Kupoprodajna pogodba za stanovanje (delež stanovanja). Okvirna oblika pogodbe o prodaji stanovanjskih prostorov (stanovanj) (pripravili strokovnjaki podjetja Garant)

Prav tako je zdaj registrirana prodaja in nakup stanovanja prek MFC v kateri koli regiji. Prej se je bilo mogoče zateči k pomoči MFC le na lokaciji nepremičnine. Te omejitve so zdaj odpravljene. To je zelo priročno, če novi lastnik živi v enem mestu, nepremičnina pa se nahaja v drugem.

Novost je tudi v tem, da odslej potekata vpis nepremičnine in vpis stanovanja v katastrski vpis hkrati z enim paketom dokumentov. Zato kupcu ni več treba obiskati več primerkov.

Skrajšani so tudi roki vpisa pravic. Zdaj celoten postopek traja največ 10 dni. Ko so materiali predloženi MFC, bo postopek trajal nekoliko dlje.

Tri glavne faze transakcije

Da bi registracija transakcije nakupa in prodaje stanovanja potekala brez napak, morate poznati glavne faze celotnega postopka. Lahko jih imenujemo naslednje

Prva stopnja. Iskanje stanovanja

Obstaja veliko možnosti za iskanje primernega stanovanja. Oglase za prodajo nepremičnin si lahko ogledate na številnih spletnih virih.

Poleg tega lahko s pomočjo nepremičninske agencije najdete stanovanje zase. Nepremičninski posrednik bo vedno ponudil več možnosti, med katerimi lahko izbirate. Končno je možna tudi pomoč znancev, ki lahko tudi ponudijo primerno možnost.

Druga faza. Dogovor o ceni, dogovarjanje

Ko je primerno stanovanje izbrano, je na vrsti ogled in pogajanja z lastnikom. Med njimi se razpravlja o vseh podrobnostih prihajajočega sporazuma. Še posebej je posebna pozornost namenjena prodajni ceni predmeta.

Tretja stopnja. Registracija posla

Po podpisu pogodbe je treba legitimirati prenos pravic z lastnika na kupca. V ta namen se morate obrniti na teritorialni oddelek Rosreestra ali MFC in čez nekaj časa prejeti izpisek o registriranih pravicah do lastnine.

Opisali smo glavne točke transakcije v zvezi s stanovanjem. Hkrati se lahko vedno pojavijo posamezni podatki, ki so neposredno povezani z določeno nepremičnino. Preprosto jih je preveriti pri odvetniku.

Dokumenti za registracijo nakupa in prodaje stanovanja

Za uradno legitimacijo polnega lastništva prejetega stanovanja so za pogodbo o prodaji stanovanja potrebni nekateri dokumenti. Najprej potrebujete izjavo obeh strani.

Potrebovali boste tudi kopije lastninskih dokumentov, na podlagi katerih je nepremičnina prej pripadala prodajalcu. To so lahko pogodbe: o kupoprodaji, privatizaciji (brezplačni prenos), donaciji, pa tudi potrdilo o dedovanju.

V nekaterih primerih bo za prenos premoženja potrebno soglasje tretjih oseb (zakonec, upnik, hipotekarni upnik). Bodite pozorni na te trenutke! V primeru odsotnosti soglasja zainteresiranih strank obstaja možnost, da bo transakcija razveljavljena.

Za registracijo nepremičnine boste morali plačati državno dajatev. Leta 2018 je njegova vrednost 2 tisoč rubljev. Podrobnosti lahko razjasnite v podružnici Rosreestra ali najbližjem MFC.

Nazadnje bodo potrebni osebni potni listi strank. Če je v celoten postopek vključen zastopnik, je potrebno notarsko overjeno pooblastilo.

Navodila po korakih za nakup in prodajo stanovanja v letu 2018

Da bo celoten postopek nakupa nepremičnine razumljiv običajnemu obiskovalcu vira, bomo podali dokaj podroben algoritem dejanj, sestavljen iz več stopenj.

Korak 1. Izbira stanovanja

Najprej sledi iskanje in ogled morebitnih bodočih stanovanj. Opozoriti je treba na vse pomanjkljivosti v stanovanju. Morda bo po njihovi zaslugi mogoče znižati ceno, ki jo ponuja prodajalec.

1. korak. Preverjanje dokumentov za stanovanje

Pred podpisom pogodbe preverite razpoložljivost in pravilnost vseh dokumentov za stanovanje. Analizirani so lastniški dokumenti, še posebej obdobje lastništva stanovanja.

