Vrednotenje nepremičnin izvedena ob upoštevanju dejstva, da je vsaka nepremičnina določen izdelek. Vrednotenje vrednosti nepremičnine je treba izvesti čim bolj kompetentno in skrbno. Posledično bo stranka prejela kvalificirano poročilo o tržni vrednosti nepremičnin na podlagi cenitve nepremičnin.
To je določitev potencialne tržne vrednosti vseh nepremičnin. Sam pojem "nepremičnine" je strogo opredeljen z določbami civilnega zakonika Rusije. Nepremičnine vključujejo zemljišča in vse objekte, ki se nahajajo na njih: (podtalje, rezervoarji, gozdovi, že zgrajene zgradbe in objekti v gradnji).
Vrednotenje nepremičnine ni samovoljen, temveč urejen proces, ki je sestavljen iz več glavnih faz. Na začetku cenilec neposredno določi predmet ocenjevanja, pregleda njegove kvalitativne lastnosti, dokumentacijo in določi datum postopka ocenjevanja. Po seznanitvi naročnika s preliminarnimi rezultati se izdela ocenjevalni načrt in sklene pogodba. Na tretji stopnji cenilec zbere vse potrebne podatke o ocenjevanem predmetu, pa tudi - za razjasnitev in primerjavo stroškov - o podobnih nepremičninskih predmetih. Po preverjanju prejetih podatkov in njihovi potrditvi pride neposredno faza ocenjevanja določenega predmeta. V zaključni fazi cenilec na podlagi ugotovitev in rezultatov sestavi poročilo o ceni predmeta.
Med postopkom ocenjevanja bo strokovnjak potreboval nekaj obveznih dokumentov, ki odražajo glavne fizične in pravne parametre nepremičnine, ki je predmet ocene. Količina in vrsta dokumentacije sta odvisna od vrste nepremičnine, ki se vrednoti. Glavni seznam vključuje:
Pri vrednotenju se uporabljajo trije glavni pristopi: stroškovni, dohodkovni in primerjalni. Končni rezultat cenitve ni aritmetično povprečje, temveč rezultat logičnega sklepanja in premišljenega pristopa strokovnjaka k cenilnemu postopku, zaradi česar se izkaže realna tržna vrednost ocenjenega predmeta. Tako lahko različni dejavniki vplivajo na rezultate izračuna v vsakem od pristopov. Na primer, v okviru stroškovnega pristopa bo na stroške predmeta vplivala stopnja obrabe strukturnih elementov nepremičninskega objekta, tako fizičnih kot funkcionalnih. Na rezultat dohodkovnega pristopa močno vpliva sposobnost objekta, da ustvarja dohodek, in s tem njegova lokacija. V primerjalnem pristopu lahko na končno vrednost stroškov vpliva prisotnost / odsotnost določenih bremen ali izboljšav, ki niso na voljo za analogne predmete.
Ne pozabite, da je cenitev nepremičnine naporen in kompleksen proces, ki bo od strokovnjaka zahteval ne le strokovno, ampak tudi pravno znanje. Zato sta cena in čas ocenjevanja še najmanj odvisna od vrednosti ocenjevanega predmeta. Glavne točke, ki se upoštevajo pri nagrajevanju ocenjevalca, so stroški dela strokovnjaka, katerih stroški se merijo v delovnih urah in imajo fiksno stopnjo. Na podlagi tega tečaja se določi končna cena opravljene storitve: od 3.000 rubljev do več deset ali celo sto tisoč rubljev.
Njegov rok veljavnosti je 6 mesecev. Takšna omejitev izraza je povezana predvsem s stalnim spreminjanjem tržne vrednosti nepremičnin, ki je v celoti odvisna ne le od gospodarskih, finančnih in proizvodnih dejavnikov, temveč tudi od državne politike.
Kljub dejstvu, da so stroški storitev cenilca razmeroma visoki, strokovnjaki ne priporočajo, da svojo nepremičnino ocenite sami. Seveda lahko uporabite priporočila, ki jih najdete na internetu ali časopisne oglase, vendar rezultat verjetno ne bo objektiven. Poleg tega je pogosto pri izvedbi transakcije potreben ocenjevalni dokument, ki ima pravno veljavo in ga zagotovi le usposobljen strokovnjak.
Ocenjevalno poročilo je standarden dokument, ki mora v celoti izpolnjevati zahteve veljavnega zakona ocenjevalne dejavnosti (135-FZ) in zvezni standardi ocenjevanja (FSO). Vsebuje vse informacije, pridobljene med postopkom ocenjevanja, in informacije, ki potrjujejo pravilnost rezultatov, prikazanih v poročilu. V poročilu mora biti naveden tudi datum ocenjevanja. Poročilu se priložijo potrdila o članstvu ocenjevalcev, ki so opravili ocenjevanje nepremičnine v samoregulativnih organizacijah ocenjevalcev, njihove zavarovalne police ter listine o izobraževanju na področju ocenjevanja vrednosti.
