Kako se razlikujejo pristopi k prodaji stanovanjskih in poslovnih nepremičnin? Kdaj in zakaj se morate učiti obojega? Kaj mora agent vedeti za uspešen prehod z enega trga na drugega? Ta in druga vprašanja v intervjuju nepremičnina je odgovoril avtor precej redkega tečaja za Rusijo Posredovanje poslovnih nepremičnin, DIREKTOR Maloprodajna vrstica Marat Manasyan.
Real Estate.com: Kako razvito je usposabljanje posrednikov na ruskem nepremičninskem trgu? Kakšni so strokovni programi?
Marat Manasyan: Strogo gledano, v Rusiji ni izobraževalnih programov v prodaji, če mislimo na višjo strokovno izobrazbo. Nobena univerza nima fakultete ali oddelka za prodajo. Po drugi strani pa imajo skoraj vse univerze oddelke za management ali trženje, kjer so učitelji pogosto nosilci zelo dobro strukturirane, včasih izjemno zbrane teorije. Medtem je teorija brez prakse malo vredna, čeprav praksa brez teorije ni močna. Zato so po mojem mnenju najučinkovitejša izobraževanja delavnice s teoretično utemeljitvijo vsakega koraka v njih, da ne pride do neravnovesja v eno ali drugo smer.
Za stanovanjski segment trga se redno izvajajo številni seminarji in izobraževanja. Za komercialne namene - samo za naložbe, vrednotenje in upravljanje. Na primer programi inštitutov CCIM, IREM, programi RICS. Tudi zdaj obstaja več izobraževalnih programov MBA na vodilnih univerzah, na primer na Višja ekonomsko šola, Akademija za narodno gospodarstvo, Moskovska državna univerza.
Toda vsi ti programi se ne nanašajo na transakcije. Poleg tega so poslovne nepremičnine bolj kompleksne kot stanovanjske, zato je veščine in znanja v tem segmentu, tako teoretična kot praktična, težje prenašati; prvič, malo ljudi se tega loti, in drugič, zelo malo je strokovnjakov, ki so pripravljeni deliti svoje znanje.
Real Estate.com:In zakaj mislite, da je posredniku težje delati na trgu poslovnih nepremičnin kot na stanovanjskem? Ali zahteva kakšne dodatne veščine?
MM.: Na trgu stanovanjskih nepremičnin se kupec ali najemnik odloča na podlagi estetskih premislekov, udobja, čustvenih preferenc in največjega možnega proračuna, ki si ga lahko privošči.
Nakup ali najem poslovnih nepremičnin ima drugačen namen – uporabo nepremičnine za ustvarjanje poslovnega dohodka ali naložbe. Čustva pri tem skorajda ne igrajo vloge, pomembna je le skladnost nakupa s poslovnimi cilji. Zato je večina nepremičninskih posrednikov, ki delajo na trgu stanovanjskih nepremičnin, predvsem psihologov, ki vplivajo predvsem na čustveno komponento lastništva ali uporabe nepremičnine.
Posrednike, ki delajo na trgu poslovnih nepremičnin, zanimajo drugi kriteriji – kako stranki pomagati zaslužiti več ali porabiti manj. Impulzivni nakupi se izvajajo tudi na trgu poslovnih nepremičnin, vendar jih je veliko manj kot na stanovanjskem trgu. Običajno se takšni nakupi pod vplivom čustev opravijo pri nakupu slikovnih nepremičnin za podjetje, ko stroški ne igrajo velike vloge. V drugih primerih so transakcije na trgu komercialnih nepremičnin predvsem hladni, trezni izračuni, ki od posrednika zahtevajo, da razume, kako poteka poslovanje stranke.
Real Estate.com: Ali lahko navedete kakšen primer?
MM.: Na primer, če kupec na stanovanjskem trgu prijavi proračun za nakup v višini treh milijonov dolarjev, bo najverjetneje kupil stanovanje za 3,3-3,5 milijona, če ima ponudbo, ki mu je všeč. Sam kupuje po principu »najdražja stvar, ki si jo lahko privoščim«. Na trgu poslovnih nepremičnin bo vse ravno obratno – manj ko bo kupec plačal za prostore, manj bo imel obratovalnih stroškov v obliki najemnine oziroma krajši je rok, v katerem bo moral odplačati svoje naložbe. Zato zlasti na trgu poslovnih nepremičnin cenijo storitve podjetij, ki strankam pomagajo prihraniti svoj denar. In včasih mora posrednik znižati vrednost nepremičnine za stranko, ki je najela posrednika, in v bistvu zmanjša njihove provizije z znižanjem cene. Provizijske izgube posrednika bodo majhne, stranka pa se bo spomnila, da ste mu prihranili denar, in to je prvi korak k dejstvu, da se bo v prihodnosti vrnil k vam.
Real Estate.com: Kakšne so glede na to dodatne zahteve za agenta na trgu poslovnih nepremičnin v primerjavi s stanovanji?
MM.: Posrednik mora najprej razumeti potrebe strankinega poslovanja. Za to morate imeti vsaj osnovno znanje s področja marketinga, prava, financ, oblikovanja in arhitekture ter inženirskih sistemov.
Stanovanje se običajno kupi vsakih 15-20 let, pisarna pa se zamenja na dve ali tri leta. Podjetje se preseli v večjo pisarno, če raste, ali manjšo pisarno, če se njena delovna sila zmanjšuje. Na primer, popravila v stanovanju se praviloma izvajajo po istem principu "kolikor si lahko privoščim". V poslovnih nepremičninah, z izjemo morda modnih prostorov, se gradbena in inštalacijska dela izvajajo po načelu "le tisto, kar je potrebno za poslovanje". To so različni pristopi, zato jih je treba na različne načine upoštevati tudi pri delu. Za mnoge posrednike na trgu komercialnih nepremičnin je delo s stranko pogosto omejeno na eno dejanje – samo preplavljanje strank s ponudbami. Toda stranke pogosto nimajo možnosti, da bi te predloge nenehno analizirali glede primernosti. Od posrednika pričakuje konkreten predlog, potreben za rešitev težav njegovega poslovanja.
Real Estate.com: Kdo pride na takšno izobraževanje? Ali gre za posrednike, ki se izpopolnjujejo s programi podjetij ali posamezniki?
MM.: Oba prihajata na naš glavni izobraževalni tečaj »Posredništvo komercialnih nepremičnin«. V zadnjem času se je povečalo število agentov, ki delajo zasebno. Če so bili prej približno 10-12% celotnega obsega poslušalcev, se zdaj njihovo število približuje 20%. Glavnina študentov so višji in srednji menedžerji, posredniki z izkušnjami, vodje komercialnih in najemnih oddelkov ter strokovni svetovalci.
