Glede na okoliščine, v katerih je bila pogodba sklenjena, ločimo nične in izpodbojne posle. Poleg tega je potreba po sodišču odvisna od kategorije invalidnosti.
Ničen posel je po veljavnih predpisih neveljaven od trenutka, ko je bil sklenjen. Za ugotovitev dejstva ničnosti ni potrebna sodna odločba, sojenje se lahko vodi le z namenom obnovitve posledic, ki so nastale kot posledica prodaje in nakupa - vračilo vsega, kar sta stranki prejeli.
Znaki ničnosti so lahko:
Posebnost izpodbojnega posla je obvezna ugotovitev njegove neveljavnosti s strani sodišča. Kupoprodajna transakcija se lahko razglasi za neveljavno iz naslednjih razlogov:
Seznam razlogov za razveljavitev izpodbojnih poslov ni izčrpen. Poleg tega je vsak od njih predmet skrbnega dokazovanja na sodišču z vključevanjem dokumentov, pričevanj, zvočnih in video posnetkov ter izvedenskih mnenj.
Za ugotovitev dejstva neveljavnosti je treba na sodišče poslati vlogo za priznanje transakcije kot neveljavne. Kot je navedeno zgoraj, je tak zahtevek mogoče vložiti le v okviru izpodbojnega posla, za neveljavnost ničnega posla ni potrebna sodna ustanovitev.
Vsaka zainteresirana oseba, torej eden od udeležencev posla, in druge osebe, katerih pravice ali interesi so bili med transakcijo kršeni, pa tudi državljani, ki delujejo v korist ene od strank posla, lahko nastopa kot prosilec za tovrstne terjatve. Tako lahko zahtevek za priznanje pogodbe o prodaji nepremičnine kot neveljavne vložijo sorodniki prodajalca ali kupca, če je stranko takega posla sodišče omejilo.
Tožba za priznanje prodajne pogodbe za neveljavno mora poleg standardnih zahtev, ki ji jih nalaga zakon, vsebovati:
V okviru ničnega posla lahko besedilo tožbenega zahtevka vsebuje le razloge, zaradi katerih se posel lahko šteje za neveljaven, ter zahtevo sodišču za dvostransko povračilo – torej vrnitev strank vse pridobljeno med prodajno-nakupno transakcijo.
Postopek dokazovanja ničnosti posla na sodišču je nekoliko zapleten. Razloge, zaradi katerih je posel predmet priznanja kot takega, mora vlagatelj dokazati s predložitvijo ustreznih dokazov.
Za izbiro dokazne baze je potrebno poznati določbe veljavne zakonodaje, kompetentno in pravilno sestaviti vse potrebne dokumente. V nekaterih primerih je potreben tudi pregled. Tako se na primer lahko zahteva pregled, če je bilo po pogodbi o prodaji nepremičnine pod vplivom zablode preneseno stanovanje z bistvenimi pomanjkljivostmi, ki so onemogočale bivanje v njem, ki niso bile določene v besedilu pogodbo.
Rok za priznanje posla kot neveljaven je odvisen od razlogov, zaradi katerih ne more biti veljaven, to je od ničnosti ali izpodbojnosti sklenjene pogodbe.
V skladu z normami civilnega prava je neveljavna kupoprodajna transakcija lahko razglašena za neveljavno v 3 letih od dneva njenega zaključka. Rok za vlogo pri sodišču za izpodbojne posle je 1 leto od dneva sklenitve.
Za osebe, ki niso stranke posla, je določen dodaten rok - imajo pravico, da se obrnejo na sodišče v 3 letih od trenutka, ko so izvedeli za neveljavno transakcijo.
Ena od glavnih posledic neveljavnosti poslov je popolna vzpostavitev prejšnjega stanja strank, torej vračilo vsega, kar sta prejela kot rezultat prodaje. Če stvari, pridobljene po pogodbi, ni mogoče prenesti v prvotnem stanju, ima kupec pravico, da prodajalcu plača njeno vrednost v denarju.
V številnih primerih, če je bila transakcija sklenjena v nasprotju z uveljavljenimi pravili javnega reda in miru, pa tudi s strani brezvestne stranke, če je bil naklep, se lahko vse, kar je krivec prejel v okviru posla, pretvori v državni prihodek.
Priznanje prodajne pogodbe kot neveljavne ima v vsakem konkretnem primeru svoje posebnosti. Vsak tak precedens zahteva natančno pravno analizo stanja, strokovni pogled na morebitne posledice razglasitve neveljavnega posla, priporočila za zbiranje dokazov in potrebo po preiskavi.
Zavrnitev sodišča v tožbi, da ugotovi dejstvo neveljavnosti posla ali njegovih posledic, je lahko posledica tako napačne priprave samega zahtevka kot nezadostne utemeljitve vlagateljevih zahtevkov z normami zakona. Zato je pri reševanju tovrstnih vprašanj priporočljivo poiskati podporo izkušenega odvetnika.
Naši odvetniki, ki imajo izkušnje na vseh področjih prava, lahko odgovorijo na vsa vprašanja v zvezi z neveljavnostjo poslov. Poleg svetovalne pomoči lahko strokovnjaki pomagajo pri sestavi besedila zahtevka, analizi razpoložljivih dokumentov in gradiva. Spletno pravno svetovanje je na voljo 24 ur na dan.
Transakcije z nepremičninami zahtevajo previdnost in diskrecijo. Za lahkomiselnost in nepazljivost lahko plačate. Na primer, dejstvo, da se transakcija, ki ste jo sklenili, lahko razglasi za neveljavno. V zakonu obstaja veliko razlogov za razglasitev transakcije za neveljavno.
Pri nakupu nepremičnine ni pomembna le temeljita kontrola pravne čistosti pridobljenega predmeta. Enako pomembno je vedeti, pod kakšnimi pogoji je lahko vaša transakcija razveljavljena. Od tega bo odvisna nadaljnja usoda posla in pridobljenega premoženja.
Neveljavne transakcije delimo na nične in izpodbojne. Če je v skladu s Civilnim zakonikom Ruske federacije transakcija na sodišču razglašena za neveljavno, se imenuje izpodbojna. Če civilni zakonik navaja neveljavnost posla brez potrebe po sodnem postopku, je transakcija nična.
