Da se transakcija strank s stanovanjem šteje za veljavno, morajo biti izpolnjene nekatere zahteve. Nanašajo se na posle, njihovo vsebino, svobodo volje oseb, ki jih sklepajo. Če so kakršne koli zahteve kršene, obstajajo razlogi za izpodbijanje takšnih transakcij. Povedali vam bomo več o tem, kako se pogodba o prodaji stanovanja prizna kot neveljavna. .
Ali je mogoče prodajno pogodbo nepremičnine razglasiti za nično? Fotografija št. 1
Vse transakcije sklenejo stranke, da spremenijo svoj obstoječi položaj. Nakup (prodaja) stanovanja vključuje prenehanje ene osebe in nastanek pravice drugega lastnika do stanovanja. Da bi bile te spremembe zakonite in povzročile posledice za udeležence v poslu, mora biti zakonit in pravno sposoben.
Če se po izvedbi ugotovijo kakršne koli pomanjkljivosti, obstajajo razlogi za priznanje neveljavnosti. To pomeni, da ne more spremeniti svojih strank, ti ne morejo uporabljati določil sklenjene pogodbe.
Vendar pa ni mogoče izpodbijati vseh transakcij, ki jih opravijo stranke. V tem primeru se stranke ne morejo ravnati po svoji presoji, ampak morajo upoštevati pravila, ki jih je določil zakonodajalec. Po svoji naravi se takšni posli delijo na nične in izpodbojne. Vsaka vrsta ima svoje pogoje, postopek, rok za izpodbijanje, uporabo posledic njihove neveljavnosti.
Razlogi za priznanje prodajne pogodbe za neveljavno. Fotografija #2
Pri odločanju, ali je določeno transakcijo mogoče izpodbijati, se je treba sklicevati na določbe 9. poglavja Civilnega zakonika Ruske federacije. Drugi odstavek tega poglavja vsebuje popoln seznam vseh razlogov za neveljavnost transakcij. Zaprt je in vanj ne morete ničesar dodajati po mili volji.
O neveljavnosti sklenjenega posla je mogoče govoriti v naslednjih primerih:
Postopek za izpodbijanje pogojev prodajne pogodbe. Fotografija #3
V skladu s pojasnili civilnega zakonika Ruske federacije se lahko izpodbojne transakcije kot take priznajo le s sodno odločbo. Če lahko oseba, ki je sklenila pogodbo o prodaji (nakupu) stanovanja, samo domneva, potem obstajajo razlogi za njeno izpodbijanje.
Vendar je za ugotovitev tega dejstva potrebna pritožba na sodni organ. Do pravnomočnosti odločitve sodišča bo pogodba priznana kot veljavna in veljavna. Razlog za izpodbijanje poslov je lahko njihova sklenitev omejeno poslovno sposobne osebe, stare od štirinajst do osemnajst let. Poleg tega se lahko izpodbija, če obstajajo dvomi o prostovoljni svobodni in informirani privolitvi k njegovi izvršitvi.
Mnenje pravnega strokovnjaka:
Sklenjena kupoprodajna pogodba odraža morebitne pogoje posla, ki se sklene. Takšni pogoji vključujejo postopek plačila, prenos lastnine ali število oseb, prijavljenih v stanovanju. Če po sklenitvi transakcije niso izpolnjeni kakršni koli pogoji, se lahko ob vložitvi vloge pri sodnih organih takšna transakcija prekliče.
Sodišču je treba predložiti dokaze o neizpolnjevanju ali nepoštenem izpolnjevanju pogojev. Možno je, da je bil po pogojih pogodbe del sredstev prejet pred podpisom pogodbe, preostali del pa bo prejet po vpisu v register rasti do določenega datuma. A po izteku časa do končnega obračuna ni prišlo. Dogovor o odlogu ni bil dosežen. V tem primeru obstaja dejstvo neizpolnjevanja pogojev pogodbe. Dokazilo v tem primeru bo potrdilo o prejemu prvega dela plačila in odsotnost drugega potrdila.
Če se zaradi sklenitve posla predmet ne prenese na novega lastnika, lahko odsotnost akta o sprejemu prenosa postane tudi razlog za tožbo na sodišču za prekinitev posla. Obstajajo primeri izkrivljanja ali prikrivanja podatkov o registriranih državljanih. V enem nepričakovanem trenutku lahko prijavljeni najemnik predstavi svojo pravico do bivanja. Takega državljana bo mogoče izpisati s sodno odločbo, dokler odločba ne začne veljati, ima tujec zakonsko pravico živeti v stanovanju.
