Cene nepremičnin zbirajo informacije. Pomen značilnosti za različne vrste stanovanjskega trga. Potrebujem pomoč glede teme

Ceno katere koli nepremičnine, pa naj gre za stanovanje, pisarno ali kočo, določa vpliv celega sklopa zunanjih dejavnikov. Različni razlogi določajo, da je en objekt dražji od drugega in obratno, pa tudi dejstvo, da se nepremičnina kot celota dražja ali cenejša.

Pri analizi vzrokov za spremembe cen na trgu je treba vse zunanje dejavnike razdeliti v dve glavni kategoriji: lokalne in globalne. Lokalni dejavniki vključujejo dobro znane razloge za razliko v cenah za različne objekte - to je lokacija, vrsta stavbe, stanje objekta, napolnjenost, okolje. Obračunavanje vpliva lokalnih dejavnikov v teoriji in praksi vrednotenja se izraža v obliki uporabe tako imenovanih prilagoditev, po katerih je na primer stanovanje v pritličju v povprečju 15 % cenejše od podobnega. v povprečju, stanovanje z balkonom pa je za približno 2 % dražje od enakega, vendar brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje še kar nekaj časa. Ob poznavanju stopnje vpliva lokalnih dejavnikov na ceno je mogoče rešiti problem vrednotenja posameznega objekta, ob poznavanju splošne trenutne ravni cen nepremičnin. Vendar pa upoštevanje lokalnih dejavnikov ne omogoča napovedovanja razvoja trga kot celote, predvidevanja njegove rasti ali upada. Za reševanje problemov tržne dinamike je treba biti pozoren na globalne dejavnike. To so predvsem makroekonomske značilnosti: politična in gospodarska situacija, stopnja razvoja poslovanja in proizvodnje v določenem mestu, obseg izvoza in investicij ter raven dohodka prebivalstva. Prav ti dejavniki določajo dejstvo, da so cene nepremičnin v Moskvi v približno enakih deležih na vseh tržnih segmentih višje od cen v Sankt Peterburgu ali Volgogradu, vendar nižje kot v Londonu ali Parizu. Razdelitev vseh dejavnikov, ki vplivajo na cene, na lokalne in globalne ima še eno zelo uporabno lastnost. Lokalne dejavnike določajo predvsem parametri določenega predmeta, vendar so šibko odvisni od časa. Na primer, opečne hiše so v nekem deležu dražje od podobnih panelnih hiš. Tako je bilo pred petimi, desetimi in več leti, očitno je, da bo tako tudi v prihodnje. Tako kot stanovanja na obrobju bo najverjetneje cenejša kot v središču, stanovanja v bližini parka pa dražja kot v bližini industrijske cone. V prvem približku lahko štejemo, da so lokalni dejavniki sploh neodvisni od časa. Če se njihova vloga spreminja, kot je postopno upadanje prestiža stalinističnih hiš ali upadanje vloge telefona v stanovanju zaradi hitrega razvoja mobilnih komunikacij, potem ta proces traja leta in oprijemljive spremembe lahko opazovati šele po 5-10 letih. Globalni dejavniki imajo nasprotno nasprotne lastnosti. Sčasoma se spreminjajo veliko hitreje in se odzivajo na spremembe v gospodarskem in političnem okolju, vendar so skupne vsem nepremičninam. Na primer, v ugodnem gospodarskem okolju se vsaka nepremičnina podraži približno sorazmerno, medtem ko v času krize vsi segmenti trga doživljajo podoben upad. Seveda se lahko zaradi dodatnih razlogov ob vsesplošni rasti trga nekateri razredi nepremičnin dražijo nekoliko hitreje, drugi - nekoliko počasneje, vendar so to precej bolj subtilni popravki. Zgoraj opisana filozofija je osnova metodologije analitičnega centra "Indikatorji trga nepremičnin" IRN.RU. Preprosto ga je predstaviti v obliki preproste simbolne formule (resnične formule za izračun so seveda veliko bolj zapletene):

Ck(t,pi) = G(t) + Lk(Pi).

V tej formuli je Ck(t,pi) cena določene k-te nepremičnine, ki jo sestavlja G(t) - prispevek globalnih faktorjev, ki so skupni vsem objektom, tj. neodvisno od k in pj in LkCpi) - prispevek lokalnih faktorjev za k-ti objekt, ki niso odvisni od časa t. Vrednosti pj so niz parametrov, ki opisujejo predmet. Zdaj smo pripravljeni preiti na praktične koristi tega pristopa. Prvič, bistveno izboljša reševanje problemov ocenjevanja. Običajno se pri ocenjevanju določenega stanovanja uporabljajo analogi, ki so trenutno na trgu, na primer v osnovah zadnjega meseca, katerih obseg je omejen. Če morate najti analoge, recimo, dvosobnega stanovanja v 17-nadstropni panelni stavbi v okrožju Izmailovo, nedaleč od postaje podzemne železnice, ne v prvem nadstropju, potem morda trenutno takšnega morda ni stanovanja sploh ali pa so le dve ali trije. To pomeni, da bo nastala ocena izjemno netočna. V večini analitičnih tabel, ki predstavljajo vrednosti povprečnih cen za tako ozke podrazrede stanovanj (na primer tip hiše - okrožje), je skoraj polovica celic praznih, ker ni dovolj statistike.

Metoda ločevanja lokalnih in globalnih dejavnikov pri oblikovanju cen omogoča veliko natančnejše izračun vpliva lokalnih dejavnikov - popravkov vrednotenja - s statistiko skozi več let, saj so te prilagoditve skoraj neodvisne od časa. Vendar pa tak sistem ocenjevanja zahteva resne predhodne izračune. Da bi bila ta metoda primerna za praktično uporabo, je bilo načrtovano organizirati brezplačno storitev ocenjevanja stanovanj na spletnem mestu irn.ru z uporabo zgoraj opisanega računskega mehanizma. To bo omogočilo vsem, da uporabljajo novo tehniko in jo preizkusijo v akciji. Druga pomembna posledica novega pristopa je pojav funkcije G(t), skupne celotnemu nepremičninskemu trgu, ki ni odvisna od določenega predmeta in opisuje dinamiko trga kot celote. Lahko se izračuna, če poznamo trenutno raven cen Ct in niz prilagoditev L. Ta funkcija se v terminologiji analitičnega centra IRN.RU imenuje indeks stroškov ali stopnja na kvadratni meter. Funkcija G(t) ni povprečna cena, kot se morda zdi na prvi pogled, čeprav so njene vrednosti blizu povprečne cene. Ta funkcija je matematično pravilen kazalnik dinamike nepremičninskega trga kot celote, tako kot borzni indeksi za razliko od cen delnic posameznih podjetij kažejo na celoten dvig ali padec borznega trga. Ne glede na to, ali trg nepremičnin v tem trenutku pada ali raste, se cene posameznih objektov spreminjajo sinhrono – v enem samem »žarku *«, indeks stroškov pa je le pokazatelj smeri tega »žara«.

Nova metodologija ima številne pomembne prednosti. Neposredni izračun povprečne cene se pojavi zaradi izračuna povprečne vrednosti stroškov predmetov za tekoči mesec (ali teden), nato naslednji itd. Posledično se vsaka nova vrednost povprečne cene izračuna na podlagi na bazo podatkov novega obdobja in nikakor ni povezana z bazo podatkov za prejšnje obdobje. To vodi do značilnih statističnih skokov - žagaste krivulje povprečne cene, ki ne omogoča izdelave nobenih napovedi. "Dvig" ali "neuspeh" trenutne točke na grafikonu ne pomeni začetka vzpona ali padca trga - to je le statistični šum.

Metodologija za izračun funkcije G(t), nasprotno, uporablja vrednosti L, izračunane na naboru podatkov za vsa pretekla leta, zaradi česar je nova vrednost G(t) določena z vsemi prejšnjimi vrednosti te funkcije. Rezultat tega je bolj ali manj gladek graf. In gladka krivulja vrednosti je najhitrejši način, da opazite nove trende navzgor ali navzdol.

Jasna prednost opisane filozofije je šibka odvisnost rezultatov od velikosti trenutnega vzorca, saj so vsi trenutni tržni kazalci določeni predvsem s podatki v daljšem obdobju in se popravljajo le s svežimi podatki. Značilen parameter za delo analitikov - velikost vzorca preprosto izgubi svoj pomen. Velikost vzorca opisane metode so vsa stanovanja, ki so bila kdaj prodana ali prodana – na milijone možnosti.

Pomemben praktični rezultat pojava logično pravilne funkcije G(t) je povezava nepremičninskega trga z drugimi makroekonomskimi parametri. Kot veste, nepremičnine niso blago. Vsi predmeti so edinstveni in se med seboj razlikujejo. Funkcija G(t), skupna celotnemu nepremičninskemu trgu, ki izraža dinamiko tega trga, je neke vrste »skupni imenovalec«, ki omogoča primerjavo nepremičnin z drugimi področji dejavnosti. Na primer, funkcijo G(t) - indeks stanovanjskih stroškov - lahko gledamo kot tečaj za kvadratni meter - nekakšen analog tečaja svetovne valute - dolar ali evro. Tako je opisana ideologija pomemben korak pri ustvarjanju mostu med nepremičninskim trgom in drugimi sektorji gospodarstva.

Pošljite svoje dobro delo v bazo znanja je preprosto. Uporabite spodnji obrazec

Študentje, podiplomski študenti, mladi znanstveniki, ki uporabljajo bazo znanja pri študiju in delu, vam bodo zelo hvaležni.

Gostuje na http://www.allbest.ru/

Moskovska humanitarna univerza

Fakulteta za ekonomijo in management

Katedra za ekonomske in finančne discipline

ESEJ

na temo: " Cene in cene na nepremičninskem trgu"

disciplina "Cene in cene"

Dijaki 2. letnika gr. М201_323

Posebnost Vodenje organizacije

Vasilyauskas A.A.

Učitelj

Doktor ekonomskih znanosti, profesor

Gryzunova N.V.

Moskva 2010

Uvod

1. Cenovni dejavniki

1.1 Razvrstitev dejavnikov

1.2 Znaki razvrstitve cenovnih faktorjev za PH

1.3 Cenovni dejavniki na nepremičninskem trgu in njihov odnos

2. Struktura cenovnih dejavnikov na stanovanjskem trgu in njihov odnos

3. Modeli za napovedovanje parametrov razvoja ruskega stanovanjskega trga

3.1 Razvrstitev napovedi glede na stopnjo formaliziranosti metod

Zaključek

Bibliografija

Uvod

Po vsem svetu je trg nepremičnin, skupaj z blagovnim trgom, nastal že precej dolgo nazaj. Vendar pa je v Rusiji po revoluciji leta 1917 dejansko prenehala obstajati in se je ponovno pojavila šele po razpadu ZSSR in zakonodajni utrditvi lastninskih razmerij. Na tej stopnji razvoja je nepremičninski trg v Rusiji v fazi razvoja in ga strokovnjaki označujejo kot "divje". Razlogi so nepopolnost zakonodajnega okvira, pomanjkanje univerzalnih dobro razvitih meril za ocenjevanje nepremičnin, neskladje med kakovostjo nepremičnine in njeno vrednostjo ter prevlado agregatnega povpraševanja nad ponudbo. Zlasti velika mesta, kot sta Moskva in Sankt Peterburg, doživljajo akutno pomanjkanje stanovanjskih nepremičnin, maloprodajnih, pisarniških in industrijskih prostorov ter zemljišč z razvito infrastrukturo, namenjeno njihovi gradnji. Posojilni mehanizmi niso dovolj učinkoviti, zlasti program hipotekarnih posojil, ki v času svojega obstoja ni dosegel pomembnih rezultatov.

1. Cenovni dejavniki

1.1 Faktorska klasifikacija

Povečana tipična struktura cenovnih dejavnikov na stanovanjskem trgu

Po našem mnenju se tukaj ne posveča dovolj pozornosti ločevanju dejavnikov glede na globino preučevanega obdobja (v dolgoročnem, srednjeročnem, kratkoročnem obdobju lahko delujejo različni dejavniki), glede na hierarhično ravni (drevo dejavnikov), glede na stanje trga (v različnih fazah tržnega cikla, stopnjah razvoja lahko delujejo različni dejavniki, narava delovanja istega dejavnika pa je lahko nasprotna).

V zvezi s tem je treba upoštevati vse klasifikacijske značilnosti, vključene v preglednico.

1.2 Znaki razvrstitve cenovnih faktorjev za PH

Na podlagi dolgoletnih raziskav moskovskega stanovanjskega trga je spodnja tabela podaja fenomenološko analizo in seznam dejavnikov cen delovanja, ki navaja njihovo razvrstitev glede na vsa uvedena merila. Nadalje diagrami prikazujejo hierarhično strukturo dejavnikov, puščice pa njihovo interakcijo.

Pomembno je omeniti, da bi morala biti pred kakršnimi koli poskusi smiselna fenomenološka analiza dejavnikov oblikovanja cen, ki temelji na strokovnem poznavanju trga, kvalitativnih in kvantitativnih študijah tržnih vzorcev, značilnosti, po katerih se trgi držav s tranzicijskim gospodarstvom razlikujejo od razvitih tržnih gospodarstev. pri formaliziranem tržnem modeliranju. Matematični modeli, tudi če so uspešno prestali filtre statistične analize pomembnosti dejavnikov, ne morejo biti priznani kot ustrezni, če ne temeljijo na ekonomski hipotezi o naravi procesov, ki se dogajajo na trgu v določeni fazi in fazi. njenega razvoja.

