Značilnosti metodologije za ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnine, ki je predmet rekonstrukcije
Izredni profesor katedre
"Ekonomija in upravljanje nepremičnin" St. Petersburg State Technical University, dr.
Uvod
Decembra 1997 je skupina cenilcev 5 ljudi ocenila nepremičnino, ki je urejena stanovanjska stavba, ki se nahaja na ulici Marata v neposredni bližini Nevskega prospekta in je v propadanju. Skupino je vodil Ozerov E., v njej so bili pooblaščeni cenilci D. Kuznetsov in I. Sinochkina, inženir Astakhova K., arhitekt A. Kalashnikov in sistemski analitik za racionalno uporabo objekta. Prejšnja ocena strokovnjakov velike nepremičninske agencije je pokazala, da je malo verjetno, da bi predmet prodal po razumni ceni v trenutnem stanju. Tako so bili cenilci po prejemu naročila za cenitev nepremičnine prisiljeni razviti investicijski projekt in nato oceniti tržno vrednost nepremičnine kot sestavnega dela investicijskega projekta.
Ta članek povzema izkušnje s to presojo, ki je morda metodološko zanimiva, saj je kljub edinstvenosti vsake stavbe v zgodovinskem delu Sankt Peterburga ogromno objektov, ki jih je treba ohraniti, rekonstruirati in razviti. . Lahko upamo, da bo to delo služilo razvoju posebne metodologije za ocenjevanje nepremičninskih objektov, ki se nahajajo v zgodovinskem središču velikih mest in potrebujejo resno rekonstrukcijo.
Lokacija objekta ima značilnosti, značilne za središče Sankt Peterburga:
1. Visoka stopnja prometne dostopnosti. Bližina 2 postaj podzemne železnice, moskovska železniška postaja, številne poti površinskega mestnega prometa. Glavni problem prometa je pomanjkanje parkirišč za vozila.
2. Razpoložljivost razvite infrastrukture. Veliko število trgovin, kavarn in restavracij, potrošniških storitev v neposredni bližini objekta.
3. Orientacija fasad in notranjih prostorov je takšna, da so najboljši prostori orientirani na dokaj prometno prometno arterijo. Glavna fasada ima največje število balkonov in lož, bogato dekoracijo. Vendar je v teh prostorih težko organizirati udobno bivanje. Če je vprašanja zvočne izolacije in tesnosti mogoče rešiti s pomočjo sodobnih okenskih konstrukcij, je veliko težje, če ne celo nemogoče, zagotoviti izolacijo vibracij.
4. Notranji prostori kompleksov (dvorišča) v svoji zgodovinski obliki ne ustrezajo sodobnim zahtevam po osončenosti, osvetlitvi in naboru potrebnih funkcij.
5. Kot pozitiven dejavnik je treba omeniti visoko stopnjo izoliranosti kompleksa, ki je v bistvu zaprt prostor.
Za objekt kot arhitekturno delo je značilno, da je spomenik tako v dobesednem pomenu (zaščiten s strani države) kot v smislu, da združuje visoko kakovost rešitev z njihovo neskladnostjo s sodobnimi zahtevami. Treba je opozoriti, da je razrešitev tega protislovja zanimiva in težka naloga za arhitekte. Kako s posodobitvijo objekta in prilagajanjem sodobnim razmeram ohraniti vse najboljše in dragoceno? Očitno je potrebno sodelovanje poklicnih arhitektov pri ocenjevanju tovrstnih objektov, pa tudi sodelovanje inženirjev, o čemer bomo govorili v nadaljevanju.
Za objekt kot inženirsko strukturo je značilna predvsem "težka dednost". Objekt je bil zgrajen sredi prejšnjega stoletja kot 3-nadstropna stavba, nato pa dokončan v 1-2 nadstropjih brez okrepitve konstrukcij, kar ni moglo vplivati na stanje podlage in temeljev ruševin. Med veliko domovinsko vojno je stavbo zadela zračna bomba, ki je povzročila resno uničenje in požar (večja popravila po vojni). Na tehnično stanje objekta je vplivala gradnja v neposredni bližini metro postaje, nizka raven vzdrževanja. Hudo tehnično stanje objekta je bilo ugotovljeno z dvema tehničnima pregledoma, ki sta jih v enem letu opravili dve različni organizaciji. Zanimivo je, da so strokovnjaki prišli do zelo različnih zaključkov. V enem primeru je bila predlagana demontaža kovinsko-lesenih medetažnih tal in zamenjava z armiranobetonskimi. V drugem primeru so strokovnjaki temeljito preučili vse strukture in jih razdelili v tri skupine: ki zahtevajo kozmetična popravila, zahtevajo ojačitev, zahtevajo zamenjavo. Drugi pristop se je ocenjevalcem zdel bolj strokoven in prepričljiv. On je bil po posvetovanju z avtorji izpita osnova za oceno.
Posebna pozornost je bila namenjena stanju podzemnega dela stavbe. Posvetovanja s strokovnjaki CJSC "Geostroy" so omogočila oceno tehničnega stanja podlag in temeljev, razvoj projekta za njihovo ojačitev z izvrtanimi piloti in oceno potrebnih stroškov.
Tako so vse možnosti rekonstrukcije objekta vključevale naslednja dela: krepitev temeljev, krepitev nosilnih opečnih zidov, krepitev in delna zamenjava stropov in stopnic, popolna zamenjava notranje opreme, zapolnitev okenskih in vratnih odprtin, kritina, inženirska oprema, notranja in zunanja omrežja.
Pomemben del poročila je pregled relevantnega sektorja nepremičninskega trga. V tem primeru je bil pregled sestavljen za 3 sektorje: trg luksuznih stanovanj, trg pisarniških prostorov, trg podzemnih in površinskih garaž. Skupni obseg pregleda je približno 20 strani. Ugotovitve iz pregleda so bile uporabljene v analitičnem (računskem) delu ocenjevalnega poročila.
Analiza in izbor najboljše in najučinkovitejše uporabe (NNEI) je bila izdelana na podlagi multifunkcionalnosti objekta. Kot zakonsko dovoljeno, fizično izvedljivo in finančno izvedljivo je bilo izbranih 10 funkcij, ki so v določeni kombinaciji sestavljale NNEI. Treba je opozoriti, da je prvotni nabor možnih funkcij sestavljalo 30 funkcij, med katerimi so bile tako "eksotične" kot so igralnica ali nočni klub. Za oceno medsebojnega vpliva funkcij je bila uvedena 5-stopenska lestvica. Rezultati so bili reducirani na kvadratno matriko, katere elementi so bila cela števila Aij. Če funkcija i maksimalno prispeva k izvedbi funkcije j, je bila matričnemu elementu dodeljena vrednost Aij=2. Če funkcija i čim bolj ovira izvajanje funkcije j, je bila matričnemu elementu dodeljena vrednost Aij=-2. Vrednosti elementov matrike je ocenil strokovnjak. Upoštevajte, da matrica ni simetrična in da glavna diagonala ni izpolnjena, saj njeni elementi nimajo smisla. Vsota elementov v vrsticah kaže, koliko ta funkcija izboljšuje druge, vsota elementov v stolpcih pa, koliko je dana funkcija izboljšana z drugimi. Na podlagi teh vrednosti so bile funkcije razvrščene. Funkcije, ki so prejele nizek rang (outsiders), so bile izločene iz obravnave, nakar je bila sestavljena nova matrika. Ta postopek je prikazan v preglednici #1.
