Zdi se, da Civilni zakonik Ruske federacije vzpostavlja odprt seznam omejenih stvarnih pravic, čeprav je splošno sprejeto doktrinarno stališče načelo zaprtega seznama stvarnih pravic (numerus clausus). Vendar to načelo pomeni le, da novih stvarnih pravic ne morejo »izmisliti« udeleženci v civilnem prometu, nikakor pa ne pomeni, da novih stvarnih pravic zakonodajalec ne more uvesti.
Pravica do vseživljenjskega bivanja, o kateri bo govora v nadaljevanju, je po našem mnenju produkt dveh zal. Prvič, prenagljeno sprejeta in zato slabo zasnovana privatizacijska zakonodaja, zlasti Zakon RSFSR z dne 4. 7. 1991 N 1541-1 "O privatizaciji stanovanjskega sklada v Ruski federaciji." Drugič, sodna praksa je iz neznanih razlogov dopuščala tako očitno zlorabo pravice, ki je pravica do vseživljenjskega prebivanja.
Odgovor: 19. člen Zveznega zakona "O uveljavitvi stanovanjskega zakonika Ruske federacije" določa, da določbe 4. dela čl. 31 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije se ne uporablja za nekdanje družinske člane lastnika privatiziranega stanovanjskega prostora, pod pogojem, da so te osebe v času privatizacije tega stanovanjskega prostora imele enake pravice do uporabe tega prostora z osebo, ki je privatiziral, razen če je z zakonom ali pogodbo določeno drugače.
Iz 2. dela 292. člena Civilnega zakonika Ruske federacije izhaja, da je prenos lastništva stanovanjske stavbe ali stanovanja na drugo osebo podlaga za prenehanje pravice do uporabe stanovanjskih prostorov s strani družinskih članov prejšnjega lastnika, razen če zakon določa drugače.
V skladu z 2. členom zakona Ruske federacije "O privatizaciji stanovanjskega sklada v Ruski federaciji" državljani, ki zasedajo stanovanjske prostore v državnem ali občinskem stanovanjskem fondu, vključno s stanovanjskim skladom, ki je pod gospodarskim upravljanjem podjetij oz. operativnega upravljanja zavodov (oddelčnega sklada) pod pogoji socialnega najema, imajo pravico s soglasjem vseh zunajzakonskih polnoletnih družinskih članov ter mladoletnih oseb, starih od 14 do 18 let, pridobiti te stanovanjske prostore v lasti.
Pogoj za privatizacijo je soglasje osebe, ki živi skupaj z lastnikom stanovanja. Hkrati je treba upoštevati, da je oseba s soglasjem k privatizaciji stanovanjskih prostorov izhajala iz dejstva, da bo pravica do uporabe tega stanovanjskega prostora zanj neomejena, zato je njegova pravice je treba upoštevati pri prenosu lastništva stanovanjskih prostorov na drugo osebo, saj bi drugačna razlaga kršila določbe 40. člena Ustave Ruske federacije, po kateri ima vsakdo pravico do stanovanja in nihče. mu lahko samovoljno odvzamejo dom.
V skladu s 1. delom člena 558 Civilnega zakonika Ruske federacije je seznam oseb, ki v skladu z zakonom obdržijo pravico do uporabe stanovanjskih prostorov, potem ko jih je kupec pridobil, z navedbo njihovih pravic do uporabe stanovanjskih prostorov. stanovanjski prostor, ki se prodaja, je bistveni pogoj pogodbe o prodaji stanovanjske stavbe, stanovanja, dela stanovanjske stavbe ali stanovanja, v katerem te osebe živijo.
Iz te norme izhaja, da mora pogodba pri odtujitvi stanovanja navesti pravico osebe, ki v njem živi, do uporabe tega stanovanja, sicer pogodbe ni mogoče skleniti, saj ni dosežen dogovor o vseh bistvenih pogojih. Torej, če je imel nekdanji družinski član lastnika ob privatizaciji enake pravice z osebo, ki je pozneje pridobila dane stanovanjske prostore, vendar je zavrnila privatizacijo, pri čemer je dala soglasje k lastninjenju drugi osebi, potem ko je lastništvo stanovanjskega prostora je prenesen na drugo osebo, ga ni mogoče izseliti iz tega stanovanja, ker ima pravico do uporabe tega stanovanja. V tem primeru je treba izhajati iz dejstva, da je pravica do uporabe neomejena.
Takšne neprepričljive argumente in "premišljene" čl. 40 Ustave Ruske federacije nam dokazuje očitno zlorabo pravice, ki jo dopušča vrhovno sodišče. Jasno je, da si praksa prizadeva slediti splošni paradigmi socialnopravne države, kjer so pravice in svoboščine posameznika nespremenljive in veliko pomembnejše od ekonomskih pravic, zlasti pravice do lastnine. Ne smemo pa pozabiti, da s kršitvijo lastninske pravice s tem kršimo neodtujljive pravice posameznika.