Da bi preprečili sodne spore, je najbolje skrbno preveriti stanovanje, ki se kupuje. Ne bo težko neodvisno zahtevati informacij o kupljenem predmetu od organa za registracijo. S plačilom 300 rubljev. in po nekajdnevnem čakanju lahko preverite obstoj vpisanih pravic in ugotovite, ali je stanovanje res last prodajalca in ali je na predmetu posla naložen kakršen koli zapor.
Pred izvedbo nakupa in prodaje je potrebno skupaj s prodajalcem obiskati organizacije za oskrbo z viri in razjasniti dolg za komunalne storitve. Obiščite urad za potne liste, da rešite vprašanje prisotnosti registriranih državljanov v stanovanju. Obrnite se na davčni urad, da rešite vprašanje poplačila dolgov na dolgove prodajalca. V vsakem primeru je bolje takoj vzeti dokument, ki potrjuje odsotnost težav.
Prav tako morate biti pozorni na prisotnost notarskega soglasja zakonca, če je bilo premoženje pridobljeno v zakonu, ali soglasje skrbniških organov z mladoletnimi lastniki.
V vsakem obravnavanem primeru, če ni ustreznega dokumenta, se lahko prodajna pogodba razveljavi.
Govorimo o tako imenovanih razvadah volje. Na primer, če je oseba podpisala dokumente pod vplivom resnih groženj ali ko je bilo nad njo storjeno nasilje. Sem spadajo tudi posli, sklenjeni pod vplivom zablode (znatne), prevare, drugih težkih okoliščin, nezmožnosti vrednotenja svojih dejanj.
Stranki posla in druge osebe, določene z zakonom, lahko pri sodišču vložijo tožbo za priznanje sklenjene pogodbe o nakupu stanovanja za neveljavno. Glavni pogoj je, da so z njenim odvzemom prostosti kršene pravice teh oseb. Takšna transakcija bi morala imeti zanje kakršne koli škodljive negativne posledice.
Postopek za razveljavitev kupoprodajne transakcije nepremičnine. Fotografija številka 4
Ničnost poslov od izpodbojnih je v tem, da so nični sami po sebi. To pomeni, da jih ni treba priznati kot nepomembne, nepomembne so že zaradi kršitve zahtev zakona. Pred sodiščem lahko zaprosite za uporabo njegovih posledic.
Izkazalo se je, da ničnost pomeni bistvene kršitve zahtev, ki jih je zakonodajalec določil za transakcije. Prepoznani so kot nepomembni, če kršijo sprejete zakone, moralne norme, obstoječi pravni red. Takšni primeri na primer vključujejo neizpolnjevanje zahtev glede oblike posla, ki se sklepa.
Transakcija, sklenjena s sodelovanjem oseb, ki so nesposobne ali mlajše od štirinajst let, ne more biti veljavna. To je razloženo z dejstvom, da mora biti pri sklepanju transakcij jasno izražena volja osebe za to dejanje. Mora biti svobodna, vendar mora razumeti pomen tega, kar počne.
Ločeno zakon izpostavlja takšno osnovo za ničnost poslov kot njihovo pretvarjanje ali laž. Stranki posla imata pravico izjaviti uveljavitev posledic ničnosti posla. V primerih, ki jih zakon posebej določa, imajo to možnost tudi druge osebe. V primeru ničnosti poslov lahko sodišče uveljavi njene posledice tudi na lastno pobudo. Na primer, če je to potrebno za zaščito katerega koli javnega interesa.
Kako prepoznati, da je kupoprodajni posel namišljen ali namišljen? Fotografija številka 5
Transakcije se štejejo za nične tudi zaradi navideznosti in pretvarjanja. Pravzaprav oba koncepta pomenita, da dejanske transakcije ni. Samo pri namišljeni transakciji sploh ni bilo namena, da bi jo izvedli. In pod lažnim pokrovom je bil povsem drugačen posel.
V prvem primeru dejansko ne pride do spremembe pravic udeležencev v poslu. Nekdanji lastnik, na primer, še naprej uporablja stanovanje, ga upravlja, z njim razpolaga. Pogosto so takšne transakcije namenjene izogibanju, neplačevanju dolgov.
V drugem primeru pa je z nakupom in prodajo zajeta kakšna druga transakcija. Najpogosteje je to darilo, ki se ne razlikuje po znaku maščevanja. Pravzaprav prihaja do sprememb pravnega statusa strank, vendar pod popolnoma drugačnimi pogoji.
