Tuji sistemi skupne gradnje imajo svoje značilnosti in se v marsičem korenito razlikujejo od sistema, ki se je razvil pri nas. Treba je opozoriti, da je stanovanjska gradnja v mnogih tujih državah razvita zaradi razpoložljivosti ekonomskih in pravnih sredstev za zagotavljanje povračila denarnih naložb, pa tudi zaradi razpoložljivosti končnih objektov širši javnosti.
Razmislite o instituciji skupne gradnje in njenih značilnih značilnostih v več tujih državah.
Za shemo, ki se trenutno uporablja v Združenih arabskih emiratih, je značilno, da najprej razvijalec prejme dovoljenja, opravi pregled projekta in se z njim strinja. Cena projekta oceni strokovni svet, predračuni gradnje so javni. Za začetek gradnje je treba zbrati vseh sto odstotkov sredstev, potrebnih za izgradnjo objekta, in to v določenem roku, na primer šestih mesecih. Da bi izpolnil omejen časovni okvir, je razvijalec prisiljen začetno prodajo izvesti z minimalno maržo, pri čemer pričakuje, da se bodo preostala neprodana stanovanja do zaključka gradnje znatno zvišala.
Sredstva vlagateljev se hranijo na ciljnih računih pooblaščenih bank. Financiranje gradnje poteka po fazah in pod nadzorom pooblaščene banke. Tveganja znatnega povečanja stroškov gradnje lahko zavarujejo zavarovalnice, vendar gradnjo praviloma spremlja le zvišanje stroškov samega projekta in neprodanih stanovanj. Vlagatelji so zaščiteni tudi pred zamudo rokov za dokončanje objekta - v tem primeru se lahko razvijalcu naložijo kazni v obliki glob.
Pogosto v začetni fazi različni veliki investitorji vlagajo v gradnjo, da bi kupili stanovanja po najnižji ceni. Ta mehanizem je investicijske narave, zato je med krizo zamrznilo tudi skoraj petdeset odstotkov gradbenih projektov v Dubaju, vendar navadni delničarji niso trpeli, le veliki vlagatelji svojih naložb niso odplačali.
V Združenih državah Amerike stranka deluje po naslednji shemi: ustvari skupino, ki lahko vključuje vodje projektov, delovodje, ocenjevalce, ekonomiste, inženirje. Razvijajo vso potrebno dokumentacijo, sestavijo predračun. Ko so materiali prejeti, začne vodja projekta sodelovati z izvajalci in svetovalna podjetja se pogosto uporabljajo.
Če govorimo o zadružni obliki vlaganja v gradnjo, potem ima v Ameriki tudi značilno lastnost, na primer pri tožilstvih nekaterih držav obstajajo posebne enote, ki nadzorujejo zbiranje in porabo sredstev, ki jih prejmejo zadružni subjekti, ki se ukvarjajo z to področje od vlagateljev. Poleg tega se vsa sredstva nakažejo na račun posebnega tožilstva, prek katerega je možna njihova kasnejša poraba.
Široka ponudba stanovanj v Združenih državah je podprta s široko razširjenim hipotekarnim posojilom. Sistem hipotekarnega kreditiranja stanovanjske gradnje in pridobivanja stanovanjskega lastništva se je začel oblikovati že v času predsednika Franklina Roosevelta.
Trenutno se uporabljajo različne vrste programov, rok posojila je čas, v katerem posojilojemalec dela, torej do upokojitve.
V dejavnosti stanovanjskega financiranja so vključene številne institucije, institucije primarnega in sekundarnega hipotekarnega trga, vključno s trgom vrednostnih papirjev - to so hipotekarne banke, hranilno-kreditna združenja, komercialne in hranilnice, zavarovalnice, pokojninski skladi, investicijske institucije. , zasebni posojilodajalci, nepremičnine, borznoposredniške družbe in druge organizacije. Torej je še ena značilnost posojil v tej državi, da so vsi stanovanjski prostori razdeljeni v 3 skupine: najcenejši, povprečni in najdražji. Posojilo za predmet prve kategorije izda država, za druge kategorije - s pomočjo zasebnih hipotekarnih institucij. V tem primeru je posojilna doba 12 let, višina subvencije pa 75 % cene stanovanja.
Pri sklenitvi pogodbe o skupni gradnji v Franciji se stroški objekta plačajo po fazah: pred začetkom gradbenih del in polaganjem temeljev kupec plača 5 % stroškov, do postavitve strehe pa 70 % vrednosti. pogodbeni znesek je treba plačati, nato se plača še 20 %, preostalih 5 % pa se plača pri najemu hiše.
Francoska zakonodaja ne predvideva izplačila odškodnin zavedenim imetnikom lastniškega kapitala, vendar lahko francoske banke še vedno zagotovijo jamstva.
V Franciji je razvito tudi stanovanjsko posojilo, široko se uporablja pogodbeno stanovanjsko varčevanje. Torej, v Franciji obstajata dve vrsti stanovanjskih varčevalnih računov: na prvem računu lahko naberete do 100 tisoč frankov, nato pa lahko dobite prednostno stanovanjsko posojilo v višini 150 tisoč frankov po 3,75 % letno, medtem ko vsako leto država premija v višini 7,5 tisoč frankov; na drugem stanovanjskem varčevalnem računu lahko naberete do 400 tisoč frankov in prejmete prednostno stanovanjsko posojilo v višini do 600 tisoč frankov po 4,8 % letno. Obrestne mere za posojila so 4-5 % nižje od tržnih. Posojila se dajejo tudi lastnikom zemljišč in gradbenim podjetjem za stanovanjsko in industrijsko gradnjo za obdobje od 3 do 20 let.
Glede na razmerja na področju skupne gradnje v Nemčiji je treba omeniti, da tukaj ni bila sprejeta nobena posebna zakonodaja, razmerja ureja civilni zakonik, vladne odločitve pa se sprejemajo le o nekaterih vprašanjih.
V Nemčiji kupec posluje neposredno z pooblaščenim gradbenim podjetjem in ne z več pogodbenimi partnerji. Znesek pogodbe se nakaže tudi neposredno na račun podjetja, in to strogo ne prej kot je izdano gradbeno dovoljenje, sicer investitorju grozi odvzem licence. Tako je gradbeno podjetje dolžno, osebno odgovorno za spoštovanje rokov in kakovost gradnje, zgraditi objekt in del prenesti na investitorja v obliki nepremičnine. Ustanovitev posebnih projektantskih podjetij ni prepovedana z zakonom, zanje bodo veljale enake licenčne zahteve kot za samo gradbeno podjetje. Toda pri tem je treba upoštevati, da je odločilno merilo v nemški gradbeništvu zanesljivost in pozitiven ugled udeleženca na trgu, ki bo izvajal gradnjo, ter ustanovitev posebnih projektantskih podjetij, ki posledično sklepajo pogodbe s svojimi. lastnih udeležencev, bo v tem primeru označevalo gradbeno industrijo podjetje ne na najboljši način.
