Izbira programa hipotekarnih posojil. Optimalni pogoji za posojilojemalca ali za banko? Razvoj strategije potrošniškega posojanja v poslovnih bankah kot orodje za širjenje povpraševanja. Razvoj metodologije za izbiro optimalnega kreditnega programa

V današnji številki bomo bralce seznanili z metodologijo za primerjavo pogojev hipotekarnih posojil ruskih bank. Temelji na novem kazalniku - diskontiranem preplačilu, ki dopolnjuje znano efektivno obrestno mero v sistemu kazalnikov za oceno hipoteke s strani stranke. Na ilustrativnem primeru bomo prikazali najbolj donosne sheme za izračun plačil in v obtok predstavili tudi malo znano, a zelo privlačno shemo za posojilojemalca.

Kot primer razmislimo o primeru, ko je olajšava alternativa vlaganju sredstev za stranko. Analiza hipotekarnih programov temelji na nizu "standardnih" pogojev: stroški stanovanja, za nakup katerega je izbrana hipoteka, znašajo 8 milijonov rubljev, od tega 5 milijonov rubljev. - začetno plačilo in 3 milijone - posojilo; rok posojila - 10 let; površina pridobljenega stanovanja je 100 kvadratnih metrov. m. (to je potrebno za shemo "Kazan", kjer se plačila izračunajo na podlagi površine). Prav tako je bilo v okviru študije predvideno, da je niz dodatnih pogojev enak za vse banke (glej tabelo 1).

Kot izhaja iz tabele, so dodatni dohodki kreditne institucije in dohodki tretjih oseb različni v različnih bankah in celo za različne programe. Državna dajatev se na primer obračuna pri vložitvi hipotekarnega posojila za primarno stanovanje; pri nakupu stanovanja ali hiše na sekundarnem trgu to plačilo ni. Za zavarovanje je bila izbrana najpreprostejša shema - letna plačila v višini 0,8% zneska preostalega dolga s prilagoditvenim faktorjem 1,1. Ocena nepremičnine in posredniška provizija sta neobvezni (za vsak hipotekarni izdelek) plačila v višini 8.000 in 16.000 rubljev. oz.

Na prvi pogled potencialnemu posojilojemalcu ni težko izbrati sheme odplačevanja posojila. Če pa primerjamo ne le velikost preplačila, ampak tudi številne druge dejavnike, se izkaže, da tega ni tako enostavno določiti. Razmislite o diferenciranih metodah in izračunu rente, pa tudi o shemi "Kazan" (imenovana je tako, ker jo je prvič v ruski praksi eden od avtorjev videl v kazanski praksi socialne hipoteke).

Metoda rente

Rentno plačilo - varianta mesečnega plačila, katerega znesek ostane nespremenjen skozi celotno obdobje kreditiranja. Izračuna se iz enakosti zneska posojila in zmanjšanega (diskontiranega) zneska plačil za njegovo odplačilo.

Mesečno plačilo rente je sestavljeno iz dveh delov. Prvi se uporablja za odplačilo obresti za posojilo. Drugi je odplačilo glavnega dolga. Ta shema se od diferencirane razlikuje po tem, da na začetku obdobja posojila obresti predstavljajo večino plačila. Tako se znesek glavnice dolga počasi zmanjšuje. V skladu s tem je preplačilo obresti za rentno posojilo večje, v primeru neplačila pa se izkaže, da je na primer posojilojemalec v 8 od 15 let plačal le tretjino posojila. Mesečno plačilo rente je:

X = S x (P + (P / (1 + P) N - 1) x x X = S x (P + (P / (1 + P) N - 1),

kjer je X mesečno plačilo,

S - začetni znesek posojila,

P - (1/12) obrestna mera,

N je število mesecev.

Pri tej shemi bo znesek plačila enak v celotnem obdobju odplačevanja posojila.

Opomba

Rentno plačilo je lahko predstavljeno v obliki peščene ure: v začetni fazi je sestavljeno iz večjega zneska obresti in manjšega zneska "telesa" posojila, sredi obdobja uporabe pa ti zneski so približno enaki, na koncu mandata je slika nasprotna - znesek "telesa" v plačilu se poveča, odstotki pa se zmanjšajo.

Diferencirana metoda

Diferencirano plačilo je različica mesečnega plačila, ki se proti koncu obdobja kreditiranja postopoma zmanjšuje.

V tem primeru je mesečno plačilo sestavljeno iz dveh komponent. Prvi del se imenuje glavno plačilo, katerega znesek se med celotnim obdobjem posojila ne spreminja. Gre za poplačilo glavnice dolga. Drugi del se zmanjšuje, do konca roka posojila pa se zmanjšuje. Ta del plačila se uporablja za poplačilo obresti.

Z diferencirano shemo odplačevanja posojila se mesečno plačilo izračuna kot znesek glavnice in obresti, natečenih na preostali dolg. Seveda se znesek dolga proti koncu roka posojila zmanjša, zato se zmanjša tudi mesečno plačilo. Znesek glavnega plačila se izračuna na naslednji način:

b = S / N x b = S / N,

kjer je b glavno mesečno plačilo za poplačilo zneska posojila,

S - znesek posojila,

N je število mesecev.

Obračunane obresti se izračunajo po formuli:

P = S N x i / 12,

kjer je P obračunane obresti,

S N - stanje dolga za obdobje N,

I - letna obrestna mera za posojilo.

Preostali dolg za obdobje:

SN = S - (b x (N - 1)) x S N = S - (b x (N - 1)),

kjer je N število obdobij, ki so potekla.

Z diferencirano shemo se obresti zaračunajo na saldu "telesa" posojila. V skladu s tem bo na začetku obdobja zapadlosti znesek mesečnega plačila bistveno višji kot v zadnjem obdobju.

Shema "Kazan"

Po tej metodi stranka poleg plačil "telesa" dolga, ki ostanejo nespremenjena ves čas posojila, plača natečene obresti. To se naredi na naslednji način: površina stanovanja, za katero se izda posojilo, je enakomerno razporejena v celotnem obdobju v enakih mesečnih obrokih. Posojilojemalec "odkupi" vsako delnico tako, da plača znesek posojila, ki je enak ustrezni delnici plus natečene obresti. Seveda na sestavljene obresti (ne zato, ker so bankirji zli - tako deluje svet obresti). Torej:

Dolg v kvadratnih metrih = (S x znesek posojila) / vrednost stanovanja,

kjer je S površina stanovanja.

Mesečno plačilo glavnice v rubljah = (mesečno plačilo v m 2 x stroški stanovanja) / S

Odstotek za plačilo:

I = b x ((1 + P / 12) t - 1) i = b x ((1 + P / 12) t - 1),

i - odstotek,

P - letni odstotek

T - obdobje.

Kazalniki vrednotenja z vidika posojilojemalca: efektivna obrestna mera in preplačilo

V okviru konkurence med bankami za denar posojilojemalca obstaja veliko trikov, ki povečujejo privlačnost določenega posojila. Najbolj "okusna" so nizke posojilne obrestne mere. S ponudbo najnižjih obrestnih mer pa lahko banka zaračuna letno pristojbino za servisiranje posojilnega računa v višini približno 2% dolga, poleg tega pa še visoke enkratne provizije in druga plačila. Da bi posojilojemalcu pomagalo razumeti, koliko bo dejansko plačal za posojilo, je bila uvedena učinkovita obrestna mera.

Opomba

Efektivna obrestna mera je standardna izračunana vrednost, ki jo kreditne institucije pogosto uporabljajo. Namenjen je obveščanju posojilojemalcev in jim pomaga primerjati in izbrati različne pogoje posojila. Učinkovito stopnjo lahko izračunate z EXCEL.

• o odplačilu glavnice dolga posojila;
• o plačilu obresti za posojilo;
• pristojbine (provizije) za obravnavo vloge (registracija posojila);
• pristojbine za izdajo posojila in vzdrževanje;
• provizije za odpiranje in vodenje posojilnega računa;
• provizije za poravnalne in operativne storitve;
• provizija za delno ali popolno predčasno odplačilo posojila (če je izračunano pod tem pogojem);
• storitve državne registracije in (ali) ocene premoženja, zastavljenega kot zavarovanje;
• storitve za življenjsko zavarovanje posojilojemalca, odgovornost posojilojemalca, predmet zastave itd.

Izračun efektivne obrestne mere ne vključuje plačil posojilojemalca za njegovo servisiranje, določenega s posojilno pogodbo, katerih znesek in (ali) rok plačila sta odvisna od odločitve posojilojemalca in (ali) možnosti njegovega obnašanja , vključno z:

• provizija za dvig (vračilo) gotovinskega posojila (za gotovinske storitve);
• odvzem v obliki globe ali obresti (na primer za prekoračitev omejitve prekoračitve);
• plačilo za posredovanje informacij o stanju dolga.

Opomba

V večini primerov lahko posojilojemalec najbolj natančno ugotovi efektivno obrestno mero le s preučitvijo posojilne pogodbe. Med preučevanjem efektivne obrestne mere jo je mogoče prilagoditi - na primer z rahlim spreminjanjem odplačilnega načrta ali opustitvijo izbirnega zavarovanja.

Preplačilo

Preplačilo je znesek, ki ga bo posojilojemalec plačal za celotno obdobje odplačevanja dolga minus znesek posojila. To je v resnici to znesek obresti, plačan banki. Za razliko od efektivne obrestne mere se preplačilo izračuna v denarju. Ne upošteva časovnega razporeda plačil, ne opira se na temeljno idejo, da so denarni tokovi danes bolj dragoceni kot v prihodnosti - to pomeni, da ne upošteva časovne vrednosti denarja. Vendar lahko ta številka resnično predstavi, koliko bo stalo posojilo. Najboljši način za oceno posojila je, da hkrati uporabite dva instrumenta: preplačilo in efektivno obrestno mero.