Stroškovna metoda Ocenjevanje je imelo številne metodološke značilnosti, od katerih so nekatere lahko koristne tudi drugim ocenjevalcem. Zemljišča so poskušali ovrednotiti na tri načine.
6. opravljen je bil izračun čistih poslovnih prihodkov;
7. Izračun diskontiranih denarnih tokov je bil izveden za tri scenarije z izračunom pričakovane vrednosti stroškov.
Scenariji so se med seboj razlikovali po dinamiki diskontne stopnje, dinamiki sprememb čistih poslovnih prihodkov in obsegu reverzije. Za obračunsko obdobje je bila izbrana četrtina, saj se je čas rekonstrukcije za različne možnosti gibal od 6 do 8 četrtin. Napoved obsega reverzije je temeljila na naslednjih premislekih. Možnost povračila stroškov je bila obravnavana kot pesimistična, to pomeni, da je bila vrednost povratka enaka skupnim stroškom rekonstrukcije ob upoštevanju lokacijskega faktorja. Kot optimistična možnost je bila vrednost reverzije vzeta kot količnik deljenja čistega poslovnega dohodka lanskega leta s končnim količnikom kapitalizacije. Preglednica #2 ponuja primer diskontiranja prihodnjih denarnih tokov s spremenljivo stopnjo donosa. Najmanj utemeljen element dohodkovne metode je bila diskontna stopnja in predvsem napoved njene spremembe. Tako so cenilci kot pesimistično varianto sprejeli obrestno mero nespremenjeno, po optimistični varianti pa bi jo morali zniževati za 1,5 % letno (napoved je bila narejena za obdobje od 3 do 8 let. Žal je razvoj gospodarske stanje v letu 1998 ne potrjuje tako optimističnih obetov.
|
Avtomatizacija Ocenjevanje je bilo izvedeno z uporabo programske opreme, ki jo strokovnjaki pogosto uporabljajo. Tako so bile risbe (tlorisi) za vse možnosti rekonstrukcije izdelane v okolju sistema AUTOCAD, kar je omogočilo pridobitev številnih variantnih študij z minimalnim trudom in časom. Za iskanje predmetov primerjave smo uporabili bazo podatkov Informacijsko-analitičnega centra na Oddelku za ekonomijo in upravljanje nepremičnin Državne tehnične univerze Sankt Peterburg. Glavno orodje za sestavo analitičnega (računskega) dela poročila so bile Excelove preglednice. Vse preglednice (približno 100 kosov) so bile med seboj povezane za izmenjavo podatkov. Posledično je bilo mogoče ne le sestaviti ocenjevalno poročilo, temveč tudi pridobiti matematični model vrednosti predmeta, ki lahko služi za upravljanje razvoja objekta.
Pozitiven učinek "popolne" avtomatizacije ocenjevanja se je pokazal v naslednjem:
1. Vsi analitični materiali (izračuni) so shranjeni, posredovani stranki, skrbno preučeni in preverjeni. To naredi postopek ocenjevanja in njegov rezultat bolj objektiven.
2. Možno je bilo generirati in analizirati dovolj veliko število naložbenih možnosti in scenarijev, kar je omogočilo bolj utemeljene sklepe. Izvedena je bila analiza občutljivosti vmesnih in končnih rezultatov na najpomembnejše parametre, ki je omogočila identifikacijo najpomembnejših in najpomembnejših med njimi.
3. Pri izvajanju izračunov je bil uporabljen matematični aparat v obliki formul, standardnih Excelovih funkcij in njegovih grafičnih zmožnosti.
4. Iskanje in popravljanje logičnih in aritmetičnih napak je v tem primeru lažje in hitrejše.
5. Poročilo je bilo izdelano v kratkem času (15 dni) in hkrati precej privlačno oblikovano.
6. Na podlagi rezultatov posploševanja in analize rezultatov izračunov po 3 metodah je bilo mogoče zgraditi graf povečanja stroškov objekta v postopku rekonstrukcije (6 četrtletja), ki lahko zlasti , se uporabi za utemeljitev zavarovanja za pridobitev posojila.
1. Velika večina stavb v zgodovinskem središču Sankt Peterburga potrebuje resno obnovo. Vrednotenje takšnih objektov (določanje tržne ali naložbene vrednosti) neizogibno vodi v potrebo po razvoju in vrednotenju investicijskega projekta.
2. Izdelava investicijskega projekta v zvezi z obnovo zahteva sodelovanje usposobljenih arhitektov in inženirjev kot cenilcev ali zunanjih strokovnjakov.
3. Iskanje možnosti za najboljšo in najučinkovitejšo uporabo mora potekati ob upoštevanju možnosti večnamenske uporabe predmeta. Izbira želene kombinacije funkcij se lahko izvede z uporabo algoritma, podanega v tem članku.
4. Analizirati je treba različne naložbene možnosti, ki se razlikujejo po velikosti investicij, času obnove in prihodnjih prihodkih.
5. Zaradi negotovosti začetnih podatkov je priporočljiva aktivna uporaba analize občutljivosti in metode scenarijev. Posebno pozornost je treba nameniti dinamiki procesa, to je, kako se s časom spreminjajo najpomembnejši parametri (denarni tokovi in stopnje donosa).
6. Kot obračunsko obdobje za diskontiranje je priporočljivo uporabiti četrtletje ali mesec. Preglednice vam omogočajo vizualizacijo splošnega primera diskontiranja (spremenljivi tokovi in spremenljiva stopnja).
7. Izvedba vseh izračunov v okolju povezanih preglednic omogoča izboljšanje kakovosti in veljavnosti ocene, zmanjšanje časa in števila napak.
8. Najbolj "ozka grla" metodologije ocenjevanja, ki jo uporabljajo cenilci, so:
· vrednotenje lokacijskega faktorja za zgodovinske razvojne cone;
· izračun stroškov, povezanih s popravilom in obnovo, ob upoštevanju tržne realnosti;
· analiza podatkov o prodaji v razmerah omejenega obsega informacij in njihove nizke zanesljivosti;
· utemeljitev in napoved diskontne stopnje, napoved razvoja trga z namenom napovedovanja dinamike sprememb prihodkov in vrednosti.
5.2. Določitev tržne vrednosti AMTS
primerjalni pristop z uporabo trga
metoda vrednotenja
5.2.1. Pod tržno vrednostjo cenitvenega predmeta se razume najverjetnejša cena, po kateri se lahko ta cenilni predmet proda (odtuji) na odprtem trgu v konkurenčnem okolju, ko stranke v poslu ravnajo razumno, imajo vse potrebne informacije in morebitni izredni dogodki se ne odražajo v vrednosti transakcijske cene okoliščine, tj. kdaj:
Ena od strank v transakciji ni dolžna prodati ocenjevalnega predmeta, druga pa ga pridobiti;
Stranke posla dobro poznajo predmet posla in delujejo v lastnem interesu;
Predmet posla je predstavljen na prostem trgu v obliki javne ponudbe, iz katere je razvidna volja ponudnika, da sklene pogodbo pod pogoji, določenimi v ponudbi;
Cena posla je razumno nadomestilo za predmet ocenjevanja in prisile k dokončanju posla v razmerju do strank posla s katere koli strani;
Plačilo cenitvenega predmeta je izraženo v gotovini.
