Eden najpomembnejših motivov za najem nepremičninskega posrednika pri nakupu stanovanja je želja po zavarovanju prihajajoče transakcije. In to je naravno, saj tudi najcenejše stanovanje v Moskvi stane bogastvo. Žal vse nepremičninske agencije in posredniki ne ravnajo pravilno s svojimi dolžnostmi, da preverijo stanovanje glede pravne čistosti. Razlogi za to so lahko različni - od nepripravljenosti nositi dodatne stroške za transakcijo do banalnega pomanjkanja priložnosti. Po drugi strani pa si ne morem kaj, da ne bi vrgel kamen v vrt sodobnih kupcev. Tako neodgovornega odnosa do nakupa stanovanja kot zdaj še nisem videl. Kupci zlahka tvegajo milijone, da prihranijo nekaj tisoč rubljev! Se vam zdi, da je prevarantov manj? NE Več jih je in postali so veliko pametnejši in naprednejši! Ampak, to je bil »jok iz srca«, in ker smo izkušeni in samozavestni ljudje, vam bom (v veliki skrivnosti) povedal, kaj lahko in morate preveriti pri nakupu stanovanja na sekundarnem stanovanjskem trgu na vašem lastno.
1. Prva stvar, ki jo moramo narediti, ko se odločamo za nakup določenega stanovanja, je preveriti, ali je prodajalec oseba, ki trdi, da je prodajalec. Če želite to narediti, morate videti lastninske dokumente za stanovanje, v katerih se lastnik stanovanja ujema s potnim listom osebe, ki se je identificirala kot prodajalec. Če je lastnikov več, bi morali videti vse.
2. Če prodajalce stanovanja zastopa nepremičninska agencija ali zasebni nepremičninski posrednik in je prišlo do tega, prodajalcev pa vam nihče ne bo razkazal, se prepričajte, da obstaja dokument, ki daje pooblastilo za zastopanje interesov lastnikov. To je lahko notarsko overjeno pooblastilo ali pogodba, po kateri prodajalec naroči, da zanj izvede posebna dejanja, zlasti da se pogaja v njegovem imenu in sprejme predplačilo za stanovanje.
3. Enako pomemben korak pri preverjanju stanovanja je preverjanje samih prodajalcev stanovanja. Ena najpogostejših vrst stanovanjskih prevar je prodaja stanovanja z uporabo ponarejenih osebnih dokumentov. In če mislite, da se to dogaja samo v filmih, se močno motite. Še enkrat vas spomnim - stanovanje v Moskvi stane bogastvo! Goljufi praviloma delujejo v dogovarjanju s pravim lastnikom. V njegov potni list je prilepljena fotografija in figura prodaja stanovanje. Potem pride pravi lastnik z zgodbo o izgubljenem potnem listu in nekaj mesecih ribolova, zaradi dolge tožbe pa kupec ostane brez stanovanja in brez denarja. Zaključek: preverite prodajalčev potni list. In kar je najboljše, to zmorejo notarji. Zato vsak notarski dokument od prodajalca prejmete v vašem!!! prisotnost, bo učinek boljši od vseh antidepresivov.
4. Še ena točka preverjanja čistosti stanovanja, ki zahteva vašo vztrajno prisotnost. Dogovorite se s prodajalcem na obali (to je pri plačilu akontacije), da boste pri njem prisotni, ko greste v večnamenski center, da prejmete izpisek iz hišne knjige. Najprej se boste prepričali, da uradni dokument, ki prikazuje vse osebe, ki so registrirane v stanovanju, ni ponaredek. In drugič, ko se predstavljate kot nov kupec stanovanja, boste imeli možnost, da uslužbencu MFC postavite vprašanje o predhodno prijavljenih ljudeh in celo poskusite zaprositi za tiskanje arhivskega izpisa. Ker bo lastnik stanovanja sedel poleg vas, bo odnos do vas bolj prijazen. Če je torej predhodno prijavljena oseba odšla na prestajanje kazni v cono, z možnostjo vrnitve v stanovanje, boste o tem obveščeni. Prav tako je vredno biti pozoren na osebe, registrirane v stanovanju, ki so prej zavrnile sodelovanje pri privatizaciji tega stanovanja. Imeti morate 100-odstotno garancijo, da bodo te osebe izbrisane iz registra iz stanovanja, saj jih nobeno sodišče brez njihovega soglasja ne bo »izpisalo« iz stanovanja.
5. Obstaja en dokument, ki ga je vsekakor treba naročiti pri pregledu stanovanja glede čistoče in ki bo zagotovo pokazal: kdo in na podlagi katerih dokumentov je zdaj lastnik stanovanja. Ta dokument se imenuje - izpisek iz enotnega državnega registra nepremičnin. Prevzame ga lahko VSAKOJ osebi za KAKRŠNO koli lastnino v KATERIH MFC ali podružnici Rosreestr. Dovolj je, da plačate majhno državno pristojbino in predložite potni list. Poleg zgornjih podatkov bo izpisek vseboval podatke o prisotnosti / odsotnosti bremen in aretacije stanovanja.
6. V zadnjem času obstaja nevarnost izgube stanovanja, če se oseba po prodaji stanovanja razglasi v stečaju. Da bi se izognili takšni situaciji, preverite prodajalca stanovanja na internetu glede na spis arbitražnih zadev in na uradni spletni strani Moskovskega mestnega sodišča. Če je proti prodajalcu sodišče, razumejte situacijo globlje (seveda z odvetnikom).
