FAKTORJI, KI DOLOČAJO IZBIRO HIPOTEKARNE SHEME
Na razvoj in organizacijo hipotekarnih posojil vplivajo določeni pogoji in dejavniki.
Glavni politični dejavniki so: splošna stabilnost družbenega sistema, predvidljivost ali, nasprotno, nepredvidljivost političnega režima v državi, prisotnost ali odsotnost zunanje grožnje, možnost ali nemožnost razlastitev. Nestabilnost in nepredvidljivost političnih razmer negativno vpliva na razvoj hipotekarnih posojil.
Uspešen razvoj hipotek olajša zagotavljanje ciljno usmerjenih kreditnih virov in državnih jamstev za zavarovanje hipotekarnih posojil in posojil, izvedenih v okviru izdaje vrednostnih papirjev za sekundarni trg. Pomembno vlogo pri razvoju hipotek imajo različne oblike ciljne podpore za določene državljane ali segmente prebivalstva, ki prejemajo hipotekarna posojila za gradnjo stanovanj ali za razvoj podjetja.
Pravni dejavniki so določene s splošnim stanjem pravnega okolja, ki lahko varuje pravice lastnikov do njihove lastnine. V to skupino dejavnikov spadajo prisotnost ali odsotnost sistema katastra nepremičnin ter vpis zastav ali drugih obremenitev nepremičnin.
TO gospodarski dejavniki vključujejo splošno stanje in razvoj trga kreditnih in finančnih vrednostnih papirjev v državi, trdoto valut, inflacijo in solventnost prebivalstva, kar določa splošni obseg in dinamiko trga nepremičnin. Posebej pomemben je sistem zavarovanja tveganj, povezanih z lastništvom, uporabo in razvojem nepremičnin, pa tudi zavarovanje likvidnosti in donosnosti vrednostnih papirjev, zavarovanih z nepremičninskimi hipotekami.
TO zgodovinski dejavniki vključujejo tradicijo kopičenja sredstev in odnos do kredita prebivalstva. Na posebne oblike hipotekarnega razvoja sta vplivala dežela in gospodarski sistem v državi.
Kot osnovne lahko navedemo naslednje vrste organiziranih sistemov množične hipoteke: okrnjeno-odprt sistem (Izrael, Španija itd.), Razširjen odprti ("ameriški") sistem, uravnotežen avtonomen ("nemški") sistem.
Odsečeni odprti sistem. Najbolj enostaven in hkrati najmanj popoln sistem hipotekarnih posojil je treba šteti za okrnjeno odprti model.
Prva temeljna značilnost tega modela je, da lahko banka skupno bančne stranke za hipotekarna posojila zagotovi iz poljubnih virov, vključno z lastnim kapitalom banke; sredstva strank na vloge; medbančna posojila itd.
Druga značilnost odsekanega odprtega modela je neposredna odvisnost obrestnih mer od hipotekarnih posojil od splošnega stanja gospodarstva države, kar pomembno vpliva na obseg in aktivnost bank pri hipotekarnih posojilih v določenih ugodnih in neugodnih obdobjih .
Pri iskanju in privabljanju kreditnih virov za hipotekarna posojila banka v tem modelu teoretično sploh ne sme uporabljati primarnih hipotek kot zavarovanje teh virov.
Relativna enostavnost organizacije hipotekarnih posojil na podlagi okrnjenega odprtega modela je privedla do njegove dokaj razširjene uporabe v mnogih državah sveta, zlasti v državah v razvoju. Vendar pa iz istega razloga ta model zaseda pomembno nišo na hipotekarnem trgu in v razvitih državah, kot so Velika Britanija, Francija, Španija, Izrael itd.
V praksi se pri uporabi tega sistema le redko ravnajo po kakšnih kanonih ali standardih za določitev glavnih parametrov hipotekarnih posojil (trajanje in stroški): običajno jih določi vsaka hipotekarna banka glede na posebne dejavnike. Poleg tega je v državah, kjer ni drugih, bolj razvitih modelov organiziranja hipotekarnih posojil in je trg hipotekarnih storitev omejen, značilno monopolno precenjevanje obrestnih mer za posojila s sorazmerno kratkimi roki posojila.
Očitno je, da je mehanizem delovanja ruskega bančnega sistema v sedanji fazi najbližji okrnjeno-odprtemu modelu.
Razširjeni odprti (ameriški) sistem. Pri tem modelu glavni priliv kreditnih virov v sistem hipotekarnih posojil prihaja s sekundarnega trga vrednostnih papirjev, zavarovanih z za to posebej organiziranimi hipotekarnimi hipotekami.
Ta sistem zagotavljanja hipoteke z viri temelji na sekundarnem hipotekarnem trgu. V Rusiji je zgrajena na podlagi treh hipotekarnih agencij: Zvezne agencije za hipotekarno posojilo, Ruskega hipotekarnega združenja in Moskovske hipotekarne agencije. Glavna naloga teh agencij je odkup hipotekarnih posojil pri bankah in izdaja lastnih vrednostnih papirjev na njihovi podlagi.
Shema za zmanjšanje obrestnih mer za hipotekarna posojila deluje na naslednji način. Banka posojilojemalcu izda hipotekarno posojilo, to pomeni, da mu nakaže (oziroma v njegovem imenu prodajalcu stanovanja) svoja sredstva v zameno za obveznost, da vsak mesec v roku prenese fiksni znesek na banko. določeno obdobje. Ta obveznost kreditojemalca je zavarovana z zastavo kupljenega premoženja. Banka posojilo proda eni od agencij, hkrati pa prenese zavarovalne obveznosti. Agencija banki takoj povrne sredstva, izplačana posojilojemalcu, in v zameno prosi, da mesečna plačila, prejeta od njega, zmanjšana za maržo banke, prenesejo na agencijo. Shematsko je videti, kot je prikazano na sl. pet.
Odkup hipotekarnih posojil s strani banke pri bankah je koristen za hipotekarne agencije, predvsem z močnim pospeševanjem prometa sredstev - z nekaj let na približno 2 meseca. Višino mesečnih plačil, to je stopnjo, po kateri se agencija zaveže, da bo kupovala hipotekarna posojila, določi agencija sama. Te cene so objavljene vsak dan in veljajo 60 dni. Tako mu banka na začetku pogajanj s posojilom določi stopnjo agencije in svojo maržo. V 60 dneh banka dokonča preverjanje stranke in stanovanja, izda posojilo, od agencije prejme vračilo in nato deluje kot posrednik, denar od posojilojemalca nakaže agenciji, pri čemer samo marža ostane zase.
Tako se zdi, da obrestne mere za hipotekarna posojila niso povezane z obrestnimi merami za druga bančna posojila ali z vrednostjo vlog. Edino, kar jih določa, je stopnja, po kateri agencija kupuje hipoteke. Agencijske stopnje pa določa terciarni hipotekarni trg.
Sl. 5. Shema dvotirnega modela hipotekarnega posojanja
Vse agencije, ki so od komercialnih bank kupile določeno količino hipotekarnih posojil, jih zberejo v bazene in na podlagi vsake ustvarijo novo varščino. Najpogostejši so hipotekarni vrednostni papirji (MBS). Vir plačil za take vrednostne papirje so plačila posojilojemalcev za hipotekarna posojila. Vendar je MBS agencijski vrednostni papir in plačila zanj zagotavlja ta struktura in ne zavarovanje z nepremičninami. Agencije prodajajo MBS na borzi, nato pa delujejo tudi kot posredniki in plačujejo agenciji plačila iz banke vlagatelju, ki je kupil vrednostni papir, minus njegova marža.
