Hipoteka– ϶ᴛᴏ zastava nepremičnine za zavarovanje obveznosti do upnika – banke ali druge kreditne institucije. Pri hipotekarnem kreditiranju posojilojemalec prejme posojilo za nakup nepremičnine ali druge namene. Njegova obveznost do posojilodajalca bo vrniti posojilo, izpolnitev te obveznosti pa zagotavlja hipoteka na nepremičnini. Nepremičnina, kupljena s hipoteko, bo od nakupa lastnina kreditojemalca. Pri nas se izraz »hipoteka« običajno uporablja v zvezi z reševanjem stanovanjskih problemov.
Najpogostejša možnost uporabe hipoteke v Rusiji je nakup stanovanja na kredit. Tradicionalno se zastavi novo kupljeno stanovanje, lahko pa se zastavi tudi obstoječe stanovanje. Kupljena nepremičnina se vknjiži kot lastnina kreditojemalca in ostane zastavljena pri banki do popolnega odplačila kredita. S hipotekarnim posojilom lahko kupite stanovanje na sekundarnem trgu ali v fazi gradnje (primarni trg)
Stroški nakupa nepremičnine pod hipoteko poleg stroškov same nepremičnine vključujejo še:
Hipoteka je privlačna predvsem zato, ker vam omogoča, da se hitro vselite v novo stanovanje, postanete njegov lastnik, vpišete družinske člane in ga odplačujete v naslednjih nekaj letih, brez strahu pred rastjo cen nepremičnin. To je bolj priročno kot varčevanje, izpostavljanje prihrankov inflaciji in drugim tveganjem ali najem stanovanja, saj je višina mesečnih obrokov kredita primerljiva z mesečno najemnino za stanovanje.
Število bank, ki izdajajo posojila zavarovana z nepremičninami, nenehno narašča. Najpogostejši prejemniki hipotekarnih posojil bodo državljani, stari od 25 do 35 let, s plačo od 24 do 100 tisoč rubljev. na mesec. Običajno so to ljudje, ki delajo v storitvenem sektorju (bančništvo, zavarovalništvo, naložbe, informacijska tehnologija, trženje) ali v velikih proizvodnih organizacijah. Vedeti je treba, da so večinoma pisarniški delavci. Posojilojemalci so praviloma poročeni, vendar nimajo otrok. Hkrati si veliko število ruskih državljanov ne more privoščiti nakupa novih stanovanj.
Srednjeročni program družbeno-ekonomskega razvoja Ruske federacije (2006–2008), odobren z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 19. januarja 2006 št. 38-r, poudarja, da je za ustvarjanje pogojev za zagotavljanje razvoja ruskega gospodarstva, izboljšanje kakovosti življenja prebivalstva Izjemno pomembno je aktivno razvijati tržne institucije, vklj. mehanizem zavarovanja.
Nezadostno razvit zavarovalni mehanizem bo eden od glavnih problemov hipotekarnega kreditiranja.
Omeniti velja, da bo glavni družbeni cilj oblikovanja sistema zavarovanja hipotekarnih kreditov ustvarjanje ugodnih pogojev za širitev trga hipotekarnih posojil. Preučimo mehanizem gradnje hipotekarnih razmerij od samega začetka.
"Akterji" v hipoteki bodo upnik(posojilodajalec) in posojilojemalec(posojilojemalec) Njun odnos temelji na obojestranskem interesu: posojilojemalec želi prejeti denar za nakup izbranega stanovanja, posojilodajalec pa želi prejeti obresti za denar. Banka ali kreditna organizacija deluje kot posojilodajalec, državljan pa kot posojilojemalec.
Za zavarovanje obveznosti iz kreditne pogodbe (posojilne pogodbe) skleneta kreditodajalec in kreditojemalec zastavna pogodba nepremičnine(hipotekarna pogodba) V skladu s pogoji pogodbe posojilojemalec zastavi nepremičnino, kot je zemljišče, zgradba, objekt, stanovanjska stavba, stanovanje, del stanovanjske stavbe ali stanovanja, poletna hiša, vrt hišo ali garažo. Dolžnik še naprej uporablja zastavljeno nepremičnino, to pomeni, da porabi denar za vzdrževanje nepremičnine, obračunava komunalne storitve in plačuje davke; živi tam in ima svoje sorodnike; izvaja tekoča popravila in skrbi za čistočo.
Hipotekarna pogodba je sklenjena na dolgi rok - 10-15 let velja za normo. Hkrati pa je z leti vse večja verjetnost nepredvidenih neugodnih dogodkov, ki lahko privedejo do poškodovanja ali uničenja zastavljenega premoženja. Tu se pojavi misel na zavarovanje: le zavarovalnica lahko v primeru izgube ali poškodovanja nepremičnine zaščiti premoženjske interese dolžnika in upniku zagotovi vračilo njegovega denarja. Namen zavarovanja je zmanjšati kreditno tveganje in ga prerazporediti.
