لقد مر ما يقرب من عامين منذ إجراء تعديلات مهمة على التشريع الروسي بشأن المعاملات غير الصالحة (رقم 100-FZ بتاريخ 07.05.2013). أولئك الذين ينتهكون متطلبات القانون اعتُبروا في السابق غير مهمين ، والآن هم موضع نزاع. قانون التقادم قد تغير أيضا. على الرغم من حقيقة أنه في العقد الماضي انخفض عدد المعاملات غير القانونية والمشكلة ، فمن الصعب التحدث عن حماية قانونية ومالية عالية الجودة للمشتري. ما هي التغييرات المحددة التي حدثت وكيف تؤثر على سوق العقارات السكنية الحالية؟
لقد مر ما يقرب من عامين منذ إجراء تعديلات مهمة على التشريع الروسي بشأن المعاملات غير الصالحة (رقم 100-FZ بتاريخ 07.05.2013). أولئك الذين ينتهكون متطلبات القانون اعتُبروا في السابق غير مهمين ، والآن هم موضع نزاع. قانون التقادم قد تغير أيضا. على الرغم من حقيقة أنه في العقد الماضي انخفض عدد المعاملات غير القانونية والمشكلة ، فمن الصعب التحدث عن حماية قانونية ومالية عالية الجودة للمشتري. ما هي التغييرات المحددة التي حدثت وكيف تؤثر على سوق العقارات السكنية الحالية؟
ساعد في الإجابة على أسئلتنا أليكسي كوماروف ، كاتب العدل من سانت بطرسبرغ ، وفاديم لياشينكو ، مدير أكاديمية العلوم RBNO ، وإيرينا ششيربينينا ، خبيرة عقارات.
ما الذي تغير في التشريع الجديد؟ ما هو قانون التقادم (أي بعد أي فترة يمكن لمشتري الشقة أن يكون هادئًا تمامًا ويتحرر من مطالبات المشاركين في الصفقة والأطراف الثالثة)؟
أليكسي كوماروف: "في مايو 2013 ، تم إجراء تعديلات على القانون المدني للاتحاد الروسي ، والذي يميز بين مفهومي المعاملات الملغاة والباطلة (المعاملات غير الصالحة) ، وإعادة تصنيف معظم المعاملات الباطلة على أنها لاغية (المادة 168 ، الفقرة 1 من القانون المدني قانون الاتحاد الروسي).
يكمن الاختلاف الرئيسي بين المعاملات الباطلة والتي لاغية في لحظة بطلانها وفي أي إطار زمني يمكن الطعن فيها.
لا يتوقف بطلان المعاملة (أي بطلانها) على قرار المحكمة. تعتبر الصفقة باطلة منذ بداية إتمامها ولا يترتب عليها أي عواقب قانونية للأطراف. لا يمكن إعلان بطلان الصفقة الملغاة إلا بقرار من المحكمة ، على التوالي ، قبل مثل هذا القرار ، يكون للعقد المبرم قوة قانونية وملزمة.
بحلول وقت التغييرات ، كانت هناك مشكلة في المعاملات التي تم إبرامها في سوق العقارات: أي معاملة أبرمها الأطراف في انتهاك للتشريعات الحالية كانت باطلة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن لأي شخص رفع دعوى للاعتراف بمعاملة باطلة. في الممارسة العملية ، أدت هذه الفرصة إلى انتهاكات من قبل أشخاص ، ليس لديهم مصلحة محددة في الصفقة المبرمة ، حاولوا تدميرها.
الآن ، بالنسبة لمعاملة لاغية وباطلة ، فقط طرف في الاتفاقية أو شخص مشار إليه مباشرة في القانون ، على سبيل المثال ، وصي ، وبعبارة أخرى ، الشخص الذي لديه مصلحة في الطعن في المعاملة ، الفن. 177 ، 166 ، الفقرة 2 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
السبب الرئيسي لإعلان بطلان المعاملات بسبب البطلان هو معاملة قام بها شخص غير كفء ، الفن. 171 من القانون المدني للاتحاد الروسي. أي أن المواطن الذي يبيع مسكنًا قد حرمته المحكمة من الأهلية القانونية قبل إبرام اتفاقية البيع. بموجب مثل هذه الصفقة ، ستلزم المحكمة الطرفين بإعادة كل ما يتم استلامه بموجب عقد البيع لبعضهما البعض. المشتري في هذه الصفقة هو الجانب الأضعف ، حيث أنه بعد إعادة المسكن الذي تم شراؤه ، فإن السؤال الذي يطرح نفسه هو إعادة الأموال ، وهو بالطبع لم يعد يملكه الشخص العاجز.
للمعاملات الملغاة خارج المنافسة الفن. 177 من القانون المدني للاتحاد الروسي: صفقة أبرمها شخص غير قادر على فهم معنى أفعاله أو إدارتها.
إذا كانت حقيقة تأكيد العجز كافية في الحالة الأولى - قرار محكمة بالاعتراف بأن مواطنًا عاجزًا ، فعندئذ فيما يتعلق بـ 177 Art. ستعين محكمة القانون المدني للاتحاد الروسي فحصًا ، ومع مراعاة الأدلة الأخرى للأطراف ، سيتم اتخاذ قرار بالاعتراف بأن المعاملة غير صالحة أو رفض المطالبات ذات الصلة. في الممارسة العملية ، يتم لعب الدور الحاسم من خلال رأي الخبير ، إذا لم يكن لدى المحكمة شكوك حول مصداقية رأي الخبير (عادة هو كذلك). قد تكون الأدلة الأخرى ، مثل شهادة الشهود ، ذات أهمية نسبية للغاية لقرار المحكمة.
بالحديث عن الآلية القانونية لحماية حق مشتري المنزل ، يمكننا القول أنه يوجد في الواقع اثنان منهم: فترة التقادم والتأهيل بموجب الفن. 302 من القانون المدني للاتحاد الروسي كمشتري حسن النية.
في الحالة الأولى ، تكون فترة التقادم للمعاملات سنة واحدة لصفقة لاغية وثلاث سنوات لمعاملة باطلة. بالنسبة للمعاملات الباطلة ، حيث يتم تقديم مطالبة من قبل طرف في المعاملة ، تبدأ فترة التقادم في السريان من لحظة تنفيذ العقد ، إذا تم تقديم المطالبة من قبل طرف ثالث ، ثم من اللحظة التي علم فيها أو كان يجب أن يكون لديه معروفًا بحقيقة إبرام العقد.
من المهم ملاحظة أنه بتاريخ 05/07/2013 رقم 100-FZ عدل 170 Art. القانون المدني للاتحاد الروسي في تأهيل المعاملات الوهمية. المعاملة المزيفة ، التي تكون عواقبها باطلة ، هي الآن أيضًا معاملة تتم وفقًا لشروط أخرى غير المحددة في العقد. قد يكون لهذه التغييرات عواقب على الأطراف في التقليل من قيمة الصفقة لتحسين الضرائب. يمكن الافتراض ، على سبيل المثال ، أن الزوج الذي أعطى موافقته على بيع المسكن سيكون قادرًا على الاعتراف بالمعاملة باطلة على هذا الأساس ، إذا كانت الموافقة نفسها لا تعبر عن قيمة بيع الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك.
