تطوير مفهوم وممارسة تنفيذ الأجسام العقارية التجارية
نموذج الأعمال لشركة إدارة العقارات التجارية
علاقات الإيجار
أصبح موضوع الإدارة العقارية ذات صلة بمدينتنا مع بداية عام 2005، أثناء ظهور مراكز تسوق كبيرة، ولكن كل عام ستحصل على زخم. يحتاج أي مركز للتسوق أو المكتب إلى الإدارة المهنية المختصة في العديد من القضايا. اليوم، حديثنا في هذا الموضوع هو الأول، ولكن ليس آخر. كان خبيرا في هذا الشأن مستشار الأعمال للنقابات النزونية نيجني نوفغورود في Readers، مدير مركز نيجني نوفغورود للخبرة العلمية، Tatyana Romanzheva.
ذهبت الإدارة إلى التجارة
قضايا إدارة مجمعات العقارات من أنواع مختلفة من الأنواع والمقصد (قد يكون هذا مبنى مكاتب ومركزا للتسوق ومجمعات الإنتاج والمستودعات، إلخ) أنها متزايدة بشكل متزايد ومهم أكبر. من المستحيل أن نقول ذلك قبل أن يكون النظام العقاري. ببساطة الآن، تتطلب العقارات الحديثة العديد من النهج الأخرى لإدارتها. وتصبح مفهوم الإدارة العقارية اليوم معنى أعمق. الإدارة المهنية الآن هي واحدة من الشروط اللازمة عند اختيار كائن للإيجار مع الشركات الروسية والأجنبية الكبيرة. نظرا لاستثمار كبير في نيجني نوفغورود، فقد نمت 10 مرات خلال العام الماضي، تذهب إلى التجارة والعقارات المكتبية. أصبح ظهور المديرين الحديثين في قطاع مجمعات المكتب والتسوق حقيقة واقعة. هدفهم هو إزالة جزء من المخاوف المهمة من المالك. الأحداث المعلمة، يمكن القول أن المرحلة التالية من تطوير الإدارة العقارية هي الإدارة الحديثة للمجمعات السكنية. نعم، في الوقت الحالي، يوجد في HOA (شراكة لأصحاب السكن)، والتي تحل قضايا إدارة المباني التي تنتمي إليهم. ولكن إذا كنت تأخذ عينة غربية واعدة، فإن السيطرة على الربع، وهي microdict الصغيرة، كقاعدة عامة، يتم تنفيذها من قبل شركة خاصة. إنها لا تحل جميع مشاكل المستأجرين فحسب، بل تطور أيضا موثوقا بموثوق بالخيانات. إذا كنا نتحدث عن السكن النخبة في مدينتنا، فإن هذه المنازل تتطلب بالفعل الإدارة المختصة والاهتمام الوثيق. تتميز بمقدار ما يكفي من البنية التحتية للتنمية (الأطفال، والأراضي الرياضية، والساونا ومراكز اللياقة البدنية البلياردو في الطوابق الأولى من المباني)، تتطلب اهتماما مستمرا.
- لا يزال لدينا القليل من المديرين لمتخصصي الإدارة المختصة. أين تعلم هذا الاستهلاك الدبلوم؟
حتى الآن، في روسيا، يكون معدل إدارة العقارات في عدد من الجامعات، على سبيل المثال، في معهد سان بطرسبرغ العقاري. إذا تحدثنا عن المصدر الأصلي، فهناك برنامج أمريكي لمعهد IREM، الذي يجري هذه الدورة وفي روسيا. تنظم النقابة الروسية Real Quille بشكل منهجي دورات إدارة العقارات المشتركة مع هذه المؤسسة. إذا كان في البداية زاروا في الغالب من قبل Readers، والآن غالبا ما يكون كبار المديرين لشركات الإدارة الحديثة. تتوسع جغرافيا الطالب باستمرار (موسكو وسانت بطرسبرغ و UFA و Astrakhan وكازان وما إلى ذلك). في مجموعة كنت قادرا على التعلم، أدرج كبار المديرين في شركة موسكو الرئيسية "سافاتسكي"، والتي ركضت في ذلك الوقت مباني المكاتب الحادية عشرة في موسكو. من هذه، 4 مباني تنتمي إلى الشركة نفسها، والباقي - لأصحاب آخرين. وإذا نتحدث عن الإدارة المهنية، كقاعدة عامة، تدير الشركة لا تدخل مبانيها فقط. في نيجني نوفغورود، في نيجني نوفغورود، يقوم صاحب المبنى نفسه بتنظيم كل من شركة الإدارة نفسها. على سبيل المثال، تتم إدارة مركز التسوق الكلمة من قبل الشركة، والتي تم إنشاؤها من خلال إدارة شركات "رأس المال السفلي". نأمل، مع مرور الوقت، إدارة هذه الإدارة هذه إدارة المجمعات وغيرها من المالكين. تجدر الإشارة إلى أنه غالبا ما تكون إدارة أكثر من مجمع أكثر كفاءة من حيث تكلفة عملية الإدارة نفسها.
- ما هي المشاكل في إدارة العقارات التجارية قد تواجه المديرين؟
من المهم للغاية هنا معرفة هدف إدارة الكائنات وأولويتها. هذه الأهداف تشكل مالك الكائن، لأن كل ما في نظام الإدارة يضعف فقط لمصالح المالك. بالطبع، تؤخذ المصالح والمستأجر في الاعتبار، ولكن المعيار الرئيسي لصنع القرار للمدير هو الامتثال لأهداف المالك. ما يمكن أن يكون أهداف المالك؟ الأول هو الحصول على دخل دائم. يضع المالك مستوى معين من الدخل، والتي يجب أن تتلقى شركة إدارة عند تشغيل كائن. الهدف الثاني هو زيادة قيمة الكائن نتيجة لتشغيله. الهدف التالي - وضع الأعمال التجارية الخاصة. هدف آخر هو وسيلة للحماية من التضخم من المال. استثمر رجل الأعمال الأموال في المبنى. في الوقت نفسه، لا يتابع هدف الحصول على الأرباح الفائقة، ولكنه يريد أمواله "أكل" التضخم. يمكن أن يجلب المبنى أقصى دخل ودائم، لكن هذه أهداف مختلفة. المباني التي يتم استغلالها لفترة طويلة وجمع الدخل المستمر، بعض فترات الاسترداد. تبعا لذلك، فإن المباني التي يتم فيها ضغط أقصى دخل، وتدفع في وقت أصغر بكثير، وبعد ذلك تتبع بيعها. الهدف التالي للرقابة هو إعادة البيع اللاحقة للمبنى. والهدف الأخير هو زيادة الأهمية الاجتماعية للمالك. هذا الهدف مناسب عندما يكون المالك غير منسق في فائض الكائن، ولكن يريد أن يكون لديك بناء معين. لإدارة ناجحة، يخصص المالك هدف واحد من الأولويات، حيث سيتم بناء نظام إدارة المباني المالية والتشغيلية.
