Vsaka oseba, ki je morala kupiti stanovanje, ne da bi imela v žepu dovolj denarja, ve, kaj je hipoteka na stanovanje – dolgoročno ciljno posojilo za nakup nepremičnine. Glavni pogoj posojila je registracija zavarovanja v obliki zemljišč, hiš, stanovanj. To daje možnost nakupa stanovanj za tiste, ki nimajo prihrankov, državljani z nizkimi dohodki in socialno nezaščiteni pa lahko celo računajo na programe državne podpore.
Posojila, zavarovana s premoženjem, so začeli izvajati že stari Grki, ki so v vsakdanje življenje uvedli ime »hipotekarna posojila«. Zdaj je hipoteka oblika bančnega posojila, ki vključuje izdajo posojila za nakup nepremičnine. Posebnost te vrste posojil je obvezna registracija zavarovanja.
Pravna podlaga za delovanje sistema hipotekarnih posojil za stanovanja je določena v ustreznih zakonih. Zahvaljujoč ureditvi tega vprašanja na zakonodajni ravni je danes hipoteka donosna in cenovno dostopna priložnost za ruske državljane, da izboljšajo svoje življenjske razmere, za upnike pa način, da zagotovijo vračilo posojil in obresti na njih.
Da bi razumeli, kaj je hipoteka in kako deluje, se morate seznaniti z njenimi značilnostmi in značilnostmi. Bistvo hipoteke je naslednje:
Za dajanje posojila za stanovanjsko posojilo je značilna izključna pravica posojilodajalca, da po lastni presoji razpolaga s premoženjem, prenesenim po pogodbi, če posojilojemalec ne plača posojila ali obresti. Banka ima pravico dati zavarovano premoženje na dražbo in na račun prejetih sredstev odplačati dolg, ki je nastal zaradi neplačila. Poleg tega imajo hipotekarna posojila naslednje značilnosti:
Posojilo je na voljo delovno sposobnim osebam z ruskim državljanstvom, ki so dopolnile osemnajst let. Možnosti za pozitivno odločitev glede možnosti izdaje posojila so večje, večji je znesek tekočih mesečnih dohodkov in nižji, dražje je stanovanje, načrtovano za nakup. Prisotnost obstoječih finančnih obveznosti negativno vpliva tudi na premislek o možnosti izdaje posojila.
Za zmanjšanje tveganja nevračanja zneska posojila lahko banke zahtevajo podatke o porokih, ki bodo v primeru plačilne nesposobnosti posojilojemalca lahko zagotovili plačilo ugotovljenih plačil. Prednost pri banki za hipoteko imajo lastniki lastnih stanovanj, če želijo v zameno kupiti dražje.
Klasifikacija hipotekarnih posojil se izvaja na podlagi parametrov, ki so pomembni za posojilodajalca in so osnova za razvoj bančnih programov. Ti znaki so lahko:
Vrste hipotek glede na vrsto zavarovanja in način pridobitve so:
Za vse vrste zavarovanja je pomembno, da je stanje zavarovanja pomembno. Bančna institucija verjetno ne bo izdala posojila, če se kot zavarovanje ponudi nepremičnina, ki je:
Kot kaže bančna statistika, se posojila izdajajo predvsem za nakup tipičnih stanovanjskih nepremičnin v lasti nekoga (sekundarni trg). Poleg te možnosti obstajajo še naslednje vrste stanovanjskih nepremičnin, za nakup katerih je mogoče izdati hipoteko:
Za vsako vrsto izdaje hipotekarnih posojil so značilne posebne značilnosti, ki so vnaprej določene s tveganjem neplačila. Pri proučevanju možnosti financiranja nakupa stanovanj banka izhaja iz tega, kako hitro in kako donosno bo možno prodati zavarovano nepremičnino v primeru neplačila pogodbenih obveznosti s strani posojilojemalca. Plačilo bančnih storitev, obrestne mere, polog služijo kot jamstvo za pravočasno plačilo zapadlih prispevkov s strani posojilojemalca, njihova višina pa je določena na podlagi meril tveganja.
Če želite odgovoriti na vprašanje, kaj je hipoteka za stanovanja za vojaško osebje, se je treba sklicevati na državni program, namenjen izboljšanju življenjskih razmer ruskih državljanov, ki so svoje življenje posvetili obrambi države. Državna podpora pogodbenemu vojaškemu osebju se izvaja na podlagi norm veljavne zakonodaje. Registracija vojaške hipoteke se izvede ob upoštevanju prispevkov, nabranih med služenjem. Če želite postati član tega programa, morate:
1. Služite najmanj 3 leta po pogodbi.
2. Napišite poročilo o vključitvi v register udeležencev programa.
3. Po prejemu potrdila udeleženca se zaprosite za posojilo pri banki.
4. Ostanite v službi do izteka pogodbe (ob odpustu boste morali na splošno odplačati dolg).
Eno od področij kreditnih programov je socialna hipoteka, ki vsakemu ruskemu državljanu omogoča nakup stanovanja pod ugodnejšimi pogoji. Za sodelovanje v programu je potrebno dokazati potrebo po izboljšanju življenjskih razmer in prijaviti stanovanje. Najbolj priljubljene vrste ugodnosti so:
Hipotekarno posojilo za stanovanje za mlade družine lahko država nadomesti v višini od 35 do 40% stroškov stanovanja. Pogoji:
Mladi starši imajo pravico uporabiti materinski kapital za plačilo začetnega vplačila hipoteke ali obresti za stanovanjsko posojilo. Matkapitala ni mogoče usmeriti v poplačilo zneska glob, kazni, drugih kazni in provizij, predvidenih v posojilni pogodbi. To vrsto državne subvencije je mogoče usmeriti v predčasno odplačilo glavnice dolga.
Nekatere ruske banke (VTB, Sberbank, TransKapitalBank, Gazprombank) skupaj z Agencijo za stanovanjska hipotekarna posojila (AHML) podpirajo program socialnih hipotek, t.j. državni program, namenjen zagotavljanju cenovno dostopnih stanovanj za vse segmente prebivalstva. Državna podpora je zagotavljanje posojil pod ugodnimi pogoji. Razlike med hipotekarnim stanovanjskim posojilom po programu državne podpore od standardnega so naslednje:
Za nakup stanovanja na kredit mora potencialni posojilojemalec izpolnjevati naslednje zahteve, katerih neskladnost je razlog za zavrnitev:
Preden nadaljujete s postopkom pridobitve hipoteke, morate preučiti osnovne parametre transakcije. Pomembni pogoji za hipoteko vključujejo:
Banke izdajajo hipotekarna posojila pod pogoji od 9 do 11,5 odstotka letno. Za udobje posojilojemalcev so na spletnih mestih postavljeni kalkulatorji, s pomočjo katerih lahko samostojno izračunate znesek mesečnega plačila. Pogoji za izdajo sredstev za nakup stanovanja lahko vključujejo naslednje sheme odplačevanja:
1. Fiksna obrestna mera - nespremenjena skozi celotno trajanje pogodbe.
2. Povečanje plačil - stopnja ostaja nespremenjena, vendar se obvezna plačila povečujejo.
3. Spremenljiva obrestna mera (variabilna) - vezana na tržne indekse, se lahko spreminja vsake 3 ali 6 mesecev.
4. Kombinirana stopnja - določena za določeno obdobje (3-5 let).
Za nakup stanovanja na hipoteko je treba razumeti, da je znesek posojila lahko omejen. Na znesek posojila vplivajo naslednji dejavniki:
Obdobje, za katerega je mogoče vzeti posojilo, je odvisno od sposobnosti plačila mesečnih plačil, ki ne presegajo 40-45% dohodka (višina dohodka minus obstoječe obveznosti). Dobo odplačevanja kreditojemalec izbere samostojno v dogovoru z banko, vi pa morate izračunati svoje finančne zmožnosti, da se izognete zamudi pri plačilu.
Sklepanje posla vključuje obvezno zavarovanje zavarovanja zaradi dejstva, da je koncept hipoteke povezan z visokimi tveganji, tako za posojilodajalca kot za posojilojemalca. Z izdajo sodišču za daljše obdobje mora posojilodajalec biti prepričan, da bo posojilojemalec v primeru poškodovanja ali uničenja premoženja izpolnil svoje pogodbene obveznosti. Zavarovalnica ob nastanku zavarovalnega dogodka prevzame povračilo škode, povzročene na zastavljenem stanovanju, ne da bi dolžnika banke obremenila z dodatnimi stroški.