Nemčija ima tudi sistem podpore državljanom v obliki klasične oblike pogodbenega varčevanja – gradnje hranilnic. Njihov vir sredstev za ciljna stanovanjska posojila so prispevki državljanov, provizije kreditojemalcev za koriščenje stanovanjskega kredita ter državne nagrade, ki se izplačujejo v skladu s pogodbo o stavbnem varčevanju, če je vlagatelj vložil določen znesek. račun med letom.
V skladu z nemško zakonodajo gradbene hranilnice ne morejo opravljati nobenih aktivnih poslov, razen dajanja posojil svojim vlagateljem, ki za razliko od vlagatelja poslovne banke, ki nima informacij o tem, kako se njegova sredstva uporabljajo, natančno vedo, kdo in pod kakšnimi pogoji uporablja njihov denar.
Zaposleni občani sklenejo pogodbo z gradbenimi hranilnicami za financiranje gradnje, na podlagi katere kupec stanovanja vsak mesec na svoj račun na takšni blagajni vplača določeno vsoto denarja. Delodajalec plači vsak mesec doda 78 DM, kar je 936 DM na leto, država pa še 93,6 DM. Tako se zbira kapital za stanovanjsko gradnjo. Ko se zahtevani znesek nabere in znaša približno 1/3 cene objekta, država državljanu nameni 10% stroškov stanovanja, stavbna hranilnica pa izda posojilo za preostanek po nizki fiksni obrestni meri. .
Če stanovanje kupi mlada družina z najmanj dvema otrokoma, jima država po pridobitvi 40.000 mark stanovanjskih subvencij letno podeljuje osem let, 24.000 mark za otroke, 4.000 mark v obliki okoljskega dodatka in 3200 znamk v obliki energetskih subvencij.
Za skupno gradnjo v Veliki Britaniji (pa tudi v nekaterih skandinavskih državah) je značilno, da je predstavnik naročnika pogosto arhitekt. Izbere vse potrebne strokovnjake za gradnjo, ki ocenijo predhodne stroške projekta, izvedejo različna podizvajalska dela. Arhitekt skupaj z njimi pripravi dokumentacijo, potrebno za sklenitev pogodbe, ki kaže na smotrnost sodelovanja na dražbi, izdela program dela pred in po dražbi ter načine za skrajšanje trajanja gradnje.
V Angliji, pa tudi v Nemčiji, sistem gradbenih družb uspešno deluje že od prejšnjega stoletja, vendar se mehanizem njihovega delovanja nekoliko razlikuje od nemških - za prejem stanovanjskega posojila ni treba biti sodelavec gradbenega društva. Zaradi liberalizacije bančne zakonodaje Združenega kraljestva so funkcije teh podjetij v zadnjem času vse bolj podobne funkcijam navadnih poslovnih bank, kar posledično povečuje konkurenco med tema dvema strukturama in posledično vodi do nižjih obrestnih mer posojil. Poleg tega so dejavnosti gradbenih družb v Angliji tesno povezane z zavarovalnicami - zavarovalne storitve so vključene v enoten mehanizem hipotekarnih posojil.
Tujo skupno gradnjo lahko zaznamuje še več značilnosti.
V mnogih zahodnih državah se podjetja, ki se ukvarjajo z gradnjo in se zanimajo za dejavnosti drug drugega, združujejo med seboj v kartele, kar lahko znatno zniža stroške gradnje. S takšnim sodelovanjem znižujemo stroške in izdatke z zagotavljanjem medsebojnih popustov na opravljene storitve in dobavljen material.
V tujini država aktivno sodeluje v investicijskem procesu. V državah z razvitim tržnim gospodarstvom hkrati opravlja več funkcij: uravnava celoten obseg zasebnih podjetniških naložb; spodbuja privabljanje naložb v določene panoge, podjetja s pomočjo različnih ugodnosti; neposredno posega v sam investicijski proces.
Država je aktivno vključena tudi v proces oblikovanja cen za gradbene projekte. Na primer, na Švedskem ima vsaka provinca strokovnjake, ki spremljajo cene blaga in storitev ter dajejo predloge za njihovo regulacijo. Vlada lahko določi zgornji cenovni prag, ob znatnem dvigu cen in visoki inflaciji pa jih ima država pravico zamrzniti, vendar le za določeno blago in storitve. V primeru zvišanja cen stanovanj začne država aktivno podpirati prebivalstvo, predvsem pa mlade družine, tako da jim zagotavlja različne stanovanjske subvencije in dolgoročna ugodna posojila.
V državah, kot so Združene države Amerike, Nemčija, Finska, Japonska, Kanada in druge, se lahko vladne agencije vmešajo tudi v proces oblikovanja cen, na primer, ko cena gradbenega projekta presega proizvodne stroške in povprečno stopnjo donosa. Če se izkaže, da je dobiček višja od povprečja, potem državni organi raziščejo razloge za takšno rast, če pa niso upravičeni, potem država to stopnjo na silo uravnava.
Z analizo sistemov skupne gradnje tujih držav je mogoče ugotoviti tako temeljne značilnosti posameznih držav kot skupne značilnosti. Tako se v mnogih državah podjetja, ki se ukvarjajo z gradbenimi dejavnostmi, za bolj plodne dejavnosti združujejo med seboj, kar lahko znatno zmanjša stroške gradnje, zmanjša stroške in izdatke. Predstavnik naročnika je posameznik (arhitekt v Združenem kraljestvu, na Švedskem, Finskem, skupina v ZDA, generalni izvajalec v Nemčiji), ki izbere strokovnjake, potrebne za gradnjo, določi zahtevano količino dela.
V gospodarsko razvitih tujih državah obstaja socialna podpora državljanom, predvsem mladim družinam, ki jim pomaga pri zagotavljanju lastnega stanovanja. Posebna pozornost je namenjena tudi vprašanjem cen - državni organi izvajajo nadzor nad cenami, določajo njihovo zgornjo mejo.
Glede na svetovne izkušnje pri zagotavljanju stanovanj prebivalstva je treba upoštevati, da na praktični razvoj in organizacijo stanovanjskega posojanja v posamezni državi pomembno vplivajo številni dejavniki, ki jih lahko razdelimo na politične, gospodarske in pravne. Ti dejavniki so služili kot osnova za oblikovanje na desetine sort in možnosti za organizacijo stanovanjskih posojil po svetu. Na podlagi navedenega tehnologija vlaganja v stanovanjski sektor temelji na treh glavnih načelih: pogodbeno varčevanje, hipotekarna posojila in državna podpora.
