Vrste trga. Vrste trgov v gospodarstvu. Vrsta trga v Rusiji. Analiza vrste tržne strukture trga stanovanjskih nepremičnin Trg intelektualnih produktov

Pošljite svoje dobro delo v bazo znanja je preprosto. Uporabite spodnji obrazec

Študentje, podiplomski študenti, mladi znanstveniki, ki uporabljajo bazo znanja pri študiju in delu, vam bodo zelo hvaležni.

Objavljeno na http://www.allbest.ru/

Ministrstvo za izobraževanje in znanost Ruske federacije

Zvezna državna proračunska izobraževalna ustanova

Državna univerza Vyatka

Fakulteta za gradbeništvo in arhitekturo

Oddelek za finance in gospodarsko varnost

tečajni projekt

disciplina Pregled in pregled investicijskega procesa

Razvil študent

gr. ST 38-01Stepanenko A.A.

Vodja Loginov D.A.

Uvod

Poglavje 2. Praktični del

Zaključek

Dodatek

Uvod

Zaradi nastanka zasebnih nepremičnin v Rusiji se je začel oblikovati in razvijati nepremičninski trg, ki temelji na prodaji in nakupu lastninskih pravic na nepremičninah.

Vse več ruskih državljanov, podjetij in organizacij je vključenih v transakcije z nepremičninami - gradijo se, prodajajo, kupujejo, dajajo v najem, hipoteko, menjajo itd., ki so spontano usmerjale razvoj nepremičninskega trga. Očitno se torej ruski nepremičninski trg ne bo kmalu uskladil s svetovnim.

Moje predmetno delo razkriva koncept nepremičninskega trga, njegove značilnosti in funkcije.

S prehodom iz centraliziranega, načrtovanega v tržno gospodarstvo se je začel razvijati nov sektor ruskega gospodarstva - nepremičninski trg. Za izhodišče njegovega razvoja je treba šteti leto 1990, ko je "Zakon o lastnini v ZSSR" priznal koncept zasebne lastnine, ki je kasneje (zemeljski zakonik RSFSR iz 1991, Civilni zakonik Ruske federacije iz leta 1994, Urbanistični zakonik Ruske federacije iz leta 1998) je bil pravno formaliziran za zemljiške parcele, zgradbe in objekte ter njihove ločene dele - prostore.

Namen predmeta: obravnavati klasifikacijo in funkcije nepremičninskih trgov ter rešiti praktični del dela.

Naloge: 1) Preučiti koncept "nepremičninskega trga";

2) Razmislite o klasifikaciji nepremičninskih trgov;

3) Razkriti značilnosti nepremičninskih trgov kot blaga;

5) V analitičnem delu projekta analizirajte:

1. Stroški rekonstrukcije nepremičnine.

2. Stroški obratovanja nepremičnine po njeni rekonstrukciji, ob upoštevanju razmer na trgu.

3. Izberite najboljšo možnost za obnovo in nadaljnje obratovanje nepremičnine.

stroški obnove nepremičninskega trga

Poglavje 1. Klasifikacija nepremičninskih trgov. Kratek opis trgov

Nepremičninski trg je mehanizem, s katerim se združujejo interesi in pravice, določajo cene nepremičnin.

Nepremičninski trg in stopnja njegovega razvoja sta značilni za razvoj nacionalnega gospodarstva. Pri razvoju nepremičninskega trga v Rusiji je mogoče razlikovati naslednje stopnje.

Nepremičnine zavzemajo osrednje mesto v sistemu znanja v kateri koli družbeni strukturi, hkrati pa opravljajo dve pomembni funkciji: proizvodno sredstvo in predmet osebne potrošnje za bivanje, rekreacijo, kulturne dejavnosti itd. Gospodarska in pravna ureditev s strani države različnih sfer družbe in materialne proizvodnje je tesno povezana z nepremičninskimi predmeti.

Glavni, osnovni objekt nepremičnine - zemljišče ima edinstveno vrednost v celotnem sistemu podjetniške dejavnosti ljudi in njihovega življenja. Posebej dragocena je za celotno človeško družbo, saj je edini kraj bivanja za vse narode in generacije ljudi, glavni in edini dejavnik na katerem koli poslovnem področju, ki je neposredno ali posredno vključen v proizvodnjo vseh drugih dobrin in koristi. . Nepremičnine so v središču prepletanja gospodarskih procesov, zasebnih in javnih interesov, upravnih norm in pravil.

Nepremičnine so predmet gospodarskih in državnih interesov

Nepremičnina kot blago je predmet prometa (kupoprodaja, darovanje, zastava ipd.), ki zadovoljuje različne realne ali potencialne potrebe ter ima določene kvalitativne in kvantitativne značilnosti.

Nepremičnine so najtrajnejše blago od vseh obstoječih, ki zagotavljajo zanesljivost naložb, saj se lahko njihova vrednost sčasoma poveča pod vplivom različnih dejavnikov. Druga pomembna značilnost nepremičnin je, da se nepremičnine porabijo na njihovi lokaciji, zato obstaja takšna ekonomska značilnost, kot so teritorialne preference. Druge ekonomske značilnosti nepremičnin so neenakomerni denarni tokovi, davčna diferenciacija, raznolike kombinacije stvarnih pravic, stroga regulacija prometa, likvidnost in potreba po upravljanju. V razmerah tržnih odnosov je upravljanje nepremičnin kompleksen integriran sistem za zadovoljevanje potreb določene vrste nepremičnine.

Nepremičninski trg ima velik vpliv na vse vidike življenja in dejavnosti ljudi, opravlja številne splošne in posebne funkcije: cenovne, regulativne, komercialne, sanitarne, informacijske, posredniške, spodbudne, investicijske, družbene.

Delovanje nepremičninskega trga izvajajo njegovi subjekti, ki vključujejo: prodajalce, kupce, poklicne udeležence, vladne agencije.

Poklicni udeleženci na trgu so nepremičninski posredniki, cenilci, trgovci in drugi posredniki. Za dejavnost nepremičnin se šteje dejavnost, ki jo pravne osebe in samostojni podjetnik posameznik na podlagi dogovora z zainteresirano osebo (ali po pooblaščencu) za provizijo v njenem imenu in na njene stroške ali za svoj račun, vendar na na stroške in v interesu zainteresirane osebe civilnopravne posle z zemljišči, zgradbami, objekti, objekti, stanovanjskimi in nestanovanjskimi prostori ter pravicami do njih.

Nepremičninski trg ima razvejano strukturo in ga lahko ločimo glede na različne kriterije: vrsto finančnega sredstva, geografski dejavnik, funkcionalno namembnost in druge kazalnike, predstavljene v tabeli. eno.

Tabela 1

Klasifikacija nepremičninskih trgov

Klasifikacijski znak	Vrste trga
Vrsta predmeta	Zemljišča, zgradbe, objekti, podjetja, prostori, trajnice, stvarne pravice, drugi predmeti
Geografsko (teritorialno)	Lokalni, mestni, regionalni, nacionalni, svetovni
Funkcionalni namen	Industrijski prostori, stanovanjske, neindustrijske zgradbe in prostori (pisarne, skladišča itd.)
Stopnja pripravljenosti za delovanje	Obstoječi objekti (stari fond), gradnja v teku, novogradnja
Vrsta udeleženca	Posamezni prodajalci in kupci, preprodajalci, občine, gospodarske organizacije
Vrsta transakcij	Nakup in prodaja, zakup, hipoteka, stvarne pravice (najemnina, zastava itd.)
Pripadnost panogi	Industrijski objekti, kmetijski objekti, javne zgradbe, drugo
Vrsta lastništva	Državni in občinski objekti, zasebni
Transakcijska metoda	Primarno in sekundarno, organizirano in neorganizirano, izmenjavo in v prosti prodaji, tradicionalno in računalniško

Upoštevanje nepremičninskega trga je nemogoče brez njegove segmentacije.

Segmentacija nepremičninskega trga je razdelitev na homogene skupine kupcev. Obstajajo naslednji glavni segmenti nepremičninskega trga:

1. Stanovanjski trg;

2. Trg poslovnih nepremičnin;

3. Trg zemljiških parcel.

stanovanjski trg

Stanovanjski fond predstavlja več kot 20% ponovljive nepremičnine v Rusiji, ob upoštevanju stanovanjskih zgradb v vrtnih in poletnih kočah pa približno 30%. Obseg investicij v stanovanjsko gradnjo je približno četrtino njihovega celotnega obsega, v gradnji in obratovanju stanovanj je zaposlenih okoli 13 % delovno aktivnega prebivalstva. Vendar milijoni družin in samskih živijo v skupnih stanovanjih, skupnih spalnicah ali najemajo prostore pri zasebnikih, živijo v dotrajanih in dotrajanih hišah, stojijo v vrsti za izboljšanje stanovanj, živijo utesnjeno - na površini ​​​​na osebo.

Akutno pomanjkanje stanovanj je za Rusijo kroničen pojav. Trenutno stanovanjsko težavo zaostruje nenehen pritok beguncev in prisilnih migrantov iz sosednjih držav. Hkrati je prehod na tržne odnose privedel do zmanjšanja stanovanjske gradnje na račun državnega proračuna, ki je bil prej glavni vir naložb v stanovanjsko gradnjo.

Velika potreba po stanovanjih obstaja hkrati, saj je povprečni dohodek sodobne ruske družine nizek, kar večini prebivalstva ne omogoča, da bi se kvalificirala za nakup stanovanja. Glavna skupina kupcev, ki trenutno tvori povpraševanje po stanovanjih, je 4-6% prebivalstva. Posledično se bo takoj, ko se bo začel trajnostni razvoj gospodarstva, začela povečevati blaginja državljanov, povpraševanje prebivalstva po stanovanjih pa bo začelo pospešeno rasti.

Stanovanjski trg je razdeljen na trg mestnih stanovanj in trg primestnih stanovanj.

Mestni stanovanjski fond je glede na naravo razvoja razdeljen na več skupin:

stanovanja nizke kakovosti, tipična stanovanja, stavbe Stalinovih časov, hiše izboljšanega načrtovanja,

luksuzno stanovanje. Hkrati sta kakovost stanovanja in njegova lokacija glavna parametra,

· vplivanje na povpraševanje na stanovanjskem trgu in upoštevanje pri cenah stanovanj. Kakovost bivalnih prostorov

za katerega je značilno 20-30 kazalnikov, vključno z velikostjo kuhinje, prisotnostjo balkona ali lože,

razporeditev prostorov, kopalnic, pogled iz oken itd.

Na primer, elitna stanovanja v Moskvi se nanašajo na stanovanja, ki se nahajajo v stavbah, ki izpolnjujejo naslednje zahteve. Zgrajeni (ali rekonstruirani) morajo biti relativno nedavno (največ pred 15 leti). Takšne hiše se običajno nahajajo v centru ali na ekološko čistem območju, ki meji na center, ali celo na oddaljenem območju (včasih zunaj moskovske obvoznice), vendar mora biti mogoče hitro priti do centra. V hiši je obvezno imeti vratarja ali varovanje, v idealnem primeru pa zaščito sosednjega ozemlja. Delo služb, odgovornih za vzdrževanje in vzdrževanje reda v stavbi, mora biti opravljeno na visoki ravni; Zaželeno je tudi avtonomno oskrbo s toploto in vodo.

Vse pomembnejšo vlogo igra prisotnost garaže ali varovanega parkirišča na ozemlju ali v neposredni bližini objekta (v idealnem primeru je to podzemna garaža).

Pomemben znak "elitnih" stanovanj je odsotnost oseb z nizkim socialnim statusom med prebivalci. Slednji lahko med rekonstrukcijo stavbe pridejo v stanovanja visokega razreda. V skladu z obstoječimi normativi imajo nekdanji stanovalci takšnih hiš, ki so bili preseljeni za obdobje obnove, pravico, da se po končani obnovi preselijo nazaj. Pridobitev stanovanj v takih hišah ima določene prednosti: pravno čistost transakcije, zmožnost, da svoj dom na začetku okrasite po lastnem okusu, homogeno družbeno okolje. Hiše, ki izpolnjujejo večino zgornjih zahtev, so raznolike: opečne, monolitne, obstajajo celo plošče. Apartmaji v luksuznih hišah se lahko nahajajo na eni ali dveh nivojih. Različno je tudi število nadstropij stavb - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 nadstropij. Hkrati se število nadstropij povečuje z oddaljenostjo od centra. Infrastruktura elitnih hiš je tudi drugačna v svojem razvoju: lahko imajo športni kompleks, gospodinjski servis, bazen, savno, zimski vrt.

Skupna površina stanovanja je 120-150 m2 in več, na vhodu je predsoba 20 m2 z majhno fontano in akvarijem, dve kopalnici, kuhinja-jedilnica 15 m2, gost in mojster območje na dveh nivojih.

Oblikovanje trga primestnih stanovanj je povezano z odpravo omejitev za individualno primestno gradnjo. Kljub težkim gospodarskim razmeram v državi je rast dokaj uspešnega sloja prebivalstva aktivirala povpraševanje po podeželskih hišah in kočah.

Povpraševanje po primestnih stanovanjih je odvisno od lokacije (oddaljenost in smer od mesta), razpoložljivosti sodobnih komunikacij (elektrika, plin, kanalizacija, vodovod, telefon), bližine rekreacijskih območij (akumulacije, gozdovi), zagotavljanja osebne varnosti. in varnost lastnine.

Trg poslovnih nepremičnin.

Trg poslovnih nepremičnin se je začel oblikovati v povezavi s privatizacijo podjetij, razvojem tržnih odnosov; je veliko manjši od stanovanjskega trga, število transakcij je majhno; prevladujejo najemi. Trg poslovnih nepremičnin ima velike možnosti in rezerve za svoj razvoj, predvsem v velikih mestih, vendar se razvija počasi.

