Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu je rezultat zadnje prodaje in pogajanj med udeleženci transakcije v teku. Torej – oblikovanje cen na trgu vrednostnih papirjev je bolj dinamično kot na nepremičninskem trgu, nihanja cen pa pogostejša.
Cena katere koli nepremičnine, ne glede na to, ali gre za stanovanje, pisarno ali kočo, je odvisna od vpliva celega niza zunanjih dejavnikov. Različni razlogi vplivajo na to, da je en objekt dražji od drugega in obratno, pa tudi na to, da postane nepremičnina kot celota dražja ali cenejša.
Pri analizi vzrokov za spremembe cen na trgu je treba vse zunanje dejavnike razdeliti v dve glavni kategoriji: lokalne in globalne. Lokalni dejavniki vključujejo dobro znane razloge za razlike v cenah za različne objekte - to je lokacija, vrsta stavbe, stanje predmeta, polnjenje, okolje. Upoštevanje vpliva lokalnih dejavnikov se v teoriji in praksi vrednotenja izraža v obliki uporabe tako imenovanih popravkov, po katerih je na primer stanovanje v pritličju v povprečju 15 % cenejše od podobnega. v povprečju ena, stanovanje z balkonom pa je približno 2% dražje od enakega, a brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje še kar nekaj časa.
Če poznamo stopnjo vpliva lokalnih dejavnikov na ceno, je mogoče rešiti problem vrednotenja posameznega predmeta, če poznamo splošno trenutno raven cen nepremičnin. Vendar pa upoštevanje lokalnih dejavnikov ne omogoča predvidevanja razvoja trga kot celote, njegove rasti ali padca. Za reševanje problemov tržne dinamike je treba biti pozoren na globalne dejavnike. To so predvsem makroekonomske značilnosti: politične in gospodarske razmere, stopnja razvoja poslovanja in proizvodnje v določenem mestu, obseg izvoza in naložb ter raven dohodka prebivalstva. Prav ti dejavniki določajo dejstvo, da so cene nepremičnin v Moskvi v približno enakem razmerju na vseh tržnih segmentih višje od cen v Sankt Peterburgu ali Volgogradu, vendar nižje kot v Londonu ali Parizu.
Delitev vseh dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje cen, na lokalne in globalne ima še eno zelo uporabno lastnost. Lokalni dejavniki so določeni predvsem s parametri določenega predmeta, vendar so šibko odvisni od časa. Na primer, zidane hiše so v določenem deležu dražje od podobnih panelnih hiš. Tako je bilo pred petimi, desetimi ali več leti, očitno bo tako tudi v prihodnje. Pa tudi stanovanja na obrobju bodo najverjetneje cenejša kot v središču, stanovanja v bližini parka pa dražja kot v bližini industrijske cone. V prvem približku lahko lokalne dejavnike sploh štejemo za neodvisne od časa. Če se njihova vloga spreminja, kot je postopno zmanjševanje prestiža stalinističnih hiš ali zmanjševanje vloge telefona v stanovanju zaradi hitrega razvoja celičnih komunikacij, potem ta proces traja leta in otipljive spremembe lahko opaziti šele po petih do desetih letih.
Nasprotno, globalni dejavniki imajo nasprotne lastnosti. Sčasoma se spreminjajo veliko hitreje, odzivajo se na spremembe v gospodarskem in političnem okolju, vendar so skupne vsem nepremičninam. V ugodnem gospodarskem okolju se na primer vsaka nepremičnina podraži približno sorazmerno, medtem ko v času krize vsi tržni segmenti občutijo podoben upad. Seveda se lahko zaradi dodatnih razlogov, ob splošni rasti trga, nekateri razredi nepremičnin podražijo nekoliko hitreje, drugi malo počasneje, a gre za bolj subtilne popravke.
Zgoraj opisana filozofija je osnova metodologije analitičnega centra "Real Estate Market Indicators". Enostavno ga je predstaviti v obliki preproste simbolne formule (prave formule za izračun so seveda veliko bolj zapletene):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi)
V tej formuli je Ck(t,pi) cena določenega k-tega nepremičninskega objekta, ki je vsota G(t) - prispevka globalnih faktorjev, ki so skupni vsem objektom, tj. neodvisen od k in pi ter Lk(pi) – prispevek lokalnih dejavnikov za k-ti objekt, neodvisen od časa t. Vrednosti pi so niz parametrov, ki opisujejo predmet.
Praktična korist tega pristopa: prvič, bistveno izboljša reševanje problemov vrednotenja. Običajno se pri ocenjevanju določenega stanovanja uporabljajo analogi, ki so trenutno na trgu, na primer v bazah zadnjega meseca, katerih obseg je omejen. Če morate najti analoge, recimo, dvosobnega stanovanja v 17-nadstropni panelni stavbi, ne v prvem nadstropju, nedaleč od metroja, potem takih stanovanj trenutno morda sploh ni ali pa lahko samo dva ali trije. To pomeni, da bo dobljena ocena izjemno netočna. V večini analitičnih tabel, ki predstavljajo povprečne cene za tako ozke podrazrede stanovanj (na primer tip hiše - površina), je skoraj polovica celic praznih, ker. premalo statistike.
Metoda ločevanja lokalnih in globalnih dejavnikov pri oblikovanju cen omogoča veliko natančnejši izračun vpliva lokalnih dejavnikov - popravkov vrednotenja z večletno statistiko, saj so ti popravki skoraj neodvisni od časa. Vendar pa tak sistem vrednotenja zahteva resne predhodne izračune. Da bi bila ta metoda primerna za praktično uporabo, je treba organizirati brezplačno storitev ocenjevanja stanovanj z uporabo zgoraj opisanega računalniškega mehanizma. Tako bodo lahko vsi uporabljali novo tehniko in jo preizkusili v praksi.
Druga pomembna posledica novega pristopa je pojav funkcije G(t), skupne celotnemu trgu nepremičnin, ki ni odvisna od posameznega objekta in opisuje dinamiko trga kot celote. Lahko se izračuna ob poznavanju trenutne ravni cen Ck in nabora prilagoditev Lk. Ta funkcija se imenuje indeks stroškov ali cena na kvadratni meter. Funkcija G(t) ni povprečna cena, kot se morda zdi na prvi pogled, čeprav so njene vrednosti blizu povprečne cene. Ta funkcija je matematično pravilen pokazatelj dinamike celotnega nepremičninskega trga, tako kot borzni indeksi za razliko od tečajev delnic posameznih podjetij kažejo skupni dvig ali padec borznega trga. Ne glede na to, ali nepremičninski trg v tem trenutku pada ali raste, se cene posameznih objektov spreminjajo sinhrono – v enem samem »svežnju«, indeks stroškov pa je le pokazatelj smeri tega »svežnja«.
Nova metodologija ima številne pomembne prednosti. Neposreden izračun povprečne cene nastane zaradi izračuna povprečne vrednosti stroškov predmetov za tekoči mesec (ali teden), nato naslednji itd. Posledično se vsaka nova vrednost povprečne cene izračuna na podlagi baze podatkov novega obdobja in ni na noben način povezana z bazo podatkov za prejšnje obdobje. To vodi do značilnih statističnih skokov - žagasto krivulje povprečne cene, ki ne omogoča nobenih napovedi. "Vzpon" ali "padec" trenutne točke na grafikonu sploh ne pomeni začetka vzpona ali padca trga - to je le statistični šum.
Metodologija za izračun funkcije G(t), nasprotno, uporablja vrednosti Lk, izračunane na naboru podatkov za vsa pretekla leta, zaradi česar je nova vrednost G(t) določena z vsemi prejšnjimi vrednostmi te funkcije. Posledica tega je bolj ali manj gladek graf. In gladka krivulja vrednosti je najhitrejši način, da opazite nove trende naraščanja ali padanja.
Jasna prednost opisane filozofije je šibka odvisnost rezultatov od velikosti trenutnega vzorca, saj vsi trenutni tržni kazalniki so določeni predvsem z dolgoročnimi podatki in se prilagajajo le s svežimi podatki. Značilen parameter za delo analitikov je, da velikost vzorca preprosto izgubi pomen. Velikost vzorca opisane metode so vsa stanovanja, ki so bila kdaj prodana ali prodana – na milijone možnosti.
