Начался новый год, который принес с собой ряд нововведений и изменений, в том числе и новые правила продажи квартир в 2016 году вступили в силу с первого января. Изменится принцип налогообложения для тех граждан, которые продали свои недвижимые объекты и получили материальный доход. Рассмотрим по порядку самые значимые инновации, которые были внедрены правительством в области рынка недвижимости.
2. Новые правила продажи квартир в 2016 году коснулись и тех лиц, которые освобождаются от выплаты налоговых обязательств при продаже жилья. Сейчас эти полномочия распространяются на тех жителей страны, которые являются налогоплательщиками, и продают жилплощадь, которая находится не менее 3-х лет в собственности. В наступившем году это правило будет распространяться не на всех продающих, а лишь на тех, кто:
Продает квартиру, которая была получена по факту дарения или наследству, причем от близких родственников, которых можно причислить к первой степени родства;
Продает жилье, которое он получил в собственность через приватизацию;
Продает объект, который был получен человеком после заключения договора о пожизненном содержании другого человека, с учетом всех затрат на иждивение.
Также необходимо заметить, что для тех, кто является резидентом страны, налоговые издержки составят 13%.
3. Новые правила продажи квартир повлияли также и на сам процесс начисления налоговых обязательств. Теперь, когда гражданин продает квартиру, при расчете его налоговых обязательств, будет учитываться кадастровая стоимость объекта, которую необходимо будет умножить на 0,7 , согласно установленным правилам. В том случае, если сумма, которая лежит в основе проводимой сделки меньше, чем полученная величина, кадастровая стоимость продаваемого объекта, умноженная на коэффициент, будет считаться доходом от сделки. Продажа квартиры в 2016 году, кадастровая стоимость которой составляет 9 миллионов, будет облагаться налогом согласно доходу в 6,3 миллиона. Такая сумма получается при умножении кадастровой стоимости на установленный коэффициент 0,7. Необходимо учесть, что вновь принятые распоряжения коснуться тех граждан страны, которые приобрели недвижимые объекты с первого дня начавшегося года. Для всех остальных, ранее купленных квартир, сохраняется принятый ранее порядок начисления налоговых издержек.
4. Новые правила продажи квартир в 2016 году также повлияли и на налоговый вычет, с которым сталкиваются граждане при проведении операций с недвижимостью. В принципе, продавцы недвижимости могут сэкономить деньги с помощью двух вариантов. Первым из них является оформление налогового вычета, а вторым – выплата налога не с самого дохода от продажи, а с разницы между затратами на покупку имущества и доходом от его продажи. Для того, чтобы воспользоваться вторым вариантом, понадобится ряд документальных подтверждений. Итак, что же можно отнести к дополнительным затратам при приобретении жилья:
Материальные затраты на разработку проектных или сметных документов;
Вложение денег в ремонтные работы, строительные материалы или непосредственно процесс строительства объекта;
Затраты на подключение коммуникаций: воды, света, газа и других;
Оформление жилого помещения, отделка, дизайн.
Если был факт таких затрат, то для того, чтобы они были учтены, необходимо иметь подтверждающие бумаги, в которых будут точно указаны суммы, даты и направления, на которые были затрачены финансы. Также обо всех этих нюансах необходимо не забыть указать в договоре о купле или продаже объекта. Новые правила продажи квартир требуют указывать в соглашении, что квартира была продана без ремонта, для того, чтобы после компенсировать затраты на него. Это распространяется и на коммуникационные подключения.
5. Так как в этом году изменены правила продажи квартир, это повлияло и на сам процесс расчета налогового вычета. Для того, чтобы сократить налог в случае продажи квартиры, которая находилась в собственности не меньше, чем три года, можно воспользоваться налоговой льготой в 1 миллион. Именно эта сумма будет вычтена из стоимости объекта, по которой он был продан, а налоговые начисления будут рассчитываться из остатка. То есть, если жилплощадь оценена в 5 миллионов, то налоговые исчисления будут рассчитываться с суммы в четыре. Если за один год было продано не один, а больше недвижимых объектов, то вычет суммируется. Если гражданин продал квартиру, которая находилась в его собственности меньше, чем три календарных года, и сразу купил другую квартиру, проведя эти операции за один налоговый срок, он имеет право на два вычета. Первый будет начислен ему, как продавцу, и составит один миллион. Второй – предоставляется покупателю недвижимости, зависит от стоимости приобретаемого объекта, но не может быть больше, чем два миллиона. Если речь идет об объекте недвижимости, который признан как нежилой, то и вычет полагается меньший – четверть миллиона.