Posledice neveljavne transakcije so določene v členu 167 Civilnega zakonika Ruske federacije. V skladu z njim se neveljavna transakcija prizna, kot da se ni zgodila in ne povzroča pravnih posledic. Zaradi priznanja transakcije kot neveljavne pride do dvostranskega vračila, to pomeni, da je vsaka od strank dolžna drugi stranki vrniti vse, kar je prejelo po transakciji, in če ni mogoče vrniti prejetega, povrniti njene stroške. - razen če zakon določa druge posledice neveljavnosti posla.
Če je transakcija nična, potem za njeno razglasitev za neveljavno ni treba iti na sodišče, saj je na podlagi zakona že od trenutka sklenitve neveljavna. V primeru ničnega posla je sodišče dolžno le posledice posla razglasiti za neveljavne. Poleg tega se lahko z zahtevkom prijavi vsaka zainteresirana oseba.
1. Posel, ki ni v skladu z zahtevami zakona ali drugih pravnih aktov, je ničen, razen če zakon določa, da je tak posel izpodbojen.
Na primer: v dolgi že končani prodajno-nakupni verigi je stanovanje, v katerem so bile med privatizacijo kršene pravice mladoletnih otrok. Organi skrbništva niso dali predhodnega dovoljenja za neudeležbo otrok pri privatizaciji. Vse to se nekako pojavi. Privatizacija je razglašena za neveljavno in zdaj celoten večdelni posel postane ničen in neveljaven kot bi mignil. Državljani se morajo vrniti v prvotni položaj, torej se preseliti v svoja nekdanja stanovanja, vrniti prejeti denar in začeti znova.
2. Nična je tudi transakcija, sklenjena z namenom, ki je v nasprotju s pravili in redom ter moralo.
Pod to osnovo lahko pade transakcija s ponarejenimi dokumenti, ponarejenimi podpisi itd.
3. Neveljavne so tudi namišljene in pretvarjene transakcije.
Namišljena transakcija je posel, sklenjen samo zaradi videza, brez namena ustvarjanja pravnih posledic, ki bi temu ustrezale. Na primer, ponovna registracija nepremičnine na pooblaščenca, da bi se izognili zasegu premoženja.
Lažni posel je posel, sklenjen za prikrivanje drugega posla. Pod krinko donacije prodajte nepremičnino.
4. Posel državljana, ki je zaradi duševne motnje priznan kot pravno nesposoben, je ničen.
Če je tak državljan sklenil prodajno pogodbo, lahko njegov zakoniti zastopnik vloži tožbo na sodišču za priznanje posledic takšne transakcije za neveljavne. V tem primeru bo moral kupec stanovanje vrniti, prodajalec pa denar. Toda v interesu nesposobnega državljana lahko sodišče na zahtevo njegovega skrbnika prizna transakcijo kot veljavno, če je opravljena v korist tega državljana.
5. Posel, ki ga sklene mladoletni državljan, je ničen.
Pod mladoletnimi se tukaj razumejo državljani, mlajši od 14 let. V praksi seveda srečanje z 10-letnim prodajalcem stanovanja verjetno ne bo uspelo. Toda vseeno morate vedeti o takšni podlagi za ničnost transakcij.
Izpodbojna transakcija je transakcija, ki jo sodišče lahko prizna za neveljavno ali pa tudi ne. Samo osebe, določene v zakonu, lahko zaprosijo sodišče za razglasitev neveljavnosti posla.
1. Transakcija, sklenjena pod vplivom prevare, nasilja, grožnje, zlonamernega dogovora zastopnika ene stranke z drugo, pa tudi posel, ki ga je bila oseba prisiljena izvesti zaradi spleta težkih okoliščin na skrajno neugodne razmere zase (obvezna transakcija) lahko sodišče na zahtevo žrtve prizna za nične.
Na primer, registracija nepremičnin, pridobljenih kot posledica prevare ali nasilja, za predstavnice. Če je transakcija priznana kot neveljavna, mora obdolženec žrtvi vrniti vse, kar je prejel v okviru transakcije.
Premoženje, ki ga je žrtev prejel v okviru transakcije od obdolženca, se prenese v dohodek Ruske federacije. Če premoženja ni mogoče prenesti v državni prihodek, se njegova vrednost povrne.
2. Posel, sklenjen pod vplivom zablode, lahko sodišče razglasi za neveljavno na zahtevo stranke, ki je ravnala pod vplivom zablode. Toda zabloda mora biti "bistvena".
Glavna razlika med ničnimi in izpodbojnimi posli je v trenutku njihove neveljavnosti in v kakšnem časovnem okviru jih je mogoče izpodbijati.
Ničnost posla (z drugimi besedami, njegova neveljavnost) ni odvisna od odločitve sodišča. Posel je ničen od samega začetka sklenitve in ne povzroča pravnih posledic za stranke. Izpodbojni posel se lahko razglasi za neveljavno le s sodno odločbo, oziroma pred tako odločitvijo ima sklenjena pogodba pravno veljavo in je obvezna za izvršitev.
V času sprememb se je pojavila težava s posli, sklenjenimi na nepremičninskem trgu: vsak posel, sklenjen s strani strank v nasprotju z veljavno zakonodajo, je bil priznan kot neveljaven. Poleg tega bi lahko vsaka oseba vložila zahtevek za priznanje neveljavnega posla. V praksi je ta priložnost privedla do zlorab oseb, ki so brez posebnega interesa za sklenjeno transakcijo skušale le-to uničiti.
Zdaj tako za izpodbojni kot ničen posel velja le stranka pogodbe ali oseba, ki je neposredno navedena v zakonu, na primer skrbnik, z drugimi besedami, oseba, ki ima interes izpodbijati posel, čl. , 166, odstavek 2 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Glavni razlog za razglasitev ničnosti posla zaradi ničnosti je posel, ki ga je opravila nesposobna oseba, čl. 171 Civilnega zakonika Ruske federacije. To pomeni, da je državljanu, ki prodaja stanovanje, sodišče pred sklenitvijo prodajne pogodbe odvzelo poslovno sposobnost. S takšnim poslom bo sodišče stranki dolžno vrniti vse, kar je prejelo po prodajni pogodbi. Kupec pri tej transakciji je šibkejša stran, saj se ob vrnitvi kupljenega stanovanja postavlja vprašanje vračila denarja, ki ga invalidna oseba seveda nima več.