Posledično je stopnja, po kateri agencije kupujejo hipoteke, odvisna od stopnje donosa vrednostnih papirjev agencije, s katero se strinjajo vlagatelji. Hkrati obrestne mere za vrednostne papirje agencij niso veliko višje od obrestnih mer za državne vrednostne papirje.
Razlog, da se vlagatelji strinjajo z nizkim donosom na MBS, je ta, da niso zavarovani z obveznostmi posojilojemalca, temveč z obveznostmi agencij, ki jih podpira vlada. In ne glede na to, kako množičen je "zamudnik" posojilojemalcev pri hipotekarnih posojilih, bodo agencije izpolnjevale svoje obveznosti do vlagateljev s pomočjo proračuna. To omogoča, da se vrednostni papirji hipotekarnih agencij štejejo za praktično varne in najbolj konzervativnim vlagateljem, na primer pokojninskim skladom in zavarovalnicam, omogoča, da vanje vlagajo, kar posledično zagotavlja pretok hipotekarnih posojil najcenejših virov na trgu. Na koncu nizke stopnje hipotek po ameriškem hipotekarnem modelu podpira proračun, torej davkoplačevalci.
Sistem hipotekarnega posojanja se kljub razlikam v različnih državah zniža na mehanizem za prerazporeditev sredstev od končnega vlagatelja do posojilojemalca - kupca nepremičnine.
Glavni udeleženci tega sistema hipotekarnih posojil so:
posojilojemalec, ki kupi posojilo za nakup stanovanja;
posojilodajalec (banka ali druga institucija), ki kreditojemalcu zagotavlja posojilo, zavarovano z nepremičninami;
posrednik - specializirana organizacija, katere naloga je zagotoviti mehanizme za privabljanje prostega kapitala za nadaljnje reinvestiranje v hipotekarna posojila;
končni vlagatelji (predvsem institucionalni), ki kupujejo vrednostne papirje, izdane na podlagi hipotekarnih posojil.
Primarni trg določa interakcija posojilojemalca in banke, instrumenti pa so hipotekarna posojila. Veriga "banka-posrednik-vlagatelj" predstavlja vsebino sekundarnega hipotekarnega trga, katerega instrumenti so vrednostni papirji, zavarovani s hipotekarnimi posojili. Namen sheme hipotekarnih posojil je upnikom zagotoviti dolgoročna sredstva za povečanje obsega posojil. Razviti hipotekarni sistem je samozadosten mehanizem, ki je po eni strani dostopen različnim premoženjskim slojem prebivalstva, po drugi strani pa donosen za vse medsebojno povezane povezave. Ključno vlogo v tem procesu igra oblikovanje in razvoj sekundarnega trga, na katerem je mehanizem listinjenja(listinjenje).
Izraz "listinjenje" se nanaša na izdajo vrednostnih papirjev, zavarovanih s paketom (združenjem) hipotekarnih posojil. Skupina običajno zbira isto vrsto hipotekarnih posojil, ki sovpadajo glede na posojila - obdobje, shemo plačila, kategorijo posojilojemalcev, vrsto zastavljene nepremičnine. Vrednostni papirji, izdani med listinjenjem, se imenujejo prehodni vrednostni papirji, prehodni vrednostni papirji.
Prenosljivi vrednostni papirji se od tradicionalnih finančnih instrumentov razlikujejo po tem, da pogostost in znesek plačil zanje določajo prihodki od hipotekarnih posojil, ki zavarujejo dano izdajo. Tako se s pomočjo prenosljive vrednostne papirje hipotekarna plačila prenesejo od posojilojemalca na končnega vlagatelja, zmanjšana za provizije posredniških struktur (od tod tudi ime - prenosljiva varščina). Ker plačila hipotekarnega posojila vključujejo potrdila o predplačilu, je glavna značilnost prenosljivih hipotekarnih vrednostnih papirjev prenos tveganja predplačila na končnega vlagatelja kot posebnega tveganja, povezanega z lastništvom hipotekarnih posojil. Imetnik prenosnega papirja vnaprej ne pozna zneska mesečnih prejemkov in posledično natančnega obdobja do zapadlosti. Prenosni dokumenti se ustvarjajo na dva glavna načina, pri čemer imajo posredniške strukture drugačno vlogo.
V prvem primeru prenosljive vrednostne papirje izda prvotna banka posojilodajalka na podlagi svojega hipotekarnega portfelja. V drugem primeru gre za posrednika, ki temelji na hipotekarnih posojilih, kupljenih pri bankah upnicah.
Mehanizem listinjenja v primerjavi s programi refinanciranja dolga omogoča:
privabiti več zasebnega kapitala v stanovanjski sektor z zagotavljanjem edinstvenih finančnih instrumentov, po katerih je povpraševanje na trgu;
zmanjšati stroške pridobljenih virov (in posledično tudi stroške hipotekarnih posojil) zaradi konkurence med vlagatelji;
izboljšati stabilnost stanovanjskega finančnega sektorja s prilagodljivo porazdelitvijo tveganj, povezanih s hipotekarnimi posojili. Značilnosti prenosljivih vrednostnih papirjev za vlagatelje v primerjavi s tradicionalnimi finančnimi instrumenti postanejo očitne ob upoštevanju različnih vrst tveganj, povezanih z vlaganjem v prenosljive instrumente. Imetniki prenosljivih vrednostnih papirjev nosijo štiri glavne vrste tveganj: kreditno tveganje, likvidnostno tveganje, tveganje predčasnega odplačila in tveganje obrestnih mer. Vse vrste tveganj, povezanih s prenosljivimi vrednostnimi papirji, so odvisne od posebnosti hipotekarnih posojil, na katerih temeljijo prenosljivi vrednostni papirji.
Kreditno tveganje(tveganje bankrota posojilojemalca) je tveganje neplačila ali zamude pri plačilu posojilojemalca obveznosti iz hipotekarnega posojila. V sedanji fazi razvoja hipotekarnega sistema je tovrstno tveganje zmanjšano za končnega vlagatelja - imetnika tako tradicionalnih dolžniških instrumentov kot prenosljivih vrednostnih papirjev - s pomočjo treh mehanizmov.
Prva je z obveznim zavarovanjem hipoteke; v primeru agencijskih prenosljivih vrednostnih papirjev z zagotavljanjem garancij agencij, ki izdajajo prenosljive obveznice. Agencija zagotavlja eno od dveh možnih vrst garancij za prenosljive vrednostne papirje. Prva vrsta zagotavlja pravočasno plačilo tako obresti na hipoteke kot glavnice, to pomeni, da se obresti in glavnica na vrednostne papirje plačajo pravočasno, tudi če eden od posojilojemalcev ni izpolnil svojih obveznosti iz naslova hipotekarnih posojil. Prenosni papirji s tovrstno garancijo se imenujejo popolnoma preoblikovani prenosni papirji.
Druga vrsta jamstev pomeni pravočasno odplačilo obresti, medtem ko se glavni dolg plača takoj, ko so prejeta ustrezna plačila za hipotekarna posojila, vendar najpozneje v vnaprej določenem obdobju. Tovrstni transferni papirji se imenujejo transformirani transferni papirji. Jamstva agencije tako zmanjšajo kreditno tveganje vlagatelja. Vsi prispevki so v celoti preoblikovani.
Tretji mehanizem je določitev omejitev vrednosti kriterijev za prevzem zavarovalnih pogodb. Kvalificirana posojila morajo izpolnjevati zahteve agencije za tri parametre: največji PTI - razmerje med mesečnim izplačilom posojila in mesečnim dohodkom posojilojemalca (razmerje med plačilom in dohodkom); največja LTV - razmerje med zneskom posojila in tržno (ali ocenjeno) vrednostjo zavarovanja (razmerje med posojilom in vrednostjo); najvišji znesek posojila.
