Lastnina: vrste, opredelitev, kaj je vključeno v pojem, kaj zahteva zakon in sodišča.
Člen 130 Civilnega zakonika Ruske federacije obravnava nepremične in premične stvari. Glede na članek obstaja več vrst nepremičninskih objektov:
Tako je v zakonu definicija nepremičnine povezana s pojmom nepremičnine. Če premoženje ne spada v prve tri kategorije, se prizna kot premičnina (2. člen 130. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).
V eno izmed kategorij so lani dodali še parkirna mesta. Da lahko lastnik pridobi lastništvo parkirnega mesta, morajo biti meje takšnega mesta označene:
Naš civilni zakonik poudarja koncept nepremičnine po zakonu in nepremičnine po naravi. Umetnost. 130 Civilnega zakonika vsebuje tako navedbo, da lahko zakonodajalec, če želi, načeloma razglasi za nepremično stvar absolutno vsak predmet, ki je fizično lahko premičen, na primer morje, letalo, plovila za plovbo po celinskih plovnih poteh so bila razglašena ob enem čas s strani našega zakonodajalca nepremičnine.
Nepremičnine po naravi so zemljišča, zgradbe, objekti in drugi predmeti, ki so neločljivo povezani z zemljiščem. Nepremičninski predmeti so po naravi zelo jasno razdeljeni na dve vrsti: naravne nepremičnine, ki so nastale same od sebe, predvsem zemljišča, in nepremičnine, ki jih je ustvaril človek: zgradbe, strukture, ki so nameščene na mestu ali so zgrajene. pod mestom je to umetna nepremičnina.
Da bi lahko uporabljali predmet, ki pripada nepremičnini, vključno z določenimi transakcijami z njim, je treba formalizirati lastninsko pravico. V skladu z zakonom morajo biti pravice do take lastnine registrirane (člen 131 Civilnega zakonika Ruske federacije). Registrirajte nastanek take pravice, morebitne spremembe ali omejitve, prenos ali odpoved. Zahteva obvezne registracije velja za pravico do:
Poleg tega registrirajo hipoteko in (člen 131 Civilnega zakonika Ruske federacije). Registracijo izvaja Rosreestr, podatki o predmetu in pravicah do njega so zabeleženi v USRN (glej zakon št. 218-FZ o registraciji nepremičnin).
Preden pridobite tak predmet ali ga najamete, preverite glede na USRN:
Za pridobitev podatkov iz registra zahtevajte izpis. Preverite tudi, ali je nepremičnina v sodnem sporu, osebno preglejte nepremičnino in preverite druga tveganja.
Po definiciji so nepremičninski objekt zlasti elementi, ki so trdno povezani z zemljiščem. Na podlagi tega besedila nekateri tožniki zahtevajo priznanje lastninske pravice na netipičnih predmetih. Govorimo lahko na primer o ograji, asfaltni parceli ipd. Pred spremembami zakona bi lahko zahtevali, da se gozd ali drugi nasadi priznajo kot lastnina, nato pa se zemljišče pod njimi lahko prednostno odkupi. . Plenum Vrhovnega sodišča Ruske federacije je v 38. odstavku Resolucije št. 25 z dne 23.06.15 pojasnil, kako natančno je treba uporabiti normo 130. člena Civilnega zakonika Ruske federacije v zvezi z netipičnimi predmeti.
Sodišče je poudarilo, da je stvar uvrščena med nepremičnine bodisi po svoji naravi bodisi po zakonu. Hkrati za priznanje lastnine kot predmeta nepremičnine ni potrebna registracija pravice do nje. To nam omogoča, da kot tak objekt prepoznamo na primer nedokončano stavbo. Toda da bi nedokončani objekt prepoznali kot nepremičnino, je treba na gradbišču zgraditi vsaj temelje. Če gre za zemljišče, na katerem je bila položena asfaltna prevleka, ni nobenih znakov, ki bi takšen objekt uvrstili med nepremičnine. Ne ustreza značilnostim strukture. Vrhovno sodišče Ruske federacije se je sklicevalo na 1. odstavek čl. 133 Civilnega zakonika Ruske federacije o nedeljivih stvareh.
V poznejši sodni praksi Vrhovnega sodišča Ruske federacije je podobno pravno stališče. Tako je Vrhovno sodišče Ruske federacije v sporu o pravici do zemljišča, ki ga je kupec pridobil kot lastnik gozda, priznalo kupoprodajno transakcijo za nično. Objekt ni izpolnjeval lastnosti nepremične stvari. V času spora gozd ni bil več priznan kot samostojna nepremičnina ().
Danes so predmeti državljanskih pravic koristi materialne in nematerialne narave, v zvezi s katerimi se razvijajo ustrezna pravna razmerja. Kaj pomeni? Kakšna je klasifikacija za to težavo? Ali danes obstajajo kakšni problemi v zvezi z nepremičninskimi kompleksi? Na ta in druga vprašanja je mogoče odgovoriti v procesu preučevanja tega članka.
Kot se je izkazalo, je lastnina predmet lastninske pravice. Kako civilno pravo opredeljuje ta izraz? V skladu s členom 128 Civilnega zakonika Ruske federacije temelji na nekaterih vrstah državljanskih pravic: stvari, vključno z denarjem in vrednostnimi papirji; drugi premoženjski kompleksi, vključno z lastninskimi pravicami; dela in storitve; informacije (kot intelektualna lastnina); nematerialne koristi.
Iz tega seznama izhaja, da obravnavani pojem v najširšem pomenu zajema stvari, stvarne pravice in seveda dolžnosti podobne vrste. Zakaj je tako pomembno, da zadevni pojem v članku pravilno opredelimo glede na konkretna pravna razmerja? Dejstvo je, da je po naravi kolektivna, glede na svojo sestavo je čim bolj heterogena.
Danes si lastnino lahko razlagamo kot eno stvar in kot kombinacijo le-teh. Tako so v členih 301-303 in 305 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki določajo predvsem načine zaščite v zvezi z lastninskimi pravicami in drugimi stvarnimi pravicami, navedena zanimiva dejstva. Pojem lastnine se izenači s stvarjo ali določenim številom stvari, ki so izstopile iz posesti lastnika neposredno ali posameznika, ki je na podlagi sprejema dediščine, gospodinjstva ali upravljanja upravičen do doživljenjske posesti, samo v primeru uničenja teh stvari. kompleksi iz tuje posesti.
V drugem smislu se v članku obravnavani izraz uporablja tudi za stvari in premoženjske pravice. Na primer, v tretjem odstavku člena 63 Civilnega zakonika Ruske federacije premoženje pravne osebe, ki je predmet likvidacije, ki se prodaja v skladu s pravili javne dražbe, vključuje tako stvari kot premoženjske pravice. Pojem lastnine Na podoben način je opredeljena, ko govorimo o odgovornosti poslovnega subjekta za svoje obveznosti do upnikov z vsemi premoženjskimi kompleksi, ki mu pripadajo na pravicah stvarne narave. Pomembno je dodati, da je zadnji primer neposredno povezan s takim področjem civilnega prava, kot je obligacijsko pravo.
Praksa kazenskega pregona kaže, da je vprašanje koncepta nepremičnine danes tako ali drugače treba resno obdelati, tako v znanstvenem kot v zakonodajnem smislu. Prvič, taka trditev je neposredno povezana z izključitvijo enotnosti v zvezi s pogledi v teoriji, ki se nanašajo na značilnosti, ki tvorijo osnovo pojma, merila za razvrstitev katere koli lastninske sorte med nepremičnine ipd. Tako je že dolgo predstavljen na straneh znanstvenih in pravnih publikacij. Do danes preprosto ni enotnega pogleda na razlago tega pojma. Pravzaprav ni tako strašno. Grozljivo je, da kriteriji, ki neposredno določajo, niso povsem jasni.
Domači znanstveniki opredeljujejo pojem nepremičnine kot niz predmetov, katerih gibanje je izključeno brez vidne škode glede na njihov namen, kot tudi drugih predmetov, ki jih je mogoče pripisati nepremičninam z neposredno navedbo zakonodaje. Tako so v sodobnem času nepremičnine priznane na primer: zemljišča, podzemlje, strukture in zgradbe, pa tudi zračna in morska plovila. Na podlagi navedenega je treba opozoriti, da je danes razumevanje nepremičnin v civilnem pravu najpomembnejši vidik pravne znanosti nasploh.
V skladu z ruskim civilnim pravom je običajno premoženje razdeliti na premično in nepremično. Drugi odstavek 130. člena Civilnega zakonika Ruske federacije se nanaša na komplekse premičnin popolnoma vse stvari, vključno z gotovino in vrednostnimi papirji, ki niso nepremičnine. Pravice neposredno na premičninah se po splošnem pravilu ne vpisujejo, razen če zakon določa drugače.
Po zakonu je mogoče vzpostaviti registracijo, ki potrjuje pravico do. Ta praksa je praviloma povezana s transakcijami v zvezi z nekaterimi vrstami premičnin v skladu z drugim odstavkom 164. člena Civilnega zakonika Ruske federacije. Stvari, ki so nekoliko omejene glede prometa, so lahko jasen primer tega. Šele takrat ima registracijski akt lastninsko-ustanovitveno vlogo in vpliva tudi na resničnost opravljenih transakcij s temi predmeti. Takšne registracije ne smemo zamenjevati s tehnično registracijo, v skladu s katero se registrirajo na primer vozila ali orožje za streljanje. Vpliva le na uresničevanje določenih pravic civilne narave, ne pa tudi na njihov nastanek, dodajanje ali prenehanje v celoti.
V skladu s členom 130 Civilnega zakonika Ruske federacije se razlikujejo nekatere nepremičnine:
Kot se je izkazalo, lahko zadnja kategorija neustrezno povzroči škodljive učinke. Praksa kaže, da dodelitev nepremičninskih kompleksov v prvo in drugo skupino nepremičnin praviloma ne povzroča velikih težav. Podobne operacije v zvezi s tretjo skupino so danes precej problematične in povzročajo veliko vprašanj. V skladu s členom 130 Civilnega zakonika Ruske federacije je kvalitativna kvalifikacijska značilnost nepremičnine izključno povezava z zemljiščem, ki je trajne narave, pa tudi nezmožnost spremembe lokacije določenih predmetov v povezavi s svojim namenom.
Zakaj je tako težko razlikovati? Dejstvo je, da problem trdnosti povezave med konstrukcijo objekta in tlemi ni rešen na temeljen način. Končna odločitev je odvisna predvsem od okoliščin v zvezi z vsakim primerom posebej.
Zvezni zakon o lastnini navaja, da je treba za opis sklepne skupine v kontekstu močne povezave neposredno z zemljo in premikanja predmetov z nastankom nesorazmernosti škode njihovemu neposrednemu namenu izpostaviti nekaj sklopov. znakov za oceno nepremičninskih kompleksov kot nepremičnin:
Do danes v zakonodajnih aktih ni nobene klasifikacije predmeta kot nepremičnine. Zato je treba izpostaviti nekaj kriterijev za razvrstitev nepremičninskih kompleksov med nepremičnine, med katerimi je glavno "zemljišče (neločljiva povezava med njimi).
Tako je v literaturi pravne narave običajno izpostaviti dve glavni določbi o tej zadevi. Eden od njih pravi, da je vprašanje nepremičnin pravni pojem, ne dejanski. Vitryansky V. V. izraža nasprotno mnenje: za priznanje stvari kot nepremične je potrebna le njena močna povezava z določeno zemljiško parcelo in izključitev gibanja brez nesorazmerne škode za njen neposredni namen. Opozoriti je treba, da teh določb o povezavi močne narave ni mogoče določiti le s časovnim dejavnikom. Civilni zakonik Ruske federacije, ki ureja institut nepremičnine, ne vsebuje navedbe začasnosti močne povezave. Zato v zvezi s pravosodno prakso pri reševanju zadevnega problema prevladujejo norme javne veje prava, ki začasno postavljenih objektov očitno nočejo prepoznati kot nepremičnine, ne glede na njihovo moč. neposredno povezavo z zemljiščem.