Najemnina za poslovne nepremičnine je odvisna od:

Vrsta in lokacija predmeta;

Prisotnost ločenega vhoda, varovanja, parkirnih mest,

infrastruktura;

Ta trg je razdeljen na dva segmenta, ki se razlikujeta glede na njihov funkcionalni namen: trg pisarn in trg maloprodajnih prostorov.

Pisarniški trg v velikih mestih je po velikosti drugi (za stanovanjskim) segment trga nepremičnin. Trg pisarniških prostorov ima dobre obete za svoj razvoj, saj svoboda opravljanja podjetniških dejavnosti vodi v ustvarjanje vedno več novih poslovnih struktur, ki potrebujejo prostore za svoje delovanje. Na trgu pisarn so se oblikovali trije glavni sektorji:

1. Prestižne pisarne, ki ustrezajo svetovnim standardom za upravne prostore. Nahajajo se v specializiranih poslovnih centrih v osrednjih predelih mesta in v bližini glavnih prometnih poti. Vse pisarne te kategorije so opremljene po zahodnih standardih, od najsodobnejših telekomunikacijskih sistemov do klimatskih sistemov. Notranji prostori, objekti in okolica se vzdržujejo v zglednem stanju, ima lastno službo upravljanja, vzdrževanja in varovanja, varovano parkirišče. Najemnina v takšnih prostorih je zelo visoka. Zaradi tega nekateri ruski podjetniki pogosto najemajo prvovrstne pisarne v tujini po dostopnejših cenah.

2. Pisarne, ki se nahajajo v dobro dokončanih in opremljenih prostorih, včasih pa tudi v urejenih in kakovostno prenovljenih velikih stanovanjih, hotelih. Najemnine so tukaj sprejemljive za uspešna podjetja, v tem sektorju je aktivno povpraševanje, ki nenehno raste.

3. Prostori v stavbah občinskega in oddelčnega nestanovanjskega sklada, državnih podjetij (predvsem znanstvenih institucij), zadružnih in zasebnih podjetij. To so prostori brez dodelave in popravil ter povezanih storitev. Najemnine so tukaj nizke. Neustrezni prostori, ki se nahajajo zunaj prometnih priključkov.

Mestna središča so najboljša lokacija za pisarne, vendar prometna gneča in pomanjkanje parkirišč zmanjšujeta splošno dostopnost. Lokacija pisarn na območjih osrednje cone, ki jo uporabljajo tudi trgovine, omogoča intenzivnejšo rabo zemljišča, saj je prodajni prostor nad tretjim nadstropjem skoraj nikoli obiskan. Pisarne v določeni meri povečujejo promet v trgovini na drobno s porabo svojih storitev.

V zadnjem času se pojavlja trend ločevanja lokacije najvišjega vodstva podjetij in splošnega administrativnega menedžmenta, računovodstva in vsakodnevnega upravljanja. Hkrati se najvišji menedžment, ki potrebuje stike z okoliškim poslovnim okoljem, nahaja v centralah v centru, srednji in nižji menedžerji pa se selijo v predmestje.

Dejavnosti, za katere se uporabljajo pisarne, služijo vsem sektorjem gospodarstva, zato je povpraševanje po teh dejavnostih neposredno povezano s stopnjo splošne gospodarske aktivnosti.

Vrednost najema poslovnih nepremičnin bo v veliki meri odvisna od stopnje elastičnosti ponudbe in prometa.

Posebni artikli (prestižni predmeti) in posebni predmeti imajo običajno visoko dohodkovno elastičnost in se kupujejo redko. Zato so kupci pripravljeni nositi stroške prevoza, da bi našli in primerjali primerne možnosti. Pri trgovinah, ki prodajajo to ponudbo, je v ospredju splošna razpoložljivost s čim več področij.

Zato so te trgovine pripravljene plačevati visoke najemnine za lokacijo osrednjega poslovnega okrožja.

FMCG se pogosto kupuje, zato trgovine z blagom optimizirajo svojo lokacijo v bližini domov ali delovnih mest. Takšne trgovine so praviloma pripravljene plačati najvišjo ceno najema v bližini postajališč javnega prevoza, zlasti podzemnih in električnih vlakov. Hkrati je značilno ustvarjanje velikih nakupovalnih središč v predmestjih, kjer poleg same trgovalne funkcije obstajajo komplementarni - banke, pošte, zavarovalnice, restavracije, diskoteke itd.

Prevladujoča oblika poslov na trgu poslovnih prostorov v središču mesta je kupoprodaja poslovnih prostorov, zunaj centra - najem prostorov. Najemnine v centru in na obrobju se večkrat razlikujejo. Kot kaže praksa, na primer v Moskvi najemnine postanejo nedosegljive za ruska trgovska podjetja, ki prodajajo poceni blago za prebivalstvo. Njihovo mesto zasedajo modne trgovine. Mnogi kupci najprej najamejo trgovski objekt, da vidijo, ali bo na določenem mestu trgovina ali ne, nato pa ga kupijo.

Praksa se razvija pri najemu zemljišča, kjer se trgovina izvaja iz avtomobilov ali iz kontejnerjev.

Trg industrijskih nepremičnin

Industrijske nepremičnine so v svojem bistvu prostor za proizvodnjo ali skladiščenje blaga. Glede na naravo izdelka, organizacijo proizvodnje in opravljene funkcije se lahko za industrijske nepremičnine naložijo različne zahteve, na primer glede višine tal, talnih obremenitev, temperaturnih in vlažnih pogojev, možnosti nakladanja in razkladanja. poslovanje, prometna dostopnost itd. Vrednost najema bo odvisna od sposobnosti nepremičnine, da poveča dobiček potencialnih najemnikov. Trendi vrednosti najemnin so ponavadi zelo ciklični, kar je povezano s ciklično naravo sprememb v celotni gospodarski dejavnosti. Zaradi nenehne gospodarske krize prodaja podjetij kot lastninskih kompleksov ni postala razširjena. Vlaganje v industrijske nepremičnine je bolj tvegano kot poslovne nepremičnine, saj so industrijske nepremičnine bolj občutljive na gospodarska nihanja.

Lokacija v urbanem območju bo odvisna od narave dejavnosti, velikosti trga in stopnje razvoja podjetja. Podjetja z majhnim lokaliziranim trgom (tiskalniki, mala popravila in gradbena podjetja) se morda raje nahajajo v neposredni bližini svojega trga. Velika podjetja se raje nahajajo na robu mestnega območja zaradi bližine avtocest in možnosti uporabe velikih površin.

Dinamično razvijajoč se segment nepremičninskega trga je trg skladišč. Razlikuje se po vrsti in opremi:

Skladiščni specializirani kompleksi, opremljeni s sodobno tehniko

objekti, ogrevanje in druge ugodnosti;

sodobno opremljeni hangarji;

kleti in polkleti;

pritličja različnih zgradb;

Prenovljena zaklonišča za bombe;

Drugi prostori.

Trenutno se uporabljajo naslednje glavne oblike zagotavljanja skladiščnih prostorov: najem, hramba tovora, hramba z zavarovanjem.

Najemnine na trgu skladišč se razlikujejo glede na stopnjo opremljenosti skladišča, njegovo lokacijo, oddaljenost od transportnih vozlišč.

Ponudba na trgu skladišč raste. Povečanje povpraševanja po skladiščnih prostorih z naraščanjem števila gospodarskih subjektov bo ustvarilo zagotovljeno povpraševanje po skladiščnih prostorih.

Trg zemljišč (kmetijske nepremičnine)

Kmetijske nepremičnine je treba razumeti kot zemljišča z obstoječimi izboljšavami, namenjena proizvodnji kmetijskih pridelkov. Na uveljavljenem trgu je ponudba kmetijskih nepremičnin neelastična, zato bo vrednost najema določena s povpraševanjem, ki bo odvisno od produktivnosti zemljišča, proizvodnih stroškov in cen končnih proizvodov. Povpraševanje in cena parcel za prodajo sta odvisna tudi od namembnosti parcele (za stanovanjsko gradnjo, za vrtnarjenje, za kmetovanje), oddaljenosti od mesta, prestiža območja, prisotnosti bližnjih vodnih teles, gozdov.

V mnogih državah je zemljišče ena glavnih vrednot, ki krožijo na nepremičninskem trgu. V Rusiji se trg zemljišč šele začenja oblikovati. Obstajajo operacije z vrtnarskimi parcelami, poletnimi kočami, majhno število operacij z zemljišči kupljenih podjetij. Oblikovanje trga z zemljišči, oblikovanje tržnih cen za zemljišča pa poteka nezadostno, kar je razloženo s nepopolnostjo pravnega okvira in trenutnega mehanizma zemljiških razmerij.

Pri opisu zemljiškega trga Ruske federacije je treba opozoriti na naslednje.

Kljub temu, da je bila v skladu z Zakonom o zemljiški reformi že leta 1990 dovoljena zasebna lastnina zemljišč, zadeva ni šla dlje od razglasitve možnosti zasebne lastnine zemljišč.

Zemljiški zakonik RSFSR, sprejet aprila 1991, je znatno omejil krog potencialnih lastnikov in njihove pravice. Tudi mehanizmi privatizacije niso izdelani. Država, nekoč in danes, še vedno ostaja glavni lastnik zemljišča in ohranja vse svoje nadzorne funkcije. Vsak zastopani tržni segment lahko razdelimo na druge segmente. Na primer, stanovanjski trg je razdeljen na trg mestnih stanovanj in trg primestnih stanovanj, trg nestanovanjskih nepremičnin - na trg maloprodajnih nepremičnin, trg pisarn, trg skladišč itd.

Po mnenju Jacka Friedmana in Nicholasa Ordwaya je "nepremičninski trg specifičen niz mehanizmov, s katerimi se prenašajo lastninske pravice in z njimi povezani interesi, določajo cene in se prostor razporeja med različne konkurenčne rabe zemljišč."

Vendar bo definicija nepremičninskega trga bolj popolna, saj bo predstavljala kompleks odnosov, povezanih tako z ustvarjanjem novih nepremičninskih objektov kot z delovanjem obstoječih.

»Nepremičninski trg je medsebojno povezan sistem tržnih mehanizmov, ki zagotavljajo nastanek, prenos, delovanje in financiranje nepremičninskih objektov« .

Nepremičninski trg je skupek regionalnih, lokalnih trgov, ki se med seboj bistveno razlikujejo po cenah, stopnjah tveganja, učinkovitosti naložb v nepremičnine ipd.

Nepremičninski trg ima številne značilnosti, predstavljene v tabeli. 2.

tabela 2

Značilnosti nepremičninskega trga

	Značilnost
Lokalizacija	Absolutna nepremičnost Velika odvisnost cene od lokacije
Vrsta tekmovanja	nepopoln, oligopol Malo kupcev in prodajalcev Edinstvenost vsakega predmeta Nadzor cen je omejen Vstop na trg zahteva velik kapital
Elastičnost ponudb	Nizka, s povečanjem povpraševanja in cen se ponudba le malo poveča Povpraševanje je lahko zelo nestanovitno
Stopnja odprtosti	Transakcije so zasebne Informacije javnega značaja, pogosto nepopolne in netočne
Konkurenčnost izdelkov	V veliki meri ga določa zunanje okolje, vpliv soseske Posebnost posameznih preferenc kupcev
Pogoji zoniranja	Urejeno s civilno in zemljiško zakonodajo, ob upoštevanju vodnih, gozdarskih, okoljskih in drugih posebnih pravic Velika soodvisnost zasebne in drugih oblik lastnine
Registracija transakcij	pravne zapletenosti, omejitve in pogoji
Cena	vključuje vrednost predmeta in pripadajoče pravice

S tržnim mehanizmom in državno regulacijo trg nepremičnin zagotavlja:

Ustvarjanje novih nepremičninskih objektov;

Prenos pravic na nepremičninah;

Vzpostavitev ravnotežnih cen za nepremičnine;

Upravljanje (upravljanje) nepremičnine;

Razporeditev prostora med konkurenčno rabo zemljišč;

naložbe v nepremičnine,

pri opravljanju naslednjih poslov z nepremičninami:

* s spremembo lastništva:

Nakup in prodaja nepremičnin;

Dedovanje;

donacija;

Zagotavljanje izpolnjevanja obveznosti (na primer prodaja zastavljenih ali zaseženih nepremičnin);

* z delno ali popolno spremembo sestave lastnikov:

Privatizacija;

nacionalizacija;

Spremembe v sestavi lastnikov, vključno z delitvijo premoženja;

Prispevek v odobreni kapital;

Stečaj (likvidacija) gospodarskih subjektov (z poplačilom terjatev upnikov, tudi s prodajo premoženja lastnikov);

* brez spremembe lastništva:

Naložbe v nepremičnine;

Razvoj nepremičnin (širitev, novogradnja, rekonstrukcija);

Spremembe smeri uporabe, imena blagovne znamke, pravnega naslova itd.;

Upravljanje, delovanje;

Prenos v gospodarsko ali operativno upravljanje, v brezplačno uporabo;

Redno prejeti dohodek iz lastništva nepremičnine, ki od prejemnika ne zahteva podjetniške dejavnosti;

Doživljenjsko vzdrževanje z vzdrževanim osebjem;

Prenos v skrbniško upravljanje;

Uvedba (odstranitev) služnosti in drugih bremen;

Zavarovanje različnih oblik in različnih poslov, vključno z razvojnim kreditiranjem nepremičnin.

Vse te operacije se v tržnem gospodarstvu izvajajo s pomočjo tržnih mehanizmov, zato predstavljajo trg nepremičnin.

