Vendar pa ni tako, še posebej, če imata zakonca premoženjska obveznosti drug do drugega in mladoletnih otrok. No, če je nepremičnina lastnina - osebna ali skupna zakonca, kaj pa če je nepremičnina v hipoteki? Kako ga deliti, kdo bo plačal dolg in ali ga imajo skupni otroci pravico terjati? Za odgovor na vsa ta vprašanja se je treba ne le sklicevati na zakonodajo Ruske federacije, ampak tudi upoštevati številne dodatne pogoje - kdaj je bilo stanovanje kupljeno in kako je bilo plačano? Zato smo dolžni prinesti vse pomembne točke postopka delitve zavarovanja.
Ni pomembno, kdaj je bila hipoteka vzeta - pred vpisom zakonske zveze ali po njej mora biti banka seznanjena s spremembo statusa posojilojemalca, saj se lahko med ločitvijo spremenijo lastninske pravice in obveznosti iz hipotekarne pogodbe. Posledično kreditna institucija sestavi dodatno pogodbo k glavni pogodbi. Podpišeta ga oba zakonca. Ta možnost je možna z mirno rešitvijo vprašanja delitve hipotekarnega stanovanja. Če zakonca ne moreta prostovoljno razdeliti premoženja, bo spor rešilo sodišče v prisotnosti tretje osebe - banke.
Premoženje, pridobljeno med zakonsko zvezo, se šteje za skupno, ne glede na to, kdo je zaslužil in koliko. To pravilo ureja družinski zakonik, prvi odstavek 39. člena in govori o enaki delitvi med zakonce. Vendar glede na številne različne družinske okoliščine delitev morda ni vedno enaka. Razmislimo o vsakem primeru posebej.
V skladu z družinskim zakonikom se premoženje, pridobljeno pred poroko, nanaša na osebno lastnino in (člen 38 IC RF). To pravilo ne izključuje kreditne lastnine. Vendar se v praksi zelo pogosto zgodi, ko je posojilojemalec vzel hipoteko za stanovanje, jo plačal za določen čas, nato pa se poročil in živi v tem stanovanju z novo družino. Če se stanovanje po sklenitvi družinskih razmerij še naprej izplačuje skupno, potem ima drugi zakonec, ki v pogodbi ni vpisan kot lastnik, vso pravico zahtevati tudi delež premoženja, saj je družinski proračun skupno pridobljeno premoženje. , ki se po ločitvi nujno enakomerno razdeli med zakonce. To pravilo se bo upoštevalo tudi, če eden od zakoncev ni delal, na primer, skrbel je za hišo in vzgajal otroke.
Kot kaže sodna praksa, lahko drugi zakonec običajno zahteva manjši delež stanovanja, ki je enak njegovi zakoniti polovici v skupnem znesku odplačanega posojila iz družinskega proračuna. Situacija je bolj zapletena za. Dokler se ohišje ne začne obratovati, ga ni mogoče razdeliti.
Torej, če je bilo stanovanje kupljeno pred poroko, je možen naslednji izid delitve:
Tukaj je zelo pomembno, da na sodišču prinesete dokaze, da je bil družinski denar porabljen za odplačilo posojila - ček, potrdila, izpiski računa itd.
Takšen koncept, kot je civilna poroka, družinski zakonik ne predvideva, prebivanje dveh oseb v enem bivalnem prostoru pa ni enačeno z uradnimi odnosi. In zato zakonska pravila zanje ne veljajo. Zato vse, kar skupaj pridobita v skupnem času, po zakonu ne bo razdeljeno enako. Vprašanje delitve je mogoče rešiti, če je vsak od zakoncev v civilni zakonski zvezi kupil katero koli vrsto premoženja, le po dogovoru, mirno. Če na tej podlagi nastanejo spori, bo stanovanje edina lastnina, torej tisto, za katero je hipoteka izdana. Edina izjema je lahko, če uspete dokazati, da ste svoj denar porabili za odplačilo posojila nekoga drugega. In potem lahko na podlagi dokazov vložite tožbo na sodišču, da lastnika stanovanja prisilite, da bodisi vrne vložena sredstva bodisi dodeli del stanovanja, ki je sorazmeren z naložbo.
Edini primer, ko so norme družinskega zakonika. Poročna pogodba se podpiše prostovoljno, po dogovoru o vseh pomembnih točkah družinskega življenja, vključno z bodočo delitvijo po ločitvi. V njem je treba predpisati vse pogoje za delitev premoženja, postopek lastninskih pravic, deležev, pa tudi morebitno kapitalsko udeležbo otrok. Pogodbo lahko sestavite tako pred registracijo zakonske zveze kot po njej. Njegova prisotnost bo močno poenostavila postopek ločitve, pa tudi odpravila morebitne konflikte med delitvijo. Danes se poročeni pari na žalost le redko zatekajo k tej metodi pravne ureditve družinskih vprašanj, le 5%.
Če obstaja poročna pogodba, je treba kopijo le-te vložiti v splošni kreditni spis v hipotekarni banki.
Še enkrat se vrnimo k 39. členu IK RF, ki jasno določa pravilo delitve skupnega premoženja med zakoncema po ločitvi v enakih deležih, hipotekarno stanovanje pa ni izjema. Če se zakonca po registraciji razmerja odločita za hipoteko, potem ne glede na to, kdo bo sestavljena posojilna pogodba, drugi zakonec nastopa kot soposojilojemalec, torej če obstaja dolg, odgovornost za plačila pade na njegova ramena. Zato enako velja tudi za tovrstne nepremičnine.
Delitev se lahko izvede po popolnem poplačilu dolga ali proda stanovanje s soglasjem banke in izkupiček razdeli na polovico. Če po ločitvi eden od zakoncev ne more več plačati preostanka hipoteke, se lahko odpove stanovanju v korist drugega (člen 252 Civilnega zakonika Ruske federacije) ali po polnem plačilo avtomatsko zahteva manjši delež. To vprašanje je precej zapleteno in sporno, zato se najpogosteje rešuje na sodišču.