Če je objekt v lasti manj kot tri leta ali se je v kratkem času zamenjalo več lastnikov, je treba čistočo stanovanja podrobneje preveriti. V takih okoliščinah obstaja možnost goljufivih shem.

Poleg tega si oglejte katastrske in tehnične podatke o stanovanju, če pride do prenove ali reorganizacije, lahko to povzroči tudi določene težave pri izvedbi transakcije nakupa in prodaje stanovanja.

Prav tako se pred sklenitvijo posla preveri prisotnost bremen na nepremičnini (zastava, hipoteka, aretacija). Za to se naroči izvleček iz USRR, iz katerega bo razviden obstoj ali odsotnost zahtevkov tretjih oseb.

Korak 3. Priprava in sklenitev pogodbe

Ko je lastnina preverjena, pride glavni trenutek v transakciji. Stranki sestavita in podpišeta pogodbo o prodaji stanovanja. Ni ga treba notarsko overiti. Vendar bo pomoč notarja delovala kot dodatno jamstvo za zakonitost transakcije.

Poleg pogodbe je treba sestaviti akt o prevzemu in prenosu stanovanja. Običajno je priloženo besedilu glavne pogodbe.

Korak 4. Izvedba plačil za kupljeno nepremičnino

Kupec lahko vplača sredstva za pridobljeno stanovanje, tako ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe kot po opravljenem vpisu pravic. Način plačila - gotovina, negotovina. Finančna sredstva se nakažejo na bančni račun ali kartico prodajalca. Pogosto se izvaja tudi shema poravnave z uporabo bančne celice.

Korak 5. Registracija prenosa pravic na nepremičninah

Za to se dokumenti predložijo Rosreestru ali MFC. Da se izognete čakanju v vrsti, se lahko predhodno rezervirate na spletu. Na koncu celotnega postopka bo novemu lastniku izdan izpisek iz Rosreestra o registriranih pravicah.

Govorili smo o glavnih fazah, skozi katere morate iti pri operaciji nakupa stanovanjske nepremičnine. Posamezne podrobnosti je vedno mogoče hitro razjasniti z odvetnikom.

Vzorec pogodbe o prodaji stanovanja med posamezniki s spletnega mesta Rosreestr

Da bi se izognili večini težav za stranke, vam ponujamo standardno obliko nepremičninske pogodbe, ki je pomembna za tekoče leto. Stranki imata pravico, da ga dopolnita glede vseh točk, ki so pomembne tako za sedanjega lastnika kot za bodočega lastnika bivalnega prostora.

Opozarjamo vas na naslednje. V pogodbi morajo biti jasno navedene lastnosti stanovanja: površina, etaža, število sob.

Vso srečo pri nakupu!

Pri prodaji ali nakupu nepremičnine lahko pogodbo o prodaji stanovanja izpolnite sami ali pa se obrnete na odvetnike. Strokovnjaki vam bodo pomagali pravilno sestaviti dokument, navesti zahtevane podatke in zagotoviti, da ima dokument pravno veljavo. Pri samostojnem izpolnjevanju obstaja tveganje, da naletite na prevarante ali nepravilno obdelate transakcijo, zaradi česar je neveljavna.

Kaj je pogodba o prodaji stanovanja

V pravni terminologiji se kupoprodajna pogodba razume kot listina, ki potrjuje transakcijo na odtujeni stanovanjski nepremičnini - prenos stanovanja v last druge osebe. Registriran je pri teritorialnih organih Zvezne službe za registracijo Ruske federacije. Pogodba o nakupu stanovanja ima dve obliki:

• preprosto pisno soglasje - dokument, ki ga podpišejo stranke, vsebuje dogovore o določenih bistvenih pogojih, če vsebuje več kot en list, morajo biti prešiti in zapečateni s podpisi;
• sestavi notar - vključuje preverjanje poslovne sposobnosti udeležencev v poslu, overitev oporoke, po potrebi prevod v druge jezike, jamstvo za skladnost z zakonom, zahteva plačilo pristojbine glede na vrednost predmet.

Pravna ureditev

Viri pravne ureditve zvezne zakonodaje pri sestavi pogodbe o prodaji (PSP) katere koli nepremičnine so:

• Civilni, stanovanjski, družinski zakonik Ruske federacije;
• Zakon "o notarjih", zvezni zakon "o državni registraciji pravic do nepremičnin";
• Odloki vlade Ruske federacije o ciljnih programih, izvajanju materinskega kapitala;
• Odredba Ministrstva za gospodarski razvoj "O odobritvi dela katastra in državne registracije transakcij";
• odredbe Ministrstva za gradbeništvo "O odobritvi pogojev stanovanjskih stavb" in "O priporočilih za kategorije državljanov, ki so upravičeni do nakupa nepremičnine ali najema";
• Ustava Ruske federacije.