ما هي الأسباب الأكثر شيوعًا لسوء المعاملة (المعاملات الباطلة والباطلة) اليوم؟ هل هذا شائع أم نادر؟ هل كانت هناك مثل هذه الحالات في ممارستك (أو في تاريخ الشركة) ، وإذا كان الأمر كذلك ، كيف انتهى الأمر بالنسبة للمشتري؟
فاديم لياشينكو: "في معظم الحالات ، من الواضح أن المعاملة غير الصالحة تحتوي على عنصر جريمة. لذلك ، يحاول المشاركون المحترفون في سوق العقارات الذين يحترمون أنفسهم ويقدرون سمعتهم الابتعاد عن مثل هذه المعاملات. يمكن قول الشيء نفسه عن المعاملات غير المهمة.
شيء آخر هو المعاملات التي يتحمل فيها أحد الأطراف هذا الخطر أو ذاك ، بما في ذلك مخاطر تحدي المعاملات الجارية أو السابقة مع الكائن. قد لا ترتبط هذه المخاطر بالجرائم بأي شكل من الأشكال ، ولكنها قد تكون موجودة في تاريخ الكائن.
تتمثل مهمة الأخصائي الذي يرافق المشتري في تحديد هذه المخاطر أو المخاطر في الوقت المناسب ، وتقييم حجمها ، واقتراح الطرق الممكنة لتقليلها وتقديم التوصيات المناسبة للعميل. مثل هذه التوصيات ، اعتمادًا على الموقف المحدد والمخاطر المحددة للطعن ، يمكن أن تكون مختلفة تمامًا - رفض الشراء ، والمطالبة بخصم مناسب ، وتقديم بيانات وضمانات إضافية ، وما إلى ذلك.
تتمثل مهمة المتخصص الذي يرافق البائع في اكتشاف وتقليل مخاطر إبطال المعاملات السابقة مع الكائن في مرحلة إعداد المستندات للكائن الذي يتم بيعه ، لإعطاء تقييم المخاطر المحفز للطرف المقابل (المشتري).
في كثير من الأحيان ، يصبح تقييم إمكانية إبطال المعاملات المحتملة والعواقب المحتملة موضوع نزاعات ساخنة بين البائع والمشتري ، بمشاركة محاميهم ووكلائهم والمتخصصين في البنوك. في بعض الأحيان ، يفوز الفطرة السليمة في هذه النزاعات ، وأحيانًا لا تفوز.
من الناحية العملية ، يجب على المرء أن يلتقي بمواقف مختلفة جدًا من المشاركين المهتمين في النقاش تجاه عوامل الخطر هذه لإبطال المعاملات ، مثل ، على سبيل المثال:
عدم المشاركة في خصخصة القصر (حتى آب 1994) ؛
عدم وجود أحد المستأجرين بسبب تواجده في أماكن سلب الحرية ؛
هدية بين غير الأقارب ؛
إلغاء التسجيل بالوكالة ؛
شطب التسجيل دون تسجيل في مكان آخر ؛
الاعتراف بحقوق الملكية بقرار من المحكمة ؛
السعر غير السوقي في العقد ؛
استبدال غير معادل بدون رسوم إضافية ؛
صفقة جديدة مع مشتر حسن النية.
يمكن متابعة القائمة ، وسيكون لدى كل متخصص متمرس ما يضيفه إليها.
لكن أكثر الحالات التي لا تنسى هي عندما يحاول الزملاء إخفاء مخاطر كائنهم عنك. نادرًا ما يحدث ذلك ، لكن هذا لا يجعله أقل إثارة للاشمئزاز ".
ايرينا ششيربينينا: "أصبحت المعاملات غير الصالحة أكثر ندرة مما كانت عليه في التسعينيات المبهرة. أولاً ، لأن Rosreestr يتحكم في حقوق القاصرين ولا يجري معاملات مع ممتلكاتهم دون إذن من سلطات الوصاية. ثانياً ، أصبح سوق الخدمات العقارية الآن أكثر شفافية وتعمل فيه الشركات الكبرى. ثالثًا ، مع إدخال مفهوم "المشتري الحقيقي" ، أصبح المشترون أكثر حماية إذا تم تسجيل نقل الحقوق في الشقة وفقًا لقواعد Rosreestr وإذا كان السعر الكامل في عقد البيع.
ومع ذلك ، هناك معاملات متنازع عليها. وكقاعدة عامة ، فإن أسبابها الأكثر شيوعًا هي كما يلي:
مثول الأقارب بعد تنفيذ اتفاق الأقساط ؛
- ظهور الورثة ، الذي لم يكن البائع يعلم عنه (أو كان صامتًا) ؛
- التعدي على حقوق القاصرين أثناء الخصخصة في التسعينيات ؛
- إجراء معاملة مع شخص مسجل في مستوصف للأدوية أو للأمراض النفسية دون فحص وقت المعاملة.
كيف يمكنك تقليل المخاطر عند شراء شقة؟
ايرينا ششيربينينا: "يجب أن يبدأ تقليل المخاطر عند شراء شقة من لحظة استدعاء قائمة الخيارات. أنصحك بأن تستبعد من القائمة على الفور راتبًا سنويًا حديثًا ، وميراثًا أقل من ثلاث سنوات ، بالإضافة إلى ميراث وهبة من شخص آخر (ليس قريبًا). يوجد الآن الكثير من الخيارات في السوق ولا تستحق المخاطرة. يجب فحص الخيار المحدد بعناية. أفضل بمساعدة أخصائي. اسمح للسمسار أو المحامي بجمع "ملف" عن الشقة التي يتم شراؤها ، والتي ستظهر المخاطر المحتملة من خلالها.
أليكسي كوماروف: "بالحديث عن الآلية القانونية لحماية حق مشتري السكن ، يمكننا القول أنه يوجد في الواقع نوعان: قانون التقادم والمؤهلات بموجب الفن. 302 من القانون المدني للاتحاد الروسي كمشتري حسن النية. اسمحوا لي أن أذكرك أن الحصانة من الاستيلاء على الممتلكات - الإسكان من مشتر حسن النية لا ينطبق على المعاملات المجانية (التبرع) وإذا أثبتت المحكمة أن العقار قد تقاعد ضد إرادة المالك (البيع بموجب وثائق مزورة) .
هل كانت هناك حالات في ممارستك للاعتراف بأن معاملة موثقة لشراء وبيع شقة غير صالحة؟ إذا كان الأمر كذلك ، كيف انتهى الأمر بالنسبة للمشتري؟
أليكسي كوماروف: "في ممارستي ، لا".
فاديم لياشينكو: "نادر للغاية ، ولكن هناك عروض" غريبة "لإجراء المعاملات ، والتي ، إذا تم تنفيذها بالفعل ، قد يتم التعرف عليها لاحقًا على أنها غير صالحة. لا تأتي مثل هذه العروض من البائعين ، ولكن من المشترين ، وتتعلق ، على سبيل المثال ، بمستوطنات بأشكال غير عادية لا تتعلق رسميًا بالممتلكات المشتراة. بطبيعة الحال ، نحن نصر بشكل قاطع على رفض إشراك العميل في مثل هذه "المعاملات".