To vprašanje se pojavlja precej pogosto, vendar po zakonu, člen 39 IK RF, skupno pridobljeno premoženje velja samo za zakonce, otroci tukaj ne sodelujejo. Stanovanje lahko zahtevajo le zaradi smrti očeta ali matere. Se pravi, da otroci sami ne prejmejo nobenega deleža v premoženju, lahko pa okoliščine ob delitvi omilijo, če ostanejo živeti pri enem od staršev. Na primer, s sodno odločbo se materam z otroki lahko dodeli velik delež nepremičnin (člen 39, odstavek 2 RF IC), zlasti če:
To pomeni, da lahko sodni izvršitelji odstopajo od splošno sprejetega okvira zakona z namenom. Ta situacija ni osamljen primer. Glavna stvar je dokazati potrebo po teh dejanjih. Toda to pravilo po zakonu ne velja za odplačilo kreditnega dolga. Preostanek dolga, da bi prejela svoj delež v premoženju, morata oba zakonca odplačati enako, razen če oče sam prevzame pobudo, da ga prevzame večino, glede na premoženjsko stanje matere in otroka. Potem je treba to pravilo dokumentirati, da ne bi prišlo do sporov po celotnem plačilu hipoteke.
Del premoženja so lahko tudi otroci, če so starši sami izrazili željo, da jih vključijo v pogodbo. Svoj delež pa lahko odsvojite šele po nastopu 14. obletnice. Če ima otrok delež zastavljenega premoženja in po ločitvi ostane živeti pri enem od staršev, se njihovi deleži seštejejo.
Kot razumete, lahko delitev hipotekarnega stanovanja poteka na popolnoma različne načine, vse je odvisno od specifične situacije, pogojev za pridobitev in vloženih sredstev. Kar zadeva stanje posojilnega dolga, je tukaj pravilno, če je dolg razdeljen med zakonce, začenši s premoženjskim deležem vsakega, torej sorazmerno (člen 39, del 3 RF). Če je situacija standardna, je treba tako kot skupno pridobljeno premoženje dolgove razdeliti enako. To vprašanje je predmet spora do 3 leta po razpadu zakonske zveze, tako da imate dovolj časa, da si pravično razdelite dolg posojila in prejmete pričakovani delež stanovanja.
Zakonca imata pravico ne le skupno upravljati skupni družinski proračun, ne glede na to, kdo je zaslužil več, ampak morata tudi skupaj odgovarjati za obstoječe dolžniške obveznosti (člen 45, 2. del RF IC).
Nič manj redka je situacija, ko eden od zakoncev po ločitvi ne more ali ne vidi smisla v nadaljnjem plačevanju posojila, s čimer naj bi se te obveznosti razbremenil. Čeprav mora po družinskem zakoniku to storiti in nima pravice odločati sam. V nasprotnem primeru, če celotno breme dolga pade na ramena enega zakonca, lahko lastninske pravice samodejno preidejo na dobrega plačnika. Če nasprotnik hkrati nima nič proti, je bolje, da takoj napišete zavrnitev in ponovno izdate posojilno pogodbo za enega zakonca. Takšno dejanje se zgodi le s soglasjem banke.
Druga situacija je, ko eden od zakoncev ne glede na razloge noče plačati posojila, a hkrati ne zavrne svojega deleža, ki mu pripada po zakonu. Vsi, ki se tako odločijo, ne razmišljajo o posledicah. Ko se nabere velik znesek dolga (včasih je za to dovolj le 4-5 mesecev neplačila), banka ne samo sešteje dolg, ampak zanj zaračuna tudi kazen, ki pa ni vedno majhen odstotek , zaradi česar se celoten dolg posojila samo povečuje.
Če je banka z nabiranjem velikega dolga izpostavljena velikim tveganjem neplačila, zaradi česar lahko nepremičnino (po več opozorilih stranki) da naprodaj. Stanovanje je običajno na dražbi, kjer je njegova cena postavljena pod tržno ceno. To pomeni, da banka dejansko proda nepremičnino po nižji ceni, da nadomesti preostanek posojila, in vam da razliko v vaše roke. Kot razumete, je ta razlika lahko veliko manjša od tistega, kar ste plačali za ves čas posojila. Zato boste izgubili na dveh pozicijah hkrati - in ne boste dobili stanovanja, denarna razlika pa bo bistveno manjša. Če pa je to edini način za rešitev težke situacije, bo denar, prejet po prodaji hipotekarnega stanovanja, razdeljen na polovico ali po dogovoru med zakoncema, odvisno od prispevka vsakega pri odplačilu posojila.
36. člen družinskega zakonika neposredno odgovarja na to vprašanje – ciljna državna sredstva, vključno z dohodki od dela, ne sodijo v skupno pridobljeno premoženje in zato niso predmet delitve. V to število sodi tudi vojaški program, ki je namenjen zagotavljanju stanovanj za vojaško osebje. je v tem, da država nameni 2,4 milijona rubljev za nakup stanovanja s sestavo hipotekarne pogodbe, in medtem ko vojaški delavec dela v organih ministrstva za obrambo, ga plača iz zavarovalnih odbitkov, plačil posojila. Se pravi, če serviser izpolnjuje pogoje pogodbe in ves ta čas služi državi, potem dobi stanovanje brezplačno. In to pomeni, da tega stanovanja ni mogoče razdeliti ali preknjižiti na drugega družinskega člana, saj so transakcije neodplačne narave osebna last enega od zakoncev. Člani prvega razmerja ga lahko zahtevajo šele po smrti lastnika.
Toda kot vedno je treba omeniti redke primere, ki se nanašajo na nestandardne situacije. Ker država v okviru programa NIS prevzame le 2,4 milijona rubljev, v regionalnih mestih pa ta znesek ne zadostuje vedno za nakup dobrega stanovanja, bi lahko zakonca prispevala dodatna sredstva iz družinskega proračuna. Dejstva povečanega zneska posojila ni težko dokazati. Zato bo razlika med zakoncema razdeljena, ko se premoženje razdeli na polovico. To razliko je mogoče plačati iz osebnih sredstev lastnika ali po v celoti poplačanem kreditu in prodaji stanovanja. Možna je tudi zamenjava denarne razlike med sredstvi po programu NIS in dejansko vrednostjo stanovanja z drugim premoženjem, da ga ne bi prodali po celotnem poplačilu.