7. Druga nevarnost, o kateri so vsi slišali, je tveganje, da bi ob transakciji za prodajo stanovanja prepoznali prodajalca kot "nesposobnega razumeti pomena svojih dejanj in jih upravljati". Povedano drugače, zaradi nesposobnosti prodajalca. Težava pri preprečevanju te situacije je v tem, da ni nujno, da je prodajalec stanovanja duševno bolna oseba in da je prijavljen v psihiatrični ali narkološki ambulanti. Prodajalec je lahko preprosto nagnjen k začasni izgubi razuma (kar se na sodišču lahko potrdi z izvlečki iz zdravstvene dokumentacije o obisku pri psihiatru ali narkologu). Praviloma bodo za sodnega izvedenca medicinske stroke ti podatki dovolj, da sodišče poda mnenje, ki bo vodilo do priznanja transakcije za neveljavno. Tej situaciji se lahko izognete z uporabo enega od nasvetov:
8. V primeru, da ste se odločili za nakup stanovanja, ki ga podeduje prodajalec, se morate zavarovati pred morebitno odpovedjo pogodbe o prodaji stanovanja zaradi terjatev drugega dediča. V tej situaciji bo treba izvesti zelo resno analizo dokumentov s celotnim obsegom preverjanja čistosti stanovanja. Najprej preverite vse družinske vezi – kdo je zapustil dediščino, komu in zakaj, ali so bili drugi možni kandidati za dediščino. Če je bilo, kje so potem zavrnitve dediščine in zakaj so zavrnile. Seveda je treba vse to dokumentirati. Toda smešno je, da boste za popolno varnost morali potrditi pristnost samih dokazil. Na splošno se lahko preverjanje čistoče stanovanja pri nakupu od dediča spremeni v pravo detektivsko preiskavo.
9. O stanovanjih, ki se prodajajo po pooblastilu, res ne želim govoriti. Prvi nasvet, ki ga lahko damo v tem primeru, je, da takšnih stanovanj ne kupujete. Toda na žalost se lahko takšne situacije zgodijo tudi v resničnem življenju. In niso vedno povezani s kriminalom. Na primer, ljudje preprosto fizično ali finančno ne morejo skleniti dogovora iz druge države. V vsakem primeru je vaša naloga zagotoviti, da:
Nestrokovnjakom na nepremičninskem trgu so na voljo vsi načini preverjanja čistoče stanovanja pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu, ki sem jih navedel. Razumeti morate, da vam te metode ne bodo dale popolnega jamstva za čistost transakcije, čeprav le zato, ker ne pokrivajo celotne količine potrebnih pregledov, do katerih preprosto nimate dostopa. Po drugi strani pa ni vedno treba opraviti celotnega obsega pregledov. V vsakem primeru morate opraviti individualno analizo transakcije in poslušati glas razuma.
V stiku z
Glede na tveganja se nakup stanovanja, ki je bilo podedovano »po zakonu«, bistveno ne razlikuje od dedovanja po oporoki. Krog zakonitih dedičev je precej širok in vključuje ne samo sorodnike v ravni liniji. Verjetnost pojava neznanega prosilca za dediščino je izjemno majhna, vendar so posamezni primeri znani vsakemu nepremičninskemu posredniku ali odvetniku, ki je specializiran za vprašanja dediščine.
Tako kot pri oporočnem dedovanju je treba tudi v tem primeru upoštevati pravilo obveznega deleža, zakonec zapustnika pa ima polovico skupno pridobljenega premoženja.
Sklepamo lahko takole: dedna stanovanja, ki so prešla v last z oporoko, niso pogosto goljufani. Vendar se to v celoti izravna z nezmožnostjo preverjanja in z določeno mero verjetnosti orisa kroga dedičev.
Stanovanja, ki je v gradnji, ni mogoče prodati: pravzaprav ne obstaja. Vsaka tretja transakcija za pridobitev nepremičnin pa se nanaša na stanovanja v hišah, ki niso v obratovanju. V tem primeru "prodajalec" odstopi pravice terjatev na "kupca".
To je eden najbolj preglednih načinov nakupa stanovanja: nima zgodovine, tj. sprva čista, ne morejo je trditi sorodniki, katerih obstoj ni bil nikomur znan.
Na kaj morate biti pozorni pri nakupu stanovanja s prenosom pravic:
Pridobitev podarjenega stanovanja nosi standardna tveganja, ki nastanejo pri poslih z nedoločenim številom potencialno upravičenih do stanovanja. Kaj bi moralo biti zaskrbljujoče:
V teh primerih se verjetnost za pridobitev problematičnega stanovanja znatno poveča.
Na splošno morate razumeti, da podarjenih predmetov običajno ne bi smeli prodajati. Praviloma se stanovanje podari nekomu, ki ga zaradi težkih življenjskih razmer res potrebuje, ima slabo finančno stanje in si ne more privoščiti nakupa hiše. Takšni ljudje sami živijo v podarjenem stanovanju in ga ne prodajajo.
Poleg tega za tovrstno stanovanje velja pravilo časa: več časa kot je minilo od darovanja, manjše tveganje ima kupec.