Za izpodbojne posle izven konkurence čl. 177 Civilnega zakonika Ruske federacije: posel, ki ga sklene oseba, ki ne more razumeti pomena svojih dejanj ali jih upravljati.
Če v prvem primeru zadostuje dejstvo potrditve nezmožnosti - sodna odločba o priznanju državljana kot nesposobnega, potem v zvezi s 177. Sodišče Civilnega zakonika Ruske federacije bo imenovalo pregled in ob upoštevanju drugih dokazov strank bo sprejeta odločitev o priznanju transakcije za neveljavno ali zavrnitvi ustreznih zahtevkov. V praksi ima odločilno vlogo izvedensko mnenje, če sodišče ne dvomi o zanesljivosti izvedenskega mnenja (običajno je). Drugi dokazi, kot so pričevanja prič, so lahko zelo relativnega pomena za odločitev sodišča.
Ko govorimo o pravnem mehanizmu za zaščito pravice kupca stanovanja, lahko rečemo, da sta dejansko dva: zastaralni rok in kvalifikacija po čl. 302 Civilnega zakonika Ruske federacije kot dobroverni kupec.
V prvem primeru je zastaralni rok za posle eno leto za izpodbojni posel in tri leta za nič. Za nične posle, kjer terjatev vloži stranka posla, začne zastaranje teči od trenutka, ko je pogodba sklenjena, če terjatev vloži tretja oseba, potem od trenutka, ko je vedela ali bi morala znano o dejstvu sklenitve pogodbe.
Pomembno je omeniti, da je št. 100-FZ z dne 05. 7. 2013 spremenil 170 čl. Civilni zakonik Ruske federacije pri kvalifikaciji navideznega posla. Hiter posel, katerega posledice so ničnost, je zdaj tudi posel, opravljen pod pogoji, ki niso določeni v pogodbi. Te spremembe imajo lahko posledice za stranke pri podcenjevanju vrednosti posla zaradi optimizacije obdavčitve. Domneva se lahko, da bo na primer zakonec, ki je dal soglasje k prodaji stanovanja, na tej podlagi lahko priznal posel kot ničen, če samo soglasje ne izraža vrednosti prodaje skupno pridobljenega premoženja.
Kateri so danes najpogostejši vzroki za neveljavne (nične in izpodbojne posle)? Je to pogosto ali redko? Ali so bili v vaši praksi (ali v zgodovini podjetja) takšni primeri in če da, kako se je končalo za kupca?
»V večini primerov neveljavna transakcija očitno vsebuje element prekrška. Zato se poklicni udeleženci na nepremičninskem trgu, ki se spoštujejo in cenijo svoj ugled, trudijo izogibati tovrstnim transakcijam. Enako lahko rečemo o nepomembnih transakcijah.
Druga stvar so posli, pri katerih ena od strank nosi to ali ono tveganje, vključno s tveganjem izpodbijanja tekočih ali prejšnjih transakcij s predmetom. Takšna tveganja morda niso na noben način povezana s kaznivimi dejanji, lahko pa so prisotna v zgodovini predmeta.
Naloga strokovnjaka, ki spremlja kupca, je pravočasno prepoznati to tveganje oziroma tveganja, oceniti njihovo velikost, predlagati možne načine za zmanjšanje in dati ustrezna priporočila stranki. Takšna priporočila so lahko, odvisno od konkretne situacije in posebnih tveganj izpodbijanja, zelo različna - zavračanje nakupa, zahtevanje ustreznega popusta, zagotavljanje dodatnih izjav, garancij itd.
Naloga strokovnjaka, ki spremlja prodajalca, je v fazi priprave dokumentov za predmet, ki se prodaja, odkriti in čim bolj zmanjšati tveganja izpodbojnosti prejšnjih poslov s predmetom, da nasprotni stranki (kupcu) poda svojo motivirano oceno tveganja.
Pogosto postane ocena možne izpodbojnosti transakcij in verjetnih posledic predmet vročih sporov med prodajalcem in kupcem, v katerih sodelujejo njihovi odvetniki, agenti in bančni strokovnjaki. Včasih v teh sporih zmaga zdrav razum, včasih ne.
V praksi se je treba srečevati z zelo različnim odnosom zainteresiranih udeležencev v razpravi do dejavnikov tveganja za izpodbojnost poslov, kot je na primer neudeležba pri privatizaciji mladoletnih oseb (v obdobju do avgusta 1994);
Odsotnost enega od najemnikov zaradi bivanja v krajih odvzema prostosti;
Darilo med nesorodniki;
Odjava po pooblaščencu;
Odjava brez registracije drugje;
Priznanje lastninske pravice s sodno odločbo;
Netržna cena v pogodbi;
Neekvivalentna menjava brez doplačila;
Nov dogovor z dobrovernim kupcem.
Seznam je mogoče nadaljevati in vsak izkušeni strokovnjak bo imel kaj dodati.
»Neveljavne transakcije so postale redkejše kot prej, v živahnih 90. letih. Prvič, ker Rosreestr nadzoruje pravice mladoletnikov in ne izvaja transakcij z njihovim premoženjem brez dovoljenja organov skrbništva. Drugič, trg nepremičninskih storitev je zdaj bolj pregleden, na njem delujejo velika podjetja. Tretjič, z uvedbo koncepta "dobrovernega kupca" so kupci postali bolj zaščiteni, če je prenos pravic v stanovanju registriran v skladu s pravili Rosreestra in če je polna cena v prodajni pogodbi.
Vendar pa obstajajo sporne transakcije. In praviloma so njihovi najpogostejši vzroki naslednji:
Nastop sorodnikov po sklenitvi rentne pogodbe;
- pojav dedičev, za katere prodajalec ni vedel (ali je molčal);
- kršitev pravic mladoletnikov med privatizacijo v 90. letih;
- opravljanje posla z osebo, ki je v času transakcije registrirana v zdravniški ali psihiatrični ambulanti brez pregleda.
Zadnja posodobitev: 02.08.2018
Nakup stanovanja, vpis pravice do njega, prenova, nakup kavča, raztegovanje na njem in sprostitev - to so sanje navadnega kupca stanovanja. A v življenju žal ne gre vedno tako gladko. V vsakem sodu medu bo zagotovo kakšna muha v mazilu.
Po različnih ocenah od 5 % do 15 % sklenjenih nepremičninskih poslov izpodbijal potem na sodišču. In nekatere od njih priznava sodišče neveljavno(Odpre se v novem zavihku."> §2 poglavje 9 Civilnega zakonika Ruske federacije - Neveljavnost transakcij).