Ker je stanovanje po vojaškem programu izključna last, mora lastnik posojilni dolg odplačati sam.
10. člen zveznega zakona št. 256, 4. odstavek, določa, da. Ni pomembno, kateri del posojila so porabili javni skladi - za polog ali za zmanjšanje celotnega dolga, posledično se plačano stanovanje razdeli na vse enako, če so na primer 4 osebe v družina - 2 starša in 2 otroka, potem vsak dobi ¼ delov. Prodaja nepremičnin in razdelitev prejetih sredstev na enake vrednosti ne bosta delovala, saj materinskega kapitala ni mogoče izraziti v denarju, to strogo nadzorujejo organi skrbništva in pokojninski sklad, ki je odgovoren za njihovo namensko uporabo. Če po ločitvi ni mogoče nadaljevati s plačevanjem posojila, se lahko banka skupaj z organi za skrbništvo dogovori o prodaji, vendar pod naslednjimi pogoji:
Če se za zaprtje hipoteke proda ali zamenja le delež staršev za manjše stanovanje, ostane pa le delež otrok, potem dovoljenje organov skrbništva tukaj ne bo potrebno.
Se pravi, situacija je precej zapletena in jo morata skupaj rešiti ne samo zakonca, ampak tudi s sodelovanjem bančne organizacije in organov skrbništva. Dobro je, če v teh primerih uporabite pomoč izkušenega odvetnika, ki vam bo predlagal bolj kompetenten izhod iz te situacije. Ne pozabite, da če se odločite zaobiti takšno situacijo na zvit način, lahko sodišče razveljavi to transakcijo, zaradi katere ne boste imeli ne denarja ne stanovanja.
Preučili smo že več možnosti za prodajo stanovanja, začenši z načinom nakupa stanovanja. Takšna rešitev vprašanja včasih ostaja edina pravilna, saj je zelo težko razdeliti deleže, nemogoče je živeti naprej in ni vedno priporočljivo plačevati preostalega zneska posojila še nekaj let, zlasti ko dejanskega stanovanja ni. Zato je bolje, da malo izgubite na stroških stanovanja, vendar dobite denar, ki je bil prej plačan zanj. Za izvedbo takšne rešitve morate najprej pridobiti soglasje banke. Če sami najdete kupca, s prodajo za podobno ali celo višjo ceno morda ne boste izgubili ničesar na vrednosti (kar se zgodi redko, saj se vsi ne želijo vključiti v obnovo hipotekarne pravice). Če se s prodajo ukvarja kreditna institucija, je cena nepremičnine skoraj vedno nižja od tržne cene, saj bo dana na dražbo.
Kot razumete, vprašanje delitve hipotekarnega stanovanja po ločitvi ostaja eno najtežjih, saj ima vsak primer svoje posebnosti. Če ne želite izgubiti svojega zakonitega deleža premoženja, vzemite to težavo odgovorno. Seznanite se s podobnimi primeri sodne prakse, se posvetujte z odvetnikom in pretehtajte prednosti in slabosti ter se šele nato odločite.
Dobrodošli! Naše bralce pogosto zanima vprašanje, kako je hipoteka razdeljena, ko se zakonca ločita. Statistični podatki kažejo, da se več kot polovica zakonskih zvez v Rusiji konča z ločitvijo. Do preloma večina družin uspe pridobiti skupno pridobljeno premoženje, vključno s stanovanji, vzeto na kredit. Ko se oseba, ki je najela stanovanjsko posojilo, loči, se sooča z velikimi težavami v zvezi z delitvijo pridobljenega premoženja. Hipoteka med ločitvijo postane eden od kamnov spotike med že nekdanjimi zakoncema. Vprašanja "Kako deliti stanovanje?" in "Kako podaljšati hipoteko?" postanejo še pomembnejši, če obstajajo otroci, katerih pravice je treba upoštevati tudi. Obstaja veliko odtenkov, ki vplivajo na delitev hipoteke med ločitvijo. Oglejmo si glavne točke podrobneje.
Kako se hipotekarno stanovanje razdeli med ločitvijo, je zelo odvisno od časa, ko je bilo posojilo izdano. Sklenitev posojilne pogodbe pred uradno registracijo zakonske zveze ali po njej bo vplivala na zakonitost delitve pridobljenega premoženja ob prenehanju družinskih vezi.
Ločitev s hipoteko, vzeto pred registracijo razmerja z matičnim uradom, je ena najlažjih možnosti. Če je eden od zakoncev pred poroko kupil stanovanje na hipoteko, ostane edini lastnik stanovanja in bo preostanek dolga plačal sam. Drugi zakonec lahko uveljavlja delež v nepremičnini ali izplačilo odškodnine, če dokaže, da je v času svojega družinskega življenja sodeloval pri plačilu mesečnih plačil posojila ali na njegove stroške je bilo stanovanje obnovljeno.
Po zakonu so vsi dolgovi in premoženje enakomerno razdeljeni med zakonce, zato je povsem realno vložiti odškodninski zahtevek pri zakoncu, ki nima premoženja.
Po ruski zakonodaji ljudje, ki živijo v civilni zakonski zvezi, po prenehanju razmerij nimajo obveznosti deliti premoženja, kot pri ločitvi v registrirani družini.
Stanovanje, pridobljeno v času zunajzakonskega življenja, ostane tistemu, ki ga ima v lasti po lastniškem potrdilu.
Hipoteko pred poroko je mogoče uradno razdeliti med nekdanja ljubimca le, če je bilo stanovanje vpisano za dva, civilna žena in mož pa sta bila soposojilojemalca.
Stanovanje, kupljeno med zakonsko zvezo, samodejno postane skupna last obeh zakoncev, tudi če je v lastniškem listu naveden samo en lastnik. Če je stanovanje kupilo na kredit, ki ga je vzel eden od zakoncev, je drugi v veliki večini primerov soposojilojemalec. Tako oba prejemata solidarno odgovornost za vračilo dolga upniku. Ko so družinske vezi razpadle, se vse premoženje običajno razdeli enako. Vprašanje, kako stanovanje razdeliti na hipoteko, lahko pripelje v slepo ulico , še posebej, če imata ločenca do banke dostojen dolg.