Zakonodajalec med navidezne posle uvršča tudi tiste, ki ustrezajo tovrstnim pogodbam, vendar imajo drugačne pogoje. Na primer, če je stanovanje dejansko prodano za drug denar. Razlog za to je lahko želja po zmanjšanju njihovega davčnega bremena.
Ob tem se je treba zavedati, da je ničen samo formalno sklenjen posel. Odnosi, ki dejansko potekajo, so priznani kot veljavni.
Kaj sledi po ugotovitvi neveljavnosti kupoprodajnega posla? Fotografija številka 6
Kot je navedeno zgoraj, neveljavne transakcije ne pomenijo nastanka () ali spremembe kakršnih koli pravic njihovih udeležencev. Preprosto povedano, zanje nimajo pravno pomembnih posledic. Določbe takih sporazumov morda ne veljajo. V tem primeru ničnost transakcije nastopi ne od trenutka, ko je priznana kot taka, temveč od trenutka njene sklenitve.
Ker posel ne nosi pravnih posledic, se morata stranki, če je neveljaven, vrniti v prejšnji položaj. Pri nakupu in prodaji naj bi stanovanje prenesli nazaj na prodajalca, denar, plačan zanj, pa na kupca.
Tako je predvidena dvostranska restitucija izvedena. To pomeni, da morata stranki druga drugi vrniti vse, kar sta prejeli po takem poslu. Vendar pa je v nekaterih primerih možna le enostranska vrnitev (restitucija). Na primer, če je bil eden od udeležencev transakcije likvidiran. Ali ko se je ena od strank obnašala v slabi veri. Zakon varuje tudi pravice dobrovernih kupcev.
Rubež kupljenega stanovanja pri njih ni mogoč v vseh primerih. Vsak tak primer sodišče obravnava posebej.
Zavedati se morate, da priznanje neveljavnosti katerega koli dela posla ne pomeni njegove neveljavnosti kot celote.
Kakšen je rok za pritožbo na pogoje kupoprodajnega posla nepremičnine? Fotografija številka 7
Pri obravnavanju kakršnih koli zahtevkov na sodiščih je pomembno upoštevati obstoj zastaranja. Pomembni so za usodo postopka pred sodiščem. Zakonodajalec za take izjave določa naslednji zastaralni rok:
Ob tem se morate zavedati, da se časovni tok v prvem primeru začne od trenutka, ko bi oseba lahko (morala) izvedeti (izvedeti) za obstoj razloga za invalidnost. Ali od trenutka, ko so prenehale grožnje, nasilje in druge težke okoliščine.
V drugem primeru je odštevanje od trenutka sklenitve same transakcije za stranke. Za druge osebe pa se šteje tudi od takrat, ko je oseba to izvedela. Pomembno si je zapomniti, da potek teh rokov ni ovira za vložitev tožbe na sodišče.
Najprej lahko zahtevate od sodišča, da ga obnovi.
Drugič, ne uporablja ga samostojno, ampak samo proti tožencu.
Če se nasprotna stranka ne izjavi o svojem priznanju, potem sodišče na to ne bi smelo biti pozorno.
Postopek odpovedi pogodbe o prodaji nepremičnine. Slika številka 8
Neveljavnost opravljenih transakcij ni edini način njihovega prenehanja. Zakon določa tudi razloge za njegovo prenehanje. Pomeni prekinitev vseh odnosov med njegovimi strankami.
Ker je posel sklenjen sporazumno, ga je treba tudi razdreti. Če se stranki iz kakršnega koli razloga odločita, da zavrneta sklenitev posla, sestavita ustrezno. Sestavljena mora biti v enaki obliki kot sama odpovedana pogodba.
Vendar pa ne obstaja vedno vzajemna želja obeh strani po prekinitvi trenutne pogodbe. V teh primerih se lahko prekine le, če obstajajo razlogi, določeni z zakonom (pogodbo) prek sodišča. Splošni razlogi za sodno odpoved so določeni v členu 450 Civilnega zakonika Ruske federacije:
Kršitve, ki povzročijo resno škodo nasprotni stranki, se lahko prepoznajo kot pomembne. Hkrati je bistveno prikrajšan za tisto, na kar bi lahko računal v običajni interakciji strank v transakciji.
Ali je možna enostranska prekinitev pogodbe o prodaji nepremičnine? Slika številka 9
Razlogi za odpoved so podrobno opisani v ustreznem poglavju Civilnega zakonika Ruske federacije. Običajno jih lahko razdelimo v dve skupini: za prodajalce in kupce. Prodajalcem je dana možnost odstopa od takšne pogodbe v naslednjih primerih:
Za kupce so določeni naslednji razlogi za zavrnitev transakcije:
V pogodbah lahko stranke same določijo druge pogoje za prekinitev prodaje. Glavna stvar je, da ti pogoji niso v nasprotju z določbami zakona.