Poleg neločljive povezave med zemljiščem in nepremičnino so danes poznana naslednja merila za razvrščanje nepremičnine med nepremičnine:
Kot se je izkazalo, nepremičnine zasedajo poseben položaj v zvezi s civilnim prometom. V skladu z veljavno zakonodajo Ruske federacije nepremičnine vključujejo naslednje postavke:
Korelacija pojmov, ki opredeljujejo nepremičnine
Ena najbolj znanih klasifikacij premoženja je njegova delitev na nepremičnine in premičnine. V tem trenutku bomo govorili o problemih določanja nepremičnin, njihovih značilnostih (razločevanje od premičnin) in vprašanjih, ki se pojavljajo v praksi pri uporabi tega koncepta. Tradicionalno se analiza katere koli kategorije začne z izbiro značilnosti, ki kvalitativno razlikujejo predmet preučevanja od drugih podobnih predmetov in pojasnjujejo vključitev številnih komponent v analizirani koncept, konča pa se z oblikovanjem njegove definicije, definicije. Najprej bi se rad osredotočil na razmerje pojmov, ki opredeljujejo nepremičnine. Tako so v zakonodaji omenjeni različni koncepti: "nepremičnina", "nepremičnina", "nepremičnina", "nepremičnina", pogosto pa so ti pojmi po pomenu enaki. Tukaj je treba opozoriti na določeno terminološko značilnost: Civilni zakonik Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu Civilni zakonik Ruske federacije) ne uporablja pojma "nepremičnina", vendar je njegova uporaba značilna za večino zakonodaje. in podzakonske akte ter za sodno prakso. Razlika med zgornjima konceptoma je naslednja. Koncept "nepremičnine", "nepremičnine" je najsplošnejši koncept, ki lahko vključuje tako pravne kot nepravne pomene (to pomeni, da nepremičnine niso v smislu civilnega prava - več o tem kasneje). Poleg tega je »nepremičnina« sama kakovost nepremičnine, ki jo določa. "Nepremičninski objekt" je bolj specifičen koncept, ki individualizira in pomaga dati lastnost količine in primerljivosti. Glede na oblikovanje pojma nepremičnine in dodelitev sistemskih značilnosti nepremičninskega objekta bi rad opozoril na naslednje. Pri oblikovanju definicije nepremičnin so bile v veliki meri zaznane izkušnje predrevolucionarnih pravnikov. Tako je celo zakonik Ruskega imperija ladje nanašal na nepremičnine (zv. X, 1. del, čl. 384-400). D. I. Meyer je zapisal: »Ni pa potrebe, da delitev sovpada s fizično nepremičnostjo ali gibljivostjo stvari: na področju prava ima ta delitev premoženja pomen, da so nekatere definicije povezane z nepremičninami, druge z premičnine; toda ali je lastnina, ki jo zakon priznava kot nepremičnino, res nepremična po naravi ali pa je premična, ni pomembno.« Sicer pa so pravniki že dolgo in se še vedno trudijo prepoznati znake in definirati »nepremičnine«, »nepremičnine«, vendar so se takšne definicije izkazale bodisi za preveč okorne in okorne bodisi za nepopolne in nekoliko omejene. Najpomembnejši razlog za to je kompleksnost same pravne konstrukcije pojma nepremičnine. Dejstvo je, da sama definicija nepremičnine vključuje več objektov, ki imajo edino skupno lastnost (kar je tudi namen združevanja teh objektov), ki jih kakovostno razlikuje od predmetov premičnin in je posebnega pomena za državo. . Bodimo pozorni na glavne sistemske značilnosti nepremičninskih objektov, to je na tiste lastnosti, ki jih ne le kakovostno razlikujejo od drugih pravnih kategorij, ampak tudi kažejo na obstoječo objektivno soodvisnost takih objektov. Opažam, da prvega znaka na seznamu, ki ga je navedel avtor, težko imenujemo posebnost nepremičninskih predmetov, vendar je treba glede na posebnosti pravne ureditve nepremičninskih vprašanj z rusko zakonodajo biti pozoren na to in narediti naslednji zaključek. 1. PREDMET NEPREMIČNINE JE STVAR. V skladu s členom 128 Civilnega zakonika Ruske federacije predmeti civilnih pravic vključujejo stvari, vključno z denarjem in vrednostnimi papirji, drugo lastnino, vključno z lastninskimi pravicami; dela in storitve; informacije; rezultati intelektualne dejavnosti, vključno z izključnimi pravicami do njih (intelektualna lastnina); nematerialne koristi. V skladu s členom 130 Civilnega zakonika Ruske federacije nepremičnine (nepremičnine, nepremičnine) vključujejo zemljišča, podzemne parcele, izolirana vodna telesa in vse, kar je trdno povezano z zemljo, to je predmete, ki jih ni mogoče premikati. brez nesorazmerne škode za njihov namen, pa tudi tiste, ki so predmet državne registracije zrakoplovov in morskih plovil, plovil za plovbo po celinskih vodah, vesoljskih objektov in drugega premoženja, ki je z zakonom razvrščeno kot nepremičnine. Tako je ruski zakonodajalec določil strogo omejitev: nepremičnine v civilnem prometu lahko delujejo izključno kot stvar. Pri tem je treba biti pozoren na dejstvo, da se v tem členu zakonika pojem "premoženje" uporablja v ožjem pomenu v primerjavi s tistim, ki je določen v členu 128 Civilnega zakonika Ruske federacije, in, kot pravi O. M. Kozyr ugotavlja, da ruski zakonodajalec »uporablja izraz »nepremičnine« kot sinonim za »nepremičnine« le pogojno, s čimer dejansko omejuje kategorijo nepremičnin na stvari. Kljub temu izenačitev pojmov nepremičnina, nepremičnina in nepremičnina ni povsem jasna, saj je nepremičnina res najožji pojem in že v predrevolucionarni Rusiji so civilni znanstveniki poudarjali, da nepremičnina in nepremičnina so enakovredni drug drugemu, v razmerju do nepremične stvari pa kompleksni, širši pojmi. Dejansko je nepremičnino mogoče predstavljati ne le v obliki nepremičnine. Tako je v zakonodajah nekaterih tujih držav (Francija, Nemčija, Italija in druge) nepremičninam mogoče pripisati druge vrste lastnine, vključno z lastninsko pravico. Ruski zakonodajalec, ki je izenačil izraze "nepremičnine", "nepremičnine", "nepremičnine", je izključil možnost vključitve drugih predmetov civilnih pravic v pojem "nepremičnine". Po mnenju avtorja je bilo to storjeno zaradi dejstva, da že več kot 60 let koncept nepremičnine ni bil uporabljen, bi zapletena konstrukcija (z vključitvijo predmetov, ki niso stvari v koncept nepremičnine) povzročila še večje težave pri praktični uporabi te norme. (Opomba avtorja. Omeniti velja, da kljub dejstvu, da v času Sovjetske zveze, od leta 1922, v civilni zakonodaji ni bilo delitve na premičnine in nepremičnine, so ostale značilnosti pravne ureditve prometa nekaterih predmetov, ki so razvrščeni kot nepremičnine (značilnost nepremičnin). To na primer velja za promet zgradb, stanovanjskih stavb itd. V zvezi s tem ni mogoče reči, da nepremičnine kot pravna kategorija v civilnem pravu tistega časa niso obstajale.) Zato je v skladu s členom 130 Civilnega zakonika Ruske federacije nepremičnina lahko le stvar. Vendar pa le v nekaj členih kodeksa naletimo na pojav, ki ga lahko štejemo za izjemo od zgornjega pravila. V skladu z drugim delom prvega odstavka 132. člena Civilnega zakonika Ruske federacije je podjetje kot celota kot premoženjski kompleks priznano kot nepremičnina. Podjetje kot premoženjski kompleks se razlikuje od drugih predmetov, ki so razvrščeni kot nepremičnine v skladu s členom 130 Civilnega zakonika Ruske federacije. Nekateri znanstveniki uvrščajo podjetje med kompleksne nepremične stvari, kar ni res, saj bi morala biti kompleksna stvar v smislu člena 134 Civilnega zakonika Ruske federacije sestavljena samo iz stvari, medtem ko lahko podjetje vključuje, v skladu z drugi odstavek 2. odstavka 132. člena Civilnega zakonika Ruske federacije, vse vrste lastnine, terjatev, dolgov , kot tudi pravice do označbe, izdelkov podjetja, del / storitev in drugih izključnih pravic. Tako je praviloma vsaka nepremičnina stvar, razen podjetja, ki je po zakonu uvrščeno med nepremičnine in ne spada pod zgoraj navedene znake. 2. POSEBEN NAMEN IN OBSEG, KI ZAHTEVA POVEČANO POZORNOST JAVNOSTI. Danes je med pravnimi učenjaki najpogostejše stališče, da se kot nepremičnine lahko razvrstijo le tisti, ki so zaradi naravnih lastnosti nepremični, to so predmeti, določeni v 1. odstavku 130. člena Civilnega zakonika Ruske federacije. nepremičninski objekti. Vendar pa v tem primeru vrsta nepremičninskih objektov ostaja izven zakonske ureditve, pri oblikovanju novega pravnega pojma nepremičninskega objekta pa ostaja vprašanje, kaj zajemati objekte, ki ne sodijo pod to definicijo? Poleg tega se pogosto poudarja, da naša zakonodaja ne vsebuje »sistema nepremičninskih objektov«, saj ni razvita enotna klasifikacijska lastnost. Pri tem pa ne gre pozabiti, da so pojmi »nepremičnina«, »nepremičnina« itd., predvsem specialnopravni pojmi in po svoji vsebini ne ustrezajo dejanskemu pojmu nepremičnine. Čeprav fizične značilnosti vseh vrst premoženja, ki jih zakon uvršča med nepremičnine, strogo gledano ne tvorijo enotne celote, pa v svojem agregatu še vedno predstavljajo dokaj »togo strukturirano strukturo«. Težko se je ne strinjati z idejo, ki jo je izrazil S. A. Stepanov, da so nepremičnine sistem "pogojno neodvisnih, v smislu diskretnosti, ločenih nepremičninskih objektov", kar je posledica več dejavnikov, vključno s stalno, povezovalno, raznoliko prisotnostjo. »enotne javne sestavine« in pravne kontinuitete nepremičninskih objektov, izražene čim bolj javnopravno in manj zasebno. Tako je pojasnjena določena razdrobljenost predmetov, združenih v en sam pojem "nepremičnine". Omeniti velja, da se odločitev zakonodajalca o oblikovanju takšne strukture na prvi pogled zdi spontana in nerazvita. Kljub temu je takšna opredelitev običajna in poznana v zakonodajah mnogih držav. Kalifornijski civilni zakonik na primer predvideva možnost razvrstitve nepremičnine kot nepremičnine po zakonu. Poleg tega v zakonodajah tujih držav obstaja bolj zapletena - trikomponentna - gradnja nepremičninskih objektov. Torej, v skladu s civilno zakonodajo Francije, Brazilije in nekaterih drugih držav, poleg nepremičnin "na podlagi naravnih lastnosti" in "na podlagi zakona", obstaja "nepremičnina na podlagi namena", ki vključuje predmete postavljena na zemljišču za njeno vzdrževanje in izkoriščanje ali premičnina, ki je trajno povezana z nepremičnino. Analizirana lastnost nepremičninskih objektov je njihova pravna lastnost. Med nepremičnine se uvršča le tisto, kar ima največjo javno, družbeno vrednost, zahteva posebno pravno ureditev in državno varstvo. Potreba po državni registraciji (o kateri bomo razpravljali kasneje) ne narekuje ekonomske vrednosti predmetov, temveč ravno njihov družbeni, javni pomen. Tako lahko nepremičninske objekte vgradimo v sistem, ki ga tvorita dve glavni skupini: 1. Nepremičninski objekti zaradi naravnih, fizičnih lastnosti(to je tistih, ki so navedeni v prvem delu dispozicije člena 130 Civilnega zakonika Ruske federacije); 2. Nepremičninski predmeti po zakonu(navedeno v drugem delu dispozicije 130. člena Civilnega zakonika Ruske federacije, pa tudi podjetje, etažna lastnina in nekateri drugi). Omeniti velja, da številni avtorji pri obravnavi tega vprašanja izločajo podjetja kot ločeno skupino, bodisi podjetja, etažna lastnina, gospodinjstva, podzemne parcele (združene v eno skupino - "kompleksni nepremičninski objekti") ali prostore. Vendar se zdi to stališče sporno, saj je glede na pomen člena 130 Civilnega zakonika Ruske federacije mogoče razlikovati le dve skupini, druga pa vključuje vse nepremičnine, ki jim zakon daje status nepremičnine. . Kot je pravilno ugotovil O. M. Kozyr, podjetje ni nepremičnina zaradi svoje neločljive povezave z zemljiščem, temveč z odločitvijo zakonodajalca, da na ta poseben predmet razširi značilnosti pravnega režima, določenega za nepremičnine. Zato je najbolj pravilno, da podjetje na podlagi zakona pripišemo nepremičninam. Dobro znana potrditev tega je, da pojem "podjetje" ureja poseben člen 132 Civilnega zakonika Ruske federacije. Poseben problem je pripisovanje ladij in letal ter vesoljskih objektov nepremičninam, saj se v predpisih pogosto pozablja, da se ti predmeti nanašajo tudi na nepremičnine (na primer, prvič, Civilni zakonik Ruske federacije, pri najemu nepremičnin razvršča samo nepremičnine zaradi naravnih lastnosti, čeprav nikjer ni navedeno, da drugi nepremičninski predmeti ne pripadajo; drugič, Odredba Ministrstva za pravosodje Ruske federacije z dne 06.08.04 št. 135 "O odobritvi navodil o postopku državne registracije pogodb o najemu nepremičnin" navaja, da se ta zakon uporablja za vso lastnino, razen za podjetja kot premoženjske komplekse, parcele gozdnega sklada (gozd), izolirana vodna telesa in trajnih nasadov, kar nakazuje, da ta zakon ureja tudi problematiko najema ladij. Sistemska razlaga tega zakona pa potrjuje, da se nanaša le na nepremičnine zaradi naravnih lastnosti). V zvezi s tem nekateri znanstveniki kritizirajo dodelitev teh predmetov nepremičninam, pri karakterizaciji nepremičninskih predmetov pa so pravniki omejeni le na analizo te kategorije nepremičnin. Po našem mnenju težava ni v dejstvu, da so ti predmeti uvrščeni med nepremičnine, temveč v nepazljivosti zakonodajalca pri oblikovanju dispozicije katere koli pravne norme in / ali določanju meja ureditve določenega akta. 3. POSAMEZNO DOLOČENO. Takoj je treba opozoriti, da civilisti ta izraz razumejo na različne načine. Nekateri verjamejo, da ima posamezno določena stvar edinstvene, edino inherentne lastnosti, lastnosti. Drugi poudarjajo, da ni nujno, da so individualno določene stvari edine svoje vrste, vključujejo vse stvari, za katere se zdi, da jih je mogoče razlikovati od drugih podobnih predmetov. Vendar je treba priznati, da je zaradi posebnosti pravne ureditve nepremičnin, ki jih določa zakon, vsak predmet nepremičnine priznan kot individualno opredeljen. Treba je opozoriti, da kljub dejstvu, da člen 130 Civilnega zakonika Ruske federacije ne vsebuje tega znaka in ni nikjer neposredno omenjen, ga je kljub temu mogoče z gotovostjo izločiti na podlagi vsebine drugih norm civilnega prava. kot značilnost katerega koli nepremičninskega predmeta. Tako na primer člen 554 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da je treba pri prodaji nepremičnine predložiti podatke, ki vam omogočajo, da nepremičnino dokončno ugotovite, to je, da jo individualizirate, sicer prodajna pogodba ne bo veljavna. šteje za sklenjeno. 4. NEMOŽNOST SPREMEMBE OKOLJA, PODROČJA UPORABE BREZ POVZROČITVE nesorazmerne škode OZIROMA DA SE OHRANI STATUS TEGA. Tradicionalno pravniki kot znak nepremičnine izpostavljajo močno povezanost z zemljiščem in nezmožnost premikanja brez nesorazmerne škode namenu te nepremičnine. Vendar se v praksi pojavljajo težave, povezane z uporabo nepremičnin. Prvič, kot je pravilno ugotovil E. Yu Petrov, razvoj gradbene tehnologije omogoča prenos predmetov, ki se običajno štejejo za nepremičnine, iz enega kraja v drugega, in uporaba takšnega merila vrednotenja, kot je močna povezava z zemljo, postaja vse bolj razširjena. težko, saj postaja vse težje dokazati obstoj močne povezave s kopnim ni vedno mogoče. Drugič, ni vedno mogoče navedene značilnosti razširiti na vse možne primere, ki se pojavljajo v sodobnem civilnem prometu. To lahko ponazorimo s preprostim primerom iz literature. Letalo, ki se uporablja za prevoz potnikov na rednih letalskih linijah, je torej nepremičnina, če pa letalo pridobi fizična oseba in ga uporablja za svoje osebne namene, ta predmet postane premičnina. Po mnenju avtorja je predlagana značilnost širša od navedene in odraža bistvo sodobnega razumevanja nepremičnin. 5. MOŽNOST POSTATI OBJEKT CIVILNIH PRAVIC ŠELE PO DRŽAVNI REGISTRACIJI. V civilnopravni znanosti že dolgo poteka razprava o bistvu predmeta civilne pravice v zvezi z nepremičninami. Obstajata dve glavni poziciji. Po mnenju številnih znanstvenikov16 je treba za priznanje nečesa kot predmeta nepremičnine le dokazati prisotnost lastnosti, določenih v členu 130 Civilnega zakonika Ruske federacije: močno povezavo z zemljo in nezmožnost premikanja stvari brez nesorazmerne škode ali neposredno pripisovanje določene stvari nepremičnini na podlagi zakona. Torej, da bi predmet prepoznali kot nepremičnino, ni treba izvajati nobenih posebnih dejanj, da bi mu dali tak status (to je, da opravite državno registracijo). Drugo stališče, po katerem se lastnina, ki je opravila državno registracijo, lahko prizna kot nepremičnina in do takšne državne registracije predmet nepremičnine pravno ne obstaja. Torej K. I. Sklovsky poudarja: »Če izhajamo iz dejstva, da je nepremičnina lastnost lastnine same, potem moramo priznati, da predmet nepremičnine nastane ne glede na njeno registracijo, če le izpolnjuje merila, določena v 130. člen civilnega zakonika. Če nasprotno predpostavimo, da je nepremičnina pravni pojem, potem ne more obstajati pred vknjižbo. Ko razvija to idejo, O. M. Kozyr piše naslednje: »Nepremičnine v civilnem pravu niso priznane kot nobena lastnina, ki ustreza znaku povezanosti z zemljiščem, ampak le tista, ki ima takšne znake lahko predmet civilnih pravic .. Zanimivo je, da civilno pravo Nizozemske ... priznava in opredeljuje kategorijo nepremičnin, deluje predvsem z drugo kategorijo - registrirano lastnino, ki povezuje pravila za promet ustreznih predmetov s potrebo po državni registraciji nastanka in prenos pravic na tovrstnih predmetih. To pomeni, da je treba za nepremičnino šteti samo tisto premoženje, na katerem je mogoče ugotoviti lastninsko pravico in druge pravice. In za nastanek takšnih pravic je potrebna državna registracija. Zadnje stališče se zdi najbolj pravilno in skladno z veljavno zakonodajo, saj mora biti vsaka lastnina priznana kot predmet civilnih pravic, da bi postala predmet prodaje. Nepremičnina neposredno postane predmet nepremičnine (in s tem ena od vrst predmetov civilnih pravic) šele po registraciji primarne pravice do nje. Ni naključje, da zakonodajalec uporablja pojem "predmet civilnega prava", pri čemer se osredotoča na dejstvo, da je obstoj katerega koli predmeta v civilnem pravu odvisen od možnosti razširitve civilnega prava nanj. Nekateri avtorji izpostavljajo še eno lastnost nepremičninskega objekta: nedeljivost in nedoslednost. Vendar je to stališče predmet kritike na podlagi naslednjega. Vključitev znaka nepotrošnosti je nesprejemljiva iz naslednjih razlogov. Prvič, ne odraža lastnosti, ki so značilne samo za predmet nepremičnine. To je razloženo na naslednji način. Izraz "nepotrošne stvari" zakonodajalec uporablja v Civilnem zakoniku Ruske federacije samo v poglavju o najemnini; Poleg tega je na podlagi pomena člena 607 Civilnega zakonika Ruske federacije mogoče sklepati, da so nepotrošne stvari vse stvari, ki v procesu uporabe ne izgubijo svojih naravnih lastnosti, medtem ko:
Tako je lastnost nepotrošnosti neločljivo povezana s katerim koli nepremičninskim predmetom, vendar kljub temu, čeprav ni odveč, ni obvezna lastnost. Drugič, analizirani koncept je ocenjevalni. Veljavna zakonodaja je prenatrpana z ocenjevalnimi kategorijami, kar v praksi povzroča številne težave. Priznati je treba, da so v nekaterih primerih potrebni in neizogibni. A vseeno je treba pri oblikovanju priporočil za izboljšanje zakonodaje stremeti k oblikovanju jasnejših definicij. Še enkrat bi rad opozoril, da kljub dejstvu, da je vprašanje definicije nepremičnine, nepremičnine, nepremičninskega predmeta že več stoletij zanimivo za civilne znanstvenike, njegov enoten koncept še ni bil razvit; definicija, ki jo je predlagal avtor, tudi ne trdi, da je resnična in nesporna. Po mnenju avtorja so navedene značilnosti bistvene za pravno kategorijo, ki jo analiziramo v tem prispevku, kar nam omogoča, da predstavimo naslednjo definicijo. Nepremičnina je individualno določena stvar, ki je lahko predmet civilnih pravic šele od trenutka državne registracije, katere sprememba obsega uporabe je nemogoča, ne da bi ji povzročila nesorazmerno škodo ali brez ohranitve njenega pravnega statusa, prav tako ima poseben obseg in uporabo, ki zahteva večjo pozornost javnosti. E. Demidkova, Odvetnik v pravni pisarni Legas, Moskva Gradivo je bilo objavljeno v reviji Arbitražni spori (uradno glasilo FAS SZO).
Znaki.
Koncept nepremičnin so preučevali tako sodobni kot predrevolucionarni pravniki. Obstaja tudi obsežna sodna praksa. Medtem pa ne moremo govoriti o odsotnosti spornih in nejasnih vprašanj v pravni ureditvi njegovega režima.
Iz definicije nepremičnine v 3. čl. 130 Civilnega zakonika izhaja, da govorimo o stvareh, torej o materialnih, fizično otipljivih predmetih, ki imajo ekonomsko obliko blaga. *(36) . Nepremičnine so posebna stvar. Njegova specifičnost je v tem, da je vedno individualno določena stvar. Tudi standardne hiše, zgradbe, strukture so edinstvene stvari, saj so vezane na določeno zemljišče. To zlasti dokazujejo določbe pogodbe o prodaji nepremičnine (555. člen OZ), po katerih je cena bistveni pogoj te pogodbe in določbe 3. odstavka 3. čl. 424 civilnega zakonika, v skladu s katerim je treba v primerih, ko cena ni določena v kočljivi pogodbi in je ni mogoče določiti na podlagi pogodbenih pogojev, izpolnitev pogodbe plačati po ceni, ki je po primerljivi ceni okoliščinah, se običajno zaračuna za podobno blago, dela, storitve.
Poleg pojma nepremičnine v pravnem pomenu obstaja še pojem nepremičnine v fizičnem in ekonomskem smislu. Torej, v fizičnem smislu je nepremičnina ločen objekt, ki se nahaja v prostoru in ima določeno uporabnost. Medtem ko je v ekonomskem smislu nepremičnina objekt, ki zahteva tok naložb, namenjenih vzdrževanju in razvoju predmeta, in ima tudi lastnost, da lastniku prinaša dohodek *(37) .
Ko govorimo o pravnem režimu nepremičnin, se je treba ustaviti pri razkritju vsebine tega izraza. Treba je opozoriti, da zakonske definicije tega pojma ni. Vendar pa ga je mogoče najti v delih pravnikov. Torej, S.S. Aleksejev ga definira kot "končno pravno stanje predmeta, ki je kompleksen rezultat dejavnosti vseh pooblaščenih oseb (posameznikov, pravnih oseb, države) za njegovo uporabo. To je tako rekoč del pravila pravo, stanje urejenosti javnih odnosov na določenem objektu« *(38) . Po mnenju V.I. Pravni režim Senchishcheva je skupek vseh pozitivnih predpisov, ki jih vsebujejo imperativne in dispozitivne norme in na njih temeljijo ali niso v nasprotju z njimi) subjektivnih pravnih zahtevkov, ki obstajajo in so veljavni z vidika prava in v ustreznih primerih določajo pravice , obveznosti, dovoljenja, prepovedi in navodila popolnoma vseh oseb (oz. v zvezi z popolnoma vsemi osebami) glede predmeta (pojava), v zvezi s katerim so ustanovljeni. *(39) .
Nemogoče je ne biti pozoren na znanstvenost in kompleksnost tovrstnih definicij, zaradi česar je skoraj nemogoče prepoznati pravo bistvo pravnega režima nasploh in pravnega režima nepremičnin še posebej. Zdi se, da je pravni režim vedno sistem določenih pravnih norm (pravil), ki odražajo posebnosti določenega predmeta prava. Pravni režim nepremičnine je niz nujnih pravnih norm, ki vsebujejo posebna pravila, ki odražajo posebnosti udeležbe nepremičnin v premoženjskih in obligacijskih pravnih razmerjih. Ta posebnost je v prisotnosti številnih zakonsko določenih omejitev, prepovedi in postopkov.Poseben pravni režim je zapisan v različnih zakonodajnih aktih, ki tvorijo določen sistem. Poleg splošnih pravil, določenih v civilnem zakoniku, ki veljajo za vse vrste nepremičnin, je mogoče izpostaviti posebna pravila, določena v drugih pravnih aktih, ki veljajo le za nekatere vrste nepremičnin.