Poglavje 2. Praktični del

Objekt je sestavljen iz dveh kombiniranih objektov, ki sta glede na čas gradnje razdeljeni v dve fazi:

1) štirinadstropna stanovanjska stavba s pisarniškim prostorom in podzemnim parkiriščem za 38 avtomobilov. Objekt je bil predan v obratovanje leta 2009;

2) večnadstropna skupina blokiranih hiš, v kateri so ločena dvonadstropna stanovanja.

Nepremičnina je prešla na novega lastnika. Pričakovanja glede vrste uporabe in donosnosti, povezana s stopnjo 1, so za lastnika zelo zadovoljiva. Vendar dvomi o ekonomski izvedljivosti faze 2 (večnadstropni bloki).

Lastnik razmišlja o možnostih za izboljšanje učinkovitosti svoje nepremičnine. V zvezi s tem razmišlja o treh možnostih uporabe svojega predmeta:

Možnost A

Blokirane enodružinske stanovanjske stavbe. Parkirna mesta se nahajajo v dveh etažah, poslovni prostori se nahajajo v nivoju ulice, glavni volumen objekta so stanovanjska stanovanja, od katerih ima vsako ločen vhod, tako z dvorišča kot iz parkirišča.

Območno ravnovesje

ime
celotna površina
poslovne prostore
pisarniške sobe
apartmaji
Tehnične zgradbe
parkirišče
površina za 1 avto
mesta za avtomobile
višina stanovanja
višina poslovnih prostorov

Možnost B

Možnost rekonstrukcije z različnimi kombinacijami stanovanjskih možnosti. Parkirna mesta se nahajajo v istem nivoju, na nivoju ulice je predvidenih veliko različnih poslovnih prostorov, stanovanja imajo ločene vhode bodisi z dvorišča bodisi s stopnišča, stanovanja so eno-, dvo- in štirinadstropna. Z dvoriščem je stopnišče in dvigala povezana tako s parkirišča kot iz nivoja ulice. V objektu je predvidenih 60 stanovanj, povprečna površina stanovanja je 115m2.

Območno ravnovesje

ime
celotna površina
poslovne prostore
pisarniške sobe
apartmaji
Tehnične zgradbe
parkirišče
površina za 1 avto
mesta za avtomobile
višina stanovanja
višina poslovnih prostorov

Možnost C

Objekt se preuredi v poslovno-poslovni center. Parkirišče v enem nadstropju. V pritličju je veliko poslovnih prostorov. V stavbi so večinoma pisarne z ločenimi vhodi z ulice ali iz nakupovalne arkade. Iz parkirišča je dvigalo in stopnišče povezana z nakupovalno galerijo in delom pisarn. Zahvaljujoč konstrukciji stavbe s stebri in tramovi je mogoče poslovne prostore enostavno preoblikovati in razdeliti v ločene bloke.

Območno ravnovesje

ime
celotna površina
poslovne prostore
pisarniške sobe
apartmaji
Tehnične zgradbe
parkirišče
površina za 1 avto
mesta za avtomobile
višina stanovanja
višina poslovnih prostorov

Začetni podatki o tržnih razmerah za nalogo

1. Napoved gibanja stroškov vzdrževanja in tekočih popravil stanovanjskih in poslovnih stavb po letih (v odstotkih)
2. Napoved spremembe vrednosti nepremičnin po letih (v odstotkih)
3. Napoved spremembe najemnine za vse vrste nepremičnin po letih (v odstotkih)
4. Stopnja zasedenosti najemnikov stanovanjskih prostorov po letih (odstotek)
5. Stopnja zasedenosti najemnikov poslovnih prostorov po letih (v odstotkih)
6. Zasedenost najemnikov poslovnih prostorov po letih (v odstotkih)
7. Stopnja zasedenosti najemnikov parkirnih mest po letih (v odstotkih)
8. Raven najemnine za stanovanjske prostore za bazno leto 2016 (v rubljih / m 2)
9. Višina najemnine za poslovne prostore v izhodiščnem letu 2016 (v rubljih/m 2)
10. Višina najemnine pisarniških prostorov v izhodiščnem letu 2014 (v rubljih/m 2)
11. Višina najemnine parkirnih mest za bazno leto 2014 (v rubljih / m 2)
12. Prodajna cena stanovanj v letu 2016 (v rubljih/m2)
13. Prodajna cena pisarniških prostorov v letu 2014 (v rubljih/m2)
14. Prodajna cena poslovnih prostorov v letu 2016 (v rubljih/m2)
15. Prodajna cena parkirnih mest v letu 2016 (v rubljih/m2)
16. Vzdrževanje in tekoča popravila stanovanj v letu 2016 (v rubljih / m 2)
17. Vzdrževanje in tekoča popravila pisarniških in poslovnih prostorov v letu 2016 (v rubljih/m 2)
18. Letne amortizacijske stopnje za opcije A, B, C (v odstotkih)
20. Najem zemljišča v izhodiščnem letu 2016 po možnostih A, B, C (rublji/leto)
21. Prodajna cena nepremičnine (v začetku leta 2014) pred popravili po možnostih A, B, C (tisoč rubljev / m 2)
22. Investicijski stroški za popravilo in rekonstrukcijo nepremičnine v začetku leta 2014 (po možnosti rekonstrukcije A), (tisoč rubljev/m 2)
23. Investicijski stroški za popravilo in rekonstrukcijo nepremičnine v začetku leta 2014 (po možnosti rekonstrukcije B), (tisoč rubljev/m 2)
24. Investicijski stroški za popravilo in rekonstrukcijo nepremičnin v začetku leta 2014 (po možnosti rekonstrukcije C), (tisoč rubljev/m 2)
25. Oddana ali prodana parkirna mesta.
Za vse možnosti vzemite površino enega parkirnega mesta 30 m2. Število parkirnih mest se določi kot variantna površina parkirišča (iz tabel 3.1, 3.2, 3.3), izračunana v kvadratnih metrih. metrov, deljeno s površino enega parkirnega mesta.
26. Dohodnina.
Sprejmite 20% za vse možnosti.
27. Stroški izposojenega kapitala, % letno

Delež privabljenega kapitala v stroških naložbe (v odstotkih)

Čas plačila privabljenega kapitala in način poplačila dolga

Za vse možnosti sprejmite rok odplačevanja 10 let in način odplačevanja dolga - v enakih deležih 10 % s prvim plačilom v letu 2015.

Začetni podatki za izračun donosnosti možnosti obnove A, B, C pri trenutni vrednosti denarnih prejemkov

Vrednosti popusta v odstotkih za možnosti poravnave A in B	Vrednosti popusta v odstotkih glede na možnost izračuna C

Splošni vhodni podatki

Delovni predmeti
1. Napovedane spremembe stroškov vzdrževanja in tekočih popravil, %
2. Napovedane spremembe vrednosti nepremičnine, %
3. Napovedane spremembe najemnine, %
4. Stopnja zaposlenosti najemnikov stanovanjskih prostorov, %
5. Stopnja zaposlenosti najemnikov poslovnih prostorov, %
6. Stopnja zaposlenosti najemnikov poslovnih prostorov, %
7. Stopnja zaposlenosti najemnikov parkirnih mest, %
8. Raven najemnine za stanovanjske prostore, rub/m2
9. Višina najemnine za poslovne prostore, rub/m2
10. Višina najemnine za pisarniški prostor, rub/m2
11. Višina najemnine parkirnih mest, rub/m2
12. Prodajna cena stanovanj, rub/m2
13. Prodajna cena pisarniških prostorov, rub/m2
14. Prodajna cena poslovnih prostorov, rub/m2
15. Prodajna cena parkirnih mest, rub/m2
16.Vzdrževanje in tekoča popravila stanovanja, rub/m2
17.Vzdrževanje in tekoča popravila pisarniških in poslovnih prostorov, rub/m2

Izračuni so bili narejeni v programu Excel.

Za določitev optimalne investicijske rešitve je treba določiti višino prihodkov in odhodkov za določeno obdobje ter izračunati končno vrednost.

Najprej analiziramo začetne podatke in določimo višino najemnine, prodajno ceno in stroške vzdrževanja v petletnem obdobju. Ko izračunamo vse vrednosti, lahko določimo prihodke od najemnin od nepremičnin po letih in znesek za 5 let ter najdemo dohodek od prodaje vseh nepremičnin po 5 letih poslovanja.

Nato določimo stroške servisiranja našega objekta po letih in poiščemo znesek za 5 let. Nato najdemo še druge stroške, ki vključujejo najemnino zemljišča, stroške naložbe in amortizacijo. Po določitvi vsote vseh prihodkov in odhodkov poiščemo dobiček iz naše dejavnosti in od njega obračunamo davek, nato seštejemo dobiček, prejet od najemnine in prodaje, in dobimo končno vrednost.

Primerjava opcij je pokazala, da je najbolj donosna možnost za povečanje učinkovitosti lastnine možnost C, sledi ji možnost B. Opcija A se uvršča med najbolj nedonosne možnosti od naštetih.

Zaključek

Kot rezultat opravljenega dela je mogoče narediti naslednje zaključke:

Nepremičninski trg v Rusiji je danes v povojih. Njegov razvoj je neenakomeren. Vzroki za neenakomeren razvoj so: dosedanje pomanjkanje sistemskega zakonodajnega okvira na tem področju, neupravičena privatizacija, nestabilnost gospodarstva in inflacije, tveganost investicijske dejavnosti itd.

Nepremičninski trg je bistvena sestavina vsakega nacionalnega gospodarstva.

Nepremičninski trg je tesno povezan z drugimi trgi. Brez nepremičninskega trga sploh ne more biti trga, odkar trg blaga in storitev, trg dela itd. ne bodo imeli za svoj obstoj najetih prostorov, potrebnih za njihovo dejavnost.

Poleg tega so nepremičnine donosna naložba kapitala, ker. sredstva, vložena v nepremičnine, so zaščitena pred inflacijo.

Tako je treba opozoriti, da je učinkovito izboljšanje nepremičninskega gospodarstva v razmerah sodobne Rusije obetavna smer, ki jo je treba preučiti, izboljšati in razvijati z uporabo tujih in domačih izkušenj.

Dodatek

Površinska bilanca za možnost A

ime
celotna površina
poslovne prostore
pisarniške sobe
apartmaji
Tehnične zgradbe
parkirišče
površina za 1 avto
mesta za avtomobile
višina stanovanja
višina poslovnih prostorov
dohodek od najemnin
Vrste prostorov
Bivalni prostori
Pisarniški prostori
Poslovni prostori
Parkirna mesta
prihodki od prodaje
Vrste prostorov
Bivalni prostori
Pisarniški prostori
Poslovni prostori
Parkirna mesta

...

stroški vzdrževanja
Vrste prostorov
Bivalni prostori
Pisarniški prostori
Poslovni prostori
Parkirna mesta
drugi stroški
Najem zemljišča
Investicijski stroški
Amortizacija
vsote
dohodek od najemnin
tekoči stroški

Podobni dokumenti

Nepremičninski trg in njegove značilnosti. Vrste vrednosti, načela in postopek cenitve nepremičnin. Opis glavnih pristopov k vrednotenju nepremičnin v Ruski federaciji. Izračun tržne vrednosti nepremičnine na primeru nestanovanjskih prostorov.

diplomsko delo, dodano 14.12.2010


Izbira učinkovite možnosti za uporabo spletnega mesta z nakupovalnim centrom "Vel" v industrijskem območju Cherepovets na podlagi analize trga poslovnih nepremičnin. Ocena tržne vrednosti, izračun maksimalne produktivnosti nepremičnine.

seminarska naloga, dodana 14.12.2011


Koncept nepremičnine in njene glavne vrste. Splošna klasifikacija in značilnosti trga nepremičnin. Značilnosti in glavni dejavniki nepremičnine kot blaga. Analiza nepremičninskih trgov v Rusiji in tujih državah, bistvo hipotekarnega posojila.

seminarska naloga, dodana 13.12.2014


Analiza trga nepremičnin - posamezne enodružinske stanovanjske stavbe v predmestju Kazana. Izračun nadomestitvene vrednosti nepremičnine po metodi primerjalne enote. Izračun količine fizične obrabe. Določitev vrednosti nepremičnine.

test, dodano 11.11.2014


Vrednotenje stroškovnega, tržnega in dohodkovnega pristopa k oceni vrednosti nepremičnine. Značilnosti vrednotene nepremičnine. Značilnosti gospodarskih razmer na trgu pisarniških nepremičnin. Vrednotenje predmeta po dohodkovnem pristopu. Namen ocene.

seminarska naloga, dodana 21.10.2008


Bistvo nepremičnine kot blaga, struktura nepremičninskega trga v Rusiji. Klasifikacija poslov z nepremičninami. Vzpostavitev, sprememba ali prenehanje civilnih pravic in obveznosti v zvezi s premoženjem. Pridobitev lastninske pravice.

seminarska naloga, dodana 20. 12. 2015


Upoštevanje in analiza vzorcev delovanja in razvoja trga nepremičnin v Rusiji. Pojem in vrste nepremičnine, njene značilnosti kot blago. Vpliv socialno-ekonomskih dejavnikov na razvoj nepremičninskega trga, pravna podlaga za ureditev.

seminarska naloga, dodana 18. 10. 2013


Mesto nepremičnine v sistemu odnosov z javnostmi. Koncept nepremičnin podjetja in njegovega predmeta. Značilnosti nepremičnine. Življenjski cikel nepremičnine podjetja kot gospodarskega in fizičnega objekta ter kot lastninskega kompleksa.

povzetek, dodan 25.11.2011


Glavni pristopi k določanju vrednosti nepremičnine. Splošne metode in načela ocenjevanja vrednosti stanovanjskih nepremičnin. Analiza trga stanovanjskih nepremičnin v Samari. Značilnosti predmeta ocenjevanja. Določanje končne vrednosti tržne vrednosti predmeta ocenjevanja.

diplomsko delo, dodano 09.08.2010


Analiza nepremičninskega trga v regiji Tyumen, njenega družbeno-ekonomskega položaja. Opis lokacije nepremičnine. Mesto štirisobnih stanovanj na sodobnem trgu nepremičnin, postopek in glavne faze ocenjevanja tega objekta.

