Tržna cena. Faze ugotavljanja tržne vrednosti. Kateri dejavniki vplivajo na tržno vrednost

V okviru analize trga pisarniških prostorov v Moskvi so bile oktobra 2003 izbrane tri primerljive nepremičnine, ki so bile ponujene za prodajo. Značilnosti primerljivih objektov so predstavljene v spodnji tabeli.

Tabela 22. Značilnosti primerljivih lastnosti

Specifikacije	Objekt št. 1	Objekt št. 2	Objekt št. 3
Lokacija			m. Taganskaya, st. Taganskaya
Prenosljiva pravica do prostorov	Lastništvo	Lastništvo	Lastništvo
Leto izgradnje
Skupna površina kv.m.	57,5	80	82,5
Uporabna površina, kv.m.	57,5	80	82,5
Funkcionalni namen	Pisarna	Pisarna	Pisarna
Prometna dostopnost	10 m.p.	5 m.p.	5 m.p.
	1. nadstropje	1. nadstropje	1. nadstropje
	3	5	4
Ima ločen vhod	št	tukaj je	tukaj je
	Delovni pogoj	Evro zaključek	Standardno popravilo
Vir informacij	"MIAN", tel. 974-62-12	www.win.izrukvruki.ru, tel. 713-51-63	www.domailudi.ru

Pravni status je enak za vse primerljive nepremičnine in ustreza ovrednoteni nepremičnini, ki ne zahteva popravka za prenesene pravice do nepremičnine. Zaradi pomanjkanja podatkov o cenah realnih poslov so bile pri izračunih uporabljene ponudbene cene, zato tudi prilagoditve časa prodaje, prodajnih pogojev in financiranja posla niso potrebne.
Cene primerljivih nepremičnin so bile prilagojene glede na njihove parametre, kot sledi:

P0 - začetna cena na kvadratni meter primerljivega objekta (ponudbena cena);
Рcorr - prilagojena cena na kvadratni meter primerljive nepremičnine;
P1, P2, P3, P4, P5, P6, P7, P8 - spremembe za lokacijo, za pogajanja, za prometno dostopnost, za lokacijo prostorov v stavbi, za površino prostorov, za udobje dostopnih cest, zaradi prisotnosti ločenega vhoda, za objekt tehničnega stanja.
Popravek lokacije. Lokacija nepremičnine je odločilni dejavnik, ki vpliva na njeno vrednost. Popravek za lokacijo se uvede, če so izbrani primerljivi objekti znotraj različnih teritorialno-ekonomskih con, v našem primeru se popravek ne uvaja.
Popravek trgovanja. Ponudbene cene predmetov se razlikujejo od cen realnih poslov na sekundarnem trgu nestanovanjskih prostorov, ki praviloma potekajo po nižjih cenah. Na podlagi podatkov vodilnih nepremičninskih podjetij se cene ponudb razlikujejo od cen realnih poslov za 5-10%. Popravek je nastavljen na 5 %.
Prilagoditev za transportno dostopnost. Prilagoditev prometne dostopnosti je bila določena z metodo parne prodaje. Spodaj je znesek popravkov glede na prometno dostopnost prostorov. V našem primeru je uveden popravek.

Prometna dostopnost		Znesek popravkov, %
5 min.p	15, 20 min.	2%
5 min.p	10, 15 min.	5%

Popravek za lokacijo prostorov v stavbi. Popravek za lokacijo prostorov v stavbi je bil določen po metodi parne prodaje. Spodaj je velikost amandmajev glede na lokacijo prostorov v stavbi.

Popravek območja. Popravek površine je bil določen z metodo parne prodaje. Spodaj je velikost popravkov glede na površino prostora.

Sprememba za udobje dostopnih cest. Prilagoditev za udobje dostopnih cest je uvedena v primerih, ko so značilnosti za ta parameter ocenjenih in primerljivih objektov različne. V našem primeru je uveden popravek.
Udobje dostopnih cest strokovnjaki izračunajo na petstopenjski lestvici:
5 točk - zagotovljen je dostop vozil do objekta z osrednje ulice, parkirišče je;
4 točke - možno je voziti avtomobile in tovornjake ne z glavne ulice, parkirišče;
3 točke - vstop avtomobilov poteka po ulicah z omejenim prometom, parkiranje je oteženo;
2 točki - dostop z avtomobilom je težaven, najbližje parkirišče je 10 minut. peš.
Spremembo je določil strokovnjak na podlagi analize tržnih informacij na trgu nestanovanjskih prostorov, zato je za znižanje ocene za 1 točko značilno zmanjšanje vrednosti za 2 %.
Sprememba glede prisotnosti ločenega vhoda je uveden, saj prisotnost ločenega vhoda poveča stroške objekta. Sprememba se določi s strokovnim pregledom v višini 3%.
Popravek tehničnega stanja (končna raven). Na podlagi podatkov, objavljenih na spletnih straneh gradbenih podjetij, kot tudi iz pogovorov z zaposlenimi v servisnih in gradbenih organizacijah, kot je "Maraton" tel. 964-44-38, "Promstroy 1" tel. 367-56-31, "Maršal" tel. 155-39-59, "Holding Trading" tel. 119-50-13, "Priority" tel. 749-98-05 tehnično stanje in stopnjo dodelave prostorov (glede na sestavo in stopnjo zahtevnosti dela) lahko razdelimo v naslednje kategorije:
Evro zaključek(sodobna dekoracija prostorov v skladu z zahtevami evropskih standardov, z uporabo najnovejših gradbenih tehnologij in trenutno najboljših zaključnih materialov). Stroški te vrste popravil (vključno z zaključnimi materiali) bodo od 150 do 200 dolarjev na 1 m².
Standardno popravilo(dodelava prostorov po klasičnih tehnologijah in sodobnih materialih). Stroški te vrste popravil (vključno z zaključnimi materiali) bodo 100-150 dolarjev na 1 m².
Delovni pogoj(prenova doma, izvedena pred nekaj leti).
Zahteva kozmetična popravila(prisotnost manjših napak v dekoraciji prostora). Stroški popravil pred speljevanjem prostorov v delovno stanje (vključno z zaključnimi materiali) znašajo 50 - 100 dolarjev na 1 m².
Zahteva kozmetična popravila z elementi kapitalskega dela(popolna ali delna odsotnost kakršne koli (talne, stenske, stropne) obloge. Stroški popravil, dokler se stanje prostorov ne spravi v delovno stanje (vključno z zaključnimi materiali) je 150-200 dolarjev na 1 m2.
Zahteva večji remont(pomanjkanje talnih, stenskih in stropnih oblog). Stroški popravil pred speljevanjem prostorov v delovno stanje (vključno z zaključnimi materiali) znašajo 200-300 dolarjev na 1 m².

Tabela 23. Določanje tržne vrednosti nepremičnine s primerjavo prodaje

Specifikacije	Objekt št. 1	Objekt št. 2	Objekt št. 3	Predmet ocenjevanja
Lokacija	m. Paveletskaya, Ozerkovskaya nab.	m. Kurskaya, st. Zemlyanoy Val 14/16	m. Taganskaya, st. Taganskaya	Metro postaja Petrovskaya, Petrovskaya st., 7
Funkcionalni namen	Pisarna	Pisarna	Pisarna	Pisarna
Skupna površina kv.m.	57,5	80	82,5	126
	$150 000	$255 000	$247 500
Cena 1 kvadratnega metra, USD	$2 609	$3 188	$3 000
Popravek lokacije ( P1)	0%	0%	0%
Prilagoditev za pogajanja ( P2)	-5%	-5%	-5%
Prometna dostopnost	10 m.p.	5 m.p.	5 m.p.	10 m.p.
Popravek za prometno dostopnost ( P3)	0%	0%	0%
Lokacija sobe v stavbi	1. nadstropje	1. nadstropje	1. nadstropje	1. nadstropje
Popravek za lokacijo prostorov v stavbi ( P4)	0%	0%	0%
Popravek površine ( P5)	-2%	-2%	-2%
Udobje dostopnih cest v točkah	3	5	4	5
Sprememba za udobje dostopnih cest ( P6)	4%	0%	2%
Ima ločen vhod	št	tukaj je	tukaj je	tukaj je
Popravek za prisotnost (odsotnost) ( P7)	3%	0%	0%
Skupni odstotek prilagoditve	0%	-7%	-5%
Tehnično stanje prostorov, stopnja dodelave	Delovni pogoj	Evro zaključek	Standardno popravilo	Standardno popravilo
Prilagoditev stanja, USD na 1 m2. m. ( P8)	150	-100	0
Prilagojena cena 1 m2, USD/m2.	$2 759	$2 864	$2 850
Stroški 1 m2. Predmet ocenjevanja, USD/m2.	$2 824

4.4. IZRAČUN STROŠKA OBJEKTA PO METODAH DOHODKOVNEGA PRISTOPA

Določanje tržne vrednosti nepremičnine z uporabo dohodkovnega pristopa temelji na načelu pričakovanja. Po tem načelu jo tipični vlagatelj, torej kupec nepremičnine, pridobi v pričakovanju prihodnjih prihodkov iz uporabe. Glede na to, da obstaja neposredna povezava med velikostjo naložbe in koristmi iz komercialne rabe nepremičnine, v katero se vlaga, je vrednost nepremičnine opredeljena kot vrednost pravic do prejemanja dohodka, ki so z njo ustvarjeni, z drugimi besedami, vrednost nepremičnine. nepremičnine je opredeljena kot sedanja vrednost bodočih prihodkov, ki jih ustvari predmet cenitve.
Prednost dohodkovnega pristopa v primerjavi s stroškovnim in primerjalnim pristopom je v tem, da v večji meri odraža vlagateljev pogled na nepremičnino kot vir dohodka, torej se ta kakovost nepremičnine upošteva kot glavni dejavnik oblikovanja cen. . Glavna pomanjkljivost dohodkovnega pristopa je, da za razliko od drugih dveh pristopov temelji na napovedanih podatkih.
Faze postopka ocenjevanja pri tem pristopu:
* Priprava napovedi prihodnjih prihodkov od najema ocenjenih površin za obdobje lastništva in na podlagi pridobljenih podatkov določitev potencialnega bruto dohodka (GRP).
LHP - predstavlja največji dohodek, ki ga lahko prinese predmet ocenjevanja ob 100-odstotni obremenitvi površine, brez upoštevanja vseh izgub in izdatkov. LHP je odvisen od površine nepremičnine, ki se ocenjuje, ugotovljene najemnine in se izračuna po formuli:

As - povprečna najemnina nepremičnine, ki jo je treba oceniti,
S - površina nepremičnine, ki jo je treba oceniti.
* Določanje na podlagi tržne analize izgub zaradi premajhne izkoriščenosti prostora in pri pobiranju najemnine, izračun dejanskega bruto dohodka.
Lastnik na dolgi rok praviloma nima možnosti trajnega najema 100 % površine stavbe. Izgube najemnine nastanejo zaradi podzaposlenosti nepremičnine in neplačevanja najemnine s strani brezvestnih najemnikov.
Za stopnjo nezasedenosti donosne nepremičnine s strani najemnikov je značilen koeficient premajhne izkoriščenosti, ki je določen z razmerjem med količino nenajetega prostora in količino celotne površine, ki se oddaja. Razmerje med zakupljenim prostorom in celotno površino, ki jo je treba zakupiti, imenujemo faktor obremenitve. Za različne segmente nepremičninskega trga so značilni faktorji obremenitve trga.
Tako se znesek izgube nezasedenega prostora bodisi določi na podlagi tržnih podatkov bodisi izračuna za določeno nepremičnino po formuli:

KND - koeficient premajhne izkoriščenosti;
Кn je delež površin, ki se oddajajo v najem, za katere se med letom menjajo najemniki;
nc - povprečno obdobje med letom, ki je potrebno za iskanje novih najemnikov po odhodu starih;
na je skupno število najemnih obdobij v enem letu.
Nastala vrednost koeficienta premajhne izkoriščenosti izraža delež AHH, izgubljenega zaradi nezmožnosti 100-odstotnega zakupa vseh površin, namenjenih temu območju določene nepremičnine. Zato je treba PVD prilagoditi za faktor obremenitve površine (Kz), ki je opredeljen na naslednji način:
Nezmožnost polne izterjave najemnine pomeni tipično tržno situacijo, ko se vedno najdejo brezvestni najemniki, ki s izpraznitvijo prostorov ne poplačajo najemnine. Kvantitativni izraz zmanjšanja dohodka od neplačevanja najemnine je koeficient izgube dohodka iz neplačevanja (stopnja prenizkih plačil) (Kn), ki se določi na podlagi podatka o povprečnih izgubah lastnikov. od neplačevanja najemnine s strani najemnikov za tovrstne prostore, ki je izražena v % potencialnega bruto dohodka.
V to smer, razmerje pobiranja pristojbin (Kc) bo: Torej se izračun dejanskega bruto dohodka (GIR) izvede po naslednji formuli:

Opozoriti je treba, da se drugi dohodki, prejeti iz poslovanja nepremičnine, ki presegajo najemnine, na primer za uporabo dodatnih storitev - pralnica, parkiranje, torej druge dohodke, lahko pripišejo drugim dohodkom dodatna sredstva, ki lahko biti prejeti v povezavi z običajno uporabo nepremičnine.
* Izračun obratovalnih stroškov nepremičnine, ki se vrednoti, ki temelji na analizi dejanskih stroškov njenega vzdrževanja in/ali tipičnih stroškov na tem trgu.
Poslovni odhodki (ER) so izdatki, potrebni za zagotavljanje normalnega delovanja objekta, neposredno povezani s prejemom dejanskega bruto dohodka.
Stroški poslovanja so običajno razdeljeni v tri skupine:
- pogojno konstantna;
- pogojne spremenljivke;
- stroški zamenjave.
Pogojno fiksni stroški vključujejo stroške, katerih višina ni odvisna od stopnje operativne obremenitve objekta in stopnje opravljenih storitev. Običajno ta skupina vključuje:
- davek na nepremičnine;
- zavarovalne premije (plačila za premoženjska zavarovanja);
- plačila za zemljiško parcelo;
- nekateri elementi variabilnih stroškov, ki so dejansko fiksni.
Pogojno spremenljivi stroški vključujejo stroške, katerih višina je odvisna od operativne obremenitve objekta in stopnje opravljenih storitev. Običajno ta skupina vključuje naslednje stroške:
- komunalne storitve;
- tekoča popravila;
- plače servisnega osebja;
- davki na izplačane plače;
- za požarno zaščito in varovanje;
- za oglaševanje in sklepanje najemnih pogodb;
- za svetovanje in pravne storitve;
- za upravljanje;
- drugi stroški.
Stroški zamenjave so stroški občasne zamenjave visoko obrabnih konstrukcijskih elementov stavbe. Običajno ti elementi vključujejo:
- kritine, talne obloge, elementi notranje in zunanje dekoracije, polnila oken in vrat, okovje ter drugi konstrukcijski elementi s kratko življenjsko dobo;
- sanitarna oprema in električna oprema;
- elementi zunanje ureditve - pešpoti, dovozne ceste, parkirišča, urejanje okolice in male arhitekturne oblike.
Vključitev te skupine stroškov v obratovalne stroške, povezane z normalnim obratovanjem stavbe, je posledica predpostavke, da bo lastnik nepremičnino upravljal na ravni, ki je skladna s predpisi in standardi za tovrstno nepremičnino.
Tako se ocenjena vrednost poslovnih odhodkov odšteje od dejanskega bruto dohodka, skupni znesek pa je čisti poslovni prihodek.
* Preračun čistih poslovnih prihodkov v trenutno vrednost objekta na več načinov, odvisno od izbrane metode vrednotenja.
Za določitev trenutne vrednosti predmeta na podlagi neto poslovnega dobička je mogoče uporabiti dve metodi:
- način neposredne kapitalizacije dohodka;
- način kapitalizacije po stopnji donosa na kapital:
- način kapitalizacije po računskih modelih;
- metoda diskontiranih denarnih tokov.
Te metode temeljijo na predpostavki, da je vrednost nepremičnine določena s sposobnostjo nepremičnine, ki se vrednoti, da ustvarja dohodek v prihodnosti. Pri obeh metodah se prihodnji dohodek od nepremičnine pretvori v njeno vrednost ob upoštevanju stopnje tveganja, značilne za to nepremičnino. Te metode se razlikujejo le po načinu preoblikovanja dohodkovnih tokov.
Metoda direktne uporabe velikih začetnic- metodo za določanje tržne vrednosti dobičkonosnega predmeta, ki temelji na neposredni pretvorbi najbolj značilnega dohodka prvega leta v vrednost tako, da se le-ta deli s količnikom kapitalizacije, pridobljenim na podlagi analize tržnih podatkov o razmerju čisti dobiček in vrednost premoženja, podobnega vrednotenemu predmetu, pridobljenega po metodi tržne ekstrakcije.
Hkrati ni treba ocenjevati trendov sprememb dohodka skozi čas, pri ocenjevanju količnika kapitalizacije pa je treba ločeno upoštevati njegove sestavine: stopnjo donosa na kapital in stopnjo njegove donosnosti. Predpostavlja se, da je upoštevanje vseh teh trendov in komponent vpeto v tržne podatke. Takšne zahodne klasične različice metode neposredne kapitalizacije, pri kateri se razmerje kapitalizacije izvleče iz tržnih transakcij, je v ruskih razmerah zaradi težav pri zbiranju informacij (najpogosteje so pogoji in cene transakcij zaupne informacije) praktično nemogoče uporabiti. ). Na podlagi tega je v praksi potrebno uporabiti algebraične metode za konstruiranje kapitalizacijskega koeficienta, ki predvidevajo ločeno oceno stopnje donosa na kapital in stopnje njegove donosnosti.
Opozoriti je treba, da je metoda neposredne kapitalizacije uporabna za vrednotenje poslovnih sredstev, ki na dan vrednotenja ne zahtevajo velikih vlaganj v čas trajanja popravil ali rekonstrukcije.
- način določanja tržne vrednosti dohodkovnega predmeta, ki temelji na pretvorbi vseh denarnih tokov kot "stanje realnega denarja", ki jih ustvari v preostalem obdobju gospodarskega življenja, v vrednost z diskontiranjem na dan. ocene z uporabo stopnje donosa na kapital, pridobljen iz tržnih alternativnih naložbenih tveganj.
Metoda kapitalizacije glede na stopnjo donosa na kapital ima s formalnega (matematičnega) vidika dve različici:
metoda diskontiranega denarnega toka- način kapitalizacije po stopnji donosa na kapital, pri katerem se za določitev tržne vrednosti z uporabo stopnje donosa na kapital kot diskontne mere izmerijo denarni tokovi vsakega leta delovanja vrednotenega sredstva, vključno z denarni tok iz njegove nadaljnje prodaje ob koncu obdobja imetja se ločeno diskontira in nato sešteje.
način kapitalizacije po modelih izračuna- metoda kapitalizacije po stopnji donosa na kapital, pri kateri se za določitev tržne vrednosti najbolj tipični dohodek prvega leta pretvori v vrednost z uporabo formaliziranih modelov izračuna dohodka in vrednosti, pridobljene na podlagi analize trendov njihovega spreminjanja v prihodnosti.
Metoda diskontiranega denarnega toka se uporablja, če:
- predvideva se, da se bodo prihodnji tokovi bistveno razlikovali od sedanjih;
- na voljo so dokazi, ki upravičujejo prihodnje denarne tokove nepremičnin;
- tokovi prihodkov in odhodkov so sezonski;
- Nepremičnina, ki se ceni, je velik večnamenski poslovni objekt;
- Nepremičnina je v gradnji ali je bila pravkar zgrajena in dana v obratovanje (ali v obratovanju).
Metoda kapitalizacije modela izračuna se uporablja, če:
- Tokovi prihodkov so stabilni za daljše časovno obdobje, predstavljajo pomembno pozitivno vrednost;
- Tokovi dohodka rastejo enakomerno, zmerno.