Po čl. 130 Civilnega zakonika lahko vse nepremičnine razdelimo v tri skupine:
1. Nepremičnine, ki so po naravi nepremične (zemljišča, podzemne parcele, izolirana vodna telesa)
2. Objekti, ki so trdno povezani s tlemi in njihovo premikanje povzroči nesorazmerno škodo njihovemu namenu.
3. Stvari, ki so po svoji fizični naravi premičnine, vendar jih zakonodajalec uvršča med nepremičnine *(40) .
Seznam predmetov, določenih v čl. 130 Civilnega zakonika, ki so nepremičnine, ni povsem pravno izčrpen, saj, kot izhaja iz 1. odstavka čl. 130 Civilnega zakonika Ruske federacije je mogoče kot nepremičnino opredeliti tudi drugo lastnino (po zakonu tako imenovano nepremičnino). Kot primer lahko navedemo podjetja (132. člen civilnega zakonika), pogoj pa je kraj njihove uporabe - to je voda, zrak ali vesolje.
Opozoriti je treba, da se v tem členu civilnega zakonika poleg izraza "nepremičnine" uporablja tudi izraz "nepremičnina". Zdi se, da gre v tem primeru za napako zakonodajalca. Kot veste, je lastnina širši pojem od stvari, saj poleg stvari zajema lastninske pravice. Ta okoliščina daje nekaterim pravnikom razlog za trditev, da je "pod pojmom nepremičnine, ki se uporablja v členu 130 Civilnega zakonika, treba razumeti nepremičnine, ki vključujejo tako stvari kot lastninske pravice do teh stvari" To je razloženo kot sledi. Uporaba stvari s strani oseb, ki niso lastniki, je mogoča le, če jim lastnik podeli ustrezne stvarne pravice. In zato predmeti državljanskih pravic do uporabe tujih stvari niso stvari kot take, temveč le pravice do njihove uporabe. *(41) .
S takšnim mnenjem se težko strinjamo. Prvič, tujo stvar lahko uporabljajo ne samo imetniki lastninske pravice, ampak tudi obligacijske pravice. Drugič, besedilo 130. člena Civilnega zakonika, ki govori o takem znaku nepremičnine kot neločljivi povezavi z zemljiščem, neposredno nakazuje, da govorimo o stvareh, saj lastninske pravice ne morejo biti povezane z zemljiščem.
Kot je pravilno navedeno v literaturi, lahko stvari, ki so po naravi nepremične v skladu s tem členom, pogojno razdelimo na dve vrsti: a) naravne vire (zemljišča, podtalje, izolirana vodna telesa, ki so zaradi svojih naravnih lastnosti nepremična) in predmete, ki veljajo za nepremičnine zaradi svoje močne povezave z zemljo *(42) . Približen seznam slednjih je podan v navedenem členu OZ (gozdovi, trajnice, stavbe, objekti), ki določa tudi merilo za njihovo uvrstitev med nepremičnine (močna povezanost z zemljiščem).
Zakonodaja Ruske federacije ne pozna oblikovanja nepremičnine po predvidenem namenu, kar je značilno za zakonodajo nekaterih držav, ki vključuje stvari, ki so po naravi premične, nameščene na zemljišču ali zgradbi in zagotavljajo njeno vzdrževanje. ali delovanje (na primer kmetijska orodja, namenjena za obdelavo zemlje). Takšno stanje se zdi povsem pravilno, saj bi bilo v nasprotnem primeru treba vknjižiti lastninske in druge stvarne pravice za vse kombajne, traktorje itd.
Delitev stvari na premične in nepremične temelji na lastninski pravici na zemljišču, saj so nepremične stvari določene predvsem z njihovo zvezo z zemljiščem. Nekoč je G.F. Shershenevich je opozoril: "Razdelitev stvari na premičnine in nepremičnine je največjega pomena. Ta razlika se je oblikovala zgodovinsko, zaradi prevladujočega pomena zemljišča, zato so se transakcije z nepremičninami vedno razlikovale od transakcij s premičninami. Toda osnova za razlike ni le zgodovinsko. predmet takih omejitev v zasebni posesti, ki so tuje premičninam" *(43) .
Hkrati je tradicionalno značilnost nepremičnine močna povezanost z zemljo. To je lastnost, ki jo pozna že rimsko pravo. G.F. Šeršenevič je zapisal: »Teoretično se premične in nepremične stvari razlikujejo po tem, ali se lahko premikajo ali ne, ne da bi poškodovali svoje bistvo in ne zmanjšali svoje vrednosti. Ime nepremičnine pomeni predvsem del zemeljske površine in vse, kar je z njim povezano, tako trdno, da se zveza ne more pretrgati, ne da bi se kršila vrsta in namen stvari *(44) . Podobna stališča je izrazil L.A. Casso, ki je zapisal, da je »stvar, ki je ni mogoče premikati z enega kraja na drugega, nepremičnina; nepremičnina je torej najprej zemljišče in poleg tega vse, kar je z njim stalno in neločljivo povezano. *(45) .
Medtem lahko uporaba te funkcije v praksi trenutno povzroči znatne težave. Upoštevati je treba, da je veliko zgradb in objektov načeloma možno premikati z ene lokacije na drugo, pri tem pa ohraniti njihovo celovitost in namen (vendar jih je mogoče kvalificirati kot nepremičnino le, če obstaja neločljiva fizična povezava z zemljiščem). znova). Na primer, lesene hiše (brunarice) na podeželju se pogosto prenašajo iz enega kraja v drugega razstavljene. Hkrati je treba opozoriti, da sodobne tehnologije omogočajo premikanje katere koli zgradbe ali strukture iz kraja v kraj, ne da bi pri tem povzročile resno škodo. Tako je najbolj znan primer premik stavbe časopisa Izvestia za skoraj 50 metrov. Poleg tega se stavbe in objekti ne štejejo nujno za gradbene objekte. Obstajajo tako imenovane montažne hiše, ki morda nimajo močne povezave s temeljem. Kot pravilno ugotavlja N.A. Syroyedov, uničenje ali prenos (ob prisotnosti sodobnih tehničnih sredstev) lastnine na drugo zemljišče pomeni, da pravno obstaja uničenje nepremičnine na enem zemljišču in njegov pojav na drugem. *(46) .
Tako je fizična povezanost objekta z zemljiščem razumljena kot pogoj za uporabo nepremičnine po predvidenem namenu. Hkrati je treba upoštevati, da se komunikacija z zemljo lahko izvaja tako neposredno kot posredno (skozi vodno površino). Predvsem je znano, da so trenutno na vodni gladini začeli graditi stanovanjske zgradbe in druge nepremičnine.
V pravni literaturi je bilo izraženo stališče, po katerem je pomembnejši trenutek ločitve nepremičnine od zemljišča, saj s tem trenutkom ta preneha biti nepremičnina; premikanje nepremičninskih predmetov z njihovo naknadno pritrditvijo na drugo zemljišče in uporabo po predvidenem namenu ni vedno, vendar še vedno mogoče, čeprav zahteva znatne stroške *(47) . Izraženo je bilo tudi stališče, po katerem pripisovanje zgradb in objektov nepremičninam po njihovi naravi ne bi smelo določati njihovo nezmožnost premikanja brez poseganja v njihov namen, temveč dejstvo, da lahko funkcionalno služijo svojemu namenu. , če so povezani s katerim koli mestom *(48) . Zdi se, da je treba upoštevati tudi to znamenje, vendar ga je treba upoštevati kot dodatno glede na glavno stvar - fizično povezavo z zemljo.
Hkrati je G.F. Šeršenevič je poudaril, da ni vedno mogoče v celoti rešiti vprašanja močne povezave z zemljo. Tako je zapisal: "Samoumevno je, da vprašanja trdnosti in povezanosti konstrukcije s tlemi ni mogoče popolnoma natančno rešiti v osnovi. Njegova rešitev je odvisna od situacije vsakega primera posebej" *(49) .
Ločevati je treba med nepremičninami in objekti, ki so trdno povezani z zemljiščem, kot je na primer klop, ki ni nepremičnina, tudi če je ni mogoče premakniti brez nesorazmerne škode za predvideno namembnost. Eno od nerešenih vprašanj je tudi vprašanje možnosti uvrstitve med nepremičnine tiste nepremičnine, ki nimajo neločljive povezave z zemljiščem, vendar bi jih bilo težko ločiti od tega zemljišča. Zlasti lahko govorimo o kipih, ki tehtajo več ton, niso pritrjeni na temelj ali zgradbo, nameščeni na površini zemlje na blokih itd. Resolucija št. 2061/99 z dne 12. oktobra 1999 Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije je analizirala spor med državnim enotnim podjetjem in LLC o tem, ali je industrijski hladilnik, ki ga je državno enotno podjetje preneslo na podjetje na podlagi menjalne pogodbe, resničen posestvo ali ne. Glede na to, ali je bil hladilnik pripoznan kot nepremičnina, se je odločalo tudi o tem, ali je bil kršen postopek za opravljanje transakcij z njim (pri priznanju hladilnika kot nepremičnine je bilo potrebno pridobiti soglasje lastnika). Med obravnavo zadeve je bilo ugotovljeno, da je tožena stranka predložila priročnik za uporabo hladilnika, ki vsebuje tehnični opis zasnove in tehničnih lastnosti hladilnikov, podobnih spornemu, z navedbo, da je hladilnik mogoče razstaviti in prepeljati na drugo mesto. Predsedstvo pa je ugotovilo, da v zadevi razpoložljivi podatki o naravi del pri vezavi temeljev na teren, o izdelavi temeljev hladilnice in montaži hladilnice pričajo o gradnji hladilnice. struktura, povezana z nepremičnino, trdno povezana z zemljiščem.
V praksi so bili zabeleženi tudi primeri, ko so nekateri oddelki registracijske službe registrirali lastništvo rezervoarjev za skladiščenje naftnih derivatov, ki stojijo na temelju, kot nepremičnine, drugi pa ne. Pri tem pa je bilo bistveno za odločitev dejstvo, ali so ti objekti v organih tehničnega popisa označeni kot nepremičnine. Slednji se je rešitve tega vprašanja lotil precej samovoljno. Kot prav, je opozoril A.N. Syroedov "Nemogoče je to ali ono stvar, ki temelji na definiciji iz 130. člena civilnega zakonika, po lastni presoji pripisati nepremičnini. Režim nepremičnine bi moral veljati le za tiste stvari, ki so tako imenovane v zakonu." " *(50) .
Posebnosti nepremičnine so prisotnost posameznih lastnosti, nepogrešljivost, pa tudi na istem mestu.
Ko govorimo o takem znaku nepremičnine, kot je povezava z zemljo, je treba posebno pozornost nameniti predmetu, kot so podzemne komunikacije (predvsem metro linije). V tem konkretnem primeru nedvomno obstaja povezava z zemljo, vendar ne z zgornjim (zemeljskim) sistemom, temveč z globljimi plastmi zemlje. Zvezna zakonodaja ne ureja pravnega statusa takih objektov, vendar obstajajo ustrezni pravni akti na ravni subjektov federacije. Tako je z Odlokom vlade Moskve z dne 13. junija 2000 N 447 (s spremembami 28. januarja 2003) "O izvajanju programa postopnega razvoja sistema državne registracije pravic do nepremičnin in transakcij z v mestu Moskva za obdobje do leta 2000 in ukrepi za nadaljnje izboljšanje sistema registracije (skupaj z akcijskim načrtom za razvoj sistema državne registracije pravic do nepremičnin in transakcij z njimi v mestu Moskva za obdobje do leta 2002) je bilo odobreno Začasno navodilo za pripravo in izvedbo načrta za podzemne inženirske komunikacije kot predmet nepremičnin, katerih pravice so predmet državne registracije"). V 6. odstavku navedenega Odlok je neposredno določil, da se podzemne inženirske komunikacije štejejo za predmet nepremičnine, ki je predmet državne registracije.
Poleg tega je treba omeniti linearne (razširjene) objekte, povezane ne z določeno zemljiško parcelo, temveč s številnimi zemljiškimi parcelami na ozemlju ene ali več držav - transnacionalni daljnovodi, cevovodi, podzemne železnice, avtoceste, železnice itd. Zdi se, da bi moral pravni status takih objektov določiti zvezna zakonodaja.