Njihovo usposabljanje praviloma plačajo delodajalci, čeprav ima vsak tečaj del študentov, ki so plačali svoje usposabljanje. Poleg tega prihajajo neizkušeni agenti in agenti, ki so se odločili za spremembo specializacije, največkrat iz stanovanjskega segmenta v komercialni. Drug segment so podjetja. Tu obstajajo trije različni pristopi k izvajanju usposabljanja: preprost korporativni tečaj, produkt, sestavljen iz revizije trenutnega stanja osebja, in kompleksne diagnostike osebja z naknadnim usposabljanjem, revizije učnih rezultatov itd. Zdaj bo na vrsti še četrti izdelek, saj nas o njem pogosto sprašujejo naše stranke – stalno učenje. V tem primeru bomo s podjetjem sodelovali eno leto ali več.
Real Estate.com: Ali je med vašimi študenti veliko posrednikov, ki prihajajo s stanovanjskega trga?
MM.: Vsak tečaj takšnih študentov je približno 15-20%, vendar je večina še vedno predstavnikov podjetij na trgu poslovnih nepremičnin. Najprej je naš tečaj zanimiv za menedžerje, hkrati pa prihajajo tudi navadni posredniki. Hkrati prihaja vse več posrednikov, ki so že prej delali na stanovanjskem trgu. Zdaj vse bolj vstopajo v poslovne nepremičnine, saj se trg nepremičninskih storitev na področju stanovanjskih nepremičnin konsolidira: velika podjetja drobijo vse večji delež trga. Poleg tega je trg novih zgradb za mala podjetja najpogosteje zaprt, bolj priročno je sodelovati z vodilnimi na trgu. Zaradi tega malim podjetjem in zasebnim nepremičninskim posrednikom ostane le sekundarni trg, kjer cene zadnje čase stagnirajo. Posledično gredo na trg poslovnih nepremičnin: v odsotnosti licenc lahko vsak postane posrednik.
Real Estate.com: Ali ni enaka situacija na trgu poslovnih nepremičnin? Obstaja trdno mnenje, da je "velikih pet" (Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Knight Frank, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis Noble Gibbons) prevzelo pomemben tržni delež ...
MM.: Na ta način zagotovo ne. Velika petica res zavzema velik del transakcijskega in svetovalnega trga, tako imenovane »kakovostne nepremičnine«: poslovna središča razreda A in B, velika nakupovalna središča. In čeprav so se njihovi položaji na trgu glede na čas pred krizo nekoliko oslabili, ostajajo vodilni v tem segmentu. Toda ta segment ni celoten trg. Če vzamemo na primer celoten obseg prostorov vseh razredov in tipov na trgu pisarn, bodo vanj vključene stavbe razreda C in stavbe izven klasifikacije.
"Pet" se redko ukvarja s ponudbami iz segmenta nizke kakovosti, medtem pa je skupni obseg ponudbe v segmentu razreda C večji od skupnega obsega ponudbe v razredih A in B. Zato je pošteno reči da pomemben delež visokokakovostnega vesoljskega trga zares služi velika peterka in druga peterka – podjetja drugega ešalona. Vse ostalo – ostalim podjetjem na trgu.
Poleg tega ima veliko kupcev po krizi drugačen odnos do blagovnih znamk podjetij. Zdaj je za naročnika bolj pomembno, ali mu bo podjetje uspelo zadovoljiti njegove potrebe, mu zagotoviti kakovostno storitev. Zdaj je pogodb na ekskluzivni osnovi veliko manj, večina lastnikov in naročnikov si raje ne veže rok z enim ali dvema podjetjema, pred krizo pa so to počeli veliko bolj voljno. Seveda je nekaj strank, ki preprosto ne morejo sodelovati s podjetji, ki niso iz prvega ešalona iz različnih razlogov, na primer zaradi imidža podjetja, omejitev investitorjev ipd.
Real Estate.com: Ali to stanje vodi k pojavu univerzalnih posrednikov na trgu?
MM.: Nasprotno. Pred krizo je trg vsako leto rasel, povpraševanje pa je pogosto presegalo ponudbo. Stranke so prenašale izgube ali neučinkovitost svetovalcev, saj so prihodki podjetij narasli, izgube pa so se hitro povrnile. Kriza je vse postavila na svoje mesto, streznila ljudi. Lastniki podjetij so začeli razmišljati o svojih stroških, začeli so zahtevati kakovost za svoj denar, kar je privedlo do spremembe portreta stranke na trgu storitev. Če se je prej stranka zlahka ločila od denarja, zdaj za svoj denar zahteva maksimalno storitev in kakovost storitev.
Nepremičninski trg v tem smislu ni izjema. Nemogoče je biti profesionalec na vseh področjih hkrati, tako kot nemogoče biti univerzalni posrednik. Zelo mi je všeč rek, ki sem ga slišal že zdavnaj Vladimir Tarasov: "Ne moreš skočiti čez prepad pri 99%." Ali skočil ali padel. Na trgu poslovnih nepremičnin obstaja vrzel med potrebami strank in resničnimi kvalifikacijami posrednikov. Brez dodatnega izobraževanja je nemogoče preskočiti brezno.
Real Estate.com: Trajanje vašega tečaja je pet dni. Je mogoče v petih dneh preskočiti brezno?
MM.: Možno je, vendar je močno odvisno od izhodiščnih pogojev. Poleg tega je treba narediti potrebno predpostavko: teorija je zelo pomembna, pomaga pri sistematizaciji praktičnega znanja, pomaga bolje razumeti vzročno-posledične povezave v predmetu študija. Toda brez prakse teorija ni vredna nič. Vsakič po tečaju od slušateljev prevzamem obljubo – da me pišejo ali pokličejo v treh do štirih tednih po koncu tečaja in mi povedo, kaj mi je uspelo prijaviti, česa ne in zakaj, kako učinkovito delo je naraslo. Večina študentov pravi, da preprosto nimajo časa, da bi znanje, pridobljeno na usposabljanju, uporabili pri vsakodnevnem delu, navaja pa pretirano zaposlenost. Toda tisti, ki so našli moč, da bi se ustavili za tek in začeli uporabljati pridobljeno znanje, včasih povečajo svojo učinkovitost.