5.2.2. Primerjalni pristop temelji na analizi cen ponudbe in povpraševanja za AMTS, ki trenutno prevladujejo na primarnem ali sekundarnem trgu. Ocena se izvede tako, da se določi povprečna ponudbena cena za AMTS, podobna tisti, ki se ocenjuje, in se nato prilagodi.
5.2.3. Tržna vrednost (nabavni stroški) ATE je odvisna od različnih dejavnikov: potrošniških lastnosti ATE, razpoložljivosti zastopnika proizvajalca v regiji, razpoložljivosti vzdrževalne mreže za to znamko ATE, ravni cen rezervnih delov, vzdrževanja in popravila ATE te blagovne znamke; prestiž blagovne znamke, tržne razmere; geografska lega in splošno gospodarsko stanje v regiji itd.
5.2.4. Izračun stroškov uporabljenih AMTS na dan vrednotenja v okviru primerjalnega pristopa po tržni metodi se izvede po določeni shemi:
5.2.5. Začetne informacije za določitev tržne cene AMTS lahko strokovnjak pridobi iz naslednjih virov:
Informacije iz regionalnih periodičnih referenčnih publikacij o cenah novih in rabljenih ATE;
Podatki organizacij, ki prodajajo rabljene AMTS;
Tematska spletna mesta, ki prikazujejo informacije o trgu regije, v kateri se določa cena AMTS;
Poročila o rezultatih študije regionalnega trga za rabljene ATE, ki jih redno sestavljajo strokovnjaki (strokovnjaki), ki določajo cene, ki jih zahtevajo prodajalci (ponudbena cena) za določene ATE, in dajejo kratek opis prodanih ATE (blagovna znamka , model, datum izdaje, kilometrina, tip in značilnosti motorja, oprema, splošno tehnično stanje).
5.2.6. Pri ocenjevanju AMTS na datum, ki se razlikuje od datuma incidenta, je v nekaterih primerih treba upoštevati življenjsko dobo na datum incidenta in ne leto izdelave. Na primer: leto izdelave AMTS je 2003, nesreča se je zgodila leta 2006, ocena je narejena leta 2007. V tem primeru je treba oceniti AMTS, ki ni bil izdelan leta 2003, ampak 3 leta star AMTS, saj je bil v času nesreče star 3 leta, t .e. Izdaja AMTS 2004.
5.2.7. Ponudbe za prodajo rabljenih ATE oceni strokovnjak glede primernosti za izračun povprečne ponudbene cene. Ocena primernosti se izvaja v naslednjem zaporedju:
A) povprečna ponudbena cena je določena s formulo:
[rubljev], (5,1)
Kje - ponudbena cena i-tega ATE, rub.; i - število ponudb, .
Pri določanju približne povprečne ponudbene cene je nesprejemljivo uporabljati cene za ATE, ki se po stanju in konfiguraciji očitno razlikujejo od obravnavane (povprečne) možnosti;
B) oceni se razpon ponudbenih cen glede na izračunano nadpovprečno vrednost. Razpon ne sme presegati 20 %:
C) če odstopanje i-tega predloga presega 20 %, se ta predlog izloči iz vzorca.
5.2.8. Končni izračun povprečne ponudbene cene se izvede ob upoštevanju vzorca, ki ga sestavljajo ponudbe, katerih odstopanje od približne povprečne cene ne presega 20 % po formuli:
[rubljev], (5,3)
Kjer je - ponudbena cena i-tega ATE, ki izpolnjuje pogoj iz klavzule 5.2.7, rubljev; - število predlogov, ki izpolnjujejo pogoj točke 5.2.7, .
5.2.9. Izračunana povprečna ponudbena cena je pri tej metodi referenčna cena. Povprečno ponudbeno ceno je treba prilagoditi, če je nakup predmet pogajanj, saj je povprečna nabavna cena kot rezultat licitiranja praviloma enaka povprečni ponudbeni ceni (brez prilagoditve za stanje, kilometrino in popolnost ATE ).
7. januarja 2018Pozdravi! Koliko je vredno vaše premoženje? Zanimivo je, da na to vprašanje ni natančnega odgovora. Konec koncev bo številka odvisna od tega, kdo vpraša. Kupec, investitor, partner, zavarovalnica, zastopnik banke ali davčni inšpektor?
Da, tržna vrednost nepremičnine je cena, po kateri jo je mogoče počasi prodati prek spletne platforme, nepremičninskih posrednikov in nepremičninskih agencij. Ampak verjemite mi, ni tako enostavno, kot se zdi.
In danes bom govoril o tem, kako oceniti tržno vrednost nepremičnine, kaj vpliva nanjo in kako se razlikuje od katastrske, popisne in drugih.
Tržno vrednost določa trg. Stanovanje ali poslovni prostor stane toliko, kolikor je danes zanj pripravljen plačati kupec. Z drugimi besedami, to je cena, po kateri je mogoče nepremičnino prodati brez naglice in skrbi.
Na tržno vrednost vpliva več deset dejavnikov: menjalni tečaj dolarja, sezonskost, davki in stanje gospodarstva v državi.
Metoda temelji na predpostavki, da kupec za ta predmet ne bo plačal več kot za podoben na prostem trgu. Cenilec zbira neposredne podatke o zadnjih prodajnih poslih s podobnimi nepremičninami. Mimogrede, to je primerjalna metoda, ki jo nepremičninski posredniki pogosto uporabljajo.
Na primer, prodajate obnovljeno dvosobno stanovanje v stari hiši v naselju. Za primerjavo bodo izbrana nedavno prodana stanovanja z enakimi parametri: 2 sobi, sveža prenova, stara hiša in enako območje.
Pravzaprav lahko uporabite primerjalno analizo, da sami ocenite svoje stanovanje.
Prednosti metode:
Slabosti vključujejo dejstvo, da je za primerjavo izjemno težko najti dva "dvojna objekta". Poleg tega cenilec nima informacij o končnih pogojih posla. Se morda podobna stanovanja dejansko kupujejo le s 30% popustom?
Bistvo metode: na primeru določenega predmeta cenilec določi, koliko bi nas stala izdelava njegove natančne kopije (isti arhitekturni parametri, enak gradbeni material, enaka kakovost zaključka). Ta vrednost se imenuje "zamenjava".
Ali druga možnost - koliko bi stala izdelava "izboljšanega" analoga iste stavbe (iz modernejših gradbenih materialov in v drugem slogu). To bi bil potem izračun "nadomestnih stroškov".
V obeh primerih se za »osnovo« vzame že zgrajena stavba. Nastali strošek upošteva cene gradbenega materiala, plačo gradbene ekipe, amortizacijo, logistične stroške in še veliko več.
Mimogrede, pri izračunu stroškov zalog stavb za ZTI so v ZSSR uporabljali stroškovni pristop. Takoj želim omeniti, da je draga metoda najbolj iznajdljiva od treh. Ima veliko številk in izračunov, natančne informacije pa bo potrebovalo morje.
Prednosti metode:
Metoda izračuna:
Pri tem je vrednost nepremičnine odvisna od pričakovanega dohodka, ob upoštevanju čim bolj učinkovite rabe objekta. V bistvu želi bodoči lastnik premoženja vedeti odgovor na vprašanje: »Ali je v to nepremičnino vredno vlagati? In koliko naj bi stalo, da bi na tem zaslužil XXX rubljev?