Likvidnostno tveganje- tveganje likvidnosti sekundarnega trga zaradi možnosti znatne razlike med nabavno in prodajno ceno finančnega instrumenta. Z prenosljivimi vrednostnimi papirji se zdaj aktivno trguje na sekundarnem trgu. Vsak članek je določen s številko in predpono bazena, na podlagi katerega je bil izdan. Veliko transakcij se opravi tudi z vrednostnimi papirji, katerih hipotekarni nabor v času transakcije ni opredeljen. Ta vrsta transakcije se imenuje transakcije po objavi.
Tveganje predčasnega odplačila za vlagatelja je posebno tveganje, povezano s prenosljivimi vrednostnimi papirji. Lastnik dolga je izpostavljen tveganju predčasnega odkupa le, če ima opravka z obveznicami, ki izrecno predvidevajo takšno priložnost. Obstaja več glavnih razlogov za predčasno odplačilo posojilojemalca:
posojilojemalec lahko predplačno poplača celoten dolg pri prodaji zastavljene nepremičnine, do katere pride v primeru selitve, povezane z novim delovnim mestom, nakupa cenejše hiše, razveze zakoncev, ki zahteva prodajo hiše
posojilojemalcu je koristno predčasno odplačilo, če postane tržna obrestna mera nižja od posojila;
v primeru plačilne nesposobnosti posojilojemalca, ko se hipoteke prodajo, izkupiček od prodaje pa se uporabi za poplačilo posojila. Če je posojilo zavarovano, potem zavarovalnici upniku plača preostanek neporavnanega dolga;
če je hipotekarna nepremičnina poškodovana zaradi zavarovalnega primera (požar, poplava itd.), škodo povrne zavarovalnica.
Obrestno tveganje- tveganje spremembe vrednosti vrednostnega papirja, odvisno od tržne obrestne mere. Vedno je neločljivo povezan z naložbami v tradicionalne vrednostne papirje, vendar ga je mogoče omiliti z uporabo spremenljive kuponske stopnje. Pri hipotekarnih obveznicah obrestno tveganje sestavlja tveganje predčasnega odkupa. Občutljivost tržne vrednosti hipotekarnih obveznic na spremembe obrestnih mer je podobna ustrezni reakciji obveznic z možnostjo predčasnega odkupa.
Na nestabilnih nepremičninskih trgih obstaja tudi tržno tveganje v primeru močnega upada cen stanovanj (načeloma sicer nima nobene zveze s trgi Moskve in Moskovske regije, vendar je kljub temu upoštevano). To je slabo za posojilojemalca, saj če kupi drago stanovanje na kredit, pričakuje, da se njegova vrednost vsaj ne bo zmanjšala v času, ko bo odplačeval posojilo. V nasprotnem primeru bo preplačilo za stanovanje previsoko. Posojilodajalec svojih stroškov izdaje posojila ne bo mogel nadomestiti iz svojih stroškov, če posojilojemalec ne bo mogel odplačati dolga v primeru znižanja cen. Na razvitih trgih, kjer se cene stanovanj spreminjajo redko in počasi, je tržno tveganje malo.
Uravnotežen avtonomni (nemški) sistem. Ključna značilnost tega modela je varčevalno in posojilno načelo njegovega delovanja, ki je sestavljeno iz dejstva, da skupni portfelj kreditnih virov ni izposojen na prostem trgu, ampak je namensko oblikovan s privabljanjem prihrankov bodočih posojilojemalcev s strani vrsta blagajne za vzajemno pomoč (slika 6).
V okviru tega modela nastane pravica do prejema posojilojemalca le, če je predhodno v sistem poslal svoja začasno prosta sredstva, znesek prihranka pa mora biti približno enak znesku posojila, do katerega je upravičen šteti. (Nekatera načela "uravnoteženega avtonomnega modela" se uporabljajo v Rusiji. Zlasti varčevalne vloge za posameznike, ki se izvajajo v številnih ruskih bankah.)
Ta omejitev tretjega modela je pomembna pomanjkljivost, saj časovno preloži trenutek morebitne pridobitve nepremičnine.
Vendar ima uravnoteženi avtonomni model tudi resne prednosti - potencialno ta model zaradi svoje avtonomije sploh ni odvisen od stanja finančnega in kreditnega trga. Za hipotekarno banko ni več vprašanje, kje in po kakšni ceni najti kreditna sredstva, treba je le določiti razumno maržo za njene storitve. Obrestne mere za vloge gradbenih prihrankov in obresti za uporabo posojila se lahko teoretično določijo na poljubni ravni. Banka morda sploh ne izplača dohodka ciljnim prihrankom, določi na primer 3-odstotno maržo in prijavi enak odstotek kot cena posojila. Možno je, da se prihodek od prihrankov nateče po stopnji 10%, nato pa bodo obresti na posojilo 13%.
Tako se model osamosvoji ne le od nihanj tržne cene izposojenega denarja, temveč tudi od splošne ravni te cene na splošno. Ta kakovost uravnoteženega avtonomnega modela je še posebej pomembna za razvoj hipotekarnih posojil v državah z nestabilnimi gospodarstvi, pod pogojem, da morajo biti vsa poravnave vezana na tečaje prosto zamenljivih valut. Prednost tega modela je tudi dejstvo, da ima posojilodajalec v njegovem okviru manjše tveganje neplačila posojila, ker so razmeroma velike možnosti za preverjanje dejanske plačilne sposobnosti stranke v kumulativni fazi razmerja.
Izjemno pomembna prednost "nemškega" sistema varčevanja stavb je, da so obrestne mere, ki jih banke zaračunavajo za prihranke, in obrestne mere, izdane po kreditnem sistemu, avtonomne in niso odvisne od splošnega stanja na trgu. Glavna značilnost te sheme je njena zaprta narava, to pomeni, da se kot vir kredita uporabljajo le tista sredstva, ki so jih udeleženci-udeleženci zbrali po pogodbah o varčevanju z gradbenimi deli. Banke, ki uporabljajo ta sistem, lahko posojajo pod nižjimi tržnimi pogoji, tako da na hranilne vloge plačujejo nižje tržne obresti.
Že ob sklenitvi pogodbe sodelujoči vlagatelj pridobi pravico do posojila, ki je ni mogoče zavrniti. Obrestna mera za to posojilo je stabilna in razmeroma nizka v celotni življenjski dobi posojila - od 4,5 do 8,5 %. To je posledica dejstva, da so vlagatelji in posojilojemalci stavb in hranilnic isti ljudje - člani sklada. Nizka donosnost vloge je neke vrste plačilo za pravico do prejema hipotekarnega posojila po nizki stopnji.
Sistem varčevanja z zgradbami ne uporablja tekočih ali spremenljivih obrestnih mer. Vlagatelj ima od samega začetka jasno oceno stroškov. Obdobje kopičenja traja 2-10 let, kar je posledica ekonomskih razmer in zmožnosti stranke. V obdobju kopičenja se za vloge zaračuna obrestna mera, ki znaša 2,5–4,5%, odvisno od socialnega statusa posojilojemalca in pogojev posojilne pogodbe.
Interakcija z blagajnikom je razdeljena na dve obdobji - obdobje kopičenja in obdobje kreditiranja. Najprej vlagatelj - član blagajne - sklene pogodbo, v skladu s katero se zaveže, da bo za določen čas vložil denar in ga obdržal ter prejemal dohodek po dogovorjeni nizki stopnji. Višino mesečnih plačil in obdobje kopičenja izbere glede na svoje zmožnosti in potrebe. Blagajnik pa se mu ob koncu akumulacijskega obdobja zaveže, da mu bo zagotovil hipotekarno posojilo po nizki stopnji.
