يتضمن العدد (الخامس) التالي من "مصادر" التقويم الأعمال الأكثر إثارة للاهتمام للمؤلفين الأجانب والمحليين ، والتي تمثل مجموعة واسعة من الاتجاهات في الفكر الاقتصادي. لأول مرة باللغة الروسية ، نُشر المقال الشهير بقلم سي بولاني "أرسطو يكتشف الاقتصاد" وعمل أ. غيرشنكرون "التخلف الاقتصادي في المنظور التاريخي". تم تمثيل مشاكل القانون والاقتصاد من خلال مقالات كتبها ج. ستيجلر و ر. بوسنر ، وكذلك من قبل الباحثين الألمان ك. كيرشنر و ج.ب.شيفر. تم نشر فصول مختارة من كتاب جي ثورنتون غير المعروف عن الائتمان الورقي وسياسة البنك المركزي البريطاني في مطلع القرنين الثامن عشر والتاسع عشر. تتضمن المجموعة أعمالًا جديدة لعلماء روس: O.I.Ananin و TI.Zaslavskaya و R.I.Kapelyushnikov وغيرهم. للمتخصصين في مجال النظرية الاقتصادية وتاريخ الفكر الاقتصادي والتاريخ الاقتصادي والاقتصاد المؤسسي والطلاب وطلاب الدراسات العليا والمعلمين -علماء الاقتصاد ، وكذلك لكل المهتمين بهذا ...
يتم النظر في مفهوم V. Leontiev "المدخلات والمخرجات" جنبًا إلى جنب مع نظرية حالات الأنظمة الديناميكية. يتم وصف هيكل وخصائص الجدول المتماثل (المصفوفة) "المدخلات والمخرجات" - وهو جزء لا يتجزأ من نظام الحسابات القومية (SNA) ، والذي يتضمن أيضًا بيانات الميزانية الموحدة. تم اقتراح طريقة منتظمة لتشكيل نظام المعادلات الديناميكية للاقتصاد في مساحة الدولة. تم تقديم أمثلة على تحليل ديناميات التنمية الاقتصادية وفقًا للتوازن بين القطاعات في روسيا. تم وصف مبادئ تحليل الاقتصاد كنظام ديناميكي عشوائي. يتم النظر في العلاقة بين كمية المعلومات التي تم الحصول عليها من التقييمات الدورية لحالة الاقتصاد في عملية إدارة تطوره ، وتكاليف الإدارة التي تضمن تحقيق النتيجة النهائية. الدراسة المقترحة مخصصة للباحثين والطلاب وطلاب الدراسات العليا في التخصصات الاقتصادية.
يقدم الكتاب منهجًا كاملاً للنظرية الاقتصادية ، متكيفًا مع الظروف الروسية. يفي الكتاب المدرسي بالمعايير الدولية الحديثة ، ويستخدم خبرة تدريس الاقتصاد في الجامعات الروسية وأوروبا الغربية ، ولديه عدد من الاختلافات عن الأدبيات المماثلة المترجمة والمنشورة سابقًا ، مع الحفاظ على المبادئ العامة للتحليل وبعض الأمثلة النموذجية. تُستخدم النسخة الإنجليزية من الكتاب المدرسي في الجامعات وكليات إدارة الأعمال في فرنسا وإيطاليا وألمانيا. لطلاب الجامعات التقنية وكليات إدارة الأعمال والكليات الذين يدرسون في تخصصات ومجالات الاقتصاد والإدارة.
يلخص الكتاب مقاربة جديدة لدراسة آليات عمل وتنمية اقتصاد السوق. ينطلق المؤلف من حقيقة أن الاقتصاد هو عالم مادي وروحي خاص ، حيث يلعب قانون التسوية الاقتصادية دورًا مهيمنًا. جوهرها هو أن تضارب العلاقات الاقتصادية يتم حلها من خلال التسويات وتشكيل المصالح الاجتماعية والاقتصادية المعممة. إذا كانت الأساليب المعروفة في التحليل الاقتصادي مبنية على مؤشرات فنية واقتصادية متوسطة أو هامشية ، فإن طريقة التحليل الوسط التي طورها المؤلف تعتمد على المؤشرات التي تعبر عن حالة التوافق التنازلي لمصالح موضوعات النظام الاقتصادي. يتم بناء نماذج لأسواق التوازن والتوازن والبحث فيها. تم وصف الخوارزميات لحساب نسب التكلفة وتحليلها لحالات التوازن والتوازن لأسواق السلع وعوامل الإنتاج. للباحثين الذين يستخدمون الأساليب الرياضية في أبحاث السوق ، ...
يُنظر إلى المفهوم العام لعمل الاقتصاد على أساس التحليل الرياضي لسلوك الأفراد المشاركين في العملية الاقتصادية وفقًا للأهداف التي يسعون إليها وخصائص تفاعلهم. الجزء الأول من الكتاب مخصص لتحليل ذي مغزى للعمليات الاقتصادية ولا يتطلب تدريبًا رياضيًا خاصًا للقارئ ، والثاني - لتبريره الرياضي. للمتخصصين في مجال الاقتصاد العام ونظرية الإدارة ، وطلاب الجامعات من التخصصات ذات الصلة ، وكذلك جميع المهتمين بالمناهج غير التقليدية لأساسيات النظرية الاقتصادية.
يعتبر الكتاب اقتصاد الظل فئة اقتصادية مستقلة ونظامًا فرعيًا موضوعيًا لاقتصاد السوق. يتم إيلاء اهتمام خاص للتحليل المقارن لقطاع الظل في الاقتصاد العالمي وخصائص اقتصاد الظل في روسيا ، والحاجة إلى تعديل كبير لسياسة الدولة بهدف تقليل حجم اقتصاد الظل. الكتاب المدرسي مخصص للطلاب وطلاب الدراسات العليا في الجامعات الاقتصادية ، والطلاب الذين يدرسون في إطار برنامج ماجستير إدارة الأعمال ، بالإضافة إلى معلمي النظرية الاقتصادية والمديرين المحترفين.
لأول مرة في الأدبيات التربوية المحلية ، يتم تقديم مبادئ الأداء وهيكل الاقتصاد الريفي. يكشف الكتاب المدرسي عن المفاهيم الأساسية المرتبطة بدورة "الاقتصاد الريفي" ، ويبين التجربة المحلية والأجنبية للتنمية الريفية وإمكانية تطبيقها في روسيا ، ويصف النظريات والنماذج الرئيسية للتنمية الريفية. الدورة عبارة عن تجسيد وتعميق لأسس النظرية الاقتصادية العامة والتخصصات التطبيقية فيما يتعلق بالاقتصاد الريفي ، ويظهر عمل قوانين السوق ، مع مراعاة خصائص الصناعات وأنشطة الاقتصاد الريفي ، ويحتوي على تحليل اتجاهات وآفاق تنمية المناطق الريفية. تم تصميم الكتاب المدرسي لمجموعة واسعة من القراء والطلاب وطلاب الدراسات العليا في الجامعات والجامعات الاقتصادية والزراعية. تم إعداده بمساعدة NFPK - المؤسسة الوطنية لتدريب الموظفين في إطار برنامج "تحسين تدريس التخصصات الاجتماعية والاقتصادية في الجامعات" التابع للمؤسسة المبتكرة ...
الدراسة مكرسة لتحليل الانتقال إلى اقتصاد السوق في روسيا ، والمؤسسات الاقتصادية التي تعتبر بالغة الأهمية في المراحل الانتقالية ، والحوافز الاقتصادية اللازمة للتشغيل الناجح لهذه المؤسسات. تناقش الورقة بالتفصيل أهم مكونات العمليات الاقتصادية. للمتخصصين في مجال النظرية الاقتصادية ، وكذلك لجميع طلاب الاقتصاد الانتقالي والمعلمين وطلاب الدراسات العليا وطلاب الكليات الاقتصادية. الكتاب سيكون موضع اهتمام أولئك الذين يشاركون في التاريخ السياسي والعلوم السياسية.
الدراسة مكرسة لمشاكل موضوعية لاقتصاديات الثقافة. يحدد مكانه في اقتصاد السوق المختلط ما بعد الصناعي الحديث ، ويحلل جوانب الاقتصاد الجزئي والكلي لتنمية الأنشطة الثقافية: وظائفها ، وخصائص سوق السلع الثقافية ، وأسباب عدم الربحية المزمنة للمؤسسات الثقافية ، آلية تمويلها ، وأشكالها وطرق تنظيمها من قبل الدولة ، فضلاً عن الاتجاهات العامة ، وتصنيف الصناعة وعوامل التنمية. يتم إيلاء اهتمام خاص للمؤسسات غير الهادفة للربح والمشاكل المحددة لتطوير المجال الثقافي في روسيا. الدراسة مخصصة للباحثين والمديرين والمتخصصين في مجال الاقتصاد العالمي والروسي ومعلمي الجامعات.
الكتاب ينتقد النظرية الاقتصادية الحالية. إنه يختلف عن آراء ممثلي العلوم الاقتصادية والقانونية من خلال نهج مفاهيمي مختلف: لا يُنظر إلى الاقتصاد على أنه علم اجتماعي فحسب ، بل يعتبر في المقام الأول علمًا طبيعيًا ، الأمر الذي يتطلب تحليلًا مختلفًا تمامًا للعديد من جوانب الاقتصاد ، على حد سواء علم وكمجال للنشاط البشري. فقط الوعي بالطبيعة الطبيعية للعلوم الاقتصادية يجعل من الممكن ذكر المفهوم باختصار وبشكل واضح بما فيه الكفاية. الكتاب مخصص لمجموعة واسعة من القراء المهتمين بالاقتصاد.
الاختلافات في تنظيم أنشطة التقييم في الدول الصناعية الرائدة
بيتر هين (ألمانيا ، RIGS)
تكتسب قضية الشفافية في سوق قطع الأراضي والعقارات الأخرى أهمية جديدة في سياق عمليات العولمة. تتزايد باستمرار الحاجة إلى إمكانية المقارنة الدولية لتقارير التقييم ، ليس فقط بسبب تطور صناديق الاستثمار الدولية ، ولكن أيضًا بسبب الحركة المتزايدة لجميع رؤوس الأموال الخاصة. ومن مظاهر هذه العمليات الرغبة في تطوير واعتماد معايير موحدة لأنشطة التقييم ، على سبيل المثال ، في إطار أوروبا الموحدة. ومع ذلك ، فإن النتائج المتاحة لهذا النشاط يتم تقييمها بشكل مشكوك فيه من قبل معظم الخبراء. يعتمد هذا على الصعوبات الموضوعية المرتبطة بخصائص سوق العقارات نفسه. يشكل الارتباط الذي لا ينفصم بالأرض موقع هذا السوق ، ولا يسمح بإجراء مقارنة مباشرة بين مختلف القطاعات الإقليمية والصناعية. ومع ذلك ، لا تقل صعوبة رفض المتطلبات الفريدة لإجراء وممارسة أنشطة التقييم التي تطورت في كل بلد. لا يمكن تجاهل هذا العامل ، خاصة على خلفية التقاليد الثقافية والتاريخية المستمرة لأنشطة التقييم.
إذا أخذنا في الاعتبار هذه الاختلافات بمزيد من التفصيل ، فيمكن ملاحظة أنها تتعلق بجميع جوانب تنظيم أنشطة المثمنين الخبراء. تتعلق أهم ميزات تحليلنا بالجوانب التالية:
1. مبادئ وإجراءات للمثمنين للحصول على الحق في القيام بالعمل.
