Vendar pa je v samem postopku več pomembnih odtenkov. Ne smemo pozabiti, da zakonodaja nalaga zahteve ne le posojilojemalcem, ampak tudi samemu stanovanju. Pogoji za pridobitev prednostne hipoteke Prednostna hipoteka je novost, ki je mnogim Rusom še vedno nerazumljiva. Predlog zakona je bil pripravljen šele leta 2017. In zdaj lahko izkoristite bonuse, ki jih prejmete od države. Res je, da so na voljo le, če so izpolnjeni številni pomembni pogoji:
Faze obdelave refinanciranja Za izvedbo postopka refinanciranja mora stranka napisati vlogo pri določeni banki in priložiti paket dokumentov. Nato banka odobri ali zavrne vlogo plačnika. Če je odločitev pozitivna, se določijo pogoji nove pogodbe (v skladu z določbami 2. poglavja zveznega zakona št. 102).
Plačnik mora nato obvestiti svojega prvega posojilodajalca, da je bilo posojilo odobreno. Po tem lahko nakaže denar za poplačilo prejšnjega posojila. Tukaj lahko prenesete vzorec vloge za refinanciranje hipotekarnega posojila.
Zadnja faza je registracija hipotekarne pogodbe pri državnih organih (v skladu s členom 10 zveznega zakona št. 102).
Kateri predpisi so urejeni Hipotekarna posojila so nadzorovana z zakoni, katerih kršitev je nesprejemljiva. Danes v Rusiji ni zakona o refinanciranju hipotekarnega posojila, vendar so informacije o tem v dveh zveznih zakonih. Govorimo o zakonu "O hipoteki" z dne 16. julija 1998 št. 102-FZ in zakonu "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" z dne 21. julija 1997 št. 122-FZ.
Civilni zakonik Ruske federacije št. 51-FZ z dne 30. novembra 1994 (zlasti poglavje 42) velja za glavni zakon, ki nadzoruje celoten postopek posojanja v Rusiji. Sledijo mu tudi številni posojilodajalci in posojilojemalci. Bančne institucije morajo upoštevati tudi člene zakonov, kot je zvezni zakon "O bankah in bančnih dejavnostih" z dne 2. decembra 1990 N 395-1-FZ.
Tudi zvezni zakon "O centralni banki Ruske federacije" z dne 10. julija 2002 N 86-FZ.
Informacije
Dovolj je, da izpolnjuje standardne zahteve posojilojemalca.Ne glede na to, na katero finančno institucijo se je posojilojemalec odločil obrniti za namene refinanciranja, je treba imeti celoten paket obvezne dokumentacije. Poleg tega morate biti pozorni na potrebo po sestavi zavarovalne pogodbe. Če se to pravilo ne upošteva, se posojilojemalcem določi najvišja možna obrestna mera.
Je zelo obsežen in vključuje:
Finančna institucija si pridržuje pravico zahtevati dodatno dokumentacijo. Če so zavrnjeni, je lahko vloga takoj zavrnjena.
Poleg potnega lista boste morali predložiti:
Poleg pravilne izdelave vseh zgoraj navedenih dokumentov je potrebno pravilno izpolniti vlogo za najem posojila pri določeni banki. Vzorec vloge Izpolnjevanje vloge za refinanciranje hipotekarnega posojila velja za pomembno točko. To lahko storite na spletu ali neposredno v podružnici določene bančne institucije.
Hipotekarni kredit Ena od vrst kreditiranja, katere glavni namen je pridobitev gotovinskega kredita, ki je namenjen nakupu nepremičnine. Banke običajno ponujajo veliko število različnih hipotekarnih programov. To je lahko program za nakup novega stanovanja ali program za nakup sekundarne nepremičnine.
Obrestne mere, zneski in pogoji so določeni glede na posojilni produkt Banka Finančna institucija, ki izvaja različne denarne transakcije. Storitve bančne organizacije lahko uporabljajo tako vlada kot državljani države Možnost transakcije Za izvedbo transakcije je treba strogo izpolnjevati vse zahteve bančne organizacije in upoštevati pravila posojilne pogodbe.
Prednosti Refinanciranje ima več prednosti za redne plačnike:
Refinanciranje hipoteke Značilnosti tega postopka se lahko nekoliko razlikujejo glede na izbrano bančno organizacijo.
Refinanciranje hipotekarnega posojila vključuje zaporedje določenih dejanj, zaradi katerih se lahko transakcija refinanciranja šteje za uspešno. Pogosto je vse odvisno od samega posojilojemalca. Danes je takšen finančni postopek, kot je refinanciranje, na voljo v številnih ruskih bankah. Pogosto ga uporabljajo posojilojemalci, ki imajo več posojil pri različnih bankah.
Refinanciranje vam omogoča združitev vseh posojil v eno. Kar se tiče hipotekarnih posojil, jih je mogoče tudi refinancirati. Pogosto pogoji takšnega posojila postanejo neugodni in refinanciranje vam omogoča, da jih ponovno naredite.
Kaj morate vedeti Ni nujno, da strokovno razumete vse kreditne in finančne nianse. To je odgovornost bančnih uslužbencev in posojilodajalcev. A vseeno ne škodi poznati pomen nekaterih osnovnih izrazov in pojmov.
maj 2019
Bančne organizacije nenehno posodabljajo obrestne mere za posojila. Prav zaradi tega je v nekaterih primerih koristno uporabiti refinanciranje posojila. Kaj je refinanciranje posojila z enostavnimi besedami in kako poteka? Odgovore na ta vprašanja najdete v tem članku.
Bistvo postopka refinanciranja je, da posojilojemalec dobi gotovinsko posojilo za poplačilo obstoječega dolga. Hkrati se novo posojilo izda pod drugačnimi pogoji, ki so v večini primerov ugodnejši od prejšnjih. Tako bo ta postopek koristen za posojilojemalca, če ima trenutno posojilo, katerega obrestna mera znatno presega današnje ponudbe. Poleg tega je refinanciranje lahko koristno, kadar se oseba znajde v težki življenjski situaciji in se ne more spopasti s svojimi dolgovi, njen upnik pa noče prestrukturirati dolga.
Preden odda vlogo za refinanciranje posojila pri banki, se posojilojemalcu priporoča, da preuči vse svoje pravice, da bi podrobno razumel vse zapletenosti tega postopka. Če želite to narediti, morate preučiti posebne dokumente, ki določajo zakone, ki urejajo refinanciranje. To je navedeno v naslednjih zakonih:
Obstaja tudi ločen zvezni zakon, ki ureja postopek refinanciranja - Zvezni zakon št. 230 z dne 3. julija 2016. Ta zakon podrobno določa vse načine interakcije med bančnimi in drugimi kreditnimi institucijami ter njihovimi strankami. Eden od teh načinov je refinanciranje posojila.
Pri sestavi pogodbe o refinanciranju posojila za stranko veljajo načeloma enake zahteve kot pri pridobitvi potrošniškega posojila. Torej mora stranka, ki prejme posojilo, imeti uradno službo z določeno delovno dobo, stabilen vir dohodka in dobro kreditno zgodovino. Na podlagi naštetih dejavnikov bo banka lahko ocenila plačilno sposobnost kreditojemalca in mu glede na dobljene rezultate ponudila določene pogoje sodelovanja. Če se stranka izkaže za plačilno nesposobno ali nezanesljivo, potem mu bodo najverjetneje preprosto zavrnjene storitve.
Kar se tiče določenih pogojev za nadaljnje posojanje, imajo skoraj vse bančne organizacije pomembne razlike. Poleg tega ima lahko vsaka posamezna banka različne pogoje za različne kategorije strank. Če želite pridobiti najugodnejše kreditne pogoje, boste morali zbrati potrebne informacije pri različnih bankah, jih primerjati in narediti ustrezne zaključke.