1.3 Cenovni dejavniki na nepremičninskem trgu in njihov odnos

	Fenomenološka analiza dejavnikov
Dejavniki povpraševanja
1. Obseg efektivnega povpraševanja po stanovanjih	Notranji pH faktor je približno 1. Dolgoročno je odvisen od faktorjev 2 in 3. Srednjeročno je odvisen od faktorjev 3, 4 in 5 ter od ravni cen (povratne informacije - povpraševanje je cenovno elastično). Z rastjo - vodi v zvišanje cen, z zmanjšanjem - v padec.
2. Potreba po stanovanju (potencialno povpraševanje)	Notranji dolgoročni faktor PH reda 2. Glede na zgodovinsko pomanjkanje stanovanj v Ruski federaciji (faktor 14) vztrajno dviguje cene s faktorjem 1.
3. Dohodki prebivalstva in njihova diferenciacija	Zunanji faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 6 in 7. Dolgoročno s povečanjem dohodka vodi do povečanja faktorja 1 in preko njega cen, z znižanjem - do padca. Srednjeročno velika diferenciacija dohodkov v Ruski federaciji vodi v dejstvo, da ko se cene dvignejo, pomemben del prebivalstva z nizkimi dohodki zapusti trg, se rast cen ustavi, in če dohodki še naprej rastejo, se odloženo povpraševanje zmanjša. realizirano v novem povečanju povpraševanja in cen v pol obdobja.
4. Nagnjenost prebivalstva in špekulativnih vlagateljev k nakupu stanovanj in cenovna pričakovanja	Notranji faktor РР reda 2. Dolgoročno je na redkem trgu vztrajno visok, srednjeročno odvisen od faktorjev 3 (elastičen glede na stopnje rasti dohodka), 8 in 9 (s krepitvijo rublja, nižja inflacija, raste, z devalvacijo rublja, naraščajočo inflacijo - pade), 12 (z nezaupanjem v razvijalce, nizke stopnje gradnje, prebivalstvo zapusti lokalni trg). Skozi faktor 1 vodi do zvišanja cen s svojo rastjo in padca cen - z znižanjem. S spremembami cen obstaja obratno razmerje: pričakovanja cen so inercialna, in ko se cene dvignejo, se kupci mudijo z nakupom, povečujejo obseg povpraševanja in spodbujajo cene, ko se znižajo, zapustijo trg in pričakujejo enakomerno večji upad, s čimer se zmanjša povpraševanje in poveča stopnja padanja cen.
5. Pogoji in obseg stanovanjskih posojil za kupce, vklj. hipoteka, število in delež hipotekarnih poslov	Zunanji dejavnik reda 2. Odvisno od faktorjev 6-11 in politike bančne skupnosti. Ko se razmere izboljšajo (2003-2006), s faktorjem 1 spodbudi rast cen, ko se razmere poslabšajo (2008-200), zmanjša faktor 1 in preneha spodbujati cene. S faktorjema 1 in 13 obstaja obratno razmerje: ob visokih stopnjah rasti cen se ponudba stanovanj in hipotekarni posli zmanjšuje, kar upočasnjuje rast cen.
6. Makrofinančni dejavniki (denarna osnova)	Zunanji faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 7-11 in denarne politike Centralne banke. Z rastjo prispeva k povečanju dohodka prebivalstva in s faktorjem 1 - zvišanju cen, z zmanjšanjem - k zmanjšanju stopnje rasti dohodka, nagnjenosti prebivalstva k porabi denarja in preko faktorja 1 zavira rast cen.
7. Makroekonomski dejavniki (stopnje rasti BDP, industrijska proizvodnja, stopnja zaposlenosti)	Zunanji dejavniki reda 3. V razmerah surovine narave ruskega gospodarstva je v glavnem odvisen od faktorja 10. Z rastjo prispeva k povečanju denarne baze, preko nje pa k rasti faktorjev 6. , 5, 3, 1 in cene.
8. Inflacija in deflacija	Zunanji faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 9-11 in od faktorja enega reda 6. Vpliva na faktorje 4, 5 in preko njih - na faktor 1 in cene.
9. Makrofinančni dejavniki (spremembe deviznih tečajev - devalvacija in revalorizacija)	Zunanji faktor naročila 4. Odvisno od faktorjev 10-11. S krepitvijo rublja v primerjavi z dolarjem v razmerah dolariziranega gospodarstva Rusije se poveča nagnjenost prebivalstva k porabi tako rubljskih kot dolarskih prihrankov in nakupu stanovanj (faktor 4), kar s faktorjem 1 nekoliko prispeva k rasti cen. Z gladko devalvacijo se nagnjenost k porabi dolarskih prihrankov zmanjša, medtem ko se prihranki v rubljih povečajo, učinek na cene ni določen. Z močno devalvacijo se pojavi učinek nezaupanja prebivalstva v finančno politiko oblasti, zmanjša se nagnjenost k porabi vseh prihrankov, zmanjša se povpraševanje po stanovanjih in rast cen se ne spodbuja. Z ostrim prevrednotenjem raste nagnjenost k porabi vseh prihrankov (»beg od dolarja«), nepremičnine dojemajo kot sredstvo za varčevanje prihrankov.
10. Cene nafte in drugih izvoznih surovin
11. Obseg izvoza kapitala	Zunanji faktor naročila 5. Odvisno od razmer na svetovnem trgu. S faktorji 5-9 določa efektivno povpraševanje in cene stanovanj.
12. Ugled razvijalcev in objektov	Notranji faktor urejenosti 5. Odvisen od stanja obstoječega in v gradnji stanovanjskega fonda (faktor. Faktor vplivov 4.
Dejavniki ponudbe
13. Obseg ponudbe stanovanj	Notranji pH faktor je približno 1. Dolgoročno je odvisen od faktorjev 14 (na sekundarnem trgu) in 15 (rast obsega gradnje povečuje ponudbo in zavira rast cen). Srednjeročno obstaja obratno razmerje s faktorjem 1: ko je povpraševanje veliko, se ponudba izpere iz kotacije, kar prispeva k povečanju rasti cen in zajezi rast števila hipotekarnih poslov; ko se povpraševanje zmanjša, ponudba se kopiči, kar zavira rast cen in prispeva k povečanju števila in deleža hipotekarnih poslov. V razmerah zmanjšanega povpraševanja je odvisno od faktorja 22 – prodajalci zmanjšajo obseg ponudbe, da bi spodbudili cene.
14. Posebni stanovanjski fond	Notranji faktor pH je približno 2. Odvisen je od zgodovinskih razmer v mestu, regiji, od razpolaganja dotrajanega sklada in od obsega izgradnje (faktor 15). V sedanjih razmerah dolgoročno vodi v visoko raven povpraševanja po stanovanjih (faktor 2) in ob pozitivni rasti dohodkov gospodinjstev (faktor 3) vodi v višje cene (2000–2008). Z zmanjšanjem dohodka (2009) je nevtralen. Srednjeročno je nevtralen.
15. Obseg gradnje in zagon stanovanj, hitrost gradnje objektov	Notranji pH faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 16-22. Deluje preko faktorjev 13 in 14: dolgoročno naj bi rast obsega gradnje povečala stanovanjski fond in obseg ponudbe ter s tem dolgoročno upočasnila stopnjo rasti cen. V razmerah pomanjkanja stanovanj in trga rast (2000-2008) je nevtralna. Srednjeročno je nevtralen. V kriznih razmerah (2009) zmanjšanje obsega zagonov ne vpliva na trend cen, upočasnitev gradnje pa vpliva na faktor 4 in preko njega na cene.
16. Financiranje stanovanjske gradnje z lastnimi sredstvi razvijalcev in investitorjev, bančnimi posojili, sredstvi prebivalstva in vlagateljev-špekulantov, drugimi privabljenimi sredstvi	Notranji pH faktor reda 3. Odvisen od makroekonomskih razmer (faktor 7), od naložbene strategije razvijalca (faktor 20), od razpoložljivosti alternativnih naložbenih objektov (faktor 21). Bančno posojilo je dodatno odvisno od dejavnikov 6-11 in politike bančne skupnosti. Financiranje s pomočjo prebivalstva in vlagateljev-špekulantov je odvisno od faktorjev 3-5, 12 in na koncu - 1. Povečanje financiranja na dolgi rok poveča obseg gradnje (faktor 15) in pomaga zmanjšati stopnjo rasti cen. . Srednjeročno pospešuje tempo gradnje stavb in s tem povečuje faktor 12, preko njega pa povpraševanje (faktor 1) in cene.
17. Stroški in polni (investicijski) stroški gradnje	Notranji pH faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 18-19. Srednjeročno pri visoki ravni cen in donosnosti projektov (2005-2007) ne vpliva na prodajne cene, pri nizki ravni cen in donosnosti (2009) vodi v izstop razvijalcev s trga. , zmanjšanje obsega gradnje in dobave (faktorja 15 in 13) ter spodbuja rast cen. Dolgoročno ob visoki ravni cen in dobičkonosnosti prihaja do prelivanja kapitala v panoge surovin, do povečanja obsega proizvodnje virov in s tem – kljub rasti stroškov – do povečanja obsega gradnje, kar lahko upočasni rast cen stanovanj.
18. Razpoložljivost zemljišč za stanovanjsko gradnjo in pogoji dostopa do njih	Zunanji dejavnik reda 4. Odvisno od ravnotežja zemljišč v mestu, regiji, državi, od cen zemljišč, od politike zveznih, regionalnih, lokalnih oblasti za razvoj stanovanjske gradnje ter njeno inženirsko in infrastrukturno podporo. Dolgoročno vpliva na faktor 17, 15 in preko njega - na cene.
19. Podpora virov za gradnjo	Notranji faktor reda 4. Odvisen od razpoložljivosti proizvodnih zmogljivosti (vključno s tehnologijami, opremo, osebjem) proizvajalcev virov, od cen surovin (pri nizkih cenah v razmerah nezadostnih naložb v razvoj nastane pomanjkanje virov). Dolgoročno in včasih srednjeročno vpliva na faktor 17, 15 in preko njega - na cene.
20. Administrativni in gospodarski pogoji za vstop razvijalca na trg in njegovo delo na trgu	Zunanji dejavnik reda 4. Odvisen od politike oblasti na področju urbanistične ureditve, stopnje birokratiziranosti in koruptivnosti procesa, od stopnje donosnosti razvoja. Dolgoročno, srednjeročno in včasih kratkoročno vpliva na faktor 17, 15 in preko njega - na cene.
21. Razpoložljivost alternativnih naložbenih objektov	Zunanji faktor urejenosti 4. Odvisen je od razmer na regionalnem in svetovnem trgu in se izraža v iskanju privlačnih naložbenih objektov izven mesta, regije, države, zunaj PR (borza). Vpliva na obseg gradnje in ponudbe stanovanj (faktor 15, 14), pa tudi na obseg efektivnega povpraševanja (faktor 1): v obdobju 2006–2007 so se razvijalci, investitorji in kupci preselili iz Moskve v moskovsko regijo, iz Rusije v Bolgarijo, Črno goro itd. .P.
22. Naložbena strategija razvijalcev	Notranji faktor urejenosti 5. Odvisno od ekonomskih, vodstvenih kvalifikacij razvijalcev in razmer v državi in regiji. Dolgoročno in srednjeročno strategija širitve vodi v razpršitev finančnih sredstev na precejšnje število zemljišč in novih projektov ter upadanje stopnje izgradnje objektov, nato s faktorji 15 in 13 spodbuja dvig cen, preko faktorja 4 in 1 vodi do zmanjšanja povpraševanja in cen, zamrznitve gradbišč in propada razvijalcev (2004, 2009). Dobra naložbena strategija optimizira pritegnjene naložbe in realne stroške ter vodi do evolucijske rasti obsega gradnje z možnostjo zajezitve stopnje rasti cen.
23. Trženje in cenovna strategija prodajalcev in razvijalcev	Notranji faktor naročila 5. Odvisen od pričakovane ravni dobička, v zvezi s katerim se trgu ponuja zvišanje cen. V razmerah, ko efektivno povpraševanje presega ponudbo, so pričakovanja izpolnjena (2003-2007). V obratni situaciji so možne tri strategije. 1) Prodajalci znižajo cene (faktor 0), s čimer dosežejo povečanje povpraševanja, cen in prodaje. 2) Prodajalci zmanjšajo obseg ponudbe (faktor 13), pri čemer iščejo ravnovesje z obsegom povpraševanja in naraščajočimi cenami. 3) Prodajalci ne znižujejo cen in s tem zmanjšujejo promet na trgu in pričakujejo povečanje povpraševanja zaradi zunanjih dejavnikov.

2. Struktura cenovnih dejavnikov na stanovanjskem trgu in njihov odnos

Struktura dejavnikovcene na stanovanjskem trgu in njihov odnos (nadaljevanje)

3 . Modeli za napovedovanje parametrov razvoja ruskega stanovanjskega trga

Glede na obzorje napovedi je lahko napovedovanje dolgoročno, srednjeročno in kratkoročno. Specifična vrednost dopustnega horizonta za vsako od teh vrst napovedi je odvisna od fizične (ekonomske) vsebine naloge, splošnega gospodarskega stanja, stanja posameznega tržnega segmenta in se lahko močno razlikuje. Tako imajo vladne srednjeročne napovedi za razvoj ruskega gospodarstva obdobje 3 let. Trenutno ruski nepremičninski trg obravnavamo kot kratkoročno napoved za 1-3 mesece, srednjeročno - za leto ali tri, dolgoročno - za tri do pet let.

Pomembno je poudariti, da je za vsako od teh vrst napovedi potrebno preučiti različen seznam dejavnikov, ki vplivajo na spremembo preučevanega kazalnika (katerega polovično obdobje spremembe je blizu obzorja napovedi). Na primer:

Znan pojav decembrskih izplačil zaostalih plač, bonitet in bonitet razširi svoj učinek na nepremičninski trg v 1-2 mesecih;

Sezonski dejavniki malo vplivajo na rezultate letnega trenda, hkrati pa so lahko pomembni za napovedovanje sprememb cen in tržnega prometa za 3-4 mesece;

Stopnje rasti BDP malo vplivajo na mesečno rast cen, so pa pomembne za dolgoročno napoved;

Višina cen energentov in stopnja odliva kapitala iz države sta pomembna tako za kratkoročno napoved (z zamikom 2-3 mesece) kot za srednjeročno napoved (prek akumuliranih dvigov cen stanovanj v preteklosti). meseci leta).

Glede na stopnjo formalizacije metod napovedovanja, ki se uporabljajo na ruskem nepremičninskem trgu, jih lahko razdelimo na strokovno napovedovanje, hevristično napovedovanje, "temeljno" analizo, regresijsko statistično modeliranje ("tehnična analiza"), multivariatno modeliranje (vključno z modeliranjem in napovedovanjem). na nevronskih mrežah). V praksi se različne metode uporabljajo skupaj, v takšni ali drugačni kombinaciji. Kljub temu je treba ločiti strokovno napovedovanje tržnih trendov (metoda 1), ki se neutemeljeno imenuje napoved (ki je zaradi visoke usposobljenosti strokovnjaka lahko precej natančna), od metodično utemeljene, izračunane napovedi (metode 2-5).

3 .1 Razvrstitev napovedi glede na stopnjo formaliziranosti metod

Razvijalec napovedi (šaljivo ime)	Metoda napovedovanja	Vrsta napovedi
(-1) "Agnostik"	Ne ("napovedi so na splošno nemogoče")
(1) Strokovnjak	Intuicija, poznavanje trga, analogna metoda	Strokovna napoved
(2) Analitik napovedovalec	Kvantitativna in kvalitativna "temeljna" analiza dejavnikov, scenarijska metoda	Hevristična napoved
(3) "Optimist" napovedovalec	"Temeljna" analiza gospodarske situacije in njenega vpliva na kazalnike trga nepremičnin ("demografska" metoda, metoda napovedi dohodka prebivalstva)	"Temeljna" napoved dejavnikov - obseg gradnje, ponudba, povpraševanje, promet na trgu
(4) Napovednik-"statistik"	"Tehnična" analiza (regresijska analiza, statistično modeliranje)	"Tehnična" napoved na podlagi regresijskega statističnega modela
(5) Model napovedovalec	Multivariatno modeliranje, napovedovanje nevronskih omrežij	Napoved na podlagi multivariatnega modela, nevronske mreže
(+1) "puritanski"	Ne ("slabo poznavanje pojava nam ne omogoča, da zgradimo ustrezen model")

Primer uporabe statističnega regresijskega modela februarja 1995 za napovedovanje dinamike cen stanovanj v Moskvi, Sankt Peterburgu, Jekaterinburgu, Tverju, Rjazanu, Barnaulu je prikazan na sliki. Model je temeljil na hipotezi, da je rusko gospodarstvo v prehodu iz načrtovane, centralizirane regulacije na trg, zato je glavni vzorec dinamike cen na stanovanjskem trgu njihov dvig na raven, ki ustreza cenam v "analognih mestih". . V skladu s tem je za opis prehoda kibernetičnega, samoregulirajočega sistema v novo stanje logistični model "vzleta zrakoplova" v obliki

V (T) = A / (1 + exp (B - CT)),

kje V- povprečna za obdobje (povprečna mesečna) ponudbena cena 1 m2. m celotne površine objekta;

T- zaporedna številka obdobja (mesec);

A, B in Z - konstantni koeficienti (parametri modela).

Slika kaže, da je izračunana napoved dinamike cen za obdobje 1995-1998 pred začetkom avgustovske krize tesno sovpadala z dejanskimi podatki.

Podoben model napovedi je bil uporabljen pri študiji začetnih faz hipotekarnega trga nepremičnin v Moskvi in zgrajen v 3. četrtletju 2005, dinamika obsega hipotekarnih transakcij družbe je bila edini modelirani kazalnik:

kje t- zaporedna številka četrtletja.

Model je pravilno napovedal prehod dinamike rasti hipotekarnih poslov v stabilizacijo, kvantitativna napoved za 5 četrtletja pa je tesno sovpadala z dejanskimi podatki.

