Skoraj dve leti sta minili od pomembnih sprememb ruske zakonodaje glede neveljavnih transakcij (št. 100-FZ z dne 07.05.2013). Tisti med njimi, ki kršijo zahteve zakona, so bili prej obravnavani kot nepomembni, zdaj pa so izpodbojni. Spremenil se je tudi zastaralni rok. Kljub temu, da se je v zadnjem desetletju število nezakonitih in problematičnih poslov zmanjšalo, je težko govoriti o kakovostni pravni in finančni zaščiti kupca. Katere konkretne spremembe so se zgodile in kako vplivajo na trenutni trg stanovanjskih nepremičnin?
Skoraj dve leti sta minili od pomembnih sprememb ruske zakonodaje glede neveljavnih transakcij (št. 100-FZ z dne 07.05.2013). Tisti med njimi, ki kršijo zahteve zakona, so bili prej obravnavani kot nepomembni, zdaj pa so izpodbojni. Spremenil se je tudi zastaralni rok. Kljub temu, da se je v zadnjem desetletju število nezakonitih in problematičnih poslov zmanjšalo, je težko govoriti o kakovostni pravni in finančni zaščiti kupca. Katere konkretne spremembe so se zgodile in kako vplivajo na trenutni trg stanovanjskih nepremičnin?
Pomagal odgovoriti na naša vprašanja Aleksej Komarov, notar iz Sankt Peterburga, Vadim Ljaščenko, direktor Akademije znanosti RBNO, in Irina Ščerbinina, strokovnjakinja za nepremičnine.
Kaj se je spremenilo v novi zakonodaji? Kakšni so zastaralni roki (tj. po kolikšnem roku je lahko kupec stanovanja popolnoma miren in prost terjatev udeležencev v poslu in tretjih oseb)?
Aleksej Komarov: »Maja 2013 so bile sprejete spremembe Civilnega zakonika Ruske federacije, ki so razlikovale med pojmoma izpodbojne in neveljavne transakcije (neveljavne transakcije), s čimer so večino ničnih transakcij prekvalificirale kot izpodbojne (člen 168, odstavek 1 Civilnega zakonika). zakonik Ruske federacije).
Glavna razlika med ničnimi in izpodbojnimi posli je v trenutku njihove neveljavnosti in v kakšnem roku jih je mogoče izpodbijati.
Ničnost posla (z drugimi besedami, njegova neveljavnost) ni odvisna od odločitve sodišča. Transakcija je nična od samega začetka njene sklenitve in ne povzroča nobenih pravnih posledic za stranke. Izpodbojna transakcija se lahko razglasi za neveljavno le s sodno odločbo, oziroma pred takšno odločitvijo ima sklenjena pogodba pravno veljavo in je obvezna za izvršitev.
V času sprememb je prišlo do težave s transakcijami, sklenjenimi na trgu nepremičnin: vsaka transakcija, ki so jo stranke sklenile v nasprotju z veljavno zakonodajo, je bila priznana za neveljavno. Poleg tega lahko vsakdo vloži zahtevek za priznanje ničnega posla. V praksi je ta možnost vodila do zlorab s strani oseb, ki so brez posebnega interesa za sklenjeni posel poskušale le-tega uničiti.
Zdaj je tako za izpodbojni kot za ničen posel dovoljena le pogodbena stranka ali oseba, ki je neposredno navedena v zakonu, na primer skrbnik, z drugimi besedami, oseba, ki ima interes za izpodbijanje posla, čl. 177, 166, odstavek 2 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Glavni razlog za ugotovitev ničnosti posla je posel, ki ga je opravila nesposobna oseba, 2. čl. 171 Civilnega zakonika Ruske federacije. To pomeni, da je državljanu, ki prodaja stanovanje, sodišče pred sklenitvijo prodajne pogodbe odvzelo poslovno sposobnost. S takim poslom bo sodišče zavezalo stranki, da druga drugi vrneta vse, kar sta prejela po prodajni pogodbi. Kupec v tej transakciji je šibkejša stran, saj se po vrnitvi kupljenega stanovanja pojavi vprašanje vračila denarja, ki ga poslovno nesposobna oseba seveda nima več.
Za izpodbojne posle izven konkurence čl. 177 Civilnega zakonika Ruske federacije: posel, ki ga sklene oseba, ki ni sposobna razumeti pomena svojih dejanj ali jih upravljati.
Če v prvem primeru zadostuje dejstvo potrditve nezmožnosti - sodna odločba o priznanju državljana kot nezmožnega, potem v zvezi s 177. čl. Sodišče civilnega zakonika Ruske federacije bo določilo pregled in ob upoštevanju drugih dokazov strank bo sprejeta odločitev o priznanju transakcije kot neveljavne ali zavrnitvi ustreznih zahtevkov. V praksi ima odločilno vlogo mnenje izvedenca, če sodišče ne dvomi o zanesljivosti izvedenskega mnenja (običajno je). Drugi dokazi, kot so pričevanja prič, so lahko zelo relativno pomembni za odločitev sodišča.
Ko govorimo o pravnem mehanizmu za varstvo pravice kupca stanovanja, lahko rečemo, da sta dejansko dva: zastaranje in kvalifikacije po čl. 302 Civilnega zakonika Ruske federacije kot kupec v dobri veri.
V prvem primeru je zastaralni rok za posle eno leto za izpodbojni posel in tri leta za ničen posel. Pri ničnih poslih, kjer zahtevek uveljavlja stranka, začne zastaranje teči od trenutka, ko je pogodba izvršena, če pa zahtevek vloži tretja oseba, pa od trenutka, ko je vedela ali bi morala seznanjen z dejstvom sklenitve pogodbe.
Pomembno je omeniti, da je z dne 05.07.2013 št. 100-FZ spremenjen 170. čl. Civilni zakonik Ruske federacije v kvalifikaciji navidezne transakcije. Navidezni posel, katerega posledice so ničnost, je po novem tudi posel, sklenjen pod drugimi pogoji, kot so določeni v pogodbi. Te spremembe imajo lahko posledice za stranke pri podcenjevanju vrednosti transakcije za optimizacijo obdavčitve. Predvidevamo lahko, da bo na primer zakonec, ki je dal soglasje k prodaji stanovanja, na tej podlagi lahko priznal posel za ničen, če samo soglasje ne izraža vrednosti prodaje skupno pridobljenega premoženja.
