في روسيا، من المقرر أن ينتقل إلى مخطط جديد لاستحواذ السكن قيد الإنشاء - بدلا من بناء الأسهم سيأتي تمويل المشروع. يوضح العقارات RBC ما يختلف مخطط جديد من المبيعات على DD
الرئيس الروسي فلاديمير بوتين قبل 15 ديسمبر من هذا العام، وتدابير الاستبدال التدريجي للبناء المشترك عن طريق الإقراض المصرفي ومصادر التمويل الأخرى. سيستغرق الانتقال إلى مخطط تمويل المشروع لمطوري الإسكان، الذي ينبغي أن يقلل من خطر المواطنين، ثلاث سنوات.
هذا يعني أنه في المستقبل، لن يتمكن المطورون من جذب الأموال لتمويل البناء. إن ممارسة مماثلة للمشاركة المحدودة للأفراد في بناء المساكن صالحة في العديد من البلدان الأجنبية وتتضمن تمويل البناء على حساب البنوك.
الهدف الرئيسي من الابتكارات هو حل مشكلة المساهمين المخادين. "لن يخاطر المواطنون بأموالهم الخاصة، بل للحصول على سكن مبني بالفعل، والتي يمكن إصدارها على الفور. ولكن في الوقت نفسه، من الضروري جعل الثمن لكل متر مربع أصبح ممتازا، وكانت البنوك مستعدة لإعطاء قروض تحت مصلحة لطيفة، "لذلك في تعليقات العقارات RBC أوضحت الحاجة إلى تغيير رئيس وزارة بناء روسيا الرجال ميخائيل.
اكتشف المكتب التحريري لشركة RBC العقارية المخاطرة لمشتري المباني الجديدة بمخطط تمويل جديد وكيف سيؤثر على سوق الإسكان في روسيا.
بديل للبناء المشترك
في الوقت الحالي، يتم تنفيذ حوالي 80٪ من المباني الجديدة في روسيا من خلال إبرام عقود البناء المشتركة (DD). يشير هذا المخطط إلى أن بناء السكن يتم تنفيذه على وسائل الدرجات - الأفراد الذين يشاركون جميع المخاطر في الواقع إلى المطور.
اليوم هناك ثلاثة مصادر لتمويل أي مشروع بناء: وسيلة المساهمين، والتمويل المصرفي (المشروع) وسيلة المطورين الخاصة به. "تتراوح صناديق المنتج الخاصة بالمنتج من 20٪ إلى 40٪ من إجمالي كمية الاستثمارات الرأسمالية، والتي تتطلب بناء [مجمع سكني منفصل]، وسيلة المساهمين حوالي 50٪. وقال مارينا لوبالوغوف، نائب المدير العام لقلق كروستي إن الباقي مقترض من مؤسسات الائتمان (تمويل المشاريع، لا يزيد عن 50٪) ". ولكن في الممارسة العملية، يختار المطور أكثر من 30٪ من الحد الائتماني المخصص في المشروع، وستبدأ مبيعات الأمتار المستقبلية على DDA من بداية البناء، وتتكامل شريك شركة Colliams International شركة Colliams International Vladimir Sergunin.
يتفترض تمويل المشروع، المقرر التخطيط بالكامل بعد ثلاث سنوات، أن البناء سيتم تمويله إلى البنك. في الوقت نفسه، لم يتم التعبير عن مخططات وشروط محددة لتفاعل البنوك والمطورين والمشترين من المباني الجديدة. في أسواق العقارات المتقدمة (انظر الكريس أدناه)، بموجب هذا المخطط، يستثمر البنك في تنفيذ المشاريع السكنية، التي ينصح بها التزامات الديون، وعودة مؤسسة الائتمان لا تحدث على حساب أصول المطور، ولكن على حساب التدفقات النقدية التي شكلها المشروع الجديد. بمعنى آخر، يتم بناء بناء المنزل على أموال البنك. في الوقت نفسه، لا يعني تمويل المشروع الإقراض: يمكن أن تكون معدلات تمويل المشروع أقل بكثير من القروض الحالية للبناة.
"المخطط الجديد سوف يأخذ مخاطر المواطنين يفقدون استثماراتهم في السكن قيد الإنشاء، دون تلقي شقة نتيجة لذلك. بالنسبة للمطورين، سيتم تبسيط آلية جذب الأموال اللازمة للبناء (بدلا من العديد من الأفراد، وسوف يكون واحدا أو بنكا واحدا وعدد محدود من المستثمرين المحترفين). بالإضافة إلى ذلك، سيتم إزالة مخاطر عدم تناسق حجم التمويل المنجذب من مراحل البناء - سيتم التمويل داخل الحجم المعتمد حسب الحاجة "، قال ميخائيل للرجال.
وأضاف الوزير أن مخطط التمويل المصرفي يقلل من المخاطر والدولة - يقلل من "احتمال ظهور دعم الميزانية للصناعة". هذا يعني أنه في المنزل في حالة عدم وفاء الالتزامات، ستكون البنائز مفيدا على حساب ميزانية الدولة، ولكن على أموال البنوك التي تمول المشروع أو شركات التأمين.
كيف ستذهب إلى المخطط الجديد
كانت المرحلة الأولى من الانتقال من بناء الأسهم إلى تمويل المشاريع ظهور صندوق حقوق الحماية، في وزارة الاقتصاد. ستكون المرحلة الثانية هي بدء نفاذها في 1 يوليو 2018، ومعايير 218 درجة مئوية، والتي تنطوي على تغييرات في التشريعات المتعلقة ببناء الأسهم. وفي هذه المرحلة أيضا، من المخطط إنشاء نظام موحد لرصد بناء الأسهم في المناطق.
في المرحلة التالية ككل، سيتم تقييمه كيف ستكون البنوك لتمويل بناء السكن. "إذا تركت نفسها في هذا المجال، في المستقبل، مع مراعاة تقييم المخاطر المختصة وتقليل تكلفة موارد الائتمان، ستمكن الاستبدال التدريجي لبناء الأسهم لتمويل المشاريع، مع مراعاة توافر الإسكان، "قال RBC العقاري للرجال ميخائيل.