Analizirali bomo trg stanovanjskih nepremičnin glede njegove skladnosti z vrsto tržne strukture. Po ekonomski teoriji se vrste tržnih struktur razlikujejo na podlagi naslednjih značilnosti: število prodajalcev in kupcev, stopnja diferenciacije izdelkov, ovire za vstop na trg za proizvajalce in prodajalce, cenovna elastičnost ponudbe in povpraševanja. , prisotnost ekonomskega dobička in značilnosti konkurence v panogi.

1. Na trgu stanovanjskih nepremičnin je veliko prodajalcev nepremičnin: gradbena podjetja (na primarnem trgu) - za leto 2009 v Ruski federaciji je 11 %, za leto 2011 pa 16 % in gospodinjstva (na sekundarnem trgu) - za 2009 89 % in 84 % za leto 2011. Vendar na sekundarnem trgu prodajalci (gospodinjstva) praviloma ne delujejo samostojno, temveč prek posrednikov, ki so tako mali samostojni podjetniki kot srednje velika nepremičninska podjetja. Po podatkih Ruskega ceha nepremičninskih posrednikov je od septembra 2010 samo v Tomsku vključevalo 27 podjetij s pooblastilom za nepremičnine. Tako na podlagi tega sodi sekundarni trg stanovanjskih nepremičnin v tip tržne strukture "monopolna konkurenca". Primarni trg nepremičnin, kjer so prodajalci srednja in velika podjetja, število razvijalcev pa je majhno, kaže znake oligopola. Poleg tega na vseruskem nepremičninskem trgu obstajajo tako velike finančne in industrijske skupine in holdingi, kot so:

2. Na trgu stanovanjskih nepremičnin je precejšnja diferenciacija blaga. Običajno je sekundarni trg nepremičnin razdeljen na: stara stanovanja, stara stanovanja po večjih popravilih, hiše iz obdobja Stalin, Hruščov, Brežnjevka, panelne hiše 60-70-ih, panelne hiše 80-90-ih, opečne hiše. "Tomsk ima svojo neuradno klasifikacijo, po kateri so stanovanjske nepremičnine razdeljene na elitna stanovanja, luksuzne hiše, stanovanja z izboljšanim načrtovanjem in standardna stanovanja." Kar zadeva primarni nepremičninski trg, "najpogosteje vzamejo za osnovo moskovsko klasifikacijo in delijo stanovanja v štiri razrede: elitno, premium, poslovno in ekonomično." Prav tako se stanovanja vsakega razreda razlikujejo po vrsti materiala, območju ​​​​​(vključno z okoljskimi razmerami), kakovosti stropov, velikosti prostorov, kuhinje in drugih pomožnih prostorov ter kot rezultat, po cenah. Posamezne značilnosti stanovanja so: tla, pogled z okna, postavitev, prisotnost kozmetičnih popravil, stanje električne napeljave, vodovoda in ogrevanja itd., Vklj. razpoložljivost celotnega paketa dokumentov za transakcijo. »Prilagoditev izdelka ga še podraži. Obseg proizvodnje individualnega in serijskega blaga ne dosega svojega ekonomskega optimuma, to je minimuma povprečnih stroškov. Izdelek potrošnika stane več kot v pogojih popolne konkurence, vendar se potrošnik strinja, da bo »plačal za užitek« bivanja v stanovanju ali v lastni hiši, ki mu je po lokaciji in razporeditvi bolj primerna. Tako na tej podlagi stanovanjski trg spada v tip "monopolne konkurence z diferenciacijo produktov".

3. Ovire za vstop v industrijo. Na primarnem nepremičninskem trgu obstajajo velike ovire za vstop v panogo za prodajalce (kupce, razvijalce). Za ustanovitev gradbenega podjetja je potrebno iti skozi postopek državne registracije pravne osebe. Poleg tega se je za izvajanje dejavnosti gradbenih, projektantskih in inženirskih raziskav od 1. januarja 2010 potrebno pridružiti samoregulativni organizaciji (SRO) in pridobiti potrdilo o sprejemu v določene vrste dela. Preostale ovire se bodo nanašale na gradnjo vsakega novega objekta posebej. Po mnenju tržnih strokovnjakov je glavna ovira za povečanje obsega gradnje sprejetje zveznega zakona št. 214-FZ "O sodelovanju pri skupni gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičnin ter o spremembah nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije" z dne decembra. 30. 2004, ki določa, da ima razvijalec pravico zbirati sredstva od imetnikov lastniškega kapitala le, če obstaja: - dokument o državni registraciji s strani razvijalca lastninske pravice na zemljišču, ki se gradi, ali pogodba o zakupu takšne parcele ; - gradbena dovoljenja; - projektno izjavo, ki mora biti objavljena v medijih, saj lahko izvajalec s prvim delničarjem sklene pogodbo o sodelovanju pri skupni gradnji šele po preteku dveh tednov od dneva objave. Opozoriti je treba tudi na druge ovire, ki so značilne za primarni nepremičninski trg: - premajhno število predlaganih zemljišč, njihova visoka cena in netransparentnost razpisov za njihovo prodajo. Običajno se na okrožje ponudi 1-2 zemljiški parceli hkrati. Trenutno se stroški zemljišč, ki jih razvijalec lahko pridobi za lastno gradnjo večnadstropnih stanovanjskih zgradb v mestu Tomsk, razlikujejo od 230 tisoč rubljev. do 1 milijon rubljev za 1 sto. Kar zadeva cene zemljišč za nizko individualno stanovanjsko gradnjo tako v mestu kot v predmestju, je tu cenovni razpon od 30 do 500 tisoč rubljev. za 1 sto; - neformalne zahteve za gradbeno dejavnost v obliki različnih družbenih obveznosti. Pogosto se uporablja, da se zemljišče dodeli gradbenemu podjetju za lastno gradnjo na primerni lokaciji v zameno za njegovo obveznost izgradnje ali rekonstrukcije objektov družbene infrastrukture: vrtcev, šol, bolnišnic itd., ali prenosa na upravni del. zgrajenih stanovanj, potrebnih za izvajanje državnih socialnih programov; - potreba po raznoliki visoko specializirani opremi (stolpni žerjavi različnih višin in nosilnosti, oprema za zabijanje pilotov ali naprave za drobljenje pilotov, betonarne in betonske mešalne enote, betonske črpalke itd. ), ki je zaradi majhnega obsega in začasne narave dela neučinkovit za nakup, zato ga je treba najeti, kar je povezano s tveganji pomanjkanja ponudbe na trgu. Na primer, nakup stolpnega žerjava ni vedno smiseln, saj bo moralo gradbeno podjetje takoj po nakupu zaposliti več ljudi (1-2 žerjavista, mehanik, odgovoren za tehnično stanje žerjava, električar plus dodatno delo za varnostnega inženirja). Kot posebno nevarno gradbišče je treba žerjav registrirati pri mestnem oddelku Rostekhnadzorja in ga dati tudi v bilanco podjetja. Kupljeno opremo je treba skladiščiti pod določenimi pogoji in vsakih 10 mesecev opraviti načrtovani pregled. Vsi ti dejavniki znatno povečajo stroške. Poleg tega so za različne vrste gradbenih del, ob upoštevanju pogojev gradnje, potrebni stolpni žerjavi z različnimi tehničnimi lastnostmi, ki vključujejo: nosilnost, višino, razdaljo rok, prosto stoječe na tirnicah ali na sidrnem podstavku s samoraztegljivi žerjavni stolp in možnost pritrditve stolpov na objekt v gradnji ipd. V zvezi s tem je cenovni razpon od 1,5 do 20 milijonov rubljev. za nakup te gradbene opreme. Razlike v cenah so tudi posledica dejstva, da je najdaljša življenjska doba odseka stolpnega žerjava, odvisno od stopnje jekla, 10–18 let, zato je na trgu na voljo veliko število rabljene opreme po nižjih cenah. cena. Najem racionalno izbranega stolpnega žerjava bo razvijalca stal od 700 rubljev. do 5000 rubljev. na strojno uro (od 5600 rubljev in več na izmeno) in ga bo prihranil dodatnih stroškov, povezanih z vzdrževanjem, popravilom, vzdrževanjem, skladiščenjem, prisilnimi izpadi itd.; - prekinitve pri dobavi gradbenega materiala. Tu je najbolj presenetljiv primer »cementna kriza«, ki je v zadnjih nekaj letih zajela evropski del Rusije. Cement je glavni gradbeni material, na podlagi katerega se izdelujejo betoni in malte. Obseg povpraševanja po njem je odvisen od letnega časa, saj se poleti aktivirajo naslednje dejavnosti: industrijska in stanovanjska gradnja, popravila in rekonstrukcija velikih objektov; individualna stanovanjska gradnja; popravilo stanovanj; popravila in rekonstrukcija zasebnih hiš; gradnja, popravila in rekonstrukcija dacha, vrtnih hiš in različnih zgradb v zasebnih gospodinjstvih. Na domačem trgu je kritično pomanjkanje tega materiala. Dejansko je »letna rast trga cementa v Rusiji znašala 9-12% (svetovna rast - 4-6%). V zadnjem letu se je ta gradbeni material v večini regij podražil za 50-60%. Danes je v Rusiji približno 50 cementarn, od tega sedem velikih. Skupna proizvodna zmogljivost je 69 milijonov ton. Hkrati pa vseruska poraba presega 90 milijonov ton, kar jasno kaže na redkost trga. In če se velika podjetja zavarujejo pred pomanjkanjem cementa s sklepanjem dolgoročnih pogodb z dobavitelji, potem morajo mali razvijalci in gospodinjstva plačati več oziroma v primeru popolne odsotnosti cementa na trgu gradnjo popolnoma odložiti; - pomanjkanje usposobljenega osebja. Izbira izobraževalnih ustanov, ki usposabljajo kadre za gradbeništvo, je zelo omejena. Po eni strani je življenjski cikel gradbenega podjetja v povprečju 5–7 let, zaradi česar je neučinkovito imeti celoten sklop potrebnih dragih nekratkoročnih sredstev z dolgo dobo vračila. Hkrati ima vsako podjetje zadosten delež nekratkoročnih sredstev, kar ji omogoča, da ostane na trgu ob reorganizaciji ali na njeni podlagi ustanovitvi novega podjetja. Prav tako je treba pridobiti dostop do novih razpisov (natečajev za gradnjo objektov). Hkrati morajo biti sredstva dovolj likvidna, da jih je mogoče zlahka prodati in občasno izstopiti iz poslovanja, saj podjetja znižujejo izstopne ovire. Gradbena podjetja praviloma pridobijo lastništvo: lahkih tovornjakov (avtomobil Gazelle od 300 do 700 tisoč rubljev, odvisno od konfiguracije in leta izdelave), manipulatorjev (od 800 do 2,5 tisoč rubljev), nakladalnikov (od 600 tisoč rubljev navzgor). do 5 milijonov rubljev, odvisno od leta izdelave in nosilnosti, moči, zmogljivosti žlice itd.), dizelskih generatorjev in dizelskih elektrarn (od 160 do 2800 tisoč rubljev, odvisno od blagovne znamke, zmogljivosti in drugih značilnosti), bagrov (od 1,8 milijona rubljev); geodetski instrumenti: nivoji (od 6,5 tisoč rubljev), teodoliti (od 28 tisoč rubljev), totalne postaje (od 250 tisoč rubljev) itd. Vse to kaže, da v gradbeništvu pogosto ni jasnih meja podjetja in trga, kot jih razlaga teorija R. Coasea. Ločitev določenih vrst del (elektroinštalacija, vodovod, pleskarska in ometana dela, izdelava in montaža oken in vrat ipd.) v samostojna podjetja ob ohranjanju temeljev s strani matične družbe ali sklenitvi pogodb s samostojnimi izvajalci se štejeta za dve sprejemljive tržne alternative, ki imajo svoje prednosti in slabosti. Ustanovitev in vzdrževanje "lastnih" podjetij je precej pogost pojav v gradbeništvu. Po eni strani to zagotavlja učinkovitejšo organizacijo panoge. Poleg tega vam ohranjanje nadzora nad temi vrstami dela omogoča premagovanje elementov tržne negotovosti. Po drugi strani pa do takšne »razpršenosti« dejavnosti pogosto pride na račun kakovosti. Poleg tega morajo podporna podjetja skleniti pogodbe z zunanjimi organizacijami, da zagotovijo celoten obseg dela in potrebne donosnosti obsega. Hkrati pa prenos posameznih del na trg pogosto zagotavlja višjo kakovost zaradi nadaljnje možnosti izbire dobaviteljev. Hkrati ustvarja tveganje za nesklepanje pogodb, kar pomeni prekinitve gradbenih del. Ena od posledic negotovosti v gradbeništvu je pomanjkanje jasnih urnikov dela in omrežnih urnikov. Seveda so razviti, vendar jih v praksi le redko natančno opazimo. Negotovost industrijske proizvodnje je mogoče razumeti kot nekakšno dodatno oviro za vstop v panogo. Ovire za vstop v panogo za prodajalce na primarnem nepremičninskem trgu, obravnavane zgoraj, so značilne za tržne strukture "oligopol" in "monopolno konkurenco". Na sekundarnem trgu stanovanjskih nepremičnin obstajajo zanemarljive vstopne ovire v panogo. Najpogosteje se gospodinjstva zatekajo k storitvam posrednikov - nepremičninskih agencij. Za ustanovitev nepremičninske družbe je potrebna državna registracija pravne osebe, zadostuje pa tudi registracija kot samostojni podjetnik posameznik. Pomembno vlogo ima tudi ugled posredniškega podjetja, ki je njegova konkurenčna prednost. Ugled nepremičninskega posrednika sestavljajo različne okoliščine njegovega delovanja: čas njegove prisotnosti na trgu, število pisarn, prisotnost pozitivnih in negativnih kritik v medijih, odsev njegovih dejavnosti v strokovnih publikacijah itd. . Nekaj ​​konkurenčne prednosti nepremičninskega podjetja je tudi sodelovanje v stanovskem združenju (neprofitnem partnerstvu) RGR in/ali NGR. Za to morate: 1) pridobiti potrdilo o skladnosti opravljenih posredniških storitev z zahtevami standarda; 2) imeti v lasti ali uradno uporabljati nestanovanjske prostore, ki imajo posebej opremljen prostor za pogajanja, ki zagotavlja zaupnost; 3) sklene pogodbo o zavarovanju poklicne odgovornosti prodajalca; 4) pridobi listino o pravici do uporabe na predpisan način registrirane blagovne znamke, na podlagi katere se opravljajo posredniške storitve. Na nepremičninskem trgu obstaja nekakšen učinek blagovne znamke – v tem poslu je zelo pomembna dobra zgodovina in javna prepoznavnost. Na primer, dejstvo, da je bila nepremičninska agencija Vybor priznana kot zmagovalec v nominaciji Najboljša posredniška družba na stanovanjskem trgu 2011 (več kot 100 zaposlenih) po rezultatih vseruskega tekmovanja "Strokovno priznanje - 2011". Ruskega ceha nepremičninskih posrednikov (več kot 100 zaposlenih), daje nepremičninskemu posredniku močno konkurenčno prednost. Učinek zaupanja v javno mnenje in ravnanje javnosti je tu nekakšen učinek pridružitve večini, ki jo poznamo iz ekonomske teorije – nerazumevanje zapletenosti delovanja nepremičninskega trga, neprofesionalni kupci in prodajalci (gospodinjstva) raje kontaktirajte agente, ki so najbolj iskani na trgu ali jih priporočajo znanci in prijatelji. Ugled, zaupanje, prednost blagovne znamke – vse te ovire za vstop v panogo so značilne za tržno strukturo »monopolne konkurence«. Za neprofesionalne prodajalce in kupce na sekundarnem nepremičninskem trgu (gospodinjstva) so ovire za vstop na trg minimalne. Prodajalec torej sklene predpogodbo z nepremičninsko družbo za prodajo, ki ga skoraj nič ne obvezuje. Nato posrednik oglašuje blago (stanovanjske prostore), ga pokaže potencialnim kupcem in vodi pogajanja v imenu prodajalca. Zastopnik ima neplačane transakcijske in proizvodne stroške, ki v mnogih pogledih zavezujejo njegovo nadaljnje vedenje. Dlje ko agent sodeluje s stranko, višji so ti stroški in bolj ga zanima, da bi bili produktivni, torej da bi odnos s stranko zaključili z izbiro sprejemljive prodajne možnosti in sklenitvijo posla. To je posledica dejstva, da se zastopniške storitve običajno plačajo ob sklenitvi prodajne pogodbe ali prenosu dokumentov za vpis lastninske pravice. Nepoklicni prodajalec nepremičnin sam ne nosi začetnih stroškov, kar kaže na skoraj popolno odsotnost ovir tako za vstop kot izstop iz tržnih razmerij. Ta okoliščina približuje nepremičninski trg za gospodinjstva tipu popolne konkurence. Hkrati pa je mogoče razmerja podrobne narave razlagati kot »mehko pogodbo«, ki predvideva nevarnost oportunizma s strani najmanj ranljive strani.

