Zemljiška parcela je omejeno zemljišče, na katerem lahko lastnik opravlja gospodarsko dejavnost v skladu z dovoljeno rabo. Pogosto ima zemljišče več lastnikov, vendar več. V teh primerih je njihovo lastništvo opredeljeno kot delno lastništvo.
To se razume kot del zemljiške parcele, opredeljen v matematičnih deležih ali dodeljen v naravi, ki je v lasti lastnika. Promet takšnih parcel ima svoje posebnosti, ki jih mora poznati vsak lastnik.
Vredno je začeti z dejstvom, da vseh zemljišč ni mogoče razdeliti na deleže. Zato so ploskve deljive in nedeljive. Parcela bo deljiva, če jo bo mogoče razdeliti med več lastnikov, ne da bi pri tem izgubili prejete dele njihove namembnosti. Zemljišče bo nedeljivo in ga ni mogoče razdeliti brez dejanske škode za njegovo rabo. Poenostavljeno povedano, deljiva parcela se po razdelitvi med lastnike lahko uporablja za gradnjo in upravljanje, ne glede na solastnika. Sam delež je lahko realen, če je določen na terenu, ali idealen, če ga je mogoče ugotoviti le kot številčni ulomek v dokumentih.
Če ste lastnik zemljišča, ne pozabite:
Če se odločite, da je zemljišče treba prodati, pripravite pisno obvestilo solastnikom s predlogom za odkup zemljišča od vas. Da bi potrdili njihovo seznanjenost, jih prosite, da na kopijo obvestila dajo datum in podpis. Če to zavrnejo, pošljite kopijo dokumenta.
Po prejemu soglasja k odkupu lastnika sosednjega deleža sporazumno sestavite posel. Če želite zemljišče prodati drugi osebi, morate počakati mesec dni.
Skupno lastništvo zemljišča je lahko precej neprijetno in lastniki se lahko pogosto odločijo, da bodo situacijo popravili. V tem primeru lahko pomaga dodelitev stvarnega deleža.
Lastništvo parcelnega deleža se lahko oblikuje na več načinov:
Izbira, kako popraviti situacijo, je odvisna od oblike lastništva.
Pri skupni delniški lastnini so deleži določeni na papirju, vendar jih je treba razlikovati v naravi. Ta postopek se izvaja po dogovoru ali na sodišču. Bolje je sestaviti sporazum po posvetovanju z izkušenim odvetnikom. Ni se treba obrniti na notarja, vendar morate po urejenih vseh formalnostih registrirati prenos pravic.
Skupna skupna lastnina vključuje samo skupno rabo zemljišča. Če želite to spremeniti, boste morali spremeniti način uporabe za deljenje in dodeljevanje deležev v naravi. To je mogoče storiti le po dogovoru strank.
Dodelitev deleža je razmejitev celostne parcele s postavitvijo znakov, ki označujejo ozemlje na površini zemlje. Če želite to narediti, se boste morali zateči k storitvam katastrskega inženirja.
Darilna pogodba je priročna transakcija za prenos premoženja na bližnje sorodnike, saj je le v tem primeru dejansko brezplačna in ne povzroča dodatnih zapletov. Če obdarjenec po zakonu ni ožji sorodnik, bo moral plačati dohodnino v višini trinajst odstotkov
Če se odločite za podaritev svoje zemljišče, ki pa je del delniške lastnine, boste morali za tak posel računati s pravili, ki jih predpisuje zakon.
Lastnik ob darovanju ni dolžan obvestiti ostalih lastnikov o svoji nameri. Dovolj je sprejeti odločitev, pripraviti dogovor in registrirati prenos pravic. Toda pri lastništvu skupnega premoženja z zakoncem bo potrebno njihovo soglasje k darovanju.
Posebnost donacije je, da jo je mogoče enostransko umakniti in opustiti. Poleg tega lahko obdarjenec izjavi, da se odpoveduje darilu, preden ga sprejme. Ne smemo pozabiti, da oporoke ni dovoljeno nadomestiti z darovalno pogodbo, ki v dokumentu določa pogoj, da obdarjenec prevzame posest po smrti darovalca, takšna transakcija bo neveljavna.