Posamezni pogoji posojilne pogodbe pri vlogi za hipoteko lahko predvidevajo možnost predčasnega odplačila, ki se izvede po delih ali hkrati (celoten dolg se zapre v enem znesku). Pogoj za predčasno odplačilo je osebno polaganje sredstev s strani dolžnika na blagajno banke (redno plačilo lahko opravi vsak).
Preden vzamete hipoteko, morate izbrati pravi program. Merila za to vprašanje so:
Posojila zagotovi banka po obravnavi vloge potencialnega posojilojemalca in potrebnih dokumentov, ki jih predloži. V fazi prijave ni treba predložiti celotnega paketa dokumentov. Za preučitev možnosti izdaje ciljnih posojil posojilojemalec predloži vlogo na uveljavljenem obrazcu in vprašalnik. Po preverjanju navedenih podatkov se prične postopek obdelave dokumentov in zbiranja potrdil.
Seznam vrednostnih papirjev, ki jih banke zahtevajo za obravnavo vloge, je naslednji:
Po prejemu pozitivnega odgovora banke za izdajo hipotekarnega posojila je potrebno pripraviti naslednje dokumente:
K vprašanju, ali vzeti hipoteko ali ne, je treba pristopiti premišljeno in previdno. Preden se odločite za sestavo posojilne pogodbe, morate oceniti svoje finančne zmožnosti, se seznaniti s pogoji upnikov. Prednosti in slabosti nakupa stanovanja na kredit so predstavljeni v tabeli:
| Prednosti | Slabosti |
| Priložnost za izboljšanje življenjskih razmer v odsotnosti potrebnega kapitala za nakup stanovanja | Preplačilo, katerega znesek lahko doseže 100% |
| Fiksni stroški stanovanja so odvisni tudi od sprememb razmer na nepremičninskem trgu | Dodatni stroški (zavarovanje, provizije) |
| Možnost lastništva stanovanja takoj po sklenitvi hipotekarne pogodbe | Povečane zahteve banke (v primerjavi s potrošniškimi krediti) |
| Davčne olajšave (oprostitev plačila dohodnine) |
Koncept "hipoteke" pred približno desetimi leti je temeljito vstopil v naše življenje. Skoraj vsi poznajo načela delovanja, prednosti in slabosti te vrste posojil. Toda malo ljudi pozna zgodovino izvora in pomena besede.
Hipoteke so zavarovanje, ki ga ima posojilojemalec. Če dolžnik ne izpolni zahtevanih obveznosti, lahko premoženje proda bančna institucija.
Upoštevati je treba, da se koncepta hipoteke in hipotekarnega posojila bistveno razlikujeta.
Hipotekarno posojilo je izdajanje sredstev za nakup nepremičnine, zavarovane z dolžnikovim premoženjem, ki kasneje deluje kot porok v primeru neplačila posojilojemalca.
Sistem deluje precej preprosto:
Če komitent banke ne more odplačati dolga, se nepremičnina odda v prodajo, prihodki od njene prodaje pa krijejo dolg po posojilni pogodbi.
Za pridobitev hipotekarnega posojila bančne institucije potrebujejo naslednje dokumente:
V večini bank zgoraj navedeni dokumenti zadoščajo, a glede na posamezen primer in pogoje posojila lahko zaposleni v zavodu zahtevajo dodatne informacije.
Množična uporaba kreditnih storitev med prebivalstvom pozitivno vpliva na razvoj gospodarstva države. Toda konvencionalno posojanje lahko ustvari tveganje neplačila, uporaba zavarovanja pa zagotavlja dobra jamstva.
Poleg interesov države niso nič manj prednostne tudi potrebe prebivalstva. Nepremičnine so nagnjene k močnemu podražitvi, zato jih je zelo problematično pridobiti s prihranki. Zaradi tega je obročno odplačilo izposojenega dolga ena najboljših možnosti. Seveda obstaja nevarnost izgube vrednosti, vendar ni znano, kako se bo inflacija obnašala v času, ki bo potreben za kopičenje sredstev za velik nakup.
Glede na starodavno zgodovino se je koncept hipoteke pojavil v Grčiji v daljnem VI stoletju pred našim štetjem, v uporabo pa ga je uvedel politik Solon. Program je deloval po načelu, v katerem je posojilojemalec deloval kot zastava v svoji osebi, torej ni odplačal dolga - padel je v suženjstvo upniku.
Kasneje je Solon za zamenjavo sistema predlagal uporabo premičnin in nepremičnin državljanov kot zavarovanja. Transakcija je bila priča z namestitvijo stebrov na dolžnikovo zemljišče s pogoji in višino posla. Zato pomen besede hipoteka v prevodu iz grškega (starogrškega) jezika "hipoteka" pomeni "temelj", "podpora" ali "stolpec". Nato se je proces nadaljeval v drugih državah, stebre pa so nadomestile knjige, v katerih so vodili vse povezane evidence.
V Rusiji je bila prva plemenita banka, ki je začela dajati zavarovana posojila, odprta leta 1754, že leta 1870 pa je v državi delovalo približno 11 finančnih institucij.
Če na kratko govorimo o izvoru besede hipoteka, potem izvira iz časa antične Grčije in pomeni »steber«, ki se je nahajal na dolžnikovem zemljišču in je služil za prikaz informacij o zastavi in posojilnih pogojih.
Sovjetski sistem hipotek ni hotel sprejeti, kar dokazuje razlaga definicije. Izraz hipoteka se je prvič pojavil v ZSSR na straneh razlagalnega slovarja in je označeval posojilo v denarju, ki ga izdajajo kapitalistične banke pod zavarovanje zemljišč, objektov in zgradb. Opredelitev je zvenela nekako takole: "Hipoteka je orožje za uničenje kmetov s srednjimi in majhnimi dohodki."
Po veliki domovinski vojni se je začel aktiven urbani razvoj, in čeprav je bilo dejstvo prisotnosti hipotek spretno prikrito, je mogoče te trenutke zaslediti.
Po letu 1990 so se začele aktivno pojavljati poslovne banke z dajanjem različnih posojil prebivalstvu in z njimi se je razvil hipotekarni sistem. Primanjkljaj je minil, pojavilo se je veliko novega blaga, oziroma ponudba in povpraševanje rasteta, dohodki pa nimajo časa. Na pomoč priskočijo posojila in banke temu primerno uspevajo.
Kaj je stanovanjska hipoteka z enostavnimi besedami? Bistvo je, da za kupca banka plača pridobljeno nepremičnino, lastnik (kupec) pa mora v določenih delih odplačati dolg v dogovorjenem obdobju. Poleg tega banka vzame poroka za poplačilo v obliki dolžnikovega zavarovanja.
Hipoteka v razlagalnem slovarju Ozhegova ima več označb, kot je zastava nepremičnine ali posojilo, izdano proti tej zastavi.
Opis hipoteke na Wikipediji se ne razlikuje veliko od standardnega in jo opisuje kot eno od oblik zavarovanja, ki pripada dolžniku, posojilodajalec pa jo ima pravico do prejema le, če posojilojemalci ne odplačajo svojih finančnih obveznosti. .
Hipoteka v angleškem jeziku hipoteka označuje hipoteko ali posojilo.
V Franciji je hipotekarna posojila začela leta 1852 CCF (Credit Foncier de France). Prevod hipoteke iz francoske besede hypothèque.
Beseda "hipoteka" v ruščini nima pravopisnih pravil, saj se nanaša na vrsto slovarja. Za pravega vodnika je vredno začeti z grško "hipoteko" s poudarkom na črki "o", vendar si jo je lažje zapomniti, da ne bi naredili napak.
Razmislite o stavkih z besedo "hipoteka" v pravilni uporabi.
pogojevKljub temu, da so v sovjetskih časih hipoteke dojemale kot neugoden sistem, ki so ga uvedle kapitalistične države, je danes resna pomoč državljanom in njihovim družinam pri pridobivanju lastnih nepremičnin ali stanovanj.
Odpravljamo vrzeli v poznavanju bančne terminologije...
Kaj je hipoteka? Pred približno desetimi ali petnajstimi leti so besedo "hipoteka" poznali le strokovnjaki, danes pa je trdno vstopila v naše življenje. Toda kljub pogostim omembam se marsikdo še vedno ne zaveda, kaj je hipoteka ali hipotekarno posojilo. Iskanje odgovora na to vprašanje je prvo namensko dejanje osebe, da ugotovi in uresniči svoje zmožnosti v smislu pridobitve lastnega stanovanja.
