إذا أحب المشتري الشقة ، وكان عازمًا بوضوح على شرائها ، لكنه يحتاج إلى القليل من الوقت لحل المشاكل ، فمن الأفضل استخدام اتفاقية الحجز. على سبيل المثال ، يمكنك حجز شقة إذا كنت بحاجة إلى الحصول على قرض عقاري ، والذي قد يستغرق من عدة أيام إلى عدة أسابيع.
عند الرغبة في شراء شقة في مبنى جديد ، يتعين على المشتري مراجعة الكثير من المعلومات ، والسفر للمشاهدة ، وعندما يتم العثور على خيار مناسب ، تظهر مشكلة أخرى - الاحتفاظ بالسكن حتى يتم إبرام الصفقة وإجراء التسويات النقدية. يتم حل هذه المشكلة ببساطة بمساعدة اتفاقية الحجز.
يمكن إبرام اتفاقيات الحجز مع العملاء من قبل الشركات العقارية التي لها الحق في بيع الشقق في المباني الجديدة. يحاول المطورون عدم اللجوء إلى مثل هذه العقود. غالبًا ما يكون من الممكن حجز شقة مع المطورين ، ولكن ليس كتابيًا ولفترة زمنية قصيرة جدًا (لا تزيد عن يوم إلى يومين).
في ممارسة السوق الأولية ، في ظل ظروف المنافسة العالية بين المطورين ، نادرًا ما يتم إبرام عقد الحجز. تطور هذا الوضع في 2008-2010 ، لكنه بدأ هذا العام في التحول نحو سوق منسق للبائعين والمشترين ، على الرغم من أن المشترين الآن يصطفون بالفعل لبعض العقارات ذات الشعبية الخاصة. لذلك ، من الطبيعي أن تكون هناك حاجة لحجز شقة لفترة معينة. كقاعدة عامة ، يتم إبرام اتفاقيات الحجز لفترات قصيرة (من أسبوع إلى أسبوعين).
حاليًا ، يتم إبرام العديد من المعاملات في السوق الأولية باستخدام الرهون العقارية. سوف يستغرق جمع المستندات الكثير من الوقت ، والنظر في حالة مقترض الرهن العقاري في البنك والتمويل المفتوح. ويشير الخبراء إلى أنه يتم إبرام اتفاقيات الحجز بشكل أساسي لقضايا الرهن العقاري.
في اتفاقية الحجز ، التي يبرمها مقترض الرهن العقاري ، من الضروري تحديد إعادة الدفعة المقدمة بالكامل ، إذا لم تتم المعاملة بسبب رفض البنك إصدار قرض. علاوة على ذلك ، تجدر الإشارة إلى أنه يكاد يكون من المستحيل الحصول على رفض كتابي من البنك.
من الضروري أيضًا مراعاة أن البنوك غالبًا ما تقلل من تقدير المبلغ المقدم للمقترض. لذلك ، إذا كانت الشقة مرتبطة بسعر الصرف الأجنبي ، فعند نموها ، سيتعين عليك البحث عن خيارات لحل هذه المشكلة. لتأمين نفسك ضد مثل هذا الموقف ، يجب عليك تحديد الحد الأقصى لسعر عملة التسوية في اتفاقية الحجز.
بالطبع ، سيكون من الأفضل بكثير أن تحصل على قرض رهن عقاري من أحد البنوك التي تعاملت مع تمويل المشروع في المنشأة التي تشتري فيها شقة. عندها سيكون كافيًا للعميل أن يحسب بشكل صحيح الشروط التي يجب أن تؤخذ في الاعتبار عند توقيع اتفاقية الحجز.
يعتقد الخبراء أنه من الأفضل الحصول على قرض بالعملة التي تُحدد بها تكلفة الشقق في المبنى الجديد. إذا أخذ العميل قرضًا بالدولار ودفع ثمن الشقة بالروبل ، فسيقوم البنك بتحويل المقترض بسعره الداخلي الخاص في يوم إصدار القرض.
في عقد الحجز ، يجب عليك تحديد المعلومات الدقيقة حول الشقة المحجوزة (الطابق ، القسم ، الرقم على الموقع ، المساحة الإجمالية). يجب عليك أيضًا تحديد مبلغ الحجز وشروط إعادته أو تعويضه كتكلفة الشقة. من المهم الإشارة إلى شروط الحجز وتحديد مسؤولية الأطراف في حالة عدم الوفاء بالتزاماتهم. ويضيف المتخصصون أنه يجب تحديد تفاصيل البائع والمشتري في العقد ، وكذلك توقيت الصفقة. وبحسب الخبراء ، فإن نص الاتفاقيات يتم وضعه على المستوى المهني ويأخذ في الاعتبار حقوق الطرفين.
أحد البنود المهمة في العقد هو المبلغ الذي يدفعه المشتري لحساب البائع من أجل إزالة المسكن من البيع لفترة معينة. في أغلب الأحيان ، يتم حل هذه المشكلة باتفاق الطرفين ولا يتم ربطها بالتكلفة الإجمالية للشقة أو المنزل. كما تبين الممارسة ، فإن الدفعة المقدمة في موسكو هي 40000 روبل ، وفي منطقة موسكو - 35000 روبل. علاوة على ذلك ، إذا لم يشتري المشتري مسكنًا خلال الفترة المحددة في العقد ، فإن المبلغ غير قابل للاسترداد.
ومع ذلك ، فإن اتفاقية الحجز لها أيضًا عيوبها - فهي لا تخضع لتسجيل الدولة. عيب اتفاقية الحجز هو أنها لا تخضع لتسجيل الدولة. وبالتالي ، إذا كان البائع عديم الضمير ، فيمكنه إبرام عدة اتفاقيات حجز لشقة واحدة في وقت واحد. في حالة وجود نزاع بين المشتري والبائع ، يمكن المضي قدمًا في النظر في هذه المسألة في المحكمة وفقًا للسيناريوهات التالية: يتم الاعتراف بالعقد كعقد أولي أو يتم الإعلان عن عدم صلاحية المعاملة.