Ruske zavarovalnice, ki delujejo na trgu hipotekarnega zavarovanja, partnerskim bankam ponujajo posebne programe za celovito hipotekarno zavarovanje posojilojemalcev in zastavljenega premoženja. Ne smemo pozabiti, da bodo takšni programi učinkovito orodje za zmanjšanje kreditnega tveganja.
Kaj zajemajo kasko zavarovanja?
Najprej, premoženjsko zavarovanje: krije tveganja banke v zvezi z izgubo in poškodbo zastavljenega stanovanja.
Drugič, osebno zavarovanje, kritje tveganj banke, povezanih z življenjem, zdravjem in invalidnostjo kreditojemalca.
In končno, lastninsko zavarovanje: krije tveganje, da posojilojemalec izgubi lastništvo stanovanja. To je zavarovanje pred tveganjem, da bi kreditojemalčeve lastninske pravice tako ali drugače izpodbijale ali posegale tretje osebe.
Najpomembnejši podatki o teh vrstah zavarovanj so navedeni v tabeli. 2.
Lastninsko zavarovanje– ϶ᴛᴏ zavarovanje pravne čistosti listin, ki potrjujejo lastništvo nepremičnine. Takšno zavarovanje omogoča kreditojemalcem oziroma kupcem nepremičnine, da pričakujejo odškodnino za nastale izgube v primeru sodne razveze posojilne ali kupoprodajne pogodbe nepremičnine. Z drugimi besedami, zavarovanje pred dogodki, ki so se zgodili v preteklosti in katerih posledice se lahko odražajo v prihodnosti.
tabela 2
Programi hipotekarnega zavarovanja
Najprej je zavarovano tveganje prekinitve zadnje transakcije s stanovanjem. Razlogi za to so lahko različni: predvsem napake med privatizacijo stanovanja, med njegovo prodajo ali zamenjavo. Zavarovanec po lastninski zavarovalni pogodbi bo kreditojemalec, upravičenec pa bo banka upnica, torej kreditojemalec nosi stroške zavarovanja, pogodbo z zavarovalnico podpiše sam, vendar zavarovanje ob nastanku zavarovalnega primera bo plačan v korist banke upnice.
V tujini niti en kupoprodajni posel stanovanja ali hiše ni sklenjen brez sočasne sklenitve lastninske pogodbe. Podobno funkcijo lastninskega zavarovanja ima tudi zavarovanje odgovornosti nepremičninskih posrednikov in notarjev.
PrimerV ZDA je zavarovanje mogoče skleniti za zaščito premoženjskih interesov tako lastnika nepremičnine kot banke, ki je dala posojilo za njeno pridobitev. Lastninsko zavarovanje v celoti krije finančne stroške, povezane z nakupom stanovanja. V vsaki zvezni državi ZDA so bile ustanovljene posebne vladne agencije za nadzor nad zavarovalniškim pravom pri prometu z nepremičninami. V zvezni državi Aljaska velja poseben zakon o lastninskem zavarovanju, sprejet leta 1974. Omeniti velja, da ureja pogoje zavarovanja, tarife, pravice zavarovateljev, da zahtevajo dokumente o oceni tveganja, in obseg odgovornosti za razkritje zaupnih informacij o transakcijah. Zaradi tega je v ZDA zavarovalna premija za to tveganje nizka: od 0,3 do 1 % zneska možne zavarovalnine. V Rusiji - od 0,8 do 2,5%.
Banke imajo običajno vzpostavljene odnose z določenimi zavarovalnicami, zato stranki za sklenitev pogodbe ponudijo seznam uveljavljenih zavarovalnic ali eno preverjeno. Po podatkih Expert RA so konec leta 2006 vodilne zavarovalnice pri hipotekarnem zavarovanju VSK Insurance House (vojaška zavarovalnica), Ingosstrakh Insurance Company, Renaissance Insurance Insurance Company, ROSNO Insurance Company, SOGAZ Insurance Company ", "Moskovska zavarovalnica ".
Običajno banka spremlja izpolnjevanje posojilojemalčeve obveznosti plačila zavarovalnih premij (prispevkov) po zavarovalni pogodbi ves čas do odplačila posojila.
Vloga zavarovanja v procesu odobritve kredita je ena glavnih. Enotni standardi zavarovanja so bili v Rusiji razviti v dolgoletni praksi. Zakoni nimajo jasnih pravil niti o oblikah zavarovalnega kritja niti o izbiri sistema razmerij med zavarovalnicami in bankami, vsebujejo izključno obveznost zavarovanja hipotekarnih rizikov.