ايرينا ششيربينينا: "نعم ، لدي حالتان من هذا القبيل. شرحت لعملائي ، على أساس ذلك قررت أنه ستكون هناك مشاكل في المستقبل. أنا أسلم جميع الشيكات.
ما هو شعورك حيال تأمين خسارة الممتلكات؟ هل توصي بالحصول على مثل هذا التأمين مع كل عملية شراء للعقار؟
ايرينا ششيربينينا: "أعامل شركات التأمين والتأمين بقدر لا بأس به من الشك. في أوقاتنا الصعبة ، يمكن لأي شركة بسهولة إغلاق أو إعلان إفلاس نفسها. ويحدث أن يتم صياغة عقود التأمين بمكر لدرجة أنها تستبعد التعويض عن الخسائر في سيناريوهات معينة. مثال على ذلك هو حالة عائلة تشالاييف ، حيث استمرت المحاكم بين شركة التأمين وبنك الرهن العقاري لعدة سنوات. بشكل عام ، من الأفضل الاعتماد على المنطق والحدس ، والثقة بالمتخصصين.
هل حقوق مشتري العقارات محمية بما فيه الكفاية اليوم وماذا تقترح تغييره في التشريع إذا كانت هناك فرصة كهذه؟
أليكسي كوماروف: "ستكون هناك دائمًا أسس قانونية للطعن في المعاملات المبرمة ، لذا فإن الضمان بنسبة 100٪ لممتلكات المشتري هو خرافة.
تحتاج الدولة إلى حل قضية ضمان تعويض 100٪ للأشخاص حسن النية الذين ، نتيجة الاعتراف بالمعاملات على أنها باطلة ، يبقون بلا مال وسكن ، الأمر الذي يتطلب قرارًا أساسيًا ، تعريف الضامن الحقيقي للشرعية حقوق الملكية مع إدخال التغييرات التشريعية المناسبة. وهذا بدوره سيؤدي إلى موضوع الحل المنهجي لمشكلة دوران الإسكان الثانوي ، حيث تعتبر مسألة اعتماد قانون بشأن النشاط العقاري أمرًا مهمًا ، وحيث حل قضية الترخيص حجم يجب أن تنعكس أنشطة ومسؤولية الوكلاء والوسطاء ، والتي كانت وستظل مهمة على الدوام ، كعنصر من عناصر تبسيط التداول المدني للإسكان والمهني الأول الذي يقابله المواطنون في شراء العقارات أو بيعها. وكما تعلم ، يمكنك ترك الانطباع الأول مرة واحدة فقط ".
تتطلب المعاملات العقارية عناية وتقدير. يمكنك الدفع مقابل التهور وعدم الانتباه. على سبيل المثال ، قد يتم إعلان عدم صلاحية الصفقة التي أبرمتها. هناك الكثير من الأسباب لإعلان بطلان الصفقة في القانون.
عند شراء عقار ، ليس من المهم فقط إجراء فحص شامل للنقاء القانوني للعنصر المقتنى. من المهم بنفس القدر معرفة الظروف التي قد يتم إبطال معاملتك بموجبها. سيعتمد المصير الإضافي للصفقة والممتلكات المكتسبة على هذا.
يتم تقسيم المعاملات غير الصالحة إلى باطلة وباطلة. إذا تم الإعلان عن عدم صلاحية المعاملة في المحكمة ، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، فيُطلق عليها اعتبارًا أنها لاغية. إذا أشار القانون المدني إلى بطلان المعاملة دون الحاجة إلى إجراءات قانونية ، تكون المعاملة باطلة.
عواقب المعاملة غير الصالحة منصوص عليها في المادة 167 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وفقًا لذلك ، يتم الاعتراف بالمعاملة غير الصالحة كما لو أنها لم تحدث ولا يترتب عليها عواقب قانونية. نتيجة للاعتراف بالمعاملة على أنها غير صالحة ، يحدث رد ثنائي ، أي أن كل طرف ملزم بإعادة كل ما تم استلامه بموجب المعاملة إلى الآخر ، وإذا كان من المستحيل إرجاع ما تم استلامه ، فسداد تكلفته - ما لم ينص القانون على عواقب أخرى لبطلان الصفقة.
إذا كانت المعاملة باطلة ، فمن أجل الاعتراف بها على أنها غير صالحة ، ليس من الضروري اللجوء إلى المحكمة ، لأنها ، بموجب القانون ، غير صالحة بالفعل منذ لحظة إبرامها. في حالة وجود معاملة باطلة ، فإن المحكمة مطالبة فقط بإعلان عواقب المعاملة غير صالحة. علاوة على ذلك ، يمكن لأي شخص مهتم التقدم بطلب.
1. تعتبر المعاملة التي لا تمتثل لمتطلبات القانون أو الإجراءات القانونية الأخرى باطلة ، ما لم ينص القانون على أن هذه المعاملة لاغية.
على سبيل المثال: في سلسلة طويلة من المبيعات والمشتريات اكتملت بالفعل ، توجد شقة تم فيها انتهاك حقوق الأطفال القصر أثناء الخصخصة. لم تمنح سلطات الوصاية إذنًا مسبقًا بعدم مشاركة الأطفال في الخصخصة. كل هذا ينبثق بطريقة ما. تم إعلان أن الخصخصة باطلة ، والآن تصبح الصفقة المتعددة الأجزاء بأكملها لاغية وباطلة في غمضة عين. يجب على المواطنين العودة إلى وضعهم الأصلي ، أي الانتقال إلى شققهم السابقة ، وإعادة الأموال التي حصلوا عليها والبدء من جديد.
2. تعتبر المعاملة التي تتم لغرض مخالف لأسس القانون والنظام والأخلاق باطلة أيضًا.
بموجب هذا الأساس ، قد تسقط معاملة المستندات المزورة والتوقيعات المزورة وما إلى ذلك.
3. تعتبر المعاملات الوهمية والمصطنعة باطلة أيضًا.
المعاملة الوهمية هي معاملة تتم فقط من أجل الظهور ، دون نية خلق عواقب قانونية مقابلة لها. على سبيل المثال ، إعادة تسجيل العقارات لمرشح من أجل التهرب من الاستيلاء على الممتلكات.
الصفقة الصورية هي صفقة تم إبرامها للتغطية على صفقة أخرى. تحت ستار التبرع بيع العقارات.
4. تعتبر المعاملة التي يقوم بها مواطن يعتبر غير كفء قانونيًا نتيجة لاضطراب عقلي باطلة.
إذا كان هذا المواطن قد أبرم عقد بيع ، فيجوز لممثله القانوني رفع دعوى في المحكمة للاعتراف بنتائج مثل هذه الصفقة باعتبارها غير صالحة. في هذه الحالة ، سيتعين على المشتري إعادة الشقة ، والبائع - المال. ولكن لصالح المواطن العاجز ، يجوز ، بناءً على طلب ولي الأمر ، أن تعترف المحكمة بصحة المعاملة إذا كانت لصالح هذا المواطن.
5. تعتبر المعاملة التي يبرمها القاصر باطلة.
هنا ، يُفهم أن القاصرين هم المواطنون الذين تقل أعمارهم عن 14 عامًا. من الناحية العملية ، بالطبع ، من غير المرجح أن تنجح مقابلة بائع شقة يبلغ من العمر 10 سنوات. لكن لا يزال عليك معرفة هذا الأساس لإبطال المعاملات.