Diskontirano preplačilo upošteva časovno vrednost denarja. Izračuna se kot razlika med diskontiranimi plačili posojilojemalca in "telesom" posojila.

kjer je NPC diskontirano preplačilo,

DCF - diskontirana plačila,

D - "telo" posojila.

Ta formula je podobna znanemu kazalniku naložbenih projektov NPV.

NPC (%) = NPC / D x 100% =

= (DCF - D) / D x 100% (formula je podobna PI = NPV / I, to je indeks donosnosti pri načrtovanju naložb).

Diskontna stopnja

Tako je bila za primerjavo plačilnih tokov uporabljena metrika diskontiranega preplačila. Postavlja se vprašanje: po kakšni stopnji smo upravičeni do popusta na mesečna plačila?

Na voljo sta bili dve možnosti:

• tehtana povprečna obrestna mera za vloge posameznikov (v primeru so bili razen depozitov na vpogled uporabljeni podatki za februar 2012), izračunana ob upoštevanju podatkov Biltena bančnih statistik 1. Prednost te stopnje je lahko vključujoča, pomanjkljivost pa je, da morda ne odraža strukture prihrankov posojilojemalca pri hipotekarnem posojilu;
• najvišja obrestna mera za posameznike, izbrana med obrestnimi merami 10 bank, ki so v istem obdobju sprejele največje vloge (objavilo Oddelek za zunanje in javne odnose Banke Rusije). Slabosti te možnosti vključujejo selektivnost izračunov (spremljanje je opravil Oddelek za bančni nadzor Banke Rusije). Prednost je v tem, da so najvišje obrestne mere običajno določene za velike zneske (več kot 1 milijon rubljev) in za dolga obdobja, kar je blizu pogojem, primernim za osebo, ki ima prosta sredstva za polog hipoteke. Res je, treba je opozoriti, da je polno zavarovalno kritje vlog v primeru bankrota bank zagotovljeno le za zneske do 700 tisoč rubljev. in v primeru ostre potrebe po dvigu denarja iz depozita vlagatelj izgubi skoraj vse obresti.

Na žalost smo bili primorani opustiti zamisel o spremenljivi diskontni obrestni meri, saj sprememb obrestnih mer, izbranih za analizo, za obdobje odplačevanja hipotekarnih posojil ni mogoče predvideti. Posledično je bila ob upoštevanju vseh prednosti in slabosti prednostna prva možnost.

Sberbank Rusije, banka VTB24, Gazprombank in DeltaCredit, specializirane za hipotekarne kredite, vodijo po obsegu posojil, izdanih za nakup stanovanj (glej tabele 2, 3).

Tabela primerja različne metode izračuna plačil: rento, diferencirano in "Kazan". Naš cilj je bil najti optimalne plačilne sheme tako za banko kot za plačnika. Upoštevani so bili kazalniki, kot so efektivna obrestna mera, diskontirana plačila posojilojemalca (DCF), diskontirana plačila minus "telo" dolga (NPC).

Pomen efektivne obrestne mere je preprost - odraža realne stroške posojila z vidika posojilojemalca, torej upošteva vsa njegova "naključna" plačila, neposredno povezana s posojilom (poleg plačila samega posojila). To so na primer »skrite« provizije - za odpiranje in vodenje računa, sprejemanje gotovine na blagajni itd. Ali, recimo, pri najemu avtomobilskega posojila se banka zavezuje, da bo kupljeni avtomobil zavaroval ves čas posojila. V tem primeru bo zavarovanje obvezno "stransko" plačilo, vendar ne banki, ampak zavarovalnici.

Opomba

Shema "Kazan" je primerna za mlade družine, diferencialna shema je privlačnejša za bogate državljane, renta pa za banke.

Za tvoje informacije

• Valuta posojila.

Vzemite posojilo v valuti, v kateri zaslužite. V nasprotnem primeru bodo vsa tveganja nestanovitnosti na deviznem trgu padla na vaša pleča. S prehodom centralne banke na spremenljiv tečaj se bodo tečajna nihanja le še stopnjevala, kar bo verjetno povečalo plačila.

• Preberite celotno pogodbo.

Če nekaj ni jasno, ne pozabite zahtevati pojasnila od bančnih uslužbencev.

• Shema posojila.

Če obstaja možnost, da na začetku obdobja posojila veliko plačate, izberite diferencirano shemo. Na začetku boste praviloma morali plačati več kot po drugih shemah, na koncu pa boste plačali manj. Glavna stvar je, da boste sorazmerni s časom, ki je pretekel od začetka roka posojila, in "telo" posojila boste dali hitreje kot v rentni shemi.

• Odstotna optimizacija.

Če imate vloge z efektivno obrestno mero, nižjo od efektivne hipotekarne obrestne mere, je bolje, da z njihovo uporabo povečate polog.

• Plačila vnaprej načrtujte za več let, sicer tvegate razglasitev neplačila posojila, kar je polno negativnih posledic. Priporočamo, da imate v primeru nepredvidenih okoliščin nenehne rezervne možnosti zaposlitve.
• Spoznajte svojo banko.

Ugotovite, ali banka, pri kateri želite najeti posojilo, sodeluje z zbirnimi agencijami; kaj je njegov glavni izdelek; ali so bili proti njemu vloženi zahtevki za nepravilno obračunavanje provizij, obresti itd.

• Možnost optimizacije z drugo hipoteko.

Tudi po tem, ko ste najeli posojilo, redno preverjajte trenutne hipotekarne obrestne mere in pogoje. Če se pojavijo ponudbe z boljšimi pogoji (na primer, ob enakih pogojih je stopnja za 0,5% nižja), je bolje refinancirati. Možno je, da če se v banki, ki vam je izdala posojilo, pojavijo ugodnejše ponudbe, lahko poskusite, če ne zavrnete, poskusiti znatno zamuditi postopek.

1 Bilten bančne statistike, Banka Rusije, marec 2012

Referenčni pogoji, uporabljeni v primerjalnem modelu (tabela 1)

Kazalniki največjih hipotekarnih bank (tabela 2)

Rezultati izračuna na podlagi podatkov za junij 2012 (tabela 3)

Izbira programa hipotekarnih posojil. Optimalni pogoji za posojilojemalca ali za banko?

Nakup stanovanj na kredit takoj po gospodarski krizi je bil do nedavnega nedostopen. Glede na stabilizacijo finančnega položaja so si skoraj vse finančne strukture prizadevale obnoviti obseg posojil pred krizo. To je pripeljalo do tega, da so se pogoji za hipotekarne krede začeli mehčati: znižujejo se stopnje za uporabo posojila, zmanjšuje se velikost začetnega plačila pri nakupu stanovanja in velikost popusta pri posojanju za zavarovanje obstoječih nepremičnin , so banke pri izbiri zavarovalnih programov za hipoteke postale bolj zveste.

Pogoji, ki najpomembneje vplivajo na privlačnost programa hipotekarnih posojil, običajno vključujejo obrestno mero za uporabo posojila, višino pologa, rok posojila in pogoje predčasnega odplačila. Vsak od teh pogojev pomembno vpliva na obdobje, v katerem bo posojilojemalec odgovoren za plačila posojila, njihov mesečni in skupni skupni znesek.

Obrestna mera za porabo izposojenih sredstev

Obstaja vrsta optimalnih obrestnih mer, po katerih je hipotekarno posojanje na voljo najširšemu krogu potrošnikov. Stabilizacija gospodarskih razmer vodi do znižanja obrestnih mer. Ne bodo pa nižje od tistih, za katere banke-posojilojemalci fizičnih in pravnih oseb prejemajo posojila pri največjih in finančno najbolj stabilnih bankah. Najpogosteje se obrestna mera Mosprime 6M uporablja za posojanje na medbančnem trgu, po tej stopnji banka prejema sredstva za obdobje enega leta in jih lahko pošlje v posojila prebivalstvu, pri čemer poveča obrestno mero za kritje lastnih stroškov in zagotovi dobiček iz njegove dejavnosti.
Tako je za banko optimalna obrestna mera enaka Mosprime 6M plus najvišja možna razumna premija.

Hkrati je za posojilojemalca optimalna minimalna obrestna mera. In če banka upnica tega pogoja ne more zagotoviti, ponuja pod drugimi pogoji posojilne pogodbe nekaj privlačnejšega.

Kreditni rok

Najbolj optimalen rok posojila je obdobje od pet do petnajst let. Analiza rezultatov izračuna plačil glede na rok posojila kaže, da se pri posojanju za obdobje več kot deset let zmanjša resnost finančnega bremena v manjši meri kot povečanje skupnega zneska preplačila za uporabo izposojenih sredstev. Na primer, posojilo v višini milijon rubljev je bilo izdano pod 11,5 odstotka letno z enakimi obroki za obdobje dvajset let. Mesečno plačilo bo približno enajst tisoč rubljev. Če podaljšate posojilo na petindvajset let, se bo mesečno plačilo zmanjšalo za tisoč rubljev, vendar se bo znesek preplačila povečal za več kot tristo tisoč rubljev, k temu pa je treba prišteti tudi stroške zavarovanja, znesek od tega narašča s starostjo posojilojemalca.
Kljub tej okoliščini stroški nepremičnine ne omogočajo vedno uporabe optimalnih pogojev, za več posojilojemalcev pa je pridobivanje posojila za daljše obdobje edina prava priložnost za nakup stanovanja.

Za banko rok posojila nima pomembne vloge, saj prejema največji dohodek od izdaje posojila v prvih treh do petih letih po izdaji, ko so obresti, plačane za uporabo posojila, najpomembnejše del zneska mesečnih plačil.

