§4.1. Bivalni prostori: koncept in vrste. Imenovanje in uporaba stanovanjskih prostorov. Stanovanjski zakon. Koncept stanovanja in njegove vrste

V skladu z veljavno civilno in stanovanjsko zakonodajo so stanovanjski prostori kot objekti stanovanjskih in civilnih pravnih razmerij različnih vrst: stanovanja, stanovanjske stavbe, izolirane sobe v stanovanjih ali stanovanjskih stavbah. Hkrati je izolirana soba priznana kot stanovanjska, ki je nepremičnina, izpolnjuje uveljavljene sanitarne, požarne, urbanistične in tehnične zahteve in je namenjena prebivanju državljanov (2. del 15. člena RF LC).

Na podlagi 5. dela čl. 15 Stanovanjskega zakonika je skupna površina stanovanja sestavljena iz vsote površine delov takega prostora, vključno s površino pomožnih prostorov, namenjenih izpolnjevanju. gospodinjske in druge potrebe občanov, povezane z njihovim bivanjem v stanovanjskih prostorih, razen balkonov, lož, verand in teras.

Stanovanje, ki je predmet družbene najemne pogodbe, mora biti praviloma dobro vzdrževano glede na razmere naselja, v katerem se nahaja.

V svojem bistvu so stanovanjski prostori kompleksni objekti, t.j. nastanejo iz stvari, ki so umetno sestavljene iz več medsebojno povezanih delov. Struktura takšnih objektov vedno vključuje, kot glavno, same prostore, ki so neposredno namenjeni zadovoljevanju stanovanjskih potreb državljanov. Ob objektu so poleg prostorov tudi druge stvari oziroma lastninske pravice. Poleg tega je njihova sestava odvisna od vrste stanovanja.

Civilni in stanovanjski zakonik določata posebno ureditev določenih razmerij, ki se razvijejo pri uporabi stanovanjskih prostorov v večstanovanjskih stavbah. Hkrati Civilni zakonik Ruske federacije določa, da ima lastnik stanovanja v stanovanjski hiši skupaj s prostori, ki jih stanovanje zaseda, tudi delež v skupni lastnini skupne lastnine hiše. .

Za razliko od stanovanj je bilo lastništvo stanovanjskih stavb (izoliranih delov stanovanjskih stavb) dovoljeno v kakršnih koli družbeno-ekonomskih razmerah, omejitve so bile le v številu in velikosti. Hkrati se v praksi postavlja vprašanje o pravici lastnikov stanovanjskih stavb do zemljiških parcel, gospodarskih poslopij in drugega premoženja, ki se nahaja zunaj stavbe. Kot je pravilno navedeno v pravni literaturi, je stanovanjska stavba samo v enotnosti vseh svojih delov, povezanih s skupnim gospodarskim namenom, ki se nahajajo na zemljiškem zemljišču, lastninski objekt.

V Odloku plenuma Vrhovnega sodišča ZSSR z dne 27. avgusta 1980, ki ni izgubila svojega pomena, je navedeno, da je premoženje priznano kot stvar, ki je dodeljena kot glavna stvar in je z njo povezana z skupni gospodarski namen. Če zakon ali pogodba ne določa drugače, lastništvo sledi usodi glavne stvari.

Med stavbami, ki se imenujejo stanovanjski objekti, je glavna stavba, namenjena bivanju. Preostali objekti služijo za zagotavljanje gospodinjskih potreb in ne morejo biti samostojni lastninski objekt na zemljišču, namenjenem za gradnjo hiše.

Ob upoštevanju konkretnega primera je Plenum opozoril na dejstvo, da pogodba, ki sta jo sklenjeni stranki, govori o prodaji hiše in ne določa, da gospodarski objekti niso bili prodani.

Iz tega je moralo sodišče glede na navedeno sklepati, da je bila pogodba sklenjena za prodajo tako hiše kot gospodarskih poslopij. V nasprotnem primeru bi bila na enem zemljišču dva lastnika: eden - stanovanjski objekt, drugi pa pomožni objekti, kar je nesprejemljivo.

V skladu z delom 2 čl. 15 stanovanjskega zakonika Ruske federacije bivalne prostore prizna se izoliran prostor, ki je nepremičnina in primeren za stalno bivanje državljanov (izpolnjuje uveljavljene sanitarno-tehnične predpise in druge zahteve zakona). Postopek za priznanje prostorov kot stanovanjskih prostorov in zahteve, ki jih mora izpolnjevati stanovanjski prostor, določi Vlada Ruske federacije v skladu s Stanovanjskim zakonikom Ruske federacije in drugimi zveznimi zakoni.