2. وجود نظام تنظيم ذاتي لأنشطة التقييم وانفتاح قواعد البيانات.
3. تطبيق معايير التقييم المعتمدة ومتطلبات الحالة لمصداقية النتائج.
4. نتائج الأداء من حيث الانفتاح النهائي وتوافر بيانات السوق للمستهلكين - المواطنين والدولة وقطاع الأعمال.
في هذه الحالة ، يعد المعيار الأخير هو المؤشر الأكثر عمومية لفعالية مجتمع التقييم في مختلف البلدان. أنشطة المثمنين في الولايات المتحدة الأمريكية وكنداالقليل من التنظيم الحكومي. وتستند الأنشطة بشكل أساسي على مبادئ التنظيم الذاتي ، وذلك في المقام الأول في إطار عمل منظمات مثل معهد التقييم (www.appraisal - Institute.org) ومؤسسة التقييم. إذا كان معهد التقييم مسؤولاً عن تدريب وتعليم المثمنين أنفسهم (على وجه الخصوص ، يقوم بتدريبهم وإعادة تدريبهم ، ويرخص لهم على مستويات مختلفة ويعين العضوية كأعلى درجة - MAI) ، فإن مؤسسة التقييم مسؤولة عن تطوير الزي الموحد مبادئ التقييم (معايير ممارسة التقييم المهني). تم إنشاء مثل هذا النظام في السبعينيات كرد فعل للأزمات المتزايدة في سوق القروض المصرفية المضمونة بالعقارات بسبب عدم قابلية مقاربات التقييم المستخدمة من قبل من قبل مختلف البنوك والمثمنين. تنشر نفس المنظمات على نطاق واسع بيانات حول عمليات السوق (أسعار المبيعات ، وأسعار الإيجار ، والربحية) ، والتي ، مع الحد الأدنى من الجهود الحكومية لتنظيم أنشطة التقييم ، تضمن في النهاية شفافية جيدة في سوق العقارات.
في بريطانيا العظمىيتم تنفيذ أعمال التقييم الرسمية من قبل أعضاء RIGS (المعهد الملكي للمساحين القانونيين). تتطلب متطلبات المثمنين مؤهلاتهم العالية على أساس التعليم العالي. هناك ولا تزال تعتبر أكثر معايير التقييم العالمية تطورًا ("الكتاب الأحمر" - دليل التقييم والتثمين). لا توجد لائحة حكومية على هذا النحو ، ولكن النتائج النهائية لعمل مجتمع التقييم ، ولا سيما النشر النشط لبيانات السوق المنتظمة ، تجعل السوق مفتوحًا ويمكن الوصول إليه. يتم التعرف على التعليم الذاتي في إطار RIGS في جميع البلدان ، وبالتالي يتم فتح مراكزهم في جميع البلدان الرائدة.
سوق خدمات التقييم في ألمانياتعتبر تقليديًا واحدة من أكثر الأنظمة تنظيماً في العالم. يتجلى نشاط الدولة ليس من خلال ترخيص أنشطة التقييم (من أجل الحصول على الحق في مثل هذه الأنشطة ، يكفي التسجيل لدى غرفة التجارة والصناعة) ، ولكن من خلال معايير تقييم مفصلة بما فيه الكفاية (أساسها من خلال قانون البناء) والتوصيات غير الملزمة نظريًا للمنظمات غير الحكومية بشأن تثمين العقارات التي طورتها الإدارة المالية. في الممارسة العملية ، يتم استخدام هذه التوصيات من قبل جميع المثمنين الخاصين. من ناحية أخرى ، تجمع الدولة والبلديات بين عملها مع المثمنين الخاصين في إطار لجان الخبراء في المدن والمناطق الكبيرة. في الوقت نفسه ، تتمثل المهمة الرئيسية لهذه اللجان في تقديم تحليل مفصل لحالة سوق قطع الأراضي والعقارات الأخرى ، بناءً على معالجة جميع أسعار المعاملات في السوق ووفقًا لبيانات أخرى. يتم نشر هذه التقارير سنويًا وهي واحدة من أكثر أشكال تنظيم السوق المتأصلة في ألمانيا فعالية. في السنوات الأخيرة ، تم تطوير أشكال مختلفة من شهادات المثمنين (على سبيل المثال ، لأغراض تقييم الضمانات) ، وكذلك اتحاد المثمنين في عدد من الجمعيات.
في بلدان أوروبية أخرى ، على سبيل المثال ، في فرنسا واسبانيا، تتم الموافقة على المثمنين من قبل القضاء بعد 5 سنوات من ممارسة هذا الأخير. في الوقت نفسه ، لا توجد أشكال أخرى لحماية لقب المثمن ، والعديد من جمعيات المثمنين لم تضع توصيات منهجية موحدة للتقييم. نتيجة لذلك ، يتم تطوير قواعد البيانات من قبل كل مثمن بشكل مستقل تقريبًا ، ويشعر سوق العقارات بجدية بعدم وجود مثل هذه المعلومات المنهجية. إلى عن على ايطاليا وهولنداالسمة هي عدم وجود لقب "المثمن" الأكثر قبولًا. في الوقت نفسه ، تتم الموافقة على المثمنين في إيطاليا من قبل المحكمة دون اختبارات إلزامية. توجد في كلا البلدين جمعيات خبراء تضع قواعد التقييم الخاصة بها. لكنهم يهتمون أكثر بإجراءات إبرام العقود ودفعها ، وهي المتطلبات ذاتها للتقارير ، أكثر من اهتمامهم بأساليب التقييم مباشرة. إن الافتقار إلى تنظيم أنشطة التقييم في هولندا يقابله جزئيًا نشاط البلديات في بعض المدن الكبرى ، ونشر مراجعاتها لبيانات السوق. في إيطاليا ، يُعترف الخبراء بسوق العقارات باعتباره أحد أكثر الأسواق غموضًا في أوروبا ، وفقط من خلال أنشطة الشركات العقارية الدولية الكبيرة والصناديق العقارية يتم سد هذه الفجوة جزئيًا.
ونتيجة لذلك ، هناك حاجة في الوقت الحاضر إلى تطوير قواعد موحدة لجمع وتحليل معلومات السوق التي توفر عمل المثمنين والخبراء الآخرين ، وكذلك جميع المشاركين في السوق ببيانات موثوقة. وكان أساس ذلك هو اعتراف المثمنين حول العالم بالفهم المشترك لمفهوم "القيمة السوقية".
سيكون الطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعرفة في دراساتهم وعملهم ممتنين جدًا لك.
استضافت في http://www.allbest.ru/
يخطط
مقدمة
1. تطوير أنشطة التقييم في روسيا
1.1 تاريخ أنشطة التقييم
1.2 نظام تنظيم الدولة لأنشطة التقييم
2. نهج التكلفة للتثمين العقاري
2.1 جوهر نهج التكلفة للتقييم العقاري
2.2 نطاق وقيود طريقة التكلفة
2.3 مراحل تثمين العقارات بطريقة التكلفة
2.4 تحليل تكلفة الإحلال الكامل للعقار
2.5 تحديد القيمة السوقية للأرض
2.6 تحديد إهلاك الممتلكات
2.7 تحديد القيمة الإجمالية للعقار والأرض
استنتاج
قائمة المصادر الأدبية
فيإجراء
حتى الآن ، مسألة تقييم العقارات ذات الصلة ، لأن. تلعب العقارات دورًا خاصًا في الحياة الاقتصادية والاجتماعية والثقافية لأي مجتمع ، فهي تمثل أهم مورد اقتصادي وتلعب دور البيئة المكانية التي يُزاول فيها أي نشاط بشري. العقارات هي أهم مكون للثروة الوطنية لجميع دول العالم. بغض النظر عن مستوى التطور الصناعي والفكري للبلد ، فإن الأرض في كل مكان تشكل جزءًا كبيرًا من الثروة الوطنية ، وبشكل عام ، تمثل العقارات أكثر من 50 ٪ من الثروة العالمية.
لذلك ، فإن تطوير سوق العقارات مهم جدًا للكيانات القانونية والأفراد على حد سواء ، لتنشيط الأنشطة الاستثمارية ، لتلبية احتياجات المجتمع وكيانات الأعمال في مجال العقارات ، لتطوير الإقراض العقاري ، وفي النهاية تطوير الاقتصاد.
في الوقت الحاضر ، عندما يظهر الإطار التنظيمي لشراء وبيع الأشياء العقارية ، من الضروري بشكل متزايد تحديد قيمة المؤسسات والأشياء العقارية (بما في ذلك قطع الأراضي) ، عند شراء وبيع الممتلكات ، والحصول على قرض بضمان الملكية ، وتحديد القاعدة الضريبية ، والتأمين على الممتلكات ، وتخصيص حصة من قطع أراضي الشركات ، وإعادة التنظيم ، والتصفية ، وكذلك استخدام حقوق الميراث وحكم المحكمة. اليوم ، بدأ سوق العقارات يتخذ أشكالًا حضارية ، وبدأت البنية التحتية الضرورية في التبلور. لذلك ، فإن التحديد الصحيح لسعر عقار معين أصبح ذا أهمية متزايدة.
في الوقت الحالي ، أصبح استخدام أدوات تقييم العقارات في الأنشطة اليومية للمؤسسة ضرورة معترف بها.
ترجع أهمية الموضوع إلى حقيقة أن تقييم العقارات يستخدم في اعتماد مثل هذه المهام ذات الأهمية الاستراتيجية للمؤسسة مثل تشكيل مجمع العقارات للمؤسسة ؛ إدارة رسملة الشركة ؛ تشكيل التاريخ الائتماني للمؤسسة ؛ تشكيل خطوط إنتاج جديدة.
بالإضافة إلى ذلك ، يتم استخدام آليات تقييم العقارات بنشاط في الأنشطة الحالية للمؤسسة: لتنظيم الاستخدام التجاري للمجمع العقاري للمؤسسة ؛ العمل في برامج الائتمان. تشكيل السياسة الضريبية المثلى للمؤسسة ؛ تنظيم نظام المحاسبة والضرائب والمحاسبة الإدارية.
الغرض من العمل: تحليل هيكل طريقة التكلفة ، للنظر في آلية التقييم العقاري.
الهدف من العمل هو نهج مكلف لتقييم العقارات.
موضوع عمل الدورة هو الإجراءات القانونية المنظمة لنشاط التقييم.
1. صتطوير أنشطة التقييم في روسيا
1.1 تاريخ نشاط التقييم
بدأ تقييم العقارات ، كعنصر من عناصر السياسة الاقتصادية للدولة ، في الظهور في روسيا في منتصف القرن الثامن عشر فيما يتعلق بالتغيير في النظام الاجتماعي والاقتصادي. بادئ ذي بدء ، كان هذا بسبب الحاجة إلى إنشاء سجل عقاري مالي ، أي وصف وتقييم العقارات للأغراض الضريبية.
تم تشكيل نظام تقييم العقارات للأغراض الضريبية في روسيا تحت التأثير المباشر لعمل مماثل تم الانتهاء منه بالفعل في أوروبا الغربية بحلول ذلك الوقت. القيمة السوقية المقدرة مكلفة
كان السبب في إنشاء أنظمة الضرائب العقارية في معظم البلدان هو التوزيع غير المتكافئ للضرائب في الانتقال من فرض الضرائب إلى ضريبة الدخل. كان أساس هذه الأنظمة عبارة عن خرائط مساحية تحتوي على مواد تصف وتقييم العقارات.