4. Cenovna elastičnost povpraševanja po nepremičninah je na splošno visoka zaradi visokih stroškov blaga (deluje učinek dohodka), vendar se razlikuje za različne segmente kupcev in različne razrede nepremičnin. Tako je pri ljudeh z visokimi dohodki cenovna elastičnost povpraševanja nižja kot pri ljudeh z nižjimi dohodki. Pri luksuznih in premium stanovanjih je elastičnost povpraševanja nižja kot pri stanovanjih poslovnega in ekonomskega razreda. Poleg tega je povpraševanje po vrhunskih stanovanjih povpraševanje po kompleksnem blagu, vključno s samim stanovanjem (bivalni pogoji) in individualno infrastrukturo (na zahtevo) ter stopnjo varnosti (vključno z okolju prijaznostjo) območja. S kompleksno gradnjo se ustvari določeno družbeno okolje - okoli bodo živeli ljudje z enakimi dohodki, težavami in zahtevami. Kupci elitnih stanovanj so pripravljeni plačati za klubski značaj (v stavbi ni več kot 10 stanovanj), enotno družbeno okolje (prodajalec izvaja strog izbor stanovalcev), lokacijo (v zgodovinskem delu mesta), pa tudi lokacija hiše v prestižni četrti (v bližini se nahajajo gledališča, muzeji). , butiki), pomanjkanje množične infrastrukture doma (hiša bi morala biti prikrajšana za "dodatne storitve", saj kupci elitnih stanovanj običajno že imajo lastnega frizerja, kuharja, teniško igrišče ipd.), prisotnost parkirišča za goste in podzemnega parkirišča (kjer ima vsak apartma dve mesti za avtomobile lastnikov stanovanj), visoka stopnja varnosti stanovalcev (oborožena straža, videonadzor , vstopne plastične kartice za stanovalce itd.), avtonomna inženirska oprema (lastna elektrarna, oskrba z vodo, ogrevanje, gasilska služba itd.), uporaba v gradbeništvu in dodelavi le najboljših materialov. Edinstvenost takega izdelka naredi druge izdelke nepopolne nadomestke. Posledično se cenovna elastičnost povpraševanja zmanjša. Poleg tega precenjeni stroški kvadratnega metra (po septembru 2011 v Tomsku se cena 1 kvadratnega metra elitnega stanovanja giblje od 55 do 83 tisoč rubljev) ustvarja učinek prestižne dobrine, zanimanje za katero iz nekaterih družbenih sloji se povečajo, povpraševanje pa postane še manj cenovno elastično. Cenovna elastičnost povpraševanja je odvisna od namena pridobitve nepremičnine. Po tem kriteriju lahko vse stanovanjske nepremičnine razdelimo na dva segmenta. Prvi je stanovanje, kupljeno kot del spremembe izbire potrošnikov. Drugi je stanovanje kot naložbeni produkt, v katerega se vlaga z namenom nadaljnje prodaje (pridobitev začasne arbitraže cen). Pri drugem segmentu je cenovna elastičnost povpraševanja višja, saj imajo naložbe v nepremičnine druge naložbene alternative. Kar zadeva cenovno elastičnost ponudbe, je ta za prvi segment nizka, to pomeni, da se z dvigom cene ne bodo pojavili novi prodajalci. V drugem segmentu je obnašanje prodajalcev odvisno od njihovih pričakovanj glede nadaljnjih sprememb cen. Če je z vidika prodajalcev cena že dosegla svoj maksimum, bodo na trg vstopile prazne nepremičnine, kupljene za naložbene namene, kar lahko povzroči znižanje cene. Toda padca cen je zaradi majhnosti tega tržnega segmenta težko pričakovati. V pričakovanju nadaljnjih podražitev bodo stanovanja »držali« posamezni prodajalci in nepremičninski posredniki. Tako je v drugem segmentu trga cenovna elastičnost ponudbe višja. Končno, za primarni stanovanjski trg je cenovna elastičnost ponudbe dolgoročno višja kot kratkoročno. To je razloženo z dejstvom, da je prodor novih proizvajalcev in prodajalcev (kupcev-razvijalcev) na trg povezan z visokimi materialnimi stroški in trajanjem gradnje novega objekta. Kratkoročno izboljšanje gospodarskih razmer bo povečalo dobiček obstoječih razvijalcev, vendar se obseg gradnje in prodaje verjetno ne bo veliko povečal. Dolgoročno se bo konkurenca povečala zaradi nastanka novih podjetij (tudi reprofiliranih), ki bodo sodelovala pri delitvi celotnega dobička.

5. Značilnosti konkurence na nepremičninskem trgu. Glede na velik pomen posameznih značilnosti stanovanja pri izbiri posameznega kupca (kakovost stanovanja, bivalno okolje, ugled graditelja ali nepremičninskega posrednika, poroštvo graditelja, opravljanje storitev zavarovanja lastnine, pomoč pri pridobitvi hipoteke ipd.) .), med prodajalci prevladuje necenovna konkurenca. Cenovna konkurenca na stanovanjskem trgu ima sekundarno vlogo in začne veljati v primeru nujne transakcije. Na trgu nepremičnin obstaja poštena konkurenca, vendar v sodobnih razmerah obstajajo tudi značilnosti nelojalne konkurence, kot so zmanjšanje kakovosti materialov in gradbenih del, kršitev interesov kupcev, podkupovanje uradnikov (za pridobitev različnih vrst dovoljenj, nakup zemljišč itd.), ki spodkopavajo ugled konkurentov s širjenjem lažnih govoric, vklj. uporaba medijev, industrijsko vohunjenje in druga dejanja, ki niso v skladu z zakonodajo in poslovno etiko. Sekundarni trg stanovanjskih nepremičnin je tipičen primer "limoninega trga" - blaga različne kakovosti s skritimi lastnostmi za eno od strank v transakciji (kupca) in prisotnostjo zasebnih informacij o kakovosti blaga, ki ga ponuja druga stranka posla (prodajalec). Kot je pokazal avtor teorije "poslabšajoče izbire" J. Akerlof, na tovrstnih trgih blago z dobrimi lastnostmi ("breskve") izgine, ostane le nekvalitetno blago ("limone") poleg tega z očitno precenjena cena. Z drugimi besedami, nekatere nepremičnine se prodajajo leta ali večkrat vračajo na trg, kjer postane kupec zelo težko najti »breskev« med »gnilimi limonami«. Ker množičnega trga za "breskev" ni, njegovo mesto zaseda individualna prodaja, tudi prek osebnih povezav.

6. Viri gospodarskega dobička na trgu nepremičnin. Za razvijalce je izvor ekonomskega dobička povezan z oligopolno strukturo trga. Možnost pridobivanja presežnih dobičkov v gradbeništvu in sektorju nepremičninskih storitev določa trenutna makroekonomska situacija v državi, pa tudi pričakovanja ljudi in njihova ocena razvojnih možnosti, dinamika dohodkov gospodinjstev, možnosti in pogoji za pridobitev hipotekarnega posojila itd. Posredniki (nepremičninska podjetja) na nepremičninskem trgu dobiček je nagrada za tveganje, pa tudi za premagovanje informacijske negotovosti, ki nastane za potrošnika storitev v vsaki fazi posla. Prav tako lahko velike nepremičninske agencije ustvarjajo špekulativne dobičke z vlaganjem v nepremičnine in pridobivanjem začasne arbitraže cen. Posebej donosni naložbeni predmeti so tista stanovanja, pri katerih je nujnost posla pomemben dejavnik. Obstajajo tudi nepošteni načini pridobivanja super dobičkov, katerih vir je nelojalna konkurenca. Študija značilnosti trga stanovanjskih nepremičnin po različnih merilih nam omogoča sklepati, da je bolj primeren za vrsto tržne strukture "monopolna konkurenca", čeprav imajo nekateri njeni segmenti značilnosti "oligopola" in celo " popolna konkurenca«. Poleg tega je za ta trg značilna izjemna heterogenost, ki določa posebnosti njegovega delovanja.

Nepremičninski trg ima razvejano strukturo in ga lahko ločimo glede na različne kriterije: vrsto finančnega sredstva, geografski dejavnik, funkcionalno namembnost in druge kazalnike (tabela 4.2).

primarni trg v Rusiji se oblikuje na račun novozgrajenih objektov in privatizacije državnih in občinskih podjetij, zemljišč, zgradb in prostorov ter lastninskih pravic. Zagotavlja prenos nepremičnin v gospodarski promet. Vse nadaljnje transakcije so sekundarno narave, saj so povezani s preprodajo ali drugimi oblikami prenosa predmetov, ki so prišli na trg, od enega lastnika do drugega.

Organiziran trg- to je gospodarski promet nepremičnin in pravic do njih v strogem skladu z veljavno zakonodajo s sodelovanjem licenciranih poklicnih posrednikov. Ta trg zagotavlja pravno čistost poslov in zaščito pravic njihovih udeležencev. neorganizirano(ulični) trg ne zagotavlja vedno zanesljivosti transakcij.

Borzni trg je nakup in prodaja predmetov na borzi nepremičnin, na natečajih in dražbah, ki jih izvajajo skladi državnega in občinskega premoženja, zemljiški organi, občinski stanovanjski odbori ali posebej pooblaščene organizacije.

Izvenborzni trg je izvrševanje poslov zunaj borze. Lahko je organiziran ali neorganiziran. Organiziran trg brez okenca temelji predvsem na računalniških komunikacijskih sistemih licenciranih nepremičninskih agencij.

