Nakup stanovanja z izvajanjem pogodbe o skupni gradnji je med občani zelo priljubljen. To je predvsem posledica sposobnosti prihranka pri stroških kvadratnih metrov. Toda skupna gradnja je povezana z velikimi tveganji in nekaterimi odtenki. Ena od značilnosti transakcije je obvezna registracija DDU v zveznem registru.
Posel z razvijalci na nepremičninskem trgu je v velikem povpraševanju. Obstaja pa ena pomembna točka. Po sklenitvi posla je pomembno, da sporazum preveri Rosreestr.
Za registracijo predšolske vzgojne ustanove obstaja več pomembnih razlogov:
Če je pogodba o skupni gradnji uspešno registrirana, to pomeni, da je vse delo gradbenega podjetja v skladu z normami zveznega zakona št. 214, prav tako pa so vsa projektiranja, dovoljenja in pravna dokumentacija opravili potrebno preverjanje.
Pomembno je omeniti, da podpisi razvijalca in kupca v dokumentu ne pomenijo, da je transakcija v celoti zaključena. Končna registracija bo šele po registraciji sporazuma in bo imela pečat Zvezne službe za registracijo, posebno oznako.
Posameznik, ki vstopi v deljeno gradnjo, dobi status delničarja. Ta opredelitev pomeni osebo, ki vlaga denar v gradbeni postopek in krije vrednost nepremičnine v skladu s pogodbo.
Bodite previdni, če razvijalec vztraja pri plačilu takoj po podpisu pogodbe.
Temu se je treba izogniti. Morebitne gotovinske poravnave z gradbenim podjetjem je treba izvesti šele po registraciji pogodbe. Ta postopek zagotavlja, da je stanovanje dodeljeno določenemu delničarju, in ga ne bodo prodali nikomur drugemu.
Za registracijo pogodbe o skupni gradnji mora odražati glavne točke:
Za registracijo pogodbe jo je treba predložiti Regalatu. Registrirani dokument bo označen s posebnim pečatom. Postavljen je na zadnji strani pogodbe.
Žig vsebuje naslednje podatke:
Elektronska registracija predšolskih vzgojno -izobraževalnih zavodov v Rosreestru je možna, vendar mora biti oznaka še vedno pritrjena na izvirnik papirja.
Tako kupci kot imetniki lastniškega kapitala in razvijalci lahko zberejo dokumente, preden vložijo pritožbo pri Rosreestr. Če se razvijalec ukvarja s tem, mu kupec posreduje kopije potrebnih dokumentov.
Za registracijo primarne pogodbe o deljeni gradnji je treba pripraviti paket dokumentov:
Vedno imejte pri sebi kopije navedenih materialov.
Če je Rosreestr že predložil dokumente za registracijo sporazuma o tem gradbenem projektu, bo prosilec moral predložiti dodatne dokumente:
Poleg tega morate pri predložitvi dokumentov plačati državno pristojbino.
Za registracijo se lahko prijavite na več načinov:
Za doplačilo lahko uporabite tudi storitve odvetniških pisarn.
Postopek registracije je sestavljen iz naslednjih faz:
Zadnja faza bo popolnoma sestavljen paket dokumentov in pravilno izvedenih dokumentov.
Pri sklenitvi pogodbe je pomembno preveriti pravilnost podatkov, ki so v njej navedeni. Pozorni moramo biti, če se registracija predšolskega izobraževalnega zavoda izvaja v elektronski obliki, potem je treba vlogo oddati v elektronski obliki. Po prejemu pošiljatelj prejme digitalno potrdilo. Od leta 2017 se pri vpisu hipoteke pri Sberbank odpre elektronska registracija predšolskega zavoda.
Za registracijo se plača državna taksa. Ta znesek lahko razdelite med delničarja in razvijalca.
Znesek državne pristojbine za prejem storitve je naslednji:
Če se državljani obrnejo na pravna podjetja za pomoč pri vložitvi dokumentov za registracijo, bodo morali plačati približno 8000 rubljev.
Rok za registracijo predšolske ustanove v Rosreestru bo odvisen od postopka prijave. Če je za ta objekt sklenjena prva pogodba, bo registrska številka izdana v 18 delovnih dneh. Naslednja pogodba je registrirana v 7 dneh.
Pomembno je omeniti, da se postopek registracije pri stiku z MFC podaljša za dva dni. To je posledica prenosa dokumentov na Rosreestr.
Za prejem že pripravljenih dokumentov morajo prijavitelji:
Če je po prejemu pogodbe potreben izpisek iz USRN, ga je treba pri oddaji nemudoma navesti v prijavnici.
Občani lahko neodvisno ugotovijo, ali je njihov sporazum o skupni gradnji opravil registracijo.
To je mogoče storiti:
Izbrana je najprimernejša možnost.
Zahteva mora vsebovati zahtevo za predložitev izvlečka iz USRN. Vlogi so priloženi dodatni dokumenti:
Poleg tega ne prilepite drugih papirjev.
Na podlagi rezultatov pritožbe se prosilcu izda izpisek, ki vsebuje naslednje podatke:
Zagotavljanje izvlečka iz USRN je plačljiva storitev. Zanj morate plačati državno pristojbino.