Če je bilo stanovanje kupljeno v času zakonske zveze, vendar so bila osebna sredstva na bančnih računih ali podedovana kot predplačilo, potem lahko, če obstajajo zadostni dokazi, zakonec, ki je hišo dejansko kupil s svojim denarjem, pričakuje, da bo ostal njen edini lastnik. Ob ločitvi bo hipoteka prepuščena njemu, drugi zakonec pa bo prejel odškodnino v višini polovice mesečnih plačil, plačanih v času zunajzakonskega življenja.
Posebna situacija nastane, če so bila stanovanja kupljena v okviru programa vojaške hipoteke. Po njegovih pogojih je lastnik stanovanja, pa tudi posojilojemalec, lahko le vojaški človek. Njegovi družinski člani po ločitvi ne bodo mogli uveljavljati kvadratnih metrov takšnega bivalnega prostora, kar je v nasprotju z določili družinskega zakonika. Banke rešujejo ta problem z uvedbo klavzule v hipotekarni pogodbi o obvezni sklenitvi zakonske pogodbe med zakoncema.
Ločitev ob prisotnosti hipoteke se lahko znatno odloži. Soposojilojemalci zakoncev lahko ta proces pospešijo tako, da v predporočni pogodbi predpišejo, kako razdeliti kreditna stanovanja in kdo bo plačal hipoteko po ločitvi.
Zakonsko pogodbo, overjeno pri notarju, je mogoče sestaviti tako pred poroko kot med družinskim življenjem, tudi po nakupu stanovanja na hipoteko. V slednjem primeru obvezno obvestite banko o njegovem podpisu. Izpodbijati, kako je hipoteka razdeljena po ločitvi zakoncev po zakonski pogodbi, lahko kreditna institucija le na sodišču.
V večini primerov banke zahtevajo, da podpišete predporočno pogodbo, preden zaprosite za hipoteko. Najpogosteje je to posledica dejstva, da eden od zakoncev moti pozitivno odločitev o hipoteki. Glavni razlogi so lahko:
Ta predporočna pogodba predpisuje vse, kar se lahko zgodi, kar je pomembno za banko, in sicer:
Da bi ugotovili, kaj storiti s hipoteko med ločitvijo in kako jo razdeliti med ločitveni par brez sojenja, bomo sestavili algoritem dejanj po korakih:
Ne smemo pozabiti, da banke ne marajo tvegati. Situacija, ko se soposojilojemalci na hipoteki ločijo, sama po sebi ni razlog, da bi plačil in stanje posojila razdelili na dva dela ali da bi od posojilojemalcev odstranili zakonca. Za tak posel je zelo težko dobiti odobritev. Zato je priporočljivo vnaprej razpravljati o tem, kaj storiti, če banka noče spremeniti pogojev pogodbe.
Hipoteka za ločitev zakoncev z otroki , kot tudi skupno pridobljeno premoženje, lahko razdeli le sodišče. Hipotekarno stanovanje je razdeljeno ob upoštevanju interesov mladoletnih otrok.
Hipoteko stanovanje med ločitvijo družine, kjer je otrok, se lahko razdeli med zakonce le, če je sestavljeno iz več sob. Enosobnega stanovanja v hipoteki med ločitvijo ni mogoče razdeliti, saj je nemogoče razdeliti deleže v naravi. Če mož zapusti ženo z majhnim otrokom v enosobnem stanovanju, se mu lahko izplača del stroškov stanovanja v obliki odškodnine.
Kakšne so možnosti za oddelek, če je stanovanje pod hipoteko, med ločitvijo je otrok:
Če se mož in žena, ki se ločujeta, ne dogovorita, kako plačati hipoteko med ločitvijo, se zaostala plačila povečajo, če eden od njiju noče plačevati mesečnih plačil. Če je zamuda večja od treh ali štirih mesecev, ima upnik pravico odvzeti zastavljeno stanovanje, da ga proda in poplača dolg.
Pogosto nastane situacija, ko so se soposojilojemalci na hipoteki ločili, stanovanje pa je ostalo pri enem od njih. Nekdanji zakonec, ki je zapustil stanovanje, lahko zavrne plačilo svojega dela plačila banki, pri čemer se sklicuje na dejstvo, da ne uporablja stanovanja. Če hkrati zavrne svoj delež v stanovanju, se hipoteka po ločitvi s soglasjem banke lahko ponovno vpiše za preostalega posojilojemalca.
Če bivši mož ali žena zavrne le obveznost plačila dolga, bo moral drugi zakonec oba dela plačila odplačati sam ali počakati na bančne sankcije za zamudo pri odplačilu posojila. Banke običajno čakajo več mesecev, na zapadli znesek obračunajo obresti, nato pa vzamejo stanovanje in ga dajo na dražbo.
Izbrano stanovanje je mogoče prodati po ceni, bistveno nižji od tržne cene. Izkupiček od prodaje bo poplačal preostanek hipotekarnega dolga, vključno s kaznimi in zamudnimi pristojbinami. Preostali znesek se vrne soposojilojemalcem. Posledično lahko vestni plačnik ostane brez stanovanja in brez denarja.
Delitev denarja med ločitvijo je veliko lažja kot stanovanje. Zato lahko zakonca poskušata prodati hipotekarno stanovanje. Za to boste morali pridobiti soglasje banke in poiskati kupca, ki se strinja z nakupom nepremičnine pod obremenitvijo. Ker je nakup stanovanja na hipoteko precej dolgotrajen postopek, bo moral kupec izgubljeno čas nadomestiti s spodobnim popustom od tržne vrednosti.
Sožitje po ločitvi je le redko komu všeč. Če ne morete prodati stanovanja in razdeliti njegovih stroškov za nakup drugega doma, se lahko preselite v najemniško stanovanje in počakate, da hipoteka poteče. Res je, brez soglasja banke lastniki stanovanja ne bodo mogli oddati. To pomeni, da na račun najemnine ne boste mogli odplačati stanovanjskega posojila. Toda ta zahteva banke se le redko uporablja. Hipotekarna stanovanja se oddajajo brez težav.