الصفقة التي لاغية هي معاملة قد تعتبر أو لا تعتبرها المحكمة غير صالحة. يمكن فقط للأشخاص المحددين في القانون تقديم طلب إلى المحكمة لإعلان بطلان المعاملة.
1. الصفقة التي تمت تحت تأثير الخداع والعنف والتهديد والاتفاق الكيدية لممثل أحد الطرفين مع الطرف الآخر ، فضلاً عن معاملة أُجبر الشخص على إجرائها نتيجة لمجموعة من الظروف الصعبة في قد تعترف المحكمة بأن الظروف غير المواتية للغاية لنفسه (معاملة العبودية) باطلة بناءً على مطالبة الضحية.
على سبيل المثال ، تسجيل العقارات التي تم الحصول عليها نتيجة الخداع أو العنف للرموز الصوريين. إذا تم الاعتراف بأن المعاملة غير صالحة ، فيجب على المدعى عليه أن يعيد إلى الضحية كل شيء حصل عليه بموجب المعاملة.
يتم تحويل الممتلكات المستلمة من الضحية بموجب الصفقة من المدعى عليه إلى دخل الاتحاد الروسي. إذا كان من المستحيل تحويل الممتلكات إلى إيرادات الدولة ، يتم استرداد قيمتها.
2. يجوز للمحكمة أن تعلن بطلان صفقة تمت تحت تأثير الوهم بناء على مطالبة الطرف الذي تصرف تحت تأثير الوهم. لكن الوهم يجب أن يكون "أساسيا".
يكمن الاختلاف الرئيسي بين المعاملات الباطلة والتي لاغية في لحظة بطلانها وفي أي إطار زمني يمكن الطعن فيها.
لا يتوقف بطلان المعاملة (أي بطلانها) على قرار المحكمة. تعتبر الصفقة باطلة منذ بداية إتمامها ولا يترتب عليها أي عواقب قانونية للأطراف. لا يمكن إعلان بطلان الصفقة الملغاة إلا بقرار من المحكمة ، على التوالي ، قبل مثل هذا القرار ، يكون للعقد المبرم قوة قانونية وملزمة.
بحلول وقت التغييرات ، كانت هناك مشكلة في المعاملات التي تم إبرامها في سوق العقارات: أي معاملة أبرمها الأطراف في انتهاك للتشريعات الحالية كانت باطلة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن لأي شخص رفع دعوى للاعتراف بمعاملة باطلة. في الممارسة العملية ، أدت هذه الفرصة إلى انتهاكات من قبل أشخاص ، ليس لديهم مصلحة محددة في الصفقة المبرمة ، حاولوا تدميرها.
الآن ، بالنسبة لمعاملة لاغية وباطلة ، فقط طرف في الاتفاقية أو شخص مشار إليه مباشرة في القانون ، على سبيل المثال ، وصي ، وبعبارة أخرى ، الشخص الذي لديه مصلحة في الطعن في المعاملة ، الفن. ، 166 ، الفقرة 2 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
السبب الرئيسي لإعلان بطلان المعاملات بسبب البطلان هو معاملة قام بها شخص غير كفء ، الفن. 171 من القانون المدني للاتحاد الروسي. أي أن المواطن الذي يبيع مسكنًا قد حرمته المحكمة من الأهلية القانونية قبل إبرام اتفاق البيع. بموجب مثل هذه الصفقة ، ستلزم المحكمة الطرفين بإعادة كل ما يتم استلامه بموجب عقد البيع لبعضهما البعض. المشتري في هذه الصفقة هو الجانب الأضعف ، حيث أنه بعد إعادة المسكن الذي تم شراؤه ، فإن السؤال الذي يطرح نفسه هو إعادة الأموال ، وهو بالطبع لم يعد يملكه الشخص العاجز.
للمعاملات الملغاة خارج المنافسة الفن. 177 من القانون المدني للاتحاد الروسي: صفقة أبرمها شخص غير قادر على فهم معنى أفعاله أو إدارتها.
إذا كانت حقيقة تأكيد العجز كافية في الحالة الأولى - قرار محكمة بالاعتراف بأن مواطنًا عاجزًا ، فعندئذ فيما يتعلق بـ 177 Art. ستعين محكمة القانون المدني للاتحاد الروسي فحصًا ، ومع مراعاة الأدلة الأخرى للأطراف ، سيتم اتخاذ قرار بالاعتراف بأن المعاملة غير صالحة أو رفض المطالبات ذات الصلة. في الممارسة العملية ، يتم لعب الدور الحاسم من خلال رأي الخبير ، إذا لم يكن لدى المحكمة شكوك حول مصداقية رأي الخبير (عادة هو كذلك). قد تكون الأدلة الأخرى ، مثل شهادة الشهود ، ذات أهمية نسبية للغاية لقرار المحكمة.
بالحديث عن الآلية القانونية لحماية حق مشتري المنزل ، يمكننا القول أنه يوجد في الواقع اثنان منهم: فترة التقادم والتأهيل بموجب الفن. 302 من القانون المدني للاتحاد الروسي كمشتري حسن النية.
في الحالة الأولى ، تكون فترة التقادم للمعاملات سنة واحدة لصفقة لاغية وثلاث سنوات لمعاملة باطلة. بالنسبة للمعاملات الباطلة ، حيث يتم تقديم مطالبة من قبل طرف في المعاملة ، تبدأ فترة التقادم في السريان من لحظة تنفيذ العقد ، إذا تم تقديم المطالبة من قبل طرف ثالث ، ثم من اللحظة التي علم فيها أو كان يجب أن يكون لديه معروفًا بحقيقة إبرام العقد.
من المهم ملاحظة أنه بتاريخ 05/07/2013 رقم 100-FZ عدل 170 Art. القانون المدني للاتحاد الروسي في تأهيل المعاملات الوهمية. المعاملة المزيفة ، التي تكون عواقبها باطلة ، هي الآن أيضًا معاملة تتم وفقًا لشروط أخرى غير المحددة في العقد. قد يكون لهذه التغييرات عواقب على الأطراف في التقليل من قيمة الصفقة لتحسين الضرائب. يمكن الافتراض ، على سبيل المثال ، أن الزوج الذي أعطى موافقته على بيع المسكن سيكون قادرًا على الاعتراف بالمعاملة باطلة على هذا الأساس ، إذا كانت الموافقة نفسها لا تعبر عن قيمة بيع الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك.
ما هي الأسباب الأكثر شيوعًا لسوء المعاملة (المعاملات الباطلة والباطلة) اليوم؟ هل هذا شائع أم نادر؟ هل كانت هناك مثل هذه الحالات في ممارستك (أو في تاريخ الشركة) ، وإذا كان الأمر كذلك ، كيف انتهى الأمر بالنسبة للمشتري؟
"في معظم الحالات ، من الواضح أن المعاملة غير الصالحة تحتوي على عنصر جريمة. لذلك ، يحاول المشاركون المحترفون في سوق العقارات الذين يحترمون أنفسهم ويقدرون سمعتهم الابتعاد عن مثل هذه المعاملات. يمكن قول الشيء نفسه عن المعاملات غير المهمة.