Kako sestaviti posel za prodajo stanovanja

Prenos lastninske pravice na nepremičnini poteka v obliki pogodbe. Registracija transakcije nakupa in prodaje stanovanja se začne z obvestilom prodajalca lastnikov stanovanj o prodaji in njihovim izpiskom iz kraja stalnega prebivališča. Kupec mora preveriti papirje, se prepričati, da niso kršene pravice mladoletnih ali poslovno nesposobnih, prijavljenih ni več. Po tem se določi znesek transakcije, sestavi se pogodba, ki jo včasih overi notar. Dokumenti so predmet obvezne registracije v državnem registru.

Zahteve za oblikovanje

Po uspešnem preverjanju lastnikov stanovanjske nepremičnine nadaljujte s preučevanjem besedila same pogodbe. Pri izvedbi transakcije so potrebni naslednji podatki:

• naslov stanovanja, vrsta nepremičnine, dejanska površina;
• cena (rubljev in/ali valute) za celoten objekt ali kvadratni meter;
• informacije o lastnikih, postopek njihove razrešnice, sprostitev nepremičnine, ki se prodaja;
• vloge so podatki o potnem listu, poročni listi, ko je kupec poročen, notarsko overitev soglasja zakonca za sklenitev;
• glede na situacijo so potrebni pogodba o hipotekarnem posojilu, hipoteka banke, potrdila iz psiho-nevrološke in narkološke ambulante o pomanjkanju registracije prodajalca stanovanja tam, potrdilo o stanovanju, materinski kapital.

Po civilnem zakoniku je predmet pogodbenih papirjev blago - stanovanje. Njihova vsebina vključuje odtujitev materialnega predmeta. Dokument je plačan, dvostranski, obojestranski. Celotno besedilo lahko razdelimo na dele:

1. Splošne informacije: datum sklenitve, kraj sestave, polno ime, kraj in datum rojstva, državljanstvo strank, podatki o njihovih potnih listih, naslovi, bančni podatki.
2. Opis predmeta posla: naslov stanovanjske stavbe, lokacija prostora, številka stanovanja.
3. Cena, postopek plačila, pogoji (znesek je naveden).
4. Podrobnosti naslovnih dokumentov.
5. Podatki o pomanjkljivostih in okvarah nepremičnine, če obstajajo.
6. Podatki o registriranih državljanih.
7. Pravice in obveznosti prodajalca plus tiste, ki jih nosi kupec, odgovornost prodajalca, odgovornost, ki jo prodajalec nosi, postopek reševanja sporov.
8. Plačilo stroškov sklenitve, število izvodov, datum podpisa akta.
9. Poleg tega se sestavi prenosna pogodba, registrira se obvezno notarsko overjeno pooblastilo.

Stranke transakcije

Na straneh pogodbe o prodaji stanovanja se pojavita vsaj dve stranki. Eden (prodajalec) proda, se zaveže, da bo nepremičnino prenesel v last drugega, kupec se zaveže plačati določeno ceno za nepremičnino, nakar sledi podpis prenosnega akta. Za papir veljajo povečane zahteve glede podrobnosti predmeta (naslov, katastrska številka, območje), če ni podatkov, transakcija postane neveljavna.

Bistveni izrazi

Bistvena pogoja na straneh kupoprodajne pogodbe nepremičnine sta predmet in cena. Vsebuje opis, ime predmeta, znesek z besedo. Pri določanju plačila v odstavku »Postopek poravnave« so navedena bodisi lastna sredstva bodisi obročni načrt ali materinski kapital. Za vsako postavko so potrebne podrobnosti, vključno z rokom.

Če niso vsi lastniki odpuščeni iz stanovanja, se lahko odpišejo s sodno odločbo, razen naslednjih kategorij, ki imajo pravice tudi po prodaji nepremičnine:

• državljani, ki so zavrnili privatizacijo, vendar so imeli skupaj s prodajalcem pravico do prednosti;
• vključeno v naročilo;
• živi na podlagi pogodbene pogodbe o dosmrtnem preživljanju z vzdrževano osebo;
• imajo pravico do uporabe stanovanjskih prostorov na podlagi oporočne zavrnitve, trajanje je navedeno v dedovanju (traja več let, lahko doživljenjsko).