Pomemben praktični rezultat pojava logično pravilne funkcije G(t) je povezava trga nepremičnin z drugimi makroekonomskimi parametri. Kot veste, nepremičnina ni blago. Vsi predmeti so unikatni in se med seboj razlikujejo. Funkcija G(t), skupna celotnemu trgu nepremičnin, ki izraža dinamiko tega trga, je nekakšen "skupni imenovalec", ki vam omogoča primerjavo nepremičnin z drugimi področji dejavnosti. Na primer, funkcijo G(t) - indeks stanovanjskih stroškov - lahko obravnavamo kot tečaj kvadratnega metra - nekakšen analog menjalnega tečaja svetovnih valut - dolarja ali evra. Tako je opisana ideologija pomemben korak pri ustvarjanju mostu med nepremičninskim trgom in drugimi sektorji gospodarstva.
Metoda oblikovanja cen - metoda izračuna cene blaga ob upoštevanju proizvodnih stroškov, povprečnega dobička ter ob upoštevanju ponudbe in povpraševanja.
Ločimo lahko naslednje tri skupine metod oblikovanja cen:
1) Cene na podlagi lastnih stroškov temeljijo na določanju cene kot rezultat osnovnih stroškov na enoto proizvodnje plus dobiček, ki ga podjetje namerava prejeti.
Metoda "Stroški + dobiček".
Cena se izračuna po formuli: P = C x (l + R/ 100),
Kjer C - specifični tekoči stroški za proizvodnjo in prodajo blaga,
R - standardna donosnost.
Metoda "ciljni dobiček".
V tem primeru podjetje vnaprej načrtuje želeno stopnjo donosnosti celotnega obsega proizvodnje (v mejah obstoječih proizvodnih zmogljivosti in načrtovanih stroškov proizvodnje) in izračuna po formuli: P = C + E x K,
kjer C - specifični tekoči stroški, povezani s proizvodnjo in prodajo blaga,
K - specifične investicije v osnovna in obratna sredstva, določene s proizvodnjo in prodajo blaga,
E - stopnja donosa kapitala, ki odraža želeni znesek dobička za podjetje pred davki.
2) Cene na podlagi povpraševanja Pri uporabi te metode izhajajo iz kvalitativne in kvantitativne analize potrošniških lastnosti izdelka ali iz velikosti ekonomskega učinka, ki ga kupec pridobi z znojem za čas uporabe blaga. Pomembna elementa, ki ju je treba preučiti, sta uporabnost (zaznana vrednost izdelka) in občutljivost izdelka na ceno.
3) Konkurenčno usmerjeno oblikovanje cen.
Metoda povprečnih tržnih cen. Metoda predvideva prodajo blaga po »povprečni tržni ceni«, izračunani na podlagi konkurenčnih podatkov.
Metoda "dirka za vodjo". S to metodo se določanje cene izdelka izvaja na podlagi cene vodilnega konkurenta, ob upoštevanju konkurenčnih razmer na trgu, diferenciacije izdelka in njegovih prednosti. V bistvu ta metoda predvideva neuspeh pri razvoju lastne cenovne politike s poudarkom na vodilni ceni.
Oblikovanje cene na podlagi odprtih dražb. Metoda uporablja verjetnostne ocene in predpostavlja naslednje zaporedje izračunov:
izračun stroškov, povezanih z izvedbo naročila;
analiza trgovalnih taktik, ki jih uporabljajo potencialni konkurenti;
določitev verjetnosti, da bo cena ponudbe podjetja nižja od cene, ki jo zahtevajo konkurenti;
določitev vrednosti cene, ki bo podjetju prinesla "največji pričakovan dobiček".
Problem oblikovanja cen zavzema posebno mesto v sistemu tržnih odnosov. Liberalizacija cen blaga in storitev, izvedena v Rusiji, je povzročila zmanjšanje vpliva države na proces regulacije cen in močno zvišanje cen. Z umetno zvišanimi cenami si proizvajalci povrnejo morebitne proizvodne stroške, izboljšanje kakovosti blaga pa jih ne zanima. Od leta 1992 je sistem oblikovanja cen zreduciran na uporabo prostih, tržnih cen, katerih vrednost določata ponudba in povpraševanje na trgu blaga. Državna regulacija cen se uporablja za ozek nabor blaga, ki ga proizvajajo monopolna državna podjetja.
Študenti, podiplomski študenti, mladi znanstveniki, ki bazo znanja uporabljajo pri študiju in delu, vam bodo zelo hvaležni.
Gostuje na http://www.allbest.ru/
Moskovska humanitarna univerza
Fakulteta za ekonomijo in management
Katedra za ekonomsko-finančne discipline
1. Cenovni dejavniki
1.1 Razvrstitev dejavnikov
1.2 Znaki razvrstitve dejavnikov oblikovanja cen za PH
1.3 Cenovni dejavniki na nepremičninskem trgu in njihov odnos
2. Struktura dejavnikov oblikovanja cen na stanovanjskem trgu in njihov odnos
3. Modeli za napovedovanje parametrov razvoja ruskega stanovanjskega trga
3.1 Razvrstitev napovedi glede na stopnjo formalizacije metod
Zaključek
Bibliografija
Povsod po svetu se je trg nepremičnin, skupaj s trgom surovin, pojavil precej dolgo nazaj. Vendar pa je v Rusiji po revoluciji leta 1917 dejansko prenehala obstajati in se je ponovno pojavila šele po razpadu ZSSR in zakonodajni konsolidaciji lastninskih odnosov. Na tej stopnji razvoja je trg nepremičnin v Rusiji v fazi razvoja in ga strokovnjaki označujejo kot "divjega". Razlogi so nepopolnost zakonodajnega okvira, pomanjkanje univerzalnih dobro razvitih meril za ocenjevanje nepremičnin, neskladje med kakovostjo nepremičnin in njihovo vrednostjo ter prevlada agregatnega povpraševanja nad ponudbo. Zlasti velika mesta, kot sta Moskva in Sankt Peterburg, doživljajo akutno pomanjkanje stanovanjskih nepremičnin, trgovskih, pisarniških in industrijskih prostorov, pa tudi zemljišč z razvito infrastrukturo, namenjenih za njihovo gradnjo. Mehanizmi kreditiranja niso dovolj učinkoviti, še posebej program hipotekarnega kreditiranja, ki v času svojega obstoja ni dosegel bistvenih rezultatov.
1. Dejavniki oblikovanja cen
1.1 Klasifikacija faktorjev
Pri analizi dejavnikov oblikovanja cen na trgu nepremičnin (PR) jih je običajno razdeliti na dejavnike ponudbe in povpraševanja, notranje glede na PR in zunanje, ki spodbujajo rast cen in jo upočasnjujejo, neodvisne in med seboj povezane.
Povečana tipična struktura dejavnikov oblikovanja cen na stanovanjskem trgu
Po našem mnenju je tu premalo pozornosti posvečeno ločevanju dejavnikov glede na globino preučevanega obdobja (v dolgoročnem, srednjeročnem, kratkoročnem obdobju lahko delujejo različni dejavniki), po hierarhični strukturi. ravni (drevo dejavnikov), glede na stanje na trgu (v različnih fazah tržnega cikla, stopnjah razvoja lahko delujejo različni dejavniki, narava delovanja istega dejavnika pa je lahko nasprotna).
V zvezi s tem je treba upoštevati vse značilnosti klasifikacije, vključene v tabelo.
1.2 Znaki razvrstitve dejavnikov oblikovanja cen za PH
Na podlagi dolgoletnih raziskav moskovskega stanovanjskega trga spodnja tabela podaja fenomenološko analizo in seznam dejavnikov oblikovanja cen delovanja, ki označuje njihovo razvrstitev glede na vsa uvedena merila. Poleg tega diagrami prikazujejo hierarhično strukturo dejavnikov, puščice pa njihovo medsebojno delovanje.