Po ruski zakonodaji je pravica do uporabe stanovanjskih prostorov lahko dosmrtna, kar pomeni, da takšne osebe ni mogoče odpustiti ali izseliti, tudi če je sklenjena prodajna pogodba in se spremeni lastnik stanovanja. Članek opisuje kategorijo oseb, ki imajo lahko doživljenjsko pravico do uporabe stanovanjskih prostorov. Predstavljajte si, da ste z oporoko prejeli pravico do dosmrtne uporabe stanovanja v središču Moskve ali pa vam je lastnik takega stanovanja dovolil, da se registrirate in uporabljate. Ne hitite se veseliti - uporaba ne pomeni lastništva, poleg morebitnih domačih težav pa se lahko srečate s številnimi vprašanji, ki niso rešena v veljavni zakonodaji.
Članek analizira sodno prakso in zakonodajne norme, da bi ugotovil posebnosti postopka uporabe stanovanjskih prostorov, pravice do katerih so pridobljene na podlagi oporočne zavrnitve, pogodbe o dosmrtnem preživljanju z vzdrževanim osebjem in sporazuma z lastnikom stanovanja. prostore.
Obseg pravic uporabe, pridobljenih z oporočno zavrnitvijo, je podrobneje analiziran, saj analiza kazenske prakse kaže, da se dedne zadeve, katerih subjekti so upravičenci, v nasprotju z najemnimi razmerji v stanovanjskem sektorju ne uporabljajo veliko.
Kot veste, je v skladu s členom 1137 Civilnega zakonika Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu: Civilni zakonik Ruske federacije) bistvo oporočne zavrnitve (legata) v tem, da ima zapustnik pravico odstopiti v oporoka enemu ali več dedičem po oporoki ali zakonu (njegovim neposrednim pravnim naslednikom) izvršitev na račun dedovanja katere koli obveznosti premoženjske narave v korist ene ali več oseb (založnikov ali založnikov), ki pridobijo pravico zahtevati izpolnitev te obveznosti.
Ena od obveznosti premoženjske narave je lahko zagotovitev pravice do uporabe stanovanjskih prostorov na enaki podlagi z lastnikom teh prostorov (člen 33 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, v nadaljnjem besedilu LC RF). Z drugimi besedami, zapustnik lahko dediču, na katerega se na primer prenese stanovanjska stavba, stanovanje, naloži obveznost, da tretji osebi (legatorjem) za čas življenja te osebe ali za drugo obdobje podeli pravico do uporabe tega prostora ali določenega njegovega dela.
Udeleženci dednih pravnih razmerij morajo vedeti in se spomniti, da mora biti oporočna zavrnitev določena v oporoki, oporoka pa se lahko izčrpa z oporočno zavrnitvijo (člen 1137 Civilnega zakonika Ruske federacije). To pomeni, da Če je oporoka neveljavna, je oporočna zavrnitev samodejno neveljavna.
Primer iz sodne prakse. 29. junija 2011 je Ivantejevsko mestno sodišče moskovske regije sprejelo odločitev, da zavrne ugoditev zahtevku za priznanje oporoke kot neveljavne v delu oporočne zavrnitve.
Sodišče je v sklepu navedlo, da je na podlagi analize oporoke, izvedenih dokazov mogoče sklepati, da je zapustnik uveljavljal svojo pravico in izdal oporočno zavrnitev.
Glede na to, da zakon ne določa pogojev za obliko oporočne zavrnitve, sama izpodbijana oporoka pa izpolnjuje vse pogoje za oporoko, sodišče ne najde razlogov za priznanje oporoke za neveljavno.
Analiza norm stanovanjske zakonodaje nam omogoča, da ugotovimo, da obstaja veliko problematičnih vprašanj, ki v veljavni zakonodaji niso ustrezno utrjena in razložena in se v praksi nenehno pojavljajo pred udeleženci ustreznih pravnih razmerij.
Ena od teh pogostih situacij je nepripravljenost novega lastnika (dediča), da bi podelil pravico do uporabe stanovanjskih prostorov zakupniku.
Primer iz sodne prakse. Tako je 22. junija 2010 Leninsky okrožno sodišče mesta Omsk obravnavalo tožbo c. Vinogradov do gr. Vinogradova o vselitvi v stanovanje.
Kot je ugotovilo sodišče, je po volji matere tožeče stranke toženi stranki, na katero je prešla lastninska pravica na stanovanju, zaupana obveznost, da tožniku zagotovi stanovanje v dosmrtno uporabo. V času postopka, Vinogradova ne more živeti v stanovanju, ker tožena stranka to preprečuje: vstavila je nova vrata, zamenjala ključavnice, ne da ključev, čeprav sama ne živi v stanovanju.
