Hipoteko vzeto stanovanje je resna preizkušnja za družino. Zelo težko je napovedati, kaj se bo zgodilo v prihodnjih letih, še bolj pa čez 10-15 let. Zelo možno je, da se bo tečaj dolarja dvignil, in če je bila hipoteka izdana v tuji valuti, postane takšno breme za družino neznosno. Brezposelnost lahko dodatno prilagodi načrte.
V povezavi s trenutnim procesom deindustrializacije v državi je težko napovedati nadaljnjo usodo podjetja in s tem prihodnjih prihodkov. Enako lahko rečemo o poslovanju. Kako dolgo bo zdržal na površini - 10 let ali eno leto? Z eno besedo, nevarnosti je veliko.
Lahko pa je še en občutljiv primer: ko se zakonca ločita. Razlogov, zakaj se to lahko zgodi, je lahko veliko, a rezultat je enak. In nekaj se morate odločiti pri stanovanju, saj stanovanje v hipoteki med ločitvijo zahteva posebno pozornost, saj vpliva ne le na interese zakoncev in družinskih članov, temveč tudi na interese bančne institucije, ki je izdala hipoteko za to stanovanje. . Posledično se pojavi veliko vprašanj, življenjskih situacij in spornih vprašanj. V vsakem primeru obstajajo izhodi iz njih, vedno se lahko sporazumno dogovorite ali greste na sodišče za reševanje spornih vprašanj.
Preden nadaljujemo z obravnavo posebnih primerov, možnih dejanj vsake od strank, vključno z bančno institucijo, razmislimo, kaj o tem pravi ruska zakonodaja? V ruski zakonodaji to vprašanje ureja družinski zakonik. 33. člen tega pravnega akta določa, da se vse premoženje, pridobljeno v zakonski zvezi, šteje za skupno. Vsekakor in nedvoumno. Se pravi, stanovanje kupite na kredit ali takoj plačate celoten znesek zanj - gre za skupno pridobljeno premoženje in skupno premoženje.
Drugi zakonodajni akt, in sicer zvezni zakon "O hipoteki", ki je bil sprejet leta 1998, ne vsebuje nobenih omejitev glede delitve stanovanja pod hipoteko. Vendar pa 7. člen tega zakona določa, da je premoženje, pridobljeno v času zakonske zveze in je v skupni lasti, zastavljeno le, če obstaja pisno soglasje vseh lastnikov tega premoženja. Posebno pozornost je treba nameniti dejstvu, da mora biti takšno soglasje izključno pisno.
Na podlagi zgornjih pravnih aktov se izkaže, da če stanovanje pripada skupno pridobljenemu premoženju, se delitev stanovanja med razvezo zakoncev izvede na enake dele. To ugotovitev potrjuje tudi družinski zakonik Ruske federacije, 1. odstavek 39. člena, ki pravi, da se pri delitvi skupno pridobljenega premoženja in določitvi deleža vsakega od njih v njem ti deleži priznajo kot enaki. Izjemoma je predvideno, da med zakoncema morda obstaja sklenjena pogodba. Potem morate izhajati iz pogojev tega sporazuma, če niso v nasprotju z veljavno zakonodajo.
Če pa je s stanovanjem vse jasno, je po ločitvi razdeljeno na enake deleže med zakoncema, kaj potem z obstoječim posojilom? Tudi pri posojilu ni negotovosti in ga je treba obravnavati v skladu s 3. odstavkom prejšnjega člena, ki pravi, da če ga zakonca imata, se razdeli mednje v skladu z deleži razdeljenih deležev. skupno pridobljeno premoženje.
Vse je zelo jasno. Stanovanje si razdelimo na polovico, kar pomeni, da ob ločitvi polovico plačamo kredit. In sploh ni pomembno, kdo ga je izdal zase, zakonec ali zakonec. V tem primeru se dolgovi štejejo za splošne. In če je v ruski zakonodaji vse tako zelo jasno in podrobno, zakaj se potem pojavlja veliko spornih vprašanj, sam razdelek pa povzroča veliko težav?
Stvar je v tem, da poleg dveh ločenih zakoncev na oder stopi še tretji udeleženec - banka.
Težave nastanejo zaradi dejstva, da so stanovanja, ki so kupljena na podlagi hipotekarnega posojila, zastavljena v bančni instituciji z vsemi posledicami, ki izhajajo iz tega. To pomeni, da boste po ločitvi za izvedbo kakršne koli transakcije s hipotekarnim stanovanjem potrebovali dovoljenje banke. Brez tega dovoljenja stanovanja ne bo mogoče prodati, spremeniti ali prenesti preostalega dolga na nobenega od zakoncev. Tudi če želite razdeliti telo posojila in mesečna plačila med nekdanja zakonca, boste morali pridobiti dovoljenje banke.
Mimogrede, o prodaji stanovanja v hipoteki med ločitvijo. Banka se s tem strinja, torej dovoljuje le v najbolj skrajnih primerih, še posebej ob ločitvi zakoncev. Problematično pa je tudi zavezati enega od zakoncev k prevzetju obveznosti iz posojila. Poleg tega to na zakonodajni ravni ureja Civilni zakonik Ruske federacije, in sicer odstavek 1 člena 391, v katerem je prenos dolga z ene osebe na drugo možen le z dovoljenjem upnika.
Kar zadeva vprašanje, kako podaljšati hipoteko na dva dela, ki omogočata, da vsak od nekdanjih zakoncev odgovarja izključno za svoj del dolga, je možnost takšnega razdelka tukaj na voljo le, če govorimo o večsobnem stanovanje. Če je stanovanje enosobno in ga ni mogoče fizično razdeliti na dva enaka deleža, potem hipotekarno posojilo ni predmet delitve na samostojne dele. To navaja zakonodajalec v členu 5 zveznega zakona "O hipoteki", ki pravi, da je nemogoče dodeliti del premoženja kot samostojnega hipotekarnega predmeta, če tega dela ni mogoče dodeliti, ne da bi spremenili njegov namen.
Pomembna točka je, da banke same ne zanima, kako raste število dolžnikov pri enem posojilu. Tako si bo prizadeval preprečiti delitev enega mesečnega plačila na dva. Poleg tega mu zakon daje pravico do veta. Z drugimi besedami, bolje je, da ima banka za eno posojilo več dolžnikov kot za vsako posojilo enemu dolžniku.
Tveganja nepoplačila dolga so v prvem primeru manjša, kar pomeni, da si bo banka kljub spremembi zakonskega stanja posojilojemalcev prizadevala ohraniti trenutno stanje kredita. Nehote se spominjajo besed junaka filma "Primorski bulevar", da bo zakonec po novem sistemu zavarovanja pred ločitvijo trikrat premislil. Vlogo takega zavarovanja zakonskih razmerij opravlja hipoteka, ki je materialni skrbnik družinskega ognjišča.