Pomembno je poudariti, da bi morala pred kakršnimi koli poskusi opraviti smiselno, fenomenološko analizo dejavnikov oblikovanja cen, ki temelji na strokovnem poznavanju trga, kvalitativnih in kvantitativnih študijah tržnih vzorcev, značilnostih, po katerih se trgi držav s prehodnim gospodarstvom razlikujejo od razvitih tržnih gospodarstev. pri formaliziranem tržnem modeliranju. Matematičnih modelov, tudi če so uspešno prestali filtre statistične analize pomembnosti dejavnikov, ni mogoče prepoznati kot ustrezne, če ne temeljijo na ekonomski hipotezi o naravi procesov, ki se dogajajo na trgu v dani fazi in fazi. njegovega razvoja.
1.3 Cenovni dejavniki na trgu nepremičnin in njihovo razmerje
|
Fenomenološka analiza dejavnikov |
||
|
Dejavniki povpraševanja |
||
|
1. Obseg efektivnega povpraševanja po stanovanjih |
Notranji faktor pH je približno 1. Dolgoročno je odvisen od faktorjev 2 in 3. Srednjeročno je odvisen od faktorjev 3, 4 in 5 ter od ravni cen (povratna informacija - povpraševanje je cenovno elastično). Z rastjo - vodi do zvišanja cen, z zmanjšanjem - do padca. |
|
|
2. Potreba po stanovanju (potencialno povpraševanje) |
Notranji dolgoročni faktor PH reda 2. Glede na zgodovinsko pomanjkanje stanovanj v Ruski federaciji (faktor 14) vztrajno zvišuje cene prek faktorja 1. |
|
|
3. Dohodki prebivalstva in njihova diferenciacija |
Zunanji faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 6 in 7. Dolgoročno s povečanjem dohodka vodi v dvig faktorja 1 in preko njega cen, z znižanjem - v padec. Srednjeročno velika diferenciacija dohodkov v Ruski federaciji vodi v dejstvo, da ko se cene zvišajo, pomemben del prebivalstva z nizkimi dohodki zapusti trg, rast cen se ustavi, in če dohodki še naprej rastejo, se zadržuje povpraševanje se realizira v novem povečanju povpraševanja in cen v polčasu. |
|
|
4. Nagnjenost prebivalstva in špekulativnih investitorjev k nakupu stanovanj in cenovna pričakovanja |
Notranji faktor RR reda 2. Dolgoročno v razmerah omejenega trga je stalno visok, srednjeročno odvisen od faktorjev 3 (elastični glede na stopnje rasti dohodka), 8 in 9 (z krepitev rublja, nižja inflacija, raste, z devalvacijo rublja, naraščajoča inflacija - pade), 12 (z nezaupanjem razvijalcev, nizkimi stopnjami gradnje, prebivalstvo zapusti lokalni trg). Preko faktorja 1 vodi do zvišanja cen s svojo rastjo in padca cen - z znižanjem. Obstaja obratno razmerje s spremembami cen: cenovna pričakovanja so inercijska in ko cene rastejo, kupci hitijo z nakupom, povečujejo obseg povpraševanja in spodbujajo cene, ko se znižajo, zapustijo trg in pričakujejo enakomerno večje znižanje, s čimer se zmanjša povpraševanje in poveča stopnja padanja cen. |
|
|
5. Pogoji in obseg stanovanjskih posojil za kupce, vklj. hipoteka, število in delež hipotekarnih poslov |
Zunanji faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 6-11 in politike bančne skupnosti. Ko se razmere izboljšajo (2003-2006), preko faktorja 1 spodbudi rast cen, ko se razmere poslabšajo (2008-200), zmanjša faktor 1 in preneha spodbujati cene. S faktorjema 1 in 13 obstaja obratna povezava: pri visokih stopnjah rasti cen se zmanjša ponudba stanovanj in hipotekarnih poslov, kar upočasnjuje rast cen. |
|
|
6. Makrofinančni dejavniki (denarna osnova) |
Zunanji faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 7-11 in denarne politike centralne banke. Z rastjo prispeva k povečanju dohodka prebivalstva in preko faktorja 1 - povečanju cen, z znižanjem - k zmanjšanju stopnje rasti dohodka, nagnjenosti prebivalstva k porabi denarja in preko faktorja 1 zavira rast cen. |
|
|
7. Makroekonomski dejavniki (stopnje rasti BDP, industrijska proizvodnja, stopnja zaposlenosti) |
Zunanji dejavniki reda 3. V pogojih surovinske narave ruskega gospodarstva je odvisen predvsem od faktorja 10. Z rastjo prispeva k povečanju denarne baze in preko nje k rasti faktorjev 6, 5. , 3, 1 in cene. |
|
|
8. Inflacija in deflacija |
Zunanji faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 9-11 in od faktorja enojnega reda 6. Vpliva na faktorje 4, 5 in preko njih - na faktor 1 in cene. |
|
|
9. Makrofinančni dejavniki (spremembe deviznih tečajev – devalvacija in revalvacija) |
Zunanji faktor reda 4. Odvisen od faktorjev 10-11. S krepitvijo rublja glede na dolar v razmerah dolariziranega ruskega gospodarstva se povečuje nagnjenost prebivalstva k porabi tako rubljevih kot dolarskih prihrankov in nakupu stanovanj (faktor 4), kar preko faktorja 1 nekoliko prispeva k rasti cen. Z gladko devalvacijo se zmanjša nagnjenost k porabi dolarskih prihrankov, medtem ko se rubeljski prihranki povečajo, učinek na cene ni določen. Z močno devalvacijo se pojavi učinek nezaupanja prebivalstva v finančno politiko oblasti, zmanjša se nagnjenost k porabi vseh prihrankov, zmanjša se povpraševanje po stanovanjih, rast cen pa se ne spodbuja. Z ostrim prevrednotenjem raste nagnjenost k porabi vseh prihrankov ("beg od dolarja"), nepremičnine se dojemajo kot sredstvo za varčevanje prihrankov. |
|
|
10. Cene nafte in drugih izvoznih surovin |
||
|
11. Obseg izvoza kapitala |
Zunanji faktor reda 5. Odvisno od razmer na svetovnem trgu. Skozi faktorje 5-9 določa efektivno povpraševanje in cene stanovanj. |
|
|
12. Ugled razvijalcev in objektov |
Notranji faktor reda 5. Odvisen od stanja obstoječega in stanovanjskega fonda v gradnji (faktor. Vpliva na faktor 4. |
|
|
Dejavniki ponudbe |
||
|
13. Obseg ponudbe stanovanj |
Notranji faktor pH je približno 1. Dolgoročno je odvisen od faktorja 14 (na sekundarnem trgu) in 15 (rast obsega gradnje povečuje ponudbo in zavira rast cen). Srednjeročno obstaja obratno sorazmerje s faktorjem 1: ko je povpraševanje veliko, ponudba izgine iz kotacij, kar prispeva k povečanju stopnje rasti cen in zajezitvi stopnje rasti števila hipotekarnih poslov; ko povpraševanje upada, ponudba se kopiči, kar zavira rast cen in prispeva k povečanju števila in deleža hipotekarnih poslov. V razmerah zmanjšanega povpraševanja je odvisno od faktorja 22 - prodajalci zmanjšajo obseg ponudbe, da bi spodbudili cene. |
|
|
14. Poseben stanovanjski sklad |
Notranji faktor pH je približno 2. Odvisen je od zgodovinske situacije v mestu, regiji, od razpolaganja z dotrajanim fondom in od obsega gradnje (faktor 15). V sedanjih razmerah dolgoročno vodi v visoko raven povpraševanja po stanovanjih (faktor 2) in ob pozitivni rasti dohodkov gospodinjstev (faktor 3) vodi v višje cene (2000-2008). Z zmanjšanjem dohodka (2009) je nevtralen. Srednjeročno je nevtralen. |
|
|
15. Obseg gradnje in zagon stanovanj, hitrost gradnje objektov |
Notranji pH faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 16-22. Deluje preko faktorjev 13 in 14: dolgoročno naj bi rast obsega gradnje povečala stanovanjski fond in obseg ponudbe ter s tem dolgoročno upočasnila rast cen. V razmerah pomanjkanja stanovanj in rast trga (2000-2008) je nevtralna. Srednjeročno je nevtralen. V kriznih razmerah (2009) zmanjšanje obsega naročanja ne vpliva na gibanje cen, upočasnitev gradnje pa vpliva na faktor 4 in preko njega na cene. |