Stanovanje se lahko razglasi za neprimerno za bivanje na podlagi in na način, ki ga določi vlada Ruske federacije,

Skupna površina stanovanja je sestavljena iz vsote površine vseh delov takega stanovanja, vključno s površino pomožnih prostorov, namenjenih zadovoljevanju gospodinjskih in drugih potreb občanov, povezanih z njihovim bivanjem v stanovanju, razen balkonov, lož, verand in teras.

V skladu s 17. členom Stanovanjskega zakonika Ruske federacije so stanovanjski prostori namenjeni prebivanju državljanov.

Stanovanjski prostori vključujejo (člen 16 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije):

1) stanovanjska stavba, del stanovanjske stavbe;

2) stanovanje, del stanovanja;

3) soba.

Stanovanjska stavba priznava se posamezno določena stavba (samostojni objekt), ki je sestavljena iz prostorov in prostorov za pomožno rabo, ki so namenjeni zadovoljevanju domačih in drugih potreb občanov, povezanih z njihovim bivanjem v takšni stavbi.

stanovanje priznava se strukturno ločena soba v večstanovanjski hiši, ki omogoča neposreden dostop do skupnih prostorov v takšni hiši in je sestavljena iz ene ali več prostorov ter pomožnih prostorov, zasnovanih za zadovoljevanje domačih in drugih potreb občanov, povezanih z njihovim živeti v tako ločeni sobi .

soba prizna se del stanovanjske stavbe ali stanovanja, ki je namenjen uporabi kot kraj neposrednega bivanja občanov v stanovanjski stavbi ali stanovanju.

Takšna razdelitev stanovanjskih prostorov je izjemno pomembna, saj je po najemni pogodbi lahko predmet najema le izoliran stanovanjski prostor, primeren za stalno prebivanje (stanovanje, stanovanjska stavba ali ena ali več sob).

Glej: Sodna praksa v stanovanjskih sporih: Zbirka dekretov, odločb in odločb zveznih sodišč. M.: Založniška skupina "Norma-Infra-M", 1999. S. 206 - 207.

Po katerem bivalne prostore Gre za izoliran prostor, ki je nepremičnina in primeren za stalno bivanje občanov.

Tako morajo prostori izpolnjevati naslednja zakonska merila:

izolacija.
Ta značilnost je, da mora biti stanovanje ločen in omejen prostor od drugih stanovanj.

Lastnina.
Ta znak je v tem, da je stanovanje zgradba (stavba), katere premikanje na drugo mesto je nemogoče brez poseganja v njegov namen.

Primernost za stalno prebivanje državljanov.
Ta znak je v tem, da je stanovanje v skladu z uveljavljenimi sanitarnimi in tehničnimi pravili in normami, drugimi zahtevami zakonodaje.

Postopek za priznanje prostorov kot stanovanjskih prostorov in zahteve, ki jih mora izpolnjevati stanovanjski prostor, določi Vlada Ruske federacije v skladu s Stanovanjskim zakonikom Ruske federacije in drugimi zveznimi zakoni.

V skladu s členom 17 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije so stanovanjski prostori namenjeni prebivanju državljanov. Hkrati se uporaba stanovanjskih prostorov izvaja ob upoštevanju spoštovanja pravic in zakonitih interesov državljanov, ki živijo v tem stanovanjskem prostoru, sosedov, zahtev požarne varnosti, sanitarnih in higienskih, okoljskih in drugih zakonskih zahtev ter kot v skladu s pravili za uporabo stanovanjskih prostorov, ki jih je odobrila pooblaščena vlada Ruske federacije s strani zveznega izvršilnega organa.

Dovoljena je uporaba stanovanja za opravljanje poklicne ali samostojne podjetniške dejavnosti državljanom, ki v njem zakonito prebivajo, če s tem niso kršene pravice in zakoniti interesi drugih državljanov ter zahteve, ki jih mora stanovanje izpolnjevati.

Postavitev v stanovanjske prostore industrijske proizvodnje ni dovoljena.

Člen 16 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije določa naslednje vrste bivalnih prostorov:

Stanovanjska stavba, del stanovanjske stavbe.
Stanovanjska stavba je individualno določen objekt (samostojni objekt), ki je sestavljen iz prostorov in pomožnih prostorov, namenjenih zadovoljevanju domačih in drugih potreb občanov, povezanih z njihovim bivanjem v takšni stavbi.

