Pridobitev hipoteke na stanovanje je zelo privlačna možnost za številne sodobne državljane. Dolgi roki odplačevanja in resnične obresti – vse te prednosti vam omogočajo, da končno dobite svoj dom. Toda po določenem obdobju bo posojilojemalec morda moral vrniti banki izplačan znesek in ga hkrati oprostiti pogodbenih obveznosti. Toda vse stranke finančnih organizacij ne vedo, ali je mogoče prodati hipotekarno stanovanje in kako izvesti prodajno transakcijo. Operacija je res izvedljiva, vendar morate poznati vse nianse in uporabiti vse posredovane informacije za rešitev hipotekarnega vprašanja.
Dragi bralci! Naši članki govorijo o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer edinstven.
Če želite vedeti kako rešiti točno vaš problem - kontaktirajte spletni obrazec za svetovalca na desni ali pokličite na spodnje številke. Hitro in brezplačno!
V situaciji, ko se je posojilojemalec odločil za dolgoročno posojilo, vendar je čez nekaj časa izvedel za nezmožnost nadaljnjega odplačevanja (zastoji pri delu, osebne težave), ima pravico rešiti situacijo s prodajo hipotekarne nepremičnine. In prej ko bo sestavljena kupoprodajna pogodba in sklenjena pogodba z banko, manj težav ga čaka s hipoteko.
Odlašanje ni najboljša rešitev. Čeprav so obresti za stanovanje nizke, biti bančni dolžnik ni najboljša možnost. Zato je treba začeti z iskanjem kupca za stanovanje v primeru težav, ki jih posojilojemalec ne bo mogel rešiti v 2-3 mesecih. In pričakovati je, da se bo stanje v prihodnosti poslabšalo.
Zelo pogost pojav je tudi potreba po nakupu večjega ali manjšega stanovanja od tistega, ki je pod hipoteko. Če ima oseba pri roki določen znesek in želi vrniti nakazana sredstva na banko ter za prejeti znesek kupiti drugo nepremičnino, potem prodaja hipotekarnega stanovanja ni tako velik problem.
Kar zadeva odhod v tujino na klic (za oskrbo bolnega sorodnika) ali ponudbo delodajalca, da se preselimo v drugo državo in tam razvijemo podjetje, takšnih možnosti ni mogoče prezreti. A zato posojilojemalec ne bo mogel odplačati hipoteke ali pa mu preprosto urejeno stanovanje ni več prioriteta ali nujno. Stranka banke mora ugotoviti, ali je mogoče prodati stanovanje, kupljeno s hipoteko, in navesti okoliščine, zaradi katerih se je zatekel k takšnemu ukrepu. Konec koncev ga bo prodaja popolnoma osvobodila potrebe po plačilih banki in mu omogočila svobodno ukvarjanje z osebnimi zadevami v tujini.
Banka ne more zavrniti priložnosti za prodajo hipotekarne nepremičnine. Ker za samo organizacijo nepravočasno plačilo, odhod stranke v tujino ali celo izguba stranke niso donosni. Zato so banke pripravljene razmisliti o možnosti poplačila dolga s strani druge osebe in prenosu lastništva stanovanj po pogodbi.
Edina stvar, ki lahko vpliva na dolgotrajnost postopka, je obravnava kandidata za prenos dolžnosti na dolg. Kreditna institucija bo dolgo in natančno preučila kreditne zgodovine potencialnih kupcev-posojilojemalcev. Navsezadnje bo kasnejši prenos ali prodaja nezanesljivemu kupcu zelo težaven in bo povzročil dodatno izgubo časa s strani banke.
Kreditna institucija mora ne le potrditi možnost prodaje, ampak tudi uradno potrditi to dejstvo. Tako se bo posojilojemalec pri prenosu in prenosu skliceval na uradni dokument, ki izključuje tveganja in potrjuje možnost prodaje obremenjenega stanovanja. V nasprotnem primeru se ne bo mogel razbremeniti svojih obveznosti in se osvoboditi pogodbe.