Tako imenovani "razširjeni odprti model" ima pomembne razlike. Gre za model, pri katerem glavni pritok kreditnih sredstev v sistem hipotekarnega kreditiranja prihaja iz posebej za ta namen organiziranega sekundarnega trga vrednostnih papirjev, zavarovanih s hipoteko. Izvajanje razširjenega odprtega modela je mogoče zagotoviti le, če se praviloma ustvari razširjena infrastruktura hipotekarnega trga z nekaj pomoči države in vsaj z njenim delnim nadzorom nad izdajo vrednostnih papirjev, s katerimi se trguje na sekundarnem trgu. trg.
Če vzamemo sistem hipotekarnega posojila v ZDA na splošno, je mogoče opaziti, da je prej veljalo "pravilo rdeče črte", znotraj katerega je bilo mogoče izdajati posojila, izračunana pa so bila tudi območja tveganja za izdajo posojil. Če je državljan padel v rdečo črto ali vstopil v nedostopno območje tveganja, mu je bilo posojilo zavrnjeno. Posojilo v ZDA se izda za obdobje, v katerem posojilojemalec dela, t.j. do upokojitve.
Na splošno velja omeniti, da je ta institucija v zgoraj obravnavanih državah bolj razvita kot pri nas.
Splošna gradbena organizacija je v poročevalskem letu zgradila in dala v obratovanje 70 tisoč m2 bivalnih površin, od tega 20 tisoč m2 zidanih. Za tekoče leto je organizacija zastavila načrt za zagon stanovanj v velikosti 80 tisoč m2, od tega je 10 tisoč m2 zidanih, 60 tisoč m2 velikopanelne in 10 tisoč m2 prostornine blokovne gradnje.
Ugotovite rast deleža (%) stanovanjskih stavb, rešenih v montažnih objektih, v tekočem letu glede na leto poročanja.
Od stanja 70 tisoč m2 - 100%
opeke 20 tisoč m2
80 tisoč m2 - 100%
10 tisoč kvadratnih metrov opeke
60 tisoč m2 plošče
10 tisoč m2 blok
Dejanskih 50 tisoč m2 (71,4 %)
Predvideno 70 tisoč m2 (87,5 %),
tiste. za 16,1 %
nepremičninske naložbe stanovanja
Proizvodna površina strojne delavnice je 980 m2, pomožna površina je 170 m2, gradbeni obseg objekta je 12075 m3. Skupni znesek kapitalskih naložb je 250 tisoč rubljev, vključno z ocenjenimi stroški gradbenih in inštalacijskih del - 130 tisoč rubljev.
Določite prostorsko-planska kazalca k1 in k2 ter delež gradbenih in instalacijskih del v skupnem obsegu kapitalskih investicij za objekt.
Učinkovitost prostorsko načrtovalskih odločitev stavbe označujeta koeficienta k1 in k2, ki sta določena s formulami:
kjer je V konstrukcijski volumen objekta (celotna prostornina talnega in podzemnega dela stavbe brez prostornine tehničnega podzemlja in podstrešja, lož in balkonov), m3;
F - stanovanjska in industrijska površina (namenjena samo za izvedbo tehnološkega procesa, v javnih stavbah - delovna površina), m2;
Nadstropje - uporabna površina (v stanovanjskih stavbah - to je vsota stanovanjskih in gospodarskih površin minus površina stopnišč, v industrijskih stavbah - vsota proizvodnih in pomožnih površin).
Koeficient k2 pri racionalni prostorsko-planski odločitvi v industrijskih stavbah je 0,93-0,95, v stanovanjskih stavbah - 0,62-0,72.
k1 = V/F = 12075:980 = 12,32;
k2 = F/Fpol = 980:(980+720)=980:1700=0,58,
kar ni racionalno, ker za industrijske zgradbe je k2 0,93-0,95.
Delež gradbenih in instalacijskih del kcmp v obsegu kapitalskih naložb se določi po formuli:
ksmr = Csmr/K*100,
kjer je Csmr ocenjeni stroški gradbenih in instalacijskih del objekta, rubljev;
K - skupni znesek kapitalskih naložb v objekt, rub.
ksmr \u003d Csmr / K * 100 \u003d 130000: 250000 \u003d 0,52.
Morebitno prepoved lastniškega financiranja v Rusiji nekateri udeleženci na trgu vidijo kot popolno spremembo samega gradbenega sistema in skoraj konec sveta. V zvezi s tem se je zanimivo obrniti na tuje izkušnje. Skoraj vse razvite države so šle skozi obdobje lastnikov kapitala in prešle na druge modele. Uvedeni so bili mehanizmi soinvesticij v gradbeništvu, ko je stanovanja mogoče kupiti po fiksni ceni, vendar investitor nosi enaka tveganja kot investitor.
Vključite prebivalstvo
V tujini obstajata dva sistema za privabljanje zasebnih investitorjev v stanovanjsko gradnjo, pravi Igor Indriksons, upravitelj nepremičninskih naložb, ustanovitelj portala Indriksons.ru. Prvi je enak kot v Rusiji, ko razvijalec gradi z denarjem lastnikov, torej prodaja stanovanja, ljudje jih plačajo, potem se začne gradnja objekta. "Tak sistem deluje predvsem v državah, ki so po gospodarskem razvoju blizu Rusiji, kot sta Bolgarija in Romunija," pravi gospod Indriksons. Hkrati posamezniki pravzaprav niso soinvestitorji, ampak kupci stanovanj: njihove pravice so zaščitene, pogosto ne nosijo enakih tveganj kot razvijalec.
Lastniško financiranje stanovanjske gradnje, zelo podobno sedanjemu ruskemu, se je v Argentini aktivno uporabljalo sredi osemdesetih let prejšnjega stoletja. Takrat v državi ni bilo bančnega financiranja in ogromno ljudi je potrebovalo stanovanja. Edina možnost reševanja stanovanjskega problema je bila privabljanje denarja prebivalstva, tako imenovana stavba na enaki podlagi - construccion de la equidad. Kasneje, v zgodnjih devetdesetih letih prejšnjega stoletja, so si argentinske izkušnje izposodili v Čilu, a tam za razliko od Argentine to področje skoraj ni bilo urejeno s strani države. Lastniki lastniškega kapitala so se praviloma združili, da bi zgradili stanovanjsko hišo in od tega prejemali dohodek v sorazmerju z vloženim kapitalom. To je povzročilo veliko bankrotov. Podobno je graditev delnic sredi devetdesetih let prejšnjega stoletja vodila do bankrota številnih podjetij v Salvadorju, dokler vlada ni prepovedala te sheme.
