Ocenjevanje vrednosti nepremičnin je v našem času zelo pomembno, saj nepremičninski trg napreduje in se razvija. V zvezi s tem morate znati pravilno določiti tržno vrednost nepremičnine. Primerjalni pristop je neposredno odvisen od dejavnosti na nepremičninskem trgu, zato je relevanten in najpogostejši na področju ocenjevanja vrednosti. Ocenjevanje nepremičnin s primerjalnim pristopom je najprimernejši, učinkovit in natančen način za določitev tržne vrednosti objekta.
Nepremičnine so vrsta premoženja, ki je po zakonu priznana kot nepremičnina.
Nepremičnine po izvoru vključujejo zemljišča, podzemlja in vse, kar je trdno povezano z zemljiščem, torej predmete, ki jih ni mogoče premikati brez nesorazmerne škode njihovemu namenu, vključno z zgradbami, objekti, objekti v teku.
Ocenjevanje nepremičnin po vsem svetu velja za enega od mehanizmov za učinkovito upravljanje nepremičnin. Postopoma se v Rusiji, z oblikovanjem razreda lastnikov nepremičnin, pojavlja problem njegove učinkovite uporabe in zato obstaja potreba po storitvah cenilca.
Pomen ocene je pokazati realno vrednost predmeta. Navsezadnje se lahko cena nepremičnin dvigne ali zniža, odvisno od različnih tržnih razmer in okoliščin.
Predmet cenitve nepremičnine je tržna vrednost kot najverjetnejša cena za prodajo lastninske pravice.
Tako primerjalni pristop določa tržno vrednost nepremičnine na podlagi cen transakcij s podobnimi objekti, prilagojenih za razlike. Osnova primerjalnega pristopa je predlog, da je tržna vrednost predmeta ocenjevanja neposredno povezana s cenami primerljivih konkurenčnih predmetov.
Primerjalni pristop je neposredno odvisen od dejavnosti trga, trg nepremičnin v Rusiji pa se še naprej hitro razvija, zato je danes ta tema pomembna, ker. primerjalni pristop je najprimernejši, učinkovit in natančen način za določitev tržne vrednosti predmeta.
Vrednotenje nepremičnin je postopek ugotavljanja tržne vrednosti predmeta ali posameznih pravic v zvezi z nepremičnino, ki se vrednoti. Vrednotenje nepremičnin obsega: ugotavljanje vrednosti lastninskih ali drugih pravic, kot so najemne pravice, pravice uporabe ipd., v zvezi z različnimi nepremičninskimi predmeti.
Primerjalni pristop določa tržno vrednost nepremičnine na podlagi cen transakcij s podobnimi objekti, prilagojenih za razlike. Osnova primerjalnega pristopa so predlogi na nepremičninskem trgu.
Pogoji za uporabo primerjalnega pristopa pri vrednotenju nepremičnin:
Primerjalni pristop temelji na načelih:
Na podlagi teh načel vrednotenja nepremičnin primerjalni pristop uporablja številne kvantitativne in kvalitativne metode za poudarjanje elementov primerjave in merjenje prilagoditev tržnih podatkov primerljivih nepremičnin za modeliranje vrednosti nepremičnine, ki se vrednoti.
Postopek ocenjevanja vrednosti nepremičnine s primerjalnim pristopom poteka v štirih fazah:
1. faza. Proučujemo stanje in razvojne trende nepremičninskega trga, predvsem pa segmenta, ki mu ta objekt pripada. Identificirajo se nepremičnine, ki so najbolj primerljive z ocenjeno nepremičnino, prodano relativno nedavno.
Faza 2. Informacije se zbirajo in preverjajo o analognih objektih, zbrane informacije se analizirajo in vsak analogni objekt primerja z ocenjenim objektom.
Faza 3. Ugotovljene razlike v cenovnih značilnostih primerjanih objektov se prilagodijo prodajnim cenam primerljivih analogov.
4. faza. Dogovorijo se prilagojene cene analognih objektov in na podlagi primerjalnega pristopa se izpelje končna vrednost tržne vrednosti nepremičnine.
Primerjalni pristop vključuje 3 metode vrednotenja nepremičnin:
Metoda primerjalne analize prodaje je trenutno najbolj iskana v ruski ocenjevalni praksi. Ta okoliščina je povezana z naravo informacij, uporabljenih v tem postopku, in njihovo razpoložljivostjo med postopkom.
Razmislite o fazah ocenjevanja vrednosti nepremičnine z metodo primerjalne analize prodaje:
Bruto najemninski multiplikator je kazalnik, ki odraža razmerje med prodajno ceno in bruto dohodkom nepremičnine. Ta kazalnik se izračuna za podobne nepremičnine in se uporablja kot multiplikator ustreznega kazalnika ocenjevanega objekta.
Faze cenitve nepremičnin z uporabo bruto najemnine:
Metoda je precej preprosta, vendar ima naslednje pomanjkljivosti:
Celotni količnik kapitalizacije se uporablja za čisti poslovni dobiček nepremičnine. Celotni količnik kapitalizacije je določen z razmerjem čistega poslovanja, primerljivega z njegovo ceno, in se uporablja kot delilec čistega poslovnega dohodka nepremičnine, ki se vrednoti.
Naštejmo glavne faze izračuna vrednosti nepremičnine po metodi splošnega kapitalizacijskega razmerja.
Primerjalni pristop k vrednotenju nepremičnin in njegove metode so samostojen postopek za ugotavljanje tržne vrednosti na podlagi cen in ekonomskih informacij za primerljive nepremičnine.
Hkrati se metode primerjalnega pristopa pogosto uporabljajo v dejavnostih vrednotenja. Velika količina podatkov, uporabljenih v dohodkovnih in stroškovnih pristopih, kot so najemnine, obratovalni stroški itd. je mogoče določiti na podlagi analize značilnosti objektov - analogov in uporabe tehnik primerjalne analize.
Tako smo ugotovili, da je primerjalni pristop neposredno odvisen od dejavnosti nepremičninskega trga.
Če nepremičninski trg v regiji, ki ji pripada nepremičnina, ki se vrednoti, ni dovolj razvit, ali je nepremičnina, ki se vrednoti, edinstvena ali pa cenilcu niso na voljo podatki o transakcijskih cenah in značilnostih analognih objektov, se uporabi primerjalni pristop je neprimeren.
Primerjalni pristop k vrednotenju je niz metod za ocenjevanje vrednosti, ki temeljijo na primerjavi predmeta ocenjevanja z njegovimi analogi, v zvezi s katerimi obstajajo podatki o cenah transakcij ali ponudb za prodajo ali najem predmetov, primerljivih s predmetom. vrednoteni - analogi, ki so se pojavili na trgu vrednotenega predmeta pred datumi vrednotenja.
Začetni pogoj za uporabo primerjalnega pristopa k vrednotenju nepremičnin je obstoj razvitega nepremičninskega trga. Nezadostna razvitost tega trga, pa tudi dejstvo, da je nepremičnina, ki se vrednoti, specializirana ali ima izjemne ugodnosti ali obremenitve, ki ne odražajo splošnega stanja trga, je ta pristop neprimeren.
Primerjalni pristop temelji na treh glavnih načela cenitev nepremičnin: ponudba in povpraševanje, nadomestitev in prispevek. Na podlagi teh načel vrednotenja nepremičnin primerjalni pristop uporablja številne kvantitativne in kvalitativne metode za poudarjanje elementov primerjave in merjenje prilagoditev tržnih podatkov primerljivih nepremičnin za modeliranje vrednosti nepremičnine, ki se vrednoti.