Ko se odločite za enostransko prekinitev transakcije, je pomembno vedeti, da morate nasprotni stranki najprej poslati ustrezno vlogo.
Če v roku, določenem v njem, ni bilo odgovora ali je zavrnil odpoved, se lahko s to zahtevo obrnete na sodišče. Spoštovanje take odredbe mora preveriti sodišče. Če ni potrditve njegove skladnosti, lahko sodišče zavrne sprejem vloge.
Kako zaščititi kupoprodajno transakcijo pred razglasitvijo za neveljavno? Slika številka 10
Za stranke transakcije, zlasti po njej, je njena naknadna prekinitev ali neveljavnost nezaželena. Predstavljajte si, da bi oseba prodala svoje stanovanje in se nato dogovorila za nakup novega. In če se ugotovi njegova neveljavnost, lahko dejansko ostane brez stanovanja. Zato morate pred sklenitvijo takšnih poslov skrbno preveriti vse.
Za kupce je pomembno, da dobro preučijo vse dokumente za kupljeno stanovanje. Prodajalec mora imeti pravico, da ga odtuji. Poleg tega morate preveriti, ali so na stanovanju kakršna koli bremena in ali je pridobljeno soglasje zakonca za posel s skupnim premoženjem (če obstaja).
Enako pomembno je, da sklenjena transakcija na noben način ne krši interesov oseb, ki niso polnoletne. Prav tako je zaželeno, da prodajalci preverijo sposobnost nasprotne stranke za izvedbo takšne transakcije. Vsi udeleženci bodočega posla morajo izraziti svobodno voljo za njegovo sklenitev in imeti ustrezna pooblastila.
Naslednja pomembna točka je pravilna sestava in oblikovanje. Vsebovati morajo bistvene obvezne pogoje, ne pa določb, ki so v nasprotju z zakoni. Stranke morajo natančno preučiti določbe, vključene v besedilo dokumenta.
Poleg tega je pomembno, da ga pravilno izdate, opravite postopek registracije. Pomembno je vedeti, da je nakup (prodaja) katere koli nepremičnine lahko le v pisni obliki in zahteva naknadno registracijo pri Rosreestr. Posel, ki ga skleneta stranki, morata stranki izvršiti v skladu z njegovimi pogoji. V nasprotnem primeru bodo obstajali vsi razlogi za prekinitev.
Najbolje bi bilo, da pripravo pogodbe, njeno izvedbo zaupate izkušenemu pravniku. Ali vsaj, da bi mu pokazal posneti osnutek bodoče pogodbe. Ker osebe, ki so daleč od sodne prakse, morda ne opazijo nobenih pomembnih odtenkov.
Nianse razveljavitve pogodbe o prodaji nepremičnine. Slika številka 11
Zadeve invalidnosti, sklenjene ob pridobitvi stanovanj, ni tako enostavno urediti. Ta postopek ima veliko odtenkov in razlik. Če dvomite o veljavnosti sklenjenega posla, je bolje, da poiščete nasvet strokovnjaka. Znal bo ne le potrditi (razbliniti) obstoječe dvome, ampak tudi pomagati pri pripravi dokumentacije, potrebne za izpodbijanje.
Toda že ob neodvisnem preučevanju določb zakona o invalidnosti je mogoče videti razloge za njeno priznanje. Glavna stvar je, da pravilno določite ustrezno podlago in pravilno navedete svoj zahtevek. Vendar pa je veliko bolje biti previden v fazi sklepanja poslov. Ker njihova naknadna odpoved ali razveljavitev ni enostaven postopek.
Iz določenih razlogov se lahko vsaka kupoprodajna pogodba prekine ali izpodbija. Zato je pomembno, da ga sklenete v celoti v skladu z zahtevami zakona.
Enako pomembno je, da so stranke v poslu osebe, ki so za to upravičene. V nasprotnem primeru se boste morali soočiti s kompleksnim in pogosto dolgotrajnim postopkom izpodbijanja (preklica) transakcij.
Več o značilnostih priznavanja prodajnih pogodb kot neveljavnih lahko izveste z ogledom videoposnetka:
V spodnji obrazec napišite vprašanje stanovanjskemu odvetniku Poglej tudi Telefoni za svetovanje
6. september 2017 80Obstajajo situacije, ko ena od strank po sklenitvi pogodbe ugotovi, da ne bi imela nič proti odpovedi posla in vrnitvi vsega na svoje mesto.