Izraz "hipoteka" izvira iz grške besede "Hypotheke", v prevodu pa pomeni - zastava. Prvič se je izraz "hipoteka" začel uporabljati na prelomu iz 6. v 7. stoletje pred našim štetjem v Grčiji, ko so ga imenovali steber, ki je bil postavljen na zemljišču posojilojemalca sredstev in je vseboval ime posojilodajalca. in znesek posojila. V primeru plačilne nesposobnosti posojilojemalca za poplačilo dolga je »hipoteka« dala upniku pravico, da prevzame založeni del zemljišča.
Hipoteka- gre za zastavo nepremičnine za posojilo, ko se zastava, ki je podlaga za to posojilo, ne prenese na upnika, ampak ostane v lasti dolžnika. Premoženja, zastavljenega pod hipoteko, je prepovedano prodati ali preknjižiti na drugo osebo, dokler posojilo in vse obresti niso v celoti poplačane.
Hipoteka- Gre za dolgoročno posojilo, ki se v glavnem izda pod zavarovanje naslednjih nepremičnin: stanovanje, stanovanjski objekt z zemljiščem, industrijski prostori z zemljiščem, zemljišče. Pogoji, za katere lahko pridobite hipoteko, so različni in odvisni od izbrane banke in vrste posojilnega programa, od višine zahtevanega posojila in vaše plačilne sposobnosti. Predlagani pogoji hipoteke so v glavnem izdani za 10, 15, 20 in 30 let.
Hipotekarna posojila izdajajo poslovne banke, hipotekarne posojilnice, kreditne agencije. Vsaka poslovna banka danes praviloma ponuja več hipotekarnih programov z različnimi pogoji in obrestnimi merami. Toda v vseh primerih, če izdate:
Gosipoteka- to je hipotekarna stanovanjska posojila, pri katerih banke sodelujejo šele, ko država sproži program za zagotavljanje subvencij iz zveznega proračuna za nadomestilo izgubljenega dohodka bank pri izdanih stanovanjskih (hipotekarnih) posojilih. Hipoteke, ki jih podpira država, so izdane strankam po nižjih obrestnih merah.
Na spletnih straneh vseh bank, ki se ukvarjajo s hipotekarnim posojilom, so vedno na voljo kalkulatorji za izračun zneska hipotekarnega posojila. Če želite izračunati razpoložljivost določene vrste hipoteke, ob upoštevanju vaših finančnih zmožnosti, naj računovodja organizacije, v kateri delate, izračuna znesek vašega dohodka. Šele takrat lahko uporabite kalkulator.
Če želite izbrati najboljšo možnost za hipotekarno posojilo, analizirajte ponudbe več bank. Za vsa vprašanja, ki se pojavijo, se lahko podrobno posvetujete s strokovnjaki "vroče linije" ali kreditnimi svetovalci izbrane banke. Primerjajte možnosti in srečno pri izbiri.
Kaj je hipoteka in kako se razlikuje od hipotekarnega posojila? Katere vrste hipotekarnih posojil ponujajo banke? Posebni hipotekarni programi - kaj so in komu so namenjeni? Kaj potrebujete za hipoteko? Kako banka oceni posojilojemalca in sprejme odločitev o posojilu? Na ta in mnoga druga vprašanja so odgovori v tem članku.
Po podatkih AHML je bilo leta 2017 v Ruski federaciji izdanih več kot milijon hipotekarnih posojil v skupnem znesku 2 bilijona. drgnite. To je skoraj 40 % več kot leto prej. Delež stanovanjskih poslov s hipotekami je znašal 35 %. V novogradnjah je vsak drugi posel sklenjen s hipoteko.
Prebivalstvo Rusije je pridobilo 2,85 milijona stanovanjskih prostorov. 1 milijon družin je izboljšalo svoje življenjske razmere s pomočjo hipotek.
Hipotekarni trg se vztrajno razvija. Povprečna hipotekarna obrestna mera se je do konca leta 2017 znižala na 9,79 %.
Koncept "hipoteke" je drugačen od koncepta "hipotekarnega posojila", čeprav mnogi mislijo, da je to ista stvar.
Hipoteka- to ni bančno posojilo, ampak vrsta zavarovanja, ki daje posojilodajalcu jamstvo pri odplačilu posojila.
Hipoteka To je prejem denarja od banke o zavarovanju nepremičnine.
Vsaka hipoteka ni hipoteka. Hipoteka je javne narave: organi, ki vpisujejo transakcijo, vodijo evidenco zavarovanja. V potrdilu o državni registraciji pravic bo oznaka na hipoteki.
Kliknite za povečavo slike
Hipoteka je izdana na nepremičnini posojilojemalca. Lastnik je in uporablja nepremičnino. Toda za to obstajajo omejitve. Prodaja ali darovanje stanovanja brez soglasja posojilodajalca ne bo delovalo.
1 Zavarovanje je glavna značilnost hipoteke. Posojilo se šteje za hipoteko le, če je zavarovano z nepremičnino.
na primer, potrošniško posojilo, izdano pod zavarovanje obstoječega stanovanja, je hipoteka. Posojilo, izdano za nakup stanovanja brez zavarovanja, ni hipoteka.
Pomembno. V zastavo se lahko izdajo ne le pridobljene, temveč tudi obstoječe nepremičnine.
na primer, pri hipotekarnem kreditu za gradnjo hiše bodoča hiša ne more biti zastava. Zato bo banka zahtevala zastavo drugega, že obstoječega premoženja.
2 Hipoteko ureja Zvezni zakon "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" z dne 16. julija 1998 N 102-FZ.
3 Hipoteka je predmet državne registracije.
4 Hipotekarno posojilo – ciljno. Izda se za nakup hiše ali stanovanja. Ne morete porabiti denarja za nekaj drugega.
Pomembno. Obstajajo možnosti za pridobitev hipoteke za nakup druge nepremičnine ali storitev. Na primer, luksuzne predmete ali za plačilo izobraževanja. Toda v Rusiji te možnosti niso prejele distribucije.
5 Znesek hipotekarnega posojila je običajno veliko večji od potrošniškega posojila.
6 Dolgoročno posojilo. V večini ruskih bank do 30 let.
7 Znižane obrestne mere glede na potrošniška posojila.
na primer, V Sberbank lahko dobite hipoteko po stopnji od 6 do 11,5%, potrošniški kredit pa ima minimalno stopnjo 11,5%.
Beseda "hipoteka" se je prvič pojavila v Grčiji okoli leta 5000 pr. e. Stari Grki so lahko dobili posojilo proti zavarovanju svoje zemlje. Da pametni posestnik ne bi dal več posojil, zavarovanih z eno parcelo, so na parceli postavili poseben drog. Na njej so bili postavljeni vsi varnostni podatki. Prav ta steber so stari imenovali hipoteka.
Hipoteka se je v Rusiji pojavila leta 1754, ko je grof Šuvalov P.I. sprožilo nastanek plemenitih bank. Namen njihovega nastanka je bil boj proti oderuštvu in "šparanim" posojilnim pogojem za posestnike - plemstvo.
Prva banka se je imenovala Državna banka za plemstvo. Hkrati se je pojavila Zavarovalna odprava. Je prva organizacija, ki zavaruje zavarovanje. Lastniška posestva so bila skupaj s podložniki vpisana kot zavarovanje.
na primer, zastavo 432 hektarjev zemlje v regiji Pskov s tridesetimi kmečkimi družinami, zgradbami in gospodinjstvi je bilo ocenjeno na 3475 srebrnih rubljev.
Leta 1861, po odpravi kmetstva, so hipoteke dobile nov zagon za razvoj. Osvobojeni kmetje so potrebovali zemljo. To je zahtevalo posojilo. Prejeli so ga v okviru 80 % vrednosti dodelitve za 49 let.
Na meji XIX - XX stoletja. pojavijo se zemljiške banke. Posojila so izdajali z izvršbo hipotek - vrednostnih papirjev, ki kotirajo na borzi. V stat. zbirka "Ruske menjalne vrednosti. 1914-1915" hipoteke so opažene kot način »prvorazredne naložbe kapitala«.
Na sedanji stopnji se je razvoj začel v 90. letih. 20. stoletje Leta 1998 je bil sprejet zakon o hipoteki.
Hipotekarni trg od leta 2005 hitro raste.
Gospodarska kriza 2008 - 2010 upočasnjen razvoj. Dohodek prebivalstva se je zmanjšal. Ljudem je postalo težko odplačevati hipoteke. Za banke je to povzročilo močno povečanje neplačil. Bankirji so zaostrili zahteve za posojilojemalce.