Oktobra 2000, dve leti po začetku krize, napovedati dinamiko cen v Moskvi za obdobje 2001-2002. izdelan je bil nov model tipa "izhod letala z vrha".

V=B 0 -B 1 /(B 2 +exp((B 3 * T+B 4 ) 2 )).

Do sredine leta 2002 je model dajal zelo natančno napoved.

V letih 2006-2008 je bil na podlagi študije dolgoročnih in srednjeročnih ciklov stanovanjskega trga v Moskvi in drugih mestih zgrajen model, ki temelji na metodi neharmonične širitve trenda cen v obliki naslednjega sistema enačb:

Y=y 1 + ? y 2 + ? y 3 + ? y 4 + …. + ? y n, (1)

y 1 = a 3 x 3 +a 2 x 2 +a 1 x+a 0 , (2)

? y 2 , (3)

? y 3 = , (4)

? y 4 = , (5) …………………………………… , (n)

kje Y- predvidena vrednost povprečne ponudbene cene na enoto stanovanja, $/m2. m;

y 1 - osnovna enačba trenda (dolgoročna napoved), $/kv. m;

? y 2 - Napoved rasti povprečne ponudbene cene stanovanj na enoto glede na osnovni trend, $/m2. m;

? y 3 - Napoved rasti povprečne ponudbene cene stanovanj na enoto glede na trend drugega reda, $/m2. m;

? y 4 - Napoved rasti povprečne ponudbene cene stanovanj na enoto glede na trend tretjega reda, $/m2. m;

? y n- napoved rasti povprečne ponudbene cene stanovanj na enoto glede na trend predzadnjega reda, $/kv. m;

a, b, c, d z indeksi - koeficienti enačb (trendov različnih vrst), ki približujejo dejanske podatke. Izračunano iz dejanskih podatkov z uporabo metode najmanjših kvadratov.

Približek gibanja cen za 5-6 let (na primer s polinomom drugega reda) kaže, da je stanovanjski trg Moskve, tako kot druga ruska mesta, na začetku polovičnega obdobja rasti (natančneje, v prva četrtina obdobja) "dolgega" cikla nihanj, za katerega je odgovoren niz makroekonomskih kazalnikov države in mesta (regije). To enačbo smo poimenovali "osnovni trend" in jo sprejeli kot osnovo za dolgoročno napoved dinamike cen - rast s povprečno letno stopnjo 20-25%. V prihodnosti (po naših ocenah za leto 2006, po 2010-2011), ko se bo obseg gradnje in ponudbe stanovanj močno povečal, dolgoročne stopnje rasti cen pa bodo začele upadati (trg se bo preselil v drugo četrtletje). obdobja), se pričakuje znižanje dolgoročnih stopenj rasti cen, kot je to običajno prikazano na sliki.

Toda na nepremičninskem trgu delujejo drugi, notranji dejavniki, ki prekrivajo hitrejša nihanja na osnovni trend. Na primer, tisti, ki so povezani z gradbenim in investicijskim ciklom, z razvojem infrastrukture trga stanovanjske gradnje, s potrošniškim vedenjem državljanov itd.

Ta nihanja na stanovanjskem trgu niso bila realizirana v nihanju cen, temveč v nihanju prvega izvedenega finančnega instrumenta – stopnje rasti cen. Oblikujejo "srednje", hitrejše cikle in "kratke", še hitrejše cikle. Takšne cikle je enostavno predvideti z uporabo enosmernega regresijskega modeliranja.

Povratna superpozicija, integracija napovedi dajejo končno napoved dinamike cen - srednjeročno in dolgoročno.

Slika kaže, da se je do septembra 2008 napoved za Moskvo izvajala z visoko natančnostjo. Od 12 ruskih mest, za katera je bila izračunana podobna napoved, je bila dobra konvergenca dosežena za 8 mest in nezadovoljiva za dve.

Od oktobra 2008 je svetovna finančna in gospodarska kriza spremenila smer dolgoročnega trenda cen v vseh mestih Rusije, prejšnje napovedi pa so zahtevale revizijo.

Septembra 2009 je bila izvedena študija stanovanjskega trga v 10 mestih Rusije, na podlagi katere je bilo ugotovljeno, da trg dolgoročno prehaja v fazo upočasnitve rasti in začetka recesije ter izdelana je bila scenarijska napoved za razvoj situacije.

Scenariji so bili izračunani s pomočjo štirifaktorskega modela odvisnosti cen stanovanj od makroekonomskih parametrov, katerih vrednosti so bile določene za december 2008, junij in december 2009 in 2010 v različnih sprejemljivih možnostih:

Y=f(x 1 , x 2 , x 3 , x 4 ),

kje x 1 - cena sodčka nafte;

x 2 - inflacija;

x 3 - devalvacija rublja v primerjavi z dolarjem;

x 4 - odliv kapitala.

Pridobljeni so bili 4 scenariji dinamike cen, od katerih je bil najbolj verjeten scenarij št. 2 (pesimistični).

Toda že decembra 2008 je bilo ugotovljeno, da se scenarij št. 3 (kriza) dejansko izvaja.

Primerjava napovedi z dejanskimi podatki je prikazana na naslednji sliki.

Tako uporaba regresijskih matematičnih modelov, ki temeljijo na vsebinskih hipotezah o ekonomski naravi procesov, ki se dogajajo na stanovanjskem trgu, omogoča pridobitev dovolj natančnih srednjeročnih napovedi. Ne morejo pa napovedati dolgoročnih sprememb cenovnih gibanj in prehoda v krizo na trgu.

cena povpraševanje ponudba nepremičninski trg

Zaključek

Cene na nepremičninskem trgu so pogosto neposredno odvisne od socialno-ekonomskih razmer v regiji. Poleg tega je za trg značilna obilica tveganj za prodajalce, kupce in najemnike. Zaradi dejstva, da je lastnikom nepremičnin pogosto težko prodati ali oddati svoje nepremičnine (razen tržnih segmentov, kjer povpraševanje močno presega ponudbo), je nepremičninski trg nelikviden. Poleg naštetega obstaja še ena težava. Strokovnjakom je pogosto težko oceniti realno stanje na trgu zaradi dejstva, da je težko pridobiti zanesljive informacije o poslih, za razliko od na primer trga vrednostnih papirjev, kjer so na voljo kadarkoli. Glavno orodje za analizo je pogojna razdelitev trga na več segmentov. Kriterij za to je lahko lokacija predmetov, njihova kakovost, namen ali celo cela vrsta lastnosti.

Bibliografija

Sternik G.M., Sternik S.G. Analiza stanovanjskega trga za strokovnjake. - M.: "Ekonomija", 2009. - 601 str.

Gusev A.B. Cenovni mehurčki na stanovanjskem trgu. - www.urban-planet.org, 2008.

Sternik G.M., Sternik S.G. Tipologija nepremičninskih trgov glede na nagnjenost k oblikovanju cenovnih mehurčkov. - Časopis "Premoženjska razmerja v Ruski federaciji" št. 8 (95) 2009, str. 168-185.

Sternik G.M., Korobkova M.V. Vpliv galopirajočega stanovanjskega trga na dinamiko hipotekarnih poslov v Moskvi. - Revija "Nacionalni projekti", marec 2007.

Sternik G.M. Ruski stanovanjski trg leta 2001. Analiza in napoved. - RGR, december 2001.

Sternik G.M., Pechenkina A.V. Kaj se dogaja na stanovanjskem trgu v Moskvi. Makroekonomski pristop (poročilo z analitične konference IDA "Nepremičninski trg: stanje, trendi, napoved" 30. 8. 2007). - www.realtymarket.ru, avgust 2007.

Sternik G.M. Cene na stanovanjskem trgu ruskih mest v letih 1990-2006: analiza in napoved. - Analitična skupina G.M.Sternika. -www.realtymarket.ru, januar 2007.

Sternik G.M. Stanovanjski trg ruskih mest v letu 2008: napovedi in realnost. - Poročilo na analitični konferenci stanovanjskega foruma v Sankt Peterburgu 1.10.08. www.realtymarket.ru

Sternik G.M. Stanovanjski trg ruskih mest v krizi. Razvojni trendi. - Poročilo na analitični konferenci stanovanjskega foruma v Sankt Peterburgu 9.12.08. www.realtymarket.ru

Oh Y. ULYANOVA*

Olga Yurievna ULYANOVA - podiplomska študentka oddelka za cene na državni univerzi za ekonomijo in ekonomijo Sankt Peterburga. Pred tem je bila podiplomska študentka. Leta 2001 je diplomirala na državni univerzi za ekonomijo in ekonomijo v Sankt Peterburgu. Trenutno dela v gradbenem podjetju CJSC Megalit kot vodja informacijsko-analitičnega oddelka. Avtor 6 znanstvenih člankov.

Področje znanstvene specializacije - oblikovanje cen na trgu stanovanjskih nepremičnin. ♦ > "fr

IZBOLJŠANJE CENIK NA TRGU PRIMARNIH STANOVANJSKIH NEPREMIČNIN**

Prodajna cena na primarnem trgu stanovanjskih nepremičnin je določena že v fazi izbire zazidljivega zemljišča za utemeljitev odločitve za gradnjo stanovanjskega objekta na tem zemljišču. Trenutno je zaradi omejene izbire inženirsko pripravljenih prostorov, primernih za stanovanjsko gradnjo, kot tudi zapletenega postopka nakupa investitorjev, najpomembnejša naloga določitev najbolj natančne povprečne prodajne cene 1 kvadratnega metra stanovanjske površine. , ki bi zagotavljal finančno varnost podjetja (računovodski stroški), zadovoljil pa bi tudi potrebe kupcev glede razmerja »cena-uporabnost« objekta.

Do danes operaterji primarnega trga stanovanjskih nepremičnin v Sankt Peterburgu v svoji praksi uporabljajo različne metode za določanje prodajne cene.

1. Najpogostejša na stanovanjskem trgu v gradnji je metoda stroškov plus. Ta metoda je preprosta, enostavna za uporabo, saj ima podjetje informacije o stroških. Toda ta metoda ne upošteva faktorja povpraševanja. Pripravljenost stranke, da plača blago, ni določena s stroški podjetja, temveč z lastnostmi izdelka in s tem vrednostjo izdelka za stranko. S takšnim pristopom k določanju cene novega izdelka podjetje izhaja iz že končnega izdelka, pri čemer ne upošteva glavnega dejavnika – kako kupec dojema njegovo vrednost.

Kljub temu, da stroški niso objektivna funkcija cenovne politike, je razmerje med stroški in cenami za podjetje osrednjega pomena za določitev optimalne cene, ki pokriva stroške in zagotavlja največji možni dobiček. To je razloženo z dejstvom, da so kratkoročni stroški odvisni od izkoriščenosti zmogljivosti podjetja, ki je odvisna od ravni cen. Posledično je treba spremembo prihodkov zaradi sprememb cen izračunati skupaj s spremembo stroškov.

Na dolgi rok lahko podjetje preživi le, če prihodki pokrijejo vsaj celotne stroške. Zato je stroškovno računovodstvo v okviru cenovne politike podjetja želja podjetja po finančni varnosti. Zato so stroški potrebni za določitev najnižje cene, pod katero se izdelek ne sme prodajati. Kratkoročno so spodnja meja cene spremenljivi stroški na enoto proizvodnje, dolgoročno pa polni stroški. Kljub dejstvu, da se stroškovna metoda pogosto uporablja v praksi, je ni mogoče šteti za aktivno cenovno metodo, saj ne upošteva pomembnega dejavnika za stranko - vrednosti izdelka.

Na stanovanjskem trgu v gradnji se za določitev stroškov gradnje izdela ocena, ki upošteva vse stroške, ki jih bo razvijalec imel med gradnjo stanovanjske stavbe. Sistem oblikovanja cen in ocenjevanja v gradbeništvu, ki je veljal do 1. januarja 1991, je temeljil na fiksnih (nespremenjenih v dokaj dolgem obdobju 5-15 let) veleprodajnih cenah in tarifah za material in dela, uporabljene v gradbeništvu. Izpolnjeval je zahteve direktivnega načrtovanja, bil je usmerjen v ohranjanje stabilne ravni ocenjenih cen v gradbeništvu in ni zahteval prilagajanja ocenjenih stroškov ob upoštevanju sprememb cenovnih dejavnikov. Takšna načela za določanje ocenjenih stroškov so privedla do znatnega izkrivljanja resničnih kazalnikov uspešnosti neposrednih proizvajalcev gradbenih proizvodov.

Od leta 1991 obstaja sistem mesečne indeksacije osnovnih stroškov proizvodnih stroškov. Toda kljub temu se lahko ocenjeni stroški znatno razlikujejo od dejanske prodajne cene stanovanjskega objekta in praviloma služijo kot spodnja meja prodajne cene, pri kateri se projekt šteje za obetavnega za nadaljnji razvoj.

2. Na trgu stanovanjske gradnje se široko uporablja metoda oblikovanja cen, ki temelji na trenutnih cenah konkurentov. Predpogoj za takšno oblikovanje cen je preglednost cen, ki se ne izvaja vedno. Na podlagi te metode se želi podjetje znebiti tveganja, povezanega z določanjem njegove cene, ki ga trg morda ne sprejme. Poleg tega je ta metoda preprosta in priročna, podjetje razbremeni potrebe po naročilu dragih raziskav za določitev povpraševanja po njihovem izdelku, ciljno skupino potrošnikov. Hkrati podjetje pri ceni ne upošteva stopnje uporabnosti, ki jo ima njegov izdelek v očeh potencialnih potrošnikov. Medtem je lahko višja od predvidene cene ali manjša od nje. V prvem primeru podjetje tvega, da ne bo prejelo potencialnega dobička, v drugem - da ne bo zagotovilo načrtovane ravni izvajanja.

Na primarnem stanovanjskem trgu gradbena podjetja svojo cenovno politiko pogosto usmerjajo v cene konkurenčnih podjetij. Razliko v kakovosti konkurenčnih objektov strokovnjaki ocenjujejo po načelu "boljši" ali "slabši". Toda posebnost trga stanovanjskih nepremičnin je taka, da je tukaj vsak objekt individualen, tako po svoji neposredni lokaciji kot po kvalitetni vsebini. V zadnjem času je ta lastnost vse bolj opazna tudi pri stanovanjskih stavbah tipične serije plošč: vsak razvijalec poskuša narediti svoj objekt edinstven v očeh potrošnika. V tej situaciji je treba izvesti bolj kvalitativno analizo potrošniških lastnosti vsakega stanovanjskega objekta v gradnji, oceniti njihovo uporabnost v očeh stranke. Iz tega sledi, da pristop, ki ga vodijo konkurenti, ni primeren za nov domači trg v njegovem sedanjem razvoju.

3. Naslednja metoda oblikovanja cen, ki se uporablja na primarnem trgu stanovanjskih nepremičnin, je metoda, ki upošteva lastnosti izdelka. S to metodo kom-

Podjetje ocenjuje uporabnost svojega izdelka za potencialnega kupca. Hkrati mora podjetje določiti okuse in preference potrošnikov, smer in razloge za njihovo morebitno spremembo, torej ta metoda zahteva uporabo orodij trženjskih raziskav. Maksimiziranje cene je možno s krepitvijo najpomembnejših lastnosti izdelka za potrošnika, pri tem pa ne smemo pozabiti, da potrošnik nikoli ne bo plačal za kakovost, ki je v njegovem razumevanju nepotrebna. Treba je opozoriti, da se kvalitativne značilnosti iste vrste izdelka, ki ga zahteva kupec, razlikujejo glede na segmentno usmerjenost stranke. Torej je za stanovanjski trg značilno, da pri nakupu stanovanja v nižjem ekonomskem razredu stranka ne bo cenila znatnega povečanja prodajne cene zaradi namestitve centralne klimatske naprave in, nasprotno, pri nakupu stanovanje v elitnem segmentu, znižanje cene zaradi prihranka pri inženirski opremi stanovanja ne bo upravičeno.