Po besedah Igorja Indriksonsa je v evropskih državah uveljavljena drugačna praksa: temelji na večji vključenosti bank v tovrstno delo, vključuje pa tudi nekaj sodelovanja posameznikov.
Glavna razlika med prakso, sprejeto v Evropi, in rusko deljeno gradnjo je v tem, da so v tujini soinvestitorji v celoti odgovorni za prihodnost projekta - pravzaprav delujejo kot polnopravni vlagatelji z vsemi s tem povezanimi tveganji. »V Rusiji ljudje jemljejo deljeno gradnjo kot posebno vrsto prodaje, v tujini pa je pravzaprav soinvesticija, pri kateri tveganja nosijo tako razvijalec kot njegovi soinvestitorji,« pravi Ekaterina Rumyantseva, predsednica upravnega odbora družbe. Skupina Kalinka. Po njenih besedah "ruska" praksa privabljanja sredstev lastnikov lastniškega kapitala v tujini ni sprejeta.
Banke so vse upanje
Banke opravljajo funkcijo nadzora projektov v Evropi. Po besedah Ekaterine Rumyantseve so se vzajemno koristni odnosi med razvijalci in bankami zgodovinsko razvijali v evropskih državah. Zlasti so nizke obrestne mere za razvijalce, razvit sistem pogodbenih varčevanj in v središču vsega - močno gospodarstvo, ki Evropejcem omogoča, da v gradbeništvu ne uporabljajo shem lastniške udeležbe. "V Rusiji banke niso pripravljene posojati projektov v gradnji, zato postavljajo visoke obrestne mere za posojila ali zahtevajo del površine v projektu," pravi strokovnjak.
»Zdaj je v vseh evropskih državah približno enaka shema: investitor pridobi zemljišče, prejme gradbeno dovoljenje, izdela projekt, nato se začne prodaja stanovanj, sklenejo se prodajne pogodbe, vpišejo se v kataster – torej je nemogoče prodati isto stanovanje dvakrat ", - pravi Igor Indriksons. Nato se določi začetno plačilo in vsak razvijalec samostojno določi ta znesek, vendar praviloma ne presega 10% stroškov stanovanja. Ta denar se lahko prenese tako na samega razvijalca in obdrži do konca gradnje objekta na račun odvetnikov. Po končani gradnji izvajalec banki posreduje podatke, v kateri je po katastru že prodanih 80 % stanovanj v njegovem projektu, banka pa zagotavlja financiranje.
"Financiranje se seveda ne izda za vse naenkrat, ampak se zagotavlja po delih, za vsako fazo gradnje pa je odgovoren razvijalec. Nad denarjem je strog nadzor," pojasnjuje gospod Indriksons. Ko je projekt zagnan, kupci bodisi sami plačajo 90% preostalih stroškov stanovanja ali pa se zatečejo k izposojenim sredstvim - hipotekam.
Vendar pri bančnem financiranju ni vse preprosto. "Banke EU so zelo konservativne posojilodajalke in če se zavežejo financirati objekt v gradnji, so pripravljene nadomestiti največ 50 % stroškov gradnje, objekte pa skrbno izbirajo. Dejstvo, da banka posoja projekt posredno postane jamstvo za njegovo dokončanje,« pojasnjuje Ekaterina Rumyantseva.
Drugi del denarja razvijalec prispeva sam, bančno posojilo pa vrne v zadnji fazi, ko dobi dostop do denarja zasebnih vlagateljev. "Ta sredstva se hranijo na posebnih računih in jih razvijalec v celoti prejme šele po začetku obratovanja," pravi gospa Rumyantseva. Po njenih besedah se denar običajno nakazuje v več fazah. Predplačilo - ob prejemu gradbenega dovoljenja, del zneska - ko je objekt 30-odstotno pripravljen, nato pri 50-60-odstotni pripravljenosti in šele v zadnji fazi se nakaže preostali znesek. Faze in preneseni zneski so lahko različni, v vseh primerih pa je razvijalec dolžan za prejem vlagateljevega denarja opraviti količino dela, določeno v pogodbi.
Delež zasebnih lastnikov
Po besedah Marine Shalayeve, direktorice oddelka za tuje nepremičnine pri Knight Franku, lahko v Nemčiji razvijalec pritegne do tretjine potrebnih naložb posameznikov, vendar sredstva soinvestitorjev prihajajo postopoma, v več fazah.
»Prodaja se običajno začne že v fazi projekta, ko še ni niti temeljne jame: končni kupci, ki kupijo stanovanja, plačajo 20-30-odstotno začetno pristojbino, vsa nadaljnja plačila pa se razdelijo v več obrokih za celotno obdobje gradnje. Hkrati je kupnina fiksna,« pravi strokovnjak.
Pred navedenim naslednjim datumom razvijalec kupcem pošlje informativno pismo, v katerem poroča o opravljenih delih po terminskem planu. Če so dela končana, se od kupcev zahteva, da prenesejo naslednjo tranšo – vsa razmerja so evidentirana v zemljiški knjigi (Grundbuch).
"Pri nakupu stanovanja v fazi gradnje se v zemljiški knjigi začasno vpiše o novem nasledniku stanovanjske pravice, ki je drugi za investitorjem. Po predaji hiše kupec podpiše prevzem. potrdilo in plača zadnjo tranšo. Šele po tem se ukine začasni vpis v zemljiško knjigo in uvede trajni, po katerem se vse pravice do stanovanja prenesejo na kupca,« pravi Marina Shalaeva.
V Združenem kraljestvu je zgodnje lastniško financiranje običajno povezano predvsem s komercialnimi nepremičninami ali delom v nestandardni niši, kot je gradnja študentskih domov, pravi Sergej Fedorov, vodja mednarodne pravne službe pri EVANS. Po njegovih besedah je v financiranje takšnega projekta vključeno določeno število investitorjev, ki s sklenitvijo deleža to nepremičnino takoj prejmejo v svojo last. »Znesek naložbe je običajno razdeljen na tri dele: prvi nepovratni polog znaša 10 % celotnega zneska, naslednji – v času dobave faze gradnje, določene v pogodbi, in po prejemu obvestila o pripravljenosti. objekta se izvede končno plačilo. Vsa plačila potekajo preko odvetniške pisarne ali kupčevega zastopnika, ki preveri zakonitost plačila in pripravljenost objekta,« pravi izvedenec. Razvijalec mora po britanski zakonodaji hraniti depozite na skrbniškem računu, ki ga upravlja javni skrbnik ali odvetnik.
