Kaj to pomeni po zakonu. Kaj je "hipoteka po zakonu" in "hipoteka na podlagi pogodbe"? Glede na to, kar nastane

Hipoteka po zakonu je ustanovitev zastave na nepremičnini v primeru, ko se ta nepremičnina gradi s pomočjo kreditnih sredstev ali ciljnih posojil pri drugi finančni organizaciji.

To je posledica pojava ali pojava določene količine dejavnikov, ki so navedeni v zveznem zakonu Ruske federacije. Ta trenutek nastopi mimo volje udeležencev, za katerega je značilen prenos lastništva določenih predmetov lastnine.

Hipoteka po zakonu začne delovati, če sama hipotekarna pogodba ni pod naslednjimi pogoji:

1. Nakup hiše, doma, stanovanje ali zemljišče ob plačilu na račun sredstev, ki jih zagotovi banka.
2. Gradnja stanovanj, hiše, stanovanja ali pridobitev zemljišča ob plačilu s kreditnimi sredstvi pri bančni ustanovi.
3. V primerih prodaje na kredit, vpis najemnih razmerij, prenos zastavne ali lastninske pravice.

Hipoteka po pogodbi

Pojavi se tudi v strogo določenih okoliščinah pravne narave. Podlaga so izključno klavzule in stališča hipotekarne pogodbe, ki zagotavlja zavarovanje obveznosti po posojilni pogodbi ali po posojilni pogodbi in v nobenem primeru ne more postati ločene samostojne dolžniške obveznosti.

Ne zahteva registracije pri notarju in registracije pri državnih organih in ne more biti podlaga za rotacijo lastnikov, ki zahtevajo nepremičnino.

Hipoteka

Teoretično veljajo hipoteke kot eden najpogostejših kreditnih sistemov. Zaradi svojih lastnosti je koristen. V tem primeru pride do izvršitve zastave, pri kateri predmet še naprej ostane v lasti lastnika nepremičnine.

Če pride do trenutka neplačila ali drugih kršitev s strani posojilojemalca, je zelo priročno, da upnik deluje na pravnem področju. To pomeni, da lahko kadarkoli po pisnem obvestilu dolžniku zaseže zavarovanje in ga proda na dražbi ali na druge zakonsko določene načine odplačevanja posojila.

Do te točke je predmet uporabe kompleks premoženja oziroma nepremičnine, na kateri je hipotekarno posojilo ustanovljeno, ko pa je treba le-tega umakniti, ima njegova prodaja pomembne prepovedne dejavnike.

V istem kontekstu je treba jasno razlikovati med pravnima kategorijama „hipoteka“ in „hipotekarna posojila“:

• Sistem hipotekarnih posojil- najpomembnejši delež, ki tvori hipotekarno strukturo oskrbe stanovanj. Samodejno postane zavarovanje, zanesljiva zajamčena oblika plačila in vračila izdanih sredstev.
• Hipoteka – je tudi kolateralni mehanizem vendar na povsem drugačni pravni podlagi. Materialna garancija je lastnina, ki je dejansko prisotna pri prejemniku, ki jo da lastnik za prejem denarja, posojila ali delnega posojila. Ta sredstva so v veliki večini primerov namenska, ki so namenjena gradbeništvu, popravilom in drugim potrebam, ki jih navede naročnik.

Ob odkritju neizpolnitve glavne obveznosti gre za rubež hipotekarnega premoženja. Hkrati pa obstajajo preventivne pravice do odkupa aretirane zastave. Pri sestavi hipotekarne pogodbe se uporablja dodaten, a zelo močan pravni mehanizem za radikalno zmanjšanje finančnih tveganj - pogodba o celovitem hipotekarnem zavarovanju.

Razlogi za nastanek hipoteke in njena ureditev

Podlage in najpomembnejše točke na področju nastanka kreditnih razmerij in njihove pravne ureditve so zakonsko določena in uveljavljena pravna stališča.

