Vlagatelj, ki razmišlja o uvedbi projektov, začne s preprostimi vprašanji, na katera odgovori postopoma pojasnijo sliko pričakovane donosnosti naložbe. Prvo vprašanje pri ocenjevanju naložbenih projektov je povezano z določitvijo obdobja, v katerem bo prišlo do vračila nastalih stroškov. Z drugimi besedami, notranjega ali zunanjega vlagatelja zanima obdobje vračila posebnih projektnih nalog, oblikovanih iz strateških pobud ali predlaganih na trgu. Odločitvenec mora z uvedbo obdobja vračila v cono svoje pozornosti posesti v metodo izračuna in ga voditi pri omejitvah predlaganih časovnih pogojev.
Obdobje vračila projekta je na voljo na več načinov, od katerih je prvi najpreprostejši. Ta metoda spada v tradicionalne statistične pristope, ki so nastali že pred časom in še vedno temeljijo na logiki zdrave pameti. Metoda se v angleško govoreči tradiciji imenuje "vračilna doba brez diskontiranja", ki izhaja iz izplačila (return, pay off) je označena kot okrajšava - PP (payback period).
Ta kazalnik je preprost in razumljiv ravno kot obdobje vračila sredstev, porabljenih za izvedbo projekta, zaradi prihodkov, ki so nastali kot posledica naložb. Kazalnik običajno deli trajanje naložbenega projekta na dva velika dela: obdobje donosnosti naložbe in obdobje doseganja učinka. Tako je obdobje vračila minimalno trajanje, ki se šteje od trenutka, ko se projekt začne, in je potrebno za vračilo vloženih naložbenih sredstev.
Takoj, ko je prišlo do vrnitve, nastopi integralni učinek projekta, ki se dalje razvija v pozitivno smer in oblikuje finančni rezultat, zaradi česar se je pravzaprav začel tudi naložbeni proces. Obdobje vračila, izračunano po preprosti metodi, ne upošteva pogojev dinamike vrednosti denarja in drugih sredstev skozi čas. V nekaterih primerih je ta pristop povsem pravilen. Ta metoda ne upošteva učinka diskontiranja. Mimogrede, v definiciji iz zveznega zakona št. 39-FZ z dne 25. februarja 1999 "O naložbenih dejavnostih v Ruski federaciji, ki se izvajajo v obliki" je obdobje vračila v preprosti obliki, ki je upoštevati.
Izračun obdobja vračila v enostavni obliki se lahko izvede po enem od dveh možnih pristopov. Prvi pristop predlaga izračun obdobja vračila kot količnika med obsegom začetne naložbe v vrednosti in vrednostjo povprečnih letnih denarnih prilivov ob izvajanju projekta. Ta pristop ima nepogrešljiv pogoj, da so bili denarni prejemki iz leta v leto približno enaki, potem se bo izračun izkazal za pravilnega.
Drugi pristop je, da se za izračun uporabi kumulativno kopičenje stanja vrednosti denarnih prihodkov v primerjavi z zneskom izvedenih naložb. Poleg enostavnosti ima ta metoda še nekaj drugih prednosti:
Izračun obdobja vračila ob upoštevanju diskontne stopnje je oblikovan tako, da opredeli minimalno obdobje, za katerega integralni gospodarski učinek ali neto sedanja vrednost (NPV ali NPV) postane pozitiven, nato pa ohrani negativno vrednost. Dva zgoraj omenjena časovna intervala sta ločena s prelomno točko, na kateri se dinamika NPV, izračunana kumulativno ali kumulativno, spremeni. Spodnja formula neenakosti izračuna obdobje vračila kot najmanjši koren matematičnega izraza.
Osnovna neenakost za izračun časa vračila naložbe
Ta neenakost služi za izračun odškodnine v procesu seštevanja njene leve in desne strani. To dejanje se izvaja, dokler desna stran skupaj ne preseže leve. Obračunavanje diskontne stopnje v izračunih se razumno šteje za pravilnejše, izračun obdobja vračila pa je bolj zanesljiv. Obdobje vračila po metodi diskontiranja je mogoče izračunati nekoliko drugače, če se diskontirana naložba v projekt (leva stran) odšteje od diskontiranih čistih prejemkov v operativni fazi (desna stran neenakosti).