Kaj to pomeni?
Priznanje neveljavne pogodbe o prodaji stanovanja pomeni, da sklenjena pogodba ne nosi nobenih pravnih posledic, ki so v njej opisane, od samega trenutka sklenitve (Odpre se v novem zavihku. "> 1. člen 167. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). ne šteje” - prodajalec ni prodal in kupec ni kupil.
Pogodba o prodaji stanovanja (DKP) morda je neveljavno ali kot rezultat zahtevna transakcije ali kot rezultat nepomembnost (pravni izraz) sama transakcija (Odpre se v novem zavihku."> 1. člen, člen 166 Civilnega zakonika Ruske federacije). Naj na kratko razložimo, kakšna je razlika med sporno in nepomemben transakcije.
Izpodbojna pogodba
pokličite takšno transakcijo, ki zahteva njeno priznanje invalidnost na sodišču, če za to obstajajo resni pravni razlogi.
Izpodbijanje posla in pogodbe o prodaji stanovanja pomeni pritožbo zainteresiranih oseb na sodišče s trditvijo, da ob zaključku PrEP njihove pravice do stanovanja niso bile upoštevane oziroma so bile kršene. Na primer dedič, katerega pravice niso bile upoštevane pri razpolaganju z dediščino ( stanovanje), lahko toži za priznanje neveljavno transakcije za odsvojitev tega premoženja.
IN izpodbojne transakcije zakon posamezniku prepušča odločitev, ali se bo zatekel k sodni obliki varstva svoje pravice ali ne ( na primer, sporazumno se pogajajte z drugo stranjo).
rezultat izpodbijanje dogovora z nepremičnino je lahko sodna odločba o svojem invalidnost(ali realnost) glede na okoliščine primera.
neveljaven posel se imenuje ta posel, ki je bil že od vsega začetka sklenjen z očitno kršitvijo zakona. Z drugimi besedami, gre za posel, ki načeloma ni imel pravice do sklenitve. Nedvomno in nedvoumno je neveljavno.
Tako je na primer, ko prodajalec stanovanja ni imel pravice prodati ( na primer ponarejeni dokumenti), ali je bila registrirana transakcija z mladoletno osebo ( po nekem čudežu), kar je izrecno prepovedano z zakonom. tiste. obstaja kršitev zakona, ni se kaj prepirati - in zato je transakcija priznana nepomemben .
neveljavna transakcija neveljavna zaradi svoje narave naravo kršitve zakona), in ne kot posledica sodne odločbe. tiste. ona postane neveljavno ob ugotovitvi samega dejstva takšne kršitve. Vendar pa je zahteva po priznanju dejstva nepomembnost se lahko privede na sodišče.
Prodaja in nakup stanovanja se šteje za nično.če je sklenjena z določenimi kršitvami zakona. Seznam takšnih kršitev je določen v civilnem zakoniku.
Po civilnem zakoniku Naslednje transakcije so neveljavne:
Razlika med sporno dogovor in nepomemben je tudi v tem, da se zanje uporablja drugačna. TO izpodbojne transakcije - eno leto do neveljavne transakcije - tri leta, z možnostjo podaljšanja tega obdobja na 10 let (Odpre se v novem zavihku."> 181. člen Civilnega zakonika Ruske federacije).
Tako mora kupec stanovanja pri pripravi transakcije vsaj izključiti znaki neveljavnega posla (glej zgoraj), nato pa se poskusite izogniti resnemu razlogi za izpodbijanje posla (glej spodaj). Prodajalcu zaradi tega ni treba preveč skrbeti - v najslabšem primeru mu bo stanovanje preprosto vrnjeno prek sodišča.
Razlogi za neveljavnost poslov lahko jih je veliko.
Poleg zgoraj navedenih razlogov nepomembnost , posel je lahko tudi izpodbijali , in priznan neveljavno iz različnih razlogov.
Na splošno, neveljavno sodišče lahko prizna vsako transakcijo, ki ni v skladu z zahtevami zakona ali drugega pravnega akta (Odpre se v novem zavihku."> 1. člen 168. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). dejanje za razveljavitev posla , in o uporabi posledic te neveljavnosti. Tak zahtevek lahko vloži tako stranka v transakciji kot druge zainteresirane stranke, pa tudi lokalni organi ( na primer organi skrbništva), ali tožilstvo.
Posledično transakcija postane sporno , njegova nadaljnja usoda pa je odvisna od odločitve sodišča.
Zakonodaja to določa posel za nakup in prodajo stanovanja se lahko izpodbija in razglasi za neveljavno, če:
Še posebej, Posel s stanovanjem lahko sodišče razglasi za neveljavno tudi, če:
Kaj drugega je lahko razlogi za izpodbijanje posla nakup in prodajo stanovanja, je bolje, da se kupec v zvezi s pogoji posameznega posla razjasni, potem ko so zbrani potrebni podatki in dokumenti za nakup stanovanja ( kako to storiti - glej. Odpre se v pojavnem oknu."> NAVODILA PO KORAKU).
Vendar je treba razumeti, da sam obstoj razlogov za možno izpodbijati posel s stanovanjem , ne pomeni, da je nujno prepoznan neveljavno. Sodišče preuči vse okoliščine primera ob upoštevanju dejanj ( kupec), in sami razlogov mora biti zelo bistvena, legitimno motivirana in dokončno dokazana.
Zato se kupcu stanovanja priporoča, da pozna vsaj osnovno razlogi za izpodbijanje dogovori, znaki nepomembnosti transakcije, kot tudi za zagotovitev tega posledice transakcije za prodajalca so bili razumni in ugodni. Vključno z ne kršitvijo ( vključno z Sorodniki prodajalca ) v zvezi s stanovanjem, ki se prodaja.
Preprosto povedano, vsa dejanja kupca stanovanja se zvodijo na zagotovitev, da pri pripravi transakcije odpravi razloge za njeno ničnost in ne pusti resnih razlogov za njeno izpodbijanje.
Na splošno iz večine zgoraj naštetega razlogov prepoznati transakcijo neveljavno lahko zaščiti pripravo in certificiranje PrEP pri .
notar podrobno se poglobi v bistvo pogodbe, ki jo je potrdil, zahteva dodatne dokumente in potrdila za razširitev informacij o transakciji, prav tako pa se pogovarja z vsako stranko v transakciji, ugotovi nianse in strankam razloži bistvo in posledice izvršitev pogodbe.