Kateri so danes najpogostejši vzroki za neveljavne (nične in izpodbojne) posle? Je to pogosto ali redko? Ali so bili taki primeri v vaši praksi (ali v zgodovini podjetja) in če da, kako se je končalo za kupca?
Vadim Ljaščenko: »Neveljavni posel v večini primerov očitno vsebuje elemente prekrška. Zato se poklicni udeleženci na trgu nepremičnin, ki se spoštujejo in cenijo svoj ugled, poskušajo izogibati takšnim poslom. Enako lahko rečemo za nepomembne transakcije.
Druga stvar so transakcije, v katerih ena od strank nosi to ali ono tveganje, vključno s tveganjem izpodbijanja tekočih ali prejšnjih transakcij s predmetom. Takšna tveganja morda niso na noben način povezana s kaznivimi dejanji, lahko pa so prisotna v zgodovini predmeta.
Naloga strokovnjaka, ki spremlja kupca, je pravočasno prepoznati to tveganje ali tveganja, oceniti njihovo velikost, predlagati možne načine za zmanjšanje in dati ustrezna priporočila stranki. Takšna priporočila so lahko glede na specifično situacijo in posebna tveganja izpodbijanja zelo različna - zavrnitev nakupa, zahtevanje ustreznega popusta, predložitev dodatnih izjav, garancij itd.
Naloga strokovnjaka, ki spremlja prodajalca, je odkriti in zmanjšati tveganja izpodbojnosti prejšnjih transakcij s predmetom v fazi priprave dokumentov za predmet, ki se prodaja, da poda svojo motivirano oceno tveganja nasprotni stranki (kupcu).
Pogosto postane presoja morebitne izpodbojnosti poslov in verjetnih posledic predmet hudih sporov med prodajalcem in kupcem, pri čemer sodelujejo njuni odvetniki, agenti in bančni strokovnjaki. Včasih v teh sporih zmaga zdrav razum, včasih ne.
V praksi se je treba srečati z zelo različnimi stališči zainteresiranih udeležencev v razpravi do takih dejavnikov tveganja za izpodbojnost poslov, kot so npr.
Nesodelovanje pri lastninjenju mladoletnikov (v obdobju do avgusta 1994);
Odsotnost enega od najemnikov zaradi bivanja v krajih odvzema prostosti;
Darilo med nesorodniki;
Odjava po pooblaščencu;
Odjava brez prijave drugje;
Priznanje lastninske pravice s sodno odločbo;
Netržna cena v pogodbi;
Neenakovredna menjava brez doplačila;
Nov posel z dobrim kupcem.
Seznam je mogoče nadaljevati in vsak izkušen strokovnjak bo imel kaj dodati.
Toda najbolj nepozabni primeri so, ko kolegi skušajo pred vami prikriti tveganja svojega predmeta. To se redko zgodi, a zaradi tega ni nič manj gnusno."
Irina Ščerbinina: »Neveljavne transakcije so postale redkejše, kot so bile v drznih 90. letih. Prvič, ker Rosreestr nadzoruje pravice mladoletnikov in ne izvaja transakcij z njihovim premoženjem brez dovoljenja skrbniških organov. Drugič, trg nepremičninskih storitev je zdaj bolj pregleden, na njem delujejo velika podjetja. Tretjič, z uvedbo koncepta "dobrovernega kupca" so kupci postali bolj zaščiteni, če je prenos pravic registriran v stanovanju v skladu s pravili Rosreestra in če je polna cena v prodajni pogodbi.
Vendar pa obstajajo sporne transakcije. In praviloma so njihovi najpogostejši vzroki naslednji:
Nastop sorodnikov po sklenitvi rentne pogodbe;
- pojav dedičev, za katere prodajalec ni vedel (ali je molčal);
- kršenje pravic mladoletnikov med privatizacijo v 90. letih;
- opravljanje posla z osebo, ki je ob sklenitvi posla registrirana v narkologu ali psihiatričnem dispanzerju brez pregleda.
Kako zmanjšati tveganja pri nakupu stanovanja?
Irina Ščerbinina: »Minimiziranje tveganj pri nakupu stanovanja se mora začeti od trenutka, ko pokličete seznam možnosti. Svetoval bi vam, da s seznama takoj izločite nedavno rento, dediščino, mlajšo od treh let, pa tudi dediščino in darilo od nekoga drugega (ne sorodnika). Zdaj je na trgu veliko možnosti in ni vredno tvegati. Izbrano možnost je treba skrbno preveriti. Bolje s pomočjo strokovnjaka. Naj nepremičninar ali odvetnik zbere »dosje« o stanovanju, ki se kupuje, iz katerega bodo razvidna morebitna tveganja.
Aleksej Komarov: »Ko govorimo o pravnem mehanizmu za varstvo pravice kupca stanovanja, lahko rečemo, da sta dejansko dva: zastaranje in kvalifikacije po čl. 302 Civilnega zakonika Ruske federacije kot kupec v dobri veri. Naj vas spomnim, da imuniteta do rubeža nepremičnine - stanovanja od dobrovernega kupca ne velja za neodplačne posle (darovanje) in če sodišče ugotovi, da je nepremičnina odpadla proti volji lastnika (prodaja z lažnimi listinami) .
Ali je v vaši praksi prišlo do primerov priznavanja notarsko overjene transakcije nakupa in prodaje stanovanja za neveljavno? Če da, kako se je končalo za kupca?
Aleksej Komarov: "V moji praksi ne."
Vadim Ljaščenko: »Izjemno redke, vendar obstajajo »eksotične« ponudbe za izvajanje transakcij, ki se lahko, če so dejansko izvedene, pozneje priznajo za neveljavne. Takšni predlogi ne prihajajo od prodajalcev, temveč od kupcev in se nanašajo na primer na poravnave v neobičajnih oblikah, ki formalno niso povezane s kupljeno nepremičnino. Seveda kategorično vztrajamo pri zavrnitvi vključevanja stranke v takšne "transakcije".