Številne posojilojemalce zanima, ali je mogoče prodati hipotekarno stanovanje in kupiti drugo? Odgovor je preprost: stranka bo lahko tako po sklenitvi hipotekarne pogodbe (morda celo po odprtju novega hipotekarnega posojila za nepremičnino), kot tudi v času njenega odplačevanja. Glavna stvar je, da pridobitev ne postane problem odplačila prejetega posojila in stranka finančne institucije pravočasno opravi denarna nakazila.
Običajno lahko vse prodajne možnosti razdelimo na tri vrste. Prva dva sta narejena po dolgotrajnih postopkih z banko in ugotavljanju vseh možnih odtenkov ter sklenitvi dodatnih dokumentov. Tretji je najpreprostejši, vendar ne najbolj varen za kupca, saj gre za prenos sredstev na tujca za poplačilo hipotekarnega dolga za stanovanje. Glavne razlike in značilnosti vsake vrste vam bodo pomagale izbrati najbolj donosno in praktično.
Pri določanju zneska sodelujeta tako banka kot posojilojemalec. Kreditna institucija mora zagotoviti, da je navedena vrednost v normalnem območju. Precenjevanje glede na podobne tržne ponudbe bo povzročilo predolgo iskanje kupca. In cena pod normalno bo povzročila nezmožnost popolnega odplačila hipotekarnega dolga. Posledično lahko postopki po pogodbi bančni organizaciji vzamejo veliko časa, kar ni koristno tako za posojilodajalca kot za posojilojemalca.
Vsa tveganja pri iskanju vrednega kandidata so popolnoma odpravljena, saj posojilodajalec med uradnim pregledom skrbno preuči kupčeve podatke, zlasti v primerih ponovne registracije. Popolnoma so odpravljena tudi tveganja prodaje, saj banka aktivno sodeluje pri poslovanju in je nekakšna podpora svoji stranki.
Edino tveganje, ki je možno pri prodaji hipotekarnega stanovanja, je, da prodajalec plača dolg posojilojemalca brez notarsko overjene listine. V tem primeru se zanašajte le na odgovornost prodajalca. V nekaterih primerih je takšna goljufija lahko draga izkušnja za potencialnega lastnika. Zato je zelo priporočljivo opustiti možnost nakupa brez uradnega papirja, tudi če sta obe strani povezani.
Sistem prenosa sredstev in ponovne registracije lastninskih pravic, ki ga nadzoruje kreditna institucija, je popolnoma varen in omogoča prodajalcu, da se znebi hipoteke, kupcu pa, da postane lastnik stanovanja. Možen je nakup tako gotovega objekta kot nepremičnine v gradnji. Današnje organizacije nimajo težav z upoštevanjem vseh možnosti.
Če se oseba mora znebiti obremenitve hipotekarnega posojila, lahko proda zastavljeno nepremičnino. Tudi taka potreba se lahko pojavi, ko je bilo treba razširiti življenjski prostor. Nato bomo razmislili, kako prodati stanovanje pod hipoteko z minimalnimi tveganji in stroški.
Bistvo te metode je naslednje: najti kupca, ki se strinja z nakupom stanovanja, ki je zastavljeno banki. Na primer, bivalna površina je ocenjena na 2500 tr, dolg do banke pa 1100 tr.
V tem primeru kupec nakaže znesek dolga (1100 tr.) na prodajalca, ta pa se poravna z banko, odstrani obremenitev in nato sestavi kupoprodajno pogodbo. Kupec ostane plačati 1400 tr. in bo postal novi lastnik stanovanja.
Takoj je treba opozoriti, da je v tem primeru precej težko najti kupca, saj bo prisoten dejavnik nezaupanja in nepripravljenosti iti skozi kroge pekla v obliki odhodov na različne organe (registrska zbornica, MFC). , itd.). Je pa takšen način prodaje nepremičnine, obremenjene s posojilom, za prodajalca najbolj donosen.