Metoda izračuna:
Opomba! Dohodkovna metoda načeloma ni primerna za vrednotenje nepremičnin:
Ocenjujejo takšne parametre, kot so prestiž območja, njegova oddaljenost od metroja in avtocest, prisotnost industrijske proizvodnje v bližini in še več. Bolj priročna in udobnejša je lokacija nepremičnine, višja bo cena nepremičnine.
Bolje kot je razvita infrastruktura območja, dražje bo nepremičnina ovrednotena. Za stanovanjske objekte so infrastruktura šole in vrtci, bolnišnice in lekarne, trgovine in tržnice, parki in igrišča. V tem primeru se morajo vsi predmeti nahajati v hoje od predmeta!
Lažje kot je priti do nepremičnine od koder koli v mestu, višja je njena cena. Zato morate za bližino metroja vedno doplačati.
Manjša kot je površina prostorov, dražji bo stal "kvadrat" objekta. Mimogrede, to pravilo ne velja za luksuzne nepremičnine.
Tukaj se ocenjuje ne le kakovost popravila, temveč tudi splošno stanje vhoda in sosednjega ozemlja.
Razmerje med ponudbo in povpraševanjem na nepremičninskem trgu narekuje ceno kvadratnega metra. Zelo pomembno je trenutno stanje gospodarstva: recesija, stagnacija ali gospodarska rast.
Poznavanje poštene cene nepremičnine je potrebno v mnogih situacijah.
Na primer:
Cenitvene dejavnosti v Ruski federaciji izvajajo pooblaščeni cenilci.
Tržna vrednost ni edina vrednost, ki se uporablja pri cenitvi nepremičnin. Obstajajo tudi likvidacija, bilanca, popis in drugo. In vsak ima svoje posebnosti in svojega "končnega potrošnika". Kako se vsak od njih razlikuje od tržne vrednosti? Poskusimo ugotoviti.
Katastrska vrednost kaže, koliko je po oceni države vaša nepremičnina vredna na trgu. Katastrska in tržna vrednost se lahko razlikujeta za 20-30 % ali več.
CS upošteva prestiž območja, razpoložljivost infrastrukture ter lokacijo in postavitev objekta. Na končno številko ne vplivajo: stanje na nepremičninskem trgu, prisotnost vodovodne in klimatske naprave v stanovanju, pogled z okna in "svežina" popravila. Končna vrednost se vpiše v državni kataster nepremičnin.
Takšna odmera je potrebna za določitev osnove za davek na nepremičnine od leta 2015 dalje. Ne da bi se spuščali v podrobnosti, je bila baza podatkov »popis« spremenjena v »katastrsko« z enim ciljem: pritegniti dodaten denar v proračun. Lastniki nepremičnin bodo morali zdaj v blagajno plačati več kot pred novostjo. Lastniki objektov na prestižnih območjih megastičnih mest so imeli posebno nesrečo. Po zakonu je treba katastrsko vrednost pregledati najmanj enkrat na pet let.
Odškodninska vrednost odraža ceno predmeta, za katerega ga je mogoče zelo, zelo nujno prodati. Povedano drugače, gre za prodajo nepremičnine po ceni, nižji od tržne.
Metode ocenjevanja likvidacijske vrednosti:
Vrednost inventarja določi ZTI v času dokumentacije. Ta cena je razumna samo v času ocenjevanja. Sčasoma se vse bolj oddaljuje od realnega (v smeri podcenjevanja). Na primer, v zgodovinskem središču Moskve je inventarna vrednost starih zalog hiš 30 (!)-krat nižja od tržne vrednosti.
BC prikazuje, koliko denarja bo potrebno za izgradnjo natančne kopije predmeta.
Roman je na primer naročil oceno obnove skladiščnega kompleksa v moskovski regiji. Letalo je po izračunih cenilca znašalo 2 milijona dolarjev, kar pomeni, da bo gradnja modularnega kompleksa enake površine in enake kakovosti na istem območju Romana stala približno 2 milijona dolarjev.
Knjigovodska vrednost nepremičnin je potrebna za obračunavanje pravnih oseb. Vsako podjetje je mogoče oceniti v rubljih ali dolarjih. Njeno skupno "ceno" sestavljajo denar na bančnih računih, stroški opreme, pohištva, zalog materiala v skladišču in seveda nepremičnine (če so v lasti podjetja).
Kako se določi knjigovodska vrednost recimo skladišča? Najpogosteje se vzamejo stroški njegovega nakupa minus amortizacija. Dlje ko podjetje uporablja skladišče, nižja je njegova knjigovodska vrednost. Če se skladišče popravi, se knjigovodska vrednost ponovno poveča.
Pomembna točka! Knjigovodska vrednost je skoraj vedno pod tržno! Izpolnjuje pogoj, da čim prej prejme brezplačna sredstva od prodaje sredstva.
Vrednost naložbe kaže, koliko nepremičnina v določenem investicijskem projektu stane za določenega vlagatelja. IP se uporablja za ocenjevanje učinkovitosti projekta. Ali ko morate deleže v podjetju razdeliti med lastnika in vlagatelja ob upoštevanju prihodnjih prihodkov.
V idealnem primeru bi morala biti vrednost naložbe višja od tržne vrednosti. V nasprotnem primeru je lastniku pisarne ali skladišča bolj donosno prodati predmet po tržni ceni in se ne "mučiti" s sodelovanjem v poslovnem projektu.
Če pojem »tržne vrednosti« zmanjšamo na minimum, potem je to cena, po kateri je nepremičnina v tem trenutku pripravljena za nakup. S trenutnim menjalnim tečajem dolarja, sedanjo višino povprečnih plač in trenutnim ravnovesjem ponudbe in povpraševanja na trgu.
Vendar ne pozabite, da vsak nepremičninski trg doživlja ciklične vzpone in padce. Glavna stvar je objektivno oceniti stopnjo trga in pravočasno prodati ali kupiti predmet.
Kako izračunate tržno vrednost nepremičnine?
Obstajajo tri glavne metode za ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin: primerjalna metoda, stroškovna metoda in metoda kapitalizacije dohodka.
Glavna metoda vrednotenja je metoda primerjalne analize prodaje (SAP). Ta metoda je uporabna, kadar obstaja trg za zemljišča in nepremičnine, obstaja realna prodaja, ko je trg tisti, ki oblikuje cene, naloga cenilcev pa je analizirati ta trg, primerjati podobno prodajo in tako pridobiti vrednost premoženje, ki se vrednoti. Metoda temelji na primerjavi predmeta, ponujenega v prodajo, s tržnimi analogi. Največjo uporabo najde na Zahodu (90 odstotkov primerov). Vendar pa to delo zahteva že vzpostavljen trg za zemljišča in nepremičnine.
Metoda primerjave prodaje se uporablja, če obstaja dovolj zanesljivih tržnih informacij o nakupnih in prodajnih transakcijah predmetov, podobnih tistemu, ki se vrednoti. V tem primeru je merilo za izbiro predmetov primerjave podobna najboljša in najučinkovitejša uporaba.