مع إلغاء القنانة في عام 1861 في روسيا ، نشأت المتطلبات الأساسية للعمل المساحي ، والتي كان جزءًا لا يتجزأ منها هو تقييم العقارات. نصت "اللوائح الخاصة بمؤسسات Zemstvo" التي نُشرت عام 1864 على تغيير القاعدة الضريبية والانتقال الجزئي إلى فرض الضرائب على ممتلكات المواطنين الروس. لتجديد ميزانية الدولة ، تم الإبقاء على نظام الضرائب للفرد ، ولتشكيل ميزانية zemstvo ، "الأراضي ، المصانع ، المصانع ، المؤسسات الصناعية والتجارية ، وبشكل عام ، العقارات في المقاطعات والمدن ، وكذلك الشهادات من أجل الحق في التجارة "أصبحت خاضعة للضرائب. تم تحديد مبلغ الضرائب من خلال "العائد وقيمة الممتلكات الخاضعة للضريبة". بحلول عام 1888 ، تم إلغاء ضريبة الرأس تمامًا.
النهج الحديثة لقضايا التقييم ، التي تزرع في البلدان المتقدمة لاقتصاد السوق ، تكرر عمليا في أساسها الأحكام المفاهيمية التي وضعها واضعو إحصاءات التقييم الروسية. مع بداية القرن العشرين ، سمحت التطورات المنهجية والمقاربات التنظيمية للتثمين في روسيا ، والتي استوعبت الأفكار والخبرات المتقدمة للدول المتقدمة في ذلك الوقت ، بتحقيق نتائج بارزة في تثمين العقارات ، وغالبًا لا مثيل لها في العالم. يتيح لنا تحليل الحقائق التاريخية أن نستنتج بشكل معقول أنه من خلال جهود علماءها البارزين ، كانت روسيا ، من حيث منهجية وتنظيم تقييم العقارات ، واحدة من الدول الرائدة.
حدثت ذروة أنشطة التقييم في روسيا في النصف الثاني من التسعينيات ، عندما بدأ معهد التنمية الاقتصادية التابع للبنك الدولي للإنشاء والتعمير في تدريب المثمنين المحترفين لأول مرة.
سيكون تطوير التقييم في الاتحاد الروسي مستحيلاً بدون نظام تدريب وإعادة تدريب وتدريب متقدم للمثمنين. كان من الأحداث المهمة في مرحلة تكوين نشاط التقييم في روسيا عقد ندوات في عام 1993 حول نشاط التقييم ، نظمها معهد التنمية الاقتصادية التابع للبنك الدولي. تم إعطاء دفعة ملحوظة لتطوير التعليم في مجال التقييم في سياق تكوين وتطوير متطلبات الترخيص لأنشطة المثمنين.
تم إنشاء 58 وحدة إقليمية هيكلية ، والتي وحدت 70 منطقة في روسيا والدول المجاورة. أنشأت هذه المنظمة أكاديمية تثمين الملكية الفكرية ، التي دربت 15000 مقيم بحلول عام 2000. بدأت الجمعية الروسية للمثمنين في إنشاء إطار تنظيمي للممارسة الروسية لتقييم العقارات.
في يونيو 1994 ، في مؤتمر التقارير والانتخابات لـ ROO ، تم اعتماد ما يلي: إعلان ROO ، معايير النشاط المهني في مجال العقارات ، مدونة الأخلاقيات المهنية لأعضاء ROO. كانت الخطوة التالية في يونيو 1995 هي تسجيل نظام التقييس بمعايير الدولة للاتحاد الروسي. في نفس الفترة ، مع لجنة ممتلكات الدولة في الاتحاد الروسي ونقابة السماسرة الروسية ، تم اعتماد اللوائح الخاصة بترخيص الأنشطة العقارية في الاتحاد الروسي ، والتي تم فيها تعريف أنشطة التقييم على أنها نوع مستقل من النشاط وإزالتها من ترخيص الأنشطة العقارية.
في عام 1996 ، ظهرت منظمة جديدة - الكلية الوطنية للمثمنين (NCO) ، والتي تضمنت الشركات العاملة في التقييم. منذ نهاية عام 1996 ، كان لمهنة المثمن في روسيا بالفعل وضعًا رسميًا. وافقت وزارة العمل والتنمية الاجتماعية في الاتحاد الروسي ، بموجب مرسومها رقم 11 المؤرخ 27 نوفمبر 1996 ، على وصف المؤهلات لوظيفة "المثمن" ، والتي تحدد مسؤوليات الوظيفة وقائمة الوثائق القانونية والمنهجية وغيرها. المعلومات التي يجب أن يعرفها المثمن.
تتمثل الواجبات الرئيسية للمثمن في تحديد القيمة السوقية أو القيمة الأخرى لأشياء الحقوق المدنية ، ودراسة احتياجات التقييم وإقامة اتصالات تجارية مع العملاء ، وإعداد تقرير تقييم مكتوب ، واستخدام جميع طرق التقييم المعروفة ، وإنشاء قاعدة المعلومات اللازمة للأنشطة المهنية. المتطلبات المحددة والتأهيلية لهذا المنصب: التعليم المهني العالي والتعليم الإضافي والخبرة العملية في ملف التعريف لمدة سنة واحدة على الأقل.
1.2 نظام التنظيم الحكوميأنشطة التقييم
اليوم في روسيا ، يتم تنظيم أنشطة المثمنين على المستوى الفيدرالي بموجب القانون الاتحادي ذي الصلة الصادر في 29 يوليو 1998 ، رقم 135 - FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" (الملحق).
يتم تطوير القاعدة المنهجية للتقييم ، مع مراعاة الخبرة الدولية ، فضلاً عن خصوصيات تطور الاقتصاد والتنظيم القانوني في روسيا.
تم تشكيل سوق موحد لخدمات التقييم. حاليًا ، يقوم أكثر من 5300 كيان قانوني ورائد أعمال فردي بتنفيذ أنشطة تقييم وفقًا لمتطلبات الزي الموحد على أساس ترخيص اتحادي.
تم تشكيل نظام لتنظيم الدولة لأنشطة التقييم ، على أساس القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" بما في ذلك مراقبة امتثال المثمنين للمتطلبات والشروط ، ومعايير التقييم والمبادئ التوجيهية ، ومتطلبات تعليم المتخصصين.
المنظمات ذاتية التنظيم للمثمنين تتطور. تم تأسيس تفاعلهم مع وزارة الملكية في روسيا على مجموعة كاملة من المشاكل في تطوير سوق التقييم.
ولكن يمكننا أيضًا تسليط الضوء على أوجه القصور المتأصلة في الممارسة الحالية في مجال تقييم العقارات في روسيا:
1. عدم وجود قاعدة منهجية.
2. تضارب المنهجية الأجنبية مع علاقات السوق في روسيا ؛
3. عدم ثقة العملاء بالمديرين - المثمنين المشاركين في الممارسة في هذا النشاط ؛
4. عدم وجود عدد كاف من الخبراء المؤهلين تأهيلا عاليا - المثمنين في المناطق.
5. نقص الخبرة العملية في أعمال التقييم بين الشركات.
6. عدم وجود معايير موحدة للتقييم.
2. دبليونهج التكلفة للتثمين العقاري
2. 1 جوهر التكلفةنهج التقييم العقاري
نهج التكلفة هو نهج لتقييم العقارات على أساس حقيقة أن المشتري لا يضطر لدفع ثمن شيء أكثر من تكلفة إعادة بنائه بالأسعار الحالية للأراضي ومواد البناء والعمالة. هذا النهج في التقييم له ما يبرره تمامًا عندما يتعلق الأمر بالمباني الجديدة أو الجديدة نسبيًا.
يتفق معظم الخبراء على أن طريقة التكلفة مفيدة للتحقق من التكاليف المقدرة ، ولكن نادرًا ما يتم الاعتماد عليها.
باستخدام هذا النهج ، يتم تحديد القيمة المقدرة للممتلكات على أنها الفرق بين تكلفة إعادة إنتاجها بالكامل أو استبدالها بالكامل ومقدار الاستهلاك بالإضافة إلى تكلفة قطعة الأرض ؛ يمكن تحديده من خلال الصيغة:
Tsn \ u003d PSV - I + Z أو Tsn \ u003d PSZ - I + Z ،
حيث Cn - تكلفة العقارات بطريقة التكلفة ؛
PSV - التكلفة الكاملة لنسخ الممتلكات التي يجري تقييمها بالكامل ؛
PSZ - تكلفة الاستبدال الكاملة للممتلكات التي يتم تقييمها ؛
I - تكلفة إهلاك الممتلكات التي يجري تقييمها ؛
Zz هي تكلفة قطعة أرض.
علاوة على ذلك ، تُفهم التكلفة الكاملة لإعادة الإنتاج (FCR) على أنها تكلفة بناء نسخة طبق الأصل من المبنى بالأسعار الحالية واستخدام نفس المواد ومعايير البناء والتصميم وبنفس جودة العمل ، بما في ذلك جميع أوجه القصور الكامنة في الكائن الذي تم تقييمه.
تكلفة الاستبدال الكاملة (LTC) هي تكلفة البناء بالأسعار الحالية التي لها فائدة مكافئة للعقار المعني ، ولكنها مبنية من مواد جديدة ووفقًا للمعايير والتصميم والتخطيط الحديث. استنادًا إلى افتراض أن المشتري المعقول لن يدفع أكثر مقابل مبنى قائم أكثر مما يدفعه لبناء مبنى جديد وفقًا لمعايير اليوم ، نظرًا لخطر ووقت البناء ، يمكن اعتبار EPL حدًا أعلى لقيمة العقارات.
2 .2 نطاق وقيود طريقة التكلفة
النطاق الأمثل لنهج التكلفة للتقييم العقاري ، والذي يعطي النتائج الأكثر موضوعية ، هو:
تحديد القيمة السوقية للمباني الجديدة أو الجديدة نسبيًا التي ليس لها سوى القليل من البلى والتي تلبي الاستخدام الأكثر كفاءة للموقع ؛
تحديد القيمة السوقية للعقارات القديمة بمعلومات موثوقة لحساب الاستهلاك ؛
تحديد القيمة السوقية لمشاريع البناء ، وتحديد القيمة السوقية للمرافق ذات الأغراض الخاصة ؛
تحديد القيمة السوقية للأشياء التي نادراً ما تُبرم معها معاملات السوق ؛
تحديد القيمة السوقية للأشياء العقارية التي لا يمكن تقييمها باستخدام نهج الدخل.
يمكن استخدام نتائج نهج التكلفة بشكل غير مباشر في عملية تقييم كائن بطرق أخرى ، على سبيل المثال ، في حالة عدم وجود بيانات السوق الضرورية ، يمكن تحديد حجم التعديل للنهج المقارن كمبلغ التكاليف لإعادة تكوين الخاصية المطلوبة. يتطلب نهج التكلفة أن يتم تقييم الأراضي والمباني بشكل منفصل ، مما يسمح بفصل العناصر غير القابلة للتأمين عند التقييم لأغراض التأمين.
نهج التكلفة له أهمية كبيرة لاتخاذ القرارات بشأن الجدوى الاقتصادية لتوسعات المباني أو تجديد المباني. للقيام بذلك ، تتم مقارنة التكاليف المقدرة بالزيادة المتوقعة في الدخل أو سعر البيع المحتمل للمبنى الحديث.
يتم استخدام نهج التكلفة لتحديد العدد الأمثل للمباني ، للقضاء على التكرار غير المبرر.
