Deljeno lastništvo je ena najpogostejših oblik razdelitve lastninskih pravic v Rusiji. Toda ko je treba prodati delež v enem samem objektu, se pogosto pojavijo težave pri usklajevanju posla z drugimi lastniki in zbiranju potrebnih dokumentov. Povedali vam bomo, kateri dokumenti so potrebni za prodajo deleža v stanovanju in kako prodati predmet. Preberite podrobnosti v tem članku.
Skupna lastnina je lastnina, ki je v lasti več kot ene osebe. Delnice lahko opredelimo kot odstotke - idealne deleže in stvarne - realne.
Ozemlje bivalnega prostora je mogoče razdeliti v naravi le, če je sestavljeno iz več kot ene sobe. Enosobnega stanovanja ni mogoče razdeliti v naravi, le v odstotkih. In če sta 2 ali več sob, je v lastniških listih mogoče navesti, katera soba pripada enemu ali drugemu lastniku kapitala.
Če se lastniki ne morejo dogovoriti o naravni razdelitvi prostorov, bo to storilo sodišče ob upoštevanju potreb vsake stranke (na primer ženska z otroki bo najverjetneje dobila največjo sobo).
Delnico, tudi če gre za izolirano sobo, lahko prodate šele po dogovoru o poslu z drugimi lastniki – navsezadnje bodo morali živeti in deliti bivalni prostor z novim lastnikom. Seveda jim ni vseeno, kdo bo.
Zato civilni zakonik Rusije predvideva takšno pravico, kot je pravica prve zavrnitve.
To pooblastilo imajo sosedje prodajalca - prav njim je treba najprej ponuditi odkup dela stanovanja.
Obvezno pravilo je, da mora biti ponudba pod enakimi pogoji kot za "zunanje" kupce in, kar je najpomembneje, po enaki ceni.
Če v 30 dneh drugi lastniki ne izkažejo želje po nakupu dela nepremičnine, ga lahko prodajalec proda kateri koli osebi, ki se mu zdi vredna.
Za izpolnjevanje predkupne pravice in njeno potrditev je treba sosedom posredovati pisna obvestila o nameri za prodajo svojega deleža z obvezno navedbo cene in drugih prodajnih pogojev.
Pogosto sosedje teh obvestil ne sprejmejo in tako preprečijo naslednji korak – ponudbo deleža zunanjim naročnikom. Toda dovolj je, da prodajalec potrdi, da je obvestil sosede - od njih ni treba prejeti pritrdilnega ali negativnega odgovora.
Kako lahko dostavim obvestilo?:
Potem prodajalec počaka 30 dni in lahko stanovanje proda drugim ljudem.
Za uspešno izvedbo tako dvoumnega predmeta, kot je delnica, je treba kupcem predložiti dokaze, ki jih lahko prepričajo o donosnosti in čistosti posla.
Če se je eden od sosedov strinjal z odkupom dela prodajalca, potem verjetno ne bo potreboval različnih papirjev za nepremičnino - navsezadnje pripada njemu, ima svoje kopije vseh papirjev.
Kaj bo potrebno za prodajo sosedu? Najpogosteje le pogodba o lastništvu ali potrdilo prodajalca - o tem, kako je prejel svoj del. Lahko je prodajna pogodba, darovanje, privatizacija, potrdilo o dedovanju.
Najbolj zanesljiv način za obveščanje sosedov je pri notarju.
V postopku zaključka posla bodo sklenili prodajno pogodbo, ki mora biti overjena pri notarju. Prav tako se lahko sklenejo dogovori o depozitu ali predplačilu, predpogodba, po transakciji pa akt prevzema in prenosa, potrdilo o prejemu denarja.
Sorodnik, ki ni lastnik stanovanja, bo morda moral predložiti celoten paket papirjev – če želi preveriti zanesljivost in pristnost posla.
Če pa med sorodniki obstaja zaupljiv odnos, potem lahko transakcija poteka čim bolj preprosto in hitro, brez nepotrebnega zbiranja in priprave pisnih potrdil.
Tujec se bo seveda želel seznaniti s dokumenti za predlagani objekt.
Prodajalec mora preveriti dokumente, ki jih ima, in zbrati manjkajoče, da pri sklenitvi prodajne pogodbe ni težav in zahtevkov kupca in tretjih oseb. Še pred objavo objave se je treba pripraviti na postopek nakupa in prodaje – izvedbo posla.
Kaj potrebujete, da prodate svoj delež stanovanja?:
Kateri dokumenti so potrebni za prodajo lastninskega dela, kje začeti:
V vsaki posebni situaciji bodo morda potrebna druga potrdila in obrazci. Pogosto kupci delujejo prek nepremičninskega posrednika ali odvetnika in ti strokovnjaki zahtevajo celoten paket, ki razkriva podatke o predmetu in lastnikih v največji možni meri - do arhivskih izpiskov in potrdil iz narkoloških in psihiatričnih ambulant o prodajalčevi prisotnosti.
Vsi prebivalci Ruske federacije niso privatizirali svojih stanovanj, prav tako pa niso vsi popolnoma razumeli postopka. Eno od pomembnih vprašanj je. Vse je odvisno od starosti otroka.
Informacije o tem, kako se delijo delnice med privatizacijo stanovanja. V nekaterih primerih lahko namesto deleža dobite denar.
Z objektivno oceno stanovanja za prodajo bo veliko hitreje najti kupca, ki je pripravljen iti skozi celoten postopek za pridobitev objekta v svoji lastnini. Konec koncev bo neskladje med ceno in dejanskim stanjem nepremičnine odvrnilo zainteresirane strani v fazi ogleda stanovanj.
