Študentje, podiplomski študenti, mladi znanstveniki, ki uporabljajo bazo znanja pri študiju in delu, vam bodo zelo hvaležni.
Gostuje na http://www.allbest.ru/
Oblikovanje rezultatov ocenjevanja
Rezultate cenitve nepremičnine je treba izdelati pisno v obliki cenitvenega poročila.
Poročilo o cenitvi - dokument, ki vsebuje utemeljitev mnenja cenilca o vrednosti nepremičnine. Pri sestavi cenitvenega poročila je cenilec dolžan uporabiti podatke, ki zagotavljajo zanesljivost cenitvenega poročila, kot dokument, ki vsebuje podatke dokazne vrednosti.
Splošne zahteve za predstavitev rezultatov ocenjevanja določa zakon "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji". Pravočasna pisna priprava in prenos cenitvenega poročila o predmetu cenitve naročniku se štejeta za pravilno opravljanje s pogodbo dolžnosti s strani cenilca.
Po čl. 11, poročilo ne sme biti dvoumno ali zavajajoče. V poročilu mora biti naveden datum presoje ocenjevanja, uporabljeni ocenjevalni standardi, cilji in cilji ocenjevanja ocenjevanja ter drugi podatki, ki so potrebni za popolno in nedvoumno razlago rezultatov ocenjevanja. ocena, ki se odraža v poročilu.
Če se pri ocenjevanju ne ugotavlja tržna vrednost, temveč druge vrste vrednosti, mora poročilo navesti merila za njihovo ugotavljanje in razloge za odstopanje od možnosti določitve tržne vrednosti.
V poročilu mora biti navedeno (11. člen):
Datum sestave in zaporedna številka poročila;
Podlaga, da cenilec oceni predmet ocenjevanja;
Pravni naslov cenilca in podatki o izdanem dovoljenju za opravljanje cenitvene dejavnosti za to vrsto nepremičnine;
Natančen opis cenilnega predmeta, vendar v zvezi s predmetom cenitve v lasti pravne osebe;
Podatki o pravni osebi in knjigovodski vrednosti tega predmeta ocenjevanja;
Ocenjevalni standardi za določitev ustrezne vrste vrednosti ocenjevalnega predmeta, utemeljitev njihove uporabe pri cenitvi tega cenitvenega predmeta, seznam podatkov, uporabljenih pri cenitvi ocenjevalnega predmeta, z navedbo virov njihovega prejema, kot tudi predpostavke, ki so bile narejene pri cenitvi ocenjevalnega predmeta;
Zaporedje določanja vrednosti ocenjevalnega predmeta in njegove končne vrednosti ter omejitev in meja uporabe pridobljenega rezultata;
Datum določitve vrednosti cenitvenega predmeta;
Seznam dokumentov, ki jih uporablja cenilec in ki določajo kvantitativne in kvalitativne značilnosti predmeta ocenjevanja.
Poročilo lahko vsebuje tudi druge podatke, ki so po oceni cenilca bistveni za popolnost refleksije metode, s katero je izračunal vrednost posameznega ocenjevalnega predmeta. Poročilo je osebno podpisano s strani cenilca in overjeno z njegovim pečatom. Za oceno nekaterih vrst predmetov ocenjevanja lahko zakonodaja Ruske federacije predvideva posebne oblike poročil.
Po čl. 13, je v primeru spora o zanesljivosti vrednosti tržne ali druge vrednosti cenilnega predmeta, ugotovljene v poročilu, tudi v zvezi z obstoječim poročilom o cenitvi istega predmeta, navedeni spor predmet obravnavanje na sodišču, arbitražnem sodišču v skladu z uveljavljeno pristojnostjo, arbitražnem sodišču po dogovoru strank v sporu ali pogodbi ali na način, ki ga predpisuje zakonodaja Ruske federacije, ki ureja dejavnosti vrednotenja.
Cenilec ima pravico od tretjih oseb pisno ali ustno zahtevati podatke, ki so potrebni za oceno predmeta cenitve, razen podatkov, ki so državna ali poslovna skrivnost. Če zavrnitev posredovanja navedenih podatkov bistveno vpliva na zanesljivost ocene predmeta ocenjevanja, mora ocenjevalec to navesti v poročilu.
Cenilec ne sme razkriti zaupnih informacij, ki jih je prejel od stranke med ocenjevanjem predmeta ocenjevanja, razen če zakonodaja Ruske federacije določa drugače. Kopije izpolnjenih poročil je treba hraniti tri leta.