Ko se v celoti povrnejo stroški enkratnih naložb (razlika je enaka nič), bo številka ustreznega obdobja označila obdobje vračila. Ta metoda ima stopnjo natančnosti, ki ustreza ravni podrobnosti v obdobjih načrtovanja (leto, četrtletje, mesec). Seveda se bo letna raven za vsakega vlagatelja zdela malce groba. Kako izračunati obdobje vračila, natančno na delce letnega koraka obračunskega obdobja? Za te namene se uporablja posebna formula: tako za preprosto varianto kot za metodo s popustom. Poglejmo si majhen primer izračuna od začetka do konca, na podlagi katerega lahko določimo vse možne vrednosti kazalnika.
Primer izračuna preproste dobe vračila in upoštevanja diskontiranja
Formula za izračun preproste dobe vračila
Predstavljen je primer naložbenega projekta, ki je bil prvotno zasnovan za dolgo donosnost naložbe. Diskontna stopnja v primeru je predlagana pri 12% letno. Iz tabel vidimo, da se s preprostim izračunom pokritje začetne naložbe s kumulativnim denarnim tokom, ki ga ustvari projekt, pojavi ob koncu treh let. Prilagojen za diskontirane denarne tokove se premakne za najmanj eno leto naprej. Kako izračunati vračilo z večjo natančnostjo, lahko vidimo iz formul, ki so vam na voljo.
Formula za izračun obdobja vračila ob upoštevanju diskontiranja
Vrednost trajanja projekta do obdobja, v katerem se pojavi učinek projekta (M), je v obeh primerih enostavno določiti. To je jasno razvidno iz tabel, ki prikazujejo spremembe znakov CF oziroma DCF. Nadalje, če nadomestimo vrednosti v formulah, dobimo natančne vrednosti preproste dobe vračila pri 3,56 letih in diskontirane - 4,59.
Obdobje vračila je precej težko razlagati z vidika enotnega metodološkega in regulativnega pristopa. Pravilo je zelo preprosto: vlagatelj želi, da je vračilno obdobje minimalno. Lahko rečemo, da čim krajši je, tem učinkovitejši je projekt. Ker pa merilo ne razkriva razvoja stanja v smislu finančnih rezultatov in prihodkov po določenem obdobju, lahko nosi tveganje izkrivljenega pogleda na učinkovitost projekta.
Rekel bi, da je obdobje vračila vsekakor pomembno, zlasti za hitro "blottersko" oceno, pregledovanje in razvrščanje velikega nabora projektnih pobud. Kljub temu je to le pomožni parameter za ocenjevanje učinkovitosti naložbenih projektov, ki ga je mogoče uporabiti v povezavi z drugimi pomembnimi merili. In seveda je pri izračunu preprosto treba pravočasno upoštevati razliko v ceni denarja zaradi postopkov diskontiranja. Za zaključek bomo povzeli glavne pomanjkljivosti obdobja vračila kot metode oblikovanja.
V tem članku smo analizirali prvi kazalnik ocenjevanja ekonomske učinkovitosti naložbenih projektov - obdobje vračila. Vlagatelj, kustos projekta in vodja projekta kot odločevalci in kontrolorji morajo imeti standardno zbirko matematičnih orodij. Očitno je, da je brez njih težko doseči uspeh in prejeti koristi za vlagatelja iz progresivnih projektnih dejavnosti.
V vsakem primeru bi moralo razmišljanje vodje projekta samodejno oblikovati v mislih vprašanje vračila, čeprav se projekt izvaja na področjih, za katera se zdi, da metode ocenjevanja učinkovitosti niso uporabne. Samo ekonomija še ni dosegla veliko kategorij, vendar bo prišel čas in večina vrst oblikovalskih težav bo imela svoja orodja za ocenjevanje. In kot vedno je bolje začeti z najpreprostejšim - s pogoji vračila.