1. Glede na stališča pogodb o privabljanju nepremičnin so stranke opredeljene takole, kjer mora biti en udeleženec upnik za obveznosti, ki jih zagotavlja hipoteka. Ima pravico prejemati finančne transakcije na dražbah. Vsi postopki se izvajajo v skladu z odstavki zveznega zakona, poroki pa lahko zagotovijo tudi manjkajoče premoženje.
2. V primeru neplačila ugotovljenih plačil zvezna zakonodaja določa vsa pravila za reševanje problema. Določeni so tudi v sporazumu, ki ga podpišejo udeleženci.
3. Zakonodajni mehanizem, ki je natančno določen v Civilnem zakoniku Ruske federacije, vsebuje niz splošnih pravil o zavarovanju. Domači pravni prostor izkorišča vse svoje pozicije.
4. Pomembno je, da zvezni zakon in podzakonski akti predvidevajo obseg in potencialno privlačnost kot zajamčeno zastavo zemljiških parcel, podjetij in podjetij, zgradb, objektov, hiš, stanovanj in drugih nepremičnin.

Značilnosti hipotekarne pogodbe so v domači zakonodaji jasno in razumljivo v celoti opredeljene.

Nepremičnina, ki jo je mogoče dati pod hipoteko

V skladu z odstavki čl. V skladu s členom 130 Civilnega zakonika Ruske federacije je kot zastavo nepremičnine mogoče pritegniti samo nepremičnine ali celostne premoženjske komplekse, ki so registrirani na pravnem področju, določenem z državnimi akti.

To vključuje:

• Razpoložljiva parcela ali parcela ki ni naveden v čl. 63 FZ.
• Kompleks, podjetje ali podjetje, zgradba, zgradba in druga lastnina, ki se uporablja v proizvodnji, finančnih dejavnostih, podjetništvu.
• Stanovanja - kompletne hiše, hiše, stanovanja, delnice, več ločenih prostorov ali ena, vendar izolirana.
• Počitniške hiše in mini počitniške hiše, garaže in podobni objekti potrošniške, umetniške, oblikovalske ali gospodinjske namene.
• Register sodišč, ločenih z zakonom, za notranje potrebe.

Ocena plačilne sposobnosti posojilojemalca

Najpomembnejši vidik zagotavljanja hipoteke in zagotavljanja njene končne donosnosti je plačilna sposobnost stranke, to je sposobnost polnega in pravočasnega odplačevanja dolžniških obveznosti. Stopnja kreditne sposobnosti je odličen napovedni kazalnik plačilne sposobnosti stranke v bližnji prihodnosti.

Izračuna se na podlagi razmerja kazalnikov finančne vsebine. Glede na praktična priporočila vodilnih ameriških finančnikov, domači ekonomisti so uporabljali sistem petih »si«.

1. Značilnost - ugled posojilojemalca - značaj.
2. Raven finančnega polnjenja - zmogljivost.
3. Prisotnost lastnih naložb v osnovna sredstva — kapital.
4. Zadostnost materialnega dohodka - zavarovanje.
5. Splošne gospodarske razmere, ki obstajajo v danem trenutku – pogoji. To vključuje elemente makroekonomije in domačih gospodarskih rezerv.

Značilnosti hipotekarnega posojila

Hipotekarno posojilo ima kot enega najpomembnejših delov hipotekarnega programa veliko pozitivnih vidikov, ki jih ne poznajo vsi, ki si želijo stanovanja kupiti na ta način.

Do danes bančne institucije uporabljajo dva temeljna modela hipotekarnega mehanizma - ameriški in evropski. Odlikuje jih način privabljanja financ:

• Danes se priročna in zanesljiva ameriška metodologija pogosto uporablja na domačem trgu poslovanja z nakupom in prodajo stanovanj. Odlikuje ga privlačnost državne proračunske podpore in je najbolj zvest stranki.
• Tendence evropskega modela so v delovanju po načelih varčevalno-varčevalne institucije, ki v Evropi velja za glavnega vlagatelja v različne hipotekarne projekte in programe.

davčne spodbude

Hipotekarna posojila je v vseh pogledih zelo donosen mehanizem. Prvič, pri sestavi pogodbenih dokumentov za posojanje stanovanja hkrati postanejo last posojilojemalca.