Za nepristransko in pravilno oceno stanovanja morate biti pozorni na naslednje značilnosti:
Najlažji način za oceno deleža je pregledovanje oglasov v časopisih, borzah in elektronskih oglasnih platformah ter iskanje nepremičnin s podobnimi lastnostmi. Na podlagi izbranih oglasov morate določiti ceno za vašo nepremičnino. Če pri prodaji ni nuje, se lahko cena nekoliko napihne, lahko pa ponudi razumno kupčijo.
Če izberete sezono visokih cen, se verjetnost uspešne transakcije poveča.
Po analitiki nepremičninskih agencij je najboljši čas za objavo oglasa za prodajo nepremičnin september.
Kaj morajo kupci vedeti iz oglasa:
Kako poteka prodaja:
Sprememba lastništva nepremičnine med občani vedno poraja veliko vprašanj. In kaj lahko rečemo o situaciji, ko pride do prodaje deleža v stanovanju! Veliko je stvari, ki jih ljudje ne razumejo. V našem članku želimo ugotoviti, kako pravilno sestaviti dokumente, kaj je na splošno deljeno lastništvo in kako ravnati s plačilom davkov.
Naj najprej razumemo, zakaj sploh nastane situacija deljene lastnine. Pravzaprav je lahko veliko razlogov:
Treba je opozoriti, da je navadno stanovanje, ki je v skupni lasti, fizično nemogoče razdeliti. Za izvedbo tega, kot pravijo, "v naravi", je potrebno, da ima to stanovanje ločene vhode in priključke na vse komunikacije. To je nemogoče uresničiti. Tako je včasih mogoče razdeliti samo zasebne hiše. V vseh drugih primerih se dobijo idealni deleži.
Najprej morate razumeti, da idealen delež ni vaš del stanovanja, ampak le delež v pravici do njega. Dejansko je predmet delitve samo premoženje in ne stanovanje. Kot pravijo, tega dela ni mogoče občutiti v resnici. Enega od več lastnikov ni mogoče šteti za lastnika stanovanja, saj ima v lasti le delež, to pa je pravzaprav le nekakšna pravica, ne pa tudi stanovanje. 
Izkazalo se je, da ima vsak od lastnikov možnost uporabe stanovanja, hkrati pa ne bi smel kršiti pravic drugih. Seveda tega v praksi ni enostavno izvesti. Pride do tega, da se vzpostavi način uporabe dnevne sobe, kopalnice, stranišča ali kuhinje, prostori so razdeljeni med stanovalce.
Če pa enemu od solastnikov sodišče dodeli prostor v uporabo s površino , drugemu pa na primer dvanajst, potem bodo komunalne račune plačevali v skladu s tem, katere deleže imajo v lasti. . Če ima vsak od njih polovico, bo prejel račune za polovico stanovanja in ne za zasedeno površino.
Najtežja je prodaja deleža v stanovanju. Tukaj je veliko vprašanj in težav. Zato je treba to podrobneje razumeti.
Ta situacija vsekakor ni dobra. Pojasnimo zakaj. Dejstvo je, da lastnik (ali bolje rečeno, eden od njih) ne more prodati samega stanovanja, temveč pravico do lastništva. Strinjam se, da bo to zagotovo vplivalo tako na ceno kot na trajanje postopka. Najbrž ni veliko ljudi, ki bi poleg neznancev v soseščini želeli kupiti nepremičnino. Čeprav ima oseba dejansko pravico do prodaje deleža v stanovanju, pa tega ni tako enostavno uresničiti. 
A to ni edina težava v takih situacijah. Dejstvo je, da imajo lastniki delnic predkupno pravico do nakupa tega stanovanja. Kako deluje? Najprej morate ponuditi nakup nepremičnine drugemu solastniku. Če se strinja, se del stanovanja proda sorodniku (praviloma se za solastnike izkažejo daljni in bližnji sorodniki), če pa zavrne in v enem mesecu ne pridobi unovčljivega dela, potem se se lahko proda popolnim neznancem. Obstaja eno ampak. In precej pomembno. Pogodba o prodaji deleža stanovanja mora imeti enake pogoje tako za lastnika dela kot za tujca (cena mora biti enaka). To bo pomagalo odpraviti možnost goljufije.
Če je ta pogoj kršen, lahko solastniki pri sodišču zaprosijo za prenos pravice prodaje na sebe. Takšno vlogo je mogoče vložiti v treh mesecih od dneva, ko je bilo znano za kršitev predkupne pravice. Prodaja deleža v stanovanju drugemu lastniku spremljajo številne težave in nianse, ki so najbolj znane vnaprej. Da bi se izognili nepotrebnim napakam v prihodnosti.
Po nasvetih odvetnikov, ki dobro poznajo takšne situacije, morate pravilno sestaviti vse dokumente, da ne bo neprijetnih incidentov. Za izpolnitev predkupne pravice je na primer bolje dati ponudbo za pridobitev deleža pisno po pošti s pismom z obvestilom ali priporočeno. Lahko ga tudi osebno izročite, hkrati pa zahtevate, da se kopije podpišejo z navedbo časa in datuma prejema. Obstajati mora potrdilo o prejemu papirjev. Tako boste varni pred morebitnimi nepoštenimi dejanji drugih lastnikov. Navsezadnje bodo morda ignorirali vaš predlog in kasneje rekli, da jih niste obvestili.
Mimogrede, predkupna pravica se na enak način izvaja v menjavi. 