يحثك الخبراء على الاقتراب من إبرام اتفاقية الحجز بأكبر قدر ممكن من المسؤولية ، حيث يمكن أن تؤدي الأخطاء إلى فقدان السلفة أو حتى انهيار المعاملة.
يحتاج أي مشتر لشقة إلى وقت لجمع مبلغ كبير من المال. أثناء قيامه ببيع شقته الخاصة ويبدأ عملية التفاوض مع البنك ، فإن الخيار الذي يعجبه قد يترك السوق. لمنع حدوث ذلك ، يوجد في السوق العقاري خدمة لحجز (حجز) الشقق.
يتم استخدام إجراءات حجز الشقق في كل من الأسواق الأولية والثانوية. ما تحتاج إلى الانتباه إليه ، هو وجود اتفاقية حجز لضمان عدم بيع الشقة لمشترين آخرين ، قامت "مجلة العقارات" MetrInfo.Ru بفرزها بمساعدة الخبراء.
حجز السكن مع المطور
جوهر الإجراء هو أن العميل ، من خلال الدفع مقابل الحجز ، يؤكد جدية نواياه ، كما يوضح ألكسندر إنجل ، رئيس قسم المباني الجديدة في MIC Group. وفقًا لنيكولاي تشيياشفيلي ، رئيس قسم دعم المبيعات في مجموعة شركات بايونير ، في السوق الأولية ، عادة ما يتم إبرام اتفاقية الحجز من قبل الوكلاء الذين "يصلحون" العميل وجزءًا معينًا من عمولتهم. المطورون الذين يبيعون شققًا بموجب قانون المشاركة في البناء المشترك 214-FZ (يُلزمهم بقبول الدفع بموجب العقد فقط بعد تسجيله لدى الدولة) يحاولون أيضًا التأمين على أنفسهم ، إن لم يكن بخطاب ائتمان ، فعندئذٍ بحجز مماثل اتفاق.
معظم الشركات على استعداد لتزويد العملاء بخيارات مختلفة لحجز الشقق في منشآتها. وفقًا لـ Igor Sibrenkov ، نائب المدير العام لشركة Morton-Invest ، تقدم الشركة لعملائها نظام حجز مرنًا ، عندما يمكن لكل عميل ، حسب الحالة ، اختيار الخيار الأفضل من بين الخيارات الأربعة المعروضة. أسهل طريقة لحجز شقة في أحد المباني الجديدة لمجموعة شركات Morton Group هي الاتصال بأحد مكاتب المبيعات. ترك تفاصيل الاتصال الخاصة بك ، يمكنك حجز الخيار المفضل لديك ليوم واحد. يتم تقديم هذه الخدمة مجانًا تمامًا. إذا قرر المشتري الشراء في غضون 24 ساعة ، فمن الضروري بحلول نهاية هذه الفترة إبرام اتفاقية اختيار ودفع دفعة مقدمة بقيمة 2.5 ٪ من تكلفة الشقة. عند إجراء دفعة مقدمة ، يتم إجراء الحجز تلقائيًا للفترة اللازمة لإعداد وتنفيذ جميع المستندات. عادة ما يستغرق الأمر ما يصل إلى 7 أيام. عند إبرام مثل هذا الاتفاق ، تكون تكلفة الشقة ثابتة طوال فترة صلاحيتها. إذا تم إنهاء العقد بمبادرة من المشتري ، فإن الدفعة المقدمة غير قابلة للاسترداد.
إذا احتاج المشتري إلى وقت أطول لاتخاذ قرار الشراء ، فإن Morton-Invest تقدم أنواعًا مدفوعة من الحجز. قد يعتمد مبلغ الدفع على طول فترة الحجز وعدد الغرف في الشقة. لذلك ، بناءً على المعلمات المذكورة أعلاه ، تقدم الشركة الخيارات التالية: لمدة شهر ، يمكن حجز شقة من غرفة واحدة مقابل 10 آلاف روبل ، وشقة من غرفتين مقابل 15 ألف روبل ، وشقة من 3 غرف مقابل 20 ألف روبل.
يتم استخدام نوع آخر من الحجز يقدمه المطور في صفقة بديلة ، عندما يبيع المشتري شقته القديمة من خلال إدارة الإسكان الثانوي لمجموعة Morton Group ويشتري مساكن في أحد المباني الجديدة للشركة. في هذه الحالة ، لا تعتمد تكلفة الحجز على عدد الغرف في الشقة وتبلغ 50 ألف روبل.
المدة القصوى لهذا الحجز هي 3 أشهر. تعتقد الشركة أن هذه المرة عادة ما تكون كافية للعميل لبيع مساحة المعيشة القديمة بشكل مربح. ولكن إذا تأخر بيع الشقة القديمة ، فمن الممكن أخذ هذا المبلغ في الاعتبار مقابل تكلفة الشقة ، وفقًا لشروط الاتفاقية المبرمة مسبقًا. مع هذا النوع من الحجز ، لا تكون تكلفة الشقة ثابتة. إذا رفض المشتري معاملة بيع شقته ، فإن الدفع مقابل الخدمة غير قابل للاسترداد ، ويتم إلغاء الحجز تلقائيًا في وقت إنهاء العقد.
تقدم مجموعة شركات Morton نوعًا منفصلاً من الحجز للمشترين الذين يشترون شقة بموجب رهن عسكري. تكلفة هذا الحجز لمدة أسبوعين 5 آلاف روبل. سعر الشقة ثابت في وقت الحجز ولا يمكن تعديله إلا بعد انتهاء فترة الحجز.
