Teoretične osnove organizacije hipotekarnega kreditiranja v poslovni banki. Hipotekarni posli poslovnih bank

Hipotekarna posojila so eden od obetavnih načinov reševanja stanovanjskega problema, pomemben element pa je tudi na področju investicijske dejavnosti.

Pri obravnavi osnov organizacije hipotekarnih posojil je treba razlikovati med pojmi, kot so zavarovanje, hipoteka in hipotekarno posojilo.

Zastava je način zavarovanja obveznosti, ki izhaja iz pogodbe ali zakona. Če dolžnik ne izpolni z zastavo zavarovane obveznosti, ima upnik pravico dobiti nadomestilo iz vrednosti zastavljene stvari s prodajo.

Hipoteka je vrsta zastave nepremičnine (zemljišča in zgradb) z namenom pridobitve posojila; je pisni dogovor, ki prostovoljno postavi zastavno pravico na posojilojemalčevo lastnino kot jamstvo za njegova plačila posojilodajalcu.

Hipotekarno posojilo se razume kot denarno posojilo, zagotovljeno pod pogoji odplačevanja, nujnosti, plačila za nakup stanovanjske nepremičnine za zadovoljevanje stanovanjskih potreb državljanov, ki postane predmet zavarovanja. Bistvo hipotekarnega kredita ni zgolj zagotovitev nepremičnine kot zavarovanja, temveč njena namenska uporaba – pridobitev ali gradnja nepremičnine.

Hipotekarno posojilo je kompleksna finančno-kreditna kategorija, ki jo razumemo kot skupek ekonomskih razmerij, ki nastanejo glede gibanja posojene vrednosti in njenega refinanciranja. Glede na posojeno vrednost se hipotekarno posojilo nanaša na denarno obliko kredita.

Hipotekarno posojilo je ena najstarejših vrst posojil. Objektivna osnova za njen nastanek in razvoj je bila dodelitev zasebne lastnine zemljišč in drugih nepremičnin, ki jih je bilo mogoče zastaviti za pridobitev posojila. Nepremičnina že od nekdaj velja za najbolj zanesljivo zavarovanje posojila.

Država ima posebno vlogo predvsem pri oblikovanju sistema dolgoročnega hipotekarnega stanovanjskega kreditiranja prebivalstva. Določa koncept razvoja sistema stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja, oblikuje pravno podlago za delovanje sistema hipotekarnega kreditiranja, ustvarja mehanizme za socialno zaščito posojilojemalcev, vodi davčno politiko, usmerjeno v spodbujanje udeležencev na trgu hipotekarnega kreditiranja itd. . Namen razvoja hipotekarnega kreditiranja je izboljšanje življenjskih pogojev prebivalstva ter spodbujanje povpraševanja na nepremičninskem in gradbenem trgu.

Hipotekarna posojila vključujejo dva sklopa operacij:

a) dajanje hipotekarnih posojil za reševanje stanovanjskih vprašanj;

b) odstop terjatev iz naslova hipotekarnih posojil z namenom pridobitve dodatnih kreditnih virov.

Hipotekarna posojila imajo številne značilnosti:

a) hipotekarna stanovanjska posojila se izdajo za obdobje do 30 let. Hipoteka vam omogoča, da danes kupite dom in plačate njegove stroške v naslednjih nekaj letih. Posojilo in obresti nanj se plačujejo v obliki mesečnih plačil, izračunanih po formuli anuitetnega plačila. To je priročno tako za posojilojemalca, saj vam omogoča načrtovanje proračuna, kot za posojilodajalca, saj olajša občasno prejemanje sredstev na bančni račun, s čimer banka ustvarja dobiček;

b) so namen, predmet in zavarovanje hipotekarnega posojila enaki. Znesek izdanega posojila ne presega 60-70% tržne vrednosti stanovanja, ki je tudi predmet zavarovanja;

c) v skladu z vladno uredbo št. 28 "O ukrepih za razvoj stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja v Ruski federaciji" znesek mesečnega plačila posojila ne sme presegati 30 - 35% celotnega dohodka posojilojemalca in soposojilojemalcev. (če obstaja) za ustrezno obračunsko obdobje;

d) hipotekarna banka prejme sredstva za dajanje posojil od prodaje hipotekarnih zapisov. Hipotekarne banke so specializirane kreditne institucije, ki posojajo nepremičnine in izdajajo hipotekarne zapise. V skladu z zakonom o hipoteki je hipoteka registrirani vrednostni papir, ki potrjuje pravico lastnika do prejema sredstev, zavarovanih s hipoteko, in pravico do zastave nepremičnine, določene v hipotekarni pogodbi. Hipoteke se uporabljajo kot orodje za refinanciranje hipotekarnih posojil, zato so stanovanjska hipotekarna posojila vključena na borzo.

Hipotekarni zapisi se običajno prodajajo na podlagi menjalnega tečaja zapisov in so običajno pod nominalno vrednostjo. Vendar pa prodajni tečaj ne ustreza neto iztržku, ki ga banka prejme od prodaje hipotekarnih zapisov. Glavni razlog je, da so hipotekarne banke prisiljene svoje vrednostne papirje prodajati prek drugih bančnih ustanov. Za to posredniško operacijo hipotekarna banka plača provizijo - bonifikacijo.

Hipotekarni trg je razdeljen na primarni in sekundarni. Na primarnem trgu sredstva prodaja oseba, ki je ta sredstva ustvarila, tj. Obstaja interakcija med posojilojemalcem in banko, instrumenti pa so hipotekarna posojila. Kar se tiče sekundarnega trga, je to trg, na katerem se izdajajo hipotekarni vrednostni papirji, na katerega vlagatelji začasno vlagajo prosta sredstva, torej obstaja veriga "banka - posrednik - vlagatelj", instrumenti tega trga pa so vrednostni papirji, zavarovani s hipotekarnimi posojili.

Hipotekarna posojila opravljajo naslednje funkcije:

Funkcija stimulacije: povečanje efektivnega povpraševanja na trgu nepremičnin in spodbujanje vseh povezanih sektorjev;

Funkcija pretoka kapitala: zagotoviti pretok sredstev iz finančnega sektorja v realno gospodarstvo;

Funkcija prihranka pri stroških distribucije: pospešitev obrata kapitala vodi do prihrankov pri stroških distribucije;

Gospodarska in socialna funkcija: hipoteke pomagajo rešiti problem oskrbe prebivalstva s stanovanji, povečati efektivno povpraševanje in povečati stopnjo gospodarske rasti v državi.

Za sistem hipotekarnega kreditiranja je značilno precej veliko število udeležencev, kar je ena od značilnosti hipotekarnega kreditiranja. Glavna subjekta kreditnih odnosov sta posojilodajalec in posojilojemalec. Pogoj, pod katerim postane možen nastanek kreditnih odnosov med temi subjekti, je prisotnost zadostne baze virov za posojilodajalca. Udeleženci na trgu stanovanjskih hipotekarnih posojil so poleg posojilodajalca in posojilojemalca še:

a) prodajalci stanovanj;

b) operaterji sekundarnega trga hipotekarnih posojil - specializirane organizacije, ki refinancirajo posojilodajalce. Refinanciranje je časovno podaljšan proces preoblikovanja denarnih tokov, zaradi česar se v kratkem času vrnejo sredstva, izdana v obliki dolgoročnih posojil.

Razlikujejo se naslednje metode refinanciranja:

Prodaja skupine posojil. Ko se oblikovana skupina posojil proda, se sredstva odpišejo iz bilance stanja banke in v celoti prenesejo v bilanco stanja organizacije, ki jo pridobi. V tem primeru posojilodajalec vrne sredstva, izdana v obliki posojil. Skupine hipotek se oblikujejo za nadaljnjo prodajo;

Izdaja zavarovanih obveznic. Bančne strukture pritegnejo dodatna finančna sredstva, da bi razširile svoje dejavnosti. V tem primeru sredstva ostanejo v bilanci banke, ki nadaljuje s servisiranjem kreditov ali jih prenese na serviserja. Plačila obveznic vlagateljem, ki so vanje vložili razpoložljiva sredstva, oblikuje banka v skladu s plačili kreditojemalcev po posojilnih pogodbah, vključenih v sklad;

Listinjenje hipotekarnih posojil. V sistemu hipotekarnih posojil se listinjenje nanaša na prodajo in umik sredstev s tveganimi značilnostmi iz posojilodajalčeve bilance stanja z namenom nadaljnje sprostitve.

hipotekarni vrednostni papirji kot orodje za privabljanje dolgoročnih virov v sistem hipotekarnega kreditiranja;

c) državni organi za registracijo pravic do nepremičnin in transakcij z njimi;

d) zavarovalnice;

e) cenilci;

f) nepremičninske družbe;

g) vlagatelji;

i) infrastrukturne povezave sistema hipotekarnih posojil - notarji, storitve potnih listov, skrbniški in skrbniški organi, pravni nasveti itd.

Treba je opozoriti, da je obvezna udeležba v transakcijah nepremičninskih družb, organa za registracijo pravic do nepremičnin, organov skrbništva in skrbništva neločljivo povezana samo s hipotekarnimi posojili.

Kar zadeva standarde za razvrščanje hipotekarnega posojila, ti ne obstajajo, zato bomo izpostavili glavne: predmet posojila; shema odplačevanja posojila; način refinanciranja, uporabljena vrsta posojilne obrestne mere. Klasifikacijska shema vrst hipotekarnih posojil, ki obstajajo v Rusiji, je prikazana na sliki 1.

Slika 1 - Klasifikacija hipotekarnih posojil [Avtorjeva sistematizacija ob upoštevanju znanstvenih raziskav E.N. Radovich, I.I. Schmidt]

Oglejmo si podrobneje hipoteke s spremenljivim odplačilom, ki zahtevajo različna obdobja odplačevanja glavnice in obresti.

Ta posojila vključujejo posojila z „balonskimi“ plačili. Ta vrsta posojila vključuje veliko plačilo glavnice v roku, določenem v posojilni pogodbi.

Poleg tega so na voljo samo obrestna posojila. V tem primeru je zagotovljeno balonsko plačilo glavnice ob koncu obdobja, obresti pa se plačujejo redno med trajanjem posojila.

Obstajajo tudi posojila z delno amortizacijo – vrsta posojila z balonskim plačilom, ki predvideva delno amortizacijo do konca trajanja posojila.

Posojilo z zamrznjenimi obrestnimi merami do konca obdobja posojila pomeni, da se v času trajanja posojila ne plača niti glavnica niti obresti.

Posojila z naraščajočimi plačili (z naraščajočo anuiteto) zagotavljajo enako variabilna plačila skozi celotno obdobje in se uporabljajo v pričakovanju, da se bodo plačila povečala.

Hipotekarno posojilo se daje na način, ki ga določa zakon. Standardni postopek za pridobitev hipotekarnega posojila je sestavljen iz naslednjih glavnih korakov:

a) kreditojemalec mora ob sklenitvi kreditnega posla prejeti vse potrebne informacije o kreditodajalcu, pogojih kredita, njegovih pravicah in obveznostih. Po drugi strani pa posojilodajalec oceni sposobnost potencialnega posojilojemalca za odplačilo posojila;

b) posojilodajalec izvede postopek prevzema hipoteke, to je, da se oceni verjetnost odplačila hipotekarnega posojila in določi najvišji možni znesek hipotekarnega posojila ob upoštevanju dohodka posojilojemalca, razpoložljivosti lastnih sredstev za polog (običajno 30-40%) in oceno predmeta hipoteke;

c) izvede se izbor stanovanja. Posojilojemalec ima pravico izbrati stanovanje zase tako pred stikom s posojilodajalcem kot po njem. V prvem primeru prodajalec stanovanja in potencialni posojilojemalec podpišeta predpogodbo o nakupu in prodaji stanovanjskega prostora. V drugem primeru lahko potencialni posojilojemalec, če pozna znesek posojila, izbere cenovno primerno stanovanje in z njegovim prodajalcem sklene kupoprodajno transakcijo;

d) cenilec izvede neodvisno oceno stanovanja, ki ga izbere posojilojemalec;

e) med posojilojemalcem in prodajalcem stanovanja je sklenjena kupoprodajna pogodba za stanovanje. Nato, če je odločitev pozitivna, posojilodajalec s posojilojemalcem sklene posojilno pogodbo, posojilojemalec položi sredstva na njegov bančni račun, ki se porabijo za plačilo akontacije.

Zavarovanje posojila se lahko izda:

Hipotekarna pogodba za kupljene stanovanjske prostore;

Tristranska kupoprodajna pogodba in hipoteka stanovanjskih prostorov, v kateri vse tri zainteresirane stranke notarsko overijo in vpišejo prenos lastninske pravice s prodajalca stanovanja na kupca ter hipoteko tega stanovanja v korist posojilodajalca;

Pogodba o nakupu stanovanjskih prostorov s kreditnimi sredstvi, ko hipoteka pridobljenih stanovanjskih prostorov nastane po sili zakona v času registracije kupoprodajne pogodbe;

f) posojilojemalec z zneskom pologa in izkupičkom posojila plača stroške stanovanjskih prostorov po kupoprodajni pogodbi;

g) izvede se postopek za zavarovanje predmeta hipoteke, življenja posojilojemalca in, če je mogoče, pravic lastnika do kupljenega stanovanjskega prostora.

V nadaljevanju kreditodajalec opravlja servisiranje kredita, to je sprejemanje plačil od kreditojemalca, vodenje računovodskih evidenc o odplačevanju glavnice in obresti ter izvaja vsa potrebna dejanja za servisiranje izdanega hipotekarnega kredita.

Shema kreditiranja posameznika prek hipotekarne banke je prikazana na sliki 2.

Slika 2 – Shema posojanja prek hipotekarne banke

Stanovanje, kupljeno na kredit, je zastavljeno pri posojilodajalcu in služi kot zavarovanje posojila. Če so obveznosti iz posojilne pogodbe izpolnjene, se posojilo šteje za poplačano in hipoteka preneha. O tem se v državni register vnese ustrezen vpis.