أشار رئيس الوزير إلى أن استثمارات الأفراد في بناء المساكن تشكل حوالي 3.5 تريليون روبل. بهذه اللحظة. "أولا وقبل كل شيء، يجب أن نتلقى إجابة من القطاع المصرفي: لأي وقت وفي أي سعر من بنوك المال ستتمكن من استبدال هذه الروبل 3.5 تريليونات. هل هذا تمويل من النظام المصرفي؟ وإذا كان الأمر كذلك، لأي فترة؟ وعلق رئيس الوزير أن من الضروري حساب قبل التبديل إلى علاقة أكثر حضارية عندما يتم تمويل بناء المساكن من قبل غير المواطنين، ولكن من قبل البنوك ".
البناء المشترك في روسيا
اليوم، يتم تمويل حوالي 80٪ من المساكن التي أقيمت في روسيا على حساب المشاركين في بناء الأسهم - 214-ФЗ. يتم تسجيل حوالي 1.1 مليون DDU عبر البلاد في جميع أنحاء البلاد للربع الثالث من عام 2017. وفقا لبنك روسيا، فإن ديون المواطنين في الرهن العقاري المضمون من قبل DDU، يبلغ حوالي 1 تريليون روبل، ومراعاة أموال المساهمة الأولى يزيد هذا المبلغ إلى 1.5 تريليون روبل.
20٪ أخرى هو أساسا تنفيذ الشقق في المنازل الانتهاء من عقود مبيعات أولية، وإصدار شهادات الإسكان (نادرا للغاية) أو مخطط تعاونيات الإسكان والبناء، والتي لم تتمكن بعد من الذهاب بالكامل من السوق.
مخاوف من المطورين
بشكل عام، يتفق المطورون والعقارات الذين شملهم الاستطلاع من قبل مجلس التحرير "RBC Real Estate" مع موقف السلطات أن تمويل المشروع سيؤدي إلى إزالة جميع المخاطر للمشترين والدولة من حيث ظهور مساهمين مخدوعين جدد. في الوقت نفسه، سيزيد بعض لاعبي سوق العقارات أن الانتقال إلى مخطط جديد يزيد من تكلفة الإسكان، بما في ذلك بسبب قروض باهظة الثمن للمطورين.
لا ترى الصعوبات والعقبات الخاصة التي تحول دون انتقال تمويل المشاريع رئيس القانون المدني الأساسي والرئيس السابق لمورتون، ألكساندر روت روش. ووفقا له، اليوم السوق لمثل هذا المخطط يعمل، ونجاح جدا - دون ارتفاع سعر البناء وارتفاع الأسعار. "نحن، على سبيل المثال، نقوم بتنفيذ مشروع في منطقة موسكو بمشاركة تمويل المشروع لشركة Sberbank of Russia. نعم، مع جذب الأموال من أجل العقارات، لكن ليس لديهم التأثير على تمويل البناء، ونحن لا نعتمد عليهم ". في رأيه، ستفقد الشركات الصغيرة التي ليس لديها مخزون الاستدامة الفرصة لجذب الأموال من البنوك وقد تأتي من السوق.
من الناحية النظرية، يمكن استبدال التمويل بمشروع المشاريع، لكن مارينا لوبيلسكايا تؤمن، لكنها تلاحظ شرطا: يجب أن يكون معدل التمويل الفعال لهذا المشروع يساوي حجم التضخم بالإضافة إلى الأجر العادل. وبالتالي، إذا كان التضخم 4٪ سنويا، ثم مع الأجر للمخاطر، يجب أن يكون المعدل النهائي أكثر من 8٪. "سيتيح هذا المعدل، الاحتفاظ بالمستوى الحالي من الأسعار في السوق للمستخدمين النهائيين، يحل محل حصة كبيرة من المشاريع بمشاركة صناديق العقارات مع تمويل المشروع دون خسارة هامش المطور".
من أجل تجنب ارتفاع الأسعار، وفقا لناتاليا شطالينا، من الضروري إطلاق تمويل المشروع لبرنامج تمويل المشروع، والتي سيكون للمطورين قادرين على تلقي القروض بأسعار معقولة أكثر. الأسباب الرئيسية للزيادة المحتملة في أسعار المساكن ناتاليا شاتالينا تدعو غياب القدرة على شراء الكائنات التي أقيمت بأسعار أكثر بأسعار معقولة - على سبيل المثال، في المرحلة الأولى من البناء، يمكنك شراء شقة بنسبة 25-30٪ من في المنزل النهائي. إذا نظرنا في المنازل الجاهزة فقط، فيمكنك أن تفترض ارتفاع السعر يصل إلى 10٪ بناء على معدلات القروض الحالية للمطورين، فهو يتنبأ.
في الوقت نفسه، وفقا لرأسه للعمل مع الشركاء الرئيسيين ل EST-A-TET ROMAN RODIONSEV، لا يتوقع بالضبط قفزة حادة في الأسعار في حالة رفض بناء الأسهم، ولا لأي سبب من الأسباب. يشرح الخبير أن الفصلية في سوق رأس المال يأتي بمقدار كبير من الاقتراح الجديد بأسعار منخفضة، والتي تعقد مستوى القيمة الإجمالية للمقترح في المباني الجديدة. "حتى لو خرجت المشاريع الجديدة بالفعل مع تمويل المشروع، سيبقى السوق في سوق الإسكان، المنفذة بموجب عقود مشتركة. لتنفيذ فقط أولئك 3.4 مليون متر مربع. سيحتاج السكن، الذي يتم تقديمه الآن في المباني الجديدة، أربع سنوات على الأقل عند وتيرة المبيعات الحالية "، سيلخص روديونوف.
