Ob podpisu pogodb o opravljanju plačljivih storitev kupci pogosto vprašajo nepremičnine, kako lahko preverijo pravno čistost stanovanja, ki ga kupujejo, saj o tem vedno obstaja klavzula pogodbe?
Izkušeni nepremičninski posrednik ali odvetnik vam bo začel pripovedovati, da bo pogledal vse dokumente lastnika, zaprosil Rosreestr o obremenitvah, poleg tega pa je notar dolžan preveriti stanovanje. Vse to je pravilno, toda kljub temu se število "levih" poslov sicer zmanjšuje, vendar so in najverjetneje tudi bodo, dokler bodo nekateri naši sodržavljani želeli prevarati druge naše sodržavljane z različnimi metode za to.
Če potencialnim kupcem ponudite dopis, v katerem bodo na kratko opisane glavne vrste preverjanja "čistoče" stanovanja, dobite to, kar je zapisano spodaj.
1. Stanovanje mora biti registrirano na ime osebe (oseb), ki ga prodaja. To potrjujejo izvleček iz USRR (razširjen ali kratek), lastniško potrdilo, kupoprodajna pogodba, potrdilo o dedovanju, darovanju, privatizaciji ter katastrski potni list (tehnični potni list), da bi razumeli, ali stanovanje nima legalizirane sanacije. V nasprotnem primeru mora prodajalec imeti notarsko overjeno pooblastilo, ki nakazuje možnost registracije prodaje tega stanovanja in enak sklop dokumentov (ne kopij!). Vse druge možnosti so prevare. Če je lastnikov več, morajo vsi sodelovati v transakciji ali pa jo lahko eden izmed njih izvede po pooblaščencu vseh ostalih. Starši ali skrbniki imajo pravico izvesti transakcijo za mladoletne lastnike (skrbništvo je uradno registrirano).
2. Če je bilo stanovanje kupljeno v zakonski zvezi, morata v transakciji sodelovati oba zakonca ali eden - s pooblastilom ali pisnim soglasjem, ki ga potrdi notar. Če je eden od zakoncev odsoten, pa tudi dokument o soglasju za posel, potem ne more biti. Glede nepremičnin, ki so predmet delitve po ločitvi, je veliko odtenkov, vendar je treba vsako delitev dokumentirati.
3. Obstaja določba o osebah s pravico do prebivanja v tem bivalnem prostoru (FZ-5242-1, 7. člen. Odstranitev državljana Ruske federacije iz registracije v kraju prebivališča, kakor je bila spremenjena dne 13.06.2016 ).
Na primer, fant je šel v vojsko (zahteva se pooblastilo in prošnja za FMS), drugi državljan (i) je šel v zapor (odpuščen s sodbo sodišča), tretji je bil na zdravljenju zaradi alkoholizma ali mamil . Prej, če bi stanovanje prodali brez soglasja in odjave teh državljanov, bi lahko prek sodišča ponovno pridobili pravico do prebivanja, tudi če bi bilo stanovanje večkrat prodano. Zdaj so odstavki, ki govorijo o tem, izgubili svojo moč, to pomeni, da lahko problem nastane le pri najemniku iz zdravstvene ustanove. Obstaja tudi pravica do vseživljenjskega prebivanja za državljane, ki so podpisali pogodbo o dosmrtni renti. Če je taka oseba umrla, je treba razjasniti, komu se nepremičnina odjavi in šele nato sprejeti odločitev o nakupu stanovanja. Za vsa ta dejanja mora obstajati sodna odločba, na podlagi katere bo stanovanje očiščeno neželenih najemnikov, ki so izgubili pravico do prebivanja, pogrešanih oseb, nomadov itd.
Nemogoče je dobiti popolno potrdilo državljanov, ki živijo in živijo v stanovanju, ki vas zanima. Obstaja obrazec številka 9 - izpisek iz hišne knjige in obrazec številka 12 - "Potrdilo o odjavi določenih kategorij državljanov." Vsekakor pa, če je stanovanje "postarano" in je že večkrat prehajalo iz rok v roke, ni mogoče najti koncev, kdaj in kdo je bil v njem registriran ali registriran do zadnjega lastnika, brez "čupave roke" v organov za notranje zadeve ali FSB. Prav tako lahko prek sodišča izpišete državljana, ki je neznano kam.