Metodo SAP lahko imenujemo tudi pristop primerjave neposredne prodaje, metoda primerjave prodaje ali tržna metoda tržnih informacij. Metoda SAP je sestavljena iz več stopenj.
Prva faza. Izpostavljene so nedavne prodaje primerljivih nepremičnin na upoštevnem trgu. Viri informacij so: lastna dokumentacija cenilca, internet, elektronska baza podatkov, nepremičninska podjetja, dosjeji nepremičninskih posrednikov, arhivi kreditnih institucij (hipotekarne banke), zavarovalnic, gradbenih in investicijskih družb, teritorialni oddelki za insolventnost in stečaj, teritorialni oddelki Odbora za državno premoženje itd.
Pomembna točka pri uporabi metode SAP je usklajevanje rezultatov primerjave nepremičnine, ki se vrednoti. Aritmetično povprečje prejetih podatkov ni dovoljeno. Sprejet postopek je preučevanje vsakega rezultata in presoja o obsegu njegove primerljivosti z nepremičnino, ki se vrednoti. Manjše kot je število in obseg sprememb, ki jih je treba narediti, večjo težo ima ta prodaja v postopku dokončanja odobritve.
Za primerjalne enote so vzeti števci, ki so tradicionalno uveljavljeni na lokalnem trgu. Za vrednotenje istega predmeta je mogoče hkrati uporabiti več primerjalnih enot.
Elementi primerjave vključujejo značilnosti nepremičnin in poslov, ki povzročajo spremembe cen nepremičnin. Elementi, ki so predmet obveznega obračunavanja, vključujejo sestavo prenesenih lastninskih pravic, pogoje financiranja kupoprodajnega posla, lokacijo, fizične značilnosti, ekonomske značilnosti, naravo uporabe.
Druga faza. Preverjanje informacij o transakcijah: potrditev posla s strani enega od glavnih udeležencev (kupca ali prodajalca) ali zastopnika nepremičninske družbe; opredelitev prodajnih pogojev.
Če obstaja zadostna količina zanesljivih tržnih informacij, je dovoljeno uporabiti metode matematične statistike za določitev vrednosti s primerjavo prodaje.
Tretja faza. Prilagoditev vrednosti primerljivih lastnosti. Prilagoditev se lahko izvede v treh glavnih oblikah: denarno, odstotno, splošno razvrščanje.
Prvič, gre za prilagoditve v zvezi s pogoji posla in tržnimi pogoji, ki se izvedejo z uporabo vsake naslednje prilagoditve prejšnjega rezultata; drugič, obstajajo prilagoditve, ki se nanašajo neposredno na nepremičnino, ki se izvedejo tako, da se te prilagoditve uporabijo za rezultat, dobljen po prilagoditvi tržnim razmeram, v poljubnem vrstnem redu.
Stroškovna metoda se za zemljišča praktično ne uporablja. Uporablja se lahko le v izjemnih primerih vrednotenja zemljišča neločljivo od izboljšav, ki so na njem opravljene. Menijo, da je zemljišče trajno in ni uporabno, za vrednotenje umetnih predmetov pa se uporablja stroškovna metoda. Pri ocenjevanju po tej metodi se vrednost zemljišča prišteje stroškom izboljšav (stavb, objektov), zemljišča pa se vrednotijo posebej po drugih metodah.
Stroškovna metoda vrednotenja nepremičnin vključuje naslednje:
določitev vrednosti zemljiške parcele, določitev nadomestnega ali nadomestnega stroška stavb in objektov, določitev zneska nabrane amortizacije stavb in objektov, določitev tržne vrednosti nepremičnine kot vsote stroškov zemljišča. parcele ter nadomestni ali nadomestni stroški zgradb in objektov, zmanjšani za nabrano amortizacijo.
Izbira metode, sprejete za izračun stroškov novogradnje izboljšav, mora biti ustrezno utemeljena. Uporaba nadomestnega stroška je primerna v primerih, ko je težko določiti stroške postavitve natančne kopije stavbe zaradi zastarelih vrst gradbenih konstrukcij in načinov gradnje, uporabljenih za ustvarjanje predmetne nepremičnine.
Stroški, ki ustrezajo nadomestni ali nadomestni vrednosti za namene vrednotenja nepremičnin, se izračunajo kot vsota neposrednih stroškov, posrednih stroškov in dobička podjetnika.
Dobiček podjetnika je prevladujoča tržna norma, ki spodbuja podjetnika k vlaganju v gradbeni projekt. Višina dobička se določi z metodo strokovnih ocen na podlagi tržnih informacij.
Pri analizi novogradenj je nujna uporaba stroškovne metode; rekonstrukcija zgradb; odmere za davčne namene; ugotavljanje presežnih prihodkov pri vrednotenju nepremičnin; kadar se ocenjuje za zavarovalne namene; ocena posledic naravnih nesreč; ocena posebnih zgradb in objektov.
V pogojih prehoda na tržne razmere je pri ocenjevanju odločilna stroškovna metoda, saj uporaba drugih metod zahteva obsežne tržne informacije, ki pa zaradi nerazvitega trga niso na voljo. Vedno pa se je treba zavedati, da so stroški gradnje le osnova tržne vrednosti in so največkrat bodisi večji ali manjši od nje.
Trenutno se v Rusiji ta trenutek pogosto upošteva pri napačni oceni osnovnih sredstev podjetij, saj se njihovo prevrednotenje izvaja predvsem po stroškovni metodi in cenilec se mora spomniti, da knjigovodska vrednost osnovnih sredstev podjetij ne ustreza na njihovo tržno vrednost.
Naslednja metoda vrednotenja, ki je uporabna posebej za Rusijo, je metoda vrednotenja, ki temelji na analizi najučinkovitejše rabe nepremičnine, ta analiza pa je povezana z določitvijo vrste rabe, ki bo lastniku prinesla največji dohodek, tj. metoda kapitalizacije dohodka.
Metoda kapitalizacije dohodka pri oceni tržne vrednosti nepremičnine se izvaja z napovedovanjem prihodnjih prihodkov,
kapitalizacija prihodnjih prihodkov.
Prihodnji prihodki, ustvarjeni s premoženjem, so razdeljeni na dve vrsti: prihodki iz poslovanja kot posledica komercialnega najema in prihodki od reverzicije.
Začetna premisa metode neposredne kapitalizacije je konstantnost in neskončnost kapitaliziranega dohodka. Pri metodi neposredne kapitalizacije je sedanja vrednost prihodnjega toka prihodkov opredeljena kot razmerje med letnim dohodkom, ki ga je mogoče pripisati lastništvu ali deležu, in razmerjem kapitalizacije tega lastništva ali deleža.
Vrednotenje je potrebno tudi v okviru regionalne davčne politike. Povsod po svetu je osnova lokalnega davčnega sistema davek na nepremičnine, zaradi tega davka se oblikuje okoli 70 odstotkov lokalnega proračuna. Seveda je z razvojem samega trga, s pojavom realnih vrednosti mogoče preiti na sistem obdavčitve, ki bi spodbudil razvoj nepremičninskega trga in hkrati zagotovil polnjenje lokalnih proračunov. To pojasnjuje tudi brezpogojno zanimanje lokalnih uprav za oceno.