Irina Ščerbinina: »Ja, imela sem dva taka primera. Svojim strankam sem pojasnil, na podlagi česar sem se odločil, da bodo v prihodnje težave. Predam vse čeke.
Kako se vam zdi zavarovanje premoženjske škode? Priporočate sklenitev takšnega zavarovanja ob vsakem nakupu nepremičnine?
Irina Ščerbinina: »Zavarovalnice in zavarovalnice obravnavam s precejšnjo mero skepse. V našem težkem času se lahko vsako podjetje zlahka zapre ali razglasi za stečaj. In zgodi se, da so zavarovalne pogodbe sestavljene tako zvito, da v določenih scenarijih izključujejo odškodnine za izgube. Primer tega je primer Chalayev, v katerem so sodišča med zavarovalnico in hipotekarno banko trajala več let. Na splošno se je bolje zanesti na logiko in intuicijo ter zaupati strokovnjakom.
Ali so pravice kupca nepremičnine danes dovolj zaščitene in kaj bi predlagali za spremembo zakonodaje, če bi bila taka možnost?
Aleksej Komarov: »Zakonski razlogi za izpodbijanje sklenjenih poslov bodo vedno obstajali, zato je 100-odstotna garancija lastnine kupca nepremičnine mit.
Država mora rešiti vprašanje zagotavljanja 100-odstotnega nadomestila dobrovernim osebam, ki zaradi priznanja poslov za neveljavne ostanejo brez denarja in stanovanja, kar zahteva temeljno odločitev, opredelitev pravega poroka za zakonitost lastninskih pravic z uvedbo ustreznih zakonskih sprememb. To pa bo vodilo v vprašanje sistemske rešitve problematike prometa sekundarnih stanovanj, kjer je pomembno vprašanje sprejema zakona o nepremičninski dejavnosti in kjer je reševanje vprašanja licenciranja, obsega dejavnosti in odgovornost zastopnikov, posrednikov, ki so vedno bili in bodo pomembni, se mora odražati element racionalizacije civilnega prometa stanovanj in prvi strokovnjak, s katerim se državljani srečajo pri nakupu ali prodaji nepremičnine. In kot veste, lahko prvi vtis narediš le enkrat.”
Transakcije z nepremičninami zahtevajo previdnost in diskretnost. Za lahkomiselnost in nepazljivost lahko plačate. Na primer dejstvo, da se transakcija, ki ste jo sklenili, lahko razglasi za neveljavno. V zakonu je veliko razlogov za razglasitev transakcije za neveljavno.
Pri nakupu nepremičnine ni pomembna le temeljita kontrola pravne čistosti pridobljenega predmeta. Enako pomembno je vedeti, pod kakšnimi pogoji je lahko vaša transakcija razveljavljena. Od tega bo odvisna nadaljnja usoda transakcije in pridobljenega premoženja.
Neveljavne posle delimo na nične in izpodbojne. Če je v skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije transakcija na sodišču razglašena za neveljavno, se imenuje izpodbojna. Če civilni zakonik navaja neveljavnost posla brez potrebe po sodnem postopku, je posel ničen.
Posledice neveljavne transakcije so določene v členu 167 Civilnega zakonika Ruske federacije. V skladu z njim se neveljavna transakcija prizna, kot da ni bila opravljena in ne povzroča pravnih posledic. Zaradi priznanja transakcije kot neveljavne pride do dvostranske restitucije, to je, da je vsaka od strank dolžna vrniti drugi vse, kar je prejela po transakciji, in če ni mogoče vrniti prejetega, povrniti njegove stroške. - če zakon ne določa drugih posledic neveljavnosti posla.
Če je posel ničen, potem za razglasitev neveljavnosti ni treba iti na sodišče, saj je po zakonu neveljaven že od trenutka sklenitve. V primeru ničnega posla mora sodišče razglasiti le posledice posla za neveljavne. Poleg tega se lahko vsaka zainteresirana oseba prijavi z zahtevkom.
1. Ničen je posel, ki ni v skladu z zahtevami zakona ali drugih pravnih aktov, razen če zakon določa, da je izpodbojen.
Na primer: v dolgi verigi že končanih kupoprodaj je stanovanje, v katerem so bile med lastninjenjem kršene pravice mladoletnih otrok. Organi skrbništva niso dali predhodnega dovoljenja za neudeležbo otrok pri privatizaciji. Vse to se nekako pojavi. Privatizacija je razglašena za neveljavno, zdaj pa celotna večdelna pogodba kot bi mignil postane nična. Državljani se morajo vrniti v prvotni položaj, torej se preseliti v prejšnja stanovanja, vrniti prejeti denar in začeti znova.
2. Ničen je tudi posel, sklenjen z namenom, ki je v nasprotju s temelji javnega reda in morale.
Pod to podlago lahko pade transakcija s ponarejenimi listinami, ponarejenimi podpisi ipd.
3. Nični so tudi namišljeni in navidezni posli.
Namišljeni posel je posel, sklenjen zgolj zaradi videza, brez namena ustvarjanja njemu ustreznih pravnih posledic. Na primer preknjižba nepremičnine na pooblaščenca, da bi se izognili rubežu nepremičnine.
Navidezni posel je posel, sklenjen za prikrivanje drugega posla. Pod krinko donacije prodajati nepremičnino.
4. Transakcija državljana, ki je zaradi duševne motnje priznana kot pravno nesposobna, je nična.
Če je tak državljan sklenil prodajno pogodbo, lahko njegov zakoniti zastopnik vloži tožbo na sodišču za priznanje posledic takšne transakcije za neveljavne. V tem primeru bo moral kupec vrniti stanovanje, prodajalec pa denar. Toda v interesu nesposobnega državljana lahko sodišče na zahtevo njegovega skrbnika transakcijo prizna za veljavno, če je opravljena v korist tega državljana.