Če imate slučajno lastniški delež v stanovanju, prodaja, kot sami razumete, ne bo lahka naloga, saj se s solastniki ni vedno mogoče dobro dogovoriti. Kaj storiti v tem primeru? Navsezadnje ni drugega izhoda, kot da se znebite takšnih nepremičnin. Tu pride prav pravni nasvet. Morda vam bodo ponudili, da goljufate in obidete prednostno pravico. Ta možnost ni povsem dobra in je povezana z določenim tveganjem. Dejstvo je, da kupec morda ni povsem pošten, kar pomeni, da vi, ki zaobidete predkupno pravico z namišljeno pogodbo, morda ne boste prejeli denarja po pogodbi.
Prodaja deleža v stanovanju je seveda možna z donacijo. In v tem primeru predkupna pravica ne deluje. Ne moreš nehati dajati ničesar. Toda tudi tukaj obstajajo nianse in tveganja.
Dejstvo darovanja za kupca se lahko razveljavi kot skrivanje prodajne pogodbe. Lastnik lahko zahteva, da se pravice iz posla prenesejo nanj. To pomeni, da bo kupec izgubil nakup.
Prodajalec lahko trpi na druge načine. Če kupec ne plača pošteno, potem denarja od njega ne bo mogoče zakonito izterjati. 
Da bi solastnike prisilili, da ne odkupijo prodanega dela nepremičnine, jim lahko ponudite pogodbo o prodaji deleža stanovanja po zelo napihnjeni ceni. Ko je prejel zavrnitev ali je ni prejel, lahko prodajalec izda potrdilo za enak znesek, kot je naveden v pogodbi, vendar se s kupcem dogovori, da bo plačal nižji znesek (realni).
Kakšne pasti so lahko pri takšnem razvoju situacije? Posledično bo prišlo do precenjevanja davka od transakcije, saj bo izjava odražala znesek, naveden v potrdilu.
Na splošno ni idealnih možnosti. V vsakem primeru morate le povezati znesek davka in ceno deleža ter ugotoviti pogoje za nastanek obveznosti plačila dohodnine (obstajajo primeri, ko prodaja nepremičnine ni obdavčena ).
Lahko sestavite posojilno pogodbo, v kateri bo naveden znesek, enak ceni odkupnega deleža stanovanja. Hkrati se sklene pogodba, po kateri je posojilo zavarovano s pravico do delitve premoženja. Ta zastavna pogodba se imenuje hipoteka. To ni posojilo, kot mnogi mislijo. Hipoteka mora prestati državno registracijo. Državna dajatev bo 1000 rubljev.
Poleg tega posojilojemalec namerno zamudi roke za vračilo denarja. Po drugi strani pa kupec dela stanovanja, ki v tem primeru nastopa kot upnik, odmeri delež nepremičnine. Da se ne bi zapletli v sodne spore, podpišeta poravnalno pogodbo, v kateri se obe stranki dogovorita, da se namesto vračila zneska posojila prenese pravica do deleža premoženja.
A tudi v tem primeru ni tako preprosto. Vseeno obstaja nevarnost preklica pogodbe na pobudo drugih lastnikov stanovanj, če gredo na sodišče. Če bo zahtevek uspešen, bo moral kupec delnico vrniti, prodajalec pa bo še vedno dolgoval denar po fiktivni posojilni pogodbi, saj bo odškodnina razveljavljena. 
Prodaja deleža v stanovanju ni možna v primeru odstopa pravice (cesije). Takšne transakcije so prepovedane.
Cesijo je mogoče uporabiti pri odtujitvi delnic enega ustanovitelja LLC, vendar je na ta način nemogoče prodati delež v stanovanju.
Obstaja en primer, ko se lahko delež v stanovanju proda brez upoštevanja predkupne pravice. To je javna prodaja. To počnejo le upniki z deležem nepremičnine, če ni drugih poti in dolžnikova sredstva ne zadoščajo za pokritje dolgov.
Toda vsake delnice ni mogoče zbrati kot dolg (navsezadnje ne morete vzeti edinega stanovanja). Obstajata samo dve možnosti, ko lahko vzamejo delež:
Če je stanovanje majhno, poleg tega pa je več solastnikov, ki nimajo želje po skupnem bivanju na istem območju, bi bila najboljša rešitev v tej situaciji prodaja celotnega stanovanja. Vsak odvetnik vam bo ponudil takšno rešitev problema.
Če se vse strani strinjajo, potem ne bo težav. Čeprav boste morda še vedno potrebovali pravno podporo za pravilno dokončanje transakcije. Možno je več možnosti:
Prva možnost je boljša, če v bližini živijo solastniki. Bolj zanimivo je tudi glede plačila državne dajatve za vpis lastninske pravice.
Čeprav, če imate pravno podporo, boste v vsakem primeru pozvani k bolj donosni možnosti.
Druga možnost je lahko priročna v primerih, ko solastniki kategorično nočejo in ne morejo komunicirati med seboj ali živijo daleč stran ali ne želijo dati pooblastila za podpis pogodbe drug drugemu. Nianse je lahko veliko. Odvetnik vam bo pomagal sprejeti pravo odločitev.
Vendar pa bo v drugem primeru moral kupec porabiti denar za plačilo državne dajatve za vsako delnico v višini tisoč rubljev. 
Ta situacija se pojavlja najpogosteje. To je posledica dejstva, da namerava več lastnikov prodati zanje popolnoma nepotrebno stanovanje. In potem razdelite denar. In nekateri udeleženci so na primer iz nekega razloga proti takšni odločitvi. Ne pozabite, da je veliko odvisno od velikosti delnic.
Če ima nasprotnik prodaje majhen del, ga lahko od njega na silo kupite. To se naredi na sodišču. Vložena je ustrezna tožba. Če svoje zahteve argumentirate z majhnim deležem solastnika, lahko zaprosite za prisilo za prenos njegovega deleža na druge solastnike, seveda za denarno odškodnino.