Danes se o usodi stanovanj, kupljenih na kredit, in o stanju dolga zanj do banke najpogosteje odloča na sodišču. Arbitražna praksa , nastala z delitvijo stanovanja, kupljenega s hipoteko, med ločitvijo, je precej dvoumna.
Odločitve sodišč v različnih regijah so lahko diametralno nasprotne. Rezultat je v veliki meri odvisen od pravnega znanja zakoncev ali nadarjenosti odvetnika. Zato je treba pri izbiri hipoteke kot načina pridobitve družinskega doma premisliti in predvideti morebitne scenarije vnaprej.
Če potrebujete pravno podporo pri delitvi ločitve in hipoteke, se prijavite na brezplačno posvetovanje z našim spletnim odvetnikom v posebnem obrazcu v kotu. Do konca leta je posebna akcija. Z njegovo pomočjo je povsem mogoče prejeti odškodnino od zakonca in obdržati stanovanje zase ter zaščititi interese otrok med ločitvijo.
Čakamo na vaša vprašanja spodaj in v prijavi našemu odvetniku. Hvaležni vam bomo, da ocenite članek, kliknete na gumbe družbenih omrežij in se naročite na novice.
Hipotekarna posojila se razlikujejo po trajanju. V tistih nekaj desetletjih, ki minejo od trenutka, ko ste vložili vlogo pri banki do prejema potrdila o polnem odplačilu posojila, se lahko zgodi karkoli.
Dragi bralci! Članek govori o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer individualen. Če želite vedeti, kako reši točno vaš problem- kontaktirajte svetovalca:
PRIJAVE IN KLICI SPREJEMAMO 24/7 in 7 dni v tednu.
Hitro je in JE BREZPLAČNO!
Toda takšen dogodek, kot je ločitev zakonskega para, je za banko še posebej pomemben. Konec koncev, hkrati pride do delitve premoženja, ki se lahko izkaže za stanovanje pod hipoteko.
Razmerja med zakoncema, tudi premoženjska, ureja družinski zakonik.
Piše, da vse, kar je bilo kupljeno v letih zakona:
Enako velja za dolžniške obveznosti.
Stanovanje, kupljeno s hipoteko, je tudi skupna last zakoncev. Hkrati pa sploh ni pomembno, kdo od njih je deloval kot posojilojemalec in iz katerih dohodkov se izplačujejo.
Če ni zakonske pogodbe, v kateri bi bile jasno navedene vse pravice, bosta takšna stanovanja zakonca med delitvijo v enakih deležih. In vsak od njih bo moral odplačati svoj del preostalega dolga.
Vendar pa obstaja en odtenek. Gre za odnos zakoncev z banko. In tukaj obstajata dve vrsti obveznosti: kredit in zavarovanje.
Ne urejajo jih več družinsko, ampak civilno pravo. Natančneje, določbe civilnega zakonika o posojilih in zastavah.
Rečeno je, da je treba pridobiti soglasje upnika () za spremembo dolžnika v obveznosti.
To pomeni, da je za delitev stanovanja med ločitvijo potrebno pridobiti soglasje banke. Ker mu je stanovanje zastavljeno do konca poplačila dolga.
Banke do takšne zamenjave enega dolžnika z dvema naenkrat gledajo izjemno negativno. In zelo redko dajo soglasje k delitvi dolžniških obveznosti.
Razlog je preprost: namesto celega stanovanja ima banka v tem primeru dve polovici. Ki imajo bistveno nižjo ceno in jih je po potrebi veliko težje prodati.
Da bi se izognile takšnim tveganjem, banke privabijo drugega zakonca kot a.
To je zanje priročno, ker:
In banke ne zanima več, kako bodo med seboj rešili zadevo.
Še en plus takšne odločitve je možnost zasege na takšno stanovanje:
Možno pa je tudi, da banka na začetku izda posojilo samo enemu od zakoncev.
To se zgodi, če obstaja, kjer piše, da:
Značilnosti dela hipotekarnega stanovanja, kupljenega z bančnim posojilom, so odvisne od naslednjih dejavnikov:
Če oba zakonca nastopata kot soposojilojemalca in se jima stanovanje prizna enakopravno, potem sta dolžna banki skupaj plačati celoten znesek dolga.
Banka lahko vloži zahtevek za predčasno odplačilo mesečnega obroka ali celotnega zneska kateremu od zakoncev.
Tak pogoj je lahko vključen v posojilno pogodbo. Po njegovih besedah tudi če bo zakonska zveza razpadla, se pogoji posojila ne bodo spremenili.
Nekdanji zakonci se bodo morali sami pogajati med seboj.
Gre za donacijo, ki jo prejme država. Pripada družinskemu članu, na ime katerega je potrdilo izdano. Ni skupna lastnina, ob ločitvi se ne deli.
Nakup doma z vključevanjem materinskega kapitala ima številne značilnosti:
Z lastništvom stanovanja, ki ga je zakonec imel v lasti že pred poroko, je vse jasno. Drugi ne more zahtevati njenega dela, tudi če je v njej živel.
Toda pri vlogi za hipotekarno posojilo je situacija nekoliko drugačna:
Obstaja več možnosti za rešitev problema z delitvijo premoženja. Najbolj priročen način je sestaviti zakonsko pogodbo in jo overiti pri notarju.
V tem dokumentu bo podrobno opisano, katero premoženje pripada kateremu od zakoncev v primeru ločitve. In ni vam treba ničesar deliti.
Če takega dogovora ne bo, bosta zakonca morala bodisi razdeliti premoženje v naravi, tako da iz enega stanovanja naredita dva, ali pa poiskati drug kompromis.
Če je stanovanje, kupljeno na hipoteki, zasebna hiša, je verjetno, da ga bo mogoče razdeliti v naravi, to je:
Se pravi, da vsak od zakoncev ne bo imel več deleža v hiši, temveč samostojen življenjski prostor.
V takem primeru lahko banka zadosti potrebam nekdanjih zakoncev tako, da njun dolg razdeli in za zavarovanje prejme dva stanovanjska prostora: enega za vsak del posojila. Toda to je precej dolgotrajen in drag proces.
Stanovanje lahko tudi razdelite in ga spremenite v skupno. Toda v tem primeru bi morali vsi dobiti izolirano sobo.