الظروف التفضيلية مع ساحة المطاعم
- ما الدخل الذي يمكن أن تعتمد شركة الإدارة؟
أنواع الدفع من الشركات الإدارية عدة. أولا، مبلغ ثابت. عادة ما ينطبق هذا النوع من الدفع عندما لا تحتاج إلى البحث عن المستأجرين أو إدارة مبنى سكني. ثانيا، يتناسب الدفع مباشرة بالدخل، أي أن النسبة المئوية من إجمالي الدخل الساري المفعول (من الإيرادات) للمبنى. هذا هو أكثر أنواع الدفع شيوعا. إنه مفيد لكل من المالك وشركة الإدارة. في الولايات المتحدة، هو 5-6٪، في موسكو - 2-4٪، في سانت بطرسبرغ هو 10 إلى 20٪. بشكل عام، مما كانت عليه في أسوأ دولة هناك كائن، وكلما زاد دفع شركة الإدارة. على سبيل المثال، إذا كان المكتب يشير إلى الفئة C، فإن النسبة المئوية لدفع شركة الإدارة ستكون أعلى مما لو كان موظف الإدارة قد يتعامل مع مكتب الفصل ألف. هذا النوع من الدفع ليس مفيدا دائما لمالك المبنى، حيث سيتم تخفيض تكاليف التشغيل، وسوف تتدهور حالة المبنى وفقا لذلك. النوع الرابع من الدفع هو النسبة المئوية من الدخل غير المشروع، عندما يتم تقسيم كل شيء حصل فوق الدخل العادي من 50 إلى 50 بين المالك وشركة الإدارة. النوع الخامس من الدفع هو دفع مختلط. يمكن استخدامه عند استغلال المبنى، ثم مرت إعادة الإعمار، وبعد ذلك تم تغيير شكل دفع شركة الإدارة. تجدر الإشارة إلى أن مديري سانت بطرسبرغ يدفعون الكثير من الاهتمام بالدخول في اتفاق مع المالك.
- وما هي السوابق؟
غالبا ما توظف شركة الإدارة عندما يكون المبنى في حالة مضحكة. والمديرين، امتلاك معرفة جيدة وخبرة، وسحب كائن على مستوى جيد من الربحية. في سانت بطرسبرغ، هناك في كثير من الأحيان حالات عندما يجوز للمالك إنهاء عقد الإدارة. لذلك، انخرطت المرتبات في المكتب لفترة طويلة، اتبع شروط إنهاء عقود الإدارة. لكن Nizhny Novgorod لم يصادف هذه المشكلة.
- هل يعتمد دخل المديرين على موقع المبنى؟
غير ممكن، ولكن يعتمد. بعد كل شيء، يشمل إجمالي الدخل من مبنى المكتب مبلغ التدفق النقدي من الإيجار. بطبيعة الحال، هذا المبلغ مختلف اعتمادا على موقع المبنى والماانة. وسيعتمد دخل شركة الإدارة على هذه العوامل. على الرغم من أنه إذا كان المبنى في الجزء الرمطي، في حين أنه يعاني من أفضل فترة، فإن دخل شركة الإدارة يعتمد على شروط العقد.
- الآن في مراكز التسوق بدأت تظهر ساحات المطعم؟ ..
يجب أن يكون لدى أي مركز تسوق ومكتب خدمة في البنية التحتية. وبطبيعة الحال، فإن الشركة الإدارية تستأجر المنطقة وتحت المشهد. السؤال الوحيد هو كيفية دفع دفع هذا الإيجار. أستطيع أن أقول أنه في سانت بطرسبرغ وموسكو العاملة في مراكز التسوق، فإن كافيتريا وسهات المطاعم هي دفع تفضيلي للإيجار، لكنها على حدة دفع خدمات المرافق، حيث أن المطعم أو المقهى هو عمل كثيف الطاقة للغاية. يتم توفير الامتيازات للسبب البسيط الذي يريد مركز التسوق الحصول على مشغل عالي الجودة في الشبكة لعملية جيدة لمركز التاجر نفسه. إذا كانت معدلات الإيجار في الطابق الأول قد تكون أعلى، فقد يكون لهذا المستأجر معدل قاعدة، حيث يعمل على المركز بأكمله.
"خيار الأعمال الجميلة"
"تاتيانا إيفانوفنا، الذي يشارك اليوم بشكل احترافي في إدارة مدينتنا؟"
يدير مركز التسوق "الشوكولاته" الشركة "ربع التداول"، لكن هذا ليس شركة نيجني نوفغورود. انخرطوا في مركز التسوق من حيث ملءه الأساسي، وتتبع الآن الاستغلال. كجزء من إدارة كل كائن "رأس المال السفلي"، يتم إنشاء رابط التحكم الخاص به. يقع مديري الشركة في مركز أورورا للتسوق ومركز التسوق "عصر جديد"، مركز التسوق "قرن جديد" وهلم جرا.
- ما هي المهام الرئيسية لشركات الإدارة؟
أولا، إنشاء وصيانة علاقات الإيجار. على سبيل المثال، مجموعة من الشركات "أفلام" (تملك TC "TSUM"، مجمع فندق المركزي، هناك علاقة إيجار خاصة. يراقب هذا الهيكل ملء مركز التسوق من قبل المستأجرين، لجذب المستأجرين المرساة، والذي يشغل عددا كبيرا من المجالات ويؤدي إلى مراكز تسوق إضافية للعملاء. والثاني - تعمل شركة الإدارة باستمرار في السوق المحتملة للحفاظ على معدل استئجار مناسب وإنشاء خدمات إضافية للمستأجرين من أجل زيادة ملء الكائن. والثالث هو الشرط الفني للمبنى أثناء تشغيله (هذا هو العمل دون انقطاع المصاعد، وإمدادات الطاقة، وتتبع الحالة العامة للمبنى، ومراقبة عيوبها المحتملة، إلخ). أيضا في وظائف الإدارة تشمل ضمان الأمن وتنسيق الحدائق من الأراضي، إلخ. والنقطة المهمة الثالثة هي إدارة المبنى أثناء حالات الطوارئ. تسعى شركة الإدارة إلى تحذير حالات الطوارئ، ولكن إذا حدث ذلك، فيجب عليه وضع خطة عمل بوضوح لمنعها وتطوير خطة سلوكية خلال الحادث. هذه هي عدة مكونات لعمل المديرين العقاري. وعنصر مهم بنفس القدر يمكن أن يعزى بشكل عام إلى المبنى أو إلى علاقات الإيجار عناصر التسويق والإعلان على تعزيز مركز التسوق أو المكتب.
قلت إن المديرين يجب أن يهتمون وتنظيف المبنى وأراضيها، ولكن الآن في مدينتنا هذا الاتجاه مثل ظهور شركات التنظيف ملحوظة. هل يمكنهم سحب البطانية لأنفسهم؟
يمكن للمديرين التصرف في هذه الحالة بطرق مختلفة. بعض الشركات لديها جميع الروابط في تكوينها، وهذا هو الحرس والتنظيف وهلم جرا. وهناك خيارات عندما تنفذ الشركة وظائف الرقابة المالية، المثمن، اختيار المستأجرين، لكنهم استئجار شركة تتبين وأمن. هذا خيار تجاري جميل. لهذا، يحسب شركة الإدارة مقدما بدقة نفقاتها ويقرر، لإنشاء خدمتها الخاصة للحماية أو التنظيف أو عقد مناقصة لاختيار المقاولين من الباطن.