تكلفة البناء المقدرة هي العنصر الرئيسي في دراسة الجدوى لقرارات الاستثمار التي تقوم عليها خطط استخدام الأراضي.
نهج التكلفة غير مناسب للاستخدام إذا كان المبنى قديمًا أو يمثل الاستخدام الأكثر كفاءة للموقع على أنه غير مطور. في هذه الحالة ، يصعب على المثمن إجراء تقييم موثوق للتدهور الجسدي والوظيفي والخارجي للشيخوخة.
يصعب استخدام نهج التكلفة إذا كان هناك غياب كامل أو عدم تجانس للبيانات لتقدير ربح ريادة الأعمال.
إذا تم تقييم العقارات لأغراض الاستثمار ، فإن قابلية تطبيق نهج التكلفة يكون معقدًا بسبب حقيقة أنه لا يأخذ في الاعتبار الفجوة الزمنية في الحصول على مبنى معاد تطويره بشكل قانوني.
لن يوفر نهج التكلفة الموثوقية اللازمة للنتيجة إذا لم يتم التحقق من الحسابات الوسيطة مع بيانات السوق.
ينتج عن نهج التكلفة قيمة عقار التملك الحر. لذلك ، من أجل تقييم الممتلكات المؤجرة أو الخاضعة لحقوق ملكية جزئية أخرى ، يجب إجراء التعديلات المناسبة. يقوم المثمن بإجراء تعديلات على حقوق ملكية محددة تخضع للتقييم ، وكذلك للتكاليف الإضافية الناشئة عن غرامات التأخير في المبنى.
يعد استخدام طريقة التكلفة ضروريًا عندما:
تحليل البناء الجديد
تحديد خيار استخدام الأرض ؛
إعادة بناء المباني
التقييم لأغراض الضريبة ؛
تقييم للتأمين
تقييم عواقب الكوارث الطبيعية ؛
تقييم المباني والمنشآت الخاصة.
في ظل ظروف الانتقال إلى ظروف السوق ، تكون طريقة التكلفة أكثر تفضيلًا من غيرها ، نظرًا لأن تطبيق الأساليب الأخرى يتطلب معلومات سوقية واسعة النطاق ، والتي لا تتوفر بسبب سوق غير مطور. ومع ذلك ، يجب أن نتذكر دائمًا أن تكاليف البناء ليست سوى أساس القيمة السوقية وغالبًا ما تكون أكثر أو أقل منها.
عيوب طريقة تكلفة التثمين العقاري
تشمل عيوب طريقة التكلفة ما يلي:
لا يعكس قيمة الدخل المتوقع ، والذي يعد محددًا للعقارات التي تدر دخلاً ؛
صعوبات كبيرة وشكوك في حساب الاستهلاك ، خاصة إذا كان عمر المبنى أكثر من 10 سنوات ؛
لا يأخذ في الاعتبار إمكانية تطبيق خيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للموقع ؛
من الصعب تنفيذ تقييم المباني ذات الخصائص المعمارية والجمالية الفريدة التي لها قيمة تاريخية ، وكذلك المباني ذات التآكل المادي والوظيفي والخارجي المفرط.
2 .3 مراحل تثمين العقارات بطريقة التكلفة
1. التفتيش على الممتلكات والتعريف بجميع الوثائق المتاحة.
2. تحديد التكلفة الإجمالية للاستنساخ أو الاستبدال.
3. حساب جميع أنواع التآكل: المادية ، والوظيفية ، والخارجية ؛
4. تحديد الاستهلاك الكامل من PSV (PSZ) من أجل الحصول على تكلفة المباني والهياكل.
5. حساب تكلفة قطعة الأرض والعمل على تحسينها. إذا تم تأجير قطعة الأرض ، يتم أخذ تكلفة حقوق الإيجار في الاعتبار ؛
6. التقييم العام للممتلكات عن طريق تلخيص تكلفة قطعة الأرض وتكلفة المباني والهياكل وتكلفة أعمال تحسين الأرض.
يمكن أن يكون تقييم كائن بطريقة التكلفة موثوقًا به فقط إلى الحد الذي يتم فيه تحديد تكلفة المبنى بشكل موثوق. تعتمد دقة مثل هذا التقييم كليًا على دقة تحديد مقدار الاستهلاك وحقيقة تحديد القيمة المقارنة للأرض. لن يدفع المشتري المستنير مقابل عقار أكثر مما سيدفعه مقابل نفس العقار ، طالما تم السداد في الوقت المحدد.
2 .4 تحليل تكلفة الإحلال الكامل للعقار
من الناحية النظرية ، تُفهم تكلفة الاستبدال الكاملة للمباني على أنها تقدير للتكاليف ، وتكلفة إقامة نسخة من المبنى الذي يتم تقييمه اعتبارًا من تاريخ التقييم.
يمكن إجراء تقييم تكلفة الاستبدال الكاملة للمبنى في تاريخ التقييم على تكلفة الاستنساخ أو بتكلفة الاستبدال. يجب شرح اختيار نوع تكلفة الاستبدال لمبنى معين تم تقييمه بوضوح في التقرير من أجل تجنب سوء تفسير النتيجة.
تشمل تكلفة الاستبدال الكاملة للمباني تكاليف البناء المباشرة وغير المباشرة ، بالإضافة إلى الدخل من ريادة الأعمال.
التكاليف المباشرة هي التكاليف المرتبطة مباشرة بالبناء وتشمل بشكل عام:
تكلفة مواد البناء والمنتجات والمعدات ؛
تكلفة تشغيل آلات وآليات البناء ؛
الراتب الأساسي لعمال البناء ؛
تكلفة المباني والهياكل والشبكات الهندسية المؤقتة ؛
أرباح ومصاريف المقاول.
التكاليف غير المباشرة - التكاليف المرتبطة بالبناء ولكنها غير مرتبطة مباشرة. تشمل التكاليف غير المباشرة عادة ما يلي:
تكلفة إعداد موقع البناء ؛
تكاليف أعمال التصميم والمسح ؛
تكاليف وعمل أخرى ؛
أنواع أخرى من التكاليف غير المباشرة.
دخل ريادة الأعمال - جزء من القيمة السوقية للمبنى ، والذي يمثل مبلغ ربح ريادة الأعمال الناشئ في سياق أعمال البناء ، وتعويض المخاطر الناشئة عن ذلك والتي تتحقق عندما يتغير المالك. يتم تعريف الدخل الريادي (المحقق بالفعل) على أنه الفرق بين سعر البيع أو القيمة السوقية لشيء ما والتكاليف الإجمالية.
الدخل من ريادة الأعمال هو جزء لا يتجزأ من القيمة السوقية للمباني التي يتكون منها العقار. عادة ، لحساب الدخل من ريادة الأعمال بناءً على تحليل معاملات السوق بأشياء مماثلة ، يتم تحديد نسبة معيارية معينة من دخل ريادة الأعمال ، والتي ، بناءً على القاعدة الأولية المستخدمة من قبل المثمن ، يمكن تعيينها على مؤشرات القيمة المختلفة. لذلك يمكن أن يكون أساس الحساب:
التكاليف المباشرة؛
مقدار التكاليف المباشرة وغير المباشرة ؛
المبلغ الإجمالي للتكاليف المباشرة وغير المباشرة وتكلفة الموقع ؛
تكلفة المشروع المكتمل.
هناك عدة طرق لتحديد تكلفة استبدال العقار:
الطريقة المقدرة لحساب قيمة العقار. تتمثل في وضع تقديرات للعقار ، كما لو كان يتم بناؤه مرة أخرى. طريقة حساب شاقة ، ولكن يمكن تسهيلها إذا احتفظت بالتقديرات القديمة للعنصر.
تتمثل طريقة المؤشر للتقييم في تحديد تكلفة استبدال الكائن الذي يتم تقييمه بضرب القيمة الدفترية بالمؤشر المقابل وفقًا للوائح الخاصة بإجراءات إعادة تقييم الأصول الثابتة (الأموال) للمؤسسات والمنظمات ، والتي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم من حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 25 نوفمبر 1993 رقم 1233. تمت الموافقة على مؤشرات إعادة تقييم أموال الأصول الثابتة من قبل لجنة الإحصاء الحكومية في الاتحاد الروسي ويتم نشرها بشكل دوري في الصحافة.
طريقة الوحدة المقارنة ، حيث يتم ضرب القيمة المعدلة للممتلكات المحددة للحساب في عدد وحدات العقار الذي يتم تقييمه. يمكن أن تكون وحدات القياس 1 م 2 ، 1 م 3 ، مساحة واحدة لوقوف السيارات ، وما إلى ذلك. إذا لم يتمكن المثمن من العثور على كائن مشابه تم بناؤه مؤخرًا ، فيمكنك استخدام التطورات الخاصة بمعهد البحث المركزي للاقتصاد وإدارة البناء ، والذي يصدر مؤشرات محددة التكلفة لكل وحدة استهلاكية لمنتجات البناء حسب الأنواع المميزة للمباني والهياكل عند مستويات الأسعار الأساسية والحالية والمتوقعة بناءً على الأسعار الفصلية للموارد. هذه هي أبسط طريقة لتقييم الممتلكات ، والتي يمكن دائمًا استخدامها من قبل المثمنين الخبراء.
طريقة العنصر. وهو يتألف من تحديد التكلفة المحددة لوحدة قياس كائن ، بناءً على التكاليف الأولية (تكاليف المواد والمعدات ، والتكاليف العامة ، وتكاليف العمالة ، وما إلى ذلك).
تقدير تكلفة قطعة الأرض. تختلف القيمة القياسية والسوقية لقطعة الأرض. المثمن لا يتعامل ، أولاً وقبل كل شيء ، مع السعر المعياري للأرض ، ولكن مع سعر السوق ، الذي يتشكل ليس أقله تحت تأثير العرض والطلب. عند تقييم القيمة السوقية لقطعة الأرض ، من الضروري تحديد تكوين الحقوق المقدرة عليها. الملكية الخاصة معترف بها فقط للمواقع ذات شروط الاستخدام التالية:
البناء الفردي (السكني) ؛
اقتصاد الفلاحين (المزرعة) ؛
الزراعة الشخصية الفرعية أو البستانية أو الداشا ؛
الأراضي المخصخصة للشركات
لتقييم القيمة السوقية لقطعة الأرض ، يجب أن يكون لديك المعلومات التالية:
عنوان الملكية وبيانات التسجيل على قطعة الأرض ؛
الخصائص الفيزيائية للموقع (التضاريس ، الخصائص الهندسية الجيولوجية ، الخصائص الهيدروجيولوجية للموقع ، المعايير البيئية ، إلخ) ؛
بيانات عن علاقة الموقع بالبيئة ؛
العوامل الاقتصادية التي تميز الموقع (على سبيل المثال ، طبيعة التنمية الاقتصادية للمنطقة ، وما إلى ذلك).
يتم تقييم القيمة السوقية للأراضي بالطرق الرئيسية التالية:
* طريقة تقنية الباقي للأرض.
* طريقة متوسط نسبة الرسملة المرجح ؛
* طريقة مقارنة المبيعات.
* طريقة التقسيم.
* طريقة الرسملة.
* باستخدام طريقة مضاعف الإيجار الإجمالي.
اليوم ، في معظم الحالات ، ليس موضوع التقييم هو الملكية المطلقة (الكاملة) لقطعة أرض ، ولكن فقط الحق في استخدام عقد إيجار طويل الأجل. وبناءً عليه ، لم يعد تعبير السوق عن هذا الحق المُقيَّم هو القيمة السوقية (البيعية) لقطعة الأرض ، بل القيمة السوقية لحق الإيجار طويل الأجل.