Če posojilojemalec in hipotekarni upnik ne spoštujeta pogojev posojilne ali hipotekarne pogodbe, posojilodajalec zaseže zastavljeno stanovanje in ga nato proda, da bi poplačal posojilojemalčev dolg do posojilodajalca. Preostali znesek po odplačilu posojila, zmanjšan za stroške, povezane s postopkom izvršbe in prodajo stanovanja, se vrne prejšnjemu posojilojemalcu.

Tako je hipotekarna stanovanjska posojila obetavna smer razvoja bančnega sektorja. Med seboj povezuje gradbena podjetja, ki predstavljajo realni sektor gospodarstva, in gospodinjstva, ki zagotavljajo prerazporeditev stanovanjskega fonda pri nakupu stanovanjske nepremičnine na sekundarnem trgu nepremičnin oziroma njegovo reprodukcijo pri povpraševanju po stanovanjskih nepremičninah na primarnem trgu, in finančni posredniki različnih vrst. Nadaljujmo z obravnavanjem modelov hipotekarnih posojil.

Hipotekarni kredit je denar, ki ga banka posodi stranki in je zavarovan z nepremičnino. Za uporabo danega posojila mora stranka banki plačati obresti in mesečno odplačevati izposojena sredstva v rokih, določenih s posojilno pogodbo. Hipotekarno posojilo se običajno izda na dolgi rok.
Hipoteka kot posojilni način izvira iz sredine 18. stoletja. v Prusiji. Takrat je bila zemlja najzanesljivejša garancija, ki je ni bilo mogoče uničiti v nizu uničujočih vojn. Za zagotovljen kapital so bile izdane listine, v katerih je bila zemljiška parcela natančno označena. V primeru zamude pri odplačilu posojila je zemljiška posest kot nadomestilo za dolg prešla v last deželnega (državnega) kreditnega urada.
Prva specializirana hipotekarna banka je bila organizirana leta 1831 v Belgiji. Na prelomu iz 19. v 20. stoletje so hipotekarne banke zavzemale pomembno mesto na trgu. Bile so tretja največja skupina kreditnih institucij za hranilnicami in zasebnimi poslovnimi bankami.
Vendar prva svetovna vojna, inflacija in svetovna gospodarska kriza v tridesetih letih 20. stoletja. povzročil resno škodo hipotekarnemu posojilu. Po kratkem obdobju rasti je izbruhnila druga svetovna vojna, ki ji je sledila valutna reforma 19. 48. Po teh dogodkih so hipoteke začele nov razvoj, katerega značilnost je bilo opazno povečanje posojilnih pogojev.
Do konca šestdesetih let 20. stoletja. Hipotekarni zapisi so bili izdani za dobo nad 30 let, posojilojemalcem pa so bile ponujene hipoteke po fiksni obrestni meri za daljše obdobje. Toda gospodarske razmere v svetu, ki so se razvile v zgodnjih sedemdesetih letih prejšnjega stoletja, so povzročile zmanjšanje povpraševanja kupcev po dolgoročnih hipotekarnih listinah; Na kapitalskem trgu je bilo opaziti tendenco zniževanja pogojev. Posledično so hipotekarne banke prešle na posojila na obroke na 5 do 10 let.
V zgodovini razvoja hipoteke obstajata dva glavna modela hipotekarnih posojil.
Prvi model se imenuje "dvonivojski" in se uporablja v anglo-ameriških državah. Bistvo dvotirnega sistema je, da se hipotekarna posojila, izdana na primarnem hipotekarnem trgu (trg, kjer se posojila dajejo za nepremičnine), dodelijo posebej ustanovljenim agencijam. Glede na okoliščine imajo te agencije pravico razpolagati s prejetimi hipotekarnimi posojili na naslednji način:
1) dodeliti jih sekundarnim vlagateljem;
2) oblikovati sklade iz enotnih hipotekarnih posojil in takšne nedeljive skupine hipotek ali udeležbenih pravic (deležev) v teh skladih prodati stranskim vlagateljem;
3) izdaja in plasira hipotekarne vrednostne papirje.
Drugi, enostopenjski model trga hipotekarnih posojil je postal razširjen v Evropi in je sestavljen iz dejstva, da banka, ki je izdala hipotekarno posojilo, samostojno refinancira hipotekarna posojila z izdajo obvezniških vrednostnih papirjev - hipotekarnih listov. Izdajo in promet hipotekarnih zapisov ureja posebna zakonodaja; ta ureditev se razlikuje od ureditve izdajanja obveznic.
Dejavnosti izdajateljev hipotekarnih zapisov so praviloma zakonsko omejene na izdajanje hipotekarnih posojil in druge posle, za katere je značilna nizka stopnja tveganja. Noben drug izdajatelj ne sme izdati vrednostnih papirjev, imenovanih "hipotekarni zapisi", razen tistih, ki so določeni v zakonu. Dejavnosti hipotekarnih bank so pod strogim nadzorom države in bančnih nadzornih organov.
V sodobni svetovni praksi so najbolj razširjene naslednje vrste hipotekarnih posojil:
tradicionalne hipoteke s fiksno obrestno mero in rokom odplačevanja nad 30 let;
hipotekarna posojila s hitrim odplačilom nad 15 let;
Hipotekarna posojila z naraščajočimi zneski odplačila;
Hipotekarna posojila za povečanje lastniškega kapitala;
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero, balonsko plačilo, dvostopenjsko.
Trenutno v Ruski federaciji obstaja veliko načinov, s katerimi lahko postopoma kupite stanovanje. Vendar teh shem ne moremo imenovati hipotekarne sheme, saj je v večini od njih hipoteka skoraj odsotna ali pa je prisotna v povojih. Kljub temu so kvazihipotekarni modeli pomembne prehodne narave in ustrezajo trenutni stopnji razvoja ruskega gospodarstva. Na sedanji stopnji so potrebni, saj zaradi njih stanovanjski trg postopoma postaja vse bolj aktiven in civiliziran, v prihodnosti pa bodo postali izhodišča za oblikovanje in razvoj celovitega sistema stanovanjskih hipotekarnih posojil. Obstoječe sheme hipotekarnih posojil je mogoče razvrstiti po podobnih merilih in opredeliti je mogoče glavne modele:
1. Prvi model je skupna gradnja in prodaja stanovanj na obroke. Ta shema, ki so jo razvili gradbeniki, je privlačna, a tvegana. Spodbuda za njen nastanek sta bila dva objektivna dejavnika - zmanjšanje števila gospodinjstev, ki jim prihranki omogočajo nakup stanovanja s pavšalnim plačilom celotne cene, in pomanjkanje dolgoročnega bančnega kreditiranja.
V Rusiji kot celoti so po tej shemi zagotovljeni obroki v povprečju 30-50% stroškov kupljenega stanovanja. Ta model je privlačen za prebivalstvo (stanovanje je v fazi gradnje cenejše in pritegne se "pravi" denar). Vendar to shemo spremljajo številna tveganja, tako kazenska kot naravna - zamude in nedokončanje gradnje, inflacija.
2. To shemo predstavljajo regionalni programi, ki uporabljajo proračunska sredstva.
Organizira se sklad za podporo stanovanjski gradnji, ki je finančna osnova teritorialnega stanovanjskega programa. V tem skladu je pomemben delež proračunskih sredstev. Prednost imajo tiste družine, ki obstoječe stanovanje prodajo skladu. Izkupiček v povprečju znaša 50-60 % cene novega. 20 - 25 % stroškov novega stanovanja pokrijemo s prihranki, preostalih 15 - 30 % pa z obroki.
V nekaterih regijah prebivalstvo prejema posojila po stopnji, nižji od tržne. Vlagateljev takšne naložbe ne zanimajo, odvisnost od zmožnosti lokalnih proračunov je pri nas zelo velika.
3. Ta shema uporablja občinske stanovanjske obveznice z zapadlostjo 10 let. Posojilo omogoča kopičenje 0,1 m2. m Ko ste zbrali potreben paket obveznic, ga lahko zamenjate za stanovanje.
4. Po tem modelu podjetja svojim zaposlenim zagotovijo posojilo za nakup stanovanja. Tukaj govorimo o velikih podjetjih (kot so Norilsk Nickel, Metalurška tovarna Čerepovets itd.), Ki izvajajo aktivno socialno in kadrovsko politiko. Zaposleni prejmejo posojilo od podjetja praviloma pod prednostnimi pogoji za dolgo obdobje (do 10-15 let) v višini 70-80% stroškov kupljenega stanovanja, preostalih 20- 30 % od svojih prihrankov.
5. V podjetjih, ki so neposredno povezana z gradnjo, obstaja možnost prodaje stanovanja po stroških gradnje ali s plačilom le 20 - 40% stroškov kupljenega stanovanja. Vendar pa so takšne prednostne politike običajno povezane z dodatnimi obveznostmi zaposlenih (glede trajanja dela v podjetju, drugih pogodbenih pogojev za visokokvalificirane vodje).
Razvoj hipotekarnega kreditiranja močno upočasnjuje akutno pomanjkanje virov dolgoročnih kreditov. Zaradi realne nevarnosti izgube likvidnosti so banke zadržane pri dolgoročnih naložbah na račun pridobivanja kratkoročnih sredstev. Banka ne more samostojno pridobiti sredstev, potrebnih za hipoteko za obdobje od 2 do 5 let. Danes se posojila za ta obdobja dejansko izvajajo le na račun lastnih sredstev banke. Zato se brez državne podpore za vire takšnih transakcij obseg ponudbe hipotekarnih posojil še dolgo ne bo mogel približati obsegu povpraševanja.

MOSKVSKI BANČNI INŠTITUT

Posebnost "Bančništvo"

Tečajna naloga

v disciplini "Bančno poslovanje"

na temo: “Organizacija hipotekarnih posojil v poslovnih bankah”

Izpolnil študent:

Znanstveni svetnik:

Moskva 2010

Uvod………………………………………………………..………………………….3

Poglavje 1. Registracija mehanizma hipotekarnih posojil v Rusiji….………….….4

1.1. Bistvo in koncept hipotekarnega kreditiranja. Predpogoji za začetek izvajanja sistema stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja in njegovi glavni udeleženci. Instrumenti hipotekarnih posojil………………………………………….……..4

1.2. Zgodovina hipotek v Rusiji. Vloga Agencije za hipotekarna stanovanjska posojila……………………………………………………………………….........8

1.3. Značilnosti hipotek različnih vrst nepremičnin…………...12

Poglavje 2. Analiza izvajanja hipotekarnega programa v Sberbank Ruske federacije.……………………………………………………………………………………… ………………..15

2.1. Stanovanjska posojila pri Sberbank Ruske federacije………………………………………………………….15

2.2. Hipotekarni kredit……………………………………………………………….17

2.2.1. Posojilni pogoji………………………………………………………….18

2.2.2 Obrestne mere v rubljih…………………..……………………………….20

2.2.3. Obrestne mere v ameriških dolarjih in evrih………………………..……….22

2.2.4 Zahteve za posojilojemalce……………………….…………………………………23

2.2.5 Dokumenti, ki so potrebni za obravnavo vloge za posojilo.....…………….24

2.2.6 Pridobitev in servisiranje kredita…………………………………….24

2.2.7 Program »Mlada družina«……………………………………………………………………….26

2.2.8. Dodatne možnosti posojila…………………………………...27

Zaključek………………………………………………………………………………….30

Seznam referenc…………………………………………………………...31

Dodatek………………………………………………………………………………32

Uvod.

Stanovanjski trg v naši državi ni bil opremljen z ustreznimi kreditno-finančnimi mehanizmi, ki bi podprli efektivno povpraševanje prebivalstva in prebivalstvu omogočili množičen nakup stanovanj. Če je bila prej tako rekoč edina možnost za izboljšanje življenjskih razmer pridobitev javnih stanovanj, danes ta problem rešuje prebivalstvo predvsem z nakupom ali gradnjo stanovanja na račun lastnih prihrankov. Omejena proračunska sredstva so usmerila pozornost države v reševanje stanovanjske problematike določenih skupin prebivalstva. Pretežni del prebivalstva si zaradi pomanjkanja potrebnih prihrankov in možnosti njihovega kopičenja ni mogel izboljšati življenjskih razmer.

Vzpostavitev sistema dolgoročnega kreditiranja državljanov za nakup stanovanj bo povečala njihovo efektivno povpraševanje in omogočila dostopnost nakupa stanovanj večini prebivalstva. Zagotavlja razmerje med denarnimi viri prebivalstva, bankami, finančnimi in gradbenimi podjetji ter podjetji gradbene industrije, ki usmerjajo finančna sredstva v realni sektor gospodarstva.

Trenutno je hipoteka razmeroma nov koncept, kljub dejstvu, da je imela Rusija že pred začetkom 20. stoletja precej izkušenj z uporabo hipotekarnih posojil. Zato večina ljudi nima niti osnovnega pojma o hipotekarnih posojilih. V zvezi s tem je namen tega dela razkriti bistvo hipotekarnega kreditiranja stanovanj, pa tudi drugih vrst nepremičnin; preučevanje zgodovine nastanka hipotek v Rusiji; podrobna obravnava mehanizma delovanja hipotekarnih posojil v okviru izvajanja moskovskega hipotekarnega programa v Sberbank Ruske federacije; kot tudi izboljšanje zakonodajnega in pravnega okvira za hipotekarna posojila.

Poglavje 1. Registracija mehanizma hipotekarnih posojil v Rusiji.

1.1. Bistvo in koncept hipotekarnega kreditiranja. Predpogoji za začetek izvajanja sistema stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja in njegovi glavni udeleženci. Instrumenti za hipotekarna posojila.

Široka uporaba kredita je nujen pogoj za normalno delovanje gospodarstva katere koli države in je nemogoča brez resnega zagotavljanja interesov upnika. Te interese je mogoče najučinkoviteje zaščititi z uporabo zavarovanja nepremičnine (hipoteke) s strani strank, saj:

nepremičnina je razmeroma malo izpostavljena nevarnosti smrti ali nenadnega izginotja, njena prisotnost pa je zlahka preverljiva;

nepremičnine imajo zapleteno prenosljivost (povezano s potrebo po registraciji transakcij z njimi pri državnih organih), kar upniku omogoča enostaven nadzor ali celo prepoved njihove odtujitve;

vrednost nepremičnine se nenehno povečuje, kar daje posojilodajalcu jamstva za popolno odplačilo dolga;

visoka cena nepremičnine in tveganje njene izgube sta močna spodbuda, ki dolžnika spodbuja k natančnemu in pravočasnemu izpolnjevanju obveznosti.