Kriza leta 2014, katere glavna vzroka sta povezana z uvedbo sankcij in skokom dolarja, je ponovno upočasnila razvoj. Kriza je še posebej prizadela devizne hipoteke. Več o tem v razdelku »Valutna hipoteka: značilnosti, tveganja«.
Trenutno se hipotekarni trg vztrajno razvija, obseg posojil raste, obrestne mere padajo.
Hipoteke so:
Hipotekarni mehanizem zajema tri procese, povezane s tremi vrstami trgov:
1 Izdaja hipotekarnega posojila poteka dne hipotekarni trg. To je primarni hipotekarni trg. Njena glavna udeleženca sta posojilodajalec in posojilojemalec. Podrobnejša shema hipotekarne transakcije je prikazana spodaj v razdelku »Fape obdelave hipoteke«.
2 Sledi sekundarni hipotekarni trg kjer se izvajajo naložbe.
Hipotekarna posojilna banka mora obnoviti vire, da bo lahko najela nova posojila. Sekundarni hipotekarni trg rešuje ta problem. Na njem se hipoteka šteje za hipoteko.
Hipoteka je vrednostni papir, ki ga izda banka za hipotekarno posojilo. Hipoteka daje lastniku pravico do posojilojemalčevih hipotekarnih plačil.
Na sekundarnem hipotekarnem trgu banka hipoteko proda drugemu vlagatelju (kupcu papirja). S prodajo papirja daje vlagatelju pravico do prihodkov od obresti na posojilo, v zameno pa prejme dodatne naložbe, usmerjene v izdajo novih posojil.
3 Tretja vrsta trga- to je nepremičninski trg, na katerem se srečujejo prodajalci in kupci ter povezane osebe (nepremičnine, cenilci, zavarovalnice itd.) Tu se izvajajo kupoprodajni posli.
Interakcija trgov in hipotekarnih udeležencev je prikazana na sliki.
Zdaj pa dešifriramo risbo:
1 Interakcija med banko in posojilojemalcem:
2 Interakcija posojilojemalca z drugimi udeleženci:
3 Interakcija banke z drugimi udeleženci:
4 Prodaja hipoteke vlagatelju.
Pomembno. Banka ne prodaja vedno hipoteke na hipotekarnem trgu. Lahko jo obdrži.
Zahvaljujoč hipoteki postanejo stanovanja bolj dostopna za navadne državljane, ki nimajo možnosti kupiti stanovanja po polni ceni. To vodi do povečanja obsega gradnje. Gradnja zahteva materiale. Zato prihaja do oživljanja podjetij, ki proizvajajo gradbeni material. Ob tem se razvijajo podjetja na področjih gradnje cest, obdelave lesa in pohištva in drugih.
To pomeni, da hipoteke prispevajo h gospodarski rasti, povečajo zaposlenost zaradi novih delovnih mest v gradbeništvu in popravilih.
Za posojilojemalca hipoteka rešuje stanovanjski problem. Želja po lastnem stanovanju brez omejitev pravic spodbuja posojilojemalca, da plača posojilo pravočasno in celo pred rokom. Da bi to naredil, si prizadeva pridobiti ustrezen dohodek.
Za banke so hipoteke produkt »lokomotive«. Hipotekarna posojila so v letu 2017 predstavljala 44 % vseh bančnih posojil prebivalstvu (podatki AHML).
Prevlado hipotekarnih posojil pojasnjuje njihova zanesljivost. Zavarovano in zavarovano posojilo je za banko varnejše.
prednosti:
na primer, posojilo v višini enega milijona rubljev z 10% letno. Z dobo 10 let bo posojilojemalec banki plačal 586 tisoč odstotkov, z dobo 30 let pa 2 milijona 159 tisoč.
Primer iz življenja
Angelina: »Odločili smo se za nakup stanovanja v hiši v gradnji. Odločilni dejavnik je bila - cena - red velikosti nižja od končnega ohišja. Posledično smo z lastnim denarjem prejeli več kvadratnih metrov.
Sprva sem spremljal trg marca, naše stanovanje je stalo 2900. Toda razvijalec je vsak mesec dvignil ceno. Kot rezultat, ko smo bili novembra popolnoma pripravljeni na posel, smo morali plačati 3350 rubljev.
Davčna olajšava se izda ob nakupu stanovanja, vključno s hipoteko. Znesek odbitka je odvisen od stroškov stanovanja, vendar ne sme presegati 2 milijonov rubljev. Z dvema milijonoma lahko vrnete 260 tisoč rubljev. (trinajst odstotkov). Poleg tega se lahko izda odbitek za obresti, plačane banki.
Če želite zaprositi za odbitek, se morate obrniti na davčni urad na kraju registracije.
Odbitek se prejme na dva načina:
Irini je bila izplačana plača v višini 381.072 rubljev za leto, od tega je bila plačana dohodnina v višini 49.539 rubljev.
Irina je vzela hipoteko na stanovanje v vrednosti 1 milijon 800 tisoč rubljev. Najvišji odbitek od tega stanovanja je 234 tisoč rubljev. (13 % stroškov stanovanja). Med letom je Irina banki plačala obresti na hipoteko v višini 192 tisoč rubljev. Davčni odbitek od obresti je 24.960 rubljev. (13 % zneska plačanih obresti).
Irina se je odločila vrniti plačano dohodnino v višini 49.539 rubljev in jo najprej poslala na odbitek za plačane obresti v višini 24.960 rubljev. preostanek pa v višini 24.579 (49.539 minus 24.960) odšteti na podlagi stroškov stanovanja.
Skupni odbitek, ki ga je mogoče pripisati stanovanju, je znašal 234.000 rubljev. Irinin prejemek v višini 24.579 rubljev je zmanjšal odbitek na 209.420 rubljev. Ta znesek bo Irina lahko v naslednjih letih povrnila od plačane dohodnine. Poleg tega bo lahko prejela odbitek za plačane obresti v naslednjih letih.
Primer iz življenja
Katerina, prebivalka Čeljabinska, je svoji hčerki kupila stanovanje. V dveh letih je zbral 150 tisoč rubljev. S pologom je vzela hipoteko na manjše stanovanje na novem odročju. Cena stanovanja je 1.100 tisoč rubljev. Banka je Ekaterini zagotovila posojilo v višini 950 tisoč za 15 let. Mesečno plačilo hipoteke 10.209 rubljev.
Po besedah Ekaterine: "Imamo navadno družino, ni možnosti za nakup stanovanja, otrokom pa želimo zagotoviti stanovanje. Najela sem stanovanje za 9.500 plus komunalno stanovanje. Najemnina skoraj v celoti krije plačilo hipoteke. Čez par let - bom povečal (smeh) ... Seveda je to najmanjše stanovanje in se nahaja daleč stran. Toda glavna stvar - je! In čez 15 let, če ga ne bomo prej odplačali, bo v njem lahko živela najina hči! Potem pa naj sama poskrbi za širitev!«
Primer iz življenja
Ivan: »Hipoteka je bila prvotno za 25 let, plačal sem točno pet let. Odpravil mamino bolezen. Za operacijo in okrevanje je bilo potrebno veliko denarja. Pojavile so se težave s plačili hipotek. Prišel je na banko, razložil, kako je. Vsi smo ljudje. Ponudili so kreditne počitnice za eno leto. Se strinjam, to je znižalo znesek plačila z 18 174 na 15 693. Malo, a že lažje.
Takoj se nisem poglabljal v nianse, glava se je vrtela. Potem, ko se je moja mama počutila bolje, se je vrnil k hipoteki. Izkazalo se je, da plačujem 2.481 manj na mesec. In dolg je zamrznjen, ne zmanjšan. Kot rezultat, morate za leto dati banki 188 tisoč odstotkov. In dolg ostane na istem mestu, se ne zmanjša!!! Težko! Ampak glavno je, da so potegnili mojo mamo !!! Kreditne počitnice sem preklical po 7 mesecih - in tako se preplačilo prelevi.
pomanjkljivosti:
Strokovnjaki se lahko prijavijo za ugodnosti:
Oblike podpore mladim strokovnjakom:
Glavne možnosti ugodnosti:
1 v okviru zveznega programa "Stanovanje";
Program je bil razvit leta 2002 in velja do vključno leta 2020. V okviru programa država financira 30-40% stroškov hiše ali stanovanja.
Udeleženci - mladi (družina ali samska oseba) do 35 let morajo imeti sredstva za polog na hipoteko (od 10%).
Za sodelovanje v programu se obrnite na lokalno upravo.