Zakon tako pravi neveljavna transakcija nima pravnih posledic, razen tistih, ki so povezane z njo invalidnost(Odpre se v novem zavihku."> člen 167 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Prevedeno v običajni jezik, to pomeni, da v primeru priznanje posla s stanovanjem za neveljavno, se za neveljavne štejejo tudi vse obveznosti strank po pogodbi ( ne zahtevajo izvedbe), in če so že izvedeni, se rezultati te izvedbe prekličejo.
Vsaka od strank v transakciji mora v tem primeru drugi stranki vrniti vse, kar je prejelo v okviru transakcije, in če je to fizično nemogoče, jo nadomestiti z denarjem. Takšna vrnitev v prvotno stanje ( kako je bilo pred dogovorom) je poklican " dvostransko vračilo ».
V primeru stanovanja bo sodna odločba podlaga za vrnitev lastništva stanovanja prodajalcu, kupec pa mora svoj denar vrniti v znesku, ki je bil naveden v Prodajna pogodba.
Hkrati, če prodajalec ne more vrniti celotnega zneska naenkrat, ga sodišče zavezuje, da ta znesek kupcu plača postopoma, pri čemer se takšna plačila lahko raztegnejo več let. To je tisto glavna nevarnost za kupca- če se transakcija razglasi za neveljavno, takoj izgubi stanovanje, denar pa se mu lahko vrne zelo dolgo ali pa ga sploh ne vrne.
Odvetniki so točni in pošteni ljudje. Če lahko navaden človek izrazi svojo misel z različnimi besedami, potem imajo lahko besede s podobnim pomenom z vidika sodne prakse popolnoma drugačne. pravne posledice
. To velja na primer za koncepte neveljavna transakcija
"in" prekinitev transakcije
».
neveljavno transakcija je lahko predmet sodne odločbe, kot posledica njene zahtevna , ali kot posledica nepomembnost (glej zgoraj). Pravna posledica tega je vrnitev strank v prvotno stanje ( dvostransko vračilo).
Prekini isti dogovor ( pogodbo) lahko kot njeni udeleženci sami ( po dogovoru strank), in sodišče ( na zahtevo ene od strank). In pravna posledica tega bo le prenehanje nadaljnjega izpolnjevanja obveznosti po pogodbi, razen če druge posledice ugotovi sodišče ali sama pogodba. Zakonodajna ureditev odpoved pogodbe opisano v Odpre v novem zavihku.">29. poglavje Civilnega zakonika Ruske federacije.
Po zakonu mora potekati v enaki obliki, v kateri je bila sklenjena, t.j. ločen pisni dogovor. Ali sodna odredba. Poleg tega po odpoved pogodbe, stranke nimajo pravice zahtevati nazaj, kar je bilo že opravljeno po pogodbi (Odpre se v novem zavihku. "> str. 4, člen 453 Civilnega zakonika Ruske federacije). Čeprav so različne vrste odškodnino za škodo se lahko zagotovi prostovoljno sporazum o odpovedi, kot tudi v odločitev sodišča o prenehanju.
Razlogi za odpoved pogodbe o prodaji stanovanja na seznamu Odpre se v novem zavihku."> člen 450 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Na splošno se vsi spuščajo v dejstvo, da pogodbo lahko odpove sodišče na zahtevo ene stranke v dogodku bistvena kršitev pogodbe druga stran. Sliši se logično. Na primer, prodajalec ima pravico odpovedati pogodboče kupec ni plačal celotnega zneska za stanovanje; pri novogradnjah pa ima pravico Kupec končati, s katerim je sklenil, če hiše ni pravočasno dal v obratovanje.
Glavna stvar, ki jo morata tukaj razumeti prodajalec in kupec, je dejstvo, da odpovedati pogodbo o prodaji stanovanja lahko le, če še ni dokončano ena od strank ali obe stranki. Na primer, dokler ni vpisan prenos pravic po pogodbi ali dokler ni poplačan ves denar po pogojih pogodbe ali dokler prodajalec ne prenese stanovanja na kupca do.
Če je transakcija registrirana in v celoti zaključena, potem končati ne bo več šlo. Lahko ga prizna le sodišče neveljavno (če za to obstajajo resni razlogi in dokazi - glej zgoraj).
Ustrezna priprava nepremičninskega posla ( preberite), poznavanje osnov zakonodaje v zvezi s tovrstnimi posli ( preberite), kot tudi podpora specializiranega odvetnika in / ali overitev pogodbe pri notarju - tukaj glavna zaščita pred škodljivimi posledicami posla.
Zlasti zaščito bo zagotavljal posebne pogoje v Prodajna pogodba apartmaji. Na primer pogoj o odgovornosti za morebitne terjatve tretje osebe, odgovornost prodajalca za skrite pomanjkljivosti stanovanja, obveznost odpusta vseh družinskih članov ipd. Zato je izredno pomembno, da k sestavi pogodbe pristopite skrbno in premišljeno, s pomočjo.
Vsaka beseda v pogodbi in vsak stavek - pomembna (tiste. pravne posledice). Pripravljeno besedilo v pogojih pogodbe mora biti jasno, imeti nedvoumno razlago in ne sme biti v nasprotju z zakonom in drugimi pogoji pogodbe.
vzorci šablon Prodajne pogodbe lahko da le splošno predstavo o tem, kako naj bi izgledala takšna pogodba in katere razdelke naj vsebuje. Nianse določene transakcije in "zaščitni" jezik v pogodbi ( kar je za kupca še posebej pomembno) lahko upošteva in pravilno sestavi le odvetnik ali .
"SKRIVNOSTI NEPREMIČNINE":
Pravila in zaporedje priprave transakcije za prodajo stanovanja - na interaktivnem zemljevidu "Odpre se v pojavnem oknu."> NAVODILA PO KORAKU » (se odpre v pojavnem oknu).