تثمين المباني والمنشآت
قبل الشروع في تقييم المباني والهياكل ، يجب ألا يكتفي المثمن بالتعرف على الوثائق الفنية فحسب ، بل يجب عليه أيضًا إجراء فحص للمباني والهياكل. سيسمح له ذلك بوضع وصف تفصيلي لموضوع التقييم ، حيث سيتم إعطاء خصائص الهياكل الخارجية والداخلية والأنظمة الهندسية.
يتم إجراء تقييم تكلفة الاستبدال أو تكلفة الاستبدال:
* من خلال طريقة الوحدة المقارنة (يتم تطوير معايير تكاليف أعمال البناء ، مضروبة في مساحة أو حجم الكائن المقيَّم ، يتم إجراء تعديلات على ميزات الكائن المقيَّم) ؛
* طريقة حساب عنصر تلو الآخر (تقسيم المبنى إلى مكونات فردية وحساب التكاليف المطلوبة لتثبيت مكون معين في مبنى قيد الإنشاء في تاريخ التقييم) ؛
* طريقة الفهرس للتقييم (القيمة الدفترية للكائن مضروبة في المؤشر المقابل لإعادة تقييم الأصول الثابتة).
تحديد اهتراء المباني والمنشآت
بعد تحديد التكلفة الكاملة للاستعادة أو الاستبدال ، يتم خصم الإهلاك من القيمة الناتجة لحساب القيمة المتبقية للكائن. يختلف مفهوم "الاستهلاك" الذي يستخدمه المثمنون ومفهوم "الاستهلاك" الذي يستخدمه المحاسبون عن بعضهم البعض.
يُفهم مصطلح "البلى" في نظرية التقييم على أنه فقدان فائدة الشيء ، وبالتالي قيمته لأسباب مختلفة ، بسبب التدمير المادي والتقادم الوظيفي والخارجي ، وليس فقط بسبب عامل الوقت. يستخدم هذا المصطلح بمعنى مختلف في المحاسبة ، حيث يُفهم الاستهلاك على أنه آلية لتحويل التكاليف إلى تكلفة الإنتاج على مدى العمر القياسي للعنصر.
الاستهلاك المادي - انخفاض في قيمة الممتلكات بسبب فقدان عناصرها من ممتلكاتهم الأصلية.
الاستهلاك الوظيفي - انخفاض في قيمة الممتلكات بسبب فقدان القدرة على استخدامها للغرض المقصود منها.
البلى الخارجي ناتج عن التغييرات المتعلقة بموضوع العوامل الذي تم تقييمه: "شيخوخة" البيئة ، والتغيرات في الظروف البيئية ، والتغيرات في حالة السوق ، والتغيرات في الظروف المالية والتشريعية ، وما إلى ذلك.
في ممارسة التقييم ، يتم استخدام عدة طرق لتحديد تآكل المباني والهياكل:
طريقة العمر
طريقة التقسيم
2.5 تحديد القيمة السوقيةقطعة أرض
يتم حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض التي يقع عليها الغرض العقاري من أجل تحديد الأساس الخاضع للضريبة لقطعة الأرض هذه ، لتحديد مبلغ التعويض في حالة نقل ملكية الأرض في حالة صدور قرار تصفية الكائن العقاري لغرض البناء الجديد ، عند تحديد إيجار الأرض. في الاتحاد الروسي ، في الوقت الحاضر ، يتم تحديد مدفوعات الأراضي على أساس ربحية الأراضي الحضرية والزراعية وغيرها.
يتم استخدام المعلومات التالية لتحديد القيمة السوقية لقطعة أرض:
أ) سند الملكية وبيانات التسجيل على قطعة الأرض ؛
ب) الخصائص الفيزيائية للموقع ؛
ج) بيانات عن علاقة الموقع بالبيئة.
د) العوامل الاقتصادية التي تميز الموقع.
هـ) العوامل البيئية.
قد تكون مصادر هذه المعلومات:
* لجان وهيئات أراضي المدن والأقضية والتوطين التي تسجل معاملات قطع الأراضي.
* الشركات العقارية المتخصصة في معاملات قطع الأراضي.
* منظمات الإقراض العقاري.
* شركات التقييم.
* الدوريات
* مصادر أخرى.
في ممارسة أنشطة التقييم ، يتم استخدام خمس طرق رئيسية لتقييم القيمة السوقية لقطع الأراضي:
1) مقارنة المبيعات.
2) ارتباط (تحويل) القيمة ؛
3) رسملة إيجار الأرض ؛
4) تقنيات بقايا الأرض ؛
5) تطوير قطعة الأرض.
طريقة مقارنة المبيعاتهو مقارنة بيانات قطع أراضٍ شاغرة مماثلة تم بيعها مؤخرًا ، وتعديل سعر البيع. في الوقت نفسه ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن أسعار قطع الأراضي المنشورة في الصحف الدورية هي ، كقاعدة عامة ، ما يسمى بأسعار البائع (أي ، أسعارها باهظة) ، في حين أن أسعار المعاملات الفعلية مطلوبة للمقارنة (هم عادة ما تكون 8-12٪ أقل من تلك المنشورة).
تتم مقارنة قطعة الأرض التي تم تقييمها مع نظائرها وفقًا لما يلي:
أ) عناصر المقارنة.
ب) وحدات المقارنة.
العناصر الرئيسية للمقارنة هي: شروط تمويل الصفقة ، وشروط البيع ، ووقت البيع ، والموقع ، والخصائص المادية ، وخصائص الدخل المستلم من الأرض.
إذا كانت شروط تمويل صفقة شراء وبيع قطعة أرض تختلف عن تلك المعتادة (على سبيل المثال ، تم الحصول على قرض بنسبة 100٪ لشراء قطعة أرض ، أو تتضمن شروط تمويل الصفقة مدفوعات فائدة كبيرة) ، ثم يجب تحليل هذه المعاملات بعناية وإجراء التعديلات المناسبة على سعر هذه المعاملة. وبالمثل ، يجب على المرء أن يتعامل مع شروط المبيعات نفسها - الظروف التي وجهت المشتري والبائع في وقت المعاملة.
الحصول على بيانات موثوقة بشروط البيع ليس بالمهمة السهلة. هناك صعوبة أخرى تتمثل في تحديد مقدار التعديلات لبعض الاختلافات في ظروف المبيعات.
وقت البيع- أحد العناصر الرئيسية للمقارنة بين المبيعات. من أجل إجراء تعديلات على الأسعار للمعاملات المماثلة ، من الضروري معرفة اتجاهات الأسعار في سوق الأراضي ، أي التغيرات في أسعار الأراضي بمرور الوقت. في الظروف الروسية ، هناك اتجاه موسمي سنوي لزيادة أسعار قطع الأراضي ، حيث يتم تسجيل تقلبات موسمية كبيرة في الأسعار: في الربيع تزداد الأسعار ، وفي الشتاء تسقط. في منطقة موسكو ، على سبيل المثال ، تصل التقلبات الموسمية في بعض المناطق إلى 15-20٪.
عند تحليل نسبة العرض والطلب في سوق الأراضي ، من الممكن تحديد اتجاهات أسعار البائعين وأسعار المشترين. وتجدر الإشارة إلى أن اعتماد مشروع قانون أو مرسوم حكومي أو آخر يمكن أن يكون له تأثير كبير على الوضع في سوق الأراضي ،
يمكن أن تكون الخصائص الفيزيائية هي نوع التربة ، وحجم الموقع وتكوينه ، والتضاريس ، والمعلمات الهيدروجيولوجية ، وما إلى ذلك.
سعر الحبكة له تأثير معين درجة نشاط سوق الأراضي. وبالتالي ، فإن نشاط سوق الأراضي في منطقة 30 كيلومترًا في منطقة موسكو أعلى منه في المناطق البعيدة عن موسكو ؛ من الضروري إجراء تعديل لهذا العنصر من مقارنة المبيعات.
عند تقييم قطعة أرض طريقة الارتباط (التحويل)يتم تقليل خوارزمية الحساب إلى تقسيم إجمالي سعر بيع الأشياء - نظائر العقارات إلى مكونين - سعر المبنى (الهيكل) وسعر قطعة الأرض. مبدئيًا ، يتم تقدير تكلفة الاستبدال مع الأخذ في الاعتبار استهلاك المبنى والهياكل الأخرى الموجودة في هذا الموقع ؛ بعد حساب هذه القيمة ، يتم الحصول على القيمة السوقية لقطعة الأرض من السعر الإجمالي للمجمع العقاري. على أساس الارتباط بين نظائرها لقيمة الأرض وقيمة التحسينات (المباني والهياكل) ، يتم وضع مؤشرات نموذجية للنسبة بين مكونات الكائن العقاري ، والتي تستخدم لتحديد القيمة السوقية للمقيم. قطع ارض.
تحديد قيمة قطعة الأرض طريقة الرسملةإيجار الأرض هو رسملة صافي الدخل المستلم من مدفوعات الإيجار. يمكن استخدام هذه التقنية في الظروف الروسية على أساس الخبراء ، نظرًا لأنه من الصعب حاليًا العثور على مدفوعات الإيجار المقارنة ومعدلات الرسملة في عدد من المناطق بسبب نقص أو نقص المعلومات الموثوقة حول سوق تأجير الأراضي.
تقنية المخلفاتبالنسبة للأرض ، يتم تقدير القيمة السوقية للمجمع العقاري مبدئيًا ، ثم يتم خصم تكلفة استبدال المبنى والتحسينات الأخرى منه ، مع مراعاة الاستهلاك ، وتؤخذ النتيجة مساوية للقيمة السوقية لقطعة الأرض.
طريقة التطوير (التطوير)من قطعة الأرض عندما يكون من الضروري تحديد قيمة قطعة الأرض المناسبة للتقسيم إلى قطع فردية منفصلة مع بيعها لاحقًا. تعتمد هذه الطريقة على تقنية تقييم المشروع الاستثماري وتتضمن خوارزمية الإجراءات التالية:
1. تحديد حجم وعدد قطع الأراضي الفردية.
2. حساب تكلفة المناطق المطورة باستخدام طريقة البيع القابلة للمقارنة.
3. تحديد التكاليف مع توزيعها في الوقت المناسب لتطوير وبيع قطع الأراضي الفردية.
4. حساب مقدار التدفق النقدي بطرح جميع تكاليف تطوير المواقع من إجمالي عائدات مبيعاتها.
5. تحديد معدل الخصم.
6. خصم التدفقات النقدية مع مراعاة وقت تطوير وبيع جميع قطع الأراضي الفردية.
عند تحديد حجم قطع الأراضي الفردية ، على سبيل المثال ، للتطوير السكني ، يتم أخذ العوامل المادية والقانونية والاقتصادية التي تؤثر على هذا القرار في الاعتبار.
في ممارسة أنشطة التقييم ، غالبًا ما تنشأ المواقف عندما يتم تحديد حجم قطع الأراضي بناءً على القدرات الاقتصادية للمستثمرين المحتملين. تتراوح أحجام قطع الأراضي الفردية لبناء الكوخ الصيفي عادةً من 6 إلى 20 فدانًا. قطع الأراضي التي تبلغ مساحتها 12 فدانًا هي الأكثر طلبًا في السوق. هذا يعني أن المساحة الإجمالية مقسمة إلى أقسام فردية تبلغ 12 فدانًا.