5. Posel, ki ga sklene mladoletni državljan, je ničen.
Pri tem se pod mladoletniki štejejo državljani, mlajši od 14 let. V praksi seveda srečanje z 10-letnim prodajalcem stanovanja verjetno ne bo uspelo. A kljub temu morate vedeti o takšni podlagi za ničnost transakcij.
Izpodbojna transakcija je transakcija, ki jo sodišče lahko ali pa tudi ne prizna za neveljavno. Samo osebe, določene v zakonu, lahko zaprosijo sodišče za razglasitev transakcije za neveljavno.
1. Transakcija, opravljena pod vplivom prevare, nasilja, grožnje, zlonamernega dogovora predstavnika ene stranke z drugo stranko, pa tudi transakcija, ki jo je bila oseba prisiljena opraviti zaradi kombinacije težkih okoliščin na izjemno neugodne pogoje zase (suženjska transakcija) lahko sodišče na tožbo žrtve prizna nično.
Na primer, registracija nepremičnin, pridobljenih s prevaro ali nasiljem, na osebne osebe. Če je transakcija priznana za neveljavno, mora toženec žrtvi vrniti vse, kar je prejel v okviru transakcije.
Premoženje, ki ga žrtev prejme v okviru transakcije od obdolženca, se prenese v dohodek Ruske federacije. Če premoženja ni mogoče prenesti v državni dohodek, se njegova vrednost povrne.
2. Posel, sklenjen pod vplivom zblode, lahko sodišče razglasi za ničnega na tožbo stranke, ki je delovala pod vplivom zblode. Toda zabloda mora biti "bistvena".
Glavna razlika med ničnimi in izpodbojnimi posli je v trenutku njihove neveljavnosti in v kakšnem roku jih je mogoče izpodbijati.
Ničnost posla (z drugimi besedami, njegova neveljavnost) ni odvisna od odločitve sodišča. Transakcija je nična od samega začetka njene sklenitve in ne povzroča nobenih pravnih posledic za stranke. Izpodbojna transakcija se lahko razglasi za neveljavno le s sodno odločbo, oziroma pred takšno odločitvijo ima sklenjena pogodba pravno veljavo in je obvezna za izvršitev.
V času sprememb je prišlo do težave s transakcijami, sklenjenimi na trgu nepremičnin: vsaka transakcija, ki so jo stranke sklenile v nasprotju z veljavno zakonodajo, je bila priznana za neveljavno. Poleg tega lahko vsakdo vloži zahtevek za priznanje ničnega posla. V praksi je ta možnost vodila do zlorab s strani oseb, ki so brez posebnega interesa za sklenjeni posel poskušale le-tega uničiti.
Zdaj je tako za izpodbojni kot za ničen posel dovoljena le pogodbena stranka ali oseba, ki je neposredno navedena v zakonu, na primer skrbnik, z drugimi besedami, oseba, ki ima interes izpodbijati posel, čl. , 166, odstavek 2 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Glavni razlog za ugotovitev ničnosti posla je posel, ki ga je opravila nesposobna oseba, 2. čl. 171 Civilnega zakonika Ruske federacije. To pomeni, da je državljanu, ki prodaja stanovanje, sodišče pred sklenitvijo prodajne pogodbe odvzelo poslovno sposobnost. S takim poslom bo sodišče zavezalo stranki, da druga drugi vrneta vse, kar sta prejela po prodajni pogodbi. Kupec v tej transakciji je šibkejša stran, saj se po vrnitvi kupljenega stanovanja pojavi vprašanje vračila denarja, ki ga poslovno nesposobna oseba seveda nima več.
Za izpodbojne posle izven konkurence čl. 177 Civilnega zakonika Ruske federacije: posel, ki ga sklene oseba, ki ni sposobna razumeti pomena svojih dejanj ali jih upravljati.
Če v prvem primeru zadostuje dejstvo potrditve nezmožnosti - sodna odločba o priznanju državljana kot nezmožnega, potem v zvezi s 177. čl. Sodišče civilnega zakonika Ruske federacije bo določilo pregled in ob upoštevanju drugih dokazov strank bo sprejeta odločitev o priznanju transakcije kot neveljavne ali zavrnitvi ustreznih zahtevkov. V praksi ima odločilno vlogo mnenje izvedenca, če sodišče ne dvomi o zanesljivosti izvedenskega mnenja (običajno je). Drugi dokazi, na primer izpovedi prič, so lahko zelo relativnega pomena za odločitev sodišča.
Ko govorimo o pravnem mehanizmu za varstvo pravice kupca stanovanja, lahko rečemo, da sta dejansko dva: zastaranje in kvalifikacije po čl. 302 Civilnega zakonika Ruske federacije kot kupec v dobri veri.
V prvem primeru je zastaralni rok za posle eno leto za izpodbojni posel in tri leta za ničen posel. Pri ničnih poslih, kjer zahtevek uveljavlja stranka, začne zastaranje teči od trenutka, ko je pogodba izvršena, če pa zahtevek vloži tretja oseba, pa od trenutka, ko je vedela ali bi morala seznanjen z dejstvom sklenitve pogodbe.
Pomembno je omeniti, da je z dne 05.07.2013 št. 100-FZ spremenjen 170. čl. Civilni zakonik Ruske federacije v kvalifikaciji navidezne transakcije. Navidezni posel, katerega posledice so ničnost, je po novem tudi posel, sklenjen pod drugimi pogoji, kot so določeni v pogodbi. Te spremembe imajo lahko posledice za stranke pri podcenjevanju vrednosti transakcije za optimizacijo obdavčitve. Predvidevamo lahko, da bo na primer zakonec, ki je dal soglasje k prodaji stanovanja, na tej podlagi lahko priznal posel za ničen, če samo soglasje ne izraža vrednosti prodaje skupno pridobljenega premoženja.
Kateri so danes najpogostejši vzroki za neveljavne (nične in izpodbojne) posle? Je to pogosto ali redko? Ali so bili taki primeri v vaši praksi (ali v zgodovini podjetja) in če da, kako se je končalo za kupca?