Tabela 4.2. Razvrstitev nepremičninskih trgov na fasetiran način

št. p / str	Klasifikacijski znak	Vrste nepremičninskih trgov
	Vrsta predmeta (blago)	1. Zemljišče. 2. Stavbe. 3. Strukture. 4. Podjetja. 5. Prostori. 6. Stvarne pravice. 7.Drugi objekti
	Geografski (teritorialni) dejavnik	1. Lokalno. 2. Urban. 3. Regionalni. 4. Nacionalni. 5. Po vsem svetu
	Funkcionalni namen	1. Industrijske zgradbe. 2. Stanovanje. 3. Neindustrijske zgradbe in prostori (pisarne, skladišča itd.)
	Stopnja pripravljenosti za delovanje	1. Obstoječi objekti (stari sklad). 2. Gradnja v teku. 3. Novogradnja
	Vrsta udeleženca	1. Posamezni prodajalci in kupci. 2. Preprodajalci. 3. Občine. 4. Komercialne organizacije
	Vrsta transakcij	1. Nakup in prodaja. 2. Najemi 3. Hipoteke. 4. Realna narava (najemnina, zastava itd.)
	Pripadnost panogi	1. Industrijski objekti. 2. Kmetijski predmeti. 3. Javne zgradbe. 4. Drugi
	Vrsta lastništva	1. Državni in občinski objekti. 2. Zasebni objekti
	Transakcijska metoda	1. Primarni in sekundarni. 2. Organizirano in neorganizirano. 3. Menjava in OTC. 4. Tradicionalni in računalniški

Glede na glavno značilnost - vrsto nepremičninskih objektov - ločimo vsaj osem specifičnih trgov (glej tabelo 4.2), med katerimi so univerzalnega pomena najbolj razviti trgi zemljišč, stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov. Ker je zemljišče vključeno kot nujen sestavni del skoraj vsakega nepremičninskega objekta, si bomo podrobneje ogledali strukturo trga zemljišč, njegovo segmentacijo in glavne parametre.

zemljiški trg kot kompleksen samostojen tip nepremičninskega trga ga je običajno razdeliti na relativno homogene podvrste ali sorte glede na namen zemljišča, ki se nato razlikujejo po številnih drugih značilnostih (velikosti, legi itd.) (shema 4.8).

Naslednja komponenta trga z zemljišči je segment trga - posebej dodeljen del te vrste, skupina elementov, ki imajo določene skupne značilnosti (kakovost zemljišča, oddaljenost od industrijskih središč itd.).

Za najbolj donosen tržni segment so značilni:

• o visoka raven trenutne ali pričakovane prodaje;
• o visoke stopnje rasti prodaje parcel;
• o hiter promet sredstev in sprejemljiva donosnost. Segmentacija trga je eno najpomembnejših marketinških orodij. Uspeh v konkurenci je v veliki meri odvisen od pravilne izbire tržnega segmenta.

Obstajajo številni kriteriji in znaki, po katerih je mogoče segmentirati trg zemljišč.

Predmeti segmentacije so kupci, blago samo, zemljišče in udeleženci na trgu - komercialne organizacije in podjetniki.

Znak segmentacije je dejavnik, s katerim se izvaja alokacija tržnih segmentov.

Glede na cilje segmentacije se lahko kot značilnosti uporabijo dejavniki, ki označujejo nakupno vedenje posameznikov in pravnih oseb, parametri zemljiških parcel in ekonomski kazalniki gospodarskih organizacij. Trenutno nepremičninska podjetja uporabljajo večkratno segmentacijo, t.j. segmentacija po več značilnostih hkrati (model večfaktorske segmentacije).

Shema 4.8.

in v določeni kombinaciji z drugimi, da bi natančneje ugotovili, čigave in kakšne potrebe zadovoljuje ta ali ona vrsta zemljiških parcel (shema 4.9).

Merila za segmentacijo- to je dejavnik, s katerim se ocenjuje veljavnost izbire določenega tržnega segmenta. Najpogostejši so naslednji kriteriji: kvantitativni parametri segmenta, pomembnost, donosnost, združljivost segmenta s trgom glavnih konkurentov, učinkovitost dela na izbranem segmentu, zaščita izbranega segmenta pred konkurenti.

Segmentacija trga po izdelkih- na terenu - vam omogoča, da natančno ugotovite, kateri parametri določenega mesta so lahko privlačni za kupce. Hkrati se uporabljajo takšne značilnosti zemljišč, kot so njihova kakovost, oddaljenost od industrijskih središč (v Moskvi - od moskovske obvoznice), velikost parcel, naložbena privlačnost, prestiž itd.

Tako so v predmestju začeli izstopati številni segmenti na trgu zemljišč, odvisno od ravni kakovosti.

Shema 4.9.

• 1. Visokokakovostne parcele - elita. Pridobijo jih bogati državljani in velike organizacije. To vključuje dežele prestižnih zahodnih destinacij znotraj 30-kilometrskega območja. Na takih mestih so najpogosteje postavljene udobne koče za stalno prebivanje.
• 2. Srednje kvalitetne parcele zanimajo ljudje s srednjimi in relativno visokimi dohodki. Njihova oddaljenost od moskovske obvoznice se giblje od 10 do 60 km, na takšnih mestih so zgrajene skromnejše podeželske hiše.
• 3. Zemljišča nizke kakovosti kupili ljudje z nizkimi dohodki, a relativno poceni. V takem segmentu ekologija, infrastruktura in prestiž izgubijo vpliv na obnašanje kupcev. Ta kategorija zemljišč se nahaja v skoraj vseh smereh na razdalji več kot 50 km od Moskve (tabela 4.3).

Vzhodne in jugovzhodne regije Moskve niso prestižne in ekološko neugodne ter v bližini moskovske obvoznice - Kosino, Zhulebino, ki se nahajajo v bližini takšnih središč onesnaženja, kot so industrijske cone (na primer Kapotnya).

Velika diferenciacija trga zemljišč je opazna tudi v smislu prestiža. Ekološko odlična zemljišča se nahajajo na jugozahodu in zahodu moskovske regije, na primer na bregovih reke Pakhra, ob avtocesti Rublevo-Uspenskoe itd. Kazanska smer je nepriljubljena. Dežele južne in vzhodne smeri veljajo za neprestižne in neprivlačne.

Pravilnost vpliva oddaljenosti lokacij od moskovske obvoznice na njihove cene se na splošno izraža s takšno odvisnostjo - dlje kot je, ceneje.

Naslednji znak segmentacije- velikost parcel. Velike parcele so običajno iskane in so zato bolj cenjene le na prestižnih območjih. V splošnem je cena enote zemljišča na velikih površinah veliko nižja kot na majhnih območjih. Hkrati se lahko stroški tkanja na majhnih in velikih območjih močno razlikujejo glede na številne dejavnike.

Stopnja razvitosti infrastrukture ima velik vpliv na stroške. Parcele na dobro razvitih zemljiščih so vrednotene veliko dražje kot na nezazidanih. Razlika med cenami razvitih in nezazidanih lokacij ob enakih velikostih bo približno enaka skupni vrednosti stroškov razvoja infrastrukture in stroškov upravljanja s kapitalom (»časovna vrednost« razvoja lokacije).

Tabela 4.3. Segmentacija trga zemljišč v moskovski regiji

znaki	Tržni segmenti
1. Kakovost zemlje	o Elitne parcele za gradnjo koče o Srednje kvalitetne parcele za podeželske hiše za sezonsko bivanje o Parcele slabe kakovosti za vrtne poletne hiše
2. Oddaljenost od MKAD	o Do 25 km; 25-50 km; 50-100 km; več kot 100 km o V Moskvi - znotraj Vrtnega obroča in onkraj Vrtnega obroča
3. Lokacija	o Prestižna območja: smeri Minsk, Rublevo-Uspenskoe, Riga o Okoljsko neugodno: južna in vzhodna smer
4. Velikost parcele	o Majhne parcele: 0,06-0,2 ha o Srednje: 0,25-0,50 ha o Velika: nad 0,5 in do 15 ha, na oddaljenih območjih pa od 10 do 50 ha
5. Namen	o Za stanovanjske zgradbe o Za administrativne in proizvodne namene o vrtne parcele itd.
6. Vrsta lastništva	o Popolno lastništvo o Pravica zakupa in uporabe o Pravica do zemljiških deležev
7. Naložbena motivacija	o Področja, ki zahtevajo malo upravljanja, vendar visoko dodano vrednost o Območja z visokim denarnim tokom in upravljanjem
	o Elitna kategorija novih lastnikov o Kupci srednjega razreda o Potrošniki z nizkimi dohodki
9. Obnašanje kupca	o Odnos do zemlje in narave za pridelavo pridelkov: rekreacija; podjetništvo itd.

Zvišanje stroškov zemljišča glede na razpoložljivost komunikacije, %:

Pomembno vlogo igra izbira tržne niše, t.j. njen majhen del, ki ga konkurenti ne zasedajo ali premalo uporabljajo, in jasno opredeljen krog kupcev.

stanovanjski trg segmentirano po kakovosti hiš (5-nadstropne - panelne, opečne, blokovske; masovna gradnja - 9-, 12-, 16-, 22-nadstropne, pretežno panelne; prestižne moderne opečne in elitne), po številu sob (1 -, 2 - in 3-sobna, večsobna stanovanja), po postavitvi (standardna, izboljšana razporeditev), po lokacijskih površinah (podeželske hiše, hiše itd.).

Stanovanjski fond predstavlja več kot 20% ponovljive nepremičnine v Rusiji, ob upoštevanju stanovanjskih zgradb v vrtnih in poletnih kočah pa približno 30%. Obseg investicij v stanovanjsko gradnjo je približno četrtino njihovega celotnega obsega, v gradnji in obratovanju stanovanj je zaposlenih okoli 13 % delovno aktivnega prebivalstva. Skoraj 10 milijonov družin in samskih živi v komunalnih stanovanjih, spalnicah ali najemajo prostore pri zasebnikih, več kot 2 milijona ljudi živi v dotrajanih in dotrajanih hišah, 5-6 milijonov družin je na čakalni listi za boljše stanovanjske razmere, milijoni ljudi živijo utesnjeno površina 5 m2 na osebo. Toda le 1,5-2 % tistih, ki potrebujejo boljše stanovanjske razmere, lahko plača stroške stanovanja ali hiše naenkrat. Strokovnjaki menijo, da stroški stanovanja ne smejo presegati 12-15% letnega dohodka družine s povprečnimi dohodki. Če takšna družina tretjino svojega dohodka porabi za odplačilo bančnega posojila z obrestmi, potem bo odkup stanovanja trajal več kot 30 let.

Za število stanovanjskih prostorov je značilno 20-30 kazalnikov, vključno z velikostjo kuhinje, prisotnostjo balkona ali lože, razporeditvijo prostorov, kopalnic, pogledi iz oken itd. Elitna stanovanja v Moskvi se imenujejo stanovanja, ki se nahajajo v hišah, ki izpolnjujejo naslednje zahteve. Treba jih je zgraditi (ali rekonstruirati) relativno nedavno (pred več kot 15 leti) in se nahajati v centru ali na ekološko čistem območju, ki meji na center, ali celo na oddaljenem območju (včasih zunaj moskovske obvoznice), vendar mora biti mogoče hitro priti do centra. V hiši je obvezno imeti vratarja ali varovanje, v idealnem primeru pa zaščito sosednjega ozemlja. Delo služb, odgovornih za vzdrževanje in vzdrževanje reda v stavbi, mora biti opravljeno na visoki ravni; Zaželeno je tudi avtonomno oskrbo s toploto in vodo. Vse pomembnejšo vlogo igra prisotnost garaže ali varovanega parkirišča na ozemlju ali v neposredni bližini objekta (v idealnem primeru je to podzemna garaža). Pomemben znak elitnega stanovanja je odsotnost oseb z nizkim socialnim statusom med prebivalci. Slednji lahko med rekonstrukcijo stavbe pridejo v stanovanja visokega razreda. V skladu z obstoječimi normativi imajo nekdanji stanovalci takšnih hiš, ki so bili preseljeni za obdobje obnove, pravico, da se po njenem zaključku preselijo nazaj. Pridobitev stanovanj v takih hišah ima določene prednosti: pravno čistost transakcije, zmožnost, da svoj dom na začetku okrasite po lastnem okusu, homogeno družbeno okolje.

Hiše, ki izpolnjujejo večino zgoraj naštetih zahtev, so raznolike: opečne, monolitne, obstajajo celo plošče. Apartmaji v luksuznih hišah se lahko nahajajo na eni ali dveh nivojih. Različno je tudi število nadstropij stavb - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 nadstropij. Hkrati je mogoče opaziti značilno lastnost - z oddaljenostjo od središča se število nadstropij povečuje. Infrastruktura elitnih hiš je tudi drugačna v svojem razvoju: lahko imajo športni kompleks, gospodinjske storitve, bazen, savno, zimski vrt.

Skupna površina stanovanja je 120-150 m in več, na vhodu je predsoba 20 m2 z majhno fontano in akvarijem, dve kopalnici, kuhinja-jedilnica 15 m2, gost in mojster območje na dveh nivojih.

Primarni stanovanjski trg se oblikuje in deluje iz dveh virov: prodaje občinskih organov stanovanj, zgrajenih na račun javnih sredstev, in prodaje privatiziranih stanovanj s strani občanov.

V Moskvi se za spremljanje stanovanjskega trga spremlja in analizira 12 kazalnikov stanovanj, ki so naprodaj v 173 okrožjih, predvsem v bližini podzemnih postaj. Oblika spremljanja je predstavljena v tabeli. 4.4.

Tabela 4.4.