Na podlagi povezave z zemljiščem lahko ločimo tudi posebne nepremičninske objekte, kot so rudniki, kamnolomi, pridobivanje šote, vrtalne in proizvodne vrtine, vodnjaki in omrežja površinskih komunikacij, železnice in avtoceste, obcestni objekti (mostovi, predori, itd.). itd.), objekti hidrotehničnega in vodnega prometa (jezovi, zapore, privezi itd.), objekti za oskrbo z vodo (vodnjaki, stebri itd.). Vendar pa je komaj mogoče podati izčrpen seznam takih predmetov.
Poleg temeljnega fizičnega kriterija - neločljive povezave z zemljiščem, posamezni pravniki za nepremičnine prepoznavajo še dodatne lastnosti.
Včasih obstaja tak znak nepremičnine, kot so njeni visoki stroški. Nepremičnine imajo običajno višjo ekonomsko vrednost. To je posledica dejstva, da je namenjen dolgotrajni uporabi in se med uporabo ne porablja. Praviloma ima konstruktivno zapletenost, ki zahteva visoke stroške vzdrževanja. Hkrati pa precej zapleten postopek prenosa lastništva nepremičnin povzroča ne tako visoko likvidnost nepremičnine kot blaga, saj je ni mogoče hitro prodati za gotovino.
Hkrati pa visokih stroškov nepremičnin ni mogoče šteti za njihovo univerzalno značilnost. Prvič, vse nepremičnine niso drage (vse je odvisno od konkretnih okoliščin). Drugič, obstajajo premične stvari, ki so precej drage, na primer slike, nakit itd.
Strokovna literatura izpodbija tudi ustaljeno mnenje, da je razlog za poseben položaj nepremičnine njihova neposredna takojšnja vrednost. *(51) . Vendar je to opravičeno na zelo svojevrsten način, predvsem pa z dejstvom, da je že v antiki lastnina, izražena v zemljiški lastnini, predstavljala opazno manjši delež v primerjavi s premičninami, denarno bogastvo pa je postalo prevladujoča oblika v bogastva najbogatejših in najbogatejših ljudi. Toda ob tem je bila poudarjena razlika med vidno lastnino in nevidno lastnino, predvsem denarjem. *(52) .
S takšnim stališčem se je težko strinjati. Če je v starih časih, z relativno majhno populacijo in presežkom proste zemlje, tak pogled imel pravico do obstoja, potem so danes, z omejenimi viri in preobiljem prebivalstva, nepremičnine v večini primerov res drago blago.
Eno najbolj spornih vprašanj pri opredelitvi pojma nepremičnine je vprašanje, ali znaki, določeni v 1. čl. 130 civilnega zakonika in zlasti njegova močna povezava z zemljo ali dejstvo državne registracije pravic do nje je potrebno. Če povzamemo vsa izražena stališča, lahko ločimo dve temeljni. Prvo najbolj jasno oblikuje O.M. Trump, ki nakazuje, da so nepremičnine iz 1. čl. 130 civilnega zakonika je pravni koncept, ne dejanski. To utemeljuje z dejstvom, da je nepremičnina lahko priznana "samo lastnina, na kateri je mogoče ugotoviti lastninsko pravico in druge pravice. In za nastanek takih pravic je potrebna ustrezna državna registracija" *(53) . To stališče poudarja pomen nepremičnine kot predmeta civilnega prometa. Da bi nepremičnine lahko sodelovale v civilnem prometu, je potrebno, da nastane lastninska pravica. To pa zahteva državno registracijo lastninskih pravic.
Podobna stališča izraža V.V. Chubarov, ki piše, da sta "stvar v razumevanju 128. člena civilnega zakonika in nepremičnina v razumevanju 130. člena civilnega zakonika navsezadnje pravni pojmi" *(54) . Svoje stališče utemeljuje z dejstvom, da so bile po priznanju gradbenih objektov v gradnji kot nepremičnine v civilnem zakoniku hkrati vnesene ustrezne spremembe v zakon o državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi, ki je določal: postopek državne registracije pravic do predmetov v teku kot nepremičnine. *(55) .
Drugačno stališče izraža V.V. Vitrjanski. Po njegovem mnenju sta za priznanje stvari nepremične potrebni le močna vez z zemljiščem in nezmožnost njenega premika brez nesorazmerne škode za njen namen. Svoje stališče utemeljuje z dejstvom, da je delitev stvari na premičnine in nepremičnine posledica njihovih objektivnih lastnosti, državna registracija pa ni kvalifikacijski znak nepremičnine. *(56) . Njegove poglede deli B.M. Gongalo, ki piše, da je »nepremična stvar dejanski pojem, ne pravni« *(57) . V zvezi s tem predlaga ponovno preučitev razširjenega koncepta, po katerem se kot nepremičnina zanika dejstvo obstoja nezakonito zgrajenih stanovanjskih odpadkov, dejansko obstoječih stavb, objektov itd. do državne registracije teh predmetov. Dejstvo, da pri takšnih stvareh ne izhaja lastninska pravica, ne bi smelo voditi do sklepa, da se ne štejejo za nepremičnino. *(58) .
Zdi se, da ima slednji pogled večjo pravico do obstoja. Kljub temu moramo izhajati iz tistih znakov nepremičnin, ki so navedeni v zakonodaji (čeprav je treba, kot bo prikazano v nadaljevanju, pojasniti same znake nepremičnin). Zakonodajalec nikjer ne omenja prisotnosti državne registracije pravic do stvari kot znaka nepremičnine. Lahko se le postavi vprašanje o spremembi veljavne zakonodaje in uvedbi prisotnosti državne registracije stvarnih pravic na njej kot dodatne značilnosti nepremičnin. Pred uvedbo takšnih sprememb pa bi nas morali voditi le kriteriji čl. 130 GK.
Tako nedovoljena gradnja, za katero ni vpisana stvarna pravica, ne preneha biti nepremičnina po merilih tega člena. Druga stvar je, da moramo razlikovati med samim pojmom "nepremičnine" in prometom z nepremičninami. Slednje brez državne registracije stvarnih pravic na nepremičninah je preprosto nemogoče.
Vrsta avtorjev je podala zelo svojevrstne poglede na kriterije delitve stvari na premičnine in nepremičnine. Torej, A.V. Černih predlaga drugačen kriterij za delitev premoženja na premičnine in nepremičnine, in sicer »nesorazmerno veliko škodo, povzročeno namenu stvari ali njenemu lastniku (predmetu zastavne pravice), in ki je nastala prav z umikom stvari iz običajnega okolja. uporabe in ne med preprostim gibanjem" *(59) .
Končno svojevrstno stališče izraža O.G. Lomidze, ki meni, da tudi če je gradnja nepremičnine (na primer) stavbe dejansko končana, do trenutka državne registracije taka stavba ni enoten predmet lastninske pravice, kot tudi katero koli drugo civilno pravo. Do trenutka državne registracije gradbeni materiali, uporabljeni pri gradnji stavbe, obstajajo kot ločeni predmeti lastninske pravice *(60) . Torej, če nepremičnina ni nepremična, je premična. Iz tega izhaja, da se stavba lahko prodaja kot komplet gradbenega materiala po pravilih prometa s premičninami.
Upoštevati pa je treba dejstvo, da gradbeni materiali kot stvari v tem primeru ne obstajajo več, saj so bili preoblikovani. Kot že omenjeno, se predmet gradnje nanaša na nepremičnine. Tako lahko sklepamo, da državna registracija pravic do stvari ni znak, temveč posledica njene uvrstitve med nepremičnine. Če je pravica do nepremičnine predmet državne registracije, potem je napačno reči, da (nepremičnina kot taka) nastane od trenutka državne registracije. Upoštevati je treba tudi, da je zakonodajalec posredno potrdil, da registracija ni znak nepremičnine, saj so pravice do nepremičnine, ki so nastale pred datumom uveljavitve zakona o državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij. S tem veljajo.
V.A. Lapach izpostavlja tako znamenje stvari, kot je diskretnost. Zlasti piše, da je »prostorska izolacija predmetov le poseben, čeprav najpogostejši primer dejavnosti, ki označuje pretežno stvari. *(61) . Ta lastnost v celoti velja za nepremičnine, saj lahko samo možnost izločitve nepremičnine iz množice enorodnih stvari povzroči nastanek stvarnih in obligacijskih pravic na njej.
Zdi se, da avtorji s takšnimi stališči neupravičeno izpostavljajo nekatere lastnosti nepremičnin. Takšen pojav, kot so nepremičnine, je treba obravnavati kot pojav na več ravneh, ki vključuje tako fizične kot pravne značilnosti.
Tako je temeljna lastnost nepremičnine povezanost z zemljiščem, ki ima lahko različne pojavne oblike. Lahko gre torej za neposreden, fizični stik, katerega prekinitev povzroči hudo škodo na premoženju (stavbah, objektih, gozdovih ipd.). Ob tem je treba upoštevati nove tehnologije, ki omogočajo premikanje večine zgradb in objektov brez škode za njihov namen. Vendar je v tem primeru treba upoštevati ogromne stroške takšnih operacij.
Komunikacija s kopnim je lahko tudi fizična, vendar posredna (skozi vodno površino, preko drugih nepremičninskih objektov (zgradbe in objekti, zgrajeni na vodi, stanovanjski in nestanovanjski prostori).
Za posamezne nepremičninske objekte je povezava z zemljiščem le pravna, ne pa tudi fizična (morje, letala, plovila celinske plovbe). To razmerje je v tem, da so ti predmeti, ki so po naravi premični, vpisani na določenih zemljiških parcelah. Tako se v skladu z 2. odstavkom Pravilnika o registraciji ladij in pravicah do njih registracija ladij izvaja v trgovskih pristaniščih, katerih seznam je naveden v Dodatku št. 1 k temu pravilniku. Kot dodatno značilnost teh predmetov kot nepremičnine je mogoče izpostaviti javnost prometa, ki združuje stvari, ki so po naravi nepremične, ter zračne, rečne, morske ladje, vesoljske objekte v eno klasifikacijsko skupino.
Vrste nepremičnin.
Obstajajo različne klasifikacije nepremičnin. Na primer, nepremičninski predmeti se razlikujejo po izvoru: tisti, ki jih je ustvarila narava brez sodelovanja človeka in so rezultat človeškega dela, in končno, predmeti, čeprav so ustvarjeni s človeškim delom, so tako povezani z naravno osnovo, da ne more delovati ločeno od njega. Torej predmeti naravnega izvora vključujejo zemljišča, podzemne parcele in izolirana vodna telesa. V skladu s tem predmeti umetnega izvora vključujejo zgradbe in strukture itd.
Za nepremičnine se šteje tudi premoženje, ki je po svoji fizični naravi premično. Tako premoženje se po zakonu imenuje nepremičnina. Zlasti vključuje zračna in pomorska plovila, plovila za celinsko plovbo in vesoljske objekte. Kot D.I. Meyer: »Ni pa potrebe, da bi pravna delitev premoženja na nepremično in premično sovpadala s fizično nepremičnostjo ali gibljivostjo stvari: na področju prava ima ta delitev premoženja pomen, da so nekatere definicije povezane z nepremičnine, druge s premičninami; toda ali je nepremičnina, ki jo zakon priznava za nepremičnino, res nepremična po naravi ali pa je premičnina - ni pomembno, in če zakonodajalec meni, da je treba katero koli definicijo v zvezi z nepremičnino razširiti na premičnino premoženje, potem bo ta definicija veljala za premičnine in obratno *(62) .
Seznam stvari, ki so po zakonu priznane kot nepremičnine, je izčrpen. To je posledica dejstva, da njihove naravne lastnosti ne omogočajo uporabe splošnega merila neposredne povezave z zemljo. Treba je opozoriti, da zakonodaja Ruske federacije ne pozna zgoraj navedene kategorije "nepremičnine po namenu", ki je značilna za številne evropske države. Takšne nepremičnine vključujejo poljedelsko orodje, živino itd.
Posebnost letal in morskih plovil, plovil za plovbo po celinskih vodah, vesoljskih objektov, ki jih zakon pripisuje nepremičninam, je, da jih je za razliko od tradicionalnih nepremičnin mogoče določiti tako po individualnih kot generičnih lastnostih. Odvisno je od tega, ali stranki skleneta pogodbo glede ene ali več posameznih stvari ali glede več enakih stvari (npr. lahko gre za pogodbo glede ladij iste vrste, kar je lahko opredeljeno v pogodbi). po generičnih značilnostih). Treba je opozoriti, da zakonodajalec govori o povezavi z zemljiščem nasploh in ne z določeno zemljiško parcelo. Zato se med nepremičnine uvrščajo ti objekti, ki nimajo materialne, fizične povezave z določenim zemljiščem, imajo pa posredno povezavo z zemljiščem nasploh.