Upoštevajte tak kazalnik naložb, kot je obdobje vračila, njegove spremembe, primeri in izračunske formule.
Obdobje vračila naložbe (angleščinaPP,vračiloobdobje) Je najkrajši čas za vračilo sredstev, vloženih v naložbeni projekt, podjetje ali katero koli drugo naložbo. Obdobje vračila je ključni kazalnik za oceno naložbene privlačnosti poslovnega načrta, projekta in katerega koli drugega naložbenega predmeta. Upoštevajte različne kazalnike obdobja vračila, ki se uporabljajo v praksi:
Ta kazalnik vam omogoča primerjavo različnih projektov med seboj glede na stopnjo njihove donosnosti kapitala.
IC ( Naložite Kapital
CF i ( Gotovina Pretok
Za izračun denarnega toka morate uporabiti naslednje formule:
A ( Amrtev) - amortizacija, vrsta denarnega toka, ki ni nabavna vrednost;
NP ( Mreža Dobiček) Je čisti dobiček naložbenega projekta.
 |
★ (izračun razmerja Sharpe, Sortino, Trainor, Kalmar, Modilyanka beta, VaR) + napovedovanje gibanja tečaja |
Izračunajmo obdobje vračila naložb v projekt z Excelom. Če želite to narediti, je treba določiti začetne stroške, ki so v našem primeru znašali 100.000 rubljev, nato pa je treba predvideti prihodnje denarne prejemke (CF) in iz katerega obdobja bo znesek denarnega toka presegel začetne naložbene stroške . Spodnja slika prikazuje izračun vračilne dobe projekta. Formula za izračun denarnega toka na kumulativni osnovi je naslednja:
Kumulativni denarni tok (CF)= C6 + D5
Primer izračuna donosnosti naložbe v Excelu
V petem mesecu bo znesek denarnih prejemkov poplačal začetne stroške, zato bo obdobje vračila 5 mesecev.
Glavne pomanjkljivosti uporabe tega kazalnika pri ocenjevanju naložb so:
Obdobje vračila po znižani ceni (angleščinaDPP,S popustomVračiloObdobje) - obdobje vračila sredstev ob upoštevanju časovne vrednosti denarja (diskontna stopnja). Glavna razlika od enostavne formule za obdobje vračila je diskontiranje denarnih tokov in približevanje prihodnjih denarnih tokov trenutnemu času.
DPP ( S popustom Vračilo Obdobje) - diskontirano obdobje vračila naložb;
IC ( Naložite Kapital) - začetni stroški naložbe v projekt;
CF ( GotovinaPretok) Je denarni tok, ustvarjen z naložbo;
r je diskontna stopnja;
n - trajanje projekta.
Razmislite o primeru ocene diskontirane donosnosti naložbe za poslovni načrt. Začetna naložba je znašala 100.000 rubljev, denarni tok se je spreminjal mesečno in je prikazan v stolpcu "C". Diskontna stopnja je bila 10%. Za izračun diskontiranega denarnega toka bomo uporabili naslednjo formulo:
Diskontirani denarni tok= C7 / (1 + $ C $ 3) ^ A7
Kumulativni denarni prejemki= E7 + D8
Primer izračuna diskontirane dobe vračila naložbe v Excel
Projekt se bo izplačal v petih mesecih, v katerih bodo denarni prejemki znašali 100.860 rubljev.
Obdobje vračila, ob upoštevanju preostale vrednosti (angleščinaVarščina-ZunajVračiloObdobje) - predstavlja obdobje vračila sredstev ob upoštevanju preostale vrednosti sredstev, ustvarjenih v naložbenem projektu. Pri izvajanju naložbenega projekta se lahko ustvarijo sredstva, ki jih je mogoče prodati (likvidirati), zaradi česar se obdobje vračila projekta znatno skrajša.
kje:
IC ( Naložite Kapital) - začetni stroški naložbe v projekt;
RV ( Preostala vrednost) - likvidacijska vrednost projektnih sredstev;
CF i ( Gotovina Pretok) - denarni tok iz projekta v i -tem časovnem obdobju, ki je vsota čistega dobička in amortizacije.