Po preučitvi predloženih dokazov je sodišče ugotovilo, da se tožnikovim zahtevkom lahko ugodi. Glede na oporoko, ki jo je sestavil oporočitelj, je iz svojega premoženja zapuščila stanovanje za primer smrti ge. Vinogradova (obtožena), naložila pa tudi obveznost zagotavljanja dosmrtne brezplačne uporabe c. Vinogradov (njegov sin, tožnik) je rekel stanovanje.
Tako je preprečevanje uporabe prostorov v obliki zamenjave vrat, ključavnic ipd. nezakonito dejanje obdolženca.
Dediči v utemeljitvi svojega stališča o nepripravljenosti prejemnika na vselitev v prostore pogosto izjavljajo, da najemniki nimajo dokumentov, ki bi potrdili pravice. To je posledica dejstva, da na žalost veljavni predpisi molčijo o tem, katere lastninske dokumente je treba predložiti zakupniku za državno registracijo pravice do uporabe prostorov in na splošno za potrditev te pravice.
V skladu s členom 33 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije ima oseba, ki živi v stanovanju, zagotovljenem na podlagi oporočne zavrnitve, pravico zahtevati državno registracijo pravice do uporabe stanovanja. Opozoriti je treba, da enaka pravica pripada uporabniku stanovanjskih prostorov na podlagi pogodbe o doživljenjskem preživljanju z vzdrževancem (34. člen ZK RF). Hkrati registracija pogodbe na podlagi člena 584 Civilnega zakonika Ruske federacije ne bi smela vplivati na državno registracijo obremenitve registrirane lastninske pravice.
V skladu s Smernicami za opravljanje nekaterih vrst notarskih dejanj s strani notarjev Ruske federacije, odobrenimi z Odredbo Ministrstva za pravosodje Ruske federacije z dne 15. marca 2000 št. 91, če obstajajo kakršne koli obremenitve v zvezi z dednega premoženja, notar ob izdaji potrdila o dediščini dedičem razloži pravna razmerja, ki nastanejo v zvezi s tem (33. odstavek).
V skladu z odredbo Ministrstva za pravosodje Ruske federacije z dne 10. aprila 2002 št. 99 "O odobritvi registrskih obrazcev za registracijo notarskih dejanj, notarskih potrdil in overitvenih napisov o transakcijah in overjenih dokumentih", če obstaja oporočna zavrnitev obremenitve pravic, potrjenih s potrdilom o dediščini, se dejstvo obremenitve odraža v dodatnem odstavku potrdila z najbolj natančnim prikazom ustreznega dela besedila oporoke.
Pomanjkanje informacij o obremenitvi lahko povzroči žalostne posledice.
Pravica prejemnika zahteva velja tri leta od trenutka odprtja dediščine (člen 1137 Civilnega zakonika Ruske federacije). Če obremenitev v potrdilu ni navedena, še posebej, če je predmet zavrnitve v zvezi z nepremičnino, bo dedič z njo lahko prosto razpolagal pred iztekom triletnega roka, legajem pa dejansko ne bo mogel. prejel tisto, kar mu pripada po oporoki, ker USRR ne bo vseboval podatkov o obremenitvah v zvezi z določeno predmetno nepremičnino.
Tako je dokument, ki potrjuje pravico do uporabe stanovanja, zagotovljen na podlagi oporočne zavrnitve, potrdilo o pravici do dedovanja, ki se izda samo dedičem. In legatar (legator) ima obveznost zahtevati od dediča zagotovitev prostorov v uporabo in ustrezno registracijo tega dejstva.
Člen 33 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije določa, da zakupnik uporablja stanovanjske prostore enako kot lastnik. Hkrati oseba, ki živi v stanovanjski stavbi na podlagi pogodbe o doživljenjskem vzdrževanju z vzdrževancem, uporablja prostore pod enakimi pogoji kot zakupnik, razen če pogodba ne določa drugače (člen 34 LC RF).
Literatura kaže, da je pravica do uporabe stanovanja omejena z možnostjo bivanja v njem. S to izjavo se ne upamo strinjati. Oseba, ki ima pravni status prebivališča v stanovanjskih prostorih, ima pravico uporabljati stanovanjske prostore za poklicne ali samostojne podjetniške dejavnosti, vendar z omejitvami iz člena 17 LC RF. V tem primeru uporabnik ne sme bivati v prostorih, kar pa ne bo ovira za dejansko uporabo njegovega dela stanovanja.
Poleg tega lastnik prostorov ni upravičen zahtevati plačila za bivanje, pa tudi do kakršnih koli drugačnih obogatitev, ki ustvarjajo finančna bremena pri uporabi konstrukcijskih elementov prostorov: balkona, shrambe, kuhinje, kopalnica. Hkrati z lastnikom solidarno odgovarjajo za obveznosti iz uporabe prostora, vključno s plačilom komunalnih računov (prejemniki najemnine so izjema), občani, ki so po sodišču sposobni in omejeni v poslovni sposobnosti.