Lastnik stanovanja mora svojo banko uradno obvestiti, da bo stanovanje, ki je v zastavi, prodal. Standardna hipotekarna posojilna pogodba vsebuje klavzulo, po kateri stranka nima pravice do prodaje nepremičnine (do popolnega poplačila dolga) brez pridobitve dokumentarnega soglasja banke.
Če banke ne boste pravočasno opozorili na svoje namere, bo ta kupoprodajno pogodbo preprosto odpovedala. V tem primeru se pravdi ni mogoče izogniti.
Banke takšnega ravnanja strank nerade odobravajo. To je posledica dejstva, da oseba v primeru prodaje hipotekarnega stanovanja (dejansko predčasno odplačilo posojila) kreditni instituciji preneha prinašati dohodek v obliki plačil obresti.
Zaradi tega bo morala oseba v večini primerov pojasniti razlog za predčasno odplačilo. To so lahko:
Po rešitvi vseh vprašanj z banko je treba najti kupca, ki se strinja z nakupom stanovanja pod takimi pogoji - pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe položiti del sredstev (s katerimi bo posojilo plačano).
Naslednji korak je prenos depozita s prodajalca na kupca (naj bo znesek dolga po posojilu). Ta postopek mora biti dokumentiran (po pravici povedano, danes mu nihče več ne verjame): ročno je napisano potrdilo, v katerem je zabeleženo dejstvo nakazila denarja.
Zanj je sestavljena pogodba, iz katere je razvidno, da se prodajalec zavezuje, da bo stanovanje po odstranitvi bremena prodal po vnaprej odobreni ceni. Podpisane papirje je priporočljivo overiti pri notarju (to je bolj potrebno za kupca, da se zaščiti).
Pogodba mora vsebovati naslednje točke:
Po izpolnitvi vseh papirjev se udeleženci posla skupaj pošljejo v banko. za poplačilo preostalega dolga (plačano iz danega depozita). Po plačilu morate na banko odnesti, da je bil dolg poplačan, pa tudi hipoteko na stanovanje.
Po tem je treba odstraniti breme iz bivalnega prostora. V ta namen se morata prodajalec in zastopnik banke obrniti na MFC ali Reg.zbornico in oddati vlogo, da stanovanje ni več v hipoteki. Registrar izda ustrezen obrazec za izpolnitev.
Za prijavo boste potrebovali naslednje dokumente:
Po zaključku registracije mora prodajalec v treh dneh prevzeti predložene kopije dokumentov ter izpisek o odstranitvi bremena iz USRN.
Po vseh birokratskih manipulacijah lahko začnete prodajati svoj dom. Nadaljnja dejanja se ne razlikujejo od standardnega postopka nakupa/prodaje.
Drug način je poiskati kupca, ki ima na svojih plečih tudi hipoteko. Treba je razjasniti, koliko ima osebnega premoženja in koliko je obremenjenega. Pogoj je, da ima kupec dovolj gotovine za poplačilo hipotekarnega dolga prodajalca, znesek posojila pa zadostuje za plačilo preostalega stroška prodanega stanovanja.
Razmislite o postopku na posebnem primeru:
Posledično je imel kupec v rokah 200 tr., ki jih prek bančne celice prenese na prodajalca. Po uspešni registraciji transakcije prodajalec prejme preostalih 1900 tr. v gotovini pri banki ali prek iste celice.
Ta metoda je skoraj identična tisti, ki je bila predstavljena na samem začetku. Edina razlika je v tem, da oseba odgovornost za iskanje kupca preloži na banko. V takih primerih gredo kreditne organizacije naprej, ker jih zanima vrnitev zavarovanja. Torej takšno shemo aktivno izvajajo Sberbank, VTB in številne druge velike banke.
Po tej metodi se prodajalec razbremeni nekaterih obveznosti (iskanje kupca, priprava dokumentov itd.). Vendar v večini primerov izgubi 5-10% ocenjene vrednosti stanovanja. To je posledica dejstva, da banka ne stremi k dragi prodaji nepremičnin (saj traja veliko časa), ampak poskuša to storiti čim hitreje.