Oznake v tabeli. 4.4:

STmes - ponudbena cena (v dolarjih) 1 m2 skupne površine v povprečju v zadnjih štirih tednih;

MINoff (MAXoff) - najmanjše (največje) odstopanje (v dolarjih) povprečne ponudbene cene 1 m2 celotne površine s 70-odstotno stopnjo zaupanja;

PRmes (PRkv) - potrošniška prednost območja za zadnji mesec (četrtletje);

STkv - ponudbena cena (v dolarjih) 1 m2 skupne površine v povprečju v zadnjih 12 tednih;

Mmos (Mkv) - matematično pričakovanje tedenske stopnje spremembe ponudbene cene (v dolarjih) za zadnji mesec (za zadnje tri mesece);

Yakrat (kered) - kratkoročna (srednjeročna) tveganja pri transakcijah z nepremičninami. Zaznamujejo delež tveganja, ki ga prinaša negotovost trga kot celote. Bližje so vrednosti JAZ SEM na nič (0< JAZ SEM < 1), bolj kaotično je obnašanje stanovanjskega trga in bolj uravnotežena bi morala biti odločitev upravitelja;

PIU - skupina privlačnosti nepremičnin, ki jo določajo integralne tržne značilnosti območja (imena skupin so pogojna):

"+++" - izjemno privlačen;

<<++" - очень привлекательная; " + >> -zelo privlačna; "+/-" - dovolj privlačen; "-/+" - privlačen;

"-" - ni zelo privlačen; prej neprivlačna kot privlačna (veljavnost transakcij je treba potrditi z dejavniki, ki v analizi niso upoštevani); neprivlačna (veljavnost transakcij je treba potrditi z dejavniki, ki so znani samo udeležencem v transakciji);

mesto v GRP - redno mesto okrožja v skupini privlačnosti nepremičnin, ki ga določajo njegove integralne tržne značilnosti.

Na primarnem in sekundarnem trgu nestanovanjskih prostorov se glede na funkcionalno namembnost razlikujejo štirje glavni segmenti: industrijski, skladiščni, pisarniški in maloprodajni objekti, katerih splošne značilnosti temeljijo na lokaciji, površini, kakovosti prostorov, trajanju najema. , cena ali najemnina in drugi dejavniki.

Pisarniški prostori so drugi (po stanovanjskih) segment moskovskega nepremičninskega trga, kjer povpraševanje presega ponudbo. Glede na kakovostne značilnosti so pisarniški prostori razdeljeni v štiri razrede: A, B, C, D.

TO razred A vključujejo pisarniške prostore v specializiranih poslovnih centrih v osrednjih predelih mesta in v bližini večjih avtocest. Vse pisarne v tej kategoriji so opremljene po zahodnih standardih, od najsodobnejših telekomunikacijskih sistemov do klimatskih sistemov. Notranji prostori, objekti in okolica se vzdržujejo v zglednem stanju, na voljo so lastne službe upravljanja, vzdrževanja in varovanja ter varovano parkirišče.

Pisarniški prostori razred B imajo skoraj vse zgoraj navedene značilnosti, vendar z manjšim seznamom dodatnih storitev. Stroški najema so od 700 do 900 dolarjev na 1 m2 na leto.

Pisarniški prostori razreda A in B najemajo zahodna podjetja in velika ruska podjetja.

Večina domačih podjetij raje najema pisarniške prostore nižje kakovosti, povezane z razredi C in D. Prvo od njih predstavljajo pisarne v hotelih, prilagojeni prostori (raziskovalni inštituti, izobraževalne ustanove itd.), ki se nahajajo zunaj mestnega središča, vendar na križišču avtocest, v bližini podzemnih postaj. Cene najema se gibljejo od 400 do 600 $, odvisno od oddaljenosti od vrtnega obroča, ponujenih storitev in pogojev najema.

Neprimerni prostori, ki se nahajajo zunaj prometnih priključkov, spadajo v razred D. Njihova nedvomna prednost je možnost pridobitve površine zahtevane velikosti za sprejemljivo plačilo.

Najemnine se razlikujejo glede na vrsto prostorov in lokacijo.

Trg skladišč se razlikuje po vrsti in opremi:

• o skladiščni specializirani kompleksi, opremljeni s sodobnimi tehničnimi sredstvi, ogrevanjem in drugimi vsebinami;
• o sodobno opremljeni hangarji;
• o kletni in polkletni prostori;
• o pritličja različnih stavb;
• o preurejena zaklonišča za bombe;
• o druge prostore.

Podjetja kot nepremičninski kompleksi še vedno vstopajo na primarni nepremičninski trg v procesu privatizacije državnega in občinskega premoženja.

Trg nedokončane gradnje tvorijo komunalni in zasebni objekti, ki nimajo finančnih, materialnih in delovnih virov. Temelji na načelu vzajemne koristi - dogovor o 50-odstotni razdelitvi zgrajenih površin med investitorjem in lastnikom (mesto, podjetje).

Trg koč se hitro razvija v vseh regijah države. V moskovski regiji je bilo na primer zgrajenih 160.000 koč na površini približno 48 tisoč hektarjev na račun zasebnih naložb pod naslednjimi pogoji: 35% hišk prejme investitor, od tega 15% proda. na zaprtih dražbah za lokalne prebivalce 40 % kupi Moskva po nabavni vrednosti, 10 % pa podari mestu in regiji.

Za zaključek je treba poudariti, da delovanje nepremičninskega trga prispeva k razvoju celotnega gospodarskega prometa države (slika 4.10).

Shema 4.10.

Nepremičninski trg

Tržno gospodarstvo temelji na pravici zasebne lastnine – pravici do lastništva, uporabe in razpolaganja s premoženjem. To državljanom ali zasebnim podjetjem omogoča, da po lastni presoji pridobivajo, uporabljajo in prodajajo materialne vire ter sklepajo pogodbe, ki so pravno zavezujoče in zavezujoče za partnerje.

Lastnik nepremičnineima pravico volje, tj. pravico do imenovanja naslednika tega premoženja po njegovi smrti, kar v bistvu podpira institut zasebne lastnine. Treba je opozoriti, da po tržnem modelu obstaja tudi državna lastnina, pa tudi premoženje v mešanih oblikah. Seveda bi morala zakonodaja predvideti zakonske omejitve pravice do zasebne lastnine v zvezi z interesi družbe kot celote.

Svoboda podjetništva in izbire je neposredno povezana z zasebno lastnino. Svoboda podjetništva vam omogoča, da organizirate proizvodni proces iz razpoložljivih virov in prodate blago (izdelke, storitve), proizvedeno na trgu, po lastni presoji. Odločitev za vstop na določen trg (vrsto dejavnosti) ali izstop z njega je v rokah podjetnika.

Svoboda izbire potrošnikov, tj. svoboda potrošnika, da v mejah svojega dohodka pridobi blago in storitve v naboru, ki je najprimernejši za zadovoljevanje njegovih potreb, prevladuje med drugimi svoboščinami in določa meje svobode izbire dobaviteljev materialnih in človeških virov. Na koncu se izkaže, da potrošnik odloča, kaj naj gospodarstvo proizvaja.

Lastni interes oblikuje način delovanja različnih subjektov nepremičninskega trga, ko uveljavljajo svojo svobodno izbiro. Vsak od njih si prizadeva narediti tisto, kar je zanj ekonomsko koristno. Tako si lastniki nepremičnin prizadevajo za čim večjo ceno pri prodaji ali oddaji le-teh, najemniki poskušajo iztržiti največji dobiček iz uporabe najetega prostora. Spodbujanje osebnega interesa je ena od značilnih značilnosti tržnega gospodarstva in mu v veliki meri daje smer in urejenost v njegovem delovanju. Svoboda izbire, ki se uresničuje za vsakega udeleženca na trgu v obliki želje po prejemanju denarnega dohodka zase, služi kot osnova za ekonomsko konkurenco oziroma konkurenco.

Konkurenca na nepremičninskem trgu vključuje:

· prisotnost na trgu velikega števila neodvisno delujočih prodajalcev in kupcev določenega blaga, izdelkov, virov in storitev;

· svobodo prodajalcev in kupcev, da vstopijo in zapustijo trge, kot se jim zdi primerno.

Vendar pa je bistvo konkurence v tem, da ima trg nepremičnin tako veliko število prodajalcev, da vsak od njih, ki zagotavlja majhen delež v skupni ponudbi, praktično ne more vplivati ​​na ceno blaga. Enako razmerje velja za tiste, ki na nepremičninskem trgu nastopajo kot nosilec povpraševanja. Kupcev je veliko in en sam kupec ne more nadzorovati trga v svojo korist. Konkurenca omejuje prodajalce in kupce nepremičnin pri uresničevanju lastnih interesov.

Najpogostejša oblika konkurence je znižanje cen. Leži v tem, da prodajalci nepremičnin, ki želijo povečati (pospešiti) število prodaj, jih ponujajo po nižjih cenah kot konkurenti. Za to mora vsak prodajalec narediti vse tako, da prodaja po enakih cenah kot konkurent ali ceneje. Podjetnik, ki na tem področju nima dovolj znanja, mora slej ko prej zapustiti nepremičninski trg. Nasprotno pa izkušen podjetnik prejema visoke dobičke, kar mu omogoča razvoj svojega podjetja.

Eden od načinov za konkurenco so inovacije, namenjene privabljanju kupcev. V razmeroma kratkem obdobju oblikovanja trga nepremičnin v Rusiji se je to zelo jasno pokazalo v dejavnostih nepremičninski posredniki.

Poleg neposredne konkurence so podjetniki, ki delujejo na nepremičninskem trgu, vpleteni tudi v posredno konkurenco. To je konkurenca različnih gospodarskih sektorjev ter različnih skupin blaga in storitev. Na primer, ljudje, ki razmišljajo o nakupu stanovanja, si lahko premislijo in kupijo avto ali se odpravijo na drago potovanje, zidane hiše lahko nadomestijo lesene stavbe, trgovina na drobno ima prednost pri pridobitvi bančnega posojila v nasprotju s posli z zemljišči.

Nepremičninski trg - je medsebojno povezan sistem tržnih mehanizmov, ki zagotavljajo nastanek, prenos, delovanje in financiranje nepremičnin.

Nepremičninski trg je skupek regionalnih, lokalnih trgov, ki se med seboj bistveno razlikujejo po cenah, stopnjah tveganja, učinkovitosti naložb v nepremičnine ipd.

Nepremičninski trg je bistvena sestavina vsakega nacionalnega gospodarstva. nepremičnine so najpomembnejša sestavina nacionalnega bogastva, ki predstavlja več kot 50 % svetovnega bogastva. Brez nepremičninskega trga sploh ne more biti trga. trg dela, kapitalski trg, trg blaga in storitev itd. za svoj obstoj morajo imeti ali za svoje dejavnosti najeti prostore, ki jih potrebujejo.

Nepremičnine so v središču kombinacije gospodarskih procesov, zasebnih in javnih interesov, upravnih norm in pravil (slika 9.1).

Slika 9.1 - Nepremičnine - predmet gospodarskih in državnih interesov

Nepremičnina kot blago je predmet prometa, ki zadovoljuje različne realne ali potencialne potrebe ter ima določene kvalitativne in kvantitativne značilnosti. Z Bistvo nepremičnine kot blaga je naslednje:

Fizična vsebina nepremičnine (fizične značilnosti, ki opisujejo površino, prostornino, materiale konstrukcije, moč inženirskih sistemov itd.);

Pravne značilnosti (v tržnem prometu so vključene pravice do nepremičnine in ne sam predmet);

Ekonomske značilnosti, ki dajejo predstavo o vrednosti predmeta (trg, obnova, zamenjava itd.);

Stroški njegovega vzdrževanja (tekoča in večja popravila, voda, plin, elektrika itd.); in dobičkonosnost (najemnina in posredni prihodki, povečanje vrednosti itd.).

Ruski nepremičninski trg odraža vse težave tranzicijskega gospodarstva in ga zaznamujejo neenakomeren razvoj njegovih segmentov, nepopoln pravni okvir in nizka investicijska aktivnost državljanov in pravnih oseb. Pri razvoju nepremičninskega trga v Rusiji je mogoče razlikovati naslednje stopnje:

1. Nepremičninski trg je najbolj turbulentno obdobje razvoja doživel v zgodnjih 90. letih. Odpiranje in razvoj podjetij je potekalo praktično v pravnem vakuumu, povpraševanje je bilo daleč pred ponudbo. Za izhodišče tukaj lahko štejemo dovoljenje za privatizacijo stanovanj in posledično možnost prodaje in nakupa stanovanj. Takrat se je pojavilo precejšnje število poslovnežev in preprosto premožnih ljudi, ki so želeli na nov način izboljšati svoje življenjske razmere. Se pravi, ne pričakovanja brezplačnih javnih stanovanj, ne zapletenih menjalnih shem, ampak preprosto nakup stanovanj. Takrat je bilo privatiziranih razmeroma malo stanovanj, malo je bilo prodajalcev stanovanj, kupcev je bilo že dovolj.

2. Na drugi stopnji se pojavijo prvi normativni akti, ki urejajo nepremičninske dejavnosti v Rusiji. Za to obdobje je značilno zagotavljanje pomembnih ugodnosti, ki so ob ohranjanju dobrega tržnega okolja omogočale dober dohodek, kar je na ta segment trga privabilo nove podjetnike. Cene stanovanj so začele naraščati, a stanovanja je bilo veliko težje prodati, kupec pa je postal bolj izbirčen. Pojavile so se nove oblike storitev za stranke. Zlasti se je pojavila in postala razširjena prodaja stanovanj z obročnim plačilom, dajanje posojil, zavarovanih s stanovanji. Nekatera podjetja so začela delati na podlagi izključnih pogodb, ki so naletela na obveznost prodaje stanovanja stranke za določeno obdobje.