»Neveljavni posel v večini primerov očitno vsebuje elemente prekrška. Zato se poklicni udeleženci na trgu nepremičnin, ki se spoštujejo in cenijo svoj ugled, poskušajo izogibati takšnim poslom. Enako lahko rečemo za nepomembne transakcije.
Druga stvar so transakcije, v katerih ena od strank nosi to ali ono tveganje, vključno s tveganjem izpodbijanja tekočih ali prejšnjih transakcij s predmetom. Takšna tveganja morda niso na noben način povezana s kaznivimi dejanji, lahko pa so prisotna v zgodovini predmeta.
Naloga strokovnjaka, ki spremlja kupca, je pravočasno prepoznati to tveganje ali tveganja, oceniti njihovo velikost, predlagati možne načine za zmanjšanje in dati ustrezna priporočila stranki. Takšna priporočila so lahko glede na specifično situacijo in posebna tveganja izpodbijanja zelo različna - zavrnitev nakupa, zahtevanje ustreznega popusta, predložitev dodatnih izjav, garancij itd.
Naloga strokovnjaka, ki spremlja prodajalca, je odkriti in zmanjšati tveganja izpodbojnosti prejšnjih transakcij s predmetom v fazi priprave dokumentov za predmet, ki se prodaja, da poda svojo motivirano oceno tveganja nasprotni stranki (kupcu).
Pogosto postane presoja morebitne izpodbojnosti poslov in verjetnih posledic predmet hudih sporov med prodajalcem in kupcem, pri čemer sodelujejo njuni odvetniki, agenti in bančni strokovnjaki. Včasih v teh sporih zmaga zdrav razum, včasih ne.
V praksi je treba naleteti na zelo različna stališča zainteresiranih udeležencev v razpravi do takšnih dejavnikov tveganja za izpodbojnost poslov, kot je na primer neudeležba mladoletnikov pri lastninjenju (v obdobju do avgusta 1994);
Odsotnost enega od najemnikov zaradi bivanja v krajih odvzema prostosti;
Darilo med nesorodniki;
Odjava po pooblaščencu;
Odjava brez prijave drugje;
Priznanje lastninske pravice s sodno odločbo;
Netržna cena v pogodbi;
Neenakovredna menjava brez doplačila;
Nov posel z dobrim kupcem.
Seznam je mogoče nadaljevati in vsak izkušen strokovnjak bo imel kaj dodati.
»Neveljavne transakcije so v drznih 90. letih postale bolj redke kot prej. Prvič, ker Rosreestr nadzoruje pravice mladoletnikov in ne izvaja transakcij z njihovim premoženjem brez dovoljenja skrbniških organov. Drugič, trg nepremičninskih storitev je zdaj bolj pregleden, na njem delujejo velika podjetja. Tretjič, z uvedbo koncepta "dobrovernega kupca" so kupci postali bolj zaščiteni, če je prenos pravic registriran v stanovanju v skladu s pravili Rosreestra in če je polna cena v prodajni pogodbi.
Vendar pa obstajajo sporne transakcije. In praviloma so njihovi najpogostejši vzroki naslednji:
Nastop sorodnikov po sklenitvi rentne pogodbe;
- pojav dedičev, za katere prodajalec ni vedel (ali je molčal);
- kršenje pravic mladoletnikov med privatizacijo v 90. letih;
- opravljanje posla z osebo, ki je ob sklenitvi posla registrirana v narkologu ali psihiatričnem dispanzerju brez pregleda.
Začetek jeseni 2013 je v rusko zakonodajo prinesel številne spremembe. Spremembe so se dotaknile tudi vprašanja priznanja neveljavnosti kupoprodajne transakcije. V civilnem zakoniku se to odraža v 166. členu.
Zaradi sprememb zakonodaje so se spremenili nekateri pogoji za priznavanje transakcij kot neveljavnih in številne omejitve pri izpodbijanju transakcij.
Te transakcije je mogoče izpodbijati na višjih sodiščih.
Katere transakcije so najpogosteje razveljavljene.
Tovrstni posli so dejansko neveljavni, to pomeni, da lahko sodišče tak posel samo ugotovi, da je neveljaven, ne pa da mu dodeli status neveljavnosti.
Če je bil namen dvostranski, se vse premoženje in denarna sredstva, prejeta s takšno transakcijo, zaplenijo.
Vendar ni vse tako jasno. Nična transakcija se lahko v nekaterih primerih prizna kot veljavna. Najpogostejši med njimi v sodni praksi je priznanje transakcije z mladoletno ali poslovno nesposobno osebo za veljavno, če je opravljena v korist mladoletne ali poslovno nesposobne osebe.
V novi izdaji civilnega zakonika se je spremenilo več točk v zvezi s prometom z nepremičninami.
1. Slaba vera. Ker je bila praksa izpodbijanja neveljavnih poslov iz formalnih razlogov precej pogosta, torej da so se nevestne nasprotne stranke skušale izogniti odgovornosti za to, da so svoje dolžnosti opravljale nepravilno ali jih sploh niso opravljale, je prišlo do nekaterih sprememb zakona.
Člen 166, zlasti odstavek 5 civilnega zakonika, navaja, da razglasitev ničnosti izgubi pravni pomen. Toda prijaviteljevo slabo vero je treba dokazati. To velja tako za nasprotne kot neposredne tožbe.
2. Pomanjkanje soglasja.Če zakon zahteva soglasje tretje osebe ali vladne agencije, se brez njega transakcija šteje za neveljavno. Ta neveljavna transakcija bo imela status izpodbojne.
Soglasje pa ni izpodbijano, če je transakcija nična. Če situacija, v kateri je potrebna privolitev tretje osebe, po zakonu spada pod status ničnosti, tretji osebi ni treba izpodbijati posla na sodišču, saj je ničen.
Sprememba priimka ob razvezi Pri razvezi v matičnem uradu lahko želeni priimek navedete takoj v vlogi za razvezo zakonske zveze. Ženska lahko obdrži možev priimek ali se vrne ...
Nakup in prodaja nepremičnin je danes precej priljubljena transakcija. Ljudje prodajajo in kupujejo hiše, zemljišča, stanovanja, poslovne in industrijske zgradbe. Hkrati je treba dokumente za transakcijo pravilno sestaviti, kar v praksi ni vedno mogoče.
