معدل الرسملة لعقارات التجزئة لكل. معدل الرسملة

بعد ثلاث سنوات من التباطؤ الاقتصادي ، في عام 2017 ، سيُظهر الناتج المحلي الإجمالي نموًا إيجابيًا بنسبة 2.1٪ لأول مرة ، والتي ، وفقًا للتوقعات الرسمية ، ستستمر في عام 2018. وتعطي مؤشرات الاقتصاد الكلي الأقوى ، بما في ذلك خفض سعر الفائدة الرئيسي ونمو الناتج المحلي الإجمالي ، سببًا للأمل في تحسن ظروف التمويل المصرفي واستئناف نشاط البناء لاحقًا.

كان أحد الأحداث المهمة في عام 2017 في سوق الاستثمار العقاري في موسكو هو ضغط معدلات الرسملة ، والذي حدث في جميع قطاعات العقارات التجارية لأول مرة منذ عام 2012.

عقارات المكتب

على خلفية انخفاض حجم التكليف واستقرار مستوى الطلب ، استمرت حصة المساحات الشاغرة في الانخفاض في عام 2017. انخفض معدل الشغور من 15.9٪ في نهاية عام 2016 إلى 14.7٪ في النتائج الأولية لعام 2017.

لا يزال سوق "المستأجر" ، الذي تم تشكيله في عام 2014 ، محفوظًا ، ومع ذلك ، تشير الاتجاهات الرئيسية لعام 2017 إلى العلامات الأولى على حدوث تغيير وشيك في ميزان السوق.

في عام 2018 ، وسط توقعات إيجابية لمؤشرات الاقتصاد الكلي الرئيسية وزيادة نشاط الأعمال ، من المتوقع حدوث انتعاش تدريجي في سوق العقارات المكتبية. وسيستمر معدل الشغور في الانخفاض إلى 13.5٪. سيتم تقييد الانخفاض الأكثر أهمية في الوظائف الشاغرة بسبب المساحات المكتبية قيد التشغيل ، والتي من المتوقع أن يصل حجمها بحلول نهاية عام 2018 إلى حوالي 450،000 متر مربع.

يظهر مستوى متوسط ​​أسعار العروض وأسعار الإيجارات لمكاتب موسكو في نهاية عام 2017 في الرسم البياني أدناه:

في نهاية عام 2017 ، كان متوسط ​​معدلات الرسملة للعقارات المكتبية في موسكو في حدود 9.00-9.50٪.

ممتلكات البيع بالتجزئة

في نهاية عام 2017 ، ستصل الزيادة في مساحات البيع بالتجزئة في موسكو إلى حوالي 223 ألف متر مربع ، أي أقل بنسبة 47٪ من نتائج العام السابق. سيكون حجم البناء في عام 2017 هو الحد الأدنى خلال السنوات الأربع الماضية.

ارتفع المؤشر العام لتوفير مساحات التجزئة عالية الجودة بنسبة 6.3٪ - ما يصل إلى 487 مترًا مربعًا لكل 1000 ساكن ، مقابل 458 في عام 2016.

يحدث تشبع السوق بشكل غير متساو: بينما في بعض المناطق يظل المؤن على نفس المستوى أو ينخفض ​​بشكل طفيف ، في أجزاء أخرى من المدينة زاد المؤشر بشكل كبير. كانت المنطقة الغربية هي الرائدة من حيث النمو في المؤشر ، حيث تم تشغيل أكبر مراكز التسوق لعام 2017 - Vegas Kuntsevo (GLA - 113000 متر مربع) -.

في عام 2017 ، دخلت 31 علامة تجارية دولية جديدة إلى السوق ، ومن المقرر إطلاق حوالي خمس علامات تجارية أخرى بحلول نهاية العام. وبالتالي ، فإن العدد الإجمالي للعلامات التجارية الجديدة في العام المنتهية ولايته سيصل إلى 36 ، وهو ما يقارن بمؤشر عام 2016 ، عندما ظهرت 39 علامة تجارية في السوق. ينتمي معظمهم إلى قطاع الملابس والأحذية (42٪) ، وكذلك العطور ومستحضرات التجميل (14٪ من جميع الماركات).