Dmitrij Balandin

Osem od desetih ljudi, ki jih poznam, meni, da je hipoteka posojilo za nakup nepremičnine. To je zelo pogosta napačna predstava, povezana z zagrizeno asociativno serijo hipoteka - banka - posojilo. Pravzaprav se zelo pogosto ukvarjamo z zamenjava konceptov hipoteke in hipotekarnega posojila da tega ne omenjam zakonita hipoteka lahko nastane brez banke, le pravilno morate sestaviti pogodbo o prodaji stanovanja. V tem članku bomo razumeli, kaj pravzaprav je hipoteka.

Malo zgodovine hipotek

Samo hipotekarni koncept traja že od antične Grčije. V tistih časih je, če dolžnik ni pravočasno odplačal dolga, padel v suženjstvo. Vendar pa so bile človeške duše pogosto poceni in niso mogle pokriti dolga. Druga stvar sta zemljišča in premoženje, ki bi lahko služili kot dražje zavarovanje za odplačilo dolga. hipoteka enako se je imenoval steber ali kamen, ki ga je moral dolžnik postaviti na svojo parcelo, potem ko je prejel denar za zavarovanje parcele in vsega, kar je bilo na njej. Na tem stebru ali kamnu je bilo vklesano ime dolžnika, ime upnika, višina dolga in njegov rok. Če dolžnik upniku ni pravočasno poplačal, je njegovo premoženje, obremenjeno s hipoteko, prešlo na upnika.

Načeloma se je z leti malo spremenilo in bistvo hipoteke je ostalo enako. Hipoteka je zastava (ena od vrst obremenitve) nepremičnine, ki je način zavarovanja obveznosti.Če poskušate razložiti bistvo hipoteke s preprostejšimi besedami, vam pride na misel naslednja situacija: recimo, da ste prišli v restavracijo, jedli s trebuha, vendar ni bilo dovolj denarja za zaprtje računa. Potem ste pustili mobilni telefon kot zavarovanje in odšli domov po denar. Telefon je vaš, vendar je v zastavi maître d's, in če ne prinesete denarja, se boste poslovili od telefona.

Hipoteka je enaka zastava, le nepremičnine so predmet zavarovanja. Dejanja z nepremičninami so predmet državne registracije in uvedba ali odvzem zastave ni izjema. Razpoložljivost zastave lahko preverite tako, da si ogledate potrdilo o državni registraciji pravice do predmeta. Če je v vrstici »obremenitev« beseda »hipoteka«, je tako. Če ni dostopa do potrdila, lahko naročite izpisek iz enotnega državnega registra pravic (izvleček USRR) pri registracijski zbornici na lokaciji predmeta. Če obstaja obremenitev v obliki hipoteke, se to odraža v izjavi. Zdaj pa ugotovimo, v kakšnih primerih je lahko obremenitev v obliki hipoteke. Obstajajo hipoteke na podlagi pogodbe in hipoteke na podlagi zakona.

Hipoteka po zakonu in hipoteka na podlagi pogodbe

Hipoteka na podlagi zakona se pojavi v treh primerih: ob prejemu hipotekarno posojilo, prodaja na kredit, in ob zaključku najemnine.