Obdobje kreditiranja se začne, ko član sklada zbere približno polovico zneska, ki je potreben za nakup stanovanja. Potem prejme nabrani in enak znesek kot posojilo. Z vsemi temi sredstvi član blagajne kupi stanovanje, ga zastavi in začne odplačevati posojilo. Zaradi nizke obrestne mere je znesek mesečnih plačil za posojilo približno enak mesečnim prispevkom.
Pogoji pogodbe temeljijo na izračunu, ki mora zagotoviti, da so obveznosti in sredstva blagajne v skladu z višino in pogoji, zato pogodba uvaja koncept minimalnega obdobja kopičenja (znaša od 1,5 do 2 leta) in pogoj, da morajo kopičenja doseči velikost, ki ustreza tako imenovanemu ocenjenemu številu.
Tveganje takšnih posojil je veliko manjše kot pri navadnih hipotekarnih posojilih, saj se izdajo ljudem, ki so ne le formalno potrdili svojo kreditno sposobnost, ampak so tudi v praksi dokazali, da lahko mesečno fiksno plačujejo dlje časa, približno enaka mesečnim plačilom posojila.
Ena od prednosti sistema je popolna preglednost. Za razliko od vlagatelja poslovne banke, ki se niti najmanj ne sluti, kako, za kakšne potrebe in kako tvegana sredstva uporablja, vlagatelj natančno ve, kdo uporablja njegov denar in pod kakšnimi pogoji.
Iz navedenega izhaja, da je bistvo hipotekarnega modela, da oseba z določeno stopnjo letnega dohodka takoj pridobi že pripravljena stanovanja, plača praviloma le majhen del svojih stroškov v gotovini, ostalo pa - z izposojenim denarjem specializirane hipotekarne banke, izdanim v zavarovanje ali kupljeno nepremičnino ali nepremičnino, ki je že v posesti stranke. Odplačilo tega posojila, odvisno od dohodka posojilojemalca in izbrane vrste hipoteke, se običajno izvede v 10-30 letih (kot kaže praksa, posojila se odplačajo v 4-5 letih).
Hipotekarne banke ne privabljajo depozitov v čisti obliki, začetno poslovanje se financira z lastniškimi in ročnimi posojili. Izdajajo posojila in jih servisirajo. Banke nato svoj hipotekarni portfelj prodajo velikim finančnim družbam, ki izdajajo in plasirajo visoko likvidne vrednostne papirje, zavarovane z nepremičninami. Te korporacije prodajajo vrednostne papirje tako velikim vlagateljem, kot so pokojninski skladi, zavarovalnice, kot majhnim vlagateljem, ki želijo svoja sredstva plasirati pod višje obresti kot bančni depozit. Hipotekarne banke, prejete s prodajo portfelja hipotek, se ponovno dajo v obtok z izdajo novih posojil. V tem primeru dohodek banke sestavljajo obresti za uporabo posojil in dodatna plačila za njihovo servisiranje. Tudi ko hipotekarne banke prodajo posojila, ostajajo odgovorne za njihovo servisiranje.
"Ameriški" model s sodelovanjem poklicnih agentov, ki se ukvarjajo z listinjenjem hipotek (refinanciranje hipotekarnih posojil z uporabo virov, zbranih na borzi z dajanjem posebnih hipotekarnih obveznic), privlači številne banke, saj ponuja temeljno rešitev problema pomanjkanja dolgoročnih finančna sredstva.
Tema 7. Hipotekarno posojanje kot način dolgoročnega financiranja naložb.
1. Razvoj razvoja hipotekarnih posojil.
2. Klasični modeli hipotekarnega posojanja.
3. Sistem hipotekarnih posojil v Republiki Kazahstan.
4. Ustanovitev in razvoj kazahstanske hipotekarne družbe.
5. Mehanizem delovanja sistema hipotekarnih posojil.
6. Trenutno stanje in razvojne možnosti hipotekarnega trga Republike Kazahstan.
Razvoj razvoja hipotekarnih posojil
Izraz "hipoteka" se je prvič pojavil v Grčiji v začetku 6. stoletja. Pr. (uvedel ga je arhont Solon) in že takrat je bil povezan z zagotavljanjem odgovornosti dolžnika do upnika z določenimi zemljiškimi posestmi. Solonov predhodnik - Drakont - je leta 621 pr. N. Št. Uvedel ukaz, po katerem je bilo kakršno koli poseganje v zasebno lastnino in njen premični del strogo kaznovano. Ni naključje, da je bila za njim in njegovimi ukazi v zgodovini določena definicija "drakonskih zakonov".
Leta 594 pr. Solon izvaja svoje reforme, vključno z ukinitvijo zemljiških dolgov, uvajanjem svobode volje, v skladu s katero lastnina ne prehaja več nujno na dediče klana. Zdaj ima vsakdo pravico, da se lastnino loči po lastni presoji.
Sprva je bila v Atenah zastava takšnih obveznosti osebnost dolžnika, ki mu je, če dolga ni bilo mogoče plačati, grozilo suženjstvo. Za prenos osebne odgovornosti v lastnino je Solon predlagal, da se na dolžnikovo zapuščino postavi steber z napisom, da to zemljišče služi kot varščina za terjatve za določen znesek. Tak steber se je imenoval hipoteka.
V grščini "hipoteteka" pomeni stojalo, opora. Na takem stebru so bili označeni vsi prihajajoči dolgovi lastnika zemljišča. Že v antični Grčiji je bila zagotovljena reklama, ki je vsaki zainteresirani omogočil, da je lahko prosto preveril stanje te zemljiške posesti. Na meji hipoteke je posojilodajalec postavil objavo z napisom, da ta nepremičnina služi kot zavarovanje terjatve za takšen in tak znesek. Kasneje so se v ta namen začele uporabljati posebne knjige, imenovane hipotekarne knjige.
Kot veste, je namen hipotekarnega sistema preprečiti nevarnost, povezano z neizgovorenimi načini ugotavljanja pravic na nepremičninah. Zemljišče je blago, s katerim se lahko trguje, zato tako za kupce kot za upnike hipotek vedno obstaja tveganje, da ta nepremičnina ni izvzeta iz dolga ali zastavljena. Tako je hipoteka preprečila prenos lastnine na drugega lastnika, saj varščina ni bila v identiteti lastnika, temveč v vrednosti njegovega premoženja. Sčasoma se je beseda "hipoteka" začela uporabljati za zavarovanje.
Postopoma so hipoteke vključene v srednjeveško evropsko zakonodajo. V Nemčiji se zdi, da ne prej kot v XIV. Stoletju, v Franciji od konca XY. Stoletja pa je veljala neuradna hipoteka. Hipoteka postane zanesljiva lastninska pravica, vendar šele po posebnem vpisu hipoteke v posebno knjigo.
Hipoteke so se zelo razvile v različnih državah. Hipotekarni sistem je bil uveden: v Prusiji - z listino iz leta 1783; v Avstriji - po civilnem zakoniku iz leta 1811; v Saški - po statutu iz leta 1843.
Prva hipotekarna banka je bila ustanovljena v Šleziji leta 1770. Bila je državna banka, ki je finančno pomagala velikim lastnikom zemljišč. Za zbiranje sredstev je banka izdala hipotekarne obveznice (vrsta hipotekarnih obveznic).
Klasični modeli hipotekarnega posojanja
V sodobnem svetu tehnologija vlaganja v stanovanjski sektor temelji na treh glavnih načelih:
· Pogodbeni prihranki;
· Posojanje hipotekarnih kreditov;
· Državna podpora.
Seveda so lahko posebni mehanizmi za izvajanje teh načel zelo različni.