|
|
16. Financiranje stanovanjske gradnje z lastnimi sredstvi razvijalcev in investitorjev, bančnimi posojili, sredstvi prebivalstva in investitorjev-špekulantov, drugimi pritegnjenimi sredstvi |
Notranji faktor pH reda 3. Odvisen od makroekonomskih pogojev (faktor 7), od naložbene strategije razvijalca (faktor 20), od razpoložljivosti alternativnih naložbenih predmetov (faktor 21). Bančno posojanje je dodatno odvisno od dejavnikov 6-11 in politik bančne skupnosti. Financiranje s sredstvi prebivalstva in investitorjev-špekulantov je odvisno od faktorjev 3-5, 12 in na koncu - 1. Povečanje financiranja na dolgi rok poveča obseg gradnje (faktor 15) in pomaga zmanjšati stopnjo rasti cen. . Srednjeročno pospešuje tempo gradnje stavb in s tem povečuje faktor 12, preko njega pa povpraševanje (faktor 1) in cene. |
|
|
17. Stroški in polni (investicijski) stroški gradnje |
Notranji pH faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 18-19. Srednjeročno ob visoki ravni cen in dobičkonosnosti projektov (2005-2007) ne vpliva na prodajne cene, pri nizki ravni cen in dobičkonosnosti (2009) vodi do izstopa razvijalcev s trga. , zmanjšanje obsega gradnje in ponudbe (faktorja 15 in 13) in spodbuja rast cen. Dolgoročno ob visoki ravni cen in dobičkonosnosti prihaja do prelivanja kapitala v sektorje virov, povečanja obsega proizvodnje virov in s tem – kljub rasti stroškov – povečanja obsega gradnje, kar lahko upočasni rast cen stanovanj. |
|
|
18. Razpoložljivost zemljišč za stanovanjsko gradnjo in pogoji dostopa do njih |
Zunanji faktor reda 4. Odvisno od razmerja zemljišč v mestu, regiji, državi, od cen zemljišč, od politike zveznih, regionalnih, lokalnih oblasti za razvoj stanovanjske gradnje in njene inženirske in infrastrukturne podpore. Vpliva na faktor 17, 15 in prek njega na cene na dolgi rok. |
|
|
19. Sredstva za gradnjo |
Notranji faktor reda 4. Odvisno od razpoložljivosti proizvodnih zmogljivosti (vključno s tehnologijami, opremo, osebjem) proizvajalcev virov, od cen virov (pri nizkih cenah v pogojih nezadostnih naložb v razvoj se oblikuje pomanjkanje virov). Vpliva na faktor 17, 15 in prek njega na cene dolgoročno in včasih tudi srednjeročno. |
|
|
20. Administrativni in ekonomski pogoji za vstop razvijalca na trg in delovanje na trgu |
Zunanji dejavnik reda 4. Odvisno od politike oblasti na področju urbanistične ureditve, stopnje birokratizacije in korupcije procesa, od stopnje donosnosti razvoja. Vpliva na faktor 17, 15 in prek njega - na cene v dolgoročnem, srednjeročnem in včasih tudi v kratkoročnem obdobju. |
|
|
21. Razpoložljivost alternativnih naložbenih predmetov |
Zunanji faktor reda 4. Odvisen je od regionalnih in svetovnih tržnih razmer in se izraža v iskanju privlačnih naložbenih predmetov zunaj mesta, regije, države, zunaj PR (borze). Vpliva na obseg gradnje in ponudbe stanovanj (faktor 15, 14), pa tudi na obseg efektivnega povpraševanja (faktor 1): v obdobju 2006–2007 so se razvijalci, investitorji in kupci selili iz Moskve v moskovsko regijo, iz Rusije v Bolgarijo, Črno goro itd. .P. |
|
|
22. Naložbena strategija razvijalcev |
Notranji dejavnik reda 5. Odvisno od ekonomskih, vodstvenih kvalifikacij razvijalcev in razmer v državi in regiji. Dolgoročno in srednjeročno strategija širitve vodi do razpršitve finančnih sredstev na precejšnje število zemljišč in novih projektov ter znižanja stopnje gradnje objektov, nato preko faktorjev 15 in 13 spodbuja rast cen ter preko faktorjev 4 in 1 vodi v zmanjšanje povpraševanja in cen, zamrznitev gradbišč in propad gradbenikov (2004, 2009). Dobra naložbena strategija optimizira pritegnjene naložbe in realne stroške ter vodi v evolucijsko rast obsega gradnje z možnostjo zajezitve stopnje rasti cen. |
|
|
23. Tržna in cenovna strategija prodajalcev in razvijalcev |
Notranji faktor naročila 5. Odvisno od pričakovane stopnje dobička, v zvezi s katerim se trgu ponuja zvišanje cen. V razmerah, ko efektivno povpraševanje presega ponudbo, so pričakovanja izpolnjena (2003-2007). V obratni situaciji so možne tri strategije. 1) Prodajalci znižujejo cene (faktor 0), s čimer dosežejo povečanje povpraševanja, cen in prodaje. 2) Prodajalci zmanjšujejo obseg ponudbe (faktor 13), pri čemer iščejo ravnotežje z obsegom povpraševanja in naraščajočimi cenami. 3) Prodajalci ne znižujejo cen, s čimer zmanjšujejo promet na trgu in pričakujejo povečanje povpraševanja zaradi zunanjih dejavnikov. |
2. Struktura dejavnikov oblikovanja cen na stanovanjskem trgu in njihov odnos
Struktura dejavnikovoblikovanje cen na stanovanjskem trgu in njihov odnos (nadaljevanje)
3 . Modeli za napovedovanje parametrov razvoja ruskega stanovanjskega trga
Napovedovanje je lahko odvisno od obzorja napovedi dolgoročno, srednjeročno in kratkoročno. Konkretna vrednost dovoljenega horizonta za vsako od teh vrst napovedi je odvisna od fizične (ekonomske) vsebine naloge, splošne gospodarske situacije, stanja posameznega tržnega segmenta in se lahko bistveno razlikuje. Tako imajo vladne srednjeročne napovedi razvoja ruskega gospodarstva triletno obdobje. Trenutno ruski nepremičninski trg obravnavamo kot kratkoročno napoved za 1-3 mesece, srednjeročno - za leto ali tri, dolgoročno - za tri do pet let.
Pomembno je poudariti, da je za vsako od teh vrst napovedi potrebno preučiti drugačen seznam dejavnikov, ki vplivajo na spremembo proučevanega kazalnika (katerega polovično obdobje spremembe je blizu obzorja napovedi). Na primer:
Znani fenomen decembrskih izplačil zaostalih plač, dodatkov in nagrad se na nepremičninskem trgu razširi v 1-2 mesecih;
Sezonski dejavniki imajo majhen vpliv na rezultate letnega trenda, hkrati pa so lahko pomembni za napovedovanje sprememb cen in prometa na trgu za 3-4 mesece;
Stopnje rasti BDP malo vplivajo na mesečno rast cen, vendar so pomembne za dolgoročno napoved;
Raven cen energije in stopnja odliva kapitala iz države sta pomembni tako za kratkoročno napoved (z zamikom 2-3 mesecev) kot za srednjeročno napoved (zaradi akumuliranih rasti cen stanovanj v preteklosti meseci leta).
Glede na stopnjo formalizacije metod napovedovanja, ki se uporabljajo na ruskem nepremičninskem trgu, jih lahko razdelimo na strokovno napovedovanje, hevristično napovedovanje, "temeljno" analizo, regresijsko statistično modeliranje ("tehnična analiza"), multivariatno modeliranje (vključno z modeliranjem in napovedovanjem). na nevronskih mrežah). V praksi se različne metode uporabljajo skupaj, v eni ali drugi kombinaciji. Kljub temu je treba ločiti strokovno napovedovanje tržnih gibanj (metoda 1), ki se neutemeljeno imenuje napoved (ki je zaradi visoke usposobljenosti strokovnjaka lahko precej natančna), od metodično utemeljene, izračunane napovedi (metode 2-5).