1. Po prejemu hipotekarno posojilo stanovanje je zastavljeno banki upnici od trenutka državne registracije kupoprodajne pogodbe s hkratno registracijo hipoteke in do končne poravnave posojilojemalca po posojilni pogodbi.
2. Prodaja na kreditšteje se, če je v pogodbi navedeno, da bo kupec po transakciji plačal pogodbo. To stanje ureja člen 5 člena 488 Civilnega zakonika Ruske federacije: Če s prodajno pogodbo ni drugače določeno, se od trenutka, ko se blago prenese na kupca in do plačila blaga, priznava, da je blago, prodano na kredit, zastavljeno prodajalcu, da zagotovi izpolnitev svoje obveznosti kupca. plačati za blago. Z drugimi besedami, poskusite v pogodbi navesti, da bo kupec stanovanje plačal v treh dneh po državni registraciji prodajne pogodbe, v izdanem potrdilu v vrstici »obremenitev« pa boste zagotovo videli »hipoteko s silo«. prava." Če morate to določiti, vendar je obremenitev neuporabna, je treba v pogodbo vključiti stavek: Stranki sta se dogovorili, da v skladu s 5. odstavkom 488. člena Civilnega zakonika Ruske federacije hipoteka ne nastane na podlagi zakona.
3. V primeru dogovora rente (življenjsko preživljanje z vzdrževanim osebjem) obstaja tudi hipoteka po zakonu. Takšna obremenitev se odpravi po smrti najemnika. Zelo pogosto, mimogrede, najemodajalci to pozabijo storiti. Pomembno je omeniti, da je takšno breme mogoče odstraniti hkrati z državno registracijo naslednje transakcije.

Hipoteka po pogodbi nastane na podlagi sporazuma, sklenjenega med pogodbenima strankama. Po taki pogodbi ima upnik (hipotekarni upnik) prednostno pravico do izpolnitve svojih denarnih terjatev do dolžnika (hipotekar). Najbolj presenetljiv primer hipoteke na podlagi pogodbe je Hipotekarno posojilo, zavarovano z nepremičninami, ki so že v lasti, pri katerem lahko posojilojemalec prejme veliko vsoto denarja (praviloma največ 60 % tržne vrednosti stanovanja) za osebne namene, pri čemer banki zagotovi stanovanje kot jamstvo za vračilo posojila.

Povzetek: hipoteka je zastava nepremičnine za zavarovanje obveznosti po pogodbi. Obstaja hipoteka na podlagi sporazuma in hipoteka na podlagi zakona (člen 488 Civilnega zakonika Ruske federacije, najemnina). Hipotekarno posojilo je posojilo, zavarovano z nepremičnino.

Po prejemu hipotekarnega posojila je stanovanje zastavljeno banki upnici od trenutka državne registracije kupoprodajne pogodbe s hkratno registracijo hipoteke in do končne poravnave posojilojemalca po posojilni pogodbi.

Razlike med hipoteko po zakonu in na podlagi pogodbe so precej pomembne. Ti formati imajo svoje značilnosti in se uporabljajo v različnih okoliščinah. Hkrati pa ne smemo misliti, da hipoteka na podlagi pogodbe ni zakonita. Nasprotno, tudi ni v nasprotju z regulativnim okvirom, preprosto je zelo težko takšno posojilo dejansko imenovati hipoteko.

Zvezni zakon št. 102-FZ "O hipoteki" določa posebno opredelitev te vrste posojila. Pravzaprav ima vsaka hipoteka eno pomembno lastnost: denar se stranki da kot posojilo, v zameno pa banki zagotovi zavarovanje v obliki zavarovanja.

Za ruske finančne institucije so najbolj značilne hipoteke, pri katerih stranka z dodeljenimi sredstvi kupi nepremičnino. Se pravi, v tem primeru govorimo o ciljnem posojilu. Banka ne postavlja zahtev le glede oblike nepremičnine, temveč tudi neposredno glede njenih značilnosti.

"Legitimna" hipoteka posojilojemalcem omogoča nakup stanovanja na primarnem ali sekundarnem trgu, v hiši v gradnji, vključno z zemljiščem, hišo, sobo ali deležem v stanovanju. Nekatere banke ponujajo ciljna posojila za nakup garaže. Za predstavnike podjetij so na voljo posebne vrste nepremičnin (poslovne nepremičnine, na primer proizvodni ali skladiščni prostori).

Za banke so hipoteke pravno donosnejše in varnejše, saj zmanjšujejo tveganje izgube denarja s pridobitvijo nepremičnin v zavarovanje. Stranka z njo ne more razpolagati, kljub temu, da je vpisana kot lastnina, dokler dolg ni v celoti poplačan in bremena ni odstranjena.