Poleg tveganj, povezanih z nedoločenim številom oseb, ki lahko nepričakovano izrazijo lastninsko pravico do stanovanja, se je treba zavedati tudi pravnih zapletenosti nekaterih kategorij stanovanj. Kljub temu, da v teh primerih ni nevarnosti izgube kupljenega stanovanja, obstajajo tveganja, ki lahko zapletejo nadaljnjo uporabo stanovanja.
Ob nakupu privatiziranega stanovanja mora kupec videti prvi lastniški dokument - Pogodbo o prenosu stanovanja iz občinske lastnine v last občanov. Pogosto obstajajo primeri, ko prodajalec predloži vsa potrebna potrdila, izpiske iz registra nepremičninskih pravic (EGRP). Ne bodo dovolj.
Vedeti je treba vse osebe, ki živijo v stanovanju, vključno z mladoletnimi otroki, v času privatizacije. V pogodbi o prenosu stanovanja v last državljanov bodo vse te osebe navedene z dodelitvijo deležev vsakemu od njih ali z zapisnikom o zavrnitvi sodelovanja pri privatizaciji v korist druge osebe. Pravzaprav je ta zapis zavrnitve kamen spotike. Tisti, ki so zavrnili sodelovanje pri privatizaciji, niso lastniki, vendar imajo v tem stanovanjskem objektu pravico do vseživljenjskega nedoločenega prebivanja, če ni drugega prebivališča.
Stroški stanovanja s takšnim "bremenom" se znatno zmanjšajo za približno znesek deleža lastninske pravice, ki ga je oseba zavrnila.
Nakup stanovanja, ki je zastavljeno pri banki, je najvarnejši in poleg tega donosen. Minus ni pomemben: trajanje postopka registracije, ki najprej predvideva odpravo obremenitve zavarovanja in šele nato možnost izvedbe nakupa in prodaje.
Prodaja stanovanj, zastavljenih banki, je možna na podlagi sodne odločbe. V desnem bregu je treba takšno odločitev kupcu pokazati brez opominov.
V tem primeru se je treba bati le stečaja banke same.
V civilizirani družbi je običajno dokumentirati pogodbe, transakcije, pa tudi njihove spremljajoče procese. Stanovanje se prenese v lastnino po opravljenem celotnem plačilu na podlagi potrdila o prevzemu. Ključi se lahko prenesejo po podpisu tega akta, v katerem mora biti navedeno dejstvo prenosa.
Druga možnost je, da se sestavi dodatni akt o prevzemu in prenosu ključev.
Poleg globalnih tveganj, ki jih kupec stanovanja nosi v zvezi z izpodbijanjem lastništva v prihodnosti, so pri nakupu stanovanja možne tudi nekatere prevare in prevare, ki se zdijo nepomembne, vendar lahko zapletejo življenje ne le moralno, ampak tudi finančno. To velja tudi za prenovo, ki ni ustrezno dokumentirana in formalizirana. Če veste, kako goljufajo, ne delajte napak pri nakupu.
Prisotnost nezakonite prenove ne preprečuje pridobitve stanovanja. Poleg tega zaposleni v ZTI na lastno pobudo ne gredo v vsako stanovanje za prodajo, da bi ga pregledali, ampak izdajo standardne tehnične načrte. Vendar se mora kupec spomniti, da bo treba prenovo, za katero ni bilo pridobljeno dovoljenje, prej ali slej legalizirati. Kar bo vzelo več časa in denarja. Poleg tega se nekatere vrste prenove morda zdi nemogoče legitimirati: sodišče ima pravico zahtevati, da se stanovanje vrne v prejšnjo obliko, kar lahko stane veliko denarja.
Stanovanje z nezakonito prenovo je cenejše. Hkrati ga bo lastnik v 100% primerov poskušal prodati celo nad povprečnimi stroški za podobna stanovanja, pri čemer se navaja na dejstvo, da je njegovo stanovanje nestandardno, znatna finančna sredstva, vanj so bila vložena lastna prizadevanja, oblikovanje uporabljene rešitve itd.
Nasvet vsem kupcem: primerjajte načrt ZTI s pravim stanovanjem. Zavrnite nakup, dokler načrt ni usklajen. Ali zahtevajte znatno znižanje cene.
Torej, kaj morate vedeti in upoštevati:
Praksa kaže, da če se oseba vsaj enkrat ukvarja s samostojnim nakupom ali prodajo stanovanja, bo v prihodnosti lahko brez težav opravljala takšne transakcije, ne da bi se zatekla k pomoči. Problematično je prvič, ko oseba ne razume v celoti postopka prodaje / nakupa, ne pozna zapletenosti papirologije in ne vidi vseh pasti. Prvič se je vedno bolje obrniti na strokovnjake. Tako se boste rešili nepotrebnih težav in skrbi.
V civiliziranih družbah je običajno, da se opravljanje določenih funkcij zaupa strokovnjakom. Ne zato, ker so te funkcije neverjetno zapletene. Samo, da bi moral vsak delati svoje, potem pa bo vse narejeno na visoki ravni.
Prvič, kvalificiran odvetnik dodeli status transakciji. Drugič, na prvi pogled in besede razume bistvo dogajanja. Tretjič, skoraj nemogoče je prevarati dobro poznano izkušeno osebo.