3 .1 Razvrstitev napovedi glede na stopnjo formalizacije metod
|
Razvijalec napovedi (šaljiv naslov) |
Metoda napovedovanja |
Vrsta napovedi |
|
|
(-1) "Agnostik" |
Ne ("napovedi so na splošno nemogoče") |
||
|
(1) Strokovnjak |
Intuicija, poznavanje trga, metoda analogije |
Strokovna napoved |
|
|
(2) Analitik napovedovalec |
Kvantitativna in kvalitativna "fundamentalna" analiza dejavnikov, metoda scenarijev |
Hevristična napoved |
|
|
(3) Napovednik "Optimist". |
"Fundamentalna" analiza gospodarske situacije in njen vpliv na kazalnike nepremičninskega trga ("demografska" metoda, metoda napovedi prihodkov prebivalstva) |
"Fundamentalna" napoved dejavnikov - obseg gradnje, ponudba, povpraševanje, promet na trgu |
|
|
(4) Napovedovalec-"statistik" |
"Tehnična" analiza (regresijska analiza, statistično modeliranje) |
"Tehnična" napoved na podlagi regresijskega statističnega modela |
|
|
(5) Model napovedovalca |
Multivariatno modeliranje, napovedovanje nevronske mreže |
Napovedovanje na osnovi multivariantnega modela, nevronske mreže |
|
|
(+1) "puritanski" |
Ne ("slabo poznavanje pojava nam ne omogoča izdelave ustreznega modela") |
Primer uporabe statističnega regresijskega modela februarja 1995 za napovedovanje dinamike cen stanovanj v Moskvi, Sankt Peterburgu, Jekaterinburgu, Tverju, Rjazanu, Barnaulu je prikazan na sliki. Model je temeljil na hipotezi, da je rusko gospodarstvo v prehodu iz načrtovane, centralizirane regulacije na trg, zato je glavni vzorec dinamike cen na stanovanjskem trgu njihov dvig na raven, ki ustreza cenam v "analognih mestih". . V skladu s tem je za opis prehoda kibernetičnega, samoregulirajočega sistema v novo stanje potreben logistični model "vzleta letala" oblike
V (T) = A / (1 + exp (B - CT)),
Kje V- povprečna za obdobje (povprečna mesečna) ponudbena cena 1 m2. m celotne površine objekta;
T- zaporedno številko obdobja (mesec);
A, B in Z - konstantni koeficienti (parametri modela).
Iz slike je razvidno, da je izračunana napoved dinamike cen za obdobje 1995–1998 pred začetkom avgustovske krize zelo sovpadala z dejanskimi podatki.
Podoben model napovedi je bil uporabljen v študiji začetnih faz hipotekarnega trga nepremičnin v Moskvi in zgrajen v 3. četrtletju 2005;
Kje t- zaporedna številka četrtletja.
Model je pravilno napovedal prehod dinamike rasti hipotekarnih transakcij v stabilizacijo, kvantitativna napoved za 5 četrtletij pa je zelo sovpadala z dejanskimi podatki.
Oktobra 2000, dve leti po začetku krize, napovedati dinamiko cen v Moskvi za obdobje 2001-2002. izdelan je bil nov model tipa "izhod letala z vrha".
V=B 0 -B 1 /(B 2 +exp((B 3 * T+B 4 ) 2 )).
Do sredine leta 2002 je model dajal zelo natančno napoved.
V letih 2006–2008 je bil na podlagi študije dolgoročnih in srednjeročnih ciklov stanovanjskega trga v Moskvi in drugih mestih zgrajen model, ki temelji na metodi neharmonične ekspanzije trenda cen v obliki naslednjega sistema: enačb:
Y=y 1 + ? l 2 + ? l 3 + ? l 4 + …. + ? l n, (1)
l 1 = a 3 x 3 +a 2 x 2 +a 1 x+a 0 , (2)
? l 2 , (3)
? l 3 = , (4)
? l 4 = , (5) …………………………………… , (n)
Kje Y- predvidena vrednost povprečne ponudbene cene stanovanj na enoto, $/m2. m;
l 1 - osnovna enačba trenda (dolgoročna napoved), $/sq. m;
? l 2 - Napoved rasti povprečne ponudbene cene stanovanj na enoto glede na osnovni trend, $/m2. m;
? l 3 - Napoved rasti povprečne ponudbene cene stanovanj na enoto glede na trend drugega reda, $/m2. m;
? l 4 - Napoved rasti povprečne ponudbene cene stanovanj na enoto glede na trend tretjega reda, $/m2. m;
? l n- napoved rasti povprečne ponudbene cene stanovanj na enoto glede na trend predzadnjega reda, $/kv. m;
a, b, c, d z indeksi - koeficienti enačb (trendi različnih vrst), ki približujejo dejanske podatke. Izračunano iz dejanskih podatkov z uporabo metode najmanjših kvadratov.
Približevanje trenda cen za 5-6 let (na primer s polinomom drugega reda) kaže, da je stanovanjski trg v Moskvi, tako kot v drugih mestih v Rusiji, na začetku polovice obdobja rasti (natančneje, v prvi četrtini obdobja) "dolgega" cikla nihanj, za katerega je odgovoren nabor makroekonomskih kazalnikov države in mesta (regije). To enačbo smo poimenovali "osnovni trend" in jo sprejeli kot osnovo za dolgoročno napoved dinamike cen - rast po povprečni letni stopnji 20-25%. V prihodnosti (po naših ocenah 2006, po 2010-2011), ko se bosta obseg gradnje in ponudba stanovanj močno povečala, dolgoročne stopnje rasti cen pa se bodo začele zniževati (trg bo prešel v drugo četrtletje). obdobja) pričakujemo znižanje dolgoročnih stopenj rasti cen, kot je konvencionalno prikazano na sliki.
Toda na trgu nepremičnin delujejo drugi notranji dejavniki, ki na osnovni trend prekrivajo hitrejša nihanja. Na primer tiste, povezane z gradbenim in investicijskim ciklom, z razvojem infrastrukture trga stanovanjske gradnje, s potrošniškim vedenjem državljanov itd.
Ta nihanja na stanovanjskem trgu se niso realizirala v nihanju cen, temveč v nihanju prvega derivata - stopnje rasti cen. Tvorijo "srednje", hitrejše cikle in "kratke", še hitrejše cikle. Takšni cikli so zlahka predvidljivi z uporabo enosmernega regresijskega modeliranja.
Povratna superpozicija, integracija napovedi daje končno napoved dinamike cen - srednjeročno in dolgoročno.
Slika prikazuje, da se je do septembra 2008 napoved za Moskvo izvajala z visoko natančnostjo. Od 12 ruskih mest, za katera je bila izračunana podobna napoved, je bila konvergenca dobra za 8 mest in za dve nezadovoljiva.
Od oktobra 2008 je svetovna finančna in gospodarska kriza spremenila smer dolgoročnega trenda cen v vseh mestih Rusije, prejšnje napovedi pa so zahtevale revizijo.
Septembra 2009 je bila izvedena študija stanovanjskega trga v 10 mestih Rusije, na podlagi katere je bilo ugotovljeno, da se trg dolgoročno premika v fazo upočasnitve rasti in začetka recesije ter izdelana je bila napoved scenarija za razvoj situacije.
Scenariji so bili izračunani s štirifaktorskim modelom odvisnosti cen stanovanj od makroekonomskih parametrov, katerih vrednosti so bile določene za december 2008, junij in december 2009 in 2010 v različnih sprejemljivih možnostih:
Y=f(x 1 , x 2 , x 3 , x 4 ),
Kje x 1 - cena sodčka nafte;
x 2 - inflacija;
x 3 - devalvacija rublja glede na dolar;
x 4 - odliv kapitala.
Pridobljeni so bili 4 scenariji cenovne dinamike, od katerih je bil najverjetnejši scenarij št. 2 (pesimistični).
Toda že decembra 2008 je bilo ugotovljeno, da se scenarij št. 3 (kriza) dejansko izvaja.
Primerjava napovedi z dejanskimi podatki je prikazana na naslednji sliki.