Pridobitev deleža v lastništvu zemljišča je zelo tvegan posel, saj boste pri uporabi svoje nepremičnine morali upoštevati mnenja drugih lastnikov. Če pa vas to ne prestraši in želite kupiti zemljišče, poskrbite za zakonitost in čistost transakcije.
Če so vsi papirji urejeni in solastniki nimajo pripomb, je nakup deleža zemljišča videti enako kot nakup cele parcele. Pripravite paket dokumentov, podpišite prodajno pogodbo in vse odnesite v Rosreestr. Ne pozabite, da boste morali za dokončanje registracije plačati državno pristojbino. Po zaključenem postopku vam bo izdan dokument, ki potrjuje pravico.
Zakon ne prepoveduje dajanja v najem delov in deležev zemljiške parcele. Poleg tega praksa priča o možnosti takšnega posla. Najbolje je, če so deleži lastnikov nekako označeni v naravi. Idealna situacija je, ko je mesto razdeljeno na dele in pogojno razmejeno. Če se vsi lastniki delnic strinjajo, je delež možen v najem brez posledic. Druga situacija je, ko so solastniki proti - posel se lahko razglasi za neveljavno.
Plenum vrhovnega sodišča je ugotovil, da je za zakonit oddajanje dela zemljišča v najem le-ta treba razmejiti, sicer bo sodišče v primeru spora stalo na strani lastnikov zemljišč, ki bodo izpodbijali takšno najemniška pogodba. Da bi lahko oddali del svojega zemljišča v najem, izvedite postopek za dodelitev dela zemljiške parcele ali sporazumno določite način rabe skupne lastnine. Sporazum mora določati vse nianse uporabe spletnega mesta. Da bi povečali varnost vsake od strank v transakciji, zagotovite sodelovanje vseh lastnikov spletnega mesta v dogovoru.
Če imate v lasti delež kmetijskega zemljišča, boste morali poiskati primernega najemnika za oddajo, saj je dolžan ne le plačevati, temveč tudi izpolnjevati številne zahteve.
Najemnik deleža kmetijskega zemljišča je dolžan:
Vsak posel v zvezi s prodajo deležev nepremičnin, zlasti zemljiške parcele, je treba izvesti v skladu z zahtevami zakona. V članku bomo povedali, kako se prodaja deleža zemljiške parcele izvaja v letih 2018-2019, ali je treba dokumente overiti pri notarju in kakšne tankosti spremlja takšna transakcija glede na situacijo.
Leta 2016 so bile sprejete spremembe zveznega zakona št. 122 z dne 21. julija 1992 "O državni registraciji pravic na nepremičninah in transakcijah z njimi". Od zdaj naprej je treba v skladu s tem pravnim aktom notarsko overiti naslednje vrste poslov:
Za takšne transakcije, če niso notarsko overjene, je nemogoče registrirati prenos lastninskih pravic v Rosreestr. Spomnimo, da je bilo prej mogoče sklepati pogodbe med posamezniki v preprosti pisni obliki, notarski podpis pa ni bil potreben.
Dragi bralci! Govorimo o standardnih metodah reševanja pravnih problemov, vaš primer pa je lahko poseben. Pomagali bomo brezplačno poiščite rešitev za vaš problem- samo pokličite našega pravnega svetovalca po telefonu:
Hitro je in zastonj! Prav tako lahko hitro dobite odgovor preko svetovalnega obrazca na spletnem mestu.
Kar zadeva premoženjske posle, ko je vsaj ena od strank organizacija, ostane vse nespremenjeno - vse pogodbe s pravnimi osebami morajo biti notarsko overjene.
Tako sta pri prodaji deleža zemljiške parcele v letih 2018-2019 potrebna podpis in pečat notarja na pogodbi. Vendar to pravilo ne velja za predpogodbe - potrjujejo jih lahko poljubno, zakonske zahteve ni.
Potreba po certificiranju ima svoje prednosti in slabosti. Seveda vam ni treba izbirati - zagotovilo je obvezno za vse, a kako se bo to izkazalo v praksi?
Slabosti in prednosti notarske overitve poslov glede na delež zemljiške parcele so prikazane v tabeli.
Kot vsaka storitev je treba tudi notarsko dejavnost plačati. Njegova pristojbina vključuje dva zneska: enotno tarifo, določeno z zakonom, in plačilo za izvedena dejanja.