Nazadnje posodobljeno januarja 2019
Nakup stanovanja je velik zalogaj. To ni enodnevni dogodek. Za iskanje zakonito čistega stanovanja in pravilno obdelavo nakupa stanovanja potrebujete pomoč nepremičninskega posrednika ali odvetnika na področju prometa z nepremičninami. Toda vsi nimajo znanega odvetnika ali nepremičninskega posrednika, ki bi mu lahko v tej zadevi popolnoma zaupali.
Vendar, če veste, kako pravilno pristopiti k temu vprašanju, potem ni vse tako težko. Načeloma je enostavno vse narediti sami ali jasno in kompetentno nadzorovati delo najetega nepremičninskega posrednika / odvetnika. Torej, za uspešen nakup stanovanja morate iti skozi tri faze:
Izbira pravega stanovanja je ključ do uspešnega nakupa. Najprej se morate odločiti o značilnostih stanovanja:
V prihodnje je treba raziskati cenovni trg, da bi zavrnili sumljiva stanovanja (če so cene prenizke) in ne dovolili, da se brezkompromisni prodajalec prime (če so cene previsoke). Če želite biti na tekočem z aktualnimi cenami, si lahko ogledate lokalni časopis z oglasi ali regionalna spletna mesta za prodajo nepremičnin.
Po določitvi cene je treba razmisliti o posebnih možnostih. Priporočljivo je izbrati stanovanje osebno. Klicanje po oglasih ne bo dalo želenega rezultata. Prav tako ne smete slepo zaupati nepremičninskemu posredniku, ki bo ponudil možnosti. Najboljši primer je, če preko prijateljev najdete pravo stanovanje. To bo odvzelo veliko skrbi. Pri pregledu stanovanja bodite pozorni na:
Če je vaša izbira odločena, potem morate nadaljevati s preverjanjem stanovanja glede pravne čistosti.
To je ena najpomembnejših stopenj. Pri preverjanju morate posvetiti največjo skrb, da v prihodnosti ne bo težav in težav. Pred nakupom stanovanja obvezno preverite:
Prodajalec mora imeti pri roki dokumente pravne in tehnične narave, in sicer:
Nasvet: V primeru, da je lastništvo na podlagi sodne odločbe, je treba do nakupa takšnega stanovanja ravnati skrajno previdno. Konec koncev se je na takšno odločitev mogoče pritožiti in stanovanje bo vrnjeno prejšnjemu lastniku. Toda ali boste dobili svoj denar nazaj?
Zahtevajte dokumente v izvirnikih in prosite za možnost, da jih naredite kopije. Ko sami pregledujete dokumente, bodite pozorni na:
Upoštevajte, da v takih dokumentih niso dovoljeni izbrisi, izbrisi, popravki itd. Če so takšni elementi prisotni, pozor, morda imate v rokah ponaredek. Ker nepremičninski certifikati niso bili izdani od leta 2015, prosite prodajalca, da naroči izpisek iz državnega registra nepremičnin ali ga zahtevate sami.
Prodajalca lahko tudi prosite, da naroči lastninske dokumente prek Rosreestra (s pečatom Rosreestra). To je potrebno za potrditev pristnosti posameznega dokumenta.
Lastnik sam ali zastopnik ima pravico do prodaje stanovanja z notarsko overjenim pooblastilom. Prodajalec je lahko:
Podatki o prodajalcu vsebujejo:
Če imate opravka s predstavnikom, vam je vseeno se je treba sestati z lastnikom (lastniki) in razpravljati o vprašanju načelnega dogovora o prodaji stanovanja, zahtevajte potni list, prepišite podatke ali naredite kopijo. Tehnične težave je mogoče rešiti z zaupanja vredno osebo. Če vam takšno srečanje zavrnejo, potem morda ta posel ne obeta dobro. Prav tako je treba preveriti veljavnost pooblastila. Obiščite notarja, ki je izdal pooblastilo, in se pozanimajte o njegovi pristnosti. Vprašaj, če se je odzvala.
Bodite še posebej pozorni, ko je lastnik (eden od lastnikov) otrok:
Bodite pozorni na poroko prodajalca. Zahtevajte poročni list. Če je bilo stanovanje kupljeno med poroko. Potreben je sestanek z ženo (možem) prodajalca, saj se bosta v vsakem primeru morala strinjati s transakcijo.
Pri sklenitvi posla v vsakem primeru zahtevajte soglasje zakonca (stanovanje je bilo kupljeno v ali pred poroko), tudi od prvega, saj je odsotnost takega soglasja lahko razlog za sodni spor.
Po srečanju s prodajalcem prek znancev na policiji, sodni izvršitelji zasebno preverijo njegov ugled. Prosite nepremičninskega posrednika (če uporabljate njegove storitve), naj vpraša njegove kolege, ali je znano ime prodajalca. Tako se lahko izognete soočenju s prevarantom.
Pred sklenitvijo posla je treba vse osebe izseliti iz stanovanja (včasih je dovoljeno v pogodbi navesti obveznost prodajalca, da v kratkem času po transakciji izseli registrirane osebe, vendar je bolje, da si ne ustvarjate takšnih težav) , sicer bodo imeli po prodaji pravico do prebivanja in njihova prisilna izselitev bo vaš glavobol.