في المستقبل، ربما تستمر نهج فردي لتحديد سعر الفائدة، لأن جميع المشاريع لها جاذبية مختلفة ومخاطر مختلفة، المتوقع في الخدمة الصحفية لوزارة الشؤون الداخلية. سيكون المطور المحترف مفيدا للعمل في نموذج تمويل المشروع، لأن آلية جذب الأموال للبناء من الناحية الإجرائية من الناحية الإجرائية، من حيث التدفق المضمون للأموال للبناء من المستثمر من المستثمر تعتبر في وزارة البناء.
كيفية بيع الإسكان في الخارج
في أوروبا الغربية، يستخدم تمويل المشاريع كمخطط أساسي لجذب الأموال للبناء. تتم بناء السكن على الأموال المقترضة، ويصل أموال المشترين إلى حسابات المعادلات الخاصة بالبنوك، والتي يتم الكشف عنها إلا بعد دخول المرافق، وعندها فقط المطور يتلقى الربح.
في ألمانيا، هناك مدخرات بناء في ألمانيا - يستثمر المشتري العقاري في المستقبل أولا النقد في سجلات المدخرات النقدية، وفي غضون بضع سنوات يمكن إصدار قرض الإسكان للحصول على الإسكان. يمكن توجيه الأموال من حسابات مكاتب المدخرات النقدية حصريا لبناء المنازل.
في المملكة المتحدة، يتم بيع العقارات السكنية بموجب المبدأ التالي: خلال دورة الإنشاء، يمول المطور نفسه البناء ويمكنه تحمل دفع تدفع يصل إلى 5٪ لكل شقة، والباقي - الأموال الخاصة والاقتراض المطور أو المستثمر. يتلقى الدفع الكامل عند إدخال الكائن في العملية، وفي معظم الحالات يتم استئجار الكائنات مع تقليم. تكلفة تمويل المشاريع للمطورين لا تتجاوز 5-6٪، وتكلفة قروض الرهن العقاري 1.5-3٪.
في إسرائيل، يتم توزيع مخطط التمويل الأسهم في الوقت المناسب: 10٪ من تكلفة الشقة، والشرائح يقدم في مرحلة إصدار تصاريح البناء، والجزء التالي - في وقت خروج الكائن من الأرض، الجزء المتبقي - عند الانتهاء من جميع الأعمال. وهذا هو، دفع المساهم مرتبط باستعداد البناء للكائن.
في أوائل أكتوبر، أعلنت برنامج صرف السندات في بورصة موسكو ومجموعة SETL. الحد الأقصى لمقدار المال - 25 مليار روبل. ستعقد الطبعة الأولى حتى نهاية العام. ينجذب المطور يعني خطط لتوجيه تطوير برنامج العنوان وتحسين حافظة القروض. "ولكن في القانون الجديد، لا تتم كتابة آفاق استخدام هذه الأداة. هناك مخاوف من أن المطورين يحظرون عموما مسألة أي أوراق مالية. ولن يكونوا قادرين على الذهاب إلى الاكتتاب العام وإنتاج شهادات الإسكان، "تقلق في شركة" BFE-Development ". كما أنه غير مفهوم لمزيد من مصير الاقتراض المشترك في الأسواق الغربية. "قروض العملة هي مخاطر كبيرة لأولئك الذين يقومون بأعمال تجارية في روبل. وهنا يعتمد الكثير على الوضع السياسي "، كما يوضح المدير التنفيذي ل C. S. E. R. " بافل حذرا.
انتباه
قدم رئيس مشاريع شركة "Nord West Development" Vladimir Gribkov حسابات، حيث يتغير بنية تمويل نفس المشروع الاستثماري بموجب مخططات مختلفة، بما في ذلك عند تطبيق تمويل المشروع باستخدام حسابات الضمان.
«معلومات
مع تمويل المشروع بمعدل 15٪، تنخفض أرباح المطور بعشرة أضعاف.
ومن أجل الحصول على نفس ربحية المشروع، كما تستخدم من خلال وسائل المستثمرين العقاريين، يجب أن تكون معدلات القروض 4.5-4.7٪.
أو تحتاج إلى رفع تكلفة مبيعات السكن بنسبة 15٪ على الأقل "، كما يقول فلاديمير فطري.
بعض الخبراء واثقون من أنه في الظروف الجديدة، ستتمكن البنوك من توسيع نطاق وجودها بشكل كبير في سوق البناء، حيث سيكون المطورون أكثر ربحية لإدراجهم في مساهميهم - في هذه الحالة، سيكون تمويل المشروع أرخص في بعض الأحيان.
لذلك، كيف تؤثر التغييرات في التشريع على المطورين، في سوق بناء الأسهم وفي سوق المباني الجديدة بشكل عام في عام 2018؟ ما هو جوهر التغييرات الرئيسية؟ أذكر: من بين الابتكارات - إنشاء صندوق تعويضات، ستوجه الأموال التي ستوجهها إلى إكمال البناء في حال أن يكون المطور غير قادر على الوفاء بالتزاماته (الإفلاس، العلاقات العامة).
مهم
سيكون صندوق الوظيفة بتنسيق شركة قانونية عامة تحت سيطرة غرفة الحسابات.
سيتم تشكيل الصندوق من خلال أن المطورين يجب أن خصمهم دون الفشل قبل المتابعة.
سيكون مقدار المساهمة 1.2٪ من المبلغ الإجمالي، كل DD، الذي تم خلصه مع المساهمين.
في الواقع، هذا يعني أن جميع التدفقات النقدية للمطورين ستكون تحت سيطرة مؤسسات الائتمان.
ولكن هذا ليس أسوأ شيء. مع أسوأ حدث لتطوير الأحداث، فإن البناء المشترك كظاهرة سيتوقف عن الوجود على الإطلاق، لأنه في الواقع القانوني الجديد، وفقا لشركات البناء، لن يكونوا قادرين على جذب الأموال من المواطنين في مرحلة البناء و سوف يجبر على بيع سكن جاهز فقط.