Zato imajo zainteresirane stranke možnost priznati pogodbo kot neveljavno, nato pa se bodo morale stranke vrniti na prvotno poravnavo. Nepremičnino je lažje vrniti, a tudi za denar se bo treba boriti.
Zato bo ta članek zelo koristen vsem prodajalcem in kupcem nepremičnin. Vendar so informacije, predstavljene v članku, teorija, praksa pa lahko prinese veliko presenečenj. Če torej nameravate skleniti pogodbo o prodaji vašega stanovanja ali nameravate izpodbijati že sklenjeno pogodbo, ni odveč, da se obrnete na strokovnjake. Pomagali vam bodo preprečiti številne težave in težave.
Če se obrnete na nas za pomoč, je pomembno razumeti, kako natančno lahko naš strokovnjak pomaga. Namen našega dela je pomagati osebi v težki situaciji, ko je treba sklenjeno pogodbo priznati za neveljavno. Ta naloga je zelo težka, kar je precej težko rešiti sami. Zato naši strokovnjaki ponujajo naslednje storitve:
Kupoprodajna pogodba nepremičnine je dvostranski posel. Vpleteni sta dve strani: prodajalec in kupec. In sama pogodba mora vsebovati vse ključne pogoje posla. Stranki lahko predpišeta različne pogoje. Toda nekatere od njih je treba navesti v pogodbi. Ti vključujejo predmet naročila in njegovo ceno.
Če ta vprašanja niso urejena, potem tak sporazum prvotno ni veljaven, to pomeni, da se šteje za nesklenjenega. Ko gre za odtujitev nepremičnin, so takšne transakcije predmet obvezne državne registracije. Če se ta postopek ne upošteva, se tudi pogodba šteje za neveljavno. V teh primerih ni treba iti na sodišče.
Vendar se v praksi najpogosteje srečujejo s pogodbami, ki jih lahko za neveljavne prizna samo sodišče z izdajo ustrezne odločbe.
Pogosto je težko najti razloge za priznanje prodajne pogodbe za neveljavne, ki smo jih našteli, še težje pa jih je dokazati. In to je predpogoj. In to je treba dokazati le na sodišču, saj je to edini organ, ki ima pravico priznati pogodbe kot neveljavne.
Obravnava vprašanja na sodišču je dolg postopek in tožnik mora pohiteti. Ker toženec v tem času že lahko izvaja ukrepe, katerih cilj je prikriti ali spremeniti kakovostne lastnosti nepremičnine. In na sodišču bo toženec zagotovo našel nekaj, čemur bo ugovarjal. Tu nastopi vloga kakovostne pravne pomoči. Konec koncev bo izid postopka odvisen od tega, kako kompetentno je izbrana ofenzivna linija in kako hitro se izvaja.
Prav tako se bo moral tožnik neizogibno soočiti s številnimi težavami. Najpomembneje med njimi je, da so prepričljivi in aktivni, da zahtevajo imenovanje izvedenstva, vabilo prič in vključitev nekaterih gradiv v zadevo. To je mogoče storiti le s pomočjo strokovnjakov.
Ko začnete s katerim koli poslom, je vredno razmišljati o možnih posledicah. In naši strokovnjaki se vedno osredotočajo na to. Najpogostejša posledica priznanja neveljavnosti pogodbe je vrnitev strank v prvotni položaj. V tem primeru se eni strani vrne premoženje, drugi denar. Vendar se to zgodi le pod pogojem, da sta se stranki v dobri veri zmotili ali da nista vedeli, da je med njima sklenjena transakcija v nasprotju z zakonom.
Če je transakcija očitno nezakonita in je nezakonit namen ene od strank očiten, potem govorimo o zaplembi premoženja takemu subjektu. V tem primeru bodo v zadevo neizogibno posegli predstavniki organov pregona, postopek iz civilne zadeve pa lahko gladko preide v kazensko.
Da bi se izognili takšnim težavam, je bolje, da pravočasno poiščete pomoč pri našem strokovnjaku. In zagotovo bo našel način, da vam pomaga.
Za ponazoritev kompleksnosti obravnavane problematike navajamo en primer iz naše bogate prakse. Zakonski par se je odločil, da bo s svojim težko prigaranim denarjem kupil hišo. Našli smo prodajalca, vendar je starejši moški, tako da smo vse težave rešili z njegovim predstavnikom. Podpisala sva pogodbo, opravila vse potrebne postopke in se že vselila v novo stanovanje.
Svoje lastninske pravice pa niso mogli vpisati. Iz razloga, ker je do nakupa stanovanja sedanji lastnik umrl.
Ker so stranke prišle k nam precej hitro, so se naši strokovnjaki takoj odzvali in na sodišču zaprosili za priznanje pogodbe kot neveljavne in za izterjavo plačanega zneska od »nesrečnega posrednika«. Zahvaljujoč ažurnosti ga je bilo mogoče najti s še neporabljenim denarjem. Zato je bil znesek v celoti vrnjen. In posrednik je dobro vedel, da nima pravice prodati stanovanja nekoga drugega, zaradi česar je bil preganjan zaradi goljufije.
Zadnja posodobitev: 8.2.2018
Kupiti stanovanje, prijaviti svojo pravico do njega, ga prenoviti, kupiti sedežno garnituro, se raztegniti na njej in se sprostiti - to so sanje navadnega kupca stanovanja. A v življenju žal ne gre vse vedno tako gladko. V vsakem sodu medu se zagotovo najde kakšna muha v manikuri.
Po različnih ocenah od 5 % do 15 % sklenjenih nepremičninskih poslov izpodbijano potem na sodišču. In nekatere od njih priznava sodišče neveljaven(Odpre se v novem zavihku."> §2, poglavje 9 Civilnega zakonika Ruske federacije - Neveljavnost transakcij).
Kaj to pomeni?