Preostala vrednost se lahko zaradi ustvarjanja novih sredstev poveča ali zmanjša zaradi amortizacije.
Spodnja slika prikazuje izračun donosnosti projekta ob upoštevanju preostale vrednosti. Formula v Excelu je precej preprosta in izgleda tako:
Gotovinski prejemki s preostalo vrednostjo= C6 + E5 + D6
Primer ocenjevanja obdobja vračila ob upoštevanju preostale vrednosti v Excelu
Posledično bo vračilna doba ob upoštevanju preostale vrednosti ~ 4 leta. Ta način ocenjevanja je priporočljivo uporabiti, kadar je likvidnost sredstev, ki se ustvarjajo, visoka. Kot lahko vidite, se v tej varianti izračuna vračilne dobe lahko uporabi tudi diskontna stopnja.
Povzetek
Obdobje vračila je najpomembnejši kazalnik naložbene analize projektov in podjetij. Omogoča vam, da ugotovite izvedljivost vlaganja v določen projekt. Uporaba diskontiranih denarnih tokov in vrednosti preostalih sredstev omogoča vlagatelju, da natančneje oceni donosnost kapitala. Poleg tega kazalnika je potrebna analiza tudi skozi druge kazalnike uspešnosti: neto sedanjo vrednost (NPV), notranjo stopnjo donosa (IRR), indeks donosnosti (PI). Poleg točkovne ocene je treba analizirati tudi dinamiko denarnih tokov in njihovo enotnost.
Obdobje vračila naložb ima zelo pomembno vlogo. Za vlagatelja je ta parameter v prvem ešalonu. Kako se izračuna doba vračila? Ali formula za izračun daje natančne podatke? O tem boste izvedeli z branjem članka.
Obdobje vračila je pomembno za vsakogar, ki želi vlagati svoja sredstva. Omogoča vam, da ocenite, po katerem časovnem intervalu se bo denar vrnil lastniku in s seboj pripeljal "prijatelje". Kako torej veste obdobje vračila? Formula zanj je naslednja: SOI = PP, medtem ko je povzeta s PP: PDS / (1 + BS) ^ NP, pod pogojem, da so večje od vrednosti začetne naložbe v ničelnem obdobju. Kako dešifrirati tukaj? SOI je obdobje vračila naložbe. Izračunano po trenutnih vrednostih. Izredni dogodek je število menstruacij. Za vsakega se izračuna njegova lastna vrednost, ki se nato sešteje. PDS - denarni priliv za določeno obdobje. BC je pregradna mera, znana tudi kot diskontna mera. NP - številka obdobja. Tako je opisano obdobje vračila. Formula seveda ni lahka. Toda spodaj navedeni primeri in pojasnila bodo pomagali razumeti to.
Torej imamo orodje, ki vam bo omogočilo, da ugotovite dobo vračila projekta. Formula že obstaja, vendar je ne razumejo vsi. Sprva bi se rad ustavil na teoretičnem vidiku. S pravilno uporabo zgoraj opisanih podatkov lahko oseba računa na dve čudoviti orodji za analizo naložb.
Torej, za začetek lahko izračunate, kakšno vračilo bo po trenutni ceni. Uporablja se lahko tudi za določanje števila časovnih obdobij, potrebnih za izterjavo naložbenih stroškov. Odvisno od ciljev, določenih za osebo ali organizacijo, lahko zagotovite tudi različno natančnost izračunov. Za boljše razumevanje in razmislek o tem, kakšna je doba vračila - primer izračuna.
Naložba je znašala 1.150.000 rubljev. V prvem letu je bil prejet dohodek v obliki 320.000 rubljev. V drugem je že zrasel na 410 tisoč rubljev. V tretjem letu smo zaslužili 437.500 rubljev. Četrti ni bil zelo uspešen in se je moral zadovoljiti s 382.000 rublji. Hkrati je naša stopnja ovir 9,2%. Da, o tem še nismo razmišljali, bo pa vsekakor popravljeno. Torej menimo:
Če povzamemo vrednosti, ki smo jih dobili, potem ni težko ugotoviti, da se bodo naložbe povrnile šele v četrtem letu delovanja podjetja. In šele potem bodo ustvarili dohodek. Če podrobno določimo in namesto stopnje ovir vnesemo razliko med vsoto vseh štirih let in velikostjo naložbe, potem dobimo 3,66 leta. Po tem bo naložba ustvarila dohodek. Upam, da je to vneslo nekaj jasnosti v obdobje vračila projekta. Formula je že bolj razumljiva in na splošno se lahko uporablja za posebne namene. Toda za boljše razumevanje situacije je potrebno pridobiti še nekaj znanja.