Hipoteka je posojilo zavarovano z nepremičnino.

Nepremičnine, ki so predmet hipotekarne obveznosti, vključujejo zemljišča, podzemne parcele, izolirana vodna telesa, gozdove, trajnice, zgradbe, objekte in vse, kar je trdno povezano z zemljiščem, tj. predmeti, katerih premikanje brez nesorazmerne škode za njihov namen ni mogoče. 1

Posebej zaščitene zemljiške parcele, občinska in državna lastnina ter lastnina, v zvezi s katero je bilo dejstvo lastninjenja razglašeno za neveljavno, se ne sprejemajo kot zavarovanje.

Največ zanimanja pa je za stanovanjsko hipotekarno kreditiranje, saj... Stanovanja v tržnem gospodarstvu so najbolj reprezentativen pokazatelj rasti, ki odraža dinamiko razvoja različnih sektorjev gospodarstva in zaupanje prebivalstva v svojo prihodnost, v prihodnost države kot celote.

Trenutno je država ustvarila vse predpogoje, tako na zvezni kot regionalni ravni, da začne izvajati sistem stanovanjskih hipotekarnih posojil:

55 % stanovanj je bilo privatiziranih, kar znaša približno 1 milijardo kvadratnih metrov stanovanjskega fonda v skupni vrednosti najmanj 300 milijard dolarjev in ustvarja osnovo za nastajajoči sekundarni stanovanjski trg;

Sprejeta sta bila zvezni zakon "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" in zvezni zakon "O spremembah zveznega zakona o hipoteki (zastavi nepremičnin)", ki sta postavila pravno podlago za delovanje hipoteke. sistem posojanja;

Zvezna komisija za trg vrednostnih papirjev je ob sodelovanju Državnega odbora za gradnjo Rusije začela razvijati standarde za izdajo dolgoročnih hipotekarnih vrednostnih papirjev;

Dejavnosti vseh strokovnih subjektov hipotekarnega trga (ocenjevalci vrednosti, nepremičnine, zavarovalnice) so pravno formalizirane. 2

Pri hipotekarnem kreditiranju se krediti dajejo za dolgo obdobje, kar časovno raztegne odplačevanje kredita in s tem zmanjša višino mesečnih obrokov. V tem primeru kupljeno stanovanje služi kot zavarovanje za posojilo (zavarovanje), v primeru neplačila posojila pa banka nepremičnino zaseže in proda za popolno poplačilo posojila.

Glavni udeleženci pri hipotekarnih posojilih:

posojilojemalci– fizične in pravne osebe, ki so zaprosile za hipotekarni kredit, ki jih je posojilodajalec označil za zanesljive in plačilno sposobne in so na tej podlagi prejele hipotekarni kredit, prostovoljno zagotovijo stanovanje, ki ga že imajo ali so ga kupili s kreditnimi sredstvi kot zavarovanje in so sposobne predplačila ob nakupu stanovanja;

upniki- banke in druge finančne kreditne institucije, ki dajejo hipotekarna posojila posojilojemalcem na podlagi ocene njihove kreditne sposobnosti in izvajajo naknadno servisiranje teh hipotekarnih posojil;

prodajalci stanovanj- fizične in pravne osebe, ki v svojem imenu prodajajo lastna stanovanja ali stanovanja v lasti drugih fizičnih in pravnih oseb;

nepremičninske organizacije– pooblaščeni prodajalci stanovanj, ki prodajajo stanovanja v imenu drugih udeležencev na trgu, iz lastnega stanovanjskega fonda, ter tisti, ki sodelujejo pri organizaciji in izvedbi dražb za prodajo zaseženih stanovanj;

Zavarovalnice– zavarovalnice z licenco, ki izvajajo zavarovanje hipotekarnih stanovanj, življenjsko in invalidsko zavarovanje kreditojemalca ter zavarovanje civilne odgovornosti udeležencev na hipotekarnem trgu;

cenilne agencije– zavarovalnice z licenco, ki izvajajo neodvisno strokovno ocenjevanje stanovanjskih prostorov, ki so predmet hipotekarnega zavarovanja;

operaterji sekundarnega hipotekarnega trga– pravne osebe, ki kupujejo hipotekarna posojila od primarnih posojilodajalcev in na njihovi podlagi izdajajo vrednostne papirje;

vlagatelji– pravne in fizične osebe, ki kupujejo vrednostne papirje upravljavcev sekundarnega hipotekarnega trga (predvsem institucionalni vlagatelji - pokojninski skladi, zavarovalnice);

Vlada– ureja primarni in sekundarni hipotekarni trg, daje jamstva vlagateljem za vrednostne papirje, sodeluje pri upravljanju operaterjev sekundarnega hipotekarnega trga.

Primarni trg določa interakcija med posojilojemalcem in banko, njeni instrumenti pa so sama hipotekarna posojila. Veriga banka – posrednik – investitor sestavlja vsebino sekundarni hipotekarni trg, katerih instrumenti so vrednostni papirji, zavarovani s hipotekarnimi posojili.

Instrumenti za hipotekarna posojila

V sistemu ukrepov za vzpostavitev in razvoj stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja v banki je pomembno mesto namenjeno utemeljitvi izbire instrumentov hipotekarnega kreditiranja.

Instrumenti hipotekarnega posojila se razumejo kot mehanizem za izračun plačil posojilojemalca za posojilo, vključno z metodami za odplačilo glavnice dolga in plačilo obresti na posojilo. Instrumenti hipotekarnega kreditiranja določajo obliko organizacije denarnega toka za dolgoročno hipotekarno posojilo.

Instrumenti hipotekarnega posojila so oblikovani tako, da povezujejo interese posojilodajalca in posojilojemalca z:

Zagotavljanje donosnosti hipotekarnih dejavnosti in odplačilo sredstev posojilodajalca, zaščita njegovih sredstev pred inflacijo;

Zmanjšanje tveganja hipotekarnih posojil;

Zagotavljanje takšnih pogojev kreditiranja, pod katerimi posojilo postane na voljo kreditojemalcu.

Izbira posojilnega instrumenta je odvisna od številnih dejavnikov, vključno z

ki se lahko poimenuje na naslednji način:

Razmere v gospodarstvu (stopnja inflacije, osebni dohodki, denarna politika države itd.);

Viri in cena zbranih sredstev za izdajanje hipotekarnih posojil;

Potreba po zagotavljanju enostavnosti in dostopnosti za razumevanje izračunov posojil.

1.2. Zgodovina hipotek v Rusiji.

Hipoteka v sodobnih razmerah je razmeroma nov koncept, čeprav ima gospodarska zgodovina Rusije precej izkušenj s hipotekarnimi posojili.

Hipotekarna posojila so bila prva vrsta posojil v Rusiji in se je imenovala "hipoteka".

V XIII-XIV stoletju. hipoteka je nastala hkrati s pravico do zasebne lastnine zemljišča, vendar je dolgo časa obstajala tako rekoč brez zakonske registracije. Hipoteke prejmejo regulativno odobritev veliko pozneje.

Razlika med ruskimi hipotekami in tujimi je bila neločljivo povezana s samo državno strukturo. Z obsežnim razvojem instituta zemljiške hipoteke je fevdalna država pomagala svojemu glavnemu razredu - posestnikom.

Leta 1754 so bile ustanovljene državne kreditne institucije: peterburški in moskovski uradi Državne banke za plemstvo pod senatom in senatnim uradom, za trgovce - v peterburškem pristanišču pod trgovinskim odborom. Banke so dajale posojila plemstvu in trgovcem proti zavarovanju njihovih posesti. Leta 1786 so jih preoblikovali v Državno posojilnico.

1. januarja 1835 je bil v Rusiji uveden Zakonik civilnih zakonov (avtor M. M. Speranski), kjer je bila zastavna pravica predmet podrobne ureditve. Zastava je obstajala v naslednjih vrstah:

z državo (državna hipoteka);

med posamezniki (zasebna hipoteka);

za posojila kreditnih ustanov (bančne hipoteke).

Leta 1842 sta se v Sankt Peterburgu in Moskvi začeli odpirati prvi hranilnici. Leta 1849 so bile sprejete odločitve o reorganizaciji kreditnih ustanov v zvezi s pripravo reforme za odpravo tlačanstva v Rusiji. Vse obstoječe državne kreditne institucije so bile likvidirane in razvit je bil projekt za ustanovitev zemeljskih bank.

Istočasno so se v Rusiji začele oblikovati zasebne kreditne organizacije. Tako je leta 1861 nastala prva zasebna dolgoročna posojilna organizacija - Sanktpeterburška mestna kreditna družba.

1869 je nastala prva zasebna hipotekarna banka na podlagi medsebojne odgovornosti posojilojemalcev, 1871. v Harkovu - prva delniška zemljiška banka, ki je izdala posojila, zavarovana z mestnimi in podeželskimi nepremičninami.

V zvezi s težkim položajem kmetov (niso prejeli najboljših zemljišč) je bila leta 1882 ustanovljena Kmečka zemljiška banka, ki je izdajala posojila kmetom pri

nakup zemljišča. Posojila so bila izdana za 24,5 in 34,5 let. Skupni znesek posojil je bil omejen na 5 milijonov rubljev. v letu. Posojila so bila izdana v višini 70 % kupnine in so kmete stala 7,5–8,5 % letno 3 .

Leta 1885 je bila odprta Plemiška banka (čista hipoteka) za pomoč plemičem na podlagi dobrodelnega posojila (samo 5% letno) - za 48 let 8 mesecev in za 36 let. V tem primeru je bilo zaračunano dodatno nadomestilo za bančne storitve in zavarovalne obresti.

Na prelomu stoletja so se pojavile hranilnice in posojilno-kreditne družbe, podeželske, volostne in stanične javne hranilnice in posojilnice ter zemeljske blagajne, ki so prejele ogromno pomoč države. Nato se kreditna partnerstva združijo v kreditne zadruge.

Do leta 1914 je Rusija močno napredovala na področju hipotekarnih posojil. Obstajal je razvit kreditno-bančni sistem dolgoročnega kreditiranja, ki je imel dobro zakonodajno podporo in je bil sijajno organiziran. Kreditno-bančni sistem je vključeval: državne, regionalne, mestne, lokalne, javne in zasebne kreditne ustanove. Vključevalo je:

Plemiška deželna banka;

Kmečka zemljiška banka;

mestne kreditne družbe in mestne javne banke;

zemske banke;

vzajemne zemljiške posojilnice;

hranilno-posojilna partnerstva;

partnersko posojilo itd.

Do leta 1917 je bilo: 21 deželnih bank, Državna kmečka zemljiška banka, Plemiška banka, Posebni oddelek Državne plemiške banke in 18 zasebnih bank.

Na žalost se je tu končal hiter razvoj hipotekarnih posojil v Rusiji. Po revoluciji je bila zasebna lastnina likvidirana in hipotekarne banke so prenehale obstajati. Šele več kot 70 let kasneje so hipoteke v Rusiji ponovno oživele.

Vloga Agencije za hipotekarna posojila

V Rusiji danes, razvoj hipotekarnih posojil

poteka v dveh smereh. Prvi je centralizirano izvajanje shem

hipoteke s strani države. Druga smer razvoja hipotekarnih posojil je razvoj in uvedba različnih modelov v regijah Ruske federacije.

Agencijo za hipotekarna stanovanjska posojila je treba šteti za osrednji element sistema hipotekarnih posojil v nastajanju.

Glavne naloge Agencije so:

1) določitev standardov in pravil za hipotekarna posojila:

razvoj in vzpostavitev standardov in normativov za hipotekarna posojila;

ocena kakovosti stanovanjskih hipotekarnih posojil, ki jih kupi Agencija;

izvajanje pregleda različnih instrumentov hipotekarnega posojila;

izvajanje tekočega dela z bankami glede vprašanj metodologije

hipotekarna posojila; analiza dejavnosti bank, ki prodajajo kredite;

2) izvajanje poslov na sekundarnem trgu hipotekarnih posojil:

nakup hipotekarnih posojil; izdaja in prodaja hipotekarnih vrednostnih papirjev; plačilo dohodka vlagateljem za hipotekarne vrednostne papirje;

3) zagotavljanje tehnične pomoči in usposabljanje strokovnjakov na področju hipoteke

posojanje:

Nudenje tehnične pomoči posojilodajalcem na področju organiziranja hipotekarnih posojil; izvajanje razvoja ekonomskih in pravnih vidikov hipotekarnih posojil; vodenje seminarjev, tečajev usposabljanja; nudenje svetovalne pomoči; Nudenje tehnične in izobraževalne pomoči kupcem hipotekarnih vrednostnih papirjev.

Najpomembnejša naloga agencije je delovanje nacionalne

institucija na sekundarnem trgu hipotekarnih posojil

likvidnost ruskih poslovnih bank, ki dajejo dolgoročna stanovanjska posojila prebivalstvu, z odkupom teh posojil od bank za

sredstva, zbrana od zasebnih vlagateljev. Ta sredstva bodo zbrana s prodajo vrednostnih papirjev, ki jih je Agencija izdala pod jamstvom Vlade Ruske federacije, zasebnim vlagateljem. Zagotovljeno

državni vrednostni papirji lahko postanejo privlačen instrument za

investitorjev, njihova sprostitev pa bo zagotovila stalen pretok zunajproračunskih sredstev v stanovanjski sektor gospodarstva.

1.3. Značilnosti hipotek za različne vrste nepremičnin.

Hipotekarna posojila v industrijskem sektorju.

Mnoga podjetja se soočajo z akutnim pomanjkanjem obratnih sredstev, zlasti prostih denarnih sredstev, brez katerih ni mogoča obnova in posodobitev proizvodnje, pridobivanje surovin in povečanje stopnje konkurenčnosti izdelkov.