4.4.1. Utemeljitev izbire dohodkovne metode in izračun vrednosti nepremičnine

Glede na to, da predmetna lastnina ne zahteva večjih popravil, in tudi ob upoštevanju obstoječih trendov na trgu poslovnih nepremičnin v Moskvi, je mogoče predvideti nemoteno spreminjanje tokov dohodka od najema predmetne nepremičnine, kar nam omogoča zaprositi za preračun predvidenih prihodkov v metodo kapitalizacije tekoče vrednosti po modelih izračuna (v nadaljevanju metoda kapitalizacije dohodka).
DOLOČANJE MOŽNEGA BRUTO DOHODKA

Izračun potencialnega bruto dohodka temelji na analizi trenutnih tržnih stopenj najemnin za primerljive nepremičnine (tržne najemnine).
Študija najemnine za pisarniške prostore je bila izvedena na podlagi elektronskih podatkovnih baz časopisa "Iz ruk v ruki", spletnih mest nepremičninskih agencij v Moskvi itd.

Tabela 24. Značilnosti primerljivih nepremičnin za določanje povprečnih najemnih stopenj Nepremičnine

Specifikacije	Predmet ocenjevanja	Objekt št. 1	Objekt št. 2	Objekt št. 3	Objekt št. 4
Vir informacij		Podjetje "Novo mesto", tel. 771-72-80	Podjetje "Invest Real", tel. 787-71-95	Revija "Nepremičnine in cene" št. 36, tel. 915-56-53	Podjetje "Novo mesto", tel. 363-26-38
Lokacija	Metro postaja Petrovskaya, Petrovskaya st., 7	m. Paveletskaya, Ozerkovskaya nab.	m. Taganskaya, st. V. Radishchevskaya	m. Taganskaya, st. M. Komunistična, 21	m. Taganskaya, st. Taganskaya
Skupna površina kv.m	126,0	220,0	205,0	500,0	160,0
Udobje dostopnih cest v točkah	5	4	4	4	5
Prometna dostopnost	10 m.p.	10 m.p.	3 m.p.	10 m.p.	10 m.p.
Lokacija sobe v stavbi	1. nadstropje	2. nadstropje	2. nadstropje	2. nadstropje	2. nadstropje
Končna stopnja	Standardno popravilo	delovni pogoj	standardno popravilo	delovni pogoj	evro konča
Najemnina, USD/m2/leto	-	480	530	475	570
Popravek za razliko v površini, %	-	0%	0%	2%	0%
Prilagoditev lokacije v stavbi, %	-	3%	3%	3%	3%
Prilagoditev za udobje dostopnih cest, %	-	2%	2%	2%	0%
Prilagoditev za prometno dostopnost, %	-	0%	0%	0%	0%
Prilagoditev nivoja opreme, v %	-	10%	0%	10%	-5%
Skupni odstotek prilagoditve, %	-	15%	5%	17%	-2%
Prilagojena najemnina, USD/m2/leto	$556	$552	$557	$556	$559

Tako bo najemnina za Nepremičnino določena kot povprečna najemnina za izbrane nepremičnine, prilagojena za spremembe in bo (zaokrožena) 556 USD/m2/leto.
Izvedena tržna analiza kaže, da je povprečna najemnina za pisarniški prostor razreda "B", brez DDV, 490 $ na kvadratni m. m na leto, pisarniški prostor razreda "C" brez DDV 297 $ na kvadratni m. m na leto (upoštevana je bila največja meja razpona, predstavljena v analizi, ob upoštevanju lokacije ocenjenega objekta), Od koder je povprečna najemnina za prostor, ki zaseda vmesni položaj med razredom "B" in Pisarne "C" bodo (zaokrožene) 400 $ na kvadratni meter. m na leto.
V skladu s klasifikacijo, predstavljeno v tem poročilu, nepremičnina zaseda vmesni položaj med pisarnami razreda "B" in "C", najemnina, izračunana za nepremičnino brez DDV in obratovalnih stroškov, pa bo približno 418 $ na kvadratni m. m na leto. To dejstvo kaže na pravilnost izbranih primerljivih objektov in možnost nadaljnje uporabe določene vrednosti pri izračunih.
UGOTAVLJANJE MOŽNIH IZGUB OD IZSTOJA (PRENOSA) PROSTORA IN IZGUB IZ POBJELA NAJEMNINE
Za ocenjene prostore bo koeficient premajhne izkoriščenosti 8,3 %, določen na podlagi tega, da najemodajalec en mesec išče najemnika (1/12 x 100 %) = 8,3 % oziroma v deležih 0,083. Tako bo faktor obremenitve ( Kz) = 1 - 0,083 = 0,92 .
V skladu z uveljavljeno prakso se najemnine plačujejo vnaprej (predplačilo), v zvezi s tem je koeficient zbiranja plačil (Kc) enak 1,0.
DOLOČANJE STROŠKOV POSLOVANJA
Izračun povprečnih letnih stroškov poslovanja je predstavljen v spodnji tabeli. Začetne podatke, ki jih posreduje naročnik.

Seznam storitev	Povprečni letni stroški, ki jih plača lastnik (vključno z DDV)
Davek na nepremičnine, rub.	69 399 rubljev.
Vzdrževanje požarne zaščite. signalizacija, drgnjenje.	10 768 rubljev.
Vzdrževanje klimatskega in prezračevalnega sistema, drg.	19 137 rubljev.
Vzdrževanje prenosa požarnega signala preko radijskega kanala, rub.	751r.
Vzdrževanje dostopovnih in videonadzornih sistemov, rub.	3280 rubljev.
Ogrevanje, drgnjenje.	23 194 rubljev.
Hladna in vroča voda, drgnite.	3 568 rubljev.
Čiščenje prostorov, drgnjenje.	53 525 rubljev.
Varnostne storitve, rub.	53 525 rubljev.
Skupni, povprečni letni obratovalni stroški, rub.	237 147 rubljev.
Skupni, povprečni letni obratovalni stroški, USD/m2/leto	$62

Opozoriti je treba tudi, da v sodobnih razmerah lastniki običajno ne oblikujejo nadomestnega sklada, celoten znesek denarnih stroškov pa se po potrebi plača v enkratnem znesku. Ta sklep je bil narejen kot rezultat pogovorov z lastniki nestanovanjskih stavb in prostorov.
DOLOČANJE ČISTIH POSLOVNIH PRIHODKOV IN IZRAČUN TRŽNE VREDNOSTI V DOHODNEVNEM PRISTOPU
Način kapitalizacije dohodka je določitev vrednosti nepremičnine s pretvorbo letnega (ali povprečnega letnega) čistega dohodka iz poslovanja (NOR) v tekočo vrednost.
Osnovna formula za izračun je naslednja:
Koeficient kapitalizacije je enak kapitalizacijskemu koeficientu za izboljšave, ki se izračuna v okviru določitve stroškov zemljišča.

Tabela 25. Določanje tržne vrednosti predmeta vrednotenja po metodi kapitalizacije dohodka

Indikator	Pomen
Površina nepremičnine, ki jo je treba oceniti ( S), m2	126,0
Najem ( Ast), USD/m2/leto	$556
Potencialni bruto dohodek ( LDPE) , USD/leto	$70 056
Faktor obremenitve prostora ( K s)	0,92
Stopnja zbiranja ( K s)	1,00
Dejanski bruto dohodek ( DVD), USD/leto	$64 452
Stroški operacije ( ER na m2), USD/sq./leto	$62
Stroški poslovanja nepremičnine, ki se ocenjuje ( ER), USD/leto	$7 812
Čisti dobiček iz poslovanja ( COD približno), USD/leto	$56 640
Razmerje velikih začetnic	16,63%
Tržna vrednost predmeta ( V), dolarjev	$340 589
Tržna vrednost predmeta(V) , drgnite .	10 297 708 rubljev.

4.5. POTRDITEV REZULTATOV VREDNOTENJA OBJEKTA

Kot rezultat vrednotenja po treh pristopih so bili pridobljeni podatki v spodnji tabeli.

Tabela 26. Podatki za tri ocenjevalne pristope

Rezultati se ujemajo z uporabo metode analize hierarhije (HAI).
Metoda analize hierarhije je sistematičen postopek za hierarhično predstavitev elementov, ki opredeljujejo bistvo katerega koli problema. Sestoji iz razdelitve (dekompozicije) problema na enostavnejše komponente in nadaljnje obdelave zaporednih sodb cenilca na podlagi parnih primerjav.
Za namene te ocene se uporabljajo naslednja merila ujemanja:
A. Sposobnost odražanja dejanskih namenov potencialnega vlagatelja in prodajalca;
B. Vrsta, kakovost, obseg podatkov, na podlagi katerih se izvaja analiza;
C. sposobnost parametrov uporabljenih metod za upoštevanje tržnih nihanj;
D. Sposobnost upoštevanja posebnih značilnosti predmeta, ki vplivajo na njegovo vrednost.
Po predstavitvi problema uskladitve rezultatov v obliki hierarhije se izvede naslednje zaporedje dejanj:
* Prioritete v kriterijih se razkrijejo s primerjavo v parih. Za to je sestavljena inverzno simetrična matrika, za primerjavo v parih pa se uporabi lestvica razmerja. Parne primerjave so narejene v smislu prevlade enega elementa nad drugim. Te sodbe so nato izražene v celih številih in za to se uporablja naslednja lestvica:

Tabela 27. Lestvica razmerja za parno primerjavo

* Nadalje se za vsako merilo teža določi s formulo: W ij \u003d (Paij) 1 / n. kjer je aij pomembnost merila (indeksa)
* Dobljene uteži so normalizirane: W ij = W ij / W. Tako dobljene vrednosti predstavljajo končno vrednost uteži vsakega od kriterijev.
* Izvaja se opisani postopek za ugotavljanje prioritet za vsako alternativo za posamezno merilo. Tako se določijo vrednosti uteži vsake alternative.
* Izračunane so končne uteži vsake alternative, ki so enake vsoti produktov uteži cenovnih faktorjev in ustreznih uteži alternativ za vsak faktor.
Rezultati izračuna utežnih koeficientov za določitev tržne vrednosti ocenjenega predmeta so navedeni v prilogi 4 tega poročila.

Tabela 28. Izračun končne vrednosti tržne vrednosti predmeta ocenjevanja

pristopi ocenjevanja	cena		koeficient teže	prilagojeni stroški
stroškovni pristop	10 607 714 rubljev		0,2	2 121 543 rubljev.
primerjalni pristop	10 758 339 rubljev.		0,4	4 303 336 rubljev.
dohodkovni pristop	10 297 708 rubljev.		0,4	4 119 083 rubljev.
Končna vrednost tržne vrednosti:					10 543 962 rubljev.

Priporočljivo je, da dobljeno vrednost zaokrožite na tisoč rubljev:
Tržna vrednost nepremičnine (vključno z davkom na dodano vrednost po stopnji 20 odstotkov) je (zaokrožena):
10.544.000 (Deset milijonov petsto štiriinštirideset tisoč rubljev) oz
po menjalnem tečaju Banke Rusije na dan ocene (30,235 rubljev za 1 ameriški dolar)
348.735 (tristooseminštirideset tisoč sedemsto petintrideset ameriških dolarjev).

Normativna cena zemljišča je kazalnik, ki označuje stroške lokacije določene kakovosti in lokacije na podlagi možnega dohodka za ocenjeno dobo vračila. Uporablja se pri obdavčitvi transakcij z zemljiškimi parcelami, pa tudi pri pobiranju državnih dajatev pri dedovanju zemljišč, darovanju in pridobivanju bančnega posojila, zavarovanega z zemljiško parcelo. Normativno ceno vsako leto določijo izvršilni organi sestavnih subjektov Ruske federacije za zemljišča različnih namenov za ocenjene cone, upravna okrožja, naselja ali njihove skupine. Z razvojem trga zemljišč lahko lokalne samouprave s svojimi odločitvami določijo število cenilnih con in njihove meje, zvišajo ali znižajo ugotovljeno standardno ceno zemljiške parcele, vendar ne več kot 25 %. Standardna cena zemljiške parcele ne sme presegati 75 % tržne cene za tipična zemljišča ustrezne namembnosti.

Katastrska vrednost zemljiških parcel je kazalnik izračunane vrednosti, namenjen ugotavljanju davčne osnove za zemljišča. V zemljiškem katastru je evidentiran kot eden glavnih kazalcev. Izračun katastrske vrednosti zemljiških parcel je treba izvesti v skladu z metodami, ki jih je razvila Zvezna služba za zemljiški kataster.

Cena zemljišč pod stavbami, objekti in objekti, ki jih določijo sestavni subjekti Ruske federacije pri prodaji zemljišč v državni ali občinski lasti, je standardni kazalnik, ki določa odkupno ceno zemljišč, na katerih so stavbe, objekti v zasebni lasti oz. strukture se nahajajo. Odkupno ceno določa zvezni zakon "O uveljavitvi zemljiškega zakonika Ruske federacije" v stopnjah zemljiškega davka, odvisno od števila naselij. V naseljih z več kot 3.000.000 prebivalci se cena zemljišča določi v višini pet do tridesetkratne stopnje zemljiškega davka na enoto površine zemljiške parcele; v naseljih s 500.000 do 3.000.000 prebivalci - v višini pet do sedemnajstkratne stopnje zemljiškega davka na enoto zemljišča; v naseljih z do 500.000 prebivalci - v višini od tri do desetkratne stopnje zemljiškega davka na enoto zemljišča (na začetku tekočega koledarskega leta). Posebne vrednosti odkupne cene določijo sestavni subjekti Ruske federacije. Dokler cene zemljišča ne določi subjekt Ruske federacije, se uporablja ustrezna najnižja stopnja zemljiškega davka. Hkrati se lahko pri prodaji zemljišča na ceno uporabi korekcijski faktor ob upoštevanju trenutne rabe.

zgradba, struktura, struktura. Korekcijski faktor za glavne vrste trenutne rabe mora odobriti vlada Ruske federacije v višini od 0,7 do 1,3. Trenutno takih koeficientov vlada ne potrjuje.

Standardi stroškov gradnje novih zemljišč za nadomestitev odvzetih kmetijskih zemljišč za nekmetijske potrebe - se uporabljajo za nadomestilo izgube kmetijske proizvodnje v primeru odvzema kmetijskih zemljišč, pašnikov za jelenjad, ki so v državni ali občinski lasti, za njihovo uporaba za namene, ki niso povezani s kmetijstvom; sprememba namembnosti kmetijskih zemljišč, pašnikov severnih jelenov v lasti državljanov ali pravnih oseb. Uporabljajo se tudi pri izračunu višine škode zaradi degradacije in zasutosti tal in zemljišč. Odobreno z Odlokom vlade Ruske federacije.

Pri primerjavi cene ocenjenega predmeta s cenami analogov je cenilec uporabil podatke o cenah ponudb (javnih ponudb) predmetov, prevzetih iz odprtih virov (tiskane publikacije, uradne spletne strani ipd.). Takšen pristop je po oceni cenilca upravičen z vidika, ki ga potencialni kupec prej sprejme. Ker ni prosto dostopnih podatkovnih baz (listov) s cenami realnih poslov, na katere se pri svojem delu opirajo cenilci v večini držav sveta, je cenilec upravičeno ugotovil, da so podatki o javni ponudbi najbližji realnim cenam kupoprodajnih poslov, in zato v največji meri izpolnjujejo zahteve ruske zakonodaje na področju vrednotenja.

Tako je cenilec pri izračunih uporabil podatke, ki jih Civilni zakonik Ruske federacije omenja kot »ponudba« in »javna ponudba« (čl. 435 in 437). Zato je cenilec hipotetično (ob upoštevanju ustreznih prilagoditev) domneval, da se oseba, ki ponuja ponudbo, meni, da je sklenila pogodbo z naslovnikom, ki bo ponudbo sprejel.

V času vrednotenja je bilo na trgu ponujenih več analogov z ustrezno lokacijo predmeta vrednotenja. Podatke o analogih je cenilec analiziral in strnil v računsko tabelo.

V okviru analize so bile narejene prilagoditve cen analogov za razlike, ki obstajajo med analogi in predmetom ocenjevanja. Negativna prilagoditev se izvede, če je po tem kazalcu analog boljši od predmeta ocenjevanja, in pozitivna prilagoditev, če je po tem kazalcu analog slabši od njega.