4. Bremena v stanovanjih so pogosto, zlasti glede hipotek, ki jih stari lastnik "ne potegne". V tem primeru morate komunicirati z banko, da od njega pridobite dovoljenje za transakcijo. Aretacije in druge prepovedi ne bodo omogočale izvedbe transakcije, zato je pred transakcijo pri Rosreestru treba naročiti potrdilo, na podlagi katerega lahko varno kupite stanovanje, še posebej, ker bodo od naslednjega leta registrarji biti odgovoren za nezakonita dejanja med registracijo.
5. Najpomembnejša točka je prisotnost mladoletnih otrok v kupljenem stanovanju kot lastniki ali registrirani. Nikoli ne bodo odpuščeni "nikamor", saj ta vprašanja nujno spremljajo organi skrbništva. Zgodi se, da je bilo stanovanje kupljeno s pomočjo materinskega kapitala in hipoteke. Če prošnja zaradi mladoletnih otrok ni odobrena, je mati po izplačilu hipoteke dolžna pokojninskemu skladu napisati vlogo za dodelitev otroških delnic. Na žalost, če se stanovanje pozneje proda, vsi prosilci ne prispevajo k temu postopku in otroci ostanejo brez ničesar.
6. Dokaj nova določba je stečaj posameznikov. Kot veste, se državljani, ki so razglasili stečaj, na vse možne načine poskušajo znebiti premoženja, da ga ne bi zasegli za poplačilo dolgov. Pazljivo je treba spremljati usodo premoženja bankrota, tako da vam v prihodnosti ni treba braniti pravice do njega na sodišču.
7. Če ima stanovanje nezakonito sanacijo, ki ni prikazana v dokumentih, vendar vam je všeč, jo lahko legitimirate sami, tako da od prodajalca pridobite popust. Res je, zgodi se, da sanacija krši arhitekturni videz stavbe ali pa so porušene nosilne stene. V tem primeru je bolje, da te nepremičnine ne kupujete brez posvetovanja s strokovnjaki regionalnega oddelka za arhitekturo. Če je sanacija majhna, a priročna, lahko kupite stanovanje v tej različici in v živo, čeprav če pred nakupom povabite cenilca ali tehnika ZTI, bodo morali prenovo prikazati (česar včasih ne storijo »po dogovoru ).
8. Dediči. Ko kupec prejme stanovanje v dediščino in njegovo nadaljnjo prodajo, mora kupec ugotoviti, ali dedič deluje zakonito, ali obstajajo drugi dediči te nepremičnine. V dednih zadevah obstajajo še druge odtenke, ki se pogosto rešujejo le na sodišču, zato je pomembno razumeti, ali je dediščina pravilno formalizirana in ali so vsi dediči pripravljeni prodati nepremičnino, tako da čez nekaj časa nekdo drug ne pokaže do zahtevka za tistega, ki ste mu že kupili življenjski prostor. Če stanovanje prodaja en dedič, morate od njega zahtevati notarsko izjavo, v skladu s katero je dolžan na lastne stroške izpolniti zahtevke drugih dedičev.
Za posameznike in vladne agencije - na papirju - 750 rubljev, v elektronski obliki - 300 rubljev. Za pravne osebe na papirju - 2200 rubljev, v elektronski obliki - 600 rubljev.
Seveda nismo upoštevali vseh možnosti za problematične situacije z nepremičninami. Žal "črni posredniki" ne prenehajo delati svojih "umazanih dejanj". Kot se je izkazalo, s pomočjo uradnikov potnih listov, registrarjev, notarjev. V različnih regijah se občasno pojavijo škandali.
Zaupate lahko strokovnjakom, ki delajo na trgu nepremičnin, lahko samostojno naročite potrdila, si ogledate dokumente, se posvetujete z odvetniki, sprehodite po sosedih z vprašanji, do stanovanjske pisarne in okrožne policijske postaje. Izbira je vaša! Da pa bi se težava lahko rešila pred transakcijo, jo morate najprej natančno preučiti, da ugotovite, ali se splača kupiti to stanovanje in njegovo težavo ali ne, sicer lahko po nakupu "umazanega" stanovanja imate veliko neprijetnih situacij. Bodi previden!
