Kako refinancirati hipoteko. Registracija in prejem refinanciranja. Postopek refinanciranja hipoteke. Postopek in koraki Registracija in notarske provizije za refinanciranje

Kaj je posojanje in zakaj je potrebno

Splošno ime za refinanciranje v bančnih krogih je refinanciranje. Ta postopek je prejem novega posojila za vračilo izvirnika. Če govorimo o hipotekarnem posojilu, mora v primeru njegovega refinanciranja zastavno pravico do nepremičnine na tak ali drugačen način pridobiti banka, ki je dala posojilo.

Refinanciranje ni "ponovno posojilo", kadar ni dovolj denarja za odplačilo posojila. Najpomembnejša stvar pri tem je pridobivanje dobička s spremembo banke posojilodajalke. Koristi je mogoče pridobiti na primer z znižanjem obrestne mere. V zadnjem času je na hipotekarnem trgu očiten trend upadanja. Zato so hipotekarna posojila, najeta pred nekaj leti, v primerjavi z današnjimi ponudbami bank videti predraga.

Tudi med postopkom refinanciranja lahko spremenite valuto, v kateri je posojilo izdano. Na primer, preklopite iz rubljenskega posojila na dolar ali obratno.

Ponovno financiranje je možno v isti banki, ki je izdala prvotno posojilo, ali v drugi kreditni instituciji.

Kadar je posojanje donosno

Finančni analitiki svetujejo, da pri načrtovanju hipotekarnih posojil upoštevate nekaj točk.

Prvič, razlika v obrestni meri med trenutno in načrtovano bančno posojilno pogodbo mora biti najmanj 2%. To je glede na visoke hipotekarne obrestne mere precej realno.

Drugič, morate ponovno prebrati svojo trenutno hipotekarno pogodbo in urnik plačil. Pogodba ne bi smela vsebovati prepovedi predčasnega odplačila in nobenih kazni za to. Kar zadeva razpored plačil, se običajno najprej plačajo obresti, nato pa sam znesek, izposojen pri banki. Torej, če je bilo posojilo odplačano več let, refinanciranje ni smiselno: navsezadnje so obresti, na katere bi lahko prihranili, že plačane.

Nazadnje, če je načrtovano refinanciranje v drugi banki, je vredno izračunati stroške njene registracije. To lahko vključuje provizijo banke in hipotekarnega posrednika za pridobitev posojila, zavarovanje nepremičnin, prenesenih na hipoteko, pa tudi življenje in zdravje posojilojemalca. Če ocenjevalna družba, ki je pripravila poročilo o oceni predmeta hipoteke (hipotekarna hiša ali stanovanje), ni akreditirana pri banki, ki izdaja posojila, bo treba oceno ponoviti. Primerjajte, ali bodo ti odpadki prevladali nad koristjo nižje obrestne mere.

Kaj je potrebno za posojanje

Glavni pogoj za posojanje je privolitev banke, ki je izdala prvotno posojilo in ima pravico zastaviti nepremičnine. Seveda hipotekarna banka ne želi prepustiti stranke, ki redno plačuje hipoteko, v trdne roke konkurentov.

Kot način za doseganje refinanciranja lahko banko, ki vas »ne pusti«, ponudite refinanciranje pod odložnim pogojem (spodaj bomo obravnavali, kaj je to) ali uporabo programov refinanciranja same zastavne banke. Včasih obveznost banke, da gre na zahtevo stranke za refinanciranje, neposredno določa sporazum in lokalni predpisi.

Pomemben pogoj za refinanciranje je pozitivna kreditna zgodovina posojilojemalca na splošno in zlasti v zvezi z refinanciranim posojilom. Poleg tega imajo banke, ki ponujajo programe refinanciranja hipotekarnih posojil, običajno svoje sezname kreditnih institucij, katerih obveznosti lahko refinancirajo. Če vaša banka ni na tem seznamu, boste najverjetneje zavrnjeni.

Nazadnje pri obravnavi vloge za refinanciranje posojila banka oceni likvidnost nepremičnine, ki naj bi postala predmet zavarovanja. Na primer, bolj verjetno je, da ne boste zavrnjeni, če se stanovanje v središču mesta ponudi za hipoteko in ne zemljišče za gradnjo poletne koče.

Ne poznate svojih pravic?

Načini registracije posojil

Najpomembnejše točke pri vložitvi hipotekarnega refinanciranja so:

• kdaj bodo prejeta sredstva za poplačilo prvega posojila;
• kako odstraniti hipoteko pri prvem posojilu, da prenesete nepremičnine, zavarovane z drugim posojilom.

Predplačilo prvega posojila

V tem primeru morate dobiti drugo posojilo, zavarovano z drugimi nepremičninami. In brez dolgotrajnih razprav s prvo banko upnico, posojilo odplačajte predčasno.
Prednosti in slabosti te metode so očitne. Prednost je v tem, da je njegova uporaba omejena le s prisotnostjo klavzule, ki prepoveduje predčasno odplačilo posojila. Niti zavrnitev refinanciranja prve banke niti težave s premoženjem, zavarovanim z zavarovanjem, ne bodo motili. Slaba stran je, da morate v okviru druge pogodbe zastaviti nepremičnine.

Prenos hipoteke med bankami

To je refinanciranje v najčistejši obliki. O postopku se je treba dogovoriti z obema bankama. Če je bila pri registraciji začetne hipoteke hipoteka, to poenostavi postopek prenosa nepremičnine, zavarovane pri drugi banki.

Hipoteka je dokument, ki potrjuje hipotekarno pravico na nepremičnini in vsebuje vse osnovne pogoje pogodbe, po katerih je bila prejeta. Hipoteka je vpisan vrednostni papir. Zato je pri refinanciranju, banki, ki je izdala prvo posojilo, dovolj, da na hipoteko vpiše prenos, v katerem navede natančno ime banke, ki izvaja posojila.

Če torej predstavniki treh strank (obe banki in posojilojemalec) hkrati podpišejo dokumente, potem banke ne tvegajo ničesar: prva banka prejme denar za poplačilo posojila, druga - novega posojilojemalca in pravico do zastave njegove nepremičnine.

Seveda bo tako priročna shema postala ena izmed privlačnih lastnosti novega posla za banko, ko se prijavite za refinanciranje posojila. V skladu s tem se bodo vaše možnosti za sklenitev dogovora povečale.