Ena najsvetlejših zgodb je, ko je bil v eni skupini posrednik, ki je mesec dni pozneje poklical in povedal, da se je njegova prodaja štirikrat povečala, šest mesecev po tem pa se je odločil, da zapusti staro podjetje in odpre svoje. Tukaj je primer, kako je človek skočil čez brezno.
Intervjuiran Alexey Lossan
pridruženo gradivo
Foto: www.youtube.com
Trg poslovnih nepremičnin v Moskvi postopoma dosega raven pred krizo 2007–2008 in je v ozadju stagnacije industrijskih in finančnih trgov videti vse bolj privlačen z vidika alokacije kapitala. Razmerje med tveganjem in donosnostjo, ki se oblikuje na trgu poslovnih nepremičnin, tradicionalno privablja konzervativne vlagatelje in velike investicijske sklade, ki imajo orodja za privabljanje "dolgega denarja".
Medtem ko je finančni trg v veliki volatilnosti in na splošno neugodnih razmerah, dolgotrajna stagnacija realnega sektorja gospodarstva pa povzroča strah potencialnih vlagateljev za svoj kapital, moskovski trg poslovnih nepremičnin pritegne posebno pozornost. Zanimanje vlagateljev spodbujajo tudi poročila vodilnih svetovalnih podjetij in bonitetnih agencij, ki opisujejo obete rasti moskovskega trga poslovnih nepremičnin, to potrjujejo tudi uradni podatki o privabljanju naložb v panogo, katerih skupni obseg je v letu 2012 znašal na približno 8 milijard dolarjev (spomnimo se, ena transakcija za prodajo sklada Morgan Stanley Real Estate Investing poslovnega centra Metropolis je znašala 1,2 milijarde dolarjev, poleg tega je bila ena od O1 Properties Borisa Mintsa, ki je v letu 2012 opravil številne večje nakupe največjih vlagateljev).
Rast nepremičninskega trga ponuja priložnost za razvoj panoge svetovalnih storitev na področju poslovnih nepremičnin (ta storitveni sektor vključuje vrednotenje, trženje, posredništvo itd.) Velika konkurenca za stranke na tem področju sili udeležence na trgu. razvijati in izboljševati tehnologije za privabljanje potencialnih strank ter razvijati programe zvestobe in pozorno spremljati kakovost opravljenih storitev.
Primer implementacije novih tehnologij za privabljanje strank je nov projekt skupine podjetij TsUN - internetni vir officecenter.ru, ki je bil na trgu predstavljen v začetku leta 2013. Ideja projekta officecenter.ru je zagotoviti najhitrejši, najbolj udoben in neprekinjen proces reševanja operativnih nalog strank podjetja ob uporabi sodobnih poslovnih tehnologij. Glavna razlika med officecenter.ru in podobnimi projekti je v tem, da hrani izjemno ažurne informacije o najemu in prodaji poslovnih prostorov za več kot 3000 nepremičnin v Moskvi in 200 nepremičnin v predmestju Moskve. Nenehno spremljanje trga zagotavlja osebje analitikov, katerih glavna naloga je spremljanje vseh transakcij, ki potekajo v segmentu poslovnih nepremičnin v Moskvi. Obdelane informacije se takoj ustvarijo, posodobijo in prikažejo na spletu na spletnem viru.
Officecenter.ru posredniki za poslovne vodje.
Po mnenju komercialnega direktorja projekta Mihaila Shneidermana je officecenter.ru svež projekt, ki bo nedvomno izstopal na moskovskem trgu svetovalnih storitev, njegova značilnost ni le profesionalen pristop k reševanju težav naših strank, ki ustreza ravni Big Five Lang La Salle, Colliers, Knight Frank, CBRE, Cushman), pa tudi visoka hitrost zagotavljanja najnovejših informacij, kar projektu zagotavlja pomembno konkurenčno prednost na rastočem trgu. »Uvedba novih tehnologij in zagon projekta officecenter.ru nam je omogočila ustvarjanje znatnega pretoka novih strank, pa tudi povečanje hitrosti obdelave in ustreznosti odhodnih informacij, poleg tega smo vzpostavili neprekinjeno delo z obstoječimi. nasprotne stranke. Uporaba spletnega vira je privedla do znatnega povečanja obsega transakcij v prvem četrtletju 2013, še naprej sistematično izboljšujemo tehnologije officecenter.ru in pričakujemo, da bomo v bližnji prihodnosti zavzeli pomemben tržni delež,« je skrivnost delil Mihail. uspeha. Po Mihailovih besedah ta projekt seveda ni projekt e-trgovine v njegovem klasičnem smislu, vendar pa delni prenos poslovnih tehnologij v spletni prostor omogoča predstavnikom podjetij, da se najprej seznanijo s situacijo na trgu pisarniških nepremičnin. in pridobite dostop do popolnih informacij o tistih, ki vas zanimajo.
Če potrebujete majhno pisarno ali se vam ni treba obrniti na svetovalce
Organizacije, ki morajo najeti majhne pisarniške prostore do 100 m², praviloma ne vzbujajo velikega zanimanja svetovalnih podjetij - pogosto se ne zavežejo iskati in pogajati takšnih poslov, zato morajo takšni najemniki iskati ponudbe na vseh vrste spletnih storitev. Koncept projekta officecenter.ru za mala podjetja omogoča tudi malim podjetjem hiter dostop do informacij s prodajo stikov lastnikov ali najemodajalcev na spletu. »Ta izbira vedno ostane pri določenem podjetju, ki je v stanju iskanja pisarniških, trgovskih ali skladiščnih nepremičnin. Seveda ima ta pristop svoje prednosti in slabosti: prednosti vključujejo možnost znižanja stroškov plačila svetovalcev, vendar v tem primeru obstajajo pravna tveganja pri sklenitvi najemne pogodbe in nadaljnje interakcije z lastniki. Prizadevamo si doseči čim več potencialnih strank in razvijati tehnologije za reševanje širokega spektra nalog, saj opažamo stalno povpraševanje po tovrstnih storitvah s strani malih podjetij,« pravi Daniil Orlov, direktor razvoja skupine podjetij TsUN.