V skladu z načelom ponudbe in povpraševanja se cena nepremičnine določi kot posledica medsebojnega delovanja sil ponudbe in povpraševanja po predmetu na določenem mestu, v določenem času in na določenem trgu.
Ta metoda je metoda neposrednega modeliranja dejavnikov ponudbe in povpraševanja. Pri nakupu predmeta se kupec (investitor) vodi po načelu substitucije, ki pravi, da je najvišja cena predmeta cenitve Tso ne presega minimalne cene - Cai analogni objekt s podobnimi lastnostmi (dejavniki, ki tvorijo ceno). Matematični model vrednotenja nepremičnin po metodi tržnih primerjav lahko predstavimo na naslednji način:
kje; C o– oceno tržne vrednosti predmeta ocenjevanja, k- število analogov, Coi— ocena tržne vrednosti predmeta ocenjevanja z uporabo informacij o ceni jaz- th analog, Bi— prispevek jaz- th analog v vrednosti predmeta ocenjevanja. Znesek depozitov Bi je enako ena.
Ocenjevanje tržne vrednosti ocenjevalnega predmeta z uporabo informacij o ceni jaz-th analog lahko predstavimo na naslednji način:
(8.2)
kje: Qi- cena jaz-ti analog, n- število dejavnikov cen, ΔCij— vrednost prilagoditve cene jaz-th analog glede na j th cenovni faktor (lokacija, stanje, število nadstropij itd.).
Prilagoditev cene jaz-th analog glede na j-th cenovni faktor temelji po principu prispevka. Prispevek je znesek, za katerega se lahko cena nepremičnine na trgu spremeni, ko se doda določen proizvodni faktor. Na primer, prispevek kamina k stroškom stanovanja je lahko večji, manjši ali enak stroškom njegovega ustvarjanja. Pri ocenjevanju predmeta ocenjevanja se cene analogov prilagajajo, t.j. pri prilagajanju cenilec vsakič odgovori na vprašanje, koliko bi stal analog, če bi imel enake lastnosti kot predmet ocenjevanja.
Glavne faze vrednotenja nepremičnin s primerjalnim pristopom:
1. Proučuje se stanje in trendi razvoja nepremičninskega trga, predvsem pa segmenta, ki mu ta objekt pripada. Identificirajo se nepremičnine, ki so najbolj primerljive z ocenjeno nepremičnino, prodano relativno nedavno.
2. Informacije se zbirajo in preverjajo na analognih objektih; zbrane informacije se analizirajo in vsak analogni objekt primerja z ocenjenim objektom.
3. Prilagoditve prodajnih cen primerljivih analogov so narejene za ugotovljene razlike v cenovnih značilnostih primerjanih predmetov.
4. Prilagojene cene analognih objektov se dogovorijo in na podlagi primerjalnega pristopa se izpelje končna vrednost tržne vrednosti nepremičnine.
Glavna merila za izbiro primerljivih predmetov (analogov):
Lastninske pravice;
Pogoji financiranja;
Pogoji in čas prodaje;
Lokacija;
Fizične značilnosti.
Primerljivi predmeti morajo pripadati istemu segmentu nepremičninskega trga, transakcije z njimi pa naj se izvajajo pod pogoji, ki so značilni za ta segment: doba izpostavljenosti; neodvisnost subjektov posla; naložbena motivacija.
Neodvisnost subjektov posla pomeni, da se posli ne sklepajo po tržni ceni in podatkov o njih ni mogoče uporabiti za primerjavo, če kupec in prodajalec:
Sta v razmerju;
so predstavniki holdinga in neodvisne hčerinske družbe;
Imajo drugačno soodvisnost in vzajemni interes;
Posli se izvajajo s predmeti, obremenjenimi s zavarovanjem ali drugimi obveznostmi;
Ukvarja se s prodajo premoženja pokojnih oseb;
Investicijska motivacija določajo: podobni motivi vlagateljev; podobna najboljša in najučinkovitejša uporaba objektov; stopnjo dotrajanosti stavbe.
Pri primerjavi prodanih predmetov s predmetom, ki se ocenjuje, so neizogibne velike težave in razpoložljive podatke je treba približati skupnemu imenovalcu, ki je lahko fizična enota (na primer cena za 1 m 2) ali ekonomska enota. . Različni segmenti nepremičninskega trga uporabljajo različno primerjalne enote.
Primerjalne enote zemljišč: cena za 1 ha; za 1 sto; za 1m2.
Primerjalne enote pozidanih površin: cena za 1 m 2 skupne površine; cena za 1 čelni meter; cena za 1 m 2 neto površine v najem; cena za 1m3.
Bruto najemninski multiplikator ali skupni količnik kapitalizacije se lahko uporabi kot ekonomska enota za primerjavo pri ocenjevanju projektov na podlagi razmerja dohodka in prodajne cene.
Izbira primerjalne enote je praviloma določena z vrsto premoženja. Pri ocenjevanju stanovanj se kot primerjalna enota uporablja enota površine. Skladišča in industrijski objekti se običajno primerjajo glede na ceno kvadratnega ali kubičnega metra stavbe. Hotele in hotele običajno analiziramo glede na ceno hotelske sobe. Restavracije, gledališča in koncertne dvorane se primerjajo po ceni na sedež.
Nepozidana zemljišča se primerjajo po ceni na enoto površine: kv. meter, tkanje, hektar. Primerjalne enote se uporabljajo za preglednost in razumljivost postopka primerjave ocenjevanega predmeta in njegovih analogov. Tako na primer, ko so prodajne cene prilagojene cenam na enoto velikosti stavbe, običajno ni treba prilagajati velikosti predmetov.
Obstaja deset glavnih elementov primerjave, ki jih je treba upoštevati pri metodi tržnih primerjav:
1. Prenosljive lastninske pravice.
2. Pogoji financiranja.
3. Prodajni pogoji.
4. Stroški takoj po nakupu.
5. Tržne razmere.
6. Lokacija.
7. Fizične značilnosti (velikost, kakovost gradbenih del, stanje objekta).
8. Ekonomske značilnosti (stroški poslovanja, pogoji najemnih pogodb, administrativni stroški, sestava najemnikov).
9. Vrsta uporabe (zoniranje).
10. Sestavni deli vrednosti, ki niso vključeni v nepremičnine.
Poleg osnovnih elementov primerjave bo morda treba dodatni elementi. Sem spadajo urbanistične omejitve, služnosti, okoljske omejitve, dostop do nepremičnin. Pogosto je osnovni primerjalni element razčlenjen v podrazrede, ki izboljšujejo primerjalni element, ki se razčlenjuje. Na primer, fizične značilnosti lahko razdelimo na starost, stanje zgradbe, velikost itd.
Prenosljive lastninske pravice. Transakcijska cena je vedno odvisna od prenesenih lastninskih pravic. Številne vrste nepremičnin, zlasti poslovne nepremičnine, se prodajajo na podlagi obstoječih najemov, o katerih se je mogoče pogajati po nižjih tržnih cenah. To se zgodi, ko so pogoji za odpoved pogodbe pravno nemogoči ali ekonomsko nesmiselni. V tem primeru je treba opraviti prilagoditve za razliko v najemninah.