Če želite to narediti, lastnik sporne nepremičnine za lokacijo stanovanja se morate prijaviti na okrajno sodišče z zahtevkom. Spodaj si oglejte, kako vložiti zahtevek.
Če ste postali žrtev prevarantov, hkrati vložite pritožbo na policijo in zahtevajte uvedbo kazenskega postopka.
Zahtevek mora vsebovati naslednje podatke:
Če ste kupili stanovanje in tožite, potem od prodajalca lahko zahtevate povračilo stroškov.
Običajno sestavljanje pogodbe in ostale stroške krije kupec. In če je prodajalec kriv za razveljavitev transakcije, potem je logično, če plača tisto, kar ste porabili.
Zahtevku so priloženi vsi dokumenti, ki potrjujejo upravičenost vaših zahtevkov.
Ko napišete izjavo in zberete dokumentarne dokaze o svojih besedah, se lahko obrnete na sodišče. Če imate težek primer in menite, da ga sami ne zmorete, kontaktirajte odvetnike.
Najeti strokovnjak vam bo pomagal pri zbiranju dokumentov in vložitvi zahtevka ter vas zastopal na sodišču.
Ne pozabite, da bo na sodišče prišel tudi toženec. In seveda ne praznih rok. Zato skupaj z odvetnikom razmislite, čemu lahko nasprotujete z njegovimi besedami in dokumenti.
Izpovedi prič, na primer, če so resnične, bo sodnik to vzel kot dodaten argument za odločitev v vašo korist.
Kako hitro bo potekalo sodišče in ali bo za razveljavitev prodajne pogodbe za stanovanje zadostovala ena seja ali bodo potrebni naslednji, je odvisno od konkretnega primera. Sodnik bo odločil.
V videu odvetnik pojasnjuje, kako v skladu z normami veljavne zakonodaje izpodbijati morebitne preiskave nepremičnin.
Pove, kako ravnati pri izpodbijanju pogodbe, po kateri je bila nepremičnina odtujena, kako se na sodišču dokaže neveljavnost posla.
Vsak državljan Ruske federacije lahko izpodbija transakcijo prodaje stanovanja v določenem zastaralnem roku in pravni podlagi.
Pridobitev lastništva stanovanja kot posledica kupoprodajne transakcije ni samo komercialna transakcija, ampak tudi pravni akt, ki ga je mogoče izpodbijati v določenih okoliščinah, določenih v Civilnem zakoniku Ruske federacije. Prodajalec stanovanja in kupec se morata dobro zavedati, katere okoliščine lahko vodijo do razveze posla, pa tudi do njegovega izpodbijanja na sodišču.
Kupoprodajna transakcija se šteje za zaključeno, ko stranki podpišeta pogodbo, opravita medsebojne poravnave in ponovno registrirata nepremičnino (stanovanje) oziroma registrirata prenos lastništva s prejšnjega lastnika na novega v Enotnem državnem registru pravic. Potrditev registracije je izvleček iz USRR namesto predhodno izdanega potrdila o lastništvu.
Če je bila registracija že opravljena, je povratna poteza možna samo prek sodišča. Vendar stranka, ki želi zavrniti nakup in prodajo, ne sme odlašati s takšno odločitvijo, saj so tovrstni primeri predmet zastaralni rok odvisno od različnih okoliščin:
Sama želja po izpodbijanju transakcije ni dovolj, saj ste s podpisom listine zagotovili trdno namero pridobiti to stanovanje v last. Vsi razlogi, na podlagi katerih ima sodišče pravico priznati transakcijo prodaje stanovanja kot neveljavno, so določeni v Civilnem zakoniku Ruske federacije:
Tega ne smemo pozabiti vse zadevne tretje osebe se morajo strinjati z nakupom in prodajo. To vključuje zakonce in mladoletne otroke. Nemogoče je prodati stanovanje, ki sta ga zakonca kupila v letih zakonske zveze, tudi če sta se ločila, razen če drugi nekdanji zakonec za to ne da notarsko overjenega soglasja. Prav tako ni mogoče prodati stanovanja, v katerem je registrirana mladoletna oseba, če transakcije predhodno niso odobrili organi skrbništva in skrbništva.
Naši pravniki vedo Odgovor na vaše vprašanje
oz po telefonu:
Nujno je treba potrditi podlago, na kateri se tožnik sklicuje na priznanje kupoprodajne transakcije stanovanja kot neveljavne. dokumenti:
Ko obstajajo vsi razlogi za izpodbijanje transakcije za prodajo stanovanja, imate pri roki vse dokumente, se morate nemudoma obrniti na sodišče s tožbenim zahtevkom. Samo sodišče je pooblaščeno, da pogodbo prizna kot neveljavno, zato je tako pomembno, da ne zamudite roka, ki ga določa zakon, in se pravočasno pripravite na postopek.