Kljub navidez brezizhodnemu položaju, ki lahko nastane ob ločitvi, in morebitnemu obnašanju banke obstaja nekaj priporočil, kako razdeliti hipoteko med ločitvijo, da bi problem uspešno rešili. Ker člen 38 Družinskega zakonika Ruske federacije določa, da se skupno pridobljeno premoženje zakoncev po njunem soglasju lahko razdeli med njih, to pomeni, da je dovolj, da sestavi tako pisno pogodbo, preden vloži vlogo za hipoteko. Hkrati je mogoče pogodbo skleniti ne le pred poroko, ampak tudi v času njenega obstoja.
Prisotnost takšnega sporazuma, predvidenega v členih 40-44 Družinskega zakonika Ruske federacije, močno poenostavi situacijo. Sodišče preprosto sledi pogojem te pogodbe in ne bo v celoti sodelovalo pri delu tako o hipotekarnem stanovanju kot pri samem posojilu. Toda v tem primeru lahko banka kot zainteresirana stranka izpodbija ta dogovor zakoncev. To lahko stori, če sta zakonca ob prijavi za hipoteko skrila samo dejstvo obstoja takšnega sporazuma med njima.
Če zakonca takega dogovora nista predvidela vnaprej, se je treba zanesti na voljo bančne institucije in upoštevati naslednja ravnanja. Najboljša možnost je, da zakonca, ki sta sprva soposojilojemalca, dobita enake deleže v hipotekarnem stanovanju in po razveljavitvi zakonske zveze solidarno poplačata dolg upniku.
Naslednja možnost se od prve razlikuje po tem, da je eden od zakoncev posojilojemalec. Deleži v stanovanju in dolg zanj so porazdeljeni enakomerno. Če sta v stanovanju dve sobi, se lahko banka odloči za oddelek za hipotekarno posojilo. Še huje je, če je v tej situaciji stanovanje enosobno in eden od zakoncev noče plačati svojega deleža dolga, hkrati pa ne zahteva deleža v stanovanju. Banka se lahko odloči, da celoten dolg prenese na enega od zakoncev in po njegovem poplačilu ostane le-ta njegov edini lastnik. Za obnovitev hipoteke na ta način je treba predložiti pisno zavrnitev drugega od zakoncev, ki mora biti notarsko overjena.
In končno, zadnja možnost, pri kateri banka ne gre naprej pri delitvi celotnega hipotekarnega posojila posojilojemalcev na posamezna posojila. Glavni posojilojemalec ne more opravljati nadaljnjih rednih plačil hipoteke. Izhod v tej situaciji je prodati stanovanje, ki je zastavljeno banki, mu vrniti celoten znesek prejetega posojila, preostali denar pa enakomerno razdeliti med zakonce. Vse zgornje možnosti so precej pogojne in služijo kot vodilo za nadaljnja dejanja bivših zakoncev.
Obstaja več posebnih primerov, le dva sta, v katerih ni predvidena tako delitev stanovanja, ki je pod hipoteko, kot tudi delitev zanj prejetega posojila. Prvi primer se nanaša na takšen pojav kot osebno hipoteko, pri kateri se stanovanje kupi z osebnim denarjem enega od zakoncev pred ali med poroko. V skladu s členom 36 Družinskega zakonika Ruske federacije takšno premoženje ni vključeno na seznam skupno pridobljenega premoženja in ni predmet delitve ob ločitvi.
Takšno premoženje in tak osebni denar vključujejo tista sredstva, ki jih je prejel eden od zakoncev, preden je sklenil zakonsko zvezo, ali sredstva, ki so bila prejeta med zakonsko zvezo, vendar od prodaje premoženja zakonca, ki ga je pridobil pred poroko. Sem sodijo denar in premoženje, ki ga je podedoval mož ali žena, pa tudi premoženje oziroma denar, prejet ob privatizaciji ali pri drugih neodplačnih poslih.
Naslednja izjema velja za vojaške hipoteke. V tej zadevi ni vse tako jasno kot pri osebnih sredstvih. Na primer, številni odvetniki vztrajajo pri delovanju v takih primerih norm 34. člena Družinskega zakonika Ruske federacije, ki pravi, da skupno pridobljeno premoženje vključuje vse dohodke od dela vsakega od zakoncev, rezultate intelektualnega dela. itd., vključno z morebitnimi gotovinskimi plačili, ki nimajo posebnega namena.
Nekateri odvetniki menijo, da je denar, ki se nakaže vojski v okviru varčevalno-hipotekarnega programa, ciljno usmerjen in ni skupno pridobljeno premoženje. V takem primeru žena ali mož, ki ni pripadnik vojske, ne moreta zahtevati dela tega stanovanja.
Kot vidite, je vse logično in v skladu z zakonodajo, če že ne ena stvar. Če so bila za pridobitev takšnega stanovanja porabljena dodatna sredstva, ki so zajeta v definiciji skupnega premoženja, potem ta omejitev za ta sredstva ne velja. To pomeni, da ima žena ali zakonec vojaka pravico zahtevati polovico teh dodatnih sredstev. Možni so primeri, ko so bila dodatna sredstva odvzeta iz drugega premoženja, ki ni bilo zajeto v režimu skupno pridobljenega premoženja.
Na primer, vojaški mož napiše vojaško hipoteko, njegova žena pa nameni denar, ki je bil podedovan od njenih staršev, da ga plača. V tem primeru zahteva celoten znesek, ki ga je vložila. Če je mož sam vložil ta podedovani denar od svojih staršev, potem žena ne more zahtevati niti stanovanja niti teh dodatnih sredstev.
Obstaja napačno mnenje, da se v primeru, ko je hipotekarni dolg na obeh zakoncih, eden od njiju lahko varno izogne plačilu posojila, natančneje, iz svojega deleža mesečnih plačil. Ni, in evo zakaj. Zamuda pri plačilu vodi (tudi delno) do povečanja dolga, se pravi, ko je mesečno plačilo opravljeno, vendar ne v celoti, banka samodejno zaračuna globo v skladu s pogoji pogodbe.
Ta kazen se razdeli na oba posojilojemalca. Nadaljevanje neplačevanja organov in obresti na posojilo, pa tudi obračunanih obresti, posojilojemalci povečajo znesek dolga. V tem primeru se dolg poveča za oba posojilojemalca, ne glede na to, kdo od njiju plača in kdo ne. Končni rezultat takšnega ravnanja dolžnikov bo izbrano stanovanje in dolgovi, ki jih bodo morali plačati banki.
Neusmiljena statistika govori o visokem odstotku ločitev: v prvih treh letih se razpade do 18 % družin.
Do uradnega prekinitve odnosov je veliko družin pridobilo otroke, premoženje in stanovanje na hipoteko.
Problem je dovolj relevanten. Delitev hipotekarnega stanovanja med ločitvijo pogosto sproža veliko vprašanj in sporov.. Kako to storiti v letu 2019, bomo razumeli še naprej.
Če sta se oba zakonca končno odločila za odhod in se odločila, kaj bosta storila s hipoteko med ločitvijo.
Pomemben je čas sklenitve hipotekarnega kredita za stanovanje.. Tukaj je več možnosti.