يُطلق على قطع الأراضي اسم مطور ، حيث يتم وضع الاتصالات الهندسية تحت الأرض والطرق والكهرباء والغاز والمباني السكنية وفقًا لمشاريع فردية.
يتم حساب تكلفة المناطق المطورة من خلال طريقة التحليل المقارن لمبيعات المناطق المتقدمة القابلة للمقارنة.
تتضمن تكاليف تطوير وبيع الأراضي العديد من التكاليف المتعلقة بتطهير الموقع وتخطيطه وتمييزه ، وإنشاء طرق الوصول ، والمرافق ، بالإضافة إلى التكاليف العامة لصيانة موظفي الإدارة ، والأمن ، وما إلى ذلك. وتشمل التكاليف أيضًا أرباحًا تجارية من شأنها أن يتم استلام المستثمر (المطور) في حالة التنفيذ الناجح للمشروع.
يتم تحديد قيمة إجمالي عائدات المبيعات كمنتج لقيمة قطع الأراضي المطورة الفردية وعددها.
يتم إنشاء الجدول الزمني لتطوير وبيع قطع الأراضي من خلال التنبؤ بفترة تطوير وبيع قطع الأراضي.
يجب أن يعكس معدل الخصم المستخدم لخصم التدفق النقدي الاتجاهات الحالية في أداء الاستثمار في سوق أراضي مطور معين.
2.6 تحديد إهلاك الممتلكات
الاستهلاك هو انخفاض في قيمة الممتلكات لأسباب مختلفة. يجب التمييز بين مفهوم "الاستهلاك" المستخدم في أنشطة التقييم ومفهوم "الاستهلاك" المستخدم في المحاسبة. الاستهلاك في المحاسبة هو عملية تخصيص التكاليف الأولية المرتبطة بالحصول على كائن على مدار فترة خدمته بالكامل ، دون تحديد القيمة الحالية. في أنشطة التقييم ، يعتبر الاستهلاك هو العامل الرئيسي لتحديد القيمة الحالية ، بغض النظر عن تكلفتها الأصلية.
في نهج التكلفة ، يتم استخدام الاستهلاك لحساب الاختلافات والخصائص الخاصة بالممتلكات الجديدة والممتلكات المعينة التي يتم تقييمها. تعد محاسبة استهلاك عنصر ما نوعًا من التعديل على تكلفة مبنى مُعاد إنتاجه حديثًا (يتم تحديده باستخدام نهج التكلفة) لتحديد القيمة الحالية للعنصر الذي يتم تقييمه ،
هناك ثلاثة أنواع من التآكل: المادي والوظيفي والخارجي (أو الاقتصادي).
يعكس التدهور المادي التغيرات في الخصائص الفيزيائية للممتلكات بمرور الوقت (على سبيل المثال ، عيوب العناصر الهيكلية). البلى الجسدي من نوعين: الأول يحدث تحت تأثير العوامل التشغيلية ، والثاني - تحت تأثير العوامل الطبيعية والطبيعية. يؤخذ الاستهلاك المادي في الاعتبار في معدلات الاستهلاك.
هناك أربع طرق رئيسية لحساب الاستهلاك المادي للمباني: الخبير ، والتكلفة ، والتنظيمية (أو المحاسبية) وطريقة حساب العمر الافتراضي للمبنى. يتم تحديد النسبة المئوية للتدهور المادي ، على سبيل المثال ، لمنشأة سكنية ، التي يتم تقييمها بطريقة متخصصة ، على أساس "قواعد تقييم التدهور المادي للمباني السكنية VSN-53-86" Gosgrazhdanstroy ".
تعتمد مدة خدمة المباني ككل على متانة مكوناتها.
يتم حساب التآكل المادي لعناصر البناء (FIke) بالصيغة التالية:
حيث UVke هي الثقل النوعي للعنصر الهيكلي ؛
PIke - النسبة المئوية لتآكل العنصر الهيكلي.
وتجدر الإشارة إلى أنه في ممارسة أنشطة التقييم ، هناك تمييز بين البلى الجسدي القابل للإزالة وغير القابل للإزالة.
يعني الإهلاك المادي القابل للإزالة أن تكلفة الإصلاحات الحالية أقل من القيمة المضافة للكائن.
يعتبر التدهور المادي غير قابل للإصلاح عندما تتجاوز تكلفة تصحيح العيب القيمة التي يمكن إضافتها إلى الكائن. يمكن ، من حيث المبدأ ، تصحيح أي عيب في شيء ما ، ولكن يجب ألا تتجاوز تكاليف التصحيح الفوائد المتوقعة.
لتحديد التآكل المادي الذي لا يمكن إصلاحه ، يتم تقسيم عناصر البناء إلى فئتين: طويل الأمد وسريع التآكل.
يمكن حساب تآكل العناصر المتينة مثل الأساسات والجدران والأرضيات وما إلى ذلك في مجموعات من خلال حساب العمر التشغيلي الفعال والعمر المتبقي للحياة المادية في الظروف الحقيقية.
لحساب التآكل المادي للعناصر طويلة المدى ، يمكنك أيضًا استخدام طريقة تحديد تكلفة إعادة إنتاج عناصر المبنى (أو طريقة التكلفة).
في طريقة تكلفة معدلة أكثر دقة لحساب الاستهلاك المادي ، يتم تحديد النسبة المئوية لاستهلاك عناصر المبنى كقيمة مرجحة.
تشمل فئات عناصر المباني عالية التآكل العناصر التي تكون مدة خدمتها أقصر من العمر الاقتصادي المحسوب للمبنى. هذه هي الأسقف ، والتشطيب الزخرفي ، والطلاء ، وما إلى ذلك ، أي العناصر التي يمكن إصلاحها (ترميمها) من خلال الإصلاحات المستمرة.
تتضمن الطريقة المعيارية (أو المحاسبية) لتحديد الإهلاك المادي للمباني استخدام "معايير الاستهلاك الموحدة الصالحة للاستعادة الكاملة للأصول الثابتة في الاتحاد الروسي" ، والتي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم صادر عن مجلس وزراء اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية بتاريخ 22 أكتوبر 1990 رقم 1072.
التقادم الوظيفي (أو التدهور الوظيفي لشيء ما) هو أن الكائن يتوقف عن تلبية المعايير الحديثة من حيث فائدته الوظيفية. هذا النوع من التدهور (الذي ، على سبيل المثال ، قد يظهر في الهندسة المعمارية القديمة ، والتخطيط ، وهندسة البناء ، وما إلى ذلك) يرجع أساسًا إلى تأثير التقدم العلمي والتكنولوجي في مجال الهندسة المعمارية والبناء. الاستهلاك الوظيفي في الممارسة المحلية يسمى التقادم ، ومثل الاستهلاك المادي ، يمكن أن يكون بحدود وغير قابل للإزالة.
يمكن أن يشمل التآكل الوظيفي القابل للإزالة استعادة الخزانات المدمجة ، وعدادات المياه والغاز ، والمعدات التقنية ، والأرضيات ، وما إلى ذلك. . إذا تجاوزت القيمة الإضافية المستلمة تكلفة الاستعادة ، فإن التآكل الوظيفي قابل للإزالة. يتم تعريف مقدار الإهلاك الوظيفي القابل للإزالة على أنه الفرق بين القيمة المحتملة للمبنى في وقت تقييمه مع العناصر المحدثة وقيمته نفسها في نفس التاريخ بدون عناصر محدثة.
يشير التآكل الوظيفي غير القابل للإزالة إلى انخفاض في قيمة المبنى بسبب العوامل المرتبطة بالزيادة والافتقار إلى خصائص الجودة للمبنى. على سبيل المثال ، في سوق الإيجارات السكنية ، يزداد الطلب على الشقق المكونة من غرفتين مقارنة بالشقق المكونة من غرفة واحدة. يتم حساب مقدار الإهلاك الوظيفي غير القابل للإزالة على أنه مقدار الخسائر من الإيجار عند استئجار هذه الشقق ، مضروباً في مضاعف الإيجار (نسبة سعر بيع العقار إلى الإيجار المحتمل له) ، الذي يميز هذا النوع من الشقق. وبالتالي ، يتم تحديد مبلغ الاستهلاك الوظيفي غير القابل للاسترداد من خلال رسملة خسائر الإيجار.
الإهلاك الخارجي أو إهلاك الأثر الخارجي هو انخفاض في قيمة المبنى بسبب تغير سلبي في بيئته الخارجية بسبب عوامل اقتصادية أو سياسية أو عوامل أخرى. أسباب البلى الخارجي هي: التدهور العام للمنطقة التي يقع فيها الجسم ؛ إجراءات الحكومة أو الإدارة المحلية في مجال الضرائب والتأمين ؛ تغييرات أخرى في سوق العمل والترفيه والتعليم وما إلى ذلك.
من العوامل المهمة التي تؤثر على مقدار البلى الخارجي هو المكون البيئي لموقع الجسم: القرب من الأشياء الطبيعية أو الاصطناعية "غير الجذابة" - المستنقعات ، ومحطات معالجة مياه الصرف الصحي ، ومحطات الوقود ، ومحطات السكك الحديدية ، والمؤسسات الصناعية ، وما إلى ذلك.
إذا كان من الممكن القضاء على التآكل المادي ، وإلى حد ما ، وظيفي عن طريق إعادة بناء أو تحديث مبنى ، فلا يمكن القضاء على تآكل التأثير الخارجي في معظم الحالات.
تتمثل طريقة قياس تآكل التأثير الخارجي في تحليل المبيعات المزدوجة (عندما يتم بيع كائنين متماثلين في سوق العقارات ، أحدهما يحتوي على علامات تآكل خارجي والآخر لا). يسمح لنا الفرق في الأسعار باستخلاص استنتاج حول مقدار التآكل والتلف للتأثير الخارجي للكائن الذي تم تقييمه.
هناك طريقة أخرى لقياس انخفاض قيمة التأثير الخارجي وهي مقارنة دخل الإيجار لكائنين مشابهين للكائن الذي يتم تقييمه ، أحدهما يتأثر سلبًا. ستحدد رسملة خسائر الدخل من مقارنة هذين العنصرين مقدار الاستهلاك من التأثير الخارجي.
2.7 تحديد القيمة الإجمالية للعقار والأرض
في المرحلة الأخيرة من نهج التكلفة ، يتم تحديد التكلفة الإجمالية المطلوبة من خلال تلخيص تكلفة العقار دون الاستهلاك الذي تم الحصول عليه في المرحلة السابقة وتكلفة قطعة الأرض التي تم الحصول عليها في المرحلة الأولى ، وتنفيذ نهج التكلفة.
دبليواستنتاج
نتيجة للدراسة التي أجريت في عمل الدورة ، يمكننا استخلاص الاستنتاجات التالية:
العقارات هي السلعة الأساسية والأكثر صلابة في الوجود ولا يمكن سرقتها أو ضياعها أو كسرها. شيء آخر هو أنه يمكنك أن تفقد العقارات الخاصة بك ضد إرادتك. العقارات هي إحدى السلع القليلة التي يمكن أن تزيد قيمتها بمرور الوقت. من السمات المهمة جدًا للعقار الحاجة إلى إدارته المستمرة.
تساعد طرق التقييم على إدارة العقارات ، هذا المورد الجديد ، الذي تحت تصرف الشركات والمواطنين ، بأكثر الطرق ربحية.