Načrti za prihodnost
Razvoj spletnega projekta podjetja lahko privede do dejstva, da bodo kupci portala sčasoma lahko najeli pisarniški prostor s plačilom vnaprejšnje rezervacije prek storitve spletnega mesta. Postopek je mogoče organizirati tako, da lastnik najetega prostora za vnaprej določen čas umakne predmet s trga, da se pogovori o podrobnostih najemne pogodbe. V tem primeru bosta obe strani zaupali v obojestransko resnost namer pri sklenitvi posla. Primer avtomatizacije takšnega procesa, ki se že izvaja na področju stanovanjskih nepremičnin na mednarodni ravni, je internetni vir airbnb.com, ki ponuja možnost najema / najema nastanitve za kratek čas (v bistvu je to nova alternativa do hotelskih nepremičnin za mednarodne turiste). Takšen projekt v poslovnih nepremičninah ni mogoč v klasičnem razumevanju procesov e-poslovanja, ko vsi procesi potekajo samo na spletu, saj pogodba o dolgoročnem najemu pisarne še vedno zahteva predhodni pregled in razpravo o podrobnostih najemne pogodbe. . Koncept officecenter.ru je poskus uravnotežiti postopek za najem in prodajo poslovnih nepremičnin med spletno in offline komponento procesa, tako da ga čim bolj premakne na spletno stran. Kot dodatno usmeritev razvoja projekta se upošteva izvedba celovitih pisarniških storitev in uvedba dodatnih storitev, kot so čiščenje pisarn (naročilo čiščenja in izbira operativnega podjetja), ter izvajanje selitvenih storitev. .
Trg skozi oči vlagateljev
Iskanje strokovnih svetovalcev za privabljanje potencialnih najemnikov in podporo transakcijam za najem njihovih prostorov je še posebej pomembno med zasebnimi vlagatelji, ki so kupili pisarniške prostore za namene najema. Vsako leto je takšnih vlagateljev v poslovne nepremičnine vedno več. Izrazit primer učinkovitega dela s takšnimi »neprofesionalnimi« investitorji je skupina Absolut, ki svoje objekte gradi za namen naknadne delitve in prodaje manjših površin. Med objekti, ki so že uspešno implementirani na trgu, lahko z uporabo zgornjega koncepta ločimo
Le nekaj podjetij prevladuje na nepremičninskem trgu poslovnih nepremičnin v Moskvi. Formalno se ne štejejo za nepremičninske posrednike, raje se imenujejo nepremičninski svetovalci. Toda prave svetovalne storitve jim ne prinesejo več kot 10% njihovega dohodka, ostalo pade na nepremičninski posel. Vendar pa je uspešno svetovanje tisto, ki podjetjem jamči za sklenitev nepremičninskih pogodb. In pomanjkanje svetovalnih storitev, primerljivih po kakovosti, jih postavlja izven konkurence. Vendar se boj na tem trgu šele začenja.
Vodstva teh podjetij pa o nepremičninskem poslovanju raje ne govorijo. In režiser Noble Gibbons Jack Calleher, in vodja podjetja Stiles & Riabokobylko Sergej Ryabobylko, pa tudi vodje drugih podjetij menijo, da je ta izraz nesprejemljiv. Če je v Zahodni Evropi in ZDA beseda "nepremičninski posrednik" sinonim za ugleden poklic, jo v Moskvi povezujejo z zlorabami obdobja "divjega" ruskega nepremičninskega trga.
Konec koncev obstajajo sinonimi. Na primer, nepremičninske storitve na trgu poslovnih nepremičnin so se imenovale posredništvo. Toda sama podjetja so se še vedno začela imenovati svetovanje. In za to so imeli zelo resne razloge: prav svetovalne storitve zagotavljajo naročnikovim podjetjem možnost nadaljnjega sodelovanja z njim že na nepremičninskem trgu.
Pravzaprav se vsak razvijalec, ki začne graditi določen objekt poslovne nepremičnine, obrne na storitve svetovalnega podjetja. Zanima ga, kaj točno je smiselno graditi na tem ali onem zemljišču, če so pravice do te parcele že pridobljene oziroma kam in v kakšne nepremičnine je smotrno vlagati, če ni pravice do zemljiške parcele še. Takšne storitve so poceni - v povprečju 50-100 tisoč $.. Za ta denar bodoči investitor projekta prejme poročilo na 20-150 straneh z analizo možnosti za svoje naložbe in priporočili za njihovo izvedbo. Če poročilo, ki ga pripravi svetovalna družba, bo investitorju zadovoljilo, lahko družba pričakuje, da bo v prihodnje lahko zgrajene površine oddala ali prodala pod izključnimi ali privilegiranimi pogoji. In to je že 3-12% vrednosti transakcije, plačane svetovalcu (in dejansko posredniku) za opravljanje storitev. Skupni obseg trga tovrstnih storitev znaša približno 150 milijonov dolarjev na leto, kar je več kot desetkrat več kot obseg trga neposrednih svetovalnih storitev.
Omeniti velja, da so stroški "svetovalnih" podjetij za svetovanje zelo majhni. Dejansko se v podjetjih (vključno z Big Four) s svetovanjem ne ukvarja več kot ducat ljudi. V povprečju prejmejo 2000-3000 $, včasih 5000 $ plače plus bonuse, če je stranki všeč njihovo delo, s podjetjem pa sklene pogodbo za celoten nabor storitev, vključno s posredništvom. To pomeni, da formalno stroški podjetij za svetovalni oddelek redko presegajo 50.000 $ na mesec. Tudi z eno stranko se izplačajo. In sodeč po ocenah menedžerjev podjetij, je strank veliko več.
Orodna vrstica
Poslovanje svetovalcev na področju nepremičnin je osredotočeno na več segmentov nepremičninskega trga. Najprej se stranke nanje obrnejo s prošnjo za oceno zemljišča, ki ga bodo zgradili. Ali pa opravite oceno nepremičnine, ki jo bodo prodali, kupili, dali v najem itd. Vsa svetovalna podjetja na nepremičninskem trgu imajo licence za ocenjevanje vrednosti. In lahko pripravijo zelo kvalificirano poročilo o oceni zemljiške parcele, pri čemer upoštevajo vse obremenitve, povezane z njenim delovanjem.
Drugič, svetovalna podjetja zagotavljajo analitično poročilo o trenutnem stanju in perspektivah tržnega segmenta, na katerem namerava stranka poslovati. To pomeni, da če je načrtovana izgradnja poslovnega centra razreda A, bo svetovalec stranki zagotovil podrobno študijo tega trga. V Moskvi je to brezplačno. Analitične službe svetovalnih podjetij redno (vsaj enkrat na četrtletje) pripravljajo podrobna poročila in jih pošiljajo resničnim in potencialnim strankam ter medijem. Formalno so analitične raziskave postale ena od marketinških potez v Moskvi za privabljanje strank. V Evropi in ZDA je situacija drugačna. Nepremičninski svetovalci prodajo svoje četrtletne ali letne raziskave naročnikom. Je poceni - približno 200 $ za vsako poročilo. Ker pa je naročnikov nekaj deset ali celo sto, je znesek precej impresiven.