المواد التي أعدها IA "Rossisian Real Estate" - Nizhny Novgorod
في روسيا، ينمو عدد الشركات التي تنمو من أجل إدارة العقارات التجارية (في بعض الأحيان أخرى) العمل الرئيسي. يمكن استدعاء الشركات التي تديرها العديد من المرافق التجارية الشبكة (عن طريق القياس مع مشغلي التجارة)، لأنها تعمل تحت نفس العلامة التجارية وفقا لمخططها المتطور.
إذا تم تقسيم سوق العاصف في المكتب عمليا بين العديد من المديرين الرئيسيين، وخاصة بالمشاركة الخارجية، ثم مجال النشاط، مفتوح للجميع.
في المناطق، فإن عملية إدخال شركات إدارة الشبكات الخارجية قد بدأت للتو، لكن المهنيين واثقون من أن وقتهم ليس بعيدا.
الخارجية والداخلية
هناك مديري الشبكات المحلية والخارجية (CC). الرمز الداخلي يقدم فقط كائنات "بهم". يفسر ذلك حقيقة أنه، وفقا ل Evgenia Sokolova، المدير العام لشركة Bridgehead، فإن معظم مالكي الثقة يستحقون فقط الهيكل الداخلي معين هناك سيطرة مالية وإدارية كاملة. لذلك، وفقا للخبراء من Roshevrodomment، اليوم فقط عددا صغيرا من الشركات جاهزة لنقل الأشياء إلى إدارة الثقة.
على سبيل المثال، أنشأت مجموعة الشركات "الوقت" المتخصص في مجال التطوير في مجال التجارة العقارية قانونا خاصا بخدمة مراكز التسوق والترفيه المنزلي في أكبر مراكز إقليمية في روسيا. تم إنشاء هذه الشركة "Capex" تحت تعليق "مجموعة رأس المال".
وفقا ل Alexander Sharapova، رئيس Bekar GK، ينصح بإدارة العقارات الخاصة به إذا كان لدى المالك أكثر من 150،000 متر مربع تحت التصرف. م. ولكن بعد ذلك هناك خيار - لإنشاء الرمز الخاص به أو للتفاوض مع الشركات المعمول بها في السوق.
في GK "سلافغراد"، يعتقدون أن جميع شركات الإدارة تسعى الآن إلى أن تكون خارجية. وهذا هو، العمل في سوق مجاني، وليس مطورا واحدا. يجب أن تحتوي إدارة الشبكة الخارجية على ميزتان ذي صلة - وجود العديد من الأشياء وتوفير مجموعة معينة من الخدمات عليها.
"إذا كان هناك العديد من الأشياء في إدارة الشركة، فمن الممكن أن تكون تكلفة خدماتها أقل قليلا [للعميل الجديد]، - يضيف ديمتري فوروبيف، مدير قسم تطوير الأعمال في العقارات التجارية من قبل بول" الفناء. - وجود خبرة، مثل هذه الشركة تمثل بوضوح هيكل التكلفة، وبالتالي يمكنها إنشاء شروط أكثر مرونة لأصحاب المباني ".
"بالإضافة إلى الخدمات التقليدية، مثل المباني والحفاظ على المباني، إدارة الثقة، نحن نقدم خدمات الوساطة (البحث عن المستأجرين. - Vedomosti)، ومصاحبها من المشاريع، وكذلك الخدمات للاستشارات والترقية مرافق السوق، تتراوح من التسويق في السوق البحوث، namiming (اختراع اسم الكائن. - "Vedomosti")، وهي هوية الشركات وتنتهي بتصميم الكائن كجزء من المفهوم الأصلي، أنظمة الوسائط الإعلانية، والتخطيط لنظام الاتصالات التسويق بأكمله، كما يقول Evgenia Sokolova. "هذا هو، نحن نعمل في مجال الأعمال التجارية. -" Vedomosti ")، وفي سوق المشترين المحدودين".
يقول ألكسندر شارابوف: "لقد جاء الجميع إلى هذا العمل بطريقته الخاصة". - أصبحت شركة "Bekar" (التي أنشأت في سانت بطرسبرغ. - "Vedomosti") المدير في عام 1998، والحصول على مبنى وإنشاء مركز لرجال الأعمال. في عام 2000، فتحنا مركز أعمال آخر. تتراكم تجربة، بدأنا في تقديم الخدمات لعملاء الطرف الثالث. بعد سبع سنوات، لا تخدم الشركة مرافقها فحسب، بل تقوم أيضا بإدارة ممتلكات شخص آخر. في عام 2003، Bekar "نشر السوق الإقليمية".
لخصائص المنتدى، التي تعمل في سوق موسكو في التطورات لأكثر من 13 عاما، تم إنشاؤها بواسطة إدارة الممتلكات المنتدى - شركة تتعامل مهنيا بأشكائها. منذ العام الماضي، دخلت شركة الإدارة السوق الخارجية، مما يضيف مجمعات مكتبية للفئة إلى ماعزتها 11 مكتبية - مكتب ومجمع سكني على UL. ب. بوليانكا.
وبالمثل، من مركز التسوق الخاص به "ربع Trading on a Free" مع مساحة إجمالية قدرها 38000 متر مربع. دخلت M، التي بنيت في كراسنويارسك، سوق "ربع التجارة" من GC. الآن تدار الشركة من قبل مركز التسوق "الشوكولاته" (26000 متر مربع M) في مركز Nizhny Novgorod و Astor للتسوق (14000 متر مربع. M - المجمع الحالي، من المقرر أن نبني مرحلة ثانية مع مساحة 26000 متر مربع. م) في استراخان.
مجموعة متنوعة أخرى من الشركات هي رمز مهني لإدارة العقارات هي الشركة الرئيسية والتي تقدم خدماتها حصريا في السوق الحرة. يقول إيلينا ساراتوف، مدير إدارة العقارات في نوبل جيبونج جيبارد إيليس: "الفرق بين الولايات المتحدة والمديرين العاملين في الهياكل النامية هو أننا ليس لدينا عمل مضمون". - يجب أن نكون منافسين، وتقديم أفضل الظروف، وانخفاض الأسعار وعالية الجودة. "
من بين الأسباب الرئيسية التي تجعل المالك مفيد للعمل مع نظام إدارة الشبكة الخارجي، في شركة "AI BIG Group"، على وجه الخصوص، معدلات الإيجار أعلى عند استخدام خدماتها، زيادة في ملء المباني وتقليل النفقات العامة التكاليف بسبب "تأثير الشبكة"، إعادة الاستثمار الفعالة التي تزيد العائد. بالإضافة إلى ذلك، توفر شركة الشبكات الخارجية، وفقا للخبراء من مجموعة AY BI، العلاقات العامة على نطاق واسع، الدعم في الهيئات الإدارية، تخطيط التنمية، بناء على بيانات وبحوث السوق معقولة، مكانة من أشكال العمل المتحضرة، وإزالتها من مالك المخاطر التشغيلية والتنظيمية، النهج الإبداعي لإدارة العقارات التجارية.