Na trgu stanovanjske gradnje je ta metoda omejena zaradi zapletenosti upoštevanja kvalitativnih parametrov stanovanjske stavbe. Za rešitev tega problema smo izvedli naslednjo študijo: a) segmentacija trga - delitev stanovanjskih nepremičnin v b skupine glede na podobnost posameznih parametrov, kot so lokacijske značilnosti, arhitekturni in oblikovni parametri, načrtovalske rešitve ipd.; b) razvoj metodoloških načel za izračun koeficienta tržne moči. Za izračun tega koeficienta se uporabljajo vse kvalitativne značilnosti stanovanjskih stavb z njihovimi dovoljenimi vrednostmi, vsaki kvalitativni karakteristiki je dodeljen utežni koeficient, ki kaže stopnjo vpliva parametra na končno ceno, in vsaki vrednosti kvalitativnega parametra se dodeli rezultat, ki kaže stopnjo skladnosti vrednosti parametra z vsakim segmentom.

Razvita metodologija omogoča ne samo določitev koeficienta tržne moči predmeta, torej oceno njegovih posameznih parametrov, temveč tudi pravilno pozicioniranje predmeta v smislu največje skladnosti njegovih posameznih značilnosti z določenim tržnim segmentom. Koeficient tržne moči se izračuna tako za nove projekte kot za analogne objekte za primerjavo številčnih vrednosti koeficienta. Višji kot je koeficient tržne moči objekta, bolj privlačen je objekt za potencialne kupce. V skladu s tem bi morala biti prodajna cena predmeta z višjo vrednostjo tržne moči višja od prodajne cene predmeta z nižjo vrednostjo zgoraj navedenega koeficienta.

Cena novega objekta se po metodologiji, ki smo jo razvili, določi takole: za vsak analogni objekt se izračuna cena na enoto koeficienta tržne moči (prodajna cena! m2 se deli s koeficientom tržne moči), izračuna se povprečna vrednost cene na enoto koeficienta tržne moči, ki se nato pomnoži s koeficientom tržne moči novega objekta, kar bo povprečna cena 1 m2. m predvidene stanovanjske stavbe. Ta tehnika vam v nasprotju s preprosto primerjavo projektov stanovanjskih stavb v gradnji na podlagi "boljše" ali "slabše" omogoča najbolj natančno oceno uporabnosti projekta za potencialne potrošnike in s tem izračun najvišje cene da so pripravljeni plačati.

Vendar je treba opozoriti, da ima danes stanovanjska gradnja v mestu Sankt Peterburg precej lokalni značaj: stanovanjska gradnja se ne izvaja povsod. Glede na veliko odvisnost cene stanovanjskega objekta v gradnji od njegove neposredne lokacije zelo pogosto na področju konkurenčne ponudbe novega projekta ni stanovanjskih objektov v gradnji, ki bi lahko služili kot analogi za določanje cene nov objekt. Poleg tega je treba poudariti, da se gradbena podjetja pri določanju cen zelo pogosto vodijo po subjektivnih podatkih.

izvajanje za vaš projekt, torej ta cena ni objektivna z vidika njenega zaznavanja s strani potrošnikov in samega trga. V tej situaciji se morajo razvijalci zateči k pomoči strokovnjakov, da določijo ceno novega projekta.

Sekundarni trg stanovanjskih nepremičnin velja za veliko bolj konkurenčen, katerega soodvisnost s trgom stanovanj v izgradnji je enostavno dokazati. Poleg tega je trg gotovih stanovanj pomembnejši v smislu ponudbe. Tržno ceno sekundarnega trga stanovanjskih nepremičnin je mogoče izračunati za katero koli lokalizacijo v določenem trenutku. Tako smo za izboljšanje cen za nov objekt razvili metodo, ki temelji na ugotovljenem razmerju med primarnim in sekundarnim trgom stanovanjskih nepremičnin. Na vsaki stopnji razvoja trga znotraj določenega območja obstaja določeno razmerje med ceno 1 kvadrata. m bivalne površine v hišah v gradnji in hišah, ki so v obratovanju, kar je odvisno od števila ljudi, stopnje povpraševanja, obsega prodaje primarnega trga. Z izračunom tega razmerja lahko gradbeno podjetje določi povprečno ceno novega objekta, tudi če v neposredni bližini gradbišča ni analognih objektov.

Tako lahko razvijalec na sedanji stopnji razvoja trga stanovanjske gradnje, da bi razumneje določil povprečno ceno za izvedbo projekta nove stanovanjske stavbe in sprejel odločitev o začetku gradnje, uporabi razvita in opisana metodološka načela. pri nas zgoraj.

Zvezni državni proračunski visokošolski izobraževalni zavod

"RUSKA AKADEMIJA ZA LJUDSKO GOSPODARSTVO IN JAVNE SLUŽBE POD PREDSEDNIKOM RUSKE FEDERACIJE"

PODRUŽNICA VLADIMIR

Oddelek za ekonomijo

Področje študija: 38.03.01 "Ekonomija"

Profil: ekonomija podjetij in organizacij

Oddelek: ekonomija

TEČAJNO DELO

po disciplini:

mikroekonomija

na temo:

"Mikroekonomski vzorci oblikovanja cen na nepremičninskem trgu"

študent 1. letnika

Skupine Eb-116

Redno izobraževanje

Kopytina K.S.

Preverjeno:

Kandidat ekonomskih znanosti, izredni profesor

Fedin S.V.

Vladimir 2016

Uvod…………………………………………………………………………………………………….3

1. Teoretične osnove oblikovanja cen na nepremičninskem trgu ................... 4

1.1 Bistvo nepremičninskega trga……………………………………..…...4

1.2. Cenovni dejavniki……………………………………………………………..4

1.3. Cenovni dejavniki na nepremičninskem trgu in njihov odnos.

2. Analiza oblikovanja cen na trgu nepremičnin na primeru moskovske regije………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………

Zaključek…………………………………………………………………………………...14

Bibliografski seznam…………………………………………………………………15

Uvod

V Rusiji v pogojih oblikovanja tržnega gospodarstva trg igra vse pomembnejšo vlogo. Ena od njegovih vrst je nepremičninski trg, na katerem imajo glavno vlogo nepremičnine, njihova vrednost in udeleženci na trgu.

Eden glavnih kazalcev razvoja normalnih tržnih odnosov v državi je stanje nepremičninskega trga kot celote in njegovih posameznih sektorjev. Nepremičnine niso le donosna poslovna dejavnost, ampak tudi ena najpomembnejših človeških potreb. Nepremičninski trg je bistvena sestavina vsakega nacionalnega gospodarstva, saj so nepremičnine najpomembnejši del nacionalnega bogastva, ki predstavlja več kot 50 % svetovnega bogastva. Brez nepremičninskega trga sploh ne more biti trga, saj morajo trgi dela, kapitala, blaga in storitev itd. imeti potrebne prostore za izvajanje statutarnih dejavnosti. Pomen domačega nepremičninskega trga kot gospodarske panoge potrjujejo visok delež v bruto nacionalnem proizvodu, visoka raven prihodkov v proračun od primarne prodaje, oddajanja državnih in občinskih nepremičnin (vključno z zemljišči) v najem. , visoka raven pobiranja v proračun od davkov na nepremičnine in transakcij z njo.

V kateri koli družbeni strukturi nepremičnine zavzemajo posebno mesto v sistemu družbenih odnosov, z delovanjem katerih je tako ali drugače povezano življenje in dejavnosti ljudi na vseh področjih poslovanja, upravljanja in organizacije.

Nepremičninski trg se bistveno razlikuje od drugih trgov. Ima vsaj dve značilnosti, ki ga razlikujeta od drugih trgov:

1. omejeno število izdelkov, ki lahko zadovoljijo potrebe kupcev, in s tem omejeno število možnih kupcev za prodajalce;

2. Višja raven stroškov, povezanih z iskanjem potrebnega blaga in kontingenta posla.

Nepremičninski objekt ima značilne lastnosti, kot so stacionarnost, edinstvenost, trajnost, trajanje nastanka, omejenost in neponovljivost zemljišča. Te značilnosti določajo številne tržne značilnosti, zlasti kot so individualno določanje cen, omejeno število prodajalcev in kupcev, lokalizacija trgov in posledično velika odvisnost procesov, ki se dogajajo na nepremičninskem trgu, od stanja v regiji. gospodarstvo ter pravni in regulativni okvir itd.

Namen predmetne naloge je na konkretnem primeru obravnavati izračun cen na vse možne načine in metode.

Za dosego tega cilja je potrebno rešiti naslednje naloge:

1. Ugotoviti bistvo nepremičninskega trga;

2. Določite cenovne dejavnike;

3. Določiti dejavnike oblikovanja cen na nepremičninskem trgu in njihovo razmerje;

4. Upoštevanje vzorcev oblikovanja cen na nepremičninskem trgu na primeru moskovske regije.

1.Teoretični temelji oblikovanja cen na nepremičninskem trgu:

1.1 Bistvo nepremičninskega trga:

Vsako področje gospodarske dejavnosti, vključno s sfero nepremičnin, ima svoje posebnosti, ki dajejo gospodarskim procesom poseben pridih. V pogojih tržnih odnosov so neposreden izraz te posebnosti značilnosti trga nepremičnin.

Preden pa spregovorimo o značilnostih nepremičninskega trga, naj opredelimo, kaj mislimo pod samim pojmom »nepremičninski trg«.

Takšna opredelitev je pomembna ne le z vidika akademskega interesa, ampak tudi s praktičnega vidika, saj omogoča, da med subjekti tržnih odnosov izpostavimo tiste, katerih interesi so povezani predvsem z nepremičninami, da pokažemo posebnosti teh interesov, razkriti mehanizme, ki so neločljivo povezani s trgom nepremičnin, njihovo medsebojno povezanost in odvisnost drug od drugega ter na podlagi tega oblikovati lastno strategijo in taktiko obnašanja na tem trgu.

Če se obrnemo na literaturo, potem je v njej nepremičninski trg precej pogosto razumljen kot trg za promet pravic na nepremičninah.

Vendar pa s to definicijo iz trga nepremičnin izpade cela vrsta razmerij, povezanih z nastankom novih nepremičnin ter upravljanjem in delovanjem obstoječih objektov. Medtem so interesi številnih udeležencev na trgu povezani z nepremičninami prav v povezavi s temi procesi. Na primer, pri vlaganju v nepremičnine investitorja zagotovo zanimajo njegove pravice, ampak to niso nepremičninske pravice, temveč pravice do dohodka od nepremičnine, njihova zanesljivost. Podobno so za uporabnike nepremičnin pomembna jamstva njihovih pravic, a nič manj pomembna so vprašanja kakovosti delovanja nepremičnine, višine njenih stroškov, povezanih z uporabo nepremičnine. Tako je kroženje pravic jedro nepremičninskega trga, ne pa celotnega trga.

V zvezi s tem se zdi pravilnejša naslednja definicija trga nepremičnin:

Nepremičninski trg je med seboj povezan sistem tržnih mehanizmov, ki zagotavljajo nastanek, prenos, delovanje in financiranje nepremičnin.

S tem pristopom sistem nepremičninskega trga vključuje razmerja, ki nastanejo:

Pri nastanku nepremičnine – med investitorji, razvijalci, izvajalci in uporabniki nepremičnin;

V procesu prometa nepremičninskih pravic - med prodajalci in kupci, najemodajalci in najemniki itd.;

Med obratovanjem nepremičninskih objektov – med lastniki in upravljavci, upravljavci in uporabniki itd.

Ta razmerja se seveda med seboj bistveno razlikujejo po vsebini, vendar jih vse združuje en skupni začetek - nepremičninski objekt. Posebnost tega predmeta je glavni dejavnik, ki določa značilnosti trga nepremičnin.

Nepremičninski trg, tako kot vsak samoregulacijski sistem, zaznamujejo povpraševanje, ponudba, cena in infrastruktura. Glavne funkcije nepremičninskega trga vključujejo:

Informacije o cenah, ponudbi in povpraševanju;

Posredovanje – vzpostavljanje povezav med potrošniki, ponudbo in povpraševanjem;

Brezplačno oblikovanje cen za nepremičnine in varstvo lastninske pravice;

Prerazporeditev naložb v nepremičnine; zagotavljanje svobode podjetništva; učinkovita rešitev socialnih programov.

Z vidika podjetniške in komercialne dejavnosti ima trg nepremičnin (slika 1) svoje prednosti in slabosti.

Slika 1 - Prednosti in slabosti nepremičninskega trga

Nepremičninski trg je sestavni del tržnega prostora. Na njem, tako kot na drugih trgih, »razmerje med ponudbo in povpraševanjem določa ceno, vendar višina cene določa razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Če se povpraševanje poveča, se cena poveča; če pa cena raste, povpraševanje pade, in če cena pade, se povpraševanje poveča. Nadalje, če se povpraševanje in s tem cena poveča, se ponudba poveča, ker proizvodnja postane donosna. Tako cena določa ponudbo in povpraševanje, ponudba in povpraševanje določata ceno; nadalje, povpraševanje določa ponudbo, ponudba pa povpraševanje. Poleg tega se vsa ta nihanja ponavadi izenačijo. Če se povpraševanje poveča in cena naraste nad normalno raven, se ponudba poveča; to povečanje zlahka preseže potrebno, nato pa cena pade pod normo.

Nepremičninski trg je trg nepopolne konkurence, kar je posledica njegovih bistvenih značilnosti: edinstvenosti posameznega objekta, pogojev financiranja, zapletenih zakonskih pravic in nizke likvidnosti (tabela 1).

Tabela 1 - Značilnosti trga popolne in nepopolne konkurence.

trg popolne konkurence	Trg nepopolne konkurence
ena . Homogeno in deljivo blago	ena . Nestandardizirano blago, saj je vsak predmet edinstven
2. Veliko število udeležencev, kar onemogoča, da bi vsak od njih vplival na raven cen	2. Omejeno število udeležencev zaradi pogojev financiranja in zapletenih zakonskih pravic, značilnih za vsak objekt
3. Popolne, zanesljive in vsem udeležencem dostopne informacije	3. Težko je pridobiti zanesljive, pravočasne in popolne informacije o transakcijah
4. Centralizirano upravljanje transakcij	4. Decentralizirano trgovanje
5. Nizki obratovalni stroški	5. Visoki transakcijski stroški

V zadnjih letih je nepremičninski trg povečal svojo dejavnost s pomočjo podjetij, specializiranih za promet z nepremičninami, finančnih institucij in državnih agencij, cenilcev, odvetnikov. Vendar ga zaradi pomembnih značilnosti delovanja zaradi dejavnikov, kot so:

Posebnosti nepremičninskih objektov;

Relativno višje stopnje tveganja, značilne za nepremičnine;

Vpliv kapitalskega trga;

Nezmožnost doseganja stanja ravnotežja med ponudbo in povpraševanjem.

Dejavniki, ki vplivajo na trg nepremičnin:

Razvoj nepremičninskega trga določa:

In gospodarske možnosti določenega območja . Nekatera področja so v stanju gospodarske rasti oziroma pričakovanja takšne rasti . Čeprav se ob odsotnosti rasti lahko pojavijo ugodne kratkoročne tržne razmere, so takšne okoliščine redke.

Finančne možnosti za nakup nepremičnin, kar je posledica stopnje gospodarskega razvoja regije (kriza, stagnacija, industrijski razvoj), razpoložljivosti in narave delovnih mest.

Razmerje med vrednostmi nepremičnin stagnira, saj so njihove glavne panoge preseljene v druge dele države ali pa so propadle. V stanju stagnacije so območja, odvisna od ene industrije, na primer v regiji Kemerovo, kar lahko privede do hitre destabilizacije trga nepremičnin na teh območjih ob strukturnih spremembah v gospodarstvu.