Zastava podjetja je v sodobni ruski praksi precej redka. To je najprej razloženo s pomanjkanjem učinkovitega mehanizma za ocenjevanje takega premoženja, težavami pri njegovi prodaji, dolžino in visokimi stroški sestave pogodbe, velikim številom potrebnih dokumentov itd. V tem primeru posojilojemalec potrebuje nasvet izkušenih odvetnikov, saj je tveganje izgube celotnega premoženjskega kompleksa podjetja zelo veliko.

Običajno premoženjski kompleks podjetja, ko je zastavljen, vključuje vsa opredmetena in neopredmetena sredstva, vključno z: zgradbami, zgradbami, opremo, zalogami, surovinami, končnimi izdelki, terjatvami, izključnimi pravicami itd.

Obveznost, zavarovana s hipoteko podjetja, mora znašati najmanj polovico vrednosti premoženjskega kompleksa podjetja z rokom zapadlosti najmanj eno leto po sklenitvi ustrezne pogodbe. Pri sestavljanju hipotekarne pogodbe za podjetje banka običajno veliko pozornosti nameni oceni ne le lastnega premoženja podjetja, temveč tudi njegovih dolgov (zlasti do proračuna). To je posledica dejstva, da kupec, ki pridobi podjetje na javni dražbi, hkrati pridobi tudi vse odgovornosti lastnik podjetja. Pri zastavitvi posameznih proizvodnih zmogljivosti delujočega podjetja je potrebna celovita ocena možnosti za njihovo izvedbo ločeno od enega samega gospodarskega kompleksa. Za preučitev možnosti posojila, zavarovanega s podjetjem, mora banka najprej študija izvedljivosti porabe in vračila kredita. Vloga za hipotekarno posojilo, zavarovano s podjetjem, vključuje tudi bilanco stanja podjetja, načrt prejema dohodkov in obveznih plačil ter druge dokumente na zahtevo posojilodajalca. Kreditni oddelek banke posveča posebno pozornost neskladjem v finančnem načrtu prihodkov in odhodkov podjetja za obdobje posojila, primerja s podobnimi načrti za prejšnja obdobja, preverja prisotnost potrebne proizvodne in tehnične baze za izvajanje tega načrta (npr. , proizvodnja - proizvodni in skladiščni prostori, oprema, delovna sila itd.).

Vrednost zavarovanja za hipoteko je mogoče določiti na več načinov:

na podlagi knjigovodske vrednosti nepremičninskega kompleksa.

Pri zastaviteljih pravnih oseb se premoženje odraža po preostali vrednosti v bilanci stanja organizacije. Ob upoštevanju dejstva, da so osnovna sredstva podjetja podvržena občasnemu prevrednotenju, da se njihova vrednost uskladi s tržno ceno v času prevrednotenja, se lahko domneva, da preostala vrednost povsem realno odraža ceno osnovnih sredstev. zavarovanja.

temelji ob zaključku neodvisnega cenilnega podjetja, ki mora imeti licenco ocenjevalca. Takšna ocena je nedvomno bolj zanesljiva, saj jo izvajajo strokovni cenilci na podlagi preverjenih posebnih metod ocenjevanja nepremičnin. Glavna pomanjkljivost te metode je, da se taka ocena izvede brez upoštevanja morebitnih sprememb tržne vrednosti zastavljene nepremičnine, čeprav odraža realno vrednost nepremičnine v času ocene. Poleg tega posojilojemalec krije stroške cenitve, ki so precejšnji.

oceno vrednosti premoženja opravi banka sama. Pri tem se nujno upoštevajo dejansko in bodoče stanje tržnih razmer po vrstah nepremičnin ter referenčni podatki o ravni cen. Prednost takšne ocene je, da je za kreditojemalca brezplačna, za banko pa precej delovno intenzivna.

Značilnosti hipoteke zemljiških parcel, zgradb in objektov.

Če hipotekarna pogodba določa drugače, se zastavna pravica pri zastavitvi zemljišča razširi tudi na stavbo ali objekt hipotekarja, ki se nahaja ali se gradi na zemljišču. 4

Ampak hipoteka na zgradbe (objekte) dovoljeno ob hkratni hipoteki zemljišča, na katerem se nahaja, ali del te zemljiške parcele, ki zadostuje za funkcionalno podporo stavbe (konstrukcije), ki je pod hipoteko. 5

2. poglavje . Analiza izvajanje hipotekarnega programa v Sberbank Ruske federacije.

2.1. Stanovanjska posojila Sberbank Ruske federacije

Program posojanje	Kratek opis	Začetna pristojbina	Stopnja v rubljih, %		Tečaj v tuji valuti*, %		Kreditni rok
Hipoteka	Posojilo za pridobitev, gradnjo, rekonstrukcijo ali popravilo nepremičnine z zavarovanjem posojene nepremičnine
Hipoteka+	Posojilo za nakup in gradnjo nepremičnine, ki se gradi ali gradi z udeležbo posojilnih sredstev banke, zavarovano s posojilo.
Hipotekarni standard	Posojilo za nakup ali gradnjo stanovanjskega prostora (stanovanja ali stanovanjske stavbe) z zavarovanjem danega ali drugega stanovanjskega prostora.	Od 20% Od 0% v primeru registracije drugega stanovanjskega prostora kot zavarovanja
Za nepremičnine	Posojilo za nakup ali gradnjo nepremičnine pod različnimi zavarovanji, ki jih odobri banka, razen zavarovanja nepremičnine, ki se financira.
Refinanciranje stanovanjskega posojila	Posojilo za odplačilo posojila, prejetega pri drugi banki za nakup ali gradnjo stanovanja ali stanovanjskega objekta.

2.2. Hipoteka

Pridobivanje posojila še nikoli ni bilo lažje. Zdaj lahko potrdite svoj dohodek tako z obrazcem 2-NDFL kot z bančnim obrazcem!

Brez posojilnih provizij;

Široka paleta posojil in namenov zavarovanja;

Individualni pristop k obravnavi vloge za posojilo;

Možnost privabljanja soposojilojemalcev;

Prednostni pogoji kreditiranja mladih družin.

2.2.1. Posojilni pogoji

Valuta posojila	Ruski rublji / ameriški dolar / evro
Znesek kredita	Ne sme presegati manjše izmed: Za posojila za nakup in gradnjo nepremičnin 85 % pogodbene vrednosti posojenega premoženja; 100 % ocenjene vrednosti posojenega premoženja, navedene v izvedenskem poročilu; Za posojila za obnovo, popravilo (dokončanje) nepremičnine 85 % pogodbenih stroškov rekonstrukcije, popravila (dokončanja) nepremičnine; 85 % ocenjene vrednosti nepremičnine, navedene v izvedenskem poročilu.
Kreditni rok	do 30 let - za posojila za nakup in gradnjo nepremičnin; do 10 let - za posojila za obnovo in popravilo (dokončanje) nepremičnine.
Provizija za izdajo posojila	Odsoten.
Zavarovanje posojila	Zastava kupljene nepremičnine, druga zavarovanja (po potrebi). Za posojila za individualno gradnjo nepremičnine je potrebno registrirati zastavo zemljišča ali zastavo pravice do najema zemljišča. Za čas pred vpisom zastavljene nepremičnine v zavarovanje posojilojemalec/soposojilojemalci zagotavljajo druge oblike zavarovanja. Hkrati je za posojila, dana za namen udeležbe pri skupni gradnji nepremičnine, za to obdobje potrebno registrirati zastavo drugega nepremičninskega predmeta (razen v primerih izvedbe postopka izbire nepremičnine). nepremičninski objekt, ki ga ustanovi banka). V drugih primerih registracija zastave nepremičnine za to obdobje ni potrebna. Podroben opis zavarovanj, ki jih sprejema banka, je naveden v poglavju »Pomembno«.
Zavarovanje	Obvezno zavarovanje zastavljenega premoženja pred nevarnostmi izgube/uničenja, škode v korist banke za celotno obdobje trajanja kreditne pogodbe.

2.2.2. Obrestne mere v rubljih

Kreditni rok	Začetna	Splošni pogoji
		Pred vpisom hipoteke			Po vpisu hipoteke		Pred vpisom hipoteke		Po vpisu hipoteke
Do 10 let (vključno)	Od 15 do 30%
	Od 30 do 50 %
	Od 15 do 30%
	Od 30 do 50 %
	Od 15 do 30%
	Od 30 do 50 %

2.2.3. Obrestne mere v ameriških dolarjih in evrih

Kreditni rok	Začetna	Splošni pogoji					Pogoji za stranke, ki prejemajo plačo na račun, odprt pri banki1
		Pred vpisom hipoteke			Po vpisu hipoteke		Pred vpisom hipoteke		Po vpisu hipoteke
Do 10 let (vključno)	Od 15 do 30%
	Od 30 do 50 %
Od 10 do 20 let (vključno)	Od 15 do 30%
	Od 30 do 50 %
Od 20 do 30 let (vključno)	Od 15 do 30%
	Od 30 do 50 %

2.2.4 Zahteve za posojilojemalce

Državljanstvo
Starost v času odobritve posojila	Najmanj 21 let
Starost v času odplačevanja posojila po pogodbi	75 let (z diferenciranimi plačili); 55 let - za ženske; 60 let - za moške (z rentami).
Delovne izkušnje	Najmanj 6 mesecev na trenutnem delovnem mestu.
Privabljanje soposojilojemalcev	Kot soposojilojemalci na posojilu lahko nastopajo posamezniki z največ 3 osebami, katerih dohodki se upoštevajo pri izračunu najvišjega zneska posojila. Zakonca sta obvezna soposojilojemalca v primeru, da je posojeno premoženje vknjiženo kot njuna skupna last (ne glede na plačilno nesposobnost enega od njiju).

2.2.5 Dokumenti, potrebni za obravnavo vloge za posojilo

Prijavnica;

Potni list posojilojemalca/soposojilojemalca (poroka), zastavitelja;

Dokumenti, ki potrjujejo finančno stanje kreditojemalca/sokreditojemalca (za stranke, ki ne prejemajo plače na račun, odprt pri banki);

Listine o dani varščini (zavarovanje);

Dokumenti o posojenem premoženju (lahko se predložijo v 3 mesecih od datuma predložitve obrazca vloge banki).

2.2.6 Pridobitev in servisiranje kredita

Posojila se lahko zagotovijo državljanom Ruske federacije v podružnicah Sberbank of Russia v Moskvi, če je izpolnjen kateri koli od naslednjih pogojev:

Posojilojemalec je registriran v Moskvi ali moskovski regiji;

Nepremičnina, ki se financira, se nahaja v Moskvi ali moskovski regiji;

Podjetje - delodajalec posojilojemalca ali soposojilojemalcev je stranka banke in se nahaja v Moskvi ali moskovski regiji (pod pogojem registracije hipoteke na nepremičnini po sili zakona).

Obdobje pregleda vloge za posojilo	Od 5 delovnih dni od datuma predložitve celotnega paketa dokumentov.
Postopek za odobritev posojila	za posojila za nakup nepremičnine - enkratno; za posojila za gradnjo, rekonstrukcijo, popravilo (dokončanje) nepremičnine - naenkrat ali v obrokih, odvisno od postopka plačila stroškov nepremičnine (opravljeno delo).
Postopek vračila posojila	Anuitetna (enaka) ali diferencirana plačila.
Pogoji za predčasno odplačilo	Za rentna plačila: Izvaja se brez provizij in je možno ne prej kot 3 mesece od datuma, ki sledi datumu posojila - pod pogojem, da je predčasno odplačani del posojila najmanj 15.000 (petnajst tisoč) rubljev. Za različna plačila: Izvaja se brez omejitev v katerem koli obdobju koriščenja posojila.
Odložena plačila	Odlog plačila pri plačilu glavnice dolga je možen za obdobje gradnje ali rekonstrukcije nepremičnine - za obdobje največ 2 let.
Kazen za zamudo pri odplačilu posojila	Dvojna obrestna mera po posojilni pogodbi na znesek zapadlega plačila za obdobje zamude, vključno z datumom odplačila zapadlega dolga

2.2.7 Program "Mlada družina".

Program “Mlada družina” so posebni pogoji kreditiranja za nakup ali gradnjo stanovanja ali stanovanjske stavbe:

Začetna pristojbina:

Od 10 % vrednosti nepremičnine – za družino z otrokom/otroci;

Od 15% vrednosti nepremičnine - za družino brez otrok.

Možnost koriščenja odloga plačila glavnice dolga ob rojstvu otroka v času veljavnosti posojilne pogodbe (največ do otrokovega tretjega leta starosti);

Možnost upoštevanja dohodkov staršev/sokreditojemalcev pri določitvi višine kredita.

Mlada družina je družina, v kateri vsaj eden od zakoncev ni dopolnil 35 let, ali nepopolna družina (družina z enim staršem in otrokom/otroki), v kateri eden od staršev ni dopolnil 35 let.

2.2.8. Dodatne možnosti posojila

Uporaba celotnega sredstva

Celotno premoženje – nepremičnine, vozila in vrednostni papirji v lasti vas in vašega zakonca.

Ocenjena vrednost celotnega premoženja mora biti najmanj 25 milijonov rubljev.

Pri pridobitvi posojila za nakup stanovanja, zemljišča ali individualne stanovanjske stavbe se lahko upošteva celotno premoženje, v tem primeru:

posojilo je zagotovljeno brez potrebe po potrditvi plačilne sposobnosti;

znesek posojila ne sme hkrati presegati 50 % ocenjene vrednosti celotnega premoženja in 65 % kupnine nepremičnine.

Uporaba individualnih bančnih sefov

Če ob prejemu hipotekarnega posojila za nakup nepremičnine uporabljate individualne sefe ruske Sberbank za plačilo nakupno-prodajne transakcije, vam za obdobje, preden je zastavljena nepremičnina registrirana kot zavarovanje, ne bo treba zagotoviti drugo zavarovanje posojila.