Seveda, če človek živi v tem bivalnem prostoru, ga nihče nima pravice prisiliti, da proda svoj del, saj je razlog le v majhnosti njegovega dela.
Sredstva, prejeta od prodaje premoženja ali delnic, so opredeljena kot prihodki. To pomeni, da je predmet dohodnine. Njegova velikost je trinajst odstotkov pogodbenega zneska.
Vendar obstajajo izjeme, ko vam ni treba plačati davka. Na primer v primeru, ko je delež v lasti osebe več kot tri leta. Datum sklicevanja je trenutek državne registracije lastninskih pravic na svojem deležu s strani državljana.
V drugih primerih, ko je treba še plačati dohodnino, država zagotovi davčni odtegljaj. To je znesek, za katerega je treba znižati ceno stanovanja oziroma njegov delež pri izračunu višine davka.
Toda davčna olajšava v zvezi s prodajo pravice do deleža ima svoje nianse. 
Najvišji znesek odbitka je določen na milijon rubljev za en predmet prodaje. Tak objekt lahko postane tudi stanovanje, če se proda kot celota. Ali pa je lahko delež, če je pogodba sestavljena za vsak del posebej.
Izkazalo se je, da se pri prodaji celotnega stanovanja najvišji znesek odbitka izračuna sorazmerno z deleži lastnikov. Če pa se vsak del prodaja ločeno, ima vsak lastnik pravico do odbitka v višini enega milijona rubljev.
Če ste prodali delež v stanovanju, ki ste ga imeli v lasti manj kot tri leta, morate izpolniti in predložiti izjavo, v kateri bo naveden znesek dohodka, prejetega od transakcije. Tam boste našli tudi stolpec davčne olajšave. Davek boste plačali na manjši znesek, kot je navedeno v prodajni pogodbi.
V skladu s tem, če je dohodek, ki ga prejme državljan, milijon rubljev, potem davčne obveznosti ne bodo nastale, ker bo davčna olajšava izplačala ta znesek. Oseba bo oddala le izjavo, kjer bo vse podrobno navedla.
Ne smemo pozabiti, da bo transakcija in s tem tudi sama pogodba neveljavna, dokler jih država ne registrira. Samo overitev dokumentov jim daje pravno moč. In samo v tem primeru je transakcija zakonita in pravilno izvedena.
Kot lahko vidite, prodaja pravice do delitve stanovanja vključuje poznavanje ogromnega števila odtenkov. Upamo, da po branju članka ne boste imeli vprašanj v zvezi s to temo.
Lastnik ima pravico razpolagati s premoženjem po lastni presoji. Vendar pa obstajajo nekatere omejitve, ko gre za del skupnega stanovanja.
Dragi bralci! Članek govori o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer individualen. Če želite vedeti, kako reši točno vaš problem- kontaktirajte svetovalca:
PRIJAVE IN KLICI SPREJEMAMO 24/7 in 7 dni v tednu.
Hitro je in JE BREZPLAČNO!
Kakšne so nianse nakupa deleža v stanovanju v letu 2019? Pri nakupu deleža stanovanja se morate zavedati obstoječih pravnih formalnosti.
Nepravilna registracija transakcije lahko privede do njenega preklica. Kakšne so značilnosti nakupa deleža v stanovanju v letu 2019?
Po civilnem pravu so vsi državljani obdarjeni z enakimi pravicami. Ko se uporablja za deljeno lastništvo, to pravilo pomeni, da ima lastnik delnice pravico razpolagati z njo po lastni presoji, vendar ob spoštovanju interesov drugih lastnikov.
Temeljni pomen pri prodaji deleža je njegova dodelitev. Delež nepremičnine, ki se prodaja, mora biti dodeljen v naravi ali v obliki razmerja do celotne površine.
Od leta 2016 so se standardi registracije nekoliko spremenili in zdaj so transakcije v zvezi z odtujitvijo deleža nepremičnine predmet obvezne notarske overitve ().
Člen 244 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da je premoženje v lasti dveh ali več oseb lahko v skupni lasti brez določitve deležev ali v skupni lasti z določitvijo natančnega deleža vsakega lastnika.
Prednostni odkup stanovanjskega deleža je omenjen v 1. odstavku 250. člena Civilnega zakonika Ruske federacije. Natančneje piše, da morata biti tako obvestilo kot odpoved v pisni obliki.
Priprava pogodbe
Pogodba o prodaji deleža stanovanja je sestavljena po standardnem vzorcu DCT. Od oblikovnih značilnosti je treba opozoriti na potrebo po natančnem opisu deleža, ki se prodaja, z navedbo delnega ali odstotnega razmerja do celotne površine stanovanja.
Standardna oblika pogodbe o prodaji deleža v stanovanju vključuje naslednje postavke:
- podatki udeležencev v transakciji (polno ime, podatki o potnem listu);
- predmet posla (naslov stanovanja, glavne značilnosti, navedba točnega deleža);
- sestava oseb, ki ostanejo živeti v stanovanju po prodaji;
- postopek plačila;
- pravice in obveznosti strank;
- postopek prenosa delnic;
- podpisov strank.
Na zahtevo strank imajo pravico, da v pogodbo vključijo druge pogoje, ki omogočajo podrobnejšo opredelitev pogojev posla.
Ali moram biti notarsko overjen ali ne?
Od januarja 2016 odtujitev deleža v stanovanju zahteva obvezno notarsko overitev pogodbe.
Sprva je bila udeležba notarja potrebna le pri poslih s tretjimi osebami.
Toda od januarja 2019 je notarska podpora potrebna za vse transakcije, ki vključujejo deljeno lastništvo.