لدى شركة "NDV-Nedvizhimost" أيضًا خيارات مختلفة لـ "تأجيل" شقة في مبنى جديد. الأول ، كما يقول أنطون كونوبيفسكي ، نائب رئيس قسم المباني الجديدة في NDV-Nedvizhimost ، هو حجز لعدة أيام لإعداد صفقة. كقاعدة عامة ، مع مثل هذا المخطط ، لا يتحمل العميل تكاليف إضافية ، والسعر ثابت. الآلية هي الأبسط والأكثر قابلية للفهم لكل طرف. إذا قام العميل ببيع شقة من خلال شركة ما لشراء مبنى جديد لاحقًا (تعويض متبادل) ، فيتم ممارسة حجز شقة لمدة شهر إلى شهرين. وعمليًا ، هذه المرة أكثر من كافية لبيع العقارات في السوق الثانوية. صحيح أن هناك تفصيلًا واحدًا مهمًا ، كما يحذر الخبير ، كقاعدة عامة ، إذا تم حجز شقة لفترة مماثلة ، فلن تكون الأسعار في المبنى الجديد ثابتة.
تقول كريستينا شولجينا ، رئيسة قسم الرهن العقاري والقروض في NDV-Real Estate ، إن خيارًا آخر هو حجز شقة عند استلام الرهن العقاري. تتطلب مثل هذه المعاملة تكاليف الوقت المرتبطة بجمع المستندات الضرورية وتنظيمها. هذا هو السبب في أن NDV-Nedvizhimost تزيل الشقة من البيع لمدة 10 أيام. ضمن هذه الشروط ، يجب على المتخصصين في الشركة تزويد البنوك بالوثائق اللازمة للعملاء وتلقي القرارات بشأن طلبات القروض. يوضح الخبير "في الوقت نفسه ، لا يتم تحديد السعر إلا بعد حصول العميل على موافقة البنك".
من الناحية العملية ، فإن تكلفة الخدمات بموجب اتفاقية الخدمة (DOE ، تستخدم الشركة هذا الشكل المعين من الاتفاقية) مرتبطة بسعر الشقة ، كما يقول فيليب تريتياكوف ، الرئيس التنفيذي لشركة Galaxy Realty. في كل شركة ، يتم تحديد مبلغ الدفع بشكل فردي. يوضح الخبير: "على سبيل المثال ، في مشاريعنا في أقرب الضواحي ، في مجمع Butovo Park-2 السكني ومجمع Alpha Centauri السكني ، يساوي هذا المبلغ 2.5٪ من سعر الشقة".
وفقًا لفاسيلي شارابوف ، المحامي في شركة City-XXI Century للتطوير ، عادةً ما يتم تحديد حجم الحجز المسبق وفقًا لتقدير المطور. قد يكون هذا مبلغًا ثابتًا من المال ، بغض النظر عن سعر العقد ، أو نسبة مئوية من هذا السعر. عادة لا تزيد عن 10٪. يقول ألكسندر إنجل (مجموعة شركات MITs): "في شركتنا ، مبلغ الحجز هو 25000 روبل".
الالتزامات التعاقدية
عند إبرام اتفاقية الحجز ، هناك العديد من النقاط المهمة التي يجب مراعاتها. نظرًا لأن اتفاقية الحجز تضمن للمشتري التنازل عن العقار المحدد له لفترة معينة وتثبت سعر المعاملة ، كما يقول Alexander Engel (MIC Group) ، فأنت بحاجة إلى التحقق من وجود جميع هذه العناصر في اتفاقية الحجز.
يعتقد Nikolai Chitiashvili (مجموعة شركات Pioneer) أنه يجب على المشتري التأكد من أن اتفاقية الحجز تعكس معلومات عن الشقة بأكبر قدر ممكن من التفاصيل: جميع معلمات الشقة (عنوان المنزل ، موقع الشقة في المنزل ، المنطقة ، بارامترات أخرى) ، الأسعار وتواريخ الخروج لصفقة ما.
أيضًا ، أضاف فيليب تريتياكوف (جالاكسي ريالتي) ، يحتاج العميل إلى دراسة شروط العقد بعناية ، وشروط الدفع ، إذا تم التخطيط لرهن عقاري ، ثم التحقق من توفر بند بشأن إعادة الأموال في حالة رفض البنك لتقديم قرض وتفاصيل الشقة المحجوزة.
وفقًا لفاسيلي شارابوف (City-XXI Century) ، عادةً ما يتم استخدام النموذج المعتمد من قبل المطور. ومع ذلك ، يحق للمستثمر ، في حالة الخلاف على النص ، اقتراح تعديلات وإضافات على هذا النموذج. من الناحية العملية ، غالبًا ما يرفض المطورون تغيير أي شيء في النموذج المعتمد لاتفاقية الحجز ، وإذا كانت الاختلافات كبيرة ، فقد لا تتم المعاملة لهذا السبب.
أكد أوكسانا ميلنيك ، نائب المدير العام لشركة Russian House of Real Estate ، أنه إذا كانت الصفقة مع مطور كبير ، فإن احتمال إجراء أي تغييرات وإضافات على العقد ضئيل للغاية. على الرغم من أن الأمور أبسط في السوق الثانوية: يمكنك الاتفاق على وضع بنود معينة في اتفاقية الدفع المسبق (الإيداع). أيضًا ، تعتمد الشروط على الطلب على الشقة المختارة. يقول الخبير: "إذا كان هناك طلب مرتفع على شيء ما ، فلا أحد يريد إجراء أي تغييرات ، والعمل على مبدأ" لا تحب شيئًا ما ، لا تشتري "، وإذا كان البائع مهتمًا بالبيع فهو أكثر ولاءً ويقدم تنازلات ".