Mnogi ljudje po vsej državi se sprašujejo, zakaj je potrebna cenitev nepremičnine. Vse pogostejše je tudi vprašanje, koliko časa traja cenitev nepremičnine. Da bi jim odgovorili, bi morali iti "od daleč".
Misel, da se nepremičnine lahko samo kupijo ali prodajo, je zelo napačna. Navsezadnje so nepremičnine, ki so na voljo osebi, "zamrznjeni kapital", ki ga je mogoče "odmrzniti" skoraj v vsakem trenutku. Torej lahko nepremičnina služi kot podlaga za izdajo posojila, vključno s hipotekarno vrsto, lahko jo zastavimo, prispevamo k odobrenemu kapitalu in tudi damo v najem.
Vendar pa je za izvajanje vseh naštetih, pa tudi številnih drugih dejavnosti, potrebno poznati tako imenovano višino razpoložljivega kapitala, torej vrednost premoženja v lasti. Temu je namenjen postopek ocenjevanja vrednosti nepremičnine.
Ta dogodek poteka v več fazah, od katerih je prva neposredni pregled predmeta, ki se ocenjuje. Ogled opravi strokovnjak po vaši izbiri, ki zajame značilnosti in značilnosti hiše, stanovanja, zemljišča in drugih nepremičnin. Med temi lastnostmi, ki najbolj vplivajo na vrednost predmeta, ločimo:
Po prejemu rezultatov ljudje začnejo razmišljati o tem, kako dolgo bo trajala cenitev nepremičnine. Odgovor na to vprašanje je zelo preprost in je vsebovan v šestindvajsetem odstavku Zveznega standarda vrednotenja.
Ta odstavek med drugim določa rok, v katerem se navedbe v cenitvenem poročilu lahko uporabijo za različne transakcije s predmetom, in to obdobje je šest mesecev, to je šest mesecev.
Če iščete zanesljivo organizacijo, ki bi ji lahko zaupali tako pomemben dogodek, kot je cenitev nepremičnin, vam svetujemo, da se obrnete na podjetje ANO Center za vrednotenje nepremičnin in podjetij. Med njegovimi prednostmi je mogoče izpostaviti skrbno izbiro osebja, zahvaljujoč kateremu bo vašo oceno opravil izključno visoko usposobljen strokovnjak, pa tudi dokaj razumne cene za opravljene storitve.
vprašanje: O ekonomski upravičenosti obdobja veljavnosti poročila o oceni predmeta ocenjevanja, ki ga določa zakonodaja Ruske federacije o dejavnostih vrednotenja.
odgovor: Oddelek za inovativni razvoj in korporativno upravljanje Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije je obravnaval pritožbo o uporabi določb 26. odstavka Zveznega standarda ocenjevanja vrednosti "Splošni koncepti ocenjevanja vrednosti, pristopi k ocenjevanju vrednosti in zahteve za ocenjevanje vrednosti (FSO N 1 )", odobreno z odredbo Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 20. julija 2007 N 256 (v nadaljnjem besedilu - FSO N 1), in poroča o naslednjem.
V skladu s 26. odstavkom se skupna vrednost ocenjenega predmeta, navedena v poročilu o cenitvi, lahko prizna kot priporočena za namene transakcije z ocenjenimi predmeti, če ni več kot 6 mesecev.
Tako mora biti v skladu z zakonodajo Ruske federacije o dejavnostih vrednotenja poročilo o vrednotenju posodobljeno na dan transakcije s predmetom vrednotenja ali na dan oddaje javne ponudbe.
Poleg tega vas obveščamo, da v skladu s 6. odst. II in odd. III FSO N 1, ocenjevalec določi končni strošek z izračunom vrednosti predmeta ocenjevanja pri uporabi ocenjevalnih pristopov in ocenjevalčevega utemeljenega strinjanja (generalizacije) rezultatov, dobljenih z različnimi ocenjevalnimi pristopi.
Pri izdelavi cenitvenega poročila cenilec pregleda kvantitativne in kvalitativne lastnosti predmeta cenitve, zbere podatke, ki so bistveni za določitev vrednosti predmeta cenitve, s pristopi in metodami, ki jih je po njegovi presoji treba uporabiti pri cenitvi, vključno z : informacije o političnih, ekonomskih, socialnih, okoljskih in drugih dejavnikih, ki vplivajo na vrednost ocenjevanega predmeta, ter informacije o ponudbi in povpraševanju na trgu, kateremu ocenjevani predmet pripada, vključno s podatki o dejavnikih, ki vplivajo na ponudbo in povpraševanje, kvantitativne in kvalitativne značilnosti teh dejavnikov.
Podatki, predstavljeni v cenitvenem poročilu, morajo uporabniku cenitvenega poročila omogočiti pravilno sklepanje o značilnostih, ki jih je ocenjevalec proučeval med vrednotenjem, in določitev končne vrednosti predmeta cenitve ter sprejemanje informiranih odločitev na podlagi teh zaključkov.