Naslednja hipoteka

Hipotekarna zakonodaja dovoljuje tako imenovano "hipoteko". Predvideva, da se enkrat zastavljena nepremičnina znova zastavi. V primeru, da želijo upniki terjatev spremeniti na zastavni predmet, se najprej izplača dolg prejšnjega, nato pa naslednjih zastavcev.

Ni treba posebej poudarjati, da je ta možnost manj privlačna za banke, ki se ukvarjajo s posojili? Dejansko po poplačilu dolga pri prvem posojilu ti, naslednji hipotekarni upniki, morda ne bodo dobili ničesar.

Prednost kasnejše zastave nepremičnine za posojilojemalca je, da če banka pristane na refinanciranje pod takšnimi pogoji, potem soglasje prvotnega posojilojemalca ni potrebno - le njegovo obvestilo. Poleg tega prve posojilne pogodbe ni treba odpovedati vnaprej: prenehala bo od trenutka plačila posojila z denarjem, prejetim zaradi refinanciranja.

Pridobitev posojila z odložnim pogojem

V tem primeru banka za refinanciranje stranko sreča na pol poti. Pogodba o posojilu je sklenjena pod pogojem, da posojilojemalec v času ali koledarskem datumu zagotovi hipoteko s hipoteko. Sberbank na primer daje 120 dni za hipoteko.

Posojilojemalec po prejemu denarja za refinanciranje v zgornjem roku plača prvo posojilo, s čimer se hipotekarna nepremičnina ne obremenjuje s zastavo prve banke. Nato sestavi hipoteko za to nepremičnino na podlagi posojilne pogodbe z drugo banko.

Kakšni so pogoji za refinanciranje?

Za refinanciranje ni strogih pravil in omejitev. Danes banke na hipotekarnem trgu nimajo veliko strank. Zato si kreditne organizacije prizadevajo ponuditi posebne pogoje, zasesti lastno nišo - in privabiti posojilojemalce od konkurentov. Obstaja veliko različnih predlogov: za posojanje z največ 3 ali 50 leti; z minimalnim zneskom 15 ali 600 tisoč rubljev; z obrestno mero 15? 11,7% in manj na leto.

Programi refinanciranja so na voljo v tako uglednih bankah, kot so Sberbank, VTB 24, Gazprombank.

Tako je danes refinanciranje dokaj pogosta storitev, ki vam omogoča, da resno prihranite pri hipotekarnih plačilih. Vendar pa uporaba refinanciranja zahteva natančen izračun in pozornost do podrobnosti posojilojemalca.

Lep pozdrav bralcem našega projekta! Danes bomo govorili o tem, kaj je refinanciranje hipoteke, kako pravilno refinancirati hipoteko in ali je vredno hipoteko prenesti v drugo banko, ocene bralcev. Če imate hipoteko in niste zadovoljni s stopnjo, rokom, dodatnimi provizijami ali samo banko samo in želite prenesti hipoteko iz ene banke v drugo, potem je to delovno mesto za vas.

Torej, kaj je hipotekarno refinanciranje, je hipotekarno ponovno kreditiranje (izdaja nove hipoteke za poplačilo stare), da se pridobijo boljši pogoji za servisiranje hipotekarnega posojila.

Najboljše pogoje običajno razumemo kot:

• Znižanje hipotekarnih obrestnih mer;
• Povečanje roka posojila (za zmanjšanje mesečnega plačila);
• Zmanjšanje roka posojila (za zmanjšanje celotnega preplačila);
• Odpoved dodatnih provizij, zavarovanj in pristojbin (prihranki pri servisiranju hipoteke);
• Zamenjava valute hipotekarnega posojila (zaščita pred padcem rublja);
• Prenos hipoteke na drugo banko (udobje storitve).

Hkrati je hipotekarno refinanciranje možno tako v vaši banki kot v drugi banki, kjer so pogoji ugodnejši.

Zdaj pa ugotovimo, kdaj je refinanciranje hipoteke koristno in kdaj ne.

Ali je to donosno ali ne

Kaj je torej dobičkonosno refinanciranje hipoteke? Pred ponovnim posojanjem hipoteke morate narediti predhodni izračun ob upoštevanju vseh parametrov. Da ne bi bili abstraktni, analizirajmo poseben primer. To je refinanciranje hipoteke naših bralcev - družine iz Novosibirska.

Hipotekarno posojilo pri drugi banki:

Začetni podatki Hipoteka z glavnico 2.196.700 pri 11% letno. Število mesecev do konca hipoteke je 196. Hipotekarnega življenjskega zavarovanja ni. Hipotekarno zavarovanje stanovanja ne predvideva kazni za zamudo pri zavarovanju. Hipoteka je bila urejena v Sberbank. Družina treh ljudi. Dela samo mož. Žena pričakuje rojstvo drugega otroka.

Najboljši pogoji za refinanciranje hipoteke v drugi banki v tem trenutku v Raiffeisenbank -10,9% letno (spodaj bomo podrobneje analizirali refinanciranje hipotek drugih bank in najboljše ponudbe leta 2017). Zdaj bomo izračunali, ali bo naši družini donosno, da se preseli iz Sberbank v Raiffeisenbank.

1. Začnimo z obrestno mero. Če vzamete hipoteko pri Raiffeisenbank za istih 196 mesecev pri 10,9% letno, bo preplačilo za celotno obdobje 2.514.850. Če hipoteko pustite pri Sberbank, bo preplačilo 2.541.677. Koristi od refinanciranja znašajo 26.827 rubljev.
2. Zdaj razmišljamo o dodatnih stroških hipoteke, in sicer življenjskega zavarovanja. Vzemimo povprečno 0,5% glavnice. Za celotno obdobje boste morali zavarovati 17 -krat. Približno plačilo za to obdobje bo približno 119 701. Naša družina nima obveznega življenjskega zavarovanja po hipoteki Sberbank. Koristi od refinanciranja so ob upoštevanju prejšnje točke že negativne - minus 92.874.
3. Oče družine prejema plačo, tako kot precej veliko Rusov, na kartici Sberbank, kar pomeni, da boste morali za prenos 1% zneska plačati provizijo ali pa poiskati bankomat Raiffeisenbank.
4. Zavarovanje boste morali prenesti iz Sberbank v drugo banko in znova registrirati transakcijo, kar pomeni veliko zapravljenega časa, živcev in stroškov registracije.
5. Za obdobje do prenosa zavarovanja z zavarovanjem na novo banko se bo obrestna mera povečala za 1%, to pa je še nekaj tisoč dodatnih preplačil.