حجز شقق في السوق الثانوي
يتم استخدام حجز الشقق أيضًا في السوق الثانوية. الشرط الأساسي هو دفع ما يسمى الدفعة المقدمة أو الوديعة. صحيح أن Maria Litinetskaya ، الرئيس التنفيذي لمجموعة Metrium Group ، تعتقد أن هذا إجراء اختياري في السوق الثانوية. في الوقت نفسه ، يكون المشترون هم المبادرون الرئيسيون. يحتاجون إلى حجز الخيار الذي يرغبون فيه من أجل الاستعداد لإبرام اتفاقية البيع والشراء الرئيسية - للحصول على رهن عقاري أو بيع شقة قديمة. ولكن قبل حجز شقة في السوق الثانوية ، ينصح الخبير ، على المشتري التأكد من أنها "نظيفة قانونيًا".
يتم إبرام اتفاقية الإيداع أو اتفاقية الحجز كتابيًا ولا تتطلب توثيقًا إلزاميًا. ولكن في حالة حدوث نزاع - في حالة فشل أحد الطرفين في الوفاء بالتزاماته ، سيكون من الأسهل على المشتري إثبات براءته في المحكمة باستخدام مستند موثق.
يعتقد Nikolai Chitiashvili (مجموعة شركات Pioneer) أنه من المهم التأكد من دفع السلفة / الإيداع للمالك أو الوكيل المعتمد. من الضروري تحديد شروط إعادة السلفة إذا تم اكتشاف حقوق الأطراف الثالثة أو الظروف الأخرى التي تتعارض مع الصفقة. خلافًا لذلك ، يحذر Alexander Engel (MIC Group of Companies) ، إذا رفضت شراء شقة محجوزة ، فلن يتم إرجاع الأموال ، لأنه في وقت الدفع بموجب العقد ، تعتبر خدمة مقاول الحجز مقدمة ، و تم الوفاء بالعقد.
وفقًا لـ Oksana Melnik (Russian House of Real Estate) ، فإن حجم الوديعة يعتمد على قيمة العقار ، ولكن كقاعدة عامة ، يتراوح من 30 إلى 100 ألف روبل. لا توجد قواعد وصيغ تحدد مقدار هذا المبلغ.
هل هناك مخاطرة في عدم الحصول على شقة تعجبك في السوق الأولية بالرغم من وجود اتفاقية حجز؟ كيف يمكن المضي قدما إذن؟ www.metrinfo.ru تحول إلى الخبراء بهذه الأسئلة.
الكسندر إنجل رئيس قسم المباني الجديدة MIC Group:
لم تكن هناك مثل هذه الحالات في ممارسة مجموعة MIC. ومع ذلك ، فإن حالات القوة القاهرة تحدث للجميع. العامل البشري موجود أيضًا في سوق العقارات. لكن مثل هذه الحالات نادرة للغاية ، ويخرجون من مثل هذه المواقف بشكل فردي من خلال المفاوضات.
نيكولاي تشيياشفيلي ، رئيس قسم دعم المبيعات ، مجموعة شركات بايونير:
هذا السيناريو ممكن ، ولسوء الحظ ، يعتمد فقط على ضمير المطور. يمكن للعميل حماية نفسه من خلال التأكد من أن شروط إرجاع السلفة محددة في العقد.
فيليب تريتياكوف ، الرئيس التنفيذي لشركة Galaxy Realty:
إذا كان مؤشر داو جونز يشير بالفعل إلى الشقة التي اختارها العميل ، فإن مخاطر عدم الحصول عليها تكون ضئيلة. لأنه عند الدفع مقابل العقد ، فإنه يترك قاعدة بيانات العناصر المتاحة ويحتفظ بها للمشتري. عند التوقيع على DOU ، يجب على العميل التحقق بعناية من جميع تفاصيل الشقة: المبنى ، الطابق ، القسم ، رقمه على الموقع.
Maria Litinetskaya ، الرئيس التنفيذي لمجموعة Metrium Group:
بالطبع ، هناك دائما مخاطرة. خاصة إذا كان المشتري المحتمل تافهًا في البداية بشأن العقد ولم يدرسه بعناية. غالبًا ما يستخدم البائعون عديمو الضمير هؤلاء المواطنين الساذجين كمصدر ميسور للأموال.
غريغوري ألتوخوف ، المدير التجاري لـ "زعيم" ختان الإناث:
اتفاقية الحجز هي أيضًا ضمان للمشتري من المطور (البائع) أن الشقة ثابتة بالتأكيد للمشتري ولن يتم بيعها لأي شخص أثناء سريان اتفاقية الحجز.
إيغور سيبرينكوف ، نائب المدير العام لشركة Morton-Invest LLC:
يحصل المشترون لدينا في 100٪ من الحالات على الشقق التي يختارونها بالضبط. كما أن نظام الحجز المرن الذي نقدمه يسمح لهم باختيار الخيار الأنسب والأكثر ربحية.
النص: لودميلا شيشيروفا
يتم إبرام اتفاقية الحجز عندما يحتاج المشتري إلى "ملء مقعد" لبعض الوقت. أي أنه من الواضح أنه أحب الشقة ، فقد تقرر "أخذها" ، لكن الأمر يستغرق وقتًا لحل بعض المشاكل. على سبيل المثال ، خذ قرضًا عقاريًا. وهذه المهمة ليست ليوم أو يومين.
هذه المقالة هي مادة مرجعية ومعلوماتية ، وجميع المعلومات الواردة فيها مقدمة لأغراض إعلامية وهي للأغراض الإعلامية فقط.
