Deljeno lastništvo ima veliko pravnih značilnosti in tankosti. V članku bomo povedali, kako lahko odvzamejo delež lastnika stanovanja in kako se zaščititi pred tveganjem odtujitve deleža.
Pri skupni lastnini je nepremičnina v lasti več oseb (solastnikov) in za vsako od njih je določen določen delež v skupni lastnini te nepremičnine.
2. odstavek čl. 244 Civilnega zakonika Ruske federacije:
Nepremičnina je lahko v skupni lastnini z določitvijo deleža vsakega od lastnikov v lastninski pravici (delniška lastnina).
Delež vsakega solastnika je del subjektivne lastninske pravice, izražen v aritmetični vrednosti. Velikost deleža se določi z zakonskimi normativi ali sporazumno med solastniki. Če ni navodil in dogovorov, se osebe štejejo za imetnike enakih deležev.
Odtujitev delnice je prenos pravic do nje na drugo osebo. Solastnik ima pravico po svoji volji prodati, podariti, zapuščiti ali kako drugače razpolagati s svojim pripadajočim deležem.
Določen postopek za odtujitev deleža določa zakon. Če se lastnik dela skupnega premoženja odloči za prodajo, mora upoštevati predkupno pravico solastnikov do nakupa.
1. odstavek čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije:
Pri prodaji deleža v skupni lastnini zunanji osebi imajo preostali udeleženci v skupni lastnini prednostno pravico do nakupa deleža, ki se prodaja, po ceni, za katero se prodaja, in pod enakimi pogoji, razen za primer prodaje na javni dražbi, kot tudi primere prodaje deleža skupne lastninske pravice na zemljiškem zemljišču s strani lastnika dela stavbe ali objekta, ki se nahaja na takšni zemljiški parceli, ali s strani lastnika prostore v omenjeni stavbi ali objektu.
Prodajalec je dolžan solastnike pisno obvestiti o načrtovani prodaji. Kršitev postopka odtujitve lahko povzroči priznanje posla kot neveljavnega.
Delničarji drug drugemu ne smejo umakniti delnic. Vsakršni načini moralnega ali fizičnega vplivanja na preživetje solastnika so nezakoniti.
Odvzem lastninske pravice je dovoljen le v izjemnih primerih. Obstajajo trije načini, kako lastniku odvzeti delež v stanovanju:
Razmislimo o vsaki metodi podrobneje.
To je miren način za rešitev težave. Solastnika se srečata za »pogajalsko mizo« in poskušata doseči kompromis.
Solastniki lahko na primer spornemu lastniku ponudijo odkup njegovega deleža. S prostovoljnim dogovorom sprejeta odločitev ustreza vsem.
Predpogoj za odvzem deleža s sodno odločbo so vedno nezakonita dejanja lastnika. Za začetek sodnega postopka lahko služijo naslednje okoliščine:
Prisilni odvzem je možen le s sodno odločbo. To zagotavlja zakon.
3. odstavek čl. 35 Ustave Ruske federacije:
Nihče ne sme biti odvzet premoženja, razen s sodno odločbo. Razlastitev premoženja za državne potrebe se lahko izvede le pod pogojem predhodne in enakovredne odškodnine.
Če lastnik ne pristane na odtujitev prostovoljno in ni razlogov za izdajo ustrezne sodne odločbe, je izhod le en - prisilni odkup nepomembnega deleža.
Za izvedbo prisilnega odkupa morajo biti hkrati izpolnjeni trije pogoji:
Ni pomembno, ali se lastnik strinja z odtujitvijo ali ne. Če sodišče odloči, da so izpolnjeni vsi trije pogoji, bo delež odtujen, lastnik pa bo prejel denarno odškodnino.
Zanimivo je, da pojem "nepomembnega deleža" zakon na noben način ne določa. Koliko je obstoječi delež v skupni lastninski pravici pomemben, odloča sodnik v vsakem primeru samostojno.