Po tveganjih se nakup stanovanja, ki je podedovano "po zakonu", ne razlikuje bistveno od dedovanja po oporoki. Krog zakonitih dedičev je dovolj širok in ne vključuje samo sorodnikov v ravni črti. Verjetnost neznanega zahtevka za dediščino je izjemno majhna, vendar so posamezni primeri znani vsakemu nepremičninskemu posredniku ali odvetniku, ki je specializiran za vprašanja dediščine.
Kot pri dedovanju z oporoko je treba tudi v tem primeru upoštevati pravilo obveznega deleža, zakonec naslednika pa je lastnik polovice skupno pridobljenega premoženja.
Zaključek je lahko naslednji: dedna stanovanja, ki so v oporoko prešla v lastništvo, niso pogosto tarče goljufij... Vendar to popolnoma nadomešča nezmožnost preverjanja in z določeno mero verjetnosti začrta krog dedičev.
Stanovanja, ki je v gradnji, ni mogoče prodati: pravzaprav ne obstaja. Vendar je vsaka tretja transakcija nakupa nepremičnin ravno v zvezi z stanovanji v hišah, ki niso bile naročene. V tem primeru "prodajalec" dodeli pravice do zahtevka "kupcu".
To je eden najbolj preglednih načinov pridobivanja stanovanja: nima zgodovine, tj. sprva čisti, na njej ni mogoče zahtevati sorodnikov, katerih obstoj ni nihče vedel.
Na kaj morate biti pozorni pri nakupu stanovanja s prenosom pravic:
Nakup podarjenega stanovanja nosi standardna tveganja, ki izhajajo iz poslov z nedoločenim številom oseb, ki bi lahko bile upravičene do stanovanja. Kaj bi moralo biti zaskrbljujoče:
V teh primerih se verjetnost, da bi dobili problematično stanovanje, znatno poveča.
Na splošno je treba razumeti, da podarjeni predmeti običajno niso namenjeni prodaji. Stanovanje je praviloma dano v dar nekomu, ki ga zaradi težkih življenjskih razmer resnično potrebuje, ima slabo finančno stanje in si ne more privoščiti nakupa stanovanja. Taki ljudje v podarjenem stanovanju živijo sami in ga ne prodajo.
Poleg tega pri tej vrsti stanovanja velja pravilo časa: več časa je minilo od donacije, manjše tveganje ima kupec.
Poleg tveganj, povezanih z nedoločenim krogom oseb, ki lahko nepričakovano izrazijo lastništvo stanovanja, je treba razumeti tudi pravne zapletenosti nekaterih kategorij stanovanj. Kljub temu, da v teh primerih ni nevarnosti izgube kupljenega stanovanja, obstajajo tveganja, ki lahko otežijo nadaljnjo uporabo stanovanja.
Kupec mora pri nakupu privatiziranega stanovanja videti prvi lastniški dokument - sporazum o prenosu stanovanja iz občinske lastnine v državljanstvo. Pogosto se zgodi, da prodajalec predloži vsa potrebna potrdila in izpiske iz Registra nepremičninskih pravic (EGRP). Ne bodo dovolj.
V času privatizacije morate vedeti o vseh ljudeh, ki živijo v stanovanju, vključno z mladoletnimi otroki. V sporazumu o prenosu stanovanja v last državljanov bodo navedene vse te osebe z dodelitvijo deležev vsakemu od njih ali z zapisom o zavrnitvi sodelovanja v privatizaciji v korist druge osebe. Pravzaprav je ta zapis zavrnitve kamen spotike. Osebe, ki so zavrnile sodelovanje v privatizaciji, niso lastniki, če pa nimajo drugega prebivališča, imajo pravico bivati v tem stanovanju za nedoločen čas.
Stroški stanovanja s takim "bremenom" se znatno zmanjšajo za približno znesek deleža v lastninski pravici, od katerega je oseba zavrnila.
Nakup stanovanja, ki ga je zastavila banka, je najvarnejši in poleg tega donosen. Pomanjkljivost je nepomembna: trajanje postopka registracije, ki predvideva najprej odstranitev bremena zavarovanja in šele nato možnost izvedbe prodaje in nakupa.
Prodaja stanovanj, ki jih je zastavila banka, je možna na podlagi sodne odločbe. Desna banka bi morala takšno odločitev brez opominov pokazati kupcu.