Banka pa na takšno delitev le redko pristane, saj je likvidnost prostorov nizka. Banka ne želi prejeti tako nezanesljivega zavarovanja.
Nekdanji zakonci od banke ne smejo zahtevati, da njuno posojilo razdeli, ampak da med seboj skleneta pogodbo.
Na primer:
Če med zakoncema ni veljavne zakonske pogodbe in se ne moreta dogovoriti o hipoteki, je treba za delitev premoženja zaprositi pri okrožnem sodišču:
Tožba se vloži v skladu z zahtevami zakonika o civilnem postopku Ruske federacije.
V tožbi so navedene okoliščine spora. in sicer:
Sodišče bo pri odločanju upoštevalo interese ne le zakoncev, ampak tudi tretje osebe, to je banke. Je hipotekarni upnik nepremičnine in upnik.
Zato je za delitev dolžniških obveznosti zakoncev treba pridobiti njegovo soglasje.
Sodna praksa delitve hipotekarnih stanovanj kaže, da se banke redko strinjajo z delitvijo posojila.
Ni razloga, da bi namesto enega preverjenega dolžnika prejeli dva dolžnika, namesto celega stanovanja, ki ga je enostavno prodati na dražbi, pa dve polovici, ki bosta v primeru nepoplačila dolga viseli na bilanca stanja banke.
Razmislite o vprašanjih, ki si jih pogosto zastavljajo zakonca, ki se ločujeta in imata hipotekarno posojilo.
Če je bilo posojilo odplačano na račun premoženja enega od zakoncev, ki ni predmet delitve, potem takšnega stanovanja ni mogoče razdeliti v enakih deležih.
A dejstvo, da je večino dolga plačal eden od zakoncev, bo treba dokazati. Na primer s predložitvijo pogodbe o prodaji predzakonskega premoženja ali dediščine.
Mladoporočenci, prepričani, da bodo živeli "srečno do konca svojih dni", se mudijo po lastnem stanovanju. A nimajo celotnega zneska za nakup stanovanja in ni pomoči od nikoder ... Banka ponuja mamljivo ugodne pogoje hipotekarnega posojila. In tako mož in žena ljubeče opremita svoje družinsko gnezdo.
Vse bi bilo v redu, vendar nihče ne načrtuje ločitve vnaprej. Poleg reševanja drugih bolečih vprašanj se morata zakonca po ločitvi odločiti, kako bosta hipoteko razdelila.
Če ne bi bilo bremen na zakonsko premoženje, bi bilo vse izjemno preprosto. Ločen ali šele namerava ločiti mož in žena bi lahko sklenil pisno pogodbo o delitvi skupno pridobljenega premoženja in dolgov. V skrajnem primeru, če ne bi bilo mogoče skleniti pisne pogodbe, bi se zakonca obrnila na sodišče s tožbo za delitev nepremičnine.
In kaj storiti, če je skupna nepremičnina vzeta na kredit in je pod bančno obremenitvijo? Posledično se pojavijo težave. Kako deliti hipotekarno stanovanje in hipotekarno posojilo med ločitvijo?
Na kakšni pravni podlagi se izvaja delitev stanovanja, kupljenega na hipoteko, in delitev hipotekarnega posojila?
V skladu z določbami civilnega prava (člen 256 Civilnega zakonika Ruske federacije) skupno pridobljeno premoženje moža in žene jima pripada na podlagi skupne lastnine. Ista določba je odobrena z družinsko zakonodajo (člen 1 33. člena RF). Čeprav je stanovanje kupljeno na kredit, postane skupna last družine, torej skupna last zakoncev.
Če se mož in žena odločita za razdelitev skupnega premoženja, bosta njuna deleža enaka (v skladu s 1. odstavkom 39. člena IK RF) - razen če seveda sama ne razdelita premoženja drugače. Konec koncev imata v skladu z družinskim pravom mož in žena pravico deliti tisto, kar jima pripada, po svoji presoji - po dogovoru (2. člen 38. člena RF). Ista določba ne velja samo za premoženje, ampak tudi za dolgove moža in žene.
Zvezni zakon o hipoteki tudi temu ne nasprotuje. 7. člen tega zakona določa, da se hipoteka lahko ustanovi na premoženju, ki je v skupni skupni lasti zakoncev, s pisnim soglasjem lastnikov premoženja.
Ker sta deleža zakoncev v skupnem premoženju enaka, je treba stanovanje, kupljeno s hipoteko, razdeliti tudi med zakonce na polovico.
Tudi skupni dolgovi, tako kot skupno premoženje zakoncev, so razdeljeni na polovico. In to pomeni, da so kreditne obveznosti zakoncev za plačilo dolga banki enake.
V teoriji je vse preprosto in jasno. Toda zakaj je v praksi tako težko razdeliti hipoteko med ločitvijo? Najprej zato, ker je treba deliti ne le premoženje, ampak tudi dolg. Poleg tega poleg interesa moža in žene obstaja še interes tretje osebe - bančne institucije:
Vse transakcije v zvezi s hipotekami - prodaja stanovanja po ločitvi, prenos dolga na enega od zakoncev, delitev posojila med zakoncema, delitev mesečnega plačila med zakoncema - je treba opraviti s soglasjem banke.
V skladu z določbami civilnega prava (odstavek 1 člena 391 Civilnega zakonika Ruske federacije) je prenos dolga z ene osebe na drugo (z moža na ženo ali obratno) nemogoč brez soglasja upnika ( bančna ali kreditna institucija). Najpogosteje banka vloge zakoncev za spremembo posojilne pogodbe ne ugodi. Neuspešni ostajajo tudi poskusi ločitve hipotekarnega stanovanja in posojila na sodišču brez soglasja banke.
Zakaj banka zavrne ugoditev zahtevku za delitev dolga? V skladu s pogoji posojilne pogodbe lahko banka zahteva poplačilo dolga od vseh dolžnikov in od vsakega posebej (v celoti ali delno). Delitev dolga vodi do bistvene spremembe posojilne pogodbe (solidarna odgovornost dolžnikov se spremeni v deljeno odgovornost). In spor med možem in ženo sploh ni razlog za spremembo posojilne pogodbe in omejevanje pravic bančne institucije. Zato banka ne soglaša z delitvijo hipotekarnega posojila med moža in ženo.