Priznanje pogodbe o prodaji stanovanja za neveljavno pomeni, da sklenjena pogodba ne nosi nobenih pravnih posledic, opisanih v njem, poleg tega od samega trenutka sklenitve (Odpre se v novem zavihku. "> 1. člen 167. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). ne šteje” - prodajalec ni prodal, kupec pa ni kupil.
Prodajna pogodba za stanovanje (DKP) morda neveljaven ali kot rezultat zahtevno transakcij ali kot rezultat nepomembnost (pravni izraz) sama transakcija (Odpre se v novem zavihku."> Klavzula 1, člen 166 Civilnega zakonika Ruske federacije). Naj na kratko razložimo, kakšna je razlika med izpodbojno in nepomemben transakcije.
Izpodbojna pogodba
pokličite takšno transakcijo, ki zahteva njeno priznanje invalidnost na sodišču, če za to obstajajo resni pravni razlogi.
Izpodbijanje posla in pogodbe o prodaji stanovanja pomeni pritožbo zainteresiranih oseb sodišče z zahtevkom, da ob sklenitvi PrEP njihove pravice do stanovanja niso bile upoštevane oziroma kršene. Na primer dedič, katerega pravice niso bile upoštevane pri razpolaganju z dediščino ( stanovanje), lahko vloži tožbo za priznanje neveljaven posle razpolaganja s tem premoženjem.
AT izpodbojne transakcije zakon posamezniku prepušča odločitev, ali se bo zatekel k sodni obliki varstva svoje pravice ali ne ( na primer, se z drugo stranjo pogajati prijateljsko).
rezultat izpodbijanje posla z nepremičnino je lahko sodna odločba o njenem invalidnost(ali resničnost) glede na okoliščine primera.
ničen dogovor imenuje se tisti posel, ki je bil že od samega začetka sklenjen z očitno kršitvijo zakonodaje. Z drugimi besedami, gre za posel, ki načeloma ni imel pravice biti sklenjen. Nedvomno in nedvoumno je neveljaven.
To je na primer v primeru, ko prodajalec stanovanja ni imel pravice do prodaje ( na primer ponarejene listine), ali je bila registrirana transakcija z mladoletno osebo ( po nekem čudežu), kar je izrecno prepovedano z zakonom. Tisti. obstaja kršitev zakona, o čemer se ni treba prepirati - in zato je transakcija priznana nepomemben .
ničen posel neveljavna zaradi svoje narave narava kršitve zakona), in ne na podlagi sodne odločbe. Tisti. ona postane neveljaven ob ugotovitvi samega dejstva takšne kršitve. Vendar pa zahteva po priznanju dejstva nepomembnost lahko privedejo do sodišča.
Kupoprodaja stanovanja se šteje za nično.če je sklenjena z določenimi kršitvami zakona. Seznam takih kršitev je določen v civilnem zakoniku.
Po civilnem zakoniku Nične so naslednje transakcije:
Razlika med izpodbojno dogovor in nepomemben je tudi v tem, da se nanje nanaša drugačna. Za izpodbojne transakcije - do enega leta nične transakcije - tri leta z možnostjo podaljšanja tega obdobja na 10 let (Odpre se v novem zavihku."> 181. člen Civilnega zakonika Ruske federacije).
Tako bi moral Kupec stanovanja pri pripravi posla izključiti najmanj znaki ničnega posla (glej zgoraj), nato pa se poskušajte izogniti resnim razlogi za izpodbijanje transakcije (glej spodaj). Prodajalca zaradi tega ni treba preveč skrbeti - v najslabšem primeru mu bodo stanovanje preprosto vrnili po sodni poti.
Razlogi za neveljavnost transakcij lahko jih je veliko.
Poleg zgoraj navedenih razlogov nepomembnost , dogovor lahko tudi izpodbijal , in priznan neveljaven iz različnih razlogov.
Na splošno, neveljaven sodišče lahko prizna vsako transakcijo, ki ni v skladu z zahtevami zakona ali drugega pravnega akta (Odpre se v novem zavihku. "> Klavzula 1, člen 168 Civilnega zakonika Ruske federacije). tožba za razveljavitev posla , in o uporabi posledic te neveljavnosti. Tak zahtevek lahko vloži tako stranka v transakciji kot druge zainteresirane stranke, pa tudi lokalne oblasti ( na primer organi skrbništva), ali tožilstvo.
Posledično postane transakcija izpodbojno , njena nadaljnja usoda pa je odvisna od odločitve sodišča.
Zakonodaja to določa transakcija prodaje stanovanja se lahko izpodbija in razveljavi, če:
Še posebej, transakcijo s stanovanjem lahko sodišče razglasi za neveljavno tudi:
Kaj je še lahko razlogi za izpodbijanje transakcije nakupu in prodaji stanovanja, je bolje, da se kupec v zvezi s pogoji posamezne transakcije razjasni po tem, ko so zbrani potrebni podatki in dokumentacija za nakup stanovanja ( kako to narediti - glejte. Odpre se v pojavnem oknu."> NAVODILA PO KORAKIH).
Vendar je treba razumeti, da sam obstoj razlogov za možno prerekanje posla s stanovanjem , ne pomeni, da je nujno priznana neveljaven. Sodišče upošteva vse okoliščine primera ob upoštevanju dejanj ( Kupec), in sebe razlogov mora biti zelo bistvena, legitimno motivirana in pravnomočno dokazana.
Zato je priporočljivo, da Kupec stanovanja pozna vsaj osnovne stvari razlogov za izpodbijanje posli, znamenja nepomembnosti transakcij, kot tudi zagotoviti, da posledice transakcije za prodajalca so bili razumni in ugodni. Vključno s tem, da ne kršite ( vključno z Prodajalčevi sorodniki ) v zvezi s stanovanjem, ki se prodaja.
Preprosto povedano, vsa dejanja kupca stanovanja se zmanjšajo na to, da se pri pripravi transakcije zagotovi izključuje razloge za njeno ničnost in ne pušča resnih razlogov za njeno izpodbijanje.
Na splošno iz večine zgoraj naštetega razlogov za prepoznavanje transakcije neveljaven lahko zaščiti pripravo in certificiranje PrEP ob .