سوف تفقد الصناعة عاصمة ضخمة. فقط في سان بطرسبرغ، حيث يتم بناء حوالي 3 ملايين متر مربع لمدة عام (80٪ على حساب المساهمين)، فإن المطورين مفقودون 240 مليار روبل.
بالمناسبة، لا أحد يبيع إقامة جاهزة في سانت بطرسبرغ الآن.
قبل بضع سنوات، حاول أن تفعل "درجة حرارة"، ولكن مع مرور الوقت انتقل إلى تصور.
» بيع الإسكان النهائي كان باهظ الثمن. كانت تكلفة الإسكان مرتفعة، وبيعها أكثر تكلفة من متوسط \u200b\u200bالسوق، لا يمكننا ذلك.
KIRILL IGNORENGENAERAMER مدير المجموعة المستوى أعتقد أن أهم التغيير الذي سيؤثر بشكل خطير على أنشطة المطورين، سيكون متطلبات إنشاء احتياطي على حساب التسوية للمطور، الذي لا يقل عن 10٪ من التكلفة المخططة للبناء.
نظرا لأن هذه الأموال سيتعين عليها تجميدها قبل بدء جذب الأموال ل DDDS، فيمكنه وضع الوضع الصعب للمطورين مع احتياطيات مالية صغيرة.
في هذه الحالة، سيبقى هؤلاء اللاعبون فقط في السوق الذين سيكونون قادرين على القيام بأكثر تكوين جيد "من أعمالهم، وتحسين التكاليف وتقييم قوتهم بشكل صحيح. في الوقت نفسه، يمكن تحسين متطلبات التمويل المحسنة إفراز رحيل اللاعبين الضعفاء.
يقول رئيس مركز الإقراض بالرهن العقاري لفرع VTB 24 في سان بطرسبرج تاتيانا خوبوثوفا إن حسابات الضمان هي مستقبل السوق الأساسي من وجهة نظر التقدمية والأمن للمعاملات ".
وفقا لها، سيتم حماية الموزع المال في حسابات الضمان وفي حالة ترخيص من البنك.
بالفعل في عام 2018، سجل المشرعون أن الأموال الموضوعة على حسابات الضمان لن يتم تضمينها في الكتلة التنافسية في إعادة تأهيل البنك في حالة إفلاسها. وسيتمكن المساهم من تلقي أموالهم بالكامل وليس 1.4 مليون روبل. عن طريق التأمين
قيم ومع ذلك، من مخطط الضمان، يعني انتقال كامل لمشروع للأموال المقترضة، لا يزال المطورون محولا.
بشكل عام، نتعامل مع تشديد متطلبات سوق الأسهم بفهم - نحن نتحدث عن صناعة كبيرة للغاية ومخاطر المواطنين العاديين، والتي غالبا ما تكون قضية الإسكان مشكلة كل الحياة.
لذلك، بالطبع، لن يكون العديد من اللاعبين ببساطة، ولكن من وجهة نظر "صحة السوق" وحماية المشتري، فإن جميع التدابير التي اتخذتها السلطات لها ما يبررها. في نهاية المطاف، سيستفيد جميع المطورين من الابتكارات، لأن ثقة العملاء سوف تنمو لتبادل البناء والعديد من أولئك الذين ينظرون اليوم في الاستثمار في المخاطر غير الواجب قيد الإنشاء سيأتي إلى السوق.
بشكل رئيسي، سيتطلب قواعد العمل الجديدة تغييرات في نهج التمويل والإبلاغ.
وإلى الأول، والثاني، نحن مستعدون تماما.
بالإضافة إلى ذلك، سيتم إجبار المطورين الذين لا يستطيعون جذب وسائل المساهمين الذين قاموا بالفعل قرض خالية من الفوائد لهم على بناء أموالهم الخاصة، أو لجذب الائتمان.
نتيجة لذلك، سيتم إجبار المطور على إدراج تكاليفها بتكلفة الشقق، بما في ذلك لجذب تمويل المشاريع.
Maria Lithinetskaya في نهاية المطاف مجموعة Metricom شريك في رأيي، 2018 ستكون فترة التكيف لصناعة البناء بأكملها.
بشكل أساسي، سيتعين على المطورين التعود على المتطلبات المشددة للاستدامة المالية لمنظماتهم، وكذلك للتفاعل مع صندوق التعويض. لن تكون الأخيرة قادرة فقط على جمع الخصومات من DDDs المبرمة في البلاد، ولكنها ستتحصل أيضا على وظائف السيطرة، لن نقول، ستكون قادرة على طلب معلومات حول حالة التنظيم على أساس منتظم.
أو ربما بدون جثم؟ ومن المثير للاهتمام، بدا الكثير من البيانات ومخاطر الجناة في المنتدى الماضي. "كل عام تغييرات وتحريرها مصنوعة في 214-ФЗ. ولكن من المستحيل تحسين حقيقة أنه لا يعمل من البداية. يقول سيرجي ماكسيموف إن بيع شقة في المنزل قيد الإنشاء هو ابتسامة من كات تشيشير كير "، يقول رئيس إدارة إدارة العقارات في جامعة سانت بطرسبرغ الحكومية، سيرجي ماكسيموف.
يتم تحديد المسؤولين بشكل أساسي، أمامهم المهمة هي إيقاف مشكلة الأشياء المشكلات المتزايدة في الأزمة.
وقال النائب الأول لرئيس لجنة دوما الحكومية حول سياسة الإسكان والإسكان والحزب الشيوعي ألكسندر سيديانكين إن هذه التعديلات "مذهلة" - في البلاد بالفعل 1200 مما تسبب في شواغل الأجسام التي اكتسبها 130 ألف مواطنون.
وكانت سلطات منطقة لينينغراد عرضة على الإطلاق لتخلي عن بناء الأسهم.