Višina akontacije pri nakupu stanovanja ali popusta pri posojanju za zavarovanje obstoječih nepremičnin

V skladu s programi številnih bank, ki izvajajo hipotekarna posojila, mora biti polog pri nakupu nepremičnine najmanj 30% vrednosti kupljene nepremičnine. To je optimalno razmerje, ko se za nakup porabi največ sedemdeset odstotkov izposojenih sredstev, preostanek pa so lastna sredstva posojilojemalca. Skladno s tem pri izdajanju sredstev za zavarovanje obstoječih stanovanj se finančne strukture trudijo, da ne presežejo teh omejitev, znesek posojila pa se izračuna ob upoštevanju diskonta 0,7, to pomeni, da lastnik prejme le sedemdeset odstotkov tržne vrednosti njegove nepremičnine.

Ta shema dela omogoča bankam, da izdajajo posojila po optimalni obrestni meri, katerih znesek bo vedno namerno nižji kot pri posojanju brez zavarovanja s premoženjem. V primeru kršitve pogojev pogodbe s strani posojilojemalca bo banka lahko v celoti pokrila svoje stroške s prodajo zastavljenega premoženja. Če je posojilo izdano z nizkim diskontom ali minimalnim vplačilom, se dodatna tveganja banke kompenzirajo z višjo obrestno mero.

Seveda za posojilojemalce, ki nimajo znatnih prihrankov, velik polog postane neprimeren, vendar velik delež izposojenih sredstev pomeni tudi višja odplačila posojila.

Vrste plačil: diferencirano ali renta

Obstaja mnenje, da je najbolj prednostno posojilo z različnimi plačili. To posojilojemalcu omogoča izposojo sredstev z minimalnim preplačilom. Za razliko od rente se glavnica enakomerno odplačuje s plačilom obresti. Analiza razporedov odplačevanja posojil z dvema različnima načinoma odplačevanja nam omogoča, da sklepamo, da rente z višino provizij za uporabo izposojenih sredstev povečajo za več kot trideset odstotkov.

Po drugi strani pa so diferencirana plačila v prvih letih uporabe posojila običajno od petdeset do sedemdeset odstotkov višja od rente. Zaradi velike skupne vrednosti nepremičnin ni veliko posojilojemalcev na voljo za različna plačila.

Pogoji predčasnega odplačila

Praksa kaže, da finančno stabilni posojilojemalci ne glede na skupno trajanje posojilne pogodbe odplačujejo posojilo v krajšem obdobju. Najpogosteje je rok dejanske porabe kreditnih sredstev približno pet let. Poleg tega je najtežje za posojilojemalce prvo leto. Če posojilojemalec po enem letu redno plačuje posojilo, se v prihodnosti oceni kot finančno stabilen. Glede na to, da nakup stanovanja na kredit ne vključuje le plačil posojila, ampak tudi nekatere stroške, povezane s prenovo doma, njegovo ureditvijo, stroški nakupa pohištva in drugimi stroški, ima posojilojemalec v času pridobivanja posojila višji kredit potencial. Skladno s tem, potem ko je v prvih letih uporabe posojila poravnal vse dodatne stroške, ima nato možnost predčasno odplačati posojilo.

Moratorij na predčasno odplačilo posojila zmanjšuje privlačnost hipotekarnega programa, saj posojilojemalcu v prihodnje prikrajša, da bi zmanjšal velikost glavnice dolga ter skrajšal rok posojila in višino preplačila, zlasti v primeru, ko je odplačilo posojila se izvede v enakih plačilih.

Kljub temu, da posojilojemalec v času izdaje posojila morda ne bo predstavljal prave priložnosti za predčasno odplačilo, bo zanemarjanje tega pogoja ob izboljšanju finančnega stanja v prihodnosti povzročilo dodatne stroške. Ne smemo pozabiti, da lahko predčasno odplačilo dela glavnice dolga za posojilo za obdobje dvajsetih let le za en odstotek, na začetku uporabe posojila, skrajša njegov celotni rok za šest mesecev.

sklepe

Našteti pogoji so eni glavnih, na podlagi njihove analize temelji ocena in izbira programa pri večini potencialnih posojilojemalcev. Te informacije niso le odprte, ampak jih tudi objavijo banke, ko se seznanijo s hipotekarnimi programi. Kot drug pogoj posojanja pa je treba omeniti možnost prenosa hipoteke na drugega posojilojemalca.

Možnost prenosa hipoteke na drugega posojilodajalca

Hipoteka na nepremičninskem predmetu je vrednostni papir, ki daje njegovemu imetniku pravico, da v skladu s pogoji posojilne pogodbe prejema dohodek, ter zahteva predčasno odplačilo posojila v primeru kršitve pogodbenih pogojev. Tako kot mnogi drugi vrednostni papirji imajo hipoteke svoj trg, na katerem se trguje. Pravno za posojilojemalca prodaja hipoteke na njegovem stanovanju ne pomeni sprememb posojilne pogodbe in v večini primerov ni posebnega interesa. V praksi pa se zgodi, da prenos hipoteke na drugo banko posojilojemalca zavezuje k plačilu po novih podatkih. V primeru, da hipoteko pridobi banka, ki nima podružnic v mestu, kjer živi posojilojemalec, bo treba plačila opraviti v podružnicah drugih bank, od katerih nekatere zaračunavajo dodatne pristojbine za prenos sredstev.

Največ povpraševanja je po hipotekah z visokim donosom, to je z visoko obrestno mero za posojilo in najvišjim polog, izdanim pred manj kot letom dni. Tveganje izgube sredstev s strani imetnika take hipoteke je minimalno, njegova donosnost, nasprotno, največja.

Preprosti nasveti

Izbira hipotekarnega programa pogosto ne postane le dolgočasno opravilo, ampak tudi ni vedno izvedljivo. V razmerah, ko banke povečujejo obseg posojil, se lahko pogoji v kratkem času spremenijo, poleg tega pa morda niso že od začetka vedno popolnoma jasni vsem zainteresiranim stranem. Za končno izbiro med številnimi ponudbami lahko uporabite priporočila ljudi, ki so že prej podpisali posojilno pogodbo. Glede na ocene znancev in prijateljev lahko dobite predstavo o tem, kako hitro je bilo posojilo izdano, koliko dokumentov je bilo potrebnih, kako priročno je plačevanje in ali obstajajo neugodne izkušnje pri komunikaciji s tem oz. to banko.

Poleg tega lahko hipotekarni posrednik zagotovi kvalificirano pomoč pri pregledu hipotekarnih programov, pogojev za pridobitev posojila in zahtev za njegovo vračilo. Ta specialist se zaveda vseh pogojev hipotekarnega kreditiranja v vseh bankah, ki so zastopane v regiji, in glede na sposobnosti posojilojemalca lahko izbere ustrezno možnost. Hipotekarni posrednik ve, v kateri banki je rok za obravnavo vloge za posojilo minimalen, pozna odstotek zavrnitev v določeni banki, pozna zahteve ne le za posojilojemalca, ampak tudi za zastavljeno nepremičnino. V primeru, da hipotekarni program predvideva izbiro nekaterih pogojev, ki so določeno odvisni (na primer, velikost obrestne mere je lahko odvisna od velikosti pologa), bo hipotekarni posrednik pojasnil vse dodatne nianse. Poleg tega posrednik samostojno pripravi in ​​predloži banki paket potrebnih dokumentov v obravnavo, spremlja posojilojemalca v vseh fazah posla, vse do njegove registracije.

Ne glede na to, kako posojilojemalec izda posojilo: neodvisno ali s pomočjo strokovnjakov, kljub "zaostrovanju" rokov in čustvenemu dvigu v pričakovanju dolgo pričakovanega nakupa, ne smete ukrepati prenagljeno. Ne pozabite, da lahko za obdelavo posojila traja le nekaj dni, medtem ko bo za njegovo plačilo trajalo več kot eno leto.

Kreditne transakcije so ena od vrst aktivnih transakcij. Posojilne dejavnosti so pomemben del aktivnih operacij ruskih bank. Za mnoge banke so najpomembnejši vir dohodka. Obstaja trend povečevanja deleža posojilnih poslov v seštevku aktivnih poslov poslovnih bank. Z izboljšanjem zakonodaje in povečanjem poslovnih izkušenj poslovnih bank so vrste kreditnih storitev, ki jih ponujajo, vse bolj raznolike.

Odnos med posojilodajalcem in posojilojemalcem glede pridobivanja posojila je določen z vsebino posojilne pogodbe, ki se nanaša na eno od vrst dvostranskih transakcij. "V skladu s posojilno pogodbo se banka ali druga kreditna organizacija (posojilodajalec) zavezuje, da bo posojilojemalcu zagotovila sredstva (kredit) v višini in pod pogoji, ki jih določa pogodba, posojilojemalec pa se zavezuje, da bo vrnil prejeti znesek in plačal obresti na njem. "

Kot je razvidno iz opredelitve posojilne pogodbe, Civilni zakonik Ruske federacije razlikuje dve glavni kategoriji sredstev, ki sta predmet posojilne pogodbe - posojilo in obresti.

Nadaljujmo s klasifikacijo sredstev, ki jih vodi kreditna operacija. V tem primeru bomo uporabili naslednje pojme.

Posojilo je denarna vsota, izražena v določeni valuti, ki jo posojilojemalec za določeno obdobje dodeli posojilojemalcu. V ožjem smislu se za določitev dejanskega zneska posojila in narave njegove spremembe skozi čas uporablja koncept glavnice.

Zavarovanje je sklop obveznosti posojilojemalca ali tretje osebe (porok, zastavitelj) do posojilodajalca, ki zmanjšujejo verjetnost neplačila zneskov, posojenih posojilojemalcu. Te obveznosti imajo denarno vrednost, rok rezervacije in se začnejo uresničevati od trenutka, ko posojilojemalec ne odplača zneska posojila. Večji del dolga za glavnico, obresti, provizije, kazni in stroške je mogoče pokriti z izvedbo zavarovanja s premoženjem in krajši je čas, potreben za uveljavljanje pravic do zavarovanja s premoženjem, višja je kakovost tega zavarovanja.