Hipotekarna zavarovanja se nanašajo na področje civilnega, kreditnega, zavarovanega in zavarovalnega prava. Hipoteko urejajo določbe civilnega zakonika Ruske federacije (poglavje 23, § 3 "Zastava"; poglavje 48 "Zavarovanje"); Zakon o organizaciji zavarovalništva; Zvezni zakon z dne 16. julija 1998 št. 102-FZ "O hipoteki (zastavi nepremičnin)".
Ugledne banke imajo precej resne zahteve za vse svoje nasprotne stranke, vklj. in zavarovalnicam. Obenem je za banko pomembno, da so interesi komitentov zaščiteni z zavarovalno polico in da so njeni riziki zanesljivo zavarovani. Napačno bi bilo domnevati, da je zavarovanje hipotekarnih posojil storitev, ki jo vsiljuje zakonodajalec. To je normalna praksa povsod po svetu. Zavarovalnice prevzemajo pomemben del tveganj v shemi hipotekarnega kreditiranja, tveganje banke pa je omejeno le s popolnim bankrotom posojilojemalca. Spodnja slika ponazarja dejstvo, da tveganja bank in drugih kreditnih institucij v razmerjih na področju hipotekarnega kreditiranja niso nič manjša in celo večja od tveganja kreditojemalcev (slika 1).
Slika št. 1. Tveganja hipotekarne dejavnosti
Tako bo zavarovanje nepogrešljiv pogoj za pridobitev hipotekarnega posojila. Večina bank za pridobitev posojila zahteva tri vrste zavarovanj:
Stroške zavarovanja krije kreditojemalec. Podrobnejše značilnosti teh vrst zavarovanj so podane v tabeli. 3.
Tabela 3
Primerjalne značilnosti vrst hipotekarnih zavarovanj 
Zavarovalni pogoji. Zavarovalna pogodba ima tako kot vsaka druga pogodba obvezne pogoje. Bistveni pogoji pogodbe o hipotekarnem zavarovanju bodo naslednji.
1. Predmet in predmet pogodbe. Predmet se v tem primeru izraža na eni strani v obveznosti zavarovalnice, da sprejme določen predmet v zavarovanje in na drugi strani v obveznosti zavarovalca, da zanj plača zavarovalno premijo. Predmet pogodbe o hipotekarnem zavarovanju bo nepremičnina, zastavljena kot zavarovanje (hipoteka).
Najprej so predmet zavarovanja vse vrste zavarovanj, vključno z:
Drugič, poleg zavarovanja predmetov zavarovanja se lahko zavarujejo tveganja za naslednje vrste zavarovanj:
Običajno zavarovalni programi, ki jih skupaj razvijejo zavarovalnice in banke, ki zagotavljajo hipotekarna zavarovanja, vključujejo (a) dotacijsko življenjsko zavarovanje kreditojemalca, kot tudi tvegane vrste zavarovanj (kot je zavarovanje državljanov proti nezgodam in boleznim) in (b) premoženjsko zavarovanje, ki je predmet hipotekarne pogodbe. Včasih banka zaveže kreditojemalca, da dodatno zavaruje: a) tveganje, da bo posojilojemalec izgubil službo; b) mogoče pravni stroški in nepredvideni izdatki banke, v zvezi z uveljavljanjem pravice banke do zasega predmeta hipoteke v primeru neizpolnitve bistvenih pogojev hipotekarne pogodbe (vključno z izogibanjem kreditojemalca zavarovanju predmeta hipoteke pred nevarnostmi izgube in škode)
Zavarovanje se uporablja z določenimi omejitvami, na primer ni mogoče zavarovati tveganja visoke inflacije. Vnaprejšnje upoštevanje tovrstnih tveganj je ena od nalog banke.
2. Seznam zavarovalnih nevarnosti. Običajno so zavarovalna tveganja določena v zavarovalni pogodbi kot sestavni del stranskega razmerja. Seznam zavarovalnih tveganj je določen s potrebo, da se hipotekarnemu upniku zagotovijo jamstva za ohranitev dohodka od uporabe zavarovanja skozi celotno posojilno pogodbo.
Premoženje, zastavljeno kot zavarovanje (hipoteka) (razen vozil v obratovanju), je zavarovano pred uničenjem (izgubo) in poškodbo za naslednje nevarnosti:
3. Trajanje pogodbe. Običajno je pogodbeni rok določen za obdobje veljavnosti posojilne pogodbe plus en mesec. Začetna pogodba je lahko eno leto, nato pa se vsako leto avtomatsko obnavlja (podaljšuje), pri pogodbi o celovitem hipotekarnem zavarovanju pa ta doba ne sme biti krajša od trajanja posojila.
4. Stroški zavarovalnih storitev. Včasih je velikost zavarovalne premije tista, ki določa končno odločitev potencialnega posojilojemalca - vzeti posojilo ali zavrniti. Povprečni strošek kasko zavarovanja hipoteke, ki vključuje tri naštete vrste tveganj, se trenutno giblje od 0,9 do 1,1 % zavarovalne vsote. Če potrebujete samo lastninsko zavarovanje, je stopnja lahko skoraj dvakrat višja.