Strah je v tem primeru le stečaj same banke.
V civilizirani družbi je običajno dokumentirati pogodbe, transakcije in postopke, ki jih spremljajo. Stanovanje se prenese v lastništvo po celotnem plačilu na podlagi potrdila o prevzemu. Ključe lahko prenesete po podpisu tega akta, v katerem mora biti navedeno dejstvo prenosa.
Druga možnost je, da se sestavi dodatno potrdilo o prevzemu in prenosu ključev.
Poleg globalnih tveganj, ki jih nosi kupec stanovanja v prihodnosti zaradi izzivanja lastništva, so pri nakupu stanovanja možne nekatere sheme zavajanja in prevar, ki pa se zdijo nepomembne, vendar lahko zapletejo življenje ne le moralno, ampak tudi finančno. To med drugim velja za sanacijo, ki ni bila dokumentirana in formalizirana pravilno. Ker veste, kako varati, ne delajte napak pri nakupu.
Prisotnost nezakonite sanacije ne ovira nakupa stanovanja. Poleg tega zaposleni v ZTI na lastno pobudo ne gredo v prodajo vsakega stanovanja, da bi ga pregledali, ampak izdajajo standardne tehnične načrte. Vendar si mora kupec zapomniti, da bo treba prenovo, za katero ni bilo pridobljeno dovoljenje, prej ali slej legalizirati. Kar bo vzelo dodaten čas in denar. Poleg tega je mogoče nekatere vrste sanacij priznati kot nemogoče legalizirati: sodišče ima pravico zahtevati vrnitev stanovanja v prvotno obliko, kar lahko stane veliko denarja.
Stanovanje z nezakonito sanacijo je cenejše. Hkrati ga bo lastnik v 100% primerov poskušal prodati celo višje od povprečnega stroška za podobna stanovanja, pri čemer se je skliceval na dejstvo, da je njegovo stanovanje nestandardno, so vanj vložena znatna finančna sredstva prizadevanja, uporabljene oblikovalske rešitve itd.
Nasvet vsem kupcem: načrt ZTI primerjajte s pravim stanovanjem. Zavrzite nakup, dokler načrt ni usklajen. Ali pa zahtevajte znatno znižanje cen.
Torej, kaj morate vedeti in upoštevati:
Praksa kaže, da če se je oseba vsaj enkrat sama ukvarjala z nakupom ali prodajo stanovanja, bo v prihodnosti lahko takšne transakcije opravljala brez težav, ne da bi se zatekla k kakršni koli pomoči. Problematično je prvič, ko oseba ne razume popolnoma postopka prodaje / nakupa, ne pozna zapletenosti papirjev in ne vidi vseh pasti. Vedno je najbolje, da se prvič posvetujete s strokovnjakom. Tako boste prihranili nepotrebne težave in skrbi.
V civiliziranih družbah je običajno, da strokovnjaki zaupajo nekaterim funkcijam. Ne zato, ker so te lastnosti neverjetno zapletene. Preprosto, vsak bi moral delati po svoje, potem pa bodo vse stvari opravljene na visoki ravni.
Najprej kvalificirani odvetnik podeli status posla. Drugič, razume bistvo dogajanja na prvi pogled in besede. Tretjič, skoraj nemogoče je prevarati izkušenega izkušenega človeka.
Pred nakupom stanovanja, še posebej, ko gre za nepremičnine na sekundarnem trgu, je zelo pomembno natančno analizirati pravno čistost takega posla. Preverjanje pravne čistoče stanovanja je nujno, da se prepričate, ali so vsi dokumenti, ki jih predloži prodajalec, resnični in vsebujejo vse pomembne podatke. Prav tako lahko ugotovite, ali je prodajalec lastnik in ali obstajajo zahtevki tretjih oseb. Za sklenitev posla ne sme biti ovir in odtenkov, ki bi lahko služili kot podlaga za odpoved kupoprodajne pogodbe.
Pogosto preverjanje nepremičnin opravijo pravni strokovnjaki, vendar so njihove storitve zelo drage, zato bi moral kupec pred nakupom vedeti, kako preveriti stanovanje v hiši.