Rezerva je denar, ki ga posojilodajalec rezervira za nadomestilo morebitnih izgub, nastalih zaradi verjetne neplačila posojila. Rezerva se oblikuje v višini, določeni z množenjem zneska dolga za to posojilo s koeficientom verjetnostnega tveganja. To razmerje ustreza skupini tveganj, ki ji je bilo posojilo dodeljeno pri izvajanju postopka prerazvrstitve neporavnanih posojil.

Prerazvrstitev izvede banka sama ali specializirana organizacija. Oblikovanje in poravnava rezerve ureja Navodilo Centralne banke Ruske federacije št. 62a. Navodilo določa metodologijo za oceno tveganja neplačila posojila na podlagi formaliziranih meril. Pri prerazvrstitvi se lahko uporabi tehnika vrednotenja, ki jo predlaga Navodilo, ali posebna. Vendar skupina tveganj, dodeljena posojilu ob prerazvrstitvi, ne sme biti nižja od vrednosti, dobljene v skladu z metodologijo navodila 62a ob predpostavki, da je posojilo v celoti zavarovano.

Zavarovanje posojila in rezerva imata različne vire oblikovanja: zavarovanje s premoženjem oblikuje posojilojemalec ali tretja oseba, rezervo pa banka. Hkrati imata zavarovanje in rezerva enak namen - omogočiti banki stabilno delovanje v primeru neplačila ali nepravočasnega vračila izposojenih sredstev. Višina zavarovanja s premoženjem in velikost rezerve sta neposredno odvisna od višine posojila, zato se te kategorije sredstev lahko imenujejo zavarovanje (zavarovanje, zavarovanje) in pokritost posojila.

Obresti so znesek denarja, ki se ga posojilojemalec zaveže plačati posojilodajalcu za uporabo posojila. Ta znesek se običajno določi glede na znesek posojila in obdobje uporabe tega posojila.

Provizije so provizije, ki jih stranka plača za opravljanje kakršnih koli operacij v banki. Plačila provizije lahko banka plača tudi posredniku.

Kazni so plačilo, ki ga stranka plača za kršitev kakršnih koli obveznosti.

Premije so zneski denarja, ki jih lahko banka v nekaterih primerih plača posojilojemalcu za pravilno izvajanje pogojev pogodbe ali drugih dejanj, ki so koristna za banko. Glede na uporabljene metode je izračun premije podoben provizijam ali kazni.

Obresti, provizije in kazni so vrste bančnih prihodkov. V tem primeru so obresti in provizije kategorije prihodkov, ki ustrezajo vsebini operacije, torej prejete v okviru običajne izvedbe pogodbenih pogojev. Kazni so kategorija dohodkov, katerih pojav je posledica kršitve obveznosti posojilojemalca, to pomeni, da prejem teh dohodkov ni načrtovan v skladu z običajno izvedbo pogodbenih pogojev. Zbiranje kazni je namenjeno predvsem odškodnini za povzročeno škodo in ne ustvarjanju dobička.

Čeprav v prevodu iz latinščine "posojati" pomeni "zaupati", je proces posojanja v sodobnih ruskih razmerah ena od tveganih aktivnih operacij, ki lahko z nerazumnim pristopom vodijo do izgube likvidnosti in bankrota.

Načela posojanja vključujejo: vračilo, nujnost, razlikovanje, zavarovanje in plačilo.

Brez odplačila posojilo kot tako ni mogoče. Povračilo je značilna lastnost, ki ločuje posojilo od drugih ekonomskih kategorij blagovno-denarnih razmerij.

Nujnost je nujna oblika ponovnega doseganja, njegova časovna določenost. Posojila ni treba samo odplačati, ampak odplačati v točno določenem časovnem okviru. To je posledica zunanjih dejavnikov tega posojila - na primer pogojev za kopičenje zagotovljenih sredstev.

Razlikovanje posojil pomeni, da banke ne morejo in ne smejo nedvoumno pristopiti k izdaji posojila vsem strankam, ki zanj zaprosijo. Posojilo je mogoče izdati le tistim, ki ga lahko odplačajo pravočasno. Diferenciacija posojil temelji na analizi kazalnikov kreditne sposobnosti strank (bilance se analizirajo glede likvidnosti, oskrbe gospodarstva z lastnimi viri financiranja, stopnje donosnosti, tekoče in za prihodnost itd.). Ocena kreditne sposobnosti stranke, ki je bila izvedena pred izdajo posojila, banki omogoča varovanje pred tveganjem nepravočasnega odplačila (in s tem povezane izgube), tako da oblikuje pogoje za odobritev posojila, ki so sprejemljivi za določeno situacijo, kar zmanjšuje tveganje .

Načelo varnosti je tesno povezano z načelom razlikovanja. Zavarovanje posojila se razume kot vrednost premoženja posojilojemalca in poseben sekundarni vir odplačila dolga (zavarovanje s premoženjem, garancija, poroštvo, zavarovanje), določen v posojilni pogodbi. Če je razmerje med vrednostjo sredstev in dolžniškimi obveznostmi pomembno za poplačilo bančnega posojila v primeru, da je posojilojemalec razglašen v stečaju, potem kakovost določenega sekundarnega vira jamči, da bo svoje obveznosti izpolnil pravočasno v primeru finančne težave. Višja kot je raven varnosti, bolj "prijazni" so pogoji posojila, če so drugi enaki. Za zavarovanje ni mogoče sprejeti le blaga in materialov. Oblike so raznolike in raznolike.

Načelo plačila pomeni, da mora vsak posojilojemalec plačati banki določeno provizijo za začasno zadolževanje sredstev od njega. Ob upoštevanju razpoložljivosti plačila za privabljanje virov je načelo plačila posojila povsem naravno in potrebno. Bančna obrestna mera je "prodajna cena" denarja za posojanje. Bančno obrestno mero za kreditno poslovanje določi banka sama za posamezno posojilo določenemu posojilojemalcu. Upoštevajo se naslednji dejavniki:

stopnjo refinanciranja Centralne banke Ruske federacije,

povprečna obrestna mera medbančnega posojila,

povprečna obrestna mera za depozite za določeno KB,

strukturo bančnih sredstev (delež lastnih in izposojenih),

povpraševanje potencialnih posojilojemalcev na regionalnem trgu posojil,

stopnja tveganja za določeno posojilo (glede na rok, vrsto posojila),

stopnja inflacije v gospodarstvu.

Sistem bančnega posojanja pravnim osebam običajno razumemo kot sklop elementov, ki določajo organizacijo posojilnega procesa in njegovo ureditev v skladu z načeli posojanja. Sestavni elementi sistema so:

postopek in stopnjo udeležbe lastnih in izposojenih sredstev posojilojemalcev pri kreditni operaciji,

namen posojila,

metode posojanja,

oblike posojilnih računov,

načine urejanja dolga posojila,

oblike in postopek nadzora nad ciljno in učinkovito porabo posojilnih sredstev ter njihovo pravočasno vračilo.

Glavni element sistema so metode posojanja, ki določajo številne druge elemente sistema. Metode posojanja se razumejo kot metode izdaje in vračila posojila v skladu z načeli posojanja.

V sodobnih razmerah banke uporabljajo predvsem dva načina posojanja pravnim osebam.

Bistvo prve metode je, da se o vprašanju odobritve posojila vsakič odloča individualno. Posojilo se izda za izpolnitev posebne ciljne potrebe po sredstvih. Ta metoda se uporablja pri odobravanju posojil za posebne pogoje, tj. posojila za določen čas.

Pri drugi metodi so posojila zagotovljena v mejah kreditnega limita, ki ga je banka določila za posojilojemalca, ki ga po potrebi uporablja s plačilom plačilnih dokumentov, ki so mu bili predloženi v določenem roku. Ta oblika posojanja se imenuje odpiranje kreditne linije.

Kreditna linija se odpre praviloma za eno leto, lahko pa se odpre za krajše obdobje. V času trajanja kreditne linije lahko stranka kadar koli prejme posojilo brez dodatnih pogajanj z banko in kakršnih koli formalnosti. Banka pa si pridržuje pravico, da stranki v okviru odobrenega limita zavrne posojilo, če se ugotovi, da se je finančno stanje posojilojemalca poslabšalo. Razlikovati med revolving in non-revolving kreditno linijo. Če se po odplačilu in odplačilu posojila odpre neobnovljiva kreditna linija, se odnos med banko in stranko konča. Pri revolving kreditni liniji (revolving) se posojilo samodejno odplača in odplača v okviru določenega limita dolga.

Proces posojanja pravnim osebam je kompleksen postopek, sestavljen iz več komplementarnih faz, pri čemer je zanemarjanje vsake polno resnih napak in napačnih izračunov. Prva faza kreditnega procesa - programiranje, obsega oceno makroekonomskih razmer v državi kot celoti, območje dela potencialnih posojilojemalcev, zlasti analizo sektorske dinamike izbranih smeri posojanja, preverjanje pripravljenosti osebje banke upnice za delo z različnimi kategorijami posojilojemalcev in sprejetjem številnih notranjih bančnih predpisov. Na podlagi izvedene raziskave vodstvo banke (običajno upravni odbor banke) sprejme memorandum o kreditni politiki za določeno obdobje (običajno eno leto). Ta dokument določa:

1) Glavne smeri posojilnega dela banke za prihodnje obdobje, posebni kazalniki kreditnih dejavnosti (standardi in limiti), ki zagotavljajo zahtevano raven dobičkonosnosti in zaščito pred kreditnimi tveganji, na primer razmerje med posojili in depoziti, razmerje kapitala do sredstev, premoženja strank itd ...

2) Naslednji medbančni regulativni dokument o kreditnem delu je Uredba o postopku izdaje posojil, ki odraža:

organizacija kreditnega procesa;

seznam zahtevanih dokumentov posojilojemalca in standarde za pripravo osnutkov posojilnih pogodb;

pravila za ocenjevanje zavarovanja s premoženjem.