Iz tega sledi, da bo za naše bralce iz Novosibirska refinanciranje posojila za stanovanje iz več razlogov nedonosno:

1. Koristi nižjih hipotekarnih obrestnih mer so minimalne.
2. Nastanek obveznosti zavarovanja življenja na hipoteki vzame družini dodatnih 100 tisoč rubljev.
3. Dodelitev hipoteke je povezana z veliko birokratskimi zamudami in dodatno porabo iz proračuna. Namesto da bi delal in družini prinašal dohodek, si bo moral oče vzeti prosti čas in porabiti svoj čas in živce za interakcijo z bankami.

Naročite se na posodobitve našega projekta na koncu objave in izvedeli boste, kako bo s pomočjo našega projekta ta družina donosno poplačala svojo hipoteko. Za začetek priporočamo branje objave »Prestrukturiranje hipotekarnih posojil s pomočjo države«, ki vam bo povedala osebne izkušnje te družine od sodelovanja v programu za pomoč hipotekarnim posojilojemalcem.

Kdaj je torej donosno refinanciranje? Načrtujmo številne parametre, ki vam bodo pomagali pri pravilni odločitvi.

1. Hipotekarna obrestna mera bi morala biti nižja od sedanje 1%in po možnosti več. V našem primeru bo 10 -odstotno letno refinanciranje prineslo koristi v višini približno 272.408 rubljev. Tudi ob upoštevanju zavarovanja je to koristno, saj bo vseeno hipoteka predčasno zaprta na račun materinskega kapitala, davčnih olajšav za hipoteke in prestrukturiranja s pomočjo države (sledite temu na našem projektu).
2. Dodatnih provizij in hipotekarnih plačil (na primer zavarovanja) ni ali so nižje od sedanjih.
3. Hipoteko je mogoče prenesti na svojo plačilno banko ali banko, kjer je za vas primerno plačevanje.
4. Imate veliko prostega časa in živcev za refinanciranje.

Zdaj že približno razumete, ali je refinanciranje hipoteke za vas koristno ali ne. Zdaj pa podrobneje ugotovimo, kako refinancirati hipoteko.

Splošni pogoji in zahteve za posojilojemalca pri refinanciranju

Vsaka banka ima svoje zahteve in pogoje za refinanciranje hipoteke. Skoraj se ne razlikujejo od standardnih zahtev in pogojev za hipoteko v vsaki določeni banki. O njih se lahko predhodno pozanimate v banki ali na naši spletni strani v posebnem razdelku "Banke".

Pogovorimo se o splošnih pogojih:

1. Praviloma je to pavšal za celotno obdobje.
2. Rok trajanja hipoteke, odvisno od banke (od enega do 30 let).
3. Valuta je izključno rubelj.
4. Ni pristojbin za izdajo ali pregled.
5. Znesek posojila znaša 80-85% stroškov (stanovanje) in je odvisen od zahtev za polog v določeni banki. Največ 30.000.000.
6. Mesečno odplačilo v enakih obrokih z možnostjo predčasnega preračuna hipoteke. Za obdobje ponovne registracije zastavne pravice pri hipoteki ni odloga.
7. Zavarovanje je zastava vašega premoženja.
8. Za zamude pri plačilu obstajajo kazni in pristojbine.
9. Odpoved življenjskega zavarovanja poveča obrestno mero z 0,5 na 1%.
10. Hipoteka je zagotovljena v negotovinski obliki.

Zahteve posojilojemalca so precej preproste:

1. Starost od 21 do 65 - 70 let ob prenehanju hipoteke.
2. Delovne izkušnje od 3 mesecev na zadnjem mestu in od enega leta skupnih izkušenj.

Zelo pomembno! Morate razumeti, da bo vaša solventnost ponovno ocenjena. Obstaja veliko tveganje, da vas zavrnejo, če vam je plača padla ali je vaš zakonec odšel na porodniški dopust. Ponovno kreditiranje bo problematično tudi, če imate težave s kreditno zgodovino.

Kako poteka postopek refinanciranja hipotekarnih posojil in dokumenti

Zdaj pa se podrobneje pogovorimo o tem, kako refinancirati hipotekarno posojilo v drugi banki in kako učinkovito prenesti hipoteko. Ta postopek je sestavljen iz več stopenj:

1. Obrnite se na banko za predhodno posvetovanje o refinanciranju.
2. Zbiranje dokumentov v odobritev (vprašalnik, potni listi, izkaz dohodka, SNILS, kopija dela, vojaški uslužbenec za moške, mlajše od 27 let, bančni izpisek o stanju hipotekarnega dolga in odsotnosti trenutnega zaostajanja, izjava o kakovosti hipoteke odplačilo od začetka do tekočega datuma ali izkaz gibanja denarja na računu, posojilna pogodba in urnik).
3. Pridobitev pozitivne odločitve o refinanciranju (4-5 dni). Poleg tega velja približno 120 dni.
4. Dovoljenje vaše trenutne banke za prenos zavarovanja s premoženjem (Sberbank skoraj vedno zavrne prenos zavarovanja s premoženjem, zato morate od njih dobiti zavrnitev premika).
5. Če predložite dokumente za vaš nepremičninski predmet (cenitev, USRR itd., Podroben seznam lahko dobite pri posojilojemalcu).
6. Banka za refinanciranje izda novo posojilo in denar nakaže banki vašega posojilojemalca za poplačilo hipoteke (lahko najprej zahtevajo potrdilo o hipotekarnem stanju). Refinancirano posojilo se zapira (pri refinanciranju hipoteke vnaprej določite pogoje za predčasno odplačilo trenutne hipoteke, morda boste morali napisati vlogo za predčasno odplačilo).
7. Menjava hipotekarnega upnika za hipotekarno stanovanje. To je najtežja in najbolj zmedena faza. Od banke do banke se v izvedbeni shemi razlikuje. Refinanciranje hipoteke pri Moskovski banki in VTB 24 predvideva, da se banke 3-4 mesece samostojno in brez sodelovanja posojilojemalca ukvarjajo s prenosom hipoteke med bankami (varščina, za katero sta imetnik zastave in so določeni pogoji po hipotekarni pogodbi za vaše stanovanje) in registracija novega zapisa v njem s strani imetnika. V tem obdobju se bo hipotekarna obrestna mera povečala za 2%. Hipoteka, če je bila predvidena s hipotekarno pogodbo, je vedno v banki, nimate je v rokah. V Raiffeisenbank mora posojilojemalec po izplačilu hipoteke v banki tretje osebe hipoteko od banke pridobiti sam in jo prenesti na Raiffeisenbank. Nadalje se vpiše nova hipoteka in vpiše opomba o novem imetniku hipoteke.