V skladu z Odlokom vlade Ruske federacije z dne 6. julija 2001 št. 519 "O odobritvi standardov vrednotenja": skupna vrednost vrednosti ocenjevalnega predmeta, navedena v poročilu o cenitvi, sestavljenem na način in na Na podlagi zahtev, določenih z Zveznim zakonom "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji", se standardi vrednotenja in predpisi o dejavnostih ocenjevanja vrednosti pooblaščenega organa za spremljanje izvajanja dejavnosti vrednotenja v Ruski federaciji lahko priznajo kot priporočeni za namene sklenitve posla s predmetom vrednotenja, če od dneva poročila o cenitvi do dneva posla s predmetom vrednotenja oziroma dneva predložitve ni preteklo več kot 6 mesecev od javne ponudbe.
Strokovni cenilci morajo izpolnjevati stroge strokovne standarde (zahteve glede usposobljenosti, izobrazbe in poklicnih veščin) ter upoštevati poklicne in etične standarde. Izpolnjevanje poklicnih etičnih standardov na področju ocenjevanja vrednosti je zelo pomembno, saj se na podlagi mnenja cenilca sklepajo posli za drage nepremičnine, izdajajo se velika posojila, zavarovana s temi objekti, sprejemajo se odločitve za začetek financiranja projektov urejanja zemljišč. , sporna lastninska vprašanja pa so rešena. Nepoštenost cenilca lahko privede do znatnih finančnih izgub s strani njegovih strank, bank upnic. Cenilec mora sestaviti in naročniku predložiti poročila o cenitvi nepremičnin v rokih, določenih s pogodbo, in hraniti kopije cenitvenih poročil tri leta.
V postopku ocenjevanja je treba določiti stroške neopremljenega nestanovanjskega prostora. Glavne faze dela:
1. Analiza objekta NNEI.
2. Določanje vrednosti predmeta:
2.1 Ocenjevanje s primerjalnim pristopom;
2.2 Določanje vrednosti stroškovnega pristopa;
2.3 Vrednotenje predmeta po dohodkovnem pristopu.
3. Usklajevanje dobljenih rezultatov v končni predračun.
Cenitev nepremičnin je posebno področje strokovne dejavnosti na trgu nepremičnin, ki zahteva visoko usposobljenega cenilca, poznavanje načel in metod ocenjevanja vrednosti, svobodno orientacijo na trgu nepremičnin, poznavanje stanja in trendov ponudbe in povpraševanja v Sloveniji. različnih tržnih segmentih.
Glavni cilji strokovnega ocenjevanja: reševanje vprašanja nakupa in prodaje premoženja, dajanje in prejemanje posojil, zavarovanih s premoženjem, sprejemanje informiranih odločitev o partnerstvu, preoblikovanju in likvidaciji podjetij, sprejemanje naložbenih odločitev in odločitev o reorganizaciji ali stečaju podjetij, pri zavarovanju premoženja prevrednotenje osnovnih sredstev, odraz v poročanju, nakup in prodaja, menjava, razpisi, dražbe, razpisi, najemnine, odmere stroškov najemnih pravic, zakup, delitev, dedovanje, darovanje, obračun davka, dajatve , takse, davčna optimizacija, privatizacija, zaplemba, nacionalizacija, dovoljenje lastninski spori, prenos lastninske pravice, vložek premoženja v odobreni kapital; določitev deleža lastninske pravice, prenos v skrbniško upravljanje, odškodnina za škodo, sestava zakonske pogodbe.
Ruske izkušnje pri ocenjevanju zgradb lahko razdelimo na 3 obdobja:
1) predrevolucionarni - pred letom 1917: ocena mestnih stavb na podlagi dohodka, ki bi ga lahko prejeli, če bi ga dali v najem, medtem ko je bila izvedena analiza bruto in neto dohodka;
2) Sovjetski - od 1917 do 1990: določitev ocenjenih stroškov z uporabo indeksov cen, prevrednotovalnih koeficientov za osnovna sredstva zaradi inflacije;
3) moderno - od 1990-1991. in do sedanjosti.