Prenos sredstev na prodajalca nepremičnine se izvede po registraciji kupoprodajne pogodbe in prenosu lastništva nepremičnine na kupca, pa tudi po državni registraciji hipoteke na nepremičnini po sili zakona v korist banke.

Možno je zagotoviti tudi posojilo za poravnave v okviru povezanih (alternativnih) poslov nakupa in prodaje nepremičnin (do 4 posli v verigi).

Uporaba materinskega kapitala

Materinski (družinski) kapital je oblika državne podpore, zagotovljene družinam ob rojstvu ali posvojitvi drugega in naslednjih otrok, ki se lahko uporabijo za popolno ali delno odplačilo stanovanjskega posojila, prejetega pri Sberbank of Russia.

Davčne olajšave

Davčne olajšave veljajo za znesek plačanih obresti na ciljno hipotekarno posojilo. Znesek odbitka je 13% vseh plačanih obresti.

Znesek odbitka davka na nepremičnine za nakup stanovanja, stanovanjske stavbe, sobe (ali deleža) se je povečal z 1 milijona na 2 milijona rubljev3. Tako lahko zdaj ob nakupu stanovanja povrnete znesek davka v višini do 260.000 rubljev.

Promocija "Top Ten!" 29. julija 2010 je ruska Sberbank začela kampanjo »Top Ten!«. za hipotekarna posojila posameznikom, ki kupujejo stanovanja v nepremičninah v gradnji (zgrajenih) z udeležbo posojilnih sredstev banke.

Posojilo se izvaja v okviru kreditnega programa Hipoteka+ pod naslednjimi posebnimi pogoji:

obrestna mera je določena na 10% letno v rubljih;

znesek pologa - najmanj 10%;

rok posojila - do 10 let (vključno);

Za stranke, ki se prijavijo za promocijo »Top Ten!«, so določeni posebni posojilni pogoji v okviru programa. do 31.12.10

Zaključek.

Ena glavnih nalog bank v tržnem gospodarstvu je preoblikovanje prihrankov prebivalstva v naložbe v realnem sektorju gospodarstva. Hipoteka vam omogoča, da mobilizirate pomemben del prihrankov prebivalstva in sredstev vlagateljev ter jih usmerite v najpomembnejše sektorje gospodarstva, predvsem povezane s stanovanjsko gradnjo. Tuje izkušnje in izkušnje ruskih regij, kjer se hipoteke razvijajo, kažejo, da ima hipotekarna posojila vsaj štirikratni multiplikacijski učinek, tj. Vsak rubelj kredita na koncu vključi v gospodarski obtok vsaj štiri rublje gospodinjskih sredstev. Zato je zahvaljujoč hipotekam mogoče uporabiti ogromna finančna sredstva, ki so shranjena v rokah prebivalstva v obliki gotovine v tuji valuti in katerih obseg je primerljiv z državnim proračunom države. Hipoteka bo hkrati pripomogla k povrnitvi zaupanja v državne in poslovne banke, saj občani, ki pri banki najemajo posojila, praviloma tam hranijo svoje depozite in tekoče račune. Hipotekarna posojila so mehanizem, ki zagotavlja razmerje med finančnimi viri prebivalstva, bank in podjetij gradbene industrije ter usmerja finančna sredstva v realni sektor gospodarstva.

Vložek velikih zneskov zunajproračunskih sredstev v nakup in gradnjo stanovanj lahko da "drugi" veter gradbenemu kompleksu države. Hitra rast gradnje poceni stanovanj lahko in bi morala voditi do širitve proizvodnje domačih gradbenih materialov, razvoja novih gradbenih tehnologij, arhitekturnih projektov in razvoja številnih povezanih sektorjev gospodarstva države.

V sodobnih razmerah, ko se izvajajo ukrepi za stabilizacijo gospodarstva in reformo kreditno-finančnega sektorja, postaja oblikovanje sistema stanovanjskih hipotekarnih posojil eno prednostnih področij državne politike in družbenega razvoja.

Bibliografija:

Zakon Ruske federacije z dne 29. maja 1992. št. 2872-1 "O zastavi" (v delu, ki ni v nasprotju s civilnim zakonikom Ruske federacije);

Zvezni zakon z dne 30. decembra 2004 št. 216-FZ "O spremembah zveznega zakona o hipoteki (zastavitvi nepremičnin)";

Civilni zakonik Ruske federacije;

Odlok vlade Moskve z dne 11. avgusta 1998. št. 625 "O konceptu razvoja hipotekarnih stanovanjskih posojil v Moskvi";

Basin A. "Hipotekarna posojila so najpomembnejše orodje za reševanje stanovanjskega problema v Rusiji" // Stanovanjsko pravo, 2000, št. 2;

Bogdanov S. “Pravni vidiki hipotekarnih posojil” // Gospodarski razvoj Rusije, 2003, letnik 4, št. 1;

Urchukova Zh. “Hipotekarni kredit v Rusiji” // Revizor, 2000, št. 11;

Kalambet A.P., Memetova D.O. »Zastava nepremičnine (hipoteka) kot način zavarovanja posojila« // Denar in kredit, 2000, št. 9;

Kalyanina L. "In zdaj hipoteka: Moskovski program stanovanjskih posojil" // Expert, 2000, št. 30;

Keselman G.M. "Hipotekarna posojila za stanovanja: stanje in možnosti" // Denar in kredit, 2000, št. 9;

Pavlodsky E. "Zastava nepremičnine" // Gospodarstvo in pravo, 2000, št. 4;

Pechatnikova S.M. "Glavne smeri in možnosti za ustvarjanje mehanizma hipotekarnih posojil v Rusiji" // Management v Rusiji in tujini, 2000, št. 1;

Sinko V., Černousov E. "Hipoteka v industrijskem sektorju" // Ekonomist, 2000, št. 8;

Uradna spletna stran Sberbank na mednarodnem internetu http://www.sbrf.ru

15 . Uradna spletna stran Centralne banke Ruske federacije http://www.cbr.ru

Aplikacija

Centralna banka Ruske federacije: obseg hipotekarnega dolga se je septembra povečal za 1,29%, na 1,069 bilijona rubljev.

Največji delež zapadlih plačil hipotekarnih posojil pade na dolgove nad 180 dni - 5,81% celotnega obsega hipotekarnih dolgov ali 62,144 milijarde rubljev. O tem je poročal Prime-TASS s sklicevanjem na statistične materiale Centralne banke Ruske federacije od 1. oktobra.

Delež zamud pri plačilih od 1 do 30 dni je skoraj tako visok - 5,23% ali 55,94 milijarde rubljev. Delež zapadlih plačil od 31 do 90 dni v celotnem obsegu je 1,98%, ali 21,178 milijarde; od 91 do 180 dni - 1,31%, 14,012 milijarde Delež plačil brez zapadlih dolgov je 85,67%, ali 916,332 milijarde. septembra glede na avgust za 0,07 odstotne točke, skupna denarna masa pa se je povečala za 1,2 % na 916,332 mrd.

Skupni znesek dolga za hipotekarna posojila se je septembra glede na avgust povečal za 1,29%, na 1,069 bilijona rubljev.

Obseg zapadlih dolgov posameznikov do bančnih organizacij v septembru za stanovanjska hipotekarna posojila v rubljih se je v primerjavi s prejšnjim mesecem povečal za 2,44% na 25,022 milijarde rubljev.

Skupni znesek danih posojil se je povečal za 1,76 % na 884,205 milijarde rubljev.

Obseg danih posojil se je povečal za 18,29 % na 222,992 milijarde rubljev.

Tehtana povprečna obrestna mera za stanovanjska hipotekarna posojila od začetka leta je ostala na ravni prejšnjega meseca - 13,4%; za posojila, dana v mesecu, povečala za 1 odstotno točko na 13,2 %.

Obseg zapadlih dolgov posameznikov do bančnih organizacij za stanovanjska hipotekarna posojila v tuji valuti se je septembra povečal v protivrednosti rublja za 2,1% na 17,629 milijarde rubljev v primerjavi s prejšnjim mesecem.

In nepremičninske družbe... obveznice. Obstajata dva hipotekarna sistema posojanje V ruski federaciji Predmet >> Bančništvo

Razvoj hipoteka posojanje…………………….22 2.2 Novo v hipoteka programi komercialni banke in možnosti za razvoj hipotek v Rusiji……………………………………………………….28 3. Organizacija hipoteka posojanje v OJSC Banka ...

Komercialno banke izboljšanje kakovosti interakcije s strankami

Povzetek >> Bančništvo

In tuji znanstveniki o vprašanjih organizacije aktivnosti komercialni banke, obvladovanje bančnih tveganj in trženje... varčevanje in hipoteka banke. Hkrati pa mnogi komercialni banke, predvsem v regijah, posojanje zasebne stranke...

Trenutno je rusko gospodarstvo vse bolj vključeno v svetovno gospodarstvo, kar zahteva razvoj in uporabo novih finančnih instrumentov, ki se uporabljajo v vodilnih industrijskih državah.

Prehod tržnega gospodarstva iz faze krize v fazo okrevanja se praviloma začne z intenziviranjem stanovanjske gradnje. Stanovanjski sektor zahteva dolgoročne naložbe, te pa odražajo zaupanje prebivalcev in podjetij v dolgoročno stabilnost prihodkov.

Hipotekarni kredit je denar, ki ga banka posodi stranki in je zavarovan z nepremičnino. Za uporabo danega posojila mora stranka banki plačati obresti in mesečno odplačevati izposojena sredstva v rokih, določenih s posojilno pogodbo. Hipotekarno posojilo se običajno izda na dolgi rok.

V skladu z zveznim zakonom "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" z dne 23. julija 1998, s spremembami. z dne 11. 2. 2002 banke na ozemlju Ruske federacije dajejo hipotekarna posojila pravnim in posameznikom za gradnjo (rekonstrukcijo) stanovanj, izboljšanje zemljišč, pa tudi za nakup stanovanj, pod pogojem, zastavo nepremičnine.

Hipoteka kot posojilni način izvira iz sredine 18. stoletja. v Prusiji. Takrat je bila zemlja najzanesljivejša garancija, ki je ni bilo mogoče uničiti v nizu uničujočih vojn. Za zagotovljen kapital so bile izdane listine, v katerih je bila zemljiška parcela natančno označena. V primeru zamude pri odplačilu posojila je zemljiška posest kot nadomestilo za dolg prešla v last deželnega (državnega) kreditnega urada. Prvo kreditno združenje, ustvarjeno po pruskem vzoru, je bila viteška kreditna organizacija Kneževine Luksemburg leta 1790, ki je omogočila korak naprej v razvoju hipotekarnega refinanciranja, saj je omogočila (za razliko od prejšnjih hipotekarnih organizacij) za takojšnja izplačila po pogodbah iz posebnega sklada .

Naslednja pomembna faza v razvoju hipotekarnih odnosov je bila povezana z ustanovitvijo leta 1852 Credit Fonder de France (CFF). Ta zavod je olajšal pridobivanje posojil za kmetijske potrebe. Temeljil je na zamisli o centralizaciji hipotekarnih posojil po vsej Franciji. Iz izdanega dokumenta ni bilo več razvidno, za katero nepremičnino je določena vrednostna papirja. Lastnik hipotekarnega zapisa je lahko po novem uveljavljal neposredne terjatve samo do izdajatelja. Posledično je nastal nov sistem hipotekarnih posojil in v Evropi so se pojavile prve hipotekarne banke.

Prva specializirana hipotekarna banka je bila organizirana leta 1831 v Belgiji. Na prelomu iz 19. v 20. stoletje so hipotekarne banke zavzemale pomembno mesto na trgu. Bile so tretja največja skupina kreditnih institucij za hranilnicami in zasebnimi poslovnimi bankami.

Vendar prva svetovna vojna, inflacija in svetovna gospodarska kriza v tridesetih letih 20. stoletja. povzročil resno škodo hipotekarnemu posojilu. Po kratkem obdobju rasti je izbruhnila druga svetovna vojna, ki ji je sledila valutna reforma leta 1948. Po teh dogodkih so hipoteke začele nov razvoj, za katerega je značilno opazno povečanje posojilnih pogojev.

Do konca šestdesetih let 20. stoletja. Hipotekarni zapisi so bili izdani za dobo nad 30 let, posojilojemalcem pa so bile ponujene hipoteke po fiksni obrestni meri za daljše obdobje. Toda gospodarske razmere v svetu, ki so se razvile v zgodnjih sedemdesetih letih prejšnjega stoletja, so povzročile zmanjšanje povpraševanja kupcev po dolgoročnih hipotekarnih listinah; Na kapitalskem trgu je bilo opaziti tendenco zniževanja pogojev. Posledično so hipotekarne banke prešle na posojila v obrokih na 5–10 let.

Tako so se hipotekarni listi kljub vsem preizkusom uveljavili kot zanesljivo sredstvo za privabljanje kapitala na nepremičninski trg ter dokazali svojo odpornost in sposobnost prilagajanja vsem gospodarskim razmeram.

Osnovni modeli hipotekarnih trgov

Za popolno pravno ureditev trga hipotekarnih posojil je potrebno oblikovati zakone in druge pravne akte. Ti akti naj bi urejali pravni položaj bank in drugih subjektov na trgu hipotekarnih posojil, postopek izdaje, obtoka hipotekarnih vrednostnih papirjev itd. Vsebina in fokus teh zakonov in pravnih aktov bosta odvisna od tega, kakšen model hipotekarnega trga bodo zgradili.

V zgodovini razvoja hipoteke obstajata dva glavna modela trga hipotekarnih posojil.

Prvi model se imenuje "dvonivojski" in se uporablja v anglo-ameriških državah. Bistvo dvotirnega sistema je, da se hipotekarna posojila, izdana na primarnem hipotekarnem trgu (trg, kjer se posojila dajejo za nepremičnine), dodelijo posebej ustanovljenim agencijam. Glede na okoliščine imajo te agencije pravico razpolagati s prejetimi hipotekarnimi posojili na naslednji način:
1) dodeliti jih sekundarnim vlagateljem;
2) oblikovati sklade iz enotnih hipotekarnih posojil in takšne nedeljive skupine hipotek ali udeležbenih pravic (deležev) v teh skladih prodati stranskim vlagateljem;
3) izdaja in plasira hipotekarne vrednostne papirje.