Ali lahko refinanciram hipoteko pri svoji banki? Ta postopek je izredno redek, saj je banki izguba dohodka nedonosna in najverjetneje boste zavrnjeni.

Najboljše ponudbe bank v letu 2019

In zdaj si lahko ogledate našo TOP banko in ugotovite, kateri program refinanciranja hipotekarnih posojil je pravi za vas. V tabeli je prikazana končna obrestna mera, ki jo boste imeli na podlagi rezultatov refinanciranja ob upoštevanju izpolnjevanja vseh bančnih zahtev za prvi obrok in načina potrditve dohodka.

Banka	Ponudba, %
Alfa Bank	9,69
Gazprombank	9,2
Absalyutbank	10,5
Oživitev	8,85
Odprtje banke	9.2
VTB	9,1
Uralsib	9,2
Sberbank	9,5
Raiffeisenbank	8,99
Rosselkhozbank	10,7
DOM.RF	9,1
AK palice	9,2
Unicredit	9,4
Zapsibkombank	9,1

Refinanciranje hipotek v Sberbank in Rosselkhozbank trenutno ni zagotovljeno. Naročite se na posodobitev našega projekta, če želite izvedeti o aktiviranju tega programa v teh bankah.

Za izračun koristi tega dogodka je vredno uporabiti naš standard. V stolpec vnesite želeno vrednost za obresti, znesek in rok.

Z naraščanjem finančnih težav med državljani Rusije je sektor hipotekarnih posojil dobil novo življenje. Konkurenca prisili banke, da izdajajo donosne ponudbe, znižajo obrestne mere in podaljšajo pogoje posojila. Posojilojemalci, ki so v obdobju visokih obrestnih mer najeli posojilo, so se znašli v težkem položaju. Zanje je bila ustvarjena možnost posojanja - novo posojilo pod ugodnejšimi pogoji za poplačilo starih dolgov. Ljudje so hiteli urediti storitev in pozabili nanje stroški refinanciranja hipoteke... Če tega odtenka ne upoštevate, obstaja veliko tveganje poslabšanja finančnega stanja in kopičenja še več dolga. Podatki v članku pomagajo preprečiti težavo.

Splošni pogoji in zahteve za posojilojemalca

Več deset institucij ponuja storitve posojanja. Namen registracije se šteje za zmanjšanje zneska glavnice dolga, spremembo valute, podaljšanje roka pogodbe in zmanjšanje zneska mesečnih plačil. Posojilo lahko refinancirate, če posojilojemalec izpolnjuje zahteve banke in prenese paket dokumentov. Odtenki opravljanja storitev v kreditnih institucijah so različni, vendar splošna načela ostajajo enaka.

Zahteve posojilojemalca:

• Visok dobiček (plačilna sposobnost).
• Starost od 21 let.
• Brez negativne kreditne zgodovine.
• Zaposlitev in delovne izkušnje (od 3-6 mesecev).
• Rusko državljanstvo.
• Prisotnost paketa vrednostnih papirjev za nepremičnine, ki delujejo kot zavarovanje.

Zamenjava hipotekarnih posojil z drugimi posojili se izvede po preučitvi predlogov finančnih institucij. Pogoji refinanciranja v bankah imajo nekatere posebnosti, na splošno pa je "slika" naslednja:

• Stopnja je od 9,5%.
• Rok posojila - 6-8 let.
• Znesek je do 10 milijonov rubljev.
• Provizije ni.
• Rok za obravnavo vloge je 1-3 dni.

Dokumenti o hipotekarnem posojanju

Prvi korak je izpolniti vprašalnik (vlogo) na spletni strani izbrane kreditne institucije. Če je stranka primerna, bančni uslužbenec pokliče nazaj in navede, kateri vrednostni papirji bodo potrebni za refinanciranje. Standardni paket vključuje:

• Potni list državljana Ruske federacije (kopija);
• Dokumenti, ki potrjujejo dobiček (2-NDFL, pogodba o zaposlitvi, potrdilo v obliki kreditne institucije).

Po nepremičninah:

• Potrdilo o odsotnosti dolga.
• Kreditna pogodba s staro banko (kopija).
• Izjava o preostalem znesku za plačilo.
• Podrobnosti o računu osebe, ki namerava zaprositi za refinanciranje.

Stranka banke bi se morala prepričati, da ni neplačanih kazni, dolgov, zamud ali glob. Če obstajajo, jih je treba vrniti, preden se vloga preda novemu posojilodajalcu.

Postopek registracije

Hipotekarno refinanciranje poteka po naslednjem algoritmu:

• Posojilojemalec obvesti staro banko o želji po refinanciranju posojila.
• Predloge preučijo in izberejo novo kreditno institucijo.
• Dokumenti se pošljejo v študijo. Obravnava poteka v 10 dneh.
• Če je odločitev pozitivna, se določi dan izvršitve pogodbe.
• Denar se nakaže na račun nove banke za poplačilo starega dolga. Finančna institucija ima pri prenosu zahtevanega paketa pravico izdati večji znesek.
• Nekdanji posojilodajalec izda potrdilo o poplačilu dolga, nakar posojilojemalec začne izpolnjevati obveznosti do novega posojilojemalca.

Odplačilo hipotekarnega posojila je stvar 5-30 let, zato znižanje obrestne mere posojilojemalcu prihrani. Toda pri izbiri možnosti mnogi pozabijo na dodatno stroški (izdatki) pri refinanciranju hipoteke.