تعتمد طريقة التكلفة على تقييم العقارات بناءً على تحديد قيمتها كهيكل. يتكون حساب هذه التكلفة من: تكلفة المبنى (تكلفة تحديثه أو ترميمه) مطروحًا منها الاستهلاك المادي والمعنوي المقدر أو الثابت ، بالإضافة إلى تكلفة الأرض.
يتميز الإهلاك بانخفاض في فائدة الممتلكات ، وجاذبية المستهلك من وجهة نظر المستثمر المحتمل ، ويتم التعبير عنها في انخفاض القيمة تحت تأثير عوامل مختلفة بمرور الوقت. اعتمادًا على الأسباب التي أدت إلى انخفاض قيمة العقار ، يتم تمييز أنواع الإهلاك التالية: المادي ؛ وظيفي؛ خارجي.
تقييم العقارات هو تحديد قيمتها السوقية المقدرة. تعتمد موثوقية مثل هذا الافتراض كليًا على مدى شمولية الجدل والمهنية التي قام بها مُثمن معين لإجراء التقييم.
منقائمة المصادر الأدبية
1. القانون الاتحادي رقم 135-FZ المؤرخ 29 يوليو 1998 "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي".
1. Goremykin V.A. اقتصاديات العقارات. - م: "التسويق" ، 2002. - 804 ثانية.
2. Orlov S.V.، Tsypkin Yu.A. تقييم السوق لممتلكات المدينة. - م: UNITY-DANA، 2002. - 240 ص.
3 - رحمان أ. تطور سوق العقارات في روسيا: النظرية ، المشاكل ، الممارسة. - م: الاقتصاد 2000. - 294 ص.
4. Tarasevich E.I. تقييم العقارات. - سانت بطرسبرغ: جامعة سانت بطرسبرغ التقنية الحكومية ، 1997.
5. إدارة المحافظ العقارية / لكل. من الانجليزية. إد. S.P. بيليف. - م: القانون والقانون ، UNITI ، 1998. - 391 ص.
6. اقتصاد وتمويل العقارات. / إد. يو في. باشكوس. - سان بطرسبرج: دار النشر بجامعة سان بطرسبرج 1999.
استضافت على Allbest.ru
...خصائص الأنواع الرئيسية لأنشطة التقييم ومحتواها الاقتصادي وطرق تنظيم الدولة. تحديد طرق احتساب القيمة السوقية للعقار ضمن نهج الدخل. تقدير تكلفة قطعة الأرض.
العمل الرقابي ، تمت إضافة 10/10/2014
إجراءات وشروط الترخيص لإصدار التراخيص لأنشطة التقييم. الوظائف الرئيسية للوحدة النقدية. الطرق الرئيسية لتقدير قيمة العقارات على أساس نهج التكلفة. خصائص سوق العقارات في إقليم خاباروفسك.
الاختبار ، تمت الإضافة في 02/25/2009
المعايير الدولية المطبقة في أنشطة التقييم. سمات العقارات كموضوع للتقييم. مناهج تقييم قيمة موضوع التقييم. تطبيق منهج التكلفة لتقييم قطع الأراضي. متطلبات طرق التقييم.
ورقة مصطلح ، تمت إضافة 12/16/2012
تثمين العقارات المكتبية. الخصائص الرئيسية لتطبيق مناهج التقييم الثلاثة (مقارن ، مربح ومكلف). تحديد القيمة السوقية للأرض. تنسيق النتائج والاستنتاج حول القيمة السوقية.
أطروحة ، تمت الإضافة في 08/04/2012
معايير التقييم المطبقة. معلومات عن عميل التقييم وعن المثمن. تحديد قيمة كائن التقييم في إطار نهج الدخل. حساب تكلفة كائن في إطار نهج مقارن. رفض استخدام نهج التكلفة.
ورقة المصطلح ، تمت إضافتها في 01/13/2015
خصائص المعايير الرئيسية لأنشطة التقييم. تحليل موجز للوضع الاقتصادي في إقليم كراسنويارسك. تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم بطريقة المقارنة وطريقة الدخل. حساب قيمة التصفية للعقار.
أطروحة ، تمت إضافة 01/30/2015
تحليل الاستخدام الأكثر كفاءة للعقار. تحديد قيمة المبنى من خلال مناهج مختلفة للتثمين العقاري. استخدام نهج التكلفة والمقارنة والدخل. إعداد التقييم النهائي لقيمة العقار.
ورقة مصطلح ، تمت إضافة 10/29/2007
خصوصيات تقييم الأشياء الجانبية. تحليل استخدامات الأراضي. تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم بناءً على مناهج التكلفة والمقارنة والدخل. تبرير نسبة السيولة والاستنتاج النهائي للتكلفة.
أطروحة تمت إضافة 12/19/2011
تحليل سوق العقارات. تقييم الكائن باستخدام طرق مختلفة. تثمين الأرض. تحديد تكلفة استبدال العقار ، درجة التدهور المادي. الحصول على القيمة النهائية لقيمة العقار.
ورقة مصطلح ، تمت الإضافة في 01/22/2016
معايير التقييم المطبقة. إبرام اتفاق للتقييم. مراجعة الوضع الاجتماعي والاقتصادي في المنطقة والمدينة. تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية. تحديد القيمة السوقية للعقار.
يتم تطبيقه في جميع دول العالم.
في الولاية الأسترالية ، لا توجد متطلبات صارمة لتقرير تقييم العقارات على المستوى التشريعي والتجاري. يمكن أن تكون النتائج بمثابة استنتاجات من صفحة واحدة وتقارير مفصلة. يتم إنشاء التقرير اعتمادًا على نوع التقييم والغرض. بأي شكل من الأشكال ، يجب أن تكون بسيطة ومكونة منطقيًا وذات مغزى.
في المملكة المتحدة ، تحدد RICS متطلبات تقارير التقييم وشهادات التقييم. هناك متطلبات أخرى لإعداد التقارير هنا. يجب أن تكون كاملة مع جميع المعلومات اللازمة لتحديد الكائن الذي يتم تقييمه والحسابات لتحديد القيمة الحقيقية.
في إيطاليا ، ينص القانون على مفهوم القيمة. يجب على جميع مثمنين العقارات الالتزام بها. التقييم العقاري والتطوير الحضري والأشغال العامة مترابطان وينعكسان في أعمال مير لوني. خصوصية القوانين تكمن في وصف نقل أحد الطرفين حق التملك. يمنح هذا المقاول الحق في سداد تكاليف البناء جزئيًا أو كليًا. تتضمن عملية تحديد القيمة بشكل صحيح قواعد التقييم والضرائب ، مما يجعل الإدارة
العقارات والاستثمار كثيفة العمالة.
منذ عام 1998 ، أصدرت الرابطة اللاتفية للمثمنين متطلبات لتقرير تقييم الكائن. ولكن حتى في الوقت الحاضر ، عند تقييم التعهد ، وبالنسبة للمؤسسات المالية والائتمانية ، يتوصل الخبير إلى نتيجة.
في نيوزيلندا ، يُجري الخبراء تقييمات بتوجيه من مدونة الأخلاق العامة والتوجيهات الصادرة عن المعهد.
في فرنسا ، يتم تقديم نتائج التقييم في شكل تقرير. يحتوي على افتراضات وشروط ، ووصف لموقع الكائن ، وتحليل السوق ، والتقييم النوعي والكمي ، وتكوين القواعد المقيمة. في بعض الحالات ، قد يقوم المثمن بإجراء آراء الخبراء:
تحديث التقرير المُعد وإجراء تقييم وسيط ؛
تقييم الخبراء للكائن كل خمس سنوات ؛
فحص تقرير تثمين العقار.
تدقيق العقارات.
في الدولة الروسية ، يتم تحديد متطلبات تقارير التقييم في القانون الاتحادي ومعيار التقييم رقم 3. يجب أن يكون التقرير كاملاً وذا مغزى ويفصح عن جميع المعلومات المتعلقة بالكائن (الموقع ، عوامل التقييم ، الوضع الاقتصادي). في روسيا ، يمكن إعداد رأي خبير لتحديد حجم تكلفة الأشياء المختلفة.
عند مقارنة المثمنين الروس والأوروبيين ، يمكنك رؤية بعض الفروق الدقيقة. في أوروبا ، يأخذ المثمنون في الحسبان نقاط الضعف في المحاسبة الإدارية عند تقييم الشركات أو الأعمال أ. في روسيا ، لم يتم بعد تطوير محاسبة كاملة وحقيقية للعلاقات الاقتصادية. أولا ، نحن بحاجة إلى إعادة هيكلة في المحاسبة الإدارية للمؤسسات وفقا للمعايير الدولية. وهذا يتماشى مع الاقتصادات المتقدمة. إذا تم تنفيذ أعمال التقييم في روسيا وفقًا للنموذج الدولي ، فسيكون عندها مستوى مرتفع
فئة المستوى والأداء.
الأنواع الرئيسية للتقييمات التي يتم إجراؤها في ألمانيا:
للمحاسبة
لإبرام المعاملات ؛
لغرض الإقراض العقاري ؛
للميراث والضرائب ؛
لتقييم المحافظ العقارية.
نتائج التقييم ضرورية لأصحاب العقارات والمؤسسات المالية والسلطات الضريبية والأفراد.
تعمل نسبة كبيرة من المثمنين في سنغافورة لصالح أو موظفين في وكالات عقارية. اعتمادًا على حجم المؤسسة ، يشارك الخبير في التقييم أو يجمع هذا النشاط مع خدمات مستشار إداري وعقاري. يعمل جزء معين من المثمنين الخبراء في الوكالات الحكومية أو البنوك. لا يقدم هؤلاء المثمنون خدماتهم للعملاء من الخارج ، لكنهم يجرون التقييمات الداخلية فقط. جميع الأنشطة المتعلقة بإدارة العقارات في سنغافورة
نفذت وفقا لقانون الترخيص.
الأنواع الرئيسية للتقييم المنفذ في فرنسا:
للتقرير المحاسبي للشركات في البورصة ؛
عند إصدار قروض مضمونة ؛
عند دفع الضرائب على العقارات ؛
التقييم الإجباري أثناء سحب الضرائب.
في جمهورية التشيك ، هناك مجموعتان من المثمنين. أولهم خبراء الطب الشرعي المسجلون في سجل المحاكم. يتم تعيينهم للتقييم من قبل رئيس المحكمة. والثاني هم الأفراد الذين يتمتعون بوضع المثمنين المعتمدين. ينظم قانون "خبراء الطب الشرعي والمترجمون الفوريون" أنشطة كل خبير.
قد يكون للمثمنين تراخيص مختلفة.
1. لتثمين العقارات.
2. لتقييم الممتلكات المنقولة.
3. ترخيص تقييم الأصول المالية.
في الظروف الاقتصادية لجمهورية التشيك ، المستهلكون في هذا النوع من النشاط هم البنوك. التقييمات مطلوبة لعمليات الاندماج والاستحواذ وديون القروض وتقييم الأوراق المالية ولتحديد الضرائب العقارية.
في روسيا ، يتم تقييم قيمة المؤسسة والأعمال والأوراق المالية والأصول والأصول الثابتة والعقارات والمعدات والمركبات والأصول غير الملموسة والمشاريع الاستثمارية. اعتمادًا على تشكيل سوق العقارات وظروف السوق ، هناك العديد من مستهلكي خدمات التقييم في روسيا. كان المستهلكون الرئيسيون في هذا المجال هم المؤسسات والشركات الكبيرة. يتطور السوق بنشاط فيما يتعلق بصعود الاقتصاد والوصول إلى الأسواق الدولية والعمليات
الخصخصة. يجري تنفيذ برامج الإقراض العقاري.