2 za regionalne programe;
Občina odkupuje nepremičnine od zasebnih investitorjev in oblikuje cenovno ugoden stanovanjski sklad.
Pomembno, programi, zahteve glede upravičenosti in možnosti ugodnosti se razlikujejo glede na regijo. Za več informacij se obrnite na lokalno občino.
Vlada moskovske regije je na primer razvila program za:
Program zajema delavce in tiste, ki so se pripravljeni preseliti v moskovsko regijo, da bi delali na prostih delovnih mestih. Več informacij o programu najdete.
3 v okviru hipotekarnih programov za podjetja.
Nekatera podjetja sklenejo pogodbo z banko in mu nadomestijo znižano obrestno mero za posojilo. Na ta način zagotavljajo dolgoročno sodelovanje mladih strokovnjakov.
Lastnosti programa:
Posojilojemalec mora zbirati in analizirati informacije o ponudbah posojil in možnih ugodnostih. Ocenite verjetni znesek posojila glede na razpoložljivi dohodek. To lahko storite s katerim koli hipotekarnim kalkulatorjem.
V isti fazi posojilojemalec zbere potrebne dokumente in vloži vlogo. Bolje je, da se prijavite pri več bankah, počakate na odobritev in izberete možnost.
Ljudje se pogosto obrnejo na posrednike za pomoč. Vloga za hipoteko je zapleten postopek korak za korakom. Posredniki močno poenostavljajo življenje, saj spremljajo vse faze transakcije. Pomembno pa je, da lahko sami izračunate, da je hipoteka res donosna. Poleg tega boste morali plačati za storitve posrednika.
Primer iz življenja
Alena: »Imam dober dohodek, vendar večinoma neuradni. Zato sem se za pomoč pri hipoteki obrnil na agencijo Vybor. Stroški storitev so bili približno 40 tisočakov Obljubili so, da ne bo težav, imajo svoje povezave z bankami. Nekaj dni kasneje so poklicali - hipoteka je bila odobrena. Neka baškirska banka - zdaj se sploh ne spomnim imena - na koncu je nisem nikoli obiskal. Bil sem navdušen, začel sem iskati stanovanje. Ugotovljeno, je agencija pripravila vso dokumentacijo. Posojilo je bilo izdano za 30 let pod 14 %. Plačilo v regiji 20 tisoč.
Štiri dni pred dogovorjeno transakcijo sem se odločil, da grem sam na par bank in pogledam pogoje.
Situacije ni skrivala, iskreno je povedala, da lahko plačam hipoteko, a vsi prihodki ne bodo uradno potrjeni. Alfabank je mojo vlogo sprejela. Prosil sem za hiter pregled. Ker je posel že dogovorjen in pride lastnik iz Nemčije - prodajalec mojega stanovanja.
Hitro obravnavano, odobreno in ponujeno nižjo ceno.
Mimogrede, posebna zahvala osebju banke. Prepričali so me, da skrajšam hipoteko. Želel sem 30 let, tako da je bilo plačilo manjše - 18.100 rubljev. 10 let je bila stopnja nižja, plačilo je bilo 23.489 rubljev. Posledično sem banko preplačal z nekaj več kot 1 milijonom in v 30 letih bi jih izšlo več kot 3,5 milijona.Razlika je ogromna! Čeprav so plačila postala velika. Na začetku je bilo še posebej težko."
Banka razjasni podatke posojilojemalca, oceni njegove prihodke, preveri njegovo kreditno zgodovino. Varnostna služba preverja pristnost dokumentov in prisotnost kazenske evidence.
Primer iz življenja
Natalia, vodja Urad UBRD: »Včasih stranka nima dovolj dokazanih prihodkov, da bi odobrila posojilo. Obstajajo ljudje, ki samo narišejo odtis in naredijo izpis na barvnem tiskalniku. Takoj se odpre. Vsak specialist ima gumb, tiho ga pritisne. In medtem ko se specialist pogovarja s stranko, varnostna služba pokliče policijo. Nato občana pod pazduho pospremijo do policijskega avtomobila. Takšni primeri niso osamljeni.
Druga stvar je, če potrdilo vsebuje pravi pečat. Razumemo, da se lahko stranka pogaja z delodajalcem in poveča prihodke. To je nemogoče preveriti. Če pa delodajalec žigosa in podpiše, potem bo, če se pojavijo težave, z njim mogoče komunicirati. Če torej vidimo, da je stranka dobra, plačilnosposobna in plomba normalna, posojilo odobrimo.«
Na tej stopnji so možni klici iz banke za pojasnitev informacij in povabilo na drugi razgovor.
Posledično bo sprejeta odločitev o posojilu.
Običajno traja 3 mesece. Ko je izbral sprejemljivo nepremičninsko možnost, posojilojemalec zanjo zbere dokumente in jih prinese banki v odobritev.
Neodvisna cenilska družba oceni vrednost stanovanja in izda sklep.
Predmet preveri pravna služba banke in sestavi tudi sklep.
Vsi dokumenti za posojilojemalca in za zastavo (kupljene nepremičnine) se zbirajo skupaj. Obravnava jih kreditni odbor s predstavnikom zavarovalnice in sprejme končno odločitev o hipoteki.
Na tej stopnji stranke v transakciji podpišejo naslednje dokumente:
Pomembno. Hipotekarna pogodba mora biti registrirana v državi. organov.
Po tem banka izda hipotekarno posojilo. Celoten znesek lahko nakaže v gotovini ali prek. Včasih uporabljajo akreditiv (posojilojemalec ga položi na poseben bančni račun, po registraciji transakcije pa banka denar da prodajalcu).
Če je prodajalec organizacija, na primer razvijalec, se denar nakaže z bančnim nakazilom.
Primer iz življenja
Ženja: »Moja hipoteka je bila 1,5 milijona. Na povabilo na blagajno sem čakal skoraj 2 uri. Kot je kasneje pojasnila uslužbenka, ki me je spremljala, so čakali na zbirni avto, v katerem je bila moja gotovina. Blagajničarka je povabila mene in prodajalca. Dali so nam števec. In dali so veliko denarja. Še nikoli v življenju nisem videl toliko denarja! Najprej sem jih preštel, potem je prodajalka prijazna ženska srednjih let. Roke so se ji tresle. Denar je dala v svojo torbico in odšla. Čakala sta jo dva fanta, trije so zapustili banko. Ne bi rad hodil po ulici s to količino denarja ...«
Sberbank ponuja storitev za varno poravnavo hipotek v vrednosti 2000 rubljev. Kupec nakaže denar na poseben račun Nepremičninskega centra pri Sberbank. Nato banka zahteva od Rosreestra za registracijo transakcije in po registraciji denar nakaže prodajalcu.
To je prenos lastništva nepremičnine. Običajno državna registracija traja do 5 dni.
Sberbank ponuja storitev elektronske registracije transakcij. Dokumente v Rosreestr pripravi in pošlje banka v elektronski obliki. Stranka prejme dokumente z elektronsko oznako državne registracije po elektronski pošti.
Posamezni programi posojil imajo lahko dodatne zahteve. Na primer, za pridobitev hipoteke z državno podporo za družine z otroki mora posojilojemalec od 1. januarja 2018 in najkasneje do 31. decembra 2022 imeti drugega in (ali) tretjega otroka - državljana Ruska federacija.
Na začetku za odobritev vloge za posojilo boste potrebovali:
Soposojilojemalec (če obstaja) zbira isti paket dokumentov.
Po odobritvi boste potrebovali:
Za posojilo za družine z otroki boste potrebovali dodatno:
Za uporabo materinskega kapitala:
Zavarovanje je postopek, s katerim banka preveri stranko, oceni njeno sposobnost pravočasno in v celoti odplačati posojilo.
Poleg standardnih zahtev za posojilojemalca bo zavarovanje upoštevalo:
Stranko pregleda varnostna služba banke, da se prepriča, da ni težav z zakonodajo.
Pri ocenjevanju stranke banka zahteva ali samostojno pridobi informacije:
Pri izračunu zneska posojila se banka osredotoča predvsem na dohodek stranke. Dohodek se potrjuje z 2-dohodnino. Ker pa vsi ne morejo uradno potrditi dohodka, banke dovoljujejo različico potrdila "v obliki banke" ali "v obliki organizacije".
Pogosto bančni strokovnjak pokliče neposredno v organizacijo posojilojemalca in se osebno pogovori z njenim predstavnikom (direktorjem ali glavnim računovodjo). Tako banka potrdi podatke v dokumentih in prejme dodatne informacije.