Registracija zahteva strogo upoštevanje vseh zahtev za izvedbo pogodbe in predložitev dokumentov. Če niso zbrani vsi dokumenti ali se v njih odkrije napaka, bo registracija zavrnjena. Vlagatelj je pisno obveščen o razlogih za zavrnitev.
Najpogosteje ne registrirajo naslednjega:
Za paket dokumentov se lahko prijavijo samo razvijalci in lastniki lastniškega kapitala. Če pride predstavnik vlagatelja, mora imeti pooblastilo, overjeno pri notarju.
Ne bodo sprejeli papirja v Rosreestr, če je potekel. Če je dokument izgubljen, je treba izdati dvojnik. Lastnik, ki je stanovanje prejel, se vanj prilega.
Dokumenti, predloženi za registracijo, se temeljito preverijo. Izjavo USRN je mogoče pridobiti le, če v nobenem dokumentu ni odkritih napak.
V nekaterih primerih je treba registrirati dodaten sporazum k pogodbi o skupni gradnji. Postopek za izvedbo postopka je enak kot pri registraciji sporazuma.
V primeru odstopa pravic je treba podpisati dodatno pogodbo. V tem primeru se besedilo sporazuma bistveno spremeni. Po registraciji DDU v Rosreestr bo dodatni dokument priloga k dokumentu.
Zato je treba vse transakcije z nepremičninami registrirati. V primeru skupne gradnje je treba po zaključku gradnje in podpisu sprejemnega lista vpisati lastništvo.
Odvetnik odvetniške zbornice za pravno zaščito Artem Sidorov je na spletnem mestu povedal o niansah registracije predšolske ustanove, zapletenosti tega procesa in načinih reševanja spornih vprašanj.
Pri nakupu stanovanja v novi stavbi je eden najpomembnejših trenutkov državna registracija delniške pogodbe (DPA), ki jo je izvedla Rosreestr, saj se pred tem šteje, da pogodba ni sklenjena.
Zakonodaja določa, da se državna registracija predšolskega zavoda izvaja v ustanovah, ki formalizirajo pravice do nepremičnin in posle z njimi na ozemlju registracijskega okrožja na lokaciji objekta, za izgradnjo katerega se v skladu s tem privabljajo sredstva. s tem sporazumom.
Samoregistracija predšolskih vzgojnih zavodov
Ker je DDU mogoče registrirati le s sodelovanjem delničarja in razvijalca, je nemogoče govoriti o neodvisni izvedbi pogodbe v polnem pomenu besede.
S samoregistracijo je pravilno razumeti udeležbo delničarja neposredno v njej, ne da bi se obrnili na razvijalca ali organizacijo tretje osebe in brez izdaje pooblastila za izvedbo registracije tretjim osebam.
Pomembno je omeniti, da sta v skladu z veljavno zakonodajo obe strani dolžni sodelovati pri registraciji predšolskih vzgojnih zavodov. Hkrati razvijalec nima pravice nalagati svojih storitev za izvajanje dejanj, potrebnih za izvedbo pogodbe. To je v nasprotju z zakonom. Toda številna podjetja to počnejo.
In pri samoregistraciji, tj. neposredna udeležba delničarja v procesu, obstajata dve pomembni prednosti: prihranek pri stroških storitev gradbenega podjetja in odsotnost potrebe po prenosu izvirnih dokumentov (vaša kopija pogodbe in drugi) razvijalcu ali tretji zabava.
Kaj potrebujete za samoregistracijo predšolske vzgojne ustanove
Dokumente za registracijo DDU lahko oddate samostojno ali skupaj s predstavnikom prodajalca.
V prvem primeru boste morali od gradbenega podjetja vnaprej prejeti vse potrebne dokumente: pooblastilo za izdajo DDU, kopijo pogodbe razvijalca, kopijo pogodbe za Rosreestr, pa tudi plačilo nalog, ki potrjuje plačilo dajatve s strani razvijalca (v praksi je to redko, vendar se zgodi).
V drugem primeru bo specialist prinesel vse s seboj, le dogovoriti se morate o datumu obiska. Praviloma predstavniki gradbenega podjetja predložijo več sklopov dokumentov hkrati. Zato je vredno poskusiti dogovoriti sestanek na dan, ko je predvidena registracija drugih sporazumov. Če lahko izberete čas, je bolje, da se vnaprej dogovorite za termin v ustreznem oddelku Rosreestra-pogosto je skoraj nemogoče predložiti dokumente po principu prvi, ki prejme.
Za sestavo pogodbe je potrebno, da je vsaj ena predšolska ustanova že registrirana za isto novo stavbo, saj je ob prvi vlogi priložen velik paket dokumentov za hišo kot celoto.
Od delničarja samega boste potrebovali izvirnik kopije DDU in potrdilo o plačilu državne dajatve (obrazec lahko naložite na spletni strani urada Rosreestr). Tri kopije pogodbe so predložene za registracijo - ena ostane v zadevah zavoda.
Težave pri samoregistraciji predšolskih vzgojnih zavodov in načini za njihovo reševanje
Razvijalec se lahko izogne izpolnitvi svoje neposredne odgovornosti - predložitvi potrebnih dokumentov za registracijo in nalaganju svojih storitev.