Postopek notarske overitve predvideva, da notar opravi pravni pregled predloženih dokumentov.
Notar lahko samostojno sestavi prodajno pogodbo ob upoštevanju želja strank in upoštevanju pravnih norm.
Po potrebi je zagotovljena tehnična podpora transakciji, vključno s predložitvijo dokumentov državnim organom za registracijo prehoda.
Notarsko sodelovanje pri poslih v zvezi z odtujitvijo deleža nepremičnine povečuje stroške lastnika.
Da pozneje solastniki ne izjavijo odsotnosti obvestila, ga je treba poslati uradno.
To pomeni, da se obvestilo pošlje po pošti, dragoceno pismo s potrdilom o prejemu. Uporabite lahko kurirsko dostavo.
V tem primeru bo imel prodajalec pri roki uradne dokumente, ki potrjujejo dostavo obvestila na določen datum.
Takoj, ko preteče trideset dni od dneva vročitve obvestila, je možno skleniti posel z drugo osebo. Toda včasih se lastniki izognejo prejemu obvestila tako, da se ne strinjajo z odkupom in uradno ne zavrnejo.
Video: prodaja deleža v stanovanju - pasti
V takšni situaciji lahko uporabite metode odtujitve, ki ne zahtevajo soglasja solastnikov deljene lastnine.Del stanovanja lahko prenesete na tujca. V tem primeru lahko novi lastnik postane popolnoma vsaka oseba, soglasje drugih lastnikov ni potrebno.
Tveganje je v tem primeru takšno, da se transakcija lahko prizna kot namišljena, če lahko zainteresirani državljani namesto tega dokažejo dejstvo prodaje.
Druga možnost je, da se uporablja. Ta metoda se lahko uporablja za zakonit prenos denarja in deleža stanovanja.
Bistvo zasnove je, da se med lastnikom deleža in potencialnim kupcem sklene posojilna pogodba, po kateri lastnik prejme določen znesek pod.
Po izteku roka, določenega v pogodbi, se denar ne vrne, delež pa se prenese na posojilodajalca kot zavarovanje.
Možnost pridobitve davčne olajšave
Pri nakupu stanovanjskih nepremičnin lahko vsak ruski državljan zahteva odbitek davka na nepremičnine.
Bistvo je, da se del predhodno plačanega vrne kupcu. Za prejemanje odbitka morate biti rezident Ruske federacije in davčni zavezanec.
Se pravi, da mora imeti državljan ali imeti druge dohodke, od katerih se plača dohodnina.
Znesek davčne olajšave je enak standardni stopnji dohodnine, torej lahko vrnete 13 % vrednosti kupljenega stanovanja. Toda najvišji strošek je omejen na 2.000.000 rubljev.
V skladu s tem lahko vrnete največ 260.000 rubljev. V tem primeru lahko odbitek uporabite le enkrat v življenju.
V letu 2019 obstajajo spremembe, ki vam omogočajo, da enkratni odbitek razdelite na več predmetov.
Torej, če je bilo ob nakupu deleža po letu 2014 mogoče vrniti le del največjega dovoljenega zneska vračila, se lahko kasneje preostanek vrne od nakupa drugega stanovanja.
Izdate lahko kadar koli po pridobitvi lastništva delnice.
Zakon predvideva dve možnosti vračila dohodnine – prek davčnega urada ali prek delodajalca.
Za vračilo davka morate predložiti davčno napoved 3-NDFL z dokumenti, ki potrjujejo zaključek transakcije in izvedbo obračunov.
Prek Zvezne davčne službe se napoved obdela naslednje leto po pridobitvi lastninske pravice. V tem primeru se povrne znesek plačanega davka za preteklo leto.
Preostanek se lahko vrne v naslednjih letih. Vračilo prek delodajalca se lahko izda v istem letu, ko je delež stanovanja uradno prešel v last davčnega zavezanca.
Ob tem se davek vrača postopoma, in sicer se dohodnina od plače ne odtegne do popolnega izčrpanja plačljivega zneska.
Pri nakupu deleža stanovanja ne morete dobiti davčne olajšave, če:
Če na materinski kapital od sorodnikov
Uporabite lahko za nakup deleža stanovanja, dovoljen je nakup od sorodnikov. Vendar pa obstaja veliko odtenkov za takšne transakcije.
Najprej se transakcije, sklenjene z vpletenostjo MC med sorodniki, zelo natančno preverjajo glede fiktivnosti.
Poleg tega vam PFR ne bo dovolil nakupa nobene delnice. Pomembna je vrsta lastništva.
Stanovanje lahko razdelimo na "idealne" dele, torej v odstotkih. V tem primeru je nemogoče kupiti delež na matkapitalu.
Za prodajo deleža, družbi predstavljeni so naslednji prispevki:
- Potni listi Ruske federacije vseh udeležencev.
- Dokument, ki potrjuje lastništvo delnice.
- Potrdilo vseh državljanov, ki so prijavljeni v stanovanju.
- Katastrski potni list.
- Soglasje zakonca (če obstaja) za transakcijo.
- Potrdilo o registraciji lastninske pravice.
- Informacije-značilnosti bivalnega prostora.
- Izvleček iz EGRP.
- Dovoljenje, ki ga izdajo organi.
Podrobneje razmislite o značilnostih pridobivanja / izpolnjevanja vsakega od dokumentov.
Potni listi vsakega udeleženca
V tem primeru je vse jasno - vsak od tistih, ki sodelujejo v transakciji, mora predloži originalni potni list.