Šele po sprejetju teh dokumentov, ki urejajo kreditni proces, lahko govorimo o notranji pripravljenosti banke za drugo glavno stopnjo kreditiranja.

Druga faza je zagotavljanje bančnega posojila.

Svetovna in domača bančna praksa je omogočila izločitev meril za kreditno sposobnost stranke:

Naravo stranke razumemo kot njen ugled pravne osebe in ugled menedžerjev, stopnjo njene odgovornosti za poplačilo dolga, jasnost njegovega razumevanja namena posojila in njegovo skladnost s kreditno politiko banke . Ugled stranke kot pravne osebe je sestavljen iz trajanja njenega delovanja na tem področju, skladnosti ekonomskih kazalcev s povprečjem v panogi, iz njene kreditne zgodovine. Ugled menedžerjev se ocenjuje na podlagi njihove strokovnosti (izobrazba, delovne izkušnje), moralnih lastnosti itd.

Sposobnost izposoje pomeni, da ima stranka pravico zaprositi za posojilo, podpisati posojilno pogodbo ali se pogajati.

Eno glavnih meril za kreditno sposobnost stranke je njena sposobnost, da v okviru svojih tekočih dejavnosti zasluži sredstva za poplačilo dolga. Obstaja tudi drugo stališče, predstavljeno v ekonomski literaturi, ko je kreditna sposobnost povezana s stopnjo kapitalskih naložb v nepremičnine. Vendar je takšna naložba povezana s tveganjem oslabitve sredstev, poleg tega pa za prodajo nepremičnine traja precej časa. Zato je priporočljivo, da se osredotočimo na likvidnost bilance stanja, učinkovitost (donosnost) posojilojemalčevih dejavnosti in njegove denarne tokove.

Kapital stranke je prav tako pomembno merilo kreditne sposobnosti stranke. Hkrati sta pomembna naslednja dva vidika njene ocene: 1) njena zadostnost, ki se analizira na podlagi zahtev Centralne banke Ruske federacije za najnižjo stopnjo dovoljenega kapitala in količnike finančnega vzvoda; 2) stopnjo naložbe lastniškega kapitala v posojilo, ki kaže na porazdelitev tveganja med banko in posojilojemalcem. Več kot je lastniškega kapitala, večji je tudi interes posojilojemalca za skrbno spremljanje dejavnikov kreditnega tveganja.

Pogoji, v katerih se izvaja kreditna operacija, vključujejo trenutno ali napovedano gospodarsko stanje v državi, regiji in industriji, politične dejavnike. Ti pogoji določajo stopnjo zunanjega tveganja banke in se upoštevajo pri odločanju o standardih banke za ocenjevanje denarnega toka, bilančne likvidnosti, kapitalske ustreznosti in ravni upravljanja posojilojemalca.

Zadnje merilo - nadzor nad pravnim okvirom posojilojemalčevih dejavnosti in skladnostjo banke s svojimi standardi, želi bankirja dobiti odgovore na naslednja vprašanja: ali obstaja zakonodajna in regulativna podlaga za delovanje posojilojemalca in njegovo izvajanje posojenega ukrepa, kako bo pričakovana sprememba zakonodaje vplivala na rezultate dejavnosti posojilojemalca (na primer davka), v kolikšni meri podatki o posojilojemalcu in posojilu ustrezajo standardom banke, pa tudi standardom bančni nadzorni organi, ki nadzorujejo kakovost posojil.

Začrtana merila za ocenjevanje kreditne sposobnosti stranke banke določajo vsebino metod za njeno oceno:

ocena poslovnega tveganja;

ocena vodstva;

ocena finančne stabilnosti stranke na podlagi sistema finančnih kazalnikov;

analiza denarnih tokov;

zbiranje podatkov o stranki;

spremljanje dela stranke z obiskom spletnega mesta.

V skladu z izbirnimi smernicami, ki jih je razvila in sprejela vsaka banka, zaposleni (inšpektorji) kreditne službe sprejemajo prošnje za posojilo. Odvisno od vrste posojila se prejme in izbere potrebna dokumentacija za vlogo za posojilo.

Za pridobitev posojila posojilojemalci praviloma banki predložijo naslednje dokumente:

ustanovni memorandum;

računovodsko in statistično poročanje;

poslovni načrt, študijo izvedljivosti in dokazila;

listina in kartica z vzorčnimi podpisi (če je upnik vročen v drugi banki);

potrdilo o registraciji podjetja;

vloga za posojilo;

druge dokumente po presoji banke.

V primeru pozitivne odločitve o izdaji posojila se predložijo naslednji dokumenti:

vloga za posojilo;

dokument davčne uprave o registraciji.

Banka pripravi posojilno pogodbo, ki jo podpišejo upravniki in glavni računovodje banke ter posojilojemalec (ali osebe, ki jih pooblastijo).

Vsi dokumenti, ki jih posreduje stranka-posojilojemalec, vključno z odgovori na poizvedbe bank in dokumenti, ki potrjujejo prenos sredstev po posojilu, so shranjeni v spisu stranke. Dokumentacija vsebuje tudi posojilno pogodbo in z njo povezane pogodbe.

Dokumentacija se hrani najmanj 5 let od datuma odplačila posojila, nato pa se prenese v arhiv.

Tu je uslužbenec kreditne službe dolžan opraviti ekonomsko analizo predložene dokumentacije, narediti zaključke o tržni priložnosti in privlačnosti posojilnega poslovanja. Zaposleni v kreditnem oddelku pri opravljanju takšnega dela zahteva veščine in sposobnosti ekonomista, tržnega strokovnjaka, poznavanje makroekonomije, sektorskih in regionalnih trendov v razvoju nacionalnega gospodarstva. Da bi se izognili napakam pri analizi strank in elementov dejavnosti posojilojemalca, praksa predlaga uporabo najbolj formaliziranega dokumenta, katerega izpolnjevanje (odgovori na vprašanja) vam omogoča, da sestavite popolno sliko posojilne transakcije. .

Na podlagi analize je treba izbrati najbolj optimalen način posojanja, vrsto posojilnega računa, rok posojila, se pogajati o velikosti in vrsti posojilne obrestne mere ter o načinu odplačevanja posojila.

Ločeno vprašanje v sodobni ruski bančni praksi je rešitev problema zavarovanja s premoženjem. Hipertrofirano vprašanje tega vprašanja je razloženo z odsotnostjo praktično delujočega mehanizma za izterjavo sodne izvršbe za brezvestnega posojilojemalca. Dokler posojilodajalec v Rusiji ne vidi resnične priložnosti za zbiranje svojih sredstev z arbitražo, bo do takrat eden od kazalcev strokovnosti posojilojemalcev razpoložljivost spretnosti za delo s premoženjem. Likvidnostna kriza in bankrot številnih ruskih bank sta bila neposredno odvisna od tvegane kreditne politike vodstva bank in nezmožnosti dela z zagotavljanjem zaposlenih v kreditnih službah.

Poudariti je treba, da je treba posojilo izdati za izvedbo določene poslovne transakcije in ne v zameno za zavarovanje premoženja kot takšno. Zavarovanje je zadnja obrambna linija banke in odločitev o odobritvi posojila mora vedno temeljiti na prednostih projekta, ki se financira, in ne na privlačnosti zavarovanja. Če je sama osnova kreditne transakcije povezana s povečanim tveganjem, bi bila velika napaka izdati posojilo z dobrim zavarovanjem in ga uporabiti kot vir odplačevanja dolga. Zato bi bilo treba vprašanje zavarovanja s premoženjem rešiti, potem ko se za banko šteje, da je posojilna transakcija sprejemljiva.

Gre za drugo mesto vprašanja zavarovanja s premoženjem po ekonomski analizi, ki bančno posojanje ločuje od posojilnega poslovanja nebančnih kreditnih institucij, na primer od zastavljalnic. Res je, v obstoječi ruski bančni praksi je treba opozoriti, da je vprašanje zavarovanja s premoženjem pogosto na prvem mestu. To je verjetno posledica povečane tveganosti poslovanja, ki so jih posodile banke, prisotnosti velikega števila tveganj na skoraj bančnem trgu, pomanjkanja visokokakovostnih in zelo zanesljivih posojilojemalcev z dolgo kreditno zgodovino. Zaželeno je, da ima banka tesne stike z najbolj profesionalnimi udeleženci na trgu, katerih blago banka sprejema kot zavarovanje. Strokovnjaki bodo pomagali pri kakovostnem pregledu blaga, po možnosti podali podatke o posojilojemalcu in njegovem položaju na trgu v določenem obdobju, pripravili optimalno shemo za možno izvedbo v primeru vračila blaga. Najpomembnejši zaključni postopek v fazi odobritve posojila je priprava in sklepanje posojilne pogodbe.

Tretja stopnja kreditnega procesa je nadzor nad uporabo kredita. Uporaba posojila pomeni usmerjanje sredstev, ki jih banka dodeli za plačila obveznosti gospodarskih in finančnih dejavnosti. Najpomembnejši pogoj za uporabo posojil je učinkovitost posojilnega ukrepa, ki omogoča zagotovitev prejema denarnih sredstev in dobička za poplačilo dolga banki in plačilo obresti. Glavni namen te stopnje posojilnega procesa je zagotoviti redno plačevanje obresti in odplačilo posojila.

Seveda obstaja tveganje neplačila pri vsakem posojilu zaradi nepredvidenega razvoja dogodkov. Banka lahko vodi politiko odobravanja posojil samo popolnoma zanesljivim posojilojemalcem, vendar bo zamudila številne dobičkonosne priložnosti. Hkrati pa bo za banke, če pride do težav pri odplačevanju posojila, to zelo drago. Zato je preudarna posojilna politika namenjena zagotavljanju ravnovesja med previdnostjo in maksimalno uporabo vseh možnih priložnosti za donosno dodeljevanje sredstev.