في سياق الأزمة ، تغيرت مواقف المستهلكين في خدمات التقييم. الإقراض بضمان وانخفضت حصة شركات الاستثمار. يتم استخدام أكبر طلب على خدمات المثمنين الخبراء من قبل البنوك وشركات التأمين لغرض الإقراض والضمانات. تم تشكيل نشاط التقييم في الاتحاد الروسي في وقت متأخر إلى حد ما مقارنة بالدول الأوروبية ، لكنه يتطور بشكل جيد.
.نشأ التقييم كمجال جديد للبنية التحتية للسوق فيما يتعلق بالحاجة إلى حل نزاعات الملكية ، حيث اضطر الأطراف إلى اللجوء إلى خدمات محكمين مستقلين في الأسعار لتحديد القيمة الموضوعية لممتلكات معينة.
كما هو الحال دائمًا ، أدى الطلب إلى زيادة العرض ، وسرعان ما بدأ التقييم في التطور بسرعة في روسيا الحديثة ، ليس فقط كفرع تطبيقي لاقتصاد السوق ، ولكن أيضًا باعتباره اتجاهًا علميًا ومنهجيًا لعلم الاقتصاد التطبيقي.
في بلدنا لأكثر من سبعين عامًا لم تكن هناك مهنة مثمن ، ولا يمكن أن تكون. تم تحديد تكلفة أي عقار من قبل الدولة بشكل نهائي. ولكن ، من الناحية الموضوعية ، فإن الوضع السياسي والاقتصادي في روسيا ، يتطلب السوق النامية تنظيمًا قانونيًا لأنشطة التقييم الناشئة.
ومع ذلك ، في قطاع علاقات القانون المدني ، كانت الآلية الفيدرالية الخرقاء لتمرير القوانين بمثابة عقبة خطيرة أمام تطوير مؤسسة التقييم.
رسميًا من قبل وزارة العمل والضمان الاجتماعي ، تم إدخال مهنة "المثمن" (خبير التقييم) في نهاية نوفمبر 1996 ، وسوف يستغرق الأمر وقتًا طويلاً لمنح هذا النوع من النشاط طابع "مهني" ، إنشاء آلية تشريعية كاملة لعمل خبراء التقييم الممتلكات.
بدأ تقييم العقارات ، كعنصر من عناصر السياسة الاقتصادية للدولة ، في الظهور في روسيا في منتصف القرن الثامن عشر فيما يتعلق بالتغيير في النظام الاجتماعي والاقتصادي. بادئ ذي بدء ، كان هذا بسبب الحاجة إلى إنشاء سجل عقاري مالي ، أي وصف وتقييم العقارات للأغراض الضريبية.
تم تشكيل نظام تقييم العقارات للأغراض الضريبية في روسيا تحت التأثير المباشر لعمل مماثل تم الانتهاء منه بالفعل في أوروبا الغربية بحلول ذلك الوقت.
كان السبب في إنشاء أنظمة الضرائب العقارية في معظم البلدان هو التوزيع غير المتكافئ للضرائب في الانتقال من فرض الضرائب إلى ضريبة الدخل. كان أساس هذه الأنظمة عبارة عن خرائط مساحية تحتوي على مواد تصف وتقييم العقارات.
مع إلغاء القنانة في عام 1861 في روسيا ، نشأت المتطلبات الأساسية للعمل المساحي ، والتي كان جزءًا لا يتجزأ منها هو تقييم العقارات. نصت "اللوائح الخاصة بمؤسسات Zemstvo" التي نُشرت عام 1864 على تغيير القاعدة الضريبية والانتقال الجزئي إلى فرض الضرائب على ممتلكات المواطنين الروس. لتجديد ميزانية الدولة ، تم الإبقاء على نظام الضرائب للفرد ، ولتشكيل ميزانية zemstvo ، أصبحت موضوعات الضرائب هي "الأراضي والمصانع والمعامل والمنشآت الصناعية والتجارية والعقارات بشكل عام في المقاطعات والمدن ، مثل وكذلك شهادات الحق في التجارة. "تم تحديد مقدار الضريبة" العائد وقيمة الممتلكات الخاضعة للضريبة. بحلول عام 1888 ، تم إلغاء ضريبة الرأس تمامًا.
النهج الحديثة لقضايا التقييم ، التي تزرع في البلدان المتقدمة لاقتصاد السوق ، تكرر عمليا في أساسها الأحكام المفاهيمية التي وضعها واضعو إحصاءات التقييم الروسية. مع بداية القرن العشرين ، سمحت التطورات المنهجية والمقاربات التنظيمية للتثمين في روسيا ، والتي استوعبت الأفكار والخبرات المتقدمة للدول المتقدمة في ذلك الوقت ، بتحقيق نتائج بارزة في تثمين العقارات ، وغالبًا لا مثيل لها في العالم. يتيح لنا تحليل الحقائق التاريخية أن نستنتج بشكل معقول أنه من خلال جهود علماءها البارزين ، كانت روسيا ، من حيث منهجية وتنظيم تقييم العقارات ، واحدة من الدول الرائدة.
حدثت ذروة أنشطة التقييم في روسيا في النصف الثاني من التسعينيات ، عندما بدأ معهد التنمية الاقتصادية التابع للبنك الدولي للإنشاء والتعمير في تدريب المثمنين المحترفين لأول مرة.
سيكون تطوير التقييم في الاتحاد الروسي مستحيلاً بدون نظام تدريب وإعادة تدريب وتدريب متقدم للمثمنين. كان من الأحداث المهمة في مرحلة تكوين نشاط التقييم في روسيا عقد ندوات في عام 1993 حول نشاط التقييم ، نظمها معهد التنمية الاقتصادية التابع للبنك الدولي. تم إعطاء دفعة ملحوظة لتطوير التعليم في مجال التقييم في سياق تكوين وتطوير متطلبات الترخيص لأنشطة المثمنين.
تم إنشاء 58 وحدة إقليمية هيكلية ، والتي وحدت 70 منطقة في روسيا والدول المجاورة. أنشأت هذه المنظمة أكاديمية تثمين الملكية الفكرية ، التي دربت 15000 مقيم بحلول عام 2000. بدأت الجمعية الروسية للمثمنين في إنشاء إطار تنظيمي للممارسة الروسية لتقييم العقارات.
في يونيو 1994 ، في مؤتمر التقارير والانتخابات لـ ROO ، تم اعتماد ما يلي: إعلان ROO ، معايير النشاط المهني في مجال العقارات ، مدونة الأخلاقيات المهنية لأعضاء ROO. كانت الخطوة التالية في يونيو 1995 هي تسجيل نظام التقييس بمعايير الدولة للاتحاد الروسي. في نفس الفترة ، مع لجنة ممتلكات الدولة في الاتحاد الروسي ونقابة السماسرة الروسية ، تم اعتماد اللوائح الخاصة بترخيص الأنشطة العقارية في الاتحاد الروسي ، حيث تم تعريف أنشطة التقييم على أنها نوع مستقل من النشاط وإزالتها من ترخيص الأنشطة العقارية.
في عام 1996 ، ظهرت منظمة جديدة - الكلية الوطنية للمثمنين (NCO) ، والتي تضمنت الشركات العاملة في التقييم. منذ نهاية عام 1996 ، كان لمهنة المثمن في روسيا بالفعل وضعًا رسميًا. وافقت وزارة العمل والتنمية الاجتماعية في الاتحاد الروسي ، بموجب مرسومها رقم 11 المؤرخ 27 نوفمبر 1996 ، على خصائص التأهيل لوظيفة "المثمن" ، والتي تحدد مسؤوليات الوظيفة وقائمة الوثائق التنظيمية والمنهجية وغيرها. المعلومات التي يجب أن يعرفها المثمن.
تتمثل الواجبات الرئيسية للمثمن في تحديد القيمة السوقية أو القيمة الأخرى لأشياء الحقوق المدنية ، ودراسة احتياجات التقييم وإقامة اتصالات تجارية مع العملاء ، وإعداد تقرير تقييم مكتوب ، واستخدام جميع طرق التقييم المعروفة ، وإنشاء قاعدة المعلومات اللازمة للأنشطة المهنية. المتطلبات المحددة والتأهيلية لهذا المنصب: التعليم المهني العالي والتعليم الإضافي والخبرة العملية في ملف التعريف لمدة سنة واحدة على الأقل.
حتى الآن ، في روسيا ، يتم تنظيم أنشطة المثمنين على المستوى الفيدرالي بموجب القانون الاتحادي ذي الصلة الصادر في 29 يوليو 1998 ، رقم 135 - FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" (الملحق).
يتم تطوير القاعدة المنهجية للتقييم ، مع مراعاة الخبرة الدولية ، فضلاً عن خصوصيات تطور الاقتصاد والتنظيم القانوني في روسيا.
تم تشكيل سوق موحد لخدمات التقييم. حاليًا ، يقوم أكثر من 5300 كيان قانوني ورائد أعمال فردي بتنفيذ أنشطة تقييم وفقًا لمتطلبات الزي الموحد على أساس ترخيص اتحادي.
تم تشكيل نظام لتنظيم الدولة لأنشطة التقييم ، على أساس القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" بما في ذلك الرقابة على امتثال المثمنين للمتطلبات والشروط ، ومعايير التقييم والمبادئ التوجيهية ، ومتطلبات تعليم المتخصصين .
المنظمات ذاتية التنظيم للمثمنين تتطور. تم تأسيس تفاعلهم مع وزارة الملكية في روسيا على مجموعة كاملة من المشاكل في تطوير سوق التقييم.
ولكن يمكننا أيضًا تسليط الضوء على أوجه القصور المتأصلة في الممارسة الحالية في مجال تقييم العقارات في روسيا:
1. عدم وجود قاعدة منهجية.
2. تضارب المنهجية الأجنبية مع علاقات السوق في روسيا ؛
3. عدم ثقة العملاء بالمديرين - المثمنين المشاركين في الممارسة في هذا النشاط ؛
4. عدم وجود عدد كاف من الخبراء المؤهلين تأهيلا عاليا - المثمنين في المناطق.
5. نقص الخبرة العملية في أعمال التقييم بين الشركات.
6. عدم وجود معايير موحدة للتقييم.
1. Testina M.F. الأسس الاقتصادية لتقدير العقار. الدورة التعليمية. المناجم .2005.
2. القانون الاتحادي رقم 135-FZ المؤرخ 29 يوليو 1998 "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي".
الموقف العملي # 8
تحديد تكلفة استبدال الممتلكات إذا كانت تكلفة أعمال البناء والتركيب في عام 1991 كانت أسعار 153 ألف روبل ، وعوامل التعديل: المدخرات المخطط لها - 1.08 التكاليف العامة - 1.18 ، الطوارئ - 1.015 ، للمباني والهياكل المؤقتة - 1.01 ، الشتاء التقدير - 1.66 ، أعمال أخرى - 1.008. مؤشر التحويل في تاريخ التقييم هو 40.094.
دعنا نحدد تكلفة استبدال العقار باستخدام الصيغة:
,حيث F v2010 - تكلفة الاستبدال ؛
F cmr. 1991 - تكلفة أعمال البناء والتركيب في أسعار 1991 ، ألف روبل ؛
- ارتفاع المعامِلات ؛ - مؤشر ترجمة سعر القيمة بتاريخ التقييم. 153 * 1.08 * 1.18 * 1.015 * 1.01 * 1.66 * 1.008 * 40.094 = 13410.1185 ألف ، فرك.