Hkrati je bilo izraženo takšno stališče, da je povezava z zemljiščem lahko ne le fizična, temveč tudi "duhovna", ko zgoraj navedenih objektov, priznanih kot nepremičnina, ni mogoče uporabljati in izkoriščati, če je taka povezava odsoten. *(63) (Očitno je pravilneje uporabiti izraz "pravni" namesto izraza "duhovni"). V tem primeru škoda ne nastane, ko se premikajo, ampak ko so ločeni od običajnega habitata, zaradi česar je njihovo izkoriščanje nemogoče.
Pravno priznavanje tega premoženja kot nepremičnine (čeprav je po fizični naravi premično) različni pravniki razlagajo z različnimi razlogi. Predvsem obstaja mnenje, da je drago in zato zahteva poseben postopek registracije, ki je predviden za nepremičnine. Hkrati registrski organi ne samo registrirajo pravice do njih, ampak tudi izvajajo nadzor nad temi predmeti.
V literaturi je bilo izraženo mnenje, da je posebnost takega premoženja njegova individualna gotovost, ki jo daje registracija predmetov (zrakoplovi, morska plovila, plovila za rečno plovbo, vesoljski objekti) in pravice do njih. *(64) .
Izraženo je bilo tudi mnenje, da se pravni režim nepremičnin razširi na te objekte zaradi potrebe po njihovi državni registraciji, katere namen ni toliko potrditev pravic do njih, temveč potrditev njihove skladnosti s tehničnimi in operativnimi zahteve z vidika varnosti uporabe. *(65) . Dejansko je institucija državne registracije kot institucija javnega pooblastila, ki je sredstvo za legalizacijo nepremičnin in podlage za transakcije z njimi, urejena z normami upravnega in civilnega prava, poleg legalizacije poklicana tudi za opravljanje dejavnosti. računovodske in nadzorne funkcije *(66) . Razvrstitev teh stvari med nepremičnine je razložena tudi z dejstvom, da gre za "premične dele ozemlja" pod jurisdikcijo Ruske federacije. *(67) .
Nazadnje je bilo izraženo stališče, po katerem "govorimo o podelitvi pravnega statusa nepremičnine objektom, ki imajo veliko gibalno moč. To se naredi z namenom ustvarjanja varnostnih jamstev za družbo kot celoto in njene posamezne državljane v Upravljanje teh objektov oziroma v vsakem primeru nadzor nad upravljanjem z njimi se izvaja neposredno s tal, kar kaže na njihovo povezanost s tlemi. *(68) .
Kot je navedeno zgoraj, je pripisovanje teh predmetov nepremičninam posledica dejstva, da imajo tak znak, kot je povezava z zemljo, čeprav se ta znak ne pojavlja neposredno, ampak posredno. Predvsem govorimo o tem, da imajo vsa plovila za plovbo po morju in celinskih plovnih poteh matično pristanišče, letala pa so dodeljena določenemu letališču in so tako povezana s kopnim. Vendar v tem primeru ne govorimo o fizični, temveč o pravni povezavi z določenimi zemljišči. Kot dodatno značilnost je mogoče izpostaviti javnost prometa, ki združuje stvari, ki so po naravi nepremične, ter zračne, rečne, morske ladje, vesoljske objekte v eno klasifikacijsko skupino.
Nepremičnine so praviloma kompleksne, saj so sestavljene iz množice raznovrstnih stvari, ki tvorijo enotno celoto in se uporabljajo za isti namen. Med "tradicionalnimi" nepremičninami se le zemljišče, če na njem ni zgradb, objektov ali nasadov, nanaša na preproste stvari. Pri opravljanju transakcij z nepremičninami ima lastnik pravico razpolagati tako s katero koli stvarjo, ki je vključena v nepremičnino, kot v zvezi s katero koli najbolj zapleteno nepremičnino, pri čemer je iz njene sestave izključena vsaka stvar, ki je vanjo vključena.
Nepremičnine so lahko deljive in nedeljive v fizičnem in pravnem smislu. Odvisno je od fizičnih parametrov te stvari, pa tudi od razpoložljivosti ustreznih pravil in predpisov. Tako se stanovanjska stavba lahko prizna kot nedeljiva stvar zaradi fizične nemožnosti njene delitve, zemljiška parcela pa je lahko nedeljiva, saj bo zaradi njene delitve velikost parcele manjša od norm, predvidenih za po zemljiški zakonodaji. Posamezne vrste nepremičnin se lahko po fizičnih lastnostih razdelijo na več delov, od katerih je vsak samostojna nepremičnina. V takih primerih lahko govorimo o oblikovanju več predmetov prava. Lastništvo vsakega od njih mora biti ustrezno vknjiženo. Hkrati se registrira prenehanje pravic do prej obstoječega predmeta.
Takšno delitev je treba razlikovati od tistih primerov, ko se nepremičnina sama ne deli, vendar pa na njej pride do bistvenih notranjih sprememb (spremembe notranje razporeditve, gabaritov ipd.). V takšnih primerih se pravica do te stvari ohrani, vendar je treba ustrezno spremeniti vpis o stvari v Enotnem državnem registru pravic.
V primerih, ko je nepremičnina v fizičnem smislu nedeljiva, potem v primeru nastanka skupne lastninske pravice ostane en sam neodvisen objekt, ki je predmet državne registracije. V zvezi s tem veljajo določbe 1. odstavka čl. 558 Civilnega zakonika, ki določa možnost nakupa in prodaje dela stanovanjske stavbe ali stanovanja, so v nasprotju s splošnimi določbami lastninske pravice. V takih primerih lahko govorimo le o transakciji z deležem skupne lastninske pravice.
Delitev nepremičnine na glavno in pripadajočo stvar ima določen praktični pomen. V skladu s čl. 135 Civilnega zakonika Ruske federacije, stvar, ki služi drugi, glavni stvari in je z njo povezana s splošnim namenom (pripadnostjo), sledi usodi glavne stvari, razen če pogodba ne določa drugače. Opozoriti je treba, da lahko tako premičnine kot nepremičnine delujejo kot pripomoček glede na glavno stvar, ki je vedno nepremičnina.
Vendar pa so možne situacije, ko je precej težko ugotoviti, ali ta ali ona stvar pripada glavni (nepremičnini) stvari ali je nujni del te nepremičnine (na primer žaluzije na oknih stavbe). V zvezi s tem je zanimiva izkušnja ZDA, kjer se uporablja tak pojem kot stalna pripadnost (fixture), ki se razume kot premičnina, ki je zaradi vezanosti na nepremičnino ali zaradi povezave z nepremičnino kadar z njeno uporabo, se prizna kot nepremičnina.
Pri obravnavi posebnih primerov ameriška sodišča uporabljajo test razumne osebe: ali bi razumna oseba, ki dobro pozna kraj ter dejstva in okoliščine primera, imela razlog za domnevo, da je oseba, ki je zarubila premičnine na nepremičnino ali jo uporablja v zvezi z nepremičnino, je imel namen to nepremičnino narediti za trajno last. Tako postane namen strank odločilen. Obenem postanejo predmeti, kot so opeka, hlodi, tramovi ipd., če so vgrajeni v objekt, del nepremičnine, ne glede na sklenitev izrecnega dogovora strank o nasprotnem. Sodišča so priznala, da pripadajo glavni stvari predmeti majhne vrednosti, ki niso bili povezani z nepremičninami (ključi vrat, žaluzije za okna itd.).
Kot ugotavlja V.V. Chubarov, in s tem se lahko strinjamo, na splošno razlaga tega izraza ustreza tistemu, kar se je v rimskem pravu razumelo kot sestavni del ali pripadanje stvari *(69) . Ameriški pravniki jo definirajo kot stvar, ki je, ker je prvotno premična, bolj ali manj trajno pritrjena (pritrjena) na zemljišče in se zaradi teh okoliščin po zakonu šteje za del nepremičnine, ki pripada lastniku pokrajina. *(70) .
Zakonodaja Zvezne republike Nemčije razlikuje tak koncept kot "navidezni (namišljeni) sestavni del nepremičnine (zemljišča). Tako v skladu s 95. členom GGU stvari, ki so z zemljiščem povezane samo za začasne namene, niso Sestavni deli zemljišča Po E. A. Baranova so to gradbeni odri, ograje, sejemske ploščadi, demonstracijske stojnice, razstavni paviljoni itd. *(71)
V klasičnem premoženjskem prometu je zemljišče (zemljišče) vedno priznano kot glavna stvar in predmeti, ki se na njem nahajajo, vključno z nepremičninami (ki naj bi ob odtujitvi praviloma sledile usodi glavne stvari). ) so priznani kot pripadajoči. Kot ugotavlja G.F. Šeršenevič, v skladu z rusko zakonodajo je veljalo, da naj bi bila stavba, ki je last zemljišča, last tistega, na čigar zemljišču je bila postavljena, in zgradbe, postavljene na tuji zemlji na podlagi kakršnega koli pogodbenega razmerja, ne bi smele štejejo za nepremičnino *(72) . Pravilo posesti, da je lastnik zemljišča lastnik vsega, kar je z njim povezano, ki je bilo povzeto v Civilnem zakoniku RSFSR leta 1922, je bilo že leta 1927 bistveno spremenjeno. Predvsem stanovanjskim zadrugam so se začela podeljevati zemljišča v trajno uporabo s hkratnim nastankom njihove lastnine na postavljenih objektih. V pogojih priznanja izključne lastnine države na zemljiščih v domačem pravnem redu so se stavbe, objekti in podobni objekti, ki se nahajajo na zemljiščih, začeli šteti za glavno stvar, ki ji je v primeru njihove odtujitve samodejno sledila pravica do uporabe zemljišča. Priznavanje in razvoj zasebne lastnine na zemljiščih naj bi pomenilo vrnitev k tradicionalnemu pristopu, po katerem bosta odtujilec in pridobitelj lastnine najprej odločala o usodi zemljišča, na katerem se nahaja. *(73) .
Vendar pa lahko trenutno govorimo le o hipotetični možnosti vrnitve k takšnemu pristopu. Veljavna zakonodaja Ruske federacije obravnava zemljišča in nepremičnine, ki se nahajajo na njih, kot dva različna neodvisna predmeta, ki neodvisno sodelujeta v civilnem prometu (to vprašanje bo podrobneje obravnavano spodaj).
Pri karakterizaciji tako imenovanih tradicionalnih nepremičnin, to je zemljišč ali nepremičnin, ki so trdno povezane z zemljišči, je treba navesti naslednje značilnosti:
1) To je objekt, ki je praktično nenadomestljiv in omejen s samo naravo (zemljišče, podzemlje itd.), Kar zahteva uvedbo določenih omejitev njegovega prometa, saj je treba strogo upoštevati njihov predvideni namen in upoštevati okoljske zahteve;
2) so nepremičninski objekti povezani z zemljiščem tako, da bo njihov premik povzročil škodo njihovemu namenu ali pa je izjemno drag (izven povezave z zemljiščem se ti objekti ne štejejo za nepremičnino);
3) Nepremičninski predmeti so določeni po posameznih značilnostih. Individualizira jih predvsem lega na določenem zemljišču. Tako tudi tipične zgradbe in objekti zaradi svoje vezanosti na zemljišče pridobijo individualni značaj. Medtem pa v definiciji nepremičnine v civilnem zakoniku ni take značilnosti. Zdi se, da bi bilo treba individualno naravo nepremičnine določiti z zakonom;
4) Posamezne vrste nepremičnin se lahko uporabljajo izključno v skladu z njihovim namenom. Zlasti govorimo o takih vrstah nepremičnin, kot so zemljišča, stanovanjski prostori itd .;
5) V zvezi z nepremičninami obstajajo posebna pravila za opravljanje transakcij z nepremičninami, ki določajo odvisnost pravic do zemljiške parcele od pravic do nepremičnin. Tako je zastava nepremičnine (hipoteka) dovoljena le ob hkratni hipoteki po isti pogodbi zemljiške parcele, na kateri se nahaja, ali njenega dela, potrebnega za njeno uporabo, ali pravice do uporabe zastavitelja te parcele. ali del tega. Pri prodaji ali najemu zgradb, objektov in podjetij, hkrati s prenosom lastninske pravice na kupca ali najemnika pravice do uporabe, se pravice do tistega dela zemljišča, ki ga zasedajo nepremičnine in so potrebne za njegovo uporabo. preneseno. Če se proda ali odda samo zemljišče, lastnik nepremičnine obdrži pravico do uporabe tistega dela, ki ga ta nepremičnina zaseda in je potreben za njeno uporabo pod pogoji, določenimi s pogodbo, in v svojih odsotnost, pravica omejene uporabe (služnost). Primer je čl. 553 GK. V skladu s tem členom v primerih, ko se zemljiška parcela, na kateri je stavba, objekt ali druga nepremičnina v lasti prodajalca, proda, ne da bi bila ta nepremičnina prenesena v last kupca, prodajalec obdrži pravico do uporabe dela zemljišče, ki je zasedeno z nepremičnino in je potrebno za njeno uporabo, pod pogoji, določenimi v prodajni pogodbi.