Morda je to glavni problem, ki lahko nastane - pri izpolnjevanju vloge ali pri dokumentih ne bi smelo biti drugih težav. DDU so sklenjeni v enotni obliki, in če so bile za objekt že registrirane pogodbe, potem najverjetneje ne bo ovir za registracijo drugih.
Če se razvijalec izogne predložitvi potrebnih dokumentov, mu morate poslati zahtevek, v katerem bodo predlagani ukrepi, potrebni za registracijo DDU (pridite v Rosreestr z dokumenti, plačajte državno pristojbino). Bolje je, da se za vložitev predhodno registrirate - v zahtevku navedite čas in kraj. Navesti mora tudi, da si kupec pridržuje pravico, da se obrne na sodišče, če prodajalec še naprej kljubuje svojim obveznostim.
Praviloma se razvijalci v takšnih razmerah raje pogajajo, še posebej, ker le majhno število udeležencev v skupni gradnji vztraja pri samoregistraciji predšolskih ustanov. Težko je doseči dogovor le, če je gradbeno podjetje veliko in deluje po določeni shemi.
Ali je treba vprašanje rešiti na sodišču?
Registracija pogodbe o skupni udeležbi je možna v sodnem postopku v skladu s čl. 165 Civilnega zakonika Ruske federacije. Če želite to narediti, morate vložiti tožbo. Toda pogosto je to nedonosno, še posebej, če je ovira izključno nepripravljenost razvijalca, da se prijavi (zaradi vsiljevanja njihovih storitev).
Dejstvo je, da so v primerjavi s ceno predšolske vzgojne ustanove te storitve poceni - od 10 do 50 tisoč rubljev. Pomoč poklicnega odvetnika lahko stane približno enake stroške. Poleg tega je sojenje dolgotrajen postopek, ki traja več mesecev. V tem primeru je delničar v velikem tveganju, saj bo pogodba ves ta čas ostala nezaključena, kar pomeni, da ne bo imela pravne veljave. Tudi v teh pogojih obstaja možnost "dvojne uresničitve" pravic do stanovanja.
Tako se pogosteje vloži zahtevek za registracijo predšolske ustanove zaradi drugih razlogov za zavrnitev razvijalca. V praksi se takšni primeri pojavljajo, čeprav ne tako pogosto. Kljub temu se stranke običajno uspejo dogovoriti. Poleg tega je razvijalcu prepovedano sprejemanje sredstev od delničarja pred sklenitvijo DDU - podjetja so zainteresirana za rešitev tega vprašanja, če ne uporabljajo nobenih "sivih" shem za privabljanje finančnih sredstev (varščina itd.).
Optimalna shema dejanj
Če je razvijalec velik in znan in ima že več registriranih pogodb, je izvedbo DDU lažje zaupati strokovnjakom: vprašanje bodo obravnavali strokovnjaki, dokumenti bodo predloženi v skladu z določenimi urnik, bodo vse težave hitro rešene. V tem primeru je priporočljivo sestaviti podroben akt o sprejemu in prenosu dokumentov. V tem primeru je lahko nenaklonjenost uporabi storitev razvijalca posledica le njihovih stroškov.
Resnično je treba samostojno registrirati ABO le, če je sporazum o prenosu pravice do terjatve po ABA sklenjen s posredniško organizacijo (vlagatelj, izvajalec), saj je lahko dostava organizaciji verodostojnih dokumentov in dajte postopek pod nadzor dodeljene osebe.
Datum objave 07. november 2014V sodobnih razmerah na nepremičninskem trgu so priljubljeni posli z razvijalci. Nakup stanovanja s to metodo vključuje upoštevanje nekaterih značilnosti v postopku registracije. Posebnost je obvezna registracija predšolske ustanove v Rosreestr. Vedeti morate, katere dokumente je treba predložiti v državni register, kam iti in v kakšnem vrstnem redu. Po zaključku transakcije je izredno pomembno preveriti DDU v Rosreestru, ali je bila izvedena državna registracija DDU (sporazum o udeležbi v kapitalu). Le tako bo transakcija priznana kot zakonita in vsa tveganja goljufij s strani razvijalca bodo zakonsko zmanjšana.
Takoj se morate odločiti, zakaj je tako pomembno registrirati zapornika predšolske vzgoje.
Glavni razlogi za to zasnovo:
Če naredite vse tako, kot mora biti, to pomeni, da:
Ne pozabite, da podpisi strank in pečat razvijalca na pogodbi še niso dokaz o popolni sklenitvi posla. Da bi dokument pridobil pravno veljavo, je potrebna elektronska ali dejanska registracija DDU, katere rezultat je posebna oznaka.
Vlagatelj je delničar, katerega prispevki, izraženi v denarju v skladu s pogoji pogodbe, pokrivajo vrednost nepremičnine. Tveganja zanj so lahko velika, če razvijalec zahteva plačilo za predmet takoj po podpisu pogodbe. Hkrati na čelo motivacije postavlja udobje množičnega izvajanja sporazumov, sklenjenih z ostalimi lastniki kapitala.