Tudi banke imajo nekaj podobnosti. Večina kreditnih institucij ponuja naslednje vrste refinanciranja:
Shema za pridobitev refinanciranja ima lahko nekaj odtenkov v različnih bančnih organizacijah. Za pridobitev popolnih informacij o tem, kako poteka ta proces, je priporočljivo, da se obrnete na bančne uslužbence. Na splošno pa se postopek refinanciranja med različnimi bankami ne razlikuje veliko.
Standardni postopek za pridobitev te storitve je naslednji:
Za izvedbo postopka refinanciranja mora stranka zbrati določen paket dokumentov. Ti dokumenti so potrebni, da banka ugotovi plačilno sposobnost posojilojemalca. Odvisno od izbrane bančne organizacije se lahko seznam zahtevanih dokumentov razlikuje. Vsaka banka samostojno določi pravila za obdelavo takšne transakcije. V bistvu so potrebni naslednji dokumenti:
Kot vsak bančni produkt ima tudi refinanciranje kreditnega dolga svoje prednosti in slabosti. Vendar pa so v večini primerov prednosti bistveno večje od slabosti te bančne storitve. Zato je refinanciranje zelo priljubljeno.
Glavne prednosti:
Glavne slabosti:
V čem je fora pri refinanciranju posojila? Kljub slabostim je refinanciranje posojila za nekatere še vedno izjemno ugodna rešitev. Preden zaprosite za refinanciranje, je priporočljivo skrbno pretehtati svojo odločitev in pretehtati vse prednosti in slabosti, ki jih lahko dobite s tem postopkom.
Vloga za refinanciranje posojila je precej zapleten postopek. K tej zadevi je treba pristopiti z največjo resnostjo. Da bo ta postopek koristen in lažji za vas, upoštevajte ta priporočila:
Na podlagi gradiva, predstavljenega v tem članku, lahko sklepamo, da je refinanciranje v nekaterih primerih res uporaben bančni produkt. Vendar je treba k tej zadevi pristopiti z vso resnostjo. V nasprotnem primeru lahko utrpite dodatne izgube.
Artem Konovalov, namestnik direktorja pravnega oddelka OJSC BINBANK.
Nekatere banke že danes izvajajo operacije refinanciranja posojil. Vendar to na trg hipotekarnih posojil praktično nima vpliva zaradi majhnega obsega tovrstnih poslov, katerih izvajanje omejujejo ne le ekonomski dejavniki, temveč tudi pomanjkanje ustrezne pravne ureditve. Avtor članka ponuja svoje videnje pravnega modela in mehanizmov refinanciranja stanovanjskih hipotekarnih posojil.
Refinanciranje hipotekarnih posojil igra ogromno vlogo pri razvoju hipotek, tj. možnost odstopa terjatev iz naslova hipotekarnih posojil drugi finančni instituciji, ki samostojno izda hipotekarne vrednostne papirje in jih plasira na borzo. Zaradi tega lahko banke tudi v razmerah omejenega dostopa do dolgoročnih finančnih virov povečajo obseg kreditiranja, znižajo obrestne mere za kredite in podaljšajo ročnost kredita.
Najprej je pomembno opredeliti, kaj je model refinanciranja hipoteke. To vprašanje je treba obravnavati tako z vidika odnosov refinanciranja med banko in posojilojemalcem kot z vidika odnosov med kreditnimi institucijami.
V bančni praksi se ta način refinanciranja pogosto imenuje izraza »on-lending« ali »on-lending«, ki v najsplošnejši obliki označujeta predčasno odplačilo enega posojila z izkupičkom posojila, ki ga posojilojemalec prejme po novi posojilni pogodbi. .
Posojilojemalci se praviloma zatečejo k refinanciranju v naslednjih primerih:
Glede na obstoječo prakso lahko ločimo dva načina najemanja. Analizirajmo podrobneje značilnosti vsakega od njih.
Posojilojemalec prejme posojilo pri novi banki in s temi sredstvi odplača prej prejeto posojilo. Tehnologija takega refinanciranja je naslednja:
Zdaj pa opredelimo tveganja, ki jih nosi banka refinanciranja pri izvajanju postopka refinanciranja posojilojemalca.
Tveganje št. 1. V skladu s pravili, ki veljajo na trgu hipotekarnih kreditov, se odplačilo kredita izvede s polnjenjem računa, ki ga posojilojemalec odpre pri banki upnici, nato pa banka od njega odpiše sredstva za poplačilo obveznosti na podlagi tako imenovanega naloga za dolgoročni odpis posojilojemalca. Poleg tega v skladu z zahtevami klavzule 2.1.2 Predpisov Centralne banke z dne 31. avgusta 1998 N 54-P<1>, lahko zagotovitev kreditnih sredstev kreditojemalcu banke izvedejo tako, da ta sredstva nakažejo na bančni račun stranke - kreditojemalca posameznika. Posledično banka za refinanciranje nima pravice sočasno pošiljati sredstev posojila za poplačilo obveznosti posojila na korespondenčni račun posojilodajalca posojilojemalca.
<1>Uredba Centralne banke z dne 31. avgusta 1998 N 54-P "O postopku zagotavljanja (nameščanja) sredstev s strani kreditnih institucij in njihovega vračila (odplačila)."
Tako se lahko banka refinanciranja po odobritvi posojila in nakazilu sredstev na posojilojemalčev račun, odprt pri banki upnici, sooči z dejstvom, da bo posojilojemalec kot lastnik računa sredstva uporabil na neustrezen način (npr. na primer prejeti preko blagajne ali poslati na njegov račun pri kateri koli drugi banki). Banka upnica, ki deluje tudi kot servisna organizacija, nima pravice kreditojemalcu preprečiti uresničevanja njegovih načrtov in je dolžna izvrševati navodila kreditojemalca kot stranke banke. V tem primeru, če posojilojemalec deluje v slabi veri, je tveganje banke za refinanciranje, da, prvič, sredstva posojila ne bodo porabljena za predvideni namen, in drugič, da bo izdano posojilo ostalo brez ustreznega zavarovanja.
Tveganje št. 2. Pri izdaji posojila mora banka po opravljeni potrebni analizi tveganja oblikovati rezervo za morebitne izgube posojila. Velikost takšne rezerve je odvisna od številnih dejavnikov. Še več, večje ko je tveganje nevračila posojila, večja je rezerva in, nasprotno, nižje ko je tveganje, manjša je rezerva.
V skladu s klavzulo 3.7.2.4 predpisov centralne banke z dne 26. marca 2004 N 254-P se odplačevanje dolga za posojilo ne more šteti za dobro, če je »posojilo neposredno ali posredno (prek tretjih oseb) zagotovljeno posojilojemalcu s kreditom instituciji za poplačilo dolga, že danega posojila ...«<2>. Posledično na podlagi obravnavanega regulativnega pravnega akta in ob upoštevanju analize drugih okoliščin posojilo, izdano za navedene namene, spada v 3. kategorijo kakovosti, rezerva zanj pa znaša do 50% glavnice. G. Simonova je izrazila zaskrbljenost, da bo "v skladu z bančno zakonodajo za transakcijo izdaje posojila za odplačilo prejšnjega banka morala ustvariti 100-odstotne rezerve, kar je zanjo izjemno nedonosno"<3>. Mnenje tega strokovnjaka se zdi sporno, saj to pravilo velja samo za tiste primere, ko banka daje posojilo za poplačilo posojila, ki je bilo prej dano istemu posojilojemalcu, kar je potrdil Oddelek za bančno regulacijo in nadzor Banke Rusije.<4>.