Tretja stvar, ki se zahteva od svetovalnih podjetij, je analiza razvojnega projekta ali nepremičninskega posla. Pravzaprav ni potrebna toliko analiza kot sam projekt, torej poslovni načrt. Seveda to ni enkratna storitev. V večini primerov naročnik sklene pogodbo s svetovalcem, ki po besedah direktorja službe za pisarniške prostore in investicije Colliers Int. Oleg Myshkin, naročniško storitev. Seveda se v tem primeru stroški svetovalčevih storitev znatno povečajo (do 200.000 $), vendar ima stranka pravico zahtevati nasvet svetovalca ves čas projekta.
Pravne storitve so ločen segment trga. Večina nepremičninskih svetovalcev jih ne zagotavlja. Edina izjema je morda Swiss Realty Group, ki zaposluje pravne svetovalce, ki za svoje stranke sestavljajo pogodbe s nasprotnimi strankami, kar zmanjšujejo obdavčitev transakcij itd. Obstaja še ena storitev, ki jo ponujajo svetovalne družbe - trženje projektov. Toda praviloma so vprašanja oglaševanja in promocije projekta določena z ločenim sporazumom in le, če svetovalna družba sklene ekskluzivno pogodbo s stranko za opravljanje posredniških storitev.
Omeniti velja še eno značilnost dela svetovalnih podjetij: vprašanja, zastavljena svetovalcu, so običajno formalizirana. Zato so odgovori nanje tudi formalni. V neformalnih pogovorih predstavniki svetovalnih podjetij ne zanikajo, da svetovalci pri svojem delu uporabljajo računalniške programe. Vprašanja so običajno stereotipna. Zato jih je mogoče naložiti v računalniški program in v odgovor prejemati stereotipne odgovore. Po besedah upravitelja Vesco Realty Nikolaj Smirnov, računalniški programi za nepremičninsko svetovanje ne vsebujejo le računskih kombinacij, temveč celo besedne zveze, ki se začnejo z vsakim odstavkom in vsakim pomembnejšim stavkom poročila, posredovanim naročniku. To pomeni, da lahko domnevamo, da bi stranka, ki se obrne na svetovalca, namesto 50.000 $ lahko plačala 200 $ za računalniški program – in dobila enak rezultat. Vendar pa so ena glavnih sestavin uspeha svetovalnega podjetja izjemni ustvarjalni predlogi za izvedbo projekta. In noben računalnik tega ne zmore.
Druga stran
Svetlana Timonina, Izvršni direktor KRT-Invest LLC (skupina podjetij KRT):
– Skupina KRT je ustvarila lastne strukture, ki preučujejo trg, implementirajo in upravljajo naše nepremičnine. To nam ne preprečuje, da bi v analizo in izvedbo naših projektov vključili svetovalna podjetja ter tudi sami sodelovali pri izvedbi projektov naših partnerjev. Celovito sodelovanje bogati, kar vam omogoča doseganje najboljših rezultatov.
Razvoj nepremičninskega trga vodi do povečane konkurence med projekti. Poleg tega je resen posel nemogoč brez objektivne analize trga in razumnih napovedi. Pod temi pogoji strokovni svetovalec razvijalcu omogoči, da zmanjša tveganja. Zato se številne transakcije izvajajo s sodelovanjem svetovalcev, ki zastopajo interese razvijalca in kupca. In za 11 let dokaj uspešnega delovanja KRT smo si izoblikovali dokaj določne kriterije za izbiro svetovalnih podjetij, s katerimi plodno sodelujemo.
Obstaja dobro znana jedrna skupina vodilnih svetovalcev, ki nudijo široko paleto storitev na različnih področjih svetovanja: Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Colliers Int., Stiles & Riabokobylko, Knight Frank. Torej je bil predlog "Golden Island" poslan trem podjetjem. Odločili smo se za dva - Jones Lang LaSalle in Noble Gibbons. Vendar pa poleg njih obstajajo podjetja, ki so vrhunski strokovnjaki v ozkih nepremičninskih segmentih. Zato se pogosto posvetujemo s podjetji New Quality, ABN realty, Intermark, Penny Lane Realty, Kalinka-Realty.
Na splošno je najuspešnejša izvedba objektov s sodelovanjem več visoko strokovnih podjetij z enakimi pravicami in obveznostmi, ki jih akreditira razvijalec.
Igralci
Vodje na trgu so znani. Poleg podjetij Big Four (Colliers Int., Jones Lang LaSalle (JLL), Noble Gibbons in Stiles & Riabokobylko) je v tekmi za kupce še nekaj drugih akterjev. Najprej je to Knight Frank - eno vodilnih nepremičninskih podjetij v Združenem kraljestvu. Pred letom dni je Knight Frank pridobil ugledno, a nikakor ne uspešno podjetje PMC (Property Marketing & Consulting). PMC je opravljal svetovalne in posredniške storitve. Knight Frank je izkoristil kadre in povezave prevzetega podjetja, mu dal lastno ime in vodil agresivno marketinško politiko za promocijo svoje blagovne znamke na moskovskem in ruskem trgu (prejšnji teden je podjetje odprlo predstavništvo v Sankt Peterburgu). Dejavnosti blagovne znamke podjetja so bile tako uspešne, da so trdili celo veliki štirje SF, da jim ne moti sprejetja Knight Franka v svoj neformalni klub in s tem kasnejšega preimenovanja v "veliko peterko". PR direktor Knight Frank Andrej Patrušev meni, da je ta korak "naraven".
|
Podjetje že izvaja številne korake za dosego cilja. Pisarna Swiss Realty je odprta ne do 19.00, kot pri drugih svetovalcih, ampak do 21.00, stranke prejmejo svetovalna poročila ne v enem mesecu, ampak v dveh tednih, poteka aktivno delo za privabljanje novih kadrov in stroški oglaševanja blagovne znamke Swiss Realty v medijih so precej višji od podobnih stroškov konkurenčnih podjetij. A kljub vsemu je 40 % pretirana številka, nedostopna ne samo Swiss Realty, ampak verjetno tudi nobenemu drugemu podjetju na tem trgu.
V nepremičninskem poslovanju je veliko akterjev, ki se pozicionirajo kot svetovalne družbe - DTZ, Paul's Yard, Penny Lane Realty. Ne morejo pa zahtevati resnega deleža strank tega trga. Česa ne moremo reči o "velikih štirih" mednarodnih podjetij za finančno revizijo in svetovanje - Ernst & Young, Deloitte & Touche, KPMG in PricewaterhouseCoopers.