Dodatni dogovori

Uradni pogodbi o prodaji stanovanja so lahko priloženi dodatni dogovori, katerih seznam je naveden v glavnem besedilu. Registracija poteka po obravnavi vprašanja strank in splošnem dogovoru o uvedbi sprememb ali dopolnitev. Tej vključujejo:

• pojasnitev podrobnosti strank;
• sprememba cene pogodbe;
• pogostost plačila pri določitvi obročnega prenosa zneska.

Razlogi za odpoved

Od pogostih razlogov za prekinitev pogodbe o prodaji stanovanja ločimo naslednje situacije (postane transakcija neveljavna):

• sprejetje odločitve lastnika nepremičnine o preklicu prodaje stanovanja;
• kupčev izraz zavrnitve nakupa;
• sprememba finančnega položaja - kupec nima dovolj denarja za dokončanje transakcije, se lahko prekine;
• nastanek dejstev o obstoju pravic tretjih oseb na nepremičninah, bremena, zamude pri plačilu, davčna prepoved, prijetje, skrite pomanjkljivosti;
• neupoštevanje pogojev pogodbe s strani ene ali obeh strank.

Zahtevani dokumenti

Za pravilno registracijo pogodbe o nakupu in prodaji stanovanja morata obe stranki transakcije predložiti paket dokumentov za registracijo:

• lastniški dokumenti za stanovanje;
• prenosna listina;
• potni listi strank, vsi lastniki;
• katastrski potni list, eksplikacija;
• izpisek iz hišne knjige;
• soglasje za delovanje vseh polnoletnih družinskih članov lastnika;
• finančni in osebni račun;
• notarsko overjeno potrdilo, da prodajalec v času pridobitve predmeta ni bil poročen / poročen, ali soglasje zakonca za odtujitev;
• kupec potrjuje, da je v času priprave tudi neporočen/samski;
• če je potrebno, pooblastilo oseb, ki delujejo v imenu lastnikov.

Sestava kupoprodajne pogodbe

Glavni parametri pogodbene obveznosti so navedeni zgoraj, lahko pa se spreminjajo ali dopolnjujejo z informacijami, kot so na primer, ali se stanovanje ali delež prodaja, kako kupec plačuje (obročno načrtovanje, gotovina, materinski kapital, hipoteka). Spremni dokumenti k papirju so akt o prevzemu in prenosu nepremičnine, protokoli nesoglasij in njihovo usklajevanje.

Predhodni

Če pogodbene pogodbe ni mogoče takoj sestaviti in vpisati v Enotni register nepremičninskih pravic, se sklene predpogodba, ki ne zahteva državne registracije. Druga različica projekta je alternativa depozitu ali vnaprejšnjim pogodbam, tako da bi bilo mogoče kupcu nakazati določen znesek denarja za potrditev namenov strank.

• podatke o strankah sklenitve kupoprodajnega posla;
• podatki o pooblastilu;
• natančen opis predmeta in pogojev;
• rok sklenitve, če ni predpisan, potem zakon daje 12 mesecev, če ni registracije, obveznosti prenehajo, terjatve in priznanje posla postanejo neveljavni.

Za hipotekarno posojilo

Pri nakupu stanovanja na hipoteko posojilojemalec s prodajalcem sklene pogodbo, ki je lahko dvo- ali tristranska:

1. Dvostranski - sklenjen med prodajalcem in kupcem, vsebuje navedbe, da je stanovanje kupljeno na račun izposojenih sredstev pri banki. Hkrati se vpišeta dejstvo nakupa in prodaje ter zastavna transakcija, na podlagi katere se stanovanje prenese na posojilodajalca kot zavarovanje posojila.
2. Tristranski - mešani papir z elementi o hipotekah in prodaji stanovanj. Tretja oseba je banka upnica. Dokument lahko sklenete v poslovalnici banke posojilodajalke skupaj s podpisom hipotekarne pogodbe. Pri registraciji so predpisani postopek poravnave, stroški (ne smejo biti manjši od zneska hipotekarnega posojila), podatki o strankah, klavzula o prenosu in nakupu stanovanja s strani kupca kot zavarovanje. Če morate kupiti sekundarno stanovanje, mora prodajalec plačati račune za komunalne storitve, davke in druge stroške na dan transakcije.

V gotovini

Pogodba o prodaji stanovanja za gotovino velja za najpreprostejši papir za transakcijo. Od odtenkov je mogoče opozoriti le na navedbo zneska z besedami in sestavo potrdila o prenosu denarja. Paket obveznih dokumentov vključuje potrdilo o prejemu sredstev, pa tudi potne liste, dokumentacijo za stanovanje, potrdilo o odsotnosti zaostalih plačil. Prodajalci se zavezujejo, da bodo zagotovili potrdilo o odsotnosti prijavljenih državljanov. Izračun se opravi ob prijavi.