<2>Uredba Centralne banke Ruske federacije z dne 26. marca 2004 N 254-P "O postopku za oblikovanje rezerv kreditnih institucij za morebitne izgube pri posojilih, posojilih in enakovrednem dolgu."
<3>Na voljo na spletni strani: http://www.bankir.ru/news/newsline/01.11.2005/40333.
<4>Odgovor Banke Rusije na zahtevo kreditne organizacije (izhodna št. 15-1-1-9/2491 z dne 15. septembra 2005).
Ob upoštevanju zgoraj navedenega je pomembno opozoriti, da bodo banke do vključitve ustreznega pojasnila v uredbo Banke Rusije N 254-P upravičeno previdne pri izvajanju poslov refinanciranja posojil zaradi potrebe po oblikovanju tako velike rezerve za morebitne izgube posojila.
Tveganje št. 3. Pri refinanciranju po zgornjem modelu posojilojemalec najprej odplača posojilo, nato odpove breme in šele nato sklene hipotekarno pogodbo z banko refinancerko, le-ta pa ostane brez ustreznega zavarovanja izdanega posojila. čas. Poleg tega banka za refinanciranje nima nobenega jamstva, da bo posojilojemalec z njo sklenil hipotekarno pogodbo.
Zapletenost situacije je v tem, da veljavna zakonodaja Ruske federacije ne predvideva zagotavljanja posojila za odplačilo predhodno izdanega posojila kot okoliščine za nastanek hipoteke po sili zakona. Če bi tak normativ in ustrezni podzakonski akti obstajali, bi imela banka zagotovljeno, da ima pravice hipotekarnega upnika na nepremičnini v lasti kreditojemalca od trenutka odobritve kredita in v dobro poplačila obveznosti kreditojemalca do refinancirane banke. . Logika predlaganega pravila je tudi v tem, da je podlaga za prenehanje zastavne pravice po OZ prenehanje z njo zavarovane obveznosti. Tako obstoječa zastava preneha v zvezi z odplačilom glavne obveznosti posojila na račun banke refinanciranja, novi upnik pa mora pridobiti pravice zastavnika na enak način, kot jih je pridobila banka, ki je zagotovila prvotno posojilo (na primer za nakup stanovanja).
Upoštevati je treba, da bo tudi z uvedbo pravila o nastanku hipoteke po sili zakona v korist banke refinancerja med trenutkom poplačila hipotekarne zaznambe in trenutkom poplačila hipotekarnega zapisa obstajala časovna razlika. o vpisu novega hipotekarnega zapisa v Enotni državni register pravic do nepremičnin (v nadaljnjem besedilu: Enotni državni register pravic do nepremičnin). Ta vrzel bo brezvestnemu posojilojemalcu omogočila, da po poplačilu na primer vpisnega zapisa odtuji prej zastavljeno nepremičnino, ki je predmet nove zastave. Vendar pa bo banka refinanciranja še vedno lahko uporabila nekatere metode za zaščito svojih pravic. Razmislimo o enem od njih.
V skladu s 6. odstavkom čl. 12 zveznega zakona z dne 21. julija 1997 "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" je Enotni državni register sestavljen iz ločenih razdelkov, ki vsebujejo zapise o vsaki nepremičnini. Vsak razdelek vključuje tri pododdelke. Pododdelek III vsebuje vpise omejitev (obremenitev) lastninske in druge pravice na nepremičnini (služnost, hipoteka, trust, najem, rubež stvari, izjavo terjatve v zvezi z nepremičnino in drugo), datum vpisa, ime državnega registrarja in njegov podpis. Zadevni odstavek omenjenega zakona tudi določa, da se pri vlogi za državno registracijo pravice, omejitve (obremenitve) pravice ali transakcije z nepremičnino v stolpec »Posebne opombe« vnese vpis o tej vlogi. Enotni državni register pravic, ki kaže na obstoj pravnega zahtevka v zvezi s tem predmetom." Poleg tega je v 2. odstavku čl. 28 analiziranega zakona pravi: »če so pravice na nepremičnini sporne na sodišču, državni registrar v stolpcu »Posebne opombe« vpiše, da je v zvezi s temi pravicami vložil zahtevek določen oseba."
Tako lahko na podlagi zgornjih standardov, da bi zmanjšala svoja tveganja, banka za refinanciranje po izdaji posojilnih sredstev pošlje organu, ki izvaja državno registracijo pravic do nepremičnin in transakcij z njimi, vlogo z zahtevo za vpis podatek v stolpcu »Posebne opombe« o tem, da je v zvezi s sklenitvijo posojilne pogodbe z imetnikom avtorskih pravic na nepremičnini po odplačilu hipotekarne zaznambe predmet nove hipoteke v skladu z določene norme zvezne zakonodaje. Če so taki podatki vključeni v Enotni državni register, bo posojilojemalec težje dokončal transakcijo z nepremičnino, saj bo dobroverni kupec od prodajalca nujno zahteval ustrezen izpisek iz Enotnega državnega registra, od ki bo izvedel, da je ta nepremičnina predmet zavarovanja. Če bo do transakcije prišlo, kupec nepremičnine ne bo v dobri veri, zato bo postopek izpodbijanja lastninske pravice, na primer s strani banke, poenostavljen. Banka bo lahko zakonito zahtevala vpis podatkov o njej kot zastavnem upniku nepremičnine, nato pa zakonito zahtevala izvršbo na zastavljeni stvari, ki jo ima novi lastnik (kot je znano, ob prenosu lastništva zastavljene stvari zastavna pravica ostane hipotekarnemu upniku).
Da bi zmanjšali tveganje, da posojilojemalec zavrne sklenitev hipotekarne pogodbe, lahko banka za refinanciranje s posojilojemalcem sklene naknadno pogodbo o hipoteki na nepremičnini še pred izdajo posojila. Vendar pa bo praviloma za to vrsto transakcije potrebno soglasje obstoječega hipotekarnega upnika, ki ga najverjetneje ne bo dal zaradi pomanjkanja želje po izgubi posojilojemalca. Zato se ta shema lahko uporablja le v določenih primerih refinanciranja.
Nadaljnje kreditiranje se izvaja v okviru obstoječih kreditnih obveznosti med kreditojemalcem in banko. V tem primeru je bistvo refinanciranja v tem, da banka s sklenitvijo dodatne pogodbe k posojilni pogodbi posojilojemalcu zniža obrestno mero. Ta metoda je za razliko od prve tehnično enostavna za izvedbo, saj ne zahteva ponovne registracije razmerij zavarovanja in ne nosi tveganj, povezanih s pomanjkanjem zavarovanja posojila. Vendar pa ima tudi svoje pasti. Tako se v skladu s klavzulo 3.7.2.2 uredbe Banke Rusije N 254-P servisiranje posojila ne more šteti za dobro, če je "posojilo prestrukturirano, to je na podlagi dogovorov s posojilojemalcem bistvene pogoje prvotnega posojila" pogodbe spremenijo v smeri, ki je za posojilojemalca ugodnejša, tudi če te pogodbe predvidevajo podaljšanje pogojev odplačila glavnega dolga, znižanje obrestne mere, razen sprememb obrestne mere, ki se izvajajo v skladu z s pogoji pogodbe (na primer v primeru spremenljive obrestne mere, če se njena sprememba izvede v skladu s pogoji prvotne pogodbe, vključno s spremembami obrestne mere refinanciranja Banke Rusije, druge temeljne obrestne mere)." Ta norma ima dve razlagi. Po eni strani iz njene dobesedne razlage (v povezavi z odprtim seznamom izjem) izhaja, da če sta stranki v prvotni posojilni pogodbi ugotovili, da lahko banka zniža obrestno mero, potem ob sklenitvi ustrezne dodatne pogodbe pogodbeni stranki določita, da lahko banka zniža obrestno mero. banka ne bo zahtevala dodatnega oblikovanja rezerv. Po drugi strani pa Banka Rusije navaja, da bi morale spremembe obrestne mere določati določene tržne razmere. Posledično v zvezi z drugo metodo nadaljnjega posojila trenutno ni jasnega razumevanja, v kakšnih okoliščinah je treba oblikovati rezervo za morebitne izgube posojil. Omeniti velja tudi, da se banke praviloma zatečejo k tej metodi, ko se bojijo izgube stranke ali ko obstaja resnična možnost refinanciranja posojilojemalčevega posojila pri tretji banki.