Stanovanje, del stanovanja.
Stanovanje je konstrukcijsko ločena soba v stanovanjski hiši, ki omogoča neposreden dostop do skupnih prostorov v takšni hiši in je sestavljena iz ene ali več prostorov ter pomožnih prostorov, namenjenih zadovoljevanju domačih in drugih potreb občanov, povezanih z njihovim bivanjem. tako ločeno sobo.

soba.
Soba je del stanovanjske stavbe ali stanovanja, namenjen za uporabo kot kraj neposrednega bivanja občanov v stanovanjski stavbi ali stanovanju.

1. Stanovanjski prostori vključujejo:

1) stanovanjska stavba, del stanovanjske stavbe;

2) stanovanje, del stanovanja;

3) soba.

2. Posamezno opredeljena stavba je stanovanjska stavba, ki je sestavljena iz prostorov in prostorov za pomožno rabo, ki so namenjeni zadovoljevanju gospodinjskih in drugih potreb občanov, povezanih z njihovim bivanjem v takšni stavbi.

3. Stanovanje je konstrukcijsko ločen prostor v večstanovanjski stavbi, ki omogoča neposreden dostop do skupnih prostorov v takšni hiši in je sestavljen iz ene ali več prostorov ter pomožnih prostorov, ki so namenjeni zadovoljevanju domačih in drugih potreb občanov v zvezi z njihovim živeti v tako ločenem prostoru.

4. Soba je del stanovanjske stavbe ali stanovanja, namenjen za uporabo kot kraj neposrednega bivanja občanov v stanovanjski stavbi ali stanovanju.

Komentar k čl. 16 ZhK RF

1. Tako se je zgodilo, da se pojem "stanovanjski prostori" uporablja v širšem pomenu. Zajema ne le dnevne sobe, temveč tudi prostore pomožne rabe (vhod, hodnik, kuhinja, kopalnica, garderoba, stranišče itd.).

To je splošen koncept. Stanovanjski prostori zajemajo vse objekte, poimenovane v 1. delu komentiranega članka. Toda iz tega sledi, da drugih stanovanjskih prostorov ni. Kot bivalne prostore je nemogoče prepoznati (z vidika LCD-ja) jurto, jarango, zložljivo hišo, prikolico, tramove itd. To pomeni, da Stanovanjski zakonik Ruske federacije ne ureja razmerij v zvezi z uporabo teh objektov.

2. Za stanovanjsko pravo opredelitev, kaj je stanovanjska stavba, stanovanje ali soba, ni velikega pomena. Nasprotno, to je potrebno za vodenje državnih evidenc o stanovanjskem fondu in za državno registracijo pravic do stanovanjskih prostorov (glej člen 18, 4., 5. del, 19. člen ZK in ustrezen komentar).

3. Po opredelitvi pojmov "stanovanjska stavba", "stanovanje" in "soba" LC RF molči o tem, kaj je treba razumeti kot del stanovanjske stavbe (1. člen, 1. del, 16. člen) in del stavbe. stanovanje (2. člen, 1. del 1. člen 16 LCD).

Kot del stanovanjske stavbe ali stanovanja je očitno treba šteti sobo ali več prostorov te hiše ali stanovanja, ki so predmet stanovanjske pravice.

Nastanek stanovanjskih pravic na neizoliranih delih stanovanjske stavbe ali stanovanja ni izključen, zlasti pri sklenitvi podnajemne pogodbe in vselitvi začasnih prebivalcev.

Predmet stanovanjske pravice so stanovanjski prostori.

bivalne prostore prizna se izoliran prostor, ki je nepremičnina in primeren za stalno bivanje državljanov (izpolnjuje uveljavljene sanitarno-tehnične predpise in druge zahteve zakona).

Postopek za priznanje prostorov kot stanovanjskih prostorov in zahteve, ki jih mora izpolnjevati stanovanjski prostor, določi Vlada Ruske federacije v skladu s Stanovanjskim zakonikom Ruske federacije in drugimi zveznimi zakoni.

Stanovanje se lahko razglasi za neprimerno za bivanje na podlagi in na način, ki ga določi vlada Ruske federacije.

Skupna površina stanovanja je sestavljena iz vsote površine vseh delov takega stanovanja, vključno s površino pomožnih prostorov, namenjenih zadovoljevanju gospodinjskih in drugih potreb občanov, povezanih z njihovim bivanjem v stanovanju, razen balkonov, lož, verand in teras.