Glavni stroški:

• Pristojbina za izplačilo posojila. Takšno plačilo je potrebno, njegov znesek pa je odvisen od bančne institucije in pogojev. Višina provizije je od nič do dveh odstotkov zneska posojila.
• Ocena nepremičnin. Novi posojilodajalec določa, koliko je vredno zavarovanje. Za izvajanje del je vključeno ocenjevalno podjetje, katerega storitve stanejo 5-6 tisoč rubljev.
• Prenos denarja z novega računa posojilojemalca na račun prejšnje kreditne institucije. Stroški storitve so 0,5 tisoč rubljev.
• Odstranitev bremen iz zastavljenega premoženja. Spodnji prag cen je 1,5 tisoč rubljev, vendar se parameter v različnih bankah razlikuje.
• Notarska registracija. Hipotekarno pogodbo, v kateri se pojavijo nepremičnine, založene z zavarovanjem, potrdi notarski organ. Ta storitev je plačana, stroške pa mora nositi posojilojemalec. Cena - 2,5-3,0 tisoč rubljev.
• Stroški zavarovanja. Do odplačila dolga je nepremičnina na voljo posojilodajalcu. Da bi se izognili tveganjem, je depozit zavarovan pred požarom, poplavami in drugimi nesrečami. Zavarovalna obrestna mera je fiksna in se giblje od 0,2 do 1,0 odstotka zneska posojila. V nekaterih bankah se stranki za znižanje obrestne mere refinanciranja hipoteke ponudi osebno (življenjsko, zdravstveno) zavarovanje. Toda to je dodatna storitev in posojilodajalec je nima pravice vsiliti.

Pri ponovnem posojanju (refinanciranju) hipoteke je treba izpostaviti dodatne stroške:

• Pomoč hipotekarnega posrednika - strokovnjaka, ki pomaga pri izbiri banke in ugodnih pogojih posojila. Poleg tega posrednik deluje kot posrednik, pomaga pri zbiranju vrednostnih papirjev in zmanjšuje stroške. Stroški storitev se merijo kot odstotek zneska posojila (običajno 1-2%).
• Angažiranje registracijske agencije - podjetja, ki registrira hipotekarno pogodbo in papirje odnese posojilodajalcu. Stroški - od 10 tisoč rubljev.
• Sprememba ocene bo stala od 2 tisoč rubljev.

Kdaj je refinanciranje koristno?

Naloga posojilojemalca je dobiti posojilo pod ugodnejšimi pogoji. Kako pa ugotovite, da je refinanciranje hipoteke smiselno. Tu je vredno izpostaviti naslednja merila:

• Obrestna mera je 2% ali več.
• Manj kot 50% roka je preteklo od prejema posojila (za renta). To je posledica dejstva, da stranka najprej plača obresti, nato pa glavni del dolga. Če hipoteko refinancirate v drugi polovici pogodbe, boste morali znova plačati obresti.
• Davčni odtegljaj po menjavi banke se ohrani.
• Skupno preplačilo bo manjše (za potrditev izračunov uporabite kalkulator).

Ali je smiselno refinancirati hipoteko?

Oddajanje hipotekarnega posojila ob upoštevanju zgoraj obravnavanih pravil je koristno. Z njegovo pomočjo je mogoče rešiti številne težave:

• Zmanjšajte dolg posojila in preplačila.
• Spremenite razpored izplačil glede na osebne želje.
• Spremenite posojilno valuto (ustrezno, če je bilo prejšnje posojilo izdano v dolarjih).
• Odstranite lastnino iz bremen (v redkih primerih).

Pogoji za ugodno refinanciranje

Trg hipotekarnih posojil ponuja veliko izbiro možnosti posojanja. Razmislite o najboljšem:

• Sberbank izdaja posojila v višini do 1 milijona rubljev za obdobje do 30 let. Hipotekarna mera je 9,5%. Prednosti refinanciranja pri Sberbank v letu 2017 so očitne - zmanjšanje zneska plačila, brez plačila provizije, ugodni pogoji, zveste zahteve za posojilojemalce in paket vrednostnih papirjev.
• VTB24 je banka, pri kateri je hipotekarno refinanciranje na voljo v višini 9,45% na leto. Denar v višini do 30 milijonov rubljev se izda za obdobje do trideset let. Kalkulator posojil je na voljo na spletnem mestu, ki vam omogoča, da ugotovite prednosti posojanja.
• Tinkoff. Hipotekarno refinanciranje je na voljo tudi v banki Tinkoff. Obdelava posojila je na voljo do 25 let, znesek pa je do 100 milijonov rubljev. Obrestna mera posojila - od 8%. Za registracijo storitve morate izpolniti vlogo, pridobiti odločbo banke in izpolniti njene zahteve.

Hipotekarna posojila ponujajo tudi druge kreditne institucije - Moskovska banka VTB, Alfa -Bank, Raiffeisenbank in drugi.

Fotografija: Evgeniya Yablonskaya za BankInformService

Refinanciranje je eden izmed produktov, ki danes pridobiva velik promet. To je v veliki meri posledica gospodarskih razmer: obrestne mere za posojila so se močno znižale, veliko število posojilojemalcev je želelo zmanjšati svojo dolžniško obremenitev. V enem besedilu smo zbrali odgovore na najpomembnejša vprašanja o refinanciranju hipotek od predstavnikov 8 bank.

Po kakšni tečajni razliki bo refinanciranje donosno?

Strokovnjaki se strinjajo, da je refinanciranje razumno ekonomsko smiselno, če je razlika v stopnjah vsaj 1 odstotna točka in bolje - 1,5-2 odstotne točke. To je posledica dejstva, da je med posojili povezanih veliko stroškov, vključno s prejemom plačanih potrdil in zavarovanj, kar pomembno vpliva na prihranke, ki nastanejo zaradi razlike v stopnjah.

»Posojila za refinanciranje so koristna tistim, ki so najeli posojila po visokih obrestnih merah. Obresti za hipoteke se že nekaj let vztrajno zmanjšujejo. In zdaj razlika v hipotekarnih obrestnih merah doseže 4 odstotne točke glede na stopnje 2013–2014. Pri refinanciranju je v tem primeru za povprečnega posojilojemalca razlika v plačilu približno 4000 rubljev na mesec, «pravijo v Zapsibkombank. Sam izračun končnega prihranka ni tako težak.