Banke določijo znesek posojila glede na dohodek. Natančneje, najvišji znesek plačila za posojilo. In na podlagi tega znesek posojila in njegov rok. Ta problem je rešen z izračunom razmerja P / D (razmerje med plačilom posojila in dohodkom posojilojemalca).
Vsaka banka določi svoje razmerje. Običajno naj bi plačilo posojila vzelo do 40 - 50% dohodka. A zgodi se drugače.
Takole je na primer videti razmerje med plačilom in dohodkom v eni največjih bank:
Poleg tega bankirji upoštevajo druge koeficiente.
O/D je razmerje med obveznimi odhodki posojilojemalca in njegovimi prihodki. Običajno banke postavijo mejo do 60%.
Ločeno banka prevzame zavarovanje:
Banka nato izračuna kvote:
K / Z - razmerje med posojilom in vrednostjo zavarovanja. Vrednost se giblje od 10 do 90%.
C/L - dodatni koeficient - razmerje med posojilom in najnižjo (likvidacijsko) prodajno ceno nepremičnine.
Na podlagi vseh prejetih podatkov se sprejme odločitev o izdaji ali zavrnitvi kredita. Če je odločba pozitivna, se določijo pogoji za izdajo. Običajno banka ponuja vrsto pogojev: znesek posojila je vezan na rok. Za različna obdobja se lahko uporabljajo različne obrestne mere. In drugačen znesek prvega obroka.
na primer, Anna s povprečnim mesečnim dohodkom 45 tisoč rubljev. in ocenjeni stroški stanovanja so 2 milijona rubljev. prejel naslednje možnosti za transakcijo:
| možnost | 1 | 2 | 3 | 4 |
| dohodek | 45000 | |||
| plačilo | do 25000 | |||
| stanovanjski stroški | 2000000 | |||
| minimalni depozit | 10 | 10 | 10 | 15 |
| znesek posojila | 1800000 | 1800000 | 1800000 | 1700000 |
| mandat | 30 | 20 | 15 | 10 |
| ponudba | 10,7 | 10,7 | 10,7 | 9,8 |
| plačilo | 16735 | 18213 | 20121 | 22278 |
| preplačilo | 4 224 617 | 2 571 193 | 1 821 770 | 973 333 |
Banka ni ponudila posojila z 10-odstotnim pologom za 10 let. Ker bi v tem primeru plačilo znašalo 24.490 rubljev. Anna ne bi prenesla na dohodek. A kot alternativo je banka ponudila možnost 4 za 10 let s 15-odstotnim prispevkom. Povečanje prispevka spremlja znižanje stopnje, plačilo bo 22.278 rubljev.
Ko je videla preplačilo, je Anna izbrala možnost 4 in si manjkajoči znesek izposodila od svojih prijateljev za plačilo pristojbine (15 % namesto 10 %).
Po AHML so vodilne hipotekarne banke:
Kliknite za povečavo slike
Razmislite o osnovnih pogojih hipotek večjih igralcev.
| Banka | Število programov | Obrestna mera, % | Obdobje, leta | Prispevek, % | |||
| Stanovanje v gradnji | Končano stanovanje | Družinska hipoteka | vojaška hipoteka | ||||
| Sberbank | 9 | 7,9 – 11,5 | 8,6 – 11 | od 6 | 9,5 | do 30 | od 15 |
| VTB | 6 | od 9.5 | od 9.3 | n/a | od 9.7 | do 30 | od 10 |
| Gazprombank | 6 | 9 – 10,4 | 9 – 10,4 | n/a | 9,5 | do 30 | od 10 |
| Rosselkhozbank | 8 | 9,45 – 13,5 | 8,95 – 13 | od 6 | 10 – 10,75 | do 30 | od 15 |
| Raiffeisen | 8 | 9,25 | 9,25-9,5 | n/a | n/a | do 30 | od 15 |
| Deltacredit | 9 | od 8.24 | od 8.25 | od 6 | n/a | do 25 | od 16 |
| DOM.RF | 5 | od 9.5 | od 9 | od 6 | od 9 | do 30 | od 20 |
| Absolut Bank | 12 | 8,99 – 14,75 | 8,99 – 14,75 | od 6 | n/a | do 30 | od 20 |
| Uralsib | 9 | od 9.4 | od 9.9 | od 8.9 | 10,9 | do 30 | od 10 |
| Banka "Sankt Peterburg | 10 | od 9.5 | od 9.5 | n/a | 9,75 | do 25 | od 10 |
Prvič, iz takšnih izračunov morate določiti znesek posojila, da boste lahko živeli brez bistvenih sprememb življenjskega sloga.
drugič, razmislite o možnosti predčasnega odplačila, tudi v majhnih zneskih. To bo zmanjšalo preplačilo.
tretjič,če je hipoteka izdana, je treba po možnosti razmisliti o možnosti refinanciranja zaradi znižanja obrestne mere in mesečnega plačila. Vendar ta možnost ne bo vedno donosna. Na primer, ob koncu obdobja posojila - ko posojilojemalec banki vrne malo obresti in veliko glavnice, posojila ni treba refinancirati.
četrti, Ko zaprosite za hipoteko, morate razmišljati o donosnosti posla. Donosna hipoteka je tista, za katero bo preplačilo minimalno.
Če želite zmanjšati preplačilo, bodite pozorni na:
Hipoteke so pokrite s tremi tveganji:
Primer iz življenja
Družina Petrov je kupila dvosobno stanovanje od Borisova A.G. Tri mesece pozneje se je pojavil Borisov stric Evgenij in razglasil svoje pravice do stanovanja. Primer je šel na sodišče.
Izkazalo se je, da je imel Eugene delež v stanovanju, vendar ga je med drugim pitjem zapustil v korist svojega nečaka, ki je prodal hišo.
Nekaj časa pozneje je Eugene dejal, da svojih dejanj ne nadzoruje, da deleža ne bo zavrnil in da želi "vrniti vse kot prej."
Zavrnitev je notarsko overjena. Vendar zdravniškega pregleda ni bilo. Sodišče se je postavilo na stran pijanca.
Petrova nista imela sredstev za odkup deleža. Pojavilo se je vprašanje o prodaji problematičnega stanovanja in nakupu novega, posnetega manjšega in na drugem območju.
Pomembno. Ne banka ne odvetnik ne bosta mogla temeljito izslediti zgodovine stanovanja in prepoznati vse možne težave. Odvetniki preprosto ugotavljajo verodostojnost dokumentov. Zato za vsako transakcijo obstaja nevarnost izgube naslova.
Običajno takšnih omejitev ni, vendar je vseeno bolje, da razjasnite vnaprej.
Subvencija je denarno plačilo države v stiski, na primer za predplačilo ali odplačilo hipoteke.
Glavne možnosti financiranja:
1 V okviru programa Mlada družina. Subvencijo do 30 % stroškov stanovanja lahko izdajo mlade družine z vsaj enim otrokom. Starost zakoncev je do 35 let.
Če želite zaprositi za nepovratna sredstva, morate:
Zato za vsako transakcijo obstaja nevarnost izgube naslova.
Pomembno: v letu 2018 so bile izvedene spremembe programa. Sredstva je mogoče porabiti le za polog, ne pa tudi za odplačilo hipoteke. Stanovanje mora biti novogradnja ali v možnosti skupne gradnje. Te posodobitve veljajo za družine, ki so se prijavile leta 2015 in pozneje.
2 Program "Stanovanje za rusko družino".
Program "Stanovanje za rusko družino" je bil sprejet leta 2015 z veljavnostjo 3 leta, vendar je bil pozneje podaljšan do leta 2018. Program je namenjen družinskim državljanom, mlajšim od 40 let, ki potrebujejo stanovanje (do 18 kvadratnih metrov na osebo).
V skladu s pogoji programa cena stanovanja v ekonomskem razredu ne sme presegati 80% povprečne tržne vrednosti stanovanj v regiji in 35.000 rubljev. na kvadratni meter.
Člani programa prejmejo subvencijo, ki se lahko uporabi za polog za hipoteko ali obstoječe posojilo. Višina subvencije je odvisna od velikosti družine:
Družina mora biti plačilno sposobna in imeti svoj denar za plačilo prvega obroka. Dovoljena je uporaba materinskega kapitala.
3 Država subvencionira obrestno mero za družine z otroki.
4 Materinski kapital je ukrep državne podpore družinam.
5 Vojaško osebje lahko prejme državno podporo s sodelovanjem v sistemu akumulacijske hipoteke.
6 Mladi znanstveniki lahko zaprosijo za vladno pomoč.
Hipoteka v tuji valuti je hipotekarno posojilo, izdano v tuji valuti. Če je menjalni tečaj stabilen, hipoteka privlači z nizko obrestno mero (1,5 - 2-krat nižjo) in zato z majhnim preplačilom.