V predrevolucionarni Rusiji je tržni mehanizem upravljanja uspešno deloval in trg za poslovanje z različnimi nepremičninami je bil stabilen. Do leta 1917 so bile pridobljene pomembne izkušnje pri ocenjevanju tržne vrednosti nepremičnin. Številna dela, objavljena v poznem 19. in začetku 20. stoletja, so razvila metode za vrednotenje mestnih nepremičnin, ki temeljijo na razširjeni uporabi dohodkovnega pristopa, tj. nepremičnine: oddajanje ali najem.
V sovjetskem obdobju (1917-1990) so nepremičnine ocenjevali z normativnimi metodami, ki so temeljile na določanju njihove ocenjene in knjigovodske vrednosti, značilne za gospodarsko poveljevanje. V 90. letih. te metode so izgubile svojo nekdanjo dominantno vlogo in se še naprej le delno uporabljajo, predvsem na primarnem nepremičninskem trgu.
Začetek ocenjevalnih dejavnosti v postsovjetski Rusiji na trgu nepremičnin je povezan s privatizacijo. V letih 1991-1992 so se v Rusiji pojavili prvi zasebni lastniki, nekateri so začeli prodajati svoje nepremičnine na trgu nepremičnin. Od sredine leta 1992 se je začel oblikovati trg ocenjevalnih storitev. Tako sta bila oblikovanje in razvoj tržnih odnosov upravljanja zaradi procesa privatizacije osnova za nastanek dejavnosti vrednotenja v Rusiji.
Vrednotenje privatiziranega premoženja med privatizacijo je bilo določeno na podlagi knjigovodske vrednosti po strogih standardih. Vendar je bila ta knjigovodska vrednost določena med popisom v letih 1969-1973 in je zato dala očitno netočne rezultate. Poleg tega je bila ta vrednost med revalorizacijami pomnožena z neosebnimi približnimi koeficienti vrednotenja. Na primer, stroški delnic Gazproma so po mnenju strokovnjakov podcenjeni za 14-17 tisoč krat v primerjavi z njihovo tržno vrednostjo. Zato je za določitev vrednosti nepremičnine potreben neodvisen pregled.
Eden od problemov razvoja poklicne ocenjevalne dejavnosti v Rusiji je usmerjenost v tuji razvoj na področju ocenjevanja, ki zahteva resno prilagajanje ruskim posebnostim.
Dejavnosti vrednotenja so bistveno poenostavljene in uvedeni so enotni normativi in pravila za vrednotenje z naslednjimi dokumenti:
Zvezni zakon št. 135 z dne 29. julija 1998 - FZ "O dejavnostih vrednotenja v Ruski federaciji", ki ureja dejavnosti vrednotenja; tržna vrednost nepremičnin
Uredba vlade Ruske federacije z dne 11. aprila 2001 N 285 "O licenciranju dejavnosti ocenjevanja vrednosti", ki določa postopek izdajanja dovoljenj in pogoje za izdajo dovoljenj za dejavnosti vrednotenja;
Odlok vlade Ruske federacije z dne 6. julija 2001 št. 519 "O odobritvi standardov vrednotenja", ki vsebuje standarde vrednotenja, ki so obvezni za uporabo v subjektih vrednotenja.
Trenutno se veliko pozornosti posveča oblikam in sestavi dokumentacije, dolžnostim cenilca, poklicni etiki in najbolj racionalnim pristopom k vrednotenju nepremičnin.
Problem kompetentne strokovne ocene nepremičnin v Rusiji je pereč. Največ pozornosti je treba nameniti področjem, kot so vrednotenje za prodajo in zastavo zgradb in objektov, privatizirana podjetja, prevrednotenje osnovnih sredstev v povezavi z inflacijskimi procesi, pa tudi razvoj stanovanjskega financiranja, ki omogoča aktiviranje stanovanj gradbeni trg. Praksa ocenjevalnega poslovanja v Rusiji se nenehno izboljšuje.