Za izračun tržne vrednosti ocenjevalnega predmeta je bila za primerjalno enoto izbrana 1 m2.

V času ocenjevanja so bili izbrani naslednji objekti, ki so po svojih značilnostih primerljivi s predmetom ocenjevanja.

Indikator	Predmet ocenjevanja	Analog št. 1	Analog št. 2	Analog št. 3	Analog št. 4	Analog št. 5
Lokalitet	mesto Jekaterinburg	mesto Jekaterinburg	mesto Jekaterinburg	mesto Jekaterinburg	mesto Jekaterinburg	mesto Jekaterinburg
Ulica	Tehnični	Vatutin	Sedov	Tavatujskaja	Kišinjev	Bilimbaevskaya
hišna številka
Ponudbena cena, rub.						3.685000
Cena 1 m², rub.
Prilagoditev za pogajanja, %
Popolna ponudba ali ponudba	stavek	stavek	stavek	stavek	stavek	stavek
Prilagoditev za vrsto transakcije, %
Lokacija (cenovni razpon)
Vrednost korekcije za lokacijo, %
Tip hiše	XP	XP	XP	XP	XP	XP
Vrednost popravka za vrsto hiše, %
stenski material	opeke	opeke	opeke	opeke	ploščo	opeke
Korekcijska vrednost za stenski material, %
Število sob
Korekcijska vrednost za število sob, %
Tla	3/5	4/5	5/5	2/5	2/5	1/5
število nadstropij
Vrednost korekcije na nadstropje, %
Skupna površina, m2			55.4	54.3
Korekcijska vrednost za celotno površino, %
Površina kuhinje, m2.
Korekcijska vrednost za kuhinjsko površino, %
Stanje stanovanja	standardno	standardno	standardno	standardno	standardno	standardno
Vrednost spremembe stanja stanovanja, rub.
Prilagojena cena 1 sq. m., drgnjenje.
Povprečna cena 1 m². m., drgnjenje.
Tržna vrednost ocenjenega predmeta na dan ocenjevanja, rub.

ZAKLJUČEK: po primerjalnem pristopu je tržna vrednost predmeta ocenjevanja: 3399836 rubljev.

Zaključek

V prvem poglavju dela je obravnavan pojem katastrske dejavnosti in njen regulativni okvir v vseh pogledih, podlaga za oblikovanje tehničnega načrta, mejnega načrta in katastrskega potnega lista.

Tehnični načrt je dokument, ki reproducira določene podatke, vpisane v državni kataster nepremičnin, in navaja podatke o stavbi, objektu, prostorih ali objektu v gradnji, ki so potrebni za vpis take nepremičnine, ali podatke o delu ali delih te nepremičnine. predmetne nepremičnine ali novih podatkov, potrebnih za vpis v državni kataster nepremičnin o takšni nepremičnini, ki ji je bila dodeljena katastrska številka.

V drugem poglavju smo se dotaknili vrednotenja nepremičnin in treh pristopov k temu:

Stroškovni pristop;

Primerjalni pristop;

dohodkovni pristop.

Stroškovni pristop temelji na predpostavki, da preudaren vlagatelj za nepremičnino ne bo plačal več, kot bi ga stalo pridobitev podobnega zemljišča in izgradnja objekta podobnih potrošniških nepremičnin.

Primerjalni pristop temelji na predpostavki, da razumni kupec za predmet ne bo plačal več, kot je znesek, za katerega lahko kupi predmet podobne uporabnosti na prostem trgu.

Dohodkovni pristop temelji na trditvi, da razumni kupec za predmet ne bi plačal več od zneska, ki ga bo nepremičnina, ki se vrednoti, prinesla v prihodnosti v obliki čistega dobička, prilagojenega naložbenemu tveganju.

Oblikovanje končne vrednosti vrednosti predmeta, ki se ocenjuje, je ena od pomembnih stopenj v procesu ocenjevanja. Za to lahko uporabimo dve metodi: matematično metodo uteži, ki uporablja odstotno utežitev, in subjektivno metodo uteži, pri kateri ocenjevalec opiše dejavnike, ki vplivajo na vrednost predmeta ocenjevanja, in vrednost izpelje na podlagi svojega mnenja in osebni argumenti. Kot rezultat tehtanja se določi tržna vrednost ocenjevalnega predmeta.

V skladu s ciljem v drugem poglavju diplomske naloge so bile zbrane potrebne informacije o predmetu študija za nadaljnjo analizo in vrednotenje.

Po preučitvi podatkov o cenitvenem objektu je bila izvedena regionalna analiza, analiza trga zemljišč in trga pisarniških nepremičnin, saj ima ocenjevani objekt pisarniški namen.

V skladu s ciljem diplomskega dela je bila pridobljena tržna vrednost cenitvenega objekta, stanovanja.

Glede na rezultate opravljenega dela je treba poudariti, da je pomemben problem pri vrednotenju nepremičnin popolna orientacija na trg. To lahko vidimo na preprostem primeru - uporabi metode primerjalne analize prodaje v okviru primerjalnega pristopa. V tem primeru se zbirajo podatki o nedavnih kupoprodajnih poslih podobnih predmetov v zvezi z ocenjenimi, pri katerih cenilec ne more pridobiti stoodstotno zanesljivih informacij o teh predmetih (fizikalne lastnosti, lokacija, stanje ipd.), saj ne more osebno preveriti vsakega od analognih objektov, izbranih za vrednotenje. Popolnost prejetih informacij je izčrpana le s pogovorom, torej odraža stališče samo ene zainteresirane strani - prodajalca.

Z uporabo primerjalne metode vrednotenja so izračuni pokazali, da je tržna vrednost predmeta vrednotenja na dan 20.03.2015. je 3.399.836 drgnite.

Ločeno je treba opozoriti, da je dejavnost vrednotenja kot celota subjektivna, saj ima vsaka ocenjevalna organizacija ali podjetje, ki uporablja splošno sprejete standarde vrednotenja, svojo razvito metodologijo za vrednotenje. To dejstvo ne more le vplivati ​​na rezultate ocenjevanja. Posledično se ocena, in sicer njen rezultat (določitev trga, hipoteke, vrednosti naložbe itd.), ki jo izvaja več podjetij, praviloma razlikuje med seboj, kar lahko povzroči spore o pravilnosti njenega ravnanja. , kot tudi pravilnost ene ali na drugi strani, in kar je najpomembneje, daje razlog za razmislek potencialnemu naročniku ocene.

Bibliografija

1. Zvezni zakon "O dejavnostih vrednotenja v Ruski federaciji" z dne 29. julija 1998 št. 135-FZ

2. Spletno mesto za pravno podporo "Consultant Plus" consultant.ru/

3. Informacijski in pravni portal base.garant.ru/

4. Forum ROO sroroo.ru

5. Encyclopedia en.wikipedia.org

6. Ustava Ruske federacije

8. Zvezni zakon "O dejavnostih vrednotenja v Ruski federaciji" z dne 29. julija 1998 št. 135-FZ

9. Zvezni zakon "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" z dne 21. julija 1997 št. 122-FZ

11. Zvezni standardi ocenjevanja št. 1, št. 2, št. 3, odobreni. Ministrstvo za gospodarski razvoj Rusije 20. julij 2007, št. 4, odobreno. Ministrstvo za gospodarski razvoj Rusije

12. Mednarodni standardi vrednotenja. Sedma izdaja / Prevod iz angleščine. I. L. Artemenkova in drugi - M .: Rusko društvo ocenjevalcev, 2006. - 414 str.

13. Vrednotenje nepremičnin: učbenik / T.G. Kasyanenko in drugi - M.: KNORUS, 2010.

14. Portal cenilcev Valuer.ru

15. Ocenjevalnik knjižnice labrate.ru

16. Zvezna spletna stran Rosreestr rosreestr.ru

17. Geoinformacijski portal gisa.ru

18. Forum katastrskih inženirjev zemlemaster.ru

19. Katastrska knjižnica books.cadastre.ru

20. Gradbeni forum http://brigadastroi.ru/

21. Mednarodni portal cenilcev proocenka.ru

22. Odlagališče dokumentov ruskega časopisa rg.ru

23. National College of Appraisers nkso.ru

24. Center za ekonomsko analizo in strokovnost ceae.ru

25. Akademska enciklopedija official.academic.ru

26. Kazalnik trga nepremičnin

Priloga 1

Zvezni zakoni:

1. Zvezni zakon št. 250-FZ z dne 23. julija 2013 "O spremembah nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije glede državne registracije pravic in državne katastrske registracije nepremičnin"

2. Zvezni zakon št. 334-FZ z dne 21. decembra 2009 "O spremembah nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije"

3. Zvezni zakon št. 221-FZ z dne 24. julija 2007 "O državnem katastru nepremičnin"

4. Zvezni zakon št. 221-FZ z dne 21. julija 2014 "O spremembah poglavja 25.3 drugega dela Davčnega zakonika Ruske federacije"

5. Naročila

6. Odredba Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 08.04.2014 št. 212 "O spremembah sestave pritožbene komisije za obravnavanje pritožb oseb, ki zaprosijo za spričevalo o kvalifikaciji katastrskega inženirja, ustanovljene z odredbo Ministrstva za Gospodarski razvoj Rusije z dne 30. 7. 2011 št. 344"

7. Odlok Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 18. marca 2014 št. 136 "O spremembah odredbe Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 22. januarja 2010 št. 23"

8. Odredba Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 25. decembra 2012 št. 812 "O spremembah Odredbe Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 30. julija 2010 št. 344".

9. Odredba Ministrstva za gospodarski razvoj z dne 18. 7. 2012 št. 437 "O spremembah Odredbe Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 22. 1. 2010 št. 23".

10. Odredba Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 04.04.2011 št. 145 „O spremembah sestave pritožbene komisije za obravnavanje pritožb oseb, ki zaprosijo za spričevalo o kvalifikaciji katastrskega inženirja, ustanovljenega z odredbo Ministrstva za Gospodarski razvoj Rusije z dne 30. 7. 2010 št. 344”.

11. Odredba Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 20. septembra 2010 št. 444 „O odobritvi Postopka za vodenje državnega registra katastrskih inženirjev in Postopka za zagotavljanje informacij o katastrskem inženirju, ki jih vsebuje državni register katastrskih inženirjev. inženirji«.

12. Odredba Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 30. julija 2010 št. 344 "O organizaciji dela v Ministrstvu za gospodarski razvoj Rusije za obravnavanje pritožb oseb, ki zaprosijo za pridobitev potrdila o kvalifikaciji katastrskega inženirja".

13. Odredba Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 12. 7. 2010 št. 290 „O spremembah Odredbe Ministrstva za gospodarski razvoj Ruske federacije z dne 22. 1. 2010 št. 23“.

14. Odredba Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 15. marca 2010 št. 99 "O odobritvi programa kvalifikacijskih izpitov za skladnost z zahtevami za katastrske inženirje".

15. Odredba Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 3. 3. 2010 št. 83 "O določitvi obrazca potrdila o kvalifikaciji katastrskega inženirja in postopku za izdajo potrdil o kvalifikaciji katastrskih inženirjev".

16. Odredba Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 22. januarja 2010 št. 23 "O odobritvi uredbe o sestavi, postopku kvalifikacijske komisije za potrjevanje skladnosti s kvalifikacijskimi zahtevami za katastrske inženirje, postopku za izvedbo kvalifikacijski izpit za izpolnjevanje kvalifikacijskih pogojev za katastrskega inženirja, na seznamu dokumentov, ki se oddajo hkrati z vlogo za pridobitev spričevala o usposobljenosti katastrskega inženirja.

17. Odlok Rosreestra z dne 23. junija 2011 št. P / 232 "O uvedbi v komercialno delovanje avtomatiziranega informacijskega sistema za vodenje državnega registra katastrskih inženirjev Zvezne službe za državno registracijo, kataster in kartografijo"

18. Odlok Rosreestra z dne 28. decembra 2010 št. P / 683 "O organizaciji dela za zagotavljanje informacij o katastrskem inženirju v državnem registru katastrskih inženirjev".

19. Odlok Rosreestra z dne 24. avgusta 2010 št. P / 459 "O uvedbi v komercialno delovanje avtomatiziranega informacijskega sistema za certificiranje katastrskih inženirjev".

20. Odlok Rosreestra z dne 25. decembra 2014 P / 636 "O stalni komisiji Rosreestra za razvoj in posodabljanje vprašanj z odgovori za opravljanje kvalifikacijskega izpita za skladnost s kvalifikacijskimi zahtevami za katastrske inženirje"

21. Odlok Rosreestra z dne 26. julija 2013 št. 09-04083 / 13 "O oblikovanju osnutka algoritma za odpravo napačnih vnosov iz odbora za državno premoženje

22. Pisma, metode in drugi normativni dokumenti

23. Dopis Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije št. 1347-PK/D23 z dne 29. januarja 2014 in "Pojasnila Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije glede nekaterih določb zveznega zakona št. 250-FZ z dne 23. julija, 2013"

24. Dopis Ministrstva za finance Rusije št. 02-04-09/4307 z dne 2. novembra 2010 (o vprašanju knjiženja državne pristojbine za izdajo potrdila o kvalifikaciji katastrskega inženirja)

25. Dopis Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 5. avgusta 2010 št. D23-3031 "O oštevilčenju vprašanj za opravljanje kvalifikacijskega izpita za izpolnjevanje zahtev za katastrske inženirje"

26. Dopis Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 1. junija 2010 št. 8883-IM / D23 "O pobiranju državnih pristojbin za izdajo potrdil o usposobljenosti katastrskih inženirjev"

27. Pismo vodjem teritorialnih organov Rosreestra

28. Algoritem za izključitev napačnih vpisov iz odbora za državno premoženje (osnutek)

29. Dopis št. 09-ref.02903-GE 15

30. Dopis št. 09-ref. 00681-GE_15

Priloga 2

"Seznam predpisov, dokumentov, zakonov in aktov"

28. december 2010 N 431-FZ 22. julij 2010 N 167-FZ ZVEZNI STANDARD ZA OCENITEV "DOLOČANJE KATASTRANE VREDNOSTI NEPREMIČNINSKIH OBJEKTOV (FSO N 4)" ODREDBA z dne 22. oktobra 2010 N dne 5. oktobra 2010 NAREDBA z dne 5. oktobra 2010. 2010 N 16627 december 2009 N 343-FZ ODLOČBA z dne 23. julija 2009 N 58 Zakon z dne 7. maja 2009 N 91-FZ OPREDELITEV z dne 10. februarja 2009 N 461-O-ODLOČBA z dne 27. maja 2009 št. 140 -3616-MP z dne 11.5.2010

Zvezni zakon št. 224-FZ z dne 27. julija 2010 "O preprečevanju zlorabe notranjih informacij in tržnih manipulacij ter o spremembi nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije"

ZAHTEVE ZA POROČILO O OCENI (FSO N 3) NAMEN OCENE IN VRSTE STROŠKOV (FSO N 2)

Splošni pojmi, pristopi in zahteve za ocenjevanje (FSO N 1) Odredba z dne 6. marca 2008 št. 63 (o odobritvi poročila Zvezne agencije za zvezno premoženje o sklepanju in izvajanju naložbenih pogodb v zvezi z zvezna lastnina nepremičninskih objektov)

ODREDBA z dne 06.03.2008 N 60 (O POGOTOVANJU POSTOPKA IN POGOJEV NATEČAJA ZA IZBIRO ORGANIZATORJA PONUDBE ZA PRIVLEČANJE NALOŽB V ZVEZI Z NEPREMIČNINSKIM OBJEKTOM V ZVEZI)

ODREDBA št. 61 z dne 06.03.2008 (O POGOTOVANJU STANDARDNE OBRAZCE INVESTICIJSKE POGODBE V ZVEZI Z NEPREMIČNINIMI V ZVEZNI LASTNI)

Odlok z dne 6. marca 2008 št. 62 (o odobritvi postopka za organizacijo in izvedbo dražb za pravico do sklepanja naložbenih pogodb za nepremičnine v zvezni lasti)

Odredba št. 64 z dne 06.03.2008 (O POGOTOVANJU STANDARDNE NASLEDE ZA OCENJEVANJE TRŽNIH STROŠKOV PRAVICE DO SKLEPANJA INVESTICIJSKIH POGODB V ZVEZI Z NEPREMIČNINSKIM OBJEKTOM V ZVEZNI LASTNI)

Odlok vlade Ruske federacije 505 z dne 10.8.2007

Informacija o postopku podaljšanja veljavnosti dovoljenj za opravljanje dejavnosti vrednotenja

Podatki o postopku ponovne izdaje dovoljenj za opravljanje dejavnosti vrednotenja

Zahteve za izpopolnjevanje na področju vrednotenja

O odobritvi konsolidiranega načrta inšpekcijskih pregledov pridobiteljev licenc za II četrtletje 2003 Seznam uradnikov Ministrstva za premoženjske odnose Ruske federacije in njegovih teritorialnih organov, pooblaščenih za pripravo protokolov o upravnih prekrških SESTAVA Sveta za ocenjevanje potrošnikov Storitve v okviru Ministrstva za premoženjske odnose Ruske federacije

Pravilnik o svetu potrošnikov ocenjevalnih storitev pri Ministrstvu za premoženjske odnose Ruske federacije

O posredovanju informacij s strani pravnih oseb in samostojnih podjetnikov, ki imajo dovoljenje za opravljanje dejavnosti vrednotenja SEZNAM IZOBRAŽEVALNIH USTANOV

IZVLEČEK IZ IMENIKA KVALIFIKACIJSKIH MESTO

RESOLUCIJA VLADE RUJSKE FEDERACIJE z dne 6. julija 2001 N 519 "O POGOJITI STANDARDOV OCENJEVANJA".

ZVEZNI ZAKON št. 135-FZ "O DEJAVNOSTIH VREDNJENJA V RUSKI FEDERACIJI" z dne 29. julija 1998 Licenciranje dejavnosti vrednotenja

Priloga 3

Primer tlorisa

Pošljite svoje dobro delo v bazo znanja je preprosto. Uporabite spodnji obrazec

Študentje, podiplomski študenti, mladi znanstveniki, ki uporabljajo bazo znanja pri študiju in delu, vam bodo zelo hvaležni.