Zakonita hipoteka se pojavi pod naslednjimi pogoji:

• ob podpisu najemne pogodbe (nepremičnina postane last druge osebe, ki prevzame obveznost skrbi za vzdrževanega, takšno shemo pogosto uporabljajo za vzdrževanje starih ljudi sorodniki ali zasebni domovi za starejše);
• ciljni nakup dokončanih ali v gradnji nepremičnin z denarjem, ki ga izda banka;
• prodaja nepremičnine na kredit ali na obroke.

Hipoteka na podlagi zakona je značilna ne samo za bančna posojila. Podobna pravna razmerja lahko nastanejo tudi med fizičnimi in pravnimi osebami. Družina ima na primer nekaj denarja za nakup stanovanja. Kupec se strinja z obročno shemo za preostali znesek. Ob podpisu prodajne pogodbe so predpisani obročni pogoji. Tudi v tem primeru obstaja prostor za hipoteko po zakonu.

Če je hipoteka izdana prek banke, je zaporedje dejanj približno naslednje:

1. stranka zaprosi banko za predhodno odobritev hipoteke;
2. oseba išče primerno nepremičnino;
3. po cenitvi nepremičnine banka dokončno odloči o hipoteki, med strankama se podpiše posojilna pogodba;
4. je sklenjen kupoprodajni posel;
5. prodajalec prejme od banke sredstva, ki mu pripadajo.

Dejstvo, da se denar nakazuje iz banke, kaže, da se stanovanja kupujejo z izposojenimi sredstvi. Kar samo potrjuje potrebo po uporabi nepremičnine kot zavarovanja. V prihodnosti, če posojilojemalec nenadoma ne more ali noče izpolniti svojih obveznosti, ima banka pravico zapleniti premoženje, ga prodati in vzeti denar za poplačilo dolga.

Pomembna značilnost sklenitve hipoteke na podlagi zakona je obvezna prisotnost hipoteke.

Ta vrsta hipoteke je v ruskih bankah zelo redka. Predpostavlja, da so vsi pogoji pogodbe med posojilodajalcem in posojilojemalcem predpisani posamično. Pravzaprav ima ta vrsta hipoteke več skupnega z običajnim posojilom kot z zakonito hipoteko. Ima naslednje formate:

1. banka izda denar, za katerega stranka kupi nepremičnino, medtem ko posojilo ni ciljno in ne vključuje zavarovanja;
2. v obliki zastave stranka zagotovi nepremičnine, ki niso pridobljene, ampak so že v njegovi lasti;
3. po registraciji lastništva se izda zastava.

Le malo bank je pripravljenih dati tovrstno hipoteko, saj s tem občutno povečamo tveganje nevračanja izposojenih sredstev. Tudi zadnja možnost ima za posojilodajalca svoje pomanjkljivosti. V tem primeru ima naročnik čas, da lastnino vpiše zase. Šele po tem je sklenjena zastavna pogodba. Vendar z uradnega vidika nepremičnine nimajo bremena. In če ga stranka zavrne izdati, potem banka, tudi na sodišču, ne bo mogla pridobiti lastništva stanovanja, dokler pogodba ne bo v celoti poplačana.

Kakšna je razlika?

Hipoteka na podlagi zakona in pogodbe ima veliko razlik. Ne zadevajo le tveganj za banko, temveč tudi druge pomembne značilnosti:

Hipoteka na podlagi zakona je za banko bolj donosna. S finančnega vidika je tudi bolje za posojilojemalca: ni mu treba porabiti denarja za državne dajatve, pogoji posojila za takšno posojilo pa so bolj donosni. Hipoteka na podlagi pogodbe daje več pravic in svoboščin v zvezi s pridobljenim premoženjem, vendar odsotnost zavarovanja zahteva, da stranka potrdi svojo finančno plačilno sposobnost in zanesljivost.

Hipoteka na podlagi pogodbe in hipoteka po zakonu nastaneta iz različnih razlogov. Toda v resnici je to ista stvar - posojilo z zavarovanjem, ki zagotavlja plačilo posojilojemalca posojilodajalcu. Namen te obveznosti je nakup nepremičnine za sredstva, ki jih zagotovi banka.