استمر قطاع الغذاء في النمو بشكل مطرد. تم افتتاح 100 مطعم و 50 مقهى في موسكو. في الوقت نفسه ، تزداد شعبية شكل سوق المواد الغذائية. في عام 2017 ، تم افتتاح مشروع مثير للاهتمام "GastroFerma" في Baumanskaya. من بين المشاريع المعلنة ، تجدر الإشارة إلى مشروع إعادة إعمار مستودع الترام في شارع لسنايا ، والذي سيقام في موقعه المشروع المسمى لسوق المواد الغذائية "ديبو" بمساحة إجمالية قدرها 17.400 متر مربع ، وكذلك السوق المركزي في شارع Rozhdestvensky.

يظهر مستوى متوسط ​​أسعار العروض وأسعار الإيجار لمنشآت البيع بالتجزئة في موسكو في نهاية عام 2017 في الرسم البياني أدناه:

في نهاية عام 2017 ، كان متوسط ​​معدلات الرسملة لعقارات التجزئة في موسكو في حدود 9.25-9.75٪.

الممتلكات الصناعية والمخازن

تم تمثيل محركات الطلب في العام الماضي بالتساوي من قبل جميع القطاعات - مستهلكي مساحات المستودعات (تجار التجزئة ، الموزعون ، اللوجستيون ، وكذلك الشركات في قطاع التصنيع) ، مما يتحدث عن اتساق نمو الطلب. بشكل منفصل ، تجدر الإشارة إلى نشاط الشركات في قطاع التجارة الإلكترونية ، والذي عاد إلى مستوى ما قبل الأزمة في 2012-2013 - تم تأجير 252000 متر مربع من مساحة المستودعات وشرائها من قبل تجار التجزئة عبر الإنترنت.

انخفض حجم البناء في عام 2017 بشكل كبير. يعود سبب الانخفاض في نشاط البناء إلى تدني مستوى المضاربة. يعتمد العرض الجديد على المشاريع التي تم بناؤها في البداية للعملاء ، أو المراحل التالية من المجمعات اللوجستية القائمة ، والتي تم استئناف تنفيذها مع ظهور العملاء. تم التعاقد على 71٪ من أعمال البناء الجديدة قبل بدء التشغيل.

كان أحد التغييرات الرئيسية في وضع السوق في العام الماضي هو إنهاء الزيادة في المساحات الشاغرة. تم تحديد الحجم الإجمالي للمستودعات المجانية بحوالي 1.3 مليون متر مربع.

الاتجاه الآخر المثير للاهتمام في السوق في العام الماضي هو استمرار التطوير النوعي لعقارات المستودعات. تتغير متطلبات المستودعات من المستأجرين والمشترين مع تطور الخدمات اللوجستية الخاصة بهم. يُظهر المطورون بدورهم مرونة كبيرة في العمل مع العملاء ، ويعملون بنشاط على تحسين منتجاتهم وتخصيصها.

في العام الجديد ، من المتوقع زيادة نمو السوق ، في المقام الأول ، تعزيز الطلب. من المتوقع أن يكون الحجم السنوي للمعاملات عند مستوى 1.2-1.3 مليون متر مربع - بالإضافة إلى الزيادة الظرفية في الطلب ، هناك أيضًا عدد من شركات المستخدم النهائي في السوق مع خطط لتوسيع الخدمات اللوجستية في المرحلة التالية عام. ستظل أحجام البناء عند مستوى مماثل لنتائج عام 2017. يجب أن يدخل السوق حوالي 600-700 ألف متر مربع ، وسيتم بناء معظم المساحة الجديدة للعميل. من المتوقع حدوث انخفاض تدريجي في معدل الشغور إلى 9.5٪. من المرجح أن تظل أسعار الإيجارات وأسعار البيع عند المستويات الحالية.

يظهر الرسم البياني أدناه مستوى متوسط ​​أسعار العروض وأسعار الإيجارات للمنشآت الصناعية والمخازن في موسكو في نهاية عام 2017:

في نهاية عام 2017 ، كان متوسط ​​معدلات الرسملة لممتلكات المستودعات في موسكو في حدود 11.75-12.25٪.

الاستنتاجات

في نهاية عام 2017 ، أظهرت جميع قطاعات السوق ديناميكيات إيجابية. وهكذا ، تجاوز الحجم السنوي للمشاريع الجديدة التي تم التكليف بها مؤشرات عام 2016. وفي الوقت نفسه ، فإن معدل الشغور ، وإن كان بشكل ضئيل ، يتناقص باطراد.