إذا نظرنا في التعديلات على المقالة، بادئ ذي بدء، فإنها ترفع قضايا التقييد المنشئ لإرسال درجات نقدية بدقة لبناء كائن عقاري معين. السؤال ينشأ، مما يعني أن المطور سوف يعلن عن كائن.
تنص التعديلات على إنشاء صندوق تعويض، صمم في حالة إفلاس المطور لتعويض الخسائر للمشاركين في بناء الأسهم.
من حيث المبدأ، لن يغير مظهر صندوق التعويض أي شيء في أنشطة المطورين.
إذا تم طردهم سابقا حول نفس المبالغ (1.2٪ من التكلفة المحددة في DTU) إلى حسابات شركات التأمين، والآن سيتم إرسال هذه الأموال إلى صندوق التعويض.
وفي الوقت نفسه، تناقش السلطات الفيدرالية بشكل خطير فكرة تشديد متطلبات المطورين من 1 يناير 2018 - لمدة نصف عام في وقت سابق من مكتوبة في القانون.
في الأسبوع الماضي، تمت مناقشتها في ولاية دوما للاتحاد الروسي.
إذا كان القرار إيجابيا، فإن التوقعات الأكثر قاتمة للبنائين ستكون عرضا.
في روسيا، قام الصندوق بحماية النقوش الحمراء في روسيا حصل على صندوق لحماية حقوق أصحاب الحقوق في ثقب السوق في ميزانية السوق التي اعتمدها تعديلات الصيف الماضي على FZ-214 جعل اعتماد البنائين من البنوك ما مجموعه تقريبا.
بموجب القواعد الجديدة، تلتزم البنائز بإجراء حساب مصرفي واحد لجميع العمليات، لا يمكن تغيير مؤسسة الائتمان (على الرغم من أن مبلغ لجنة البنك في الوقت نفسه لا يقتصر على أي شيء)، لا يمكن إجراء المعاملات غير ذات الصلة مباشرة لإشراك الصفقات النقدية، وأكثر من ذلك بكثير (انظر.
"الابتكارات الأساسية ...").
غالبا ما يصاحب تطوير حصة البناء في اقتصاد جديد بعدد كبير من إجراءات المحكمة بشأن المساهمين المخادين وغير صالحين من قبل مؤسسات البناء في المعاهدة. لسوء الحظ، في وقت سابق من التشريعات، لم يكن هناك أي تنظيم لأنشطة الاستثمار واستندات السفن استندت إلى محتواها، قدرت المحكمة بشكل غامض الأساس القانوني للمعاملات المبرمة. القانون الفيدرالي 30. 12. 2004 N214-FZ "بشأن المشاركة في مجال بناء المباني السكنية وغيرها من المباني العقارية، تعديل بعض أعمال الاتحاد الروسي"، هذه المشكلة مسموح بها جزئيا.
من 1 يوليو، 2017، اكتسبت تعديلات إضافية على القانون الحالي 214-FZ قوة. تم اتخاذ القوى لضمان المستثمرين مع ضمانات إضافية تحمي من شركات البناء عديمي الضمير.
الآن أذن مؤسسات البناء رأس المال الملتزم بتوافق مع الحد الأقصى من المجال للكائن الذي تم التخطيط للبناء عليه. على سبيل المثال، المطور في خطط لبناء هيكل من 20 ألف متر مربع. م، ثم في رأس المال المصرح به يجب أن يحتوي على حوالي 40 مل.، فرك. خلاف ذلك، ليس لديه فرصة للحصول على استنتاج حول الاتفاقية. السلطات التي تصدر هذه الوثائق، تحقق بدقة هذه المناطق، توافر رأس المال المعتمد، الذي يتم دفعه بالكامل في رأس المال المصرح به. خلاف ذلك، تضيع الشركة من قبل الأساس لجذب المستثمرين النقديون. يحدث ذلك أن المطور ليس لديه أموال خاصة، فهي مضمونة في شخص واحد أو أكثر من الكيانات القانونية التي لها المبلغ اللازم. في المواقف، لا يجلب لشركة البناء إلى النهاية، قبل المستثمرين، يتم تنفيذ الالتزامات الإضافية من قبل الضامن.
ينص القانون منذ عام 2018 على إنشاء سجل واحد للمطورين في الإنترنت. هنا، يتم تقديم معلومات عن شركات البناء العام حاليا في الوقت الحالي ومعلومات حول مشروع البناء. هذا الموقع صحيح بالفعل.
إن منظمة البناء، الختامية DDD، ملزمة بإخطار المشترين في الوجوه المفيدة وحالة الضمان. يجب أن يكون مدة الضمان عامين آخرين، وتاريخ تاريخ نقل الانفجار إلى المستثمر على سجين DDD.
إذا كانت شركة البناء والضامن يحل مسألة الانقطاع المبكر للعقد بين أنفسها، فهي ملزمة بمنع المساهمين حول ذلك لمدة شهر.
هذا الابتكار هو ضمان مستثمر جيد. حساب الضمان حتى نقطة معينة أو تحقيق الالتزامات المتفق عليها يبقي النقد. من قبل المطور، سوف يتحولون بعد التوقيع مع المستثمر قانونا تلقي الإسكان. يفتح هذا الحساب مع شركة بناء، ويغلق تلقائيا. إذا لم يكتمل البناء، يحصل المساهمون في البنك على وسيلة عادوا دون إجراءات قضائية مع منظمة بناء.
يمكن للمشتري بيع شقة غير مكتملة بموجب اتفاقية تعيين الحقوق، ثم يمر كل شيء بنفس الترتيب مستثمرا جديدا. عند تنفيذ مطور جميع الالتزامات بموجب DDU، ليس لدى المساهم أسباب مشروعة لرفض من جانب واحد من تنفيذ هذا العقد. هذه القضية المثيرة للجدل مسموح بها من قبل إجراءات المحكمة.