Torej, danes vprašanje refinanciranja posojil zakonodaja Ruske federacije ne ureja podrobno. Da bi dosegli koristen rezultat, je treba spremeniti norme zakona o hipoteki, zveznega zakona "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi", pa tudi norme bančne zakonodaje.
V kontekstu naraščajočega obsega hipotekarnih posojil v naši državi so se številne banke, ki izdajajo posojila prebivalstvu, zavarovane z nepremičninami, prisiljene zateči k iskanju financiranja za ta program. Najpogosteje kreditne institucije uporabljajo takšne metode zbiranja sredstev, kot so izdaja vrednostnih papirjev, prodaja dela oblikovanega portfelja hipotekarnih posojil in pridobitev ciljne kreditne linije (posojila) za določen projekt.
Oglejmo si podrobneje dva najbolj zanimiva načina refinanciranja hipotekarnih posojil, in sicer prodajo skupin hipotek in pridobitev posojila, zavarovanega s skupino hipotek.
V zvezi s pojavom na trgu hipotekarnih posojil »novega« instrumenta, ki potrjuje pravice bank upnic do prejema izvršitve denarne obveznosti, zavarovane z zastavo nepremičnine v obliki hipoteke, se v praksi kazenskega pregona vse pogosteje pojavljajo vprašanja glede postopka sklenitve posla prenosa pravic, potrjenega s takšnim vrednostnim papirjem.
V praksi se pri prenosu pravic iz naslova hipotekarnega posojila pravice posojilodajalca, po katerem niso potrjene s hipoteko, v skladu z določbami 2. čl. 355, 382 - 390 Civilnega zakonika Ruske federacije in z odredbo Ministrstva za pravosodje Ruske federacije, Državnega odbora za gradnjo Ruske federacije in Zvezne komisije za trg vrednostnih papirjev z dne 16. oktobra 2000 N 289/ 235/290 se sklepajo pogodbe o odstopu pravic iz posojila in obveznost za zagotovitev izpolnitve posojilne obveznosti. Te pogodbe morajo biti notarsko overjene in predložene organu za državno registracijo pravic do nepremičnin in transakcij z njimi za namene državne registracije. Državna registracija pogodbe se izvede v mesecu, določenem z zveznim zakonom N 122-FZ "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi", ob plačilu registracijske pristojbine. Tako je odstop pravic iz naslova hipotekarnega posojila, ki ni potrjeno s hipoteko, precej dolgotrajen in drag postopek.
Uporaba hipoteke pri hipotekarnem kreditiranju je namenjena zagotavljanju hitrejšega in poenostavljenega postopka za odstop pravic iz posojil (prenos pravic iz naslova hipotek), saj tak posel ne zahteva notarske overitve in državne registracije, zato ga je mogoče skleniti v krajšem časovnem obdobju.
Hkrati pa vsi udeleženci v civilnih transakcijah ne verjamejo, da je postopek prenosa pravic pod hipoteko poenostavljen. V zvezi s tem je eno od vprašanj, ki jih je treba upoštevati, obvezna notarska overitev in državna registracija transakcije za prenos pravic pod hipoteko.
Zagovorniki pristopa, po katerem je pri transakciji za prenos pravic iz določenega vrednostnega papirja potrebna notarska overitev in državna registracija, temeljijo na naslednjih določbah zakonodaje Ruske federacije. V 2. odst. 2 str.1 čl. Zakon o hipoteki v 48. členu določa, da ima prenos pravice iz hipoteke posledice odstopa terjatev (odstopa). Norme civilnega zakonika, ki urejajo odstop terjatev, zlasti 1. in 2. odstavek čl. 389, ugotovite, da:
Ker je bila torej hipotekarna pogodba predmet obvezne notarske overitve in državne registracije, transakcija za prenos pravic iz hipoteke, ki potrjuje pravice hipotekarnega upnika iz posojilne obveznosti in obveznosti iz zastave nepremičnine, zahteva tudi notarizacija in državna registracija.
Zdi se, da takšne razlage teh norm ni mogoče šteti za pravilno iz naslednjih razlogov:
Za prenos pravice iz naslova hipoteke po zakonu o hipoteki morata biti torej izpolnjena dva pogoja, in sicer:
V zvezi s posli za prenos pravic pod hipoteko obstaja še ena težava - določitev obvezne registracije pridobitelja pravic pod hipoteko (lastnika hipoteke) v Enotnem državnem registru kot hipotekarnega upnika.
Kot že navedeno, čl. Zakon o hipoteki v 48. členu določa način in obliko posla prenosa pravic iz hipoteke. Tretji odstavek tega člena določa, da se pridobitelj hipoteke šteje za njenega zakonitega lastnika, če njegove pravice temeljijo na poslu prenosa pravic iz hipoteke in zaznamku na hipoteki prejšnjega lastnika.
Hkrati je čl. 16 zakona o hipoteki daje zakonitemu lastniku hipoteke pravico zahtevati od organa, ki je izvedel državno registracijo hipoteke, da ga vpiše v Enotni državni register kot hipotekarni upnik z navedbo njegovega imena in kraja registracije (za pravna oseba - naziv in sedež). Poudarjamo, da ta člen le daje pravico kupcu hipotekarnih pravic do vpisa v Enotni državni register, vendar ga na noben način ne zavezuje k temu. Pravni lastnik hipoteke lahko uporabi to pravico za poenostavitev postopka za interakcijo s posojilojemalcem pri dokazovanju svojih pravic do izpolnitve denarne obveznosti, zavarovane s hipoteko.
17. člen zakona o hipoteki določa, da je imetnik hipoteke pri uveljavljanju svojih pravic dolžan hipoteko predložiti zavezancu (posojilojemalcu), v zvezi s katerim se uveljavlja ustrezna pravica, na njegovo zahtevo. Hkrati je na podlagi 2. člena čl. 16 zakona o hipoteki je posojilojemalec, ki je od zakonitega lastnika hipoteke prejel pisno obvestilo o vpisu slednjega v Enotni državni register kot hipotekarni upnik z ustrezno overjenim izvlečkom iz tega registra, dolžan opraviti vmesna plačila ( anuitetna plačila za odplačilo posojila) na določeno obveznost, ne da bi mu bilo treba vsakič predložiti hipoteko
Tako pravice, podeljene posojilojemalcu, da zahteva, da mu zakoniti lastnik predloži hipoteko, ni mogoče uveljavljati, potem ko je kupec hipoteke vpisan v Enotni državni register kot hipotekarni upnik in so posojilojemalcu predloženi dokumenti, ki potrjujejo dejstvo takega registracija.
Hkrati odsotnost ali prisotnost v Enotnem državnem registru zapisa o registraciji kupca hipoteke (pravnega lastnika hipoteke) kot hipotekarnega upnika ne vpliva na veljavnost transakcije za prenos pravic po hipoteka. Vpis pravnega lastnika hipoteke v Enotni državni register ni civilnopravni posel in poleg tega ni del dejanj, potrebnih za pravilno izvedbo posla za prenos pravic iz hipoteke kot celote.