Tako uporaba regresijskih matematičnih modelov, ki temeljijo na vsebinskih hipotezah o ekonomski naravi procesov, ki se dogajajo na stanovanjskem trgu, omogoča pridobitev dovolj natančnih srednjeročnih napovedi. Dolgoročno pa ne morejo napovedati sprememb cenovnih trendov in prehoda v krizo na trgu.
cene povpraševanje ponudba trg nepremičnin
Zaključek
Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu je pogosto neposredno odvisno od socialno-ekonomskih razmer v regiji. Poleg tega je za trg značilna obilica tveganj za prodajalce, kupce in najemnike. Zaradi dejstva, da lastniki nepremičnin pogosto težko prodajo ali oddajo svojo nepremičnino (razen tržnih segmentov, kjer povpraševanje močno presega ponudbo), je nepremičninski trg nelikviden. Poleg naštetega je še en problem. Strokovnjaki pogosto težko ocenijo realno stanje na trgu, ker je težko pridobiti zanesljive informacije o poslih, za razliko na primer od trga vrednostnih papirjev, kjer so na voljo v vsakem trenutku. Glavno orodje za analizo tukaj je pogojna delitev trga na več segmentov. Kriterij za to je lahko lokacija objektov, njihova kakovost, namembnost ali celo cela vrsta lastnosti.
Bibliografija
Sternik G.M., Sternik S.G. Analiza stanovanjskega trga za strokovnjake. - M.: "Ekonomija", 2009. - 601 strani.
Gusev A.B. Cenovni mehurčki na stanovanjskem trgu. - www.urban-planet.org, 2008.
Sternik G.M., Sternik S.G. Tipologija nepremičninskih trgov glede na nagnjenost k oblikovanju cenovnih balonov. - Revija "Lastninska razmerja v Ruski federaciji" št. 8 (95) 2009, str. 168-185.
Sternik G.M., Korobkova M.V. Vpliv galopirajočega stanovanjskega trga na dinamiko hipotekarnih transakcij v Moskvi. - Revija "Nacionalni projekti", marec 2007.
Sternik G.M. Ruski stanovanjski trg leta 2001. Analiza in napoved. - RGR, december 2001.
Sternik G.M., Pečenkina A.V. Kaj se dogaja na stanovanjskem trgu v Moskvi. Makroekonomski pristop (poročilo na analitični konferenci IDA "Nepremičninski trg: stanje, trendi, napoved" 30.08.2007). - www.realtymarket.ru, avgust 2007.
Sternik G.M. Cene na stanovanjskem trgu ruskih mest v letih 1990-2006: analiza in napoved. - Analitična skupina G.M.Sternika. -www.realtymarket.ru, januar 2007.
Sternik G.M. Stanovanjski trg ruskih mest v letu 2008: napovedi in realnost. - Poročilo na analitični konferenci Sanktpeterburškega stanovanjskega foruma 1.10.08. www.realtymarket.ru
Sternik G.M. Stanovanjski trg ruskih mest v krizi. Razvojni trendi. - Poročilo na analitični konferenci Sanktpeterburškega stanovanjskega foruma 9.12.08. www.realtymarket.ru
Če pogledate globalno, potem ceno stanovanja določata "prestiž lokacije" in "udobje bivanja v hiši". Poleg tega drugi parameter vključuje številne značilnosti - od izobrazbe sosedov do kakovosti inženirske podpore doma.
Stroške stanovanj lahko imenujemo ena najbolj perečih tem, ki zadevajo prebivalce katerega koli mesta v Rusiji. O cenah stanovanj redno razpravljajo tako poklicni udeleženci nepremičninskega trga v pisarnah kot navadni ljudje, ki sedijo s prijatelji ali sodelavci ob skodelici kave. In to vprašanje ne izgubi svoje pomembnosti, ne glede na specifično situacijo na trgu: nekdo bi rad uspešno investiral v novo stavbo, nekdo sanja o nakupu večjega stanovanja, medtem ko drugi poskušajo kupiti celo najbolj poceni, a svoje stanovanje. Razmislite, kaj vpliva na oblikovanje cen in kako se oblikujejo cene stanovanj.
Glede na razmere v nacionalnem merilu lahko rečemo, da je geografska lega temeljni dejavnik, ki vpliva na skupne stroške stanovanj v posameznem mestu. V regionalnih in regionalnih prestolnicah so cene stanovanj bistveno višje kot na obrobju, vendar sta Moskva in Sankt Peterburg nesporna voditelja. Čeprav je pošteno povedano, je treba reči, da sta dve ruski prestolnici tudi vodilni glede kakovosti zgrajenih stanovanj.
Obstajajo še drugi dejavniki, povezani z geografijo, ki lahko pomembno vplivajo na cene stanovanj. Na primer, prisotnost turističnih ali letoviških območij v bližini mesta. Kot primer lahko navedemo črnomorska mesta, kjer je povpraševanje po nepremičninah veliko in jih nikakor ne odlikujejo nizke cene. Seveda se stanovanja v Sočiju razlikujejo: po odločitvi o izvedbi olimpijskih iger so se stroški nepremičnin in zemljišč v Sočiju močno povečali.
Precej pomembno cenovno merilo za trg nepremičnin je lahko življenjski standard, ki določa kupno moč in poslovno aktivnost državljanov. Prisotnost v mestu razvitih komercialnih struktur, dobičkonosnih podjetij, pa tudi številnih drugih gospodarskih dejavnikov vedno zvišuje cene stanovanj. Takšne prednosti imajo praviloma dokaj velika mesta in situacija je običajno taka: večje kot je mesto, dražje je stanovanje. To je posledica dejstva, da imajo velemesta veliko večje možnosti: višje plače, večji potencial karierne rasti in več komercialnih priložnosti. Ti dejavniki nenehno privabljajo velik pretok ljudi v velika mesta, ki prihajajo "iskati srečo". In vse to povzroča veliko povpraševanje po stanovanjih, kar povzroča ustrezno reakcijo trga: v milijonskih mestih so cene stanovanj včasih nekajkrat višje kot v mestih s 100-300 tisoč prebivalci.
Splošni trendi na trgu nepremičnin v državi niso zelo uporabni pri analizi stroškov stanovanj v določenem mestu. Medtem ko se stroški storitev, blaga in hrane v večini krajev ne razlikujejo preveč, se lahko cene stanovanj razlikujejo na najbolj radikalen način. Zato je smiselno govoriti o dejavnikih, ki vplivajo na relativno vrednost stanovanjskih nepremičnin znotraj posameznega mesta. To so lokacija (okrožje), značilnosti in leto izgradnje hiše, etažnost, kakovost infrastrukture in priročnost prometnih povezav.
Tradicionalno se najprestižnejša in najdražja območja nahajajo v bližini mestnega središča. Pri tem ne gre vedno za geografsko središče, temveč za gospodarsko središče, kjer se nahajajo središča poslovnega življenja meščanov. Čeprav se v zadnjem času lahko nekatera spalna naselja, ki jih odlikuje odlična ekologija in kakovostna infrastruktura, pohvalijo s precej visokimi cenami stanovanj. Praviloma govorimo o novih stanovanjskih kompleksih, kjer se gradijo sodobna stanovanja udobja in poslovnega razreda.
Lastnosti stavbe in letnica izgradnje pomembno vplivajo na vrednost nepremičnine. Običajno tukaj velja načelo: starejši, cenejši, čeprav obstajajo izjeme - trdne in prostorne "stalinke". Najbolj ekonomičen razred stanovanjskih nepremičnin lahko imenujemo "Hruščov", nizki stroški stanovanja, v katerem je razloženo tako s "častitljivo starostjo" hiš kot z neprijetnimi postavitvami. Zanimiv podatek je, da je po anketah med Moskovčani večina prebivalcev prestolnice naklonjena gradnji cenovno dostopnejših stanovanj. Vendar je ta ista večina proti gradnji novih kompaktnih stanovanj z neprijetno postavitvijo Hruščov. In največje nezadovoljstvo povzroča majhna kuhinja, saj je za Ruse to kraj, kjer se ljudje pogosto zbirajo z vso družino, komunicirajo s prijatelji.