Pri nakupu nepremičnine na sekundarnem trgu morate natančno preučiti dokumente, ki jih je predložil prodajalec, in nekaj dodatnih dokumentov. Glavni paket vključuje vse naslove, katastrsko in tehnično dokumentacijo, izpisek iz osebnega računa, pa tudi iz hišne knjige. Vendar je treba biti pozoren na nekaj točk.
Pravno čistočo stanovanja lahko najlažje in najhitreje preverite sami, če naročite izjavo USRR prek spleta ali prek spodnjega pripomočka. Okoli ure, v samo 5 minutah, boste po uradnih podatkih podjetja Rosreestr prejeli popolne informacije o nepremičnini. To je prisotnost zastave, aretacije, popolne informacije o lastnikih in celotna zgodovina prenosa lastništva stanovanja.
Vzorec izvlečka iz USRN o glavnih značilnostih in registriranih pravicah, ki jih boste prejeli prek gradnika:
Vzorec izvlečka iz USRN o prenosu pravic do nepremičnine, ki ga boste prejeli prek gradnika:
Dragi bralci!
Naši članki govorijo o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer edinstven. Če želite vedeti, kako rešiti svojo težavo, se obrnite na spletni obrazec za svetovalce na desni →
Hitro in brezplačno! Ali pa nas pokličite na telefone (okoli ure):
Najprej je treba pred nakupom stanovanja preveriti lastniške dokumente prodajalca, torej na podlagi česa prodaja to nepremičnino. Takšni dokumenti so lahko:
Vse lastniške dokumente je treba v originalu videti na lastne oči. Pregledati jih je treba zaradi popravkov, izbrisov in drugih mehanskih ponaredkov. Popravki v papirjih so dovoljeni le, če so potrjeni s podpisi vseh pogodbenih strank ter podpisom in pečatom notarja, ki je sodeloval pri transakciji.
Ker je bila prej v skladu z rusko zakonodajo državna registracija kupoprodajnih pogodb obvezna, je treba to dejstvo tudi preveriti. V pogodbi bi morali najti klavzulo o pogojih, katerih neizpolnjevanje lahko privede do njene odpovedi. Če obstajajo, je pomembno ugotoviti, ali so bili kršeni.
Po preučitvi vseh potrebnih dokumentov jih morate dobiti tako, da jih zahtevate od prodajalca. V hišni knjigi, ki je v zvezni službi za migracije ali v družbi za upravljanje, se beležijo in shranjujejo podatki o vseh prejšnjih lastnikih in najemnikih stanovanja od datuma začetka obratovanja hiše do trenutka vložitve zahteve. Te informacije je mogoče dobiti le z razširjeno izjavo.
Takšen izpisek se lahko izda samo lastniku nepremičnine, njegovemu pooblaščenemu zastopniku z notarsko overjenim pooblastilom ali najemniku na podlagi uradne najemne pogodbe.
Pri preučevanju razširjenega izpiska iz hišne evidence bi morali ugotoviti, ali so bili vsi najemniki odjavljeni. Če se kdo od najemnikov zdravi na nevropsihiatrični kliniki ali v zaporih, je bolje najti drugo stanovanje, saj lahko takšni državljani zaprosijo za to nepremičnino.
Če je bilo stanovanje privatizirano, bodite pozorni na udeležence v privatizaciji. Vsi, ki so zavrnili sodelovanje, so morali izdati pisne zavrnitve, ki so registrirane.
Po potrditvi pravne čistosti hišne knjige boste morali pridobiti podaljšano nepremičnino. Iz tega prispevka lahko ugotovite, kdo ima pravico do stanovanja. Tu so navedena tudi dejstva bremen in trenutki, ki bi lahko povzročili prekinitev posla.
Na primer, ko je bil nepremičninski objekt podedovan pred manj kot tremi leti, tudi potem ko je lastnik prevzel lastništvo, se lahko dedič, ki iz nekega razloga ni sodeloval pri delitvi dediščine, obrne na sodišče in želi obnoviti njegove pravice. Če sodišče odobri zahtevek, bo prodajno-kupoprodajna transakcija preklicana, stanovanje pa bo treba vrniti prodajalcu.