Sodišča upoštevajo kombinacijo vseh treh dejavnikov – manjši del deleža, nezmožnost dodelitve v naravi, neuporabo premoženja. Če vsaj ena od točk ne drži, lastnika ne bodo mogli prisiliti v prodajo deleža.
Za zagotovitev, da boste dosegli sodno odločitev v vašo korist, se lahko zatečete k storitvam poklicnih odvetnikov. Čeprav je to v nekaterih primerih neuporabno, saj je nesmiselnost zaveze tožnikov očitna.
Sodišče bo upoštevalo, ali ima stanovanje prostor, ki ustreza kvadraturi, ki je enaka deležu lastnika. Če obstaja tak prostor, je skoraj nemogoče doseči prisilno odkupnino tožnikom.
Druga točka je osnova za pridobitev lastninske pravice na delnici. Če je bila osnova prodaja in nakup, opravljen v skladu z vsemi zakonskimi zahtevami, potem je malo verjetno, da bi se delež štel za nepomemben.
Tretji odtenek je potreba po uporabi stanovanja. Če lastnik nima drugega stanovanja razen deleža v stanovanju, sodišče ne bo ugodilo zahtevkom tožnikov.
Lastnik izgubi lastninsko pravico do deleža šele po prenosu odškodnine v njegovo korist in ponovni registraciji lastninskih pravic v Rosreestr.
Besedilo: Vyacheslav Bereznichenko Kolaž: Tatjana Voronina
Pogosto lastnik zanemarljivo majhnega deleža v stanovanju tam ne živi, a ga iz različnih razlogov noče odstopiti lastniku večjega dela. Če se ni mogoče dogovoriti, ga lahko poskusite na sodišču prisiliti, da proda svoj delež.
Prisilni odkup deleža se izvede na sodišču na podlagi 4. dela čl. 252 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki zlasti pravi naslednje: "V primerih, ko je delež lastnika nepomemben, ga res ni mogoče dodeliti in nima pomembnega interesa za uporabo skupnega premoženja, sodišče lahko tudi brez soglasja tega lastnika naloži preostale udeležence delniškega premoženja, da mu plačajo odškodnino.
Postala tujec
Če oseba nima samo dokumenta, ki potrjuje lastninsko pravico, čeprav za zelo majhen "zaplat" stanovanja, ampak je tudi registrirana in tam živi, plačuje komunalne storitve, potem najverjetneje ni govora o prisili k prodaji stanovanja. deliti. A pogosto lastniki majhnih deležev v stanovanju ne živijo, tam niso prijavljeni in na splošno zaenkrat (dokler ne prejmejo odkupne ponudbe) za to nepremičnino ne kažejo veliko zanimanja.
Motivi, zaradi katerih svojega deleža ne odstopijo solastniku, so lahko različni. Na primer, oseba ima prostor za življenje, vendar se boji izgube tega stanovanja. Vzrok za strahove je lahko bližnja ločitev, konflikt s sorodniki, prekinitev najemne pogodbe itd. Zato si pridrži, čeprav majhen, a svoj delež v stanovanju. Obstajajo tudi izjemni, ki ležijo onkraj zdrave pameti, motivi - užaljenost, maščevanje, škodljivost. Dejansko so bili solastniki v večini primerov, preden so postali tujci, nekoč vezani v tesne vezi. Najpogosteje so to dediči enega zapustnika ali nekdanjih zakoncev. Ali, nasprotno, razlog je popolna brezbrižnost, ko preprosto ni želje, da bi "dvignili prst".
Sodna praksa o postopku za uporabo norme iz 4. dela čl. 252 Civilnega zakonika Ruske federacije je šel po poti, po kateri je izpolnitev zahtevka možna ob upoštevanju številnih pogojev ali argumentov tožnikov.