ينعكس متوسط ​​مستوى الأسعار ومعدلات الإيجار لعقارات موسكو في نهاية عام 2017 بوضوح في الصورة أدناه.

وفقًا لمسح جديد لسوق العقارات في المستودعات أجرته CBRE ، شركة الاستشارات العقارية الدولية الرائدة ، كان عام 2015 عامًا رئيسيًا من وجهة نظر التغيير الجذري في ظروف العمل لجميع المشاركين في سوق المستودعات. أدى عدم التوازن بين العرض والطلب إلى خلق خاصية معدل الشغور للأسواق الناضجة ، مما أدى إلى انخفاض كبير في المعدلات ، مما أدى إلى قطع المطورين غير النظاميين بمعيار الكفاءة. ينعكس هذا ، أولاً وقبل كل شيء ، في حجم تطور المضاربة. بشكل عام ، تم الإعلان عن 686 ألف متر مربع قيد الإنشاء لعام 2016. م ، نصفها مصمم للعملاء.

يعرض

في عام 2015 ، بلغ الحجم الإجمالي للبناء 694 ألف متر مربع. م ، وهو أقل بنسبة 57٪ عن عام 2014. في الربع الرابع. في عام 2015 ، تم تشغيل منشأة واحدة فقط (10000 متر مربع) ، تم بناؤها للمستخدم النهائي. على عكس عام 2014 ، في الربع الرابع. في عام 2015 ، لم يتم تقديم كائن مضاربة واحد. تحت الإنشاء لعام 2016 تم الإعلان عن 686 ألف متر مربع. م ، نصفها فقط متاح في السوق. على سبيل المثال ، تم الإعلان عن بدء تشغيل مراكز توزيع Leroy Merlin في منطقة Yuzhnye Vorota الصناعية (100،000 متر مربع) و Magnit في منطقة Orudevo الصناعية (56،000 متر مربع) في عام 2016.

يطلب

حصة المعاملات أكثر من 30 ألف قدم مربع. وصل حجم م (حجم XXL) إلى ما يقرب من 50٪: خلال العام ، كانت الشركات تعمل بنشاط على توحيد المنطقة ، مستفيدة من ظروف السوق المواتية. لم تكتمل هذه العملية بعد وستستمر في عام 2016.

المستهلكون الرئيسيون هم التجزئة ، والتي تراكمت 51٪ من إجمالي الطلب. وهكذا ، في عام 2015 ، تم إغلاق عدد من الصفقات الكبيرة بشأن تأجير المستودعات من قبل شركات من قطاع التجزئة: عقد الإيجار من قبل شركة Daughters-Sono بمساحة 42203 متر مربع. م في مجمع المستودعات "Logopark Bykovo" ، الواقع في منطقة موسكو ، والتأجير المباشر لمستودع بمساحة إجمالية قدرها 35765 مترًا مربعًا. م شركة "OBI" في مجمع مستودعات حديث من الفئة A + "Logopark Sever-2" في منطقة Solnechnogorsk بمنطقة موسكو.

على الرغم من الوضع الجيوسياسي ، فإن حصة الشركات الأجنبية في حجم الطلب لا تزال عند المستوى المعتاد بحوالي 30٪.

هيكل الطلب حسب قطاع الأعمال ، 2015 ، ألف قدم مربع. م

مصدر:

مناطق حرة

في نهاية عام 2015 ، ظل الشاغر عند مستوى 1 مليون متر مربع. م.

بلغ الحجم الإجمالي للمساحات الخالية بنهاية الربع الرابع 1.07 مليون متر مربع. م أو 11.2 ٪ من حجم العرض في منطقة موسكو. تبين أن الزيادة في حصة المساحة الخالية كانت ضئيلة ، حيث بلغت 0.27 صفحة فقط.

شروط تجارية

سيبقى متوسط ​​سعر الإيجار في عام 2016 في نهاية الربع الرابع. 2015 وسيصل إلى 4200-4500 روبل / متر مربع. اذني.

سيظل متوسط ​​سعر بيع المباني الجديدة عند مستوى 40-45 ألف روبل.

تم تحديد مؤشر سعر الإيجار في عام 2015 من حجم أساسي ثابت ، وكقاعدة عامة ، كان مساوياً لمؤشر أسعار المستهلك لعقود الروبل ، ولكن ليس أكثر من 10٪.