شيء آخر هو المعاملات التي يتحمل فيها أحد الأطراف هذا الخطر أو ذاك ، بما في ذلك مخاطر تحدي المعاملات الجارية أو السابقة مع الكائن. قد لا ترتبط هذه المخاطر بالجرائم بأي شكل من الأشكال ، ولكنها قد تكون موجودة في تاريخ الكائن.
تتمثل مهمة الأخصائي الذي يرافق المشتري في تحديد هذه المخاطر أو المخاطر في الوقت المناسب ، وتقييم حجمها ، واقتراح الطرق الممكنة لتقليلها وتقديم التوصيات المناسبة للعميل. مثل هذه التوصيات ، اعتمادًا على الموقف المحدد والمخاطر المحددة للطعن ، يمكن أن تكون مختلفة تمامًا - رفض الشراء ، والمطالبة بخصم مناسب ، وتقديم بيانات وضمانات إضافية ، وما إلى ذلك.
تتمثل مهمة المتخصص الذي يرافق البائع في اكتشاف وتقليل مخاطر إبطال المعاملات السابقة مع الكائن في مرحلة إعداد المستندات للكائن الذي يتم بيعه ، لإعطاء تقييم المخاطر المحفز للطرف المقابل (المشتري).
في كثير من الأحيان ، يصبح تقييم إمكانية إبطال المعاملات المحتملة والعواقب المحتملة موضوع نزاعات ساخنة بين البائع والمشتري ، بمشاركة محاميهم ووكلائهم والمتخصصين في البنوك. في بعض الأحيان ، يفوز الفطرة السليمة في هذه النزاعات ، وأحيانًا لا تفوز.
من الناحية العملية ، يجب على المرء أن يلتقي بمواقف مختلفة للغاية من المشاركين المهتمين في النقاش بشأن عوامل الخطر هذه لإبطال المعاملات ، مثل ، على سبيل المثال ، عدم المشاركة في خصخصة القصر (في الفترة حتى آب / أغسطس 1994) ؛
عدم وجود أحد المستأجرين بسبب تواجده في أماكن سلب الحرية ؛
هدية بين غير الأقارب ؛
إلغاء التسجيل بالوكالة ؛
شطب التسجيل دون تسجيل في مكان آخر ؛
الاعتراف بحقوق الملكية بقرار من المحكمة ؛
السعر غير السوقي في العقد ؛
استبدال غير معادل بدون رسوم إضافية ؛
صفقة جديدة مع مشتر حسن النية.
يمكن متابعة القائمة ، وسيكون لدى كل متخصص متمرس ما يضيفه إليها.
"أصبحت المعاملات غير الصالحة نادرة أكثر من ذي قبل ، في التسعينيات من القرن الماضي. أولاً ، لأن Rosreestr يتحكم في حقوق القاصرين ولا يجري معاملات مع ممتلكاتهم دون إذن من سلطات الوصاية. ثانياً ، أصبح سوق الخدمات العقارية الآن أكثر شفافية وتعمل فيه الشركات الكبرى. ثالثًا ، مع إدخال مفهوم "المشتري الحقيقي" ، أصبح المشترون أكثر حماية إذا تم تسجيل نقل الحقوق في الشقة وفقًا لقواعد Rosreestr وإذا كان السعر الكامل في عقد البيع.
ومع ذلك ، هناك معاملات متنازع عليها. وكقاعدة عامة ، فإن أسبابها الأكثر شيوعًا هي كما يلي:
مثول الأقارب بعد تنفيذ اتفاق الأقساط ؛
- ظهور الورثة ، الذي لم يكن البائع يعلم عنه (أو كان صامتًا) ؛
- التعدي على حقوق القاصرين أثناء الخصخصة في التسعينيات ؛
- إجراء معاملة مع شخص مسجل في مستوصف للأدوية أو للأمراض النفسية دون فحص وقت المعاملة.
جلبت بداية خريف 2013 العديد من التغييرات على التشريعات الروسية. تطرقت التغييرات أيضًا إلى مسألة الاعتراف بأن معاملة الشراء والبيع غير صالحة. وينعكس هذا في القانون المدني في المادة 166.
نتيجة للتعديلات التي أدخلت على التشريع ، تم تغيير بعض شروط الاعتراف بالمعاملات على أنها غير صالحة ، كما تم تغيير عدد من القيود على المعاملات المتنازع عليها.
يمكن الطعن في هذه المعاملات في المحاكم العليا.
غالبا ما يتم إبطال ما هي المعاملات.
المعاملات من هذا النوع غير صالحة في الواقع ، أي أن المحكمة لا يمكنها إلا أن تذكر أن مثل هذه المعاملة غير صالحة ، ولا تحدد لها حالة البطلان.
إذا كان القصد ثنائيًا ، فإن جميع الممتلكات والأموال المستلمة نتيجة لمثل هذه الصفقة تخضع للمصادرة.
لكن ليس كل شيء واضحًا جدًا. قد يتم التعرف على معاملة باطلة على أنها صالحة في بعض الحالات. وأكثرها شيوعًا في الممارسة القضائية هو الاعتراف بأن معاملة مع قاصر أو شخص عاجز صحيحة إذا تم تنفيذها لصالح قاصر أو شخص عاجز.
تغيرت عدة نقاط تتعلق بالمعاملات العقارية في الإصدار الجديد من القانون المدني.
1. سوء النية.نظرًا لأن ممارسة الطعن في المعاملات غير الصالحة لأسباب رسمية كانت شائعة جدًا ، أي أن الأطراف المقابلة عديمة الضمير حاولت بالتالي تجنب المسؤولية عن حقيقة أنهم أدوا واجباتهم بشكل غير صحيح أو لم يؤدوا على الإطلاق ، فقد تم إجراء بعض التعديلات على القانون.
وتشير المادة 166 ، ولا سيما الفقرة 5 من القانون المدني ، إلى أن إعلان البطلان يفقد أهميته القانونية. لكن يجب إثبات سوء نية مقدم الطلب. هذا ينطبق على كل من المطالبات المضادة والمطالبات المباشرة.
2. عدم الموافقة.إذا كان القانون يتطلب موافقة طرف ثالث أو وكالة حكومية ، فبدونها ستُعتبر المعاملة غير صالحة. سيكون لهذه المعاملة غير الصالحة حالة لاغية.
ومع ذلك ، لا يتم الطعن في الموافقة إذا كانت المعاملة باطلة. إذا كانت الحالة التي تتطلب موافقة طرف ثالث تقع ضمن حالة الباطل وفقًا للقانون ، فلن يحتاج الطرف الثالث إلى الطعن في المعاملة في المحكمة ، لأنها باطلة.
تغيير اللقب عند الطلاق عند الطلاق في مكتب التسجيل ، يمكن الإشارة إلى اللقب المطلوب على الفور في طلب الطلاق. يمكن للمرأة الاحتفاظ بلقب زوجها أو العودة ...
شراء وبيع العقارات اليوم هو صفقة شائعة إلى حد ما. يبيع الناس ويشترون المنازل وقطع الأراضي والشقق والمكاتب والمباني الصناعية. في الوقت نفسه ، يجب تنفيذ مستندات المعاملة بشكل صحيح ، وهو أمر غير ممكن دائمًا من الناحية العملية.