Pogoji financiranja. Transakcijske cene za različne nepremičnine se lahko razlikujejo zaradi dejstva, da imajo lahko različne pogoje financiranja. Na primer financiranje nepremičnin s hipotekarnim posojilom z obrestno mero pod tržno. Ali pa plačati z gotovino. Hkrati je obrestna mera običajno nižja od tržne. V obeh primerih kupci plačajo višje cene za nepremičnine, da bi pridobili financiranje pod tržnim. Nasprotno pa obrestne mere nad tržno ravnjo pogosto zagotavljajo znižanje prodajne cene.
Netržne finančne sheme vključujejo plačilo na obroke. Po takšni shemi se sklene posojilna pogodba in kupec občasno plačuje prodajalcu in pridobi pravno lastništvo šele po odplačilu zadnjega obroka posojila. Za takšne sheme so običajno značilne nižje obrestne mere za posojila. Nižje tržne stopnje včasih prejmejo velika podjetja z dobrim finančnim ugledom.
Pogoji prodaje. Prilagoditve prodajnih pogojev se običajno ugotovijo na podlagi analize odnosa med kupcem in prodajalcem. Praviloma prodajni pogoji bistveno vplivajo na transakcijske cene. Transakcija se lahko sklene po ceni pod tržno, če prodajalec nujno potrebuje gotovino. Na ceno nepremičnine lahko vplivajo tudi finančne, podjetniške ali družinske vezi. V vsakem primeru je treba natančno pretehtati okoliščine prodaje.
Stroški nastali takoj po nakupu. Kupec pred sklenitvijo posla praviloma upošteva stroške, ki jih mora opraviti po nakupu nepremičnine. Takšni stroški lahko vključujejo stroške rušenja ali demontaže stavbe, stroške vložitve dokumentov za spremembo conske kode za zemljišče ali stroške čiščenja onesnaženja. Ti stroški morajo biti očitni, ne pa v nasprotju s tržnimi predstavami o ravnanju najbolj tipičnih kupcev v zvezi z nepremičnino, ki se vrednoti. Navedena kupnina se zmanjša za višino teh stroškov.
tržnih razmerah. Prilagoditev tržnim razmeram se izvede, če se je zaradi inflacijskih ali deflacijskih procesov vrednost glavnih vrst nepremičnin bistveno spremenila od trenutka primerljivih poslov kot posledica inflacijskih ali deflacijskih procesov. Spremembe razmer na trgu lahko nastanejo zaradi sprejemanja novih davčnih predpisov, uvedbe prepovedi gradbenih del, pa tudi zaradi nihanj ponudbe in povpraševanja. Včasih več gospodarskih dejavnikov skupaj vpliva na spremembo tržnih razmer.
Upad gospodarstva običajno vodi do nižjih cen vseh vrst nepremičnin, vendar na različne načine. V času gospodarske recesije je pogosto težko najti nedavne primerljive posle. Prilagoditev tržnim razmeram se pogosto imenuje časovna prilagoditev. Če pa se tržni pogoji niso spremenili, prilagoditev ni potrebna, tudi če je minilo veliko časa.
Lokacija. Popravek lokacije je potreben, če se značilnosti lokacije nepremičnine, ki se ocenjuje, in lastnosti primerljivih nepremičnin razlikujejo. Če obstajajo bistvena odstopanja, je treba nepremičnino izločiti s seznama primerljivih. Lokacija je lahko odvisna ne le od razdalje med predmeti, ampak tudi od sloga okolja. Primer bi bila razlika med nepremičnino, ki ima lep pogled na park ali vodo, in nepremičnino, ki je oddaljena dve ulici in gleda na odlagališče odpadkov. Maloprodajni prostori bodo na različnih lokacijah, od katerih se ena nahaja na vogalu bloka.
Fizične značilnosti. Fizične razlike vključujejo velikost stavbe, kakovost gradnje, arhitekturni slog, gradbeni material, starost in stanje stavbe, funkcionalno uporabnost, velikost zemljišča in površino stavbe, privlačnost, urejenost in ugodnosti, ekologijo lokacije. Popravek katere koli fizične razlike je določen s prispevkom te razlike k strošku in ne s stroškom njenega nastanka ali demontaže.
Ekonomske značilnosti. Ekonomske značilnosti vključujejo vse značilnosti predmeta, ki vplivajo na njegov dohodek. Običajno se ta element primerjave uporablja pri ocenjevanju dobičkonosnih predmetov. Značilnosti, ki vplivajo na prihodke, vključujejo stroške poslovanja, kakovost upravljanja, zanesljivost najemnika, popuste pri najemu, pogoje najema, datum poteka najema, možnosti podaljšanja najema in pogoje najema, kot je povračilo stroškov.
Ocenjevalci naj bodo previdni pri analizi ekonomskih značilnosti in jih ne smejo zamenjevati z drugimi značilnostmi, kot so prenosljive nepremičninske pravice ali spreminjanje tržnih razmer. Tako lahko na primer čisti poslovni dohodek odraža celoten niz ekonomskih parametrov, od katerih je veliko treba analizirati le z uporabo dohodkovnih pristopov.
Vrsta uporabe / zoniranje. Vrednost nepremičnine je določena z njeno najboljšo uporabo. Če raba primerljive nepremičnine ne ustreza najučinkovitejši uporabi predmetne nepremičnine, je treba ceno primerljive nepremičnine prilagoditi. V večini primerov mora kupec ali njegov zastopnik potrditi končno uporabo, za katero je bil primerljivi artikel kupljen.
Pri ocenjevanju nezazidane zemljiške parcele je normativna ureditev eden od glavnih dejavnikov najučinkovitejše rabe objekta, saj služi kot merilo za pravno dopustnost. Če ni dovolj primerljivih nepremičnin z zoniranjem, podobnim nepremičnini, ki se ocenjuje, se lahko kot primerljive nepremičnine uporabijo območja z nekoliko drugačno zoniranjem, vendar podobno najučinkovitejšo uporabo.
Primerjalni (tržni) pristop do vrednotenja nepremičnin - niz metod za ocenjevanje vrednosti nepremičnin na podlagi primerjave predmeta ocenjevanja s podobnimi predmeti, za katere obstajajo podatki o cenah transakcij z njimi.
Primerjalni pristop k vrednotenju nepremičnin temelji na informacijah o nedavnih transakcijah s podobnimi predmeti na trgu in primerjavi vrednotene nepremičnine s analognimi. Začetni pogoj za uporabo primerjalnega pristopa k vrednotenju nepremičnin je obstoj razvitega nepremičninskega trga.
Primerjalni pristop temelji na treh glavnih načelih vrednotenja nepremičnin: ponudba in povpraševanje, substitucija in prispevek. Na podlagi teh načel vrednotenja nepremičnin primerjalni pristop uporablja številne kvantitativne in kvalitativne metode za poudarjanje elementov primerjave in merjenje prilagoditev tržnih podatkov primerljivih nepremičnin za modeliranje vrednosti nepremičnine, ki se vrednoti.
Temeljno načelo primerjalnega pristopa k vrednotenju nepremičnin je načelo substitucije, ki pravi, da če je na trgu več podobnih objektov, racionalen vlagatelj ne bo plačal več od zneska, ki ga bo stal nakup podobnih nepremičnin. uporabnost.
Glavna merila za izbiro primerljivih objektov (analogov) so lastništvo nepremičnine, pogoji financiranja posla, pogoji in čas prodaje (ponudbe), lokacija nepremičnine, fizične značilnosti nepremičnine, ki se vrednoti.