بعد أن شرع في شراء منزل في منزل قيد الإنشاء ، يجرف المشتري الكثير من المعلومات ، ويذهب لعرضها ، وعندما يتم العثور على خيار مناسب ، يواجه مشكلة أخرى - كيفية الاحتفاظ بمنزله حتى يتم إبرام الصفقة والنقود المستوطنات؟ يمكن حل المشكلة إذا كنت تستخدم اتفاقية الحجز. توضح البوابة "يتم إبرام اتفاقية الحجز إذا كان من الضروري حجز العقار المقتنى لمشتري محتمل" ديمتري أوتياكوفسكي ، المدير التجاري لفرع موسكو لمجموعة شركات بايونير. كما أضيف نينا كوزنتسوفا ، مؤسسة Urban العقاراتغالبًا ما يتم إبرام اتفاقيات الحجز مع العملاء من قبل الشركات العقارية التي لها الحق في بيع شقق في منازل قيد الإنشاء. يلجأ المطورون أنفسهم إلى مثل هذه الاتفاقيات بشكل غير منتظم. يوضح الخبير: "غالبًا ما يتم إجراء الحجوزات مع المطورين شفهيًا لفترة زمنية قصيرة جدًا - يوم أو يومان".
كما لوحظ فاسيلي فيتيسوف ، مدير المبيعات والتسويق ، CJSC Zheldoripoteka، تعتبر اتفاقية الحجز نادرة جدًا في ممارسة سوق الإسكان الأولي ، خاصة في ظروف المنافسة الشديدة بين المطورين في سوق يحكم فيه المشتري العرض. هذا بالضبط ما حدث في 2008-2010. في عام 2011 ، يتغير الوضع تدريجيًا نحو سوق متوازن من البائعين والمشترين ، ولكن هناك طابور من المشترين يصطفون بالفعل لبعض العقارات الشهيرة والناجحة. تبعا لذلك ، هناك حاجة لحجز شقة لبعض الوقت لحل المشكلة ، على سبيل المثال ، مع الحصول على قرض الرهن العقاري. عادة ، يتم إبرام اتفاقيات الحجز لفترات قصيرة - أسبوع ، أسبوعين ، شهر.
الصفقة سوف تشمل الرهن العقاري.
في الواقع ، تتم اليوم العديد من المعاملات في السوق الأولية باستخدام الرهون العقارية. وفقًا لذلك ، يستغرق الأمر وقتًا طويلاً لجمع المستندات ، والنظر في حالة مقترض الرهن العقاري في أحد البنوك والتمويل المفتوح. وفقًا لـ Vasily Fetisov (Zheldoripoteka) ، يتم الآن إبرام معظم اتفاقيات الحجز لقضايا الرهن العقاري فقط.
ماذا يجب أن يكون في مثل هذه الاتفاقية إذا تم إبرامها من قبل المقترض الرهن؟ ينصح ديمتري أوتياكوفسكي (مجموعة شركات بايونير) ينص على إمكانية استرداد كامل السلفة ، إذا لم تتم المعاملة بسبب رفض البنك إصدار رهن عقاري. وبالنظر إلى أنه من الصعب للغاية ، وغير الواقعي تقريبًا ، تلقي رفض خطي من البنك ، يجدر الانتباه إلى صياغة هذه الفقرة.
النقطة التالية هي أن البنوك عادة ما تستخف بالمبلغ الذي تكون على استعداد لتقديمه للمقترضين. وإذا كان سعر الشقة مرتبطًا بسعر الصرف الأجنبي ، الذي ارتفع فجأة ، فهناك حلان محتملان للمشكلة: إما البحث عن المال ، على سبيل المثال ، الحصول على قرض استهلاكي إضافي ، أو تقديم طلب قرض جديد إلى زيادة كمية. لكن أفضل تأمين ضد مثل هذه المواقف هو تحديد الحد الأقصى لسعر عملة التسوية في اتفاقية الحجز "، كما يقول الخبير.
يكون الموقف أكثر تفاؤلاً عندما يتعلق الأمر بالحصول على رهن عقاري من أحد البنوك التي أجرى تمويلاً قبل المشروع أو المشروع في هذه المنشأة. ثم من المهم فقط أن يقوم العميل بحساب فترة صلاحية اتفاقية الحجز بشكل صحيح. تقول Nina Kuznetsova (Urban Realty): "غالبًا ما يكون لدى المطور والبنك اتفاق بشأن شروط الموافقة على المقترضين ، على سبيل المثال ، من 7 إلى 10 أيام من تاريخ تقديم المستندات". "وهذه هي الفترة التي يجب أن تؤخذ في الاعتبار عند توقيع اتفاقية الحجز."
بالنسبة لعملة التسوية ، التي ستظهر في العقد ، يعتقد فاسيلي فيتيسوف (Zheldoripoteka) أنه من المنطقي الحصول على قرض بالعملة التي تحدد بها قيمة العقار. ولكن إذا قرر العميل الحصول على قرض بالدولار ، وكان الدفع مقابل مبنى جديد في 90٪ من الحالات بالروبل ، فسيقوم البنك بتحويل القرض للمقترض بسعره الداخلي الخاص في يوم القرض أصدرت ، كما تقول نينا كوزنتسوفا (العقارات الحضرية).
الفروق الدقيقة في العقد
تتطلب اتفاقية الحجز الامتثال لبعض الإجراءات الشكلية. يجب أن تحدد بالتفصيل موضوع الاتفاق بين الطرفين والنقاط التي تتطلب التنفيذ. أولاً وقبل كل شيء ، كما تقول نينا كوزنتسوفا (Urban Realty) ، يجب أن يحتوي العقد على معلومات تصف بدقة نوع الشقة التي يحجزها المشتري - الطابق ، القسم ، رقمه في الموقع والمساحة الإجمالية
. لا بد وأن المبلغ المحجوز
و شروط إعادة هذه الأموال
، هم لا رجوع
أو مقابل سعر الشقة
. من المهم جدًا أن يتم تمييزها بوضوح شروط الحجز
وتوضيحها مسؤولية الطرفين
لعدم الوفاء بالتزاماتهم. ويضيف ديمتري أوتياكوفسكي (مجموعة شركات بايونير): "من الضروري الإشارة إلى تفاصيل المشتري والبائع وتوقيت الصفقة".