V Nemčiji obstajajo tudi gradbene hranilnice: prebivalci države dajejo depozite, ki se uporabljajo za dajanje posojil razvijalcu za gradnjo. "Dejansko so gradbene hranilnice banke, ki delajo za zadovoljevanje potreb prebivalcev države po stanovanjih. Ko so se pojavile v Nemčiji, so se pozneje razširile v Evropi, zdaj delujejo na Madžarskem, Češkem, Hrvaškem, v Franciji, podoben sistem v Veliki Britaniji in drugih državah,« pravi Ekaterina Rumyantseva. Po njenem mnenju je po tej shemi običajno kupiti že pripravljena stanovanja, najpogosteje pa se oddajajo z dodelavo. Stroški takšnih stanovanj so višji kot v fazi gradnje, kar ustreza razvijalcem: s prodajo dokončanih nepremičnin prejmejo 20-30% več dobička kot s prodajo stanovanj v gradnji. "Za zasebne kupce je to tudi dobra možnost: banke dajejo hipotekarna posojila za dokončana stanovanja s 3-5% in se lahko takoj poravnate. Seveda vedno obstaja tveganje, da objekt ne bo dokončan za iz nekega razloga. Na primer, razvijalec lahko bankrotira. Ta tveganja se minimizirajo s prakso zavarovanja nepremičnin, ki je v Evropi zelo razširjena," dodaja gospa Rumjančeva.
Vendar, kot priznavajo strokovnjaki, v Evropi taka shema ni bila takoj uporabljena. "Praktično vse zahodne države, vključno z Veliko Britanijo, Francijo, Nemčijo, ZDA, so prešle na nov sistem, opustile so skupno gradnjo, kar je privedlo do stabilizacije trga, povečanega nadzora. Mali razvijalci, ki so gradili nekvalitetna stanovanja, so zapustili trg," Igor Indriksons pravi.
Z drugimi besedami, če obstaja odgovornost, če razvijalec ne prejme denarja do konca gradnje, bo dobiček prejel šele po zaključku projekta, zato v takem sistemu ni motivacije za slabo ali negradnjo. dokončati predmet.
Alexey Lossan
Pri reformi skupne gradnje bi morali ruski zakonodajalci in razvijalci sami zbrati najboljše svetovne prakse in pripraviti lastne pobude, je prepričan predsednik Becar Asset Management Group Aleksander Šarapov.
Ministrstvo za gradbeništvo je objavilo predlog zakona, ki ureja zavarovanje denarja imetnikov lastniškega kapitala na depozitnih računih, odprtih za poravnave po pogodbah o kapitalski udeležbi. V skladu s časovnim načrtom za zamenjavo lastniške gradnje s financiranjem projektne banke bi morali razvijalci od 1. julija 2019 izgubiti pravico do neposrednega sprejemanja denarja od posameznikov, vsa finančna interakcija med razvijalcem in lastnikom kapitala pa se bo izvajala samo prek depozitnih računov. .
Načeloma osnutek zakona konsolidira in podrobneje opisuje vse prej objavljene podrobnosti, med katerimi je morda najpomembnejša ta, da nadomestilo na depozitni račun plača Agencija za zavarovanje vlog v višini 100 % zneska. na določenem računu v času zavarovalnega dogodka, vendar ne več kot 10 milijonov rubljev. Plačila bodo izvedena v 20 delovnih dneh od datuma, ko vlagatelj predloži dokumente, vendar ne prej kot v treh delovnih dneh od dneva, ko DIA prejme informacije o državni registraciji pogodbe o kapitalski udeležbi. Javna obravnava predloga zakona bo trajala do 3. aprila.
Vendar, kot je že omenil BFM.ru, je 10 milijonov zelo sporen znesek: za standardna stanovanja je to včasih cena celo trisobnega stanovanja, toda na primer povprečni stroški elitne novogradnje v Moskvi so sedemkrat višja od potencialne meje, obstajajo pa možnosti, kjer je 10 milijonov cena približno desetih kvadratnih metrov. Zato se vedno znova postavlja vprašanje, kako bodo delovali depozitni računi in ali se je smiselno obrniti na tuje izkušnje – na primer na izkušnje Dubaja, o katerih govori predsednik Becar Asset Management Group Alexander Sharapov.
Aleksander Šarapov: V Dubaju so se težave, povezane s pomanjkanjem depozitnih računov, zgodile leta 2009, ko se je veliko število investitorjev, predvsem mednarodnih, soočilo z zastojem pri gradnji projektov, ki so jih večino gradili razvijalci iz Evrope. V tistem trenutku so dubajske oblasti že pripravljale uvedbo amandmajev, pripravljali pa so jih že dolgo – verjetno osem let, a si jih niso upali uvesti. Dubaj običajno primerjam s Finci, saj oba delata zelo...premišljeno. Imajo tako stvar, kot je "inshallah", in taka anekdota je v Dubaju. Tu so Španci, Turki in Arabci. Španec pravi: "Beseda" Manyana "je zelo priljubljena pri nas - pomeni" jutri, pojutrišnjem ... na splošno bo nekako. Turek pravi: "In uporabljamo izraz" yavash-yavash "-" čez teden, čez dva ... brez hitenja bomo to storili. Arabec: "In mi rečemo" inshallah "- to je približno enako kot" Manyana "in" yavash-yavash ", vendar ta element vaše naglice manjka ..."
BFM.ru: No, ja, in potem je torej prišlo leto 2009 ...
Aleksander Šarapov: da. In takoj, ko se je kriza zgodila, so se te besede takoj znebili - uvedli so depozitne račune in za osnovo vzeli, kot sami pravijo, anglosaksonsko prakso, ko lahko razvijalec začne sprejemati denar od prebivalstva, od vlagateljev. , šele po gradnji objekta za 20%. To pomeni, da mora imeti denar za nakup zemljišča in gradnjo objekta za 20%. To spremlja posebna državna komisija, kot je naš gradbeni nadzor: prinesti moraš dokument, inšpektor mora oditi, videti, da je tvoj objekt 20 % zgrajen - in potem dobiš dovoljenje, da lahko pritegneš denar na escrow račun. . In lahko si izposodite za gradnjo - v skladu z obrazcem 2 in 3. Ves čas jemljete denar od strank, ko vaša razlika med prvotno vloženimi 20 % in tem, kar ste zgradili, postane na primer 50 %, lahko vzamete 30 % razlike. To pomeni, da je do konca gradnje 20 % denarja naročnikov, ki so prispevali, vedno na računih. To zavaruje oblasti: če je eden od razvijalcev netočen, gre v stečaj, potem je tam 20% denarja in ta rezerva je dovolj za dokončanje gradnje objekta, privabljanje drugega razvijalca - na splošno izvedite določene ukrepe.