لذلك ، تتاح للأطراف المعنية فرصة الاعتراف بالعقد على أنه غير صالح ، ومن ثم يتعين على الأطراف العودة إلى المحاذاة الأصلية. من الأسهل إعادة العقارات ، ولكن سيتعين عليك أيضًا القتال من أجل المال.
هذا هو السبب في أن هذه المقالة ستكون مفيدة للغاية لجميع البائعين والمشترين للعقارات. ومع ذلك ، فإن المعلومات الواردة في المقالة هي نظرية ، والممارسة يمكن أن تجلب الكثير من المفاجآت. لذلك ، إذا كنت تخطط لإبرام عقد لبيع منزلك أو تنوي الطعن في عقد مبرم بالفعل ، فليس من غير المناسب اللجوء إلى المتخصصين. سوف يساعدونك على تجنب العديد من الصعوبات والمتاعب.
عند الاتصال بنا للحصول على المساعدة ، من المهم أن نفهم بالضبط كيف يمكن أن يساعد متخصصنا. الغرض من عملنا هو مساعدة شخص في موقف صعب ، عندما يكون من الضروري الاعتراف بالعقد المبرم على أنه غير صالح. هذه المهمة صعبة للغاية ، ويصعب حلها بنفسك. هذا هو السبب في أن المتخصصين لدينا يقدمون الخدمات التالية:
عقد بيع العقارات هو صفقة ثنائية. هناك طرفان معنيان: البائع والمشتري. ويجب أن يحتوي العقد نفسه على جميع الشروط الأساسية للمعاملة. يمكن للأحزاب أن تفرض مجموعة متنوعة من الشروط. ولكن يجب الإشارة إلى بعضها في العقد. وتشمل هذه موضوع العقد وسعره.
إذا لم تتم تسوية هذه القضايا ، فإن مثل هذه الاتفاقية ليست صالحة في البداية ، أي أنها تعتبر غير منتهية. عندما يتعلق الأمر بنفور العقارات ، فإن مثل هذه المعاملات تخضع لتسجيل الدولة الإلزامي. إذا لم يتم اتباع هذا الإجراء ، يعتبر العقد أيضًا غير صالح. في هذه الحالات ، لا داعي للذهاب إلى المحكمة.
ومع ذلك ، من الناحية العملية ، غالبًا ما يواجهون عقودًا لا يمكن للمحكمة الاعتراف بها على أنها غير صالحة إلا من خلال إصدار القرار المناسب.
غالبًا ما يكون من الصعب العثور على أسباب للاعتراف بأن عقد البيع غير صالح ، وهو ما ذكرناه ، ويصعب إثباته. وهذا شرط أساسي. ومن الضروري إثبات ذلك في المحكمة فقط ، لأن هذه هي الهيئة الوحيدة التي لها الحق في الاعتراف بالعقود على أنها باطلة.
يعتبر النظر في القضية في المحكمة إجراء طويلاً ، ويحتاج المدعي إلى الإسراع. نظرًا لأن المدعى عليه في هذا الوقت يمكنه بالفعل اتخاذ إجراءات تهدف إلى إخفاء أو تغيير الخصائص النوعية للممتلكات. وفي المحكمة ، سيجد المدعى عليه بالتأكيد شيئًا يعترض عليه. هذا هو المكان الذي يلعب فيه دور المساعدة القانونية الجيدة. بعد كل شيء ، ستعتمد نتيجة العملية على مدى كفاءة اختيار الخط الهجومي ومدى سرعة تنفيذه.
أيضًا ، سيتعين على المدعي حتماً أن يواجه عددًا من الصعوبات. أهمها أن تكون مقنعًا ونشطًا ، للمطالبة بتعيين اختبارات الخبراء ، واستدعاء الشهود ، وإدراج مواد معينة في القضية. لا يمكن القيام بذلك إلا بمساعدة المحترفين.
بدء أي عمل تجاري ، يجدر التفكير في العواقب المحتملة. ويركز المتخصصون لدينا دائمًا على هذا. تتمثل العواقب الأكثر شيوعًا للاعتراف بأن العقد باطلًا في عودة الطرفين إلى وضعهما الأصلي. في هذه الحالة ، يتم إرجاع الممتلكات إلى جانب ، وإعادة الأموال إلى الجانب الآخر. ومع ذلك ، فإن هذا يحدث فقط بشرط أن يكون الطرفان مخطئين بحسن نية ، أو لم يعلما أن الصفقة المبرمة بينهما مخالفة للقانون.
إذا كانت الصفقة غير قانونية بشكل واضح ، وكانت النية غير القانونية لأحد الطرفين واضحة ، فسنتحدث عن مصادرة الممتلكات من هذا الكيان. في هذه الحالة ، سيتدخل ممثلو وكالات إنفاذ القانون بشكل حتمي في القضية ، ويمكن أن تتدفق العملية من قضية مدنية بسلاسة إلى قضية جنائية.
لذلك ، من أجل تجنب مثل هذه المشاكل ، من الأفضل طلب المساعدة من متخصصنا في الوقت المناسب. وسيجد بالتأكيد طريقة لمساعدتك.
لتوضيح مدى تعقيد القضية قيد النظر ، سنقدم مثالًا واحدًا من ممارستنا الغنية. قرر زوجان شراء منزل بأموالهما التي حصلوا عليها بشق الأنفس. وجدنا بائعًا ، لكنه رجل مسن ، لذلك تم حل جميع المشكلات مع من ينوب عنه. وقعنا عقدًا وخضعنا لجميع الإجراءات اللازمة وانتقلنا بالفعل إلى شقة جديدة.
ومع ذلك ، لم يتمكنوا من تسجيل حقوق الملكية الخاصة بهم. بسبب وفاة المالك الحالي وقت شراء المسكن.
نظرًا لأن العملاء جاءوا إلينا بسرعة كبيرة ، فقد استجاب المتخصصون لدينا على الفور وتقدموا بطلب إلى المحكمة للاعتراف بالعقد على أنه غير صالح واسترداد المبلغ المدفوع من "الوسيط المؤسف". بفضل السرعة ، كان من الممكن العثور عليه بالمال الذي لم ينفق بعد. لذلك ، تم إرجاع المبلغ بالكامل. وكان الوسيط يعرف جيدًا أنه لا يحق له بيع منزل شخص آخر ، ونتيجة لذلك تمت مقاضاته بتهمة الاحتيال.
آخر تحديث: 08/02/2018
شراء شقة وتسجيل حقك فيها وتجديدها وشراء أريكة والتمدد عليها والاسترخاء - هذا هو حلم مشتري شقة عادي. لكن في الحياة ، لسوء الحظ ، لا تسير الأمور دائمًا بسلاسة. في أي برميل من العسل سيكون هناك بالتأكيد نوع من الذباب في المرهم.
وفقًا لتقديرات مختلفة ، من 5٪ إلى 15٪ من المعاملات العقارية المنجزة المتنازع عليهاثم في المحكمة. وبعضهم معترف به من قبل المحكمة غير صالحة(يفتح في علامة تبويب جديدة. "> §2 الفصل 9 من القانون المدني للاتحاد الروسي - بطلان المعاملات).