ماذا يفعل المشتري إذا لم يوافق على بنود العقد التي أعدتها الدائرة القانونية للشركة؟ يقول الخبراء بصراحة أنه من الصعب جدًا من الناحية العملية إبرام عقد وفقًا لشروط المشتري. "ما لم نتحدث عن صفقة بملايين الدولارات" ، يلاحظ فاسيلي فيتيسوف (Zheldoripoteka). سيتم الاستماع إلى المشتري "العادي" بأدب و "مراعاة" رغباته ... ومع ذلك ، يعتقد المعلقون لدينا أن نص العقود تم وضعه على مستوى مهني جيد ويأخذ في الاعتبار حقوق كلا الطرفين.
أحد البنود المهمة في العقد هو المبلغ الذي يدفعه المشتري لحساب البائع لحقيقة أنه سيتم سحب الشقة أو المنزل من البيع لفترة معينة (في الحياة اليومية - دفعة مقدمة). في معظم الحالات ، يتم حل المشكلة النقدية باتفاق الطرفين ولا ترتبط بالقيمة الإجمالية للعقار. في الممارسة العملية ، تقول نينا كوزنتسوفا (العقارات الحضرية) ، في موسكو نحن نتحدث عن تقدم من 50 ألف روبل وفي منطقة موسكو - من 35 ألف روبل . وهذا المبلغ غير قابل للاسترداد إذا لم يشتري العميل شقة خلال المدة المحددة في العقد.
بالنسبة لمبلغ المعاملة نفسها ، في معظم الحالات ، إذا تم الإعلان عن سعر المتر المربع بالروبل ، فإنه يظهر في اتفاقية الحجز. إذا تم تحديد السعر بعملة ما ، فسيتم الحساب ، كقاعدة عامة ، بسعر MICEX في وقت إيداع الأموال.
هناك اتفاقية الحجز وعيوب. لا يخضع لتسجيل الدولة. نتيجة لذلك ، يجوز للبائع عديم الضمير الدخول في عدة اتفاقيات حجز للشقة نفسها. إذا نشأ نزاع خطير بين البائع والمشتري ، فقد يتبع النظر في هذه المسألة في المحكمة سيناريوهات مختلفة. يمكن التعرف على العقد واحدًا تلو الآخر على أنه عقد أولي ، وهذا سيوفر له جميع القواعد المؤهلة لهذا العقد. خلاف ذلك ، سيتم اعتبار المعاملة غير صالحة تمامًا.
ينصح الخبراء
نظرًا لأن الأخطاء في إبرام اتفاقية الحجز يمكن أن تؤدي ليس فقط إلى فقدان المبلغ المقدم ، ولكن أيضًا إلى فشل المعاملة ، فقد طلبت من الخبراء النصيحة بشأن ما يجب عليك الانتباه إليه أولاً وقبل كل شيء عند إبرام اتفاقية الحجز.
نينا كوزنتسوفا (أوربان ريالتي):
الشيء الرئيسي عند إبرام اتفاقية الحجز هو فهم متى وكيف سيكون من الضروري دفع ثمن شراء شقة في المبنى الجديد المحدد ، هل هناك أي شروط يمكن على أساسها تمديد الحجز ، وهل من الممكن تغيير الشقة المختارة إلى أخرى.
فاسيلي فيتيسوف (زيلدوريبوتيكا):
من الضروري الانتباه إلى التزامات العميل والعقوبات إذا لم تتم المعاملة بسبب خطأ العميل. وأيضًا بشأن الضمان المقدم من المطور - في قسم المسؤولية ، على سبيل المثال - ماذا سيحدث إذا تم بيع الشقة مع ذلك إلى طرف ثالث خلال فترة سريان اتفاقية الحجز.
ديمتري أوتياكوفسكي (مجموعة شركات بايونير):
أوصي بالاهتمام بالمواعيد النهائية للحجز ، ووصف الشيء (العنوان والخصائص المادية) ، ومبلغ الدفعة المقدمة ، وتكلفة الكائن ، وإجراءات الدفع ، والعقوبات في حالة عدم تمكن أحد الأطراف من الدخول في صفقة.
عقد حجز شقة في مبنى جديد في الوقت الحالي ، عندما يكون سوق المباني الجديدة سوقًا للمشتري ، لا يتم إبرامه غالبًا ، ولكنه لا يزال أداة ضرورية. يتم الانتهاء منه عندما تحتاج إلى "تسجيل" الشقة التي تريدها. دعونا ننظر في الأمر بمزيد من التفصيل.
دعنا نتخيل أن المشتري يعمل على الكثير من الخيارات ، ويذهب لرؤيتها ، ويقضي الكثير من الوقت ، وعندما يجد الخيار الصحيح ، يتضح أنه لا يوجد سوى شقة أو شقتين في المبنى المناسب على اليمين أرضية مع منظر صحيح من النوافذ. وقد لا يكون هناك ما يكفي من الوقت لجمع الأموال لهذه الشقة بالذات.
عند حجز شقة ، يلزم المشتري البائع بتأمين الشقة لنفسه بشكل قانوني. ماديًا ، كل شيء يحدث في شكل حجز لفترة زمنية معينة. علاوة على ذلك ، إذا تم الحجز لدى المطور ، فغالبًا ما يتم كل شيء بناءً على كلمة شرف المدير ، الذي سيكون قادرًا على الاحتفاظ بالشقة لمدة يوم أو يومين.
إذا تم حجز الشقة في وكالة معتمدة ، فيمكن إبرام عقد حجز الشقة لمدة تتراوح من 10 إلى 30 يومًا. معظم عقود الحجز حاليا لمعاملات الرهن العقاري.
يجب أن تعرف أن اتفاقية الحجز لا تخضع لتسجيل الدولة ، وبالتالي لن يتمكن المسؤولون الحكوميون من التحكم فيها - تحتاج إلى الاقتراب من إبرام الاتفاقية بعناية فائقة.