Notar podrobno se poglobi v bistvo pogodbe, ki jo overi, zahteva dodatne dokumente in potrdila za razširitev informacij o transakciji, prav tako se pogovarja z vsako stranko transakcije, odkriva nianse in strankam pojasnjuje bistvo in posledice transakcije. izvedba pogodbe.
Zakon določa, da neveljavna transakcija nima pravnih posledic, razen tistih, ki so povezane z njenim invalidnost(Odpre se v novem zavihku."> člen 167 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Prevedeno v običajen jezik to pomeni, da v primeru priznanje transakcije s stanovanjem za neveljavno, se štejejo tudi vse obveznosti strank po pogodbi za neveljavne ( ne zahtevajo izvršitve), in če so že izvedeni, se rezultati te izvedbe razveljavijo.
V tem primeru mora vsaka od strank v poslu vrniti drugi stranki vse, kar je prejela v okviru posla, če je to fizično nemogoče, pa nadomestiti v denarju. Takšna vrnitev v prvotno stanje ( kako je bilo pred dogovorom) je poklican " dvostranska restitucija ».
V primeru stanovanja bo sodna odločba podlaga za vrnitev lastništva stanovanja prodajalcu, kupec pa mora vrniti denar v višini, ki je navedena v Prodajna pogodba.
Hkrati pa, če prodajalec ne more vrniti celotnega zneska naenkrat, ga sodišče zaveže, da ta znesek kupcu plača postopoma, taka plačila pa se lahko raztezajo več let. To je tisto glavna nevarnost za kupca- če je transakcija razglašena za neveljavno, takoj izgubi stanovanje, denar pa mu lahko vrnejo zelo dolgo ali pa ga sploh ne vrnejo.
Odvetniki so točni in natančni ljudje. Če lahko navaden človek izrazi misel z različnimi besedami, potem imajo lahko z vidika sodne prakse besede s podobnim pomenom popolnoma drugačen pravne posledice
. To velja na primer za koncepte neveljavna transakcija
" in " prekinitev posla
».
neveljaven transakcija je lahko predmet sodne odločbe zaradi njenega zahtevno , ali kot posledica nepomembnost (glej zgoraj). Pravna posledica tega je vrnitev strank v prvotno stanje ( dvostranska restitucija).
Prekiniti isti dogovor ( pogodba) lahko kot njeni udeleženci sami ( po dogovoru strank), in sodišče ( na zahtevo ene od strank). In pravna posledica tega bo le prenehanje nadaljnjega izpolnjevanja obveznosti iz pogodbe, razen če druge posledice ne ugotovi sodišče ali sama pogodba. Zakonodajna ureditev odpovedi pogodbe opisano v Odpre se v novem zavihku.">Poglavje 29 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Po zakonu mora potekati v enaki obliki, kot je bila sklenjena, tj. ločen pisni dogovor. Ali sodni nalog. Še več, po odpovedi pogodbe, stranke nimajo pravice zahtevati nazaj tistega, kar je že bilo opravljeno v skladu s pogodbo (Odpre se v novem zavihku. "> Klavzula 4, člen 453 Civilnega zakonika Ruske federacije). Čeprav različne vrste nadomestilo za škodo se lahko zagotovi kot prostovoljno sporazum o odpovedi, kot tudi v sodna odločba o prenehanju.
Razlogi za odpoved pogodbe o prodaji stanovanja naveden v Odpre se v novem zavihku."> člen 450 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Na splošno se vsi nanašajo na dejstvo, da pogodbo lahko odpove sodišče na zahtevo ene stranke v dogodku bistvena kršitev pogodbe druga stran. Zveni logično. Na primer, prodajalec ima pravico prekiniti pogodboče kupec ni plačal celotnega zneska za stanovanje; pri novogradnjah pa ima Kupec pravico prekiniti, ki ga je sklenil, če hiše ne bi pravočasno dal v pogon.
Glavna stvar, ki jo morata prodajalec in kupec razumeti, je dejstvo, da prekiniti pogodbo o prodaji stanovanja lahko le, če še ni dokončano ena od strank ali obe stranki. Na primer, dokler ni vpisan prenos pravic po pogodbi ali dokler ni plačan ves denar v skladu s pogoji pogodbe ali dokler prodajalec ne prenese stanovanja na kupca do.
Če je transakcija registrirana in v celoti zaključena, potem prekiniti ne bo šlo več. Prizna ga lahko le sodišče neveljaven (če za to obstajajo resni razlogi in dokazi - glej zgoraj).
Kompetentna priprava nepremičninskega posla ( prebrati), poznavanje osnov zakonodaje v zvezi s tovrstnimi posli ( prebrati), kot tudi podporo specializiranega pravnika in/ali overitev pogodbe pri notarju - tukaj glavna zaščita pred škodljivimi posledicami transakcije.
Zlasti bo za zaščito poskrbel posebni pogoji v Prodajna pogodba stanovanja. Na primer pogoj o odgovornosti za morebitne zahtevke tretje osebe, odgovornost prodajalca za skrite pomanjkljivosti stanovanja, obveznost odpusta vseh družinskih članov itd. Zato je izjemno pomembno, da k sestavi pogodbe pristopite skrbno in premišljeno, s pomočjo.
Vsaka beseda v pogodbi in vsak stavek - pomembna (tiste. pravne posledice). Napisano besedilo v pogojih pogodbe mora biti jasno, imeti nedvoumno razlago in ne sme biti v nasprotju z zakonom in drugimi pogoji pogodbe.
vzorci predlog Prodajne pogodbe lahko poda le splošno predstavo o tem, kako naj bi takšna pogodba izgledala in katere razdelke mora vsebovati. Nianse določene transakcije in "zaščitni" jezik v pogodbi ( kar je za kupca še posebej pomembno) lahko upošteva in pravilno sestavi le odvetnik ali .
"NEPREMIČNINSKE SKRIVNOSTI":
Pravila in zaporedje priprave transakcije za prodajo stanovanja - na interaktivnem zemljevidu "Odpre se v pojavnem oknu."> NAVODILA PO KORAKIH » (se odpre v pojavnem oknu).