Upoštevajoč navedeno in ob upoštevanju, da se vpis pravnega imetnika hipoteke v Enotni državni register izvede upravno in je samostojno pravno razmerje, ki ni odvisno od pravnega razmerja za prenos pravic iz hipoteke, lahko sklepamo, da državna registracija pravnega lastnika hipoteke ne vpliva na veljavnost transakcije o prenosu pravic pod hipoteko. Posledično zaradi dejstva, da zakonodaja Ruske federacije za razliko od transakcije prenosa pravic iz hipotekarnega posojila v zvezi s transakcijo prenosa pravic iz naslova hipotekarnega posojila ne določa zahteve za njeno državo registracije, je takšen posel mogoče skleniti v najkrajšem možnem času (v enem delovnem dnevu).
Praktičnega pomena je tudi obdobje, v katerem je registrski organ dolžan vpisati kupca hipoteke v Enotni državni register kot hipotekarnega upnika. Torej, v skladu s 3. odstavkom čl. 16 zakona o hipoteki je treba registracijo zakonitega lastnika hipoteke opraviti v enem dnevu od trenutka, ko se vlagatelj prijavi organu, ki je izvedel državno registracijo hipoteke, ob predložitvi dokumentov, potrebnih za to. registracija.
Vendar je treba upoštevati, da v primeru sklenitve posla za prodajo posojilnega portfelja z velikim številom hipotek med kreditnimi institucijami rok, ki ga določa zakon za vpis pravnega lastnika hipoteke v Enotni državi Register je očitno nemogoče izpolniti. Na primer, leta 2004 je bilo predmet podobne transakcije ene hipotekarne banke več kot 300 hipotek v vrednosti več deset milijonov ameriških dolarjev. Izjemno težko si je predstavljati, da bi registrski organ v enem delovnem dnevu vpisal to banko kot hipotekarni upnik za določeno število hipotek.
Druga pomembna prednost transakcije za pridobitev pravic iz naslova hipotekarnega posojila z uporabo hipoteke je možnost zmanjšanja stroškov pridobitelja pravic v smislu plačila državne dajatve, pobrane pri registraciji pogodb. Stroški plačila navedenega nadomestila v praksi praviloma bremenijo pridobitelja pravic (prejemnika). Toda pri prenosu pravic pod hipoteko sama transakcija ne zahteva obvezne državne registracije, kupec hipoteke pa ima pravico, da se po lastni presoji odloči, ali se bo v Enotni državni register vpisal kot hipotekarni upnik.
Če povzamemo, lahko zaključimo, da če so pravice posojilodajalca potrjene s hipoteko, je postopek prenosa pravic iz naslova hipotekarnega posojila poenostavljen. Pomembna prednost hipoteke v smislu prenosa pravic iz naslova hipotekarnih posojil je zmožnost hitrega zaključka transakcije, ki ne zahteva plačila notarske pristojbine in državne dajatve, kar v razmerah razvijajočega se trga hipotekarnih posojil v Rusiji omogoča. pritegne zanimanje kreditnih institucij za uporabo hipotek kot orodja za refinanciranje hipotekarnih posojil.
Ker tovrstno zavarovanje ni ustrezno zakonsko urejeno in je v bančni praksi novost, se pri razumevanju in dogovarjanju o pogojih tovrstnih poslov pojavljajo številna vprašanja. Poglejmo jih nekaj.
Pri dogovarjanju o pogojih transakcije hipotekarnega zavarovanja je treba upoštevati, da se bo obseg zavarovanja posojila nenehno zmanjševal, za koliko pa je nemogoče natančno napovedati. Ta okoliščina je razložena z dejstvom, da hipotekarni dolžnik praviloma mesečno odplačuje dolg. V zvezi s tem se stanje njegovega posojilnega dolga na posojilo zmanjša, kar neizogibno povzroči zmanjšanje vrednosti hipoteke kot zavarovanja. Poleg tega ima dolžnik pravico delno ali v celoti predčasno izpolniti svoje obveznosti, zaradi česar lahko zastavljena hipoteka kot zavarovanje popolnoma amortizira vrednost.
Upoštevajoč posebnosti obravnavanega pravnega razmerja bi morali stranki, prvič, določiti minimalni znesek zavarovanja kredita, in drugič, dogovoriti se o posebnem načinu in postopku ohranjanja dogovorjenega minimalnega zneska zavarovanja s strani kreditojemalca, npr. , z zamenjavo in zastavo dodatnih hipotek. Zaradi pomanjkanja podrobnejše zakonske ureditve tega vprašanja je za zagotovitev spoštovanja interesa hipotekarnega upnika za ustrezno višino zavarovanja v posojilni pogodbi priporočljivo določiti:
Potreba po zamenjavi hipotek in/ali zastavitvi dodatnih hipotek se pojavi v primerih, ko obstaja verjetnost zmanjšanja zneska zavarovanja posojila, o katerem se dogovorita stranki. Najpogostejši primeri, ki lahko privedejo do zmanjšanja ugotovljenega zneska zavarovanja, vključujejo: 1) predčasno odplačilo (celotno ali delno) posojilnega dolga s strani dolžnika in 2) pojav neplačila hipoteke.
Neplačilo hipoteke pomeni nastop vsaj ene od naslednjih okoliščin:
Ker predčasno odplačilo posojila znižuje tržno vrednost hipoteke, neplačilo hipoteke pa je običajno povezano z neugodnimi posledicami za njenega lastnika, kar lahko privede tudi do zmanjšanja vrednosti tega vrednostnega papirja, za zagotovitev obresti hipotekarnega upnika, je pomembno, da se določi mehanizem zamenjave takšnih hipotek. Postopek zamenjave predstavlja na eni strani prenos dodatnih hipotek v zavarovanje, na drugi strani pa vračilo hipotekarju predčasno odplačanih ali neplačanih hipotek.
Za primere, ko se vrednost zavarovanja posojila naravno zmanjša, t.j. v zvezi z zmanjšanjem tržne vrednosti zastavljenih hipotek zaradi dolžnikovega izpolnjevanja obveznosti plačevanja mesečnih plačil mora zastavna pogodba vsebovati obveznost posojilojemalca, da na hipotekarnega upnika prenese dodatne hipoteke v znesku, ki zadošča za ohraniti dogovorjeno raven varnosti. Zastavo dodatnih hipotek ne spremlja vračilo nobene od predhodno zastavljenih.
Glede na to, da sta kakovost in likvidnost zastavljenega premoženja za zastavnega upnika zelo pomembni, lahko zastavna pogodba določi osnovne zahteve, ki jih zastavni upnik postavlja za hipoteke, ponujene za zamenjavo ali dodatni prenos. Zlasti se lahko določijo zahteve za dokumentarna dokazila o plačilni sposobnosti hipotekarnega dolžnika; na tehnično stanje nepremičnine, katere zastavna pravica je potrjena s hipoteko; na značilnosti hipoteke, vključno s prvotnim hipotekarnim upnikom, obrestno mero, najnižjim in najvišjim zneskom izdanega posojila, prisotnostjo dodatnega zavarovanja posojila itd.
Kot kaže praksa, morajo včasih med obstojem zastavljene obveznosti stranke spremeniti predmet zastave. V zvezi s tem se zdi pomembno na eni strani upoštevati zahteve zakonodaje Ruske federacije za identifikacijo predmeta zastave, na drugi strani pa poenostaviti postopek njegove zamenjave.
Za določitev predmeta zastave je najlažje v ustrezni pogodbi navesti seznam zastavljenih hipotek in njihove značilnosti. Če pa bo treba odstraniti hipoteke iz zavarovanja ali zastaviti nove hipoteke, bodo stranke prisiljene podpisati dodatne pogodbe k tej pogodbi za spremembo predmeta zastave, kar bo bistveno otežilo operativno stran vprašanja.