Postopek za izračun zavarovalne vsote tradicionalno določi banka. Letni izračun zavarovalne premije se izvede tako, da se preostali znesek posojila (ob upoštevanju že plačanega) pomnoži z odstotkom, določenim v pogodbi. Ob podaljšanju zavarovalne police za vsako naslednje leto bo višina zavarovalne premije nižja, saj se izračuna glede na neplačano stanje kredita na dan sklenitve zavarovalne pogodbe, to je odplačilo glavnice. se upošteva posojilojemalec. Zavarovalna vsota se bo seveda zdela zelo velika, vendar se bo z leti možnost (tveganost) zavarovalnega primera povečala, zavarovalna vsota pa zmanjšala.
Plačilo zavarovalne premije za prvo leto zavarovanja bo tradicionalno pogoj za odobritev hipotekarnega kredita. Letno plačilo zavarovalnih premij kreditojemalcev v naslednjih letih za banko predstavlja resno tveganje, zato banke pogosto predvidevajo sankcije za neplačilo ali nepravočasno ali nepopolno plačilo naslednje zavarovalnine. Običajno je ϶ᴛᴏ "kaznovan" s kaznimi in globami, ker če zavarovalna premija ni plačana, bosta posojilojemalec in zavarovanje nezavarovana, odplačilo posojila pa je ogroženo. Zato banka organizira sodelovanje z zavarovalnico tako, da spremlja letno plačevanje zavarovalnih premij kreditojemalcev in pravočasno izmenjuje potrebne informacije.
Ponavadi bo aneks k zavarovalni pogodbi urnik plačila zavarovalne premije. Zavarovalne premije skupaj predstavljajo skupne stroške zavarovalnih storitev.
5. Višina zavarovalnine, izplačane banki ob nastanku zavarovalnega primera. Določen je v povezavi z zahtevami posojilne pogodbe in za vsak določen datum posojilnega obdobja ne sme biti manj kot stanje posojilojemalčevih obveznosti v okviru zavarovane obveznosti, včasih povečano za obrestno mero.
Znesek zavarovalnega nadomestila običajno ne sme biti manjši od zneska izdanega posojila in obresti, ki se obračunajo za celotno obdobje posojilne pogodbe. Najvišji znesek odškodnine se določi glede na tržno vrednost zastavljenega premoženja. Pri tem se upošteva fizična in moralna obraba premoženja (amortizacija) na dan zavarovanja.
Nekaj zavarovalnic sprejema finančna tveganja za zavarovanje, ko vlaganje v gradnjo, Toda tudi takšna podjetja se tega sektorja trga lotevajo zelo previdno. Omeniti velja, da krijejo tveganja izgube zaradi neizpolnjevanja obveznosti razvijalca. Šteje se, da je nastal zavarovalni primer, če investitor ni prenesel prostorov, določenih v pogodbi, na zavarovanca in ni vrnil sredstev, prejetih po isti pogodbi. S to politiko so zajeta naslednja tveganja:
Tarifa je odvisna od roka dokončanja gradnje, lokacije nepremičnine v gradnji in v povprečju znaša približno 1–1,5 % zneska investicije.
Zavarovalnice praviloma raje zavarujejo le življenje in zdravje posojilojemalca, zavračajo pa zavarovalno zaščito za finančna tveganja. Omeniti velja, da skrbno preverjajo točnost informacij o razvijalcu in mestu razvoja, dovoljenj in projektne dokumentacije za gradnjo. Pogosti so tudi primeri zavrnitve zavarovanja. V bistvu so predmet zavarovanja tiste nepremičnine, ki pri bankah upnicah ne vzbujajo skrbi.
Ne pozabite: veliko je odvisno od posamezne banke, zavarovalnega programa, ugleda razvijalca, pa tudi neposredno od naložbenega predmeta.
PrimerMultidisciplinarna zasebna finančna institucija, ena od vodilnih v ruskem bančnem sistemu JSC Joint Stock Commercial Bank Rosbank, svojih partnerjev med zavarovalnicami ne deli na tiste, ki zavarujejo samo primarni ali le sekundarni stanovanjski trg. Trenutno ima Rosbank šest zavarovalnih partnerjev v okviru programa hipotekarnih posojil. Edina razlika v zahtevah za posojilo na primarnem in sekundarnem trgu je v tem, da se pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu plača kasko za tri nevarnosti: nevarnost izgube življenja in invalidnosti, nevarnost izgube lastništvo stanovanja ter tveganje izgube in poškodovanja zavarovanja. In pri nakupu stanovanja v fazi gradnje je zavarovano samo tveganje izgube življenja in invalidnosti. Po predaji hiše v obratovanje in prejemu lastninskih pravic so posojilojemalci Rosbank zavarovani pred tremi tveganji.