Enotna tarifa je izražena v odstotkih in se izračuna iz transakcijske cene (vrednosti nepremičnine). Možne so tri možnosti obrestne mere.
Kljub temu, da so stroški notarskih storitev precej visoki, so ti stroški upravičeni. Notarjev podpis je v veliki večini primerov zagotovilo pravne »čistosti« in legitimnosti posla.
Postopek prodaje deleža zemljiške parcele ima svoje pravne tankosti. Glede na trenutno situacijo se lahko transakcija izvede na različne načine. Če imate kakršna koli vprašanja v zvezi s prodajo deleža zemljišča, se posvetujte s strokovnim odvetnikom.
Razmislite o tipičnih situacijah in najpogostejših vprašanjih, ki se porajajo pri prodaji deleža nepremičnine.
Za prodajo dela zemljišča brez geodezije morate imeti katastrski potni list. A od leta 2018 to ne bo mogoče – v veljavo bo začel veljati zakon, ki bo omejil možnost prodaje zemljišč in njihovih deležev brez določitve mej.
Še vedno priporočamo, da se obrnete na geodetsko podjetje in ustrezno izvedete geodetski postopek. Po prejemu vse potrebne dokumentacije v roke ne bo težav pri izvajanju transakcij v zvezi z deležem parcele. Poleg tega se s tem izognete sporom s sosedi.
Lastnik ima pravico prodati delež zemljišča brez dodelitve drugim lastnikom. Brez dodelitve deleža je prepovedano odtujiti pravice drugim osebam, ki niso udeleženci v lastništvu spletnega mesta.
Upoštevati je treba, da tudi po opravljeni anketi in pravilni razporeditvi deleža ostaja prednostna pravica drugim lastnikom kapitala. Če govorimo o kmetijski parceli, ima občina ali subjekt Ruske federacije pravico do prve zavrnitve. To pravico je treba uveljavljati v 30 dneh. V nasprotnem primeru se lahko stran proda drugim osebam.
Brez dodelitve deleža je prenos lastništva mogoč le z oporoko. Kako to pravilno urediti v določeni situaciji, lahko preverite pri odvetniku.
Prenos lastništva na tujo osebo morda ne bo všeč drugim imetnikom kapitala. Zato zakon določa, da je treba vse lastnike zemljiške parcele obvestiti o svoji nameri za prodajo deleža zemljiške parcele.
Solastniki ne morejo prepovedati posla. Če nihče od njiju ne izkoristi predkupne pravice in jo uradno izjavi, lahko prodajalec delnico proda kateri koli drugi osebi.
Pri tem je pomembno upoštevati, da mora prodajalec ob prijavi solastnikov na sodišče dokazati dejstvo obvestila o prihajajoči transakciji. Zato je priporočljivo, da se zadevne osebe pisno obvestijo s priporočeno pošto. Če je pogovor ustni, ga posnemite na diktafon.
Po čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije mora obvestilo navesti vse pogoje za prihajajočo prodajo - ceno, opis predmeta itd. V primeru kršitve postopka priglasitve imajo solastniki pravico do sodišča, nato pa bo morda lastništvo deleža prešlo nanje. Zastaralni rok je tri mesece.
Za prodajo deleža zemljiške parcele solastniku je treba pridobiti zavrnitev nakupa od drugih lastnikov lastniškega kapitala. V tem primeru bo paket dokumentov vključeval:
Predkupno pravico do nakupa lahko enako uporabljajo vsi imetniki lastniškega kapitala. Zato posla ni mogoče zaključiti brez zavrnitve pridobitve s strani drugih solastnikov.
Če se na deležu zemljišča nahajajo stavbe, se prodaja izvede skupaj z njimi. Vendar to ne bo mogoče brez ustrezne registracije objektov.
Če so objekti neregistrirani, sta na voljo dve možnosti: registracija in registracija tehničnega potnega lista ali rušenje objektov. Vseh manipulacij bodoči lastnik verjetno ne bo želel opraviti na lastne stroške. Očiščeno območje bo bolj iskano.
Še en trenutek. Če je bilo zemljišče vpisano v lastništvo pred letom 1997, se morate pred prodajo posvetovati z odvetnikom. Od takrat je prišlo do številnih sprememb v zakonodaji, zato je kvalificirana pomoč nepogrešljiva.