V tej situaciji je pomembno najti izjemno preprosto, s tehničnega vidika, shemo za dokončanje transakcije, ki se bo zlasti izognila sklepanju dodatnih pogodb, ko se spremeni sestava zavarovanja. Na primer, je možno skleniti zastavno pogodbo, kjer bo identifikacija zavarovanja vključevala njegovo ime (hipoteke), minimalni znesek zavarovanja, ki ga mora vzdrževati zastavitelj, kot tudi vrednotenje zavarovanja, o katerem se dogovorita stranki. . Nato se bodo lahko stranke pri zastavi ali vračilu hipotek omejile na sestavo ustreznih potrdil o prenosu in prevzemu. Pomembno je, da v tem primeru ne bo treba sistematično sestavljati dodatnih pogodb, ki jih podpišejo prve osebe, temveč bo dovolj sestaviti potrdila o prevzemu, ki jih podpišejo osebe, ki dejansko izvajajo prenos in prevzem hipotek.
Če želite ugotoviti skladnost te možnosti z zakonskimi zahtevami, se morate sklicevati na čl. 339 Civilnega zakonika Ruske federacije, v skladu s katerim mora "zastavna pogodba navesti predmet zastave in njeno vrednost, bistvo, velikost in rok za izpolnitev obveznosti, zavarovane z zastavo." Torej, v skladu z zakonodajo Ruske federacije glede identifikacije njenega predmeta v zastavni pogodbi je treba v taki pogodbi določiti samo predmet zastave in njegovo vrednotenje. V obravnavanem primeru bo predmet zastave prepoznaven z oznako imena vrednostnega papirja (hipoteke) in opisom njegovih lastnosti v prevzemnici. V pogodbi o zavarovanju s premoženjem je treba določiti tudi vrednotenje zavarovanja, o katerem se dogovorita stranki, in minimalni znesek zavarovanja, ki ga ima zastavitelj. Tako lahko sklepamo, da zgoraj predlagana shema za sestavo zastavne pogodbe izpolnjuje zahteve zakonodaje Ruske federacije in jo lahko uporabljajo udeleženci pravnih razmerij v zvezi z zastavo hipotek.
Pri sklenitvi katere koli posojilne pogodbe so za osebo, ki daje posojilo, zelo pomembna vprašanja, povezana z izbiro načina zavarovanja obveznosti posojilojemalca, pa tudi zmožnosti, da s takim zavarovanjem hitro in najbolj učinkovito zadovolji svoje interese. Pri zastavitvi hipoteke kot enega od možnih načinov zavarovanja izpolnitve obveznosti bodo za hipotekarnega upnika posebej pomembne okoliščine:
Zakon o hipoteki in 2. odstavek čl. 349 Civilnega zakonika Ruske federacije neposredno določa možnost, da se stranke dogovorijo o izvensodnem postopku za izvršbo hipotekarnih posojil. Poleg tega lahko podrobnosti takega izvensodnega postopka stranki določita neposredno v zastavni pogodbi. To daje tej vrsti zastave določene prednosti pred zastavo nepremičnine, saj se lahko terjatev zastavnega upnika poplača na račun vrednosti nepremičnine le na podlagi notarsko overjene pogodbe, sklenjene po nastanku razloga za izvršbo (1. člena 349 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Norma člena se posredno nanaša na postopek izvršbe nepremičnine. 16 zakona o hipotekah, ki določa postopek državne registracije osebe, ki je pridobila pravice iz naslova hipotek (tudi zaradi izvršbe), kot hipotekarnega upnika v Enotni državni register. Kot izhaja iz odstavka 3 tega člena, da bi se taka oseba lahko vpisala kot hipotekarni upnik v Enotnem državnem registru, je treba potrditi njene pravice do hipotek:
In ker postopek prenosa pravic iz naslova hipoteke ureja čl. 48 zakona o hipotekah, potem je treba za vpis njihovega pridobitelja v Enotni državni register kot hipotekarni upnik hipoteko prenesti nanj na podlagi pogodbe o prenosu pravic, sklenjene v skladu z zahtevami čl. 48. zakona o hipoteki, in znak, ki so ga postavile zgoraj navedene osebe. Če ima oseba pravico do hipoteke iz katerega koli drugega razloga, bo morala za vpis v Enotni državni register predložiti ustrezno sodno odločbo.
Pri določanju načina izvršbe na zastavljene hipoteke je torej treba najprej paziti na to, kakšna pogodba bo podlaga za prenos pravice in čigava pravica (obveznost) bo zaznamovati novega lastnika hipoteke.
Zakon o hipoteki v 49. členu predvideva tri načine izvensodne poplačila upnikovih terjatev iz zastavljenega premoženja.
V skladu s 1. odstavkom čl. 350 Civilnega zakonika Ruske federacije, prodaja zastavljenega premoženja, za katero na podlagi čl. 349 Civilnega zakonika Ruske federacije se izvršba izvede s prodajo na javni dražbi. Trenutna zakonodaja Ruske federacije ne predvideva obveznosti hipotekarnega dolžnika, da označi novega lastnika hipoteke v korist zmagovalnega ponudnika, zato bo slednji prisiljen dodatno iti na sodišče, da bi priznal svoje pravice do hipoteka.
Če obstajajo razlogi za izvršbo na predmetu zavarovanja, hipotekarni upnik sklene posel prenosa svojih pravic iz naslova hipoteke in na račun iztrženega zneska izpolni upnikovo terjatev iz obveznosti, zavarovane s predmetom zavarovanja.
Omeniti velja, da zakon o hipoteki ne določa, v čigavo korist naj se izvede odtujitev pravic. To nam omogoča, da sklepamo, da se pravice iz hipotek lahko prenesejo tako na osebo, ki ni udeležena v transakciji, kot na imetnika hipoteke. V slednjem primeru s sklenitvijo pogodbe o prenosu pravic iz naslova hipoteke hipotekarjeva obveznost poplačila obstoječega dolga preneha s pobotom njegove nasprotne istovrstne terjatve do hipotekarnega upnika za plačilo pridobljenih pravic.
Ta metoda zasega na začetku ne vključuje postopka na sodišču. Če pa hipotekarni upnik iz kakršnega koli razloga noče skleniti pogodbe o prenosu in/ali zaznambe novega lastnika, se bo hipotekarni upnik (ali drug pridobitelj pravice) prisiljen zateči k pomoči sodišča, da bi prisilil zastavitelj skleniti pogodbo in pravice iz hipoteke prenesti nase. Posledično poplačilo upnikovih terjatev ni mogoče izvesti brez aktivnega sodelovanja zastavitelja, kar zmanjšuje učinkovitost tega načina.
Če hipotekarni upnik ne izpolni ali nepravilno izpolni svoje obveznosti iz posojilne pogodbe, lahko hipotekarni imetnik na podlagi posebnega zastavnega indosamenta, ki ga vpiše hipotekarni upnik, prenese pravice iz hipoteke na tretje osebe, da zadrži znesek obveznost, zavarovana z zastavo iz prihodkov. V tem primeru mora hipotekarni upnik s tretjo osebo skleniti pogodbo o prenosu pravice in v svojo korist zaznambe novega lastnika hipoteke. V tem primeru vam za priznanje pravic kupca hipoteke ne bo treba na sodišču, saj bodo te potrjene s transakcijo o prenosu pravic in zaznambo o novem lastniku (ki izpolnjuje pogoje iz odst. 2. odstavek 3. 16. člena zakona o hipoteki).
Toda, da bi lahko uporabili to metodo izvršbe brez poseganja v interese strank, bi morale v zastavni pogodbi nujno odražati najnižjo prodajno ceno pravic pod hipoteko za tak primer. V nasprotnem primeru bo imel hipotekarni upnik možnost prodati hipoteko po očitno znižani ceni, kar bo nedvomno negativno vplivalo na premoženjski interes hipotekarja.