Pogoji za uporabo primerjalnega pristopa pri vrednotenju nepremičnin:
Ni nujno, da je predmet edinstven;
Informacije morajo biti izčrpne, vključno s pogoji za opravljanje transakcij;
Dejavniki, ki vplivajo na vrednost primerljivih analogov vrednotene nepremičnine, morajo biti primerljivi.
Faze primerjalnega pristopa:
Tržna raziskava - opravi se analiza stanja in trendov trga, predvsem pa segmenta, v katerega spada nepremičnina, ki se vrednoti; identificirani so nepremičninski objekti, ki so najbolj primerljivi z nepremičnino, ki se ocenjuje, prodana relativno nedavno.
2. zbiranje in preverjanje točnosti podatkov o ponujenih v prodajo ali nedavno prodanih analogih cenitve nepremičnine; primerjava analognih objektov z ocenjenim objektom. Cenilec zbere čim več informacij o prodaji podobnih nepremičnin. Viri informacij so lahko: registracija lastnikov, podatki sodelavcev, uradne evidence in statistični podatki. Pri zbiranju informacij mora cenilec biti prepričan v njihovo popolnost in objektivnost. Obvezni podatki morajo biti prisotni o ceni 1 kvadrata. metre površine predmeta, datum transakcije, lokacijo predmeta, pogoje posla in druge kazalnike, za katere cenilec meni, da so potrebni. Cenilec se mora prepričati, da je transakcija potekala med dvema neodvisnima strankama in da noben dejavnik, vključno z tesnimi odnosi med strankama, ni vplival na plačano ceno. Poleg tega mora cenilec preučiti pogoje, pod katerimi so bili doseženi dogovori o višini prodaje predmeta ali najemnine, te vrednosti primerjati s tržnimi informacijami o tej zadevi. Najemnina za novogradnjo, na primer, na nepremičninskem trgu je lahko dober pokazatelj, transakcija med vezanimi partnerji ali sorodniki pa ne.
3. Začasne prilagoditve. Zelo pogosto ima cenilec informacije o transakcijah, ki so se zgodile pred nekaj leti. V gospodarstvu z visoko stopnjo inflacije je treba poznati točen datum transakcije, da lahko pri analizi podatkov opravimo matematične ali kvalitativne popravke.
4. Prilagoditev prodajnih cen izbranih analogov glede na razlike od predmeta presoje. V realni praksi je težko najti popolnoma podobne nepremičnine glede na velikost, lokacijo, starost, obliko, razporeditev in druge parametre. V tej situaciji mora ocenjevalec k problemu pristopiti s stališča, da je vsaka informacija boljša kot nobena. Na podlagi njegove narave in na podlagi lastnih izkušenj cenilec ugotovi razlike med primerjanimi nepremičninami, jih izrazi v vrednostni obliki. Ocenjevalec ugotovi te razlike v lokaciji predmetov, njihovi stopnji obrabe in ugotovi razlike v številnih drugih dejavnikih.
Prilagoditve stroškov:
a) absolutni popravki, uvedejo v enoto primerjave, spremenijo ceno prodanega predmeta-analoga za določen znesek, v katerem se oceni razlika v lastnostih predmeta-analoga in predmeta, ki se ocenjuje. Pozitiven popravek se izvede, če je predmet, ki se ocenjuje, boljši od primerljivega analoga, negativen, če je slabši;
b) denarni popravki, ki je prispeval k ceni prodanega analognega predmeta kot celote, jo spremeni za določen znesek, v katerem se ocenijo razlike v lastnostih.
Prilagoditve v odstotkih se izdelajo tako, da se prodajna cena analognega predmeta ali njegove primerjalne enote pomnoži s koeficientom, ki odraža stopnjo razlik v lastnostih analognega predmeta in predmeta, ki se vrednoti. Če je predmet, ki se vrednoti, boljši od primerljivega analoga, se ceni slednjega doda naraščajoči koeficient, če je slabši - padajoči.
Naj bo vrednost ocenjevanega predmeta = X;
Cena prodanega predmeta = 1,0 (100%).
Če je predmet boljši od analognega za 15%, bi se morala cena analoga povečati za 15%
X \u003d (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.
Če je predmet slabši od analognega za 15 %, je treba ceno analoga znižati za 15 %
X \u003d (1,0 - 0,15) * 1 = 0,85.
Če je analog boljši od nepremičnine, ki se vrednoti za 15 %, bi se morala cena analoga znižati
1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .
Če je analog slabši od ocenjenega predmeta za 15 %, bi se morala cena analoga povečati
1,0 \u003d (1,0 - 0,15) * X; 
.
Strokovne metode prilagajanja se uporabljajo, kadar denarnih prilagoditev ni mogoče izvesti.
5. Ugotavljanje vrednosti predmeta cenitve nepremičnin z dogovorom o prilagojenih cenah analognih predmetov. Vprašanje primerljivosti podatkov med dvema primerjanima nepremičninama zahteva posebno obravnavo, saj je kljub podobnosti različnih parametrov vrednotene nepremičnine in tržnih analogov mogoče priti do napačnega sklepa o vrednosti. Velikost vrednotene nepremičnine, njeno starost in druge dejavnike mora cenilec primerjati s podobnimi dejavniki podobnih nepremičnin, opraviti popravke vrednosti in jih upoštevati pri nadaljnji analizi.
Primerjalni pristop vključuje dve glavni metodi: metodo primerjave neposredne prodaje in metodo množitelja bruto najemnine. Najpogostejša metoda vrednotenja v skupini primerjalnega pristopa je metoda neposredne primerjalne prodaje. Ta metoda je sestavljena iz analize dejanskih kupoprodajnih poslov z nepremičninami in primerjave predmetov, za katere so bili ti posli opravljeni, z nepremičnino, ki se vrednoti. Ta način vrednotenja nepremičnin temelji na načelu substitucije, ki pravi, da kupec nepremičnine ne bo kupil, če njena vrednost presega stroške pridobitve podobne nepremičnine na trgu z enako uporabnostjo. Zato se domneva, da cene, po katerih so na trgu nepremičnin potekali kupoprodajni posli predmeta, podobnega ali podobnega predmetu, ki se vrednoti, odražajo njegovo tržno vrednost.
Pri uporabi metode neposredne primerjalne analize prodaj ocenjevalec analizira primerljive nepremičnine, ki so bile v zadnjem času prodane v ustreznem sektorju nepremičninskega trga, in prilagodi ceno za razlike, ki obstajajo med ocenjenimi in primerljivimi nepremičninami. Kot rezultat tega postopka se določi prodajna cena vsake primerljive nepremičnine, kot da bi imela enake osnovne lastnosti kot nepremičnina, ki se vrednoti ob prodaji.
Eden od načinov za določitev zneska prilagoditve za katero koli značilnost je analiza seznanjene prodaje. Sestoji iz primerjave in analize več parov primerljive prodaje. Seznanjene prodaje so prodaje dveh nepremičnin, ki sta skoraj enaki, razen ene lastnosti, ki jo mora cenilec oceniti, da jo uporabi kot prilagoditev dejanske cene primerljive nepremičnine.
na primer
Znani so naslednji podatki o prodaji na trgu:
Definiraj:
Popravek za razliko v območju.
Prilagoditev za prisotnost vrta.
Prilagoditev garaže.