Potrdilo o lastništvu
Tak dokaz je lahko sodna odločba, listina o prenosu dediščine, kupoprodajna pogodba, privatizacija ali darilna pogodba. Prisotnost enega od teh dokumentov (zahtevan v določenih okoliščinah) lastnik deleža mora. In če je ustanovitvena pogodba iz nekega razloga izgubljena, jo je mogoče obnoviti tako, da se obrnete na registrsko zbornico. Če je bilo je privatizacijska pogodba izgubljena, potem bi jo bilo treba obnoviti na ZTI.
Podatki o prijavljenih prebivalcih
To pomeni izpisek iz hišne knjige. Dejstvo je, da se mora kupec pred podpisom pogodbe prepričati, da na delnico, ki se prodaja, ni vpisan nihče. Zato ga je treba vnaprej odpustiti in mu predložiti ustrezno potrdilo. Da bi dobili izvleček obiščite urad za potne liste. Praviloma se izda v enem delovnem dnevu.
Katastrski potni list
Naročiti ga je treba na katastrski zbornici (tudi če je bil prej izgubljen). Izdelava katastrskega potnega lista traja največ 10 delovnih dni.
Storitev ni brezplačna - stranka mora plačati državno dajatev, ki za leto 2016 znaša 220 rubljev.
Soglasje zakonca
Lahko se zahteva, če se mož in žena ločujeta, vendar sta bila stanovanja pridobljena, ko sta bila še poročena. Tukaj morata eden in zakonca dati uradno soglasje k transakciji. Za to morata oba zakonca zaprositi pri notarju in mu predložiti poročni list (ali, drugače, njegovo razveljavitev) in potne liste.
Če je eden od zakoncev umrl, je potreben dokument, ki potrjuje smrt. Če je bil življenjski prostor prenesen z dedovanjem, darilno ali zakonsko pogodbo, potem je povsem mogoče storiti brez soglasja.
Potrdilo o registraciji lastninske pravice
To potrdilo ima lastnik delnice. Če je bilo (potrdilo) izgubljeno, se njegov d Dvojnik se naroči pri registracijski zbornici.
tiste. potni list
Pri podpisu pogodbe o prodaji deleža je treba upoštevati razpoložljivost le-teh. potni listi so neobvezni. Čeprav bi ga moral lastnik vedno imeti. Če ta dokument ne obstaja, potem morate obiskati ZTI in ga naročiti(postopek za izdajo potnega lista traja do 15 delovnih dni). Za to je lastnik deleža dolžan plačati državno dajatev, ki zdaj znaša 900 rubljev.
Možno jih je tudi nujno naročiti. potni listi (to bo narejeno v 7 dneh), vendar bo že stalo 1.300 rubljev.
Značilnosti stanovanja
To je mogoče pripisati takoj več dokumentov:
- Podatki o osebnem računu stanovanja. Ona izdano v uradu za potne liste in mora biti predčasno žigosano. oddelka.
- Dokumenti o odsotnosti dolgov za komunalne storitve. so izdajo organi upravljanja. Če pa ponovna registracija televizije, interneta ali telefona ni načrtovana, mora lastnik obiskati te organizacije in prekiniti pogodbe.
- Davčni dokument. To potrdilo je neobvezno, vendar je morda potrebno, če je bil bivalni prostor podedovan ali podarjen. Tu bo kupec želel preveriti, ali je bil plačan ustrezen davek.
Izvleček iz USRR
Navesti naj bi, kdo je lastnik stanovanja, ali so na njem kakšne obremenitve, ali je bilo predmet sodnega postopka. Izda se izpisek popolnoma brezplačno v registracijski zbornici.
Pridobljeno dovoljenje organov skrbništva
Če je delež stanovanjske površine v lasti mladoletne osebe, potem Za dokončanje transakcije je potrebno dovoljenje.(fotokopija in original). Zaporedje dejanj je podano spodaj.
Če starša nista več poročena, imata pa roditeljske pravice, se morata oba z zahtevanimi dokumenti v rokah zglasiti pri organu skrbništva (njihov seznam je spodaj).
Glede mladoletnega, mora biti prisoten šele, ko je star že 14 let.
Organi morajo zagotoviti:
- izpisek iz hišne knjige;
- potni listi;
- lastniški dokument;
- potni list (ali rojstni list) mladoletnega imetnika;
- tiste. potni list.
Starši predložijo vloga za prodajo deleža.
Pristojni dva tedna obravnavajo vlogo in preverjajo kršitev otrokovih pravic. Če je vse v redu, se izda pisno dovoljenje za dokončanje transakcije.
Dokumenti za registracijo pogodbe
V določenih okoliščinah zgoraj omenjeni dokumenti se lahko dopolni s takšnimi referencami:
- Kopije obvestila za vse državljane, ki imajo pravico do lastništva stanovanja. Vsak izvod mora biti notarsko overjen.
- Dokument, ki potrjuje prenos aplikacije.
- Obvestila po pošti(fotokopije), ki potrjujejo, da so bile ustrezne vloge poslane vsem lastnikom.
Omeniti velja, da se lahko zahteva dokument, ki označuje prenos obvestila, če se prejemnik izogne osebnemu prejemu.
Glede davčne stopnje
Po veljavni zakonodaji vsi dohodki posameznikov obdavčena z 13-odstotnim davkom. Toda v nekaterih primerih se lahko oseba, ki prodaja bivalni prostor, izogne plačilu. Torej, če prodajalec lastnik nepremičnine več kot 3 leta, potem mu ni treba plačati davkov. Če je to obdobje krajše od 3 let, vendar vrednost deleža ne presega 1.000.000 rubljev, je plačilo davka tudi neobvezno.