Kupoprodajna pogodba se lahko razveljavi samo s sodno odločbo, če:
Ni v skladu z zakonom in drugimi pravnimi akti (168 Civilnega zakonika Ruske federacije);
sklenjeno z namenom, ki je v nasprotju z zakoni, red in moralo (169 Civilnega zakonika Ruske federacije);
je namišljena ali lažna transakcija (170 Civilnega zakonika Ruske federacije);
sklenil državljan, ki ga je sodišče priznalo kot nepristojnega (171 Civilnega zakonika Ruske federacije);
sklene državljan, mlajši od 18 let (175 Civilnega zakonika Ruske federacije);
sklenil državljan, ki ga je sodišče omejilo v pristojnosti (176 Civilnega zakonika Ruske federacije);
sklene državljan, ki ne more razumeti pomena svojih dejanj in jih upravljati (177 Civilnega zakonika Ruske federacije);
sklenjeno pod vplivom zablode, prevare ali grožnje, zlonamernega soglasja predstavnikov strank ali kombinacije težkih okoliščin (178-179 Civilnega zakonika Ruske federacije);
sklenila oseba zunaj meja svojih pooblastil (174 Civilnega zakonika Ruske federacije);
transakcija, ki jo opravi pravna oseba, presega njeno pravno sposobnost (173 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Splošno pravilo je, da je posledica neveljavnosti posla dvostransko vračilo - vrnitev stranki vsega, kar je prejelo v naravi (člen 2, člen 167 Civilnega zakonika Ruske federacije). V primeru neveljavnosti transakcije, sklenjene z namenom, ki je v nasprotju z zakoni, red in moralo, se prejeto s strani krivca vrne v dohodek Ruske federacije (člen 169 Civilnega zakonika Ruske federacije). ).
Vrnitev premoženja ne bo samodejna posledica neveljavnosti posla. Vračilo ni mogoče, če pridobitelj nima premoženja, prejetega na podlagi neveljavne transakcije, na primer v primeru njegove nadaljnje odtujitve drugi osebi, bistvene spremembe predmeta zaradi rekonstrukcije. V tem primeru se strošek artikla povrne. Zavrnitev izpolnitve zahtevkov za vračilo prodane nepremičnine pride tudi v primeru, če je kupec priznan kot kupec, ki je dobroveren. Če se po zahtevku za razveljavitev prodajne pogodbe od osebe, ki ni imela pravice do odtujitve premoženja, ugotovi, da kupec izpolnjuje zahteve za dobrovernega kupca (člen 302 Civilnega zakonika Ruske federacije). ), lastnikovi zahtevki za vračilo nepremičnine bodo zavrnjeni.
Za dobrovernega kupca se šteje, če ni vedel in ni mogel vedeti, da je pridobil premoženje od osebe, ki ga ni imela pravice odtujiti. Če teh znakov ni, je lastnik priznan kot nepošten. Sodišče mora pri reševanju vprašanja pridobiteljeve dobre vere upoštevati družinske in druge vezi med osebami, ki so sodelovale pri sklenitvi poslov za prenos lastništva. Poleg tega sodišče upošteva kombinacijo položajev ene osebe v organizacijah, ki so opravile takšne transakcije, pa tudi sodelovanje istih oseb v odobrenem kapitalu teh organizacij, družinske in druge vezi med njimi Glej: Informativno pismo z predsedstvo Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 13. novembra 2008 št. 126 "Pregled sodne prakse o nekaterih vprašanjih v zvezi z izterjatvijo premoženja iz nezakonite posesti nekoga drugega" // Bilten Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije Zveza - 2009. - Št. 1- 163-165 str ..
Postopek ravnanja pravosodnih institucij v primeru priznanja neveljavnosti posla je eden od nujnih problemov državne registracije, ki ga je treba rešiti v predpisih. Razširjeno je utemeljeno stališče, da v odsotnosti vrnitve sodna odločba o ničnosti posla sama po sebi ne pomeni prenehanja pravice.
V praksi se pogosto odločajo le o neveljavnosti posla, ne da bi se rešilo vprašanje usode premoženja. Včasih stranke zavestno ne razglasijo vračila, še posebej, če so posli, ki jih je opravil ne lastnik nepremičnine, temveč pooblaščena oseba - specializirana organizacija na dražbi, stečajni upravitelj, neveljavni, saj to pomeni vračilo nepremičnine. izkupiček od prodaje tujih nepremičninskih sredstev.
Vendar ugotavljamo, da je vračilo dejansko vračilo premoženja, prejetega v okviru posla in na voljo strankam. Gre za vračilo nepremičnine iz tuje nezakonite posesti. Vračila premoženja in vrnitve lastninske pravice (lastninske pravice) ne smemo zamenjevati. Ne glede na uveljavitev posledic v obliki vračila in dejanske izvršitve take odločbe s strani strank, priznanje s strani sodišča neveljavnega izpodbojnega posla (ali izjave o ničnosti) pomeni izgubo lastninske pravice in ne nepremičnine. , kljub dejanskemu lastništvu. Neveljavna transakcija nima pravnih posledic, razen tistih, ki so povezane z njeno neveljavnostjo, in je neveljavna od trenutka, ko je sklenjena (člen 1, člen 167 Civilnega zakonika Ruske federacije). Ni naključje, da je Plenum Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije v zgoraj omenjenem odloku št. 8 navedel, da so zahtevki za vračilo premoženja terjatve lastnika.
Neveljaven posel zaradi protislovja z zakonom je nezakonito dejanje, ki ne povzroča pravic. Če je posel neveljaven, se nepremičnina ne more šteti za zakonito pridobljeno. Zlasti tudi v študijah sovjetskega civilnega prava je bilo ugotovljeno, da pridobitev lastnine s transakcijo ne pomeni le pridobitve lastnine, temveč pridobitev pravic do nje. Vse prejeto po neveljavnem poslu izgubi pravno podlago in ga je treba vrniti kot neupravičeno pridobljeno. Priznanje transakcije kot neveljavne ne pomeni avtomatske obnovitve pravic.