Če je bila hipoteka vzeta pred poroko, potem običajno ni težko rešiti. Po prenehanju uradne zakonske zveze bo stanovanje predano v last zakonca, ki ga je kupil pred poroko. Preostanek dolga bo plačal banki.
Drugi zakonec ne more zahtevati nepremičnine, tudi če je živel v tem stanovanju. Svoje terjatve lahko izpolni v denarnem smislu.
Če želite to narediti, morate dokumentirati, da ste sodelovali pri plačilih hipoteke, opravili popravila za svoj denar.
Toda isti družinski zakonik pravi, da ima drugi zakonec pravico do deleža v stanovanju, ker so plačila za odplačilo dolga banki prišla iz splošnega družinskega proračuna.
Hkrati človeku ni treba delati: plača enega se šteje za skupni dohodek.
Kakšna bo odločitev sodišča, je odvisno od dokazne baze (potrdila, pregledi) in stopnje izkušenj odvetnika.
To je najlažja možnost.
Stanovanje z vsemi hipotekarnimi obveznostmi je v lasti osebe, ki je za to stanovanje kreditojemalec pri banki.
Hipotekarne nepremičnine lahko spadajo v delitev lastništva, če sta nekdanja sostanovalca soposojilojemalci hipoteke.
Vprašanje, kako se poročna hipoteka razdeli med ločitvijo, je bolj zapleteno od drugih in ga pogosto poslabšajo dejavniki, ki ta proces upočasnjujejo.
Vsako premoženje, pridobljeno med zakonsko zvezo, je razvrščeno kot skupno pridobljeno.. Poleg tega ni pomembno, kateri od nekdanjih zakoncev je zapisan v lastniškem potrdilu.
Toda v večini primerov banka, ki se poskuša zaščititi, drugega zakonca vzame za soposojilojemalca. Tako oba zakonca ob ločitvi prejeta enake dolžniške obveznosti do banke.
Če med ločitvijo ni drugih dejavnikov, ki vplivajo na razdelitev hipotekarnega stanovanja, se postopek odvija po več scenarijih:
Kljub temu, kako točno želita nekdanja zakonca rešiti vprašanje, kaj storiti s hipoteko pri ločitvi, je vse odvisno od mnenja banke.
Pogojev pogodbe ni dolžan spremeniti, če sta soposojilojemalca (zakonca s krajšim delovnim časom) v postopku ločitve.
Sodišče bo upoštevalo mnenje banke kot tretje zainteresirane osebe.
Pri nakupu stanovanja na hipoteko v času zakonske zveze je možno kot predplačilo uporabiti osebna sredstva, ki so na bančnem računu enega od zakoncev od predporočne dobe.
V primeru ločitve lahko zahteva njihovo vrnitev ali postane edini lastnik stanovanja. Drugi se izda odškodnina v višini polovice plačanega hipotekarnega posojila za obdobje zakonske zveze.
Zgoraj so obravnavane možnosti delitve stanovanja v hipoteko, ki jih nekdanja zakonca dokaj enostavno rešita sama z mirovnim sporazumom ali pa odloči sodnik, če obstaja terjatev ene od strank.
Težave nastanejo, ko ima družina otroke, hipoteka je bila izdana pod posebnimi pogoji: z materinskim kapitalom, zakonsko pogodbo ali vojaško hipoteko.
Hipoteke v primeru ločitve zakoncev z otroki se pogosto delijo na sodišču. Prisotnost mladoletnih otrok vpliva na odločitev sodišča o razdelitvi stanovanja v hipoteko.
Večji delež od deleža drugega zakonca prejme tisti, pri katerem ostanejo otroci.
Če sta se nekdanja mož in žena odločila za prodajo stanovanja (ne brez soglasja banke), je treba otroka (otroke) iz tega stanovanja odpustiti v drug kraj.
V nasprotnem primeru bo posredovalo skrbništvo in lahko sproži vprašanje odvzema starševskih pravic, če prisotnost normalnih življenjskih pogojev za otroka ne ustreza realnosti.
Materinski kapital je državni dodatek materi za rojstvo ali posvojitev drugega in naslednjega otroka.
Hipoteka z materinskim kapitalom predvideva, da imata nekdanja zakonca vsaj dva otroka, katerih pravice je treba spoštovati.
To je bilo omenjeno zgoraj. Materinski kapital se izda enemu od zakoncev in ga ob razvezi zakonske zveze ni mogoče razdeliti.
Toda pri delitvi stanovanja z materinskim kapitalom obstajajo trenutki:
Delitev stanovanja, kupljenega s hipoteko, lahko traja dolgo. Da bi olajšali nalogo, lahko sestavite poročno pogodbo.
Podpiše se kadarkoli pred razvezo zakonske zveze: pred poroko, v celotnem zakonskem obdobju, pa tudi pred ali po nakupu stanovanja v hipoteki.
V slednjem primeru morata zakonca banko obvestiti, da imata notarsko podpisano zakonsko pogodbo.
Kreditna institucija lahko izpodbija klavzulo o delitvi hipotekarnega stanovanja le tako, da vloži tožbo pri sodišču.
Včasih banke ob prejemu sredstev za nakup stanovanja zahtevajo podpis predporočne pogodbe.. Ta pogoj je razložen z dejstvom, da eden od zakoncev banki preprečuje izdajo pozitivne odločbe.
Pogosteje je to posledica slabe kreditne zgodovine, prisotnosti več posojil, pomanjkanja uradnih zaslužkov.
V zakonski pogodbi je treba navesti, kaj je pomembno za banko kot tretjo zainteresirano osebo: drugi od zakoncev se odpoveduje vsem hipotekarnim obveznostim in terjatvam. Odločitev sodišča ob prisotnosti takšnega sporazuma bo v korist glavnega posojilojemalca.
Posebnost je, da lastnik hipotekarnega posojila in samega stanovanja po ločitvi ostane sam vojaški človek. Ni važno, če ima ženo in otroke.
Delitev stanovanja poteka brez sodelovanja slednjega. Prav tako vojaški človek ne more obnoviti hipoteke, tudi če je potrebno, za razdelitev stanovanja, kupljenega pod vojaško hipoteko.
Takšno hipotekarno posojilo ima še eno stran. Vojaška hipoteka sama po sebi pomeni, da je v primeru neplačila hipoteke v celoti odgovoren vojak sam. Žena, tudi prva, je oproščena takšne obveznosti.
Pri odločanju, kako razdeliti stanovanje v hipoteki med ločitvijo in ali je mogoče posojilo razdeliti na dva neodvisna, je treba upoštevati naslednja pravila:
To je odgovor na vprašanje, kako podaljšati hipoteko in kako izstopiti iz soposojilojemalcev. Banke pogosto zavrnejo takšno odločitev, ker ne želijo tvegati.
V stanovanju, za katerega sta izdani dve posojili, lahko bivate skupaj, ga registrirate kot komunalno in vsak dobi izoliran bivalni prostor (soba), ločene komunalne račune.
Na vprašanje zakoncev "Ali je mogoče na ta način razdeliti enosobno stanovanje?" samo negativno. In pridobivanje dveh ločenih posojil od banke namesto enega za enosobno stanovanje ne bo delovalo.