1. اقرأ بعناية عقد حجز الشقة الذي أعده محامو البائع. إذا كان هناك شيء لا يناسبك ، فأنت بحاجة إلى المطالبة بتغيير العقد أو إضافة إضافات إليه. صحيح ، من الناحية العملية ، ليس من السهل القيام بذلك - فالعقد الذي وضعه محامو مطور كبير عادة ما يكون متوازنًا ويأخذ في الاعتبار حقوق الطرفين. ولكن بالضغط والحجج الصحيحة ، يمكن القيام بذلك.
2. انتبه بشكل خاص لمدى وكيفية دفع ثمن شراء الشقة المختارة في مبنى جديد.
3. هل هناك أي شروط تسمح لك بتمديد الحجز ، هل من الممكن استبدال الشقة المختارة بأخرى في بعض الأحيان.
4. الاهتمام الشديد بالتزامات المشتري والعقوبات وما سيحدث إذا لم تتم الصفقة بخطأك.
5. انظر بجدية إلى بند الضمان من المنشئ. من المهم فهم المسؤولية التي سيتحملها المطور إذا قام ببيع الشقة المحجوزة خلال مدة العقد.
6. من المهم حل المشكلة في نهاية فترة الحجز. لا تعتمد على مظهر المال لشراء شقة في الوقت الذي تريده - فقد يكون هناك دائمًا بعض الفروق الدقيقة المرتبطة بالبنك. لذلك ، من الأفضل أن تأخذ المصطلح بهامش. يوجد اتفاق بين المطور وبنك الرهن العقاري بشأن توقيت موافقة العميل - على سبيل المثال ، 10 أيام من تاريخ تقديم طلب للحصول على قرض.
8. من أهم نقاط العقد المبلغ المدفوع للحجز (دفعة مقدمة). غالبًا في موسكو ، ستكون الدفعة المقدمة 50000 روبل ، في منطقة موسكو - 30000. هذا المبلغ غير قابل للاسترداد إذا فشلت المعاملة بسبب خطأك.
9. وأخيرا. عقد حجز شقة في مبنى جديد لا يخضع لتسجيل الدولة. أي أن البائع عديم الضمير لديه الفرصة لإبرام أكثر من اتفاقية حجز لنفس الشقة. انتبه لهذا.
مصدر الصورة: Lori Photobank
بادئ ذي بدء ، يجدر بنا فهم معنى إجراء الحجز: ما هي المراحل التي يتضمنها وما الذي يسمح لك بتحقيقه.
ماريا ليتينتسكايا ، المدير العام للشركةقال إن "حجز (حجز) شقة في مبنى جديد هو إجراء ، أولاً ، يجعل من الممكن تأمين السكن المختار للمشتري حتى توقيع اتفاقية المشاركة في رأس المال (DDU) ، وثانيًا ، تحديد سعر هو - هي. بعد إبرام اتفاقية الحجز ، تتم إزالة الشقة من المبيعات لفترة معينة ، ويتم تجميد قيمتها. وبالتالي ، نضمن لك الحصول على المبنى وبالسعر الذي يناسبك ".
ومع ذلك ، وفقا ل صوفيا ليبيديفا ، المدير العام للشركة ،هناك استثناءات عندما لا تكون تكلفة الشقة ثابتة في عقد الحجز. قال الخبير: "يحدث هذا غالبًا عندما يبيع المشتري شقته من خلال المطور (عادةً ما يستغرق الإجراء عدة أشهر) من أجل اعتماد الأموال المستلمة لدفع ثمن شقة في مبنى جديد".
بدوره ، وأكدت إيرينا دوبروخوتوفا ، رئيس مجلس الإدارة ، على ذلكيهدف إجراء الحجز إلى تأكيد جدية نوايا العميل في شراء شقة معينة. "يسمح لك بتحديد تكلفة الشقة المستقبلية لفترة معينة ، وفقًا للوائح ، وتأمين العنصر المحدد بنفسك. أي الحجز عبارة عن إصلاح لخيار ، وإصلاح للسعر وتأكيد على جدية النوايا ".
المسألة الموضوعية الثانية هي مقدار تكاليف حجز الشقة.
بحسب صوفيا ليبيديفا، الحجز مدفوع ومجاني. "الخيار الأكثر شيوعًا هو الحجز المجاني ، والذي يتم توفيره لمدة 1-5 أيام. عادة ، يكفي الاتصال بمكتب الشركة ، وتسمية الشيء وترك التفاصيل الخاصة بك.
إذا احتاج المشتري إلى فترة أطول ، على سبيل المثال ، للحصول على الموافقة على قرض عقاري أو بيع شقة قديمة ، تعرض الشركات إجراء حجز مدفوع: كقاعدة عامة ، يكون هذا إما دفعة مقدمة ، وغالبًا ما يكون مبلغ 2.5٪ من قيمة الشقة أو مبلغ ثابت تعرضه الشركة البائع ".
ماريا ليتينتسكايايقول إن تكلفة حجز شقة في مبنى جديد يمكن أن تكون عائمة وثابتة. "في الوقت الحالي ، يمكن أن تكون رسوم هذه الخدمة في موسكو 1-2٪ من تكلفة السكن ، أو ثابتة 100-150 ألف روبل. كقاعدة عامة ، يتم خصم تكلفة الحجز من سعر الشقة ".
أخبرت إيرينا دوبروخوتوفا ما هو مدرج في هذا السعر:
« في الوكالات المختلفة والمطورين المختلفين ، يمكن أن تكون تكلفة الإجراء مختلفة جدًا. يمكن حسابه بمعدل ثابت - يمكن أن يكون 10 ، 20 ، 30 ألف روبل ، أو كنسبة مئوية من تكلفة الشقة. متوسط السعر في السوق حوالي 2٪.