Objavljeno na http://www.allbest.ru/

Uvod

1. Splošne informacije

1.1 Glavna dejstva in sklepi

1.4 Namen ocene

1.5 Postopek ocenjevanja

2.2 Analiza gradbenega sektorja mesta Zlatoust regije v letu 2009

2.3 Analiza stanovanjskega trga v Zlatoustu

2.5 Opis predmeta

3.1 Izbira analognih objektov

3.2 Opredelitev prilagoditev

4.1 Metoda uporabe velikih začetnic

5.2 Izračun celotne nadomestne cene (PVC) nepremičnine

6. Utrjevanje rezultatov

Zaključek

Bibliografija

Uvod

gradbeni objekt strošek nepremičnine

Z razvojem tržnega gospodarstva postaja vrednotenje nepremičnin vse pomembnejše. Pomen tovrstne dejavnosti vrednotenja določata tako širitev sektorja zasebne lastnine kot potreba po povečanju investicij.

Treba je opozoriti, da je za nepremičnine praviloma značilno veliko število različnih parametrov. Za njihovo primerjalno analizo je potrebno uporabiti ekonomsko matematične metode.

Število nepremičninskih objektov v državi in ​​celo v ločeni regiji je zelo veliko.

Določanje tržne vrednosti nepremičnine je zapleten in edinstven proces, saj je skoraj nemogoče najti dve popolnoma enaki nepremičnini. Tudi v primeru, ko so bile stavbe zgrajene po istem standardnem projektu, vendar se nahajajo na različnih zemljiščih, se lahko njihovi stroški znatno razlikujejo.

Tako je namen tega predmetnega dela ocena nepremičnine - dvosobnega stanovanja ter izračun njene tržne vrednosti.

Zdaj trg nepremičnin v Rusiji vključuje stanovanjska stanovanja in sobe, poslovne zgradbe in prostore, zgradbe za industrijske in poslovne namene, koče, poletne koče in podeželske hiše z zemljišči. Na trgu nepremičnin so tudi prosta zemljišča. Ob tem je treba upoštevati regionalne posebnosti nepremičninskega trga.

Za čim bolj natančno vrednotenje nepremičnin je potrebno uporabiti tri glavne metode: drago, donosno in primerjalno analizo prodaje.

1. Splošne informacije

1.1 Glavna dejstva in sklepi

Naziv ocenjenega objekta: Nepremičnina - dvosobno stanovanje.

Lokacija: Zlatoust, četrt Molodyozhny, 35, apt. 24.

Stranka ocenjevanja: Natalya Sergejevna Morozova, ki prebiva na naslovu: Zlatoust, četrt Molodyozhny, 35, apt. 24.

Lastniki ocenjene nepremičnine: Ivanov Petr Sergeevich, registriran na naslovu: Zlatoust, Gagarin Avenue, 1, apt. eno.

Ocenjevalec: CJSC INSI, 456200, Zlatoust, st. Rumyantseva, 23. Dovoljenje za opravljanje ocenjevalnih dejavnosti serije št. 001568 z dne 04.10.2005.

Namen cenitve: Določitev tržne vrednosti na dan 06.09.2010. za predstavitev poslovni banki "VTB" (podružnica Zlatoust) za uporabo predmeta ocenjevanja v programu hipotekarnih posojil.

Seznam dokumentov, ki jih predloži stranka, ki odražajo kvantitativne in kvalitativne značilnosti predmeta ocenjevanja:

1. Potrdilo stanovanjsko gradbene zadruge Zlatoust št. 30 (kopija).

2. Potrdilo o registraciji lastništva (kopija).

3. Tehnični potni list (kopija).

1.2 Certifikat kakovosti ocenjevanja

Cenilec, ki je opravil to delo, po svojem najboljšem znanju in prepričanju potrjuje, da:

Navedbe in dejstva v tem poročilu so pravilna in pravilna;

Analiza in sklepi, ki jih vsebuje poročilo, so skladni s sprejetimi predpostavkami in omejitvami ter so neodvisna in strokovna mnenja;

Cenilec nima ne sedanjega ne prihodnjega premoženjske koristi za predmet cenitve, ni nobene dodatne obveznosti (razen obveznosti iz pogodbe o cenitvi) do katere koli od strank, povezanih z ocenjevanim predmetom, prav tako nima lastnih interesov in predsodki do vpletenih strank;

Plačilo storitev cenilca ni povezano z določitvijo končne vrednosti predmeta in ni povezano z vnaprej določeno vrednostjo ali vrednostjo, določeno v korist naročnika;

Posel vrednotenja ni temeljil na zahtevi po minimalni ali določeni ceni;

Pridobljene so bile analize, mnenja in sklepi, poročilo pa je bilo sestavljeno v celoti v skladu z Zveznim zakonom "O dejavnostih vrednotenja v Ruski federaciji" in standardi vrednotenja, ki so obvezni za uporabo ocenjevalnih subjektov.

1.3 Predpostavke in omejevalni pogoji

Poročilo o cenitvi je pripravljeno ob naslednjih predpostavkah:

1. Cenilec ni odgovoren za pravni opis pravic na nepremičnini, ki se vrednoti, ali za vprašanja v zvezi z obravnavo lastninskih pravic.

2. Cenilec predpostavlja odsotnost kakršnih koli skritih dejstev, ki vplivajo na oceno, stanje nepremičnine, objektov, tal. Cenilec ne odgovarja za obstoj takih skritih dejstev, niti za potrebo po njihovem razkritju.

3. Informacije, ki jih je prejel ocenjevalec in so vsebovane v poročilu, se štejejo za zanesljive. Vendar pa ocenjevalec ne more jamčiti za absolutno točnost informacij, zato je za vse informacije naveden vir informacij.

4. Ocenjevalec pri ocenjevanju stanovanja vodi predpostavko, da stroški cenitvenega predmeta upoštevajo stroške zemljišča, na katerem se nahaja stanovanjski hrošč, in domneva, da bo ta zemljiška parcela oblikovana in formalizirana v v skladu z veljavno zakonodajo.

Poročilo o cenitvi je sestavljeno v skladu z naslednjimi omejevalnimi pogoji:

1. To poročilo je zanesljivo samo v celoti in samo za v njem navedene namene.

2. Cenilec ni dolžan nastopiti na sodišču ali kakor koli drugače pričati o cenitvi, razen na uradni poziv sodišča.

3. Mnenje cenilca glede tržne vrednosti predmeta velja samo na dan cenitve. Cenilec ne prevzema nikakršne odgovornosti za spremembe ekonomskih, pravnih in drugih dejavnikov, ki lahko nastanejo po tem datumu in vplivajo na stanje na trgu in s tem na tržno vrednost predmeta.

4. Mnenje o vrednosti v poročilu se nanaša na predmet ocenjevanja kot celoto. Vsaka korelacija dela stroškov s katerim koli delom predmeta je nezakonita, razen če je to določeno v poročilu.

5. Poročilo o cenitvi vsebuje strokovno mnenje ocenjevalca glede tržne vrednosti predmeta in ni zagotovilo, da bo predmet prodan na prostem trgu po ceni, ki je enaka vrednosti predmeta, navedeni v tem poročilu.

1.4 Namen ocene

Namen ocene: Določitev tržne vrednosti dvosobnega stanovanja, ki se nahaja na naslovu: Zlatoust, četrt Molodyozhny, 35, apt. 24, z dne 09.06.2010 za predstavitev poslovni banki "VTB" (podružnica Zlatoust) za uporabo predmeta ocenjevanja v programu hipotekarnih posojil.

V skladu s členom 3 Zveznega zakona z dne 29.07.1998. št. 135-FZ "O dejavnostih ocenjevanja vrednosti v Ruski federaciji" se razume izraz "tržna vrednost nepremičninskega predmeta". »... najverjetnejša cena, po kateri se ta predmet lahko odtuji na odprtem trgu v konkurenčnem okolju, ko stranke v poslu ravnajo razumno, imajo vse potrebne informacije in se morebitne izredne okoliščine ne odražajo v vrednosti transakcijsko ceno, tj kadar: ena od strank v poslu ni dolžna odtujiti predmeta ocene, druga stranka pa ni dolžna sprejeti izpolnitve; stranke v poslu dobro poznajo predmet posla in delujejo v lastnem interesu; predmet je predstavljen na prostem trgu v obliki javne ponudbe; cena posla je razumno nadomestilo za predmet presoje, pri čemer ni bilo nobene prisile k dokončanju posla v odnosu do strank posla; plačilo za predmet ocenjevanja je izraženo v denarni obliki.

Ta opredelitev pomeni prenos lastništva s prodajalca na kupca pod naslednjimi pogoji:

1. Prodajalec in kupec ravnata v skladu z zakonom.

2. Obe stranki v transakciji sta dobro obveščeni ali se z njimi posvetujeta o predmetu posla in delujeta v najboljšem interesu svojih interesov.

3. Nepremičnina je bila dovolj časa na prostem trgu.

4. Plačilo ne spremljajo dodatni pogoji.

5. Transakcijska cena ni posledica posebnega posojanja ali koncesije pri prodaji katere od strank, vključenih v transakcijo.

1.5 Postopek ocenjevanja

Splošno sprejet postopek vrednotenja pomeni dosledno izvajanje kvalificiranih dejanj, ki zagotavljajo, da se pridobijo ekonomsko utemeljeni kazalniki vrednosti vrednotenega predmeta.

Kot predpogoj za oceno je obvezno zbiranje in analiza splošnih podatkov o ocenjenem objektu:

Identifikacija predmeta ocenjevanja, t.j. določitev podrobnosti, lokacije in glavnih značilnosti ocenjenega predmeta.

Določanje datuma vrednotenja, t.j. določitev trenutka, ko velja cenitveno mnenje o vrednosti cenitvenega predmeta.

Izvede se izbira vrste vrednosti in lastninskih pravic, ki jih je treba določiti, t.j. določiti namen ocene kot študije.

Pojasnila so področja uporabe rezultatov ocenjevanja, t.j. določi se funkcija (namen) ocene.

Na podlagi formulacij in rezultatov se zbirajo in analizirajo podatki, ki lahko vplivajo na vrednost vrednotene nepremičnine.

Na podlagi pridobljenih podatkov se naredi izbira in uporabijo tradicionalne metode vrednotenja: drage, tržne, donosne.

2. Analiza predmeta ocenjevanja in njegovega okolja

V času določitve tržne vrednosti je predmet cenitve dvosobno stanovanje, ki se nahaja na naslovu: Zlatoust, četrt Molodezhny, 35, apt. 24. Tržna vrednost tega objekta je bila izračunana na podlagi povprečne tržne vrednosti 1 kvadratnega metra dvosobnih stanovanj, podobnih predmetu cenitve, ki se nahajajo na območjih, ki so primerljiva z ocenjenim.

Viri za oceno objekta so:

1. Informacije, ki jih zagotovi stranka.

2. Posvetovanja strokovnjakov - nepremičninskih posrednikov.

3. Baze podatkov o nepremičninah nepremičninskih podjetij v mestu Zlatoust.

4. Statistični podatki.

5. Množični mediji.

2.1 Naravne in podnebne značilnosti regije

Mesto Zlatoust spada v podnebno podregijo s celinskim podnebjem, za katerega so značilne (4-5 mesecev) zmerno hladne zime in (2-3 mesece) zmerno vroča poletja.

Podnebje regije je celinsko, prevladujejo zahodni in jugozahodni vetrovi, povprečna letna temperatura zraka je 2,0 C. Povprečna julijska temperatura je 15-20 C, povprečna temperatura najhladnejšega obdobja je -15-20 C. Normativna globina zmrzovanja tal je 0,5 -0,8 m.

2.2 Analiza gradbenega sektorja mesta Zlatoust v letu 2009

Za leto 2009 V regiji je bilo danih v obratovanje 0,9 tisoč stanovanjskih in nestanovanjskih stavb s skupno površino 0,9 milijona kvadratnih metrov. m.

Organizacije vseh oblik lastništva, vključno s posameznimi razvijalci, so zgradile 4,7 tisoč stanovanj s skupno površino 0,1 milijona kvadratnih metrov na račun vseh virov financiranja. m.

Prebivalstvo je zgradilo na lastne stroške in posoja 22,6% površine vseh naročenih stanovanj.

Leta 2009 na območju mesta so začeli obratovati socialni objekti:

Bolnišnica in ambulanta - 300 postelj in 400 obiskov na izmeno, 1 športni objekt;

Ustanova klubskega tipa za 100 sedežev.

2.3 Analiza stanovanjskega trga v mestu Zlatoust

Trenutne razmere na nepremičninskem trgu kažejo na obstoj znatnega potencialnega povpraševanja prebivalstva po stanovanjih. Hkrati je realno efektivno povpraševanje precej nižje od potencialnega, saj je kljub rasti dohodka prebivalstva splošni življenjski standard še vedno zelo nizek.

Za oceno cenovne dostopnosti stanovanja se uporablja razmerje med ceno na kvadratni meter in mesečnim dohodkom družine na prebivalca. Izračuni tega kazalnika kažejo, da bi morali biti stroški cenovno dostopnega stanovanja enaki celotnemu družinskemu dohodku. Izračuni tega kazalnika kažejo, da bi morali biti stroški cenovno dostopnega stanovanja enaki skupnemu družinskemu dohodku za tri do štiri leta. Po podatkih tiskovnega centra uprave Zlatousta je leta 2009. povprečna mesečna plača zaposlenega državljana Zlatousta je bila 8400 rubljev.

Ko govorimo o velikem potencialu zadržanega povpraševanja po stanovanjskih prostorih, je treba opozoriti, da lahko postane resnično šele po znižanju hipotekarne stopnje.

V napovedih za letošnje leto - dvig cen stanovanj v segmentu dvo - trisobnih stanovanj.

Pridobitev stanovanj je bila in ostaja težava številka ena za 60 % državljanov. Vendar pa večina prebivalstva v Zlatoustu (kljub razvoju hipotekarnih posojil) še vedno ne more kupiti stanovanj. Med glavnimi razlogi lahko izpostavimo: nizko plačilno sposobnost prebivalstva; pretirano navdušenje graditeljev za širjenje površine stanovanj, zaradi česar so cenovno nedosegljiva; »sivi« dohodki delovno aktivnih družinskih članov; visoke obrestne mere za hipoteke.

Zaradi teh razlogov je največje povpraševanje po poceni majhnih stanovanjih (en- in dvosobna stanovanja, penzioni, "majhne družine", "spalnice"). Potrditev tega dejstva je najvišja stopnja rasti v tem segmentu.

Obstaja ogromna nezasedena niša - gradnja poceni, majhnih, cenovno dostopnih stanovanj za mlade družine. Ta segment je trenutno odločilni. Očitno se bo z razvojem lastniškega gradbenega posojila povečalo povpraševanje po tovrstnih stanovanjih.

Glavni obseg transakcij je namenjen izboljšanju življenjskih razmer - s prodajo z naknadnim nakupom.

Ker večina prebivalstva nima možnosti nakupa dragih stanovanj z večjo površino, so največ povpraševanja po eno- in dvosobnih stanovanjih. Manj povpraševanja so po trisobnih stanovanjih, v strukturi povpraševanja imajo zanemarljiv delež štiri-petsobna stanovanja (tabela 1).

Struktura povpraševanja na trgu nepremičnin, v %

Tabela 1

Analiza je bila izvedena na podlagi podatkov CJSC INSI in na splošno odraža splošni trend na trgu.

Trenutno naraščajoče cene stabilizirajo tako nizko stopnjo plačilne sposobnosti prebivalstva kot velik potencial predlogov razvijalcev.

Dinamika stroškov enega kvadratnega metra stanovanja v mestu Zlatoust v letih 2004-2009. predstavljeno v tabeli 2.

Povprečna tržna vrednost enega kvadratnega metra stanovanja v mestu Zlatoust, tisoč rubljev / kvadratni meter. m.

tabela 2

januarja 20043	januarja 2005	januarja 2006	januarja 2007	januarja 2008	januarja 2009

Analizo dinamike cen stanovanj v mestu Zlatoust je izvedla analitična skupina CJSC INSI. Analiza je bila narejena na podlagi podatkovnih baz nepremičninskih podjetij Združenja nepremičninskih posrednikov in strokovnjakov regije Čeljabinsk.

Za izračune so strokovnjaki uporabili vzorce stanovanj z izboljšanimi in starimi postavitvami v vseh okrožjih mesta, vključno z okolico mesta Zlatoust (Urzhumka, Medvedevka in drugi). Izračuni so bili narejeni za 1-,2-,3-sobna stanovanja.

2.4 Opis lokacije predmeta, ki se ocenjuje

Predmet ocenjevanja se nahaja v upravno-teritorialnem okrožju mesta Zlatoust, četrt Molodyozhny, v prvem mikrookrožju.

Mikrookrožje je zgrajeno s sodobnimi stolpnicami, ima dobro prometno povezavo.

Nedaleč od hiše, kjer se nahaja cenilnica, se nahaja kino Kosmos, industrijska in živilska trgovina, garažna zadruga, parkirišče. V bližini je avtobusna postaja. Na tem območju so šole, podružnica čeljabinske šole ITSYL. Naprodaj so predvsem stanovanja v hišah serije 12, 86.

Tabela 3

	Lokacija:	Zlatoust, četrt Molodyozhny, 35, apt. 24
	Razpoložljivost omrežij (vodovod, kanalizacija, elektrika)	Nahaja se na območju z razvito inženirsko infrastrukturo
	teren	Umirjen
	Komercialni fokus
	Namen	Stanovanjska stavba
	Prisotnost zgradb v bližini ocenjenega objekta	Stanovanjske stavbe, trgovine, kavarne, garaže
	Prisotnost zelenih površin
	Stanje okolja	zadovoljivo

2.5 Opis predmeta

Objekt v času ocenjevanja je dvosobno stanovanje, ki se nahaja v 3. nadstropju 9-nadstropne panelne stanovanjske stavbe.

Trenutno se cenilni objekt upravlja kot stanovanjsko stanovanje.