Komentar

Izračun ugodnosti je precej preprost. Obrnite se na banko, ki bo refinancirala vašo hipoteko, in ugotovite velikost prihodnjega mesečnega plačila po znižani obrestni meri. Nato izračunajte razliko v plačilih in jo pomnožite s številom preostalih mesecev hipoteke. Nato od prejetega zneska odštejte vse stroške papirologije, cenitve nepremičnine itd.

Če govorimo o posebnih številkah, je možno in potrebno refinancirati hipoteko, če je obrestna mera višja od 12%, pravi Dmitry Mochalin, vodja centra za hipotekarna posojila pri banki Rossiyskiy Kapital v Jekaterinburgu. Njegov kolega iz maloprodajne podružnice VTB opozarja, da je pomemben tudi rok posojila - refinanciranje v prvih letih servisiranja hipoteke bo najučinkovitejše.

Komentar

Ponovno financiranje hipoteke je donosno že z razliko v obrestnih merah 1% in višje, vendar le v prvih letih odplačevanja hipotekarnega posojila (najučinkovitejše bo v prvih 1-2 letih), saj je v tem času obdobje glavnega obresti in minimalni del glavnega dolga.

Včasih je priporočljivo zamenjati posojilodajalca, tudi če je razlika v obrestnih merah majhna, vendar je mogoče podaljšati rok trajanja hipoteke.

Komentar

Refinanciranje ni le sprememba obrestne mere, ampak tudi priložnost za spremembo roka posojila. Na primer, če ima družina spremenjene plačne pogoje in je prvotno posojilo izdano za obdobje 10 let, se bo podaljšanje posojila zmanjšalo znesek mesečnih plačil. Glavni cilj strank pri refinanciranju je pridobiti nove priročne in udobne hipotekarne pogoje.

Nekatere banke med refinanciranjem hipoteke ponujajo združevanje več posojil v eno ali prejem dodatnega zneska za popravila, na primer.

Komentar

Elena Vyatkina, vodja oddelka za hipotekarna posojila v Jekaterinburgu, banka Uralsib:

Splošnega recepta za vse priložnosti ni. Vse je odvisno od namena refinanciranja. Mesečno plačilo je mogoče zmanjšati s podaljšanjem roka posojila tudi po enaki stopnji. Posojilojemalec ima lahko več posojil z različnimi obrestnimi merami, ki jih želi združiti v eno in s tem občutno zmanjšati mesečno obremenitev družinskega proračuna. V našem programu refinanciranja lahko hipoteke, potrošniška posojila in dolgove po kreditnih karticah združite v eno posojilo ter v telo posojila vključite dodaten znesek, da ga prejmete v gotovini.

Izračunajmo koristi na podlagi posebnih primerov

Da bi si predstavljali, kako dobičkonosno je lahko refinanciranje, smo predstavnike kreditnih institucij prosili, naj opravijo izračun po posebnih parametrih - najbolj priljubljenih pogojih in zneskih. Prihranki so v povprečju več kot 500-800 tisoč rubljev.

Primer iz "Primsotsbank"

Anna Demidova, vodja prodajnega oddelka oddelka za hipotekarna posojila Primsotsbank:

Pogoji za predhodno posojilo: Znesek posojila 2 milijona rubljev. Obdobje posojila 20 let Obrestna mera - 13,5% letno Mesečna renta 24 190 rubljev. Pri refinanciranju posojila ob ohranjanju roka posojila, vendar z znižanjem obrestne mere na raven 10,5%, bo mesečno plačilo že približno 20.000 rubljev, vendar bo prihranek obrestne mere za celotno obdobje posojila večji od 800.000 rubljev. Strinjam se, razlika je velika.

Primer iz VTB

Elena Beltikova, vodja oddelka za prodajo hipotekarnih posojil, podružnica VTB Bank na drobno v Jekaterinburgu:

Recimo, da je stranka za 15 let najela hipotekarno posojilo za 2 milijona rubljev. Trenutno posojilo je bilo izdano v višini 15,5%, mesečno plačilo pa znaša 28 679 rubljev. Posojilojemalec po 2 letih refinancira hipoteko, obrestna mera za novo posojilo pa se zniža na 11,75% (in to je stopnja, ki jo trenutno ponuja maloprodajna podružnica VTB Jekaterinburg). Mesečno plačilo se bo zmanjšalo na 24.068 rubljev. V tem primeru bo posojilojemalec v 15 letih odplačevanja posojila prihranil 719.331 rubljev. Tudi če od tega odštejemo dodatne stroške refinanciranja (vrednotenje zavarovanja s premoženjem, zavarovanje), so prihranki znatni.

Primer iz "DeltaCredit"

Alena Pavlova, vodja DeltaCredit Bank v Jekaterinburgu:

Posojilojemalec bo v vsakem primeru prejemal dohodek v obliki zmanjšanja preplačila - in manj ko bo služil obstoječemu posojilu po visoki obrestni meri, večja bo njegova korist. Če posojilojemalec še vedno dolguje banki 2,8 milijona rubljev, mora hipoteko plačevati še 14 let in njegova obrestna mera je 13% letno, potem mu bo ponovna izdaja hipoteke po stopnji 10,5% letno prihranila več več kot 500 tisoč rubljev.

Katere dodatne stroške nosi posojilojemalec pri refinanciranju?

Refinanciranje ne pomeni samo prihrankov v višini 500-800 tisoč rubljev, ampak tudi stroške. Njihova velikost praviloma ni zelo velika, vendar jih je treba tudi upoštevati.

Najprej gre za cenitev nepremičnine - stala bo 2-5 tisoč rubljev, odvisno od predmeta in izbranega ocenjevalnega podjetja. V procesu refinanciranja obstajajo tudi stroški državne pristojbine za registracijo hipotekarne pogodbe (običajno do 500 rubljev).

Če je bila nepremičnina kupljena v zakonski zvezi, boste za transakcijo najverjetneje potrebovali notarsko overjeno soglasje zakonca (približno 1500 rubljev). Skoraj vsi posojilodajalci pri refinanciranju zahtevajo zavarovanje zavarovanja - običajno 0,3-1,5% vrednosti nepremičnine. Morda bodo pogodbeni pogoji predvidevali tudi življenjsko zavarovanje posojilojemalcev - njegova velikost je odvisna od zavarovalnice in posameznih značilnosti posojilojemalca (zdravstveno stanje, poklic, starost).