تشمل هذه التكلفة تقديم الاستشارات والخدمات القانونية والتحضير والتنسيق مع مطور العقد الرئيسي لشراء شقة. في بعض الأحيان يشمل هذا أيضًا خدمات الدعم ، أي تسجيل العقد في غرفة التسجيل ، ثم ".
أجرينا أيضًا مقابلات مع الخبراء حول كيفية إجراء عملية الحجز بشكل صحيح ، وكذلك ما هي الأخطاء الأكثر شيوعًا وكيفية تجنبها.
Maria Litinetskaya (Metrium Group):
"قبل استخدام خدمة الحجز ، يجب أن تفهم بوضوح ما إذا كان اختيارك نهائيًا أم لا. في حالة الشك في شراء منزل فمن الأفضل تأجيل الحجز. عادة ما تكون صلاحية الحجز بضعة أيام فقط ، وغالبًا ما يتم دفع رسوم الخدمة. عند إبرام اتفاقية الحجز ، حاول حساب الوقت الذي تحتاجه لإعداد المستندات والمبلغ المطلوب بشكل صحيح. إذا تم القيام به بشكل صحيح ، فسوف تقوم بالتوقيع على DDU قبل إلغاء الحجز.
يرجى ملاحظة أن اتفاقية الحجز تحدد مساحة الشقة وموقعها: رقم المبنى ، القسم ، الطابق ، الرقم في الموقع) ، فترة صلاحية الحجز ، تكلفته ، إجراءات الدفع والعودة ، كامل تكلفة السكن المشتراة ، وكذلك التفاصيل الدقيقة للأطراف. كل هذه التفاصيل ضرورية حتى لا يكون هناك سوء تفاهم في المستقبل بينك وبين الشركة البائع.
تشمل الأخطاء الرئيسية التي يرتكبها المشتري عند حجز شقة حسابًا غير دقيق لوقت الحصول على قرض عقاري وموقف غير مبالٍ لشروط اتفاقية الحجز. من السهل جدًا تجنب كليهما. في الحالة الأولى ، تحتاج إلى معرفة من البنك مسبقًا شروط النظر في طلب ما وأخذها في الاعتبار عند إعداد اتفاقية الحجز. في الثانية ، اقرأ الوثيقة بعناية ووضح كل التفاصيل غير المفهومة.
"من الخطأ الاعتقاد أنه بعد إيداع الأموال ، يتم تحديد تكلفة الشقة لفترة زمنية غير محدودة. على سبيل المثال ، إذا حجزت شقة في 1 يونيو ، فمن الخطأ افتراض أن 30 أغسطس سيكون هو نفسه إذا لم تكن قد اتخذت أي إجراءات تهدف إلى الحصول على الكائن المحجوز خلال هذا الوقت. لذلك ، تشير كل اتفاقية حجز بوضوح إلى الفترة التي يكون المطور خلالها جاهزًا لتوفير هذه الشقة المعينة بسعر معين. وبناءً عليه ، تعتبر اتفاقية الحجز منفذة في وقت توقيع عقد قبول الخدمة.
وأخيرًا ، تعلمنا من الخبراء كيف يتعامل المطورون المرنون اليوم مع مسألة حجز الشقق. لنفترض اليوم أن أحد العملاء دفع مبلغًا معينًا مقابل حجز شقة واحدة ، ثم غير رأيه وأراد شراء شقة أخرى - دون أن يخسر المال على الشقة المحجوزة بالفعل. هل يمكن للمطور الذهاب لمقابلته؟
إيرينا دوبروخوتوفا (أفضل شركة نوفوستروي):
« إذا كنا نتحدث عن موقف يتم فيه تقديم خدمة الحجز من قبل وكالة ، ويتم بيع الشقة من قبل المطور ، فإن الوكالة بالتأكيد تلتقي بالعملاء في منتصف الطريق ، لأنه من المهم بالنسبة لنا أن يشتري العميل ، من حيث المبدأ ، شقة في هذا المجمع. وفقًا لذلك ، في غضون فترة زمنية معقولة ، يمكن للعميل تغيير اختياره داخل المجمع دون إعادة تحصيل رسوم.
الأمر نفسه ينطبق على المنشئ. يأخذ المطور أموالاً مقابل خدماته ، وإذا رفض العميل الخيار المحجوز بعد وقت طويل بما فيه الكفاية ، يحق للمطور استرداد الأموال مقابل خدمة حجز شقة جديدة. ولكن في أغلب الأحيان ، يلبي المطورون أيضًا احتياجات العميل من أجل إبقائه داخل مجمعهم السكني ".
صوفيا ليبيديفا ("مباني MIEL الجديدة"):
"إذا كان العميل يحب شقة أخرى من الكتالوج ، وقد قام بالفعل بدفع دفعة مسبقة للعنصر ، فالمطور أو البائع ، كقاعدة عامة ، قابل العميل في منتصف الطريق وأعد التفاوض بشأن اتفاقية الحجز دون خسائر مالية للمشتري.
إذا قرر المشتري إنهاء اتفاقية الحجز بسبب شراء شقة من مطور آخر ، يتم إرجاع الدفعة المقدمة إذا تم تحديدها في الاتفاقية.
Maria Litinetskaya ("Metrium Group"):
"اليوم ، يسعى المطورون إلى مراعاة احتياجات المشترين قدر الإمكان. لذلك ، إذا حجزت شقة ، ثم غيرت رأيك وأردت شراء أخرى دون أن تفقد مدفوعات الحجز ، فمن المرجح أنك ستقابل. علاوة على ذلك ، يمكنك استرداد تكلفة الحجز ، حتى لو رفضت ببساطة شراء منزل ".
لذلك ، على الرغم من أن إجراء حجز شقة في مبنى جديد بسيط للغاية ، إلا أنه لا يزال يتعين عليك توخي الحذر حتى لا تخطئ هنا!