Različne vrste hipoteke

Nakup doma danes ni tako enostaven, zlasti za prebivalce velikih mest. Gre za stroške nepremičnin, ki so za večino državljanov preprosto nevzdržni. Zato so številne kreditne institucije pripravljene svojim strankam zagotoviti sredstva, ki so predmet prenosa premoženja, če posojilojemalec ne izpolni njegovih pogojev. Se pravi, vse je preprosto - če ne morete plačati, boste morali plačati depozit. Zavedati se morate tudi, da lahko hipoteka nastane na podlagi pogodbe ali zakona.

Hipoteka na podlagi pogodbe vedno nastane na podlagi listine, ki jo skleneta stranki. To je tako imenovana hipotekarna pogodba, ki označuje obveznosti posojilojemalca do banke. Razlogi za pojav te vrste posojila so tudi:

1. Zbiranje listin za prenos nepremičnin v zastavo.
2. Vpis nepremičnine, pridobljene za hipotekarna sredstva.

Z drugimi besedami, hipoteka na podlagi sporazuma nastane, ko posojilojemalec sestavi stanovanje pod varščino. Za banke je to veliko tveganje. Dokler pogodbene stranke ne vpišejo pogodbe, upnik ne more uveljavljati pravic na hipoteki. Zato mora stranka v tej fazi zagotoviti poroke. Poleg tega banke pogosto dvigujejo obrestne mere, dokler ni izdano zavarovanje.

Pomembno: postopek vpisa hipotekarne pogodbe se izvede na podlagi vloge strank. Če je sporazum overjen pri notarju, lahko vloži vlogo za državno registracijo (FZ št. 102).

Če je s sporazumom vse jasno, potem malo ljudi ve, kaj je hipoteka po zakonu. Pojavi se, ko pridobljeno stanovanje postane zastava banke, vendar pogodba tukaj ne igra nobene vloge.

Preberite tudi Nakup stanovanja in podpis hipotekarne pogodbe brez predplačila

Hipoteka se na podlagi zakona registrira med državno registracijo prodajne pogodbe. In dokument o lastništvu stanovanj, kupljenih za kredit, vsebuje informacije, da ima določeno obremenitev. Ta obremenitev ne omogoča na primer prodaje te nepremičnine brez dovoljenja hipotekarnega upnika, vpis sorodnikov itd.

Poleg tega so razlogi:

1. Prodaja na kredit. Če se predmet proda na kredit, se samodejno zastavi pod hipoteko, razen če ni določeno drugače. Ta določba zakona velja tudi za nakupe na obroke.
2. Najem. Prejemnik najemnine ima pravico zastaviti premoženje, ki je predmet pogodbe.

Razlike

Hipoteko na podlagi sklenjene pogodbe in hipoteko po zakonu ločijo naslednji pogoji:

1. Hipoteka po zakonu nastane avtomatsko ob vpisu kupoprodajne pogodbe, medtem ko je za drugo vrsto posojila potrebna sklenitev pogodbe.
2. V prvem primeru je zavarovanje le pridobljeno premoženje. Za drugo lahko kot zavarovanje služi katera koli lastnina posojilojemalca.
3. Za vpis hipoteke se po zakonu ne zaračunava državna dajatev, vendar je hipoteka na podlagi pogodbe obdavčena.

Pomembno je vedeti

Pri hipoteki nepremičnine je treba upoštevati naslednje zahteve:

1. Nedeljivega premoženja, ki lahko ob delitvi izgubi svoj namen, ni mogoče dati v zastavo.
2. Če je za nakup nepremičnine s pomočjo banke potrebno pridobiti dovoljenje tretjih oseb, potem banka brez tega ne bo sestavila ustrezne pogodbe.
3. Posojilojemalec je dolžan skrbeti za zastavljeno nepremičnino in zagotoviti njeno varnost.
4. Če obstaja možnost izgube ali poškodovanja zastavljenega premoženja, je posojilojemalec dolžan o tem obvestiti zastavnega upnika.
5. Banka ima pravico preveriti stanje premoženja, ki ga je zastavil upnik.
6. Vsaka odtujitev premoženja, ki je zastava, je možna le s soglasjem banke.
7. Oseba, ki pridobi zastavljeno premoženje, prejme vse pravice in obveznosti zastavnika.
8. Po zaprtju posojila je treba breme odstraniti z nepremičnine.