Tukaj je še nekaj pravnih nasvetov:
Večsobno stanovanje lahko zamenjate za dva. Njihov skupni strošek bo enak znesku, ki je na voljo za hipotekarno stanovanje. Toda postopek zamenjave lahko traja dolgo.
Kadar je postopek ločitve, lahko zakonca, ki nista pristala na plačilo dolga, dovolita nepopolno odplačilo, zamude pri plačilih.
Če več mesecev ni bilo plačila na hipoteko, lahko banka vzame stanovanje in ga proda na dražbi.
Pogosto, ko sta stanovanje in hipoteka razdeljena na dve samostojni posojili, se nekdanja zakonca ne razumeta skupaj in eden od njiju ostane v stanovanju. Tisti, ki je zapustil stanovanje, lahko ignorira plačila posojila in se sklicuje na dejstvo, da ne živi več.
Kako se zaščititi v tem primeru? Drugi bo moral del plačati, če bo želel preprečiti prodajo deleža v dražbenem stanovanju po nižji ceni.
Lahko zahteva, da zase odpiše hipotekarno posojilo, s čimer razbremeni bivšega zakonca dolžniških obveznosti in deleža v samem stanovanju.
Drug način je prodaja stanovanja na dražbi in poplačilo posojilnega dolga banki. Preostanek denarja si bosta nato razdelila nekdanja zakonca.
Obremenjeno stanovanje bo stalo manj kot ostalo, saj bo po njem malo povpraševanja.
Vsi se ne strinjajo z nakupom stanovanja, za katerega hipoteka ni plačana. Nadomestilo za nevšečnosti bo popust pri nakupu.
Če ne morete deliti ali prodati stanovanja in je nemogoče živeti skupaj, potem lahko greste v začasno stanovanje.
Po zakonu je nemogoče najeti hipotekarno stanovanje in z njegovo pomočjo ugasniti posojilo, ker ni soglasja tretje osebe (banke). V praksi se takšna stanovanja uspešno oddajajo.
Do danes se vprašanja o delitvi hipotekarnega stanovanja pogosteje rešujejo na sodišču.
Sodna praksa v takih primerih po državi je zelo različna, sodne odločitve v različnih regijah države pa se lahko močno razlikujejo.
Uspeh pri zaščiti njihovih interesov v zvezi s stanovanjem je pogosto odvisen od pravnega znanja samih nekdanjih zakoncev, pismenosti in izkušenj odvetnika.
Mlade družine pogosto kupujejo stanovanje s hipoteko, vendar mnoge to storijo pred poroko. Današnja statistika o ločitvah ni spodbudna in mnogi mladi pari razpadajo. Zato je pomembno vprašanje: "Stanovanje je bilo kupljeno s hipoteko pred poroko, kaj se bo zgodilo z ločitvijo?"
Razmislite, kaj o tem vprašanju pravijo zakoni Ruske federacije in sodna praksa.
V skladu s civilnim in družinskim zakonikom Ruske federacije je vse premoženje, ki ga zakonca pridobita med zakonsko zvezo, skupno, razen če ni določeno drugače. Če pa je bila hipoteka izdana pred poroko, potem torej ne govorimo o skupnem lastništvu.
Odgovor na to vprašanje ureja zakonodaja Ruske federacije. Hipoteka, ki je bila izdana pred poroko v lasti enega od zakoncev, ni skupno pridobljeno premoženje. Če je bila hipoteka vzeta pred poroko, potem po ločitvi to premoženje ne bo predmet delitve. Tukaj razmišljamo o situaciji, ko druga stranka ni soposojilojemalec.
Toda, kot pri večini lastninskih zadev, obstaja past. In to je določeno v členu 34 Družinskega zakonika Ruske federacije. Obstaja definicija skupno pridobljenega premoženja.
In tudi zakonec lahko prek sodišča doseže lastninsko pravico v tem stanovanju. To je posledica dejstva, da so bila sredstva, ki so bila porabljena po registraciji razmerja, že del splošnega družinskega proračuna. Hipoteka pred poroko, med ločitvijo ima podobno sodno prakso. Toda dokazati to dejstvo ni tako enostavno. Za to sta potrebna dva dejavnika. Prvič, dober odvetnik. In drugič, skrbno zbrana dokumentarna dokazila o plačilu, torej čeki in potrdila. Nadalje sodišče odloča o vsakem posameznem precedensu.
Situacija postane nekoliko bolj zapletena, če je bila hipoteka izdana za objekt skupne gradnje, torej za stanovanje, ki je bilo kupljeno med gradnjo pred poroko in je bilo izročeno po vpisu razmerij v matičnem uradu. To pomeni, da je bilo potrdilo o državni registraciji pravic izdano že v zakonski zvezi. S tem se poveča verjetnost, da bo sodišče zaščitilo lastninske pravice drugega zakonca.
Druga situacija, v kateri lahko sodišče tako odloči, je, če je mož kupil stanovanje na hipoteko pred poroko, po poroki še naprej plačeval plačila, žena pa je bila takrat na porodniškem dopustu ali ni imela stalnega dohodka za drugi dobri razlogi.
Da bi se izognili delitvi hipotekarnega stanovanja, kupljenega pred poroko, morate pred poroko sestaviti predporočno pogodbo. Ta ukrep vam bo pomagal zaščititi svoje premoženje in se izogniti sodnim postopkom. Ne pozabite, da imate vedno dve možnosti za rešitev spora pri ločitvi – predkazenski postopek in sodno.
Kot rezultat, nekaj nasvetov:
Odvetniki se šalijo, da je hipoteka bolj zanesljiva kot zakonec. In res, če se več kot 18% družin razpade v prvih 3 letih zakona, posojilo ne izgine, nekdanja zakonca pa imata stanovanje še vedno pod hipoteko.
Kako razdeliti hipotekarne nepremičnine med ločitvijo leta 2019? Razmislimo o vseh tankostih.
Najprej se morate naučiti vseh zapletenosti postopka particije. Praksa kaže, da lahko rešitev problema traja dolgo: dokler se zakonca ne odločita, kdo bosta dobila otroke, sestavita vse ločitvene papirje in se dogovorita, kdo plača, lahko minejo meseci. Vendar ne pretiravajte: če posojilo ni odplačano v treh mesecih, ima banka pravico razpolagati s stanovanjem po lastni presoji. V vašem interesu je, da postopek dokončate čim hitreje.
Kje začeti? Najprej odgovorite na osnovna vprašanja:
Te tri glavne točke bodo vplivale na vaša nadaljnja dejanja.
Zunanjost ali, kot jo ljudje imenujejo, "civilna poroka" (čeprav je ta uporaba v osnovi napačna) je v tem primeru občutljivo vprašanje, saj členi družinskega prava ne veljajo za dejanske zakonce.
Če zakonska pogodba ni bila sestavljena, je večja verjetnost, da bo hipoteka (tako kot stanovanje) ostala na tistem, ki mu je bila izdana.