Dodatni stroški so lahko povezani s pridobivanjem dokumentov od primarnega posojilodajalca. Nekatere (vendar ne vse) banke vzamejo provizijo za potrdila o stanju dolga in plačanih obrestih, potrdilo o odsotnosti zamude, potrdilo s podrobnostmi o predčasnem odplačilu posojila od primarnega posojilodajalca.

Vedno povprašajte svojega novega posojilodajalca za celoten seznam dodatnih stroškov: možno je, da se bo pri določeni banki seznam dodatnih stroškov razlikoval od standardnega.

Koliko časa traja refinanciranje hipoteke?

Celoten proces je praviloma sestavljen iz petih stopenj: 1. Ocena posojilojemalca.
2. Ocena zavarovanja s premoženjem (nepremičnina).
3. Transakcija (podpis pogodbe).
4. Izdaja posojila.
5. Ponovna registracija zastavne pravice pri novem upniku.
Odvisno od banke in posameznih značilnosti transakcije lahko postopek traja različno dolgo. Če je vse opravljeno takoj, lahko shranite v 1,5 tednih. Pri zbiranju dokumentov morate upoštevati, da imajo nekatera potrdila svoj rok veljavnosti.

Komentar

Svetlana Kovaleva, namestnica direktorja podružnice Absolut Bank v Jekaterinburgu:

Praviloma se posojilojemalec na začetku osebno obrne na bančno poslovalnico ali se posvetuje s klicem na "vročo linijo". Nato zaprosi za refinanciranje svojega posojila. Paket dokumentov je standardni: vprašalnik, potni list, potrdilo o dohodku, kopija delovne knjižice, dokumenti za stanovanje. Vlogo obravnavamo takoj, največ dva dni. Najpogosteje bo posojilojemalec odločitev izvedel isti ali naslednji dan. Nato naroči poročilo o oceni vrednosti nepremičnine, vzame potrdila o stanju dolga in odsotnosti zamud v banki, ki je prej izdala posojilo. Upoštevati je treba, da so ti certifikati praviloma kratkoročni (najpogosteje do 5 dni). Zato sta učinkovitost in doslednost ukrepov med banko in posojilojemalcem v procesu transakcije zelo pomembna.

Na rok registracije hipotekarnega refinanciranja ne vplivata le učinkovitost izbrane banke in ažurnost posojilojemalca samega, temveč tudi hitrost dokumentacije pri prvotnem posojilodajalcu.

Znižanje hipotekarnih obrestnih mer je privedlo do tega, da so Rusi začeli pogosteje zaprositi za posojila za refinanciranje. Banke tem zahtevam ne ustrezajo. Julija 2017 je bila povprečna obrestna mera za posojilo 11%. To je nov rekord v zgodovini Centralne banke. Pred dvema letoma so bile hipoteke izdane po 15%. Kako državljani dosegajo ugodne kreditne pogoje?

Bistvo

Refinanciranje je program, s katerim lahko odplačate dolg po starem posojilu, tako da zaprosite za novo posojilo. Storitev je razdeljena na dve vrsti:

1. Notranja obnova posojila pod novimi pogoji s sestavo dodatne pogodbe.
2. Zunanja registracija pomeni pridobivanje posojila pri drugi banki. V tem primeru bo moral naročnik znova opraviti postopek za sklenitev pogodbe. Postopek vključuje registracijo novega posojilnega računa in njegovo zavarovanje ob prisotnosti dokumentov, ki potrjujejo lastništvo.

Ali je refinanciranje hipoteke donosno?

Pogodbo je smiselno ponovno skleniti, če se zmanjša velikost rednega plačila ali zniža stopnja. Na primer, stranka je prejela hipoteko v višini 200 tisoč dolarjev, ki jo je dolžna odplačati v 30 letih. Pogodba se servisira z 12% letno. Mesečno plačilo bo 2057 USD. Ali je donosno refinancirati hipoteko, če obrestna mera posojila pade na 9%? Da, to bo posojilojemalcu prihranilo 488 USD mesečno. Prihranek bo v tridesetih letih znašal 16.000 USD.

Strokovnjaki svetujejo refinanciranje hipotekarnih posojil, če se obrestna mera zniža za vsaj 2 ot. Povprečna tržna obrestna mera na današnjem trgu je 10%. V skladu s tem je bolj donosno obravnavati vprašanje refinanciranja za stranke, ki so leta 2015 najele hipoteko. Takrat je bila povprečna tržna stopnja 12%. Tisti, ki so stanovanja kupili pred letom dni, morajo počakati, da se stopnje znižajo na 9%.

Ali je dobičkonosno refinancirati hipoteko, če pogodba predvideva izplačila rent? Ne, po tej shemi poravnave bodo prva plačila uporabljena za poplačilo obresti. Če je od datuma sklenitve pogodbe pretekla več kot polovica roka, potem bo preveč kreditiranja prineslo le izgube.

Ali je donosno zaprositi za refinanciranje hipoteke pri banki VTB, lahko preverite na naslednji način:

1. Vzeti morate trenutni razpored plačil in sešteti vsa preostala plačila po pogodbi.
2. Nato morate v kalkulator posojila na spletni strani banke vnesti začetne pogoje: preostalo obdobje po trenutni pogodbi, izračunano stanje dolga.
3. Kalkulator bo izračunal višino vašega mesečnega plačila.
4. Ta znesek je treba pomnožiti s številom mesecev, ki ustrezajo trajanju novega posojila.
5. Dosežene rezultate je treba primerjati. Če je razlika velika, bo koristno refinanciranje.

Prednosti

Zaradi posojanja se bo obrestna mera znižala, vendar se bo trajanje pogodbe podaljšalo. Ali je donosno, da pregledi strank potrdijo, da lahko posojilojemalci s stabilno visokim dohodkom znatno prihranijo denar. Če pogodbe ne morete znova skleniti pri banki, ki je izdala posojilo, se lahko vedno obrnete na drugo finančno institucijo.

Znižanje obrestnih mer ima tudi pozitivne vidike. Po podatkih centralne banke je bilo 1. avgusta 2017 hipotekarnih posojil zagotovljenih za 20% več kot v enakem obdobju lani. Skupni obseg posojil se je povečal za 4,7 bilijona. rubljev.