Na nepremičninski trg pomembno vplivajo dejavniki, ki določajo družbeno-ekonomski razvoj tako države kot celote kot posameznih regij, ter dejavniki, ki določajo politično stabilnost. Odločilno vlogo imajo makroekonomski dejavniki: politične razmere v državi in regijah, splošne gospodarske razmere, stanje na finančnem trgu. Če je delovanje makroekonomskih dejavnikov relativno stabilno, potem stanje na dohodkovnem nepremičninskem trgu določajo mikroekonomski dejavniki. To je glavna značilnost dejavnikov, ki vplivajo na trg nepremičnin.

Struktura nepremičninskega trga:

Nepremičninski trg ima kompleksno, razvejano strukturo in ga je mogoče razlikovati po različnih kriterijih:

1. Glede na trojnost bistva nepremičnine kot blaga lahko na nepremičninskem trgu ločimo tri sektorje:

o razvoj (ustvarjanje) nepremičnin;

o promet z nepremičninami;

o upravljanje in upravljanje nepremičnin.

Sektor prometa z nepremičninami oblikuje tržno ceno svojih predmetov.

Sektor upravljanja in poslovanja z nepremičninami spremlja stopnjo vpliva nekaterih blagovnih značilnosti nepremičninskih objektov na njihovo donosnost. Od tod izvira povpraševanje po razvojnem sektorju po ustvarjanju najbolj donosnih vrst nepremičnin. Ob nezadostni razvitosti sektorja upravljanja, kot je trenutno na domačem nepremičninskem trgu, se povpraševanje po razvojnem sektorju prenaša neposredno iz prometnega sektorja.

2. Glede na način opravljanja transakcij lahko nepremičninski trg razdelimo na primarni in sekundarni.

Pod primarnim nepremičninskim trgom je običajno razumeti celoto transakcij, sklenjenih z novonastalimi in privatiziranimi predmeti. Zagotavlja prenos nepremičnin v gospodarski promet.

Pod sekundarnim nepremičninskim trgom - posli z že ustvarjenimi objekti, ki so v obratovanju in so povezani s preprodajo ali drugimi oblikami prenosa predmetov, ki so prišli na trg, od enega lastnika do drugega.

Primarni in sekundarni trg, ki delujeta kot dva dela enotnega trga nepremičnin, medsebojno vplivata drug na drugega.

3. Po vrstah poslov v okviru celotnega trga nepremičnin lahko izpostavimo: prodajno-nakupni trg; najemnina; hipoteke; lastninske pravice (upravljanje zaupanja) itd.

4. Glede na stopnjo pripravljenosti za obratovanje: gradnja v teku; Novogradnja; konstrukcija za rekonstrukcijo itd.

5. Po obliki lastnine: zasebne nepremičnine; državne in občinske nepremičnine.

6. Po panogah: industrijski objekti; kmetijski objekti; javne zgradbe in strukture; rekreativno itd.

7. Po funkcionalnem namenu: stanovanjske nepremičnine; industrijske zgradbe; neproizvodne zgradbe in prostori (pisarne, skladišča itd.); hoteli; trgovski in gostinski prostori itd.

8. Po vrsti nepremičnin: trg zemljišč; zgradbe in konstrukcije; prostori; podjetja kot lastninski kompleksi; etažna lastnina; stvarne pravice; trajni nasadi.

Med navedenimi nepremičninskimi trgi so izjemnega pomena najbolj razviti trgi zemljišč, stanovanjskih in poslovnih (nestanovanjskih) nepremičnin.

Na trgu nepremičnin so se oblikovale in aktivno delujejo različne tržne strukture, ki prispevajo k učinkovitosti njegovega prometa. Odnosi in odnosi med subjekti primarnega in sekundarnega trga imajo kompleksno funkcionalno strukturo, katere namen je zadovoljevanje povpraševanja potrošnikov po nepremičninah.

Značilnosti delovanja nepremičninskega trga:

Nepremičninski trg ima svoje značilnosti:

1. Potreba po visoki "pražni" ravni naložb. Nepremičnine je precej težko pridobiti v točno takšni količini, kot bi jo investitor želel. Za to so potrebna znatna in natančno opredeljena sredstva, kar lahko po eni strani zahteva zmanjšanje drugih sredstev, po drugi strani pa vlagatelj preprosto nima dovolj sredstev.

2. Potreba po upravljanju. Nepremičnine za razliko od drugih sredstev bolj potrebujejo upravljanje za ustvarjanje dohodka. Stopnja donosnosti je močno odvisna od učinkovitosti upravljanja. To vodi do vsaj dveh zaključkov:

a. za večino vlagateljev so nepremičnine kot naložbeni predmet precej kompleksno premoženje;

b. za vlagatelje z zadostnim znanjem na področju upravljanja z nepremičninami je lahko prednostni naložbeni objekt, ki vam omogoča pridobivanje več dohodka in nadzor nad sredstvom.

3. Heterogenost nepremičnin. Ta dejavnik določa pomembno razliko v dohodkih med različnimi nepremičninami iste vrste celo na istem kraju.

4. Zaščita dohodka pred inflacijo. Nepremičnine so bolj zaščitene pred inflacijo kot finančna sredstva. Preko najemnine ali cene se inflacija prenese na dohodek, tako da dohodek raste z inflacijo.

5. Visoki transakcijski stroški. Transakcije z nepremičninami zahtevajo visoke transakcijske (operativne) stroške. Pri poslovnih nepremičninah ti stroški znašajo približno 1% cene objekta, pri stanovanjskih nepremičninah so bistveno višji in lahko dosežejo tudi do 10% cene.

6. Nizka korelacija prihodkov od nepremičnin s prihodki iz finančnih sredstev. Relativna neodvisnost prihodkov od nepremičnin v primerjavi s prihodki iz finančnih sredstev naredi nepremičnine neke vrste arbiter za portfelje finančnih sredstev.

7. Značilnosti oblikovanja cen. Cene na borzi so neposredna posledica zadnjih poslov z vrednostnimi papirji, predvsem s podjetji. Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu je rezultat zadnje prodaje in pogajanj med udeleženci transakcije, ki je v teku. Zato je oblikovanje cen na trgu vrednostnih papirjev bolj dinamično kot na trgu nepremičnin, nihanja cen pa so pogostejša.

8. Varnost vloženih sredstev. Nepremičnine dajejo investitorju več jamstev za varnost vloženih sredstev. Zemlja je neuničljiva (če ne upoštevamo morebitnega poslabšanja njenih lastnosti). Stavbe in strukture so trajne strukture, vendar je za zavarovanje lastnine morda potrebna dodatna prizadevanja (kot je zavarovanje).

Ker imajo v primerjavi z drugimi finančnimi sredstvi številne posebne značilnosti, lahko nepremičnine obravnavamo tako kot del celotnega naložbenega portfelja, kar vam omogoča zmanjšanje celotnega tveganja, in kot samostojno sredstvo. Hkrati je nepremičnine mogoče kupiti tudi kot blago, potrebno za proizvodnjo ali za osebno porabo.

Tako lahko nepremičninski trg označimo kot področje kapitalskih naložb v nepremičnine in sistem gospodarskih razmerij, ki izhajajo iz transakcij z nepremičninami.

Nepremičninski predmeti so pod vplivom države v večji meri kot katero koli drugo blago, zaradi česar je tveganje izgube naložb v te predmete lahko večje kot v drugo blago.

Blago na nepremičninskem trgu je kos zemljišča s svojimi naravnimi viri (zemlja, voda, mineralne in rastlinske vire), pa tudi zgradbe in objekti, ki se nahajajo na njem. Poleg tega obstaja tako imenovani sestavni del nepremičnine: predmeti v njeni sestavi, ki jih je pod določenimi pogoji mogoče razlagati kot "premične". To je pomembno pri prodajnih transakcijah, hipotekah, najemnih pogojih in cenitvah nepremičnin.

V skladu s tem gre vsak od nepremičninskih objektov v procesu obstoja skozi več stopenj. in sicer:

1. Ustvarjanje - investicijska in gradbena faza razvoja nepremičninskih objektov (naložbeni načrt, določitev namembnosti nepremičninskega objekta, njegovo načrtovanje, dodelitev zemljišč, gradnja in rekonstrukcija), zagon.

2. Promet pravic na predhodno ustvarjenih nepremičninah , vključno s prodajo, zakupom itd. Na tej stopnji se povrne naložba v prejšnjem ciklu in začetek ustvarjanja dobička ter moralna in fizična obraba.

3. Upravljanje lastnine - obratovanje, popravila, vzdrževanje mestne infrastrukture in javnih služb v sistemu. Ta faza je najdaljša in je omejena z izvedljivostjo upravljanja nepremičnine in višino stroškov za odpravo fizične in zastarelosti.

Posebnosti nepremičnine kot blaga, ki kroži na tem trgu, so predvsem njena stacionarnost (nepremičnost). Nepremičninski objekti so neločljivi od območja, v katerem se nahajajo, kupec nepremičnine pa z njimi pridobi vso paleto značilnosti območja.

Edinstvenost, edinstvenost, heterogenost tvorijo drugo skupino lastnosti nepremičnin. Objekti se lahko razlikujejo po velikosti in postavitvi, kakovosti in sistemih javnih služb (vodovod, kanalizacija, ogrevanje, klimatizacija, dvigala itd.), konstrukcijskih elementih in zaključkih.

Druga značilnost nepremičnine je njena trajnost, ki je višja kot pri drugih dobrinah. Trajnost lastniku nepremičnine nalaga obveznost, da opravi popravila (večja in kozmetična) in nadzoruje stopnjo fizične propadanja.

Za nepremičnine je značilno tudi trajanje nastanka. Povprečno trajanje cikla gradnje ali rekonstrukcije je 3 - 3,5 leta.

Nepremičnine so drago blago in za pridobivanje se pogosto uporabljajo zapletene finančne sheme, vključno z zastavo ali pobotom vrednosti nekdanje nepremičnine, različnimi vrstami hipotek itd. Pravice do lastništva, uporabe in razpolaganja z nepremičninami so različne. od pravic do lastništva drugega blaga in so predmet posla. Zaradi zahtevnosti postopka prenosa pravic na nepremičnini se ugotavlja nizka stopnja njene likvidnosti kot blaga, tj. ni mogoče hitro implementirati.

Cenovni dejavniki

Faktorska klasifikacija:

Tabela 2 je razširjena tipična struktura cenovnih dejavnikov na stanovanjskem trgu.

V zvezi s tem je treba upoštevati vse klasifikacijske značilnosti, vključene v preglednico.

Tabela 3 - znaki razvrstitve cenovnih faktorjev za PH:

Cenovni dejavniki na nepremičninskem trgu in njihov odnos.

Tabela 4 - Cenovni dejavniki na nepremičninskem trgu in njihov odnos

Dejavniki	Fenomenološka analiza dejavnikov
Dejavniki povpraševanja
1. Obseg efektivnega povpraševanja po stanovanjih	Notranji pH faktor reda 1. Dolgoročno je odvisen od faktorjev 2 in 3. Srednjeročno je odvisen od faktorjev 3, 4 in 5 ter od nivoja cen (povratne informacije – povpraševanje je cenovno elastično). Z rastjo - vodi v zvišanje cen, z zmanjšanjem - v padec.
2. Potreba po stanovanju (potencialno povpraševanje)	Notranji dolgoročni faktor PH reda 2. Glede na zgodovinsko pomanjkanje stanovanj v Ruski federaciji (faktor 14) vztrajno dviguje cene s faktorjem 1.
3. Dohodki prebivalstva in njihova diferenciacija	Zunanji faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 6 in 7. Dolgoročno z rastjo dohodka vodi do povečanja faktorja 1 in preko njega cen, pri zniževanju pa do padca. Srednjeročno velika diferenciacija dohodkov v Ruski federaciji vodi v dejstvo, da ko se cene dvignejo, pomemben del prebivalstva z nizkimi dohodki zapusti trg, se rast cen ustavi, in če dohodki še naprej rastejo, se odloženo povpraševanje zmanjša. realizirano v novem povečanju povpraševanja in cen v pol obdobja.

Nadaljevanje tabele 4

4. Nagnjenost prebivalstva in špekulativnih vlagateljev k nakupu stanovanj in cenovna pričakovanja

Notranji faktor RR reda 2. Dolgoročno je v razmerah redkega trga vztrajno visok, srednjeročno pa odvisen od faktorjev 3 (elastičen glede na stopnje rasti dohodka), 8 in 9 (s krepitvijo rublja, nižjo inflacijo, raste, z devalvacijo rublja, naraščajočo inflacijo - pade), 12 (z nezaupanjem v razvijalce, nizke stopnje gradnje, prebivalstvo zapusti lokalni trg). Prek faktorja 1 vodi v zvišanje cen, ko raste, in padec cen, ko se zniža. S spremembami cen obstaja obratno razmerje: pričakovanja cen so inercialna, in ko cene rastejo, se kupci mudi z nakupom, povečujejo obseg povpraševanja in spodbujajo cene, ko se znižajo, zapustijo trg in pričakujejo enakomerno večje zmanjšanje, s čimer se zmanjša povpraševanje in poveča stopnja padanja cen.

5. Pogoji in obseg stanovanjskih posojil za kupce, vklj. hipoteka, število in delež hipotekarnih poslov

Zunanji dejavnik reda 2. Odvisno od faktorjev 6-11 in politike bančne skupnosti. Ko se razmere izboljšajo (2003-2006), s faktorjem 1 spodbudi rast cen, ko se razmere poslabšajo (2008-200), zmanjša faktor 1 in preneha spodbujati cene. S faktorjema 1 in 13 obstaja obratno razmerje: ob visokih stopnjah rasti cen se ponudba stanovanj in hipotekarni posli zmanjšuje, kar upočasnjuje rast cen.