"إن إنشاء شركة إدارتها كشركة تجارية منطقية إذا كانت المالك متخصص في أعمال التنمية وستبني حتى 2-3 كائنات وتوفر فيما بعد خدمات الإدارة على مرافق الآخرين. لكن السؤال الرئيسي للمطور - سواء كان يريد إدارة كائنات العقارات التجارية واجعلها وجهة ذات أولوية لعمله ". يقول مارك أفرايموفيتش، الشريك الإداري لشركة GC" الربع التجاري ".
يعد القانون الجنائي المستأجر، في رأيه، مفيدا في حالة عدم تطبيق النطاق الرئيسي لمالك مركز التسوق على العقارات التجارية ومركز التسوق المطلق هو مشروع المالك الوحيد. "من المستحسن أيضا التعاون مع CC محترفة في حال إذا لم يكن هذا المشروع الأول لمهارات المالك والإدارة بعد"، يضيف.
إعطاء كائن في أيد أمينة
تعمل معظم شركات إدارة الشبكات في سوق الفضاء المكتبي. كما ANDREI FEDAK، المدير العام ل Nai Vesco، يوجد حاليا حوالي 30 شركة تشارك في الإدارة العقارية التجارية في سوق العقارات في موسكو. في العام الماضي، لم يتجاوز عدد هذه الشركات، وفقا له، 20. وفي شركة "سلافغراد" ذكرت أنه، المشاركة في المناقصات، وجهت الانتباه إلى حقيقة أنه في الشهرين الأخيرين حوالي 20 مشروعا جاءوا إلى سوق.
حظر المناصب الرائدة في سوق موسكو اللاعبين الدوليين الرئيسيين. Sawatzky ادارة الممتلكات (تدير غرينوود بيزنس بارك)، نوبل جيبونز (يدير مركز الأعمال التجارية في الشارع. تيمورا فرونز، 24، الخط الثاني للمركز التجاري الدولي (CMT-2) على Errasnopresnenskaya Edgankment، مباني المكاتب ومطاعم ماكدونالد S، مكتب بناء "Lukoil" - ما مجموعه 15 كائنات من فئة العقارات أ). يدير كوليرز الدولي ريو ومجمع التسوق - مجمع التسوق، مجمعات الأعمال "مركز هيرميتاج"، "Stanislavsky"، "Dukat Pleis III" دكتور.
من الشركات الروسية، من الممكن تخصيص إدارة الممتلكات المنتدى، التي تخدم مراكز أورورا بارك بارك مراكز، مكان النهر، مركز فالكون للأعمال، بالإضافة إلى إدارة ALM، إدارة مراكز المكتب في الشارع. سباركس، 17، شارع بريست، 8، 4th Roshchinsky Travel، 19، ص. 2. إدارة التسهيلات العقارية التجارية جعلت تخصصها و GC "سلافغراد".
لاعب كبير يقدم خدمات لإدارة المباني هو شركة سانت بطرسبرغ "Bekar"، في عام 2005، افتتح مكتبا في موسكو. حاليا، 137000 متر مربع في إدارتها. م مربع.
M + W Zander Facility إدارة CIS تدير 13 مقصورات سيتي بنك بمساحة إجمالية قدرها 7500 متر مربع. م. تقع ثلاثة فروع في سانت بطرسبرغ. بالإضافة إلى ذلك، من بين المرافق التي اختتم بها عقد الصيانة هي مكتب الشركة "Regus" في بناء مرور Smolensk.
إذا كان في العاصمة، فإن مسألة دراسية من فئة إدارة العقارات ذات الجودة العالية تم حلها عمليا، وفقا ل OLEG المخطط لها، إدارة شركة إدارة الممتلكات الشريكة، منقسمة عمليا بين الشركات المهنية، هناك اختلاف في المناطق. يقول Evgenia Sokolova: "في المناطق، من الصعب العثور على شركات الإدارة التي يمكن أن توفر مجموعة كاملة من الخدمات بالإضافة إلى تشغيل المباني والتنظيف (التنظيف في المباني. -" Vedomosti ")" - من ناحية أخرى، هناك شركات أجنبية من المستوى المهني المرتفع يمكن استخدامها، لكن خدماتها مكلفة للغاية، وهي ليست أشياء مثيرة للاهتمام بشكل خاص مع مساحة أقل من 50000 متر مربع. م في المناطق.
كما ناتاليا Korotayev، المدير التجاري لشركة Roshevredellopment، مشكلة المناطق الروسية هي أن الشركات المهنية التي تعمل على عدد كاف من الأشياء ليست بعد. الشركات الإقليمية المحلية ليس لديها خبرة في Office Real Estate Class A و A + وفي مراكز التسوق الحديثة.
حاليا، تتفاوض Roshevrodverelopment مع العديد من القانون الجنائي (نحن نتحدث عن إدارة مركز روشيفروبلايز لرجال الأعمال في نوفوسيبيرسك)، وهذا يعتمد إلى حد كبير على الهجرة الخاصة بهم ما إذا كانت الشركة ستدير كائناتها بشكل مستقل أو إعطاء هذا الجزء من العمل على الاستعانة بمصادر خارجية خارجية إدارة.
في حين أن المتخصصين في سوق العقارات التجارية لا يميلون إلى القول بأن المالكين مستعدون لنقل حرضات إدارة كائناتهم للمهنيين الخارجيين. يقول أندريه فيداك: "أسباب رفض خدمات المملكة المتحدة هي ثقافة سوقية منخفضة في السوق والرغبة في إنقاذها". - نتيجة لذلك، اتضح أن المالك لا ينقذ فقط، ولكن حتى يتسامح مع خسائر هائلة بسبب الإدارة غير المهنية لمركز الأعمال. بعد كل شيء، إذا كانت الإدارة المهنية قادرة على تقليل وتيرة ارتداء المبنى، فإن تكاليف تشغيلها، وتحسين التكاليف، والحفاظ على نموذج مقدم، يمكن أن تؤدي أفعال غير المهنيين إلى الارتداء السريع، و في النهاية، إلى انخفاض في فئة المكتب وأرباح أقل من الإيجار. "
التجارة متخلفة
تحولت مسار شركات الإدارة المهنية إلى كائنات العقارات التجارية لفترة أطول وصعبة. وفقا ل Elena Saratova، تم إخراج سوق مساحة البيع بالتجزئة بشكل كبير من مكتب الفضاء المكتبي وما زال يتخلف وراء عدة خطوات. كما لاحظ مارك أفرايموفيتش، الآن الفترة الزمنية التي لا يزال فيها المالكين تقللوا من أهمية جذب شركة إدارة مهنية إلى الكائن. العديد من المطورين في مفهوم "الإدارة" استثمروا فقط منطقة ضيقة من المسؤولية - العملية الفنية المختصة للكائن. لكن مركز التسوق هو الآلية الأكثر تعقيدا، وينبغي أن يكون القانون الجنائي قادرا على السيطرة على العلاقة مع المستأجرين والتدفقات النقدية والتسويق. فقط فهم واضح واضح لجميع جوانب القضية سيسمح لمرفق التداول لتصبح مربحة للغاية وتنافسية.