Vračilo se razume kot kazalnik, ki deluje kot ocena značilnega časa za naložbo. Z drugimi besedami, kako hitro se bodo stroški povrnili z dohodkom. In še nekaj o popustu. Zakaj je? Diskontirano obdobje vračila se uporablja za okvirno oceno likvidnosti projekta in grobo oceno tveganja, ki mu je izpostavljen vlagatelj. Lahko se pojavijo misli, da je bolje uporabiti notranji količnik vračila. Toda v tem primeru je treba še vedno opraviti primerjalno analizo izvedljivosti naložb. Se pravi, da je to bolj zapletena zadeva. In če vas zanima samo obdobje vračila, je formula, objavljena v članku, idealna za to. Poleg tega notranji količnik vračila ne omogoča določanja donosnosti projekta, ne bodo pozorni na denarne tokove.
Poleg tega ima diskontirano obdobje vračila, katerega formula je na voljo v članku, tudi številne prednosti, ki na prvi pogled niso vedno vidne. Ta pristop se na primer uporablja v državah, kjer obstaja nestabilen pravni, davčni in / ali politični sistem. Navsezadnje je njegova bistvena lastnost zmanjševanje finančnih tveganj. Zahvaljujoč njemu lahko ugotovite, kako stabilno bo povpraševanje po naložbah.
Poglejmo si majhen primer. Na Zemlji je omejena količina nafte. Aktivno se porabi, zato se bo cena zvišala. Zato je smiselno staviti na to. Ampak samo ne prodajajte poceni, ampak se držite lastnih zalog do boljših časov. Če vlagate v projekt, bo sčasoma prinesel vedno več denarja. Hkrati obstaja informacijska tehnologija. V tem primeru je pri strojni in programski opremi izredno hiter napredek. Po določenem, precej kratkem času, informacijski izdelki niso več povpraševani in njihova podpora je ukinjena. Zato je tukaj treba imeti visoko povračilo.
Formula, o kateri smo govorili prej, je imela za nas nerazumljiv element. To je pregradna stava. Uporablja se za oceno učinkovitosti denarnih tokov v določenem obdobju. Na drug način lahko rečemo, da je to obrestna mera, uporablja se za preračun prihodnjih tokov v eno vrednost sedanje vrednosti. Za njegovo pridobitev lahko uporabite formulo: BS = 1 / (1 + ND) ^ (NP-1). Zdaj pa se lotimo vsega tega. ND se razume kot diskontna stopnja. Lahko je enak za vse formule ali pa je drugačen. NP-1 je interval med ocenjenim obdobjem in trenutkom ulivanja, ki je izražen v letih. Že samo to je dovolj, da razumemo, kakšna je doba vračila.
Kadar se pri ocenjevanju projektov uporabi merilo diskontiranja vračilne dobe, se lahko vse odločitve sprejmejo na podlagi določenih pogojev. To:
Pri obravnavi mehanizma za oblikovanje končnega kazalnika je treba biti pozoren na številne točke, ki zmanjšujejo možnosti uporabe v okviru vzpostavljenega sistema ocenjevanja učinkovitosti naložbenih projektov. Najprej je treba opozoriti, da izračuni ne upoštevajo višine čistega denarnega toka, ki nastane po koncu obdobja vračila stroškov naložbe.