Na videu o prodaji hipotekarnega stanovanja
Vsak od teh načinov prodaje hipotekarne nepremičnine ima številne značilnosti. Najbolj donosna (za prodajalca) možnost je neodvisno iskanje in prodaja za gotovino.
V tem primeru, če je čas, lahko nepremičnino prodate po realni vrednosti. Vendar je v razmerah hudih časovnih omejitev bolje uporabiti pomoč banke. Takšna podjetja imajo praviloma partnerje za pospešen odkup hipotekarnih stanovanj.
Stanovanje, kupljeno s hipoteko, je zastavljeno banki. Za njegovo izvajanje so določene določene omejitve. Seveda se postavlja vprašanje, ali je takšno nepremičnino možno prodati. Pravno je nemogoče, saj je treba najprej odstraniti breme. V praksi se to spušča na vprašanje: kje dobiti sredstva za predčasno odplačilo.
Obstajajo različni razlogi, zaradi katerih je treba prodati hipotekarna stanovanja. In glavna je poslabšanje finančnega stanja in plačilne sposobnosti posojilojemalca. Zavedajoč se, da bo težko ali preprosto nemogoče še naprej plačevati posojilo, se stranka odloči, da se znebi hipotekarnega stanovanja. Poleg tega so lahko naslednji razlogi:
Najlažji način je, da zaprosite za potrošniško posojilo na preostanek hipoteke. Tako boste lahko predčasno odplačali dolg in stanovanje odstranili iz obremenitve na standarden način. Potrošniško posojilo se lahko izda pri isti banki ali drugi.
Kot možnost - prestrukturiranje posojila, je v večini primerov to celo lažje doseči kot izdati novo posojilo.
Pri najemu posojila je treba upoštevati nekaj stvari:
Tako je ta možnost izvedljiva z majhnim stanjem dolga in z zadostnim stabilnim dohodkom posojilojemalca.
Algoritem je:
Možna je sklenitev predprodajne pogodbe s prenosom varščine še pred odstranitvijo bremena z nepremičnine, če je kupec pripravljen tvegati. Ta sredstva je mogoče med drugim uporabiti za predčasno odplačilo.
Izkupiček od prodaje sredstev se lahko uporabi tudi za zapiranje nastalega posojila – ali za nakup novih stanovanj.
Prodajalci se ne želijo vedno vezati z novimi kreditnimi obveznostmi – in to ni vedno mogoče v vseh primerih. Zato obstaja še ena možnost - registracija hipoteke na kupca.
Če je bilo v prvem primeru načeloma mogoče obiti z minimalno udeležbo banke, potem bo v tem primeru kreditna institucija nepogrešljivo sodelovala pri transakciji. Govorimo o dejanski preknjižbi novega lastnika stanovanja. Prodajalec in kupec nepremičnine takega posla ne bosta mogla skleniti sama.
Shema je naslednja:
Če je celoten postopek uspešen, potem kupcu ostane novo stanovanje in hipoteka, prodajalcu ostane izkupiček od prodaje minus trenutna vrednost dolga, banki pa stanovanja, ki so še zastavljena. njega.
Prejšnja možnost je precej težka za izvedbo, zahteva pripravljenost porabiti veliko časa za premetavanje z dokumenti in »pretresanje« številnih vprašanj.
Predčasno odplačilo na račun kupca je dokaj priljubljena, čeprav tvegana rešitev. Bistvo je, da kupec dejansko plača hipoteko prodajalca.
V praksi je postopek videti takole:
Kam bo kupec vzel sredstva v tem primeru ni pomembno. Najpogosteje se uporabljajo lastna in izposojena sredstva, možno je pridobiti stanovanjsko posojilo za materinski kapital.
Za prodajalca je ta metoda najbolj zaželena - minimalno odhod v banke, dolg ne ostane in nastane, edini stroški so za ponovno registracijo lastništva.
Za kupca obstajajo tveganja: na primer, če prodajalec noče prodati stanovanja, potem ko z njih odstrani breme. Zato je pomembno pravilno sestaviti predpogodbo, da bi bilo v primeru neprijetnih posledic mogoče preko sodišča bodisi izterjati denarna sredstva nazaj bodisi zahtevati prisilno sklenitev glavne pogodbe.