Gostuje na Allbest.ru
Izračun vrednosti predmeta ocenjevanja. Analiza zadostnosti in zanesljivosti uporabljenih informacij. Predpostavke in omejevalni pogoji, ki jih uporabljajo cenilci in standardi vrednotenja. Kvantitativne in kvalitativne značilnosti predmeta ocenjevanja.
seminarska naloga, dodana 24.03.2011
Pravne podlage nepremičninske in cenitvene dejavnosti. Splošne značilnosti predmeta ocenjevanja. Analiza najboljše in najučinkovitejše uporabe le-te. Vrednotenje nepremičnin po primerjalni, stroškovni in dohodkovni metodi, usklajevanje rezultatov.
seminarska naloga, dodana 20. 3. 2011
Postopek in pravila za ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnine z zemljiščem na dan 01. 01. 2010. Operacije, izvedene v postopku ocenjevanja s primerjalno in dohodkovno metodo. Priprava ustreznega ocenjevalnega poročila.
seminarska naloga, dodana 12.02.2010
Ocena nepremičninskega objekta na primeru JSC "Moskovski planetarij". Podatki o naročniku cenitve in o cenilcu, seznam podatkov. Predpostavke in omejevalni pogoji, ki jih je cenilec uporabil pri vrednotenju. Uporabljeni standardi vrednotenja.
seminarska naloga, dodana 09.04.2016
Predpostavke in omejevalni pogoji, ki jih je cenilec uporabil pri vrednotenju. Uporabljeni standardi vrednotenja. Izračun tržne vrednosti s primerjalnim pristopom. Usklajevanje rezultatov, določitev končne cene objektov.
seminarska naloga, dodana 2. 12. 2013
Mednarodni standardi, ki se uporabljajo v dejavnostih vrednotenja. Značilnosti nepremičnine kot predmeta vrednotenja. Pristopi k ocenjevanju vrednosti predmeta ocenjevanja. Uporaba stroškovnega pristopa za vrednotenje zemljišč. Zahteve za metode ocenjevanja.
seminarska naloga, dodana 16.12.2012
Značilnosti glavnih standardov vrednotenja. Kratka analiza gospodarskih razmer na ozemlju Krasnojarsk. Določanje tržne vrednosti ocenjevalnega predmeta s primerjalno in dohodkovno metodo. Izračun likvidacijske vrednosti nepremičnine.
diplomsko delo, dodano 30.01.2015
Cenitev nepremičnine za določitev tržne vrednosti. Analiza trga stanovanjskih nepremičnin. Določanje vrednosti nepremičnine po stroškovnem, primerjalnem in dohodkovnem pristopu. Usklajevanje rezultatov in sklep o tržni vrednosti predmeta.
seminarska naloga, dodana 14.10.2013
Koncept poročila o cenitvi poslovanja, njegove glavne pomanjkljivosti. informacije, ki jih vsebuje. Naloge, s katerimi se sooča cenilec pri pisanju poročila. Razdelki poročila in narava vprašanj, ki jih vsebujejo. Usklajevanje rezultatov ocene vrednosti predmeta.
kontrolno delo, dodano 02.03.2012
Določitev glavnih vprašanj cenitve nepremičnin. Zbiranje, preverjanje in analiza informacij. Analiza najučinkovitejše rabe zemljišč. Izračun tržne vrednosti na podlagi treh pristopov k vrednotenju in soglasju dobljenih rezultatov.
Obvezen korak pri pridobitvi hipoteke je strokovna ocena stanovanja. In za tiste, ki se odločijo za nakup lastnega stanovanja na ta način, bo koristno vedeti: kako poteka ocenjevalni postopek? In kateri dokumenti so potrebni za to?
Kazalo:Na splošno je hipoteka cela vrsta dejavnosti, ki potekajo v več fazah:
Opomba: v veljavni različici (z dne 07.05.2013) zveznega zakona "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" 102-F3 (v odstavku 1 člena 9) je navedeno, da je poleg pogojev posojila hipotekarna pogodba mora navesti predmet hipoteke z njegovo ocenjeno vrednostjo. In vse stroške takšne ocene v celoti krije posojilojemalec.
Izbira cenilca je tudi stvar posojilojemalca. Res je, da imajo banke seznam priporočenih organizacij, ki se ukvarjajo s strokovnim ocenjevanjem nepremičnin, ki jim zaupajo.
Pomembno! Banka po zakonu potencialne stranke ne more obvezati k uporabi storitev teh podjetij, čeprav je logično, da prav to stori (izberi s seznama), v obojestransko zadovoljstvo. Navsezadnje bo to pospešilo postopek za pridobitev hipoteke, saj varnostni službi banke ne bo treba porabiti časa za preverjanje neznanega cenilca.
Neodvisni cenilec mora biti:
Zadnja točka zahtev govori o strokovnosti in izkušnjah cenilca ter o tem, da je v primeru napake sposoben povrniti škodo.