Treba je opozoriti, da če je investicijski projekt z dolgo življenjsko dobo in ne z majhnim, je znesek čistega denarnega toka v količinskem smislu bistveno večji. To velja za podobno in še hitrejšo dobo vračila slednjih. Obstaja še ena točka, ki znižuje ocenjeni potencial obdobja vračila. Daljše kot je obdobje med začetkom projektnega cikla in operativno fazo, daljše je, večja je velikost kazalnika vračila. Tretja značilnost je prisotnost velikega nihanja zaradi sprememb na ravni diskontne stopnje. Višja kot je, večja je njegova vrednost. Vse to lahko deluje in obratno.
Treba je razumeti, da je diskontna stopnja pomožni kazalnik. Uporablja se pri izbiri investicijskih projektov. V praksi je pomembno, ker lahko označuje časovno obdobje, v katerem je projekt mogoče razvrstiti kot posebej zanesljiv. Potem bodo sredstva, v katera so bile naložbe, postopoma zastarela. Njihova učinkovitost se zmanjšuje, postajajo vse manj konkurenčni.
Približujemo se koncu članka, ki obravnava obdobje vračila. Primer izračuna bo pomagal utrditi pridobljeno znanje. Predpostavimo, da je bilo naložb v višini 4.945 tisoč rubljev. Prejemamo naslednje dohodke:
Velikost pregrade vzamemo iz prejšnje težave, to je 9,2%. In začnemo izračunavati stopnjo povračila projekta:
Začnemo šteti vrednosti. In spet vidimo, da se naložba izplača v štirih letih. Najbolj pozorni med tistimi, ki so izvajali izračune, bodo morda opazili, da je tukaj tudi izraz 3,66. Po tem nam naložbe začnejo prinašati dohodek.
Zato smo podali definicijo obdobja vračila. Glede na naše cilje se lahko nekatere točke spremenijo. Prav tako je treba upoštevati vse. Vse to bo zagotovilo visoko natančnost in zanesljivost podatkov, pridobljenih z matematičnim aparatom.
Obdobje vračila investicijskega projekta- časovno obdobje, v katerem bo neto dohodek na podlagi nastanka poslovnega dogodka enak nič.
Prosimo, upoštevajte, in sicer čisti prihodki, tj. dohodek minus odhodki. Na internetu lahko najdete veliko napačnih opredelitev, kot je ta:
Obdobje vračila je obdobje, po katerem bo znesek naložbe enak znesku prejetega dohodka. (*)
Večkrat sem imel precej dolgo korespondenco s kupci moje tabele za izračun naložbenega projekta, ki so trdili, da je bil v tabeli napačno izračunan rok vračila. Trdili so, da je obdobje vračila, ko je [naložba] = [znesek prihodka], in se sklicevali na neumne opredelitve, podobne (*).
Takole mi piše eden od kupcev mize:
Vladimir, pišeš, da imaš dobo vračila - to je številka koraka, pri katerem denarni tok po načelu nastanka poslovnega dogodka postane pozitiven. Tisti. ko projekt začne ustvarjati dobiček. in pravim, da, kot se mi zdi, obdobje vračila pride v trenutku, ko donosnost naložbe postane enaka začetni naložbi.
Poglejmo, zakaj je definicija (*) napačna. Razmislite o preprostem naložbenem projektu, ki vam omogoča, da izračune opravite v glavi.
style = "center">
Recimo, da določen gospod X kupi avto v vrednosti 1 milijon rubljev. da bi s taksi službami zaslužili. Predpostavimo tudi, da tisto, kar gospod X zasluži kot taksist, vloži v posebno ovojnico. No, seveda minus stroški, povezani z njegovim taksijem: minus bencin, minus globe itd. Ko se v ovoj ovojnici nabere 1 milijon rubljev. bo prišlo do vračila.
Naj bodo mesečni prihodki (dohodek) 100 tisoč rubljev. G. X vsak mesec položi 100 tisoč rubljev v posebno ovojnico.
1 000 000: 100 000 = 10
Izračun kaže, da bo 1 milijon vtipkanih v 10 mesecih.
Korak naložbenega projekta (obdobje, po rezultatih katerega se izvede vmesno povzemanje rezultatov) - 1 mesec.
Tabela denarnih tokov.
1 000 000: 80 000 = 12.5
Izračun kaže, da bo 1 milijon natipkanih v 12,5 mesecih.