Priprava

Če želite odgovoriti na vprašanje "Ali je donosno refinancirati hipoteko pri Sberbank?" v konkretnem primeru je treba narediti oceno stroškov.

• najprej morate preučiti pogodbo, posebno pozornost nameniti točki, ki zadeva brez obresti predčasno odplačilo dolga;
• potem morate izračunati velikost provizije in ustrezno oceniti svoje sposobnosti;
• če se odločite za ponovno izvedbo pogodbe, se obrnite na posojilodajalca;
• banke se sestanejo z odgovornimi strankami in uredijo prestrukturiranje dolga, ki pa ne omogoča vedno refinanciranja;
• če v eni banki ni bilo mogoče doseči rezultata, se obrnite na drugo kreditno institucijo.

Dokumenti

Za prijavo hipotekarnega refinanciranja pri banki Tinkoff je treba pripraviti številne dokumente:

• kopija potnega lista;
• overjena kopija delovne knjižice (pogodba, pogodba);
• potrdilo o dohodku (2-NDFL) iz kraja dela;
• pogodba o življenjskem zavarovanju posojilojemalca;
• začetni dogovor in bančni izpiski z načrtom odplačevanja dolga.

Po izpolnjevanju vprašalnika banka začne ocenjevati plačilno sposobnost posojilojemalca na podlagi njegovih podatkov in posojilne pogodbe. Če je vloga odobrena, mora posojilojemalec predložiti dokumente za nepremičnino, potrdila o stanju dolga in odsotnosti prestrukturiranja, pismo s podrobnostmi o računu, s katerega se odplačuje.

Sestavljanje vloge

Takoj, ko stranka prejme soglasje banke za ponovno izdajo pogodbe, se začne sam postopek. Posojilojemalec bo prejel sredstva za poplačilo prejšnjega posojila. Nepremičnina bo kot zavarovanje prenesena na novo bančno institucijo.

Stranka se mora takoj pripraviti na dodatne stroške. Če zavarovalnica ni akreditiran partner banke, jo bo treba zamenjati. V nasprotnem primeru se bo posojilna obrestna mera povečala. V Sberbanki bodo zavrnitev posojila za življenje kompenzirali z zvišanjem obrestne mere za 1 odstotno točko, v Absolut banki in še več - za 4 odstotne točke.

Če je bilo zavarovanje izdano pri sklenitvi pogodbe s prvo banko, boste morali v dokumentu samo spremeniti upravičenca. Prav tako se v času registracije nove pogodbe (dokler se stara ne izplača) zaračuna previsoka stopnja (1-2 p.p.) za življenjsko zavarovanje. Ne traja več kot mesec dni.

Kaj se dogaja na trgu?

Sberbank je znižala obrestno mero refinanciranja hipotekarnih kreditov na zgodovinsko raven 200. Stanovanja v novi stavbi lahko kupite po 7,4-10% letno, na sekundarnem trgu-po 9-10%. Skupina bank VTB najema hipoteke v višini 9,9-10%, sredstva za nakup novih stanovanj pa v višini 9,6-10%.

Pod enakimi pogoji kot v Sberbank se lahko prijavite za refinanciranje hipoteke pri banki Otkritie - 10,2%. Absolut Bank in Uralsib sta znižala tudi obrestne mere za omejeno število novih stanovanj na 6,5%.

Stopnje refinanciranja ruskih bank so predstavljene v spodnji tabeli.

Eden od pomembnih pogojev za refinanciranje je odsotnost zamud, kazni in glob. Če obstajajo, morate najprej odplačati dolg in nato vložiti vlogo.

Problem

Je refinanciranje hipotekarnih kreditov dobičkonosno za kreditne institucije? V večini primerov ne. V ozadju padajočih tržnih obrestnih mer si banke prizadevajo ohraniti obrestne prihodke, kar je v nestabilnem sistemu zelo pomembno. Zato nočejo spremeniti pogojev posojila. Stranke ne dobijo niti uradnih razlogov za zavrnitev.

Po zakonu ima posojilojemalec pravico refinancirati posojilo, če sporazum ne vsebuje neposredne prepovedi te operacije. Danes pa banke to klavzulo vse pogosteje vključujejo v sporazum. To je že pritegnilo pozornost regulatorja.

Stranke imajo samo eno možnost, da spremenijo odločitev banke. Predložiti je treba garancijsko pismo ali predhodni dogovor druge kreditne institucije, v skladu s katerim se banka zavezuje, da bo posojilo predčasno zaprla in posojilojemalcu izdala novo hipoteko pod enakimi pogoji, vendar pod znižana obrestna mera. V tem primeru bo posojilojemalec stranko spoznal na pol poti, saj bo predčasno odplačilo pogodbe močno zmanjšalo njegove prihodke od obresti. Posel bo postal nerentabilen.

Ali je refinanciranje hipoteke dobičkonosno: slabosti

Revizije pogojev pogodbe je skoraj nemogoče doseči, če je bil del dolga plačan z materinskim kapitalom, nepremičnina je vpisana v skupno lastništvo staršev in mladoletnikov. Izvajanje takšnega predmeta je zelo težko.

Revizija pogojev sporazuma lahko vpliva na zahteve Banke Rusije. V skladu s standardi regulatorja mora finančna institucija ustvariti rezervo za vsako izdano posojilo. To pomeni zamrznitev sredstev in lahko vpliva na skladnost s standardi.

Ali je donosno refinanciranje hipoteke? Ne vedno, saj boste morali za postopek ponovne izdaje dokumentov plačati denar. Prva plačila za novo posojilo bodo uporabljena za poplačilo znižanih obresti. In končno, najpomembnejša pomanjkljivost je, da bo posojilojemalec izgubil davčne ugodnosti. V primeru refinanciranja ne gre več za hipoteko, ampak za posojilno pogodbo, zavarovano z nepremičninami. Zato so posojilojemalci prikrajšani za davčne olajšave.

Kdaj je donosno refinancirati hipoteko? Takšna operacija je ekonomsko upravičena le v enem primeru: če je obrestna mera novega posojilojemalca vsaj 2 odstotni točki nižja od prejšnje. Zato je toliko ljudi, ki želijo dobiti refinanciranje.