Prosite prodajalca za novo potrdilo iz potnega lista o odsotnosti registriranih oseb. Vendar ne pozabite, da takšno potrdilo ne bo vsebovalo podatkov o začasno odpuščenih osebah. Gre za:
O odpuščenih lahko izveste iz razširjenega (arhivskega) izpiska iz hišne knjige. Pridobite ga skupaj z najemodajalcem in ne oklevajte in vprašajte uradnika za potne liste o takih osebah. Če se takšni državljani pojavijo, bodo lahko uveljavljali pravico do bivanja v stanovanju tudi po prenosu na drugega lastnika. Takšne ljudi je težko izpisati tudi prek sodišča.
Vse pravne spore o stanovanju je mogoče obravnavati na ozemeljskem civilnem sodišču na naslovu stanovanja. Informacije o tožbah zoper lastnika stanovanja je mogoče dobiti:
Če bi stanovanje prišlo k prodajalcu po dedovanju, ne bi bilo odveč, da se obrnete na notarja na kraju, kjer je bila dediščina odprta. Skupaj z lastnikom obiščite notarja in se tam pozanimajte o odsotnosti drugih prosilcev za dediščino.
Ko se stanovanje odda v areno, se sklene najemna pogodba, pride do hipoteke ali aretacije, nato pa ob spremembi lastnika takšne obremenitve in aretacija ostanejo v veljavi (čeprav je običajno nemogoče izvesti transakcijo/registracijo med aretirati). To omejuje pravice kupca do popolnega lastnega stanovanja. Poleg tega obstaja nevarnost popolne izgube lastnine. Zato pri nakupu stanovanja takšnih okoliščin ne bi smelo biti.
V registracijskem oddelku lahko dobite izpisek iz državnega registra (ali na internetu na tako imenovani "javni kartici"). Tam so v posebnem razdelku navedeni vsi podatki o obremenitvah. Če obstajajo zapisi o tem, potem ne bi smeli poslušati izgovorov prodajalca. Priporočamo, da takšno stanovanje zavrnete.
Če pa se prodajalec strinja, da bo rešil težavo (na primer odplačal hipoteko), potem:
Pri nakupu stanovanja se lahko izkaže, da je v dolgovih. Seveda morajo takšne dolgove plačati nekdanji lastniki. Bodo pa tožbe prišle na ime novega lastnika. Lahko se izkaže, da se bo tekoče plačilo pobotalo z dolgovi in potem bo kupec dolžnik. Možno je, da bodo komunale odklopile elektriko, plin, vodo itd. Pri dolgovih za prispevke za kapitalska popravila imajo ti dolgovi sukcesivno veljavo (tj. se prenesejo na novega lastnika). Takšnim posledicam se je mogoče izogniti z razumevanjem prisotnosti takšne "dote".
To zahteva:
Stanovanje je možno preurediti ali opremiti (namestitev dodatnih velikih električnih, plinskih, hidro enot ali prestavitev inženirskega in komunikacijskega omrežja). Takšne spremembe niso vedno legalizirane. Zato pri pregledu stanovanja preverite tehnični načrt z dejanskim stanjem. Bolje je, da pokličete zaposlenega v ZTI in to storite skupaj z njim.
Upoštevajte, da v tehničnem potnem listu je morda že žig o nedoslednosti prenove, zato preberite ta dokument za več podrobnosti.
Upoštevajte, da če je stanovanje kupljeno brez pravne prenove, potem ste lahko prek sodišča prisiljeni, da obnovite prejšnji videz stanovanja, kar je lahko velik strošek.
Ko je stanovanje pregledano, lahko podate soglasje k sklenitvi posla in se pripravite na njegovo registracijo. Ta postopek je običajno sestavljen iz naslednjih korakov:
Ni vedno mogoče izdati dokumentov ali zbrati zahtevanega zneska za stanovanje v enem dnevu. Zato, da prodajalec v tem času ne bi prejel boljše ponudbe za nakup in ne bi zavrnil poslovanja z vami, je treba pravno urediti dogovor. Če želite to narediti, lahko izberete strani:
Vsa ta dejanja morajo biti dokumentirana pisno in po možnosti pred pričami. In vendar je najučinkovitejši način, da zavežete prodajalca nase, sklenitev depozitne pogodbe. Ker če si lastnik premisli o prodaji stanovanja, bo moral plačati dvojni znesek varščine. Toda kupec je lahko tudi v slabšem položaju, če zavrne posel iz nerazumnih razlogov (ni imel časa zbrati denarja, našel boljše stanovanje itd.). Posledica tega bo izguba depozita.
Najprej morate skleniti depozitno pogodbo, v kateri morate navesti:
Navedena pogodba mora biti podpisana na vsaki strani in na koncu besedila. Pogodba je sestavljena v dveh izvodih za kupca in prodajalca.
Drugič, o dejstvu prenosa depozita se sestavi potrdilo, ki ga napiše prodajalec in v njem navede:
Račun se sestavi ročno v enem izvodu in se prenese na kupca. Znesek pologa je vključen v ceno apartmaja.
Prodajalec mora pripraviti dokumente za nakup stanovanja, kupec plača le državno pristojbino. Njegova velikost je 2000 rubljev (odvisno od nestandardne situacije so možne tudi druge velikosti). Kupec pa bi moral sodelovati pri oblikovanju pogojev prodajne pogodbe. Zaželeno je, da se tak sporazum pred podpisom predloži v preverjanje neodvisnemu odvetniku. Takšno posvetovanje ne bo drago, vendar vas bo rešilo težav pri oddaji dokumentov na reg.upravlenie ter z nadaljnjo uporabo in lastništvom stanovanja.