Če posojilojemalec nima možnosti, da bi bil osebno prisoten pri transakciji, lahko banka naredi vse. On in kupec obdelujeta posojilo, vendar šele potem, ko prodajalec pristane na takšno operacijo. Sredstva od kupca so vložena v poseben predal, iz katerega jih lastnik stanovanja prevzame takoj po podpisu prodajne pogodbe.
Potrebovali boste poseben paket, katerega zbiranje traja veliko časa:
Pri prodaji hipotekarnega stanovanja se lahko pojavijo določene težave:
Seveda, nižji kot je strošek stanovanja, lažje in hitreje ga je prodati. Najbolje je določiti tržno ceno in nekoliko višjo od prvotno načrtovane. To je potrebno, da med licitiranjem s kupcem prejmete želeni znesek.
Hipotekarna stanovanja je zaradi posebnosti posojilnega posla težko prodati, poleg tega je veliko birokracije s papirji. Posledično bo treba znižati ceno, še posebej, če je denar nujno potreben.
Prodajalec lahko prejme razliko med stroški stanovanja in stanjem dolga po posojilu takoj, ko novi lastnik predloži prodajno pogodbo in potrdilo o lastništvu.
Po zakonu so takšna stanovanja, kupljena s hipoteko, do trenutka polnega plačila dolga zastavljena ne le finančni instituciji, ampak tudi Ministrstvu za obrambo Ruske federacije. Obremenitev se odstrani šele po popolnem odplačilu posojila in po dopolnjeni 20-letni dobi kreditojemalca. Za prodajo boste morali najti sredstva za poplačilo CHL.
Postopek transakcije:
Če povzamemo, je vredno pojasniti, da če je bilo prej precej težko prodati hipotekarno stanovanje, potem banke trenutno ne prepovedujejo takšnih transakcij. Edina stvar, na katero se morate pripraviti na določene težave pri prodaji.
Ali ni kupcu lažje, da takoj odplača prodajalčev dolg banki in potem takoj kupi to stanovanje?
Odvetniki močno priporočajo, da kupci stanovanja pod hipoteko ne kupujejo s plačilom preostalega dolga prodajalca stanovanja. Po poplačilu dolga bo banka s stanovanja odstranila obremenitev, prodajalec pa bo postal polnopravni lastnik nepremičnine.
Kupec ga ne bo več mogel prisiliti k sklenitvi prodajne pogodbe. Vendar pa se v tem primeru lahko prepričate: potrebno je skleniti predhodno prodajno pogodbo, v kateri so navedeni vsi bistveni pogoji.
Gradivo je bilo pripravljeno s sodelovanjem Vadima Bashir-Zadeja, odvetnika moskovske odvetniške zbornice Arbat, Aleksandra Moskatova, generalnega direktorja posredniškega oddelka Miel - mreže nepremičninskih pisarn, tiskovne službe banke VTB in Izvršna direktorica Metriuma Natalya Kruglova.
Bo cena takšnega stanovanja precej nižja od tržne cene?
Cena takšnega stanovanja bo praviloma zaradi obremenitve 10-15 % nižja od tržne cene. Višina popusta je v veliki meri odvisna od lokacije hiše. Stanovanja v središču mesta, zastavljena banki, se prodajajo nič manj uspešno kot ista stanovanja, vendar brez kreditne zgodovine. Toda v stanovanjskih območjih mesta morajo lastniki stanovanj pod hipoteko narediti popuste, saj je konkurenca večja.
Ne pozabite, da boste morda morali banki plačati obresti za podporo.
Lahko se pojavi situacija, ko kupec sam potrebuje denar za nakup stanovanja z obremenitvijo. V tem primeru bo pogosto lahko vzel posojilo le pri banki, ki je hipotekarni upnik. To bo kupcu povzročilo dodatne stroške v zvezi s postopkom odobritve kot posojilojemalca.