V drugih primerih je prodajalec dolžan pravočasno plačati davek v višini 13 odstotkov, vendar - kar je pomembno - ne od celotnega zneska. Od denarja on prejme, odšteje 1.000.000, odstotek pa je že določen s preostalim zneskom.
Recimo, da se delnica proda za 1,5 000 000. Znesek davka v tem primeru bo:
(1.500.000 - 1.000.000) x 0,13 = 65.000
Skupno je prodajalec delnice dolžan plačati le 65 tisoč rubljev.
Če je plačilo neobvezno, je prodajalec še vedno dolžan obiskati davčni urad za svoje stalno prebivališče.
Kot lahko vidite, so lahko potrebni posebni dokumenti za stanovanje nekoliko drugačen za vsak posamezen primer. Torej, če govorimo o zamisli o deležu, ki pripada otroku, je nujno zaprositi za dovoljenje organov skrbništva.
Omeniti velja, da lahko prodajalec po želji izdela pooblastilo, vse zadeve (ali pa nekatere od njih) pa bo reševal njegov pooblaščeni zastopnik. Tudi vprašanje davkov je dvoumno in se razlikuje glede na okoliščine. Toda zapomniti si morate eno stvar: če poznate in upoštevate vse nianse, se lahko izognete težavam, povezanim s prodajo deleža v stanovanju. Preberite, kaj storiti po sklenitvi transakcije.
Prodaja deleža v stanovanju je ena najtežjih vrst nepremičninskih transakcij. Veliko pa je ljudi, ki želijo na trgu opraviti prodajo ali nakup deleža v nepremičnini. Če želite pravilno skleniti posel, morate jasno ugotoviti algoritem dejanj.
Mehanizem realizacije prodaje deleža v stanovanju je blizu navadnemu kupoprodajnemu poslu. Vendar pa je poleg standardnega nabora dokumentov potrebno zbrati še nekaj dodatnih papirjev.
Algoritem delovanja:
Pomoč nepremičninskega posrednika ali samoprodaja?
Postopek prodaje nepremičninskih deležev je precej zapleten. Tako za prodajalca kot za kupca obstaja veliko tveganje, da postanejo žrtev goljufije. Da bi se izognili težavam, je bolje uporabiti storitve zanesljivih in zaupanja vrednih nepremičninskih posrednikov ali nepremičninskih agencij. Odstotek transakcije v tem primeru ni tako velik, vendar bo pomoč strokovnjakov ključ do vašega miru.
Iskanje kupcev, ki jih zanima nakup deleža, in nepremičninskih posrednikov, specializiranih za tovrstne transakcije, v bazi podatkov o nepremičninah, na primer v katalogu GdeEtoDom.RU, lahko poenostavi postopek in ga naredi varnejšega.
Kakšna je prodaja deleža v stanovanju?
Zelo pomembno je, da kupec, pa tudi prodajalec, razumeta, da je predmet prodaje (nakupa) delež stanovanja in ne katera koli soba.
Na primer, pri nakupu ½ dvosobnega stanovanja kupec dobi natanko polovico stanovanja in ne eno sobo.
Zakaj kupiti delnice v stanovanju?
Nakup deleža v stanovanju se najpogosteje izvaja za naslednje namene:
- 1 Nakup dela stanovanja za bivanje.
Najpogosteje delež v stanovanju kupijo tisti, ki nimajo dovolj sredstev za nakup ločene nepremičnine. Pravzaprav je to nakup sobe v skupnem stanovanju. Vendar je treba v prodajni pogodbi dodatno navesti ne le velikost deleža, temveč tudi število odtujenih prostorov v skladu s tehnično dokumentacijo, pa tudi njegovo površino.
- 2 Za dovoljenje za prebivanje.
Običajno v tem primeru skupni posnetek deleža ne presega 2 kvadratnih metrov. Bivanje kupca v stanovanju v tem primeru je malo verjetno.
- 3 Za naložbo.
Nakup deleža nepremičnine je pogosto izvedljiv posel za tiste, ki upajo, da bodo kasneje odkupili celotno stanovanje in ga nato preprodali. V tem primeru bo ocena potencialne lastnine temeljitejša.
- 4 Za življenje.
Najmanj pogosta možnost za to vrsto transakcije. V tem primeru se bo kupec k cenitvi nepremičnine lotil najbolj natančno. Upoštevali se bodo posnetki, splošno stanje hiše in število sosedov.
Kako in zakaj obvestiti solastnike o prodaji?
Glavna razlika med prodajo deleža v stanovanju in rednim kupoprodajnim poslom je predkupna pravica solastnikov nepremičnine. Prva stvar, ki jo morate storiti, ko se odločite za prodajo svojega deleža v stanovanju, je, da ponudite sosedom, da ga odkupijo.
Šele ko vaši sosedje zavrnejo nakup deleža, ga lahko ponudite drugim kupcem.
Besedilo pritožbe je pomembno pravilno oblikovati. Bolje je, da se zatečete k pomoči notarja. Kljub temu, da zakon tega ne zahteva, bo prav notarsko obvestilo postalo dokaz obvestila lastnikov o prodaji deleža. V primeru sporov bo ta dokument dokaz vaše dobre vere.
V obvestilu mora biti navedeno:
- — sporočilo o nameri za prodajo deleža v stanovanju in ponudba solastnikom za odkup;
- — naslov stanovanja;
- — velikost deleža;
- — cena delnice.
Cena za solastnike se ne more razlikovati od tiste, po kateri bodo delež ponudile tretje osebe, in cene, ki bo na koncu navedena v prodajni pogodbi.