Drugi, enostopenjski model trga hipotekarnih posojil je postal razširjen v Evropi in je sestavljen iz dejstva, da banka, ki je izdala hipotekarno posojilo, samostojno refinancira hipotekarna posojila z izdajo obvezniških vrednostnih papirjev - hipotekarnih listov. Izdajo in promet hipotekarnih zapisov ureja posebna zakonodaja; ta ureditev se razlikuje od ureditve izdajanja obveznic.

Dejavnosti izdajateljev hipotekarnih zapisov so praviloma zakonsko omejene na izdajanje hipotekarnih posojil in druge posle, za katere je značilna nizka stopnja tveganja. Noben drug izdajatelj ne sme izdati vrednostnih papirjev, imenovanih "hipotekarni zapisi", razen tistih, ki so določeni v zakonu. Tradicionalna shema posojanja je posojanje prek banke. Večina hipotekarnih programov se izvaja prav po tej shemi. Udeleženci v razmerju po tej shemi so investitor, banka, prodajalec in kupec (diagram 2.29).

Investitor je finančna institucija (finančna družba, sklad). V hipotekarnem programu je njegova funkcija iskanje virov na sekundarnem trgu vrednostnih papirjev in njihovo kasnejše vlaganje. Ti viri morajo postati »poceni« in »dolgi«. Narava teh virov se lahko pojavi na sekundarnem trgu vrednostnih papirjev, kjer se oblikujejo naložbeni portfelji zavarovalnic in pokojninskih družb, ali iz specializiranih skladov, podprtih z državnimi viri. Banka je specializirana kreditno-finančna organizacija, ki ima ustrezno licenco Centralne banke Ruske federacije. V hipotekarnem programu igra vlogo operaterja, ki izdaja hipotekarna posojila kupcem stanovanj na eni strani in prodaja hipoteke kupcev finančnemu vlagatelju na drugi strani.

Kupec je glavni subjekt na trgu hipotekarnih posojil. Je potrošnik blagovne mase na stanovanjskem trgu, kupec kreditov pri hipotekarni banki in je primarni vir potrošniškega povpraševanja ter s tem poganja celoten mehanizem hipotekarnega kreditiranja. Kupec pri nakupu praviloma poleg izposojenih uporablja tudi lastna sredstva. Posojilo odplačuje iz tekočega zaslužka praviloma 10 ali več let.

Prodajalec je lastnik nepremičnine. To vlogo lahko opravlja gradbeno ali nepremičninsko podjetje, ki je specializirano za trgovanje z nepremičninami na trgu.

Dejavnosti hipotekarnih bank so pod strogim nadzorom države in bančnih nadzornih organov.

Vrste hipotekarnih posojil

V sodobni svetovni praksi so najbolj razširjene naslednje vrste hipotekarnih posojil:
tradicionalne hipoteke s fiksno obrestno mero in rokom odplačevanja nad 30 let;
hipotekarna posojila s hitrim odplačilom nad 15 let;
Hipotekarna posojila z naraščajočimi zneski odplačila;
Hipotekarna posojila za povečanje lastniškega kapitala;
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero, balonsko plačilo, dvostopenjsko.

Tradicionalna hipoteka z ročnostjo 30 let
Njegova obrestna mera in znesek plačila se ne spreminjata, v celoti pa se odplača po 30 letih. To je najbolj priljubljeno hipotekarno posojilo in z obrestno mero, nižjo od 10 %, večina posojilojemalcev dobi tradicionalno hipoteko s 30-letno dobo odplačevanja.

Na primer, pri hipoteki v vrednosti 100.000 USD s 30-letnim obdobjem z 8-odstotnimi obrestmi posojilojemalec vsak mesec plača 733,77 USD glavnice in obresti. Del plačila so obresti. Preostanek plačila zmanjša neporavnano glavnico dolga in jo postopoma v celoti odplača. Posojila, ki se odplačujejo postopoma v daljšem časovnem obdobju, imenujemo dolgoročna posojila.

Prednosti. Glavna prednost tradicionalne hipoteke s fiksno obrestno mero je brezskrbnost, da se vaša mesečna plačila glavnice in obresti ne bodo povečala. Višina plačila bo ostala nespremenjena 30 let.

Napake. Če se tržne obrestne mere znižajo, se obrestna mera za klasično hipoteko z njimi ne bo znižala. Da bi izkoristil nižje obrestne mere, bo moral posojilojemalec refinancirati, kar stane na tisoče dolarjev. Tako je posojilo s fiksno obrestno mero dvorezen meč: dobro je, ko tržne obrestne mere rastejo, slabo pa, ko padajo.

Hipoteka s hitrim odplačilom v 15 letih
15-letna hipoteka postaja vse bolj priljubljena, ko so obrestne mere nizke, saj si potrošniki želijo refinancirati svoje hipoteke s 15-odstotnimi posojili. To posojilo je skoraj enako običajnemu 30-letnemu posojilu, le da ima višja mesečna plačila in se odplačuje v 15 letih.

Prednosti. Ker posojilodajalci dobijo svoj denar nazaj prej kot pri tradicionalnih hipotekah, zaračunavajo nižje obrestne mere za posojila, odplačana v 15 letih. Varianca posojila se razlikuje od posojilodajalca do posojilodajalca, a medtem ko so 30-letna posojila na voljo pri 8%, je lahko 15-letno posojilo na voljo pri 7,75%.

Ker je posojilo odplačano prej, je to tako rekoč manj, v času odplačevanja posojila pa posojilojemalec praviloma plača manj obresti – za več kot 50 %.

Napake. Znesek mesečnega plačila je veliko višji (pri hipoteki v višini 100.000 USD bi mesečna plačila znašala 941,28 USD, kar je 28 % več kot pri 30-letnem posojilu). Zaradi tega morate imeti višje letne prihodke, da vam lahko kredit odobrijo.

Čeprav se 15-letna posojila močno tržijo, mnogi menijo, da so 30-letna posojila boljša. Pri tradicionalni hipoteki lahko posojilojemalec izvede dodatna plačila, kadar koli želi zmanjšati neporavnani znesek. Odvisno od višine in pogostosti doplačil lahko dolg odplačate veliko hitreje kot v 30 letih. Na primer, če opravite 13 plačil na leto namesto 12, lahko odplačate 30-letno hipoteko v približno 20 letih.

Povečanje zneska hipoteke
Ta hipoteka je zasnovana tako, da je v zgodnjih letih cenovno ugodnejša od tradicionalne hipoteke. Njegova mesečna plačila so na začetku nizka in se nato pet let vsako leto povečujejo za določen odstotek.

Na primer, pri posojilu v vrednosti 100.000 USD z 8,75-odstotno povečano hipoteko znašajo začetna mesečna plačila 593,45 USD v primerjavi s 733,77 USD za tradicionalno hipoteko. Njegova plačila se vsako leto povečajo za 7,5 %, dokler v šestem letu ne dosežejo 851,97 USD. Od tega trenutka ostane znesek plačila nespremenjen do zapadlosti.

Vendar se v prvih petih letih stanje dolga nekoliko poveča, medtem ko se pri tradicionalnem posojilu enakomerno zmanjšuje. To se imenuje negativno odplačilo, do katerega pride, ko je mesečno plačilo premajhno, da bi pokrilo obresti, plačane posojilodajalcu, zato se znesek, ki ga je treba plačati, poveča, da vključuje neplačane obresti.

Neodplačana glavnica hipoteke z naraščajočimi odplačili doseže vrh pri 104.050 USD v petem letu, preden začne ponovno upadati.

Prednosti. Glavna prednost hipoteke z naraščajočimi odplačili je njena dostopnost. Zaradi majhnega zneska začetnega plačila lahko dobite večje posojilo z relativno nizkim dohodkom.

Z zadevno hipoteko je mogoče dobiti posojilo v višini 100.000 $ z dohodkom, ki je 20 % nižji od zahtevanega dohodka. Ta hipoteka je idealna za posojilojemalce, katerih dohodki se običajno povečajo v skladu z njihovimi hipotekarnimi plačili zaradi napredovanj in povišanj plač.

Napake. Prvič, posojilodajalec zaračuna višjo obrestno mero za to vrsto hipoteke. Obrestna mera za znižano hipoteko je običajno od 0,75 do 1 odstotne točke višja kot pri tradicionalni hipoteki.

Drugič, posojilodajalci običajno zahtevajo vsaj 10 % predplačilo v primerjavi s 5 % za tradicionalno hipoteko.

Hipoteka bruto lastniškega kapitala (GEM)
GEM - znan tudi kot hitra hipoteka na lastniški kapital - je hipoteka z naraščajočimi plačili, ki še naprej narašča v plačilih, dokler dolg ni poplačan. Znesek plačila ni določen na fiksni ravni.

Naraščajoče lastniške hipoteke so na voljo v najrazličnejših različicah. Običajno so njihova mesečna plačila za prvo leto enaka običajni 30-letni hipoteki. Njihova vrednost se letno poveča za določen odstotek. Pri posojilu v višini 100.000 USD s 7,5-odstotnimi obrestmi znašajo plačila za prvo leto 716,41 USD. Vsako leto se povečajo za 4 % na 1240,59 USD pri 15 letih, dokler posojilo ni v celoti odplačano.

Prednosti. Podobno kot 15-letna hipoteka se GEM hitro odplača in ima tipično obrestno mero, ki je od 0,25 % do 0,50 % nižja od tradicionalne hipoteke. Poleg tega, tako kot pri 15-letnem posojilu, posojilojemalec plača manj obresti v celotnem obdobju trajanja posojila.

Za razliko od 15-letne hipoteke odobritev posojila GEM ni nič težja od tradicionalne hipoteke, ker je začetni znesek mesečnega plačila posojila nizek. GEM je dober za tiste, katerih prihodki rastejo in se nameravajo upokojiti čez 15 let.

Napake. Z naraščajočo lastniško hipoteko se plačila še naprej povečujejo, ne glede na to, ali se vaš dohodek poveča ali ne.

Hipoteke s prilagodljivo obrestno mero (ARM)
Te hipoteke so postale priljubljene v zgodnjih osemdesetih letih, ko so bile obrestne mere veliko višje. Posojilodajalci so ponujali hipoteke s fiksno obrestno mero v višini 15-16 % in več kot 60 % posojilojemalcev je raje izbralo ARM z obrestnimi merami, ki se začnejo pri 12-13 %. ARM so koristni, ko verjamete, da bodo obrestne mere padle na ravni, ki so znatno nižje od današnjih.

Očitna razlika med hipoteko s prilagodljivo obrestno mero in tradicionalno hipoteko s fiksno obrestno mero je v tem, da se obrestna mera pri ARM vsako leto med obdobjem odplačevanja zvišuje in znižuje.

Hipoteke s prilagodljivo obrestno mero imajo nekaj osnovnih lastnosti in številne izbirne funkcije.

Osnovne lastnosti:
interval spremembe stopnje;
začetna obrestna mera. Izbirne lastnosti:
omejitev obrestne mere v celotnem obdobju odplačevanja;
periodična omejitev obrestne mere skozi celotno dobo odplačevanja;
omejitev sprememb mesečnega plačila;
prenosljivost hipoteke s fiksno obrestno mero.

Osnovne lastnosti
Interval spremembe stopnje. Obrestna mera za hipoteke ARM se spreminja v določenih intervalih. To se imenuje interval spremembe stopnje. Različne hipoteke imajo različne intervale prilagajanja obrestne mere. Večina hipotek ARM prilagodi obrestno mero enkrat na leto, nekatere hipoteke pa imajo prilagoditve obrestne mere mesečno, polletno, triletno ali petletno.

Včasih prvi interval spremembe stopnje traja dlje ali krajše od naslednjih intervalov. Hipotekarna obrestna mera se lahko na primer prva tri leta sploh ne spremeni, potem pa se spremeni vsako leto.

Začetna obrestna mera. Osnovna značilnost vseh hipotek s prilagodljivo obrestno mero je začetna obrestna mera. To je stava, ki jo plačate pred koncem prvega intervala. Začetna obrestna mera določa tudi vaše začetno mesečno plačilo, ki ga posojilodajalec običajno uporabi za odobritev posojila.

Lastnosti na izbiro
Večina hipotek s prilagodljivo obrestno mero ima možnosti zaščite, ki omejujejo znesek, za katerega se lahko zvišata vaša obrestna mera in mesečno plačilo. Ta zaščita se imenuje zgornja meja in določa najvišjo in najnižjo obrestno mero, ki se vam bo zaračunala v času trajanja posojila.

Omejitev obrestne mere v času odplačevanja. Zgornja meja doživljenjske zapadlosti je včasih izražena kot odstotek začetne obrestne mere. Na primer, "5-odstotna omejitev obrestne mere med zapadlostjo" pomeni plus 5 odstotkov nad začetno obrestno mero.

Periodična omejitev obrestne mere. Druga vrsta takšne omejitve je periodično omejevanje obrestne mere. Določa omejitve zneska, za katerega se ta obrestna mera lahko spremeni od enega kotacijskega intervala do drugega.

Omejitev zneska mesečnega plačila je tretja vrsta omejitve. Omejuje znesek, za katerega se lahko mesečno plačilo spreminja od enega intervala prilagajanja do drugega. ARM z omejitvami plačil, tako kot tradicionalne hipoteke, lahko povzročijo negativna odplačila, če pa ima hipoteka s spremenljivo obrestno mero doživljenjsko omejitev, bodo negativna odplačila minimalna.

ARM imajo običajno omejitev mesečnega plačila glavnice ali periodično omejitev obrestne mere, vendar ne obojega.

Katera koli od teh omejitev zagotavlja posojilojemalcu dobro zaščito pred ekstremnimi povečanji zneska mesečnega plačila.

Zgornja meja mesečnega plačila zagotavlja večjo zaščito kot zgornja meja periodične obrestne mere, vendar se zaradi negativne amortizacije plačajo višje obresti za večjo zaščito. Kljub temu, če posojilodajalec ponuja hipoteko s prilagodljivo obrestno mero brez omejitev, mora biti posojilojemalec previden.