Nadaljevanje tabele 4

6. Makrofinančni dejavniki (denarna osnova)	Zunanji faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 7-11 in denarne politike Centralne banke. Z rastjo prispeva k povečanju dohodka prebivalstva in s faktorjem 1 - zvišanju cen, z zmanjšanjem - k zmanjšanju stopnje rasti dohodka, nagnjenosti prebivalstva k porabi denarja in preko faktorja 1 zavira rast cen.
7. Makroekonomski dejavniki (stopnje rasti BDP, industrijska proizvodnja, stopnja zaposlenosti)	Zunanji dejavniki reda 3. V razmerah surovine narave ruskega gospodarstva je v glavnem odvisen od faktorja 10. Z rastjo prispeva k povečanju denarne baze, preko nje pa k rasti faktorjev 6. , 5, 3, 1 in cene.
8. Inflacija in deflacija	Zunanji faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 9-11 in od faktorja enega reda 6. Vpliva na faktorje 4, 5 in preko njih - na faktor 1 in cene.
9. Makrofinančni dejavniki (spremembe deviznih tečajev - devalvacija in revalorizacija)	Zunanji faktor naročila 4. Odvisno od faktorjev 10-11. S krepitvijo rublja v primerjavi z dolarjem v razmerah dolariziranega gospodarstva Rusije se poveča nagnjenost prebivalstva k porabi tako rubljskih kot dolarskih prihrankov in nakupu stanovanj (faktor 4), kar s faktorjem 1 nekoliko prispeva k rasti cen. Z gladko devalvacijo se nagnjenost k porabi dolarskih prihrankov zmanjša, medtem ko se prihranki v rubljih povečajo, učinek na cene ni določen. Z močno devalvacijo se pojavi učinek nezaupanja prebivalstva v finančno politiko oblasti, zmanjša se nagnjenost k porabi vseh prihrankov, zmanjša se povpraševanje po stanovanjih in rast cen se ne spodbuja. Z ostrim prevrednotenjem raste nagnjenost k porabi vseh prihrankov (»beg od dolarja«), nepremičnine dojemajo kot sredstvo za varčevanje prihrankov.
10. Cene nafte in drugih izvoznih surovin
11. Obseg izvoza kapitala	Zunanji faktor naročila 5. Odvisno od razmer na svetovnem trgu. S faktorji 5-9 določa efektivno povpraševanje in cene stanovanj.
12. Ugled razvijalcev in objektov	Notranji faktor urejenosti 5. Odvisen od stanja obstoječega in v gradnji stanovanjskega fonda (faktor. Faktor vplivov 4.
Dejavniki ponudbe
13. Obseg ponudbe stanovanj	Notranji pH faktor je približno 1. Dolgoročno je odvisen od faktorjev 14 (na sekundarnem trgu) in 15 (rast obsega gradnje povečuje ponudbo in zavira rast cen). Srednjeročno obstaja obratno razmerje s faktorjem 1: ko je povpraševanje veliko, se ponudba izpere iz kotacije, kar prispeva k zvišanju stopenj rasti cen in zajezitvi stopnje rasti števila hipotekarnih poslov; ko je povpraševanje pada, ponudba se kopiči, kar zavira rast cen in prispeva k povečanju števila in deleža hipotekarnih poslov. V razmerah zmanjšanega povpraševanja je odvisno od faktorja 22 – prodajalci zmanjšajo ponudbo, da bi spodbudili cene.
14. Posebni stanovanjski fond	Notranji faktor pH je približno 2. Odvisen je od zgodovinskih razmer v mestu, regiji, od razpolaganja dotrajanega sklada in od obsega izgradnje (faktor 15). V sedanjih razmerah dolgoročno vodi v visoko raven povpraševanja po stanovanjih (faktor 2) in ob pozitivni rasti dohodkov gospodinjstev (faktor 3) vodi v višje cene (2000–2008). Z zmanjšanjem dohodka (2009) je nevtralen. Srednjeročno je nevtralen.
15. Obseg gradnje in zagon stanovanj, hitrost gradnje objektov	Notranji pH faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 16-22. Deluje preko faktorjev 13 in 14: dolgoročno naj bi rast obsega gradnje povečala stanovanjski fond in obseg ponudbe ter s tem dolgoročno upočasnila stopnjo rasti cen. V razmerah pomanjkanja stanovanj in trga rast (2000-2008) je nevtralna. Srednjeročno je nevtralen. V kriznih razmerah (2009) zmanjšanje obsega zagonov ne vpliva na trend cen, upočasnitev gradnje pa vpliva na faktor 4 in preko njega na cene.
16. Financiranje stanovanjske gradnje z lastnimi sredstvi razvijalcev in investitorjev, bančnimi posojili, sredstvi prebivalstva in vlagateljev-špekulantov, drugimi privabljenimi sredstvi	Notranji pH faktor reda 3. Odvisen od makroekonomskih razmer (faktor 7), od naložbene strategije razvijalca (faktor 20), od razpoložljivosti alternativnih naložbenih objektov (faktor 21). Bančno posojilo je dodatno odvisno od dejavnikov 6-11 in politike bančne skupnosti. Financiranje s pomočjo prebivalstva in vlagateljev-špekulantov je odvisno od faktorjev 3-5, 12 in na koncu - 1. Povečanje financiranja na dolgi rok poveča obseg gradnje (faktor 15) in pomaga zmanjšati stopnjo rasti cen. . Srednjeročno pospešuje tempo gradnje stavb in s tem povečuje faktor 12, preko njega pa povpraševanje (faktor 1) in cene.
17. Stroški in polni (investicijski) stroški gradnje	Notranji pH faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 18-19. Srednjeročno pri visoki ravni cen in donosnosti projektov (2005-2007) ne vpliva na prodajne cene, pri nizki ravni cen in donosnosti (2009) vodi v izstop razvijalcev s trga. , zmanjšanje obsega gradnje in dobave (faktorja 15 in 13) ter spodbuja rast cen. Dolgoročno, ko so cene in dobičkonosnost visoki, se kapital priteka v sektorje virov, proizvodnja virov se povečuje, zato se kljub naraščajočim stroškom povečuje obseg gradnje, kar lahko upočasni rast cen stanovanj.
18. Razpoložljivost zemljišč za stanovanjsko gradnjo in pogoji dostopa do njih	Zunanji dejavnik reda 4. Odvisno od ravnotežja zemljišč v mestu, regiji, državi, od cen zemljišč, od politike zveznih, regionalnih, lokalnih oblasti za razvoj stanovanjske gradnje ter njeno inženirsko in infrastrukturno podporo. Vpliva na faktor 17, 15 in preko njega - na cene na dolgi rok.
19. Podpora virov za gradnjo	Notranji faktor reda 4. Odvisen od razpoložljivosti proizvodnih zmogljivosti (vključno s tehnologijami, opremo, osebjem) proizvajalcev virov, od cen surovin (pri nizkih cenah v razmerah nezadostnih naložb v razvoj nastane pomanjkanje virov). Dolgoročno in včasih srednjeročno vpliva na faktor 17, 15 in preko njega - na cene.
20. Administrativni in gospodarski pogoji za vstop razvijalca na trg in njegovo delo na trgu	Zunanji dejavnik reda 4. Odvisen od politike oblasti na področju urbanistične ureditve, stopnje birokratiziranosti in koruptivnosti procesa, od stopnje donosnosti razvoja. Vpliva faktor 17, 15 in preko njega - na cene dolgoročno, srednjeročno in včasih kratkoročno.
21. Razpoložljivost alternativnih naložbenih objektov	Zunanji faktor urejenosti 4. Odvisen je od razmer na regionalnem in svetovnem trgu in se izraža v iskanju privlačnih naložbenih objektov izven mesta, regije, države, zunaj PR (borza). Vpliva na obseg gradnje in ponudbe stanovanj (faktor 15, 14), pa tudi na obseg efektivnega povpraševanja (faktor 1): v obdobju 2006–2007 so se razvijalci, investitorji in kupci preselili iz Moskve v moskovsko regijo, iz Rusije v Bolgarijo, Črno goro itd. .P.
22. Naložbena strategija razvijalcev	Notranji faktor urejenosti 5. Odvisno od ekonomskih, vodstvenih kvalifikacij razvijalcev in razmer v državi in regiji. Dolgoročno in srednjeročno strategija širitve vodi v razpršitev finančnih sredstev na precejšnje število zemljišč in novih projektov ter upadanje stopnje izgradnje objektov, nato s faktorji 15 in 13 spodbuja dvig cen, preko faktorja 4 in 1 vodi do zmanjšanja povpraševanja in cen, zamrznitve gradbišč in propada razvijalcev (2004, 2009). Dobra naložbena strategija optimizira pritegnjene naložbe in realne stroške ter vodi do evolucijske rasti obsega gradnje z možnostjo zajezitve stopnje rasti cen.
23. Trženje in cenovna strategija prodajalcev in razvijalcev	Notranji faktor naročila 5. Odvisen od pričakovane ravni dobička, v zvezi s katerim se trgu ponuja zvišanje cen. V razmerah, ko efektivno povpraševanje presega ponudbo, so pričakovanja izpolnjena (2003-2007). V obratni situaciji so možne tri strategije. 1) Prodajalci znižajo cene (faktor 0), s čimer dosežejo povečanje povpraševanja, cen in prodaje. 2) Prodajalci zmanjšajo obseg ponudbe (faktor 13), pri čemer iščejo ravnovesje z obsegom povpraševanja in naraščajočimi cenami. 3) Prodajalci ne znižujejo cen in s tem zmanjšujejo promet na trgu in pričakujejo povečanje povpraševanja zaradi zunanjih dejavnikov.

2. Analiza oblikovanja cen na nepremičninskem trgu na primeru moskovske regije.

Tabela 5 - povprečne cene zemljišč v najbližji moskovski regiji v 4 smereh od aprila 2015.

št. p / str	Lokacija zemljišča za individualno stanovanjsko gradnjo (dober dostop, oskrba s plinom, vodovod, elektrika)	Prodajna cena, rub./sotka	Razdalja od MKAD, km (izračunano kot 1–20 km)	Povprečna cena, rub./sotka
1.	Kaluška avtocesta	762 500		470 000
565 217
381 818
166 500
2.	Kijevska avtocesta	750 000		585 000
600 000
521 700
466 667
3.	Novorizhskoe avtocesta	646 153		554 000
603 000
413 333
4.	Avtocesta Rublevo - Uspenskoe	1 474 015		955 000
1 000 000
700 000
645 000

Kot je razvidno iz tabele 1, smo za analizo vzeli 4 smeri (Kaluga, Kijev, Novorizhskoye in Rublevo-Uspenskoe avtocesta), ki veljajo za najbolj obetavne v smislu naložb. Vsa mesta so bila izbrana glede na naslednje kazalnike: dovoljena uporaba (namen) - individualna stanovanjska gradnja, oddaljenost od moskovske obvoznice od 1 km do 20 km, razpoložljivost inženirske infrastrukture - oskrba s plinom, oskrba z vodo, električna energija, dobre dostopne ceste (asfalt). Na podlagi izbranih cen smo izračunali povprečno ceno zemljišča na 100 kvadratnih metrov in dobljene podatke predstavili v diagramu (slika 2).

Slika 2 - Povprečne cene zemljiških parcel od aprila 2015

Za popolno sliko stanja na trgu zemljišč je treba ugotoviti, za koliko so se cene zemljišč zvišale ali znižale. Analizirajmo lansko leto in ga primerjajmo z današnjimi kazalniki (tabela 6).

Tabela 6 - Dinamika cen zemljišč v najbližjem predmestju Moskve za obdobje november 2014 - april 2015

Iz tabele 2 izhaja, da so se v zadnjih šestih mesecih cene zemljišč v najbližjih predmestjih močno zvišale. Največje podražitev je padla na parcele na avtocesti Rublevo-Uspenskoye (za 71 %). Razmislite o razlogih za tako ogromno rast s pomočjo strokovnih mnenj.

»Najdražje parcele moskovske regije se nahajajo v smeri Rublevo-Uspenskoye: tukaj, v 12 km od Moskve, je na voljo zemljišče, katerega cena je desetkrat višja od cene podobnih parcel na drugih območjih. bližnje moskovske regije.

Ugodna vrtnica vetrov, odsotnost nevarnih industrij, borovci, reka Moskva, ki ni pokvarjena z urbanimi izpusti, in splošno razvita infrastruktura naredijo ta ozemlja resnično privlačna. Prvič, prestiž smeri je razložen s socialnim statusom ljudi, ki tam živijo. Poseben položaj Rubljovke se je razvil zgodovinsko. Ko je ta ozemlja izbral kraljevi dvor, je tu živela politična, kulturna in poslovna elita države. Danes številne vasi, ki se nahajajo ob avtocesti Rublevo-Uspenskoye, naseljujejo predstavniki bogate ustvarjalne inteligence in uradniki najvišjega ranga. Stara podeželska preteklost in sodobnost sta se združili, zaradi česar so ti kraji priljubljeni s precejšnjo mero nezdravega vznemirjenja.

Enako zanimiva točka je, koliko zemlje je v moskovski regiji in koliko zemljišč je v lasti zasebnikov, ki kupujejo zemljišča za lastne projekte ali kot zanesljiv naložbeni predmet.

»Čeprav je moskovska regija v zadnjem desetletju postala središče gradnje koč v Rusiji, ostaja trg zemljišč moskovske regije eden najbolj zaprtih segmentov nepremičninskega trga v prestolnici. Do danes je po mnenju strokovnjakov približno 60-70% vseh brezplačnih zemljišč, ki jih je mogoče dati v promet v regiji, skoncentriranih v rokah le dveh do treh ducatov lastnikov. Prav zdaj se latifundisti moskovske regije odločajo, kako bodo še naprej uporabljali zemljišča pod svojim nadzorom.

Po premoženjskem skladu Moskovske regije je skupna površina regije 4.579,9 tisoč hektarjev (tabela 7).

Tabela 7 - Porazdelitev zemljišč moskovske regije po kategorijah

Podatke predstavimo v obliki diagrama in jih pretvorimo v odstotke, da dobimo deleže (slika 3).

Slika 3 - struktura porazdelitve zemljišč moskovske regije po kategorijah.

Približno 30% zemljišč v moskovski regiji je v zasebni lasti. Po mnenju številnih strokovnjakov je približno 60 % v lasti struktur, ki predstavljajo bančno skupnost in investicijskih skladov, ki kupujejo zemljišča za naložbene namene; približno 25–30 % je investicijskih in gradbenih podjetij, ki iščejo najbolj likvidna zemljišča za razvoj; 10-15% je zasebnikov, ki pridobijo zemljišča za lastne projekte ali kot zanesljiv naložbeni objekt. Predstavljajmo si podatke na sliki 4.

Slika 4 - sestava dežel moskovske regije.

Zaključek

Problem oblikovanja cen zavzema posebno mesto v sistemu tržnih odnosov. Skladno s tem so spremembe cen na tem trgu odvisne od številnih dejavnikov, saj je oblikovanje cen na nepremičninskem trgu pogosto neposredno odvisno od družbeno-ekonomskega stanja regije, njenega razvoja in investicij. Strokovnjakom je pogosto težko oceniti realno stanje na trgu zaradi dejstva, da je težko pridobiti zanesljive informacije o transakcijah. Glavno orodje za analizo je pogojna razdelitev trga na več segmentov. Kriterij za to je lahko lokacija predmetov, njihova kakovost, namen ali celo cela vrsta lastnosti, ki smo jih podrobno preučili v tem predmetu.

V seminarskem delu, razvitem na temo "Mikroekonomski vzorci oblikovanja cen na trgu nepremičnin", je glavna pozornost namenjena preučevanju mehanizma oblikovanja cen na trgu nepremičnin in analizi trga zemljišč v moskovski regiji, kot tudi možnosti za njen razvoj. Za to so bile cene zemljišč v moskovski regiji obravnavane in analizirane v 4 smereh (avtocesta Kaluga, avtocesta Kijev, avtocesta Novorizhskoye, avtocesta Rublevo - Uspenskoe). Analiza je pokazala, da so se v zadnjih šestih mesecih cene zemljišč v najbližjih predmestjih močno zvišale. Najvišja stopnja je do 71% v smeri avtoceste Rublevo-Uspenskoe. Po zemljiščih je veliko povpraševanje po velikih površinah. Po mnenju strokovnjakov se bo stopnja rasti vrednosti zemljišča sčasoma upočasnila.

Kot rezultat študije izračuna cen na vse možne načine in metode na primeru nepremičnin v moskovski regiji so bili dobljeni naslednji rezultati.

1. Upošteva se bistvo nepremičninskega trga;

2. določajo se dejavniki cen;

3. Proučeval dejavnike oblikovanja cen na nepremičninskem trgu in njihov odnos;

4. Na primeru moskovske regije so obravnavani vzorci oblikovanja cen na nepremičninskem trgu in določene možnosti za njen razvoj. Za to so bile analizirane cene zemljišč v moskovski regiji na več področjih.

Bibliografski seznam

1. Cenik: učbenik / uredil dr. ekon. znanosti, prof. V.A. Slepova. - M.: Ekonomist, 2007. - 574s

2. Cenik: učbenik / I.K. Salimzhanov. -2. izd., izbrisano. – M.: KNORUS, 2008. – 304 str.

3. Makhovikova, G.A. mikroekonomija. Napredni tečaj: Učbenik in delavnica / G.A. Makhovikova, S.V. Pereverzeva. - Lyubertsy: Yurayt, 2015. - 322 str.

4. 34. Makhovikova, G.A. mikroekonomija. napredni tečaj. učbenik in delavnica / G.A. Makhovikova, S.V. Pereverzeva. - Lyubertsy: Yurayt, 2016. - 322 str.