Stroški storitev strokovnega ocenjevanja se močno razlikujejo glede na vrste predmetov, ki se ocenjujejo, zahtevnost dela in seveda od tega, kateri strokovnjaki so vključeni v cenitev. Običajno se stroški storitev merijo v urah, pomnoženih z urno postavko, ali pa so odvisni od velikosti objekta, vendar niso nikoli vezani na njegovo ceno.
Obstajajo trije načini za oceno tržne vrednosti nepremičnine:
Glavna metoda vrednotenja je metoda primerjalne analize prodaje (SAP). Metoda primerjave prodaje se uporablja, če obstaja dovolj zanesljivih tržnih informacij o nakupnih in prodajnih transakcijah predmetov, podobnih tistemu, ki se vrednoti. V tem primeru je merilo za izbiro predmetov primerjave podobna najboljša in najučinkovitejša uporaba.
Primerjalna analiza prodaje poteka v naslednjem zaporedju (slika 2)
Slika 2. Algoritem za primerjalni pristop k vrednotenju nepremičnin
Izpostavljene so nedavne prodaje primerljivih nepremičnin na upoštevnem trgu. Viri informacij so: lastna dokumentacija cenilca, internet, elektronska baza podatkov, nepremičninska podjetja, dosjeji nepremičninskih posrednikov, arhivi kreditnih institucij (hipotekarne banke), zavarovalnic, gradbenih in investicijskih družb, teritorialni oddelki za insolventnost in stečaj, teritorialni oddelki Odbora za državno premoženje itd.
Za primerjalne enote so vzeti števci, ki so tradicionalno uveljavljeni na lokalnem trgu. Za vrednotenje istega predmeta je mogoče hkrati uporabiti več primerjalnih enot.
Elementi primerjave vključujejo značilnosti nepremičnin in poslov, ki povzročajo spremembe cen nepremičnin. Predmeti, ki jih je treba obračunati, vključujejo:
Preverjanje informacij o transakcijah: potrditev posla s strani enega od glavnih udeležencev (kupca ali prodajalca) ali zastopnika nepremičninske družbe; opredelitev prodajnih pogojev.
Če obstaja zadostna količina zanesljivih tržnih informacij, je dovoljeno uporabiti metode matematične statistike za določitev vrednosti s primerjavo prodaje.
Prilagoditev vrednosti primerljivih lastnosti.
Prilagoditev se lahko izvede v treh glavnih oblikah: denarno, odstotno, splošno razvrščanje. Prilagoditve prodajne cene za primerljive nepremičnine se izvedejo v naslednjem vrstnem redu:
opravijo se prve prilagoditve glede pogojev posla in tržnih pogojev, ki se izvedejo z uporabo vsake naslednje prilagoditve prejšnjega rezultata;
drugič, obstajajo prilagoditve, ki se nanašajo neposredno na nepremičnino, ki se izvedejo tako, da se te prilagoditve uporabijo za rezultat, dobljen po prilagoditvi za tržne razmere, v poljubnem vrstnem redu.
Za določitev višine prilagoditev, odvisno od razpoložljivosti in zanesljivosti tržnih informacij, se uporabljajo kvantitativne in kvalitativne metode. Utemeljitev upoštevanih prilagoditev je obvezna. Končno odločitev o vrednosti rezultata, določenem z metodo primerjave prodaje, sprejmemo na podlagi analize prilagojenih prodajnih cen objektov primerjave, ki so najbolj podobni predmetu ocenjevanja.
Primerjalni pristop ima naslednje pomanjkljivosti:
Razlika v prodaji. Prodaja popolnoma enakih predmetov ni, naključje opazimo le pri številnih parametrih. Transakcije se lahko razlikujejo po nizu značilnosti, ki so lastne samemu predmetu, pa tudi po pogojih transakcije. Več kot je razlik med primerljivimi prodajami, večja je verjetnost, da boste dobili premalo natančen rezultat.
Težave pri zbiranju informacij o dejanskih prodajnih cenah. Dejanske cene so pogosto skrite, da bi se izognili davkom in pristojbinam. Preverjanje zanesljivosti informacij je bistveno težavno.
Težave pri zbiranju informacij o posebnih pogojih transakcije.
Odvisnost od tržne aktivnosti. Natančnost rezultata je odvisna od aktivnosti in nasičenosti trga s podatki o transakcijah z analogi vrednotene nepremičnine. Uporaba pristopa na neaktivnih trgih je problematična.
Odvisnost od stabilnosti trga.
Težave pri usklajevanju podatkov o bistveno različni prodaji, kar lahko zmanjša natančnost ocen.
Primerjalni pristop ima tudi številne prednosti:
Najbolj zanesljiv je na aktivnem trgu za vrednotenje majhnih poslovnih nepremičnin in nepremičnin, ki se pogosto prodajajo in kupujejo in se ne uporabljajo za ustvarjanje dohodka.
Statistično utemeljeno.
Omogoča vam, da v končni oceni odražate mnenje tipičnih prodajalcev in kupcev.
Prodajne cene odražajo spremembe finančnih razmer in inflacijo.
Omogoča vam prilagajanje razlik med primerjanimi predmeti.
Z dovolj informacij za analizo je precej enostaven za uporabo in daje zanesljive rezultate.
Stroškovna metoda je pristop k vrednotenju nepremičnine, ki temelji na dejstvu, da kupcu za nepremičnino ni treba plačati več, kot stane za ponovno gradnjo po trenutnih cenah za zemljišča, gradbeni material in delo. Ta pristop k vrednotenju je povsem upravičen, ko gre za nove ali relativno nove stavbe.
Večina strokovnjakov se strinja, da je stroškovna metoda uporabna za preverjanje ocenjenih stroškov, vendar se nanjo le redko zanašajo.
S tem pristopom se ocenjena vrednost nepremičnine določi kot razlika med stroški njihove popolne reprodukcije ali popolne zamenjave in zneskom amortizacije plus stroškom kosa zemljišča; lahko se določi s formulami (1) ali (2):
Cn \u003d PSV - I + J, (1)
Cn \u003d PSZ - I + Z, (2)
kjer je Cn - strošek nepremičnine po stroškovni metodi;
PSV - polni stroški celotne reprodukcije vrednotene nepremičnine;
PSZ - polna nadomestna cena nepremičnine, ki se vrednoti;
I - strošek amortizacije nepremičnine, ki se vrednoti;
Zz je strošek kosa zemlje.
Poleg tega se celotni strošek reprodukcije (FCR) razume kot strošek gradnje natančne kopije stavbe po trenutnih cenah in z uporabo enakih materialov, gradbenih standardov, dizajna in z enako kakovostjo dela, vključno z vsemi pomanjkljivostmi, ki so značilne za ocenjeni predmet.
Popolna nadomestna cena (LTC) je strošek gradnje po tekočih cenah, ki ima enako uporabnost kot predmetna nepremičnina, vendar je zgrajena iz novih materialov in v skladu s sodobnimi standardi, projektiranjem in tlorisom. Na podlagi predpostavke, da razumni kupec glede na tveganje in čas gradnje ne bi plačal več za obstoječo stavbo kot za gradnjo nove po današnjih standardih, potem lahko EPL štejemo za zgornjo mejo vrednosti nepremičnine.