Če stranka išče dolgoročno posojilo, je bolje uporabiti hipoteko s fiksno obrestno mero ali omejeno ARM.

Četrta značilnost izbire posojilojemalca, ki lahko zagotovi znatno korist, je prenosljivost hipoteke s fiksno obrestno mero.

ARM s to funkcijo je mogoče po izbiri posojilojemalca pretvoriti v hipoteko s fiksno obrestno mero brez refinanciranja. Pogoji in določila vsakega posojilodajalca se zelo razlikujejo. Nekatere ARM s to funkcijo je mogoče zamenjati kadar koli, druge samo v prvih petih letih, tretje pa šele ob koncu petih let.

Posojilo s fiksno obrestno mero, v katero lahko vključite svoje posojilo, takrat verjetno ne bo imelo "tržne obrestne mere".

Večina posojilodajalcev doda pribitek k obstoječi fiksni obrestni meri, ko se prijavite, zaradi česar uporabljena fiksna obrestna mera začne presegati tržne obrestne mere. Pogoje obtoka določi upnik v menici.

Posojilodajalci pogosto zaračunajo vnaprejšnjo provizijo v višini ene točke na hipotekarno priložnost, bodisi na začetku, ob klicu ali oboje. Lastnost dobre reverzibilnosti je vredna dodatnega plačila.

Večina ljudi, ki izberejo ARM, izbere hipoteko s fiksno obrestno mero, ko so obrestne mere visoke.

Pri hipoteki z nastavljivo obrestno mero morate počakati, da se obrestne mere znižajo, preden spremenite hipoteko v posojilo s fiksno obrestno mero.

Prednosti. Hipoteka s prilagodljivo obrestno mero ima stopnje, ki se dvigajo in znižujejo. Če so vložki visoki in obstaja možnost, da ne padejo nikamor, potem je to prednost. Če so obrestne mere nizke in obstaja možnost, da se bodo dvignile, potem je to slabost. ARM imajo še druge privlačne lastnosti, vendar bi morala biti napoved obrestne mere glavni dejavnik pri odločanju, ali dobiti posojilo s spremenljivo obrestno mero ali ne.

Če lahko pride do situacije, ko se obrestne mere znižajo, je treba dati prednost ARM. V nasprotnem primeru bi morali izbrati hipoteko s fiksno obrestno mero. Če se obrestne mere stabilizirajo ali znižajo, bo ARM cenejša od dolgoročne hipoteke s fiksno obrestno mero.

Začetna obrestna mera za ARM je običajno 2 % do 3 % nižja od tradicionalnih fiksnih obrestnih mer. ARM so na splošno ugodnejši v prvih dveh letih in ni vam treba imeti toliko dohodka, da bi se kvalificirali za ARM, kot bi za tradicionalno posojilo s fiksno obrestno mero.

Napake. Pri ARM se lahko obrestna mera in znesek mesečnega plačila med trajanjem posojila povečata in najverjetneje tudi bosta. Na primer, začetna obrestna mera v višini 5 % v prvem letu bi lahko do šestega leta narasla na 10 %. To zvišanje obrestne mere bi imelo za posledico 65-odstotno zvišanje mesečnega plačila, tudi z vsemi vzpostavljenimi zaščitami.

Posebni hipotekarni paketi

Konec osemdesetih let prejšnjega stoletja. Po vsem svetu so bile uvedene tri nove možnosti stanovanjskih hipotekarnih posojil: Balloon Loans, Two-Step ARMs, 3/1 ARMs (kot tudi 5/1, 7/1 in 10/1 ARMs).

Vsem tem posojilom je skupno eno: prvih nekaj let so plačila in obrestne mere fiksni. Po začetnem obdobju treh, petih, sedmih ali desetih let se njihove obrestne mere in plačila za vsako vrsto posojila spremenijo drugače.

Prednosti. Vsaka od teh vrst posojil se začne z nižjo obrestno mero in nižjim mesečnim plačilom kot 30-letno posojilo s fiksno obrestno mero. Obrestna mera za 7-letno balonsko plačilo je običajno 0,5 % nižja od primerljive obrestne mere za 30-letno posojilo s fiksno obrestno mero. To bistveno zmanjša zahteve glede upravičenosti in naredi odplačevanje posojila bolj dostopno v kritičnih prvih nekaj letih odplačevanja posojila. V primerjavi s tradicionalno hipoteko ARM ta posojila zagotavljajo daljše začetno obdobje stabilnih obrestnih mer in mesečnih plačil.

Napake. Po izteku začetne fiksne obrestne mere in obdobja plačila nova obrestna mera in znesek plačila nista znana.

Posojila z balonskim izplačilom
Balonsko posojilo je podobno tradicionalnemu 30-letnemu posojilu s fiksno obrestno mero, vendar ima eno posebnost. Ob koncu pet-, sedem- ali desetletnega roka (odvisno od "balonskih pogojev") posojilo zapade v plačilo. Balon posojilo se odplačuje kot tradicionalno posojilo s fiksno obrestno mero.

Ko posojilo zapade, mora posojilojemalec plačati znesek v gotovini ali posojilo refinancirati. Nekatera balonasta posojila, vendar ne vsa, zahtevajo, da posojilodajalec refinancira posojilo, ko zapade v plačilo, po takrat veljavnih obrestnih merah, pod pogojem, da posojilojemalec izpolnjuje pogoje za novo posojilo. Posojilojemalec mora poplačati zaključne stroške in zagotoviti vse podatke o dohodkih, zaposlitvi, dolgu itd. Pri izbiri posojila z balonskim plačilom morate natančno prebrati hipotekarno pogodbo in razumeti pogoje refinanciranja. V kakšnih okoliščinah bi bilo bolje dati 30-letno balonsko posojilo s fiksno obrestno mero?

Tudi če je stranka prepričana, da bo prodala hišo ali refinancirala posojilo, preden bo posojilo zapadlo v plačilo v celoti, naj izbere balonsko posojilo, ki od posojilodajalca zahteva, da posojilo refinancira, če se posojilojemalčevi načrti spremenijo.

Posojila v dveh korakih
To so posojila, ki so hipoteka s prilagodljivo obrestno mero, vendar se obrestna mera spremeni samo enkrat v 30-letnem obdobju odplačevanja. Prvih sedem let, imenovanih začetno obdobje, je stopnja zaklenjena v vaši beležki. Ob koncu začetnega obdobja se obrestna mera prilagodi kot pri vseh drugih posojilih s prilagodljivo obrestno mero. Ta nova stopnja ostane nespremenjena preostalih 23 ali 25 let. Ob koncu 30-letnega obdobja je posojilo v celoti odplačano.

Prednost posojila v dveh korakih je, da je tako kot pri balonskem posojilu začetna obrestna mera nizka, vendar vam ob koncu začetnega obdobja ni treba refinancirati posojila, kar bi morali storiti pri balonskem posojilu. . Zaradi tega je posojilo v dveh korakih bolj zaželeno kot balonsko posojilo.

Posojila v dveh korakih so primerna za tiste, ki želijo posojilo s fiksno obrestno mero, vendar raje sprejmejo določeno stopnjo tveganja v prihodnosti, da bi imeli v začetnem obdobju nižjo in dostopnejšo obrestno mero za mesečna plačila.

Posojila tipa 3/1 s spremenljivo obrestno mero
Posojilo s prilagodljivo obrestno mero 3/1 je hipoteka s prilagodljivo obrestno mero z začetnim triletnim intervalom prilagajanja. V prvih treh letih ostaneta stopnja in znesek mesečnega plačila nespremenjena. Ob koncu triletnega obdobja in nato vsako leto se obrestna mera in znesek mesečnega plačila spreminjata, tako kot pri hipoteki s prilagodljivo obrestno mero. Obstajajo tudi posojila s prilagodljivo obrestno mero v vrstah 5/1, 7/1 in 10/1 z začetnimi prilagoditvenimi obdobji petih, sedmih oziroma desetih let.

Če je obrestna mera za posojilo s fiksno obrestno mero previsoka, da bi izpolnjevala pogoje za želeni znesek posojila z enakimi plačili vsaj prvih nekaj let, potem lahko posojila 3/1, 5/1 ali 7/1 izpolnjujejo zahteve posojilojemalca . Imela bodo nižjo začetno obrestno mero kot posojila s fiksno obrestno mero, kar bo olajšalo izpolnjevanje pogojev, plačila za ta posojila pa bodo ostala enaka več let.

Drugi programi hipotekarnih posojil
Poleg tradicionalnih 30- in 15-letnih hipotek s fiksno obrestno mero, hipoteke s spremenljivo obrestno mero, balonske hipoteke in drugo. Obstajajo tudi drugi, manj uporabljani programi hipotekarnih posojil.

Dvotedenske hipoteke
Plačila se izvajajo vsakih štirinajst dni (vsaka dva tedna) in ne enkrat mesečno. Plačilo se izračuna tako, da se znesek mesečnega plačila deli z dva. Ker se plačila izvajajo dvakrat na mesec, se vsako leto izvede dodatno tedensko plačilo, kar znatno poplača celoten znesek posojila. Poleg tega se pri pravi dvotedenski hipoteki posojilo odplačuje na podlagi dvotedenskih plačil, tako da je učinek razporeda plačil dejansko veliko večji kot preprosto dodatno plačilo za en teden vsako leto. Večina dvotedenskih hipotek zahteva, da posojilodajalec dvotedensko plačilo odšteje neposredno od posojilojemalčevega tekočega bančnega računa. Če na tekočem računu ni dovolj sredstev, se dolg pod določenimi pogoji pretvori v tradicionalno hipoteko.

Hipoteke z obrnjeno rento
Ta posojila so na voljo upokojenim lastnikom stanovanj. Zagotavljajo minimalna ali nobena plačila za odplačevanje dolga, dokler nepremičnina ni prodana ali lastnik umre ali delež hipotekarnega dolga ostane pod določeno ravnjo. Predvideno časovno obdobje je lahko pričakovana preostala življenjska doba lastnika-uporabnika ali obdobje, ki je določeno v pogodbi. Hipoteke z obrnjeno rento so zasnovane tako, da bo lastnik stanovanja prejemal izposojena sredstva mesečno do datuma zapadlosti posojila.

Zahodnoevropska praksa hipotekarnih posojil je tukaj predstavljena tako podrobno, da bi spodbudila domišljijo bralcev za razvoj novih bančnih produktov.

Hipoteka v Rusiji trenutno

V razmerah gospodarske nestabilnosti, ki je značilna za trenutno stanje v državi, nepremičnine ostajajo edino privlačno področje naložb.

V reformnem obdobju 1990-1998. V industriji stanovanjskega financiranja je prišlo do velikih sprememb. Struktura stanovanjskih objektov, ki se dajejo v obratovanje, se je korenito spremenila tako glede lastništva kot glede virov financiranja. Delež zasebnega sektorja se je močno povečal, zaradi česar država ni več glavni udeleženec na tem trgu. Delež naročenih stanovanj v državni in občinski lasti se je močno zmanjšal.

V trenutnih razmerah je ena glavnih nalog postala oblikovanje učinkovitega povpraševanja različnih segmentov prebivalstva na stanovanjskem trgu.

Toda, kot veste, je stanovanje draga trajna dobrina, zato njegovega nakupa ni mogoče izvesti na račun trenutnega dohodka potrošnikov. Zato je v večini držav glavna oblika reševanja stanovanjskega problema prebivalstva in osnovno področje gospodarske dejavnosti postal nakup stanovanja na kredit. Hkrati ima država regulativno vlogo: ustvarja pravni okvir, zagotavlja učinkovito interakcijo vseh udeležencev v procesu stanovanjskega posojila in nudi pomoč pri privabljanju zasebnih naložb v stanovanjski sektor.

Stanje ruskega finančnega sistema je še vedno zelo težko. Številne banke, ki so izvajale hipotekarne programe pred krizo, so jih bile prisiljene opustiti bodisi zaradi zaprtja same banke bodisi zaradi zmanjšanja hipotekarnega kreditiranja. To je bilo prav zato, ker je v tistih razmerah tveganje nevračila posojila postalo previsoko; Zastavljeno stanovanje je bilo skoraj nemogoče prodati, saj so cene zanj močno padle.

Koncept hipotekarnega kreditiranja je v prvotni različici temeljil na dvotirnem ameriškem modelu, ki vključuje: izdajanje kreditov s strani pooblaščenih bank; ustanovitev hipotekarne agencije; izdaja vrednostnih papirjev, zavarovanih s hipotekarnimi obveznostmi; odkup posojil; razvoj standardov in pravil, obveznih za vse udeležence v tem sistemu.

Vendar pa se je do leta 2000 gospodarsko stanje v državi začelo stabilizirati, raven dohodka prebivalstva se je začela postopoma povečevati, kar je dalo razlog, da je država ponovno posvetila pozornost hipotekarnim posojilom.

Trenutno v Ruski federaciji obstaja veliko načinov, s katerimi lahko postopoma kupujete stanovanja, vendar teh shem ne moremo imenovati hipotekarne sheme, saj v večini od njih hipoteka skoraj ni ali je prisotna v povojih. Kljub temu so kvazihipotekarni modeli pomembne prehodne narave in ustrezajo trenutni stopnji razvoja ruskega gospodarstva. Na sedanji stopnji so potrebni, saj zaradi njih stanovanjski trg postopoma postaja vse bolj aktiven in civiliziran, v prihodnosti pa bodo postali izhodišča za oblikovanje in razvoj celovitega sistema stanovanjskih hipotekarnih posojil.

Kljub velikemu številu različic teh sistemov jih je mogoče razvrstiti in identificirati glavne, tako imenovane kvazihipoteke.