Sodna odločba, sprejeta v korist tožnika, je dokument, na podlagi katerega je mogoče vpisati v USRR o priznanju predhodno opravljene transakcije za neveljavno in preklicu prenosa lastništva. Posledično bo stanovanje spet postalo last prodajalca. Dokler ne bo sprejeta sodna odločba in ustrezen vpis v USRR, bo stanovanje v lasti tožnika, zato vsa tveganja in obveznosti za njegovo vzdrževanje padejo na njegova ramena.
Tožbeni zahtevek je treba vložiti na mestnem ali okrožnem sodišču na naslovu stanovanja. V posebnih okoliščinah se lahko zahtevek vloži v kraju stalnega prebivališča prodajalca ali toženca. In v primeru goljufije boste morali vzporedno s tožbenim zahtevkom vložiti vlogo pri organih pregona.
Besedilo tožbe je najbolje sestaviti s pomočjo izkušenega odvetnika, da se izognete nevarnosti zavrnitve tožbe ali odločitve v korist tožene stranke. Dokument mora vsebovati naslednje podatke:
Najpomembnejša stvar je pravilna formulacija trditev. Najpogosteje želijo tožniki vse vrniti v prvotno stanje, torej stanovanje toženi stranki, denar pa tožniku, vendar so zahteve lahko drugačne. V primeru, da tožnik zmaga v zadevi, ima pravico od tožene stranke zahtevati povračilo vseh stroškov, nastalih med postopkom (vključno s pravnimi stroški, državno dajatvijo). Zahtevku je treba priložiti kopije vseh dokumentov, navedenih v zahtevku.
Na sodišče se morate odpraviti sami, ko ste popolnoma prepričani, da imate prav, imate v rokah vse potrebne dokumente in ste prepričani, da lahko svoje pravice branite na sodišču. V nasprotnem primeru je bolje breme postopka preložiti na ramena odvetnika.
Priprava na postopek ne vključuje le zbiranja dokumentov, ki potrjujejo pravilnost tožnika. Treba je razmisliti o nasprotnih ukrepih obdolženca in se po možnosti ustrezno odzvati. Torej, če se toženec ne strinja z odločitvijo sodišča, ki ni bila sprejeta v njegovo korist, ima pravico do pritožbe pri višjem organu. Dokler ne pride do sojenja na višjem sodišču, transakcija ne bo razveljavljena ali razglašena za neveljavno.
Rezultat obravnave vseh okoliščin primera bo odločitev, ki jo je treba prejeti na roko v določenem roku. S tem dokumentom se morate obrniti na registracijsko zbornico, da bi ustrezno spremenili USRR. Če sodna odločba vsebuje sklep o izterjavi kakršnih koli zneskov od tožene stranke v korist tožnika, potem poleg sodne odločbe prejmemo še izvršnico. Po tem listu tožnik prejme denar od tožene stranke sam, v spornih situacijah pa ga nakaže službi izvršitelja.
Začetek jeseni 2013 je v rusko zakonodajo prinesel številne spremembe. Spremembe so se dotaknile tudi vprašanja priznanja neveljavnosti kupoprodajne transakcije. V civilnem zakoniku se to odraža v 166. členu.
Zaradi sprememb zakonodaje so se spremenili nekateri pogoji za priznavanje transakcij kot neveljavnih in številne omejitve pri izpodbijanju transakcij.
Te transakcije je mogoče izpodbijati na višjih sodiščih.
Katere transakcije so najpogosteje razveljavljene.
Tovrstni posli so dejansko neveljavni, to pomeni, da lahko sodišče tak posel samo ugotovi, da je neveljaven, ne pa da mu dodeli status neveljavnosti.
Če je bil namen dvostranski, se vse premoženje in denarna sredstva, prejeta s takšno transakcijo, zaplenijo.
Vendar ni vse tako jasno. Nična transakcija se lahko v nekaterih primerih prizna kot veljavna. Najpogostejši med njimi v sodni praksi je priznanje transakcije z mladoletno ali poslovno nesposobno osebo za veljavno, če je opravljena v korist mladoletne ali poslovno nesposobne osebe.
V novi izdaji civilnega zakonika se je spremenilo več točk v zvezi s prometom z nepremičninami.