Po volji srca
Prvič, delež tožene stranke mora biti nepomemben (na primer 1/16) in ga ni mogoče zares dodeliti (torej govorimo na primer o mestnem stanovanju z eno kuhinjo, kopalnico, hodnikom in enim vhodom v stanovanje) , ni mogoče določiti vrstnega reda uporabe brez poseganja v druge lastnike.
Drugič, tožena stranka ne bi smela imeti pomembnega interesa za uporabo skupnega premoženja (tožena stranka na primer ne živi v stanovanju, ni prijavljena v kraju stalnega prebivališča, ne sodeluje pri popravilu in plačilu stanovanja v kakorkoli, nima svojih stvari v stanovanju).
In tretji pogoj so konfliktna razmerja med tožnikoma, ki živita v stanovanju, in tožencem, ki ne živi v istem stanovanju. Vendar se zdi, da je zadnji argument najbolj trmast. »Nisem prepričan, da ima konflikt lahko neodvisno pravno podlago. Le medsebojna sovražnost med solastniki verjetno ne bo glavni razlog za odločitev o prisilni prodaji deleža, - pravi Anna Maksimova, generalna direktorica Svetovalnega centra za skupno gradnjo in nepremičnine (KTSDSiN), - vendar, vsaj pri sodnih odločitvah je lahko zadnja kap na tehtnici, ko so že predstavljeni prepričljivi argumenti.
Vendar pojma "nepomembnega deleža" zakon ne opredeljuje. Sodišče lahko šteje, da tako 1/16 kot 1/5. Hkrati pa bo odločitev o prisilnem plačilu odškodnine zaradi izgube lastninske pravice v obeh primerih odvisna ne le od objektivnih dejavnikov, temveč tudi od subjektivne ocene stanja s strani sodnika. On (pogosteje ona) je tudi oseba. Lahko izkazuje sočutje do nekoga, lahko je ogorčen zaradi vedenja ali življenjskega sloga nekoga. V skladu z zakonikom o civilnem postopku ruski sodniki odločajo na podlagi svojega notranjega prepričanja. (V zvezi s tem je mimogrede simbolično, da je kip Temide v bližini stavbe vrhovnega sodišča Ruske federacije izdelal kipar brez preveze, v nasprotju s klasičnimi starinskimi vzorci.)
Prisotnost ali odsotnost »bistvenega interesa« določi tudi sodnik. Dejstvo, da oseba ne živi v stanovanju, ne daje razloga, da bi jo zavezal k prodaji svojega deleža. Na primer, toženec tam hrani svoje stvari. In tukaj bo sodnik opravljal svojo neposredno funkcijo, presodil bo, kakšne stvari so, zakaj jih je treba hraniti na tem spornem ozemlju, in ne v drugem kraju, vključno s krajem dejanskega prebivališča obdolženca.
Izsiljevanje in izsiljevanje
Včasih se solastnik v zameno za denarno odškodnino ne odreče svojemu deležu, ampak previsoko dvigne ceno. Na primer, stanovanje na sekundarnem trgu stane 5 milijonov rubljev. Solastnik, ki je tudi prodajalec, ki ima v lasti ¼ stanovanja, zahteva 2 milijona rubljev. Kupec meni, da je tak znesek odškodnine previsok, saj je ¼ le 1,25 milijona rubljev.
Po zakonu imajo solastniki prednostno pravico do nakupa. Prodajalec mora pisno, z navedbo cene, ponuditi vsem lastnikom, da odkupijo njegov delež. Mesec dni po ponudbi ga lahko že proda tretjim osebam.
Seveda je malo verjetno, da se bo za nekaj kvadratnih metrov našel kupec tam, kjer je polnopravno bivanje nemogoče, kjer ni opredeljen vrstni red uporabe. Majhne deleže včasih zanimajo kriminalni elementi. Kupijo delnico z namenom, da bi kasneje zajeli vse ostalo. Toda kriminalci morajo delati na meji tveganja, zato niso pripravljeni vložiti preveč denarja v svoj "projekt", kupujejo delnice le poceni.