اتجاهات السوق الرئيسية في عام 2016

وفقًا لتوقعات CBRE ، سيلعب الطلب دورًا أساسيًا في تشكيل الاتجاهات في عام 2016 ، ولن يكون حجمه المطلق فحسب ، بل سيكون هيكله أيضًا عاملاً مهمًا يؤثر على السوق.

من المتوقع أن يكون حجم المعاملات في عام 2016 عند مستوى 1 مليون متر مربع. م ، منها حوالي 400-500 ألف قدم مربع. م سيكون ناتجًا عن نمو السوق ، وستمثل بقية المعاملات تحسين مساحة المستودع المشغولة بالفعل.

سيواصل البيع بالتجزئة ، بصفته المستهلك الرئيسي لمساحة المستودعات ، الاتجاه نحو دمج المنصات اللوجستية ، حيث لم يتم استنفاد إمكانية إبرام الصفقات الكبيرة بعد.

وجد التطوير بالفعل في عام 2015 نفسه في متطلبات صارمة بسبب المستوى الحالي لمعدلات الإيجار. في عام 2016 ، ستستمر الحركة في خفض التكاليف وتحسين كفاءة البناء ، مما سيقلل من حجم البناء القائم على المضاربة. بشكل عام ، الحجم المحتمل للتشغيل في عام 2016 هو 600-700 ألف متر مربع. م.

سيستمر معدل الشغور في الانخفاض بسلاسة ، لكن معدله سيبقى عند مستوى حوالي 9-10٪ طوال العام.

مؤشرات السوق الرئيسية ، مستودعات العقارات في منطقة موسكو

مصدر:البحث والاستشارات CBRE

أنطون أليبييف ، مدير المستودعات والمباني الصناعية في CBRE في روسيا، تعليقات:
أظهرت نتائج عام 2015 زيادة النشاط التجاري في السوق ، وهو بلا شك إشارة إيجابية. خلال العام ، كان الطلب نشطًا للغاية ، وكانت نتائجه قابلة للمقارنة مع أعلى مستوى له على الإطلاق في عام 2013 عند مستوى 1.2 مليون متر مربع. م. من وجهة نظر السوق ، يعني هذا الوضع أن الشركة ، التي لديها خبرة في الأزمات العابرة ، في الوضع الحالي تستخدم بكفاءة فرص السوق التي فتحت وتعزز الأصول اللوجستية في ظل ظروف تجارية مريحة. وهذا الاتجاه ، الذي تأسس في عام 2015 ، سيجد استمراره في العام الحالي. نتيجة لذلك ، نتوقع حجم المعاملات في منطقة موسكو في عام 2016 بما لا يقل عن مليون متر مربع. م ".

حول CBRE:
مجموعة CBRE ، Inc. (NYSE: CBG) ، ومقرها في لوس أنجلوس ، هي Fortune 500 و S&P 500 وهي أكبر شركة عقارات تجارية في العالم (بناءً على حجم المبيعات السنوي لعام 2014). لدى الشركة أكثر من 70.000 موظف في أكثر من 400 مكتب (باستثناء الشركات التابعة) وتقدم خدمات لأصحاب العقارات والمستثمرين والمستأجرين حول العالم. تقدم CBRE لعملائها خدمات تطوير الإستراتيجيات والمبيعات والتأجير ؛ إدارة الممتلكات والمشاريع ؛ جذب الائتمان خدمات التقييم خدمات التطوير؛ إدارة الاستثمار؛ أبحاث السوق والخدمات الاستشارية. يمكنك الحصول على معلومات أكثر تفصيلاً من خلال زيارة مواقعنا: www.cbre.ru و www.rentnow.ru