Pri tem velja opozoriti, da tako po datumu cenitve kot tudi po datumu izdelave poročila lahko pride do dogodkov, ki pomembno vplivajo na končno vrednost tržne vrednosti predmeta cenitve in podaljšanje dobe uporabe. cenitvenega poročila vodi do povečanja tveganja nerazumnih odločitev, predvsem za državo.
Glede na zgoraj navedeno se zdi, da je obdobje veljavnosti poročila o vrednotenju, ki ga določa zakonodaja Ruske federacije o dejavnostih vrednotenja, ekonomsko upravičeno.
Namestnik direktorja Oddelka za inovativni razvoj in korporativno upravljanje
D.V.SKRIPIČNIKOV
Ko je načrtovana prodaja elementa osnovnih sredstev ali podjetja kot celote, lastniki podjetja uporabljajo storitve neodvisnih strokovnih podjetij, da določijo ceno predmeta prihodnje transakcije v trenutnih tržnih razmerah. Strokovno svetovanje in analitika sta dragi storitvi, zato naročnika zanimata vsaj dve vprašanji: rok veljavnosti ocene tržne vrednosti in možnost vključitve nastalih stroškov v obračun dohodnine.
Zakonska obveznost organizacij, ki nameravajo prodati osnovna sredstva, da izvedejo neodvisno oceno njihove vrednosti, ni določena. Vendar večina podjetij raje prevzame dodatne stroške, vendar ima uradni dokument, ki bo služil kot obramba pred zahtevki države in nasprotnih strank.
Ko ima podjetje mnenje o tržni vrednosti, ima kaj odgovoriti na vprašanja davkarije. Slednji preverijo opravljene posle in če ugotovijo, da je bila nabavna vrednost osnovnega sredstva za 20 % ali več nižja od tržnega povprečja, lahko odgovarjajo podjetju.
Podobno se lahko vrednotenje podjetja uporabi za prodajo podjetja kot celote. Vendar pa obstajajo tudi drugi razlogi za njegovo izvedbo: potreba po pridobitvi informacij o konkurenčnosti poslovne strukture, načinih za zmanjšanje davčnega bremena, o možnostih reorganizacije itd.
V skladu z določbami 135-FZ je končna velikost tržne ali druge cene, navedena v poročilu neodvisnih ocenjevalcev, priznana kot zanesljiva in priporočljiva za uporabo pri prodaji in nakupu, če so stranke delovale v strogem skladu z rusko zakonodajo. Navedeno vrednost je mogoče izpodbijati na sodišču.
Poročilo, ki ga sestavijo neodvisni ocenjevalci, vsebuje obvezen pogoj - datum, od katerega so navedeni podatki pomembni. "Rok uporabnosti" tega dokumenta kot takega ni omejen s predpisi. Zastarijo lahko samo posamezni podatki, ki so v njej vpisani.
V skladu z določbami 1. odstavka FSO1 je tržna cena, navedena v poročilu, pomembna šest mesecev od dneva priprave dokumenta ali objave ponudbe za prodajo osnovnega sredstva ali podjetja. Zakonodaja ugotavlja, da je katastrska vrednost priznana kot izjema od tega pravila: nima zastaralnega roka.
Dosedanja pravna praksa kaže, da sodišča preteka šestmesečnega roka vedno ne razlagajo kot pokazatelj nepomembnosti in nezanesljivosti podatkov. Da bi dokazal svoj primer v primeru spora med strankama, mora lastnik osnovnega sredstva sprožiti sodni postopek za obravnavo primera.
Veljavna zakonodaja določa, da ima podjetje ali samostojni podjetnik posameznik pravico vključiti stroške, ki niso navedeni v čl. 270 davčnega zakonika Ruske federacije, če izpolnjujejo naslednja merila:
Stroški, povezani z vključitvijo neodvisnih cenilcev, se praviloma uvrščajo med druge stroške, povezane s proizvodnjo oziroma prodajo. Znižujejo davčno osnovo pri obračunu dohodnine.
Zakonodaja ne omejuje pravic podjetij in samostojnih podjetnikov, da naročijo neodvisno presojo, tudi če se ne izvaja obvezno, ampak prostovoljno. Ne glede na značilnosti predmeta, katerega vrednost je določena, in same transakcije bodo stroški zmanjšali davčno osnovo.
Rok veljavnosti poročila o oceni tržne vrednosti ni odločilnega pomena pri vključevanju stroškov storitev strokovnjakov pri obračunu davkov. Če sklepi niso več pomembni, osnovno sredstvo ni bilo prodano, vendar bo organizacija lahko dokazala, da so bili njeni odhodki usmerjeni v ustvarjanje dohodka (tudi če se to dejansko ni zgodilo), bo lahko zmanjšala davčna osnova po stroških, potrjenih s primarnimi listinami.
Če najdete napako, označite del besedila in kliknite Ctrl+Enter.