Če je treba dokazati, da sta oba formalna zakonca sodelovala pri hipoteki na enak način, se povežejo priče in dokazi, na primer:
Enako pravilo velja za popravila v hipotekarnem stanovanju ali nakup drage opreme. Dokazati nekaj na sodišču v tem primeru je mogoče le s pomočjo dobrega odvetnika.
Sklenitev zakonske pogodbe je nekaj, o čemer morate razmišljati »na obali«. V dokumentu so bili navedeni vsi vidiki delitve nepremičnin, vključno s hipotekami, tudi tistimi, ki so bile vzete pred poroko. Ker je dokument notarsko overjen, bo imel ključno vlogo v pravnem postopku.
Če ste sklenili zakonsko pogodbo, se bo hipoteka razdelila v skladu z dogovorom. Če ne, bo treba zadevo rešiti na sodišču.
Po družinskem zakoniku se vse premoženje, pridobljeno pred poroko, šteje za osebno, kar pomeni, da ga po ločitvi ni mogoče deliti. Vendar pa lahko z dovoljenjem iste družinske zakonike nekdanji zakonec zahteva delež v stanovanju, saj so bila plačila posojila izvedena iz splošnega proračuna. Hkrati lahko celo nezaposlena oseba postavi zahteve: bogastvo enega od zakoncev v zakonu se šteje za celoten družinski proračun.
Sodna praksa kaže, da se procesi pogosto končajo v prid takega zakonca, še posebej, če obstaja dobra dokazna baza (čeki, izpiski itd.) in izkušen odvetnik.
Situacija je bolj zapletena s stanovanji, danimi na hipoteko v novogradnji. Po zakonu bo lastništvo takšnega stanovanja dano šele po začetku obratovanja objekta. Zato se lahko situacija razvije v dveh scenarijih:
Odločitev sodišča o hipoteki, sprejeti pred poroko, je v veliki meri odvisna od izkušenj odvetnika.
Statistični podatki kažejo, da so v več kot 70 % primerov nekdanji zakonci soposojilojemalci. V tem primeru, preden zaprosite za hipotekarni del med ločitvijo, treba je pretehtati vse možne možnosti in poskušati rešiti vprašanje mirno. To bo pomagalo preprečiti sodne spore, zamude posojil in druge neprijetne trenutke. Postopek lahko mirno rešite:
Zadnja možnost je najlažja v smislu oblikovanja, saj ne zahteva dolgotrajnih postopkov. Vendar pa je na ta način redko mogoče rešiti težavo.
Če izberete prvo možnost, se morate obrniti na banko, da sestavite nov sporazum, ki olajša plačila. Nato bo vsak od posojilojemalcev posebej plačal svoj delež dolga po posojilu. Upoštevati je treba, da so delnice lahko moralne. Sodna praksa kaže, da se banke le redkokdaj odločijo za posojilni oddelek, saj jim to lahko povzroči dodatne težave. Ne pozabite, da je vsako odločitev banke mogoče izpodbijati na sodišču.
Prodaja stanovanja, za katerega posojilo še ni plačano, mogoče le z dovoljenjem banke. Na drug način ne bo delovalo: hipotekarna stanovanja so zastavljena banki, dokler posojilo ni v celoti poplačano.
Pri prodaji stanovanja ima vsak od nekdanjih zakoncev enake pravice do dela stanovanja oziroma njegove denarne protivrednosti.
Ta metoda je neprijetna ne le zaradi dodatnih težav z banko, ampak tudi z vidika denarja, ker: najti kupca za stanovanje, obremenjeno s hipoteko, je težko. Le malo ljudi je pripravljenih porabiti denar za dodatni pravni pregled in izvedbo prodajne pogodbe. In stanovanje boste morali prodati po znižani ceni, sicer ga nihče ne bo kupil.
Pogosto se zgodi, da eden od nekdanjih zakoncev noče plačati svojega deleža hipoteke. V tem primeru se pogodba ponovno registrira za topilo. Iz drugega so odstranjeni vsi pravni spori za plačila, hkrati pa nima pravice zahtevati deleža v stanovanju.
Če eden od soposojilojemalcev noče plačati hipoteke v 3 mesecih, vendar se ne mudi podpisati zavrnitev deleža v stanovanju, obstajata dva načina za rešitev težave:
Če imata nekdanja zakonca mladoletne otroke, se delež lastništva stanovanj spremeni v smeri, pri kom ostaneta. Na podlagi tega pravila pride do nadaljnje delitve hipoteke.
Opomba! Če je otrok vpisan v hipotekarno stanovanje, ki se prodaja, ga je treba nujno izpisati! V nasprotnem primeru se lahko starši zanimajo za organe skrbništva, vse do postavljanja vprašanja odvzema starševske pravice zaradi nezmožnosti zagotavljanja normalnih pogojev za življenje otroka.
V nasprotju s splošnim prepričanjem, da se stanovanje med ločitvijo razdeli na pol, so deleži stanovanj lahko neenaki. Odvisno je od številnih vidikov, na primer:
Razmerja so lahko drugačna in jih določi sodišče.
Delitev premoženja, prevzetega v okviru programa vojaške hipoteke, se razlikuje od običajne hipoteke, ker obveznost plačila ne pade na zakonca, temveč na Ministrstvo za obrambo.
Član programa, pa tudi lastnik stanovanja, postane vojaški delavec, ne glede na prisotnost zakonca ali otrok. Zato oddelek o hipoteki ne zahteva sodelovanja slednjega. Prav tako udeleženec nima pravice do podaljšanja posojilne pogodbe, tudi če je dolžan deliti stanovanje, kupljeno pod vojaško hipoteko.
Ta pravila veljajo tudi za drugo stran vprašanja: v primeru neizpolnjevanja pogojev sporazuma CZHZ (neplačilo ali druge okoliščine višje sile) je vojaški služabnik sam dolžan vrniti sredstva, prevzeta v okviru programa, ne pa njegove druge polovice, pa čeprav prve.
Nekateri ločeni zakonci se odločijo za začasni najem hipotekarnega stanovanja, da bi odplačali posojilo. Vendar so takšna dejanja nezakonita, saj je stanovanje zastavljeno banki. Zato sklenitev najemne pogodbe brez dovoljenja banke ni mogoča.
Če želite, da se del hipoteke za vas konča s pozitivnim izidom, morate k vprašanju pristopiti z vso odgovornostjo. Poskusite to težavo rešiti mirno: prihranili boste veliko energije. Če ne gre, potem zberite vse papirje, ki dokazujejo vašo vpletenost v odplačevanje posojila in ne varčujte z dobrim odvetnikom.
Za vsako ponovno izdajo posojilne pogodbe ima bančna organizacija pravico zaračunati provizijo za spremembo pogojev v višini od 0,5% do 1% zneska preostalega dolga, ... Pozdravljeni! Zanima me, kdo od zakoncev naj plača to provizijo? Nekdanji mož je obljubil, da bo bivši ženi plačal odškodnino zaradi zavrnitve deleža v stanovanju, zdaj pa želi od njene odškodnine zadržati znesek provizije.