In zadnja inovacija, ki so jo naredili Arabci, je to. Ker je dubajski trg zdaj pregret, se gradi preveč objektov in so se odločili, da bodo morali nekoliko umiriti obseg gradnje, da bi se izognili krizi prekomerne proizvodnje, so postavili novo letvico - 50 %. To ni več v smislu dodatnih jamstev vlagatelju, ampak za zmanjšanje števila razvijalcev in trga, da se ustavi resno povečevanje obsega.
BFM.ru: Ali ima dubajska praksa slabosti?
Aleksander Šarapov: Prvi minus - ko je bila ta praksa prvič uvedena, je seveda nekaj časa primanjkovalo ponudbe in cene nepremičnin so začele naraščati. Pravzaprav se zdaj uvaja 50% z istimi cilji - tako da se obseg ponudbe spet zmanjša in cene spet začnejo naraščati. Z vidika ruskih oblasti je rast cen nepremičnin običajno minus, z vidika tržnih kazalnikov pa verjetno še vedno plus.
Drugi vidik, drugi minus uvedbe depozitnih računov za razvijalce, je birokracija in pregledi so postali strožji. Toda obratna stran je bila, da se je zaupanje vlagateljev vrnilo: spet so začeli aktivno vlagati v Dubaj, saj so spoznali, da jih ščiti država.
BFM.ru: Torej, ali imamo pravico sprožiti temo prenosa dubajske prakse na ruski trg?
Aleksander Šarapov:Še enkrat poudarjam, da je praksa uporabe depozitnih računov in na njih rezerviranja sredstev, ki so zbrana od lastnikov lastniškega kapitala, bolj anglosaksonska. Pri tem je zelo pomembno preprečiti uporabo tega denarja v drugih gradbenih projektih, za pridobivanje drugih zemljišč – zato je anglosaška praksa varovanja interesov udeležencev v skupni gradnji z mojega vidika zanimiva in smotrno. Po mojem mnenju bi bila to najboljša pot, ki bi jo lahko ubrali. Zdaj pa izbiramo depozitne račune s formatom, kot razumem, ko pride denar v banko, potem pa nam bo banka nekako posodila - navsezadnje pravila in predpisi te zgodbe niso v celoti določeni .
Moja glavna želja, naslovljena na ruske oblasti, še bolj pa na nas same, razvijalce, je, da moramo prek javnih organizacij, prek Ceha upravljavcev in razvijalcev, prek Opora Rossii zbrati najboljše svetovne prakse in pripraviti svoje lastne pobude. Zame so 214. zvezni zakon, njegove spremembe in zdaj tudi razmišljanja o tem, ali je sploh vredno ukiniti razvoj, nazorna ilustracija dejstva, da bi javne organizacije, razvijalci, združeni, očitno morali razložiti in predlagati, katere poti je mogoče vzeti, ker vsakič, ko čakamo na pobudo oblasti in začnejo nekaj izvajati po svoje, ne glede na najboljše, kar je na svetu, vsakič, ko začnemo trpeti. In spet nekaj spremeniti je že izjemno težko.
Pomemben del novih zgradb v Rusiji je kupljen na podlagi pogodb o kapitalski udeležbi DDU. To je ime sheme, v kateri oseba pridobi stanovanje, ki še ni zgrajeno: do sklenitve transakcije se lahko stanovanje za prodajo nahaja izključno na papirju. V večini evropskih držav je to nepredstavljivo. Ljudje ne samo, da ne kupujejo nedokončanih stanovanj - niti si ne morejo predstavljati, da je to načeloma mogoče.
Vse je v zgodovini
Razlog je v razvoju nepremičninskega trga v Rusiji in v Evropski uniji. Pri nas je bil nastanek instituta skupne gradnje posledica trenutnih gospodarskih razmer. Na zori oblikovanja tržnega gospodarstva - torej v devetdesetih letih prejšnjega stoletja - bančno posojilo razvijalcem v Rusiji ni bilo zelo razširjeno. Prvič, izposojanje denarja pri banki je bilo nedonosno zaradi ogromnih obresti na posojila (v primerjavi z Evropo je bilo zanimanje za Rusijo precej višje). Drugič, vse banke niso bile pripravljene dati posojila za gradnjo, tisti, ki so si upali izdati takšno posojilo, pa so le redko ponudili znesek, ki bi zadostoval za celoten projekt. Tretjič, tiste banke, ki so financirale gradnjo, so želele aktivno sodelovati kot investitor. Povedano drugače, pogoj je bil prejeti del prostora v zgrajeni hiši.
V takšni situaciji so razvijalci poskušali najti alternativne načine vlaganja v gradnjo. Denar kupcev stanovanj je postal delujoča in učinkovita metoda. Najprej so se pojavile različne sheme soinvesticij, predhodna kupoprodajna pogodba in stanovanjsko gradbene zadruge (HBC). Kasneje je na trg vstopil sistem lastniške udeležbe - zdaj to shemo ureja zvezni zakon št. 214.
Glavni pomočniki so banke
Na evropskem trgu razvijalci v fazi gradnje raje ne delajo s končnim potrošnikom, ampak z bančnimi posojili. Obresti za bančna posojila niso tako visoke, zato razvijalcev ne prestrašijo. Posledično nimajo koncepta skupne gradnje.
Hkrati je v Evropi razširjen sistem tako imenovanega pogodbenega varčevanja, ki omogoča nakup nepremičnine v fazi gradnje. Zlasti v Nemčiji se ta oblika imenuje gradnja hranilnic. Po tem modelu posameznik vlaga denar v hranilnice. Država sofinancira del prispevka v skladu s pogodbo o gradbenem varčevanju. Po preteku nekaj časa (običajno približno šest do sedem let) ima vlagatelj gradbene hranilnice pravico pridobiti stanovanjsko posojilo za nakup stanovanja.
Pomembno je omeniti, da gradbene hranilnice ne morejo opravljati nobene druge dejavnosti, razen privabljanja sredstev državljanov za naknadno vlaganje v gradnjo hiš. To priča o zanesljivosti in transparentnosti takšnega sistema pogodbenega varčevanja.
Podobni sistemi obstajajo v drugih evropskih državah – zlasti v Franciji in Združenem kraljestvu. Torej, v Franciji obstaja sistem varčevalnih računov, po katerem bodoči posojilojemalec nabere določen znesek, po katerem lahko zaprosi za posojilo za nakup stanovanja. Običajno stopnje ne presegajo 4%. Poleg tega v Franciji obstajajo ločene kreditne organizacije, ki dajejo posojila izključno lastnikom zemljišč in gradbenim podjetjem. V Združenem kraljestvu uspešno delujejo tudi gradbene družbe, katerih dejavnosti so blizu nemških gradbenih hranilnic.