Ta podjetja v Moskvi se ne ukvarjajo namerno s svetovanjem o nepremičninah. Vendar pa imajo stranke. Najprej zahvaljujoč ugledu velikanov svetovnega svetovanja. Za razliko od podjetij, ki poslujejo izključno na nepremičninskem trgu, je nabor storitev, ki jih ponuja velika četverica, precej skromnejši. V bistvu je to ocena vrednosti nepremičnin (zemljišča ali zgradbe), izdelava poslovnih načrtov, posvetovanja o davčnih vprašanjih. Tržne raziskave nepremičninskega trga, pa tudi analize možnosti za najboljšo izrabo zemljišča in razvoj podrobnega koncepta za gradnjo poslovne nepremičnine ta podjetja ne opravljajo. Kljub temu so stroški njihovih storitev precej višji kot pri nepremičninskih svetovalcih – povprečno 200.000 $ za vsako poročilo.
Pravila boja
Nobenega dvoma ni, da bo moskovski trg nepremičninskega svetovanja rasel. Colliers Int. ocenjuje, da so v zadnjih dveh do treh letih svetovalci vsako leto povečali svoje prihodke za približno 15–20 %. Kar je povsem razumljivo - obseg naložb v poslovne nepremičnine v Moskvi raste za 20-30% letno. Številke so okvirne, resnične študije na to temo niso bile izvedene. Predstavnike svetovalnih podjetij, ki so določali te kazalnike, je vodilo letno povečanje obsega gradnje poslovnih nepremičnin. Pravzaprav nihče ne dvomi, da se bo rast investicij nadaljevala v naslednjih dveh ali treh letih. Posledično se bo povečalo tudi povpraševanje po storitvah nepremičninskega svetovanja in posredniških storitev pri projektih. Že prihodnje leto se lahko stroški teh storitev dvignejo na 20 milijonov dolarjev oziroma 200 milijonov dolarjev. Denar je resen in svetovalna podjetja se bodo zanj borila.
Prevladujoča mesta bodo zasedla predvsem podjetja, ki so po besedah Olega Myshkina dosegla "dobre prijateljske odnose in plodno sodelovanje" z razvojnimi in investicijskimi podjetji. Govorimo o ekskluzivnem odnosu "posrednikov-svetovalcev" s svojimi strankami. Na primer, Colliers Int. ima "dobre prijateljske odnose" s Forum Properties in Flaming Family & Partners; Stiles & Riabokobylko - s STT Group in Millhouse Capital; Noble Gibbons - z Alfa Group; JLL deluje (vendar ne pod popolnoma izključnimi pogoji) z investicijskim skladom Open Investments. To je garancija za prihodnje svetovalne pogodbe in dolgoročne posredniške storitve za nepremičnine v lasti strank.
Drugi dejavnik, ki lahko svetovalnemu podjetju zagotovi prevladujoč tržni položaj, je kadrovska politika. Sposobnost takega podjetja, da sklene donosno pogodbo bolj kot v katerem koli drugem poslu, določajo osebne lastnosti njegovih zaposlenih. Vodje tako rekoč vseh svetovalnih podjetij za nepremičnine ne zanikajo dejstva pomanjkanja usposobljenega osebja. Obstaja več načinov za odpravo te težave. Kot svetovalci so najeti štiri vrste ljudi. Prvič, tisti, ki imajo bazo strank. Drugič, tisti, ki so se ukvarjali z razvojem ali nepremičninskim poslom in vedo, kako se projekti izvajajo. Tretjič, tisti, ki imajo kreativno razmišljanje in ki znajo ugotoviti, kako narediti predlagani projekt donosnejši. In končno, četrta kategorija so tisti, ki lahko zapišejo vse, kar so izumili trije prejšnji strokovnjaki. Po mnenju vodij svetovalnih podjetij so ti kadri najbolj problematični. Odprava problema pomanjkanja kvalificiranih delavcev je lahko precej preprosta - zvabiti jih iz konkurenčnega podjetja z višjimi plačami, prednostnimi posojili itd. Ilya Shershnev ne skriva, da to trenutno počne kadrovska služba Swiss Realty. Druga podjetja delajo enako, vendar v skromnejšem obsegu.
Svetovalni posel v Rusiji, pa tudi po vsem svetu, je precej konzervativen. Če podjetje že vrsto let uspešno posluje na tem trgu, ima določeno kredibilnost tako pri že pridobljenih kot pri potencialnih strankah. Novincem je težko tekmovati s starodobniki. Na primer, isti Swiss Realty z ugodnejšimi cenami storitev, višja raven storitev nima glavne stvari - brezhibnega ugleda, ki si ga zasluži z leti.
Nikakor pa vsi svetovalci ne menijo, da so položaji današnjih vodilnih na trgu močni. Vodja Vesko Realty (podjetje se ukvarja predvsem s svetovanjem na področju stanovanjskih nepremičnin) Vyacheslav Shiryaev meni, da lahko prej ali slej pride do škandala na trgu poslovnih nepremičnin zaradi propada zelo dragega razvojnega projekta. In svetovalec, ki je, recimo, stranki obljubil povračilo projekta v treh ali štirih letih, se bo soočil z resnimi terjatvami, vključno s pravnimi terjatvami. To se je že zgodilo z enim izmed vodilnih na svetovnem trgu revizije in svetovanja - Arthurjem Andersenom (škandal Enron). V tem primeru bodo vodilna podjetja za nepremičninsko svetovanje svoje tržne položaje delila z novimi podjetji. Vendar pa voditelji vodilnih podjetij na tem trgu, vključno s Sergejem Ryabokobylkom in Olegom Myshkinom, menijo, da je takšna napoved utopija.
Oleg Kuzminski
Pred dnevi so strokovnjaki svetovalne družbe "Novocom Estate" zaključili analitično študijo predlogov na ruskem trgu svetovalnih storitev na področju nepremičnin. Študija je potekala šest mesecev z različnimi metodami, med katerimi je bila najučinkovitejša skrivnostno nakupovanje (mystery shopper method).Študija zajema približno 100 podjetij, ki ponujajo vsaj dve storitvi, ki ustrezata definiciji »svetovalne storitve v nepremičninah«: 1) analiza najučinkovitejše uporabe strani (analiza najvišje in najboljše uporabe); 2) razvoj koncepta nepremičnine. Vendar večina podjetij ponuja širši nabor tovrstnih storitev, v svojem arzenalu pa ima tudi ponudbo sorodnih storitev.