Od zakonca je možno zahtevati kakršno koli nadomestilo za plačilo hipoteke (ne glede na to, ali pred ali po ločitvi), če sem jaz posojilojemalec, on pa soposojilojemalec. Plačilo hipoteke je bilo izvedeno z moje kartice, vendar je zakonec nakazal sredstva nanjo. Hkrati sta bila oba brezposelna.
Od moža se želiva ločiti, imava hipoteko, v skupnem lastništvu 2 jaz in moj mož. Sem posojilojemalec, mož in posojilojemalec. Ali je mogoče, da zavrne delež stanovanja v mojo korist in preneha biti s posojilojemalko? Ali obratno? Ne želimo si deliti stanovanja, želimo si le, da bi nekdo lastnik stanovanja in hipoteke po ločitvi. Je to mogoče?
V zakonu je bila hipoteka vzeta z uvedbo finančnega kapitala za pet let, zavrnila sta hipoteko z možem v ločitvi, banka je postavila zahteve za popolno odplačilo posojila in stanovanje dala na prodajo, en otrok živi z njim drugi pri meni ali lahko vrnem mat.copylat na podlagi pridobitve stanovanja za otroke?ali pa bo šlo vse na banko od prodaje?
Z možem sva poročena od leta 2011, leta 2012 se nama je rodila hčerka. leta 2016 sva vzela hipoteko in kupila stanovanje v novogradnji, ki je v celoti vpisana na mojega moža. oddaja hiše 3. četrtletje 2017. Mož plača hipoteko. Zdaj pa hočemo ločitev. Kako ravnati s stanovanjem, ki je pod hipoteko in še ni oddano. Kakšne pravice imam do tega in kako ravnati s hipoteko. Mož ponudi notarsko pogodbo, stanovanje menda ostane pri otroku, se ga da preknjižiti zame in otroka? sam plačuje hipoteko in daje preživnino po svoji vesti. kaj boljši nasvet?
Poročena sva 12 let ... imava sina 10 let ... pred tremi leti sva vzela hipoteko ... finančno je bilo težko plačati ... posledično je moj mož odšel k staršem in odjavljen iz stanovanja ... hipoteka je bila izdana meni kot lastniku in možu s posojilojemalko ... zdaj je tu ena z otrokom. Iz neznanega razloga preživnina ne pride, čeprav so bili izdani skupaj z ločitev ... povejte mi, kje naj začnem ... Banka je dovolila, da se stanovanje da naprodaj, a kdaj bo kupljeno. težko reči ... Mož noče plačati polovice hipotekarnega zneska ... bo mož plačal polovico hipotekarnega zneska pred prodajo stanovanja,če tožiš...samo jaz ne zmorem,nimam dovolj denarja.Povej mi kaj je najbolje narediti?
Pozdravljeni, imam vprašanje... Hiša je kupljena s hipoteko... poročen... Sem soposojilojemalec.
Ločujeva se.Dug je ostal majhen, lahko ga v celoti odplačaš za eno plačilo.Tri otroci od tega dva mož in eden iz prvega zakona najin skupni (kasneje je umrla) ... Mat .kopetal je bil porabljen za odplačilo dela hipoteke (vse v celoti) hipoteko plačamo skupaj iz splošnega proračuna Ali lahko hiša ostane zame in otrokom med ločitvijo (vsi so vpisani v tej hiši) In kakšna moža boste morali plačati obresti?
Dober večer. Hipoteka je na moje ime. Nekdanji mož ni prešel kot soposojilojemalec, saj ob vpisu hipoteke ni imel ruskega državljanstva. Stanovanje je bilo kupljeno s pomočjo matkapitala. Vsa hipotekarna plačila sem plačeval jaz, saj ni delal. Otroci živijo in so prijavljeni v tem stanovanju pri meni. V to stanovanje je bil prijavljen tudi bivši mož, po pridobitvi državljanstva. Šest mesecev po registraciji sva se ločila. Šla sem na sodišče, da bi ga odstranila iz registracije in so mi zavrnili. Sodnik je rekel, da ga ni mogoče odstraniti, ker je lastnik. In ima pravico do polovice stanovanja, saj je bilo pridobljeno v zakonu. Ne plačuje preživnin, hipotek in komunalnih računov. Hipoteko je zavrnil deliti in rekel, da ne bo plačal ničesar. Ali moram res še 18 let delati še dve službi, da odplačam hipoteko za stanovanje, ki nikoli ne bo moje in otroci. Kako biti?
In kdo je bil on v poslu? Uradnega moža v transakciji ne morete zavreči. Je soposojilojemalec, porok ali stranka zakonske pogodbe. Če je stranka zakonske pogodbe, potem nima pravice zahtevati stanovanja. Odnesite to pogodbo sodniku.
Dober dan! Poročen od 2012, imata otroke, rojene v letih 2013 in 2016, vsi štirje so vpisani v hipotekarno stanovanje (prevzeto leta 2013), moj mož je posojilojemalec, jaz sem soposojilojemalec. V stanovanju je priložena podloga. kapital. Mož plačan s čeki, živimo od moje plače, od leta 2013 sem uradno na porodniškem dopustu, čeprav dejansko nisem delala največ eno leto (rojstvo in prvi meseci po rojstvu otrok). V primeru ločitve bosta oba otroka živela z mano, kako si v tem primeru delim stanovanje? plačati do leta 2028. Želje po prodaji ni, še posebej, ker sem večino denarja, vloženega v ureditev stanovanja, prinesel družini. Škoda, da takšnega izida nisem vnaprej predvidel in čekov nisem shranil. Kako biti zdaj? Vnaprej se vam zahvaljujem za vaš odgovor.
Prosim povej mi. Hipoteke se je bal 50 na 50. Moj mož je posojilojemalec, jaz sem soposojilojemalec. Ne živim več v tem stanovanju. On živi. Ne potrebujem je. Povejte mi, prosim, kako se bo vse odločilo pri ločitvi?
Vendar pa ni tako, še posebej, če imata zakonca premoženjska obveznosti drug do drugega in mladoletnih otrok. No, če je nepremičnina lastnina - osebna ali skupna zakonca, kaj pa če je nepremičnina v hipoteki? Kako ga deliti, kdo bo plačal dolg in ali ga imajo skupni otroci pravico terjati? Za odgovor na vsa ta vprašanja se je treba ne le sklicevati na zakonodajo Ruske federacije, ampak tudi upoštevati številne dodatne pogoje - kdaj je bilo stanovanje kupljeno in kako je bilo plačano? Zato smo dolžni prinesti vse pomembne točke postopka delitve zavarovanja.
Ni pomembno, kdaj je bila hipoteka vzeta - pred ali po vpisu zakonske zveze mora biti banka seznanjena s spremembo statusa posojilojemalca, saj se lahko med ločitvijo spremenijo lastninske pravice in obveznosti iz hipotekarne pogodbe. Posledično kreditna institucija sestavi dodatno pogodbo k glavni pogodbi. Podpišeta ga oba zakonca. Ta možnost je možna z mirno rešitvijo vprašanja delitve hipotekarnega stanovanja. Če zakonca ne moreta prostovoljno razdeliti premoženja, bo spor rešilo sodišče v prisotnosti tretje osebe - banke.