Posebnosti glavnih modelov hipotekarnih posojil na ruskem trgu nepremičnin
Obstoječe sheme hipotekarnih posojil je mogoče razvrstiti po podobnih merilih in opredeliti je mogoče glavne modele:
1. Prvi model je skupna gradnja in prodaja stanovanj na obroke. Ta shema, ki so jo razvili gradbeniki, je privlačna, vendar
tvegano. Spodbuda za njen nastanek sta bila dva objektivna dejavnika - zmanjšanje števila gospodinjstev, ki jim prihranki omogočajo nakup stanovanja s pavšalnim plačilom celotne cene, in pomanjkanje dolgoročnega bančnega kreditiranja.
V Rusiji kot celoti so po tej shemi zagotovljeni obroki v povprečju 30-50% stroškov kupljenega stanovanja. Ta model je privlačen za prebivalstvo (stanovanje je v fazi gradnje cenejše in pritegne se "pravi" denar, ne nadomestki). Vendar to shemo spremljajo številna tveganja, tako kriminalna (prevaranti so jo spretno uporabljali) kot naravna - zamude in nedokončanje gradnje, inflacija.
2. To shemo predstavljajo regionalni programi, ki uporabljajo proračunska sredstva.

Organizira se sklad za podporo stanovanjski gradnji, ki je finančna osnova teritorialnega stanovanjskega programa. V tem skladu je pomemben delež proračunskih sredstev. Prednost imajo tiste družine, ki obstoječe stanovanje prodajo skladu. Izkupiček v povprečju znaša 50-60 % cene novega. 20–25 % stroškov novega stanovanja pokrijemo z varčevanjem, preostalih 15–30 % pa z obroki.

V nekaterih regijah prebivalstvo prejema posojila po stopnji, nižji od tržne. Investitorjev tovrstne naložbe ne zanimajo, odvisnost od zmožnosti lokalnih proračunov pa je zelo velika (takšna obremenitev je ob trenutnem primanjkljaju zelo obremenjujoča).

Na primer, v regiji Samara se ustvarja model hipotekarnih posojil, ki je namenjen prebivalstvu kot vlagatelju. Predvideno je, da bodo obveznosti posojilojemalca formalizirane v obliki hipotek, ki jih bodo banke pozneje lahko zamenjale za obveznosti posebej ustanovljene izdajateljske družbe, ki deluje na stroške regionalne uprave kot njenega agenta.

V regiji Orenburg je bila za izvajanje državnih stanovanjskih programov ustanovljena Orenburška hipotekarna stanovanjska korporacija, ki skupaj z Orenburško hipotekarno komercialno banko "Rus" daje posojila za stanovanjsko gradnjo z uporabo prihrankov državljanov, proračunskih in izvenproračunskih sredstev, kot tudi bančna kreditna sredstva.

Hipoteka se razvija tudi v Tatarstanu, Čuvašiji, Belgorodski in Rostovski regiji ter Novosibirsku.

3. Ta shema uporablja občinske stanovanjske obveznice z zapadlostjo 10 let. Posojilo omogoča kopičenje 0,1 m2. m Ko ste zbrali potreben paket obveznic, ga lahko zamenjate za stanovanje.

4. Po tem modelu podjetja svojim zaposlenim zagotovijo posojilo za nakup stanovanja. Tu govorimo o velikih, uspešnih podjetjih (kot so Norilsk Nickel, Metalurška tovarna Čerepovets itd.), Ki vodijo aktivno socialno in kadrovsko politiko ter skrbijo za ohranitev dragocenega osebja. Zaposleni prejmejo posojilo od podjetja praviloma pod prednostnimi pogoji za dolgo obdobje (do 10-15 let) v višini 70-80% stroškov kupljenega stanovanja, preostalih 20- 30 % od svojih prihrankov.

5. V podjetjih, ki so neposredno povezana z gradnjo, obstaja možnost prodaje stanovanja po stroških gradnje ali s plačilom le 20-40% stroškov kupljenega stanovanja. Vendar pa so takšne prednostne politike običajno povezane z dodatnimi obveznostmi zaposlenih (glede trajanja dela v podjetju, drugih pogodbenih pogojev za visokokvalificirane vodje).

Kar se tiče predmetov kreditiranja, se zdaj, z vrnitvijo zasebne lastnine, kreditira bolj kot v času Sovjetske zveze. To je posledica prisotnosti precej razvitega stanovanjskega trga (primarnega in sekundarnega) in dejstva, da so stanovanja kupljena kot last državljanov in so lahko predmet zavarovanja za hipotekarna posojila. Izkušnje privabljanja dolgoročnih kreditnih virov z izdajo hipotekarnih vrednostnih papirjev, ki so obstajale v predrevolucionarni Rusiji, se postopoma vračajo. Čeprav se na splošno izkušnje s hipotekarnim stanovanjskim posojilom v Rusiji trenutno ne uporabljajo dovolj široko. Poudarek je predvsem na tujih izkušnjah: poskušajo uvesti različne elemente ameriškega in nemškega modela hipotekarnega stanovanjskega kreditiranja.

Toda kljub veliki potrebi po stanovanjih in visoki stopnji privatizacije, ki krepi osnovo za transakcije z nepremičninami, se hipotekarna posojila do zdaj razvijajo počasi.

Med glavnimi omejevalnimi dejavniki so:
visoki stroški posojil z nizko plačilno sposobnostjo prebivalstva;
pomanjkanje zaupanja v posojilojemalce, pomanjkanje izkušenj s hipotekarnimi posli;
nedoslednost pravil za uporabo stanovanjskih prostorov, zastavljenih kot zavarovanje za posojilo;
nepopolnost zakonodajnega okvira itd.

Tako Zvezni zakon št. 102-FZ z dne 16. julija 1998 "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" (s spremembami in dopolnitvami 9. novembra 2001, 11. februarja 2002) določa, da po izvršbi stanovanjske stavbe, ki je pod hipoteko (stanovanje). ) in prodajo te nepremičnine so zastavitelj in člani njegove družine, ki živijo z njim, dolžni na zahtevo lastnika izprazniti zasedene prostore v enem mesecu. Vendar pa civilni zakonik (člen 292) v takih primerih ohranja pravico do uporabe stanovanjskih prostorov za družinske člane prejšnjega lastnika. V zvezi s tem se v nekaterih regijah oblikuje specializirani stanovanjski sklad - začasni stanovanjski sklad, ki se uporablja za preselitev plačilno nesposobnih posojilojemalcev, ko so izseljeni iz hipotekarnih stanovanjskih prostorov. Obenem banke v pogodbah določajo, da v primeru izvršbe na zastavljeno stanovanje lastnik (posojilojemalec) in njegovi družinski člani izgubijo pravico do uporabe navedenega stanovanja v skladu z notarsko overjeno obveznostjo izpraznitve. Zahvaljujoč tej praksi in ustvarjanju stanovanjskega sklada za preselitev bi moralo sodišče v ustreznih konfliktnih situacijah stati na strani banke upnice.

Razvoj hipotekarnega kreditiranja močno upočasnjuje akutno pomanjkanje virov dolgoročnih kreditov. Zaradi realne nevarnosti izgube likvidnosti so banke zadržane pri dolgoročnih naložbah na račun pridobivanja kratkoročnih sredstev. Banka ne more samostojno pridobiti sredstev, potrebnih za hipoteko za obdobje od 2 do 5 let. Danes se posojila za ta obdobja dejansko izvajajo le na račun lastnih sredstev banke. Zato se brez državne podpore za vire takšnih transakcij obseg ponudbe hipotekarnih posojil še dolgo ne bo mogel približati obsegu povpraševanja.

Trenutno se z aktivno udeležbo Banke Rusije razvijajo mehanizmi, ki omogočajo uporabo instrumentov hipotekarnega posojila. Tako Centralna banka Ruske federacije razmišlja o možnosti ponovne registracije hipotek; Po tej operaciji bodo dozoreli pogoji za nadaljnje kreditiranje poslovnih bank, t.j. dopolnjevanje njihovega obratnega kapitala.

Po mnenju strokovnjakov lahko Banka Rusije tehnično začne izvajati to shemo po četrtletju od trenutka, ko je sprejeta odločitev o njeni izvedbi. Poleg tega centralna banka preučuje možnost dela z dolgoročnimi dolžniškimi hipotekarnimi vrednostnimi papirji.

Če je ena težava povezana z nujnostjo in stroški privabljenih virov, potem se druga - pomanjkanje sekundarnega hipotekarnega trga - pojavi kot posledica nepripravljenosti domače zakonodaje na proces stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja.

Zavarovanje nepremičnine je lahko visoko likvidna vrsta zavarovanja posojila. Toda danes se v Rusiji ne uporablja. Številni davčni vidiki ostajajo nejasni.

Pri analizi različnih sistemov hipotekarnih posojil v zahodnih državah se postavlja vprašanje, kakšne posebne koristi lahko izhaja iz nastajajočega hipotekarnega sistema v Rusiji. Navsezadnje so razlike med ruskim in zahodnim pravnim in ekonomskim sistemom zelo pomembne. Zdi se nam, da bi nas morali voditi splošna načela izgradnje sistema hipotekarnih odnosov v tujini ob upoštevanju nacionalnih značilnosti ruskega gospodarstva.

Analiza tujih izkušenj nam omogoča, da imenujemo naslednja izhodiščna načela, ki jih je mogoče uporabiti pri oblikovanju sistema hipotekarnih posojil v Rusiji:
zagotavljanje varstva interesov upnika in dolžnika v hipotekarnih razmerjih. Za izpolnjevanje tega pogoja se uporabljajo posebni vladni programi, postopek izvršbe zastavljenega premoženja, zavarovanje itd.;
ustvarjanje pogojev za dostopnost hipotekarnih posojil. To je lahko identifikacija določenih kategorij prebivalstva in razvoj prednostnih pravil in predpisov za izdajo in odplačilo hipotekarnih posojil;
ustvarjanje posebnih pogojev v kreditnem sektorju za organizacije, specializirane za hipoteke;
zagotavljanje davčnih spodbud in svobodnejših finančnih oblik delovanja na hipotekarnem trgu in trgu vrednostnih papirjev;
zagotavljanje državnega nadzora nad dejavnostmi organizacij, ki se ukvarjajo s hipotekarnimi posojili. Država mora na tem področju voditi ne le preferenčno davčno politiko, ampak jo mora znati tudi nadzorovati;
oblikovanje sistema normativnih aktov za hipotekarna posojila, odprava nasprotij med njimi.

Vsi zakoni in predpisi o hipotekah morajo biti med seboj usklajeni, imeti en sam namen in posojilojemalcu omogočati nakup nepremičnine, posojilodajalcu pa ustvarjanje dobička.

Tako lahko sklepamo: polni razvoj hipotekarnih posojil v Rusiji ovira veliko število dejavnikov. Dokler ti dejavniki, ki zavirajo razvoj hipotekarnega kreditiranja, ne bodo odpravljeni, bodo poslovne banke lahko zelo omejena sredstva vlagale v stanovanjsko hipotekarno kreditiranje.

Danes je vprašanje nakupa stanovanja kot lastnine eno najpomembnejših vprašanj za vse prebivalce države. Takoj je treba opozoriti, da je postopek hipotekarnega posojila precej dolg in zelo dolgočasen, saj mora stranka banki predložiti velik paket dokumentov. Po predložitvi dokumentov mora stranka počakati na odločitev banke o možnosti izdaje posojila.

Za obravnavo transakcije stanovanjskega posojila mora bančni posojilojemalec izpolniti obrazec z navedbo svojih osebnih podatkov, predložiti potrdilo o dohodku in zaposlitvi. Na podlagi predloženega paketa dokumentov banka izvede postopek prevzema zavarovanja, ki vključuje izračun kreditnega tveganja, kreditnih limitov, pa tudi preverjanje stranke glede vrst goljufij. Po prejemu pozitivne odločitve o posojilu mora posojilojemalec izbrati nepremičnino, ki jo namerava kupiti. Praviloma se stranka pri izbiri nepremičnine obrne na različne nepremičninske agencije za izbiro nepremičnine. Omeniti velja, da lahko stranka pridobi hipotekarno posojilo tako na trgu nepremičnin v gradnji, to je nakup stanovanja po zveznem zakonu 214, kot na sekundarnem trgu.

Postopek registracije nepremičnine na primarnem trgu je veliko enostavnejši kot na sekundarnem trgu. Tako je glavni parameter za nakup stanovanja na trgu nepremičnin v gradnji ta, da mora imeti razvijalec hiše akreditacijo banke. Pri nakupu nepremičnine na sekundarnem trgu nepremičnin je vse veliko bolj zapleteno. Stranka mora izbrati nepremičnino, nato pa se zagotovi paket dokumentov o predmetu posojila. Banka opravi pravni pregled ne samo nepremičnine, ampak tudi samega prodajalca. Na ta način se preveri čistost transakcije.

Po uspešno opravljenih vseh zgoraj navedenih postopkih stranka sklene posel za obdelavo in izdajo kredita.

Sheme stanovanjskih posojil.

Po izbiri nepremičnine se stranka obrne na poslovalnico banke, da določi končne parametre transakcije.

Ti parametri vključujejo:

• stroški predmeta;
• začetni strošek;
• shema prenosa pologov;
• shema izdaje posojila;
• datum in čas transakcije.

Glavne sheme za izdajo hipotekarnega posojila vključujejo:

• shema pred vpisom pravic in vpisom hipoteke po sili zakona;
• osnovna shema, to je po izvedbi postopka državne registracije;
• shema izdaje z uporabo akreditiva; shema izdaje z uporabo sefa.

Kot kaže praksa, je najpogostejša shema izdaje pred državno registracijo lastninskih pravic. Ta shema pomeni, da stranka podpiše kreditno dokumentacijo, ki vključuje: posojilno pogodbo, prevzemnico, kupoprodajno pogodbo in hipoteko. Po podpisu vseh dokumentov se stranka odpravi na vpis hipoteke in kupoprodajne pogodbe. Stranki se izda potrdilo registrskega organa o sprejemu dokumentov za vpis. Na podlagi tega potrdila se izda hipotekarno posojilo. Prednost te sheme posojila je, da stranki ni treba čakati približno dva tedna, da se pogodba registrira. Pomembno je omeniti, da vse banke ne poslujejo po tej posojilni shemi. Po tej shemi praviloma delujejo velike banke.