Med drugimi vrstami svetovalnih storitev po rezultatih študije 80 % vseh pregledanih podjetij opravlja storitve trženjskega in analitičnega raziskovanja na nepremičninskem trgu, 61 % podjetij izvaja investicijske analize, 50 % podjetij vključuje razvoj poslovni načrt za investicijski projekt, ocenjevanje nepremičnin se ukvarja z 51 % podjetij.
Glede na študijo je posredništvo vodilno med storitvami, povezanimi s svetovanjem. Storitve agencij opravlja 72,7 % pregledanih podjetij. Upravljanje nepremičnin izvaja 49,5 % podjetij, vodenje gradbenih del - 46,5 %, arhitekturne načrtovalske rešitve ponuja 44,4 % podjetij. 40,4 % podjetij lahko pomaga pri privabljanju investicij, 39,4 % podjetij lahko pomaga pri organizaciji storitve za stranke, 31,3 % anketiranih podjetij lahko ponudi razpis za izbor generalnega projektanta in projektantski nadzor.
Kot je pokazala študija, so se prva svetovalna podjetja pojavila ne tako dolgo nazaj. Tako imenovani "veliki štirje" - CB Richard Ellis Noble Gibbons, Cushman & Wakefield Stiles & Ryabokobylko, Colliers International in Jones Lang LaSalle - so se kot svetovalci začeli postavljati šele v poznih 90. letih. In imeli so samostojno funkcijo svetovanja šele v letih 2000-2001. Po vodilnih na trgu so se kot svetovalci začela razglašati še številna druga nepremičninska podjetja, ki so si do takrat pridobila znano ime, izkušnje in velik krog strank. Tako so prišli prvi svetovalci iz nepremičninskih podjetij.
Kasneje so se nekatera razvojna podjetja začela aktivno ukvarjati s svetovanjem. Med njimi so GVA Sawyer, RIGroup, Dominion-M - na področju poslovnih nepremičnin, Torgovy Kvartal, DVI Group - na področju maloprodajnih nepremičnin, Skupina podjetij ESPRO - v segmentu skladišč.
Tudi pri izvajanju svetovalnih projektov so družbe za upravljanje našle dostojno uporabo svojih izkušenj: "Becar Commercial Property", "Hines International", "Sawatzky" delajo v segmentu poslovnih nepremičnin, "HYPERESTATE International" - v maloprodajnih nepremičninah. nepremičnine, "Hotel-Line" in "Ruski hoteli" služi sektorju hotelskih nepremičnin.
V zadnjem času so se investicijske strukture začele ukvarjati tudi s svetovalnimi projekti, najprej za izvedbo lastnih projektov, nato pa še s tržno naravnanostjo. Med njimi so podjetja "KRT Development", "ITF Development", ki delujejo v vseh sektorjih nepremičnin, podjetje "Sesezhar", ki je specializirano za luksuzne nepremičnine.
Med podjetji, ki delujejo na svetovalnem trgu, so raziskovalna podjetja, na primer "RRG" (Ruska raziskovalna skupina). Tudi pri splošnih svetovalnih družbah se je začelo zaslediti zanimanje za nepremičninski trg, ki ga spodbujajo naročniki teh podjetij. Med takšnimi podjetji so "Ernst & Young", "STK" (Sodobne svetovalne tehnologije) itd.
Po mnenju analitikov podjetja pri opisu ruskega trga nepremičninskih svetovalnih storitev ni več pomembno, da bi se omejili le na "velike štiri". Čas je za popolne ocene.
Tako so bile na podlagi podatkov, pridobljenih med študijo, sestavljene primerjalne ocene podjetij, ki ponujajo svetovalne storitve na ruskem nepremičninskem trgu. Ob upoštevanju posebnosti različnih segmentov nepremičninskega trga so podjetja med seboj primerjali v treh segmentih: elitne stanovanjske nepremičnine, maloprodajne nepremičnine in poslovne nepremičnine.
V segmentih poslovnih in maloprodajnih nepremičnin je ocena obsegala po 10 podjetij, oceno za elitne stanovanjske nepremičnine je sestavljalo 7 podjetij.
Hkrati so bile za merila za ocenjevanje podjetij izbrane naslednje značilnosti: 1) število opravljenih svetovalnih del; 2) kompleksnost opravljenih storitev; 3) starost svetovanja v podjetju; 4) starost samega podjetja. In pri izračunu skupnega zneska je bila upoštevana stopnja pomembnosti, t.j. teža vsakega od parametrov.
Kako je danes videti trg ocenjevalnih storitev v Rusiji? Povejte nam o glavnih igralcih.
Na ruskem trgu ocenjevalnih storitev so danes prisotne tri skupine podjetij. Prva so štiri mednarodne revizijske in svetovalne družbe (tako imenovane "velike štiri" ali BIG4). To vključuje Ernst & Young, PricewaterhouseCoopers, Deloitte in KPMG. Druga skupina podjetij je pet mednarodnih svetovalcev za nepremičninski trg, ki jih običajno imenujemo BIG5. Sem spadajo Cushman & Wakefield, Colliers in drugi. In tretja skupina so domača ocenjevalna podjetja, ki pa so razdeljena na velika, srednja in mala. Veliko število igralcev na ruskem trgu kaže, da je zanimiv tako za ruska kot za mednarodna podjetja.
V katero smer se premika trg? Kako pogosto se pojavljajo novi igralci?
Glavni igralci, če govorimo o mednarodnih podjetjih, so že obvladali ruski trg. Prav tako so se v zadnjih letih v Rusiji oblikovala velika domača ocenjevalna podjetja. Če pa govorimo o majhnih ruskih cenilcih, se taka podjetja pojavljajo na trgu precej pogosto. Zato na tej ravni nenehno poteka rotacija - nekatere blagovne znamke zapustijo trg, na njihovem mestu se pojavijo nove.
Glede na razvojne trende zdaj trg doživlja zoženje specializacije cenilcev. Če je prej strokovnjak lahko opravljal storitve tako za vrednotenje podjetij kot za nepremičnine hkrati, se zdaj vse pogosteje pojavljajo ozko usmerjeni strokovnjaki, ki se ukvarjajo s specifičnim sektorjem vrednotenja. To je posledica dejstva, da so stranke postale bolj zahtevne do njih in zahtevajo globoko poznavanje in razumevanje tega, kaj cenijo. Ožja specializacija, ki je k nam prišla z zahodnega trga, nam omogoča boljše razumevanje predmeta ocenjevanja. Mednarodna revizijska in svetovalna podjetja so prva začela izvajati ozko specializacijo pri vrednotenju. Kasneje se je ta trend začel širiti na domače organizacije. Če govorimo o velikih petih nepremičninskih svetovalcih, kot je Cushman & Wakefield, ti storitve vrednotenja nepremičnin opravljajo že od samega začetka in zato globlje razumejo ta trg.