1. Za določitev prilagoditve za razliko v površini primerjamo predmeta 1 in 3. 55000-44000=11000 naredimo prilagoditev za razliko v površini v tabeli. Hkrati, če je predmet boljši od analoga, se mora cena analoga zvišati, če je objekt slabši od analoga, se cena analoga zniža. Ker je analogni 3 po površini boljši od objekta 1, je prilagoditev opremljena z znakom (-).
2. Za določitev prilagoditve za prisotnost garaže primerjamo predmeta 1 in 2. 44000-40000=4000. Naredimo prilagoditev za prisotnost garaže v tabeli. Ker je objekt 1 glede na prisotnost garaže boljši od analognega 2, je prilagoditev označena z znakom (-).
3. Za določitev prilagoditve za prisotnost vrta primerjamo predmeta 2 in 4. 40-39=1t. Naredimo prilagoditev za prisotnost vrta v tabeli. Ker je objekt 1 boljši od analognega 4 glede na prisotnost vrta, je prilagoditev označena z znakom (-).
Izračunamo skupne prilagoditve za vse analoge.
Določimo stroške predmeta ob upoštevanju prilagojenih cen analogov.
|
Ocenjeno | ||||||
|
Površina, m2 | ||||||
|
Prilagoditev | ||||||
|
Prilagoditev | ||||||
|
Prilagoditev | ||||||
|
Prodajna cena, $ |
29000 | |||||
|
Popolna prilagoditev | ||||||
|
Prilagojena cena | ||||||
Metoda neposredne primerjalne analize je najbolj uporabna za razvite sektorje nepremičninskega trga, kot je stanovanjski trg.
Kot del primerjalnega pristopa k vrednotenju nepremičnin se uporablja tudi metoda bruto najemnine.
Bruto množitelj najemnine (GRM) je razmerje med prodajno ceno in potencialnim bruto dohodkom ali dejanskim dohodkom.
Za uporabo te metode morate:
oceni tržni bruto dohodek, ki ga ustvari objekt;
določiti razmerje med bruto dohodkom od ocenjenega predmeta in prodajno ceno za primerljivo prodajo analogov;
bruto dohodek od ocenjenega predmeta pomnožimo s povprečno vrednostjo BPM za analoge.
Verjetna prodajna cena se izračuna po formuli
Primer
Izračun BPM
|
Prodajna cena, c.u. | |||
|
Predmet ocenjevanja |
150000*5,08 =762169 |
5+5,43+4,81 = 5,08 |
|
|
800000/160000 = 5,00 |
|||
|
950000/175000 = 5,43 |
|||
|
650000/135000 = 4,81 |
Vlogo BPM lahko opravlja skupno razmerje kapitalizacije (CCR).
OKC je razmerje med čistim poslovnim dobičkom in prodajno ceno.
V tem primeru
;
Primer
OKC izračun
|
Prodajna cena, c.u. | |||
|
Predmet ocenjevanja |
375000 | ||
|
neprimerljivo |
|||
|
35000 (za preteklo leto) |
neprimerljivo |
||
Prednosti primerjalnega pristopa:
Končni strošek odraža mnenje tipičnih prodajalcev in kupcev;
Prodajne cene odražajo spremembe finančnih razmer in inflacije;
statično utemeljeno;
Prilagoditve so narejene za razlike v primerjanih objektih;
Precej enostaven za uporabo in daje zanesljive rezultate.
Slabosti primerjalnega pristopa:
Razlike v prodaji;
Težave pri zbiranju informacij o praktičnih prodajnih cenah;
Težave pri zbiranju informacij o posebnih pogojih transakcije. ;
Odvisnost od tržne aktivnosti;
Odvisnost od stabilnosti trga;
Težave pri usklajevanju podatkov o bistveno različni prodaji.
Zanesljiva cenitev nepremičnin je mukotrpno delo visoko usposobljenih strokovnjakov. Pri njegovem poteku se po navodilih naročnika izdela ocena tržne vrednosti predmeta oziroma pravic na njem. Ocenjevalec je tisti, ki izvede analizo in izbere pristop ali niz pristopov k vrednotenju, ki so v določeni situaciji sprejemljivi. Kaj je primerjalni pristop pri vrednotenju nepremičnin? Kakšne so njegove metode, prednosti in slabosti? Na katerem trgu daje njegova uporaba najbolj natančen rezultat? Pogovorimo se o tem danes.
Glavna značilnost, po kateri so predmeti razvrščeni kot nepremični, je njihova močna pritrditev na tla. Nepremičnine so parcele, vse zgradbe, objekti, stanovanjski in nestanovanjski prostori, naravni objekti itd.
Lastnik lahko uporablja OH (premoženje) tako za osebne potrebe kot za dobiček. Lahko ga damo v zakup ali zastavo, prodamo, podarimo, zamenjamo, zapustimo ipd. Zato je včasih preprosto treba poznati realno tržno vrednost OH v trenutnem trenutku.
Specialist opravlja to delo z uporabo pristopov, ki jih določajo državni standardi vrednotenja.
Skupno se pri ocenjevanju uporabljajo trije pristopi:
Vsak od teh pristopov ima svojo metodološko osnovo. Zaporedoma analizirajmo primerjalni pristop k vrednotenju in njegove metode za določanje vrednosti predmeta.
Ko želi lastnik začeti prodajati svojo nepremičnino, s skupnim podjetjem določi njeno začetno vrednost, ne da bi tega vedel. lahko naredite sami. Lastnik na specializiranih spletnih mestih išče predmete, ki so mu podobni, primerja njihove značilnosti, trajanje prodaje in sklepa o vrednosti, za katero je predmet v resnici mogoče prodati. To je primerjalni pristop.
Tržna vrednost se izračuna s primerjavo cen podobnih predmetov. Ustrezen prodajalec razume, da če sta na trgu dva ali več predmetov, ki enako zadovoljujejo kupčeve potrebe, je postavljanje višje cene vsaj nerazumno.
Skupno podjetje temelji na podatkih o poslih, dejansko izvedenih v nedavni preteklosti s podobnimi predmeti, in korelaciji vrednotenega premoženja s podobnimi predmeti.
Izhodišče za odločitev cenilca za uporabo SP je trenutna dejavnost segmenta nepremičninskega trga, katerega del je predmet cenitve (PO).
Osnovna načela skupnega podjetja:
Na podlagi teh načel so bile razvite posebne metode vrednotenja za izračun tržne vrednosti programske opreme.
Primerjalni pristop vključuje uporabo 3 metod vrednotenja nepremičnin in usklajevanje njihovih rezultatov za določitev tržne vrednosti predmeta ocenjevanja.
Vrednost se določi z analizo nedavnih prodaj nepremičnin, ki so primerljive z nepremičnino, ki se vrednoti, po ustreznih prilagoditvah vrednosti za razlike med njimi.
Algoritem za izračun:
Usklajevanje primerjalnih rezultatov je ena od pomembnih točk te metode. Preprosto aritmetično povprečje prejetih podatkov ni dovoljeno. Vsak rezultat je treba analitično preučiti in narediti razumen sklep.
Končna vrednost vrednosti je preverjen zaključek cenilca na podlagi analize vseh razpoložljivih informacij in lastnih strokovnih izkušenj.
SAP je idealen za ocenjevanje stanovanj, tj. tržni segment, na katerem se opravi veliko število transakcij s podobnimi predmeti.
Primitiven primer uporabe SAP-a pri ocenjevanju stanovanja, podan preprosto za razumevanje bistva metode.