Na podlagi tega obstaja več možnosti za delitev hipoteke po ločitvi.
Zakon določa pravico zakoncev, da samostojno določata usodo njihovega skupnega premoženja. Mož in žena lahko po lastni presoji delita skupno premoženje s pisno pogodbo, tako v času zakonske zveze kot po ločitvi.
Če ni mogoče doseči dogovora, mora eden od zakoncev pri sodišču vložiti tožbo za delitev hipotekarnega stanovanja - prositi sodišče za prenehanje skupne lastnine. Hkrati tožnik ne zahteva razdelitve hipotekarnega posojila - sodišče rešuje spor le v okviru zahtevkov v skladu s 3. odstavkom 196. člena Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije. Za to ni potrebno pridobiti soglasja posojilodajalca - posojilodajalec (bančna institucija) praviloma ne bo imel ugovorov proti takšni zahtevi, saj njegove pravice niso kršene (zastavno premoženje ni oproščeno zastave). , se posojilna pogodba ne spreminja, hipotekarni dolg ni prenosljiv z enega zakonca na drugega).
Nekatere posojilne pogodbe določajo obvezen pogoj za zakonske pare soposojilojemalcev: obvestiti banko o vseh pomembnih spremembah v življenju (selitev, menjava službe, ločitev, rojstvo otrok). Če je tak pogoj zagotovljen, je treba o prihajajoči ločitvi obvestiti bančno ali kreditno organizacijo.
Po končanem postopku sodne delitve se lahko zakonca na podlagi sodne odločbe o delitvi hipotekarnega stanovanja z vlogo za prenos dolga obrneta na bančno ali kreditno institucijo. Če se posojilodajalec strinja, bo posojilna pogodba spremenjena (posojilna pogodba bo ponovno izdana enemu od zakoncev ali ponovno izdana v dve ločeni posojilni pogodbi .
Upoštevati je treba še eno stvar: za spremembo posojilne pogodbe lahko banka zaračuna provizijo v višini 0,5-1% zneska dolga.
Če je pogodba o hipotekarnem posojilu sestavljena za oba zakonca (mož in žena sta soposojilojemalca), lahko posojilo s soglasjem banke razdelite na enega od dveh načinov:
Banka praviloma ni preveč pripravljena na tak korak, saj v tem primeru izgubi ugodnosti solidarne odgovornosti zakoncev (na primer izterjava dolgov od enega od zakoncev ali od obeh hkrati). čas). Toda, če se banka strinja, se splošno hipotekarno posojilo spremeni v dve ločeni posojili. Preostali dolg se praviloma razdeli na polovico, vsak od zakoncev še naprej plačuje svoj del.
Prosimo, upoštevajte: banka bo skrbno preverila plačilno sposobnost vsakega zakonca. In le če je prepričan, da imata oba zakonca dovolj sredstev za redna plačila in odplačevanje posojila, se bo strinjal s sekcijo.
Pridobljeno stanovanje ostane v skupni lastnini zakoncev, deleži pa se dodelijo v naravi. Tako je – v naravi! Delitev hipotekarnega stanovanja je možna le, če gre za večsobno stanovanje. Če je v hipotekarnem stanovanju samo ena soba, ga je preprosto nemogoče razdeliti na enake dele, kar pomeni, da hipotekarnega posojila ni mogoče razdeliti. To neposredno določa člen 5 Zveznega zakona o hipoteki - del nepremičnine je nemogoče dodeliti kot predmet hipotekarnega posojila, če je takšna dodelitev v nasprotju z namenom nepremičnine.
Torej si mož in žena enakovredno delita hipotekarno stanovanje - ne pridobita skupne, ampak skupne lastnine, po kateri še naprej izpolnjujeta obveznosti iz posojila sorazmerno s prejetimi deleži. Za ločeni par ta možnost ni zelo privlačna - ker če nimata drugega stanovanja, bosta morala živeti pod isto streho, čeprav v različnih prostorih.
Če se nekdanja zakonca uspeta ločiti, obstaja nevarnost, da bo eden od njiju prenehal plačevati posojilo – tisti, ki ne živijo v hipotekarnem stanovanju, se zato ne počutijo dolžni plačati zanj ali pa preprosto nimajo dovolj sredstev. Kako se bo končalo? Če drugi zakonec ne bo redno plačeval za dva, bo najverjetneje banka šla na sodišče in dobila dovoljenje za prodajo hipotekarnega stanovanja na dražbi - oba zakonca bosta ostala brez stanovanja in vloženega denarja.
Bančna ali kreditna organizacija bo dala soglasje le, če je en posojilojemalec priznan kot plačilno sposoben in lahko samostojno odplača posojilo.
Možen je tudi tako skrajno neugoden razvoj dogodkov, kot je zavrnitev banke za vnovično registracijo posojilne pogodbe.
Moram reči, da banke ne zanima naraščajoče število posojil (navsezadnje se povečujejo tveganja nevračevanja), zato bo preprečila razdelitev enega posojila na več, veliko bolj zaželeno je imeti več dolžnikov. za eno posojilo. V večini primerov banke uveljavljajo pravico do veta in ohranijo status quo.
Če banka zavrne vpis posojilne pogodbe, bosta oba zakonca še vedno ostala solidarna dolžnika po posojilni pogodbi, tudi če s sporazumom ali sodno odločbo hipotekarno stanovanje med njiju ne enakomerno ali v celoti preide v last. En od njih. Kaj storiti v tem primeru?
Tako se bosta mož in žena morala dogovoriti o postopku izpolnjevanja skupnih posojilnih obveznosti. Če posojilne obveznosti ne bodo izpolnjene, bo zastavljeno stanovanje naložena kazen - tako bosta izgubljena tako stanovanje kot plačila iz posojila. Več o tem spodaj.
Obstajajo primeri, ko je eden od zakoncev izdal hipotekarno posojilo pred poroko. Po ustanovitvi družine posojilojemalec še naprej odplačuje posojilo na enak način kot pred poroko.