Po podatkih Banke Rusije je bilo leta 2017 registriranih le 10 hipotekarnih poslov v tuji valuti. Posojilojemalci imajo raje možnost v rubljih.
Takšen neuspeh deviznega hipotekarnega trga je povezan z dolarskimi skoki, ki so jih občutili imetniki deviznih hipotek. Najbolj oprijemljivi skoki so bili opaženi v letih 1998, 2008 in 2014. Posledično so morali posojilojemalci plačati večkrat več, kot so prvotno pričakovali.
Pri vlogi za hipoteko v tuji valuti je v pogodbi navedeno, da se "plačilo izvede v rubljih po menjalnem tečaju na dan plačila."
Primer iz življenja
Artem, ki ima vzdrževano ženo, dva otroka in mamo invalidno, se je leta 2005 odločil za hipoteko. Izbral je Fora Bank, takratnega hipotekarnega voditelja. Artem je izračunal svoje možnosti in bil pripravljen dati 50-60 tisoč rubljev. mesečno odplačilo posojila. Šlo je za hipoteko v rubljih.
Prijavil se je na banko in začel izbirati stanovanje. Banka je postavila stroge stanovanjske zahteve in zavrnila možnosti eno za drugo. Posledično se je iskanje vleklo 1,5 leta. Tudi nepremičninski posredniki, katerih storitve je bilo treba plačati, niso pomagali.
Končno je banka odobrila bankovec za tri rublje v moskovski regiji. Artem je na lastne stroške položil depozit v višini 1,5 milijona in zavrnil najem stanovanja. Ko pa je prišel sestaviti pogodbo, se je izkazalo, da ga je banka zavrnila. "Bil sem popolnoma zdrobljen," pravi Artem. In v tem trenutku bančni uslužbenec "vstopi" v svoj položaj in ponudi hipoteko pod posebnimi pogoji: po znižani obrestni meri, vendar v tuji valuti. Ponovna registracija dokumentov ni bila potrebna, pogodba je bila podpisana.
Jeseni 2008 je Artem obžaloval svojo prenagljeno odločitev. Dolar se je dvignil in Artem je prejel dohodek v rubljih. Kljub temu je prvo leto družina, ki se je v marsičem omejevala, izplačevala pravočasno. Leta 2009 je Artem želel ponovno izdati posojilo v rubljih, vendar so ga zavrnili.
Leta 2014 se je znesek plačila povečal z začetnih 57 na 130 tisoč rubljev. Artem je hotel znova refinancirati posojilo in je bil znova zavrnjen. Zahteval je bančni izpisek z izračunom dolga. Izkazalo se je, da je njegov dolg postal več, kot je bil sprva. In potem neskončna vrsta sodišč.
Leto 2014 je bilo tako kot leto 2008 težko leto za vse hipotekarne hipoteke. Po vsej državi je potekal val protestov in shodov. Posledično je bil na pobudo Ministrstva za finance in podpore AHML razvit program pomoči hipotekarnim posojilojemalcem. Program je bil uveden aprila 2015 in je deloval do maja 2017, vendar se je nadaljeval avgusta 2017.
Zaključek je preprost: hipoteka mora biti izdana v valuti, v kateri posojilojemalec prejema dohodek. Valutno hipoteko lahko zahtevajo tisti ljudje, ki prejemajo devizne dohodke.
Kaj se zgodi, če ne plačate hipoteke
Če je posojilojemalec prenehal plačevati posojilo, ga banka kontaktira, da ugotovi razloge za neplačilo. Če stranka čez nekaj časa ne stopi v stik, banka dolg proda izterjevalcem ali pa gre na sodišče za prekinitev pogodbe. Potem se stanovanje pod hipoteko proda - tako banka krije svoje stroške. Pri reševanju problematike ne upoštevajo razpoložljivosti drugih stanovanj za družino in prijavljene otroke.
Primer iz življenja
Nina: »Vzeli smo hipoteko in plačali za eno leto. Toda pred kratkim je izgubila službo in približno 7 mesecev ni plačevala hipoteke. Bil sem na banki, jih prosil, naj počakajo, da sam prodam stanovanje in odplačam dolg skupaj z zamudo ... In zdaj so prišli sodni izvršitelji, rekli so, da je sodišče in je bilo stanovanje aretirano. In da me bodo čez 10 dni deložirali skupaj s sinom. Kaj naj naredim, kako naj bom?
Pomembno. Če prodano stanovanje ne zadošča za poplačilo dolga, se lahko posojilojemalcu zaseže drugo premoženje.
Vendar je to zadnja možnost. In če posojilojemalec ne pobegne iz banke in je pripravljen na dialog, banka ponuja možnosti za rešitev problema.
Lahko so posojilne počitnice samo z obrestmi, podaljšanje roka posojila z zmanjšanjem zneska plačila, prestrukturiranje ali refinanciranje.
Če imate težave s plačili, je bolje, da zadeve ne vložite na sodišče. Posojilojemalec mora banki nemudoma poslati pisno vlogo o spremembi osebnih okoliščin. Vlogi so priložena dokazila, ki navajajo bolezen, odpoved, znižanje itd. Praviloma gre banka posojilojemalcu naproti, še posebej, če meni, da se bo stranka v prihodnosti spopadla s težavami in odplačala dolg.
Če se banka ne strinja s spremembo pogojev, ostaja možnost, da se s takšno zahtevo (po možnosti pri poklicnem odvetniku) obrne na sodišče ali začne postopek.
Posledice neplačila so lahko tudi:
Ali je donosno ali ne odplačati hipoteke pred rokom
Predčasno odplačilo je koristno za posojilojemalca, saj zmanjša znesek preplačila. Predčasno odplačilo je lahko v celoti ali delno.
Pomembno. Če so hipotekarna plačila renta, v primeru predčasnega odplačila dela posojila izberite možnost:
To je zelo pomembno vprašanje, pravilna odločitev vam bo prihranila denar. Poglejmo primer.
Primer. Znesek posojila je 2 milijona rubljev. Stopnja je 9% letno. Mandat 20 let. Plačilo rente v tem primeru znaša 17.995 rubljev. Anuitetno plačilo vključuje plačila za odplačilo posojila (obkroženo z rdečo) in obresti (zeleno).
Kliknite za povečavo slike
Pri prvem plačilu bo poplačilo dolga znašalo 2.994 rubljev. in znesek obresti 15 000 rubljev. Z vsakim plačilom se odplačilo glavnice poveča, znesek obresti se zmanjša.
Do konca obdobja posojila se razmerje spremeni: plačamo najmanj obresti (134 rubljev pri zadnjem plačilu) in največ dolga (17.860 pri zadnjem plačilu).
Kliknite za povečavo slike
Stranka je banki plačala 18 plačil in se odločila za 50 tisoč rubljev. predložiti predčasno. Ugotovimo, kaj je najboljše zanj. Stanje dolga do banke je 1.942.521 rubljev.
V prvem primeru skrajšati rok posojila z odstranitvijo zadnjih plačil. V našem primeru je to skoraj 3 plačila. tiste. 50 tisočakov bo pokrilo glavni dolg v zadnjem (240.) plačilu v višini 17.860, pri 239. vplačilu v višini 17.727 in delno v 238. plačilu. Ostalo bo 238. odkrito plačilo 3 182 rubljev. (50.000 - 17.860 - 17.727 - 17.595).
Določimo prihranke: 133,95 + 266,91 = 401 rubljev. (to je znesek obresti, ki pade na zadnji dve plačili - teh plačil preprosto ne bo).
V čem je ulov? Vsa preostala plačila (razen zadnjih, ki so bila odstranjena, in prvih, ki so bila že plačana) bodo morala plačati obresti na prvotno izračunan znesek. Se pravi, da plačilo 50 tisočakov pred rokom nikakor ne bo vplivalo na plačilo, na teh 50 tisočakov banka zaračuna tudi obresti.
Drugi primer. Shranimo rok posojila in preračunamo plačilo rente. Izračun temelji na stanju dolga 1.942.521, zmanjšanem za 50.000 rubljev. in 222 plačil (240 minus 18 že plačanih). V tem primeru bo novi mesečni prispevek banki 17.531 rubljev.
Določimo prihranke: vsako plačilo se bo zmanjšalo za 463 rubljev. (17994 - 17531). Za preostalih 222 plačil bodo prihranki znašali 102.786 rubljev.