V praksi hipotekarnih posojil je običajno razlikovati med njimi tri glavne modele : - podaljšano-odprto (ameriška); uravnoteženo avtonomno (nemško); in okrnjeno-odprto (angleščina, španščina in francoščina, italijanščina).
Ameriški model osredotočena predvsem na standardne finančne produkte - hipoteke, vrednostne papirje in nepremičnine.
Avtor Ameriški (klasični) model oseba kupi že pripravljena stanovanja, medtem ko praviloma plača le majhen del njegove vrednosti v gotovini, preostali znesek - z izposojenim denarjem pri specializirani hipotekarni banki, ki se izda na varščini pridobljene nepremičnine. Posojilo je odplačano v 15-30 letih. Delovanje te vrste hipoteke je posledica prisotnosti štirih glavnih tržnih subjektov - posojilojemalca (zastavitelja), hipotekarne banke (zastavnega upnika), vlagatelja in države.
Recimo, da se človek odloči za nakup hiše. Pride v nepremičninsko agencijo in išče stanovanje. Po tem gre na hipotekarno banko, ki obravnava njegovo prošnjo za posojilo. Potem ko je banka izdala posojila, banka oblikuje hipotekarni sklad, tj. sklop izdanih posojil (niz hipotek). V tej fazi prek posebnih podjetij, ki prodajajo hipoteke na posojila, nastopi država.
Država s posredovanjem največjih podjetij deluje kot porok za hipotekarne vrednostne papirje. Vrednostni papirji (hipoteke) se prodajo vlagatelju, ki od njih prejema stalen majhen dohodek. Poleg tega bi morale obstajati številne organizacije, kot so pokojninski skladi, zavarovalnice itd., Ki so obvezne (po zakonu) pridobiti določeno število hipotekarnih obveznic.
Še en primer: oseba si želi ustanoviti svoje podjetje. Njegovi prihranki za to niso dovolj in verjetno ne bo dobil kratkoročnega posojila v navadni komercialni banki, saj je tveganje nevračanja preveliko. Ima pa majhno zemljišče v bližini mesta ali stanovanje. Oseba se pri hipotekarni banki obrne z obrazložitvijo, da bo njeno poslovanje donosno. Banka preuči njegovo prošnjo za posojilo, oceni likvidnost zemljišča ali stanovanja in izda posojilo v višini 60-70% njihove tržne vrednosti. Po tem je razvoj dogodkov podoben prejšnji shemi: vprašanje hipotek, njihova prodaja na sekundarnem trgu s pomočjo države itd.
Ustvarjen je bil klasičen model organizacije hipotekarne sheme, ki je bil najbolj razvit v Združenih državah Amerike. Spodbuda za razvoj hipotekarne strategije je bila velika depresija v tridesetih letih 20. stoletja, huda gospodarska kriza in upad na stanovanjskem trgu. Na pobudo vlade ZDA so bile ustanovljene posebne vladne strukture - zvezna stanovanjska uprava in uprava za veterane -, ki so zavarovale hipotekarna posojila, ki so jih izdale banke. Leta 1935 je bila na njeni podlagi leta 1938 ustanovljena tudi Agencija za financiranje del na področju obnove - zdaj že znana zvezna državna hipotekarna zveza "Fannie Mae". Prav ona je postala "specializirana organizacija", ki ta model hipotekarnega posojanja označuje za dvotirni model. Od leta 1954 se je Fannie Mae preoblikovala v javno-zasebno korporacijo, ki je delno v lasti posameznih delničarjev, delno pa zvezne vlade. Leta 1968 je bila korporacija razdeljena na dve korporaciji: Ginny Mae in korporacijo, ki je ohranila svoje nekdanje ime Fannie Mae in postala zasebna delniška družba. Fannie Mae kupuje zavarovane in zajamčene hipoteke FHA in FHA ter običajna posojila, zavarovana s hipoteko, kot so enodružinske hiše ali stanovanjski bloki. Deluje kot dolgoročni hipotekarni vlagatelj in vodi program hipotekarnih vrednostnih papirjev. Poleg standardnih programov nakupa kreditov Fannie Mae izdaja lastne obveznosti (obveznice, kratkoročne menice) in kupuje vrednostne papirje na pogodbeni osnovi. Fannie Mae izda zajamčene vrednostne papirje, ki so zavarovani s posojili iz lastnega portfelja, pa tudi z hipotekami, ki jih organizirajo posojilodajalci.
Ginny Mae je popolnoma javna družba, ki deluje v okviru ministrstva za stanovanja in urbani razvoj. Jeannie Mae z mehanizmi sekundarnega hipotekarnega trga zagotavlja in spodbuja tudi zagotavljanje hipotekarnih posojil kot del vladnih prednostnih nalog za pomoč tistim sektorjem stanovanjskega trga, za katere običajne metode posojanja niso na voljo. Programi posebne pomoči se izvajajo na račun posojil iz državne blagajne, na račun obresti, pridobljenih iz lastnega portfelja, pa tudi na račun provizij za obveznosti. Program jamstva za vrednostne papirje se financira z garancijami in provizijami, ki jih plačajo izdajatelji vrednostnih papirjev.
Druga vlada in "kvazi-vladna" agencija, ki je zadolžena za organizacijo in servisiranje sekundarnega hipotekarnega trga v Združenih državah Amerike, je Freddie Mac, ki ga je leta 1970 ustanovil ameriški kongres. Dejavnosti Freddyja Mac-a so namenjene povečanju likvidnosti naložb v hipotekarni posel ter ustvarjanju in razvoju skladov hipotekarnih posojil z razvojem nacionalnega sekundarnega trga za običajna hipotekarna posojila v stanovanjskem sektorju.
Nekoliko podoben ameriškemu modelu Malezijski model "Kagamas" (ime hipotekarne družbe). Ta model deluje tako, da ustanovi posebno hipotekarno družbo v obliki zaprte delniške družbe - s sodelovanjem Narodne banke, velikih poslovnih bank in drugih finančnih institucij. Ta hipotekarna družba odkupi hipoteke od posojilodajalcev (bank) in nato izda vrednostne papirje - hipotekarne obveznice, podprte s skupinami pridobljenih hipotek (z drugimi besedami, zastavne pravice na nepremičninah). Družba s prodajo hipotekarnih obveznic pokrije svoje stroške z nakupom hipotekarnih posojil, banke pa dobijo možnost, da prejeta sredstva uporabijo za nova hipotekarna posojila, kar na koncu spodbudi razvoj trga stanovanjske gradnje.
Za razliko od ameriškega modela ko agencije odkupijo baze hipotek za nadaljnjo prodajo na trgu v obliki "vrednostnih papirjev, zavarovanih s hipotekami", po malezijskem modelu , agencija kupuje skupine hipotek določene kakovosti, jih zadržuje v svojem portfelju in izdaja lastne dolžniške obveznosti refinanciranje nakupov hipotekarnih skladov.
Glavna prednost malezijskega modela je preprostost in zanesljivost ki zagotavlja državo s sodelovanjem v kapitalu hipotekarne družbe. Nakup hipotekarnih posojil, ki ustrezajo določenim kriterijem, poteka centralno od subjektov hipotekarnega trga, banka pa glede na vrsto dogovora med banko in Cagamasom nosi določeno količino obveznosti do agencije. Po sklenitvi pogodbe z obveznostjo odkupa je banka dolžna takoj odkupiti posojila, ki prenehajo izpolnjevati zahteve Kagamasa. Pri sklenitvi pogodbe brez obveznosti ponovnega odkupa agencija prevzame vse s tem povezano tveganje, banka pa zagotavlja servisiranje posojil, ki se izvaja s plačili Kagamasu, sestavljenimi iz plačil posojilojemalcev minus provizije banke, ki servisira.