المصدر - CBRE Press Service

كان تقييم العقارات في روسيا موجودًا منذ فترة طويلة وتم اختبار منهجيته ، التي طورها العلماء الغربيون ، بنجاح في الظروف الاقتصادية الروسية. أحد أضعف العناصر في نظام التقييم العقاري هو دعم المعلومات لهذه العملية. لذلك ، إذا ، عند تقييم العقارات السكنية (الشقق) ، لا توجد مشاكل عمليا في هذا الأمر ، حيث يتم نشر عدد كبير من المنشورات الدورية والمتخصصة ، والتي يتم فيها نشر نتائج تحليل سوق العقارات السكنية ، الوضع الحالي يتم نشر الاتجاهات في تطورها باستمرار ، ثم عند تقييم العقارات غير السكنية ، يختلف الوضع إلى حد ما: المعلومات التحليلية في كمية محدودة للغاية في المجال العام ، وعدد قليل نسبيًا من العقارات القابلة للمقارنة ، لا سيما حسب المواقع التي يوجد فيها السوق متخلف ، مما يجعل من الصعب إجراء التحليلات والحسابات المناسبة وما إلى ذلك. وهذا بدوره يؤثر على إمكانية تطبيق بعض الأساليب والطرق الموجودة في نظام التقييم العقاري. إحدى هذه الطرق ، في رأينا ، هي طريقة الإيجار الإجمالي (طريقة مضاعف الإيجار الإجمالي) ، والتي تكون نتائجها في ممارسة التقييم دقيقة نسبيًا مقارنة بالطرق الأخرى للتقييم العقاري. يرتبط تطبيق مبادئ تحديد إجمالي مضاعف الإيجار بمبادئ حساب معدل الرسملة للعقار.

في هذا المنشور ، أجرينا تحليلًا موجزًا ​​لهذه التعريفات ، وعلاقتها ببعضها البعض ، بالإضافة إلى تطبيقها في الممارسة العملية. درسنا المعلومات التحليلية عن قطاعات سوق العقارات التجارية في نوفوسيبيرسك في الفترة بأثر رجعي وحتى تاريخ الدراسة.

التعاريف الأساسية

معدل الرسملة(نسبة الرسملة) - مؤشر يصف نسبة القيمة السوقية للأصل إلى صافي دخله للسنة. في تقييم الممتلكات ، يتم حساب هذا المؤشر على النحو التالي: صافي الربح لكل سنة / قيمة العقار. يُظهر معدل الرسملة للمستثمر النسبة المئوية للدخل الذي سيحصل عليه من خلال شراء أصل معين.

مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM)هو مؤشر يعكس نسبة سعر البيع والدخل الإجمالي للعقار. يتم استخدام إجمالي مضاعف الإيجار للعقارات التي يمكن تقدير الدخل الإجمالي المحتمل (GVR) أو الدخل الإجمالي الفعلي (GVD) بشكل موثوق به.

تعتمد طريقة مضاعف الإيجار الإجمالي على افتراض وجود علاقة مباشرة بين القيمة السوقية للعقار ودخل الإيجار المحتمل الذي يمكن الحصول عليه من تأجير هذا العقار. لذلك ، يتم استخدامه لتقدير قيمة كائن عقاري إذا كان معدل الإيجار الذي يمكن تأجير هذا العنصر به يُعرف بالبيانات الأولية. يسمح المضاعف أيضًا بحل المشكلة العكسية: تحديد معدل الإيجار المطلوب بناءً على القيمة المعروفة للعقار. من حيث أسلوب التقييم ، هذه الطريقة قريبة من طريقة الرسملة المباشرة. ومع ذلك ، فإن لها خصائصها الخاصة. لا يعتبر إجمالي مضاعف الإيجار خاصية فردية لممتلكات معينة. لا يأخذ في الاعتبار خصائص العقار الذي يتم تقييمه ، أي مدة الخدمة المتبقية ، ومستوى تكاليف التشغيل النموذجية لهذا العقار ، وتوقعات السوق فيما يتعلق بنمو معدلات الإيجار ، والشروط المالية للمعاملة ، وما إلى ذلك. القيمة السوقية للعقار ، النموذجية لفئة معينة من الأشياء أو ، بشكل أكثر دقة ، لقطاع معين من السوق. لذلك ، لا يمكن استخدام مضاعف الإيجار الإجمالي إلا كطريقة تقريبية لتقييم الممتلكات ، بالقرب من المعنى لأساليب التقييم الجماعي. هذا هو الاختلاف الأساسي بين هذا المضاعف ونسبة الرسملة ، والتي يمكن أن تختلف اختلافًا كبيرًا لكائنين متشابهين ، إذا كانت هذه الكائنات تختلف ، على سبيل المثال ، في عمر الخدمة المتبقي. وتجدر الإشارة إلى أنه على عكس مضاعف مدفوعات الإيجار الإجمالية ، فإن نسبة الرسملة لها معنى اقتصادي واضح. إنه يميز الربحية النهائية وطريقة استرداد رأس المال ، وهي خاصية مميزة لممتلكات معينة. لذلك ، يمكن حسابها بناءً على تحليل ربحية خيارات الاستثمار البديلة ، مع الأخذ في الاعتبار النمو أو الانخفاض المتوقع في قيمة العقار الذي يتم تقييمه لفترة التنبؤ.