يقول ألكساندر شارابوف، الآن بزيادة في عدد الكائنات التي تنبعها، شراؤها للايجار في الهدف، من الاستثمار في الأصول في الأعمال غير الشخصية، ينمو الطلب على الإدارة العقارية التجارية. "
قامت شركة تطوير الشبكة "Capital Nizhny" ببناء مراكز تسوق بالفعل في نيجني نوفغورود - "طوابق" و "الجمهورية" - وتخطط لبناء مجمع تسوق جديد يبلغ إجمالي مساحة 120،000 متر مربع. م. وإذا كان ذلك في أول كائنين، يقوم المكتب بتنفيذ شركة الإدارة الخاصة بها، ثم مع إدخال المنشأة الثالثة، تخطط الشركة لعقد مناقصة لجذب إدارة شبكة خارجية.
حاليا، تبحث معظم الشبكات الخارجية عن العمل وإيجاد العمل في المناطق. يقول أوليغ: "أجبر المالكون على الدخول في عقود مع مديري الحضريتين الذين يملكون تقنية الحصول على أقصى دخل من الكائن".
وفقا للخبراء، من الصعب البقاء على قيد الحياة مع شركات الإدارة المهنية الفردية - وهذا أحد الأسباب وراء إنشاء القانون الجنائي في تطوير الهياكل أو جزء من مجموعة الشركات. أولئك الذين يرغبون في خلق UAH كشركة عمل منفصلة يجب أن يفهم أنه فقط بعد التسهيل الثالث الذي تم الحصول عليه في الإدارة، ستصبح الشركة مربحة. الاستثناء هو مركز التسوق والترفيه الرئيسي.
تعد الكائنات الأكثر تعقيدا للتحكم في مجمعات متعددة الوظائف تجمع بين المكاتب والمساحة بالتجزئة والفندق والترفيه. يقول ألكساندر شارابوف: "كان علينا ركوب في أوروبا والولايات المتحدة أن تولي تجربة إدارةها".
وفقا لمركز Afroymovich، وشبكة المديرين الروسيون الذين وقعوا اتفاقية اليوم، وغدا على استعداد للذهاب إلى المنطقة والبدء في تشغيل مركز للتسوق (وضع هيكلهم هناك، ختتم جميع العقود، لإدخال نظام العلاقات مع المستأجرين، المنظمات التشغيلية)، يمكن حسابها على الأصابع يد واحدة، وبالتالي فإن عدد الطلبات من المناطق ينمو بسرعة.
Oleg Planova لا يشارك تفاؤل الزملاء. ووفقا له، حتى نهاية عام 2006، ستقوم شركة 199 2006 باتخاذ منشأة تجارية أخرى تقع في موسكو. "حتى نحن في إدارة أربع أشياء في العاصمة، لن نذهب إلى المناطق"، يؤكد. ولاحظ المخطط أيضا أنه مستعد لاتخاذ الإدارة المتكاملة للأشياء الجديدة فقط عندما يكون لديه الوقت، هناك أشخاص يتعاملون معهم، وعندما يقظ أن المكتب سيضع أفضل من غيرها.
آفاق المديرين
وفقا للخبراء، فإن المستقبل في سوق العقارات التجارية لا يزال وراء المديرين المحترفين. من بين الشروط المسبقة عن توم يوري بوريسوف، الشريك الإداري ل "AY BRUSE"، تسمى نمو الاحتراف، نمو مسابقة المنافسة والطلب على المناطق.
وفقا ل Fediacs Andrei، فإن توافر المنافسة بين CC المهنية هو الشرط الذي لا غنى عنه لوجود سوق متطور للعقارات التجارية. وفي السنوات القادمة سوف تنمو. ستكون الشركات الروسية على جودة الخدمات المقدمة قريبا قادرة على المقارنة مع الشركة الرائدة في غرب سي سي، المقدمة في السوق الروسية. المنافسة، بدورها سوف تقلل من تكلفة الخدمات وستجعلها أكثر سهولة لأصحاب المكاتب. "لكن الأمر سيستغرق عدة سنوات"، ويلاحظ إيفجيني سوكولوفا.
"إذا كنت تأخذ قانونا جنائيايا متوسطا، فهذا هو متوسط \u200b\u200bيدير 1-2 مليون متر مربع. م من العقارات التجارية، - ملاحظات ألكساندر شارابوف. - في 2-3 سنوات القادمة، سوف نسعى جاهدين لأخذ أول مليون في المكتب. "
يقول فلاديمير بودكولزين، مدير الشركة، - إن "مجموعة شركات سلافغراد تعمل باستمرار على زيادة عدد الأشياء في الإدارة"، لكن تخصص الشركة هو توفير مجموعة كاملة من الخدمات في المنشأة. لذلك، سيكون لعملائنا أولئك الذين يستعدون لاعتبارنا كشريك استراتيجي لهذا الكائن ".
وقال أفرايموفيتش "مستوى مؤهلات المتخصصين ومستوى إعدادهم يسمح لنا بإدارة في وقت واحد في خمس مراكز تسوق". - العام المقبل، نخطط للسيطرة عليها، مع مراعاة مركز التسوقين موسكو، وليس أقل من خمس كائنات - وهذا هو فقط في المفاوضات. " في عام 2006، يذهب "الربع التجاري" إلى إدارة مراكز المناصب. المفاوضات حول إدارة الفصل B + في فولغوغراد، كالينينغراد، مدن أخرى قادمون.
لكن شركة إدارة الممتلكات الشركة ليست في عجلة من امرنا لإتقان سوق العقارات المكتبية. من الأسهل إدارة مراكز المكتب من التداول، وقررت الشركة الذهاب من الصعب إلى البساطة، وليس العكس، كما يؤكد OLEG المخطط لها. وفقا له، احتمال شركات الإدارة المهنية جيدة. لن يمر 3-5 سنوات، حيث سيتم تحديد عدد الشركات التي ترغب في إدارة مركز التسوق بشكل مستقل. عندما، نظرا للإدارة غير المهنية على صاحب مركز التسوق، سينخفض \u200b\u200bالانهيار من المشكلات، فسوف يتم إجباره للتو على التحول إلى المهنيين. أن شركات إدارة الشبكات، التي ستكون في السوق، "سيقسم هذه الكعكة".
وفقا لعلامة مارك أفرويموفيتش، للمطورين الآن الشيء الرئيسي هو عدم تفويت الوقت. قريبا جدا لن تؤخذ القانون الجنائي للأشياء غير الناجحة. سوف يلجأ المطورون النعطون حديثا إلى خدمات CC المهنية للغاية، والتي ستكون أوامر محملة للغاية، وليس المشروعات الأولية النهائية لن يكون لها وقت لحفظه.
تدعو الشركة "تكنولوجيات الخدمة" أصحاب الذين يرغبون في نقل العقارات السكنية والتجارية والصناعية إلى تعاون متبادل المنفعة.
هذه الخدمة في ارتفاع الطلب في رواد الأعمال الذين يرغبون في الحصول على أقصى قدر من الأرباح بأقل تكلفة، خاصة عندما يتعلق الأمر بالأشياء الكبيرة (المستودع ومجمعات التسوق، ومراكز الأعمال، مواقع الإنتاج). الإدارة العقارية ليست مريحة ومريحة لأصحابها غير مستخدمة، "الخمول» المباني - ستجعل شركتنا الإصلاح اللازم، تشغيل الكائن وإيجاد مستأجرين المذيبات. نقل الإدارة العقارية التجارية إلى المتخصصين والحصول على دخل مستقر.