Težave pri odplačevanju posojil najpogosteje ne nastanejo po naključju in ne takoj. To je proces, ki se sčasoma razvija. Izkušen bančni uslužbenec lahko že v zgodnji fazi opazi znake nastajajočega procesa finančnih težav, s katerimi se srečuje stranka, in sprejme ukrepe za odpravo položaja in zaščito interesov banke. Te ukrepe je treba sprejeti čim prej, preden situacija uide izpod nadzora in izgube postanejo nepopravljive. Treba je opozoriti, da izgube banke niso omejene na neplačilo dolga in obresti. Škoda za banko je veliko večja in je lahko povezana z drugimi okoliščinami, ki jih je treba upoštevati tudi:

ugled banke je ogrožen, saj bo veliko število zapadlih in neporavnanih posojil povzročilo padec zaupanja vlagateljev, vlagateljev itd.;

administrativni stroški se bodo povečali, saj problematična posojila zahtevajo posebno pozornost posojilojemalcev in zapravljen delovni čas;

grožnja odhoda usposobljenega osebja se bo povečala zaradi zmanjšanja možnosti za njihovo spodbujanje v okviru padca donosnosti poslovanja;

sredstva bodo zamrznjena v neproduktivnih sredstvih;

obstaja nevarnost nasprotne tožbe dolžnika do banke, kar lahko dokaže, da ga je z bančno zahtevo po preklicu posojila pripeljal na rob stečaja.

Objavljeno na spletnem mestu 13.09.2012

Izračun kreditnega limita je nujen sestavni del kreditne analize potencialnega posojilojemalca. Trenutno ni enotne metodologije in vsaka banka sledi svoji poti. Še vedno pa je mogoče razlikovati več splošnih meril za oceno kreditne limite. Razvoj modela za izračun kreditnega limita pri izdajanju posojil znatno zmanjšuje verjetnost neplačila posojilojemalcev.

Pomembnost problema izračuna kreditne meje za banke in stranke
Banke imajo različne pristope k vprašanju določanja limitov, običajno pa so kreditne limite razdeljene v naslednje skupine: omejitve po regijah (državah); industrijske omejitve; omejitve posojila za enega posojilojemalca. V tem članku se bomo osredotočili na zadnjo skupino.
Vprašanje določanja kreditnih limitov je eno glavnih vprašanj kreditnega procesa. Pomanjkanje univerzalne metodologije za oceno velikosti kreditnega limita je v veliki meri posledica dejstva, da splošno sprejet pristop k reševanju tega problema še ni bil razvit. Izračun kreditnega limita potencialnega posojilojemalca je praviloma rezultat analize finančnega stanja stranke, njegova glavna ideja pa je, da boljše kot je finančno stanje posojilojemalca, več zneska posojila lahko dobi. V praksi pa to ne uspe vedno, zlasti ko gre za MSP in zanesljivost poročil, ki jih predložijo stranke tega segmenta.
Preveč precenjena omejitev posojila lahko povzroči posojilojemalčevo neplačilo in posledično pojav problematičnega sredstva v portfelju banke. Stranka, ki je namerno ali po naključju precenila svoja pričakovanja, preprosto ne bo mogla pravočasno izpolniti vseh obveznosti, ki jih je prevzela, bo začela "prestrezati" denar na strani, da bi pravočasno izpolnila svoje obveznosti do banke, s tem pa znatno povečuje svoje breme dolga. Poleg tega stranka v primeru neizpolnitve dela svojih obveznosti do banke nosi globe, kazni, odškodnine, potrebo po "okrepitvi" zavarovanja s premoženjem in posledično stroške ocenjevanja in zavarovanja, posledično pa , vse to pomeni poslabšanje kreditne zgodovine. Možno je, da se stranka, ki izbira med plačilom dobavitelju ali izpolnitvijo svojih obveznosti do banke, odloči v korist slednjega, nato poslabšanje pogodbenega odnosa s nasprotno stranko in povečanje tveganja za ugled takega posojilojemalca postaneta neizogibno. Po drugi strani pa bo podcenjena omejitev posojila povzročila zmanjšanje donosnosti poslovanja stranke, upočasnitev stopnje njenega razvoja in tako imenovano izgubo dobička ali oportunitetnih stroškov.
Pravzaprav se opredelitev posojilne meje lahko obravnava kot eno od orodij za upravljanje kreditnega portfelja. Namen določitve kreditnega limita je zagotoviti optimalno raven tveganj in pospešiti odločanje o posameznih kreditnih poslih v okviru določenega limita.

Obstoječe metode za izračun kreditnega limita
Obstaja veliko različnih zasebnih in splošnih, tradicionalnih in netradicionalnih metod izračuna kreditnega limita. Vsaka banka praviloma uporablja eno od znanih metod ali razvije svojo, ki temelji na obstoječih znotrajbančnih metodah za ocenjevanje tveganj, likvidnosti, razvojne strategije itd. Večina obstoječih pristopov je okvirnih, približnih in predstavlja precej neutemeljene ocene, ampak le strokovne smernice. Omejitev možnega posojanja se zdi najbolj smiselna na podlagi strokovne ocene finančnih kazalnikov, ocene dejanskih denarnih tokov podjetja za morebitno poplačilo kratkoročnega dolga, ocene finančnega stanja in seveda znesek ponujenega zavarovanja (če je potrebno).
Funkcijo za izračun kreditnega limita lahko predstavimo v obliki formule (1). Funkcija min () vrne najmanjšo vrednost iz nabora prenesenih vrednosti.

LK = min (OB, VO, FP, MVL), (1)

Kjer je LC kreditna meja;
OB - zagotavljanje posojila z likvidnim zavarovanjem;
VO - možnost servisiranja posojila;
FP - finančni položaj;
MVL je najvišja možna kreditna meja za določen kreditni produkt.

Model izračuna kreditne meje
Razmislimo o uporabi tega modela na primeru.

Primer 1
Družba A zaprosi Banko za posojilo za dopolnitev obratnega kapitala v višini 5.000 tisoč rubljev. Hkrati stranka ponuja kot zavarovanje nepremičnine z vrednostjo zavarovanja (v skladu z ocenjevalnim poročilom neodvisne ocenjevalne družbe z ustreznim popustom) 4.500 tisoč rubljev. Finančni položaj stranke ni ocenjen nič slabše od "povprečja". Največja možna meja za odobritev posojila za obnovo obratnega kapitala je 25.000 tisoč rubljev.
Tako, če se zanašamo le na dobljene rezultate, po formuli (1) kreditna meja ne bo presegla 4500 tisoč rubljev.
Če je potrebno posojilo:
1) v obliki prekoračitve se omejitev posojila med drugim izračuna na podlagi razpoložljive omejitve prekoračitve (30-50% "čistih" prometov kredita za račun stranke v banki posojilojemalki ali drugi banki). Hkrati višina limita praviloma ni fiksna in je predmet mesečnega preračuna na podlagi dejanske vrednosti prometa v preteklih treh mesecih;

Primer 2
Samostojni podjetnik posameznik Semenov K.A. aprila 2012 se je obrnil na banko z zahtevo za izdajo prekoračitve v višini 4000 tisoč rubljev, medtem ko tekoči račun pri samostojnem podjetniku ni bil odprt pri banki upnici.
Izračun limita (tabela 1) bo temeljil na podatkih o neto povprečnem mesečnem prometu za zadnjih šest mesecev v drugi banki. Hkrati rok za določitev meje praviloma ne presega treh mesecev. Razpoložljiva omejitev obratov v drugi banki je lahko 25-35% (za primer izračuna se vzame vrednost 30%).

Tabela 1

Od tistih, navedenih v tabeli. 1 izračuni kažejo, da je zahtevana omejitev prekoračitve 4000 tisoč rubljev. ne bodo dogovorjeni, znesek pa se zmanjša na 3000 tisoč rubljev. V tem primeru bo ta meja določena za celotno obdobje prekoračitve brez mesečnega preračuna. To se zgodi zato, ker ko stranka za kratek čas odpre prekoračitev pri prometu v drugi banki, se z njo dogovarja prenos prometa na banko upnico za čas veljavnosti dogovorjenega limita.
Po izteku posojilne pogodbe je IE Semenov K.A. ponovno velja za banko z zahtevo za izdajo omejitve prekoračitve v višini 4000 tisoč rubljev.
Kreditni inšpektor opravi izračun (tabela 2). Hkrati se upoštevajo "čisti" promet kreditov za samostojnega podjetnika Semenova K.A. pri posojilni banki v zadnjih treh mesecih. Trajanje take omejitve je običajno 6-12 mesecev. Razpoložljiva omejitev prekoračitve v tem primeru bo 40-50% (za primer izračuna se vzame 40%).

tabela 2

Podano v tabeli. 2 je izračun pokazal, da razpoložljiva omejitev prekoračitve presega omejitev, ki jo zahteva stranka. Če bodo izpolnjeni drugi pogoji, bo stranki določena omejitev prekoračitve dolga v višini 4000 tisoč rubljev.

2) za zagotovitev izvršitve državne (občinske) pogodbe, za zagotovitev sodelovanja v natečaju za pravico do sklenitve državne (občinske) pogodbe, neposredno do izvršitve državne (občinske) pogodbe, bo določen kreditni limit na podlagi zahtev določenega posojilnega produkta, višine zavarovanja za udeležbo / izvedbe državnega naročila, določenega v razpisni dokumentaciji / pogodbi, pričakovanih prejemkov po sklenjenih državnih pogodbah, akontacij, zneska same pogodbe itd. Hkrati se mora posojilojemalec skrbno seznaniti z zahtevami za izvedbo razpisa (razpisna dokumentacija), se prepričati, da je treba kot varščino za posojilojemalčevo vlogo položiti denarni polog, prav tako pa se mora seznaniti s pogoji za sklepanje državne pogodbe v primeru zmage na razpisu, pogoje za njegovo nadaljnjo izvedbo, zahteve za zagotovitev izvedbe pogodbe, razpoložljivost akontacije, plačilne pogoje;
3) za namene naložbe se kreditna meja izračuna na podlagi izračuna investicijskega projekta, zahtevanega zneska naložb, vračila projekta, analize denarnega toka za obdobje kreditiranja itd. Treba je opozoriti, da se naložbena posojila dajejo strankam s stabilnim finančnim položajem, ki imajo stabilen obseg proizvodnje in prodaje, opravljajo donosne dejavnosti (ki niso povezane z izvedbo naložbenega projekta), imajo stabilen položaj na trgu in imajo pozitivno kreditno zgodovino in uspešne izkušnje pri izvajanju investicijskih projektov.