Pri nakupu stanovanja na obroke

Če kupec nima sredstev v zahtevanem znesku, lahko sklenete obročno pogodbo. Hkrati mora besedilo dokumenta navesti, da se stanovanje prodaja z odloženim plačilom, pod kakšnimi pogoji in kdaj (pogoji) bo kupec položil sredstva. Del denarja po pogodbi mora biti plačan ob sklenitvi posla, kakšen znesek bo, pa je odvisno od dogovora strank.

Delno lastništvo

Ob odtujitvi deleža v stanovanju mora prodajalec o tem najprej pisno obvestiti druge lastnike, in če nobeden od njih v 30 dneh ne pokaže želje po nakupu, lahko kupca iščete med drugimi občani. V pogodbi o prodaji deleža je navedena cena deleža (ki jo določi katastrska služba), natančna površina dela stanovanja, ki se prodaja. Preostali del pogodbe se ne razlikuje od drugih vrst.

Z materinskim kapitalom

Pogodba o prodaji stanovanja, v kateri materinski kapital deluje kot plačilo, vsebuje obvezne točke o znesku transakcije, datumu zapadlosti in viru plačil. V odstavku »Postopek plačila« je navedena številka potrdila, datum izdaje, ime pokojninskega sklada, znesek kapitala, rok za prenos sredstev po opravljeni transakciji.

Registracija dokumenta

Vse lastninske pravice na nepremičninah morajo biti predmet obvezne državne registracije v skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije. Po sestavi pogodbe se morate obrniti na teritorialni urad Rosreestr, ki bo vlogo obravnaval v enem mesecu in prenesel pravice s prodajalca na kupca. Za postopek registracije so določena pravila za vzdrževanje enotnega državnega registra:

• postopek se začne na podlagi vloge, h kateri so priloženi dokumenti za registracijo prenosa pravic;
• v vlogi je navedena zahteva za registracijo, v kompletu so dokumenti (seznam najdete na spletni strani);
• pri osebni vlogi je treba predložiti potni list, če deluje po dogovoru strank - pooblastilo, overjeno pri notarju;
• k pogodbi so priloženi potrdilo o vpisu, pogodba, izpisek iz hišne knjige - vsak v dveh izvodih (kopija in izvirnik);
• strošek registracije za posameznika je 1000 rubljev;
• zavrnitev je možna zaradi napak v dokumentih, obravnave napačne osebe.

Za kompetentno sestavo pogodbe o prodaji stanovanjskih prostorov se lahko obrnete na pravno agencijo ali nepremičninsko družbo. Izkušeni strokovnjaki bodo upoštevali nianse transakcije, pripravili dokumentacijo v skladu s potrebami stranke. Obrazec dokumenta lahko prenesete tudi na pravnih straneh ali ga sestavite sami, vendar ne pozabite prepustiti strokovnjakom, da preverijo takšne dokumente.

Pogodbo o prodaji nepremičnine sestavijo odvetniki ali nepremičninski posredniki, lahko pa tudi stranki sami. Pri osebnem izpolnjevanju upoštevajte vzorčne obrazce iz interneta ali stare pogodbe. Pri vlogi za hipotekarni kredit za nakup stanovanja dokumentacijo sestavita banka in prodajalec oziroma zastopnik kupca po pooblaščencu. Nekatere situacije zahtevajo notarsko overitev transakcij.

Notarska overitev

V skladu z zakonodajo morajo biti notarsko overjeni naslednji posli v zvezi z nakupom in prodajo nepremičnin:

• delež na skupnem premoženju zakoncev v primeru obremenitve deležev v novogradnjah;
• razpolaganje z nepremičninami pod pogoji skrbništva;
• odtujitev nepremičnine, ki pripada mladoletnemu državljanu ali državljanu z omejeno poslovno sposobnostjo.

Od junija 2016 je začel veljati zakon, po katerem je prepovedano prodajati skupno lastnino brez notarja. Za njegovo delo se zaračuna državna dajatev. Odvisno je od vrednosti predmeta in zneska, navedenega v dokumentu:

• do 1 milijona rubljev - 1% zneska, vendar ne manj kot 300 rubljev;
• do 10 milijonov rubljev - 10000 rubljev. + 0,75% zneska nad 1 milijon rubljev;
• več kot 10 milijonov rubljev - 77500 r. + 0,5% zneska nad milijon.

Video