Ni pa treba čakati, da solastnik delež proda tretjim osebam. Smiselno se je obrniti na odvetnika, ki vam bo pomagal kompetentno sestaviti zahtevek. "Če sodnik razume, da je konflikt strank izključno finančni," pojasnjuje Anna Maksimova, "potem bo najverjetneje imenovan neodvisni pregled, katerega rezultatom bo sledila odločitev: prodaja po takih in drugačnih cena."
Upoštevati je treba, da sodni spor ni poceni užitek. Če le iz tega razloga, je smiselno, da se po svojih najboljših močeh potrudimo, da se preprosto mirno pogajamo in za nekaj časa pozabimo na vse vrste zamere.
Sodni kolegij za civilne zadeve je Vasileostrovskemu okrožnemu sodišču v Sankt Peterburgu vrnil v novo obravnavo tožbo Marije Alekseenkove, prebivalke Vasiljevskega otoka, zoper Mihaila Aleksejeva, ki je od svojega nekdanjega kupil 1/3 deleža v stanovanju. mož po ločitvi pred skoraj četrt stoletja. Tožnica in njena hčerka imata v lasti 2/3 trisobnega stanovanja in sta s toženo stranko od začetka 90. let v stanovanjski vojni. Kasacijsko sodišče je razveljavilo odločbo okrožnega sodišča, s katerim je zavrnilo Alekseenkovo zahtevo za priznanje deleža Aleksejeva kot nepomembnega in prenehanje njegovega lastništva, pri čemer je tožniku naložilo obveznost, da mu plača denarno odškodnino.
Kot je ugotovilo sodišče, Aleksejev, ki z družino živi v drugem stanovanju, ohranja svojo sobo v spornem stanovanju zaklenjeno in tam hrani svoje osebne stvari. Od nekdanjega moža Alekseenkove je kupil delež že na začetku 90. let prejšnjega stoletja, od takrat pa je prišlo do hudega obračuna med sosedi. Hkrati Alekseenkova in njena hčerka živita v stanovanju, to je njuno edino stanovanje, in ga po navedbah obdolženca ne puščata v stanovanje (če pa ga, mu ne dovolita uporabe vodovodne napeljave ).
Po mnenju sodišča so se v različnih shemah večkrat poskušali znebiti nezaželenega sostanovalca, vendar jim ni uspelo: fizično je nemogoče dodeliti 1/3 stanovanju s površino 67 m2, ne da bi povzročil nesorazmerno škodo. na premoženje, Aleksejev pa ji je zavrnil prodajo deleža. Medtem je bil prisilni odkup stanovanj doslej nemogoč: plačilo odškodnine namesto stvarnega deleža po zakonu je možno le, če obstaja volja lastnika.
Leta 2014 je Alekseenkova vložila tožbo za priznanje deleža Aleksejeva kot nepomembnega in prenehanje njegovih lastninskih pravic. Tožba temelji na členu 252 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki pravi: " Izplačilo odškodnine udeležencu v skupni lastnini s strani drugih lastnikov odškodnine namesto dodelitve njegovega deleža v naravi je dovoljeno z njegovimsoglasje. V primerih, ko je delež lastnika nepomemben, ga ni mogoče zares dodeliti in nima pomembnega interesa za uporabo skupnegapremoženja, lahko sodišče tudi brez soglasja tega lastnika naloži druge udeležence v skupni lastnini, da mu plačajo odškodnino.".
Vendar so se doslej vsi poskusi prisilnega odkupa deleža v stanovanju s strani sodišča končali neuspešno: isto vrhovno sodišče je razveljavilo vse odločbe, ki so izpolnjevale te zahteve. Zdaj je sodišče, nasprotno, razveljavilo odločbo o zavrnitvi in zadevo vrnilo v novo sojenje, pri čemer je okrožno sodišče Vasileostrovskiy naložilo, naj natančneje oceni tožnikov argument, da ima tožena stranka drugo stanovanje, ne živi v spornem stanovanju, obstajajo ni družinskih razmerij med strankama v sporu.