Začetni podatki predmeta ocenjevanja:
Najdene informacije o transakcijah s 5 podobnimi predmeti, prodanimi v zadnjih 2 mesecih.
Upoštevajte razlike med analogi glede na predmet ocenjevanja:
Izračunajte vrednost vrednotene nepremičnine:
1.700.000 + 300.000 +100.000 + 200.000 - 250.000 - 250.000 = 1.800.000 rubljev.
Pravzaprav je izračun seveda veliko bolj zapleten. V tem primeru tržno vrednotenje dejavnikov ni bilo narejeno, ampak je bilo preprosto odvzeto.
Metoda temelji na hipotezi o neposrednem razmerju med prodajno ceno objekta in potencialnim dohodkom od najemnine od oddajanja v najem. To pomeni, da višji kot je potencialni dohodek od najema, dražji je objekt.
V hipostazi primerjalne enote ta metoda vključuje uporabo BPM. Enaka je razmerju med ceno prodanega predmeta in bruto dohodkom od njegove uporabe v komercialne namene.
Algoritem za izračun:
Ko se uporabijo za podatke v našem primeru, bodo stroški predmeta 6000 tisoč rubljev. (300 tr * 20).
Metoda WRM ne zahteva dodatnih popravkov za razlike v značilnostih predmeta in analogov. To je relativni kazalnik, pri katerem se takšne značilnosti na začetku upoštevajo.
NCR se uporablja za čisti poslovni prihodek (NOI) podjetja.
NRR je dejanski bruto dohodek (ARV), od katerega so bili odšteti letni stroški poslovanja. Poslovni odhodki zajemajo vse stroške, brez katerih objekt ne bo mogel normalno delovati (komunalna plačila, vzdrževanje, popravila ipd.).
BDV se izračuna kot vsota potencialnih bruto dohodkov (BDV) in prihodkov iz dodatnih storitev, zmanjšanih za izgube iz izgubljenega dobička.
PVH je dohodek, ki ga lahko prejmete ob oddaji nepremičnine v najem brez zastoja. Odvisno od površine objekta in najemnine. V skladu s tem, če objekt miruje, nastane izgubljeni dobiček.
RCC je določen z razmerjem med NPC analognega objekta in njegovo ceno in se uporablja kot delilec NPC ocenjenega objekta.
Algoritem za izračun:
Razmislite o primeru.
Treba je oceniti tržno vrednost predmeta, katerega NPV v napovedanem obdobju znaša 250.000 tisoč rubljev.
Recimo, da obstajajo preverjene informacije o treh analogih:
Izračunajmo OCC za predmet ocenjevanja:
(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276
Prodajna cena - 1.278.000 rubljev. (353.000 rubljev * 0,276).
Pri vrednotenju dejavnosti je pomembno, da lahko rezultate, pridobljene z različnimi metodami SP, ovrednotimo. Izkušen ocenjevalec ve, koliko teže ima vsaka metoda pri ocenjevanju določenega predmeta.
Če je nepremičnino mogoče ovrednotiti z vsemi tremi metodami (kar ni vedno), bo potrebna faza uskladitve, v kateri se določi najvišja verjetna cena.
Tržna vrednost se izračuna s primerjavo cen podobnih predmetov.
V nasprotnem primeru se izda utemeljena odločitev o zavrnitvi uporabe ene ali druge metode ocenjevanja.
JV je eden najbolj zanesljivih in enostavnih pristopov k določanju tržne vrednosti nepremičnin. Edina, a glavna pomanjkljivost tega pristopa je pomanjkanje razvitega nepremičninskega trga v želenem segmentu. V takšnih razmerah bo treba uporabo skupnega podjetja opustiti. Konec koncev lahko primerjate samo neunikatne predmete.
26.11.2008
Giniyatullina A.A.
Primerjalni pristop k vrednotenju nepremičnin temelji na informacijah o nedavnih transakcijah s podobnimi predmeti na trgu in primerjavi vrednotene nepremičnine s analognimi.
Nadalje so narejene spremembe, da se upoštevajo razlike med ocenjenim predmetom in analogi. To vam omogoča, da določite prodajno ceno vsakega analoga, kot da bi imel enake osnovne značilnosti kot nepremičnina, ki se vrednoti. Prilagojena cena omogoča cenilcu sklep, da najverjetnejša prodajna cena podobnih nepremičnin odraža tržno vrednost. Seveda lahko dejanska prodajna cena predmeta odstopa od tržne vrednosti zaradi motivacije udeležencev posla, stopnje njihove ozaveščenosti in pogojev posla. Vendar pa v veliki večini primerov posamezne transakcijske cene običajno odražajo smer trga. Glede na to, da ta pristop vrednotenja nepremičnin temelji na primerjavi prodaje, se imenuje primerjalni. Ker obravnavani pristop uporablja podatke o transakcijah na trgu, ga imenujemo tudi tržni.
Primerjalni pristop temelji na treh glavnih načelih vrednotenja nepremičnin: ponudba in povpraševanje, substitucija in prispevek.
načelo zamenjave- razumni potencialni lastnik za nepremičnino ne bo plačal zneska, večjega od najnižje cene, za katero je mogoče kupiti ali zgraditi podoben objekt (ob upoštevanju časovnega faktorja). Posledično je najvišja vrednost ocenjevanega predmeta določena z najnižjo nabavno ceno podobnega predmeta.
Teoretična osnova načela substitucije je koncept racionalne izbire, ki je splošno znan v sodobni ekonomski teoriji, po katerem je racionalna izbira takšna izbira gospodarskega subjekta, ki zagotavlja minimalne oportunitetne stroške, minimiziranje izgubljenega dobička v zvezi s prevzemom. določene odločitve.
Načelo naložbe. Prispevek - znesek, za katerega se vrednost predmeta poveča ali zmanjša zaradi prisotnosti ali odsotnosti katerega koli elementa. Hkrati je lahko obseg takega povečanja (zmanjšanja) tako višji kot nižji od stroškov njegovega nastanka.
Načelo ponudbe in povpraševanja. Pri določanju vrednosti predmeta mora cenilec razumeti, kateri dejavniki in kako vplivajo na ponudbo in povpraševanje na nepremičninskem trgu, do kakšnih sprememb teh dejavnikov lahko pride in kako bodo te spremembe vplivale na vrednost te nepremičnine. .
Na podlagi teh načel vrednotenja nepremičnin primerjalni pristop uporablja številne kvantitativne in kvalitativne metode za poudarjanje elementov primerjave in merjenje prilagoditev tržnih podatkov primerljivih nepremičnin za modeliranje vrednosti nepremičnine, ki se vrednoti.
Postopek ocenjevanja vrednosti nepremičnine s primerjalnim pristopom poteka v štirih fazah:
Proučujejo se stanje in trendi razvoja nepremičninskega trga, predvsem pa segmenta, ki mu ta objekt pripada. Identificirajo se nepremičnine, ki so najbolj primerljive z ocenjeno nepremičnino, prodano relativno nedavno.
Informacije se zbirajo in preverjajo o analognih objektih, zbrane informacije se analizirajo in vsak analogni objekt primerja z objektom, ki se ocenjuje.
Ugotovljene razlike v cenovnih značilnostih primerljivih predmetov so prilagojene prodajnim cenam primerljivih analogov.
Prilagojene cene analognih objektov se dogovorijo in na podlagi primerjalnega pristopa se izpelje končna vrednost tržne vrednosti nepremičnine.