Dvosobno stanovanje na naslovu: Zlatoust, četrt Molodyozhny, 35, apt. 24 pripada Ivanovu Petru Sergejeviču na podlagi potrdila ZZhSK št. 30, ki ga potrjuje potrdilo o državni registraciji lastništva.

Tehnične značilnosti predmeta ocenjevanja

Tabela 4

Leto, ko je bila hiša zgrajena
Število sob
Tla hiše
material za stene hiše	Plošča
Skupna površina / površina stanovanja	50,6 m2 / 49,7 m2
Bivalni del stanovanja
Podano območje lože / balkona
Notranja dekoracija delov prostorov
Dnevna soba	13,20 m2, strop - belo, stene - tapete, tla - linolej
Dnevna soba	17,10 m2, strop - belilo, stene - tapete, tla - linolej
	7 m2, strop - beljenje, stene - delno tapete, ploščice, tla - linolej
	2,60 m2, strop - beljenje; stene - keramične ploščice, belo; tla - keramične ploščice
	1,40 m2, strop - belo, stene - ploščice, tla - keramične ploščice
	7,3 m2, strop - belo, stene - tapete, tla - linolej
Vgradna omara
Dodatne informacije	Stanje stanovanja je ocenjeno kot potrebno popravila

3. Izračun vrednosti predmeta ocenjevanja v okviru primerjalne (tržne) metode

Ta pristop k vrednotenju temelji na informacijah o nedavnih tržnih transakcijah ali predmetih za prodajo. Temelji na načelu substitucije, ki pravi, da racionalen kupec za določeno nepremičnino ne bo plačal več, kot bi stalo pridobitev druge nepremičnine z enako uporabnostjo.

Pri uporabi pristopa primerjave prodaje pri vrednotenju se običajno uporabljajo naslednji koraki:

Preučevanje trga in ponudbe za prodajo tistih nepremičnin, ki so najbolj primerljive z vrednoteno nepremičnino;

Zbiranje in preverjanje informacij o vsaki izbrani nepremičnini o prodajni ceni in izklicni ceni, plačilu za transakcijo, fizičnih lastnostih, lokaciji in morebitnih pogojih posla;

Analiza in primerjava posameznega predmeta s predmetom, ki se vrednoti glede na čas prodaje, lokacijo, fizične lastnosti in prodajne pogoje;

Prilagoditev prodajnih oziroma izklicnih cen za vsako primerljivo nepremičnino glede na obstoječe razlike med njo in nepremičnino, ki se vrednoti;

Uskladitev prilagojenih cen primerljivih nepremičnin in izpeljava kazalnika vrednosti nepremičnine, ki se vrednoti.

Do danes je metoda primerjave tržne prodaje metoda, ki daje realno tržno vrednost stanovanja.

3.1 Izbira analognih objektov

Pri prodaji nepremičnin, podobnih nepremičninam, ki se vrednotijo, podatki o ekonomskih značilnostih in prodajnih pogojih praktično niso na voljo ali so nepopolni, in ker ni dovolj zanesljivih podatkov o nedavnih prodajah nepremičnin, podobnih nepremičninam, ki se vrednotijo ​​na tekoči datum , so bile za primerjavo izbrane tudi nepremičnine za prodajo.

Na podlagi analize specializiranih medijev in ankete nepremičninskih podjetij v mestu Zlatoust so bili izbrani naslednji objekti, ki so po oblikovnih značilnostih podobni predmetu ocenjevanja.

Za primerjalno analizo so bili izbrani naslednji analogni objekti, za katere datum izpostavljenosti na trgu nepremičnin sovpada z datumom ocene:

Objekt številka 1. Dvosobno stanovanje (časopis "Stanovanjsko vprašanje" z dne 13. 8. 2010).

Značilnosti stanovanja: 1. nadstropje 9-nadstropne panelne stanovanjske stavbe, serija 121; Skupna površina stanovanja - 51 kvadratnih metrov. m.; stanje končne obdelave je zadovoljivo. Vrsta prava: lastninska.

Stroški stanovanja: 820.000 rubljev.

Objekt številka 2. Dvosobno stanovanje (časopis "Stanovanjsko vprašanje" z dne 13. 8. 2010).

Lokacija: Zlatoust, ul. 40 let zmage.

Značilnosti stanovanja: 4. nadstropje 9-nadstropne panelne stanovanjske stavbe, serija 121; Skupna površina stanovanja - 55 kvadratnih metrov. m.; stanje končne obdelave je zadovoljivo. Vrsta prava: lastninska.

Stroški stanovanja: 930.000 rubljev.

Objekt številka 3. Dvosobno stanovanje (časopis "Stanovanjsko vprašanje" z dne 22. 8. 2010).

Lokacija: Zlatoust, ul. 40 let zmage.

Značilnosti stanovanja: 3. nadstropje 9-nadstropne panelne stanovanjske stavbe, skupna površina stanovanja je 52 kvadratnih metrov. m.; stanje končne obdelave je zadovoljivo. Vrsta prava: lastninska.

Objekt številka 4. Dvosobno stanovanje (časopis "Stanovanjsko vprašanje" z dne 13. 8. 2010).

Lokacija: Zlatoust, ul. 40 let zmage.

Značilnosti stanovanja: 2. nadstropje 9-nadstropne panelne stanovanjske stavbe, serija 121; Skupna površina stanovanja - 52 kvadratnih metrov. m.; stanje končne obdelave je zadovoljivo. Vrsta prava: lastninska.

Stroški stanovanja: 950.000 rubljev.

3.2 Opredelitev prilagoditev

Skupni elementi primerjave so: vrednotene lastninske pravice, pogoji financiranja, prodajni pogoji, datum prodaje, lokacija, fizične značilnosti.

Ker so vsi predmeti-analogi, izbrani za primerjavo, na lastninski pravici, dani v prodajo po tipičnih pogojih financiranja, imajo enake prodajne pogoje, cenilci pri prvih treh elementih niso naredili popravkov.

Prilagoditev pogajanj. Podobni objekti so naprodaj po ponudbeni ceni. Dejansko ceno kupoprodajnega posla lahko prodajalec prilagodi med predhodnimi pogajanji med kupcem in prodajalcem. Po podatkih nepremičninskih družb je povprečna pogajalska stopnja 4 %. Zato je za vse analoge sprejet popravek navzdol za -4%.

Prilagoditev lokacije. Pod lokacijo razumemo stopnjo privlačnosti lokacije objekta glede na udobje dostopa, prometne tokove, bližino poslovnih centrov. Vsi podobni objekti se nahajajo na ulici. 40 let zmage. Lokacija te ulice po privlačnosti ustreza četrti Molodyozhny. Zato je prilagoditev lokacije za te enakovredne enake 0.

Popravek tehničnega stanja. Vsi analogni objekti imajo podobno stanje kot ocenjevalni objekt. Zato je prilagoditev tehničnega stanja zanje 0.

Prilagoditev glede na površino stanovanja. Ocenjeno stanovanje ima površino 50,6 kvadratnih metrov. m. Vsi analogni predmeti imajo površine, ki po velikosti ustrezajo območju predmeta ocenjevanja. Na podlagi tega se prilagoditev za površino stanovanja vzame enako 0.

Nastavitev tal. Za izračun izbran analogni objekt št. 1 se nahaja v prvem nadstropju. Podobni objekti št. 2, št. 3, št. 4 in objekt ocenjevanja se nahajajo v srednjih etažah. Po mnenju posrednikov so stroški enega kvadratnega metra dvosobnega stanovanja v prvem in zadnjem nadstropju za 3% nižji od stroškov enega kvadratnega metra podobnega stanovanja v srednjem nadstropju. Zato je za analog št. 1 sprejet naraščajoči popravek v višini 3%.

Izračun tržne vrednosti ocenjevalnega predmeta v okviru primerjalne metode je podan v tabeli 5.

Izračun tržne vrednosti ocenjevalnega predmeta v okviru primerjalne metode

Tabela 5

ime	Predmet ocenjevanja
Lokacija	Mladinska četrt, 35	40 let zmage	40 let zmage	40 let zmage	40 let zmage
Skupna površina, m2
Prodajna cena, rub.
Prodajna cena, rub./m2.
Tržna prilagoditev št.
Prilagoditev ob upoštevanju pogajanj, %
/m2
Prilagoditev ob upoštevanju lokacije predmeta ocenjevanja, %
Cena po prilagoditvi, rub./m2.
Površina stanovanja
Popravek površine, %
Cena po prilagoditvi, rub./m2.
Nadstropje/število nadstropij
Prilagoditev na tla, %
Cena po prilagoditvi, rub./m2.
Nastavitev balkona, %
Cena po prilagoditvi, rub.
Prilagoditev ob upoštevanju tehničnega stanja predmeta ocenjevanja, %
Cena po prilagoditvi, rub.
Stroški objekta, rub./m2.
Stroški predmeta, rub.

Tako je tržna vrednost dvosobnega stanovanja, ki se nahaja na naslovu: Zlatoust, četrt Molodezhny, 35, apt. 24, izračunano v okviru primerjalnega pristopa s primerjavo tržne prodaje ob upoštevanju omejitev in predpostavk na dan 06.9.2010. je: 850 181 rubljev.

4. Izračun vrednosti predmeta ocenjevanja v okviru dohodkovne metode

Dohodkovni pristop temelji na načelu pričakovanja, ki pravi, da so vsi današnji stroški odraz prihodnjih koristi.

Pri uporabi tega pristopa se analizira zmožnost nepremičnine za ustvarjanje določenega dohodka, ki se običajno izraža v obliki dohodka iz poslovanja in prihodka od prodaje. Vlagatelj kupi nepremičnino, ki lahko ustvari dohodek po trenutni ceni v zameno za njeno sposobnost ustvarjanja dohodka s komercialno uporabo in kasnejšo prodajo v prihodnosti.

Za oceno vrednosti dobičkonosnih nepremičnin se uporablja tehnika kapitalizacije in diskontiranja. Kapitalizacijski pristop omogoča, da na podlagi podatkov o dohodku in stopnji kapitalizacije v času vrednotenja ali obeta naredimo sklep o vrednosti predmeta. Tehnika diskontiranja se uporablja za zmanjšanje toka dohodka in stroškov, porazdeljenih skozi čas, na eno točko, da se pridobi sedanja vrednost objekta, ki ustvarja dohodek.

Metoda neposredne kapitalizacije je najbolj primerna za objekte, ki ustvarjajo prihodke s stabilno predvidljivimi zneski prihodkov in odhodkov. Metoda diskontiranja denarnih prejemkov je primernejša za dohodkovne objekte, ki imajo nestabilne prihodkovne in odhodkovne tokove.

Čisti poslovni prihodki so izbrani kot kazalnik, ki opisuje prihodnje prihodke. To je ena izmed vrst denarnega toka, ki najbolje opiše vrednost nepremičnin podjetij, katerih glavna dejavnost je vzdrževanje pozidanih nepremičnin in njihovo oddajanje v najem.

4.1 Metoda uporabe velikih začetnic

Metoda kapitalizacije omogoča, da na podlagi podatkov o dohodku in stopnji kapitalizacije v času vrednotenja ali možnosti sklepamo o vrednosti predmeta. Kot kazalnik, ki opisuje prihodnje prihodke, smo izbrali čisti poslovni dobiček.

Vrednost nepremičnine se izračuna po formuli:

V - trenutna vrednost nepremičnine;

NOI - vrednost pričakovanega neto poslovnega letnega dohodka;

Ro - stopnja kapitalizacije.

Postopek izračuna ima naslednje zaporedje:

Določitev pričakovanega dohodka iz vseh virov potencialnega bruto dohodka;

Ugotavljanje morebitnih izgub zaradi izpada (ne obremenitve) prostorov in izgub pri pobiranju najemnine za izračun dejanskega bruto dohodka;

Določitev operativnih stroškov;

Določanje čistega poslovnega dohodka z odštevanjem vseh odhodkov od bruto dohodka;

Določanje stopnje kapitalizacije;

Izračun trenutne vrednosti predmeta.

Spodaj je kratek pregled napovedi. odhodki, analiza količnika kapitalizacije in druge predpostavke, ki so neposredno povezane s prihodkovnim pristopom.

Določanje potencialnega bruto dohodka. Potencialni bruto dohodek je dohodek, ki ga ustvarijo nepremičnine, ko so površine, namenjene za najem, v celoti zasedene. Na splošno je dohodek iz uporabe nepremičnin opredeljen kot letni, stabilen dohodek od celotne najete nepremičnine v normalnih tržnih pogojih.

Med analizo trga nepremičnin v mestu Zlatoust (območje ul. Let Pobedy 40 - četrt Molodezhny) je bilo ugotovljeno, da so stroški najema dvosobnih stanovanj podobni predmetu ocena je v razponu od 5.500 - 6.500 rubljev, odvisno od lokacije, nadstropja in stanja stanovanj. Za predmet, ki se ocenjuje, bomo vzeli stroške najema v višini 6.000 rubljev. na mesec.

Določanje dejanskega bruto dohodka. Dejanski bruto dohodek je potencialni bruto dohodek, zmanjšan za prosta delovna mesta, ne pred prejemom plačil in drugih prihodkov. Znesek premajhne uporabe je enak eni mesečni najemnini (6.000 rubljev).

Določitev stroškov poslovanja. Poslovni odhodki so ponavljajoči se letni stroški vzdrževanja nepremičnine, ki jih je mogoče neposredno pripisati ustvarjanju dejanskega bruto dohodka. Poslovni odhodki so sestavljeni iz stalnih in variabilnih stroškov.

Fiksni obratovalni stroški so neodvisni od stopnje premajhne izkoriščenosti in vključujejo davke na nepremičnine.

Spremenljivi poslovni odhodki so ponavljajoči se letni odhodki, ki so odvisni od višine komunalnih računov.

Opredelitev fiksnih stroškov. Fiksni stroški vključujejo plačilo davka na nepremičnine v skladu z veljavno zakonodajo (300 rubljev za ocenjevalni predmet).

Opredelitev variabilnih stroškov. Stroški komunalnih storitev za objekte podobne vrste v izračunih bodo enaki 1000 rubljev. na mesec na podlagi tega, da v dvosobnem stanovanju živijo dve do tri osebe.

Določanje stopnje kapitalizacije. Stopnja kapitalizacije se izračuna kot razmerje med čistimi poslovnimi prihodki in celotnimi stroški objekta za predmete, ki so primerljivi s tistim, ki se ocenjuje. Izračun stopnje kapitalizacije je prikazan v tabeli 6.

Izračun stopnje kapitalizacije

Tabela 6

Značilnosti predmeta in njegovih analogov	Analog št. 1	Analog št. 2	Analog št. 3	Analog št. 4
	st. 40 let zmage	st. 40 let zmage	st. 40 let zmage	st. 40 let zmage
Najemnina, rub.
Čisti letni dobiček iz poslovanja, rub.
Prodajna cena, rub.
Stopnja kapitalizacije, %
Težni koeficient
Končna stopnja kapitalizacije, %

Vrednost stopnje kapitalizacije bo v nadaljnjih izračunih upoštevana na ravni 5,5 %. Izračun čistih poslovnih prihodkov je podan v tabeli 7.

Izračun čistih poslovnih prihodkov

Tabela 7

Izračun tržne vrednosti po metodi neposredne kapitalizacije dohodka je prikazan v tabeli 8.

Izračun tržne vrednosti po metodi neposredne kapitalizacije dohodka

Tabela 8

Tako so stroški dvosobnega stanovanja, ki se nahaja na naslovu: Zlatoust, četrt Molodezhny, 35, apt. 24, določeno v okviru dohodkovnega pristopa na dan 06.9.2010. je 849.436 rubljev.

5. Izračun vrednosti predmeta ocenjevanja v okviru stroškovne metode

Stroškovna metoda temelji na načelu substitucije, po katerem investitor za nepremičnino ne bo plačal več, kot bi stala brez nepotrebnega odlašanja zgraditi podobno kakovostno nepremičnino.

Stroškovna metoda prikazuje oceno celotne nadomestne cene (FVR) objekta, zmanjšane za amortizacijo, povečano za tržno vrednost zemljišča.

Pri uporabi te metode je postopek ocenjevanja sestavljen iz naslednjih korakov:

1. Izračun tržne vrednosti razpoložljive zemljiške parcele brez izboljšav, ob upoštevanju njene najboljše in najučinkovitejše rabe.

2. Izračun stroškov gradnje novih podobnih objektov - določitev skupne nadomestne cene (PVC) objektov na dejanski datum ocenjevanja.

3. Določitev vrednosti skupne akumulirane obrabe stavb in objektov.

4. Izračun preostalih nadomestilnih stroškov objektov z zmanjšanjem skupne nadomestitvene vrednosti za skupno nabrano amortizacijo.

5. Prištevanje vrednosti zemljiške parcele k izračunanim preostalim nadomestilnim stroškom stavb in objektov.

5.1 Določanje vrednosti zemljiške parcele

Praviloma se pri ocenjevanju tržne vrednosti zemljiških parcel uporabljajo metoda primerjave prodaje, metoda dodelitve, metoda razdelitve, metoda kapitalizacije zemljiške najemnine, metoda preostanka, metoda namenske rabe (»Metodološka priporočila za določitev tržne vrednosti zemljišča«. zemljiške parcele«).

Metoda primerjave prodaje, način alokacije, način distribucije temeljijo na primerjalnem pristopu. Metoda kapitalizacije zemljiške rente, rezidualna metoda, način namenske rabe temeljijo na dohodkovnem pristopu. Elemente stroškovnega pristopa v smislu izračuna stroška reprodukcije ali zamenjave izboljšav zemljišča uporabljamo pri metodi ostanka in metodi alokacije.

Predmet cenitve je stanovanje, ki se nahaja v večnadstropni stavbi. Na zemljiški parceli od datuma cenitve ni lastninskih listin, ki bi vsebovale podatke o velikosti parcele, ki se nanašajo na celotno stavbo kot celoto in na predmet cenitve, vrsta pravice pa ni opredeljena - najemna pravica. , lastninska pravica ali trajna uporaba. Zato izračun stroškov zemljiške parcele ni bil izveden v okviru tega poročila.