Zdi se, da v primeru neveljavnosti posla na njeni podlagi vpisana pravica ne more nadaljevati samo zaradi obstoja registrskega zapisa. Državne registracije same po sebi ni mogoče obravnavati ločeno od resničnih pravnih razmerij. V primeru, da sodišče na tožbo oškodovanca že registriran posel razglasi za neveljavno, se postavlja vprašanje veljavnosti same registracije posla. Težava pa je v tem, da registrski organi odločbe sodišča o razveljavitvi razlogov za nastanek pravice tožene stranke do sporne nepremičnine ne razumejo kot pravni motiv za prenehanje državne registracije pravic tožene stranke Glej: Morgunov S.V. Dejanska vprašanja izpodbijanja vpisane pravice na nepremičnini // Bilten Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije.-2008-№5-9-15 str.. Ti organi se sklicujejo na nepopolnost in nejasnost sodne odločbe. Različni avtorji predlagajo, da se v izreku sodne odločbe navede, da je sodna odločba podlaga za prenehanje vpisa toženčeve pravice. Druga težava nastane, ko sodišče ugodi tožbi osebe, ki ima v lasti premoženje na pravici gospodarskega upravljanja ali poslovnega upravljanja, v izreku odločbe ni naveden lastnik nepremičnine Glej: D. Bulgakov 42- str.13- 14. To je lahko tudi podlaga za zavrnitev registracije lastninske pravice s strani pooblaščenega organa.
Kljub nastalim težavam je treba vpis pravice do neveljavnega posla, ne glede na to, ali sodišče uveljavlja posledice ničnosti, razveljaviti, ker ne ustreza dejanskemu stanju, saj je bilo premoženje pridobljeno nezakonito. Če stvar ostane pri pridobitelju, je treba pridobiti in vpisati pravico do nje iz drugih pravnih razlogov (s sodno odločbo o priznanju dobre vere pridobitelja, z novim poslom itd.). Z drugimi besedami, pravica, ki jo priznava sodišče, je predmet registracije na splošni podlagi - na način, določen za vpis kakršne koli stvarne pravice na nepremičnini: če obstaja vloga imetnika pravice, plačilni dokument, sodišče odločbo, načrt nepremičnine in druge dokumente, potrebne za vpis.
Na podlagi sodnih odločb o priznanju ničnosti izpodbojnega posla oziroma o uveljavitvi posledic neveljavnosti ničnega posla mora pravosodni organ izvesti naslednja dejanja:
izbris registrske evidence neveljavne transakcije (če je transakcijo registriral pravosodni zavod);
· Izbris evidence pridobiteljske pravice, vpisane na podlagi neveljavne transakcije.
Če je sodišče kupca priznalo kot dobrovernega kupca in zavrnilo vrnitev nepremičnine prodajalcu, je kupčeva pravica predmet vknjižbe na podlagi tega sklepa (na splošno). Če je sodišče zavrnilo vrnitev nepremičnine prodajalcu zaradi bistvene spremembe predmeta, je pravica do novega nepremičninskega objekta (v splošnem vrstnem redu) predmet registracije na podlagi dokumentov, ki potrjujejo zakonitost njegove ustanovitve. , na primer akt o zagonu po rekonstrukciji. Če je sodišče izterjalo v korist državne nepremičnine, prejete v okviru transakcije, opravljene za namen, ki je v nasprotju z zakoni, red in moralo, je taka odločitev podlaga za registracijo lastninske pravice Ruske federacije (na splošno način);
· Obnovitev evidence odtujiteljske pravice, vpisane pred poslom (z ohranitvijo prejšnje matične številke in datuma vpisa).
Postopek za obnovitev registrskih evidenc mora biti določen s Pravilnikom o vodenju USRR. Trenutno, ker ni uradnih določb o obnovitvi vpisov v USRR, pravosodne institucije zahtevajo registracijo "obnovljene" pravice na splošni podlagi. Vendar so te trditve neveljavne.
Posebnost izpodbojnih poslov, ki temelji na pomenu 2. odstavka čl. 166 Civilnega zakonika Ruske federacije je, da norme Civilnega zakonika Ruske federacije, ki določajo razloge za neveljavnost takšnih transakcij, vedno vsebujejo navedbo določenega subjekta, na zahtevo katerega lahko transakcija sodišče razglasi za neveljavno. Zahtevo za uveljavitev posledic neveljavnosti ničnega posla lahko vloži vsaka zainteresirana oseba. Takšne posledice lahko sodišče uporabi na lastno pobudo, če ni ustrezne zahteve.
Ko se pri sodišču obrne z zahtevkom za varstvo kršene pravice ali pravno varovanega interesa, je tožnik dolžan v tožbi navesti okoliščine, ki utemeljujejo njegove trditve, in dokaze, ki te okoliščine potrjujejo.
Pri sprejemu tožbe mora sodnik preveriti, ali ima zadevna oseba pravico, da se zaprosi za sodno varstvo in ali se to izvaja po določenem procesnem redu.
V skladu z zakonom so izpolnjeni pogoji za uveljavljanje pravice do vložitve tožbe, t.j. pravica do začetka postopka so: 1) tožnikova skladnost s postopkom za predkazensko reševanje spora, ki ga za to kategorijo sporov določa zakon ali ga določa sporazum strank, ali predložitev dokumentov, ki potrjujejo, da je tožnik skladnost s predkazenskim postopkom za reševanje spora s toženo stranko, če to določa zvezni zakon za to kategorijo sporov ali sporazum; 2) pristojnost zadeve temu sodišču; 3) poslovna sposobnost tožnika; 4) razpoložljivost pooblastil za vodenje zadeve; 5) skladnost s pisno obliko tožbe; 6) plačilo državne dajatve. Glej: Treushnikov M.K. Civilni proces: učbenik. / M.-Gorodets-objava, 2003. -S. 305.
Zastaralni rok uporablja sodišče le na zahtevo stranke v sporu (člen 2, člen 199 Civilnega zakonika Ruske federacije), zato v fazi priprave zadeve na sojenje sodnik v odsotnosti take izjave, ni upravičen na lastno pobudo strankam ponuditi pojasnila v zvezi z opustitvijo zastaralnega roka, predložiti dokaze, ki so pomembni za to okoliščino. Takšna dejanja ima pravico izvesti, če zainteresirana stranka izjavi uporabo zastaralnega roka, na primer s strani tožene stranke v odgovoru na tožbo. V tem primeru ima sodnik pravico, da ga povabi k predložitvi dokazov v podporo svoji vlogi, tožnika pa - dokazila o veljavnosti zamujenega roka, če obstaja, in da zadevo v obravnavo na predhodnem sodišču.
Zadeve o priznanju pogodbe o prodaji nepremičnine kot neveljavne transakcije mora sodišče obravnavati in rešiti pred potekom dveh mesecev od dneva prejema vloge na sodišče.