Kupoprodajna pogodba mora vsebovati naslednje podatke:
Običajno se pri registracijski pisarni ali MFC predloži naslednji seznam dokumentov za nakup stanovanja:
Ob nakupu stanovanja bo morda treba predložiti dodatne dokumente, če je to zaradi individualnosti posla. O teh dokumentih bo obvestil registrar, ki sprejema dokumente.
Podpisovanje dokumentov in prenos denarja za stanovanje je najbolje opraviti v prisotnosti registrarja v regulativnem oddelku ali notarja (če pogodbo potrdi on).
Ne pozabite od prodajalca dobiti potrdila o nakazilu denarja in o odsotnosti zahtevkov za plačilo (ki ga je sestavil prodajalec sam v enem izvodu v prosti obliki).
Če je denar nakazan, preden se dokumenti predložijo v registrski urad, se prodajalec ne sme pojaviti na registrskem uradu, da bi prijavil prodajo stanovanja, ali kako drugače odlašati ali celo zavrniti izvedbo posla. In tudi če obstaja potrdilo o prenosu denarja, jih bo težko vrniti in morda le prek sodišča.
V primeru, ko se prenos izvede po predložitvi dokumentov za registracijo, bo stanovanje na podlagi zakona v hipoteki pri prodajalcu. Po tem se bodo pojavile dodatne težave pri njegovem odplačevanju. Res je, pogodba lahko navaja, da hipoteka ne velja po zakonu (vendar se prodajalci s takšnim pogojem ne strinjajo).
Zato se držite zlate sredine - nakažite denar med dostavo dokumentov.
Ko se stanovanje kupi za kreditni denar, banka najpogosteje opravi poravnave s prodajalcem. Stanovanje bo zastavljeno banki. Banka bo predhodno predstavila svoje zahteve za pripravo in seznam dokumentov za nakup stanovanja in jih nato odobrila. Pri registraciji bodo sodelovali predstavniki banke. Transakcijo bo nadzoroval odvetnik banke, tako da ne bo težav s papirologijo za nakup stanovanja in njihovo prijavo.
Po predaji dokumentov se izda potrdilo registrarja (specialist MFC). Označuje datum prejema dokončanih dokumentov.
Do navedenega datuma morate priti v pisarno in prevzeti potrdilo in dokazila za stanovanje. Od tega trenutka postanete polni lastnik nepremičnine.
Pogodba o prodaji stanovanja je sestavljena v enostavni pisni obliki in podpisana s strani strank. V normalnih okoliščinah je to dovolj za uspešno dokončanje transakcije in prehod državne registracije lastništva kupca.
Vendar zakon zahteva, da mora biti prodajna pogodba nujno overjena pri notarju v naslednjih primerih:
Če je mladoletnik star od 14 do 18 let, potem transakcijo opravi samostojno, vendar s pisnim soglasjem:
Vsekakor je potrebno tudi pisno soglasje organa skrbništva in skrbništva k transakciji.
Nakup in prodajo je overjen pri katerem koli notarju v regiji, v kateri se prodaja stanovanje.
Priporočljivo je, da se obrnete na notarsko pisarno, ki se nahaja v istem kraju, kjer je stanovanje.
Tudi če notarsko overitev zakonodaja ne zahteva, je vseeno bolje, da se zatečete k storitvam notarja, je veliko bolj zanesljivo in umirjeno.
Kupec in prodajalec morata stopiti skupaj pri notarju in mu predložiti:
Notar razloži pomen posla in posledice njegove sklenitve. Preverja njegovo legitimnost. V odsotnosti pravnih ovir pogodbo potrdi s posebnim napisom in oznako v notarski dokumentaciji (revija, register, elektronska baza podatkov).
Stroški storitev ne smejo presegati 50 tisoč rubljev.
Zgornja meja plačila je 100.000 rubljev.
Notar upošteva znesek pogodbe, ki je določen v besedilu projekta. Če pa je ta cena nižja od katastrske, potem notar obračuna storitev na podlagi katastrske vrednosti stanovanja.
Tudi notar zaračunava tarifo za tehnične in pravne storitve v razponu od 2.500 do 5.000 rubljev.
Dokumente za registracijo lahko oddate sami:
Postopek za predložitev dokumentov in njihov seznam je opisan zgoraj. Prav tako lahko zaprosite notarja, ki je potrdil transakcijo, da predloži dokumente za registracijo in jih prejme namesto vas. Za to potrebujete še:
Po tem notar samostojno organizira dostavo in prejem dokumentov v RosReestre.
Če imate vprašanja o temi članka, jih lahko postavite v komentarjih. V nekaj dneh vam bomo zagotovo odgovorili na vsa vaša vprašanja. Vendar pa pozorno preberite vsa vprašanja in odgovore na članek, če ima podobno vprašanje podroben odgovor, potem vaše vprašanje ne bo objavljeno.
94 komentarjev
Pred nakupom stanovanja je treba opraviti temeljito analizo njegove pravne čistosti. Pogosto to počnejo odvetniki nepremičninskih agencij. Kupec mora znati tudi pravilno prebrati dokumente, da v prihodnje ne bo težav z nepremičnino, kupljeno na sekundarnem trgu.
Govorimo o sekundarnih stanovanjih, tj. ljudje so živeli v stanovanju za prodajo.