ماذا يعني ذلك؟
الاعتراف بعدم صلاحية عقد بيع الشقةيعني أن الاتفاقية المبرمة لا تحمل أي عواقب قانونية موصوفة فيها ، علاوة على ذلك ، منذ لحظة إبرامها (يفتح في علامة تبويب جديدة. "> البند 1 ، المادة 167 من القانون المدني للاتحاد الروسي). لا يحسب "- البائع لم يبيع ، والمشتري لم يشتري.
عقد بيع شقة (DKP)ربما غير صالحةأو نتيجة لذلك التحدي المعاملات ، أو نتيجة لذلك التفاهة (مصطلح قانوني) المعاملة نفسها (يتم فتحها في علامة تبويب جديدة. "> البند 1 ، المادة 166 من القانون المدني للاتحاد الروسي). دعونا نشرح بإيجاز الفرق بين قابل للنزاع و تافهة صفقات.
صفقة لاغية
استدعاء مثل هذه الصفقة التي تتطلب الاعتراف بها بطلانفي المحكمة ، إذا كانت هناك أسباب قانونية جدية للقيام بذلك.
الطعن في الصفقة وعقد بيع الشقةيعني ضمناً استئناف الأشخاص المعنيين إلى المحكمة مع مطالبة بذلك في النهاية تجهيزلم تؤخذ حقوقهم في الشقة بعين الاعتبار أو تم انتهاكها. على سبيل المثال ، الوريث الذي لم تؤخذ حقوقه في الاعتبار عند التصرف في الميراث ( شقة) ، قد يرفع دعوى للحصول على الاعتراف غير صالحةمعاملات للتخلص من هذه الممتلكات.
الخامس معاملات لاغية يترك القانون للفرد أن يقرر ما إذا كان سيلجأ إلى شكل قضائي لحماية حقه أم لا ( على سبيل المثال ، تفاوض مع الطرف الآخر وديًا).
نتيجة تحدي الصفقة مع العقارات قد يكون قرار المحكمة بشأنه بطلان(أو حقيقة) حسب ظروف القضية.
صفقة باطلة تم استدعاء هذه الصفقة ، والتي تم إبرامها بانتهاك واضح للقانون منذ البداية. بمعنى آخر ، هذه صفقة ليس لها الحق في إبرامها من حيث المبدأ. إنها لا لبس فيها ولا لبس فيه غير صالحة.
على سبيل المثال ، هذا هو الحال عندما لا يملك بائع الشقة الحق في بيعها ( على سبيل المثال ، المستندات المزورة) ، أو تم تسجيل معاملة مع قاصر ( ببعض المعجزة) ، الذي يحظره القانون صراحة. أولئك. هناك انتهاك للقانون ، ليس هناك ما يمكن الجدل بشأنه - وبالتالي يتم الاعتراف بالمعاملة تافهة .
صفقة باطلة غير صالح بسبب طبيعته طبيعة انتهاك القانون) وليس نتيجة لقرار محكمة. أولئك. هي أصبحت غير صالحةعند إثبات حقيقة مثل هذا الانتهاك. ومع ذلك ، فإن شرط الاعتراف بالحقيقة التفاهة قد يتم تقديمه إلى المحكمة.
يعتبر بيع وشراء الشقة باطلاً.إذا خلصت إلى انتهاكات معينة للقانون. يتم تحديد قائمة هذه الانتهاكات في القانون المدني.
حسب القانون المدني المعاملات التالية باطلة:
الفرق بين قابل للنزاع صفقة و تافهة يكمن أيضًا في حقيقة أن تطبيقًا مختلفًا يتم تطبيقه عليهم. ل معاملات لاغية - سنة واحدة ل معاملات باطلة - ثلاث سنوات ، مع إمكانية تمديد هذه الفترة إلى 10 سنوات (يفتح في علامة تبويب جديدة. "> المادة 181 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
وبالتالي ، عند إعداد الصفقة ، يجب على مشتري الشقة ، على الأقل ، استبعادها علامات على صفقة باطلة (أنظر فوق) ، ثم حاول تجنب الجدية أسباب الطعن في الصفقة (انظر أدناه). لا يحتاج البائع إلى القلق بشأن هذا كثيرًا - في أسوأ الأحوال ، ستتم إعادة الشقة إليه ببساطة من خلال المحكمة.
أسباب بطلان المعاملاتقد يكون هناك الكثير.
بالإضافة إلى الأسس المذكورة أعلاه التفاهة ، يمكن أن تكون الصفقة أيضًا تحدى ، ومعترف بها غير صالحةلمجموعة متنوعة من الأسباب.
على العموم، غير صالحةيمكن للمحكمة الاعتراف بأي معاملة لا تتوافق مع متطلبات القانون أو أي إجراء قانوني آخر (يفتح في علامة تبويب جديدة. "> البند 1 ، المادة 168 من القانون المدني للاتحاد الروسي). إجراء لإبطال صفقة وعلى تطبيق عواقب هذا البطلان. يمكن تقديم مثل هذه المطالبة من قبل كل من طرف المعاملة والأطراف المعنية الأخرى ، وكذلك السلطات المحلية ( مثل سلطات الوصاية) ، أو مكتب المدعي العام.
نتيجة لذلك ، تصبح الصفقة قابل للنزاع ، ومصيرها يتوقف على قرار المحكمة.
التشريع يحدد ذلك يجوز الطعن في معاملة شراء وبيع شقة وإعلان بطلانها إذا:
خاصه، يمكن أيضًا أن تعلن المحكمة أن المعاملة مع شقة غير صالحة عندما:
ماذا يمكن أن يكون أسباب الطعن في الصفقةشراء وبيع شقة ، من الأفضل للمشتري توضيح ، فيما يتعلق بشروط معاملة معينة ، بعد جمع المعلومات والمستندات اللازمة لشراء شقة ( كيفية القيام بذلك - انظر. يفتح في نافذة منبثقة. "> تعليمات خطوة بخطوة).
ومع ذلك ، ينبغي أن يكون مفهوما أن الوجود ذاته أسباب ممكن يتنازعون على صفقة مع شقة ، لا يعني بالضرورة أنه معترف به غير صالحة. تنظر المحكمة في جميع ملابسات الدعوى مع مراعاة الإجراءات ( مشتر) وأنفسهم أسباب يجب أن تكون جوهرية للغاية وذات دوافع مشروعة ومثبتة بشكل قاطع.
لذلك ، ينصح مشتري الشقة بمعرفة الأساسيات على الأقل أسباب الطعن صفقات، علامات التفاهة المعاملات ، وكذلك لضمان ذلك عواقب الصفقة بالنسبة للبائع كانت معقولة ومواتية. بما في ذلك عدم انتهاك ( بما فيها أقارب البائع ) المتعلقة بالشقة المبيعة.
ببساطة ، كل تصرفات مشتري الشقة تأتي لضمان ذلك عند إعداد الصفقة إزالة أسباب بطلانه ، وعدم ترك أسباب جدية للطعن فيه.
بشكل عام ، من معظم ما سبق أسباب للتعرف على الصفقة غير صالحةيمكن أن تحمي التحضير والشهادة تجهيز في .
كاتب عدليتعمق في جوهر العقد المصدق عليه بالتفصيل ، ويتطلب مستندات وشهادات إضافية لتوسيع المعلومات حول المعاملة ، ويتحدث أيضًا مع كل طرف في المعاملة ، ومعرفة الفروق الدقيقة ، وشرح للأطراف جوهر وعواقب تنفيذ العقد.