Na kakršen koli način se prijavitelj prijavi (na primer elektronska ali dejanska registracija predšolskih ustanov), so imetniki kapitala zaščiteni z naslednjimi zakoni:
Naslednji členi so zanimivi za najnovejši pravni akt:
Najbolje je, da se investitor poravna z razvijalcem šele potem, ko je pogodbo prijavil pri ustreznem organu. In vse zato, ker plačilo DDU po registraciji daje popolna jamstva, da je stanovanje dodeljeno delničarju in da ga ne bodo prodali nekomu drugemu.
V pogodbi morajo biti navedeni naslednji podatki:
Ko državna registracija sporazuma o kapitalski udeležbi v Rosreestr poteka v skladu z vsemi pravili, bo v dokumentu to označeno s posebnimi oznakami. Zapis je postavljen na zadnjo stran, kjer je dovolj prostega prostora. Vsebovati mora:
V primerih, ko se izvaja elektronska registracija takega dokumenta, kot je DDU, je treba oznako še vedno dati na papir.
Zbiranje potrebnih papirjev lahko izvede tako delničar-vlagatelj kot razvijalec. Če so udeleženci izbrali drugi model oblikovanja, potem delničar razvijalcu prinese potrebne kopije dokumentov. Nato slednji predloži vse dokumente za registracijo sporazuma.
V primeru prve registracije predšolske ustanove pri ustanovi Rosreestr morajo razvijalci pripraviti naslednje dokumente:
V primeru, da je vsaj en predšolski zavod že registriran za gradbeni objekt, mora razvijalec predložiti naslednji paket dokumentov:
Kljub temu, da informacije, ki jih Rosreestr ponuja za branje državljanom in organizacijam, ne kažejo ničesar o potrdilu o plačilu, tudi nanj ne smete pozabiti.
Ko je treba transakcijo zaključiti do konca, se boste morali registrirati pri oddelku Rosreestr. Vsak, ki se registrira po sklenitvi sporazuma DDU, mora vložiti vlogo pri glavnem organu - Enotnem državnem registru nepremičnin (USRN). Obstaja več načinov obravnave:
Naslove pododdelkov registracijskega organa lahko vnaprej ugotovite na njegovem uradnem spletnem mestu ali pokličete službo za pomoč registra po telefonu. S storitvami MFC se lahko prijavite le, če jih je v mestu. Storitev v večnamenskem centru (MFC) vam omogoča, da preskočite čakalne vrste. Prednosti pridobivanja hipoteke za novo stavbo so udobne storitve. Negativna stran pa je, da izvlečka iz USRN skozi banko ni mogoče vzeti. Kvečjemu bodo navedli le e -poštni naslov, na katerega bodo napisali zahtevo.
Postopno registracijo lastninskih pravic po DDU predstavljajo naslednje stopnje:
Na prvi stopnji sklenitve pogodbe je treba pred podpisom natančno preveriti vse podatke, navedene v obrazcu dokumenta. Kadar morate dobiti tudi izpisek iz USRN, mora biti to navedeno tudi v vlogi.
Če si želite ogledati celoten postopek postopka v Rosreestr, si lahko na spletnem mestu zavoda preberete, kako pravilno nadaljevati z registracijo.
Postopek predložitve dokumentacije:
Potrdilo mora nujno vsebovati:
Če obstaja elektronska registracija predšolske vzgojne ustanove, je treba vlogo izpolniti v elektronski obliki. V tem primeru se potrdilo izda tudi v digitalni obliki.
Velja od leta 2017. O tem, kaj je elektronska registracija predšolskih vzgojnih zavodov, lahko izveste iz naše zadnje objave.
Stroški registracije predšolskega zavoda so predstavljeni v obliki državne pristojbine, ki se obvezno plača v lokalni proračun. Stranke lahko ta znesek razdelijo na polovico. Lahko pa se dogovorijo, da bo ena od strank sporazuma plačala.
Obvezna državna dajatev za registracijo predšolskega zavoda v letu 2019 se obračunava po fiksni stopnji. Če vloge ne vloži razvijalec, ampak državljan, je storitev cenejša, kot če se razvijalec prijavi v register. Državna dajatev se obračuna za obratovanje enega nepremičninskega objekta. Ob elektronski registraciji dokumenta DDU je velikost 3000 rubljev. je približen in največji.
Splošni pogoji postopka registracije v Rosreestr so močno odvisni od tega, ali se prijavljate prvič ali ne. To pomeni, ali je številka pogodbe prva ali naslednja. Tu so glavne možnosti za obdobja, ki jih javne službe porabijo za registracijo predšolske ustanove.
Za pridobitev že pripravljenih dokumentov potrebujete:
Pogodba je izdana skupaj z izvlečkom iz USRN v primeru, da je bila objavljena prej, pri izpolnjevanju vprašalnika.
Nekateri državljani želijo vedeti, ali je njihov sporazum opravil registracijo, vendar ne vedo, kako bi to najbolje storili. Strokovnjaki za pravno pomoč ponujajo dva glavna načina za preverjanje registracije predšolske ustanove:
Spletna mesta lokalnih registracijskih organov so pripravljena ponuditi kratke informacije o stanju nepremičnine. Takšno spletno storitev lahko uporabite tudi na spletnem mestu Rosreestr splošnega pomena za Rusijo. Zahteve se podajo z zahtevo po izdaji izvlečka pri organu - USRN (Enotni državni register nepremičnin).