5. 35. Mokhovikova, G.A. Mikroekonomija: Učbenik za diplomante / G.A. Mokhovikov. - M.: Yurayt, 2013. - 268 str.

6. 36. Mankiw, N.G. Mikroekonomija / N.G. Mankiw, M. Taylor; Per. iz angleščine. A.P. Smolsky. - Sankt Peterburg: Piter, 2013. - 544 str.

7. 37. Nikulina, I.N. Mikroekonomija: Učbenik / I.N. Nikulin. - M.: NITs INFRA-M, 2013. - 553 str.

8. 38. Nosova, S.S. mikroekonomija. Beležki predavanj: Učbenik / S.S. Nosov. - M.: KnoRus, 2013. - 224 str.

9. 39. Rozanova, N.M. Mikroekonomija podjetja: Učbenik / N.M. Rozanova, I.V. Zoroaster. - M.: Binom, 2013. - 383 str.

10. 40. Rozanova, N.M. mikroekonomija. Naloge in vaje. Vadnica. Vulture UMC "Strokovni učbenik". (Serija "Praktični tečaj"). / N.M. Rozanov. - M.: UNITI, 2013. - 559 str.

11. Galperin, V.M. mikroekonomija. V 3 zvezkih. T. 2. Mikroekonomija / V.M. Galperin. - Sankt Peterburg: Ek. šola Državna univerza Višja ekonomska šola, 2008. - 512 str.

12. Gromyko, V.V. Mikroekonomija: Učbenik / V.V. Gromyko, G.P. Žuravlev. - M.: ITs RIOR, 2012. - 159 str.

13. Huseynov, R.M. Mikroekonomija: Učbenik za diplomante / R.M. Huseynov, V.A. Semenikhin. - M.: Omega-L, 2012. - 447 str.

14. Dengov, V.V. Mikroekonomija v 2 zvezkih v.2. trgih faktorjev. ravnotežje. ekonomija tveganja 4. izd. učbenik za dodiplomski in podiplomski študij / V.V. denar. - Lyubertsy: Yurayt, 2016. - 384 str.

15. Dengov, V.V. Mikroekonomija v 2 zvezkih v.1. teorija vedenja potrošnikov. trdna teorija. tržna teorija 4. izd. učbenik za dodiplomski in podiplomski študij / V.V. denar. - Lyubertsy: Yurayt, 2016. - 410 str.

16. Jaley, D.A. Mikroekonomija: višja stopnja: Učbenik: Per. iz angleščine. / DA. Jaley, F.D. Reni; znanstveni ur. V.P. Busygin [i dr.]. - M.: ID GU HSE, 2011. - 733 str.

17. Jaley, D.A. Mikroekonomija: napredna raven / D.A. Jaley. - M.: GU VSHE, 2011. - 733 str.

18. Efimova E.G. Ekonomska teorija. 1. del Mikroekonomija. 4. izd., sterling / E.G. Efimova, S.A. Bordunova, M.D. Zaslavskaya, I.S. Potapov. - M.: MGIU, 2008. - 237 str.

19. Žuravleva, G.P. Ekonomska teorija. Mikroekonomija: Učbenik / G.P. Žuravleva, N.A. Pozdnyakov, Yu.A. Pozdnyakov. - M.: INFRA-M, 2013. - 440 str.

20. Anokhin, L. M. Mikroekonomija [Besedilo]: učbenik / L. M. Anokhin, A. A. Egorova, Yu. V. Petrichenko. - Čeljabinsk: založba Chelyab. država un-ta, 2012. - 213 str. : bolna. - (Klasično univerzitetno izobraževanje). - Bibliografija: str. 212.

21. Gryaznova A.G. Mikroekonomija: teorija in ruska praksa: učbenik za študente, ki študirajo na ekonomskih specialnostih in področjih / Ed. A. G. Gryaznova, A. Yu. Yudanova. - 2. izd. - M.: KnoRus, 2001. - 541 str. - Bibliografija: str. 542.

22. Protas. Mikroekonomija: Strukturno-logične sheme: Učbenik za univerze / VF Protas. - M.: Banke in borze: UNITI, 1996. - 168 str.

23. Pindike, R. S. Mikroekonomija [Besedilo]: [učbenik]: per. iz angleščine. / R. S. Pindike, D. L. Rubinfeld. - 2. izd. - M.: Delo, 2001. - 807 str. : bolna. - (Tujskoekonomski učbenik).

24. Prykin B.V. Mikroekonomija v tabelah in grafih [Besedilo]: učbenik za univerze / B. V. Prykin [in drugi]; ur. B.V. Prikina. - M: Finance: UNITI, 1999. - 503 str. : bolna. - Bibliografija: str. 496.

25. Safronchuk, M. V. Mikroekonomija [Besedilo]: uvod v mikroekonomijo: testi in naloge / M. V. Safronchuk. - M: Eksmo, 2006. - 255 str. - (Višja ekonomska izobrazba) (Celoten tečaj v treh dneh).

26. Safronchuk, M. V. Mikroekonomija [Besedilo]: zapiski predavanj: učbenik / M. V. Safronchuk. - M: Eksmo, 2006. - 255 str. - (Celoten tečaj v treh dneh). - Odlok. imena: s. 254-255. - Bibliografija: str. 246.

27. Sedov, V. V. Ekonomska teorija [Besedilo]: v 3 delih: učbenik / V. V. Sedov. - 2. izd., dodaj. in predelano. - Čeljabinsk: ChelGU, B.G. 2. del: Mikroekonomija. - 2007. - 215 str. : bolna.

b sodelovanje pri skupni gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičnin ter o spremembah nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije") od 01.01.2017

Balistika in dejavniki, ki vplivajo na nastanek strelne rane

Pri analizi cenovnih dejavnikov na nepremičninskem trgu (PR) jih je običajno deliti na dejavnike ponudbe in povpraševanja, notranje glede na PR in zunanje, ki spodbujajo rast cen in jo upočasnjujejo, neodvisne in medsebojno povezane. Po našem mnenju se tukaj ne posveča dovolj pozornosti ločevanju dejavnikov glede na globino preučevanega obdobja (v dolgoročnem, srednjeročnem, kratkoročnem obdobju lahko delujejo različni dejavniki), glede na hierarhično ravni (drevo dejavnikov), glede na stanje trga (v različnih fazah tržnega cikla, stopnjah razvoja lahko delujejo različni dejavniki, narava delovanja istega dejavnika pa je lahko nasprotna).

Govor v diskusijskem klubu IEG 6.11.09

1. Cenovni dejavniki

Faktorska klasifikacija

Povečana tipična struktura cenovnih dejavnikov na stanovanjskem trgu

Znaki razvrstitve cenovnih faktorjev za PH

Cenovni dejavniki na nepremičninskem trgu in njihov odnos

Dejavniki		Fenomenološka analiza dejavnikov
Dejavniki povpraševanja
1. Obseg efektivnega povpraševanja po stanovanjih		Notranji pH faktor reda 1. Dolgoročno je odvisen od faktorjev 2 in 3. Srednjeročno je odvisen od faktorjev 3, 4 in 5 ter od nivoja cen (povratne informacije – povpraševanje je cenovno elastično). Z rastjo - vodi v zvišanje cen, z zmanjšanjem - v padec.
2. Potreba po stanovanju (potencialno povpraševanje)		Notranji dolgoročni faktor PH reda 2. Glede na zgodovinsko pomanjkanje stanovanj v Ruski federaciji (faktor 14) vztrajno dviguje cene s faktorjem 1.
3. Dohodki prebivalstva in njihova diferenciacija	Zunanji faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 6 in 7. Dolgoročno z rastjo dohodka vodi do povečanja faktorja 1 in preko njega cen, pri zniževanju pa do padca. Srednjeročno velika diferenciacija dohodkov v Ruski federaciji vodi v dejstvo, da ko se cene dvignejo, pomemben del prebivalstva z nizkimi dohodki zapusti trg, se rast cen ustavi, in če dohodki še naprej rastejo, se odloženo povpraševanje zmanjša. realizirano v novem povečanju povpraševanja in cen v pol obdobja.
4. Nagnjenost prebivalstva in špekulativnih vlagateljev k nakupu stanovanj in cenovna pričakovanja	Notranji faktor RR reda 2. Dolgoročno je v razmerah redkega trga vztrajno visok, srednjeročno pa odvisen od faktorjev 3 (elastičen glede na stopnje rasti dohodka), 8 in 9 (s krepitvijo rublja, nižjo inflacijo, raste, z devalvacijo rublja, naraščajočo inflacijo - pade), 12 (z nezaupanjem v razvijalce, nizke stopnje gradnje, prebivalstvo zapusti lokalni trg). Prek faktorja 1 vodi v zvišanje cen, ko raste, in padec cen, ko se zniža. S spremembami cen obstaja obratno razmerje: pričakovanja cen so inercialna, in ko cene rastejo, se kupci mudi z nakupom, povečujejo obseg povpraševanja in spodbujajo cene, ko se znižajo, zapustijo trg in pričakujejo enakomerno večje zmanjšanje, s čimer se zmanjša povpraševanje in poveča stopnja padanja cen.
5. Pogoji in obseg stanovanjskih posojil za kupce, vklj. hipoteka, število in delež hipotekarnih poslov	Zunanji dejavnik reda 2. Odvisno od faktorjev 6-11 in politike bančne skupnosti. Ko se razmere izboljšajo (2003-2006), s faktorjem 1 spodbudi rast cen, ko se razmere poslabšajo (2008-200), zmanjša faktor 1 in preneha spodbujati cene. S faktorjema 1 in 13 obstaja obratno razmerje: ob visokih stopnjah rasti cen se ponudba stanovanj in hipotekarni posli zmanjšuje, kar upočasnjuje rast cen.
6. Makrofinančni dejavniki (denarna osnova)	Zunanji faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 7-11 in denarne politike Centralne banke. Z rastjo prispeva k povečanju dohodka prebivalstva in s faktorjem 1 - zvišanju cen, z zmanjšanjem - k zmanjšanju stopnje rasti dohodka, nagnjenosti prebivalstva k porabi denarja in preko faktorja 1 zavira rast cen.
7. Makroekonomski dejavniki (stopnje rasti BDP, industrijska proizvodnja, stopnja zaposlenosti)	Zunanji dejavniki reda 3. V razmerah surovine narave ruskega gospodarstva je v glavnem odvisen od faktorja 10. Z rastjo prispeva k povečanju denarne baze, preko nje pa k rasti faktorjev 6. , 5, 3, 1 in cene.
8. Inflacija in deflacija	Zunanji faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 9-11 in od faktorja enega reda 6. Vpliva na faktorje 4, 5 in preko njih - na faktor 1 in cene.
9. Makrofinančni dejavniki (spremembe deviznih tečajev - devalvacija in revalorizacija)	Zunanji faktor naročila 4. Odvisno od faktorjev 10-11. S krepitvijo rublja v primerjavi z dolarjem v razmerah dolariziranega gospodarstva Rusije se poveča nagnjenost prebivalstva k porabi tako rubljskih kot dolarskih prihrankov in nakupu stanovanj (faktor 4), kar s faktorjem 1 nekoliko prispeva k rasti cen. Z gladko devalvacijo se nagnjenost k porabi dolarskih prihrankov zmanjša, medtem ko se prihranki v rubljih povečajo, učinek na cene ni določen. Z močno devalvacijo obstaja učinek nezaupanja prebivalstva v finančno politiko oblasti, zmanjša se nagnjenost k porabi vseh prihrankov, zmanjša se povpraševanje po stanovanjih, rast cen pa se ne spodbuja. Z ostrim prevrednotenjem raste nagnjenost k porabi vseh prihrankov (»beg od dolarja«), nepremičnine se dojemajo kot sredstvo za varčevanje prihrankov.
10. Cene nafte in drugih izvoznih surovin
11. Obseg izvoza kapitala	Zunanji faktor naročila 5. Odvisno od razmer na svetovnem trgu. S faktorji 5-9 določa efektivno povpraševanje in cene stanovanj.
12. Ugled razvijalcev in objektov	Notranji faktor urejenosti 5. Odvisen od stanja obstoječega in v gradnji stanovanjskega fonda (faktor. Faktor vplivov 4.
Dejavniki ponudbe
13. Obseg ponudbe stanovanj	Notranji pH faktor je približno 1. Dolgoročno je odvisen od faktorjev 14 (na sekundarnem trgu) in 15 (rast obsega gradnje povečuje ponudbo in zavira rast cen). Srednjeročno obstaja obratno razmerje s faktorjem 1: ko je povpraševanje veliko, se ponudba izpere iz kotacije, kar prispeva k zvišanju stopenj rasti cen in zajezitvi stopnje rasti števila hipotekarnih poslov; ko je povpraševanje pada, ponudba se kopiči, kar zavira rast cen in prispeva k povečanju števila in deleža hipotekarnih poslov. V razmerah zmanjšanega povpraševanja je odvisno od faktorja 22 – prodajalci zmanjšajo ponudbo, da bi spodbudili cene.
14. Posebni stanovanjski fond	Notranji faktor pH je približno 2. Odvisen je od zgodovinskih razmer v mestu, regiji, od razpolaganja dotrajanega sklada in od obsega izgradnje (faktor 15). V sedanjih razmerah dolgoročno vodi v visoko raven povpraševanja po stanovanjih (faktor 2) in ob pozitivni rasti dohodkov gospodinjstev (faktor 3) vodi v višje cene (2000–2008). Z zmanjšanjem dohodka (2009) je nevtralen. Srednjeročno je nevtralen.
15. Obseg gradnje in zagon stanovanj, hitrost gradnje objektov	Notranji pH faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 16-22. Deluje preko faktorjev 13 in 14: dolgoročno naj bi rast obsega gradnje povečala stanovanjski fond in obseg ponudbe ter s tem dolgoročno upočasnila stopnjo rasti cen. V razmerah pomanjkanja stanovanj in trga rast (2000-2008) je nevtralna. Srednjeročno je nevtralen. V kriznih razmerah (2009) zmanjšanje obsega zagonov ne vpliva na trend cen, upočasnitev gradnje pa vpliva na faktor 4 in preko njega na cene.
16. Financiranje stanovanjske gradnje z lastnimi sredstvi razvijalcev in investitorjev, bančnimi posojili, sredstvi prebivalstva in vlagateljev-špekulantov, drugimi privabljenimi sredstvi	Notranji pH faktor reda 3. Odvisen od makroekonomskih razmer (faktor 7), od naložbene strategije razvijalca (faktor 20), od razpoložljivosti alternativnih naložbenih objektov (faktor 21). Bančno posojilo je dodatno odvisno od dejavnikov 6-11 in politike bančne skupnosti. Financiranje s pomočjo prebivalstva in vlagateljev-špekulantov je odvisno od faktorjev 3-5, 12 in na koncu - 1. Povečanje financiranja na dolgi rok poveča obseg gradnje (faktor 15) in pomaga zmanjšati stopnjo rasti cen. . Srednjeročno pospešuje tempo gradnje stavb in s tem povečuje faktor 12, preko njega pa povpraševanje (faktor 1) in cene.
17. Stroški in polni (investicijski) stroški gradnje	Notranji pH faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 18-19. Srednjeročno pri visoki ravni cen in donosnosti projektov (2005-2007) ne vpliva na prodajne cene, pri nizki ravni cen in donosnosti (2009) vodi v izstop razvijalcev s trga. , zmanjšanje obsega gradnje in dobave (faktorja 15 in 13) ter spodbuja rast cen. Dolgoročno, ko so cene in dobičkonosnost visoki, se kapital priteka v sektorje virov, proizvodnja virov se povečuje, zato se kljub naraščajočim stroškom povečuje obseg gradnje, kar lahko upočasni rast cen stanovanj.
18. Razpoložljivost zemljišč za stanovanjsko gradnjo in pogoji dostopa do njih	Zunanji dejavnik reda 4. Odvisno od ravnotežja zemljišč v mestu, regiji, državi, od cen zemljišč, od politike zveznih, regionalnih, lokalnih oblasti za razvoj stanovanjske gradnje ter njeno inženirsko in infrastrukturno podporo. Vpliva na faktor 17, 15 in preko njega - na cene na dolgi rok.
19. Podpora virov za gradnjo	Notranji faktor reda 4. Odvisen od razpoložljivosti proizvodnih zmogljivosti (vključno s tehnologijami, opremo, osebjem) proizvajalcev virov, od cen surovin (pri nizkih cenah v razmerah nezadostnih naložb v razvoj nastane pomanjkanje virov). Dolgoročno in včasih srednjeročno vpliva na faktor 17, 15 in preko njega - na cene.
20. Administrativni in gospodarski pogoji za vstop razvijalca na trg in njegovo delo na trgu	Zunanji dejavnik reda 4. Odvisen od politike oblasti na področju urbanistične ureditve, stopnje birokratiziranosti in koruptivnosti procesa, od stopnje donosnosti razvoja. Vpliva faktor 17, 15 in preko njega - na cene dolgoročno, srednjeročno in včasih kratkoročno.
21. Razpoložljivost alternativnih naložbenih objektov	Zunanji faktor urejenosti 4. Odvisen je od razmer na regionalnem in svetovnem trgu in se izraža v iskanju privlačnih naložbenih objektov izven mesta, regije, države, zunaj PR (borza). Vpliva na obseg gradnje in ponudbe stanovanj (faktor 15, 14), pa tudi na obseg efektivnega povpraševanja (faktor 1): v obdobju 2006–2007 so se razvijalci, investitorji in kupci preselili iz Moskve v moskovsko regijo, iz Rusije v Bolgarijo, Črno goro itd. .P.
22. Naložbena strategija razvijalcev	Notranji faktor urejenosti 5. Odvisno od ekonomskih, vodstvenih kvalifikacij razvijalcev in razmer v državi in regiji. Dolgoročno in srednjeročno strategija širitve vodi v razpršitev finančnih sredstev na precejšnje število zemljišč in novih projektov ter upadanje stopnje izgradnje objektov, nato s faktorji 15 in 13 spodbuja dvig cen, preko faktorja 4 in 1 vodi do zmanjšanja povpraševanja in cen, zamrznitve gradbišč in propada razvijalcev (2004, 2009). Dobra naložbena strategija optimizira pritegnjene naložbe in realne stroške ter vodi do evolucijske rasti obsega gradnje z možnostjo zajezitve stopnje rasti cen.
23. Trženje in cenovna strategija prodajalcev in razvijalcev	Notranji faktor naročila 5. Odvisen od pričakovane ravni dobička, v zvezi s katerim se trgu ponuja zvišanje cen. V razmerah, ko efektivno povpraševanje presega ponudbo, so pričakovanja izpolnjena (2003-2007). V obratni situaciji so možne tri strategije. 1) Prodajalci znižajo cene (faktor 0), s čimer dosežejo povečanje povpraševanja, cen in prodaje. 2) Prodajalci zmanjšajo obseg ponudbe (faktor 13), pri čemer iščejo ravnovesje z obsegom povpraševanja in naraščajočimi cenami. 3) Prodajalci ne znižujejo cen in s tem zmanjšujejo promet na trgu in pričakujejo povečanje povpraševanja zaradi zunanjih dejavnikov.