اليوم ، هناك العديد من الصيغ لحساب إجمالي الإيجارات المتعددة ومعدلات الرسملة. عند تطبيق صيغ مختلفة ، قد يختلف نطاق المعدلات عند BPM معروف.

الصيغ الشائعة لحساب BPM ومعدلات الرسملة

تأمل الصيغة الأولى المأخوذة من الكتاب المدرسي لـ Rutgeiser V.M. "تقييم القيمة السوقية للعقار". للحساب ، يتم تكوين قائمة بالعناصر العقارية التي يمكن مقارنتها بالعنصر المقيَّم ، والذي تم بيعه واستئجاره مؤخرًا. نظرًا لأن مثل هذه البيانات في الظروف الروسية ليست متاحة مجانًا من المثمنين ، فمن الموثوق به تمامًا أنه يمكنك استخدام بيانات العروض. تتم مقارنة العناصر التماثلية مع الكائن الذي تم تقييمه ، كقاعدة عامة ، وفقًا لغرضها الوظيفي ، نظرًا لأن العوامل الأخرى (التشطيب ، والموقع ، وما إلى ذلك) تؤخذ بالفعل في الاعتبار في قيم سعر البيع والإيجار. بعد تجميع قائمة الخصائص المماثلة ، يتم حساب إجمالي مضاعف الإيجار (GRM) باستخدام الصيغة:

أ. يعتقد Dotsenko في مقالته العلمية "حساب معدلات الخصم للرسملة في تقييم العقارات في أزمة" أنه عند حساب قيمة BPM ، يمكن أن يكون متوسط ​​القيم السوقية للإيجار والتكلفة للشريحة المقابلة من سوق العقارات تستخدم. الاعتماد المحسوب لتحديد BPM له الشكل:

وفقًا للطريقة المباشرة لتحديد المضاعف L.A. Leifer في مقالته "تحديد إجمالي مضاعف الإيجار بناءً على البيانات" التاريخية "يتم حساب BPM باستخدام الصيغة:

يمكن استخدام طريقة التحديد المباشرة في الحالة التي يكون فيها بالنسبة لفئة العناصر محل الاهتمام ، من الممكن تحديد عدد كافٍ من العناصر التي تتوفر لها في نفس الوقت بيانات عروض بيعها وإيجارها. يمكن العثور على مثل هذه البيانات عادةً للأشياء العقارية التي تنتمي إلى قطاع سوق متطور ، على سبيل المثال ، مكاتب أو مبانٍ للبيع بالتجزئة في المدن الكبيرة حيث تم تطوير سوق المبيعات والإيجارات بشكل كافٍ ( من المعروف من الإحصائيات الرياضية أن مثل هذا التقدير هو الأفضل في فئة التقديرات الخطية غير المتحيزة).

أيضا Leifer L.A. اقترح منهجيته الخاصة لحساب معدل الرسملة ، الحساب على أساس قيمة BPM. وفقًا للمنهجية المقترحة ، يعتمد الحساب على سلسلة التباين (العينات المطلوبة). تتكون العينة الأولى من أسعار البيع ، والثانية من أسعار الإيجارات. ثم يتم ترتيب العينات وتشكيل أزواج لحساب BPM. يعتمد تكوين الأزواج على افتراض أن الكائنات ذات الخصائص الاستهلاكية المماثلة تشغل نفس الأماكن تقريبًا ، كما هو الحال في ترتيب أسعار الإيجار. بناءً على هذا الافتراض ، يمكننا أن نفترض أن أزواج القيم المكونة لسعر البيع ومعدل الإيجار تشير إلى نفس العناصر أو على الأقل قريبة من حيث خصائص المستهلك الأساسية للأشياء.