Vlogi so običajno priloženi naslednji dokumenti:
Kratek obrazec izjave vsebuje naslednje podatke:
Storitev, ki je na voljo prek interneta ali v resnici ni brezplačna - za obdelavo in analizo podatkov v zbirki podatkov morate plačati državno pristojbino. Zato je odgovor vedno v obliki izvlečka iz USRN.
Postopek predvideva jasno izvedbo vseh faz projektiranja, pravilnost dokumentacije. Če nekaj manjka ali če se odkrijejo napake, se lahko registracija zavrne. Ko se zavrne, se vlagatelj pisno obvesti o registracijskih organih. Odgovor mora nujno vsebovati argumente, zakaj je do zavrnitve prišlo.
Možni primeri, ko se nepremičninskemu predmetu v predšolski ustanovi zavrne registracija:
V skladu s pravili vloge oddajo le naslednje osebe:
V primeru izteka veljavnosti osnovnega papirja ga je treba obnoviti. Če je dokument izgubljen, se naredi dvojnik, kamor se vpiše lastnik, ki je stanovanje prejel. Vse dokumente, ki jih prejme registrar, se skrbno preveri. Možnost prejemanja izvirnika ali kopije izvlečka z USRN se odpre šele, ko je elektronska registracija DDU (sporazum o kapitalski udeležbi) v celoti in v skladu z vsemi pravili zaključena.
Včasih bo morda treba registrirati dodatni sporazum k sporazumu VC, ki se izvaja na popolnoma enak način kot glavni sporazum. V bistvu se lahko taka potreba pojavi, ko pride do odstopa, prenosa pravic po pogodbi o kapitalski udeležbi, do drugih sprememb v pogojih pogodbe. Če želite to narediti, morate izročiti tudi samo pogodbo. Po registraciji pogodbe o sodelovanju pri skupni gradnji v Rosreestru je dodatni sporazum priložen glavnemu dokumentu in služi kot njegova obvezna priloga.
Vse transakcije z nepremičninami vključujejo izvajanje postopka, ki ga zahteva zakon - registracija v Enotnem ruskem registru nepremičnin. To velja tudi za transakcije, ki so sklenjene med razvijalci in udeleženci v kapitalu. Da bi zagotovili preverjanje že izdanega dokumenta DDU v Rosreestr, morate vedeti, kje je najbolje preveriti registracijo pogodbe (DDU). To je enostavno storiti prek spletnega mesta Rosreestr ali pa se za pomoč obrnete na odvetnika.
Do registracije lastništva po DDU pride po zaključku gradnje in podpisu akta o sprejetju prenosa stanovanja od razvijalca. Kako se to zgodi, boste izvedeli v naslednjem prispevku.
Naš odvetnik je vedno v stiku, ki vam bo svetoval. Snemanje v posebni obliki.
Če vam je bila objava koristna, jo ocenite in všečkajte.
Zadnja posodobitev: 05.12.2018
Vprašanje:
Podpisal sem pogodbo o kapitalski udeležbi z gradbenim podjetjem. Kako ga lahko zdaj registriram, kaj je za to potrebno in ali lahko to storim sam?
Odgovor:
Da, delničar lahko sam registrira predšolsko vzgojno ustanovo. Vendar obstajajo nekatere posebnosti. Razložimo podrobneje.
Pogodba o kapitalski udeležbi v gradbeništvu (DDU) je edini sporazum, ki je neposredno predviden z zakonom za formalizacijo naložbenih odnosov med lastnikom kapitala in. In da ne bo nesporazumov terjatev za stanovanje v stavbi v gradnji, ta pogodba registrirano pri Rosreestr... Za razliko od, na primer, ki ga najdemo tudi na trgu, vendar nima nobene zveze s tem DDU ( več podrobnosti na povezavi).
Zakon, ki ureja vrstni red in pogoji zapora Pogodba o sodelovanju pri skupni gradnji je znana med ljudmi ( za glavne določbe glej povezavo v slovarju). Zlasti določa, da se predšolski zavod šteje samo za zapornika po državni registraciji(Odpre se v novem zavihku. "> Člen 4, člen 4, FZ-214).
Kaj je sam - njegova struktura, sestava, seznam pogojev in vzorec DDU - lahko najdete v ločenem članku Glosarja na navedeni povezavi. Tu bomo govorili le o njegovem vrstnem redu. registracija.
Postopek državne registracije pogodbe o kapitalski udeležbi je nekoliko drugačen, odvisno od tega, ali prvi DDU poseben gradbeni projekt ( stanovanjska hiša) ali katero koli drugo nadaljnje predšolsko izobraževanje istega projekta. Tu so razlike v sestavi dokumentov, predloženih Rosreestr.
Za registracijo prva pogodba potrebujete veliko več dokumentov in za registracijo vsakega poznejše- čisto minimum. Pogodbo s prvim delničarjem skrbno sestavijo odvetniki Razvijalec, in po registraciji ni predmet sprememb ... Dogovori z vsemi drugimi lastniki lastniškega kapitala so že žigosani po vzoru prvega (registrirano).