Pri pripravi zahtevanega poročila banka postavlja tudi lastne zahteve za ocenjevalce vrednosti nepremičnin. Dokumenti morajo ustrezati naslednjim standardom:
Priporočena oblika poročila s posebnimi točkami, ki so v njem predpisane, omogoča odgovornim zaposlenim v banki, da dobijo najbolj popolno sliko o zavarovanju premoženja. Poleg tega ta obrazec zagotavlja smernice za vzorčenje za analizo vrednosti stanovanj. In to še enkrat poudarja smotrnost izbire cenilca s strani potencialnega posojilojemalca s seznama, ki ga priporoča določena banka. Ker so tam vključene organizacije že večkrat poročale na oddanem obrazcu in ne bodo delale napak in netočnosti. V nasprotnem primeru lahko banka ob obravnavi paketa dokumentov ocenjevalno poročilo zavrne in stranka ne bo imela več časa za naročilo in izvedbo drugega.
Ocenjevanje nepremičnin praviloma poteka v dveh obveznih fazah:
Ocena zahteva, da stranka pripravi paket dokumentov (kopije bodo dovolj):
Tudi sam postopek ocenjevanja vrednosti nepremičnine poteka v več postopnih zaporednih pristopih:
Pri integriran pristop Strokovni cenilec upošteva številne pomembne dejavnike:
Pomembno: očitno je, da se obračunavajo le stalne značilnosti stanovanja. Zato lahko dobro popravilo seveda poveča stroške stanovanja, vendar ne bo moglo vplivati na njegovo likvidnost.
Cenilec sestavi svoje poročilo (s pravnim statusom uradnega dokumenta) na podlagi objektivnih podatkov, ki jih je prejel. Tak dokument vsebuje oceno tržne in reševalne vrednosti posameznega stanovanja. Priloženo in dopolnjeno s fotografijami, posnetimi med pregledom, ter zbranim paketom dokumentov. In preden se poročilo izroči naročniku, se stran oštevilči, zašije, overi s pečatom in podpisom odgovornega cenilca.
V nekaterih primerih generiranje poročila traja do 5 delovnih dni, običajno pa dan ali dva.
Pomembno: Rok za izvedbo poročila je še vedno treba pojasniti in opraviti vnaprej, saj je veljavnost nekaterih dokumentov za banke časovno omejena.
Včasih (redko) se tržna in reševalna vrednost nepremičnine ne ujemata. In če to ni napaka cenilca, bi moral posojilojemalec razmisliti o vrednosti stanovanja, ki ga kupuje.
Kar zadeva banko, se njeni strokovnjaki zanašajo na manjši od zneskov, navedenih v poročilu cenilca. Kadar je tržna vrednost manjša od likvidne, se posojilo da za tržno vrednost zavarovanja. In če se izkaže, da je likvidna vrednost manjša (kar pomeni, da prodajalec želi dobiti več, kot stanovanje dejansko stane), bo banka dala posojilo in se osredotočila na to. In to pomeni, da bo moral kupec manjkajoči denar za nakup iskati nekje drugje. No, ali pa izberite drugo možnost stanovanja.
V zadnjem času so pri vrednotenju nepremičnin za hipoteke cvetele goljufive sheme, povezane z nepravilnim vrednotenjem. Po dogovoru z brezvestnim cenilcem bi lahko potencialni posojilojemalec na primer navedel odkrito napihnjene stroške ocenjevanja stanovanja. Banka je izdala velik znesek, stranka pa je preostanek uporabila za nadomestilo predplačila.
Opomba! Danes možnosti goljufanja praktično ni. Banke vsa poročila preverijo na najbolj temeljit način in ne naenkrat – poskrbijo, da vsa izposojena sredstva gredo strogo po predvidenem namenu. Še vedno pa ni izključena možnost napake cenilca. Za analizo vrednotenja lahko na primer izbere napačne analogne različice stanovanj.
Vendar pa so dejavnosti cenilcev urejene (135-FZ z dne 29. julija 1998 "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji"), zato nosijo finančno in v nekaterih primerih kazensko odgovornost za svoje napake pri cenitvi ali namerne napačne predstavitve dejstev. Če ima naročnik cenitve dokaze o njeni zmoti (alternativni izračuni tržne vrednosti), se lahko obrne na sodišče. Cenilec bo povrnil tudi izgube, če bo kasneje zaradi njegove napake nastala komitent banke ali banka sama.