Kateri dokumenti so potrebni za izvedbo takega posla?
Pri takšnem poslu banka od kupca zahteva vse dokumente, ki so potrebni za njegovo registracijo kot posojilojemalca.
Takšni dokumenti so običajno potrdilo o dohodku v obliki 2-NDFL, podatki o potnem listu, podatki o družinski sestavi in potrdilo zakonca, ki potrjuje soglasje za posojilo, izpisek iz hišne knjige. Pogodba z banko se sklene v pisni obliki ob sodelovanju banke same.
Nadalje je pri sklenitvi pogodbe o prodaji stanovanja nujno zahtevati izpis iz USRR za stanovanje in izpisek iz hišne knjige. To je potrebno za pridobitev podatkov o prisotnosti drugih bremen, pa tudi o prisotnosti registriranih mladoletnih družinskih članov.
Kupoprodajno pogodbo je bolje potrditi pri notarju - to je dodatno jamstvo za varnost posla.
Kakšen je postopek za prodajo hipotekarnega stanovanja?
Kupec, ki je pripravljen kupiti takšno stanovanje, mora iti skozi postopek odobritve pri banki, ki je izdala hipoteko. Ta postopek se izvaja v skladu z vsemi pravili banke, ni popuščanj in popustov. Pravzaprav je to sprememba posojilojemalca.
Ne pozabite, da vsakdo ne more postati kupec stanovanja, obremenjenega s hipoteko. Ker se ne prodaja samo stanovanje, temveč tudi sam kredit, mora kupec izpolnjevati kriterije banke za hipotekarne posojilojemalce. Merila se razlikujejo glede na banko: lahko obstajajo zahteve glede višine dohodka, kreditne zgodovine.
S to shemo za prodajo stanovanja prodajalec in kupec oddata dve celici. V eni je določen znesek, enak dolgu, v drugem - preostanek stroškov stanovanja. Stranke podpišejo prodajno pogodbo in jo pošljejo na Rosreestr. Potem pride do prenosa lastništva in s tem - in zastavne obveznosti do kupca. Po tem prodajalec vzame denar iz prve celice za poplačilo hipoteke. Banka pa izda hipoteko. Kupec mora ta dokument predložiti Rosreestru, prejeti izpisek iz USRN o odsotnosti obremenitve. Šele po tem dobi prodajalec dostop do celice z drugim delom denarja. To je najvarnejši način za prodajo hipotekarnega stanovanja za vse udeležence posla.
Kako bi tak posel pravno izgledal?
Kupec takšnega stanovanja nastopi namesto hipotekarnega upnika in nosi vse obveznosti iz hipotekarne pogodbe, tudi tiste, ki jih prvotni hipotekarni dolžnik ni pravilno izpolnil. Se pravi, da kupec stanovanja v hipoteki sam postane hipotekarni dolžnik. S to metodo oseba kupi tako stanovanje kot posojilo.
Ali je mogoče prodati stanovanje z dodelitvijo obveznosti za plačilo hipotekarnih posojil banki?
Če ne govorimo o možnosti, ko se stanovanje proda in se hipoteka takoj poplača iz prejetega denarja, in sicer o situaciji, ko se kupec ob nakupu stanovanja zaveže, da bo prejšnjemu lastniku plačal hipoteko, potem moramo pri vsaki posamezni banki preveriti, ali je to mogoče.
Kot se je izkazalo, vse banke ne delujejo s takšno shemo. Tako je banka VTB dejala, da lahko njihove stranke prodajo zastavljeno nepremičnino le, če je hipotekarni dolg do banke poplačan.
Realtorji so tudi opozorili, da je teoretično ta možnost resnična, v praksi pa so se s tem srečali le nekajkrat, velike banke pa takšne možnosti sploh nimajo.
Hipotekarno stanovanje je po njihovem mnenju lažje prodati na "tradicionalen" način - z odplačilom posojila iz izkupička je to že preverjena tehnologija, ki je bankam poznana in za kupca ne nosi tveganj.