إدارة العقارات بشكل مستقل، يخاطر المالك في غضون بضع سنوات للحصول على كائن من الطبقة الدنيا. الحقيقة هي أن المكتب الحديث أو المباني الصناعية مجمعات فريدة مزودة بشبكات حديثة من الاتصالات ومعدات التقنية العالية. مع مالك جيد وإدارة مختصة كائن العقارات، تعمل جميع الأنظمة بوضوح وبشكل جيد. خلاف ذلك، يفقد الكائن تدريجيا وضعه وجاذبية المستأجرين، وتتوقف عن تلبية أهداف وأهداف الأعمال التجارية.
المالك، حتى لو كان منظم جيد، فربما هو عدم وجود وقت وموارد أولية. من المعقدة للغاية أنه من دون جذب شركة تابعة لجهة خارجية، يكاد يكون من المستحيل القيام به. هذا هو السبب في أن إدارة الكائنات العقارية يجب أن تكليف بشريك موثوق وذوي خبرة - شركة الإدارة "تكنولوجيات الخدمة".
تطوير استراتيجية لتنمية كائن، مفاهيم الاستثمار؛
اختيار المقاولين؛
التفاعل مع الهياكل البلدية، وهيئات الإدارة، والخدمات المجتمعية؛
صيانة وتحديث المبنى، إصلاح الاتصالات الهندسية؛
أعمال التشطيب الداخلي؛
تحسين الإقليم، تنظيف المباني؛
الإدارة الإدارية للعقارات التجارية؛
البحث وجذب المستأجرين، والتفاوض، ومراقبة تنفيذ شروط العقد؛
حماية الكائن.
تتيح لك قرارات المتخصصين لدينا، بمقدار 14 عاما من الخبرة، تنظيم الإدارة الأكثر كفاءة للعقارات التجارية في مصالح مالك المبنى. بادئ ذي بدء، فمن الزيادة في الربحية وأكثر عمل فعال للكائن. نرد لكل بند من العقد، وتوفير معالجة البيانات المركزية وعلى المتطلبات الأولى جاهزة لتقديم تقرير شامل. مع إدارة العقارات التجارية المختصة، توقف أصحاب الأعمال عن أن تعتمد على المشاركة الشخصية للموظفين الأفراد في شركتهم؛
يتم تطبيق مصطلح "شركة الإدارة" في الممارسة الإدارية الحديثة على نطاق واسع (انظر الجدول). النظر في مزيد من التفاصيل لاستخدام شركات الإدارة في الظروف الروسية في سياق التصنيف المصنف.
يتم تحديد المفهوم التشريعي ل "شركة الإدارة" فقط لغرض إدارة الممتلكات في صناديق الاستثمار، والائتمان، وشركات التأجير 1 وإدارة صناديق المعاشات التقاعدية غير الحكومية 2. تتم إدارة هذه الشركات من قبل صناديق الاستثمار.
بالنسبة لهذه الأغراض، بموجب شركة الإدارة تشير إلى كيان قانوني تم إنشاؤه وفقا لتشريع الاتحاد الروسي وترخيص لتنفيذ أنشطة بشأن إدارة صناديق الاستثمار وصناديق الاستثمار المتبادلة وصناديق التقاعد غير الحكومية. ومع ذلك، في مقالتنا لن يكون حول شركات الإدارة هذه. كما يقوم المستثمرون الذين يعملون مع شركات القطاع الحقيقي بالاقتصاد بإنشاء مثل هذه الشركات لإدارة استثماراتهم. هذا يتيح لك مراقبة بفعالية التابعة والشركات التابعة، وكذلك النظر فيها كمشروع استثماري منفصل. يدور حول إدارة الشركات في القابضة الحقيقية وسيتم مناقشتها. في الوقت نفسه، إذا تم شراء المؤسسات منظور طويل الأجل، وليس لغرض إعادة البيع، ويتم إرسالها تحت سيطرة شركة الإدارة، فأنت بحاجة إلى التحدث عن إنشاء شركة إدارة لإدارة القابضة. هذا هو الهدف الأكثر شيوعا لاستخدام شركات الإدارة. يتم تحديد وظائف وأشكال شركة الإدارة من خلال تفاصيل عقد عقد الأهداف التي يتم تعيين مالكيها للأعمال. تتيح لك شركة الإدارة أن تتحكم بسرعة في أنشطة المؤسسات المدرجة في هيكل الحجز، ولا سيما تتبع التدفقات والنفقات المالية، وتحسين عملية التفاعل بين المؤسسات مع بعضها البعض داخل القابضة، وكذلك اتخاذ قرارات إدارية فعالة أيضا. في بعض الأحيان تقوم شركة الإدارة في القابضة بإجراء عدد من وظائف الشركات العامة (الإدارة المالية، التسويق، العرض، المبيعات)، والتي تتيح لك حفظ على عدد الموظفين الذين يقومون بتنفيذ هذه المهام بشكل منفصل لكل مؤسسة للمجموعة.
يمكن أيضا إنشاء شركة الإدارة للاستخدام من أجل بديل مشاركة الشركاء في العمل إذا كانوا مباشرا مباشرا أو لا يريدون أن يكونوا أصحاب أعمالهم، بل ترغب في التحكم فيه والمشاركة في الإدارة.
خبرة شخصية دينيس إيفانوف
مدير عام الاحتياطي المالي CJSC (موسكو)
في أحد مشاريع الأعمال الإقليمية ل Rosneftegazstroy (التي عملت سابقا)، دعت الإدارة الإقليمية كشريك. لم تستطع تمويل المشروع، لكنها أرادت المشاركة في الإدارة. كيفية ضمان مصالح الإدارة، دون منحها حجم مناسب من أسهم مؤسسة التصنيع؟ لقد أنشأنا شركة إدارة، حيث كان لدى الإدارة "حزمة منع" من الأسهم، وبالتالي شاركت معنا في إدارة الأعمال. ولكن في الوقت نفسه، لا يشارك في ربح مؤسسة التصنيع، وفي حالة بيع أسهمها أو تصفية لن يشارك في قسم العقار.
لإدارة الأعمال، يمكنك إنشاء شركة إدارة تابعة أو تجذب منظمة خارجية متخصصة، بأي حال من الأحوال المرتبطة بالمؤسسات المدارة، وكذلك مؤسسيها أو قيادتهم. يعتمد اختيار واحد أو آخر نموذج إدارة على تفاصيل الأعمال والأهداف التي يتبعها أصحابها.
عادة ما تكون شركة إدارة تابعة شركة أصلية في عقد وتنفذ أنشطتها الإدارية على أساس الميثاق. وهي محفوفة بحقيقة أنه في المواقف الحرجة، فإن الشركة الأم، التي تركزت الأصول الرئيسية، كقاعدة عامة للمحاسبة، خطر المسؤولية عن الإدارة غير الفعالة لمساهمي الشركات التابعة، وكذلك ربما، المسؤولية الضريبية على الشركات التابعة. في الممارسة العملية، يتم إنشاء مؤسسة مستقلة رسمية في بعض الأحيان، ولكنها تابعة أساسا، والتي توفر وظائف الإدارة ومقدمة مع شركات أخرى لمجموعة العقود 3.