Upoštevajte, da to ni spremenilo dohodka.
Tabela denarnih tokov
Upoštevajte, da dohodek spet ostaja enak.
Tabela denarnih tokov
Pri načrtovanju in zagonu lastnega podjetja je najpomembnejše pravilno izračunati njegovo donosnost, da denar, vložen v to, ne bo šel v stečaj. Na razvoj lastnega podjetja vplivajo številni dejavniki in parametri, ki jih je treba upoštevati, da posel ne bo nedonosen in katastrofalen. Eden od pomembnih kazalnikov je vračilo podjetja, njegova donosnost, torej obdobje, v katerem se bo vloženi denar izplačal in prinesel dobiček. Krajše je obdobje vračila, večja je donosnost podjetja in podjetja.
Eden od glavnih problemov poslovnežev začetnikov je vprašanje donosnosti naložbe novega projekta. To je eno od glavnih meril pri pozitivni odločitvi o ustanovitvi podjetja, da bi vedeli, kako dolgo bo dobiček od poslovanja vrnite se le k naložbam.
Tu sta pomembna dva kazalnika - absolutni in relativni. To je absolutni rezultat, pridobljen z naložbami in se meri s povečanjem dobička.
Eden od načinov za izračun obdobja vračila je nediskontirana metoda izračuna.
Poglejmo primer, da bomo lažje razumeli bistvo metode. Na primer, za proizvodnjo izdelka kupite opremo za skupno 100.000 rubljev. Če želite to narediti, morate izračunati stroške proizvedenega blaga, ki vključujejo stroške surovin, proizvodne stroške, amortizacijo opreme. Vzemimo, da bodo stroški enote blaga enaki 100 rubljev in da bodo nastali v eni uri. To pomeni, da bo na izmeno izdelanih 8 izdelkov. Na podlagi tega je mogoče izračunati, za koliko časa bo mogoče vrniti denar, ki je bil vložen v proizvodnjo. Formula obdobja vračila: Obdobje vračila = stroški proizvodne opreme / stroški blaga za en mesec = 100.000 / 800 * 25 = 5 mesecev.
Toda to je zelo preprost izračun, tukaj lahko vidite, po katerem principu in vrstnem redu morate izračunati.
Za kompleksen in resen projekt morate upoštevati vse stroške, nastale pri proizvodnji in prodaji blaga, tveganja, ki navsezadnje vse skupaj vplivajo na donosnost naložbe.
Za osebo, ki želi začeti svoje podjetje, morate pravilno izračunati vračilo projekta in njegovo donosnost. To lahko storite sami in se obrnete na finančnega strokovnjaka.
Upoštevati je treba tržne dejavnike, kakšno je povpraševanje po izdelku, na kateri stopnji lahko pride do zamud pri prodaji ali proizvodnji izdelka. Zdaj je veliko informacij, tako v knjigah kot na različnih spletnih mestih.
Najemodajalstvo je ena najpreprostejših in najbolj zanesljivih naložbenih možnosti.
Pomembno je tudi, da tukaj ni potrebna stalna prisotnost in vključenost lastnika v sam proces. Če sta stanovanje in najemnik pravilno izbrana, lahko oddajanje v najem prinese stabilen in stabilen dohodek. Poleg tega se lahko takšne dejavnosti kombinirajo z drugimi podjetji.
Na prvi pogled ocenjevanje donosnosti in vračila najemniškega podjetja ne bi smelo biti težko, primerjati je treba dohodek od najema in stroške, da dobite dobo vračila, ki je glavni kazalnik najemne dejavnosti.
Standardna doba vračila za poslovne nepremičnine je 9-10 let. Za poslovne nepremičnine pri najemniku je že težko najti vračilno dobo 7-8 let.
Hkrati lahko prodajalci, kupci in cenilci na različne načine izračunajo obdobje vračila. Tu bo razlika v tem, kateri kazalnik se bo pri izračunu vračila upošteval kot dohodek.