Če pogoji za uporabo zadevnega dela zemljišča niso določeni s prodajno pogodbo, prodajalec obdrži pravico omejene uporabe (služnost) tistega dela zemljišča, ki ga zasedajo nepremičnine in je potrebno za njegovo uporabo v skladu z njegovim namenom. Tako lastnik zemljišča, na katerem je heliodrom s helikopterjem v njegovi lasti, ob prodaji le zemljišča obdrži pravico do uporabe tega heliodroma;
(6) Obveznost, katere predmet je nepremičnina, se praviloma izpolni tam, kjer je.
7) Za delež v skupni lastnini nepremičnine se v celoti uporablja veljavna pravna ureditev nepremičnin. Hkrati je treba upoštevati, da če obstaja skupna lastninska pravica, nepremičnina kljub temu ostaja en sam predmet civilnega prava.
8) Nepremičnine imajo lahko zaradi svoje zgodovinske ali kulturne vrednosti poseben pravni položaj. V skladu s čl. 20 zakona RSFSR z dne 15. decembra 1978 (kakor je bil spremenjen 25. junija 2002) "O predmetih kulturne dediščine (spomeniki zgodovine in kulture narodov Ruske federacije)" starine, dela likovne in dekorativne umetnosti , zgradbe, rokopisi, zbirke, redke tiskane publikacije, drugi predmeti in dokumenti, ki so v osebni lasti državljanov in imajo pomembno zgodovinsko, znanstveno, umetniško ali drugo kulturno vrednost, so priznani kot zgodovinski in kulturni spomeniki in so predmet državne registracije z namenom čim bolj popolne prepoznave spomenikov in pomoči pri zagotavljanju njihove varnosti.
Če analiziramo koncept nepremičnine iz člena 130 Civilnega zakonika Ruske federacije, obstaja več razlogov za vključitev na seznam in s tem več skupin predmetov, ki so vključeni v ta koncept iz različnih razlogov:
Nepremičnina po naravi- zemljišča, podzemne parcele, izolirana vodna telesa. Glavno merilo za razvrstitev teh predmetov med nepremičnine je dejstvo, da je zanje ta status odraz njihovih inherentnih lastnosti obstoja v objektivni obliki.
Nepremičnina glede na naravo povezave z zemljo- vse, kar je trdno povezano z zemljiščem, torej objekti, ki jih ni mogoče premikati brez nesorazmerne škode za njihov namen (na primer gozdovi, trajnice, zgradbe, objekti itd.).
Nepremičnina na podlagi zakona- predmeti, ki jih je zaradi njihovih naravnih značilnosti mogoče premikati v prostoru brez nesorazmerne škode, vendar so z neposredno navedbo zakona izenačeni z nepremičninami (na primer letala in morska plovila, ki jih je treba registrirati, plovila za plovbo po celinskih vodah, vesoljski objekti). ). Kljub očitni fizični naravi teh predmetov kot premičnin, jih pravno uvrščamo med nepremičnine ne le zaradi visokih stroškov in potrebe po posebni ureditvi prometa, temveč tudi zato, ker gre za »premične dele ozemlja« v pristojnosti Ruske federacije. Poseben predmet civilnih pravic je priznan tudi kot nepremičnina - podjetje kot premoženjski kompleks (132. člen Civilnega zakonika).
Stanovanjski in nestanovanjske prostore je mogoče uvrstiti med nepremičnine tako po drugem kriteriju (nezmožnost premikanja brez poseganja v namen), kot tudi na podlagi posebne navedbe v zakonu, ki za njihov pravni režim ni bistvenega pomena. Lahko rečemo, da so ne glede na fizično naravo in bistvo v civilnopravnih razmerjih nepremičnine predmeti s pravnim nepremičninskim režimom, za promet katerih veljajo posebna pravila, vključno z državno registracijo pravic in transakcij.
Pri opisu navedene klasifikacije nepremičnin je treba opozoriti na dejstvo, da je tretja skupina nepremičnin umetno vključena v pojem nepremičnine. Podlaga za vključitev tretje skupine objektov v pojem nepremičnine je mnenje zakonodajalca o potrebi razširitve pravnega režima nepremičnin na te objekte. Pravna ureditev prometa predmetov te skupine ima v praksi sicer res vrsto posebnosti, ki pa nimajo veliko skupnega s pravnim režimom predmetov prve in druge izbrane skupine nepremičnin.
Razen zgoraj navedeno klasifikacijo lahko nepremičnine ločimo tudi po izvoru:
Razširjena je tudi klasifikacija nepremičnin na zemljišča (vključno s podzemnimi in vodnimi telesi); gozdni sklad; zgradbe in konstrukcije; Bivalni prostori; etažna lastnina; podjetja kot premoženjski kompleksi; morje, zrak, rečna plovila, vesoljski objekti.
Spodaj je seznam nepremičninskih objektov s sklicevanjem na ustrezne zakonodajne in sodne akte:
Preidimo na analizo vsake vrste nepremičnine. Tako kot v predrevolucionarni Rusiji sodobni pravniki kot brezpogojni predmet nepremičnine štejejo samo zemljišče. Zemljiška parcela je del zemeljske površine (vključno s plastjo tal), ki ima določene meje, ki so opisane in potrjene v ustreznem vrstnem redu. Zemljiška parcela, ki je na primer lastninska pravica do ločene fizične ali pravne osebe, ima določen namen (uporaba za vrtnarjenje, individualno stanovanjsko gradnjo itd.), Ki je določen v dokumentu o lastništvu in ga ni mogoče samovoljno spremeniti. zasebni uporabnik spletnega mesta.
Nepremičnina ni zemljišče, temveč zemljišče, saj ni mogoče sprejeti nobenih civilnopravnih pravil, ki bi določala pravni režim zemeljskega površja (zemljišča), tako kot je nemogoč njen promet. Zato je treba zemljiško parcelo priznati kot nepremičnino kot posamično določen objekt, ki ima pravno pomembne lastnosti (lokacijo, velikost (območje), meje, kakovost itd.), In v zvezi z njim lahko velja poseben pravni režim. se predstaviti. Individualizacija zemljiških parcel se izvaja med državnim katastrskim vpisom, zaradi česar vsaka parcela dobi takšne značilnosti, ki omogočajo nedvoumno razlikovanje od drugih zemljiških parcel in njeno ekonomsko in kvalitativno oceno, pa tudi s prenosom projekt ureditve zemljišča v naravi z določitvijo meje namenske rabe z mejnimi oznakami . Vse informacije o obstoječih zemljiških parcelah so v Enotnem državnem registru zemljišč, zlasti katastrska številka, podatki o lokaciji, površini, kategoriji, dovoljeni uporabi zemljiških parcel, splošni podatki o subjektih pravic do parcel, prisotnost nepremičninskih objektov na zemljišču itd. d.
Drugi naravni objekti vključujejo: vodna telesa, gozdove, podtalje, katerih koncepti so vsebovani v posebnih predpisih (člen 1 Vodnega zakonika Ruske federacije), preambula Gozdnega zakonika Ruske federacije, čl. 1 zakona Ruske federacije z dne 21. februarja 1992 "o podzemlju". Voda, gozdovi, podzemlje so izločeni iz civilnega prometa in so v izključni lasti države. Z vidika značilnosti pravnega režima nepremičnin so najbolj zanimivi naravni predmeti, ki so, čeprav omejeno, še vedno vključeni v civilni promet. Določene vrste transakcij (o prenosu za omejeno uporabo državljanom in pravnim osebam) so dovoljene v zvezi s podzemnimi parcelami (člen 1-2, 7 zakona Ruske federacije "o podzemlju"), parcelami gozdnega sklada in gozdovi, ki so niso vključeni v gozdni sklad (člen 12 gozdnega zakonika Ruske federacije). Ločena vodna telesa (čl. 22.34 Vodnega zakonika Ruske federacije), drevesa in grmičevje, ki se nahajajo na zemljišču v lasti posameznih državljanov in pravnih oseb (čl. 20 Gozdnega zakonika Ruske federacije), so lahko v zasebni lasti, njihov promet pa ureja civilna in posebna (vodna, gozdna, zemljiška) zakonodaja.
Podtalje je del zemeljske skorje, ki se nahaja pod plastjo tal, in če je ni, pod zemeljsko površino in dnom rezervoarjev in potokov, ki sega do globin, dostopnih za geološko preučevanje in razvoj. V skladu s tem je treba podzemno parcelo razumeti kot del podzemlja, ki ima določeno globino in prostorske meje, določene na načrtu, ki je potreben dokument pri uporabi podzemlja. Podzemne parcele se lahko zagotovijo za rudarstvo, gradnjo in obratovanje podzemnih objektov, oblikovanje posebej zaščitenih geoloških objektov z dodelitvijo tako imenovane rudarske parcele (geometriziran blok podzemlja - člen 7 zakona Ruske federacije "O podzemlju" ). Podzemne parcele je treba razlikovati od naravnih virov, pridobljenih iz naravnega okolja (na primer mineralov), saj so slednji premičnine od trenutka, ko je naravna povezava s podzemljem prekinjena.
V skladu z normo prvega odstavka čl. 130 Civilnega zakonika Ruske federacije nepremičnine vključujejo gozd. V skladu z določbami Gozdnega zakonika Ruske federacije je gozd kombinacija gozdne vegetacije, zemlje, živalskega sveta in drugih sestavin naravnega okolja, ki ima pomemben ekološki, gospodarski in socialni pomen. Pri predmetih civilne pravice bi morali raje govoriti o gozdni vegetaciji, pri čemer je smiselno domnevati, da je gozd (natančneje gozdna vegetacija) predmet nepremičnine le v zvezi z zemljiško parcelo, torej transakcije s to za objekt velja pravni režim nepremičnine šele, ko je rešeno vprašanje zemljiške pravice. Zadnja pripomba v celoti velja za trajne nasade, ki se prav tako uvrščajo med nepremičnine.
V zvezi z obravnavanim vprašanjem je zanimivo, da se Pravila za vodenje enotnega državnega registra pravic do nepremičnin in transakcij z njimi nanašajo samo na tri vrste nepremičnin: zemljišča, zgradbe, objekte in njihove sestavne dele (klavzula 24). Relativno jasnost glede vprašanja gozda kot nepremičninskega objekta je uvedla Uredba vlade Ruske federacije z dne 23. decembra 1999 "O spremembah pravil za vodenje enotnega državnega registra pravic", v skladu s katero Ustrezni podatki o parcelah gozdnega sklada (gozdovi) so prav tako predmet vnosa v Enotni državni register. Parcele gozdnega sklada vključujejo gozdne parcele, zemljišča, ki niso pokrita z gozdno vegetacijo, vendar so namenjena njeni obnovi, pa tudi zemljišča, namenjena za potrebe gozda, in druga zemljišča, ki se nahajajo znotraj meja gozdnega sklada (člen 8.9 Gozdnega zakonika). Ruske federacije).
V členu 1 Vodnega zakonika Ruske federacije je ločeno vodno telo opredeljeno kot majhno območje in stoječ umetni rezervoar, ki nima hidravlične povezave z drugimi površinami vodnih teles. Ločeno vodno telo vključuje površinske vode, dno, bregove in je sestavni del zemljišča (členi 9.11 Vodnega zakonika Ruske federacije). Pri urejanju odnosov v zvezi z izoliranimi vodnimi telesi imajo določbe civilnega zakonika Ruske federacije prednost pred normami vodne zakonodaje. Žal pa, kot poudarja večina civilistov, Vodni zakonik ne odgovarja na vprašanje, kaj pomeni »majhno vodno telo« in kdo lahko določi, ali ima določeno vodno telo majhno površino. Očitno bo to vprašanje rešeno v normativnih aktih sestavnih subjektov Ruske federacije, saj je zemljiška zakonodaja v skupni pristojnosti Ruske federacije in sestavnih subjektov Ruske federacije (72. člen Ustave Ruske federacije ).