1. Slaba vera. Ker je bila praksa izpodbijanja neveljavnih poslov iz formalnih razlogov precej pogosta, torej da so se nevestne nasprotne stranke skušale izogniti odgovornosti za to, da so svoje dolžnosti opravljale nepravilno ali jih sploh niso opravljale, je prišlo do nekaterih sprememb zakona.
Člen 166, zlasti odstavek 5 civilnega zakonika, navaja, da razglasitev ničnosti izgubi pravni pomen. Toda prijaviteljevo slabo vero je treba dokazati. To velja tako za nasprotne kot neposredne tožbe.
2. Pomanjkanje soglasja.Če zakon zahteva soglasje tretje osebe ali vladne agencije, se brez njega transakcija šteje za neveljavno. Ta neveljavna transakcija bo imela status izpodbojne.
Soglasje pa ni izpodbijano, če je transakcija nična. Če situacija, v kateri je potrebno soglasje tretje osebe, po zakonu spada pod status ničnosti, tretji osebi ni treba izpodbijati posla na sodišču, saj je ničen.
Sprememba priimka ob razvezi Pri razvezi v matičnem uradu lahko želeni priimek navedete takoj v vlogi za razvezo zakonske zveze. Ženska lahko obdrži možev priimek ali se vrne ...
Trenutno operacije nakupa in prodaje nepremičnin zasedajo ključna mesta v lestvici priljubljenosti. Predmet transakcije so stanovanja, hiše, pisarniški prostori, proizvodne površine, zemljišča. Od pravilnosti in popolnosti papirologije za te posle je odvisna nadaljnja brezskrbnost novih ali prejšnjih lastnikov objekta in njihovo zaupanje, da kupoprodajna pogodba ne bo izpodbijana in razveljavljena, kar bo potegnilo za seboj vrnitev v prvotno stanje.
A če samega stanovanja in drugih nepremičnin ni težko vrniti, potem se je za vračilo denarja praviloma treba boriti. Če želite čim bolj zmanjšati tveganja, ki nastanejo pri nakupu in prodaji nepremičnine, se morate zavedati možnih neprijetnih posledic in zakonitih načinov, kako jih preprečiti.
Najresnejša težava z vidika sodne prakse, na katero lahko naleti kupec nepremičnine, je priznanje transakcije za neveljavno s sodno odločbo. Na podlagi takega sklepa ima nekdanji lastnik nepremičnine pravico spremeniti vpisnik, s čimer izbriše kupca kot lastnika in z nepremičnino razpolaga po svoji volji.
Zadeve o priznanju prodajne pogodbe kot nesklenjene se lahko obravnavajo tako na splošnem sodišču kot v arbitraži, pa tudi zadeve o izterjavi kreditnega dolga. Po čl. 30 Civilnega zakonika Ruske federacije sodne obravnave potekajo v kraju, kjer se nahaja stanovanje (hiša, zemljišče). Oseba, ki je vložila zahtevek, je dolžna neodvisno zbrati dokaze, če pa ne more pridobiti nobenih podatkov, za katere ve, jih lahko sodišče na podlagi 56. člena Civilnega zakonika Ruske federacije uradno zahteva. Pri prometu z nepremičninami so najpomembnejši pogoji:
Brez izpolnjevanja teh zahtev transakcija nima pravne veljave in ne povzroča pravnih posledic.
Vsi posli, ki so neveljavni ali jih je mogoče priznati kot take, se delijo na izpodbojne in nične. V skladu s pojasnili, določenimi v zakoniku, izpodbojne transakcije postanejo nesklenjene, potem ko jih sodišče prizna kot take, nične transakcije pa postanejo v trenutku njihove sklenitve (člen 166 Civilnega zakonika Ruske federacije) in niso odvisne od sodne odločbe.
Vsa osnovna pravila, ki omogočajo priznavanje sklenjenih poslov kot neveljavnih, se odražajo v 1. delu Civilnega zakonika Ruske federacije. Posledice nesklenjenih pogodb so povezane izključno z njihovo neveljavnostjo. Razveljavitev katerega koli dela pogodbe ima za posledico priznanje le-te in ostalih njenih delov. Tako se lahko različne nezakonite sheme pokažejo v obliki ponarejenih dokumentov, sklenitve dogovora s strani osebe, ki nima pooblastil ali jih presega. Vsi ti in številni drugi dejavniki so lahko razlog za priznanje prodajne pogodbe za neveljavno.
Nasvet: Dober način, da se zaščitite pred takšno situacijo in zmanjšate finančna tveganja, je sklenitev zavarovalne pogodbe OSAGO za pridobljeno premoženje, zagotovite tveganja priznanja transakcije kot neveljavne in to storite hkrati s sklenitvijo pogodbe.