Bivalni prostori vključujejo:

1. stanovanjska stavba, del stanovanjske stavbe;
2. stanovanje, del stanovanja;
3. soba.

Stanovanjska stavba je individualno opredeljena stavba, ki jo sestavljajo prostori in pomožni prostori, ki so namenjeni zadovoljevanju gospodinjskih in drugih potreb občanov, povezanih z njihovim bivanjem v takšni stavbi.

Stanovanje je konstrukcijsko ločen prostor v stanovanjski hiši, ki omogoča neposreden dostop do skupnih prostorov v takšni hiši in je sestavljen iz ene ali več sob ter pomožnih prostorov, ki so namenjeni zadovoljevanju domačih in drugih potreb občanov, povezanih z njihovim bivanjem v tako ločeno sobo.

Soba je del stanovanjske stavbe ali stanovanja, namenjen za uporabo kot kraj neposrednega bivanja občanov v stanovanjski stavbi ali stanovanju.

Stanovanje je namenjeno bivanju občanov.

Dovoljena je uporaba stanovanja za opravljanje poklicne ali samostojne podjetniške dejavnosti državljanom, ki v njem zakonito prebivajo, če s tem niso kršene pravice in zakoniti interesi drugih državljanov ter zahteve, ki jih mora stanovanje izpolnjevati.

Postavitev v stanovanjske prostore industrijske proizvodnje ni dovoljena.

Uporaba stanovanjskih prostorov se izvaja ob upoštevanju spoštovanja pravic in zakonitih interesov državljanov, ki živijo v tem stanovanjskem prostoru, sosedov, zahtev požarne varnosti, sanitarno-higienskih, okoljskih in drugih zakonskih zahtev ter v skladu s pravila za uporabo stanovanjskih prostorov, ki jih je odobrila vlada Ruske federacije.

Stanovanjski fond - celota vseh stanovanjskih prostorov, ki se nahajajo na ozemlju Ruske federacije.

Glede na obliko lastništva je stanovanjski fond razdeljen na:

• zasebni stanovanjski sklad - sklop stanovanjskih prostorov v lasti državljanov in v lasti pravnih oseb;
• državni stanovanjski sklad - sklop stanovanjskih prostorov v lasti Ruske federacije (stanovanjski sklad Ruske federacije) in stanovanjskih prostorov v lasti sestavnih subjektov Ruske federacije (stanovanjski sklad sestavnih subjektov Ruske federacije);
• občinski stanovanjski fond - skupek stanovanjskih prostorov v lasti občin.

Glede na namen uporabe se stanovanjski fond deli na:

1. stanovanjski sklad za socialno rabo - sklop državnih in občinskih stanovanjskih skladov, ki se občanom zagotavljajo po pogodbah o socialnem najemu;
2. - skupnost določenih kategorij državljanov, namenjenih za bivanje in stanovanjske prostore državnih in občinskih stanovanjskih skladov, zagotovljenih v skladu s pravili oddelka IV LC RF;
3. individualni stanovanjski sklad - sklop stanovanjskih prostorov zasebnega stanovanjskega sklada, ki jih uporabljajo državljani - takšni prostori za njihovo bivanje, prebivanje njihovih družinskih članov in (ali) prebivanje drugih državljanov pod pogoji brezplačne uporabe, kot tudi - lastniki takšnih prostorov za bivanje državljanov pod določenimi pogoji uporabe;
4. stanovanjski sklad za komercialno uporabo - niz stanovanjskih prostorov, ki jih lastniki takih prostorov uporabljajo za bivanje državljanov pod pogoji plačane uporabe, ki so državljanom na voljo na podlagi drugih sporazumov, ki so takšni prostori dali osebam v posest in (ali) uporaba.

Stanovanjski fond je predmet državnega računovodstva v skladu s postopkom, ki ga določi vlada Ruske federacije.

Državno računovodstvo stanovanjskega sklada bi moralo skupaj z drugimi oblikami njegovega računovodstva zagotoviti tehnično računovodstvo stanovanjskega fonda, vključno z njegovim tehničnim popisom in tehničnim potrdilom (z izdajo tehničnih potnih listov za stanovanjske prostore - dokumente, ki vsebujejo tehnične in druge informacije o stanovanjski prostori, povezani z zagotavljanjem skladnosti stanovanjskih prostorov z uveljavljenimi zahtevami).