Najdražji je segment luksuznih nepremičnin, kjer so zahteve po stanovanjih iz leta v leto večje. Luksuzna stanovanja so po mnenju nekaterih strokovnjakov najstabilnejši sektor nepremičninskega trga, ki ga je zadnja kriza najmanj prizadela. Poleg tega se lahko merila, po katerih so stanovanja razvrščena v elitni razred, v različnih mestih močno razlikujejo. Ampak to je vedno najbolj prostorno in udobno stanovanje, ki se nahaja na najprestižnejših območjih.
Stroški elitnih stanovanj so precej zapletena tema: pogosto govorimo o edinstvenih nepremičninah in načelo primerjalne analize tukaj ni primerno. Pogosto je za določitev cene stanovanja elitnega razreda potreben profesionalen pristop, saj je treba oceniti veliko različnih parametrov. V nekem smislu elitni segment nepremičnin živi in se razvija po svojih zakonitostih: stroški stanovanja niso določeni le z objektivnimi pogoji, temveč tudi s tem, koliko je premožna oseba pripravljena plačati za nakup tega določenega stanovanja.
Če govorimo o povprečnem cenovnem sektorju nepremičninskega trga, in to je običajno poslovni razred, je tukaj največ povpraševanja po enosobnih in dvosobnih stanovanjih, čeprav so bila pred krizo vodilna trisobna stanovanja. Cene stanovanj poslovnega razreda seveda ne sodijo v okvir "cenovno dostopnih stanovanj" in v večini ruskih velemest ta tržni segment ni zelo velik. Izjema sta Moskva in Sankt Peterburg: na primer, na primarnem nepremičninskem trgu prestolnice največje število predlogov pade na poslovni razred. Pri tem območje lokacije, značilnosti hiše in stanovanja ter razpoložljivost dodatnih možnosti (podzemno parkirišče, klimatski sistemi, sistemi za nadzor dostopa, lastna infrastruktura itd.) Odločilno vplivajo na stroške. nastanitev.
V večini mest segment ekonomskega razreda ostaja najobsežnejši, čeprav se tudi tukaj cene le formalno lahko imenujejo "ugodne". Vendar pa so zaradi razvoja hipotekarnih posojil stroški cenovno dostopnih stanovanj že dostopni precejšnjemu delu prebivalstva. Poleg tega se novogradnje pogosto razlikujejo po najugodnejših cenah stanovanj: v fazi gradnje lahko kupite stanovanje za 10-20% ceneje. Na sekundarnem stanovanjskem trgu imajo po mnenju strokovnjakov najboljšo kombinacijo cene in kakovosti opečne hiše, zgrajene sredi in poznih 80. let prejšnjega stoletja. Na ceno stanovanj v segmentu ekonomskega razreda odločilno vpliva celoten niz parametrov (okrožje, tip stavbe, značilnosti stanovanja, prometna dostopnost, infrastruktura), najpomembnejša pa je lokacija.
Vse zgoraj naštete dejavnike, ki vplivajo na cene stanovanj, lahko povzamemo kot »udobje bivanja«. In za to najprej plačamo denar ob nakupu stanovanja. To je lokacija območja in priročnost prometnih vozlišč, značilnosti hiše in postavitev stanovanja ter socialna infrastruktura in okolje ter še veliko več. Hkrati ima vsak parameter določen vpliv na stroške stanovanja in včasih strokovnjakom ni enostavno ugotoviti, kako realne so cene v določenem primeru. Tudi poklicni cenilci včasih podajo drugačne številke, ne da bi skrivali, da je ta ocena relativna.
Kljub temu večino prebivalcev le malo zanimajo cene stanovanj, strokovnjaki pa nenehno analizirajo trende na nepremičninskem trgu. Zato je, če nameravate kupiti ali prodati stanovanje brez ustreznih izkušenj, bolje, da se obrnete na strokovnjake. S praktičnega vidika bo njihovo mnenje vedno bolj dragoceno kot mnenje znancev, izraženo ob skodelici kave.
Oh. Y. ULJANOVA*
Olga Yurievna ULYANOVA - podiplomska študentka oddelka za cene na Državni univerzi za ekonomijo in ekonomijo v Sankt Peterburgu. Pred tem je bila študentka podiplomskega študija. Leta 2001 je diplomirala na Državni univerzi za ekonomijo in ekonomijo v Sankt Peterburgu. Trenutno dela v gradbenem podjetju CJSC Megalit kot vodja informacijsko-analitičnega oddelka. Avtor 6 znanstvenih člankov.
Področje znanstvene specializacije - oblikovanje cen na trgu stanovanjskih nepremičnin. ♦ > "fr
IZBOLJŠANJE CEN NA PRIMARNEM TRGU STANOVANJSKIH NEPREMIČNIN**
Prodajna cena na primarnem trgu stanovanjskih nepremičnin se določi že v fazi izbire gradbene parcele, da se upraviči odločitev za gradnjo stanovanjske stavbe na tem zemljišču. Trenutno je zaradi omejene izbire inženirsko pripravljenih mest, primernih za stanovanjsko gradnjo, in zapletenega postopka gradbenikov pri nakupu le-teh najpomembnejša naloga postala določitev čim natančnejše povprečne prodajne cene 1 kvadratnega metra stanovanjske površine. , ki bi zagotavljal finančno varnost podjetja (računovodski stroški), zadovoljil pa bi tudi potrebe kupcev glede na razmerje »cena-uporabnost« objekta.
Do danes operaterji primarnega trga stanovanjskih nepremičnin v Sankt Peterburgu v svoji praksi uporabljajo različne metode za določanje prodajne cene.
1. Najpogostejša na stanovanjskem trgu v gradnji je metoda stroškov plus. Ta metoda je preprosta, enostavna za uporabo, saj ima podjetje informacije o stroških. Toda ta metoda ne upošteva dejavnika povpraševanja. Pripravljenost stranke, da plača blago, ne določajo stroški podjetja, temveč lastnosti izdelka in s tem vrednost izdelka za stranko. S tem pristopom k določanju cene novega izdelka podjetje izhaja iz že končanega izdelka, pri čemer zanemarja glavni dejavnik - kako kupec dojema njegovo vrednost.
Kljub temu, da stroški niso objektivna funkcija cenovne politike, je razmerje med stroški in cenami za podjetje osrednjega pomena za določitev optimalne cene, ki pokriva stroške in zagotavlja čim višji dobiček. To je razloženo z dejstvom, da so kratkoročni stroški odvisni od izkoriščenosti zmogljivosti podjetja, ta pa od ravni cen. Posledično je treba spremembo prihodkov zaradi sprememb cen izračunati skupaj s spremembo stroškov.
* © O. Yu. Ulyanova, 2007
Dolgoročno lahko podjetje preživi le, če prihodki vsaj pokrijejo celotne stroške. Zato je stroškovno računovodstvo v okviru cenovne politike podjetja želja podjetja po finančni varnosti. Zato so stroški potrebni za določitev cenovnega praga, pod katerim se izdelek ne sme prodajati. Kratkoročno je spodnja cenovna meja variabilni strošek na enoto proizvodnje, dolgoročno polni strošek. Kljub dejstvu, da je stroškovna metoda v praksi zelo razširjena, je ni mogoče šteti za aktivno cenovno metodo, saj ne upošteva za naročnika pomembnega dejavnika - vrednosti izdelka.
Na stanovanjskem trgu v gradnji se za določitev stroškov gradnje pripravi ocena, ki upošteva vse stroške, ki jih bo imel razvijalec med gradnjo stanovanjske stavbe. Sistem oblikovanja cen in predračunskih tarif v gradbeništvu, ki je veljal do 1. januarja 1991, je temeljil na fiksnih (nespremenjenih v precej dolgem obdobju 5-15 let) veleprodajnih cenah in tarifah za materiale in dela, ki se uporabljajo v gradbeništvu. Izpolnjeval je zahteve direktivnega načrtovanja, bil usmerjen v ohranjanje stabilne ravni ocenjenih cen v gradbeništvu in ni zahteval prilagajanja ocenjenih stroškov ob upoštevanju sprememb cenovnih dejavnikov. Takšna načela za določanje ocenjenih stroškov so povzročila znatna izkrivljanja resničnih kazalnikov uspešnosti neposrednih proizvajalcev gradbenih proizvodov.