Če za to uporablja zakonec izključno osebna sredstva, se v primeru ločitve hipoteka, prevzeta pred poroko, prizna kot osebna obveznost zakonca, stanovanje pa je njegova osebna last, ki ni predmet delitve.
Če so bila za plačilo posojila uporabljena skupna sredstva zakoncev, ima v primeru ločitve drugi zakonec pravico zahtevati delež hipotekarnega stanovanja. Ali obratno, če ne uveljavlja solastništva stanovanja, je lahko oproščen plačila hipoteke, lahko pa tudi prejme položena sredstva.
Druga situacija je nakup stanovanja na hipoteko že med poroko, vendar so bila osebna sredstva moža ali žene uporabljena kot polog. To dejstvo je treba upoštevati pri razdelitvi deležev ali delitvi stanja kreditnega dolga med zakonce.
Opomba! Konfliktom se je mogoče izogniti s sestavo predporočne pogodbe v fazi poroke ali z vpisom hipoteke v zakonsko zvezo, po kateri hipoteka, sprejeta pred poroko, ostane v lasti posojilojemalca. In če posojilojemalec ne nasprotuje sodelovanju zakonca pri plačilu posojila, bi moral banko obvestiti o svoji zakonski zvezi in banki izdati solidarno odgovornost, torej zakonca narediti soposojilojemalca ali poroka. .
Če zakonec ne želi skleniti predporočne pogodbe ali nositi enakopravne hipotekarne obveznosti, je možu in ženi le, da poiščeta alternativne rešitve, npr.
Če se zakonca-soposojilojemalec ne moreta dogovoriti o nadaljnjem odplačevanju dolga, če glavni posojilojemalec dolga ne more plačati sam, če ni dovoljenja banke za prenos dolga na drugega zakonca, je drugačen način. razvozlati hipotekarni "zaplet".
Hipotekarno stanovanje je prodano, posojilo v celoti poplačano, preostanek izkupička od prodaje denarja si razdelita zakonca. In včasih, kljub banalnemu "nikjer živeti" ali čustvenemu "škoda prodati skoraj "svoje" stanovanje, postane prodaja stanovanja edina optimalna rešitev.
Najprej zato, ker sta zakonca, ki se ločujeta, razbremenjena življenja pod isto streho, poleg tega sta razbremenjena tudi obveznosti plačila posojila.
Toda, tako kot druge možnosti, ima ta možnost reševanja problematične težave svoje pomanjkljivosti:
Če se tako banka strinja s prodajo hipotekarnega stanovanja, bosta mož in žena morala poiskati kupca, ki bo pristal na nakup stanovanja z obremenitvijo. Kupec bo moral plačati preostanek dolga po posojilu in počakati na papirje za odpravo obremenitve s hipotekarnega premoženja. Da bi nadomestili tveganja in časovne stroške, morajo prodajalci stanovanj znižati ceno stanovanja.
Obstaja ena možnost, ki vam bo pomagala, da se izognete dolgim in brezplodnim pogajanjem z bančno ali kreditno organizacijo in čim bolj poenostavite postopek delitve hipotek. To je predčasno odplačilo posojila. Edina težava je najti dovolj veliko denarja (s prodajo druge drage nepremičnine, pridobitvijo drugega posojila). Mimogrede, včasih banka sama zahteva predčasno odplačilo posojila v primeru razveze zakonske zveze zakoncev-soposojilojemalcev (če je ustrezen pogoj vključen v posojilno pogodbo).
Druga možnost, ki seveda od moža in žene zahteva odgovornost, spodobnost in sposobnost sprejemanja kompromisnih odločitev, je, da ne delite ali preregistrirate ničesar, da nadaljujete s plačevanjem posojila po razpadu zakonske zveze v prejšnjem načinu. Praviloma se ta možnost izvaja, če zakonca po razpadu zakonske zveze še naprej živita v hipotekarnem stanovanju ali če v stanovanju živi samo eden od zakoncev s skupnim otrokom.
Sodišče lahko odstopi od načela enakosti deležev moža in žene ter skupno premoženje razdeli na neenake deleže - če ostanejo skupni mladoletni otroci enemu od zakoncev. Tako pogosto mama dobi večji del stanovanja v primerjavi z očetom, posojilo pa enakopravno plačajo starši.
Včasih se materinski kapital uporablja za popolno ali delno odplačilo hipotekarnega posojila. V tem primeru so otroci po poplačilu posojila upravičeni do deleža v hipotekarnem stanovanju. Tako bo delitev stanovanja še bolj neenakomerna za starše, od katerih eden ostane živeti z otroki (na račun otroških deležev), drugi pa brez otrok.
Pomembno!Če je otrok prijavljen v stanovanju, morate pred prodajo stanovanja pridobiti dovoljenje organa za skrbništvo in skrbništvo - za to morate dokazati, da bodo otroku po prodaji zagotovljeni normalni življenjski pogoji. V nasprotnem primeru bodo starši nosili administrativno odgovornost in jim lahko celo odvzamejo starševske pravice.
Pogoste so situacije, ko mož ali žena po ločitvi prenehata prispevati denar za odplačilo posojila. Razlogov za to je lahko veliko - od pomanjkanja denarja do želje po nagajanju nekdanje "sorodne duše", vendar so posledice enake za vse: zamude pri plačilih vodijo v obračunavanje in kopičenje kazni - ne za enega dolžnika, ampak za oboje, ne glede na to, kdo ne plača. Zapozno in nepopolno plačilo telesa posojila, obresti, kazni - vodi do povečanja dolga. Konec koncev lahko dolg doseže takšne razsežnosti, da bo bančna ali kreditna organizacija prek sodišča dobila dovoljenje za prodajo hipotekarne nepremičnine, mož in žena pa bosta ostala brez doma in denarja.
Kaj pa, če mož ali žena nočeta plačati? Rešitev tega problema je lahko ponovna registracija posojilne pogodbe za solventnega dolžnika in odvzem kreditnih obveznosti (pa tudi lastninskih pravic) dolžniku, ki se izogiba plačilu. Druga rešitev je lahko predčasno odplačilo posojila s strani enega od dolžnikov, prodaja stanovanja in delitev izkupička med nekdanja zakonca. Več podrobnosti - zgoraj.