Med tržnimi trendi je mogoče prepoznati tudi nastanek mednarodne skupnosti strokovnjakov za trg nepremičnin v Rusiji - RICS (Kraljeva institucija pooblaščenih geodetov). Društvo ni izključno ocenjevalno, ampak ima ocenjevalni pododdelek. Ocenjevalci se pridružijo RICS, da bi dokazali svojo strokovnost. Danes mnogi zahodni vlagatelji zahtevajo potrdilo, ki potrjuje članstvo v RICS. Poleg tega po vzoru zahodnih igralcev številna ruska podjetja pri izvajanju razpisov ali izbiri cenilca v dokumentaciji predpisujejo potrebo po strokovnjaku, ki je član RICS.
Ali lahko govorimo o bistvenih razlikah med sodobnimi trgi za storitve vrednotenja v Rusiji in Evropi?
Če govorimo o pristopu k vrednotenju, potem sta zahodni in ruski trg skoraj enaka, saj je dejavnost vrednotenja prvotno prišla k nam z Zahoda in je temeljila na instrumentih, ki tam delujejo. Vendar pa obstaja bistvena razlika med trgi v dostopnosti potrebnih informacij v javni domeni. Tako na ruskem nepremičninskem trgu manjkajo informacije o transakcijah, analitiki, statistiki, na primer o prometu nakupovalnih centrov na dan, stopnjah pretvorbe obiskovalcev v kupce itd. Na ruskem trgu primanjkuje tovrstnih informacij, kar ruskim cenilcem povzroča določene težave, saj mora pri oblikovanju mnenja podati utemeljitev, da lahko sklepa. Ruski cenilci se morajo pogosto zanašati na rezultate ankete drugih strokovnjakov, medtem ko so na zahodnem trgu te informacije precej dostopne.
Obstajajo podjetja, ki izvajajo ustrezne tržne raziskave in jih objavljajo v javnosti. Na primer, v Nemčiji obstaja katastrski zemljevid, kjer se zbirajo podatki o letu, v katerem je bil prodan, in po kakšni ceni se zbirajo za vsak predmet po regijah. Cenilec lahko uporabi podatke o zgodovini prodaje predmetov in na podlagi pridobljenih podatkov utemelji stroške podobnih nepremičnin. Tako je glavna razlika med ruskim in evropskim trgom v razpoložljivosti informacij, ki so potrebne za podporo mnenju ocenjevalca.
Vendar je treba omeniti, da so se s prihodom organizacije RICS v Rusiji začeli izvajati seminarji s sodelovanjem cenilcev in udeležencev na trgu nepremičnin, kjer si lahko razvijalci in cenilci izmenjujejo informacije, potrebne za zagotavljanje bolj strokovnih storitev. .
Če se vrnemo k načelom ocenjevanja vrednosti, ste ugotovili, da je eden od zahodnih trendov, ki je prišel na naš trg, ozka specializacija cenilcev. In katere druge izposojene instrumente, ki se danes pogosto uporabljajo v Rusiji, lahko opazite?
Pristopi in načela vrednotenja na Zahodu in v Rusiji so danes praktično enaki. Od razlik lahko omenim le, da se na Zahodu pogosto uporabljajo nekateri programski produkti, ki pomagajo pri izračunu finančnih modelov. V Rusiji še niso našli uporabe, saj ruski potrošnik storitev vrednotenja še ne razume načela njihovega dela. Potrošniki danes cenilcem ne zaupajo povsem, zato imajo včasih željo, da svoje izračune še enkrat preverijo. Pogosto pride do debate med uporabnikom ocenjevalnih storitev in cenilcem samim, ko se njuna mnenja o vrednosti ne zbližajo. Nato naročnik poskuša razumeti, kako je cenilec naredil izračune, ali je pozabil upoštevati pomembne dejavnike analizirane nepremičnine. Te lastnosti ovirajo razvoj v Rusiji programskih izdelkov, ki se uspešno uporabljajo na zahodnem trgu.
Delite svoje mnenje z bralci
, po oceni katerih nepremičninskih objektov je danes največ povpraševanja?
Glavne usmeritve na trgu danes so vrednotenje pisarniških, trgovskih in skladiščnih prostorov ter vrednotenje stanovanj, ki je potrebno za zavarovanje hipoteke.
Kako se razlikujejo orodja za vrednotenje poslovnih in stanovanjskih nepremičnin? Kateri od teh tržnih segmentov se trenutno bolj aktivno razvija?
Težko je reči, ker takšne statistike v ruski oceni ni. Toda po mojem subjektivnem mnenju je večina ocen narejenih za stanovanjske nepremičnine. In sodeč po višini prihodkov bo na prvem mestu cenitev poslovnih nepremičnin, saj so same storitve cenitve nepremičnin cenejše od storitev ocenjevanja poslovnih nepremičnin. Torej, če povprečno rusko podjetje zaračuna od 3 do 5 tisoč rubljev za cenitev stanovanja, je cena poslovnih nepremičnin veliko dražja.
Ali so stroški vrednotenja komercialnih objektov odvisni od vrednosti samih objektov ali obstaja fiksna stopnja?
Plačilo ocenjevalca se meri v fiksni obrestni meri, vendar ne kot odstotek vrednosti predmeta, saj je po ruskih in mednarodnih standardih priporočljivo, da se nadomestilo ne veže na vrednost nepremičnine, ki se vrednoti, tako da je ocena neodvisna.
Kaj lahko rečete o možnostih za razvoj trga ocenjevanja nepremičnin v Rusiji?
Če upoštevamo preglede trga ocenjevalnih storitev v Rusiji, lahko opazimo letno rast trga tako glede prihodkov kot glede opravljenega dela. Ko govorimo o možnostih, lahko opazimo pojav nove smeri ocenjevanja. Zdaj se aktivno razpravlja o vprašanju uvedbe enotnega davka na nepremičnine, torej bodo morali neodvisni cenilci opraviti katastrsko cenitev nepremičnin. Ta smer velja za eno najbolj obetavnih za trg ocenjevalnih storitev v prihodnjih letih.