ينص القانون على ذلك المعاملة غير صالحةلا يترتب عليه عواقب قانونية ، باستثناء تلك المتعلقة به بطلان(يفتح في علامة تبويب جديدة. "> المادة 167 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
تترجم إلى لغة عادية ، وهذا يعني ذلك في القضية الاعتراف بأن الصفقة مع الشقة غير صالحة، تعتبر أيضًا جميع التزامات الأطراف بموجب العقد غير صالحة ( لا تتطلب التنفيذ) ، وإذا تم تنفيذها بالفعل ، فسيتم إلغاء نتائج هذا التنفيذ.
يجب على كل طرف من أطراف الصفقة في هذه الحالة أن يعيد إلى الطرف الآخر كل ما تم استلامه بموجب المعاملة ، وإذا كان ذلك مستحيلًا ماديًا ، فقم بالتعويض بالمال. هذه العودة إلى الحالة الأصلية ( كيف كانت قبل الصفقة) يسمى " الرد الثنائي ».
في حالة الشقة ، سيكون قرار المحكمة هو الأساس لملكية الشقة إلى البائع ، ويجب على المشتري أن يسترد نقوده ، بالمبلغ المشار إليه في عقد مبيعات.
في الوقت نفسه ، إذا لم يتمكن البائع من إعادة المبلغ بالكامل مرة واحدة ، تلزمه المحكمة بدفع هذا المبلغ للمشتري تدريجيًا ، ويمكن أن تمتد هذه المدفوعات لسنوات. هذا هو ما الخطر الرئيسي على المشتري- في حالة إعلان بطلان المعاملة يخسر الشقة على الفور ، وقد يتم إرجاع الأموال إليه لفترة طويلة جدًا ، أو قد لا يتم إرجاعها على الإطلاق.
المحامون أناس دقيقون ودقيقون. إذا كان بإمكان الشخص العادي التعبير عن فكرة بكلمات مختلفة ، فمن وجهة نظر الفقه ، يمكن أن يكون للكلمات ذات المعنى المماثل مختلفة تمامًا العواقب القانونية
. هذا ينطبق ، على سبيل المثال ، على المفاهيم المعاملة غير صالحة
" و " إنهاء الصفقة
».
غير صالحةقد تخضع الصفقة لقرار محكمة ، نتيجة لها التحدي ، أو نتيجة التفاهة (أنظر فوق). النتيجة القانونية لهذا هو عودة الأطراف إلى حالتها الأصلية ( الرد الثنائي).
إنهاءنفس الصفقة ( معاهدة) يمكن للمشاركين أنفسهم ( باتفاق الطرفين) والمحكمة ( بناء على طلب أحد الطرفين). والنتيجة القانونية لذلك ستكون فقط إنهاء المزيد من الوفاء بالالتزامات بموجب العقد ، ما لم يتم تحديد عواقب أخرى من قبل المحكمة أو العقد نفسه. التنظيم التشريعي إنهاء العقدالموصوفة في "يفتح في علامة تبويب جديدة". "> الفصل 29 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
وفقًا للقانون ، يجب أن يتم بنفس الشكل الذي أبرم به ، أي اتفاق مكتوب منفصل. أو بأمر من المحكمة. علاوة على ذلك ، بعد إنهاء العقد، لا يحق للأطراف المطالبة بإعادة ما تم تنفيذه بالفعل بموجب الاتفاقية (يفتح في علامة تبويب جديدة. "> الصفحة 4 ، المادة 453 من القانون المدني للاتحاد الروسي). على الرغم من وجود أنواع مختلفة التعويض عن الضرر قد يتم توفيرها على أنها تطوعية اتفاق إنهاء، وكذلك في قرار المحكمة بالإنهاء.
أسباب إنهاء عقد بيع الشقةالمدرجة في "يفتح في علامة تبويب جديدة". "> المادة 450 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
بشكل عام ، كلهم يتلخصون في حقيقة ذلك يمكن إنهاء العقد من قبل المحكمة بناءً على طلب أحد الأطراف في الحدث المخالفة الجوهرية للعقد الجانب الآخر. تبدو منطقية. على سبيل المثال ، البائع له الحق انهاء العقدإذا لم يدفع المشتري كامل مبلغ الشقة ؛ وفي حالة المباني الجديدة - للمشتري الحق إنهاء، والتي اختتمها إذا لم يقم بتشغيل المنزل في الوقت المحدد.
الشيء الرئيسي الذي يحتاج البائع والمشتري إلى فهمه هنا هو حقيقة ذلك إنهاء عقد بيع شقةيمكنهم فقط إذا لم تكتمل بعد أحد الطرفين أو كلا الطرفين. على سبيل المثال ، حتى يتم تسجيل نقل الحقوق بموجب الاتفاقية ، أو حتى يتم دفع جميع الأموال بموجب شروط الاتفاقية ، أو حتى يقوم البائع بتحويل الشقة إلى المشتري بواسطة.
إذا تم تسجيل المعاملة واكتملت بالكامل ، فحينئذٍ إنهاءلن يعمل بعد الآن. لا يمكن الاعتراف به إلا من قبل المحكمة غير صالحة (إذا كانت هناك أسباب وأدلة جدية على ذلك - انظر أعلاه).
التحضير المختص لمعاملة عقارية ( قرأ) ، معرفة أساسيات التشريع المتعلق بهذه المعاملات ( قرأ) ، بالإضافة إلى دعم محامٍ متخصص ، و / أو التصديق على العقد من قبل كاتب عدل - هنا الحماية الرئيسية من العواقب السلبية للمعاملة.
على وجه الخصوص ، سيتم توفير الحماية من قبل شروط خاصة الخامس عقد مبيعاتشقق سكنية. على سبيل المثال ، شرط المسؤولية عن المطالبات المحتملة الأطراف الثالثة، مسؤولية البائع عن أوجه القصور الخفية في الشقة ، والالتزام بإبراء الذمة من جميع أفراد الأسرة ، وما إلى ذلك. لذلك ، من المهم للغاية التعامل مع صياغة العقد بعناية ومدروس ، بمساعدة.
كل كلمة في العقد ، وكل عبارة - مهمة (أولئك. العواقب القانونية). يجب أن تكون الصياغة التي تمت صياغتها في شروط العقد واضحة ، ولها تفسير لا لبس فيه ولا تتعارض مع القانون وشروط العقد الأخرى.
عينات النموذج عقود البيعيمكن أن يعطي فقط فكرة عامة عن الشكل الذي يجب أن يبدو عليه هذا العقد ، والأقسام التي يجب أن يحتوي عليها. الفروق الدقيقة في معاملة معينة واللغة "الوقائية" في العقد ( ما هو مهم بشكل خاص للمشتري) يمكن أن يؤخذ في الاعتبار ويؤلف بشكل صحيح فقط محاميأو .
"أسرار السمسار":
قواعد وتسلسل إعداد صفقة شراء وبيع شقة - على الخريطة التفاعلية "يفتح في نافذة منبثقة."> تعليمات خطوه بخطوه » (سيفتح في نافذة منبثقة).