Obstaja več pogojev, zaradi katerih je sistem zavarovanja tveganja izgube lastninske pravice koristen tako za kupca stanovanja kot za zavarovalnico. Tukaj so pogoji:
Tveganja hipotek na primarnem stanovanjskem trgu so podrobneje predstavljena v tabeli. 4.
Tabela 4
Hipotekarna tveganja na primarnem stanovanjskem trgu 
Po prejemu pozitivne odločitve banke o izdaji posojila je postopek vaših dejanj naslednji.
1. Izbira zavarovalnice. Izbirati boste morali s seznama, ki ga ponuja banka, ali pa se ravnati po lastni pameti. Kriteriji za izbiro zavarovalnice se ne razlikujejo veliko od splošnih pravil, navedenih v prejšnjih poglavjih.
Izbrana zavarovalnica mora najprej imeti zanesljive pozavarovalne partnerje, po možnosti zahodne družbe (z boniteto najmanj A+).
Drugič, mehanizem za sklenitev sporazuma ne sme biti predolg in zapleten. Priporočljivo je, da se podpis zavarovalne pogodbe in plačilo prve zavarovalne premije opravi neposredno med prevzemnim poslom.
Tretjič, pomembna je stopnja učinkovitosti pri odločanju o sprejemu v hipotekarno zavarovanje. Pogosto je en dan dovolj, da podjetja preverijo vlogo.
Nazadnje, glede na resnost transakcije mora zavarovalnica imeti dolgoletne izkušnje na hipotekarnem trgu in vzpostaviti poslovne odnose z vodilnimi akterji na trgu.
Izbira se lahko izvede le tako, da se podrobno seznanite z zavarovalnimi pravili posameznih družb in splošnimi informacijami, ki vam omogočajo presojo njihovega mesta na zavarovalniškem trgu. Če vam ta informacija ustreza, se pozanimajte tudi o ponujenih zavarovalnih programih.
2. Izpolnjevanje vloge. Za vas je izjemno pomembno, da pri izbrani zavarovalnici pridobite prijavnico, jo izpolnite in pošljete zavarovalnici.
3. Izročitev zavarovalnici kopij dokumentov, potrebnih za izvedbo predzavarovalnega pregleda.
Spodaj je standardni seznam dokumentov, ki je običajno enak za vse zavarovalnice. Seveda ga je treba pojasniti in bolje je, da to storite takoj po prejemu prijavnice.
Tako so za izvedbo predzavarovalnega pregleda v zvezi z zavarovanjem za primer izgube premoženjskih pravic potrebni naslednji dokumenti.
1. Lastniški dokumenti za prejšnje transakcije z nepremičninami(za prodajalce in prejšnje lastnike):
2. Po potrebi lahko zavarovalnica dodatno zahteva:
Zahteve za dokumente so običajno podane za razjasnitev informacij, v primeru suma ali za odpravo netočnosti.
3. Včasih boste morda morali opraviti zdravniški pregled, v tem primeru pa boste morali predložiti dokazilo zdravniško potrdilo. Lahko pa najdete zavarovalnico, ki vas bo napotila na tak pregled brezplačno ali pa ga sploh ne bo zahtevala.
Naslednja faza je delo strokovnjakov zavarovalnice: opravijo predzavarovalni pregled in določijo individualno tarifo.
4. Opravljanje predzavarovalnega pregleda in določitev individualne zavarovalne tarife s strani strokovnjakov zavarovalnice. Zavarovalnica se na podlagi prejetih listin o nepremičnini, ki jo imate, in vprašalnika zavarovanca (kreditojemalca) odloči o sprejemu ali zavrnitvi zavarovanja ter to informacijo sporoči kreditojemalcu in banki. Na podlagi pozitivne odločitve zavarovalnice banka sprejme dokončno odločitev o kreditiranju kreditojemalca.
5. Sestava zavarovalne pogodbe. Zavarovalno pogodbo lahko sklenete v pisarni zavarovalnice ali na banki ob prejemu posojila. Neposredno za sestavo zavarovalne pogodbe so navedeni naslednji podatki:
Banka lahko zagotovi takšne informacije, vklj. tako, da zavarovalnici pošlje fotokopijo posojilne pogodbe.
6. Plačilo zavarovalne premije. Plačilo je možno v poslovalnici banke ali v poslovalnici zavarovalnice v kraju podpisa pogodbe. Zavarovalne premije se običajno plačujejo letno med trajanjem hipotekarne zavarovalne police.
7. Zagotavljanje zavarovalnici dokumentov, ki potrjujejo registracijo transakcije. Po zaključku hipotekarne transakcije (njena registracija pri registrski zbornici) se kopije novo prejetih dokumentov pošljejo zavarovalnici v vednost. Seznam dokumentov najdete v pogojih zavarovalne pogodbe. Praviloma so potrebni naslednji dokumenti:
Včasih zavarovalnica za udobje stranke samostojno zahteva potrebne dokumente od nepremičninskega posrednika, ki spremlja vašo kupoprodajno transakcijo, ali od banke.