Z ločeno uporabo katerega koli od prvih dveh načinov izvršbe se lahko kupec hipoteke znajde v položaju, ko se bo prisiljen obrniti na sodišče za priznanje svojih pravic. Ta okoliščina lahko vpliva tako na oblikovanje interesa potencialnih kupcev hipotekarnih pravic kot tudi na ceno hipotek, v katero bo kupec najverjetneje »vštel« verjetne stroške, povezane s sojenjem.
Hkrati lahko udeleženci v civilnem prometu uporabijo več ali vse razpoložljive načine izvršbe hkrati, saj jih zakon o hipoteki na ta način ne omejuje. Na primer, je povsem sprejemljiva naslednja situacija: stranki sta se dogovorili za pogoj prodaje nepremičnine na dražbi, hipotekarni upnik pa je dodatno vpisal zastavni vpis na hipoteki. Potem bo lahko hipotekarni upnik ob sklenitvi pogodbe o prenosu hipotekarne pravice z izbranim dražiteljem na podlagi pooblastil, ki jih daje hipotekarna zaznamba, samostojno označil novega lastnika, ki mu torej ne bo treba zahtevati priznanja. svojih pravic do hipotek na sodišču, da se vpiše kot hipotekarni upnik.
Če povzamemo zgoraj navedeno, se zdi potrebno opozoriti, da bo za razvoj prakse refinanciranja hipotekarnih posojil treba prilagoditi nekatere zakonodajne akte, ki določajo:
Svojo hipoteko lahko refinancirate po 6 % po ugodnejših pogojih v eni od bank, ki jim je Ministrstvo za finance odobrilo sodelovanje v programu (seznam). Take subvencije ne morejo zavrniti, še posebej, ker je financiranje zagotovljeno iz proračunskih sredstev in ne iz sredstev posojilodajalca.
Poglobljena študija vprašanja ne zagotavlja vedno pozitivnega rezultata.. Na naši spletni strani lahko zastonj dobite najbolj podroben nasvet o vaši zadevi pri naših odvetnikih preko spletnega obrazca ali po telefonu v Moskvi ( +7-499-350-97-04 ) in St. Petersburg ( +7-812-309-87-91 ) .
Potrjeno je bilo tudi, da je bil kot vladna pomoč razvit stanovanjski hipotekarni program. Ruske družine z dvema ali več otroki bodo lahko izkoristile prednostne pogoje posojila. Začetek razvoja tega projekta je pred tem napovedal predsednik ruske vlade Dmitrij Medvedev maja lani.
Številne družine bodo zaradi zakona o refinanciranju hipotekarnih posojil v letu 2019 lahko dobile ugodne pogoje stanovanjskega posojila. Ta zakon o refinanciranju je bil napovedan že dolgo nazaj, vendar se je šele pred kratkim pojavila uradna potrditev tega. V tem gradivu bomo analizirali bistvo tega zakonodajnega akta in koristi, ki jih bodo od njega imeli državljani.
Če stanovanje stane 2.500.000 rubljev, ste plačali polog v višini 30%, izposodili ste si pri banki 1.750.000 rubljev za 20 let s 15% letno, z anuiteto boste morali plačati 23.044 rubljev mesečno, preplačilo posojila bo 3.780.516 rubljev. V skladu z diferenciranim načinom plačila bo mesečno plačilo 29.167 rubljev, čemur sledi postopno znižanje na 7.383 rubljev, preplačilo posojila bo 2.635.938 rubljev.
Refinanciranje hipoteke ima prednosti in slabosti. Banke nikoli ne poslujejo z izgubo, zato vsak dogovor predvideva, da se stranka strinja s pogoji, ki so koristni za kreditno institucijo. Refinanciranje hipotekarnega dolga nima le prednosti, ampak tudi slabosti:
Pomembno vprašanje je davčna olajšava za refinanciranje hipoteke. Posojilojemalcu bo na voljo pod pogojem, da nova pogodba vsebuje tudi opredelitev, za kaj se sredstva izdajajo. Prav tako ni težav pri pridobitvi nepremičninskega odbitka, saj se posojilne pogodbe dejansko nanašajo na eno nepremičnino.
Posojilojemalce, ki so se odločili znižati posojilno obrestno mero, zanima vprašanje, kako refinancirati hipoteko z minimalnimi časovnimi stroški. Končna hitrost obdelave vloge in postopka refinanciranja je odvisna tako od hitrosti posamezne kreditne institucije kot od samega posojilojemalca. Če ima v rokah vse potrebne dokumente, bo porabljen čas seveda veliko krajši.
Mnenja o refinanciranju hipotekarnih posojil se malo razlikujejo od mnenj o drugih bančnih storitvah. Uporabniki pogosteje govorijo o nastalih težavah kot o pozitivnih izkušnjah z refinanciranjem. Negativne ocene se praviloma nanašajo na neuspešno refinanciranje, ko banka znatno zamuja z obdelavo vloge ali od posojilojemalca zahteva vedno več dokumentov.
1. Predložitev dokumentov banki v zvezi z obstoječim kreditom druge banke:
Potrdilo (izračun) o znesku plačila na dan predčasnega odplačila refinanciranega posojila (predloženo ob predložitvi dodatne zahteve banke);
Podrobnosti o prvotni banki upnici
2. Odprtje računa, podpis kreditne pogodbe, hipotekarne pogodbe, hipotekarne pogodbe, zavarovalne pogodbe in plačilo zavarovalne premije.
4.1. Z uporabo spletnega mesta uporabnik potrjuje, da: - ima vse potrebne pravice, ki mu omogočajo registracijo (ustvarjanje računa) in uporabo storitev spletnega mesta; — označuje zanesljive podatke o sebi v obsegu, ki je potreben za uporabo storitev spletnega mesta, obvezna polja za nadaljnje zagotavljanje storitev spletnega mesta so označena na poseben način, vse druge podatke poda uporabnik po lastni presoji. - razume, da lahko informacije o sebi na spletnem mestu, ki jih objavi uporabnik, postanejo dostopne tretjim osebam, ki niso navedene v tem pravilniku, in jih lahko kopirajo in distribuirajo; — je seznanjen s to Politiko, izraža svoje strinjanje z njo in prevzema pravice in obveznosti, ki so v njej navedene. Seznanitev s pogoji tega pravilnika in označitev polja pod povezavo do tega pravilnika pomeni pisno soglasje uporabnika za zbiranje, shranjevanje, obdelavo in prenos osebnih podatkov, ki jih posreduje uporabnik, tretjim osebam.
V primeru družine še nisem uporabljal matkapitala za odplačilo hipotekarnega posojila (na primer pričakovanje rojstva drugega otroka), ampak on bo to naredil, potem se lahko potrdilo o materinskem kapitalu v prihodnosti po refinanciranju uporabi za odplačilo novega posojila. Vendar pa so tudi tu določene težave.
Dejstvo je, da pri refinanciranju se spremeni namen posojila- tega ni več "nakup stanovanjskega prostora", kot zahteva zakon o materinskem kapitalu, in »posojilo za poplačilo obveznosti tretji osebi (drugi banki)«. In to kljub temu, da so tudi obveznosti po drugem kreditu zavarovane s hipoteko – t.j. zastava nepremičnin uradno registrirana v Rosreestr!
Če sklenete pogodbo z novo banko, boste morali skleniti tudi novo zavarovalno pogodbo (v večini primerov lahko dobite denar nazaj za staro). Lahko tudi tako, da se stara pogodba šteje v novo (to je možno, če je zavarovalnica akreditirana pri novi banki), to vprašanje je najbolje razčistiti z banko.