Uravnotežen avtonomni (nemški) model
Glavno odstopanje nemškega modela od ameriškega temelji na odnosu Evropejcev do nepremičnin kot enotnega, edinstvenega blaga. To pa vodi v dejstvo, da vsaka hipoteka je zapletena zaradi številnih podrobnosti in ni primerna za poenotenje, kar omejuje sekundarni hipotekarni trg ... Nihče se ne bo hitro odločil za nakup vrednostnega papirja, katerega prodajni pogoji so v vsakem posameznem primeru različni. Zaradi tega so nemška posojila in banke za ohranitev ravnovesja sredstev in obveznosti prisiljene aktivno delovati kot izdajatelji lastnih vrednostnih papirjev in tvoriti dovolj velik odobreni kapital, kar v ameriškem modelu ni potrebno.
Nemški model hipotekarnega posojanja združuje enotirni model hipotekarnega posojanja in sistem pogodbenega prihranka stavb.
Za razliko od klasičnega (ameriškega) modela hipotekarnega posojanja, s model brata ali sestre banka, ki je izdala hipotekarno posojilo, samostojno izda obvezniške vrednostne papirje, zavarovane na eni strani z izdanimi hipotekarnimi posojili, na drugi strani pa z nepremičninami, ki so jih posojilojemalci zastavili za pridobitev posojila.
Enoslojni sistem je pogostejši v zahodnoevropskih državah. Postopek izdaje hipotekarnih obveznic s strani bank urejajo posebni zakoni in nadzorujejo organi bančnega nadzora, dejavnosti bank same pa so omejene na ozek seznam transakcij z majhnim tveganjem.
Poleg teh modelov je v svetovni praksi sistem prihrankov pri gradnji pogodb. V nasprotju z enotirnim modelom, pri katerem banke zbirajo sredstva za hipoteke za odprt finančni trg z izdajo obveznic, sistem varčevanja pri gradnji pogodb je zaprt, ločen od finančnega trga.
MINISTRSTVO ZA IZOBRAŽEVANJE IN ZNANOST REPUBLIKE KAZAHSTAN
Kazahstanska nacionalna univerza Al-Farabi
Fakulteta "Višja ekonomska šola
Tema: Modeli hipotekarnega posojanja
Pripravila: Imanbekova A.D.
Sprejemal: Doszhan R.D.
Almaty 2010
Hipoteka- zastava nepremičnine pri pridobivanju posojila pri kreditni instituciji, ki daje upniku pravico do prednostnega poravnavanja terjatev do dolžnika za znesek zastavljene nepremičnine
Hipoteka- dolgoročno posojilo komercialnih ali specializiranih bank in finančnih institucij za hipoteko na nepremičninah. V tem primeru ima ena stranka - zastavni upnik, ki je upnik za obveznost, zavarovano s hipoteko, pravico prejeti poravnavo svojih denarnih terjatev do dolžnika po tej obveznosti iz vrednosti zastavljene nepremičnine druge stranke - zastavni upnik, večinoma drugim upnikom upnika.
Po vsem svetu se hipotekarno posojanje razvija in deluje kot oblika dolgoročnega financiranja stanovanjskih programov. Hipotekarno posojanje na eni strani pomaga pri reševanju številnih socialnih in ekonomskih problemov države, najprej pa na stanovanjskem problemu, po drugi strani pa pri zmanjševanju inflacije, pri čemer črpa iz začasno brezplačnih sredstev državljanov in podjetja.
Predmet hipoteke je lahko naslednja lastnina:
Zemljišča v zasebni lasti;
Podjetja, pa tudi zgradbe, objekti in druge nepremičnine;
Stanovanjske zgradbe, stanovanja in deli stanovanjskih zgradb in stanovanj, sestavljeni iz ene ali več izoliranih sob;
Počitniške hiše, vrtne hišice, garaže itd .;
Zrakoplovi, ladje, plovila za plovbo po celinskih plovnih poteh
-
Trenutno v svetovni praksi obstajata dva klasična načina hipotekarnega posojanja:
Model enotirnega hipotekarnega posojanja (nemški model);
Dvotirni model hipotekarnih posojil (ameriški model).
V enotirnem modelu hipotekarnega posojila sta posojilojemalec in posojilodajalec povezana. Ta model temelji na ciklični naravi kroženja sredstev: sredstva, ki jih zagotovi posojilojemalec, se uporabljajo za izdajanje posojil njegovim predhodnikom, ki so že zaključili akumulacijsko obdobje.
Pri izvajanju tega modela je predvideno sklenitev naslednjih glavnih vrst pogodb (glej sliko 5):
Legenda: 1 - dogovor o skupnem stanovanjskem depozitu, 2 - posojilna pogodba, 3 - hipotekarna pogodba, 4 - zavarovalna pogodba za hipoteke, 5 - pogodba o nakupu in prodaji stanovanj, 6 - posojilna pogodba, pogodba o nakupu in prodaji hipotek.
Sl. 1. Pogodbeno razmerje z enotirno shemo hipotekarnih posojil
Posojilodajalec je lahko hipotekarna banka ali hranilno-posojilna institucija. Za posojilodajalca je hipotekarna posojila mogoče refinancirati z izdajo vrednostnih papirjev - hipotekarnih listov in s tem - zmanjševanjem možnih tveganj.
Ko primanjkuje sredstev za izdajo hipotekarnih posojil, posojilodajalec (hranilno-kreditna institucija) uporablja notranje sisteme kopičenja dela kapitala s strani posojilojemalca samega.
Pri interakciji s hranilno-posojilno institucijo posojilojemalec kopiči primarni (lastniški) kapital, ki je predpogoj za izdajo hipotekarnega posojila (izposojenega kapitala).
Število servisnih organizacij je minimalno (to je praviloma le zavarovalnica).
V dvotirnem modelu hipotekarnega posojila poleg posojilojemalca in posojilodajalca sodeluje še posrednik (hipotekarna agencija) in / ali udeleženec na finančnem trgu (hipotekarna in investicijska družba).
Izvajanje tega modela omogoča sklenitev naslednjih glavnih vrst pogodb (glej sliko 2).
Legenda: 1 - posojilna pogodba, 2 - hipotekarna pogodba, 3 - hipotekarna pogodba, 4 - kupoprodajna pogodba, 5 - splošna pogodba, 6 - agencijska pogodba, 7 - pogodba o odstopu hipotekarnega posojila, 8 - dogovor o postopku za izvajanje poslov z vrednostnimi papirji hipotekarne agencije, 9 - zavarovalna pogodba za podjetniško tveganje, 10 - pogodba o prodaji in nakupu vrednostnih papirjev.
Sl. 2. Pogodbeno razmerje z dvotirno shemo hipotekarnih posojil
Na prvi stopnji izvajanja pogodbenih razmerij med udeleženci dvotirnega modela hipotekarnega posojanja se med glavnimi udeleženci - posojilojemalcem in posojilodajalcem skleneta posojilna in hipotekarna pogodba.
Po prejemu posojila posojilojemalec sklene pogodbo o prodaji in nakupu stanovanja s prodajalcem ali njegovim graditeljem, nato pa se število udeležencev v tem modelu poveča, da se zmanjša tveganje glavnih udeležencev.
Pogodbe o zavarovanju poslovnega tveganja in hipoteke so sklenjene z zavarovalno organizacijo.
Na sekundarnem hipotekarnem trgu med posojilodajalcem in hipotekarno agencijo se sklene ustrezen sporazum o odstopu terjatev za hipotekarna posojila in dogovor o zaupanju pridobljenih pravic do terjatev. To omogoča posojilodajalcu, da še naprej jasno nadzira posojilojemalca, prejema provizije za servisiranje posojila in sredstva, prejeta od agencije, uporabi za razširitev posojilnih poslov.