Pri ocenjevanju stanovanja se cenilec ravna po predpostavki, da cena cenitvenega predmeta vključuje stroške zemljišča, na katerem se nahaja stanovanjska stavba, in domneva, da bo ta zemljiška parcela oblikovana in formalizirana v skladu z veljavno zakonodajo. .

5.2 Izračun nadomestne vrednosti nepremičnine

Nadomestni strošek je strošek izdelave analognega predmeta, ki v celoti ponovi predmet ocenjevanja, ob upoštevanju vseh prednosti in slabosti, ki so v njem prisotne, in se določi kot strošek objekta v cenah na dan izgradnje analoga. predmet. Kot analogni objekt je obravnavana tipična stavba z enakim funkcionalnim namenom kot ocenjeni objekt in najbolj podobno prostorsko načrtovalsko in oblikovno rešitev.

Nadomestni strošek izgradnje analognega objekta je bil določen z uporabo Medregionalnega informacijsko-analitičnega biltena INVEST "Indeksi cen v gradbeništvu". Ta bilten vsebuje kazalnike stroškov za gradnjo merske enote (1 kvadratni meter površine) za različne standardne zgradbe na ravni cen moskovske regije (brez DDV). Kazalniki stroškov 1 kvadrata. m celotne površine se določijo ob upoštevanju trenutnih indeksov cen za materialne vire, porabljene v gradbeništvu, glede na plače in druge stroškovne postavke. Kazalniki upoštevajo povprečne stroške v obsegu vseh poglavij zbirnega predračunskega obračuna stroškov gradnje, vključno z: režijskimi stroški in načrtovanimi prihranki; stroški, povezani s proizvodnjo dela v zimskem času; drugi stroški, zmanjšani za zneske, kot so: stroški za začasne zgradbe in objekte, vzdrževanje ulic in odvoz smeti, stroški za uporabo progresivnega bonus sistema za nagrajevanje gradbenih delavcev (CEW) in zaposlovanje delavcev, stroški za projektiranje ter geodetska dela in avtorski nadzor, za vzdrževanje aparata naročnika, stroške nepredvidenih stroškov ipd.

Kazalniki stroškov 1 kvadrata. m skupne površine v ravni cen moskovske regije se lahko prevede v raven cen drugih regij z uporabo regionalnih koeficientov INVEST tako, da se ocenjeni stroški za razmere moskovske regije pomnožijo z ustreznim koeficientom.

Stroški objekta se izračunajo po naslednji formuli:

C=S*V*K*kPP*kDDV,

C - skupni nadomestni stroški (PVA) objekta;

S - stroški gradnje na mersko enoto (1 kvadratnih metrov površine) za različne standardne zgradbe na ravni cen moskovske regije (brez DDV);

V je površina predmeta;

K - regionalni koeficient;

kPP - koeficient, ki upošteva dobiček podjetja. Pridobitev zemljišča, izboljšanje in nato prodaja je posel, ki zahteva plačilo. Podjetniški dobiček je zahtevani znesek presežka prihodkov nad skupnimi stroški gradnje, kar nam omogoča, da ta projekt imenujemo finančno upravičen za razvijalca. Dobiček podjetnika odraža stroške vodenja in organizacije gradnje, izraža prispevek razvijalca, ki izvaja pregled gradnje in prevzema tveganja, povezana z gradnjo, ki so na trgu mesta Zlatoust precej velika. Analiza tega segmenta nepremičninskega trga je pokazala, da se stopnja dobička za tovrstna podjetja giblje od 20 % do 50 %, odvisno od obsega in narave gradbenih in inštalacijskih del. Na podlagi analize in tržne raziskave je bila višina podjetniškega dobička za vrednoteno nepremičnino določena v višini 45 % (kPP=1,45);

kDDV - koeficient z upoštevanjem DDV v višini 18 % (kDDV=1,18).

Izračun nadomestitvene vrednosti objekta na dan vrednotenja

Tabela 9

5.3 Izračun akumulirane obrabe

Stroškovna metoda vključuje ugotavljanje obrabe treh vrst: fizične, funkcionalne, zunanje obrabe, ki se v vrednostni obliki odštejejo od nadomestnega stroška.

Fizično poslabšanje. Pod fizično obrabo konstrukcij, elementov, sistemov inženirske opreme in zgradbe kot celote je treba razumeti izgubo njihovih prvotnih tehničnih in obratovalnih lastnosti zaradi vpliva naravnih in podnebnih dejavnikov ter človekove dejavnosti. Izračun fizične obrabe je bil narejen na podlagi rezultatov vizualnega pregleda, ki so ga opravili zaposleni v CJSC INSI. Kot rezultat vizualnega pregleda predmeta ocenjevanja se domneva, da je fizična obraba 11 %.

Funkcionalna dotrajanost objekta je določena z izgubo vrednosti kot posledica neskladnosti projekta, materialov, gradbenih predpisov, oblikovanja s sodobnimi zahtevami in so posledica: pomanjkljivosti, ki zahtevajo dodajanje elementov; pomanjkljivosti, ki zahtevajo zamenjavo ali posodobitev elementov; pomanjkljivosti, ki zahtevajo odstranitev elementov.

Funkcionalna amortizacija za ta predmet ocenjevanja je nepomembna in jo lahko vzamemo enako nič.

Zunanja amortizacija - zmanjšanje vrednosti nepremičnine zaradi sprememb v zunanjem okolju: družbenih standardov družbe, zakonodajnih in finančnih razmer, demografskih razmer, okoljskih razmer in drugih kvalitativnih parametrov okolja. Zunanja obraba ocenjenega predmeta je nepomembna in jo lahko vzamemo enako nič.

5.4 Izračun vrednosti predmeta ocenjevanja po stroškovni metodi

Izračun vrednosti predmeta ocenjevanja po stroškovni metodi.

Tabela 10

Tako so stroški 2-sobnega stanovanja, ki se nahaja na naslovu: Zlatoust, četrt Molodyozhny, 35, apt. 24, izračunano po stroškovni metodi, ob upoštevanju omejitev in predpostavk od 6. septembra 2010. je: 666.962 rubljev.

6. Utrjevanje rezultatov

Rezultati metod, uporabljenih v tem poročilu, se lahko razlikujejo glede na zanesljivost in kakovost informacij, uporabljenih za vsako metodo. Za izbiro končnega stroška na podlagi dejavnikov iz več vmesnih rezultatov je bil uporabljen pristop tehtanega povprečja, pri čemer je rezultatu vsake od uporabljenih metod dodeljen utežni faktor.

Utežni faktorji se določijo na podlagi naslednjega:

Pri uporabi primerjalne metode se rezultat vrednotenja pridobi predvsem na podlagi ponudbenih cen, ki so dokaj natančna merila;

Slabost dohodkovne metode je pomanjkanje jasne odvisnosti najemnine najetega predmeta od njegove kakovosti;

Stroškovna metoda je uporabna predvsem za vrednotenje objektov, ki so edinstveni po svoji vrsti in namenu, za katere ni trga, oziroma objektov, ki so malo dotrajani.

Pri uporabi različnih metod za določanje vrednosti objektov ocenjevanja so bili pridobljeni naslednji rezultati, prikazani v tabeli 11.

Tabela dogovora rezultatov

Tabela 11

Pri ocenjevanju predmeta so bili uporabljeni vsi možni pristopi k oceni tržne vrednosti. Na podlagi razpoložljivih (pridobljenih) informacij in podatkov, pridobljenih kot rezultat te analize z uporabo najustreznejših metodologij ocenjevanja, je mogoče sklepati naslednje:

Tržna vrednost 2-sobnega stanovanja, ki se nahaja na naslovu: Zlatoust, četrt Molodezhny, 35, apt. 24, ob upoštevanju izrečenih predpostavk in omejevalnih pogojev, od 6. septembra 2010. je 830.000 rubljev, ob upoštevanju sprejemljivega zaokroževanja.

Zaključek

V skladu s pogodbo o cenitvi št. 1 z dne 06.09.2010. Strokovnjaki CJSC "INSI" so ocenili tržno vrednost dvosobnega stanovanja s skupno površino 50,6 kvadratnih metrov. m., ki se nahaja v tretjem nadstropju 5-nadstropne panelne hiše na naslovu: Zlatoust, četrt Molodyozhny, 35, apt. 24.

Tržna vrednost nepremičnine se določi v skladu z zveznim zakonom "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" in s standardi ocenjevanja, ki so obvezni za tržne subjekte.

Ob upoštevanju vseh predpostavk in omejitev, ki jih vsebuje poročilo, izvedene študije in analize pripeljejo do naslednjega zaključka:

Tržna vrednost dvosobnega stanovanja s skupno površino 50,6 kvadratnih metrov. m., ki se nahaja na naslovu Zlatoust, četrt Molodezhny, 35, apt. 24, ob upoštevanju predpostavk in omejevalnih pogojev, od 06.09.2010. je 830.000 rubljev.

Bibliografija

1. Civilni zakonik Ruske federacije.

2. Zvezni zakon Ruske federacije z dne 29. julija 1998 št. 135-FZ "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji".

3. Zvezni standardi za ocenjevanje FSO št. 1, FSO št. 2, FSO št.

4. Kodeks ocenjevalnih standardov ROO, 2005.

5. Grigoriev V.V., Fedotova M.A. Ocenjevanje podjetij: teorija in praksa. M.: INFRA M, 2007. 320 str.

6. Vrednotenje poslovanja: Učbenik / Ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. 2. izd., popravljeno. in dodaj. M.: Finance in statistika, 2004. 736 str.

7. Kvantitativne metode finančne analize / ur. S.J. Brown in M.P. Kritzman, prev. iz angleščine M.: INFRA M, 2006. 336 str.

8. Kovalev V.V. Finančna analiza: Upravljanje denarja. Izbira naložb. Analiza poročanja. 2. izd. revidirano in dodaj. M.: Finance in statistika, 2007.

9. Indeksi inflacije za stroške osnovnih sredstev, ki jih je razvil in objavil Državni statistični odbor Rusije.

10. Simionova N.E. Metode ocenjevanja in tehničnega izvedenstva nepremičnin. Rostov/D, 2006.

11. Fedotova M.A. Koliko stane podjetje? Metode ocenjevanja. M.: Perspektiva.

12. Organizacija in metode ocenjevanja podjetij / Ed. V IN. Koškin. M .: "IKF" Ekmos ", 2008.

13. Kolaiko N.A. Vrednotenje poslovanja. VSHPP, Moskva, 2006.

14. Kovalev A.P. Kako ovrednotiti premoženje podjetja. M.: Finstatinform, 2006.

15. Vrednotenje podjetja (poslovanja). Učbenik uredil N.A. Abdullaeva, N.A. Kolaiko. Založba "EKMOS", 2008.

16. Trg vrednostnih papirjev. Ruska gospodarska akademija. Plekhanov, ur. V.A. Galanova, A.I. Basov.

17. Osnove podjetniške dejavnosti na trgu nepremičnin, Sankt Peterburg, S.N. Maksimov.

19. Chernyak A.V. vrednotenje mestnih nepremičnin. Moskva: Ruska poslovna literatura, 2006.

20. Novikov B.D. Trg in vrednotenje nepremičnin v Rusiji. M.: "Izpit", 2008.

21. Boldyrev V.S., Galushka A.S., Fedorov A.E. Uvod v teorijo vrednotenja nepremičnin. M: Center za upravljanje, vrednotenje in svetovanje, 2006.

22. Upravljanje državnega premoženja. Učbenik / ur. V IN. Koškin. M: EKMOS, 2002.

Gostuje na Allbest.ru

...

Podobni dokumenti

Glavni pristopi k določanju vrednosti nepremičnine. Vrednotenje tržne vrednosti predmeta z uporabo dohodkovnih, primerjalnih, stroškovnih pristopov. Kratke informacije o lokaciji predmeta ocenjevanja. Izračun končne vrednosti stroškov predmetov.

seminarska naloga, dodana 24. 09. 2013


Ekonomsko bistvo dragih, donosnih in tržnih metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Ugotavljanje višine dohodka iz poslovne rabe kot osnove dohodkovne metode cenitve nepremičnin. Kapitalizacija dohodka in izračun vrednosti nepremičnine.

predstavitev, dodano 29.12.2014


Značilnosti nepremičnine kot predmeta vrednotenja. Vrste vrednosti, določene pri cenitvi nepremičnine. Izračun vrednosti nepremičninskega objekta "Kompleks stavb" z uporabo metod v okviru primerjalnega, stroškovnega, dohodkovnega pristopa. Ellwoodova tehnika.

seminarska naloga, dodana 14.12.2010


Kratek opis predmeta ocenjevanja - stavbe pisarniškega tipa. Določitev njegove celotne nadomestne cene in nabrane amortizacije. Prilagoditev prodajnih cen primerljivih predmetov-analogov. Potencialni in dejanski bruto dohodek od najemnin.

seminarska naloga, dodana 14.03.2015


Uporabljeni standardi vrednotenja. Podatki o naročniku cenitve in o cenilcu. Določanje vrednosti ocenjevalnega predmeta v okviru dohodkovnega pristopa. Izračun cene predmeta v okviru primerjalnega pristopa. Zavrnitev uporabe stroškovnega pristopa.

seminarska naloga, dodana 13.01.2015


Identifikacija in opis predmeta ocenjevanja. Uporaba primerjalnega, stroškovnega in dohodkovnega pristopa pri vrednotenju nepremičnin. Zmanjšanje pridobljenih stroškovnih kazalnikov v končno oceno vrednosti nepremičnine in določitev tržne vrednosti objekta.

seminarska naloga, dodana 14.11.2013


Posebnosti vrednotenja zavarovanj. Analiza rabe zemljišč. Določanje tržne vrednosti ocenjevalnega predmeta na podlagi stroškovnega, primerjalnega in dohodkovnega pristopa. Utemeljitev količnika likvidnosti in končni sklep o stroških.

diplomsko delo, dodano 19.12.2011


Vrednotenje nepremičnin: osnovni pojmi, pristopi, metode, problemi in načela vrednotenja. Določanje tržne vrednosti v okviru stroškovnega, tržnega in dohodkovnega pristopa. Priporočila za upravljanje in povečevanje vrednosti tržne vrednosti objekta.

diplomsko delo, dodano 15.11.2009


Struktura vrednosti nepremičnine po elementih. Določanje vrednosti podjetja v okviru dragih, donosnih in primerjalnih pristopov. Faze vrednotenja poslovanja. Postopek usklajevanja stroškovnih rezultatov vrednotenja poslovanja.

kontrolno delo, dodano 10.02.2016


Analiza najučinkovitejše rabe nepremičnine. Določanje vrednosti stavbe z različnimi pristopi k vrednotenju nepremičnin. Uporaba stroškovnega, primerjalnega, dohodkovnega pristopa. Izdelava končne ocene vrednosti nepremičnine.

3.1 Izračun vrednosti predmeta ocenjevanja na podlagi primerjalnega pristopa

Ta pristop služi za oceno tržne vrednosti predmeta na podlagi podatkov o transakcijah na trgu. To upošteva primerljive nepremičnine, ki so bile prodane ali vsaj ponujene za prodajo. Nato se izvedejo prilagoditve, tako imenovane prilagoditve za razlike, ki obstajajo med ocenjenimi in primerljivimi objekti.

Glavno pravilo pri izbiri analogov: primerjani objekti morajo biti klasifikacijski analogi glede na predmet, ki se ocenjuje; funkcionalna podobnost je nujen, a ne zadosten pogoj za vrednotenje na podlagi primerjalnega pristopa. Klasifikacijski analogi imajo praviloma različne vrednosti glavnih tehničnih parametrov, torej imajo različno stopnjo parametrične podobnosti s predmetom, ki se ocenjuje.

Prilagojena cena vam omogoča, da določite najverjetnejšo prodajno ceno nepremičnine, ki se vrednoti, kot da bi bila ponujena na odprtem in konkurenčnem trgu. V pogojih »pasivnega« prodajnega trga je mogoče nekatere sklepe potegniti tudi iz informacij o ponudbenih cenah, ki označujejo samo dejstvo obstoja tovrstnih predmetov na trgu ponudb.

Primerjalni pristop k vrednotenju se lahko izvede z naslednjimi metodami izračuna:

1) metoda neposredne primerjave z analogom

Primerjava s podobnim analogom (približni analog nima razlik v zasnovi in ​​glavnih parametrih: lahko so majhne razlike v materialih, izboljšave dizajna zaradi različnih proizvajalcev; strošek zamenjave se v tem primeru izračuna kot cena bližnjega analoga, prilagojena z uporabo "komercialnih" prilagoditev

Primerjava z analogom, ki ima parametrične razlike (v tem primeru se prilagoditve za parametrične razlike dodajo komercialnim prilagoditvam)

2) metoda usmerjenih kvalitativnih značilnosti (uporablja se, kadar je pri ocenjevanju treba opraviti veliko prilagoditev za različne parametre, cene parametrov in zavorne koeficiente pa je zaradi pomanjkanja informacij težko ali nemogoče določiti; in kadar je za ocenjeni objekt je mogoče izbrati vsaj dva analoga, ocenjeni objekt pa mora zasedati vmesni položaj med dvema analogoma; pri tej metodi se določi le smer vpliva prilagoditve na vrednost - povečanje ali zniževanje stroškov )

3) metoda izračuna z uporabo korelacijsko-regresijskih modelov (metoda je primerna za vrednotenje dovolj velikega nabora predmetov iste vrste, ki se razlikujejo po vrednostih posameznih parametrov; med ceno in glavnim tehničnim in funkcionalni parametri; najpogosteje je to razmerje matematično opisano z linearno ali močnostno funkcijo)

Od metod primerjalnega pristopa je bila izbrana metoda neposredne primerjave z analogom (s bližnjim analogom). Ta metoda temelji na načelu, da dobro obveščen kupec za nepremičnino ne bo plačal več kot je nakupna cena druge nepremičnine enake uporabnosti. Hkrati se tržna vrednost predmeta cenitve določi na podlagi podatkov o tržnih cenah podobnih nepremičnin, za katere so cene znane.

Za vsak stroj v liniji so bili izbrani novi analogi z znanimi cenami, nato pa so bile cene analogov prilagojene ob upoštevanju razlik v parametrih med ocenjenim objektom in analognim objektom.