Razlogi za preverjanje čistoče stanovanja ob nakupu
Najpomembnejši razlog za skrben pregled je izogibanje trditvam o zakonitosti pridobitve lastninske pravice s strani novega lastnika in trditvam o pravici tretjih oseb, da se vanjo vselijo. Tak zahtevek lahko vložite, če:Druga pomembna okoliščina je pomanjkanje državne ureditve, ki ustvarja plodna tla za goljufive sheme. Tukaj je nekaj izmed njih:
Potreben paket dokumentov za zagotovitev pravne čistosti predlagane transakcije
Kako preveriti stanovanje ob nakupu? Če želite to narediti, se morate pomikati po dokumentih za prostore, ki jih mora zagotoviti prodajalec. Če ni niti enega od njih, ne tvegajte sklenitve posla. Le skupaj zbrani in analizirani bodo pomagali znatno zmanjšati tveganja za kupca:Konstitutivni- ugotoviti identiteto prodajalca, potrditi dejstvo lastništva nepremičnine in na podlagi česa je bila ta pravica pridobljena:
Izvleček iz enotnega državnega registra pravic (EGRP). Podatki niso tajni, kupec jih lahko pridobi sam s predložitvijo potnega lista v regionalni podružnici Rosreestr. Njegova vsebina bo povedala vse o prejšnjih in sedanjih lastnikih, prisotnosti bremen (prijet, varščina). Pravzaprav je to zgodovina stanovanja, ki se je začela leta 1998 - zadostno obdobje za preverjanje, saj zastaralni rok za vložitev zahtevkov ne presega 3 let.
Podatki iz hišne knjige v obliki razširjenega ali arhivskega izvlečka. Izda se v trgovinah na enem mestu, v informacijskih in poravnalnih centrih, družbah za upravljanje in uradih za potne liste.
Pisno soglasje organov skrbništva opraviti prodajo v prisotnosti prijavljenih otrok in invalidnih občanov.
Notarsko overjen papir o soglasju zakonca predmet skupnega nakupa stanovanja v zakonu.
originalno pooblastilo prodam, notarsko overjeno
Razlaga ali načrt stanovanja ugotoviti dejstvo nezakonite prenove.
Kako preveriti pogostost stanovanja pred nakupom na podlagi podatkov iz dokumentov
Pomembne točke pri nakupu
Preverimo lastninske dokumente za stanovanje
Recimo, da ste našli stanovanje, ki vam popolnoma ustreza. Najprej je treba ugotoviti, na podlagi katerih dokumentov je nastalo lastništvo prodajalca. V večini primerov imajo zakoniti lastniki stanovanjskih nepremičnin v rokah pogodbe o prodaji, menjavi, darovanju, potrdila o dedovanju. Prav tako lahko srečate osebo, ki ima tako redek dokument, kot je sodna odločba, ki je začela pravno veljati. Predložena vam je lahko tudi najemna pogodba.Priporočljivo je, da si dokumente ogledate na lastne oči, jih držite v rokah, da se prepričate, da na papirju ni sledi izbrisov in drugih ponaredkov. Popravki so lahko, vendar morajo biti potrjeni s podpisi vseh oseb, ki so podpisale pogodbo. V primeru, da je pri tem sodeloval notar, morajo biti popravki potrjeni s svojim podpisom in pečatom.
Prav tako lahko preverite dejstvo pravilne državne registracije pogodbe, to lahko preveri tudi vsak državljan Rusije. V nekaterih primerih pogodba navaja pogoje, neupoštevanje katerih vodi do njene odpovedi - potem morate jasno ugotoviti, ali so bili ti pogoji izpolnjeni. Klasičen primer je obveznost kupca (to je trenutno že lastnika in posledično prodajalca) plačati celotno ceno stanovanja nekaj časa po pridobitvi nepremičnine. Če pogoj ni izpolnjen, se pogodba razdre, kar pomeni, da oseba, ki vam prodaja stanovanje, ni njegov lastnik.
Poglejte datum začetka veljavnosti pogodbe. Na primer, opozoriti bi morali, če lastnik začne hitro prodajati stanovanje, ki mu ga je pred kratkim podarila ali mu je zapustila oseba, ki ni njegova sorodnica.
Kako preveriti zgodovino stanovanja
USRR (Enotni državni register pravic do nepremičnin in transakcij z njimi) odraža zgodovino vseh stanovanjskih nepremičnin od leta 1998 (tj. tam so navedeni vsi prenosi lastništva, rubeži premoženja, prepovedi transakcij itd.). Lastnika prosite za izpisek iz USRR, da se prepričate, da je s stanovanjem zadnjih 15 let vse v redu.Kaj bi vas moralo biti previdno? Na primer, če je ta življenjski prostor pogosto zamenjal lastnika in v njem dolgo ni živel nihče. Možno je, da ni vse v redu s ponudbami za to stanovanje in vam preprosto poskušajo namestiti. V tem primeru je bolje, da svojo pozornost preusmerite na kakšen drug predmet.
Ker bo izvleček iz USRR navajal vse premoženjske spore glede stanovanja, primere rubeža itd., Potem lahko, pozoren na datum teh dogodkov, približno ocenite situacijo: ali se ti spori lahko ponovno pojavijo ali vse to - stvari preteklih dni.