Na internetu je veliko kalkulatorjev za izračun. Omogočajo vam, da ocenite glavne parametre prihodnjega posojila, vključno z:
Če želite to narediti, vnesite podatke v ustrezne celice:
Nekateri kalkulatorji dodatno upoštevajo zavarovanje posojila, stroške cenitve nepremičnine in druge stroške.
Kalkulatorji so lahko univerzalni ali prilagojeni določeni banki. Na primer, za izračun hipoteke Sberbank se uporablja tak kalkulator.
Kliknite za povečavo slike
V polju 1 je izbran ustrezen program Sberbank, v skladu z njim pa so parametri nastavljeni v poljih 2-4. Minimalne in najvišje omejitve so določene samodejno za vsak program.
Nato morate potrditi ustrezno polje v odstavkih 5-8. Ti podatki vplivajo na stroške transakcije.
Informacije o posojilu bodo prikazane zgoraj desno. V našem primeru je to 2 milijona po stopnji 7,4% z mesečnim plačilom 30.578 rubljev. Če si želite ogledati celoten razpored plačil, kliknite povezavo 9. Urnik se odpre v pojavnem oknu.
Kliknite za povečavo slike
Zastava nepremičnine (hipoteka) je glavna razlika med hipotekarnim posojilom. Hipotekarno posojilo se izda pod zavarovanje kupljene ali obstoječe nepremičnine. Nepremičnina ostane v lasti posojilojemalca. Toda njegove pravice do razpolaganja s stanovanji so omejene.
Banke ponujajo standardne in preferenčne programe posojil, z državno podporo ali po dogovoru z razvijalci.
Glavni kandidati za državno podporo: mlade družine, družine z otroki, vojaško osebje in mladi strokovnjaki.
Državna podpora je možna s subvencijami, materinskim kapitalom in dodatnimi plačili bankam za nizko obrestno mero.
Preden zaprosite za hipotekarno posojilo, morate oceniti svoje finančne zmožnosti, izbrati banko in program ter zbrati celoten paket dokumentov.
Odplačilo hipotekarnega posojila postane posojilojemalec polnopravni lastnik stanovanj brez omejitev v pravnem statusu.
Video za sladico: Super hiter čoln za ekstremne ljubitelje
Hipotekarni kredit je bančni produkt, katerega osnova je zastava v obliki nepremičnine. V skladu s tem, če ni zavarovanja, je to nek drug produkt banke, vendar ne. Zgodovina tovrstnih posojil sega v staro Grčijo. Takrat so bila posojila zavarovana z zemljišči. Da bi ugotovili, da je ta predmet pod varščino, so v tistih dneh na mestu postavili poseben kamen ali steber. V skladu s tem jih je vodilo in postalo je nemogoče dobiti drugo posojilo za to spletno mesto.
Hipoteka je označena kot zavarovano posojilo. Vendar je treba razumeti, da niso vsi, tudi premoženjska zavarovanja, hipoteka. Pod pojem hipoteke sodi le tisto premoženje, katerega zastava je javnega značaja. To pomeni, da mora biti transakcija na njej registrirana pri posebnih organih, dokumenti, povezani s tem predmetom, pa morajo biti označeni z obremenitvijo.
Hipotekarno posojilo izda finančna institucija v večini primerov za nakup stanovanja ali hiše. To se zgodi, ko kupec nima dovolj denarja za nakup nepremičnine. Znesek manjkajočih sredstev se giblje od 90% do 10% (vse je odvisno od zmožnosti kupca).
Glede na to, koliko denarja imate kot začetni kapital, se določi tudi program, po katerem vam bo banka posodila. Prav tako neposredno vpliva na obrestno mero.
Hipoteka pomeni, da je nepremičnina hkrati v lasti kupca in hkrati ostaja predmet zavarovanja banke. To pomeni, da ima lastnik v zvezi z nepremičnino precej veliko omejitev. Na primer, lahko prodajate, menjate in opravljate druge transakcije z nepremičninami le z dovoljenjem banke.
Hipotekarna obremenitev se v celoti odpravi po popolnem poplačilu dolga banki. Hkrati poteka ponovna vknjižba na registrski zbornici, po kateri lastnik prejme dokumente, v katerih je oznaka obremenitve nepremičnine že odstranjena.
Pri sklenitvi hipotekarne pogodbe kupec podpiše vse standardne dokumente in pogodbe, ki jih zakon določa pri nakupu nepremičnine: kupoprodajno pogodbo, potrdila o prejemu denarja itd. Razlika med hipotekarnim nakupom stanovanja je v tem, da je za določitev tržne vrednosti stanovanjskega prostora dodatno potrebno izvesti cenitveni postopek.
O hipotekah je veliko govoric in špekulacij. In vsi nimajo resnične podlage. Tako je na primer nedvomna prednost hipoteke dejstvo, da je stanovanje mogoče kupiti takoj, se vanj vseliti in živeti, ne da bi razmišljali o najemu nepremičnine in ne odvisno od nihanj v razpoloženju lastnikov.
Ko se stanovanje ali hiša takoj vpiše v nepremičnino. Se pravi, vaš položaj postane močnejši. Poleg tega kupec za določeno obdobje pridobi davčne ugodnosti. Ugodnosti se izračunajo zaradi dejstva, da je ta vrsta posojila ciljna.
Do davčnega odtegljaja od nakupa karitre so upravičeni vsi kupci nepremičnin, ki so uradno zaposleni. Njen najvišji znesek je 260.000 rubljev.
Pripravljeni morate biti na dejstvo, da je pridobitev hipoteke precej dolgotrajen proces in lahko traja približno mesec dni, v nekaterih primerih pa tudi več. Navsezadnje morate ne le zbrati dokumente, plačati vse potrebne pristojbine itd., temveč jih tudi predložiti banki v preverjanje.
Ponudba našega partnerja
Povezani videoposnetki
Povezani članek
Kaj je bolj donosno: kupiti hišo na kredit in postopoma odplačevati dolg do banke ali živeti v najetem stanovanju? Po eni strani se zdi odgovor očiten: najem je donosnejši, saj je cenejši. Toda ali je res tako?
Z najemom stanovanja dobimo v zameno življenje na kovčkih, omejene pravice, neurejeno življenje. To je le nepopoln seznam vseh neprijetnosti stanovanja v najetem stanovanju. Dobičkonosnost najemnine je utopija. Nikoli ne boste mogli namestiti vgradnih naprav, če je lastnik proti temu. Prav tako ni priporočljivo imeti hišnih ljubljenčkov brez dovoljenja lastnika. Pravila o najemu prepovedujejo precej. Tudi mnogi lastniki stanovanj zelo radi obiščejo, ne da bi vprašali. To je lahko zelo nadležno.
Morda razmislite o hipoteki. Seveda bo posojilo za nakup nepremičnine stalo več kot strošek samega stanovanja. A navsezadnje lahko lastniki dvignejo najemnino, potem boš moral ali doplačati ali pa se odseliti v cenejše stanovanje, to pa so dodatne skrbi za prevoz stvari, dodatni stroški.
Ne bojte se, da bodo nepremičnine služile kot zavarovanje za posojilo. Dejansko se uvedejo le nekatere omejitve, ki prenehajo delovati po popolnem odplačilu posojila. Mnogi ljudje mislijo, da je hipoteka draga, v resnici pa ni. Zdaj je stanovanjski trg zelo obsežen, možno je, da bo izpolnil vse zahteve, tudi finančne.
Če se obrnete na bančnega uslužbenca, lahko ugotovite, koliko posojila je treba izračunati glede na dohodek potencialnega posojilojemalca. Glavna napaka v tem primeru so nenehni poskusi varčevanja za prihodnje stanovanje, medtem ko živijo v najetem stanovanju. Medtem lahko preprosto vzamete hipoteko in položite denar na svoj hipotekarni račun za plačilo najemnine.
Nenehno boste plačevali najemnino, prisiljeni se boste v vsem omejevati, da bi prihranili in namenili denar za nakup stanovanja. Inflacija ves čas narašča, zato se obdobje zbiranja sredstev povečuje.
Seveda hipoteka ni zelo poceni užitek, a če jo pogledate podrobno, je ta možnost bolj sprejemljiva. Ni treba živeti v stanovanju nekoga drugega in ga zagotavljati tako, da lastnikom pomagate pri zaslužku, saj bo po poteku najema stanovanje treba zapustiti in dobesedno nič ne bo ostalo pri roki. Medtem lahko investirate v dom, ki bo ostal z vami za vedno.