Opis glavnih sestavnih delov metode za izračun meje
Podrobneje se ustavimo pri dveh parametrih formule (1): možnosti servisiranja posojila in finančnem položaju.
Pri določanju kreditnega limita kot nujnega sestavnega dela kreditne analize mora odgovorni bančni uslužbenec določiti ne le trenutno finančno stanje posojilojemalca, temveč tudi njegovo sposobnost, da v prihodnje odgovarja za svoje obveznosti. Določeni so viri odplačevanja obveznosti iz izdanega posojila (obresti, glavnica in druga plačila), skupna obremenitev dolga tako za obstoječa posojila / posojila kot za na novo izdano posojilo ter njegovo razmerje do prostih virov posojilojemalca.
Tako je možnost servisiranja posojila celovita analiza dejavnosti posojilojemalca za preteklo obdobje (običajno 6-12 mesecev) in napoved za obdobje posojila na podlagi znanih informacij o razvojnih načrtih podjetja, ciljni uporabi kreditnih sredstev , razvoj panoge, v kateri je potencialno podjetje. Za namene te analize je treba zgraditi tako imenovani denarni tok (za investicijska posojila, posojila za razvoj podjetij). Če je kreditni limit določen v obliki prekoračitve ali je namen posojila povezan s sklenitvijo / izvedbo državne pogodbe ali dopolnitvijo obratnega kapitala, se denarni tok praviloma ne zapolni in možnost servisiranja posojilo se določi na podlagi izračuna povprečne mesečne vrednosti čistih obratov kreditov, registra sklenjenih pogodb in pričakovanih prejemkov od njih, povprečnih mesečnih prihodkov in čistega dobička itd.
Za poplačilo obresti posojila se uporabijo prosta sredstva, ki ostanejo na voljo posojilojemalcu, potem ko nastanejo vsi stroški za dejavnost (ki so vključeni v nabavno ceno in niso vključeni v njeno sestavo). Glavni dolg se praviloma odplača iz prometa sredstev in ni vključen v stroške blaga / del / storitev. V zvezi s tem so nesprejemljivi naslednji primeri: prosti čisti dobiček za analizirano prejšnje časovno obdobje ne zadošča za poplačilo obresti na posojilo, pri pripravi napovedanega denarnega toka pa stanje sredstev po plačilu vseh mesečnih posojilne obveznosti (glavnica, obresti, provizije itd.) se izkažejo za negativne.
Pri določanju kreditnih limitov za obdobja do enega leta je priporočljivo upoštevati dinamiko čistega dobička za analizirano obdobje in za isto obdobje lani. Prisotnost izgub zmanjšuje sposobnost servisiranja kreditnih obveznosti in zmanjšuje ocenjeni kreditni limit, saj kaže na prisotnost čistega denarnega odtoka.
Analiza finančnega položaja vključuje izračun finančnih količnikov, horizontalno in vertikalno analizo računovodskih izkazov stranke za obdobja pred datumom vloge za posojilo (od leta do 6 mesecev). Niz finančnih količnikov za model ocenjevanja finančnega položaja je individualen za vsako banko in je vključen v ustrezen intrabančni sistem ocenjevanja, razvit ob upoštevanju zahtev regulatorja - Banke Rusije.
Kot je navedeno zgoraj, banke uporabljajo različne metode za določanje kreditnih omejitev za enega posojilojemalca. V praksi obstajata dve glavni vrsti kreditnih omejitev za enega posojilojemalca:
1) nekatere banke raje določijo omejitve glede na vrsto storitev, ki jih nudijo stranki. Zlasti lahko stranka odpre kreditne linije za stranko z določenimi omejitvami posojanja za določene vrste dejavnosti: za poslovanje na denarnem trgu, za poslovanje z devizami, za zamenjave in opcije. Ko se za vsako vrsto dejavnosti določijo ločeni limiti, se pogosto uvede sistem prerazporeditve limitov med operativnimi oddelki banke. Tak sistem banki omogoča nadaljevanje posojilnih poslov v primerih, ko so posamezni poslovni oddelki izčrpali kreditne limite, vendar skupna omejitev za oddelke še ni izbrana;
2) druge banke določijo skupno mejo za posojilo enemu posojilojemalcu, v okviru katere je lahko stranki zagotovljeno več posojilnih produktov pri različnih vrstah posojil. Tehnologija, ki jo uporabljajo nekatere banke, je določiti tako osnovno kreditno mejo za enega samega posojilojemalca kot tudi nujno mejo, ki se bo uporabljala v nujnih primerih, če posojilojemalec izpolnjuje merila iz posojilne pogodbe. To pomeni, da lahko odločitev kreditnega odbora določi kreditno mejo za enega posojilojemalca v višini N in določi možnost povečanja te omejitve na znesek M, če je zagotovljeno dodatno zavarovanje, če se promet na tekočem računu poveča , so izpolnjeni drugi pogoji.
Upoštevajte, da je ne glede na vrsto uveljavljenih kreditnih limitov mehanizem njihovega določanja enoten: pred odločitvijo o določitvi kreditnega limita je treba oceniti glavne dejavnike tveganja z uporabo kvantitativnih ocenjevalnih metod (regresijski modeli). Po tem je na podlagi združevanja analiziranih kazalnikov v padajočem vrstnem redu mogoče izračunati posojilno mejo kot odstotek lastniškega kapitala, obseg posojilnega portfelja ali kot standard absolutnih mejnih vrednosti za vsako skupino določenih posojilojemalcev.

sklepe
Model za izračun kreditne limite, predstavljen v tem članku, je izredno preprost, a kot kaže raziskava strokovnjakov, se v večini bank uporablja prav tovrstni model. Za povečanje učinkovitosti se lahko model za izračun kreditnega limita dopolni z verjetnostnim modelom nastanka neplačila posojilojemalca. Torej, če verjetnost neplačila potencialnega posojilojemalca presega raven, sprejemljivo za banko, se lahko omejitev posojila zmanjša na nič ali zmanjša. Poleg tega je mogoče, če ima banka ustrezne intrabančne modele, določiti kreditni limit, tudi na podlagi kreditne sposobnosti posojilojemalca. Toda v tem primeru bo v postopku določanja kreditne meje za "starega" posojilojemalca treba izračunati matrike spremembe bonitetne ocene, ki ocenjujejo verjetnost spremembe bonitetnega razreda skozi čas. Konstrukcija takih matrik s strani ruskih bank bi omogočila ne le kakovostno izboljšanje ravni ocenjevanja kreditne sposobnosti posojilojemalcev, uskladitev norm znotrajbančne analize z mednarodnimi, temveč tudi pridobitev ustreznejše ocene finančnega stanja posojilojemalca in oceniti njegove resnične sposobnosti.
Tako je razvoj modela za izračun posojilne meje pri izdajanju posojil nujen proces in bolj odgovorno, ko se banke lotevajo tega problema, bolj opazno se bo zmanjšala verjetnost neplačila posojilojemalcev zaradi napačnega - precenjenega ali podcenjenega - izračuna omejitev posojila potencialnih in sedanjih posojilojemalcev.

Yu.V. Efimova, OJSC BALTINVESTBANK, oddelek za mala podjetja, vodja oddelka za poslovna posojila, dr.

Kreditna sposobnost posojilojemalca je zmožnost dokončanja transakcije, da se zagotovi vrednost pod pogoji vračila, nujnosti in plačila, ali z drugimi besedami, sposobnost dokončanja kreditne transakcije. Komercialne banke v procesu obvladovanja kreditnega tveganja uporabljajo niz meril in kazalnikov, katerih upoštevanje in analiza nam omogočata sklep o stopnji kreditne sposobnosti posojilojemalca. Poseben nabor kazalnikov, ki označujejo dejavnost podjetja v različnih bankah, ni enak in se spreminja v procesu razvijanja kreditnih odnosov.

Kreditna sposobnost stranke v svetovni bančni praksi se pojavlja kot eden glavnih objektov ocenjevanja pri ugotavljanju izvedljivosti in oblik kreditnih razmerij. Sposobnost odplačevanja dolga je povezana z moralnimi lastnostmi stranke, njeno umetnostjo in poklicem, stopnjo kapitalskih naložb v nepremičnine, zmožnostjo zaslužka za poplačilo posojila in drugimi obveznostmi.

Seznam elementov kreditne sposobnosti posojilojemalca in kazalniki, ki jih označujejo, je lahko širši ali skrajšan glede na cilje analize, vrste posojil, pogoje posojila, stanje kreditnih odnosov banke s posojilojemalcem. Optimalne ali sprejemljive vrednosti takšnih kazalnikov je treba razlikovati glede na dejavnosti posojilojemalca, posebne pogoje posla itd.

Danes obstaja več osnovnih metod za ocenjevanje kreditne sposobnosti strank. Sistemi se med seboj razlikujejo po številu kazalnikov, ki se uporabljajo kot sestavni deli celotne ocene posojilojemalca, pa tudi po različnih pristopih k značilnostim in prednostnim nalogam vsakega od njih.

Za oceno kreditne sposobnosti posameznikov obstajajo naslednje metode:

• 1) modeli točkovanja;
• 2) metodologijo za ugotavljanje plačilne sposobnosti;
• 3) zavarovanje.