Struktura cenovnih dejavnikov na stanovanjskem trgu in njihova razmerja (nadaljevanje)

Ohišje mehurčki

Pogovorni klub je obravnaval vprašanje, ali na ruskem nepremičninskem trgu obstajajo cenovni mehurčki in ali so bili vzrok za krizo 2008–2009. Spodaj bo na to vprašanje odgovorjen "da, ne".

Študija številnih del, posvečenih ekonomskim mehurčkom (mehurček na stanovanjskem trgu je ena od vrst takšnih mehurčkov), kaže, da temeljijo na nakopičeni napaki v vedenju gospodarskih subjektov (kupcev ali prodajalcev) glede na realna vrednost sredstva. Balon se začne nastajati, ko se na trgu v zvezi s predmetom prodaje sklepajo posli po cenah, ki bistveno presegajo njegovo realno vrednost. Stanovanjski mehurček je večfaktorski pojav. Vsekakor je njegova glavna značilnost, da stopnja rasti cen stanovanj presega stopnjo rasti efektivnega povpraševanja prebivalstva, kot kazalniki vrste trga se uporabljajo naslednji kazalniki:

Stopnje rasti cen na stanovanjskem trgu dP/P

Stopnja rasti dohodka prebivalstva dI/I

Dohodkovna elastičnost cene stanovanja B = dP/dI x I/P

Trajanje obdobja T (kratkoročno C - 1-3 mesece, srednjeročno M - od 6-12 mesecev do treh let) in dolgoročno L - 3 leta ali več).

Pri preučevanju razmer na trgih zahodnih držav, dinamike cen in dohodkov na stanovanjskem trgu Moskve od junija 1990 do marca 2009 je bilo ugotovljenih 12 vrst trgov in koncept cenovnih mehurčkov 1. vrste ("raztapljanje" ) in uvedena je bila 2. vrsta (»zrušitev«).

Ugotovljeno je bilo, da so v Moskvi obstajala 4 obdobja razvoja trga glede na vrsto mehurčkov 1. vrste in nobenega - glede na vrsto mehurčkov 2. vrste. Spodaj sta dva primera te vrste trga.

Primer srednjeročnega cenovnega balona 1. vrste

Ta vrsta trga se imenuje rastoči trg z delnim pregrevanjem zaradi hipotekarne podpore. Zanj so značilni naslednji parametri: T=17 mesecev; dP/P = 0,050; dI/I = 0,022; B = 2,27. Na trgu je nastal mehurček tipa 1 zaradi dejstvo, da je bila ta faza segment dinamike razvijajočega se, redkega trga, na katerem je bilo ob nadaljnji rasti dohodkov gospodinjstev zagotovljeno enakomerno valovno rast cen.

Primer cenovnega balona 1. vrste na dolgi rok

Cene ponudbe stanovanj in povprečni dohodek na prebivalca so na dolgi rok rasli pospešeno, in sicer v povprečju 2,5 % in 1,5 % na mesec.

Ta vrsta trga se imenuje nastajajoči, redek trg. Zaznamovali so ga naslednji parametri: T = 99 mesecev; dP/P = 0,025; dI/I = 0,015; B = 1,61.

Cenovni balon 2. vrste je značilen za »napihnjen« tip trga, ki se je oblikoval v ZDA v letih 2004-2007 (prekomerno hipotekarna posojila z drugorazrednimi hipotekami). Na razvitem (nasičenem) trgu, na trgu v razvoju v fazi stabilizacije, v fazi razvoja krize se mehurčki ne tvorijo.

Pomen značilnosti za različne vrste stanovanjskega trga

Vrsta trga	Splošne vrednosti lastnosti	Značilnosti in primeri vrste trga
Vrsta trga		Značilnosti in primeri vrste trga
Razvito (nasičeno)		Trg je v smislu ponudbe zasičen, rast dohodkov prebivalstva pa ne spremlja znatno zvišanje cen
Raste		"Pregrevanje tipa I" - cenovni balon, ki se pripravlja, vendar se "reši" pod vplivom dolgoročnega trenda naraščanja cen na nastajajočem trgu
Razvija se (pomanjkljivo)		Ta vrsta trga se od prejšnjega razlikuje le v eni značilnosti - dolžini obdobja
pregreto		Takšnih stopenj rasti cen ne povzroča rast povprečnih dohodkov na prebivalca, temveč rast dohodkov ozke plasti kupcev - visoko donosne skupine ljudi, katere število je enako številu stanovanj na trg
Stabilno		To stanje so opazili v različnih mestih Rusije v fazi stabilizacije po stopnji hitre rasti cen.
		To stanje se je pokazalo v ZDA (posojila slojem prebivalstva z nizkimi dohodki), v baltskih državah (rast gospodarstva zaradi posojanja povpraševanja potrošnikov in ne zaradi rasti proizvodnje). Prej ali slej se takšen balon (recimo mu mehurček druge vrste) sesuje in trg vstopi v krizno fazo.
Padec (kriza)		Dinamika cen v letih 1998-2001 je bila v obliki črke U. Nova kriza obljublja, da bo daljša in globlja ter v obliki črke L: pol leta ali leto - padec, 2-3 leta - depresivna stabilizacija in šele nato nov vzpon, katerega hitrost ne bo visoka.
depresivno		Izhod iz krize je kljub upočasnitvi stanovanjske gradnje in posledično zmanjšanju ponudbe možen šele po začetku okrevanja rasti tekočih dohodkov prebivalstva (ker zmanjšanje tekočih dohodkov povečuje nagnjenost prebivalstva varčevati) in doseže se ravnovesje med naraščajočim povpraševanjem in upadajočo ponudbo. Iz te situacije je možen prehod bodisi v depresivno stabilizacijo (tip 8) bodisi v okrevanje po krizi (tip 2).
začetek		To stanje so opazili v Moskvi in drugih ruskih mestih v zgodnjih devetdesetih letih prejšnjega stoletja. Razlog za ta pojav je bila nepomembna ponudba na trgu na začetku prehoda z »netržnega« na legalni trg (od junija 1990 do aprila 1992): privatizacija stanovanj se je šele začela, obsegi prodaje (predvsem v zadružnih hišah) znašala manj kot 2 tisoč stanovanj
vzlet		Spomladi 1992 so cene začele strmo naraščati in do decembra narasle na 708 $/m². m (6,0-krat). Dohodki prebivalstva so začeli močno upadati, obseg ponudbe se je rahlo povečal, kljub temu, da se je precej hitro oblikovala ozka plast bogatih ljudi (prodaja v letih 1991-1992 je po naših ocenah znašala približno 10 tisoč; za primerjavo, po letu 1994 je letna prodaja znašala 65-85 tisoč stanovanj)

Modeli za napovedovanje parametrov razvoja ruskega stanovanjskega trga

Znan pojav decembrskih izplačil zaostalih plač, bonitet in bonitet razširi svoj učinek na nepremičninski trg v 1-2 mesecih;

Sezonski dejavniki malo vplivajo na rezultate letnega trenda, hkrati pa so lahko pomembni za napovedovanje sprememb cen in tržnega prometa za 3-4 mesece;

Stopnje rasti BDP malo vplivajo na mesečno rast cen, so pa pomembne za dolgoročno napoved;

Razvrstitev napovedi glede na stopnjo formaliziranosti metod

Razvijalec napovedi (šaljivo ime)	Metoda napovedovanja	Vrsta napovedi
(-1) "Agnostik"	Ne (»napovedi so na splošno nemogoče«)
(1) Strokovnjak	Intuicija, poznavanje trga, analogna metoda	Strokovna napoved
(2) Analitik napovedovalec	Kvantitativna in kvalitativna "temeljna" analiza dejavnikov, scenarijska metoda	Hevristična napoved
(3) "Optimist" napovedovalec	"Temeljna" analiza gospodarske situacije in njenega vpliva na kazalnike trga nepremičnin ("demografska" metoda, metoda napovedovanja dohodkov prebivalstva)	"Temeljna" napoved dejavnikov - obseg gradnje, ponudba, povpraševanje, promet na trgu
(4) Napovednik-"statistik"	"Tehnična" analiza (regresijska analiza, statistično modeliranje)	"Tehnična" napoved, ki temelji na regresijskem statističnem modelu
(5) Model napovedovalec	Multivariatno modeliranje, napovedovanje nevronskih omrežij	Napoved na podlagi multivariatnega modela, nevronske mreže
(+1) "puritanski"	Ne (»slabo poznavanje pojava nam ne omogoča, da zgradimo ustrezen model«)

V(T) = A / (1 + exp (B - CT)),

kje V- povprečna za obdobje (povprečna mesečna) ponudbena cena 1 m2. m celotne površine objekta;

T- zaporedna številka obdobja (mesec);

A, B in Z - konstantni koeficienti (parametri modela).

Slika kaže, da je izračunana napoved dinamike cen za obdobje 1995-1998 pred začetkom avgustovske krize tesno sovpadala z dejanskimi podatki.

kje t- zaporedna številka četrtletja.

Model je pravilno napovedal prehod dinamike rasti hipotekarnih poslov v stabilizacijo, kvantitativna napoved za 5 četrtletja pa je tesno sovpadala z dejanskimi podatki.

Oktobra 2000, dve leti po začetku krize, napovedati dinamiko cen v Moskvi za obdobje 2001-2002. izdelan je bil nov model tipa "izhod letala iz potopa".

V \u003d B 0 -B 1 / (B 2 + exp ((B 3 *T+B 4) 2)).

Do sredine leta 2002 je model dajal zelo natančno napoved.

V letih 2006-2008 je bila na podlagi študije dolgoročnih in srednjeročnih ciklov stanovanjskega trga v Moskvi in drugih mestih zgrajena na podlagi metoda neharmonične ekspanzije modela cenovnega trenda v obliki naslednjega sistema enačb:

Y = y 1 + Δy 2 + Δy 3 + Δy 4 + …. + Δyn, (1)

y 1 = a 3 x 3 +a 2 x 2 +a 1 x +a 0, (2)

Δ y2, (3)

Δ y 3 = , (4)

Δy 4 = , (5)

…………………………………… , ( n)

kje Y– predvidena vrednost povprečne ponudbene cene na enoto stanovanja, $/m2. m;

y 1 – osnovna enačba trenda (dolgoročna napoved), $/kv. m;

Δy 2 – napoved rasti povprečna ponudbena cena stanovanja na enoto glede na osnovni trend, $/m2. m;

Δy 3 - napoved rasti povprečna ponudbena cena stanovanja na enoto glede na trend drugega reda, $/m2. m;

Δy 4 - napoved rasti povprečna dobavna cena stanovanja na enoto glede na trend tretjega reda, $/m2. m;

Δyn- napoved rasti povprečna cena enote ponudbe stanovanj glede na trend predzadnjega naročila, $/m2. m;

a, b , c , d z indeksi – koeficienti enačb (trendov različnih vrst), ki aproksimirajo dejanske podatke. Izračunano iz dejanskih podatkov z uporabo metode najmanjših kvadratov.

Približek trenda cen za 5-6 let (na primer s polinomom drugega reda) kaže, da je stanovanjski trg Moskve, tako kot druga mesta Rusije, na začetku polovičnega obdobja rasti (natančneje, v prvi četrtini obdobja) »dolgega« cikla nihanj, za katerega je odgovoren niz makroekonomskih kazalnikov države in mesta (regije). To enačbo smo poimenovali "osnovni trend" in jo sprejeli kot osnovo za dolgoročno napoved dinamike cen - rast s povprečno letno stopnjo 20-25%.

V prihodnosti (po naših ocenah za leto 2006, po 2010-2011), ko se bo obseg gradnje in ponudbe stanovanj močno povečal, dolgoročne stopnje rasti cen pa bodo začele upadati (trg se bo preselil v drugo četrtletje). obdobja), se pričakuje znižanje dolgoročnih stopenj rasti cen, kot je to običajno prikazano na sliki.

Povratna superpozicija, integracija napovedi dajejo končno napoved dinamike cen - srednjeročno in dolgoročno.

Od oktobra 2008 je svetovna finančna in gospodarska kriza spremenila smer dolgoročnega trenda cen v vseh mestih Rusije, prejšnje napovedi pa so zahtevale revizijo.

Y \u003d f (x 1, x 2, x 3, x 4),

kje x 1 – cena sodčka nafte;

x 2 – inflacija;

x 3 – devalvacija rublja v primerjavi z dolarjem;

x 4 – odliv kapitala.