Objekti, ki jih ni mogoče premikati brez poseganja v njihov namen, vključujejo zgradbe in objekte. V številnih zakonodajnih aktih se uporablja izraz "stavba". Ta izraz je bil sprejet v postrevolucionarni zakonodaji in je pomenil "ločen objekt na dodeljeni zemljiški parceli pod ločeno ulično številko." Ruski zakonodajalec običajno uporablja posebne kategorije "zgradba" in "konstrukcija" namesto izraza "struktura". Civilna zakonodaja Ruske federacije ne vsebuje opredelitev pojmov "zgradba" in "gradnja" in ta izraza sta običajno navedena skupaj (na primer § 4 poglavja 34 Civilnega zakonika Ruske federacije "Najem zgradb in strukture"). nepremičnine civilno pravno
V civilnem pravu obstaja stališče o neprimernosti razlikovanja med pojmoma "stavba" in "gradnja". V. V. Vitryansky izpelje splošni koncept stavbe (konstrukcije), "ki se razume kot kateri koli predmet, umetno postavljen na zemljišču, ki je temeljno povezan z zemljiščem, se uporablja (ali se lahko uporablja za predvideni namen) in katerih premik je nemogoč brez nesorazmerne škode za namen«.
Hkrati A. A. Ivanov razlikuje med temi koncepti in ugotavlja, da so zgradbe namenjene stalni prisotnosti ljudi v njih za bivanje ali delo, medtem ko so strukture namenjene izključno tehničnim namenom, ljudje so v njih začasno. Zdi se, da klasifikacijski kriterij "namenjen stalni prisotnosti ljudi" včasih upravičuje intuitivno pripisovanje objekta zgradbam ali strukturam. Za zakonodajo je pomembna razmejitev stavb in objektov od drugih prostorov, v večji meri pa od premičnin (montažne hiše, začasni paviljoni ipd.).
Eden od predmetov nepremičnine je soba. Po čl. 1 Zveznega zakona o združenjih lastnikov stanovanj (v nadaljnjem besedilu: zakon o združenjih lastnikov stanovanj) se prostor razume kot enota kompleksa nepremičnin (del stanovanjske stavbe, druga lastnina, povezana z stanovanjska stavba), dodeljena v naravi, namenjena samostojni uporabi za stanovanjske, nestanovanjske ali druge namene, ki so v lasti državljanov ali pravnih oseb, pa tudi Ruske federacije, sestavnih subjektov Ruske federacije in občin. V pravni literaturi je mogoče najti tudi takšno definicijo prostorov - "to je funkcionalni del stavbe, strukture ali strukture, ločen od drugih funkcionalnih delov s fizičnimi mejami, ki nimajo vrzeli."
V pravni literaturi je postalo razširjeno stališče, po katerem so prostori nepremičnina po zakonu. V.V. Vitryansky poudarja, da ko se je pripravljal in sprejemal nov civilni zakonik, nestanovanjski prostori niso bili priznani kot nepremičnine. Ne moremo se strinjati z avtorjevimi ugotovitvami o nedopustnosti brezpogojne razširitve pravnega režima stavbe na prostore. Vendar se zdi, da stališče V. V. Vitryanskega glede dejstva, da so prostori po zakonu razvrščeni kot nepremičnine, ni povsem upravičeno.
Stanovanjski prostori imajo strogo določen namen - bivanje državljanov, ki ga lastnik stanovanja ne more spremeniti po lastni presoji. Stanovanjske hiše, stanovanja, dnevne sobe so priznane kot stanovanjski prostori. Vse stanovanjske zgradbe in stanovanja, ki se nahajajo na ozemlju Ruske federacije, ne glede na obliko lastništva, tvorijo stanovanjski sklad. Vsako stanovanje mora izpolnjevati sanitarne, urbanistične, požarnovarnostne in tehnične zahteve, ki so zanj predpisane, "ki se razkrijejo z oceno možnosti, da oseba živi v tem stanovanju brez škode za svoje zdravje."
Nestanovanjski prostori vključujejo zgradbe, objekte in druge prostore, namenjene industrijskim, upravnim, socialnim, izobraževalnim, kulturnim in drugim namenom, ki niso vključeni v stanovanjski sklad.
Pravni režim nepremičnin velja tudi za dele nepremičnin, ki so lahko v lasti posameznikov. Hkrati je treba del nepremičnine razumeti kot ločene elemente (na primer zgradbe), ki se lahko uporabljajo za predvideni namen, ne glede na uporabo drugih delov objekta.
Zgornji seznam tudi ne vključuje predmetov, kot so "delež stanovanja", "delež hiše", "zemljiški delež". V primeru skupne lastnine so predmet pravice nepremičnine, navedene v seznamu; deleže je mogoče opredeliti v lastništvu, ne pa v samem objektu. Objekti pravic so lahko določeni deli hiše, ki pripadajo različnim lastnikom. V skupni lasti je samo skupno premoženje hiše (objekti, oprema, skupni prostori).
Zakon o evidentiranju nepremičnin uvršča etažno lastnino v seznam nepremičnin. Obstoječe pripombe k Zakonu o evidentiranju nepremičnin so pri analizi nepremičninskih objektov omejene na pravno definicijo etažne lastnine. Na podlagi čl. 1 Zveznega zakona "O združenjih lastnikov stanovanj" z dne 15. junija 1996 št. 72-FZ se etažna lastnina razume kot enoten kompleks nepremičnin, vključno z zemljiščem v določenih mejah in stanovanjsko stavbo, ki se nahaja na njej, druge nepremičnine, v katerih so ločeni deli v lasti državljanov, pravnih oseb, Ruske federacije, sestavnih subjektov Ruske federacije, občin (lastnikov stanovanj) - zasebne, državne, občinske in druge oblike lastnine ter preostali deli (skupno premoženje) so v njuni skupni lasti. Trenutno potekajo obsežne razprave o tem, da etažne lastnine s stališča civilnopravne znanosti le stežka šteti za samostojen objekt civilnih pravic in posledično kot objekt nepremičnine. Ker etažna lastnina kot celota ne more pripadati enemu subjektu, tudi društvu lastnikov stanovanj, je zato ni mogoče uvrščati med subjekte civilnih pravic.
Tak predmet civilne pravice kot stvar je lahko hkrati le na eni lastninski pravici. V. M. Khvostov poudarja: "Izključna lastninska pravica več oseb na eno in isto stvar je v nasprotju s samim konceptom lastnine." G. F. Shershenevich je izpostavil dva znaka kompleksnega predmeta državljanskih pravic: a) povezava s skupnim skupnim imenom in b) delovanje v pravnih razmerjih kot celoti. Zgoraj navedeno nam omogoča sklepati, da čl. 1 zakona o evidentiranju etažne lastnine ne uvršča povsem pravilno med nepremičnine. Nepremičnine so zemljišče, zgradbe, stavbe in prostori v njej, ki sestavljajo etažno lastnino.
Če govorimo o stanovanjskih stavbah, se zgornji seznam nanaša na individualne stanovanjske stavbe. Naseljena večstanovanjska hiša, tako kot etažna lastnina, ni en sam predmet prava.
Civilni zakonik Ruske federacije uvršča podjetje med nepremičnine. Izraz "podjetje" v civilnem zakoniku Ruske federacije se uporablja v dveh pomenih; kot subjekt prava (enotno podjetje) in kot objekt prava. V skladu s čl. 132 Civilnega zakonika Ruske federacije se podjetje kot predmet prava razume kot premoženjski kompleks, ki se uporablja za opravljanje podjetniške dejavnosti. Struktura podjetja kot premoženjskega kompleksa vključuje vse vrste premoženja, namenjenega njegovim dejavnostim, vključno z zemljišči, zgradbami, objekti, opremo, inventarjem, surovinami, proizvodi, terjatvenimi pravicami, dolgovi, pa tudi pravicami do označb. ki individualizirajo podjetje, njegove izdelke, dela in storitve (ime podjetja, blagovne znamke, storitvene znamke) in druge izključne pravice, razen če zakon ali pogodba določata drugače. Podjetje kot celota kot premoženjski kompleks se šteje za nepremičnino.
Podjetje kot subjekt civilnih pravic ima posebne značilnosti. Prvič, lahko je enojna ali sestavljena iz več popolnoma ali relativno neodvisnih delov - premoženjskih kompleksov. Drugič, podjetje je enoten premoženjski kompleks, ki vključuje vse vrste premoženja, potrebnega za opravljanje podjetniške dejavnosti. In tretjič, sklepanje poslov s podjetjem ne pomeni niti prenehanja delovanja premoženjskega kompleksa niti likvidacije pravne osebe - lastnika podjetja.
Glede na to, da podjetje po naravi ni nepremičnina, velja za podjetje pravni režim nepremičnine. To zlasti pomeni, da je nastanek, omejitev, prenos in prenehanje pravic do podjetja predmet državne registracije. Torej, na podlagi odstavka 1 čl. 64. člen Civilnega zakonika Ruske federacije lastništvo podjetja preide na kupca od trenutka državne registracije te pravice. V primerih, ki jih določa zakon, so transakcije z nepremičninami, vključno s podjetjem, predmet državne registracije, na primer najemne pogodbe za podjetje. Pomembno je opozoriti, da civilni zakonik Ruske federacije poleg uporabe splošnih pravil o nepremičninah vsebuje posebna pravila v zvezi s podjetjem. Civilni zakonik Ruske federacije loči prodajo in najem podjetja na ločene vrste prodajnih in najemnih pogodb. Za prodajo podjetja kot pomožnega vira veljajo splošna pravila o prodaji nepremičnin. Člena 72, 73 zveznega zakona "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" vsebujeta posebne določbe o hipoteki podjetja.
Vendar je v praksi državna registracija pravic in transakcij s podjetjem izjemno težka. Razlog za problem je v tem, da so na eni strani subjekti civilnih pravic zainteresirani za krepitev pravic do podjetja. Najprimernejša oblika takšne krepitve je določitev nastanka, spremembe in prenehanja pravic do podjetja. Po drugi strani pa pravila, ki vzpostavljajo pravni režim nepremičnine, temeljijo na nepremičnosti in relativni stabilnosti predmeta in se ne uporabljajo za podjetje, ki se lahko premika in nenehno spreminja svojo sestavo. Pravna struktura podjetja, zasnovana tako, da zagotavlja enostavnost prenosa "poslov", se sooča z izjemno zapletenim postopkom državne registracije podjetja kot nepremičnine. Glede na zgoraj navedeno je treba po mnenju številnih civilnih znanstvenikov podjetje izključiti iz področja uporabe zakona o državni registraciji in razviti posebna pravila za registracijo pravic in transakcij s podjetjem. Ta pravila morajo temeljiti na stalni dinamiki sestave podjetja.
V skladu z 2. odstavkom čl. 132 Civilnega zakonika Ruske federacije je lahko del podjetja predmet prodaje, zastave, zakupa in drugih poslov, povezanih z ustanovitvijo, spremembo in prenehanjem lastninskih pravic. Z dobesedno razlago 2. odstavka čl. 132 Civilnega zakonika Ruske federacije se del podjetja nanaša na predmete lastništva in očitno na nepremičnine. Na podlagi enega samega (to je celovitega, ločenega od drugih) premoženjskega kompleksa podjetje ne more sestavljati "podpodjetij". V tem primeru bi morali govoriti o prisotnosti več podjetij. Zdi se, da norma 1. odstavka 2. dela čl. 132 Civilnega zakonika Ruske federacije o možnosti sklepanja transakcij s podjetjem kot celoto ali njegovim delom je namenjeno poudarjanju dopustnosti ločenega kroženja premoženja, ki je del podjetja.
Nepremičnine Civilnega zakonika Ruske federacije vključujejo tudi predmete, ki ne ustrezajo tistemu, navedenemu v 1. odstavku 1. člena 1. 130 Civilnega zakonika Ruske federacije na podlagi, vendar ob upoštevanju državne registracije (zračna in morska plovila, plovila za celinsko plovbo, vesoljski objekti), - nepremičnine "na podlagi zakona" ali "zakonito nepremičnine". Med nepremičnine se po zakonu lahko uvrščajo tudi druge nepremičnine. Takšna nepremičnina je zgolj pogojna, fiktivna, zaradi potrebe po ustrezni pravni ureditvi. Podobno stališče so v pravni literaturi že izrazili M.I. Braginsky, B.M. Gongalo, T.L. Levshina, E.A. Sukhanov.
Pomembno je razlikovati in ne zamenjevati državne registracije samih ladij in vesoljskih objektov ter državne registracije pravic in transakcij z njimi. Državna registracija ladij in vesoljskih objektov določa sestavo nepremičnin na podlagi zakona, državna registracija pravic in transakcij pa določa, da navedena nepremičnina pripada določenemu subjektu. Seznam ladij, za katere je potrebna državna registracija, je določen s prometnimi listinami in kodeksi (23. in 33. člen Kodeksa trgovskega pomorskega prometa; 33. člen Zračnega zakonika).