خبرة شخصيةموفرز ألكسندر.
نائب الرئيس، رئيس قسم الصيانة القانونية للمعاملات ذ.م.م.م.م "GK VERDICT"
وفقا للقانون، فإن شركة الإدارة هي المسؤولة عن الخسائر الناجمة عن المجتمع المداري 4 (في هذه الحالة، وهي شركة تابعة). إذا شارك أشخاص آخرون في عاصمة شركة تابعة، بالإضافة إلى الشركة الأم، فإن أي مساهم أقلية، لا يقل عن 1٪ من الأسهم، يمكن أن يقدم شركة الأم يحمل دعوى قضائية للأضرار. قد تنشأ مثل هذه الحالة، على سبيل المثال، في حالة حدوث الشركة الأم واحدة من الشركات التابعة لها "إفلاسها".
في الآونة الأخيرة، كانت الشركات العاملة في "الإدارة" على نطاق واسع على نطاق واسع في سوق الخدمة. تعلن هذه الشركات أن مديري المديرين مع خبرة واسعة ومعرفة في مختلف الصناعات والمناطق تم اختيارها في ولايتهم. يمكن أن تكون مشاركة هذه الشركة مفيدة، على وجه الخصوص، لإدارة المشاريع الاستثمارية، التي ذكرها سابقا.
شركة إدارة المسؤولية الضريبية
وفقا للفقرة 1 من الفن. يتم الاعتراف بالأشخاص 27 الضرائب في الاتحاد الروسي "الأشخاص المعتمدين بتقديم منظمة محددة على أساس القانون أو وثائقها التأسيسية من قبل الممثلين القانونيين لمنظمة دافعي الضرائب. يحق لشركة الإدارة دفع الضرائب (من وسيلة المؤسسة المدارة) وتقديم التقارير الضريبية نيابة عنه، وكذلك اتخاذ إجراءات أخرى مقدمة من التشريعات الضريبية. في الوقت نفسه، سيكون رئيس شركة الإدارة هو التوقيع على التقارير الضريبية.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن الإجراءات (التقاعس) من شركة الإدارة كممثل مشروع للمشاريع المدارة يمكن الاعتراف بها كإجراءات (تقاعس) من هذا المشروع 5. لذلك، فإن مسؤولية الجرائم الضريبية المقبولة خلال فترة إدارة عقد الإدارة يتم تعيينها للمؤسسات المدارة. على سبيل المثال، عند صنع العقوبات والغرامات، تتمتع المؤسسة المدارة بالحق في استعادة الأضرار من شركة الإدارة، إذا تم إنشاء ذنب تصرفاتها (التقاعس) 6.
خبرة شخصية
دينيس إيفانوف
حاولنا إدارة المشاريع باستخدام شركة الإدارة الخارجية الخاصة بك. يجب أن تكون الشركة الأجنبية، كقاعدة عامة، متخصصة في نوع من أشكال العمل. لأنه عند نقل الأعمال التجارية المختلفة إلى المكتب، مثل البناء والزراعة، لا يمكن لشركة إدارة غير متخصصة التعامل مع هذه المهمة. بعد كل شيء، يعتمد أسلوب التحكم على عملية الإنتاج، دوران الأموال. وقد بنيت العمل مختلفة تماما اعتمادا على شروط مبيعات الأموال (5 أيام، 40 يوما أو 3 سنوات).إيفان دودانوف
رئيس مجلس إدارة شركة الإدارة "Selkhozinvest" (كالينينغراد)
كان لدينا خبرة في إدارة المؤسسات الخارجية التي ليست فروعنا. في رأيي، يجب أن يكون متوسط \u200b\u200bالفترة التي من المنطقي الدخول في عقد الإدارة خمس سنوات. والحقيقة هي أن الشركات التي تنتقل إلى المكتب غالبا ما تكون في حالة مضطرة، ويستغرق الأمر بعض الوقت لتصحيح الحالة الحالية. سبق استنتاج مكتب مكتب المكتب تحليل شامل للمؤسسة. كان من الضروري من أجل تحديد النتائج التي يجب تحقيقها بوضوح من قبل شركة الإدارة. على سبيل المثال، أجرينا استطلاعا للمؤسسات التي أظهرت ما يلي. في وقت انتهاء العقد، تعطي الشركة 100 ألف دولار. وصلت الدولار الأمريكي سنويا، وإدارة مختصة، يمكن زيادة هذا الرقم إلى 300 ألف دولار. شملت مكافآت شركة الإدارة في قضيتنا مدفوعات مستقرة ونسبة الأرباح المتزايدة.
الشركة السيطرة الخارجية مفيدة للاستخدام وإذا كان من الضروري الحد من درجة التأثير على إدارة شريك الأعمال. يمكنك تحديد الخطة الاستراتيجية والميزانية، والتي ستفي شركة الإدارة، ولا يتداخل أي من الشركاء في إدارة الأعمال التشغيلية.
يمكن النظر إلى شركة إدارة حقيقية كوسيلة لتشريح العلاقات بين مالكي الأعمال والمديرين. لذلك، عند شراء الشركات في المناطق، غالبا ما يواجه المستثمرون مشكلة بناء العلاقات مع الإدارة المحلية. في بعض الأحيان يكون الأمر مستحيلا وغير مناسب لتغيير المدير المحلي، والذي له أسهمه وتأثيره على الفريق والروابط المفيدة مع الإدارة المحلية والسلطات الضريبية. في الوقت نفسه، لا يتخذ هذا المدير دائما قرارات صحيحة اقتصاديا. في هذه الحالة، يمكن إدراج الرأس في شركة إدارة الولاية، والتي ستسمح لك بإضعاف نفوذها إلى حد ما في المؤسسة، وإذا لزم الأمر، لإزالة من الإدارة (دون إجراء باهظ الثمن والمستغلين لفترة من المساهمين ).
خبرة شخصيةدينيس إيفانوف
في مثل هذه الحالة، يهم حقا أن وظائف الهيئة التنفيذية لا تؤدي بعض الشخص، وشركة الإدارة هي كيان قانوني. يحتوي Rosneftegazstroy على مشروع مشترك مع الشركاء الألمان، والتي تمت إدارتها بنفس المبدأ. ساهم الشركاء الألمان في معدات الشركة ولا تترك حدود ألمانيا. وإجراء اجتماع عام غير عادي للمساهمين، على سبيل المثال، من أجل تغيير المدير المحلي، كان مشكلة شديدة.جعل وجود شركة الإدارة من دون اجتماع عام في مشروع مشترك يغير المدير بالفعل، لأنه في ميثاق الشركة قد كتب أن وظائف الهيئة التنفيذية تؤدي شركة الإدارة (الكيان القانوني). يتم تعيين مدير هذه الشركة من قبل مساهميه، الذين يختلفون عن تكوين المساهمين في المشروع المشترك، وإجراءات اتخاذ القرارات أسهل وأكثر كفاءة.