Za izračun vrednosti predmeta, ki se vrednoti, primerjalni pristop uporablja veliko različnih metod: splošno združevanje, metodo nadomestitvenih stroškov po analogih, metode, ki temeljijo na analizi parnih prodaj, metode strokovnega izračuna, statistične metode.
Friedman Jack in Ordway N. - avtorja učbenika "Analiza in vrednotenje dohodkovnih nepremičnin" poudarjata metodo splošnega združevanja.
Splošno združevanje se lahko uporablja na aktivnem trgu, kjer je mogoče najti zadostno število prodaj za zožitev tržnega cenovnega razpona. Ta metoda je odvisna od prisotnosti relativno homogenih predmetov. V tem primeru se lahko cenilec odloči, da ne bo izvajal posameznih prilagoditev, temveč primerja vrednoteno nepremičnino kot celoto, da ugotovi, ali je boljša ali slabša od vsake od primerljivih nepremičnin. Nato se znotraj izbrane skupine izvede kumulativna prilagoditev. To odpravlja potrebo po ločenem obravnavanju vsake značilnosti, ki ločuje vrednoteno nepremičnino od primerljivih prodanih nepremičnin.
Ekonomist Solovjev M.M. v učbeniku "Ocenitvena dejavnost" obravnava metode, kot so: metoda nadomestitvenih stroškov po analogih in metoda primerjave.
Metoda stroškov zamenjave z analogi. Pri obravnavani metodi je ocena narejena na podlagi predhodne izbire in primerjave ocenjevanega objekta z analognimi objekti, ki so v določenem trenutku že ustvarjeni. Po iskanju analogov se kot rezultat ocene vzame njihov nadomestni strošek, tj. ocenjeni stroški, izračunani zanje v gradbenem projektu.
Friedman Jack in Ordway N. - avtorja učbenika "Analiza in vrednotenje dohodkovnih nepremičnin" poudarjata metodo splošnega združevanja. se lahko uporablja na aktivnem trgu, kjer je mogoče najti zadostno število prodaj za zožitev tržnega cenovnega razpona. Ta metoda je odvisna od prisotnosti relativno homogenih predmetov. V tem primeru se lahko cenilec odloči, da ne bo izvajal posameznih prilagoditev, temveč primerja vrednoteno nepremičnino kot celoto, da ugotovi, ali je boljša ali slabša od vsake od primerljivih nepremičnin. Nato se znotraj izbrane skupine izvede kumulativna prilagoditev. To odpravlja potrebo po ločenem obravnavanju vsake značilnosti, ki ločuje vrednoteno premoženje od primerljivih prodanih predmetov. Ekonomist Solovyov M.M. v učbeniku "Ocenitvena dejavnost" obravnava metode, kot so: metoda nadomestitvene cene po analogih in metoda primerjave. Pri obravnavani metodi se ocena opravi na podlagi predhodne izbire in primerjave predmeta, ki se ocenjuje z analogne objekte, ki so že ustvarjeni v tem času. Po iskanju analogov se kot rezultat ocene vzame njihov nadomestni strošek, tj. ocenjeni stroški, izračunani zanje v gradbenem projektu.
Tako rezultat iščejo oblikovalski analogi takoj v končni, integralni stroškovni obliki. V drugih primerih, če se izbrani analogi nekoliko razlikujejo od vrednotene nepremičnine, se njihova vrednost prilagodi.
Metodo nadomestnih stroškov po analogih je priporočljivo uporabiti pri delu s funkcionalno in arhitekturno običajnimi gradbenimi objekti - šolske stavbe, tipična stanovanjska gradnja itd. Če obstajajo bistveno drugačne lastnosti predmetov, ki se ocenjujejo, se njihovi analogi in ocene izberejo in prilagodijo ob upoštevanju teh razlik.
metode, ki temeljijo na analizi prodaje parov;
strokovne metode izračuna in popravkov;
statistične metode.
Način prodaje v parih: Seznanjena prodaja pomeni prodajo dveh nepremičnin, ki sta v idealnem primeru natančna kopija drug drugega, z izjemo enega parametra (na primer lokacije), katerega prisotnost pojasnjuje razliko v ceni predmetov. Ta metoda vam omogoča, da izračunate prilagoditev za zgornjo karakteristiko in jo uporabite za prilagoditev za ta parameter prodajne cene analognega objekta, primerljivega s predmetno lastnino. Omejena uporaba te metode je razložena s kompleksnostjo izbire predmetov za prodajo v paru, iskanjem in izdelavo velike količine informacij.
Strokovne metode izračuna in popravkov. Osnova strokovnih metod za izračun in popravke, običajno v odstotkih, je subjektivno mnenje ocenjevalca o tem, koliko je predmet, ki se ocenjuje, slabši ali boljši od primerljivega analoga.
Strokovne metode izračuna in prilagajanja se običajno uporabljajo, kadar ni mogoče izračunati dovolj natančnih prilagoditev v dolarjih, vendar obstajajo tržni podatki o odstotnih razlikah.
Statistične metode. Povedati je treba, da pri ocenjevanju nepremičnin z metodo primerjalne prodajne analize ni vedno mogoče natančno izračunati verjetne cene predmeta pri prilagajanju razlik med vrednotenim predmetom in njegovim analogom. Če za izračun popravkov ne uporabljate takšnih metod, kot sta korelacijske in regresijske analize, bi morali uvesti čim manj prilagoditev za razlike v značilnostih primerjanih objektov.
Metoda korelacijsko-regresijske analize.
Bistvo metode je v dopustni formalizaciji razmerja med spremembami cen nepremičnine in spremembami katere koli njegove značilnosti. Ta metoda je dolgotrajna in za njeno uporabo zahteva dovolj razvit nepremičninski trg. vključuje analizo velikega števila reprezentativnih vzorcev iz baze podatkov.
Razmerje med dohodkom in ceno.
Metoda korelacije med ceno in dobičkom temelji na predpostavki, da je višina dohodka, ustvarjenega z nepremičnino, dejavnik oblikovanja cen, primerjava cene in dohodka za podobne nepremičnine pa predstavlja osnovo za uporabo povprečnih rezultatov pri ocenjevanju določene nepremičnine.
Glede na vrsto dohodka, ki ga prinaša nepremičnina, lahko uporabite skupni koeficient kapitalizacije (CCR) bruto najemninega multiplikatorja (GRM).
1) bruto multiplikator najemnine (GRM), znan tudi kot multiplikator bruto dohodka (GIM). To je kazalnik, ki odraža razmerje med prodajno ceno in bruto dohodkom nepremičnine. Bruto najemninski multiplikator se uporablja za predmete, za katere je mogoče zanesljivo oceniti bodisi potencialni (GTR) bodisi dejanski bruto dohodek (AR). Nekateri trgi uporabljajo tudi množitelj mesečne najemnine, ki upošteva dohodek na mesečni in ne na letni ravni. Ta kazalnik se izračuna za podobne nepremičnine in se uporablja kot multiplikator ustreznega kazalnika ocenjevanega objekta.
Faze cenitve nepremičnin z uporabo bruto najemnine:
ocenjen je bruto dohodek ocenjenega predmeta, potencialni ali dejanski;
izbrani so vsaj trije analogi predmeta, ki se ocenjuje, za katerega obstajajo zanesljivi podatki o prodajni ceni in višini potencialnega ali dejanskega dohodka;
za vsak analog se izračuna bruto multiplikator najemnine;
končni BPM se določi kot aritmetično povprečje izračunanega BPM za vse analoge;
tržna vrednost vrednotene nepremičnine se izračuna kot zmnožek povprečnega GRM in izračunanega ustreznega bruto dohodka nepremičnine, ki se vrednoti.