Ker so bile cene analogov vzete po formuli CIP (do meje z Rusijo), so bili za pridobitev celotne nadomestne cene (PSZ) na lokaciji predmetov dodani stroški dostave in carinska plačila prilagojena cena analogov.

Skupni strošek zamenjave stroja ali kosa opreme na lokaciji predvidene proge je bil določen s formulo:

– cena novega analoga za določen datum;

– koeficient za približevanje cene analoga na datum vrednotenja (zaradi dejstva, da se datum veljavnosti prevzetih cen analogov v tuji valuti ni veliko razlikoval od datuma vrednotenja, v tem primeru = 1);

-popravljanje parametričnih koeficientov ob upoštevanju razlik v vrednostih tehničnih parametrov za ocenjeni objekt in analog;

– stroški dostave predmeta, ki se ocenjuje od meje do njegove lokacije (vključno s carinskimi plačili)

Korekcijski parametrični koeficienti se izračunajo po formuli:

) bi (2)

-vrednote jaz-th parameter ocenjenega objekta oziroma analoga;

bi- eksponent, ki odraža moč vpliva parametra na stroške tako imenovanega "zavornega koeficienta".

Za glavne tehnološke stroje so bili kot cenovni parametri izbrani naslednji parametri, po katerih so bile opravljene prilagoditve:

Glavna velikost obdelanega obdelovanca, mm ()

Število nameščenih žag ()

Moč, kWt ()

Zavorni koeficienti so bili določeni na podlagi analize podatkov za lesnoobdelovalne stroje in so bili: b 1 =0,7; b 2 =0,4; b 3 =0,3.

Pri ocenjevanju linije za proizvodnjo sladolednih palčk je cenilec opravil poizvedbe pri proizvodnih podjetjih, za katere je prejel informacije o cenah opreme. Za enote opreme, katerih cene so predstavili tuji proizvajalci, parametrične prilagoditve niso bile izvedene (kot za enake objekte).

Stroški dostave opreme na njeno lokacijo so bili določeni na podlagi transportnih tarif: pri prostornini tovora od 82 do 92 m 3 znašajo tarife za dostavo iz Nemčije v Rusijo 2.500 $. Za vsak objekt so bili izračunani stroški prevoza ob upoštevanju njegovega celotnega obsega. Carinska plačila in uvozne dajatve za tehnološko opremo za obdelavo lesa v skladu s carinsko tarifo Ruske federacije, odobreno z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 30. novembra 2001 št. 830 (s spremembami 8. decembra 2010), je 5 %. Stopnja DDV na dan vrednotenja je 18 %.

Preostala tržna vrednost (ORV) na datum vrednotenja je bila določena na podlagi zgoraj izračunanega EPV in faktorja amortizacije:

) (3)

- koeficient kumulativne amortizacije predmeta ocenjevanja na dan pregleda.

Koeficient kumulativne amortizacije predmeta ocenjevanja se izračuna po formuli:

koeficient fizične obrabe;

funkcionalni (moralni) amortizacijski koeficient;

– koeficient zunanje (ekonomske) amortizacije.

Oprema, ki se ocenjuje kot nova, je bila dana v uporabo aprila 2008. Datum ocenjevanja je julij 2011. Tako je kronološka starost opreme 3 leta in 3 mesece (3,25 leta).

Letna stopnja amortizacije za opremo za obdelavo lesa je 10% (oznaka ENAO 44500 v skladu z enotnimi amortizacijskimi stopnjami, odobrenimi z Odlokom Sveta ministrov ZSSR z dne 22. oktobra 1990 št. 1072). Če vas vodijo ti standardi, je koeficient obrabe na dan ocene enak:

Linija za obdelavo lesa spada v VI amortizacijsko skupino (koda OKOF 14 2922645), v skladu s klasifikacijo osnovnih sredstev, odobreno z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 01.01.2002 št. 1 (s spremembami 10.12.2010) . Doba koristnosti šeste amortizacijske skupine je izbrana v razponu od 10 do 15 let.

Koeficient funkcionalne (moralne) obrabe linije je enak 0%. Od datuma vrednotenja te linije proizvajalec še naprej proizvaja in prodaja po kotiranih cenah, tako da zastaranja ni opaziti.

Koeficient zunanje (ekonomske) amortizacije je prav tako enak 0%. Linije za proizvodnjo sladolednih palic so iskane, kar dokazuje tudi ponudba za nakup, ki jo najdete na nekaterih spletnih straneh.

Izračun preostale (vključno z amortizacijo) tržne vrednosti proizvodne linije za sladoledne palice po metodi neposredne primerjave je prikazan v tabeli 3.

Tabela 3 - Izračun tržne vrednosti predmeta z neposredno primerjavo z analogom (s bližnjim analogom)

Inventarna številka

Identifikacija opreme

Dobavitelj opreme

Čas vnosa (mesec, leto)

Analogno (ime opreme, model)

Cena novega analoga, rub.

Prilagojena analogna cena, rub.

Stroški dostave, rub.

Carinska tarifa, %.

Žagalni stroj, SV4200

Stroj za prečno rezanje, TR400

Stroj za rezkanje plošč, PROQUA

Rezkalni stroj, PROQUA2811

Posebni regalni stroj,

Rezalni stroj, FORNATA 1300/3/18.5

Polirni boben, E34

Stroj za ostrenje, Rondomat168

Stroj za ostrenje, Rondomat950

Stiskalnica za briketiranje, BRIO 280

Norwood Engineering ApS

Stroj za kasete, BA2

Norwood Engineering ApS

Termo embalažna enota, MP-ZD

Skupni stroški (brez DDV)

6 428 315

7 585 411

3.2 Izračun vrednosti predmeta ocenjevanja na podlagi stroškovnega pristopa

Stroškovni pristop se uporablja predvsem za originalne predmete strojev, opreme in vozil, ki pogosto nimajo bližnjih analogov.

Stroškovni pristop zahteva določitev več vrst amortizacije nepremičnine, ki se vrednoti: fizično, funkcionalno in amortizacijo, ki je posledica zunanjih vplivov ali ekonomske amortizacije, ker Metode stroškovnega pristopa določajo najprej polne stroške reprodukcije (PSV), nato pa preostalo (ob upoštevanju amortizacije) tržno vrednost.

Čeprav se vrednost, ocenjena na podlagi stroškovnega pristopa, lahko bistveno razlikuje od tržne vrednosti, je veliko primerov, ko je ta pristop upravičen. Pri stroškovnem pristopu se strošek reprodukcije ali zamenjave predmeta določi tako, da se skupna amortizacija odšteje od nadomestne vrednosti predmeta (stroška predmeta kot novega).

Stroški reprodukcije ocenjenega predmeta so vsota stroškov v tržnih cenah, ki obstajajo na dan cenitve, za izdelavo predmeta, enakega ocenjenemu predmetu, z uporabo enakih materialov in tehnologij, ob upoštevanju amortizacije. ocenjeni predmet.

Stroški reprodukcije najbolj natančno označujejo trenutno vrednost določenega predmeta, vendar je njegova določitev pogosto nemogoča. Prvič, zaradi nenehno uvajanih oblikovnih in tehnoloških sprememb stroji istega modela, proizvedeni v različnih časih, niso več natančna kopija drug drugega. Drugič, lahko se izkaže, da je bil model stroja, ki se ocenjuje, ukinjen. Starejši kot je predmet, ki se vrednoti, več predpostavk je treba narediti pri oceni z uporabo stroškovnega pristopa.

Strošek zamenjave ocenjenega predmeta je vsota stroškov izdelave predmeta, podobnega ocenjenemu predmetu, v tržnih cenah, ki obstajajo na dan cenitve, ob upoštevanju amortizacije ocenjenega predmeta.

Z drugimi besedami, nadomestni strošek predmeta, ki se ocenjuje, se razume kot najnižji strošek izdelave (v tekočih cenah) ali pridobitve na prostem, odprtem in konkurenčnem trgu podobnega predmeta, ki je po vidiku čim bližje obravnavanemu objektu. vseh funkcionalnih, oblikovnih in operativnih značilnosti, ki so pomembne z vidika njegove sedanje uporabe.

Stroškovni pristop k vrednotenju se lahko izvede z naslednjimi metodami izračuna:

1) metoda indeksacije z uporabo cenovnih indeksov stroškovne vrste (celotni strošek reprodukcije na dan vrednotenja se dobi tako, da se knjigovodska vrednost (izvirna ali nadomestna) pomnoži s korektivnim indeksom);

2) metode, ki temeljijo na izračunu stroškov

Metoda izračuna cene homogenega predmeta (strukturnega analoga) (za predmet, ki se ocenjuje, je izbran strukturni analog, ta strukturni analog pa se lahko razlikuje po uporabi in se na splošno uporablja v drugi panogi, torej temelji na predpostavka, da so skupni stroški izdelave predmeta, ki se ocenjuje, blizu celotnih stroškov proizvodnje homogenega predmeta; najprej se celotni stroški homogenega predmeta izračunajo na podlagi njegove cene ob upoštevanju verjetne dobičkonosnosti; nato izračuna se celotna cena vrednotenega predmeta, pri čemer se skupni strošek homogenega predmeta prilagodi za 1-3 proizvodne faktorje, na koncu pa se izračuna skupni strošek reprodukcije vrednotenega predmeta na podlagi donosnosti prodaje za ocenjeni predmet) ;

Metoda agregatnega (elementarnega) izračuna (priporočljivo je, če je predmet, ki se ocenjuje, sestavljen iz več vrst standardnih delov, hkrati pa je mogoče te dele kupiti, cene zanje so znane, vendar pod pogojem, da je montaža ni preveč naporen, pri izračunu se analizira struktura predmeta, ki se ocenjuje, - sestavi se seznam enot in sklopov, zbirajo se podatki o cenah za te enote, ki se nato ustrezno kalibrirajo in skupni strošek objekta. ocena je določena)

Metoda izračuna po agregiranih standardih (ta metoda se uporablja pri ustvarjanju novih izdelkov; ta metoda se lahko uporablja, če obstaja konstruktivna dokumentacija za predmet ocenjevanja; standardi agregiranih stroškov - kazalnik porabe vira na enoto dejavnika, ki vpliva stroški predmeta ocenjevanja; dejavniki, ki vplivajo na stroške, so lahko: masa konstrukcije, moč izdelka, velikost delovnega območja itd.; V različnih panogah se standardi oblikujejo različno, odvisno od posebnosti izdelka in proizvodne tehnologije);

3) metode za modeliranje statističnih odvisnosti vrste stroškov

Metoda izračuna glede na specifične kazalnike stroškov (obstaja stroga neposredna povezava med ceno in parametri; kazalnik specifičnih stroškov označuje vrednost stroškov na enoto stroškovnega kazalnika; najbolj značilni kazalniki vrste stroškov: masa konstrukcij, dimenzije, prostornina, moč; za izračun se oblikuje vzorec predmetov, podobnih po zasnovi, z različnimi vrednostmi kazalnika stroškov in znanimi cenami teh predmetov);

Metoda izračuna z uporabo korelacijsko-regresijskih modelov (metoda je poseben primer pri reševanju problemov vrednotenja, ko se kot dejavniki, ki vplivajo na stroške, uporabljajo kazalniki stroškov; v praksi vrednotenja se najbolj uporabljajo parni korelacijsko-regresijski modeli, ki vključujejo identifikacijo prisotnost in oblika korelacije med efektivnim kazalnikom in eno od glavnih faktorskih značilnosti z obdelavo podatkov na razpoložljivem statističnem vzorcu strojev in opreme).

Med metodami stroškovnega pristopa je bila izbrana metoda indeksacije z uporabo cenovnih indeksov stroškovne vrste.

Pri metodi indeksacije se celoten strošek reprodukcije (PSV) na datum vrednotenja dobi tako, da se bilanca stanja (izvirna ali nadomestna) pomnoži s korektivnim indeksom:

- začetni strošek ob nakupu;

–korekcijski indeks (indeks deflatorja).

Korektivni indeks se v tem primeru določi s formulo:

– osnovni indeks cen na dan vrednotenja (m – mesec, y – leto);

-osnovni indeks cen na dan veljavnosti knjigovodske vrednosti (m - mesec, y - leto).

Metoda dolgoročne indeksacije je bila izvedena z uporabo cen inženirskih izdelkov. Za to smo uporabili podatke o letnih verižnih cenah inženirskih izdelkov, ki jih redno objavljamo v publikacijah Rosstata in prikazujejo spremembe cen na prebivalca glede na 31. december prejšnjega leta.

Verižni indeksi cen so bili preračunani v osnovne indekse z njihovim zaporednim množenjem. V tabeli 4 so prikazani letni verižni indeksi cen inženirskih izdelkov po podatkih Rosstata za 21 let, na podlagi katerih so bili izračunani letni osnovni indeksi glede na 31.12.1991.

Ista tabela prikazuje povprečni mesečni dobiček indeksa osnovnih cen znotraj posameznega leta tako, da se razlika med indeksom na dan 31. decembra tega leta in indeksom na dan 31. decembra prejšnjega leta deli z 12.

	Letni verižni indeks	Letni osnovni indeks	Povprečna mesečna rast osnovnega indeksa
		20792,98
		26071,68

Osnovni indeks cen na dan evidentiranja indeksirane knjigovodske vrednosti:

– indeks osnovnih cen na dan 31. decembra prejšnjega leta glede na leto, v katerem je prikazana knjigovodska vrednost;

– povprečna mesečna rast osnovnega indeksa v letu, ko je knjigovodska vrednost fiksna;

– številka meseca na dan, ko je bila evidentirana knjigovodska vrednost.

Indeks osnovne cene na datum vrednotenja se izračuna na naslednji način:

– indeks osnovnih cen na dan 31. decembra prejšnjega leta glede na leto, v katerem je bilo vrednotenje opravljeno;

– povprečno mesečno povečanje izhodiščnega indeksa v letu, ko je bila opravljena ocena;

– številka meseca v datumu vrednotenja.

En del linijske opreme je bil dostavljen aprila 2008, drugi del pa junija 2008.

Osnovni indeks cen na dan evidentiranja nabavne vrednosti (april 2008) je bil pridobljen z izračunom po formuli (7):

Osnovni indeks cen na dan evidentiranja nabavne vrednosti (junij 2008) je bil pridobljen z izračunom po formuli (7):

Osnovni indeks cen na dan vrednotenja (julij 2011) je bil izračunan po formuli (8):

Korekcijski indeks na dan evidentiranja začetne cene (april 2008) smo dobili z izračunom po formuli (6):

Korekcijski indeks na dan evidentiranja začetne cene (junij 2008) smo dobili z izračunom po formuli (6):

Indeksiranje začetne knjigovodske vrednosti daje vrednost EPV na mestu uporabe predmeta na dan vrednotenja. Naloga za oceno linije vključuje pridobitev stroškov opreme, pripravljene za prodajo. Zato je treba določiti PSV za prodajo na lokaciji objekta. V ta namen se od PSV na mestu uporabe odštejejo stroški demontaže in drugih del, potrebnih za pripravo objekta na prodajo.

Stroški demontaže opreme, pripravljene za prodajo, znašajo 50 % stroškov namestitve te opreme.

Stroške vgradnje lesnoobdelovalne opreme lahko vzamemo na ravni 2,3% PSV po podatkih podjetja "Co-invest": (Indeksi cen v gradbeništvu // Informacijski in analitični bilten "Co-invest". - 2011 . - številka 76, str. 146-157). Iz tega sledi, da je strošek demontaže in priprave na prodajo del za predvideno progo mogoče vzeti za približno 1,15 % DPV na mestu uporabe.

Tržna vrednost (ob upoštevanju amortizacije) je pridobljena na podlagi IPV za prodajo minus amortizacija, izračunana po formuli (3), in tako kot v primeru vrednotenja po primerjalnem pristopu je bilo predvideno, da je koeficient fizične amortizacije vrstica znaša 32,5 %, druge vrste amortizacije pa niso bile upoštevane.

Izračun tržne vrednosti linije za proizvodnjo sladolednih palic na podlagi stroškovnega pristopa je prikazan v tabeli 5.

Tabela 5 - Izračun tržne vrednosti ocenjevalnega predmeta po metodi indeksacije z uporabo indeksov cen vrste stroškov

Inventarna številka

Identifikacija opreme

Dobavitelj opreme

Čas vnosa (mesec, leto)

Začetni stroški, rub.

Osnovni indeks cen ob vstopu

Indeks osnovnih cen na datum vrednotenja

Indeks korekcije

PSV na mestu uporabe, drgnite.

Stroški demontaže na PSV, %

PSV naprodaj na lokaciji, rub.

Koeficient fizične obrabe, %

Preostala vrednost (brez DDV), rub.

Regalni žagalni stroj, FORMATA 1010/3/30

Stroj za rezanje, EXAKTA 3350

Stroj za rezkanje plošč, PROQUA

Stroj za rezkanje plošč, PROQUA

Posebni regalni stroj,

Polirni boben, POLIERA 7010

Stroj za ostrenje žag in rezalnikov, RS2

Stroj za ostrenje žag in rezalnikov RS2000/SA

Stiskalnica za brikete, BP130

Stroj za kasete, BA2

Norwood Engineering ApS

Stroj za kasete, BA2

Norwood Engineering ApS

Skupni stroški (brez DDV)

4 793 392

Skupni stroški (z DDV pri 18%)

5 656 203

3.3 Izračun vrednosti predmeta ocenjevanja na podlagi dohodkovnega pristopa

Na splošno je dohodkovni pristop določanje trenutne vrednosti premoženja kot niza prihodnjih prihodkov od njegove uporabe. Za uporabo dohodkovnega pristopa je treba predvideti prihodnje prihodke za vrsto let, v katerih bo nepremičnina, ki se vrednoti, obratovala. Tega problema je nemogoče rešiti neposredno v zvezi s stroji, opremo in vozili, saj dohodek ustvarja celoten proizvodno-komercialni sistem, vsa njegova sredstva, ki ne vključujejo samo strojev in opreme, temveč tudi nepremičnine, obratna sredstva in neopredmetena sredstva. sredstva. Poleg tega ima proizvodno-komercialni sistem lahko drugačno organizacijsko obliko, lahko je samostojno podjetje, delavnica, lokacija, servis ali druga poslovna enota znotraj podjetja. Zato se uporaba dohodkovnega pristopa pri vrednotenju strojev, opreme in vozil izvaja po fazah.