Po besedah poslovodnega partnerja Ivana Rešetnikova je definicija VS izjemno zanimiva in uporabna za prakso: "Doslej je bilo v Rusiji preprosto nemogoče razdeliti solastnino, takšni spori so tleli in goreli desetletja in se niso mogli izogniti Mehanizem prisilne ločitve je bil seveda potreben in dejstvo, da začenja delovati, je dobro. Podobno je mehanizem izključitve iz družbe solastnikov greenmail, ki je že dolgo mrtev, je pred kratkim začel delovati.
"Prvič, ta opredelitev ne pomeni, da bo Vasileostrovsko sodišče zdaj neposredno ugodilo tej tožbi," ne hiti s sklepi odvetnica Irina Ivanova. "In drugič, to je dvorezno orožje. Po eni strani omogoča za reševanje sporov, Po drugi strani pa ne morem zagotoviti, da temnopolti nepremičninski posredniki jutri ne bodo uporabili te sheme za nakup sobe v skupnem stanovanju in deložacijo lastnikov vseh drugih prostorov po sodni odredbi."
Vendar celo beli nepremičninski posredniki vidijo ta pravni mehanizem kot zelo pozitiven. "Pri preselitvi komunalnih in hruščovskih stanovanj se pojavljajo tako boleča vprašanja, ko lastnik zadnje sobe skuha nerealno ceno, desetkrat višjo od tržne cene, in zaradi tega trpi devet drugih družin, ki želijo iti v svoja stanovanja," pravi lastnik.- Mislim, da se bo mehanizem razvil in postopoma bodo vsi takšni primeri prejeli ustrezno sodno presojo. V angleškem pravu je že dolgo določeno, da ste kupili 51 % nepremičnine in pridobili odobritev vašega naložbenega projekta. za ureditev te nepremičnine v občini lahko ostalim solastnikom ponudite odkupno ceno in v primeru njihovega zavrnitve pogumno gredo na sodišče za odkup deležev po ceni, ki jo določi sodišče.
Razdelitev komunalnih stanovanj je še posebej aktualna tema za Sankt Peterburg. Skupno je v Sankt Peterburgu več kot 80 tisoč komunalnih stanovanj, večina jih se nahaja v osrednjem okrožju.
Priznanje deleža kot nepomembnega - te podatke objavljamo na številne zahteve delavcev! Med ljudmi zagotovo obstaja mnenje, da je to mogoče, poleg tega pa zelo donosno. To temo bomo poskušali v celoti zajeti. Načrt je tak:
regulativni okvir;
Postopek;
Potrebni pogoji;
1. Regulativni okvir.
Običajno je ta razdelek mogoče razdeliti na dva: zakonodajni okvir in sodna praksa;
Zakonodajna podlaga je najprej člen 252 Civilnega zakonika Ruske federacije o delitvi premoženja v skupni lasti in dodelitvi deleža iz njega. Podajamo ga v celoti, zanima pa nas le 4. odstavek te pravne države.
1. Premoženje, ki je v skupni lasti, se lahko po dogovoru razdeli med udeležence.
2. Udeleženec v skupni lastnini ima pravico zahtevati, da se njegov delež loči od skupnega premoženja.
3. Če se udeleženci v skupni lastnini ne dogovorijo o načinu in pogojih za delitev skupnega premoženja ali delitev deleža enega od njih, ima udeleženec v skupni lastnini pravico na sodišču zahtevati njegovo delež deliti v naravi od skupnega premoženja.