8. Končna dejanja. Pred odobritvijo hipotekarnega stanovanjskega kredita mora biti sklenjena pogodba o zavarovanju hipoteke, zavarovalno premijo pa lahko kreditojemalec plača hkrati s prejemom kredita z nakazilom na račun, odprt pri banki upnici. V vsakem primeru banka in kreditojemalec po sestavi zavarovalnih dokumentov začneta sestavljati kreditne in znotrajbančne dokumente, nato pa še kupoprodajno in/ali hipoteko stanovanja.
Na podlagi vsega navedenega ugotavljamo, da je pridobitev hipotekarnega stanovanjskega kredita sestavljena iz treh glavnih postopkov:
Sodelovanje v programu Stanovanje za rusko družino brez kreditne podpore je za številne družine s povprečnimi dohodki zelo težko. To še posebej velja v času kriznih manifestacij v gospodarstvu.
Zaradi poslabšanja makroekonomskih razmer ob koncu leta 2014 se je zmanjšala dostopnost prebivalstva do hipotekarnih kreditov. Številni udeleženci na trgu so prekinili sprejemanje vlog za hipotekarna posojila in odložili podpis posojilnih pogodb. Nekateri udeleženci so začasno ustavili posojila ali določili obrestne mere 20% na leto ali več, medtem ko je bila povprečna obrestna mera za stanovanjska hipotekarna posojila v letu 2014 12,5% na leto.
V skladu z odstavkom 40 Načrta prednostnih ukrepov za zagotovitev trajnostnega razvoja gospodarstva in socialne stabilnosti v letu 2015, odobrenega z Uredbo vlade št. 98-r z dne 27. januarja 2015), Resolucija Vlade Ruske federacije marca 13, 2015 št. 220 "O pravilih za zagotavljanje subvencij ruskim kreditnim organizacijam in Agenciji za hipotekarna stanovanjska posojila za nadomestilo izgubljenega dohodka iz izdanih stanovanjskih (hipotekarnih) posojil", namenjenih podpori državljanom, ki kupujejo stanovanjske prostore na primarnem stanovanjskem trgu. , primarni trg hipotekarnih posojil, pa tudi gradbeništvo.
V skladu s pravilnikom bodo državljani lahko pridobili hipotekarni kredit za primarno stanovanje po ugodnejši obrestni meri, izgubljeni dohodek bank pa bo povrnila država.To pravilo bo veljalo za hipotekarna posojila za nakup stanovanja na primarni trg, izdan od 1. marca 2015 do 1. marca 2017. Posebni preferencialni pogoji hipotekarnega posojila predvidevajo izdajo posojila za nakup stanovanj v ekonomskem razredu v okviru programa »Stanovanje za rusko družino« po preferencialni obrestni meri 12 % letno.
V tem primeru morajo posojilne pogodbe izpolnjevati številne zahteve:
Državne subvencije bodo prejele kreditne institucije z obsegom hipotekarnih posojil najmanj 300 milijonov rubljev. mesečno. Podjetja, ki se bodo zadolževala v manjših zneskih, bodo pri teh aktivnostih sodelovala prek Agencije za hipotekarno stanovanjsko kreditiranje (AHML), ki bo prejemala subvencije in refinancirala posojila.
Subvencije so zagotovljene za nadomestilo izgubljenega dohodka kreditnih institucij in Agencije za kredite (posojila), izdane od 1. marca 2015 do 1. marca 2016, in take kredite (posojila), ki jih je Agencija pridobila pred 1. majem 2016, do raven ključne obrestne mere Centralne banke Ruske federacije, povečana za 3,5 odstotne točke, in za kredite (posojila), izdane od 1. marca 2016 do 1. januarja 2017, in take kredite (posojila), ki jih je Agencija pridobila od marca 1. 2016 do 1. marca 2017 - na raven določene stopnje, povečane za 2,5 odstotne točke, zaradi zagotavljanja popustov pri izdaji (nakupu) posojil posameznikom po stopnji 12 odstotkov letno.
V primeru znižanja ključne obrestne mere Centralne banke Ruske federacije na raven 8,5 odstotka ali nižje za kredite (posojila), izdane od 1. marca 2015 do 1. marca 2016, in take kredite (posojila), pridobljene s strani Agencije pred 1. majem 2016 g., in za kredite (posojila), ki so jih izdale kreditne institucije in Agencija od 1. marca 2016 do 1. januarja 2017, in takšne kredite (posojila), ki jih je Agencija pridobila od 1. marca 2016 do 1. marca 2017, - do ravni 9,5 odstotka in manj, se zagotavljanje subvencij prekine in se lahko nadaljuje na podlagi sklepa vlade Ruske federacije.