Verjetna tržna vrednost nepremičnine, ki se vrednoti, se izračuna po formuli:
Sn \u003d PVDots (DVDots) xVRMsr (1)
kjer je Cn ocenjena tržna vrednost nepremičnine, ki se vrednoti;
PVDots - potencialni bruto dohodek od vrednotene nepremičnine;
DVDots - dejanski bruto dohodek od ocenjenega predmeta
VRMsr - bruto multiplikator najemnine;
Tsa - prodajna cena podobne nepremičnine;
ali po formuli:
Sn \u003d PVDots (DVDots) x (Tsa1 / MPE1 + ... + Tsan / PVDan): n (2)
kjer je Ца1 - prodajna cena prvega podobnega objekta;
PVD1 - potencialni bruto dohodek od prvega podobnega objekta;
Tsn - prodajna cena n-ega podobnega objekta;
PVDan - potencialni bruto dohodek od n-ega podobnega objekta;
n je število podobnih objektov.
GRM velja za tržno zasnovano metodo vrednotenja nepremičnine, ki prinaša dohodek, ker upošteva prodajne cene in bruto prihodek od najemnin nepremičnin, ki se prodajajo na trgu.
Bruto multiplikator najemnine se ne sme prilagajati zaradi udobja ali drugih razlik, ki obstajajo med primerljivimi in ocenjenimi nepremičninami. Izračun GRM temelji na dejanskih plačilih najemnin in prodajnih cenah, ki prevladujejo na trgu. Če med primerljivimi in ocenjenimi nepremičninami obstajajo razlike v udobju ali storitvah, se domneva, da so bile te razlike že upoštevane v prodajnih cenah in najemninah.
Če je bila primerljiva nepremičnina slabša, so torej njena prodajna cena in najemnine nižje. Matematično razmerje med bruto dohodkom in prodajno ceno se ne bo spremenilo.
Vendar pa matematično razmerje ne odpravlja potrebe po preudarni izbiri primerljivih predmetov.
Metoda je precej preprosta, vendar ima naslednje pomanjkljivosti:
se lahko uporablja le v razmerah razvitega in aktivnega nepremičninskega trga, tj. nepremičnina, ki se vrednoti, mora biti locirana na trgu, kjer potekajo redne prodaje in nakupi konkurenčnih nepremičnin glede na dohodek, ki ga prinašajo.
ne upošteva v celoti razlike v tveganjih ali stopnjah donosnosti kapitala med predmetom ocenjevanja in njegovim primerljivim nasprotnikom;
prav tako ne upošteva precej verjetne razlike v čistih prihodkih iz poslovanja primerjanih objektov.
2) razmerje skupne kapitalizacije (CCR), znana tudi kot skupna stopnja (OAR). Splošna stopnja donosa je element dohodkovnega pristopa k vrednotenju. Izračun skupne stopnje donosa na podlagi tržnih podatkov odstrani nekatere glavne ugovore glede uporabe GRM. Za določitev celotnega razmerja kapitalizacije iz tržnih podatkov mora cenilec izbrati podobne nedavno prodane nepremičnine, ki imajo tokove dohodka, podobne tveganju in trajanju, kot zadevna nepremičnina. To omogoča ocenjevalcu, da uporabi neposredno kapitalizacijo za pretvorbo predvidenega čistega poslovnega dohodka v oceno tržne vrednosti. Neposredna kapitalizacija je opredeljena kot pretvorba pričakovanih čistih prihodkov iz poslovanja v enotno sedanjo vrednost z delitvijo prihodkov z ustreznim razmerjem, ki odraža prevladujoče razmerje med čistim poslovnim dohodkom in prodajno ceno primerljivih nepremičnin, prodanih na trgu.
Pri uporabi splošnega količnika kapitalizacije lahko postopek določanja verjetne prodajne cene nepremičnine, ki se vrednoti, predstavimo v naslednjih korakih:
izračuna se čisti poslovni dobiček iz vrednotenega premoženja;
izbrani so vsaj trije analogi ocenjevanega predmeta, za katere obstajajo zanesljivi podatki o prodajni ceni in višini čistega poslovnega dobička;
opravijo se potrebne prilagoditve za povečanje primerljivosti analogov s predmetom, ki se ocenjuje;
za vsak davek se izračuna skupni količnik kapitalizacije;
končni OCC se določi kot aritmetično povprečje izračunanega OCC za vse analoge;
tržna vrednost ocenjenega predmeta se izračuna kot razmerje med čistimi poslovnimi prihodki ocenjenega predmeta in povprečnim OCC za izbrane analoge.
Izbira analogov, primerljivih s predmetom, ki se ocenjuje, se izvaja v ustreznem segmentu nepremičninskega trga; identifikacija predmetov vključuje parametre, kot so stopnja tveganja, raven dohodka itd.
Verjetna prodajna cena ocenjenega predmeta se določi po formuli:
Sn \u003d CHODots / OKKsr (3)
kjer je Sn ocenjena tržna cena ocenjenega predmeta;
CHODoc - čisti poslovni prihodek analoga;
OKKav - povprečje celotnega razmerja kapitalizacije
ali izračunano po formuli:
Sn \u003d CHODots / (CHOD1 / C1 + ... + CHODn / Cn): n (4)
kjer je CHOD1 - čisti poslovni dobiček iz prvega analoga;
C1 - cena prvega analoga;
CHODn - čisti poslovni prihodek od n-tega analoga;
Цn - cena n-tega analoga;
n je število analogov.
Prednost tega postopka izračuna je, da temelji na uporabi tržnih informacij in je enostaven za izvedbo. Tako kot metoda GRM je učinkovitost tega pristopa odvisna od kakovosti tržnih podatkov, ki jih je mogoče zbrati in potrditi.
Tako primerjalni pristop k vrednotenju nepremičnin temelji na informacijah o nedavnih transakcijah s podobnimi predmeti na trgu in primerjavi nepremičnine, ki se vrednoti s analognimi.
Ta pristop se pogosto uporablja in daje dobre rezultate pri ocenjevanju objektov, za katere obstajajo zanesljivi podatki o cenah opravljenih kupoprodajnih poslov oziroma o ponudbeni ceni teh objektov za prodajo.
Ocenjevanje stanovanj se na primer izvaja predvsem z metodami primerjalnega pristopa, saj sta tako število opravljenih transakcij kot število ponudb za prodajo in nakup zelo veliko, sami predmeti pa so si precej podobni, torej iskanje za analoge ni težko.
Za izvedbo vseh obravnavanih metod primerjalnega pristopa je potrebno:
prisotnost razvitega trga nepremičnin;
odprtost trga;
razpoložljivost informacij o prejšnjih transakcijah;
razpoložljivost posebnih storitev, ki zbirajo informacije.
Tako lahko izpostavimo prednosti in slabosti primerjalne metode:
POMEMBNO! Besedila publikacij so avtorsko zaščitena. Prosim poglej
Spoštovani kolegi! Če imate zanimive članke, objave, komentarje na zakonodajo, jih lahko objavite na naši spletni strani. Če želite to narediti, morate poslati gradiva na naslov z oznako »Publikacije na spletnem mestu«. Pripisovanje in spoštovanje avtorskih pravic je zagotovljeno.