Dejanske okoliščine se preverjajo na sodišču v okviru predmeta tožbenega zahtevka, ki ga navaja tožnik. Med sojenjem ima tožnik pravico spremeniti predmet tožbe. Sodišče ima na lastno pobudo pravico preseči predmet tožbenega zahtevka, ki ga je prijavil tožnik le v primerih, ki jih določa zakon. Če na primer sodišče pri obravnavanju zadeve o delitvi nepremičnin ugotovi, da je bila nepremičnina pridobljena s poslom, ki je bil v nasprotju z interesi države, družbe, se tak posel razglasi za neveljavno z posledice, določene v členu 166 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Razmislite o primeru iz sodne prakse, primer je obravnavalo okrožno sodišče Železnodorozhny v Uljanovsku. Odločitev je bila sprejeta 1. aprila 2009 Glej: Arhiv sodišča Železnodorozhny v Uljanovsku za leto 2009 - Način dostopa: http//zjeleznodorogniy.uln.sudrf.ru/modules.php?nam.
G. je pri sodišču vložila zahtevek za državno registracijo pogodbe o prodaji trisobnega stanovanja, sklenjene med njo, O. in A.
Poravnava med strankama je bila sklenjena v celoti. Tožnica je Zvezni registracijski službi za regijo Uljanovsk predložila pogodbo o prodaji stanovanja za državno registracijo, vendar jo je Zvezna registracijska služba obvestila, da je bila registracija začasno ustavljena na podlagi vloge O. Prodajalci so pojasnili, da so se spremenili. svoje misli o prodaji stanovanja.
O. je šel na sodišče s nasprotno tožbo, da se pogodba o prodaji stanovanja razglasi za neveljavno. Navedla je, da je zaradi starosti in zdravstvenega stanja podpisala dokumente, saj je mislila, da podpisuje zastavno pogodbo za svoje stanovanje za zavarovanje posojila, ki ga je najela njena hčerka. Tako je bila tožena stranka zavedena.
Sodišče je ugotovilo, da se je O. v dobri veri zmotila, ko je menila, da podpisuje zastavno pogodbo. O. stanovanja ni nameraval prodati.
Sodišče je s sklicevanjem na določbe Civilnega zakonika Ruske federacije o neveljavnih transakcijah odločilo, da zavrne zahtevek za državno registracijo pogodbe o prodaji stanovanja in ugodilo nasprotni tožbi za razveljavitev transakcije.
Vsebovano v odstavkih 1 in 2 čl. 167 Civilnega zakonika Ruske federacije, splošne določbe o posledicah neveljavnosti posla, v kolikor gre za obveznost vsake stranke, da drugi vrne vse, kar je prejelo po transakciji, v ustavnem in pravnem smislu v normativni enotnosti. s čl. 166 in 302 Civilnega zakonika Ruske federacije ni mogoče uporabiti za dobrovernega kupca. »Premoženje lahko od dobrovernega kupca zahteva lastnik le v izjemnih primerih, ko premoženje izgubi lastnik ali oseba, ki ji ga je lastnik prenesel v posest, ali mu ga ukradejo ali na drug način zapustijo posest. proti njihovi volji.« Glej: Serokurova U. IN. Načini zaščite lastništva nepremičnin // Arbitražna praksa.-2002.- str. 10-12
Veljajo pa za pridobitelja po neveljavnem poslu, katerega druga stranka je lastnik nepremičnine, ki je izrazil voljo, da to nepremičnino odtuji. Iz navedenega lahko sklepamo, da obseg dokazov v takih zadevah, ki jih obravnavajo sodišča, vključuje naslednje okoliščine: ali je lastniški lastnik sporne nepremičnine udeleženec v spornem poslu; ali je prvi posel odtujitve premoženja s strani lastnika predmet sodnega spora ali so drugi (tretji in naslednji) posli sporni; ali obstajajo razlogi iz prvega odstavka čl. 302 Civilnega zakonika Ruske federacije (odškodnina posla, pridobiteljeva zavest o pomanjkanju pravic do odtujitve premoženja od prodajalca, dobroverna pridobitev), pa tudi okoliščine odsvojitve spornega premoženja od lastnika. posest proti njegovi volji ali volji oseb, na katere je bila prenesena v posest).
Potreba po sodišču se pojavi v primerih, ko nezakonitosti vsebine posla ni mogoče ugotoviti brez ugotavljanja pravic in obveznosti njegovih udeležencev. Torej, če je lastništvo odtujenega premoženja vpisano v Enotni državni register pravic za eno osebo, odtujitelj v transakciji pa je druga oseba, potem je že iz tega dejstva jasno, da je vsebina posla v nasprotju s določbe čl. 209 Civilnega zakonika Ruske federacije, na podlagi katerega lastniku pripada pravica do lastništva, uporabe in razpolaganja s premoženjem. Vendar v primerih, ko lastništvo nepremičnine ni vpisano ali državno registracijo izpodbija druga oseba, ki se šteje za lastnika te nepremičnine ali njenega dela (sopodvajalec, zakonec, dedič, ki je dejansko prevzel dediščino premoženje, oseba, po mnenju katere nezakonito ni vključena v pogodbo o privatizaciji stanovanja itd.), potem ničnost posla ni očitna. V teh primerih nastane kompleksno pravno razmerje, ki poleg pravnega razmerja, povezanega s poslom, vključuje pravno razmerje, povezano s pridobitvijo lastninske pravice. Zato, preden bi ugotovil, da je posel ničen iz razlogov iz čl. 168 Civilnega zakonika Ruske federacije je treba na sodišču ugotoviti okoliščine, ki kažejo, da ima tožnik lastninsko pravico na predmetu sporne transakcije. Hkrati se rešuje vprašanje prisotnosti ali odsotnosti dejstva lastništva nepremičnine na podlagi lastninske pravice glede na to, ali je ta predmet v ustreznem registru državne lastnine Ruske federacije, sestavni subjekt Ruske federacije, občina, ki vključuje ustrezne odbore za upravljanje premoženja, pa tudi organe za registracijo pravic na nepremičninah.
Sodišče ni upravičeno do alternativne odločitve. Tako je sodišče, potem ko je za utemeljeno priznalo tožnikov zahtevek za priznanje pogodbe o prodaji nepremičnine kot neveljavno transakcijo in uporabo posledic neveljavnosti posla, na primer v obliki vračila premoženja, odločilo ni upravičen v izreku odločbe navesti, da ima pravico do nadomestila vrednosti nepremičnine.