يتم إنشاء شركة الإدارة الاسمية في القضية عندما ترغب أصحاب حقيقيون لسبب ما في إخفاء مشاركتهم في إدارة الأعمال. عادة ما يتم تسجيل هذه الشركة على أصحاب الاسمية لتشغيل العلاقة بينهم وبين أصحاب الأعمال الحقيقيين. أيضا، تتيح لك شركة الإدارة الاسمية الحصول على بعض المزايا الضريبية أو تجاوز عدد من القيود القانونية. لهذه الأغراض، غالبا ما يتم تسجيل شركات الإدارة الاسمية في مناطق الضرائب التفضيلية (خارج المتاجر).
على عكس شركة الإدارة الاسمية، فإن إنشاء أي معنى دون تسجيل قانوني مستحق، وعلاقة شركة الإدارة الحقيقية والمؤسسات التي يتم التحكم فيها في بعض الأحيان بأي حال من الأحوال مسجلة. يتم سرد الموظفين الذين هم جزء من شركة الإدارة المنظمة بهذه الطريقة في موظفي المؤسسات المنقولة إلى الإدارة. من المستحسن إنشاء شركة إدارة دون تشكيل كيان قانوني إلا إذا تم تشكيلها كهيئة إدارية حقيقية للقابضة، والتي يتم التحكم فيها بالكامل من قبل مالكي الأعمال. يتيح لك هذا النهج إنشاء أداة إدارة فعالة وتجنب التكاليف المتعلقة بتشكيل وعمل كيان قانوني جديد (التسجيل، المحاسبة، إلخ).
يعتمد هيكل شركة الإدارة في القابضة على تلك الوظائف التي يتم نقلها إلى اختصاصها، وكذلك على نطاق وعدد المشاريع التي تسيطر عليها. بناء على اقتراع المديرين الماليين لشركات القابضة، بالإضافة إلى تحليل قضايا أعمال بأسعار معقولة، يمكن تمييز هياكل نموذجيتين لشركات الإدارة (انظر الشكل).
في الحالة الأولى (رسم "A")، تفترض شركة الإدارة تحقيق أكبر عدد من الميزات المرتبطة مباشرة بالإنتاج: التسويق، المالية (بما في ذلك المحاسبة والضرائب المحاسبية)، والدعم القانوني، وإدارة الوثائق، والوظائف الإدارية والإدارية والوظائف الإدارية والإدارية. يتم تضمين الوحدات الإضافية وغير الأساسية أيضا في شركة الإدارة. الشركات المدارة تؤدي وظائف الإنتاج أساسا. إذا كانت هناك فرصة في عملية تطوير المؤسسة فرصة لتخصيص وحدة مساعدة أو غير أساسية كشركة مستقلة، يتم تخصيصها من شركة الإدارة. قد يكون المعيار لمثل هذا الاختيار إمكانية التقسيم توفير الخدمات بشكل مستقل في السوق.
الأطراف الإيجابية لهذه الهيكل هي أن شركة الإدارة لديها القدرة على التحكم الكامل في ملكية القابضة، التدفقات النقدية؛ يتم تقليل موظفو العاملين الإداريين لرصد الاحتفال بمعايير الشركات.
يمكن أن يكون مثل هذا الهيكل فعالا عندما يتضمن القابضة العديد من المؤسسات الصغيرة والمتوسطة مع البعد الإقليمي الصغير من بعضها البعض ومن شركة الإدارة. ومع ذلك، إذا كان لدى القابضة هيكل معقد (يتكون من العديد من القابضة أو الشركات الكبيرة)، أو يتم إزالتها في تكوينها بشكل كبير من بعضها البعض، فستصبح الإدارة المركزية الملكية غير مرنة، وتتخذ القرارات طويلة جدا وعملية يمكن تشويه جلب المقاول بشكل كبير..
في الحالة الثانية (الشكل "ب")، توفر شركة الإدارة عددا من الوظائف فقط لعقد القابضة. قد تشمل هذه الإرشادات المنهجية والتخطيط الاستراتيجي والاستثمارات الهامة ومراقبة النتائج المالية وتطوير معايير الشركات وغيرها.
ب)
صورة. هيكل شركة الإدارة
يتم تنفيذ جميع الوظائف الأخرى مباشرة على المؤسسة المدارة. هذه شركة الإدارة فعالة إذا كانت القابضة تتضمن مؤسسات كبيرة مع هيكل داخلي معقد إذا كانت أنواع مؤسسات الأعمال في عقد القابضة تختلف اختلافا كبيرا عن بعضها البعض أو إذا تمت إزالة المؤسسات بشكل كبير من بعضها البعض. مع هذا الهيكل من شركة الإدارة، من الصعب السيطرة على "Corporateness" للمؤسسات، لأن موظفي المؤسسات المدارة تتوقف عن ربط المؤسسة التي يعملون فيها مع جزء من المجموعة واعتبرها مستقلة.
خبرة شخصية
بيتر فوكتيستوف
مدير عام مولدن (موسكو)
فوائد استخدام شركة الإدارة كهيئة إدارة استراتيجية تشمل ما يلي. من ناحية، تحصل شركة الإدارة على فرصة لإعادة توزيع الموارد داخل القابضة، ومن ناحية أخرى، تحتفظ المؤسسات التي تسيطر عليها الحصة اللازمة والكافية من الاستقلال في صنع القرار. بمعنى آخر، لا تتداخل شركة الإدارة في النشاط التشغيلي للمؤسسة.Olga Kuzmina.
رئيس القسم المالي لشركة LEX Management LLC (Tyumen)
العنصر الأكثر أهمية في نظام الإدارة المالية هو التخطيط المالي، والذي يتضمن تخطيط ميزانية أنشطة كل المجتمع المدار وتخطيط الميزانية الموحدة لجميع هذه المجتمعات. تنفذ مجلس الإدارة السيطرة على تنفيذ الميزانيات الثابتة. يتم إجراء السيطرة الحالية على تنفيذ الميزانية من قبل المدير المالي لشركة الإدارة. يشاهد جميع المدفوعات التي تقوم بها المجتمعات القابلة للإدارة.إيفان دودانوف
يمكن بنية شركة الإدارة التمييز بين الكتل الرئيسية التالية: الإدارات القطاعية والخدمات المالية وخدمة الأمن والخدمة القانونية. تتم إدارة الإدارة القطاعية مباشرة من قبل أنشطة المؤسسات التي تسيطر عليها متخصصة في شكل واحد من النشاط. تشمل الإدارة القطاعية المدير التنفيذي - مدير يقوم بوظائف المدير العام؛ أخصائي العرض؛ أخصائي المبيعات ومدير الموظفين. القرارات تقبل كل قسم في إطار الميزانية الثابتة. تقوم الخدمة المالية بتوحيد بيانات جميع المشاريع التي تسيطر عليها شركة الإدارة، وتوزيع التدفقات النقدية بين الشركات، وتسيطر على تنفيذ الميزانيات الثابتة. تحل الخدمة القانونية القضايا القانونية المتعلقة بأنشطة الشركات التي تسيطر عليها وشركة الإدارة.