Če ločitev stvarnega deleža po zakonu ni dovoljena ali je nemogoča brez nesorazmerne škode na premoženju v skupni lasti, ima ločeni lastnik pravico, da mu drugi udeleženci v skupni lastnini izplačajo vrednost njegovega deleža.
4. Nesorazmerje med premoženjem, dodeljenim v naravi udeležencu v skupni lastnini na podlagi tega člena, in njegovim deležem v lastninski pravici se odpravi s plačilom ustreznega zneska ali drugega nadomestila.
Izplačilo odškodnine udeležencu v skupni lastnini s strani drugih lastnikov nadomestila namesto dodelitve njegovega deleža v naravi je dovoljeno z njegovim soglasjem. V primerih, ko je delež lastnika nepomemben, ga ni mogoče zares dodeliti in nima pomembnega interesa za uporabo skupnega premoženja, lahko sodišče, tudi če ni soglasja tega lastnika, zavezuje druge udeležence. v skupni lasti, da mu plača odškodnino.
5. S prejemom odškodnine v skladu s tem členom lastnik izgubi pravico do deleža v skupnem premoženju.
Vendar je treba opozoriti, da ima v tej zadevi prevladujočo vlogo sodna praksa. To potrjuje dejstvo, da v sodni praksi še ni bilo množičnih primerov priznanja nepomembnosti in naknadnega odkupa delnic. Prvi, na zvezni ravni znan primer prisilnega izplačila odškodnine za manjši delež se je zgodil spomladi 2012. Vendar ima ta primer precej resne pravne zadržke, tako da se nam zdi množična uporaba takšne analogije zelo težka zadeva.
Sodba vrhovnega sodišča o tej zadevi je objavljena v rubriki NOVICE.
2. Postopek.
Ta postopek bo seveda sodni in civilni, poleg tega pa bo zelo dolg in neobetaven. Najprej morate vložiti tožbo pri okrožnem sodišču na lokaciji nepremičnine. Predmet zahtevka bo priznanje pravice na podlagi člena 252 Civilnega zakonika Ruske federacije. Kmalu bomo v rubriki SODNA PRAKSA objavili ustrezno besedilo tožbe.
3. Potrebni pogoji za zmago v zadevi.
Na podlagi sodbe Vrhovnega sodišča Ruske federacije, ki je posebej poudarilo dejstvo, da je zakonodajalec pri sodnem dopuščanju pravice do odkupa neznatnega deleža izhajal le iz izključnosti takšnih situacij, taka odločitev ne sme biti vedno sodišče, vendar le ob prisotnosti posebnih okoliščin. Po skrbni analizi sodnega precedensa vam na kratko opišemo te okoliščine.
Tako bo sodišče odločilo v vašo korist, če:
Glede na velikost njegovega deleža je Sodalčiku nemogoče dodeliti izolirano sobo.
Del skupnega premoženja je nemogoče dodeliti delničarju v sorazmerju z njegovim deležem.
Delničar se ni nikoli vselil v sporno stanovanje.
Ostali Sodolschiki so mu tujci.
Sodolschik je ob sklenitvi pogodbe vedel za trenutno situacijo okoli stanovanja.
Nekdanji Sodolschik tega stanovanja ni uporabljal.
Delničar, preden je bila proti njemu vložena tožba zaradi odkupa deleža, ni zahteval stanovanja in temu položaju ni nikjer oporekal.
Tako je očitno, da je v praksi izjemno težko uporabiti sodno odločbo po analogiji. Sodolschik je na primer uspel vložiti tožbo zaradi vselitve, preden je proti njemu vložil tožbo, da je delež priznal kot nepomemben, zdaj številka 7 izgine s seznama. Ali pa je na primer nekdanji Sodolschik nekaj časa uporabljal stanovanje, zdaj minus točka št. 6. Ali na primer Sodolschik na sodišču ne prizna, da je vedel za situacijo s stanovanjem, nato minus točka št. Prav tako ne bo šlo odkupiti nepomemben delež od bližnjega sorodnika, v tem primeru je točka številka 4. Da ne omenjam, če je mogoče dodeliti izolirano sobo sorazmerno z delom deleža (1/2 v kopejki, 1/3 v trisobnem stanovanju, 1/4 v štirisobnem stanovanju takoj izgine ), potem najpomembnejša točka številka 1 odpade.