Od leta 1991 obstaja sistem mesečne indeksacije osnovnih stroškov proizvajalnih stroškov. Toda kljub temu se lahko ocenjeni stroški bistveno razlikujejo od dejanske prodajne cene stanovanjskega objekta in praviloma služijo kot spodnja meja prodajne cene, pri kateri se projekt šteje za obetavnega za nadaljnji razvoj.
2. Metoda oblikovanja cen, ki temelji na trenutnih cenah konkurentov, se pogosto uporablja na trgu stanovanjske gradnje. Predpogoj za takšno oblikovanje cen je cenovna transparentnost, ki pa se ne izvaja vedno. S to metodo se podjetje želi znebiti tveganja, povezanega z določanjem svoje cene, ki ga trg morda ne sprejema. Poleg tega je ta metoda preprosta in priročna, podjetje razbremeni potrebe po naročilu dragih raziskav za določitev povpraševanja po njihovem izdelku, ciljne skupine potrošnikov. Hkrati pa podjetje pri ceni ne upošteva stopnje uporabnosti, ki jo ima njegov izdelek v očeh potencialnih potrošnikov. Medtem je lahko višja od določene cene ali nižja od nje. V prvem primeru podjetje tvega, da ne bo prejelo potencialnega dobička, v drugem pa ne bo zagotovilo načrtovane ravni izvajanja.
Na primarnem stanovanjskem trgu gradbena podjetja svojo cenovno politiko pogosto usmerjajo na cene konkurenčnih podjetij. Razliko v kakovosti konkurenčnih objektov strokovnjaki ocenjujejo po načelu »boljše« ali »slabše«. Toda posebnost trga stanovanjskih nepremičnin je takšna, da je tu vsak objekt individualen, tako po neposredni lokaciji kot po kakovostni vsebini. V zadnjem času je ta lastnost postala vse bolj opazna tudi pri stanovanjskih zgradbah tipičnih panelnih serij: vsak razvijalec poskuša narediti svoj objekt edinstven v očeh potrošnika. V tem primeru je treba izvesti bolj kakovostno analizo potrošniških lastnosti vsakega stanovanjskega objekta v gradnji, da bi ocenili njihovo uporabnost v očeh naročnika. Iz tega sledi, da pristop, ki ga vodijo konkurenti, ni primeren za nov domači trg v njegovem trenutnem razvoju.
3. Naslednja metoda oblikovanja cen, ki se uporablja na primarnem trgu stanovanjskih nepremičnin, je metoda, ki upošteva lastnosti produkta. S to metodo, kom-
Podjetje oceni uporabnost svojega izdelka za potencialnega kupca. Hkrati mora podjetje ugotoviti okuse in preference potrošnikov, smer in razloge za njihovo morebitno spremembo, kar pomeni, da ta metoda zahteva uporabo orodij trženjskih raziskav. Maksimiziranje cene je možno s krepitvijo najpomembnejših lastnosti izdelka za potrošnika, pri čemer ne smemo pozabiti, da potrošnik nikoli ne bo plačal za kakovost, ki je po njegovem mnenju nepotrebna. Treba je opozoriti, da se kvalitativne značilnosti iste vrste izdelka, ki jih zahteva kupec, razlikujejo glede na segmentno usmerjenost stranke. Za stanovanjski trg je torej značilno, da stranka pri nakupu stanovanja v nižjem ekonomskem razredu ne bo cenila bistvenega dviga prodajne cene zaradi vgradnje centralne klimatske naprave, in obratno, pri nakupu stanovanje v elitnem segmentu, znižanje cene zaradi prihrankov na inženirski opremi stanovanja ne bo upravičeno.
Na trgu stanovanjske gradnje je ta metoda zaradi zapletenosti upoštevanja kvalitativnih parametrov stanovanjske stavbe omejena. Za rešitev tega problema smo izvedli naslednjo študijo: a) tržna segmentacija - delitev stanovanjskih nepremičnin na b skupine glede na podobnost posameznih parametrov, kot so lokacijske značilnosti, arhitekturni in oblikovalski parametri, načrtovalske rešitve itd.; b) razvoj metodoloških izhodišč za izračun koeficienta tržne moči. Za izračun tega koeficienta se uporabljajo vse kvalitativne značilnosti stanovanjskih stavb z njihovimi dovoljenimi vrednostmi, vsaki kvalitativni značilnosti je dodeljen utežni koeficient, ki prikazuje stopnjo vpliva parametra na končno ceno, in vsaki vrednosti kvalitativnega parametra je dodeljena rezultat, ki prikazuje stopnjo skladnosti vrednosti parametra s posameznim segmentom.
Razvita metodologija omogoča ne le določitev koeficienta tržne moči predmeta, to je oceno njegovih posameznih parametrov, temveč tudi pravilno pozicioniranje predmeta v smislu največje skladnosti njegovih posameznih značilnosti z določenim tržnim segmentom. Koeficient tržne moči se izračuna tako za nove projekte kot za podobne objekte, da se primerjajo številčne vrednosti koeficienta. Višji kot je koeficient tržne moči objekta, bolj je objekt privlačen za potencialne kupce. V skladu s tem bi morala biti prodajna cena predmeta z višjo vrednostjo tržne moči višja od prodajne cene predmeta z nižjo vrednostjo zgoraj navedenega koeficienta.
Cena novega objekta po metodologiji, ki smo jo razvili, je določena na naslednji način: cena na enoto koeficienta tržne moči se izračuna za vsak analogni objekt (prodajna cena! m2 se deli s koeficientom tržne moči), povprečna izračuna se vrednost cene na enoto koeficienta tržne moči, ki se nato pomnoži s koeficientom tržne moči novega objekta, kar bo povprečna cena 1 m2. m predvidene stanovanjske stavbe. Ta tehnika, v nasprotju s preprosto primerjavo projektov stanovanjskih stavb v gradnji na podlagi "boljše" ali "slabše", vam omogoča, da natančno ocenite uporabnost projekta za potencialne potrošnike in v skladu s tem izračunate najvišjo ceno da so pripravljeni plačati.
Vendar je treba opozoriti, da ima danes stanovanjska gradnja v mestu Sankt Peterburg precej lokalni značaj: stanovanjska gradnja se ne izvaja povsod. Glede na visoko odvisnost cene stanovanjskega objekta v gradnji od njegove neposredne lokacije zelo pogosto na področju konkurenčne ponudbe novega projekta ni stanovanjskih objektov v gradnji, ki bi bili analogni pri določanju cene. nov objekt. Poleg tega je treba poudariti, da se gradbena podjetja pri oblikovanju cen zelo pogosto opirajo na subjektivne podatke.
izvedbe za vaš projekt, torej ta cena ni objektivna z vidika zaznave potrošnikov in samega trga. V tem primeru se morajo razvijalci zateči k pomoči strokovnjakov, da določijo ceno novega projekta.
Sekundarni trg stanovanjskih nepremičnin velja za veliko bolj konkurenčnega, katerega soodvisnost s stanovanjskim trgom v nastajanju je lahko dokazati. Poleg tega je trg gotovih stanovanj pomembnejši v smislu ponudbe. Tržno ceno sekundarnega trga stanovanjskih nepremičnin je mogoče izračunati za katero koli lokalizacijo v danem trenutku. Tako smo za izboljšanje oblikovanja cen novega objekta razvili metodo, ki temelji na ugotovljenem razmerju med primarnim in sekundarnim trgom stanovanjskih nepremičnin. Na vsaki stopnji razvoja trga znotraj določenega območja obstaja določeno razmerje med ceno 1 kvadrata. m bivalnega prostora v hišah v gradnji in hišah, danih v obratovanje, kar je odvisno od števila ljudi, ravni povpraševanja, obsega prodaje primarnega trga. Z izračunom tega razmerja lahko gradbeno podjetje določi povprečno ceno novega objekta tudi, če v neposredni bližini gradbišča ni analognih objektov.
Tako lahko na sedanji stopnji razvoja trga stanovanjske gradnje, da bi bolj razumno določil povprečno ceno za izvedbo novega projekta stanovanjske stavbe in sprejel odločitev o začetku gradnje, lahko razvijalec uporabi razvita in opisana metodološka načela nad.