Te sisteme pogodbenega varčevanja je mogoče primerjati z ruskimi v obliki varčevalnih zadrug. Takšne organizacije v Rusiji niso zelo pogoste - pri nas je bolj pogost način neposrednega financiranja gradbenih projektov s strani državljanov.
Druga pomembna razlika je, da v Evropi primarni trg ponuja stanovanja v gotovih novogradnjah, pogosto v celoti opremljena. Primarni trg v Rusiji so zgradbe v fazi izkopavanja ali celo projekti, ki obstajajo samo na papirju. Zato se v evropskih državah prodaja že gotova stanovanja, pri nas pa je do začetka obratovanja večina stanovanj že prodanih.
Štejemo koristi
V Evropi za razvijalce ni ekonomsko izvedljivo, da prodajajo stanovanja v fazi gradnje: stanovanja v hiši v gradnji so za približno 20-30 % cenejša kot v dokončani, prodaja na potoku pa bo zahtevala vzdrževanje osebja prodajalci, tržniki in drugi zaposleni. Razvijalci v evropskih državah lahko naredijo izjeme za velike vlagatelje, ki takoj kupijo veliko količino ponudbe v kompleksu - na primer tretjino vseh stanovanj. Z maloprodajnimi kupci v fazi izkopavanja ne sodelujejo.
Za to stanje obstaja še ena razlaga: kupcu je tudi nedonosno kupiti stanovanje v hiši v gradnji. Dejstvo je, da visoki stroški nepremičnin vodijo v dejstvo, da je velik del kupcev prisiljen pritegniti hipotekarna posojila za nakup stanovanja. In če kupec vzame stanovanje v dokončanem objektu, potem govorimo o nizkih obrestnih merah - približno 4% na leto. Če želi kupec kupiti stanovanje v hiši v gradnji, lahko banka takšno posojilo zavrne. Vpletati se v potencialno tvegan objekt, ki še ni dokončan, jim je preprosto nedonosno. Kreditne institucije lahko naredijo izjeme – vendar le, če govorimo o velikih investitorjih, ki so se že uveljavili na trgu.
Izkazalo se je, da je v evropskih državah, če je treba pridobiti hipotekarno posojilo, za posojilojemalca bolj donosno kupiti že pripravljena stanovanja - stopnje so nižje, hiša pa je že dokončana, zato je tam ni nobenih tveganj. Takšen sistem hipotekarnih posojil je posledica stabilnega gospodarstva države.
Poleg tega v mnogih evropskih državah (zlasti v Franciji) ni dovoljeno prenesti celotnega zneska kupljene nepremičnine na razvijalca. Cena stanovanja se plača sorazmerno fazam gradnje: na primer 5 % v fazi pridobitve gradbenega dovoljenja, naknadno do 70 % cene v fazi dokončanja gradnje hiše in preostali znesek po začetku obratovanja hiše.
Ruske realnosti
Obstaja še ena posebnost Rusije. Po prihodu boljševikov na oblast je koncept zasebne lastnine zemlje dolgo odsoten, saj je bila zemlja umaknjena iz obtoka. Hkrati stavbe in objekti, ki so jih postavljali, niso bili izključno državna last. Tako je nastal globalni problem, ki do danes ni bil rešen: v Rusiji obstajata dve neodvisni lastninski pravici - zemljišče in gradbeni objekt. To vodi v dejstvo, da je zemljišče lahko v lasti enega državljana ali pravne osebe, objekt, zgrajen na njem, pa je v lasti drugega.
Posledično je pri nas veliko sporov v zvezi z vprašanji razmejitve lastništva nepremičnin v gradnji, še posebej, če se gradijo v okviru izvajanja investicijskih pogodb. V okviru najemnih razmerij pogosto prihaja do dolgotrajnih pravdnih sporov - in prav zagotavljanje zemljiške parcele po najemni pogodbi je skoraj edini način za uveljavitev pravice do razvoja zemljiške parcele. Reševanje tovrstnih pravnih sporov pogosto onemogoča nadaljevanje gradnje. Posledično veliko hiš še vedno ni mogoče zgraditi, čeprav se je njihova gradnja začela pred mnogimi leti. To je mogoče, če ima razvijalec spor z lastnikom zemljišča, zaradi česar se najemna pogodba za zemljišče ne podaljša, gradnja pa je nemogoča.
Večina evropskih držav je že šla skozi težko fazo urejanja razmerij, ki nastanejo pri gradnji stavb in objektov, in so razvile lastne koncepte razmejitve pravic do zemljiške parcele in nepremičninskih objektov v gradnji. V skladu z zakonodajo Nemčije, Avstrije, Švice in Estonije stavba kot ločen pravni objekt preprosto ne obstaja. Po končani gradnji postavljeni objekti postanejo del zemljiške parcele, lastnik zemljiške parcele pa postane lastnik postavljenega objekta. Če bi takšna praksa obstajala v Rusiji, bi se morda izognili številnim sodnim postopkom, piše RBC.
Prejšnji petek je Državni svet pri predsedniku Rusije razpravljal o vprašanju povečanja cenovne dostopnosti stanovanj. Prvi podpredsednik vlade Igor Šuvalov je ministrstvu za gradbeništvo naročil, naj pripravi spremembe 214-FZ.
Spomnimo se, da so oblasti moskovske regije, kjer se gradi 10% vseh stanovanj v gradnji v Rusiji, predlagale spremembo sheme skupne gradnje. In menijo, da je treba razvijalcem omogočiti prodajo le dokončanih stanovanj. German Yelyanyushkin, namestnik predsednika vlade moskovske regije, je RSL povedal, kakšen mehanizem se predlaga v zameno.
Nemec Vjačeslavovič, zakaj se je nenadoma pojavila ideja o izdelavi novega mehanizma za zaščito interesov udeležencev v skupni gradnji na zvezni ravni? Strinjam se, zdaj problem ogoljufanih lastnikov lastniškega kapitala ne zveni tako akutno, kot je bilo pred nekaj leti ...
Guverner moskovske regije je naročil, naj pripravi predloge za razvoj mehanizma, ki bi postal alternativa trgu skupne gradnje. Da se je problem lastnikov kapitala umiril, je seveda zasluga vodje regije. Če je bilo ob njegovem prihodu 112 objektov in 18,5 tisoč lastnikov kapitala, je danes ostalo 38 problematičnih hiš in uradno imamo 1,5 tisoč prevaranih lastnikov kapitala, dejansko pa - 7 tisoč ljudi.