Premoženje, pridobljeno med zakonsko zvezo, se šteje za skupno, ne glede na to, kdo je zaslužil in koliko. To pravilo ureja družinski zakonik, prvi odstavek 39. člena in govori o enaki delitvi med zakonce. Vendar glede na številne različne družinske okoliščine delitev morda ni vedno enaka. Razmislimo o vsakem primeru posebej.
V skladu z družinskim zakonikom se premoženje, pridobljeno pred poroko, nanaša na osebno lastnino in (člen 38 IC RF). To pravilo ne izključuje kreditne lastnine. Vendar se v praksi zelo pogosto zgodi, ko je posojilojemalec vzel hipoteko za stanovanje, jo plačal za določen čas, nato pa se poročil in živi v tem stanovanju z novo družino. Če se stanovanje po sklenitvi družinskih razmerij še naprej izplačuje skupno, potem ima drugi zakonec, ki v pogodbi ni vpisan kot lastnik, vso pravico zahtevati tudi delež premoženja, saj je družinski proračun skupno pridobljeno premoženje. , ki se po ločitvi nujno enakomerno razdeli med zakonce. To pravilo se bo upoštevalo tudi, če eden od zakoncev ni delal, na primer, skrbel je za hišo in vzgajal otroke.
Kot kaže sodna praksa, lahko drugi zakonec običajno zahteva manjši delež stanovanja, ki je enak njegovi zakoniti polovici v skupnem znesku odplačanega posojila iz družinskega proračuna. Situacija je bolj zapletena za. Dokler se ohišje ne začne obratovati, ga ni mogoče razdeliti.
Torej, če je bilo stanovanje kupljeno pred poroko, je možen naslednji izid delitve:
Tukaj je zelo pomembno, da na sodišču prinesete dokaze, da je bil družinski denar porabljen za odplačilo posojila - ček, potrdila, izpiski računa itd.
Takšen koncept, kot je civilna poroka, družinski zakonik ne predvideva, prebivanje dveh oseb v enem bivalnem prostoru pa ni enačeno z uradnimi odnosi. In zato zakonska pravila zanje ne veljajo. Zato vse, kar skupaj pridobita v skupnem času, po zakonu ne bo razdeljeno enako. Vprašanje delitve je mogoče rešiti, če je vsak od zakoncev v civilni zakonski zvezi kupil katero koli vrsto premoženja, le po dogovoru, mirno. Če na tej podlagi nastanejo spori, bo stanovanje edina lastnina, torej tisto, za katero je hipoteka izdana. Edina izjema je lahko, če uspete dokazati, da ste svoj denar porabili za odplačilo posojila nekoga drugega. In potem lahko na podlagi dokazov vložite tožbo na sodišču, da lastnika stanovanja prisilite, da bodisi vrne vložena sredstva bodisi dodeli del stanovanja, ki je sorazmeren z naložbo.
Edini primer, ko so norme družinskega zakonika. Poročna pogodba se podpiše prostovoljno, po dogovoru o vseh pomembnih točkah družinskega življenja, vključno z bodočo delitvijo po ločitvi. V njem je treba predpisati vse pogoje za delitev premoženja, postopek lastninskih pravic, deležev, pa tudi morebitno kapitalsko udeležbo otrok. Pogodbo lahko sestavite tako pred registracijo zakonske zveze kot po njej. Njegova prisotnost bo močno poenostavila postopek ločitve, pa tudi odpravila morebitne konflikte med delitvijo. Danes se poročeni pari na žalost le redko zatekajo k tej metodi pravne ureditve družinskih vprašanj, le 5%.
Če obstaja poročna pogodba, je treba kopijo le-te vložiti v splošni kreditni spis v hipotekarni banki.
Še enkrat se vrnimo k 39. členu IK RF, ki jasno določa pravilo delitve skupnega premoženja med zakoncema po ločitvi v enakih deležih, hipotekarno stanovanje pa ni izjema. Če se zakonca po registraciji razmerja odločita za hipoteko, potem ne glede na to, kdo bo sestavljena posojilna pogodba, drugi zakonec nastopa kot soposojilojemalec, torej če obstaja dolg, odgovornost za plačila pade na njegova ramena. Zato enako velja tudi za tovrstne nepremičnine.
Delitev se lahko izvede po popolnem poplačilu dolga ali proda stanovanje s soglasjem banke in izkupiček razdeli na polovico. Če po ločitvi eden od zakoncev ne more več plačati preostanka hipoteke, se lahko odpove stanovanju v korist drugega (člen 252 Civilnega zakonika Ruske federacije) ali po polnem plačilo avtomatsko zahteva manjši delež. To vprašanje je precej zapleteno in sporno, zato se najpogosteje rešuje na sodišču.
To vprašanje se pojavlja precej pogosto, vendar po zakonu, člen 39 IK RF, skupno pridobljeno premoženje velja samo za zakonce, otroci tukaj ne sodelujejo. Stanovanje lahko zahtevajo le zaradi smrti očeta ali matere. Se pravi, da otroci sami ne prejmejo nobenega deleža v premoženju, lahko pa okoliščine ob delitvi omilijo, če ostanejo živeti pri enem od staršev. Na primer, s sodno odločbo se materam z otroki lahko dodeli velik delež nepremičnin (člen 39, odstavek 2 RF IC), zlasti če:
To pomeni, da lahko sodni izvršitelji odstopajo od splošno sprejetega okvira zakona z namenom. Ta situacija ni osamljen primer. Glavna stvar je dokazati potrebo po teh dejanjih. Toda to pravilo po zakonu ne velja za odplačilo kreditnega dolga. Preostanek dolga, da bi prejela svoj delež v premoženju, morata oba zakonca odplačati enako, razen če oče sam prevzame pobudo, da prevzame večji del, glede na premoženjsko stanje matere in otroka. Potem je treba to pravilo dokumentirati, da ne bi prišlo do sporov po celotnem plačilu hipoteke.
Del premoženja so lahko tudi otroci, če so starši sami izrazili željo, da jih vključijo v pogodbo. Svoj delež pa lahko odsvojite šele po nastopu 14. obletnice. Če ima otrok delež zastavljenega premoženja in po ločitvi ostane živeti pri enem od staršev, se njihovi deleži seštejejo.
Kot razumete, lahko delitev hipotekarnega stanovanja poteka na popolnoma različne načine, vse je odvisno od specifične situacije, pogojev za pridobitev in vloženih sredstev. Kar zadeva stanje posojilnega dolga, je tukaj pravilno, če je dolg razdeljen med zakonce, začenši s premoženjskim deležem vsakega, torej sorazmerno (člen 39, del 3 RF). Če je situacija standardna, je treba tako kot skupno pridobljeno premoženje dolgove razdeliti enako. To vprašanje je predmet spora do 3 leta po razpadu zakonske zveze, tako da imate dovolj časa, da si pravično razdelite dolg posojila in prejmete pričakovani delež stanovanja.