V skladu z rusko zakonodajo je določeno najdaljše obdobje za priznanje nepremičninskih transakcij kot neveljavnih, ki je enako tri leta. V skladu s tem, če v zadnjih treh letih ni bilo konfliktov zaradi stanovanja, lahko zadihate. Če pa je do takšnega spora kljub temu prišlo v treh letih, prosite lastnika, da predloži sodno odločbo, da bi razumeli, ali je res popolnoma zakonito lastnik tega stanovanja. Če vas lastnik obvesti, da sodni spor še teče in posledično odločitev še ni sprejeta, je smiselno počakati s sklenitvijo posla, dokler sodišče ne zaključi s tem primerom.
Res je, še vedno se zgodi, da stanovanjska nepremičnina ni registrirana pri USRR - običajno to velja za dokaj stara stanovanja. Nenavadno je, da odsotnost takšnega stanovanja v registru pomeni njegovo popolno pravno čistost, torej od trenutka privatizacije z njim ni bilo sklenjenih nobenih transakcij. Če želite končno preveriti absolutno zakonitost pravic lastnika, se lahko obrnete na Oddelek za stanovanjsko politiko z zahtevo za pojasnilo.
Preverimo kakovost stanovanja
Zdaj morate lastnika prositi za dokumente ZTI, s pomočjo katerih se lahko prepričate, da v stanovanju ni bila izvedena nobena nezakonita prenova ali reorganizacija. Dejstvo je, da je treba v skladu z rusko zakonodajo (Stanovanjski zakonik Ruske federacije, 26. člen) skoraj vsako rekonstrukcijo in prenovo uskladiti z lokalnimi oblastmi. Če se to ne zgodi, je sanacija upravni prekršek, zato bodo morali odgovarjati. Tukaj je vse preprosto: če ni dovoljenja pristojnih organov, je preureditev stanovanja samodejno nezakonita.Preverjanje prodajalca
Lastnika samega je treba preveriti nič manj natančno kot njegovo stanovanje. Prva stvar, ki jo morate storiti, je preveriti pristnost njegovega potnega lista (to je enostavno storiti zaradi razpoložljivosti posebne storitve na uradni spletni strani Zvezne službe za migracije Ruske federacije). Res je, te informacije so bolj referenčnega značaja in da bi pridobili pravno pomembnejše podatke, je vredno iti v lokalni urad za potne liste, to je teritorialni oddelek FMS.Večje težave nastanejo, ko zastopnik prodajalca nastopa v imenu prodajalca. Če se znajdete v podobni situaciji, čim bolj natančno preverite pooblastilo, poskrbite, da je notarsko overjeno. Brez notarsko overjenega pooblastila zastopnik prodajalca nima pravice ukrepati.
Vredno je prebrati sam dokument, da ugotovite še eno pomembno vprašanje: ali je predstavnik lastnika stanovanja upravičen do prejema denarja za njegovo prodajo ali je njegova pooblastila omejena le na podpis pogodbe. Vsekakor pa je pooblastilo dodatno tveganje.
Prav tako se je vredno ukvarjati s poslovno sposobnostjo prodajalca, še posebej, če na prvi pogled obstaja dvom o njeni ustreznosti. Lahko se na primer pogovorite s sosedi prodajalca - morda vam bodo povedali kaj o njem in njegovem življenjskem slogu.
Preverjamo pravice tretjih oseb oziroma njihovo odsotnost
Da bi se kasneje izognili težavam s kupljenim stanovanjem, je treba poskrbeti, da do njega ne morejo uveljavljati nobene tretje osebe. Obstajajo situacije, ko se nenadoma pojavi družinski član, ki je registriran v stanovanju, vendar v njem že dolgo ne živi, in začne oporekati pogodbi ali izjavi, da želi živeti tukaj. Najpogosteje se to zgodi, ko je sodišče poslalo osebo na kazen za kaznivo dejanje, manj pogosto se pojavijo težave z ljudmi, ki so odšli na dolgotrajno zdravljenje (na primer v psihonevrološki dispanzer), na odpravo, službeno potovanje v tujino. , itdDruga tvegana situacija so registrirani mladoletni otroci: dejstvo je, da je po zakonu pri nakupu in prodaji stanovanja treba upoštevati njihove interese, za to pa skrbijo organi skrbništva. Lahko se zgodi, da kasneje sodišče prav zaradi tega prizna transakcijo za neveljavno.
Če je lastnik stanovanja poročen, mora predložiti notarsko overjeno soglasje za prodajo stanovanja od zakonca. Najlažje je lastnika zaprositi za razširjeni izpis iz hišne knjige, iz katerega bo jasno razvidno, kdo je vpisan v ta bivalni prostor in ali ti ljudje obdržijo pravico do bivanja v stanovanju, tudi če ga prodajo.
Transakcija za nakup in prodajo stanovanja je odgovoren proces in v vsaki fazi njegovega zaključka je pomembno postaviti jasna vprašanja in zahtevati enake jasne odgovore. Obrnite se na profesionalne nepremičninske posrednike! Bodite pozorni ne le na zgoraj napisano: k prenosu denarja pristopite z največjo odgovornostjo, poskrbite, da bo prodajalec pravilno napisal potrdilo o prejemu denarja, navede pravilen datum in se ne pozabi podpisati. In seveda preverite vprašanje dejanskega prenosa stanovanja.
Vse nepremičninske novice in zanimive informacije na našem kanalu na družbenih omrežjih. Naročite se in bodite na tekočem!