Primer iz sodne prakse. V zvezi s tem je zanimiva odločba Frunzenskega okrožnega sodišča v Saratovu z dne 19. avgusta 2010 o zavrnitvi izpolnitve zahtevkov po nasprotni tožbi Bykov G.V. proti stanovanjskim prostorom Urazova E.I. za izterjavo stroškov, nastalih za plačilo komunalnih računov.
V utemeljitev tožbe je Bykov G.V. poudaril, da so mu od sklenitve pogodbe o dosmrtnem preživljanju z vzdrževanim osebjem v celoti plačali komunalne račune za stanovanje. Vendar se mu v 22. členu pogodbe bremenijo stroški le za plačilo davkov na nepremičnine, popravilo, upravljanje in vzdrževanje stanovanja, hiše in sosednjega ozemlja.
Sodišče je ugotovilo, da je po 22. členu pogodbe plačnik najemnine Bykov G.V. prevzel obveznost plačila davka na nepremičnine, stroškov popravil, obratovanja in vzdrževanja stanovanja. Obveznost plačevanja stanovanj in komunalnih storitev s strani prejemnika najemnine Urazova E.I. v pogodbi ni predvidena.
Poleg tega je sodišče pojasnilo, da delovanje stanovanjskih prostorov vključuje tudi obveznost plačila komunalnih storitev in stanovanj (pogodba je bila sklenjena med delovanjem Stanovanjskega zakonika RSFSR). V zvezi s tem sodišče meni, da če bi bila Urazova E.I. obremenjena z obveznostjo plačila komunalnih storitev in odtujitve stanovanja plačniku najemnine, bi se izgubil pravni pomen te pogodbe o dosmrtnem preživljanju z vzdrževanim osebjem. V skladu s tem je Ruska federacija kot pravna in socialna država dolžna zagotoviti ustrezno zaščito pravic in zakonitih interesov tistih državljanov, za katere lahko prejemanje rednih plačil po takih sporazumih postane eden od glavnih virov preživetja. Univerzalno načelo pravne enakosti iz 19. člena Ustave Ruske federacije (enakost vseh pred zakonom in sodiščem ter enakost) in splošno pravno načelo formalne pravne gotovosti, ki je z njim logično pogojena, nakazujeta. da mora biti zakon razumljiv, natančen in nedvoumen.
V skladu s prvim delom člena 431 Civilnega zakonika Ruske federacije, če je dobesedni pomen pogojev pogodbe nejasen, se ugotovi s primerjavo z drugimi pogoji in pomenom pogodbe kot celote. Če zgornja pravila ne omogočajo določitve vsebine pogodbe, je treba razjasniti dejansko skupno voljo strank ob upoštevanju namena pogodbe. V tem primeru se upoštevajo vse relevantne okoliščine, vključno s pogajanji pred pogodbo, korespondenco, uveljavljeno prakso v razmerju strank, poslovnimi običaji in kasnejšim ravnanjem strank.
Na podlagi tretjega odstavka 30. člena LC RF nosi breme vzdrževanja spornih stanovanjskih prostorov lastnik. Obveznost plačila stanovanjskih prostorov in komunalnih storitev nastane pri lastniku stanovanjskega prostora od trenutka nastanka lastninske pravice na stanovanjskem prostoru.
Zato je glede na naravo razmerja med strankama glede plačila stanovanjskih in komunalnih storitev (Bykov G.V. plačal stanovanjske in komunalne storitve v celoti, in če jih je plačala Urazova E.I., ji je plačal nadomestilo za te storitve, da stranki na sodni obravnavi niso bili izpodbijani in potrjeni z gradivom zadeve), kakor tudi določbe sporazuma, sodišče ugotavlja, da so pogoje za uporabo bivalnih prostorov stranki določile v obliki neodplačne narave. uporabe bivalnih prostorov Urazova EI (brez plačila za nastanitev), zato so zahtevki Bykov GV, da od Urazove EI povrne stroške, ki so nastali zaradi plačila komunalnih storitev, da prisili Urazovo EI, da plača porabo komunalnih storitev brez plačila stroškov vzdrževanje in popravilo bivalnih prostorov sta nerazumna, nista zadoščena in dejansko enostransko spreminjata pogoje pogodbe o dosmrtnem preživljanju z vzdrževanim osebjem, kar je v nasprotju z 1. odstavek 421. člena Civilnega zakonika Ruske federacije, ki pravi, da so državljani svobodni pri sklenitvi sporazuma, pogoji sporazuma pa se določijo po presoji strank, razen če vsebino ustreznega pogoja predpisuje zakon ali drugi pravni akti (4. del tega člena).
Zahtevki strank so bili zavrnjeni. Okrožno sodišče v Saratovu je potrdilo odločitev (odločba z dne 21. 9. 2010).
Tako je mogoče sklepati, da prejemnikom najemnine ni treba plačevati računov za komunalne storitve, za razliko od najemnikov. Hkrati se lahko v oporoki poleg dajanja prostora v uporabo tretji osebi na dediča prenese tudi obveznost plačila komunalnih računov.