Obvestilo o prodaji deleža je bolje poslati z dragocenim pismom s potrdilom o prejemu in opisom priloge. Ta možnost je za prodajalca zelo ugodna. Popis služi kot dokaz, da je bil dokument poslan. Poleg tega mora biti pismo vrnjeno pošiljatelju in vsebuje natančen datum dostave.
Če je eden od solastnikov delnic mladoleten, se obvestilo pošlje organu skrbništva v kraju stalnega prebivališča otroka. Če ne poznate naslova enega od solastnikov, lahko pošljete dopis na zadnji znani naslov ali naslov vašega skupnega stanovanja.
Vaši sosedje imajo na voljo mesec dni od datuma prejema pisma, da odgovorijo na predlog. Če se je naenkrat pojavilo več solastnikov, ki so želeli pridobiti delež, je določitev kupca med njimi prerogativ prodajalca. Zavrnitve ostalih niso več potrebne. V tem primeru se transakcija lahko izvede brez čakanja na potek roka (30 dni).
Če ponudba za prodajo solastnikov stanovanja ni zanimala, lahko iščete kupca ob strani. Hkrati ne smete pozabiti izdati odpovedi prve zavrnitve pri sosedih. Papir je notarsko overjen.
Kako rešiti spore s sosedi pri prodaji deleža v stanovanju?
Najtežja stvar za mnoge prodajalce deležev v stanovanjih je reševanje sporov z drugimi lastniki nepremičnin.
Pogosto sosedje izrazijo željo po nakupu deleža prodajalca, vendar iz različnih razlogov preložijo čas transakcije. Priljubljen izhod iz situacije je postopek darovanja svojega deleža tretji osebi. V tem primeru prodajalec ni dolžan spraševati sosedov za mnenje.
Vendar pa izkušenim nepremičninskim posrednikom ne svetujemo, da se zatečejo k takšnim trikom. Zelo verjetno je, da bodo drugi lastniki izpodbijali donacijo tako, da bodo transakcijo prepoznali kot navidezno. Toda za to ena izjava ne bo dovolj. Tožniki bodo morali sodišču predložiti dokaze, da je bil denar nakazan donatorju.
Kako pripraviti delež v stanovanju za prodajo?
Prodaja deleža v stanovanju ni najbolj priljubljena transakcija na nepremičninskem trgu. Najpogosteje strank ni toliko, kot bi si želeli. Da bi dobili največje število odgovorov, lahko oglase postavite v baze podatkov o nepremičninah, na primer v katalog nepremičnin GdeEtotDom.RU. V oglasu je bolje, da čim bolj celovito opišete celotno stanovanje. Besedilo je najbolje ilustrirano s fotografijami stanovanj.
Sporočilo je mogoče umestiti tudi v tiskane kataloge nepremičnin in časopise. Objave o prodaji delnic so pogosto objavljene v rubrikah o prodaji stanovanj in sob. Ne zavajajte pa potencialnih kupcev in v besedilu navedite, kaj točno prodajate.
Kako pripraviti nepremičnino za predstavitev?
Za večino kupcev delnice stanje stanovanja in hiše kot celote ni tako pomembno. Še vedno pa velja biti pozoren na pripravo nepremičnine na obisk kupcev. Uspešna predstavitev celotnega stanovanja, pozitivni sosedje in dobro stanje nepremičnine - vse to se pogosto izkaže kot odločilni dejavnik tudi za tiste, ki opravijo pregled zaradi formalnosti. Če vaš potencialni kupec išče stanovanje ali upa, da bo stanovanje pozneje v celoti odkupil, potem k predstavitvenemu postopku pristopite zelo odgovorno.
Preden povabite kupce na ogled, se prepričajte, da so sobe in skupni prostori urejeni ter da delujejo vse komunikacije. Bodite pripravljeni na nepričakovana vprašanja in prošnje za pogovor s sosedi. Vnaprej jih opozorite na obisk potencialnih kupcev.
Kako sestaviti posel za prodajo in nakup deleža v stanovanju?
Tako so vsi spori s sosedi rešeni in kupec deleža se najde. Zdaj morate samo sestaviti prodajno pogodbo in registrirati transakcijo pri Zvezni službi za državno registracijo, kataster in kartografijo.
Postopek nakupa in prodaje deleža je praktično enak običajnemu nepremičninskemu poslu. Potrebovali boste le dodatne papirje, ki so bili že omenjeni:
- 1 notarsko overjena kopija obvestila o prodaji za druge lastnike;
- 2 kopije poštnih obvestil o prejemu obvestil z obvezno navedbo datuma dostave in podpisom osebe, ki je obvestilo prejela;
- 3 potrdilo o prenosu vloge;
- 4 zavrnitve solastnikov s prednostne pravice.
Vsi dokumenti morajo biti notarsko overjeni. Če se solastniki izogibajo prejemanju obvestil, je treba pri notarju pridobiti potrdilo o prenosu vloge (izdana je na podlagi 86. člena Osnov zakonodaje Ruske federacije).
Obvezni dokumenti za prodajo deleža v stanovanju so tudi:
- 1 Dokazilo o lastništvu nepremičnine prodajalca;
- 2 Izvleček iz USRR;
- 3 Pomoč-karakterizacija nepremičnin;
- 4 Podatki o registriranih osebah;
- 5 Tehnični in katastrski potni listi;
- 6 Soglasje zakonca (zakonskega partnerja) prodajalca za prodajo nepremičnine;
- 7 Potni listi vseh udeležencev v transakciji;
Prodaja deleža v stanovanju je zapletena transakcija, ki od prodajalca zahteva potrpežljivost in skrb. Je pa možno izvesti. Dovolj je, da skrbno pristopite k procesu papirologije in zaupate reševanje zapletenih pravnih vprašanj strokovnjakom.