Iz vsega naštetega je razvidno, da pod kazenski meč zakona sodi povsem nepomemben del malih deležev v skupni skupni lastnini. Takšen sodni precedens nima nobenega smisla. Meje, v katere je vrhovno sodišče predlagalo vstop občanom za odkup manjših stanovanjskih deležev, so precej ozke in po našem mnenju zelo šibke. Lahko jih zlomi ne le bolj ali manj kompetenten odvetnik, temveč tudi sam obtoženec-Sodolshchik, ne da bi se sploh zatekel k storitvam strokovnjakov, ampak preprosto tako, da preberete naše nasvete.
Ja, in vse to je odkrito sranje v primerjavi z naslednjim.
4. Koristi.
In zaradi česa pravzaprav ves ta zmešnjava? Vzemimo kalkulator in uporabimo svoje možgane.
Za tiste, ki niso nemudoma odšli v rubriko NOVICE, da bi si prebrali sodbo vrhovnega sodišča, sporočamo, da je sodišče še v drugem ravnalo pošteno. Sodišče je torej pri določanju višine odkupa nepomembnega deleža upoštevalo tržno vrednost celotnega stanovanja, ugotovljeno z cenitveno preiskavo, in ne tržno vrednost samega deleža (strinjati se morate, da gre za pomembna razlika). To je bistvo definicije!
Razmislite o primeru.
4-sobno stanovanje s površino 80 kvadratnih metrov v spalni vreči v Moskvi stane, relativno gledano, 8 milijonov rubljev, zato bo sodišče dodelilo odkupnino:
1/4 zaradi nepomembnosti ni več mogoče unovčiti, ker lahko dodelite ločeno sobo. Če so sobe sosednje, potem za 2 milijona rubljev. kupi prosim))))
1/5 deleža za 1,6 milijona rubljev. vzemi pogumno)))
1/6 deleža za 1/3 milijona rubljev. odreši ne greši)))
1/8 deleža za 1 milijon rubljev, pridobite lastništvo)))
Takšna poravnava igra le na roke lastniku majhnega deleža, saj ga v življenju za tak denar ne bo prodal s trga. Na primer, 1/4 v 4-sobnem stanovanju s sosednjimi sobami se lahko še vedno res premikate glede na situacijo, za 800 tisoč rubljev, vse manj pa je le 100-200 tisoč rubljev. pod registracijo. Torej, obstaja neposredna korist za male stvari, da se tako rekoč predajo v roke pravice!
Še en primer.
Enosobno stanovanje v stanovanjskem naselju v Moskvi stane v povprečju 5 milijonov rubljev. Tako bo sodišče ponudilo odkup 1/3 za 2 milijona rubljev, 1/4 za 1,25 milijona rubljev, 1/5 za 1 milijon rubljev, 1/10 za 500 tisoč rubljev. itd. Čeprav v resnici Sodolschiki za tak denar ne bodo mogli prodati svojih delnic s trga.
In zdaj ocenite, koliko stane stanovanje v osrednjem upravnem okrožju in koliko morate plačati sorazmerno z deležem. Če stanovanje stane 20-30 milijonov rubljev, kako potem? Za 1/10 boste morali prostovoljno plačati 2-3 milijone rubljev. oz. Ne kislo! Vendar pa bo za središče Moskve še vedno ceneje kot stik z napadalci stanovanj. Vzeli bodo še več.