6. Изменены правила продажи квартир, которые являются приватизированными или подаренными. Теперь и в этом случае можно воспользоваться налоговым вычетом, но только если недвижимость стоит дороже, чем один миллион. Для таких квартир также можно использовать экономию через затраты на приобретение. Новые правила продажи квартир говорят о том, что налоговые вычеты не касаются объектов, которые дешевле, чем один миллион , также как и другие льготы. В такой ситуации потребуется собрать документы о затратах на ремонт, дизайн или проведение коммуникаций. Тогда будет возможность рассчитывать налог, основываясь на материальных вложениях в эти улучшения. К слову, можно учесть также затраты на саму приватизацию квартиры в том случае, если она потребовала дополнительных средств или пришлось внести ряд изменений в документацию.
7. Продажа квартиры в 2016 году не будет облагаться налоговыми обязательствами спустя три года для некоторых конкретных ситуаций, например, при наследовании или дарении помещения, ренте или же приватизации. Правила, которые касаются налоговых льгот остаются практически неизменны, если не учитывать приведенные выше поправки, также как и сокращение налоговых обязательств с учетом затраченных средств. Новые правила продажи квартиры сильнее ограничивают возможности занижения цен на недвижимость, и более строго контролируют процесс начисления налоговых обязательств. Еще раз необходимо сделать ударение на том, что теперь налог будет браться при учете стандартного коэффициента и кадастровой стоимости жилья. Если же сумма соглашения меньше полученного результата, расчет налога будет производиться за счет фактической цены жилплощади.
8. Переуступка прав на квартиру в 2016 году тоже слегка изменилась. Произвести данную операцию можно лишь до того, как будут зарегистрированы права собственности, после этого переуступка невозможна. Сама операция может понадобиться в двух наиболее распространенных случаях: если гражданин не желает проживать в том объекте, который был выкуплен у застройщика, или же если было произведено инвестиционное вложение, направленное на сокращение затрат. В первом варианте понадобиться получить разрешение от самого застройщика, для того, чтобы произвести переуступку, а также зарегистрировать договор в государственном реестре. В договоре на квартиру должен быть в наличие пункт о возможности переуступки, в противном случае могут возникнуть проблемы с проведением данной процедуры. При переуступке допускаются долговые или штрафные обязательства, однако субсидия учтена не будет. Это распространяется на сделки с материнским капиталом или другими льготными условиями, которые учитывались при вступлении в долевое строительство. Новые правила продажи квартир в 2016 году иногда представляют переуступку, как способ обналичивания льготного капитала.
Популярной сделкой с недвижимостью является купля-продажа. При оформлении важно юридически грамотно составить договор. Рассмотрим, как самостоятельно провести сделку, на что обратить особое внимание и не ошибиться при оформлении.
Процесс купли-продажи подразумевает переход собственности от одного владельца к другому. Покупка квартиры требует длительной подготовки. Чтобы найти жилплощадь юридически чистую и , понадобится поддержка специалиста недвижимости. Не у всех есть надежный риэлтор, но если знать некоторые правила можно самостоятельно оформить документы. Подготовка к сделке содержит этапы:
В договоре указана цена . Обычно стороны ставят балансовую стоимость по ПИБу, она ниже рыночной. Это делают, чтобы не платить подоходный налог и госпошлину нотариусу. Но надо учитывать, что в случае расторжения договора вернуть полную сумму квартиры можно будет через суд.
Проверка собственников — важный этап сделки. Продавать может хозяин или его представитель, имеющий нотариальную доверенность. Обязательно проверить подлинность документов.
Даже при ведении дел с представителем, надо встретиться с хозяином квартиры, посмотреть его паспорт. Все остальные моменты по продаже можно обсудить с доверенным лицом продавца.
Надо учесть такие моменты, что недвижимость может находиться в или совместной, но по документам проходить будет один человек. Сведения о продавце узнают из . Если квартира досталась по , следует найти нотариуса, где оно было оформлено, уточнить есть ли еще наследники на имущество. В канцелярии районного суда узнают, проводились ли судебные процессы по квартире.