Zakonca imata pravico ne le skupno upravljati skupni družinski proračun, ne glede na to, kdo je zaslužil več, ampak morata tudi skupaj odgovarjati za obstoječe dolžniške obveznosti (člen 45, 2. del RF IC).
Nič manj redka je situacija, ko eden od zakoncev po ločitvi ne more ali ne vidi smisla v nadaljnjem plačevanju posojila, s čimer naj bi se te obveznosti razbremenil. Čeprav mora po družinskem zakoniku to storiti in nima pravice odločati sam. V nasprotnem primeru, če celotno breme dolga pade na ramena enega zakonca, lahko lastninske pravice samodejno preidejo na dobrega plačnika. Če nasprotnik hkrati nima nič proti, je bolje, da takoj napišete zavrnitev in ponovno izdate posojilno pogodbo za enega zakonca. Takšno dejanje se zgodi le s soglasjem banke.
Druga situacija je, ko eden od zakoncev ne glede na razloge noče plačati posojila, a hkrati ne zavrne svojega deleža, ki mu pripada po zakonu. Vsi, ki se tako odločijo, ne razmišljajo o posledicah. Ko se nabere velik znesek dolga (včasih je za to dovolj le 4-5 mesecev neplačila), banka ne samo sešteje dolg, ampak zanj zaračuna tudi kazen, ki pa ni vedno majhen odstotek , zaradi česar se celoten dolg posojila samo povečuje.
Če je banka z nabiranjem velikega dolga izpostavljena velikim tveganjem neplačila, zaradi česar lahko nepremičnino (po več opozorilih stranki) da naprodaj. Stanovanje je običajno na dražbi, kjer je njegova cena postavljena pod tržno ceno. To pomeni, da banka dejansko proda nepremičnino po nižji ceni, da nadomesti preostanek posojila, in vam da razliko v vaše roke. Kot razumete, je ta razlika lahko veliko manjša od tistega, kar ste plačali za ves čas posojila. Zato boste izgubili na dveh pozicijah hkrati - in ne boste dobili stanovanja, denarna razlika pa bo bistveno manjša. Če pa je to edini način za rešitev težke situacije, bo denar, prejet po prodaji hipotekarnega stanovanja, razdeljen na polovico ali po dogovoru med zakoncema, odvisno od prispevka vsakega pri odplačilu posojila.
36. člen družinskega zakonika neposredno odgovarja na to vprašanje – ciljna državna sredstva, vključno z dohodki od dela, ne sodijo v skupno pridobljeno premoženje in zato niso predmet delitve. V to število sodi tudi vojaški program, ki je namenjen zagotavljanju stanovanj za vojaško osebje. je v tem, da država nameni 2,4 milijona rubljev za nakup stanovanja s sestavo hipotekarne pogodbe, in medtem ko vojaški delavec dela v organih ministrstva za obrambo, ga plača iz zavarovalnih odbitkov, plačil posojila. Se pravi, če serviser izpolnjuje pogoje pogodbe in ves ta čas služi državi, potem dobi stanovanje brezplačno. In to pomeni, da tega stanovanja ni mogoče razdeliti ali preknjižiti na drugega družinskega člana, saj so transakcije neodplačne narave osebna last enega od zakoncev. Člani prvega razmerja ga lahko zahtevajo šele po smrti lastnika.
Toda kot vedno je treba omeniti redke primere, ki se nanašajo na nestandardne situacije. Ker država v okviru programa NIS prevzame le 2,4 milijona rubljev, v regionalnih mestih pa ta znesek ne zadostuje vedno za nakup dobrega stanovanja, bi lahko zakonca prispevala dodatna sredstva iz družinskega proračuna. Dejstva povečanega zneska posojila ni težko dokazati. Zato bo razlika med zakoncema razdeljena, ko se premoženje razdeli na polovico. To razliko je mogoče plačati iz osebnih sredstev lastnika ali po v celoti poplačanem kreditu in prodaji stanovanja. Možna je tudi zamenjava denarne razlike med sredstvi po programu NIS in dejansko vrednostjo stanovanja z drugim premoženjem, da ga ne bi prodali po celotnem poplačilu.
Ker je stanovanje po vojaškem programu izključna last, mora lastnik posojilni dolg odplačati sam.
10. člen zveznega zakona št. 256, 4. odstavek, določa, da. Ni pomembno, kateri del posojila so porabili javni skladi - za polog ali za zmanjšanje celotnega dolga, posledično se plačano stanovanje razdeli na vse enako, če so na primer 4 osebe v družina - 2 starša in 2 otroka, potem vsak dobi ¼ delov. Prodaja nepremičnin in razdelitev prejetih sredstev na enake vrednosti ne bosta delovala, saj materinskega kapitala ni mogoče izraziti v denarju, to strogo nadzorujejo organi skrbništva in pokojninski sklad, ki je odgovoren za njihovo namensko uporabo. Če po ločitvi ni mogoče nadaljevati s plačevanjem posojila, se lahko banka skupaj z organi za skrbništvo dogovori o prodaji, vendar pod naslednjimi pogoji:
Če se za zaprtje hipoteke proda ali zamenja le delež staršev za manjše stanovanje, ostane pa le delež otrok, potem dovoljenje organov skrbništva tukaj ne bo potrebno.
Se pravi, situacija je precej zapletena in jo morata skupaj rešiti ne samo zakonca, ampak tudi s sodelovanjem bančne organizacije in organov skrbništva. Dobro je, če v teh primerih uporabite pomoč izkušenega odvetnika, ki vam bo predlagal bolj kompetenten izhod iz te situacije. Ne pozabite, da če se odločite zaobiti takšno situacijo na zvit način, lahko sodišče razveljavi to transakcijo, zaradi katere ne boste imeli ne denarja ne stanovanja.
Preučili smo že več možnosti za prodajo stanovanja, začenši z načinom nakupa stanovanja. Takšna rešitev vprašanja včasih ostaja edina pravilna, saj je zelo težko razdeliti deleže, nemogoče je živeti naprej in ni vedno priporočljivo plačevati preostalega zneska posojila še nekaj let, zlasti ko dejanskega stanovanja ni. Zato je bolje, da malo izgubite na stroških stanovanja, vendar dobite denar, ki je bil prej plačan zanj. Za izvedbo takšne rešitve morate najprej pridobiti soglasje banke. Če sami najdete kupca, s prodajo za podobno ali celo višjo ceno morda ne boste izgubili ničesar na vrednosti (kar se zgodi redko, saj se vsi ne želijo vključiti v obnovo hipotekarne pravice). Če se s prodajo ukvarja kreditna institucija, je cena nepremičnine skoraj vedno nižja od tržne cene, saj bo dana na dražbo.
Kot razumete, vprašanje delitve hipotekarnega stanovanja po ločitvi ostaja eno najtežjih, saj ima vsak primer svoje posebnosti. Če ne želite izgubiti svojega zakonitega deleža premoženja, vzemite to težavo odgovorno. Seznanite se s podobnimi primeri sodne prakse, se posvetujte z odvetnikom in pretehtajte prednosti in slabosti ter se šele nato odločite.