رئيس الاتحاد الروسي 29. 07. 2017 ACT المعتمدة "بشأن منظمة قانونية عامة عن طريق حماية الحقوق المدنية - المشاركة في بناء الأسهم، مع إعسار مطوري الإفلاس". بفضل هذا الحكم، يتم توفير ضمانات جديدة من أولئك الذين يشاركون في البناء المشترك، بموجب العقد.
خاصة بالنسبة للمستثمرين، تم تشكيل صندوق تعويض، ولم يتم خصم 1.2٪ من السجناء من قبل شركات البناء وفقا للإجراء المعتمد. من المقرر إصدار هذه الأموال للمستثمرين. يقررون ما إذا كانوا سيتم إنفاقهم على الانتهاء من المنزل أو لدفع التعويض. أظهرت الأشهر الأولى من عمل المؤسسة نتائج جيدة، تم إنتاجها من 118 شركة إنشاء من 46 من مناطق الدولة. يتم إخراج قانون حماية حقوق المساهمين بوضوح من خلال هذا النظام، وفقا للمرسوم، ينبغي أن تكسب في يناير 2018.
اعتمدت الدوما الدولة قانونا بشأن الحصول على فوائد ضريبية للبناء المشترك. المقابلة له:
يفرض التشريع الأمل في العمل الفعال للصندوق، الذي يجب أن يدافع عن المعايير القانونية للمشاركة في البناء المشترك.
توفر التغييرات التي تم إجراؤها في قانون الضرائب تخفيض الخسائر التي تقوم بها شركات البناء وتحسين الظروف في تطوير أسواق الإسكان الأساسية. وفقا للقانون، فإن منظمات البناء اليوم معفاة من الضرائب داخل حدود DDA.
كما هو مبين في تشريع عام 2018، يتعين على شركات البناء العمل على مبدأ "منشأة واحدة - مطور شركة واحدة هي رخصة بناء واحدة". حتى شركات البناء الكبيرة قد لا تتلقى إذن لبدء بناء المنطقة بأكملها. حتى بموجب القانون، ينشئ المطور استهلاك محدود:
وفقا للقانون الجديد للبناء المشترك، يشير المطورون إلى الاتجاه الذي يجب إنفاق الأموال فيه. يسمح لشركات البناء بإنفاق 10٪ من كمية بناء المشروع.
يضع القانون شرطا لتجربة بناء الشركة. يجب أن تشارك في بناء مباني سكنية مع مساحة إجمالية قدرها 10000 متر مربع، حوالي ثلاث سنوات.
مطلوبة منظمات البناء في كل ربع لنشر معلومات حول الدائنة والذمم المدينة على الموقع. مطلوب أيضا نشر الوثائق التالية:
عندما لا تتخلص شركة البناء عن عطل بناء في الوقت المحدد، يحق للمستثمر الحصول على الواقي الذكري بمبلغ 1٪ من سعر السكن. في حالة اكتشاف العيوب التي تجعل من السكن مستحيل في الشقة، تعوض شركة التنمية عن مبلغ 1٪، وهو أمر ضروري للقضاء على أوجه القصور. وينص على هذا القانون بشأن حماية حقوق المستهلك.
أيضا، يشير التشريعات إلى أنه ينبغي استخدام الموارد المالية التي تجذبها في بناء بعض المباني السكنية. سيتم التحكم في عمل شركات البناء من خلال المنظمات المصرفية. الآن تتم جميع النقد من خلال حساب واحد مفتوح خصيصا في مؤسسة ائتمان. من المستحيل استخدامها لتمويل الشركات التابعة أو المشاريع الأخرى لسبل المساهمين.
تطرق التغييرات على مكانة المطور. يحظر الإدارة الانخراط في الأشخاص الذين شاركوا في الجرائم الاقتصادية وليس لديهم سجل جنائي حول هذه المادة.
إن التعديلات على مفتاح جميع مطوري الإسكان قانون البناء المشترك (FZ-214) العام المقبل سيقلل عمليا من الأبدية. وهذا يعني أن الخسارة من قبل بناة تدفق ضخم من المال من المساهمين. فقط في سان بطرسبرغ، يقدر بمبلغ 240 مليار دولار في السنة. يجب أن يخرج البنائين لمصادر بديلة لمشاريع التمويل. ولكن لا توجد خيارات، ولهم جميعا عيوب شديدة. دون وجود مخططات مالية فعالة، ستقلب صناعة التشييد حتما، وسوف يرتفع السكن في الأسعار. وفي الوقت نفسه، تناقش السلطات الفيدرالية بشكل خطير فكرة تشديد متطلبات المطورين من 1 يناير 2018 - لمدة نصف عام في وقت سابق من مكتوبة في القانون. في الأسبوع الماضي، تمت مناقشته في الاتحاد الروسي. إذا كان القرار إيجابيا، فإن التوقعات الأكثر قاتمة للبنائين ستكون عرضا.
التعديلات التي اتخذها الصيف الماضي في منطقة حرة ف -244 تجعل اعتماد البنائز من البنوك المجموع تقريبا. بموجب القواعد الجديدة، تلتزم البنائز بإجراء حساب مصرفي واحد لجميع العمليات، لا يمكن تغيير مؤسسة الائتمان (على الرغم من أن مبلغ لجنة البنك في الوقت نفسه لا يقتصر على أي شيء)، لا يمكن إجراء المعاملات غير ذات الصلة مباشرة إشراك الصفقات النقدية، وأكثر من ذلك بكثير (انظر "الابتكارات الأساسية ..."). في الواقع، هذا يعني أن جميع التدفقات النقدية للمطورين ستكون تحت سيطرة مؤسسات الائتمان. ولكن هذا ليس أسوأ شيء. مع أسوأ حدث لتطوير الأحداث، فإن البناء المشترك كظاهرة سيتوقف عن الوجود على الإطلاق، لأنه في الواقع القانوني الجديد، وفقا لشركات البناء، لن يكونوا قادرين على جذب الأموال من المواطنين في مرحلة البناء و سوف يجبر على بيع سكن جاهز فقط. سوف تفقد الصناعة عاصمة ضخمة. فقط في سان بطرسبرغ، حيث يتم بناء حوالي 3 ملايين متر مربع لمدة عام (80٪ على حساب المساهمين)، فإن المطورين مفقودون 240 مليار روبل.