Optimalni obseg stroškovnega pristopa k vrednotenju nepremičnin, ki daje najbolj objektivne rezultate, so:
ugotavljanje tržne vrednosti novih ali relativno novih objektov, ki so malo dotrajani in ustrezajo najučinkovitejši uporabi lokacije;
ugotavljanje tržne vrednosti starih nepremičnin z zanesljivimi informacijami za obračun amortizacije;
ugotavljanje tržne vrednosti gradbenih projektov, ugotavljanje tržne vrednosti objektov za posebne namene;
ugotavljanje tržne vrednosti predmetov, s katerimi se redko sklepajo tržni posli;
ugotavljanje tržne vrednosti nepremičnin, ki jih ni mogoče oceniti z dohodkovnim pristopom.
Ima drago metodo in njene pomanjkljivosti:
Stroški niso vedno enakovredni tržni vrednosti.
Poskuse, da bi dosegli natančnejši rezultat ocenjevanja, spremlja hitro povečanje stroškov dela.
Razlika med stroški dela za pridobitev vrednotene nepremičnine in stroški novogradnje je popolnoma enaka, saj se amortizacija odšteje od stroškov gradnje v postopku cenitve.
Problematičen izračun stroškov reprodukcije starih zgradb.
Ločeno vrednotenje zemljišč od stavb.
Problematično vrednotenje zemljišč v Rusiji.
Prednosti stroškovnega pristopa so naslednje:
Najbolj zanesljiv pri ocenjevanju novih ali novozgrajenih nepremičnin, pripravljenih za najboljšo uporabo.
Ocena, ki temelji na tem pristopu, je najbolj primerna in (ali) edina možna v naslednjih primerih:
Študija izvedljivosti novogradnje ali rekonstrukcije;
Ocena gradnje v teku;
Vrednotenje javnih in posebnih nepremičnin, ker niso namenjene ustvarjanju dohodka in je majhna verjetnost, da bi našli podatke o podobni prodaji;
Vrednotenje predmetov na neaktivnih trgih;
Vrednotenje za zavarovalne in davčne namene;
Če primanjkuje informacij, uporabite druge pristope.
Ocenjevanje nepremičnin po stroškovni metodi poteka v naslednjem zaporedju:
Ogled nepremičnine in seznanitev z vso razpoložljivo dokumentacijo;
Določitev celotnega stroška reprodukcije ali zamenjave;
Izračun vseh vrst obrabe: fizične, funkcionalne, zunanje;
Določitev celotne amortizacije iz PSV (PSZ) za pridobitev stroškov zgradb in objektov;
Izračun vrednosti nepremičnine;
Celotna vrednost nepremičnine s seštevanjem.
Glavne faze stroškovnega pristopa pri vrednotenju nepremičnin in metode, ki jim ustrezajo, so predstavljene na sliki 3.
Slika 3. Algoritem stroškovnega pristopa k vrednotenju nepremičnin
Teoretično se celotni nadomestni stroški zgradb razumejo kot ocena stroškov, pri čemer se strošek postavitve kopije stavbe ocenjuje na dan ocene. Ocena celotne nadomestne cene stavbe na dan odmere se lahko izvede na stroške reprodukcije ali na stroške zamenjave. Izbira vrste nadomestnih stroškov za posamezno ocenjeno stavbo mora biti v poročilu jasno obrazložena, da se izognemo napačni interpretaciji rezultata.
Celotni nadomestni stroški stavb vključujejo neposredne in posredne stroške gradnje ter podjetniški dohodek.
Neposredni stroški gradnje vključujejo celoten ocenjeni strošek gradbenih in instalacijskih del, ki posledično vključuje neposredne in režijske stroške ter dobiček izvajalca gradbenih del.
Posredni stroški vključujejo stroške, ki so potrebni za gradnjo, vendar niso vključeni v gradbeno pogodbo. Posredni stroški lahko vključujejo:
projektantska in geodetska dela;
vrednotenje, svetovalne, računovodske in pravne storitve;
stroški financiranja posojila;
zavarovanje vseh tveganj;
plačila davka med gradnjo itd.
Na datum vrednotenja se bo celotna nadomestna cena zgradb razlikovala od njihove tržne vrednosti na ta datum. Glavni razlog je izguba vrednosti pod vplivom različnih dejavnikov, ki povzročajo staranje nepremičnine. Propadanje stavbe je posledica poslabšanja njenega fizičnega stanja, neskladja med funkcionalnimi značilnostmi sodobnega nepremičninskega trga, vpliva zunanjih pogojev delovanja objekta na njegovo vrednost. Ker so ti dejavniki medsebojno povezani, je njihov vpliv na stroške celovito ocenjen.
Pod splošno kumulativno amortizacijo cenilci razumejo izgubo vrednosti vrednotenega predmeta iz vseh možnih razlogov. Vrednost skupne kumulativne amortizacije je razlika med tržno vrednostjo stavbe na datum vrednotenja in njeno celotno nadomestitveno vrednostjo, izračunano bodisi kot nadomestni strošek ali nadomestni strošek. Amortizacija (I) se običajno meri v odstotkih, vrednost amortizacije pa je amortizacija (O). Glede na razloge, ki so povzročili amortizacijo nepremičnine, se razlikujejo naslednje vrste amortizacije:
Fizično propadanje je izguba vrednosti stavb zaradi njihovega delovanja in vpliva naravnih sil.
Funkcionalni - predstavlja izgubo vrednosti stavb zaradi neskladnosti njihovih funkcionalnih značilnosti z zahtevami trga na dan vrednotenja. Med tovrstne pomanjkljivosti sodijo konstrukcijski elementi objekta, gradbeni materiali, zasnova ipd., ki zmanjšujejo funkcionalnost, uporabnost in posledično vrednost objekta.
Zunanji - predstavlja izgubo vrednosti stavbe ali nepremičnine zaradi negativnega vpliva zunanjih dejavnikov na ocenjeni objekt. Zunanje staranje je lahko posledica spremembe fizičnega okolja nepremičnine, ki se vrednoti, ali negativnega vpliva tržnega okolja.
Pri izračunu skupne amortizacije cenilci uporabljajo naslednje koncepte:
Fizična življenjska doba stavbe (FZh) je določena z obdobjem obratovanja stavbe, v katerem stanje nosilnih konstrukcijskih elementov stavbe izpolnjuje določena merila (konstruktivna zanesljivost, fizična vzdržljivost itd.). Obdobje fizične življenjske dobe objekta je določeno med gradnjo in je odvisno od kapitalske skupine stavbe. Fizično življenje se konča, ko se objekt poruši.
Kronološka starost (XA) je časovno obdobje, ki je preteklo od dneva začetka obratovanja objekta do datuma ocene.
Gospodarska življenjska doba (EL) - je določena s časom delovanja, v katerem objekt ustvarja dohodek. V tem obdobju opravljene izboljšave prispevajo k vrednosti nepremičnine. Gospodarska življenjska doba objekta se konča, ko obratovanje objekta ne more ustvarjati dohodka, kar kaže ustrezna stopnja za primerljive objekte v tem segmentu nepremičninskega trga. Hkrati opravljene izboljšave zaradi splošne dotrajanosti ne prispevajo več k vrednosti predmeta.
Efektivna starost (EV) - se določi na podlagi kronološke starosti stavbe, ob upoštevanju njenega tehničnega stanja in ekonomskih dejavnikov, ki prevladujejo na dan ocenjevanja, ki vplivajo na vrednost nepremičnine, ki se ocenjuje. Glede na značilnosti delovanja stavbe se efektivna starost lahko razlikuje od kronološke starosti navzgor ali navzdol. V primeru normalne uporabe stavbe je efektivna starost običajno enaka kronološki starosti.