Primerjalni parametri posojilnih modelov
| Primerjani parametri | Nemški model | Ameriški model |
| Stroški virov, ki jih je banka pritegnila | Pod trgom | Tržnica |
| Pridobivanje posojila | Po opravljeni fazi varčevanja | Takoj po stiku z banko |
| Oblika privabljenih virov | Varčevalni (depozitni) računi | Hipotekarni vrednostni papirji |
| Glavna oblika vladne podpore | Bonus plačila na vloge | Državna jamstva za hipoteke |
| Obseg posojil | Omejeno s prihranki | Omejena s plačilno sposobnostjo posojilojemalca |
| Nenehno | Na prvi stopnji oblikovanja tržnega sistema | |
| Pogoji posojanja | 8-10 let | 15 do 30 let |
| Znesek dobropisa | do 45% stroškov stanovanja | Do 100% stroškov stanovanja |
Ameriški model osredotočena predvsem na standardne finančne produkte - hipoteke, vrednostne papirje in nepremičnine.
Po ameriškem modelu oseba kupi dokončana stanovanja, pri čemer plača praviloma le majhen del stroškov v gotovini, preostali znesek - z izposojenim denarjem specializirane hipotekarne banke, ki se izda na varščino pridobljene nepremičnine. Posojilo je odplačano v 15-30 letih.
Delovanje te vrste hipoteke je posledica prisotnosti štirih glavnih tržnih subjektov - posojilojemalca (zastavitelja), hipotekarne banke (zastavnega upnika), vlagatelja in države.
Poskusimo podrobneje povedati o vlogi vsakega od njih. Recimo, da ste želeli kupiti hišo. Pridite v nepremičninsko agencijo in si izberite dom. Po tem se odpravite do hipotekarne banke, ki obravnava vašo prošnjo za posojilo. Potem ko je banka izdala posojila, oblikuje hipotekarni sklad, tj. sklop izdanih posojil (niz hipotek). V tej fazi prek posebnih podjetij, ki prodajajo hipoteke na posojila, nastopi država.
Država s posredovanjem največjih podjetij deluje kot porok za hipotekarne vrednostne papirje. Vrednostni papirji (hipoteke) se prodajo vlagatelju, ki od njih prejema stalen majhen dohodek. Poleg tega bi morale obstajati številne organizacije, kot so pokojninski skladi, zavarovalnice itd., Ki so obvezne (po zakonu) pridobiti določeno število hipotekarnih obveznic.
Nemški model bistveno drugačen od ameriškega. Glavno odstopanje temelji na odnosu Evropejcev do nepremičnin kot enega samega, edinstvenega izdelka. To pa vodi v dejstvo, da je vsaka hipoteka zapletena zaradi številnih podrobnosti in ni primerna za poenotenje, kar omejuje sekundarni hipotekarni trg. Nihče se ne bo hitro odločil za nakup vrednostnega papirja, katerega prodajni pogoji so v vsakem posameznem primeru različni. Zaradi tega so nemška posojila in banke za ohranitev ravnovesja sredstev in obveznosti prisiljene aktivno delovati kot izdajatelji lastnih vrednostnih papirjev in tvoriti dovolj velik odobreni kapital, kar v ameriškem modelu ni potrebno. Poleg tega je za privabljanje dolgoročnih sredstev v Nemčiji zelo razvit sistem hranilnih računov (ali sistem gradnje prihrankov). Bistvo tega sistema je naslednje.
Model enotirnega hipotekarnega posojanja deluje v številnih razvitih zahodnih državah, kot so Danska, Nemčija, Francija. V nasprotju z enotirnim modelom hipotekarnega posojanja funkcije posojilodajalca in vlagatelja opravlja en subjekt, to je banka izdajateljica, ki samostojno izdaja in prodaja vrednostne papirje.
Imenuje se tudi ta shema hipotekarnega posojanja Nemški model... V Evropi se je razširil in začel se uporabljati tudi v državah v razvoju.
V Nemčiji kopičenje sredstev za nakup stanovanj in izdajo hipotekarnih posojil izvajajo specializirane kreditne institucije, gradbene hranilnice. To pomeni, da se posojanje posameznikom izvaja s privabljanjem sredstev samih državljanov.
Posameznik na blagajni odpre hranilni račun in na njem prihrani denar do določene ravni, približno 50% stroškov stanovanja. Po tem prejme preferencialno posojilo za manjkajoči znesek in kupljene nepremičnine kot zastavo prenese na kreditno institucijo, dokler posojilo v celoti ne bo odplačano. Opozoriti je treba, da posojilojemalec prejme tudi 10-odstotno državno subvencijo.
V enotirnem modelu hipotekarnega posojila so posojilodajalci praviloma posebej ustanovljene kreditne organizacije -.
Posojila se refinancirajo na dva načina:
Za primarni trg hipotekarnih posojil so take transakcije transakcije:
Za sekundarni trg hipotekarnih posojil takšne transakcije vključujejo izdajo lastniških vrednostnih papirjev, zavarovanih s hipotekarnimi sredstvi, in posle za njihovo uvrstitev.
Hipotekarne papirje izda banka sama. Banka, ki je izdala hipotekarno posojilo (specializirana organizacija za hipotekarne kredite), hipotekarna posojila samostojno refinancira z izdajo obvezniških vrednostnih papirjev - hipotekarnih listov.
Hipotekarni listi imajo za razliko od navadnih obveznic posebno varščino - premoženje, vpisano v poseben register - hipotekarna posojila.
Dejavnosti hipotekarnih bank strogo nadzorujejo država in organi bančnega nadzora.
Značilnosti enonivojskega modela v primerjavi z dvonivojskim modelom so tudi:
V tabeli so prikazane značilnosti nemškega modela, ki temelji na varčevalnem sistemu iz ameriškega, in temelji na sistemu sekundarnega trga hipotekarnih vrednostnih papirjev.
| Primerjani parametri | Nemški model | Ameriški model |
| Stroški virov, ki jih je banka pritegnila | Pod trgom | Tržnica |
| Pridobivanje posojila | Po opravljeni fazi varčevanja | Takoj po stiku z banko |
| Oblika privabljenih virov | Varčevalni (depozitni) računi | Hipotekarni vrednostni papirji |
| Glavna oblika vladne podpore | Bonus plačila na vloge | Državna jamstva za hipoteke |
| Obseg posojil | Omejeno s prihranki | Omejena s plačilno sposobnostjo posojilojemalca | Nenehno | Na prvi stopnji oblikovanja tržnega sistema |
| Pogoji posojanja | 8-10 let | 15 do 30 let |
| Znesek dobropisa | do 45% stroškov stanovanja | Do 100% stroškov stanovanja |
Treba je priznati, da je z vidika gospodarskega napredka najbolj učinkovit klasični ameriški model. Zahvaljujoč preprodaji izdanih posojil in razvitemu trgu hipotekarnih vrednostnih papirjev nič ne omejuje rasti "hipotekarnega" kapitala.
Trenutno gradnja in nakup stanovanj na kredit, ki temelji na hipotekarnih posojilih, ni le razvito bančno področje v tujih državah, temveč tudi prepoznan kot glavni način reševanja stanovanjskega problema in obetavna usmeritev za razvoj maloprodajnega trga kreditnih storitev v Republiki Belorusiji.
V svetovni praksi je osnova posojil bank za gradnjo in nakup stanovanj hipotekarno posojanje prebivalstva, katerega delež je enak 30% celotnega obsega bančnih posojil. V ZDA je obseg hipotekarnih posojil leta 2003 znašal 3.751 milijard EUR, v zahodni Evropi pa 2.700 milijard EUR.