Zato Razvijalci redko popuščajo lastnikom kapitala pri prilagajanju določenih pogojev DDU - potem bodo morali prenoviti in ponovno registrirati že sklenjene sporazume o tem projektu.
Registrirati prvi DDU, Za razvijalca Rosreestr je treba predložiti ne samo pogodbo in podatke prvega delničarja, temveč tudi številne dokumente o gradbenem projektu in o dejavnostih gradbenega podjetja kot pravne osebe ( glej spodaj Seznam-1).
Za registracijo katerega koli poznejši DDU (začenši od drugega), registrar potrebuje le - pogodbo o sodelovanju pri deljeni gradnji, podatke delničarja in podatke o prodanem stanovanju ( glej spodaj Seznam-2). Dokumenti o gradbenem projektu in podjetju za razvijalce niso več potrebni ( so že v bazi Rosreestr).
Plačilo za predšolsko vzgojo (vklj. prvi obrok po pogodbi) samo po zakonu po njegovi registraciji(Odpre se v novem zavihku. "> Klavzula 3, 5. člen, FZ-214.) Od leta 2017 lahko lastniki lastniškega kapitala, ki vlagateljem v gradbeništvo zagotavljajo dodatno finančno zaščito pred morebitno zamudo ali zamrznitvijo gradnje ( za več podrobnosti glej povezavo).
Seznam potrebnih dokumentov za državno registracijo Pogodbe o lastniškem kapitalu predstavljeni spodaj-glej Seznam-1 in Seznam-2.
Za prvi DDU Razvijalec sam pripravi celoten paket dokumentov ( vključno s podatki prvega delničarja) in sam zagotavlja registracijo te pogodbe. In registracija vseh nadaljnje predšolsko izobraževanje se pojavi že po poenostavljeni shemi in jo je mogoče izvesti kot Razvijalec (v serijah, na primer) in vsak delničar posebej.
Potrebni dokumenti Za razvijalca za registracijo prva kapitalska pogodba (Seznam-1):
Obvezni dokumenti, potrebni od Razvijalec za registracijo pogodbe s prvim delničarjem so navedene v Odpre se v novem zavihku. "> Klavzula 2, 48. člen, FZ-218.
Pomembno! Pred registracijo vsak DDU ( tako prve kot vse naslednje), Razvijalec je dolžan odšteti v enkratnem znesku v višini 1,2% cene vsake pogodbe (odpre se v novem zavihku. "> Klavzula 3, 48. člen, FZ-218). Rosreestr pri registraciji DDU preveri dejstvo plačila te pristojbine. Če odbitka ni bilo - pogodba ne bo registrirana.
Delničar lahko neodvisno preveri, ali Razvijalec odbitki do Odškodninski sklad na spletni strani sklada -.
Ampak obstaja izjema! Če delničar prispeva denar depozitni račun (po pogojih DDU), potem Razvijalec NI potrebno prispevati Odškodninski sklad.
Seznam dokumentov za registracijo vsakega naslednjo kapitalsko pogodbo (Seznam-2):
Hkrati Rosreestr nima pravice zahtevati predhodno predloženih dokumentov o gradbenem projektu (odpre se v novem zavihku. "> 4. člen, 48. člen, FZ-218). To pomeni, da dodatni dokumenti od delničar - o gradbenem projektu ali o podjetju razvijalcu.
Če želi delničar zaupati registracijo svoje pogodbe Za razvijalca, potem bo moral zastopniku podjetja izdati notarsko overjeno pooblastilo. Če se delničar sam odloči za registracijo svoje pogodbe DDU, se mora držati naslednjega vrstni red ukrepanja (glej spodaj).
Od registracije prvi DDU Je skrb Razvijalec in sam za Rosreestr pripravi glavni paket dokumentov za projekt, potem je tukaj smiselno upoštevati le primer registracije kasnejše pogodbe, ki ga lahko vsak delničar samostojno predloži Rosreestru.
Postopek registracije pogodbe o udeležbi v lastniškem kapitalu (APA) za delničarja lahko razdelimo v več korakov, ki se odvijajo v naslednjem vrstnem redu:
Obdobje državne registracije pogodbe o kapitalski udeležbi ne sme presegati 7 delovnih dni (odpre se v novem zavihku. "> 1. člen, 16. člen, FZ -218). Poleg tega, če so bili dokumenti predloženi prek MFC, se temu obdobju dodajo še 4 dni - dva dni za dobavnih dokumentov iz MFC v Rosreestr in obratno.
Če želite izvedeti, ali je bila pogodba o lastniškem kapitalu registrirana pri Rosreestre ali ne ( zlasti v primeru, ko je razvijalec sodeloval pri registraciji), lahko naredite nekaj od naslednjega:
Čemu služi ta pregled državne registracije predšolskih ustanov? Vsaj, da bi ugotovili, ali je vredno naložiti denar ( v plačilu stanovanja). Največ - poskrbite, da je bil celoten postopek izveden v skladu z zakonom FZ -214 ( pogodba se šteje za sklenjeno šele od trenutka njene registracije) in nismo ogroženi.