Recimo, da vas bega vprašanje refinanciranja vaše hipoteke in poiščete novo banko, ki ponuja ugodnejše pogoje. Lahko stara banka to prepreči? Takšni primeri so bili v praksi. Te podrobnosti so določene v pogodbi. V tem primeru se banke sklicujejo na 43. člen zveznega zakona št. 102-FZ "O hipoteki". Tukaj je subtilnost. Nova banka lahko najprej v celoti odplača vašo hipoteko na stari banki, počaka na razveljavitev bremena nepremičnine, nato pa breme vpiše nase in vam izda kredit. Samo v tem primeru lahko imate težave z vračilom davka na hipoteko, zato je bolje, da se najprej posvetujete z odvetnikom.
Običajno se z dolgim rokom prvotnega posojila, majhnim številom že opravljenih plačil in razliko v obrestnih merah 2 % s tem povezani stroški povrnejo v prvem letu. Če je ob tem v celoti uresničena pravica do davčne olajšave, potem se vsekakor splača odločiti za refinanciranje.
Refinanciranje posojila, tako kot prestrukturiranje, je orodje, s katerim lahko posojilojemalec reši svoje finančne težave in zagotovi normalno odplačevanje obstoječega posojila. Pogosto se te definicije mešajo, vendar je to napačno. Če gre za spremembo obstoječe posojilne pogodbe, se pri refinanciranju s posojilojemalcem sklene popolnoma nova pogodba. Poleg tega je takšno pogodbo mogoče sestaviti tako v banki, v kateri ima posojilojemalec že posojilo, kot v drugi, kar je med prestrukturiranjem seveda nemogoče.
Poleg tega se kreditne institucije ne strinjajo s prestrukturiranjem dolga, če je njegov namen pridobiti finančno korist za posojilojemalca. Razlogi za refinanciranje so lahko težka finančna situacija posojilojemalca (pa tudi med prestrukturiranjem) in želja slednjega, da iz tega postopka pridobi materialne koristi. Razmislimo o koncepturefinanciranje
v podrobnostih.
Refinanciranje
pomeni pridobitev novega posojila
, za poplačilo starega. Zakon predvideva možnost refinanciranja tako v svoji banki (v banki, kjer je bilo najeto prvotno posojilo) kot v drugi. Vendar je tu treba upoštevati eno točko: posojilojemalec izvede refinanciranje za odplačilo obstoječega posojila in takšno odplačilo bo seveda predčasno. Hkrati se morate prepričati, da obstoječa posojilna pogodba omogoča predčasno odplačilo in da nadomestila za predčasno odplačilo niso previsoka – torej pretehtati, ali bo prineslarefinanciranjedejansko korist za posojilojemalca? Izrednega pomena je tudi upoštevanje stroškov ponovne priprave dokumentov.
Pomen refinanciranja bo imel kdaj bo sklenjena nova posojilna pogodba pod ugodnejšimi pogoji(z nižjo obrestno mero: v idealnem primeru bi morala biti razlika v obrestnih merah, da bi pridobili resnične koristi, vsaj 2-3%) od stare posojilne pogodbe in če se odplačilo starega dolga zgodi z minimalnimi izgubami za posojilojemalca.
Kot že navedeno zgoraj,refinanciranjese lahko izvede v isti banki, kjer ima posojilojemalec že posojilo, ali v drugi banki. Hkrati razlogi, zaradi katerih posojilojemalca najame novo posojilo pri drugi banki, za kreditno institucijo ne bodo posebej zanimivi. A da bi stara banka izdala novo, morajo biti podani dobri razlogi. Običajno mu banka, v kateri posojilojemalec že ima posojilo, izda novo posojilo le, če meni, da so navedeni razlogi pomembni: v primeru težkega finančnega položaja dolžnika (to dejstvo bo zahtevalo dokumentacijo z ustreznimi potrdili), v primeru ločitvenega postopka in delitve premoženja, pri vpisu dedovanja premoženja itd.
V besedi, banka, ki je kreditojemalcu že dala eno posojilo, se mu lahko ustreže na pol poti in da drugo posojilo ali pa tudi ne, še posebej, če je namen novega posojila sklenitev pogodbe pod ugodnejšimi pogoji za posojilojemalca - v tem primeru lahko banka meni, da je ta postopek zase nedonosen. Če je velikost posojila velika, banka praviloma ne bo želela izgubiti takšne stranke in bo izdala refinanciranje. Toda kljub temu v številnih bankah refinanciranje za njihove posojilojemalce načeloma ni formalizirano, saj je v vsakem primeru za banko nedonosno. Na takšen razvoj dogodkov morate biti pripravljeni - v tem primeru je edina možnost, da zaprosite za posojilo pri drugi banki.
Postopek refinanciranja, je praviloma podoben običajnemu postopku za pridobitev posojila - v obeh primerih se transakcija formalizira s sklenitvijo posojilne pogodbe. Posojilojemalec je potreben naslednje dokumente:
- vloga za posojilo
- kopija potnih listov kreditojemalca in sokreditojemalca
- potrdilo o dohodkih, listine o premoženjskem stanju in zaposlitvi kreditojemalca/sokreditojemalca
-kreditno pogodbo in listino o zgodovini odplačevanja kredita
-potrdilo o državni registraciji lastništva stanovanja, izpisek iz Enotnega državnega registra nepremičnin
- potrdilo sedanjega upnika o stanju dolga po posojilni pogodbi.
Na podlagi teh dokumentov se bo banka odločila zarefinanciranje.
Vendar, ko refinanciranje hipotekarnega posojila Upoštevati je treba nekatere nianse:
- v primeru refinanciranja v banki, ki ni tista, v kateri je bilo izdano hipotekarno posojilo, morate takoj ugotoviti, ali je mogoče najprej pridobiti denar za odplačilo prvega posojila in nato registrirati zastavo iste nepremičnine. v novi banki
- Ali je možno predčasno odplačati prvi kredit (številne banke imajo prepoved predčasnega odplačila kredita - od 3 do 12 mesecev)
-refinanciranje hipotekarnih posojil za nakup, še posebej hipoteke na hišo v gradnji, je še posebej težavno
- težave pri refinanciranju se lahko pojavijo, če so v stanovanju prijavljeni mladoletni otroci in posojilojemalec nima v lasti nobene druge nepremičnine.
To morate vedeti tudi ob registracijinovo hipotekarno posojilo
se lahko pojavijo naslednje točke:
- zahteve za zavarovanje nepremičnin se morda ne bodo ujemale - v tem primeru boste morali skleniti novo zavarovanje
-potrebno je ponovno oceniti nepremičnino - od tega bosta odvisna izdaja novega posojila in njegova višina. Ker cene nepremičnin nenehno rastejo, zrefinanciranjev številnih bankah lahko dobite višji znesek posojila od obstoječega zneska posojila glede na povečano ceno stanovanja
- dokler nova kreditna pogodba ni zavarovana z nepremičnino (ni ponovnega vpisa zavarovanja na novo banko), banka določi višjo obrestno mero zaradi povečanega tveganja, vendar je ta obrestna mera običajno ni višja od trenutne obrestne mere za refinancirano posojilo
- rok novega posojila je odvisen od vrste produkta - stanovanje na sekundarnem trgu ali v novogradnji, pri refinanciranju neciljskih posojil z zavarovanjem obstoječega stanovanja pa od kakovostnih lastnosti stanovanja. Odvisno od tega dejavnika se lahko obdobje nove posojilne pogodbe poveča ali skrajša.
Refinanciranje vam omogoča poplačilo obstoječega kredita z novim, ki je ugodnejši glede na obrestne mere, pogoje ali višino kredita oziroma posojila. Vendar je treba razumeti, da ima ta postopek svoje prednosti in slabosti, zato se ga morate zateči šele po natančnem izračunu vseh prihodnjih stroškov in koristi.