Kot je bilo že omenjeno, se posel lahko razglasi za ničnega brez sojenja, vendar je sodna praksa o neveljavnosti te vrste dovoljena, če ni mogoče doseči vrnitve na drug način.
Značilnost izpodbojne transakcije je, da jo je treba na sodišču nujno razglasiti za neveljavno.
Vsak od razlogov za opredelitev pogodbe o prodaji stanovanja kot neveljavne mora biti dokazan na sodišču z ustreznimi listinami, izjavami prič, fotografijami, videoposnetki, zvočnimi posnetki in izvedenskimi mnenji kot dokazi.
Stranke imajo pravico izpodbijati sodbe sodnih organov. Pogodbe, ki so priznane kot neveljavne, so predmet vračila. Vsaka od pogodbenih strank mora vrniti vse, kar je prejela kot rezultat posla. Če subjekt tega ne more storiti v materialni obliki (vrniti stanovanje), potem po 2. čl. 167 bo moral nadomestiti vrednost nepremičnine v denarju.
Nasvet: strokovnjaki, ki delajo na področju nepremičnin, svojim strankam močno svetujejo, da pred sklenitvijo posla preverijo prodajalca, saj se z njegove strani praviloma uveljavljajo zahtevki glede poslovne sposobnosti, zdrave pameti in podobnih dejavnikov.
Da bi sodna praksa priznala kupoprodajno pogodbo kot nesklenjeno, bi moral tožnik svojo vlogo poslati sodišču. Za sporne transakcije velja ta pogoj. Tožniki so lahko tako neposredno pogodbene stranke kot tretje osebe, če so bile njihove pravice kršene zaradi izvajanja kupoprodajne pogodbe.
Prosilci so lahko tudi navadni državljani, ki se odločijo zaščititi pravice in interese ene od strank. Na primer, sorodniki prodajalca ali kupca lahko vložijo zahtevek, če je stranka pogodbe uradno priznana kot pravno nesposobna. Vloga mora vsebovati naslednje podatke:
Moralna škoda se v takšnih tožbah, v nasprotju s civilnimi zadevami, izračuna zelo redko.
Pregled prakse kaže, da je postopek priznanja neveljavnosti pogodbe o prodaji stanovanja, druge nepremičnine precej zapleten. To je posledica dejstva, da mora tožnik dokazati razloge, zaradi katerih je treba posel označiti kot nesklenjen, in predložiti trdne dokaze. Da bi se spopadel z zbiranjem dokazov, bi moral tožnik dobro poznati pravo, biti sposoben kompetentno sestaviti vse dokumente, predložene sodišču.
Pogosto so primeri, ko se poleg dokazov zahteva tudi izvedensko mnenje, če se na primer v stanovanju ugotovijo napake, ki ne omogočajo udobnega, normalnega bivanja in so bile ob sklenitvi pogodbe prikrite in v njej niso navedene.
Sodna praksa kaže, da je rok za izpodbijanje pogodbe odvisen od razlogov, zaradi katerih je posel razglašen za neveljaven: ničnost ali izpodbojnost pogodbe. Tožbe na sodišču zaradi izpodbojnih poslov se lahko vložijo v 1 letu po podpisu pogodbe o prodaji stanovanja. Pri neveljavnih poslih se lahko pogodba prizna kot nesklenjena v 3 letih po njeni sklenitvi.
Prav tako lahko osebe, ki niso neposredne pogodbene stranke, vložijo zahtevek za priznanje pogodbe kot nesklenjene v 3 letih od dneva, ko se je izvedelo za njeno ničnost. Sodna praksa omogoča tudi obnovitev zamujenega zastaranja ob vložitvi predloga na sodišče.
Pregled sodne prakse kaže, da je glavna posledica opredelitve kupoprodajne pogodbe kot nesklenjene vrnitev v prejšnje stanje, tj. vse, kar so stranke prejele kot rezultat prodaje in nakupa v materialnem smislu ali njegovi denarni protivrednosti. Če z vračilom lastništva stanovanja običajno ni težav, vsaj glede na dokumente, saj se spremembe v registru o spremembi lastništva izvedejo samodejno po predložitvi sodne odločbe, potem lahko pride do težav z vračilom sredstev. Če prostovoljne vrnitve ne bo, bo morala pogodbena stranka sprožiti izvršilni postopek, kar bo trajalo.
Če so bile med sklenitvijo posla storjene kršitve zakona, nepoštene namere, pridobljene zaradi priznanja pogodbe kot nesklenjene, se lahko vrednosti odvzamejo od krivca in pošljejo državi.