• 1. Stanovanjski prostori vključujejo:
• 1) stanovanjska stavba, del stanovanjske stavbe;
• 2) stanovanje, del stanovanja;
• 3) soba.
• 2. Posamezno opredeljena stavba je stanovanjska stavba, ki je sestavljena iz prostorov in prostorov za pomožno rabo, ki so namenjeni zadovoljevanju gospodinjskih in drugih potreb občanov, povezanih z njihovim bivanjem v takšni stavbi.
• 3. Stanovanje je konstrukcijsko ločen prostor v večstanovanjski stavbi, ki omogoča neposreden dostop do skupnih prostorov v takšni hiši in je sestavljen iz ene ali več prostorov ter pomožnih prostorov, ki so namenjeni zadovoljevanju domačih in drugih potreb občanov v zvezi z njihovim živeti v tako ločenem prostoru.
• 4. Soba je del stanovanjske stavbe ali stanovanja, namenjen za uporabo kot kraj neposrednega bivanja občanov v stanovanjski stavbi ali stanovanju.
• 1. Iz čl. 15 LC RF sledi, da edini predmet stanovanjske pravice(stanovanjska razmerja) je stanovanje. Ta določba (da drugih predmetov v stanovanjskih razmerjih ni) se zdi vsaj sporna, saj zakonodajalec z določitvijo te določbe črta druge predmete iz področja urejanja stanovanjske zakonodaje. Na primer, v čl. 22 - 24 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije se nanaša na nestanovanjske prostore ter pogoje in postopek za njihov prenos v stanovanjske prostore.
• 2. V 1. delu komentiranega članka je navedenih več vrst stanovanjskih prostorov, ni pa jasno, koliko teh tipov (tri ali pet). Ne prinašajte jasnosti in drugih delov komentiranega članka. Zlasti so sobe dodeljene kot ločena vrsta stanovanja (člen 3, del 1). Hkrati so sobe priznane kot del stanovanjske stavbe ali stanovanja (4. del).
• 3. Glede ureditve tega vprašanja se obrnimo na JK RSFSR in Civilni zakonik Ruske federacije. Člen 52 Stanovanjskega zakonika RSFSR določa, da je predmet najema lahko samo izolirano stanovanje, sestavljeno iz stanovanja ali ene ali več sob. Del sobe ali sobe, ki je s skupnim vhodom povezan z drugim prostorom (sosednji prostori), pomožni prostori ne morejo biti samostojen predmet najemne pogodbe. Z drugimi besedami, v večstanovanjski stavbi bi lahko bil predmet najemne pogodbe le izoliran bivalni prostor: ločeno stanovanje ali soba (sobi). Ta določba se je utrdila v 1. odstavku čl. 673 Civilnega zakonika Ruske federacije, po katerem je predmet stanovanjske najemne pogodbe izolirani stanovanjski prostori, primerni za stalno prebivanje (stanovanje, stanovanjska stavba, del stanovanja ali stanovanjske stavbe).

Poleg tega čl. 52 Stanovanjskega zakonika RSFSR je bilo poudarjeno, da sosednjih prostorov (povezanih s skupnim vhodom, torej neizoliranih prostorov), pomožnih prostorov (kuhinj, hodnikov, kopalnic itd.) ni mogoče uporabljati samostojno (ločeno) pod pogodba o socialnem najemu. Seveda ni veljalo za bivalni prostor, ki se lahko uporablja po socialni najemni pogodbi, del prostora. Hkrati je bilo dovoljeno dati v podnajem državljanom in del bivalnih prostorov (člen 76 LC RSFSR).

• 4. Ugotoviti je treba, da so stanovanjski prostori lahko:
  • - hiša za individualno uporabo (za eno družino), t.j. na splošno hiša z obveznim naborom dnevnih sob in drugih prostorov;
  • - ločeno stanovanje v stanovanjski hiši, t.j. celotno stanovanje, ki ga sestavljajo dnevne sobe in pomožni prostori (mesta pomožne rabe);
  • - del stanovanjske stavbe tiste. ne celotno hišo, temveč njen del, ki je sestavljen iz ene ali več dnevnih sob in praviloma pomožnih prostorov (pomožnih prostorov). Deli stanovanjske stavbe so lahko v lasti ene osebe ali v uporabi dveh ali več oseb (družin) na podlagi pogodbe;
  • - del stanovanja tiste. samo soba(e) v skupnem stanovanju.

Zlasti te štiri vrste stanovanjskih prostorov so navedene v čl. 62 LCD RF.

Stanovanjski fond je sestavljen iz ločenih stanovanjskih prostorov. O stanovanjskem fondu in njegovih vrstah glej čl. 19 in komentiraj. Njej.

5. Glej tudi komentar. do čl. petnajst.