3. Za tretjo fazo je značilen presežek povpraševanja nad ponudbo, zaostritev zakonskega okvira, intenzivna konkurenca na trgu, ki je privedla do padca prihodkov. Mala podjetja propadajo, srednja in celo velika se borijo za preživetje. V začetku leta 1996 se je začelo naravno znižanje stroškov stanovanj.

4. Od druge polovice leta 1999 se je po krizi avgusta 1998 začela nova faza v razvoju ruskega nepremičninskega trga - faza konca zniževanja cen, začetka stabilizacije in nekaj okrevanja. To se je zgodilo v ozadju ugodnega razvoja makroekonomskih kazalnikov v državi in ​​zlasti nizke (v primerjavi z jesenjo 1998) stopnje inflacije, gladke in omejene devalvacije rublja v primerjavi z dolarjem.

Posledično je nepremičninski trg, kot izhaja iz teorije tržnega gospodarstva, šel skozi fazo recesije, dosegel stabilizacijo in pred nami (ne nujno takoj) je nova rast, vključno z nekaj rasti cen.

Skozi tržni mehanizem in državno regulacijo ponuja nepremičninski trg:

1. ustvarjanje novih nepremičninskih objektov;

2. prenos pravic na nepremičnini;

3. vzpostavitev ravnotežnih cen za nepremičnine;

4. upravljanje (upravljanje) nepremičninskega objekta;

5. razporeditev prostora med konkurenčno rabo zemljišč;

6. vlaganje v nepremičnine, pri čemer opravlja naslednje posle z nepremičninami:

6.1. s spremembo lastništva:

Nakup in prodaja nepremičnin;

Dedovanje;

donacija;

Zagotavljanje izpolnjevanja obveznosti (na primer prodaja zastavljenih ali zaseženih nepremičnin);

6.2. z delno ali popolno spremembo sestave lastnikov:

Privatizacija;

nacionalizacija;

Spremembe v sestavi lastnikov, vključno z delitvijo premoženja;

Prispevek v odobreni kapital;

Stečaj (likvidacija) poslovnih subjektov (z poplačilom terjatev upnikov, tudi s prodajo premoženja lastnikov);

6.3. brez spremembe lastništva:

Naložbe v nepremičnine;

Razvoj nepremičnin (širitev, novogradnja, rekonstrukcija);

Spremembe smeri uporabe, imena blagovne znamke, pravnega naslova itd.;

Upravljanje, delovanje;

Prenos v gospodarsko ali operativno upravljanje, v brezplačno uporabo;

Redno prejeti dohodek iz lastništva nepremičnine, ki od prejemnika ne zahteva podjetniške dejavnosti;

Najemnina (ena stranka (prejemnik najemnine) prenese premoženje na drugo stranko (plačnik najemnine), plačnik najemnine pa se zaveže, da bo v zameno za prejeto premoženje občasno plačeval najemnino prejemniku v obliki določene vsote denarja ali zagotavljal sredstva za njegovo vzdrževanje v drugi obliki);

Doživljenjsko vzdrževanje z vzdrževanim osebjem;

Prenos v skrbniško upravljanje;

Uvedba (odstranitev) služnosti in drugih bremen;

Zavarovanje različnih oblik in različnih poslov, vključno z razvojnim kreditiranjem nepremičnin.

Vse te operacije se v tržnem gospodarstvu izvajajo s pomočjo tržnih mehanizmov, zato predstavljajo trg nepremičnin.

Tabela 9.1- Značilnosti nepremičninskega trga

znak	Značilnost
Lokalizacija	- absolutna nepremičnost - velika odvisnost cene od lokacije
Vrsta tekmovanja	- nepopoln, oligopol - majhno število kupcev in prodajalcev - edinstvenost vsakega predmeta - nadzor cen je omejen - vstop na trg zahteva znaten kapital
Elastičnost ponudb*	- nizka, s povečanjem povpraševanja in cen se ponudba le malo poveča - povpraševanje je lahko zelo nestanovitno
Stopnja odprtosti	- transakcije so zasebne - javne informacije, pogosto nepopolne in netočne
Konkurenčnost izdelkov	- je v veliki meri določeno z okolico, vplivom soseske - specifičnostjo individualnih preferenc kupcev
Pogoji zoniranja	- urejeno s civilno in zemljiško zakonodajo, ob upoštevanju vodnih, gozdarskih, okoljskih in drugih posebnih pravic - velika soodvisnost zasebne in drugih oblik lastnine
Registracija transakcij	pravne zapletenosti, omejitve in pogoji
Cena	vključuje vrednost predmeta in pripadajoče pravice

* Povpraševanje po nepremičninah je individualizirano in ni zamenljivo, zaradi česar je težko doseči ravnovesje in sorazmernost trga. Velikost povpraševanja in ponudbe po nepremičninskih objektih v veliki meri določajo geografski (lokacija objekta v mestu, regiji) in zgodovinski (hiše različnih obdobij gradnje) dejavniki; stanje infrastrukture na območju nepremičnine (razpoložljivost dostopnih cest, cest, podzemne železnice in drugih vrst prometnih poti, trgovskih in potrošniških storitev, parkov, drugih krajev javnega rekreacije itd.). Na ponudbo in povpraševanje na nepremičninskem trgu vplivajo številni dejavniki. Najpomembnejši med njimi so navedeni v tabeli. 9.2.

Slika 9.2 - Ciklični razvoj nepremičninskega trga

1 - upadanje nepremičninskega trga opazimo ob prenatrpanosti zgrajenih objektov, ko se število nezasedenih objektov hitro povečuje in lastnik nepremičnine težko proda, cene padajo. To je kupčev trg; 2 - do absorpcije ustvarjenih nepremičnin pride po povečanem povpraševanju po zgrajenih objektih in je značilno praktično pomanjkanje ponudbe novih objektov. Ta cikel določa rast predinvesticijskih raziskav o ustvarjanju novih nepremičnin; 3 - novogradnja dosega vrhunec zaradi povečanega povpraševanja po novoustvarjenih objektih in je značilno zvišanje cen gradbenih objektov. To je prodajalčev trg; 4 - zasičenost nepremičninskega trga nastane, ko se ustvari presežek gradbenih zmogljivosti in prekomerna proizvodnja gradbenih proizvodov ter zmanjša gradbena dejavnost. Rast prodaje nepremičnin v tem obdobju upada.

Tabela 9.2 – Sistem dejavnikov, ki vplivajo na ponudbo in povpraševanje

Dejavniki	Vpliv na oskrbo	Vpliv na povpraševanje
Ekonomski
Spremembe v ravni dohodka prebivalstva: zmanjšanje rasti	V sodobnih razmerah je dejavnik povečanja ponudbe na trgu gotovih stanovanj	Povečati zmanjšati
Sprememba ravni poslovnega dohodka: krčenje rasti	Povečanje ponudbe na trgu poslovnih nepremičnin	Povečati zmanjšati
Razpoložljivost finančnih, zlasti kreditnih virov: zmanjšanje rasti	Povečati zmanjšati	Povečati zmanjšati
Najemnine: zmanjšanje rasti	Povečati zmanjšati	Zmanjšanje Povečanje
Stroški gradnje: zmanjšanje rasti	Zmanjšanje Povečanje	Povečanje trga dokončanih stanovanj
Tarife za komunalne storitve in plačila za vire: povečanje znižanje	Porast	Porast
Socialna
Sprememba prebivalstva: krčenje rasti	Porast	Povečati zmanjšati
Sprememba izobrazbene ravni: povečanje zmanjšanje		Povečati zmanjšati
Sprememba stopnje kriminala: povečanje zmanjšanje		Zmanjšanje Povečanje
administrativni
Raven davka na nepremičnine: povečanje znižanje	Porast	Zmanjšaj
Raven zemljiškega davka: zmanjšanje rasti	Porast	Porast
Pogoji za pridobitev razvojnih pravic: liberalno omejevalni	Povečati zmanjšati

Nepremičninski trg ima razvejano strukturo in ga lahko ločimo glede na različne značilnosti, predstavljene v tabeli. 9.3.

Tabela 9.3 - Klasifikacija nepremičninskih trgov

Klasifikacijski znak	Vrste trga
Vrsta predmeta	- Zemljišča, zgradbe, objekti, podjetja, prostori, trajnice, stvarne pravice, drugi predmeti
Geografsko (teritorialno)	Lokalni, mestni, regionalni, nacionalni, svetovni
Funkcionalni namen	Industrijski prostori, stanovanjske, neindustrijske zgradbe in prostori
Stopnja pripravljenosti za delovanje	Obstoječi objekti, gradnja v teku, novogradnja
Vrsta udeleženca	Posamezni prodajalci in kupci, preprodajalci, občine, gospodarske organizacije
Vrsta transakcij	Nakup in prodaja, zakup, hipoteka, stvarne pravice
Pripadnost panogi	Industrijski objekti, kmetijski objekti, javne zgradbe, drugo
Vrsta lastništva	Državni in občinski objekti, zasebni
Transakcijska metoda	Primarno in sekundarno, organizirano in neorganizirano, izmenjavo in v prosti prodaji, tradicionalno in računalniško

Funkcije nepremičninskega trga

Ena glavnih funkcij trga je določanje ravnotežnih cen, pri katerem efektivno povpraševanje ustreza obsegu predlogov. Pri cenah pod ravnotežno ceno je presežno povpraševanje, ko je ravnotežna cena presežena, pa presežna ponudba. V ceni je koncentrirana tudi velika količina informacij o zasičenosti trga, preferencah kupcev, stroških gradnje, ekonomski in socialni politiki države na tem področju, na primer stanovanjske gradnje itd.

Regulacijska funkcija je v tem, da trg, ki deluje avtonomno, po definiciji A. Smitha z "nevidno roko" prerazporeja vire med poslovna področja in svoje udeležence usmerja k cilju, ki sploh ni bil del njihovih namenov - oblikovati učinkovito strukturo. gospodarstva in zadovoljevanje javnih interesov. V sodobnem svetu pomanjkljivosti tržne ureditve vse bolj kompenzira državno upravljanje nacionalnega gospodarstva, predvsem v smislu ohranjanja narave, varstva konkurence, prerazporeditve dohodka, ustvarjanja zakonitega poslovnega okolja, reševanja družbenih problemov itd.

komercialna funkcija sestoji iz realizacije vrednosti in uporabne vrednosti nepremičnine ter ustvarjanja dobička na vloženi kapital.

Funkcija dezinfekcije- to je čiščenje gospodarstva pred nekonkurenčnimi in šibkimi udeleženci na trgu, stečaj neučinkovitih. Tržni mehanizem usmerja ljudi v smer njihovega iskanja, vendar jim ne daje nikakršnih zagotovil glede končnih finančnih rezultatov. Priznava le družbeno nujne naložbe v nepremičnine, ker le te plača kupec. Zato osvobajanje trga pred neučinkovitimi lastniki podjetij in drugih nepremičninskih objektov vodi v večjo trajnost in gospodarsko rast.

Informacijska funkcija- to je edinstvena tržna metoda hitrega zbiranja in razširjanja posplošenih objektivnih informacij, ki prodajalcem in kupcem nepremičnin omogoča svobodno in kompetentno odločanje v lastnem interesu.

Vmesna funkcija Izraža se v tem, da trg deluje kot agregatni posrednik in stičišče številnih neodvisnih in ekonomsko izoliranih kupcev in prodajalcev, med njimi je vzpostavljena povezava in priložnost za alternativno izbiro partnerjev. Na nepremičninskem trgu delujejo tudi poklicni posredniki: nepremičninski posredniki, cenilci, agenti, posredniki, zavarovalnice, hipotekarni posojilodajalci in druge osebe, ki opravljajo storitve zainteresiranim udeležencem.

Stimulirajoča funkcija deluje v obliki gospodarskega spodbujanja z dobičkom produktivne uporabe dosežkov znanstvenega in tehnološkega napredka pri ustvarjanju in uporabi nepremičnin. Konkurenca ekonomsko sili in podpira visoko poslovno aktivnost ter iskanje novih priložnosti za učinkovito upravljanje kapitalskega premoženja.

Investicijska funkcija- Nepremičninski trg je privlačen način ohranjanja in povečevanja vrednosti kapitala. Prispeva k prenosu prihrankov in akumulacije prebivalstva iz pasivne oblike zalog v pravi proizvodni kapital, ki lastniku nepremičnine prinaša dohodek. Hkrati pa same nepremičnine služijo kot nekakšna zavarovalna garancija za naložbena tveganja.

socialna funkcija se kaže v rasti delovne aktivnosti celotnega prebivalstva, v povečanju delovne intenzivnosti državljanov, ki si prizadevajo postati lastniki stanovanj, zemljišč in drugih kapitalskih in prestižnih predmetov.

Glavni cilji upravljanja nepremičninskega trga:

Uresničevanje ustavnih pravic državljanov do nepremičnin in obveznosti, povezanih z njihovo posestjo;

Vzpostavitev na trgu določenega postopka in pogojev za delo vseh njegovih udeležencev;

Zaščita udeležencev pred nepoštenostjo, goljufijami in kriminalnimi organizacijami in posamezniki;

Zagotavljanje prostega oblikovanja cen nepremičnin v skladu s ponudbo in povpraševanjem;

Ustvarjanje pogojev za investicije, spodbujanje podjetniške dejavnosti na področju proizvodnje;

Izboljšanje ekološkega okolja, doseganje gospodarske rasti, zmanjševanje brezposelnosti, reševanje stanovanjskega problema in drugi javni cilji;

Poštena obdavčitev nepremičnin in udeležencev na nepremičninskem trgu;

Ustvarjanje ugodnih pogojev za reševanje stanovanjskega problema v državi in ​​regijah.