ولكن كقاعدة عامة ، لحساب معدل الرسملة ، يتم استخدام الصيغة الأساسية (كتاب مدرسي بواسطة N.E Simionova ، R.Yu Simionov "تقييم الأعمال: النظرية والتطبيق") ، يبدو كما يلي:

من خلال تحويل الصيغتين (1) و (4) ، من الممكن اشتقاق صيغة لاعتماد BPM و SC ، والتي ستبدو هكذا:

,

أيضًا ، من خلال التحويل ، يمكن أن تبدو الصيغة (5) كما يلي:

جدول العلاقة بين BPM و CK لسوق العقارات التجارية في نوفوسيبيرسك وفقًا لبيانات عام 2016

بناء على المعلومات التحليلية “المراقبة”. مقترحات بشأن سوق العقارات التجارية في نوفوسيبيرسك "RID Analytics ، التي تم تجميعها في نهاية عام 2016 وباستخدام مقال M. Zhivayev" نتائج تقديرات الخبراء لقيم المعلمات الهامة المستخدمة في أنشطة التقييم "للربع الثاني من تم تجميع 2016 في الجزء "مقدار نفقات التشغيل بالنسبة المئوية من إجمالي الدخل الفعلي (DVD)" ، جدول ملخص للعلاقة بين نطاق SK و BPM ، اعتمادًا على بعضهما البعض وعلى عوامل أخرى. تم إجراء الحسابات باستخدام الصيغتين (1) و (6):

تحليل معدل الرسملة لعقارات التجزئة في نوفوسيبيرسك وفقًا للمعلومات العامة المفتوحة لفترات مختلفة من 2009 إلى 2016.

نتيجة لبحثنا حول هذا الموضوع ، درسنا المعلومات التحليلية المتاحة وقدمنا ​​نطاقات معدلات الرسملة لقطاع العقارات بالتجزئة في نوفوسيبيرسك في فترة الاسترجاع.

المدير العام ، المثمن من الفئة الأولى Arsenchuk Evgeniya Sergeevna

أصبح سوق المكاتب في موسكو الأول في أوروبا من حيث مؤشر يشير إلى نشاط استثماري منخفض ومخاطر عالية

وفقًا لنتائج الربع الثاني من عام 2015 ، احتلت موسكو المرتبة الأولى في أوروبا من حيث معدلات الرسملة للعقارات المكتبية المتميزة ، وفقًا لدراسة أجرتها شركة الاستشارات الدولية Knight Frank حول حالة أسواق العقارات في أكبر مدن العالم. (تقرير المدن العالمية 2016). كان هذا المؤشر في عاصمة روسيا للمكاتب من الفئة A 10-10.5٪ سنويًا. بالنسبة لخصائص الفئة B ، يكون معدل الرسملة أعلى - 11.5-12٪. للمقارنة ، في الربع الثالث من العام الماضي ، كان معدل الرسملة (معدل الحد الأقصى) للمكاتب من الفئة أ في موسكو 9.25-9.75٪. في مواد الشركة ، يلاحظ أن مستوى معدل الغطاء في هذا القطاع ينمو باطراد منذ النصف الثاني من العام الماضي.

اعتبارًا من اليوم ، تظل مؤشرات معدل الحد الأقصى (10-10.5٪ للفئة أ و 11.5-12٪ للفئة ب) ، وفقًا لمكتب نايت فرانك الروسي ، دون تغيير. معدل الرسملة الأعلى ، وفقًا لـ Cushman & Wakefield ، موجود الآن فقط في كييف (13.5 ٪) من المدن الأوروبية ، حيث يتم تقييم المخاطر السياسية أعلى من روسيا.

تم تأكيد هذا الاتجاه أيضًا في الشركات الاستشارية الأخرى. يوضح المؤشر المرتفع لمعدل العائد المطلوب (يجب عدم الخلط بينه وبين الربحية الفعلية لأصحاب العقارات الحاليين) أن المستثمرين ينظرون إلى سوقنا على أنه محفوف بالمخاطر بالنسبة للأسواق الأوروبية. يقول فالنتين جافريلوف ، مدير أبحاث السوق في سي بي آر إي ، إن هذا يرجع إلى الوضع الاقتصادي الصعب والمخاطر الجيوسياسية.

في غضون ذلك ، فإن الربحية الحالية لأصحاب موسكو ، بحسب فالنتين جافريلوف ، آخذة في الانخفاض. السبب الرئيسي هو ارتفاع معدل الشغور. يقول أحد المحللين في CBRE: "إذا كان في منطقة الأعمال المركزية في موسكو ، حيث توجد مكاتب متميزة ، فإن هذه المشكلة تكون أقل حدة ومعدل الشغور في الفئة A هو 12.7٪ فقط ، ثم متوسط ​​المدينة هو 17.6٪".