Kljub temu problem ni izgubil svoje resnosti. Naši državljani še naprej tvegajo in igrajo share ruleto: zgradili jo bodo - ne bodo je zgradili. In nekako jim je zelo drago sodelovati kot soinvestitorji v gradnji.
Pravna nepismenost naših državljanov postane tudi razlog za sodne spore. Delničarji, ki kupujejo stanovanja, vključno s tistimi po kapitalskih pogodbah (DDU), v dokumentu praviloma vidijo le dve ali tri pozicije: naziv podjetja za gradnjo, ceno stanovanja in rok za dokončanje stanovanjske stavbe. stavbe. Ne bi želel nikogar užaliti, pravzaprav pa le malokdo ob sklepanju dogovora prebere celoten dokument.
- Kaj je glavna nevarnost skupne gradnje?
Razvijalec lahko pritegne kupca po ceni kvadratnega metra, zbere veliko sredstev od državljanov, vendar se ne more spopasti z lastnim gospodarstvom. Cena katerega koli kvadratnega metra je sestavljena iz stroškov zemljišča, načrtovanja, vzdrževanja izposojenih sredstev pri bankah itd. Vsak razvijalec mora imeti ob začetku gradnje 20-30% potrebnega zneska za gradnjo stanovanjskega kompleksa, ostalo - izposojena sredstva od kupcev, pa tudi bančna posojila. Delničarji dejansko dajo razvijalcu brezobrestna posojila in tudi sami poplačajo dolg in obresti z najemom hipoteke. Poleg tega nosijo tveganja: navsezadnje je hiša lahko nedokončana.
V primeru, da se kritična masa kupcev stanovanj (80-90 %) ne zaposli ali če pride do težav s kreditiranjem, nastane denarna vrzel in se zamudijo roki za zagon. To vodi vsaj k povečanju stroškov objekta, ki se gradi.
Z uvedbo 214-FZ je bilo na gradbenem trgu več reda. Za zaščito kupca so bile ustvarjene številne garancije, vključno z bančnimi garancijami in zavarovanjem razvijalcev. Vendar, kot kaže praksa, tudi ta zakon ne more 100-odstotno zaščititi pred nastankom finančnih piramid. Že imamo prevarene lastnike lastniškega kapitala, vključno s tistimi po 214-FZ. Rok za izpolnjevanje obveznosti do njih bo trajal vsaj 3-5 let.
- Kaj boš ponudil v zameno?
Prodajati bi bilo treba le gotova stanovanja, potrebno financiranje pa bi bilo treba pokriti le s krediti. Kupec, če želi kupiti stanovanje v objektu v gradnji, položi svoja sredstva na eno od vrst depozitov, v primeru, da razvijalec ne izpolni svojih obveznosti, mu državljan vzame denar. Za to je treba zakonsko urediti možnost, da se sredstva udeležencev v skupni gradnji v kreditnih institucijah naložijo na posebne račune in jih prenesejo na razvijalce, ko so gradbena dela zaključena. V svetovni praksi se takšni računi najpogosteje uporabljajo pri prometu z nepremičninami, kar prodajalcu in kupcu omogoča, da zagotovita izpolnitev obveznosti in zmanjšata tveganje motenj transakcije ali možnosti goljufije ene od njenih strank. Naj pojasnim: kupec najprej na račun opravi začetno plačilo do 20 % cene stanovanja, banka pa z njim sklene posojilno pogodbo. Izkazalo se je, da je v tej celici 20% živega denarja in 80% prejetih na kredit od banke. Ta vrsta računa je namenjena za začasno hrambo sredstev do prenosa lastništva stanovanja. Kar je pomembno, banka - imetnik računa ni odvisna ne od razvijalca ne od kupca, ampak je le operater. Banka nastopa kot posrednik, z njimi sodeluje, nadzoruje izpolnjevanje dogovorjenih pogojev in obveznosti, torej je porok. Šele po preverjanju zanesljivosti
gradbeno podjetje, kreditna institucija financira gradnjo objekta iz svojega kapitala s sklenitvijo posojilne pogodbe z izvajalcem.
- Se ne bojite, da se bo s takšno shemo cena kvadratnega metra dvignila v nebo?
Ne smemo dovoliti dviga stroškov zgrajenih stanovanj. Po izračunih, koliko denarja je danes potrebno za gradnjo stanovanjske stavbe po 214-FZ, bo za gradnjo stolpnice po predlagani shemi potreben natanko enak znesek. Edina stvar, ki se bo zgodila, je, da se bo zmanjšal znesek "brezplačnega" denarja, ki ga prinesejo lastniki lastniškega kapitala ob nakupu stanovanja, kar je 20-30 % celotnega obsega prodanih stanovanj, brez hipotek.
Cene novogradenj bodo naraščale v skladu z inflacijo. Trg jih ne bo mogel dvigniti, ker končne stroške zdaj narekuje kupec in ne prodajalec.
- Ali so bankirji seznanjeni z vašo pobudo? Ali ste se z njimi že pogovarjali o tej shemi?
Ja, podpirajo nas. Zdaj poskušamo najti kompromis z razvijalci. Obstaja nevarnost, da bi kreditne organizacije prevzele celotno gradbeno dejavnost, zato je treba poskrbeti za odvračilne dejavnike, da banke pri nas ne postanejo razvijalci.
- Najverjetneje se bo izkazalo, da bodo na trgu ostali samo veliki razvijalci?
In povprečno. Na trgu ne bi smelo biti nepoklicnih podjetij, ki se brez izkušenj takoj vključijo v večmilijardne projekte. Takšni "izobraževalni seminarji" se izkažejo za predrage tako za državljane kot za oblast.
Ali je pričakovati, da bo nova shema sčasoma v celoti nadomestila souporabo gradnje ali bo obstajala vzporedno?
Prepričan sem, da je za varnost stanovanjske gradnje potrebno prodati samo dokončana stanovanja. Razvijalec mora že v fazi načrtovanja svojih dejavnosti razumeti, kdo kupuje od njega, imeti predhodne dogovore. Vendar ga ne smemo zamenjevati s trenutno shemo "predpogodbe". Predstavniki obrambnega ministrstva so vstopili v delovno skupino ministrstva za gradbeništvo, ki ji je bilo zaupano delo na novem mehanizmu. Po podrobni študiji predlogov bomo pripravili zakonodajno pobudo za spremembo predpisov Ruske federacije. Spremembe ne bodo samo 214-FZ, saj novi mehanizem bistveno spremeni logiko nakupa stanovanj na primarnem trgu.