Eno od ključnih vprašanj postopka uporabe stanovanjskih prostorov, ki so zagotovljeni na podlagi oporočne zavrnitve ali najemne pogodbe, je vprašanje usode pravic uporabnikov v primeru prenehanja lastništva stanovanjskega prostora ob njegovem odkupu zaradi odstopa. zemljišča za državne in občinske potrebe v skladu s členom 32 ZK RF.
Primer iz sodne prakse. Indikativno je odločba mestnega sodišča Republike Baškortostan v Salavatu z dne 16.7.2010. Sodišče je obravnavalo tožbeni zahtevek g. Budnik upravi mestnega okrožja "Mesto Salavat" o prijavi kot potrebo po izboljšanju stanovanjskih razmer in zagotavljanju stanovanj po socialni pogodbi o zaposlitvi.
Na obravnavi je bilo ugotovljeno, da je g. Budnik živi v stanovanju gr. U. (v nadaljevanju - lastnik) na podlagi oporočne zavrnitve. Lastnik sam ne živi v stanovanju. V zvezi s priznanjem hiše, v kateri se nahaja stanovanje, kot nujne in podvržene rušenju, je bila v okviru regionalnega programa lastniku dodeljena ločena udobna soba - dvosobno stanovanje, kjer je njegova družina in on sam začela živeti.
Vendar tožnik meni, da je sobivanje s tujci nemogoče. V zvezi s tem je na upravo zaprosila z izjavo, da je vpisana v stanovanjsko potrebo in oddaja socialnih stanovanj v najem.
Po zaslišanju udeležencev postopka, preučitvi gradiva zadeve je sodišče zavrnilo tožbeni zahtevek c. Budnik, ki navaja naslednje.
Na podlagi 7. dela 32. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije pri določanju odkupne cene stanovanja vključuje tržno vrednost stanovanja in vse izgube, ki jih lastniku stanovanja povzroči njegov umik. , vključno z izgubami, ki jih utrpi v zvezi s spremembo kraja bivanja, začasno uporabo drugega stanovanjskega prostora pred pridobitvijo lastništva drugega stanovanjskega prostora, selitvijo, iskanjem drugega stanovanjskega prostora za pridobitev lastninske pravice na njem, vknjižbo lastninske pravice drugega stanovanjskega prostora, predčasno prenehanje obveznosti do tretjih oseb, vključno z izgubljenim dobičkom.
Del 8 člena 32 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije določa, da se mu lahko po dogovoru z lastnikom stanovanja v zameno za odvzeto stanovanje zagotovi drugo stanovanje, pri čemer se njegova vrednost izravna v odkupni ceni.
Stanovanje je bilo lastniku oddano v zameno za stanovanje, ki mu je prej pripadalo na lastninski pravici na račun odkupne cene. Obveznost izvršitve oporočne zavrnitve v smislu zagotavljanja vseživljenjskega bivanja v lastniškem stanovanju je prenesena na lastnika. V takih okoliščinah je upravi mestnega okrožja nemogoče naložiti obveznost zagotavljanja pravice do uporabe na podlagi oporočne zavrnitve na podlagi člena 1137 Civilnega zakonika Ruske federacije. Razlogi za postavitev gr. Budnikova, da bi bila prijavljena kot potrebna stanovanja in ji naknadno stanovanje po socialni pogodbi o zaposlitvi ni na voljo.
Torej, ob upoštevanju dejstva, da je namen ugotavljanja pravice do uporabe stanovanjskih prostorov na podlagi oporočne zavrnitve ali na podlagi pogodbe o doživljenjskem preživljanju z vzdrževanim vzdrževancem zagotoviti, da lastnik te osebe potrebuje stanovanje, je je treba priznati kot pravilno ugotovitev, da je treba ob sklenitvi pogodbe o odkupu oziroma ob izdaji ustrezne sodne odločbe določiti usodo uporabnikov (najemnika, legatarja) in v zvezi s tem dodeliti določene obveznosti lastnik stanovanja. Samo lastnik stanovanja mora zagotoviti uveljavljanje pravic uporabnikov na račun zagotovljene odškodnine ali na drug način, na primer tako, da jih na primer vseli v stanovanje, dano v zameno, ali da v uporabo drugo stanovanje.
Primer iz sodne prakse. 2. avgusta 2010 je okrožno sodišče Balakhtinskega ozemlja Krasnojarsk odločilo o tožbi g. F. do gr. C. o priznanju, da je izgubil pravico do uporabe stanovanjskih prostorov in odjavi.
Kot je ugotovilo sodišče, je oporočitelj zapustil svoji hčerki c. F, delež stanovanjske stavbe in zemljiške parcele s pogojem vseživljenjskega bivanja v navedeni stanovanjski stavbi c. S., na naslovu katerega je imel stalno prijavo. Vendar pa je gr. S. dejansko ne živi na tem naslovu, preselil se je v stalno prebivališče v drugo lokacijo in od odprtja dediščine ni uporabljal oporočne pravice.