Preostala gospodarska življenjska doba (RESL) stavbe je časovno obdobje od datuma vrednotenja do konca njene gospodarske življenjske dobe.
Teorija vrednotenja nepremičnin opredeljuje tri glavne metode za izračun amortizacije:
Metoda tržnega vzorčenja uporablja tržne podatke o primerljivih postavkah, iz katerih je mogoče določiti amortizacijo. Ta metoda vam omogoča, da izračunate skupno količino obrabe za vse možne vzroke, določite celotno ekonomsko življenjsko dobo, pa tudi količino zunanjega (ekonomskega) staranja.
Metoda življenjske dobe temelji na zahtevi investitorja po 100-odstotni amortizaciji stavbe v času njene gospodarske življenjske dobe, saj to zagotavlja polno donosnost vloženega kapitala. Zato do konca ekonomske življenjske dobe amortizacija ne more biti 100-odstotna. Pri tej metodi sta dejanska starost in gospodarska življenjska doba stavbe glavna pojma, ki jih uporablja cenilec. Odstotek splošne amortizacije je opredeljen kot razmerje med dejansko starostjo predmeta in obdobjem njegove gospodarske službe. Znesek amortizacije se izračuna tako, da se ta amortizacijski faktor pomnoži z vrednostjo celotne nadomestitvene cene.
Metoda razčlenitve se uporablja predvsem za razčlenitev skupnega zneska amortizacije glede na vzroke, ki so jo povzročili. Metoda daje pozitiven rezultat, če ni dovolj informacij za podoben način prodaje ali način življenjske dobe in vključuje naslednje korake:
Določanje preostale vrednosti stavb kot razlike med celotnimi nadomestnimi stroški stavb in izračunano vrednostjo ugotovljene fizične, funkcionalne in zunanje staranja.
Obstaja pet glavnih načinov za izračun različnih vrst amortizacije z uporabo metode razčlenitve, ki vključujejo:
Izračun stroškov obnove vključuje tako odstranljivo fizično obrabo kot odstranljivo funkcionalno staranje.
Izračun razmerja med starostjo in življenjsko dobo se uporablja za določitev odstranljive in nesnemljive fizične obrabe, tako za kratkotrajne kot dolgožive elemente.
Funkcionalni izračun staranja se lahko uporablja za vse vrste funkcionalne obrabe.
Za izračun trajnega funkcionalnega staranja, kot tudi za izračun zunanjega staranja, je mogoče uporabiti metodo prodaje v paru in metodo kapitalizacije izgube iz najemnin.
Analiza stroškov kot metoda izračuna ima določene prednosti pri upravljanju premoženja: družbi za upravljanje omogoča natančnejšo oceno stopnje amortizacije in višine zavarovanja, saj je višina čistega dobička odvisna od obeh dejavnikov.
Slika 4. Algoritem dohodkovnega pristopa k vrednotenju nepremičnin
Dohodkovni pristop temelji na dejstvu, da mora vrednost nepremičnine, v katero je vložen kapital, ustrezati trenutni oceni kakovosti in količine dohodka, ki naj bi ga ta nepremičnina prinesla. Eno najbolj zapletenih in problematičnih vprašanj v metodologiji primerjalnega pristopa je določitev diskontne stopnje, povezane s tveganjem te naložbe v nepremičnine. Glavne faze izvajanja dohodkovnega pristopa so prikazane na sliki 4.
Stroški pripeljevanja predmeta do možnosti najučinkovitejše uporabe
Kapitalizacija dohodka je preoblikovanje prihodkov, pričakovanih v prihodnosti, v pavšalni znesek trenutno prejete vrednosti, t.j. preoblikovanje dohodka v kapital.
Pri cenitvi nepremičnin se uporabljata dva glavna postopka za doseganje njihove sedanje vrednosti prihodnjih prihodkov:
z uporabo razmerja kapitalizacije
diskontne stopnje.
Koeficient kapitalizacije se uporablja za dohodek enega leta.
To je običajno prvo leto napovedi. Stroški se izračunajo po formuli (3):
K=Kt/(1+n) (3)
K - trenutna vrednost (tj. trenutna vrednost), rub.
Kt - pričakovani prihodek do konca leta t (t=1 leto), rub.;
n - diskontna stopnja (donosnost ali obrestna mera), ulomki ena.
Vrednost (1/1+n) je faktor kapitalizacije ali diskontni faktor.
Koeficient kapitalizacije je bodisi izpeljan neposredno iz prodaje primerljivih nepremičnin kot razmerje med letnim prihodkom in prodajno ceno (neposredna kapitalizacija) bodisi izračunan iz pričakovane stopnje donosa na kapital in določenih pogojev za donosnost naložbe (donosnost kapitala).
Diskontna stopnja se uporablja za izgradnjo modela diskontiranega denarnega toka. Hkrati se periodični dohodek vsakega predvidenega leta, kot tudi hipotetični izkupiček od prodaje, pripiše trenutni vrednosti.
Model diskontiranega denarnega toka ima obliko po formuli (4)
kjer je K trenutna vrednost rub.;
Kt - pričakovani prihodek do konca leta t, rub.;
n - diskontna stopnja, ulomki enote;
t - časovni faktor (število let);
1,2,3... - zaporedna številka leta.
Dohodkovni pristop ima naslednje pomanjkljivosti:
Potreba po napovedi dolgoročnega toka dohodka. Postopek pridobivanja natančne ocene prihodnjega toka ovirajo trenutne nezadostno stabilne razmere v Rusiji, verjetnost netočnosti napovedi se povečuje sorazmerno z dolgoročnim obdobjem napovedi.
Vpliv dejavnikov tveganja na napovedani dohodek.
Problematično zbiranje podatkov o donosnosti podobnih objektov. Te informacije so običajno zaupne, uradne informacije pa pogosto neresnične.
Prednosti dohodkovne metode:
Ta pristop je prevladujoč pri analizi izvedljivosti vlaganja in pri utemeljevanju odločitev o financiranju naložb v nepremičnine.
Ta pristop najbolj jasno odraža vlagateljev pogled na nepremičnine kot vir dohodka, t.j. ta kakovost nepremičnine se upošteva kot glavni cenovni dejavnik.
Za metodo neposredne kapitalizacije je značilna relativna preprostost izračunov, majhno število predpostavk, odraža stanje na trgu in daje še posebej dobre rezultate za stabilno delujočo nepremičnino z nizkimi tveganji.
Metoda diskontiranega denarnega toka velja za najboljšo teoretično metodo, ki upošteva dinamiko trga, neenakomerno strukturo prihodkov in odhodkov. Uporablja se, kadar je dohodek od objekta in trga nestabilen ter ko je objekt v gradnji ali rekonstrukciji.
Metoda kapitalizacije dohodka zahteva tudi obsežno tržno raziskavo. Raziskave in analize podatkov za to metodo se izvajajo na podlagi ponudbe in povpraševanja ter zagotavljajo informacije o trendih tržnih pričakovanj. Raven dohodka, potrebna za privabljanje naložb, je funkcija tveganja, ki je neločljivo povezana z nepremičninami.