Kmetijska zemljišča so posebna kategorija, zato je postopek prodaje deleža takšne parcele drugačen od drugih. O svoji nameri je treba obvestiti občino tri mesece pred predvidenim datumom izvedbe.
V obvestilu so navedene natančne značilnosti deleža zemljiške parcele, čas prodaje in stroški. Lokalno upravo lahko obvestite osebno ali priporočeno po pošti. Če ob koncu meseca po prejemu obvestila občina svojega odgovora ne posreduje, se lahko delež kmetijskega zemljišča v enem letu proda drugi osebi.
Če pride do sprememb v pogojih posla, je treba na občino poslati drugo obvestilo. Uprava v praksi redko kupuje deleže zemljiških parcel, vendar je potrebno obvestilo.
Če imate kakršna koli vprašanja v zvezi s prodajo deleža zemljiške parcele v letih 2018-2019, notarskim delom ali drugimi značilnostmi prometa z nepremičninami, se za nasvet obrnite na odvetnika.
Zemljiška parcela je lahko v lasti ene osebe ali dveh ali več, kar določa nastanek skupne lastninske pravice.
Pravica skupne lastnine na zemljiški parceli pomeni razdelitev niza pravic in obveznosti v zvezi s to parcelo med dvema ali več osebami, ki so njeni lastniki. Skupno in skupno premoženje sta vrste skupnega premoženja. Pri delno lastništvo delež vsakega lastnika je jasno opredeljen in zapisan v ustreznem registrskem dokumentu. Če je premoženje skupno, se delež posameznikov ne določa. Pri izvajanju kakršnih koli dejanj ali poslov z njim (delitev, prodaja, zakup ali lastništvo, oddaja dela zemljišča v najem) ali sporov je neizogibno potrebno dodeliti delež vsakega lastnika.
Delež zemlje pomeni možnost, da lastnik uporablja, poseduje in razpolaga s svojim delom zemljiške parcele po lastni volji in presoji, ne glede na prisotnost ali odsotnost soglasja drugih lastnikov.
Koncept skupne lastnine nepremičnin je zapisan v čl. 244, odstavek 4 Civilnega zakonika Ruske federacije, kjer je navedeno, da je to lastnina dveh ali več oseb na premoženju, ki ga ni mogoče razdeliti, ne da bi spremenili njegov namen. Ker je zemljišče posebno dobro, ki ima lastnost omejitve, ima skupna lastninska pravica na zemljišču določene posebnosti.
Zemljišča so v skladu z zakonodajo Ruske federacije lahko deljiva in nedeljiva.
deljivo priznana so tista mesta, ki ob razdelitvi ne izgubijo svojih bistvenih lastnosti in se lahko še naprej uporabljajo za predvideni namen. Na primer, da ostane primeren za gradnjo, osebno hčerinsko podjetje ali kmetijstvo, poslovne dejavnosti itd. Deljive parcele so lahko v skupni ali skupni lastnini, skupno premoženje pa se lahko pretvori v skupno last z razdelitvijo deležev posameznih subjektov.
Nedeljivo parcele ni mogoče razdeliti na ločene deleže, ne da bi povzročila nepopravljivo škodo za njihovo racionalno rabo za predvideni namen in izgubo njihove vrednosti. Če delitev povzroči kršitev urbanističnih predpisov, standardov sanitarne in požarne varnosti, okoljskih zahtev ali je površina novonastalih parcel manjša od normativov, ki so jih določile lokalne oblasti za ustrezno vrsto namena, potem ni predmet delitve. Tako je parcela, na kateri je stanovanjska ali kmetijska stavba, lahko nedeljiva. Zanje ob prisotnosti dveh ali več lastnikov velja le solastninska pravica.
Vsak subjekt skupne lastnine lahko zahteva dodelitev svojega deleža na skupni zemljiški parceli. Najprej se morate prepričati, da ni neposredne prepovedi dodeljevanja, da je stran res deljiva, in ko se deli ali dodeli delež posameznih lastnikov, ne bodo kršene pravice tretjih oseb. Če je parcela nedeljiva, lahko oseba, ki je dala pobudo za dodelitev deleža, od drugih lastnikov prejme njeno nadomestilo v denarju.