Hipoteka(iz latinskega hypotheca - zastava, iz grškega hypoteke) - to je vrsta zastave, pri kateri je nepremičnina zastavljena, a hkrati ostane v lasti dolžnika. Če dolžnik ne izpolni svojih obveznosti, ima upnik pravico do poplačila s prodajo tega premoženja.

Treba je razlikovati med konceptoma hipoteke in hipoteke, pri katerem posojilo izda banka, zavarovano z nepremičnino. Hipotekarni kredit je eden od sestavnih delov hipotekarnega sistema. Ob prejemu posojila za nakup nepremičnine se kupljena nepremičnina sama zastavi (zastavi) pri banki kot jamstvo za poplačilo kredita.

Imenuje se službe za izbiro, izvršbo in prejemanje hipotekarnih posojil hipotekarno posredništvo. Hipotekarno posredništvo izvaja specialist, usposobljen za to dejavnost - hipotekarni posrednik.

Hipoteka je tudi zastava že obstoječe nepremičnine lastnika z namenom pridobitve kredita ali posojila, ki se bo uporabilo za popravilo ali gradnjo ali za druge potrebe po presoji kreditojemalca-hipotekarja.

V primeru neizpolnitve glavne obveznosti se izvršba odmeri le na zastavljeno nepremičnino, pri čemer ima zastavni upnik prednostno pravico do izpolnitve svojih terjatev pred drugimi upniki dolžnika.

Razlogi za nastanek hipoteke in njena ureditev

Trenutna zakonodaja predvideva dve vrsti razlogov za nastanek hipoteke:

1. na podlagi zakona;
2. na podlagi pogodbe.

Hipoteka na podlagi zakona

Hipoteka na podlagi zakona (zakonita hipoteka) je hipoteka, ki nastane ob nastopu določenih dejstev, določenih v zakonu, ne glede na voljo strank o nastanku hipoteke, ob prenosu lastninske pravice na nepremičnini z ene osebe na drugo, natančneje ob pridobitvi nepremičnine. to pravico novega lastnika, vendar z obveznim nastopom zakonskih dejstev.

Hipoteka po zakonu nastane v naslednjih petih glavnih in pogostih primerih:

1. Nakup stanovanjskih zgradb, stanovanj, zemljišč s kreditnimi sredstvi banke ali druge kreditne organizacije ali sredstvi ciljnega posojila.
2. Gradnja stanovanjskih stavb, zgradb, objektov ali stanovanj z uporabo kreditnih sredstev banke ali druge kreditne institucije ali sredstev iz naslovnega posojila.
3. Prodaja na kredit.
4. Najem.
5. Zastava lastninske pravice.

Hipoteka po pogodbi

Hipoteka po pogodbi (pogodbena hipoteka) je hipoteka, ki nastane na podlagi hipotekarne pogodbe (hipoteka nepremičnine).

Hipotekarna pogodba ni samostojna obveznost, temveč sestoji iz zavarovanja obveznosti na podlagi posojilne pogodbe, kreditne pogodbe ali druge obveznosti.

Hipoteka se po zakonu razlikuje od hipoteke, ki nastane na podlagi sporazuma, le po tem, da prva nastane na podlagi neposredne navedbe v zakonu in se samodejno vpiše skupaj z drugo pogodbo tudi brez vloge strank, hipoteka na podlagi pogodbe je predmet vpisa na ločeno vlogo strank. Ker hipoteka po zakonu nastane pri ciljnem posojilu za nakup stanovanja, se ob vpisu takšne hipoteke spremeni lastnik nepremičnine, natančneje, taka hipoteka nastane hkrati s pridobitvijo nepremičnine s strani posojilojemalca.