Po oceni razpoložljivih dokazov v zadevi je sodišče ugotovilo, da je treba ugoditi tožnikovim zahtevkom.
To je precej pogost primer in odločitev v takih primerih na sodiščih se sprejme na podlagi 4. dela člena 1137 Civilnega zakonika Ruske federacije: zakupnik izgubi pravico do uporabe bivalnega prostora, če ga ni uporabljal. to pravico v treh letih od dneva odprtja dediščine.
Vendar pa je v drugem primeru, ko je legatar izkoristil oporočno zavrnitev, samo po sebi dolgo odsotnost iz prostorov ne pomeni izgube pravice do uporabe; namestitev se lahko kadarkoli obnovi v roku veljavnosti oporoke.
Ob prenosu lastništva stanovanja družinski člani nekdanjega lastnika izgubijo pravico do njegove uporabe.
In prav ta lastnost nam dodaja ( kupec) glavobol pri iskanju vseh osebnosti, ki bi jih lahko imeli pravice uporabe. Vendar moramo še ugotoviti, zdaj pa bomo izvedeli.
Očitno je, da ima vsak lastnik vse vrste pravic do stanovanja, tudi brezpogojne pravica do uporabe njo. A presenečenje za Kupca je, da so lahko tudi drugi ljudje - ne lastniki -, ki po zakonu tudi imajo, t.j. pravico do prebivanja v njem.
Seveda potrebujemo stanovanje, ki je brez pravic nepooblaščenih oseb do bivanja v njem. In za to moramo te ljudi vsaj poznati.
Razmislimo jih po vrsti. Zanimalo nas bo vprašanje, kdo od njih lahko prihrani pravico do bivanja v stanovanju po njegovi prodaji , in kako se lahko znebimo tega prav ( V nekaterih primerih).
Lastniki stanovanja, ki v njem niso »prijavljeni«, izgubijo pravica do uporabe skupaj z lastništvo pri prodaji stanovanja.
Lastniki, ki so "prijavljeni" v stanovanju, lahko obdržijo pravico do bivanja v njem le, če je to izrecno navedeno in dogovorjeno s kupcem ( kar se v praksi običajno ne zgodi.). V drugih primerih ( tiste. v večini poslov) - Prodajalec je po odtujitvi stanovanja dolžan odjaviti ( preveri), ta pogoj pa mora biti naveden kot posebna klavzula v pogodbi.
Lastnikovi družinski člani so morda pravico do uporabe stanovanja le, če so tam "prijavljeni". Njihovo potrjuje prisotnost "registracije". pravico do prebivanja v stanovanju. Njihov odpust iz stanovanja jim odvzame to pravico. Praviloma so družinski člani lastnika mora zapustiti stanovanje ob prodaji (ta obveznost je določena z zakonom). In če ne, jih lahko novi lastnik prek sodišča »izpiše« iz stanovanja.
Ampak obstajajo nianse!
Na primer, začasno odpuščeni člani lastnikove družine imajo možnost, da obnovijo svojo "propisko" ( tiste. obnoviti pravico do uporabe) tudi po prodaji stanovanja, če na sodišču dokažejo, da jim je bila kršena pravica. Takšne začasno odpuščen liki so lahko tisti, ki so bili dolgotrajno zdravljeni v bolnišnici, šli na daljše službeno potovanje, šli služit v vojsko, šli na prestajanje kazni s sodno odločbo itd.
Res je, od leta 2015 je bila obvezna odjava v kraju stalnega prebivališča odpovedana za obveznike in zapornike. Se pravi, zdaj, tudi če so "odšli na cilj" ( od leta 2015), še vedno ostajajo prijavljeni v svojem stanovanju, in pravico do prebivanja ne izgubite v tem. In tisti, ki so bili poslani "na sečnjo" pred letom 2015, so bili odjavljeni v kraju stalnega prebivališča, vendar si lahko po vrnitvi obnovijo pravico do življenja v stanovanju.
Registriran v stanovanju mladoletnih otrok zahtevajo večjo pozornost. Ta primer bomo podrobneje obravnavali pozneje, v koraku Odpre se v pojavnem oknu."> NAVODILA - "Nakup stanovanja z mladoletnimi osebami".
Seznam vseh "prijavljenih" ( prijavljen v kraju stalnega prebivališča) v tem stanovanju nam bo pokazal, v nekaterih mestih pa je zamenjan ( za več informacij o vseh teh dokumentih si oglejte povezave v Slovarju).
Razlikovati običajno Izvleček iz hišne knjige in arhivsko (podaljšan) izvleček.
Redna izjava daje informacije o vseh "prijavljenih" v tem stanovanju v tem trenutku.
Arhivski izvleček daje podatke o vseh najemnikih, ki so bili kdaj "prijavljeni" v to stanovanje, vključno s tistimi, ki so trenutno prijavljeni.