في غضون ذلك ، لوحظ الاتجاه المعاكس في أوروبا. اقترب متوسط ​​معدل الرسملة المرجح للعقارات المكتبية الأوروبية من 4.9٪ ، وهو أدنى مستوى منذ الربع الثالث من عام 2007. يقول نايت فرانك: "أدى النمو الديناميكي للنشاط الاستثماري في سوق العقارات المكتبية الأوروبية إلى انخفاض معدلات رسملة العقارات التجارية في الأسواق الرئيسية والطرفية".

معدلات رسملة العقارات المكتبية المتميزة في المدن الأوروبية ، الربع الثاني 2015

المصدر: أبحاث نايت فرانك

تشير الزيادة في معدل الحد الأقصى في سوق المكاتب المتميزة في موسكو إلى نشاط استثماري منخفض في هذا القطاع ، ومخاطر عالية ، وانخفاض الطلب ، وكمية كبيرة من المساحات الخالية. للمقارنة ، خلال أزمة نهاية العقد الأول من القرن الحادي والعشرين (من الربع الرابع من عام 2008 إلى الربع الثاني من عام 2009) في موسكو ، وفقًا لـ Knight Frank ، تم تسجيل الحد الأقصى لمعدل الرسملة في تاريخ السوق للمكاتب من الفئة A - 12٪. وفي عام 2007 ، خلال طفرة الاستثمار والبناء في سوق المكاتب ، وجود عدد كبير من صناديق الاستثمار الروسية والدولية ، والتي شكلت طلبًا مرتفعًا على الأصول عالية الجودة ، وكان معدل الحد الأقصى عند أدنى مستوى تاريخي - 8 ٪.

ومع ذلك ، يذكر الخبراء أن السوق ذات معدلات الرسملة المرتفعة تعتبر تقليديًا فترة جيدة لما يسمى بالمستثمرين العدوانيين الذين يرغبون في المخاطرة بشراء الأشياء بأسعار مخفضة خلال الأزمة. وبعد استقرار السوق ، قم ببيعها بسعر أعلى أو احصل على دخل إيجار مرتفع. يتمتع سوق العقارات المكتبية المتميز في موسكو بإمكانيات جيدة لنمو أسعار الأصول. أعتقد ، ما لا يقل عن 40-50 ٪ في السنوات الثلاث المقبلة ، "- يقول فالنتين جافريلوف. وقال إن السوق يشهد الآن انخفاضات دورية في معدلات الإيجارات. ويضيف: "لكن الاستقرار المحتمل للناتج المحلي الإجمالي في بداية عام 2016 سيخلق شروطًا مسبقة جيدة لاستقرار سوق المكاتب". وفقًا لفالنتين جافريلوف ، يُظهر المستثمرون الروس ، بالإضافة إلى العديد من الشركات من الشرق الأوسط والصين والولايات المتحدة الأمريكية وجمهورية التشيك ، اهتمامًا حقيقيًا ببعض العقارات المكتبية في العاصمة.

أكبر صفقات استثمارية في قطاع المكاتب الراقية في موسكو في عام 2015

بيانات CBRE

أخبر ميخائيل ميندلين ، الشريك ورئيس قسم العقارات المكتبية في Cushman & Wakefield ، شركة RBC Real Estate عن نمو عدد الطلبات على الأصول العقارية التجارية عالية الجودة من مستثمرين من آسيا والشرق الأوسط. "يمكننا أن نتوقع بدرجة عالية من الاحتمال أنه في 2016-2017 قد نشهد الكثير من الصفقات التي تنطوي على جذب رؤوس الأموال الآسيوية والشرق أوسطية ، والتي ستحل محل الاستثمارات الغربية. بالإضافة إلى ذلك ، هناك مستوى عالٍ من الاهتمام من جانب اللاعبين المحليين.

العامل الإيجابي هو حقيقة أنه يمكن الآن حساب معدل الحد الأقصى للعقارات المكتبية المتميزة في موسكو. "في بداية هذا العام ، كان من الصعب للغاية حساب الربحية للمكاتب من الفئة أ بسبب حالة عدم اليقين في السوق ، ولكن الوضع اليوم قد تحسن إلى حد ما. ويرجع هذا في المقام الأول إلى الاستقرار النسبي في سوق تأجير المكاتب ، "كما يقول آلان بالويف ، مدير الأسواق المالية وقسم الاستثمارات في نايت فرانك.

فلاديمير ميرونوف