Najprej se izračuna čisti dobiček iz delovanja celotnega proizvodno-komercialnega sistema. Nato se bodisi določi strošek celotnega sistema in iz njega na tak ali drugačen način izloči strošek strojnega kompleksa ali pa se najprej tisti del, ki ga neposredno ustvari strojni kompleks, izolira od mreže. dohodka, šele nato pa se iz tega dela dohodka določi strošek samega strojnega kompleksa.

Pri uporabi metod dohodkovnega pristopa je treba upoštevati načelo najučinkovitejše uporabe predmeta, po katerem se za takšno možnost delovanja določijo stroški strojnega kompleksa, ko je zagotovljena njegova največja donosnost in se najbolj v celoti razkrije njegova funkcionalnost. . Seveda bi morala biti ta možnost praktično izvedljiva. Za ta primer uporabe lahko pričakujete najvišjo ceno. Obstajajo tudi primeri, ko strojni kompleks deluje najučinkoviteje, saj je opremljen s kakršnimi koli napravami ali enotami, potem se ocena izvede ob upoštevanju te naknadne vgradnje.

Pri vseh metodah dohodkovnega pristopa se določi tako imenovani čisti poslovni dohodek (NOR). Čisti dobiček se praviloma izračuna kot razlika med denarnimi prejemki v obliki iztržka ali bruto prihodka od prodaje izdelkov (grad, storitev) in vsoto stroškov proizvodnje in prodaje izdelkov. Poleg tega stroški amortizacije niso vključeni v stroške. Tako morate za izračun čistega dobička za določeno obdobje: 1) določiti prihodek tako, da pomnožite ceno proizvedenega blaga z obsegom prodaje v fizičnem smislu; 2) izračunajte stroške proizvodnje in prodaje izdelkov.

Trenutni, tj. sedanja vrednost nepremičnine je vsota vseh čistih dohodkov, ki jih je vlagatelj prejel za obdobje poznejšega lastništva tega predmeta. Vendar pa je neposredno seštevanje prihodnjih veččasovnih dohodkov nesprejemljivo, zato se pred seštevanjem dohodki pripeljejo na eno točko časa z uporabo tehnike, znane v teoriji sestavljenih obresti, imenovano diskontiranje.

Diskontiranje je pocenitev prihodnjega denarja, ko se danes pretvori v denar. Diskontiranje izhaja iz dejstva, da se zdi, da se kapital v obtoku povečuje sam od sebe, zaradi česar je denar cenejši.

Dohodkovni pristop k vrednotenju se lahko izvaja z naslednjimi metodami izračuna:

1) metoda diskontiranega čistega dohodka (metoda se izvaja v naslednjem zaporedju korakov:

Faza 1. Izločen je strojni kompleks proizvodno-komercialnega sistema (podjetje, delavnica, lokacija), na podlagi katerega se proizvaja določen končni izdelek (ali se izvajajo končne storitve) in ki ga je treba kot celoto oceniti. .

Faza 2. Določite trenutno vrednost proizvodno-komercialnega sistema.

Faza 3. Stroški strojnega kompleksa se določijo tako, da se stroški nepremičnin (stavb in objektov) odštejejo od stroškov celotnega proizvodnega in komercialnega sistema.

Faza 4. Če morate določiti stroške posameznega kosa opreme kot del strojnega kompleksa.

2) metoda neposredne kapitalizacije dohodka (zaporedje metode vključuje naslednje korake:

Faza 1. Opravite enako delo kot v 1. stopnji zgoraj opisane metode diskontiranega čistega dohodka.

Faza 2. Določite del čistega dohodka, ki ga je mogoče pripisati nepremičninam (zgradbam in objektom).

Faza 3. Metoda preostanka izračuna del čistega dohodka, ki ga je mogoče pripisati strojnemu kompleksu.

Faza 4. Stroški strojnega kompleksa se določijo z metodo neposredne kapitalizacije.

3) metoda enako učinkovitega funkcionalnega analoga (za razliko od drugih metod zgornjega dohodkovnega pristopa vam ta metoda omogoča oceno vrednosti predmeta, ne da bi se zatekli k izračunu neto dohodka; tako je mogoče oceniti, kdaj vmesno delo ( operacije) se izvajajo s pomočjo predmeta, cene za Ta metoda vključuje izbiro funkcionalnega analoga (osnovnega objekta), ki lahko opravlja enake funkcije (operacije, dela) kot ocenjeni objekt, vendar se lahko od njega razlikuje po oblikovanju, zmogljivosti, življenjske dobe, kakovosti izdelka in drugih kazalnikov; vse te razlike se na koncu izražajo kasneje v razliki med rezultati in stroški, znan je tudi strošek (cena) osnovnega analoga na dan ocenjevanja).

Ocenjena linija za proizvodnjo sladolednih palčk se šteje za strojni kompleks, ki lahko proizvaja izdelke (sladoledne palčke dimenzij 10 × 2 × 93 in 10 × 2 × 113 mm) in s tem ustvarja prihodke od prodaje teh izdelkov. .

Od metod dohodkovnega pristopa je bila za vrednotenje črte izbrana metoda neposredne kapitalizacije dohodka.

Skupni stroški uporabe (PSP) na lokaciji in obratovanju proge se izračunajo na naslednji način:

(10)

– povprečni letni čisti poslovni dohodek (CHOD), ki ga ustvari strojni kompleks (proga);

- koeficient kapitalizacije dohodka, ki se izračuna kot šesta funkcija denarne enote;

– diskontna stopnja;

– življenjska doba strojnega kompleksa.

CHOD iz strojnega kompleksa se izračuna po formuli:

(11)

-prihodki od prodaje izdelkov za leto;

- bruto dohodek od morebitnega najema prostorov, kjer se nahaja strojni kompleks, t.j. "izgubljeni dobiček";

-povprečni letni stroški, povezani z delovanjem strojnega kompleksa (brez amortizacije).

Obračunan PSP na mestu obratovanja se zmanjša za strošek demontaže in drugih del, posledično pridobimo PSP za prodajo.

Preostala tržna vrednost (vključno z amortizacijo) je pridobljena na podlagi ERP za prodajo, zmanjšana za amortizacijo. Tako kot pri ocenjevanju s primerjalnim pristopom je bilo predvideno, da je koeficient fizične obrabe linije 32,5 %, druge vrste obrabe pa niso bile upoštevane.

Izračun tržne vrednosti proizvodne linije za sladoledne palice na podlagi dohodkovnega pristopa je prikazan v tabeli 6.

Tabela 6 - Izračun tržne vrednosti predmeta vrednotenja po metodi neposredne kapitalizacije dohodka.

Indikator	Vrednost indikatorja	Postopek izračuna
1. Prihodki od prodaje izdelkov, rub.		Obseg proizvodnje (prodaje) na leto je 132.000 tisoč kosov; cena 50 rub./kos.
2. Bruto dohodek od možnega najema prostorov, rub.		Površina sobe 200m 2 ; Najem 3000 rubljev. na 1 m 2 na leto
3. Letni obratovalni stroški (brez amortizacije), rub.		Glede na izračun: stroški lesenih blokov, drugih materialov, plač itd.
4.CHOD iz strojnega kompleksa, drgnite.
5. Razmerje velikih začetnic		F 6 (r=16%, n=10 let)
6. PSP na mestu uporabe, drgnite.
7. Stroški demontaže linije in priprave na prodajo, rub.		1.15 iz PSP na mestu uporabe (glej klavzulo 3.2.2)
8. PSP naprodaj, rub.
9.Koeficient fizične obrabe
10.Skupni stroški (brez DDV), rub.	4 607 722
11.Skupni stroški (z DDV pri 18%)	5 437 112

Likvidacijska vrednost predmetov se določi na podlagi njihove tržne vrednosti v skladu s konceptom prisilne in pospešene prodaje predmetov. Izračun je bil narejen z uporabo "Smernic za vrednotenje premoženja in lastninskih pravic v pogojih prisilne prodaje in skrajšanega obdobja izpostavljenosti (na podlagi metode GMLV)", ki ga je razvil Galasyuk V.V. in Galasyuk V.V.

Likvidacijska vrednost predmeta se določi na podlagi njegove tržne vrednosti po formuli:

kjer je V L reševalna vrednost ocenjevalnega predmeta, ki ustreza določenemu obdobju njegove izpostavljenosti (t f), ki je krajše od razumno dolge dobe izpostavljenosti;

V m - tržna vrednost predmeta ocene, zmanjšana za znesek stroškov, povezanih s prodajo zavarovanja;

k L razmerje med likvidacijsko in tržno vrednostjo ocenjevalnega predmeta;

t d – diskontno obdobje (leta);

m je število obdobij obračunavanja obresti med letom;

i je letna diskontna stopnja, uporabljena pri izračunu reševalne vrednosti (izražena kot decimalni ulomek);

K e je koeficient, ki upošteva učinek cenovne elastičnosti povpraševanja na reševalno vrednost ocenjenega predmeta.

Prvi korak pri določanju likvidacijske vrednosti predmeta je določitev tržne vrednosti, zmanjšane za znesek stroškov, povezanih s prodajo zavarovanja. Tržna vrednost predmeta cenitve (Vm) se določi v skladu z zahtevami veljavne zakonodaje.

Tržna vrednost predmeta vrednotenja je določena v 8. odstavku tega poročila in je prikazana v tabeli 30.

Stroški, povezani s prodajo zavarovanja. To postavko odhodkov tvorijo stroški kot so provizije cenilcev in odvetnikov, svetovalci, administrativni stroški do zaključka likvidacije itd. Raven teh stroškov je enaka 10% prejete tržne vrednosti.

Drugi korak pri določanju reševalne vrednosti predmeta je določitev razumno dolgega obdobja izpostavljenosti za ta predmet. Razumno dolgo obdobje izpostavljenosti predmeta ocenjevanja (t r) je mogoče določiti na podlagi razpoložljivih tržnih informacij ali z anketiranjem relevantnih tržnih akterjev, strokovnjakov itd.

Obdobje izpostavljenosti je bilo določeno na podlagi likvidnosti te nepremičnine. Glede na preglede trga poslovnih nepremičnin tulskih agencij, da bi predmeti, podobni tistemu, ki se ocenjuje po obsegu in namenu, našli svojega kupca, je potrebno razstavno obdobje 6 mesecev. Tako je t r \u003d 6 / 12 \u003d 0,5 (leta).

Tretja faza pri določanju reševalne vrednosti predmeta je določitev fiksne dobe izpostavljenosti za ta predmet (t f).

Upoštevati je treba, da če obstaja notranja ekonomska prisila za izvedbo predmeta, slednja vnaprej določa potrebo po določitvi najmanjše možne fiksne dobe izpostavljenosti predmeta (tf), ki jo lahko pogojno enačimo z nič: tf = 0 .

V skladu z navodilom Centralne banke z dne 26. marca 2004 št. 254-P "O postopku oblikovanja rezerv s strani kreditnih institucij za morebitne izgube iz posojil, posojila in enakovrednega dolga" se lahko posojilo šteje za zavarovano. zlasti, če je vsa pravna dokumentacija v zvezi s zavarovanjem pravic banke sestavljena tako, da čas, potreben za uveljavitev zastave, ne presega 180 dni od dneva, ko postane unovčenje zastavnih pravic potrebno. za banko. Potreba po uveljavljanju zavarovanj se pojavi najkasneje na 30. dan zamude posojilojemalca naslednjih plačil banki glavnice ali obresti. Glede na likvidnost vrednotene nepremičnine je v našem primeru t f vzet v višini 90 dni (v nadaljnjih izračunih - 3 mesece). Tako je t r \u003d 3 / 12 \u003d 0,25 (leta).

Četrti korak pri določanju reševalne vrednosti predmeta je izračun diskontne dobe (td), ki se izvede z uporabo rezultatov določanja razumno dolge dobe izpostavljenosti (tr) in fiksne dobe izpostavljenosti (tf), po formula:

Tako je td = 0,5 - 0,25 = 0,25 (leta).

Peti korak pri določanju reševalne vrednosti predmeta je določitev letne diskontne stopnje, ki se uporablja pri izračunu reševalne vrednosti.

Vsak nepremičninski objekt ima omejeno obdobje, v katerem je njegovo delovanje ekonomsko izvedljivo. Dohodek, ustvarjen s premoženjem v tem obdobju, mora zadostovati za:

Zagotoviti zahtevano raven donosa na vloženi kapital (donosnost ali diskontna stopnja);

Povrnitev lastnikove začetne naložbe (donosnost kapitala).

V skladu s tem stopnja kapitalizacije vključuje dve komponenti - stopnjo donosa na kapital (diskontno stopnjo) in donosnost kapitala.

V členu 7.4. tega poročila so cenilci določili stopnjo kapitalizacije po metodi tržne ekstrakcije ob upoštevanju bruto multiplikatorja najemnine. Stopnja kapitalizacije je 14,62 % za poslovne nepremičnine. Tako je za določitev diskontne stopnje potrebno izračunati stopnjo donosa na kapital.

Nepremičninski objekt ima končno (omejeno) življenjsko dobo (obdobje, v katerem je obratovanje objekta fizično možno in ekonomsko donosno). Dohodek, ustvarjen s premoženjem, mora nadomestiti izgubo njegove vrednosti s strani predmeta do konca njegove gospodarske življenjske dobe. Kvantitativno je znesek dohodka, ki je potreben za takšno nadomestilo, izražen s stopnjo donosa kapitala.

Obstajajo trije načini za izračun stopnje donosa na kapital:

1. Enostaven kapitalski donos (Ringova metoda): vključuje vračilo kapitala v enakih obrokih skozi življenjsko dobo sredstva, stopnja donosa je v tem primeru letni delež začetnega kapitala, ki se odšteje v brezobrestni odškodninski sklad. .

2. Donos kapitala v odškodninski sklad in netvegana obrestna mera (Hoskoldova metoda): predpostavlja, da se odškodninski sklad oblikuje po najnižji možni obrestni meri – »netvegani« obrestni meri.

3. Donos kapitala v sklad za izterjavo in stopnja donosnosti naložbe (Inwoodova metoda): predpostavlja se, da se sklad za izterjavo oblikuje po obrestni meri, ki je enaka donosnosti naložbe (diskontna stopnja).

Ta ocena uporablja metodo Hoskold, ki je po oceni cenilcev najprimernejša za naložbene pogoje v Rusiji

kjer je NVK - stopnja donosa kapitala, %;

i je obrestna mera brez tveganja;

n je povprečna doba lastništva predmeta. Ocenjevalci so predvidevali, da bo lastnina vrednotene nepremičnine 20 let.

Za določitev obrestne mere brez tveganja lahko uporabite tako povprečne evropske kazalnike za netvegane operacije kot ruske.

Običajno je kot možne obrestne mere brez tveganja v Ruski federaciji obravnavati naslednje instrumente:

Obrestne mere za depozite Sberbank Ruske federacije in drugih zanesljivih ruskih bank. Uporaba obrestnih mer za vloge Hranilnice Ruske federacije in drugih ruskih bank je zaradi kratkih obdobij sprejemanja depozitov (praviloma do dveh do treh let) precej omejena. Vse to zožuje možnosti uporabe teh orodij;

Zahodni finančni instrumenti (državne obveznice razvitih držav, LIBOR). Težave pri uporabi obrestne mere LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - obrestna mera londonskega medbančnega trga za dajanje posojil) so posledica njene kratkotrajnosti (ne več kot eno leto), pa tudi višje stopnje tveganja v primerjavi z naložbami. v državnih vrednostnih papirjih. Med državnimi obveznicami v praksi vrednotenja je najprimernejša uporaba 10-letnih obveznic zakladnice ZDA;

Obrestne mere za ruska medbančna posojila (MIBID, MIBOR, MIACR). Stopnje se izračunajo za obdobje od 1 dneva do 1 leta. Očitno je, da uporaba vrednosti teh stopenj za izračun netveganih donosov ni primerna, predvsem zaradi njihove kratkoročnosti. Poleg tega donosnost medbančnih posojil upošteva tveganje njihovega neodplačevanja, kar zahteva tudi zavrnitev uporabe tega orodja v procesu ocenjevanja;

Obrestna mera refinanciranja - obrestna mera, ki jo centralna banka uporablja pri dajanju posojil poslovnim bankam med refinanciranjem. Ta obrestna mera bi se lahko v svojem ekonomskem bistvu uporabljala morda le pri ocenjevanju finančnih institucij, obrestna mera refinanciranja pa je instrument denarne politike Centralne banke in jo zato slednja uporablja za namensko vplivanje na finančne in finančne institucije. bančnega sektorja in ne odraža vedno dejanskega stanja na trgu;

Dejanski donos do zapadlosti državnih obveznic Ruske federacije. Državne obveznice Ruske federacije predstavljajo finančni instrumenti v rubljih in tuji valuti. V času finančne in gospodarske krize se je zaupanje v rubljske obveznice največjih ruskih podjetij močno zmanjšalo, zato jih je trenutno precej težko obravnavati kot netvegane naložbe. V zvezi s tem to poročilo uporablja povprečno efektivno donosnost do zapadlosti državnih obveznic v rubljih kot netvegano obrestno mero.

Na podlagi analize podatkov s spletne strani www.rusbonds.ru je bilo Ministrstvo za finance Ruske federacije izbrano za najbolj zanesljivega izdajatelja. Za kotacije državnih obveznic, denominiranih v rubljih, z zapadlostjo v obdobju 2012–2027. od 15. februarja 2012 so bile določene povprečne stopnje efektivne donosnosti do zapadlosti. Aritmetična sredina teh vrednosti se uporablja kot netvegana stopnja pri določanju stopnje donosa na kapital.

Slika 2 - Kotacije državnih obveznic z zapadlostjo 2012 - 2027

Tabela 31. Izračun povprečne efektivne donosnosti do zapadlosti ruskih obveznic z zapadlostjo 2012 - 2027