Če se izkaže, da je kapitalska pogodba ni registrirano (tiste. ni na seznamu bremen na spletnem mestu), potem ne smete paničiti. Za začetek poiščite v isti spletni pomoči o vrstici spletnega mesta "Datum posodobitve informacij"... Morda naš DDU še ni bil dodan v bazo podatkov ( roki za registracijo - glej zgoraj).
Če roki že davno minejo in našega dogovora ni na seznamu, bi morali vzdržite plačila DDU, in postavite vprašanje Za razvijalca- zakaj pogodba še ni registrirana. Najpogosteje se to zgodi iz tehničnih razlogov - napačno izvedenih dokumentov. Obstaja tudi običajna malomarnost izvajalcev - DDU se preprosto izgubi na poti v Rosreestr.
Vsak delničar, ki kupi stanovanje na podlagi pogodbe o lastniški udeležbi, se tega mora spomniti po registraciji ima pravico do 9. člena FZ-214 NAVODILA PO KORAKIH (se odpre v pojavnem oknu).
V zadnjem času je nakup stanovanj v projektih v gradnji postal zelo priljubljen. In vse zato, ker so stroški stanovanj v takšnih hišah skoraj 30% cenejši. Ob sklenitvi hipotekarne pogodbe so obrestne mere za red velikosti nižje od tistih, ki se ponujajo na sekundarnem stanovanjskem trgu.
Glavni dokument, s katerim se srečujejo kupci takšnih stanovanj, je pogodba o kapitalski udeležbi (DAC).
Pogodba o kapitalski udeležbi je sklenjena med razvijalcem (praviloma gre za gradbeno organizacijo, ki gradi hišo) in delničarjem - osebo, ki kupi stanovanje v hiši v gradnji. Bistvo te pogodbe je naslednje: delničar prispeva sredstva, za katera se v prihodnje izvaja gradnja stanovanjskega objekta, razvijalec pa se zavezuje, da bo ta objekt zgradil v obljubljenem roku.
Pogodba o kapitalski udeležbi ima pravico skleniti le, če razvijalec izpolnjuje naslednje pogoje:
Ta pogodba nima strogo urejene oblike, vendar jo je treba sestaviti v pisni obliki, saj zahteva obvezno registracijo pri ustreznih organih. V kateri koli predšolski vzgojni ustanovi je treba predpisati naslednje točke:
Sporazum o kapitalski udeležbi ne bo imel pravne veljave, dokler ne bo opravil postopka registracije pri Zvezni državni registracijski službi, preprosto - Rosreestre.
Najpogosteje registracija DDU pade na ramena razvijalca ali njegovega zastopnika. Toda po volji lahko to stori tudi delničar. Glavna stvar je, da se o tej točki vnaprej pogovorite.
Razvijalec mora ozemeljskemu organu za registracijo na lokaciji hiše v gradnji predložiti naslednje dokumente:
To je paket dokumentov, potrebnih za registracijo prve pogodbe, sklenjene z delničarjem. Ko zaključi preostanek DDU, bo razvijalec dovolj, da Rosreestr posreduje:
Delničar bo moral hkrati predložiti naslednje dokumente:
Po preverjanju priloženega paketa dokumentov državni registrator izda potrdilo o prejemu z navedbo celotnega seznama in datumom njihovega sprejema.
Rok za preverjanje in registracijo prve pogodbe o kapitalski udeležbi je največ 10 delovnih dni, naslednji - največ 5 dni.
Vsaka od strank ga lahko prejme, če predloži osebni dokument in zgornji račun.
Pogodba o udeležbi v delnicah, registrirana v skladu z vsemi pravili v Rosreestr, se šteje za sklenjeno.
Deljena hipoteka je posojilojemalcu prijetna, saj je ob nakupu stanovanja v gradnji obrestna mera za posojilo za red velikosti nižja od tiste, ki jo ponujajo banke pri nakupu sekundarnega stanovanja.
In tudi posojilojemalec je zavarovan pred materialnimi izgubami. Konec koncev, če razvijalec ne izpolni svojih obveznosti, določenih v pogodbi o kapitalski udeležbi, ima delničar pravico, da jo odpove. Najboljši del pa je, da bo banka, pri kateri je bilo najeto hipotekarno posojilo za nakup stanovanj v gradnji, posojilojemalcu vrnila ves denar, ki ga je plačal za odplačilo posojila, pa tudi obresti. Banka prevzame tudi postopke zbiranja hipotekarnih sredstev, ki jih je razvijalci prejeli v skladu z DDU.
Kakšne so koristi za banko? Izkazalo se je, da je. Prvič, takšna hipotekarna shema ščiti posojilodajalca pred visoko inflacijo. Drugič, pomaga zmanjšati obrestno mero za posojila za nakup primarnih stanovanj. To pa zmanjšuje tveganje neplačila posojilojemalcev.
Če se želite odločiti za nakup stanovanja v stavbi v gradnji na hipoteki, morate najprej analizirati svoje finančno stanje, se prepričati, da bo kreditna institucija dala soglasje k dajanju hipotekarnega posojila.