Prodajalec običajno vzame najemnino za leto in prodajno ceno deli s tem zneskom. Če se prodaja soba s površino 220 kvadratnih metrov, ki se najame za 1000 rubljev na kvadratni meter na mesec za 22 milijonov rubljev, bo izračun naslednji. V enem mesecu je dohodek 200 tisoč rubljev, čez leto pa 2 milijona 400 tisoč rubljev, potem se bo izplačilo izkazalo za 20 milijonov / 2,4 milijona, 3 leta. In ko bodo takšne nepremičnine prodane, bo navedeno obdobje.
Zgodi se tudi, da je z najemnikom sklenjena dolgoročna najemna pogodba in vsako leto pride do indeksacije 7,5%. V tem primeru se znesek najemnine izračuna za vsako leto, ob upoštevanju indeksacije se vse povzame. To pomeni, da bo obdobje vračila tukaj krajše.
Kupci k izračunu pristopajo nekoliko drugače, poudarek je na denarnem prihodku, tako rekoč na neto dobičku minus vseh izdatkih.
Odhodki vključujejo 6% davek na dohodek, stroške varnosti, čiščenje, najemnino ali plačilo nekaterih komunalnih storitev. Večji in večji kot je objekt, več stroškov nosi lastnik.
S površino 200 kvadratnih metrov je možno, da vse stroške vzdrževanja nosi najemnik, ostali pa so zanemarljivi.
Če je kupec samostojni podjetnik posameznik s poenostavljenim davčnim sistemom, bo imel davek 6%. Izračun dobička in vračila bo upošteval znesek davka 144 tisoč rubljev. Čisti dobiček za dve leti bo znašal 2.256 tisoč rubljev, obdobje vračila pa 8,9 leta. Zato se bo kupec, ko je zaokrožil rok na 9 let, odločil, da je to precej dolg rok, razlika z deklariranimi 7 leti je velika.
Za večje objekte najemniških poslov, na primer nakupovalni center, ki bo imel površino približno 4.000 ali 20.000 kvadratnih metrov, je po izračunu kupca doba vračila lahko še višja, do 12 let.
Nepremičninski objekt postane privlačnejši z dobro lokacijo, nadstropji, dobrim stanjem, prestižem, primerno najemnino in ceno na kvadratni meter, odsotnostjo pravnih goljufij.
Toda glavno merilo je ravno vračilo, in če je višje od obdobja, na katerega je kupec pripravljen, se ta predmet ne upošteva.
Ocenjevalci praviloma opravijo tržno analizo cen najemnin za take prostore in z nekaterimi prilagoditvami določijo tržno raven najemnine za ta objekt. Hkrati pa ne upoštevajo že sklenjenih pogodb o najemu nepremičnine, to pa ne vpliva na vrednotenje.
Ocenjevalci analizirajo oglase s spletnih mest in tako določijo tržno najemnino. Tu so pomembne izkušnje in strokovnost ocenjevalca, poznavanje pomembnih dejavnikov, ki vplivajo na najemnino, da se pri ocenjevanju ne bi zmotili.
In v objavah se cena predmeta morda ne ujema s tržno ceno, ampak je pretirana in zaradi tega se ji šest mesecev ne odrečejo.
Ocenjevalce na podlagi primerjalnega pristopa k ocenjevanju ne vodi le dohodkovni pristop, ampak tudi izračun vrednosti nepremičnine in njenega kvadratnega metra. Ne upošteva prisotnosti najemnika, dohodka od najemnine. Skupni stroški so določeni kot povprečje med izračuni donosov najemnine in stroški metra.
Tu igra vlogo mehanizem povprečenja, zato ocenjevalci dobijo vrednost le med številom kupcev in prodajalcev.
Vsak udeleženec v transakciji oblikuje oceno glede na svoje cilje.
Prodajalčev cilj je prodati predmet po višji ceni, in to čim prej, zato se ne ozira na stroške.
Za kupca je bolj pomembno, da si naložbo povrne z dobro donosnostjo, kupec pa upošteva čisti dobiček.
Ocenjevalce praviloma ne zanima, kaj se bo s predmetom zgodilo naprej, glavna stvar je, da za oceno izdela poročilo o oceni.