Ko gre za oporoko, se prepričajte, da ni ljudi, katerih pravice so bile s tem dokumentom kršene. V skladu z rusko zakonodajo obstaja določena kategorija oseb, ki so upravičene do deleža premoženja, tudi če obstaja oporoka, ki ni v njihovo korist:
Ker pogodba o prodaji in nakupu stanovanj in drugih nepremičnin zdaj ni registrirana, ostaja obvezna registracija novih lastninskih pravic v podružnici Rosreestr. Če bodo za stanovanje in njegovega lastnika naložene kakršne koli obremenitve ali omejitve, kupec ne bo mogel vpisati lastniških pravic, dokler jih ne umaknejo. Zato mora biti v pogodbi jasno navedeno, da bo plačilo izvedeno šele potem, ko kupec prejme potrdilo.
Tovrstni problemi se lahko pojavijo zaradi nezmožnosti prodajalca, zato je priporočljivo, da ga vnaprej zaprosite za potrdilo nevropsihiatrične in narkološke ambulante, da tam ni registriran. Transakcije, sklenjene z nesposobnim državljanom, se razveljavijo na sodišču.
Po zbiranju vseh dokumentov in analiziranju informacij v njih morate preveriti, ali se vsi podatki med seboj ujemajo, ali so v papirjih kakršna koli protislovja. Če take odkrijemo, obstaja nevarnost, da se bomo soočili z goljufivimi manipulacijami in je bolje, da takšno transakcijo odložimo. Vsi predloženi dokumenti se morajo v času njihove zahteve nujno ujemati z resničnostjo.
Dragi bralci!
Hitro in brezplačno! Ali pa nas pokličite na telefone (okoli ure).
Pravno preverjanje stanovanja ob nakupu. Kje se opravi pravni pregled stanovanja, zakaj je to potrebno in kako ga opraviti v najkrajšem možnem času.
Preverjanje pravne čistoče stanovanja je pomemben korak pri sklenitvi posla pri nakupu nepremičnine. Kako ga pravilno izvesti?
Pri opravljanju poslov z lastnino je potrebna prisotnost odvetnika. Samo strokovnjak bo opozoril na pomembne odtenke operacije. Lahko pa se sami spoprimete z nalogo.
Pravna čistostampak Je izraz, ki se je pojavil pred kratkim. Uporablja se za opis nepremičnine, katere transakcija v nobenem primeru ne bo preklicana ali umaknjena. Pravzaprav tako opisujejo najbolj pravilno shemo sklepanja pogodb.
To zahteva:
preverite pravice prodajalca do nepremičnine;
poglejte, kdo je vpisan v nepremičnino;
poskrbite, da se zakonec in solastniki lastnika strinjajo s transakcijo;
preverite obremenitve in omejitve.
Za preverjanje pravne čistosti nepremičnine se morate najprej obrniti na prodajalca. Priporočljivo je, da transakcijo z nepremičninami spremlja izkušen odvetnik. Na primer notar.
1. Previdno preglejte stanovanje, ko se srečate. Vprašajte o preteklih najemnikih in sosedih.
2. Prosite za osebni dokument pri morebitnem prodajalcu.
3. Preučiti izvleček iz USRN za predmet.
4. Prosite lastnika, naj predloži lastninske listine nepremičnine.
Pred prodajo in nakupom nepremičnine (na primer stanovanja) se mora potencialni kupec prepričati, da je transakcija čista. Predlagamo, da nepremičnino preverite prek:
- "Gosuslugi";
Spletno mesto Rosreestr;
Prva možnost se ne uporablja zelo pogosto. Poglejmo si bolj pogoste možnosti.
Tudi ko prejmete dediščino ali darilo, morate preveriti preneseno lastnino. V večini primerov morate izdati izvleček USRR Stroški dokumenta so v povprečju 450 rubljev (250 rubljev–Elektronski analog). Za razširjeno pomoč dajte 700 rubljev.
Pri preverjanju stanovanja glede pravne čistosti morate ravnati na naslednji način:
1. Odprite storitev.
2. Izpolnite obrazec.
3. Plačajte storitev.
Izpisek lahko naročite osebno. Če želite to narediti, se morate obrniti na državni register. Zaželeno je, da se s tem ukvarja lastnik predmeta.
Pripraviti se mora:
potrdilo o plačilu pristojbine;
potrdilo o lastnini.
Po vložitvi zahteve za izdajo izpiska bo občan prejel dokument s podatki o nepremičnini v svojih rokah. Potrdila o lastništvu nepremičnin niso izdana od leta 2017.