Oba se izdata na uradu za potne liste krajevne hišne uprave ( ZhEK, REU, HOA itd.), ali v centru javnih storitev MFC "Moji dokumenti". Lahko pa dobijo samo lastniki stanovanj, oziroma v njej prijavljenih stanovalcev. Zato moramo tak papir zahtevati od prodajalca, vendar je bolje, da gremo in naročimo, da ga prejmejo pri njem. Če to ni mogoče ali obstaja občutek, da se prodajalec o nečem ne strinja, lahko kupec naroči pridobitev izpisa iz hišne knjige posebne storitve ( o njih spodaj).
Takšno »zavarovanje« nam bo dalo prednost v primeru sodnega spora s tistimi, ki po transakciji ne želijo zapustiti stanovanja. Potem so odpuščeni prisilno, s sodno odločbo. In isto pisna zaveza od tretjih oseb poleg drugih pogojev posla, v skladu s pogodbo), bo tehten argument na sodišču.
Pozavarovanje. Nekateri odvetniki z izkušnjami v sodnih sporih trdijo, da tudi od teh ljudi ( ne lastniki), ki so bili iz stanovanja deložirani, PREDEN je bilo le-to prodano , je priporočljivo vzeti pisno izjavo, da tej transakciji ne nasprotujejo . To se morda sliši noro ker nimajo več nobenih pravic do stanovanja), vendar isti odvetniki navajajo primere, ko so najemniki, ki so bili odpuščeni pred prodajo stanovanja, pozneje prek sodišča povrnili pravico do bivanja v njem.
Ne glede na prebivališče, pravico do uporabe stanovanja lahko imajo osebe, s katerimi lastnik ( Prodajalec) zaključil najemniška pogodba oz pogodba za brezplačno uporabo . Pravzaprav to obremenitev, kar se morda ne odraža v naslov, niti v Izvleček iz hišne knjige. Pravzaprav ima prodajalec pravico prodati stanovanje s tem obremenitev, vendar je dolžan o tem obvestiti kupca in to navesti v posebnem odstavku v Pogodba o prodaji stanovanja (DKP).
V tem primeru moramo od prodajalca zahtevati, da odpove takšno uporabniško pogodbo ( delodajalec) stanovanja.
Mimogrede, še vedno si morate v glavo zamisliti naslednjo misel - pravilna sestava zmanjša tveganje morebitnih zahtevkov "tretje osebe", vklj. terjatve za pravico do uporabe stanovanja.
V pogojih PrEP priporočljivo je vpisati obveznost prodajalca, da o vsem obvesti kupca uporabnikov stanovanja, zavezanost odstraniti iz registracijske evidence vseh najemnikov, "prijavljenih" tam, in prenos stanovanja brez pravic "tretjih oseb" .
Dodatno v PrEP lahko vnesete obveznost Prodajalca, v primeru zahtevkov od "tretje osebe" rešite jih samostojno in na lastne stroške ( ali povrniti kupčeve pravne stroške).
Pomembno je, da so te pogodbene klavzule pravno kompetentne in imajo nedvoumno razlago.
Ustrezno formulirajte te obveznosti prodajalca v PrEP bo pomagal .
Druga praktična spodbuda za prodajalca, da po transakciji »zakonito izprazni« stanovanje, je posebna pogoj za prejem denarja pri izračunu. Prodajalec prejme celoten znesek za stanovanje šele, ko so vsi najemniki odstranjeni registracijske evidence.
Odjava vseh najemnikov pred dogovorom ali po njem) nepremičninski posredniki kličejo "zakonska izjema" apartmaji. Seveda je situacija močno poenostavljena, če je v času transakcije stanovanje že "pravno brezplačno".
Tako smo ugotovili, kdo ima poleg lastnika pravico do uporabe in bivanja v stanovanju, preučili smo izpisek iz hišne knjige, ponovno prebrali naslovno listino in sprejeli potrebne ukrepe za izbris vseh najemnikov iz registra. . Globoko vdihnite in pojdite naprej.
Oddajanje stanovanja ali brezplačna uporaba Zaradi brezpogojne podobnosti poslov najema in brezplačne uporabe stanovanja se pogosto zamenjujejo. Kljub številnim podobnostim pa se pravna razmerja, ki jih urejajo, v marsičem razlikujejo med seboj. V zvezi s tem, da bi se izognili zmedi, je priporočljivo primerjati strukture teh transakcij in podrobneje preučiti njihove podobnosti in razlike. Posojilna pogodba za stanovanje, kot tudi najemna pogodba, sta vrsta poslov za prenos nepremičnine v uporabo (najem), vendar najem vključuje prejemanje nadomestila za to, medtem ko posojilo vključuje brezplačno zagotavljanje stanovanja.
Neomejena uporaba zemljiške parcele z dedovanjem Po zakonu takšne pravice ni mogoče dedovati, obstajata pa dve pomembni izjemi:
Brezplačna uporaba zemljišča pomeni brezplačno uporabo zemljišča.