Med značilnostmi ene zemljiške parcele, ki ima dva ali več lastnikov, ločimo realne ali idealne deleže. Pravi delež je kos zemljišča z mejami, postavljenimi na terenu. Idealen delež je preprosto navedba delnega dela, ki pripada določenemu lastniku glede na celotno površino mesta (1/2, 1/3, 1/4 itd.), in ni prikazan na tleh .
Za ločitev njenega deleža od dividende se skliče skupščina vseh udeležencev z lastninsko pravico. Na načrtu mora biti označena lokacija deleža na terenu in označene njegove meje. Če je prejeto soglasje drugih udeležencev, se to sestavi v protokolu in služi kot podlaga za nadaljnje postopke za vpis lastništva te zemljiške parcele. V drugih primerih, če ni mogoče sklicati skupščine, je treba vse ostale lastnike brez izjeme pisno obvestiti in pridobiti njihovo soglasje. Če v enem mesecu ne prejme nobenih ugovorov, se lokacija lokacije lahko šteje za dogovorjeno.
Če dogovora z drugimi lastniki o dodelitvi deleža ni bilo mogoče doseči, se lahko obrnete na sodišče.
Nadalje se s soglasjem drugih lastnikov ali pozitivno sodno odločbo izdela in izvede osnutek dela mesta. V ta namen je povabljen katastrski inženir ali zasebnik, ki ima licenco.
Za registracijo dodeljenega deleža ga je treba prenesti v nov status - kot ločeno zemljiško parcelo.
Na podlagi listine o geodetski meri in lastniške listine za zemljiški delež na parceli v teritorialnem organu Rosreestr. Vendar še ni dovolj, da bi objekt preoblikovali v samostojno nepremičnino.
Lastniške pravice začnejo veljati šele po vpisu pravice do zemljiške parcele v registrski zbornici. Ob registraciji se izda ustrezno potrdilo. Potem lahko dobite in .
Ob dodelitvi deleža zemljiške parcele preneha skupna lastninska pravica, saj nastaneta dve ali več ločenih parcel z različnimi lastniki. Možno je tudi, da več ali celo vsi udeleženci v delniški lastnini vpišejo svoje deleže hkrati.
Postopki nakup in prodaja deleži zemljišč imajo tako lastnost kot "predkupne pravice do nakupa". V lasti so vsi drugi lastniki, ki imajo deleže na istem zemljišču. To pomeni, da morate za izvedbo posla o prodaji vašega deleža tretji osebi pridobiti pisno soglasje ostalih lastnikov kapitala, overjeno pri notarju. In pred tem je treba vsakemu od njih ponuditi nakup parcele za prodajo, pri čemer je treba navesti njeno končno ceno. Če vsi delničarji zavrnejo nakup, te cene ni mogoče spremeniti niti za zunanjega kupca. Če vsaj en delničar ni bil obveščen o prodaji zemljiškega deleža, ni dal soglasja ali je bil delež prodan tretji osebi po nižji ceni, kot je bila ponujena delničarju, lahko posel izpodbijajo drugi lastniki zemljišča na sodišču v 3 mesecih od trenutka podpisa in potrditve.
Deleži zemljišč se lahko dajo v najem drugim osebam za najem, dedovanje ali obdarovanje v skladu s splošnimi normami zakonodaje Ruske federacije. Hkrati pa so lastnikom ali najemnikom zemljiških deležev naložene številne dodatne obveznosti:
Neizvzeti zemljiški delež (za kmetijska zemljišča) je delež:
Organ lokalne samouprave sestavi seznam neprijavljenih zemljiških deležev, jih objavi v uradnih teritorialnih medijih in na svoji spletni strani ter ga posreduje v potrditev skupščini udeležencev v skupni lasti. Po potrditvi seznama na seji ali po 4 mesecih organ lokalne samouprave na sodišču vloži zahtevo, naj navedena mesta prizna kot nezahtevana in jih nato prenese v občinsko last.
Lokalna samouprava v mesecu dni po odločitvi sodišča objavi obvestilo o možnosti pridobitve zemljiških deležev v lasti po ceni 15 %. Delničarji iste zemljiške parcele imajo prednostno pravico do njihovega nakupa. Če kupca v 6 mesecih ne najdemo, se zemljišče vpiše kot ločeno in proda že pod splošnimi pogoji, določenimi za prodajo zemljišča, vključno z dražbami.