Перед тем как оформлять сделку необходимо проверить продавца недвижимости . Следует уточнить, будет ли собственник присутствовать на сделке. Обратить внимание на его поведение. По закону человек должен быть дееспособным гражданином. При обнаружении его неадекватности, собственность могут оспорить его родственники.
Любой продавец имеет: свидетельство собственности; . Покупая недвижимость, стоит обязательно проверить:
Внимание! Если собственность была получена текущим хозяином по суду, то ее могут обжаловать и жилье возвратится прежним владельцам. Вернут ли деньги покупателю — неизвестно, возможно, ему также придется подавать в суд.
Документы на жилплощадь следует смотреть только в подлиннике. Проверить подписи, штампы регистрационных служб. Свидетельство обязательно печатается на гербовом бланке. Не должно присутствовать подтирок, исправлений. Наличие помарок настораживает и указывает что это подделка. Чтобы убедиться в подлинности, необходимо запросить Росреестр и получить копию. После этого сравнить с оригиналами продавца.
Если площадь , была или наложен арест, то со сменой собственника все остается в силе. Это мешает новому хозяину полноценно владеть имуществом и есть вероятность вообще лишиться его. Управление регистрации дает справку из госреестра, где содержится информация об обременениях. Следует быть осторожным, когда один из собственников ребенок до 14 лет. От его имени выступает представитель, его полномочия следует проверить.
Обратить внимание на брак собственника, посмотреть его свидетельство. По закону, если жилплощадь куплена при официальной регистрации, требуется разрешение супруга на проведение продажи. Следует посмотреть справку об отсутствии . Но помнить, там нет данных о временно выписанных — сидящих в тюрьме, призывниках в армии. О таких людях получают сведения из . Если эти граждане вернутся, они могут сообщить о праве на жилплощадь после ее продажи. их можно через суд, а это долгий процесс.
Когда документы проверены, готовится к завершению продажа, заключают предварительный . Это гарантия, что собственник не продаст площадь еще раз, а продавец не . Подписывая договор, покупатель вносит . Это прописано в соглашении, которое может иметь произвольную форму. В тексте указывают:
При составлении договора присутствуют обе стороны или их официальные представители.
Последний этап — акт подтверждающий передачу недвижимости новому владельцу. Оформляют его после осмотра площади и проверки оплаты коммунальных платежей. Составляется в 2-х экземплярах, а если в сделке участвует банк то в 3-х. Не требуется заверять его у нотариуса, пишется он в произвольной форме. В нем содержатся:
Это необходимо чтобы убедиться, что с документами все в порядке, и они не вернулись на доработку. На момент сдачи квартиры, она должна полностью быть освобождена от мебели. После подписания акта продавец выполнил обязательства по договору и ответственность за жилплощадь переходит к покупателю. Передаются ключи и продавцу выдают в банке деньги, заложенные в ячейку, продажа завершена.
Важно грамотно провести оплату за жилье. Расчет с покупателем производится после оформления договора у юриста. Когда деньги передают до этой процедуры, продавец может не появиться для оформления продажи или совсем отказаться от сделки. Даже имея , вернуть их можно только по суду. Поэтому следует передавать деньги после оформления у юриста. Продавец заполняет расписку собственноручно.
Безопасным считается проведение наличных через банк, он подключается к продаже и выступает гарантом. В присутствии сотрудника банка запечатывают деньги, подписывают и закладывают в ячейку. После регистрации продажи, предъявляются документы и продавцу выдают всю сумму. Сделка завершена. Если наличные передаются без банковской ячейки, следует осуществить эту процедуру при нотариусе или свидетелях. При возникновении неприятных ситуаций, они могут подтвердить передачу денег.
Чтобы избежать проблем при продаже нужно брать в расчет следующие моменты:
Если нет уверенности в себе и своей юридической осведомленности, лучше довериться агентству недвижимости. Там грамотно оформят договор, все документы проходят проверку на юридическую чистоту. Только выбирать агентство нужно тщательно, оно должно быть известным и с наличием лицензий на деятельность.