Prav tako lahko zavrnejo, če naj bi parcele, za katere se prijavljate, le oddali ali prodali. O tem boste obveščeni v razlogih za zavrnitev. Razlogi za prenehanje pravice do trajne uporabe zemljiške parcele lahko prenehajo, če:
Razlogi za prostovoljno zavrnitev so lahko tako sprememba pogojev, pod katerimi je bilo premoženje preneseno (dedovanje, druge oblike odtujitve), kot tudi nepripravljenost lastnika, da bi se z njo ukvarjal, ali nezmožnost opravljanja dejavnosti zaradi različnih objektivnih razlogov.
Civilni zakonik Ruske federacije). Primer Državljan K je s svojim nečakom D sklenil pogodbo o neomejeni uporabi stanovanja, po kateri ga je prenesel v uporabo D, on pa se je zavezal, da bo izvedel večje tam popravlja in redno plačuje komunalne storitve. Čez nekaj časa je K umrl, stanovanje pa je podedoval sin M, ki mu je v skladu z 2. odstavkom čl. 700 Civilnega zakonika Ruske federacije so bile pravice posojilodajalca prenesene. Kljub temu, da je D v stanovanju opravil veliko prenovo in izpolnil vse ostale obveznosti, ki jih je prevzel, je M pri ravnanju z odst.
1 st. 699 Civilnega zakonika Ruske federacije, je opozoril D na njegovo zavrnitev posojilne pogodbe, v zvezi s katero je bil slednji dolžan zapustiti stanovanjske prostore v enem mesecu. Takemu razvoju dogodkov bi se lahko izognili, če bi bila pogodba prvotno sklenjena z navedbo njenega trajanja.
Civilni zakonik Ruske federacije dovoljuje najemniku stanovanja s soglasjem lastnika, da odda del ali celotno stanovanje v podnajem drugi osebi za prejemanje določene pristojbine od slednje.
Sklep Pogodba o brezplačni uporabi stanovanja je primeren pravni instrument za urejanje le tistih pravnih razmerij, ki izključujejo zagotavljanje plačila za uporabo stanovanja. V takih primerih gre za popolno zaščito lastninskih pravic obeh strank v poslu - v zameno za brezplačno uporabo stanovanja se posojilojemalec zaveže, da ga bo vzdrževal v ustreznem stanju, popravil in plačal komunalne račune, kar je precej pošteno.
Ta razdelek določa odgovornost strank za kršitev pogojev sporazuma, postopek za nadomestilo nastalih izgub, višino kazni, glob in odškodnin, postopek in roke za njihovo plačilo s strani strank itd.
Pravice in obveznosti strank po pogodbi o brezplačni uporabi (posojitvi) stanovanja Pravice in obveznosti strank v pogodbi o stanovanjskem posojilu stranki določata samostojno, vendar morajo temeljiti na določilih zapisana v poglavju 36 civilnega zakonika. Torej, v skladu s čl.
Pozor
Kršitev te zahteve pomeni, da je transakcija lažna, torej zajema najemno ali najemno transakcijo, kar pomeni njeno ničnost (člen 170 Civilnega zakonika Ruske federacije). Pravica brezplačne uporabe daje posojilojemalcu možnost, da nepremičnino uporablja samo za vnaprej določen ali predvideni namen. Neupoštevanje tega pravila pomeni odvzem pravice do uporabe stanovanja in odškodnino za izgube, ki jih je utrpel lastnik.
Pisna oblika je obvezna, če je ena od pogodbenih strank pravna oseba, in če so pogodbene stranke državljani, potem v primerih, ko je vrednost predmeta najmanj desetkrat višja od minimalne plače, določene z zakonom. . Predmet pogodbe je lahko zemljišče, drug osamljen naravni objekt, podjetje in drug premoženjski kompleks, zgradba, objekt, oprema, vozilo in druga stvar, ki v procesu uporabe ne izgubi svojih naravnih lastnosti (nepotrošni material). stvari). Zakon določa vrste premoženja, katerega prenos v začasno uporabo ni dovoljen ali omejen.
Poleg predmeta je bistveni pogoj pogodbe tudi njen rok – določen ali nedoločen. Pravica do prenosa stvari na B.p. v lasti lastnika in drugih oseb, ki so za to pooblaščene z zakonom ali lastnikom.
Za vseživljenjsko bivanje je dovolj vplačati del deleža in hraniti dokumentacijo, ki to potrjuje.
Poleg tega obstaja nevarnost nenamerne škode na zemljišču in premoženju. Krivdo za to naloži uporabniku, če:
Prekinitev pogodbe, predčasna odpoved pogodbe o brezplačni uporabi zemljišča Če pogodba ne določa njene veljavnosti, ima pogodbeni stranki pravico, da jo na lastno pobudo odpoveta tako, da obvestita drugega udeleženca najmanj en mesec. vnaprej.