Banka uporablja vsak model za različne vrste posojil in ga prilagaja posebej (Dodatek 5).

Točkovalni modeli se uporabljajo predvsem pri dajanju posojil za nakup blaga (ekspresno posojanje) in pri izdajanju kreditnih kartic.

Točkovanje je matematični (statistični) model, s pomočjo katerega banka na podlagi kreditne zgodovine obstoječih strank ugotovi, kako verjetno je, da bo določena stranka v določenem času vrnila posojilo. Točkovanje poudarja tiste lastnosti, ki so najbolj povezane z zanesljivostjo ali, nasprotno, z nezanesljivostjo naročnika.

Tehnika kreditnega točkovanja je ocenjevanje točk značilnosti, ki omogočajo dovolj zanesljivo določanje stopnje kreditnega tveganja pri dajanju potrošniškega posojila določenemu posojilojemalcu. Najpomembnejši kazalniki za napovedovanje kreditnega tveganja so lahko kazalniki, kot so starost, število vzdrževanih oseb, poklic, dohodek, stroški stanovanja itd.

Prednosti točkovanja so očitne:

• 1) znižanje stopnje neplačil posojil, hitrost in nepristranskost odločanja;
• 2) sposobnost učinkovitega upravljanja posojilnega portfelja;
• 3) pomanjkanje dolgotrajnega usposabljanja za zaposlene v kreditnem oddelku;
• 4) sposobnost izvajanja ekspresne analize vloge za posojilo v prisotnosti stranke.

Kljub pozitivnim vidikom pa je uporaba kreditnega točkovanja polna številnih težav.

Eden od njih je, da se ocenjevalne lastnosti določijo le na podlagi podatkov o tistih strankah, ki jim je banka že dala posojilo.

Druga in najpomembnejša težava je, da modeli točkovanja temeljijo na vzorcu prvih kupcev. S tem v mislih morajo bančni uslužbenci redno preverjati kakovost sistema in ob poslabšanju razvijati nov model.

Treba je opozoriti, da je iz prijavnega obrazca, ki ga je izpolnil posojilojemalec, vzetih približno deset značilnosti, preostali podatki pa so shranjeni v statistični bazi za nadaljnjo posodobitev in analizo točkovanja.

Trenutno ruske banke ocenjujejo take značilnosti, kot so dohodek, število vzdrževanih oseb, lastništvo avtomobila (hkrati razlikujejo avtomobil domače in tuje proizvodnje, pri tem pa upoštevajo čas, ki je pretekel od njegovega sprostitev), prisotnost zemljiške parcele (njeno območje in oddaljenost od središča mesta), delovne izkušnje, položaj, izobrazba.

Nedvomno so danes to glavni parametri, po katerih je mogoče ugotoviti stopnjo kreditne sposobnosti posameznika. Nenehno prilagajanje točkovalne metodologije pa bo razširilo in spremenilo seznam ocenjenih značilnosti, tiste stranke, ki danes sodijo v skupino nezanesljivih posojilojemalcev, pa se v kasnejši analizi posojilnih dejavnosti lahko uvrstijo med posojilojemalce z nizkimi slabih posojilih. .

Bolj zapletena in temeljita ocena posojilojemalca se uporablja pri izdajanju posojil posameznikom za nujne potrebe potrošnikov. To so praviloma srednjeročna posojila za nakup dragih stvari, plačilo za kakršne koli storitve in dela. Primer je nakup dragega pohištva, šolnine, financiranje prenove doma itd. V tem primeru številne velike poslovne banke določijo plačilno sposobnost posojilojemalca na podlagi dokumentov iz kraja dela o dohodku in zneskih odbitkov ter glede na podatke iz vprašalnika. Rezultat se izračuna kot povprečni mesečni dohodek minus vsa obvezna plačila, popravljen s korekcijskim faktorjem in pomnožen z rokom posojila. Na podlagi prejetega zneska se izračuna najvišji znesek posojila. Dobljena vrednost se prilagodi ob upoštevanju dejavnikov, ki vplivajo: zagotovljeno posojilo, informacije v sklepih varnostne službe in pravne službe banke, stanje dolga po prej prejetih posojilih.

Za oceno plačilne sposobnosti stranke morajo kreditni uslužbenci analizirati ogromno dokumentov. Njihov seznam je precej velik in vključuje približno petnajst postavk. Njihovo obvezno zagotavljanje s strani stranke po eni strani omejuje obseg potencialnih posojilojemalcev banke, po drugi strani pa omogoča oblikovanje kreditnega portfelja višje kakovosti in zmanjšuje kreditno tveganje.

Ena od prednosti te metode je uporaba posebnih formul in korekcijskih koeficientov, ki omogočajo poenostavitev dela zaposlenih v kreditnem oddelku banke in izračun plačilne sposobnosti potencialnega posojilojemalca. Vendar je treba kazalnike zanj pridobiti v vsaki posebni situaciji posebej, rezultata pa ne smemo obravnavati kot nekaj, kar nedvoumno priča v prid ali proti izdaji posojila. Konec koncev, tudi če so v času obravnave vloge za posojilo finančni kazalniki stranke na sprejemljivi ravni, ne pozabite, da tveganje neplačila posojila še vedno ostaja, saj je načeloma nemogoče popolnoma odpraviti to. Kazalniki bodo le pomagali oceniti stopnjo kreditnega tveganja in žal ta tehnika ne omogoča napovedovanja položaja posojilojemalca v prihodnosti.

V primeru hipotekarnih posojil posameznikom je glavni način za zmanjšanje kreditnega tveganja banke izvajanje zavarovanja posojilojemalca, pri katerem se oceni verjetnost poplačila posojila, kar predvideva analizo plačilne sposobnosti potencialne stranke v način, ki ga predpisuje banka, pa tudi pozitivno odločanje o vlogi za hipotekarno posojilo ali zavrnitvi dajanja posojila ...

Pri hipotekarnih posojilih posameznikom v banki sodeluje precej široka paleta bančnih oddelkov: pravna služba, varnostna služba, oddelek za vrednostne papirje, oddelek za stanovanjsko gradnjo itd. To kaže na stopnjo zapletenosti in zahtevnosti postopka zavarovanja, ki vsaka banka se razvija neodvisno, pri čemer izbere ocene meril in pogoje za dajanje hipotekarnih posojil.

Najpomembnejša točka v postopku zavarovanja je ocena plačilne sposobnosti stranke v smislu zmožnosti pravočasnega plačila posojila. Za izvedbo te ocene se konsolidirajo podatki o zaposlovanju in dohodku posojilojemalca ter njegovih stroških. Po tem se naredi zaključek - ali bo lahko odplačal posojilo. Hkrati se izda mnenje, ali je zastavljena nepremičnina zadostno jamstvo za dajanje posojila ali ne.

V primeru hipotekarnih posojil zaposleni v banki vključijo dodatne količinske in kakovostne značilnosti v metodologijo za ugotavljanje kreditne sposobnosti posojilojemalca in obsega kreditnega tveganja.

Med količinskimi značilnostmi - razmerje med celotnim zneskom posojilojemalčevih mesečnih obveznosti in celotnim družinskim dohodkom za isto obdobje, pa tudi ustreznost sredstev (na podlagi stroškov vzdrževanja).

Kvalitativne značilnosti vključujejo dohodek posojilojemalca, stabilnost zaposlovanja, kreditno zgodovino, zavarovanje posojila itd.

Če ovrednotimo metodologijo zavarovanja, lahko sklepamo, da se tukaj uporablja sistematičen pristop k analizi posojilojemalca. Pozitivna stran metodologije je sposobnost banke, da razvije individualni pristop do vsakega potencialnega posojilojemalca, v okviru katerega bo upoštevano zahtevano število značilnosti. Pomanjkljivost te ocene je mukotrpnost njene izvedbe, ki zahteva posebne kvalifikacije bančnih uslužbencev. Večina bank raje izravnava svoje kreditno tveganje z zvišanjem obrestnih mer. Uporabljajo se tudi druge metode, katerih uporaba ne zahteva velikih naložb časa in dela.

Treba je opozoriti, da se razumevanje izvedljivosti in ustreznosti uporabe naprednejših metod najpogosteje pojavlja v tistih bankah, v katerih se posojila posameznikom izvajajo kot množična storitev.

Če namerava banka uvesti obsežen program, je za uspeh na trgu ob nenehno zaostreni konkurenci in posledično zmanjšani dobičkonosnosti treba poiskati načine za zmanjšanje operativnih stroškov in zmanjšanje tveganj .

Predpogoj tukaj bo pravilna konstrukcija mehanizma, ki bo izvajal to dejavnost. Slikovito povedano, je treba ustvariti nekakšen transporter, sestavljen iz določenega števila zaposlenih, ki sodelujejo s posojilojemalci in med seboj po določenih jasno določenih pravilih in algoritmih. Ti algoritmi vključujejo metode za analizo vlog in odločanje o izdaji posojila.

Posojila potrošnikov so torej ena izmed najbolj donosnih postavk v bančništvu. Zaradi tega vira se lahko oblikuje znaten del čistega dobička kreditne institucije, ki se odšteje v rezervna sredstva in gre za izplačilo dividend delničarjem poslovne banke.

Posojila potrošnikom so za poslovne banke obetavna in privlačna, kar pomeni, da je pomembno razviti niz ukrepov za zmanjšanje ravni kreditnega tveganja in njegovo obvladovanje. Upravljanje s kreditnim tveganjem temelji na ugotavljanju razlogov za nezmožnost ali nepripravljenost posojilojemalca, da izpolni svoje obveznosti, in določitvi metod za zmanjšanje stopnje tveganja. Namen obvladovanja kreditnega tveganja je zmanjšati verjetnost, da posojilojemalec ne izpolni svojih obveznosti po posojilni pogodbi in zmanjša finančne izgube poslovne banke v primeru neplačila posojila.