بالمناسبة، لا أحد يبيع إقامة جاهزة في سانت بطرسبرغ الآن. قبل بضع سنوات، كان يحاول القيام به "مؤقت"، ولكن مع مرور الوقت انتقل إلى تصور. "بيع الإسكان النهائي كان مكلفا للغاية. كانت تكلفة الإسكان مرتفعة، وبيعها أكثر تكلفة من المتوسط \u200b\u200bفي السوق، لم نتمكن من ذلك. إذا كان استخدام هذا المخطط ممارسة شائعة - ثم شيء آخر. وقال "موانئ دبي"، "DP"، قال مدير عام الشركة العامة "DP" ".
عواقب الإصلاح، وفقا للمشاركين في السوق، ستكون قاتلة. "سيبدأ الإفلاس الشامل للشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم، سينخفض \u200b\u200bحجم البناء، وتكلفة متر مربع السكن ستنمو بنسبة 10٪ على الأقل"، المدير العام لتوحيد بناة سانت بطرسبرغ على الأقل ". قوائم.
"الآن يشارك الجميع في قضيتهم: المطورون يبنون، ويوافق المدير العام لوكالة الرهن العقاري Maxim Yeltsov في المبادرات والرصاص".
"أخشى أن الهدف النهائي للمشرع هو إلغاء كامل لبناء الأسهم. إذا اضطرت الشركات إلى بيع سكن جاهز فقط، فسيتعين عليهم البحث عن مصادر جديدة للتمويل وخطط العمل الجديدة". يقول نائب مدير عام بيرسيروف وبعد
لا يوجد العديد من الجناة البديلة لجذب الأموال من المطورين. الأكثر وضوحا هو تمويل المشروع. "الآن البنوك تعطيه أقل من 10-15٪. هذا المعدل هو القوات فقط على الشركات الكبيرة. جميع هذه القروض أخرى محرومة. تحريك السوق يمكن أن يكون لها دعم حكومي لتمويل المشاريع وانخفاض معدلات تصل إلى 3-4٪. ولكن في الوقت الراهن هذه الأسعار لا أحد عروض "، يقولون.
أداة أخرى محتملة لتلقي الأموال تجاوز الجناة - شقق للبيع في إطار عقود الدولة. "لكن من المستحيل الاتصال به في شكل نقي - بعد كل شيء، في هذه الحالة، يتم استخدام مخطط الأسهم أيضا. فقط المساهم هو الدولة. بدلا من ذلك، يمكننا التحدث عن استخدام عقد الدولة كضمان لضمان يشرح الممرات أكبر بائع للإسكان في سان بطرسبرج في سانت بطرسبرج في سان بطرسبرج،
خيار آخر محتمل هو وضع قروض السندات. منذ فترة طويلة قادة السوق وتستخدم بنشاط. أنت "" أربعة قروض الحالية بلغ مجموعها 17.8 مليار روبل. ص - ثلاثة من 10.6 مليار روبل. في أوائل أكتوبر، أعلنت برنامج صرف السندات على البورصة في موسكو و. الحد الأقصى لمقدار المال - 25 مليار روبل. ستعقد الطبعة الأولى حتى نهاية العام. ينجذب المطور يعني خطط لتوجيه تطوير برنامج العنوان وتحسين حافظة القروض. "ولكن في القانون الجديد، يتم كتابة آفاق استخدام هذه الأداة غامضة. هناك مخاوف من أن المطورين يحظرون عموما مسألة أي أوراق مالية. ولن يكونوا قادرين على الذهاب إلى الاكتتاب العام وإنتاج شهادات الإسكان" قلقون بشأن الشركة. "
كما أنه غير مفهوم لمزيد من مصير الاقتراض المشترك في الأسواق الغربية. "قروض العملة هي مخاطر كبيرة لأولئك الذين يقومون بعمل تجاري في روبل. وهنا يعتمد الكثير على الوضع السياسي"، يوضح المدير التنفيذي بافيل بيريزنايا.
يبدو أن الشركة عاصمة أجنبية، والتي يمكن أن تتخذ قروض من هياكل الأمهات في الخارج، فاز. "نعم، يمكننا أن نفعل هذا. لكن للحصول على توازن مالي صحي، يجب عليك الجمع بين هذه الفرصة بمشاركة الأموال من المساهمين والاستثمار في أموالك الخاصة. القدرة على العمل مع البنوك الروسية التي نستكشفها فقط. ولكن الآن أسهل بالنسبة لنا للحصول على أموال من مصادر خارجية من الاحتلال في روسيا. يدور أرخص ".
أجريت مقابلة مع بنوك "موانئ دبي" التعليق على آفاق المزيد من العمل مع المطورين. لكن الخبراء يقولون إن البنوك سوف تضطر إلى التوصل إلى منتجات جديدة للعمل مع البنائين. سيكون اللاعبون الرئيسيون مظهرهم، من الغريب أن قسائم الرهن العقاري في نفس البنوك المهتمين ببناء شقق يتم بناؤها لشراء رهن عقاري. وقال إقلاع الرهن العقاري في الرهن العقاري الرهن العقاري في إيكاترينا شيدانيكوف "إننا نطرح حوكمة الشركات لدينا على التطوير السريع لهذه المنتجات". ولكن سيكون هناك مثل هذا العروض في وقت سابق من عام 2018.
أسعار العقارات تنمو بسرعة كل عام. بالنسبة لعام 2019، يمكن أن تكون شقة حتى غرفة نوم واحدة في منطقة غير مواتية من موسكو إنفاقا رائعا لمعظم العائلات الروسية.