Po tem lahko z razvijalcem sklenete pogodbo o skupni gradnji, vendar se najprej dobro seznanite z njo, preverite razpoložljivost vseh zgornjih točk.
Pogodbo o kapitalski udeležbi, sklenjeno in registrirano pri Rosreestr, je treba predložiti kreditni instituciji. Stroški stanovanja, kupljenega pod hipoteko delnice, vpisanega v zavod za predšolsko vzgojo, bodo nakazani na poravnalni račun podjetja za razvijalce.
Delničar mora samo pravočasno plačati za poplačilo hipoteke in počakati, da hiša začne delovati.
Predpogoj za hipoteko bo, da bo stanovanje, kupljeno z denarjem, prejetim na kredit, obremenila organizacija, ki je dala hipotekarno posojilo. Do trenutka, ko je to hipotekarno posojilo v celoti poplačano.
Drug pogoj za skupno hipoteko je zavarovanje. Posojilojemalec je dolžan zavarovati svoje življenje za celotno obdobje hipoteke, pri čemer vsako leto prispeva zavarovalnici. Po zaključku gradnje bo treba zavarovati tudi stanovanjske prostore, kupljene s hipoteko.
Pogodbe o kapitalski udeležbi ni mogoče odpovedati na edino zahtevo delničarja ali razvijalca, da odpove drug drugemu svoje obveznosti. To zahteva dober razlog.
Razvijalec in delničar se lahko vedno poskušata dogovoriti o teh težavah. Če pa to ne deluje, mora delničar, ki se je odločil prenehati DDU, o tem pisno obvestiti razvijalca. Dvajset dni po prejemu takšnega obvestila je razvijalec dolžan delničarju vrniti denar, vložen v gradnjo, ter kazen, ki jo določa zakon.
Če se med prenehanjem predšolske ustanove pojavijo kakršne koli težave, jih je mogoče rešiti z odhodom na sodišče.
Pri sklenitvi pogodbe o kapitalski udeležbi je nujno prebrati, kdo je v njej naveden kot razvijalec. Pomembno je, da je ravno to gradbena organizacija, ki v skladu z vso dokumentacijo gradi stanovanjski objekt. Včasih je v pogodbi navedena posredniška organizacija, potem morate od zastopnika zahtevati dokument o prenosu pravic do sklenitve DDU na tega posrednika. V idealnem primeru pogodbo podpiše izvršni direktor organizacije za razvijalce.
In bolje je izbrati preverjeno podjetje, ki se je že leta in hiše izkazalo na gradbenem trgu.
Ne bi se smeli strinjati s sklenitvijo predhodnega sporazuma o kapitalski udeležbi: njegova sklep predvideva prispevek delničarja sredstev, vendar ni predmet registracije. Ali bo ta pogodba pozneje sklenjena, še ni znano, je pa denar že vplačan.
Včasih se med zagonom objekta lahko zazna zmanjšanje ali povečanje površine stanovanja. Pri sklenitvi DDU razvijalec poskuša to točko zaobiti, vendar zakon, ki ščiti pravice potrošnikov, jasno določa: če se izkaže, da je površina stanovanja po dobavi manjša od tiste, ki je določena v pogodbi, se mora razvijalec vrniti preplačan denar delničarju; in če se izkaže, da je več, potem delničarju ni treba ničesar plačati razvijalcu.
Pomembno je, da je v predšolskem vzgojno -izobraževalnem zavodu določen najbolj natančen možni datum za zagon hiše, ne na primer drugo četrtletje leta 2015. V nasprotnem primeru bo moral delničar počakati do konca četrtletja in po dveh mesecih, če bo pogodba odpovedana.
Razvijalec lahko goljufa tudi tako, da v DDU navede točko, ki bo predvidevala odgovornost za prekinitev dobave hiše samo po njegovi neposredni krivdi in pripisovanje drugih okoliščin (vremenske razmere, neizpolnjevanje rokov izvajalcev itd.) do višje sile.
Še ena zvijača: uvajalec klavzule, da je dovoljenje za začetek obratovanja hiše že zagotovilo za njeno kakovost. Potem bo težko trditi, da so ozadje v stanovanju napačno zlepljene ali ploščice zaostajajo: mestni odbor je to sprejel, zato je vse v redu.
Stroški bivalnega objekta v predšolski ustanovi morajo biti prijavljeni v rubljih. Če je navedena v tuji valuti, je treba določiti njen tečaj glede na rubelj. V nasprotnem primeru delničar tvega velike finančne izgube.
To niso vse subtilnosti DDU, ampak najpomembnejše. Pogosto odvetniki lastnikom lastniškega kapitala svetujejo, naj ne napakajo v nerazumljivih točkah sporazuma. Podcenjevanje je vedno lažje zaključiti na sodišču v vašo korist.
Pred sklenitvijo pogodbe o skupni gradnji mora razvijalec zbrati precej impresiven paket dokumentacije. Vključuje:
Delničarju bo dovolj, da ima s seboj potni list.
Po zaključku DDU mora razvijalec pripraviti naslednjo dokumentacijo:
Ko je podpisan akt o sprejemu in prenosu stanovanj, je delničar dolžan svoje pravice do njega prijaviti pri registracijski zbornici in prejeti potrdilo.