V podporo programu »Stanovanje za rusko družino« je AHML JSC razvil posebne socialne hipotekarne programe za kategorije državljanov, ki so upravičeni do nakupa stanovanja v ekonomskem razredu v okviru programa »Stanovanje za rusko družino«, ki omogočajo prevzem upošteva vse možne subvencije, predvidene na vseh ravneh, kar bistveno poveča dostopnost pridobitve kredita in nakupa stanovanja.
Ti socialni programi so prednostno osredotočeni na izdajanje posojil državljanom, ki kupujejo stanovanja v okviru programa Stanovanja za rusko družino pod ugodnimi hipotekarnimi pogoji.
Nepremičninski trg je običajno razdeljen na dve vrsti: nova stanovanja (hiša v gradnji) in gotova stanovanja. Na podlagi tega banke ponujajo hipotekarne programe, ki se razlikujejo glede na nakup in celotno ceno posojila. V zadnjem času je še posebej aktiven kreditni trg novogradenj, ko lahko kupec kupi stanovanje že v fazi projekta, čeprav v resnici še ni zgrajen noben objekt. To se bo imenovalo skupna gradnja. Če je bila nepremičnina že zgrajena, vendar še ni predana v uporabo, se bo štela za primarni trg, če pa je bila hiša predana v uporabo in so lastniki prejeli dokumente o lastništvu, se bo štela za sekundarno. Mnogi zmotno verjamejo, da se vse novogradnje imenujejo primarne, vse stare pa sekundarne. Pravzaprav se lahko povsem nova hiša brez zaključnih del in komunikacij izkaže za sekundarno, če je zanjo pridobljeno potrdilo o lastništvu.
Razlog za veliko povpraševanje po novogradnjah je mogoče pripisati priložnosti za zaslužek, saj so v zgodnjih fazah gradnje stroški takšnih stanovanj veliko nižji. V naslednjih fazah lahko njegova cena močno poskoči. Posledično ima kupec možnost zaslužiti ne le z rastjo sredstva, temveč tudi uporabiti finančni vzvod v obliki hipoteke. Oglejmo si podrobneje, kako se pogoji primarnih in sekundarnih hipotek razlikujejo, kakšne so njihove značilnosti in kaj bo lažje za posojilojemalca?
Primarno hipotekarno posojilo se nanaša na izdajo posojila za popolnoma nov dom, ki prej ni imel lastnika. Pravzaprav obstaja samo na papirju in ga je mogoče kupiti le na podlagi pogodbe o kapitalski udeležbi, v kateri je navedeno, da se razvijalec zavezuje zgraditi objekt in ga prenesti v uporabo kupcu. Po prejemu teh dokumentov lahko lastnik vpiše lastninsko pravico na nepremičnini.
Druga hipoteka se nanaša na izdajo posojila za nepremičnino, ki je že bila v lasti. To je lahko nova hiša, ki je bila pravkar zgrajena in predana v uporabo, vendar je zanjo že izdan lastniški list ali starogradnja.
Obstajajo razlike med primarnim in sekundarnim stanovanjem:
Tako bo primarna hipoteka za posojilojemalca bolj donosna glede na stroške stanovanja, odsotnost tveganja nezakonitosti prejšnjih transakcij in možnost uporabe donosnih programov z državno podporo.
Na to vprašanje je težko odgovoriti nedvoumno, saj je vse odvisno od cilja, ki ga zasleduje posojilojemalec.
Primarno hipoteko morate izbrati, če:
Sekundarno hipoteko morate izbrati, ko.
Preden vzamete hipoteko za sekundarno stanovanje v Moskvi, je vredno primerjati pogoje za zagotavljanje takega produkta, ki veljajo v različnih finančnih institucijah:
Danes banke svojim komitentom ponujajo različne kreditne programe za nakup stanovanja ali koče. Družine, v katerih se je drugi ali tretji otrok rodil po 1. januarju 2018, imajo prednostne pogoje.
Prijavo lahko oddate tako na spletni strani organizacije kot neposredno v njeni izpostavi. Za pregled informacij o potencialnem posojilojemalcu ni na voljo več kot 5 dni (v nekaterih primerih - 24 ur).
Dodatni stroški za stranko vključujejo plačilo obveznega postopka ocene tržne vrednosti nepremičnine (ta pogoj velja tudi pri nakupu nepremičnine v novogradnji).
Storitveno spletno mesto
Naš portal pokriva aktualna dogajanja v finančnem sektorju. Objavljene podatke redno posodabljamo in objavljamo najnovejše novice, tako da so naši obiskovalci vedno seznanjeni z dogajanjem. Delamo 24/7 in nudimo vse informacije popolnoma brezplačno.