يجد الجميع طريقه للخروج من الموقف: سنوات عديدة لتأجيل المال على الأمل على الإطلاق لشراء شقتك (هذه الطريقة غير فعالة اقتصاديا، لأن سعر العملة قد يزيد أو نقصان في عدة سنوات)، خذ المبلغ المطلوب للشراء الائتمان تحت نسبة كبيرة.
القرار الأكثر عقلانية سيكون المشاركة في البناء المشترك. ينتهي الفرد اتفاقية تعاون مع المطور ويمكنه الحصول على شقة بسعر مناسب.
في عام 2019، دخلت مشروع قانون جديد حيز التنفيذ، وفقا لبناء الأسهم لا يجوز توزيعه ليس فقط بمباني الشقق، ولكن أيضا تاون هاوس. كما غير المتطلبات للمطورين، وإجراءات تكوين قيمة العقد وإنهائها.
أصول البناء المشترك لا تزال من الاتحاد السوفياتي. للحصول على العقارات الخاصة بك، يجب أن يكون مواطنا الاتحاد السوفيتي هو الدفاع عن قائمة انتظار ضخمة. في كثير من الأحيان، انتظر الناس دورهم منذ عدة سنوات.
بدأ بعض المواطنين في تقليل فترة الانتظار بشكل كبير، في توحيد تعاونيات الإسكان. يمكن لأعضاء هذه الجمعيات الحصول على شقة في وقت مختصرة. بالإضافة إلى ذلك، في بناء العقارات لهؤلاء الأشخاص، أخذت ميزاتهم الفردية في الاعتبار.
مبدأ مماثل يتصرف الآن. يحمل المساهمون عقدا مع المطور. يتلقى الجانب الأول مساكنا في وقت قصير وبأسعار مواتية للغاية، يتم الحفاظ على الجانب الثاني على حساب حاملي النقد ويعفي من الحاجة إلى القرض.
يوفر البناء المشترك ظروف اكتساب العقارات لحاملي العقارات:
هذه المزايا و "إغراء" المواطنين توقعوا اتفاقية مع المطورين. لكن Share Construction ليس مثل هذا الإجراء البسيط والمثالي، لأنه قد يبدو للوهلة الأولى. لديها العديد من المزالق.
يجب أن يكون كل من يريد شراء شقة بهذه الطريقة على دراية بالمخاطر المحتملة:
فوق الصعوبات الأكثر شيوعا والتي قد تواجه المساهمون. في الواقع، يمكن أن تكون أكثر من ذلك بكثير.
النقطة الأكثر أهمية في هذه الصفقة هي إبرام العقد. منه سوف تعتمد على الخروج من الأحداث. عند وضع مستند، امتثال الشروط التالية:
لا تختتم التعاون مع هؤلاء الشركاء الذين:
كما ذكر أعلاه، في عام 2019، في تشريع الاتحاد الروسي، كانت هناك بعض التغييرات التي تتعلق ببناء الأسهم. أولا، أصبحت المعاملات الآن ليس فقط للشقق في المباني السكنية، ولكن أيضا على Townhouses.
تاون هاوس منزل صغير يتكون من العديد من الشقق متعددة المستويات. كل واحد منهم لديه مدخل منفصل، أي مدخل مشترك، كما هو الحال في المنازل الشاهقة المعتادة، لا. سكان هذه المنازل، كقاعدة عامة، لديهم مرآب خاص بهم، فناء داخلي صغير. كان مثل هذا النوع من المباني يكتسب شعبية كبيرة في أوروبا، في روسيا لفترة طويلة لم يكن كافيا.
بالإضافة إلى ذلك، تم تغيير إجراء تحديد السعر الدقيق للعقارات بالمشاركة في بناء الأسهم. في السابق، يجب أن يحتوي العقد على التكلفة الدقيقة التي يدفعها lolshler المطور لبناء منشأة سكنية. يمكن أن تشمل تكلفة عمل البناء والخدمات الشريكة الفردية.
وفقا للإصدار الجديد من القانون، والآن السعر الدقيق يعتمد على عدد الوحدات الإضافية من المنطقة غير السكنية (الشرفة، شرفة، إلخ). بالإضافة إلى ذلك، يتم عرض سعر العقد فقط بعد تسجيل المستند رسميا.
في السابق، يمكن للمساهم إنهاء العقد بحرية إذا كان المطور لا يمتثل الشروط الرئيسية للعقد. الآن إجراء الإلغاء معقد إلى حد ما. لا يمكن إلا بعد المحاكمة. إذا أدركت المحكمة أن المطور يعمل ضد الاتفاقية المحددة، فيمكن إنهائه.
كما يتم عرض متطلبات جديدة للمطورين أنفسهم أيضا. يجب أن يحصلوا على استنتاج من وزارة البناء للمشاركة في الأسهم. هذا المستند هو في الواقع تصريح للحفاظ على هذا النوع من النشاط. للحصول على استنتاج، يجب عليك الاتصال بوزارة البناء مع الحزمة المناسبة من المستندات. مدة النظر في التطبيق ليس أكثر من 30 يوما تقويميا.
إذا لم يرضي المطورون المتطلبات المقدمة إليهم، فهي محرومة من الاستنتاجات، يتم إبلاغ جميع المساهمين بهذا من خلال مكتوبة أو بريد إلكتروني.
البناء المشترك هو صفقة مربحة ولكن محفوفة بالمخاطر. قبل اتخاذ أي قرار بشأن التعاون مع المطورين، تأكد من دراسة المعلومات الأساسية، ووزن كل "ل" و "ضد". بمزيد من التفصيل حول بناء الأسهم، الابتكارات في هذا الإجراء لعام 2019، يمكنك معرفة ذلك في الفيديو التالي:
لذلك، فإن إنشاء الأسهم عبارة عن صفقة تسمح للشخص المادي لشراء شقة بشرط مواتية في مرحلة بناءها، والمطور هو تقليل تكاليف التمرينات الخاصة بها أو تقليلها تماما لبناء شقة أو تاون هاوس على حساب الاستثمارات النقدية.