Nepremičnina, ki jo je mogoče dati pod hipoteko

Premoženje, ki je lahko predmet hipoteke, je opredeljeno v členu 5 Zakona o hipoteki - nepremičnine, določene v členu 130 Civilnega zakonika Ruske federacije, katerih pravice so registrirane na način, določen za državno registracijo pravic na nepremičnini. nepremičnine in posle z njo.

Te stvari vključujejo:

1. zemljiške parcele, razen zemljišč iz 63. člena Zakona o hipoteki;
2. podjetja, pa tudi zgradbe, objekti in druge nepremičnine, ki se uporabljajo v poslovnih dejavnostih;
3. stanovanjske zgradbe, stanovanja in deli stanovanjskih stavb in stanovanj, sestavljeni iz enega ali več izoliranih prostorov;
4. dacha, vrtne hiše, garaže in druge potrošniške zgradbe;
5. zračna in morska plovila, plovila za celinsko plovbo in vesoljski objekti.

Ocena plačilne sposobnosti posojilojemalca

Ocena plačilne sposobnosti posojilojemalca (zavarovanje) je ocena naročnikove sposobnosti servisiranja izdanega hipotekarnega kredita, to je izračun zneska kredita, ki ga bo posojilojemalec lahko odplačal ob upoštevanju značilnosti samega kreditojemalca (vrsta zaposlitve, mesečni dohodek in možnost potrditve, prisotnost soposojilojemalcev ali porokov, sestava družine, prisotnost mladoletnih vzdrževanih družinskih članov itd.). Stranka gre skozi postopek prevzema zavarovanja dvakrat: pri stiku s hipotekarnim posrednikom (izvaja ga zavarovalec borznoposredniške družbe) pred sklenitvijo pogodbe o opravljanju storitev in tudi na banki (izvajajo ga kreditni analitiki banke) pri obravnavi vloge za hipotekarno posojilo.

Kratek opis postopka prevzema zavarovanj v banki. Izračun koeficientov:

Ta razmerja so banke razvile skupaj z Zvezno agencijo za stanovanjska hipotekarna posojila na podlagi izkušenj ZDA in evropskih držav. Prav ta niz kazalnikov odraža celotno sliko plačilne sposobnosti posojilojemalca, omogoča pa tudi standardizacijo postopka za odobritev in izdajo hipotekarnega posojila. V vsakem bančnem programu so ti koeficienti odobreni vnaprej, v nekaterih primerih pa jih je mogoče prilagoditi, na primer glede na način potrjevanja dohodka. C / C, O / D in P / D se lahko razlikujejo glede na subjekt Ruske federacije, velikost povprečne plače in želje določene banke.

Po izdelavi izračuna po teh koeficientih se običajno izbere minimalni znesek, ki bo znesek posojila. Dohodek in način njegove potrditve sta eden glavnih dejavnikov, ki vplivajo na višino posojila. Večina bank razume, da se vsi prihodki bodočih posojilojemalcev ne odražajo v računovodstvu delodajalca, zato razvijajo različne načine za potrditev dohodka, na primer: potrdilo o dohodku v prosti obliki.

Značilnosti hipotekarnega posojila

Posojilo se izda za daljše obdobje (do 50 let). Obrestna mera pri hipotekarnem posojilu je nižja kot pri drugih vrstah posojil. Posojilojemalec hipotekarnega kredita mora imeti tako imenovano "predplačilo" - del vrednosti pridobljene nepremičnine brez upoštevanja hipotekarnega posojila (čeprav ta pogoj v nekaterih bankah ni potreben). Višina predplačila običajno vpliva na obrestno mero posojila in se giblje od 0 % do 70 % vrednosti hipotekarne nepremičnine. Banka za posojilojemalca hipotekarnega posojila postavlja številne posebne zahteve: potrditev dohodka, stalne delovne izkušnje itd. Obvezni udeleženci hipotekarnega posojila so zavarovalnice in cenilnice, ki banki zagotavljajo varnost posla. Odplačilo hipotekarnega posojila se običajno izvaja z enakimi plačili - rente. Znesek takšne trajne rente (A) se izračuna po formuli.