Tukaj boste našli najboljše ponudbe ruskih bank in mikrofinančnih organizacij ter se naučili, kako dobiti posojilo brez zavrnitve ali odpreti depozit po visoki obrestni meri.
Naši strokovnjaki na telefonski številki so vam kadar koli pripravljeni pomagati. Na vaša vprašanja bomo čim prej odgovorili na spletu.
Spletno mesto ponuja 24-urni forum za priložnostno komunikacijo. Registrirajte se in se pridružite razpravi o temah, ki vas zanimajo. Delite svoje osebne izkušnje z drugimi udeleženci, prosite za nasvet, kako najbolje ravnati v trenutni situaciji.
Posebna možnost »monitor« je namenjena ugotavljanju višine izgubljenega dobička pri hrambi prihrankov doma. Izberite najboljši način za vlaganje svojih prihrankov tako, da primerjate donose za vsako od možnih naložbenih možnosti.
Sekundarni stanovanjski trg se v zadnjih 10 letih zelo hitro razvija. Opazno sta se povečala zanimanje in kupna moč našega prebivalstva za sekundarni trg. je postalo ekonomsko donosnejše, priročnejše in bolj priljubljeno. Kaj povzroča to?
Če ste mlada družina, ki že vrsto let tava po najetih stanovanjih, se boste prej ali slej zamislili, koliko denarja ste v vsem tem času dali nekomu drugemu stricu ali teti? Znesek bo precej impresiven, in kar je najpomembneje, ta znesek bi bil povsem dovolj za nakup lastnega doma ali za polog za hipoteko. In tukaj vas bo premagalo milijon vprašanj: »Katero stanovanje naj vzamem - preprodajo ali novogradnjo ali naj vstopim v skupno gradnjo? Kakšne so prednosti sekundarnih stanovanj pred novimi? Naj vzamem hipoteko, obroke ali varčujem sam?
Da se v tem sistemu ne bi popolnoma zmedli, pojasnimo, in sicer bomo določili glavne prednosti in glavne slabosti sekundarnega stanovanja.
Razmislimo o izvedljivosti nakupa stanovanja na sekundarnem trgu na primeru mlade družine, saj je odstotek nakupa sekundarne nepremičnine s hipoteko visok med posojilojemalci, starimi od 25 do 35 let. Mlada družina, ki plačuje mesečno najemnino za najeto stanovanje, a se hkrati želi preseliti v svoje, nima več možnosti. Zato lahko nakup stanovanja na sekundarnem trgu postane "rešilna bilka". Vendar pa ima izbira sekundarnega izdelka tudi svoje slabosti, in to precej pomembne.
Toda najpomembnejša prednost sekundarnega stanovanja je pomanjkanje čakanja. Po opravljeni transakciji takoj prejmete ključe vašega stanovanja in se lahko vanj vselite še danes.
Naši pravniki vedo Odgovor na vaše vprašanje
oz po telefonu:
Torej, če ste prepričani v svojo izbiro, potem je jasno nadaljnji akcijski načrt:
S tem je postopek registracije sekundarnega stanovanja zaključen. Vendar je vredno spomniti na osnovne zahteve, ki jih banke nalagajo posojilojemalcem in nepremičninam.
Večina bank ima standardne zahteve za posojilojemalce:
Poleg tega vsi obstoječi hipotekarni programi predvidevajo polog za nakup stanovanja (od 20%). Za to je treba poskrbeti vnaprej, saj ni nobenih drugih programov, ki vam omogočajo, da ne vlagate osebnih sredstev.
Nepremičnine same pred nakupom oceni neodvisni cenilec, ki ima potrdilo banke. Ta ocena morda ne sovpada vedno s pričakovanji kupca. Na kaj natančno so ocenjevalci pozorni in katere dele tega procesa odražajo v svojem poročilu?
Ta seznam še zdaleč ni popoln, saj se po oceni strokovnjaka celotno poročilo o stanju predmeta pošlje banki v nadaljnji pregled s strani uslužbenca kreditnega oddelka.
Zneski, ki jih banka odobri kot izposojena sredstva, so običajno precej visoki in znižanje obrestne mere tudi za pol odstotka lahko pomembno vpliva na končni znesek izplačila. Za znižanje hipotekarne obrestne mere lahko sklenete pogodbo za nepremičninsko, lastninsko ali življenjsko zavarovanje lastnika. To vam omogoča, da dosežete znižanje stopnje za 1-2%. Poleg tega lahko za nakup doma ali poznejše predčasno odplačilo dolga pritegnete sredstva materinskega kapitala. Če jih želite upravljati, se obrnite na pokojninski sklad in zaprosite za predčasno odplačilo posojila.
Lahko spadate tudi pod prednostne bančne programe, ki delujejo v regijah, na primer program "Mlada družina". To vam bo tudi omogočilo, da vzamete hipoteko po znižani obrestni meri.