Что нужно знать, если нет опыта заключения договоров купли-продажи, а обращаться к юристам по каким-либо причинам невозможно? О самых важных моментах договора, которые следует принять во внимание, рассказывает Андрей Ордин.
Часто люди сталкиваются с продажей и приобретением недвижимости, но не знают полный перечень необходимых для этого документов. А также есть нюансы по поводу того, первичный это рынок или вторичный. Отдельным случаям является недвижимость, которая находится в ипотеке. Конечно, продавая жилье с помощью риелтора, можно свести к минимуму все риски. Но эта процедура платная.
Для того, чтоб самому, без риелтора или другого профессионала, продать объект недвижимости, необходимо знать основы законодательства. Если не изучить подробно этот вопрос, можно приобрести много проблем в будущем. Собрав полный комплект, можно быстро продать недвижимость за нужную стоимость. На сбор всего уйдет не один день и даже не неделя.
Залог успеха – правильно собранный набор документов. Полный пакет будет достаточно большим и его сбор займет время. Если собрано все, покупатель может найтись быстрее и купить, так как не придется ждать лишние пару недель. Правильность составления может проверить любой юрист или специалист в регпалате.
Для заключения сделки о продаже нужно получить определенное разрешение от органов опеки. Для его оформления нужно предоставить паспорта родителей ребенка, если мать или отец – одиночки, тогда доказательство этого, заявление – разрешение от родителей и такое же заявление от ребенка (если он старше 10 лет).
Два владельца могут оказаться в доле по разным причинам. Это и приватизация, и брак, и получение наследства. Если не написано какая доля у кого, тогда площадь делится на равные доли. Один из собственников должен написать генеральную доверенность. Она позволит второму продать квартиру.
Каждый должен быть заполнен без ошибок и соответствовать действительности. Существует общий список всех правоустанавливающих документов. Но в зависимости от ситуации в семье такой список может быть дополнен. Для продавца могут понадобиться старые договора сделки, о приватизации (которая ранее была в коммунальной собственности), на несовершеннолетних детей и разрешение на их выписку. Такой список можно подготовить и самостоятельно. Но есть риски не просчитать какой-то момент и не оформить на него документ.
Продать на вторичном рынке проще, чем в строящемся доме, ранее купленную у застройщика. От ее владельца необходим стандартный список, приведенный выше. В случае, если несколько владельцев, нотариально разрешение на продажу от них.
В коммунальной квартире (если она приватизирована в регистрационных органах) можно продать только комнату свою. Все другие площади общие и разделу не подлежат. Но перед продажей нужно нотариально заверить разрешение соседей по коммуналке на то, что они согласны на вселение нового жильца. Это формальность. Если они такого не дают, можно обращаться в суд.
Для покупки от покупателя нужен минимум документов. Самое важное – иметь нужный капитал для покупки, потом зарегистрировать договор купли-продажи в регистрационной палате и заплатить налоги.
Если недвижимость покупается на наличный или безналичный, но полный расчет, то нужно очень мало документов: паспорт, код и квитанция о том, что налоги уплачены. Все остальные собирает продавец. Если квартира покупается в кредит, список будет намного шире.
Если семья решила купить квартиру в ипотеку, тогда список расширяется. Нужно будет дать такие документы, как паспорт, справку о доходах (если не государственное предприятие). Если покупают супруги, тогда свидетельство о браке и паспорт второго супруга. Если один из супругов имеет юридическое лицо, нужно предоставить его государственную регистрацию и справку о том, что подается декларация. Такие дают основания выступить гарантом выплаты кредита.
Многих волнует вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, с материнским капиталом? Можно, но это сделать не просто. Особенностью такой продажи является разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Процесс этот длительный и имеет свои этапы. А начать нужно с доказательства того, что у детей будет жилплощадь (они будут в доле) и она будет не хуже предыдущей.
Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.
Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.
Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.
В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.
Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:
На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.
К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:
Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.
Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:
Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась , застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).
Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.
В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:
1 – сроки:
2 – порядок расчетов:
аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)
залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;
Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.
Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.
В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.
Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:
Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).
Расчет возможен следующими способами:
В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:
Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.
Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.
При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:
Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.
Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.
Документы, которые нужны для регистрации:
После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:
Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.
Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.
Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн. рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену. Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.
Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.
Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:
(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.
Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.
Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.
Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.