Široka uporaba stanovanjskih hipotekarnih posojil v tujini je posledica razširjenosti zasebnega lastništva stanovanjskih nepremičnin (na primer 87% prebivalcev ZDA ima enodružinske hiše), kar pomeni možnost zavarovanja s premoženjem in visoko stopnjo efektivnega povpraševanja prebivalstva za to bančno storitev. V pogojih znatnega preseganja stroškov stanovanjskih stavb nad letnim dohodkom državljanov je hipotekarno posojilo praktično edini način nakupa stanovanj. Tako se na primer v ZDA letno prebivalstvu izda hipotekarna posojila, ki presegajo 800 milijard dolarjev. ZDA.
V svetovni praksi sta bila do zdaj razvita dva modela organiziranja hipotekarnih posojil. (DODATEK E): enotirni model hipotekarnega posojanja in dvotirni model hipotekarnega posojanja.
Glavne razlike v organizaciji teh modelov stanovanjskega hipotekarnega posojanja so predstavljene v tabeli. 2.1.
Enoslojni model hipotekarnih posojil se je razširil v Nemčiji, na Danskem, v Franciji, Španiji, na Poljskem, Madžarskem in Češkem.
Preglednica 2.1
|
Upnik |
Vir vira |
Pogoji za posojilo |
Investitor |
|||||
|
obresti za posojilo |
znesek kredita |
kredit |
dodatne pogoje | |||||
|
Brat ali sestra |
Francija Danska Španija Madžarska Poljska Češka |
Hipotekarne banke |
Vloge, vloge |
70-80% stroškov stanovanja |
Hipotekarne banke |
|||
|
Nemčija Francija |
Stroisber-blagajne, vzajemne zadružne kreditne institucije |
Pogodbeni prihranki |
45-50% stroškov stanovanja |
Prihranek 45-50% stroškov nastanitve |
Stroj-hranilnice |
|||
|
Dvostopenjski |
ZDA Anglija |
Hranilnice, hipotekarne banke, poslovne banke, hranilnice, kreditne zadruge |
Hipotekarni vrednostni papirji, lastniški kapital |
70% stroškov stanovanja |
Zavarovanje, če znesek posojila presega 80% vrednosti zavarovanja |
Zavarovalnice pokojninskih skladov, poslovne banke, finančne družbe |
||
Opomba. Vir:
Udeleženci enotirnega modela hipotekarnega posojanja stanovanj so hipotekarne banke in druge specializirane kreditne in finančne institucije, ki delujejo kot posojilodajalci, pa tudi posamezniki, ki so prejemniki hipotekarnega posojila. Posojilojemalec pri posojanju hipoteko prenese na posojilodajalca kot zavarovanje za posojilo, ki ga je najel v vlogi zastavitelja. Posojilodajalec postane lastnik zastavnih pravic in je zastavni upnik. V tem modelu je bil razvit samo primarni hipotekarni trg.
Pomembna značilnost enotirnega modela je, da skupno povpraševanje vseh strank po hipotekarnih posojilih zagotavljajo viri, ki niso povezani s trgom hipotekarnih vrednostnih papirjev, in sicer: lastniški kapital kreditne institucije; sredstva strank, položena v vloge in vloge banke; medbančna posojila. Medtem ko banka privablja sredstva za hipotekarna posojila, banka v tem modelu hipotek ne uporablja za nakup in prodajo na trgu vrednostnih papirjev.
Druga značilnost enotirnega modela je, da celoten postopek posojanja neposredno ureja kreditna institucija, domneva se, da bo posojilodajalec svoje funkcije organiziranja in servisiranja posojil posredoval v najmanjši možni meri.
V državah zahodne in vzhodne Evrope je v okviru enotirnega modela sistem stanovanjskega varčevanja (HSSS) najbolj razvit. Tako so na Danskem, Nizozemskem in v Nemčiji z uporabo modela gradbenih prihrankov v letih 2002–2005. zgrajenih je bilo več kot 60% oddanih stanovanj, dolg tovrstnih posojil pa je znašal 50% BDP. V Franciji ima vsak tretji državljan sklenjeno pogodbo o stanovanjskem varčevanju, vključno z 28,3% teh pogodb je bilo sklenjenih za nakup novih stanovanj, 44,9% za nakup doma na sekundarnem trgu, 26,8% za financiranje popravil in obnove stanovanj. Na Madžarskem, Poljskem in Češkem posojila za stanovanjsko gradnjo po tem modelu predstavljajo 90% posojil, danih prebivalstvu.
Splošni pogoji za zbiranje sredstev v okviru teh stavbno-varčevalnih sistemov so naslednji: višina varčevalnega depozita je 40-50% stroškov pridobljenega stanovanja; obrestna mera za stanovanjske hranilne vloge se giblje od 2,5 do 4,5% na leto; zagotavljanje državnih subvencij je obvezno.
Glavne razlike med temi sistemoma so v tem, da se v Franciji hipotekarne institucije za zagotovitev pozitivnega donosa hranilnih stanovanjskih vlog vodijo po tržnih obrestnih merah za vloge, v Nemčiji pa je obrestna mera za vlogo odvisna le od stroškov privabljenih virov znotraj sistem prihrankov stavb.
Poleg tega se za razliko od zaprtega nemškega modela oblikovanje virov v francoskem modelu gradnje prihrankov izvaja ne le na račun državljanov, ki želijo dobiti hipotekarno posojilo, ampak tudi na račun državljanov, ki jih zanima pridobitev tržnih obresti dohodek od pogodbenega prihranka, ki omogoča preoblikovanje državljanov s prostim varčevanjem v kreditne vire bank.
Poudariti je treba, da se v nemškem in francoskem SZSS kreditna sredstva ne izposojajo na odprtem kapitalskem trgu, kar je še posebej pomembno v beloruskih razmerah nezadostnega razvoja delniškega trga, temveč se načrtno oblikujejo s privabljanjem sredstev bodočih posojilojemalcev s pogodbo prihranki - postopno kopičenje primarnega kapitala za pridobitev hipotekarnega posojila ... Kombinacija vlagatelja in posojilojemalca v eni osebi je značilnost tega modela: pred plačilom zahtevanega zneska je vlagatelj posojilodajalec in po odobritvi posojila postane dolžnik.
Pomembno je, da država spodbuja kopičenje lastniškega kapitala potencialnih posojilojemalcev tako, da jim zagotavlja subvencije (10% stroškov bivanja) ali davčne ugodnosti (znesek prihranka se odšteje od obdavčljivega dohodka kot stroški socialne varnosti).
Hranilnice so največji posojilodajalci v evropskem enotirnem modelu hipotekarnega posojanja, saj predstavljajo 27% vseh izdanih hipotekarnih posojil. Ta okoliščina je še posebej pomembna za določitev glavnih posojilodajalcev sistema hipotekarnih posojil v republiki.
V Franciji predstavlja državna hranilnica 25% celotnega obsega danih hipotekarnih posojil, v Nemčiji pa več kot 30%. Poleg tega hranilnica v nekaterih državah deluje kot edini hipotekarni posojilodajalec (na primer na Portugalskem - "Caixa Geral de Depositos", v Belgiji - "Caisse Generale D" Eparone et de Retraite "). Delež hipotekarnih posojil v sredstva hranilnic znaša od 25 do 50%.
Struktura hipotekarnih posojil, ki so jih izdali različni posojilodajalci v evropskih državah od 1. 1. 2006, je prikazana na sl. 2.1.
Sl. 2.1. Struktura hipotekarnih posojil po vrstah posojilodajalcev
v zahodni Evropi