Vendar pa večina prebivalstva prestolnice ne živi v središču, ampak v okrožjih, kjer je cena kvadratnega metra veliko nižja. Iz preprostih izračunov postane očitno, da je za prisilni odkup v stanovanjih srednjega in poceni segmenta stanovanj smiselno prinesti le popolnoma mikroskopske deleže, na primer 1/30 in manj, ki se sprva prodajajo s trga za registracijo.
Od tod sklep: želeli smo najboljše, a se je izkazalo kot vedno!
Zdaj, ko poznajo pravila sodnega odkupa, bodo tisti od Sodolschikov, ki so še vedno res mislili odkupiti majhne delnice za skoraj nič, svoje sotrpine še močneje zadavili, saj vedo, da je bolj donosno kupiti majhen delež od trgu, tako rekoč za nič, in ne da bi preko sodišča plačal pravi denar od tržne vrednosti celotnega stanovanja v sorazmerju z odkupljenim deležem.
Besedilo: Vyacheslav Bereznichenko Kolaž: Tatjana Voronina
Lastnik večjega deleža v stanovanju lahko s sodno odločbo lastniku manjšega plača odškodnino tudi proti njegovi volji. Dolgo časa je bilo to nemogoče, vendar je vrhovno sodišče Rusije ustvarilo precedens.
Leta 2012 je vrhovno sodišče ob upoštevanju spora več lastnikov enega stanovanja sprejelo revolucionarno odločitev. Vsak od njih je imel deleže v skupnih nepremičninah. Po preučitvi vseh argumentov in predhodnih sodnih odločitev je vrhovno sodišče odločilo: pravice lastnika večjega deleža je mogoče zaščititi z obveznim izplačilom denarne odškodnine. Hkrati lastniki bistveno manjšega deleža izgubijo pravico do nje.
Težka dediščina privatizacije
»Nesorazmerje premoženja, dodeljenega v naravi udeležencu v skupni lastnini na podlagi tega člena, do njegovega deleža v lastninski pravici se odpravi s plačilom ustreznega zneska denarja ali druge odškodnine.
Izplačilo odškodnine udeležencu v skupni lastnini s strani drugih lastnikov nadomestila namesto dodelitve njegovega deleža v naravi je dovoljeno z njegovim soglasjem. V primerih, ko je delež lastnika nepomemben, ga ni mogoče resnično dodeliti in nima pomembnega interesa za uporabo skupnega premoženja, lahko sodišče tudi brez soglasja tega lastnika zavezuje druge udeležence. v skupni lasti, da mu plača odškodnino.
Direktor poravnalnega oddelka nepremičninske agencije HomeArkadij Leonov:
- »Če ima stanovanje veliko lastnikov, ga ne morejo samostojno razdeliti, hkrati pa ima vsak v svoji lasti drugo stanovanjsko nepremičnino, potem je povsem primerno govoriti o prodaji majhnih deležev velikemu lastniku. Druga stvar je, če je ta predmet edini kraj bivanja za "majhnega" lastnika. Potem bi bilo seveda nepošteno."
Odvetnik nepremičninske in investicijske prakse pri Kachkin & Partners Sofia Sokolova:
»S takšnim pristopom obstaja zelo velika nevarnost, da bodo lastniki majhnih deležev v komunalnih stanovanjih sodno izsiljeni. Na primer, če nočeš vrniti na dober način, bomo šli na sodišče. Čeprav bi morala opisana odločba Vrhovnega sodišča služiti kot vodilo pri reševanju vprašanj v podobnih zadevah, menimo, da bi morala sodišča vsak primer skrbno pretehtati po ustavnih načelih.«
generalni direktor "Svetovalnega centra za skupno gradnjo in nepremičnine" Anna Maksimova:
- »Gre za revolucionarno odločitev vrhovnega sodišča, v nasprotju z vso dosedanjo prakso. Kljub temu pa ne mislim, da bodo zdaj vsa sodišča brez izjeme sprejemala takšne odločitve. Vse bo odvisno od posamezne situacije."
