Nepremičnine v Združenih državah Amerike je mogoče kupiti na kredit. Hipotekarne obrestne mere v ZDA so nižje kot v ruskih bankah. Toda za tujce so ameriški posojilodajalci predstavili posebne kreditne pogoje.
V Ameriki obstajata dva programa hipotekarnih posojil za tujce.
Prvi program - ni potrebe po preverjanju vašega dohodka. Brez osebne vpletenosti.
Osnovne določbe in zahteve:
1. Polog:
2. Obrestna mera - do 7,5% letno;
3. Ročnost posojila - do 30 let;
4. Provizija banki (ki jo lahko plača tudi prodajalec) - 10% celotnega zneska kredita;
5. ne sklenete pogodbe o zavarovanju premoženja;
6. Posojilo lahko v celoti odplačate brez kazni v šestih mesecih od datuma prejema posojila;
7. Hipotekarni kredit lahko dobite za vse vrste nepremičnin v kateri koli zvezni državi ZDA, razen zveznih držav Havaji in Aljaska.
8. Za sklenitev posla boste potrebovali potni list in ameriški vizum.
Če želite skleniti hipotekarni posel brez vaše osebne prisotnosti, izdajte pooblastilo za pooblaščenega nepremičninskega posrednika na konzulatu ZDA. Vsi stroški transakcije bodo plačani s posebnega skrbniškega računa, ki ga odprete pred transakcijo v kateri koli mednarodni banki v Rusiji.
Poslovalno dokumentacijo, zavarovalno pogodbo in kupoprodajno pogodbo vam pošljemo s hitro pošto. V prisotnosti ameriškega konzula podpišete papirje in jih pošljete nazaj posredniški agenciji.
Drugi program - z dokumenti, ki potrjujejo vašo plačilno sposobnost
Za nakup stanovanja v tujini boste morali vse dokumente, ki jih zahteva banka, prevesti v angleščino. Vaša prisotnost pri sklenitvi posla za izvršitev hipotekarnega posojila je v tem primeru obvezna.
Primarne zahteve:
1. Prijavnina:
- za posojila do 750 tisoč dolarjev - 30%;
- do 1 milijon dolarjev - 35%;
- od 1 milijona dolarjev - 40%.
2. Obrestna mera za posojilo - 5-5,25% letno. Določen je za 3-5 let vzdrževanja hipoteke, nato pa se lahko spreminja vsako leto, odvisno od politike banke;
3. Provizija banki - 3% zneska posojila;
4. Ročnost posojila - do 30 let;
5. Posojilo lahko v celoti odplačate brez kazni v šestih mesecih od datuma prejema posojila;
6. Obvezna sklenitev pogodbe o zavarovanju premoženja za celotno ocenjeno ceno stanovanja;
7. Posojilojemalec pred najemom posojila odpre račun pri ameriški banki in nanj položi znesek v višini 12 mesečnih obrokov posojila.
Ameriška zakonodaja tujim državljanom ne omejuje nakupa stanovanjskih ali poslovnih nepremičnin v državi, zato ne boste potrebovali dodatnih dogovorov.
Za uspešno izvedbo sledite zaporedju dejanj:
1. Izberite nepremičnino.
2. Sklenite pogodbo o storitvah s hipotekarnim posrednikom (nepremičninskim posrednikom) v Združenih državah.
3. Podpišite kupoprodajno pogodbo s prodajalcem. Položite depozit v višini 1-5% vrednosti nepremičnine na račun posrednika.
4. Predložite dokumente banki.
5. Če se banka strinja s posojilom, boste prejeli pisno zavezo finančne institucije za izdajo posojila.
6. Z banko podpišite posojilno in hipotekarno pogodbo. Denar nakaže banka na račun prodajalca.
7. Registrirajte listine o nepremičninah na svoje ime pri okrožnem sodišču države, kjer ste kupili nepremičnino;
8. Ko prejmete originalne dokumente v roke, menite, da je hipotekarna transakcija zaključena.
Ameriški kreditni sistem je že dolgo služil kot model bankam v mnogih državah sveta. Pod določenimi pogoji lahko tuji državljani najamejo posojilo tudi v ZDA. Vse ameriške banke ne sodelujejo s tujci in obrestne mere bodo nekoliko višje. O ameriškem posojilu je smiselno razmišljati, če nameravate ali se odločite za vpis na eno od univerz v državi.
Koristno je vedeti, kakšno je posojanje v Združenih državah. Finančna pismenost je na začetku 21. stoletja ena najpomembnejših lastnosti sodobnega potrošnika.
Pametno izposojena posojila so mnogim današnjim uspešnim Američanom pomagala pri vzponu. V ZDA so trenutno na voljo naslednje vrste posojil za naslednje namene:
Nerezident v ZDA težko dobi posojilo. Za državljane ZDA posojanje ni problem. Sistem je dodelan in prilagojen in brezhibno deluje že več desetletij.
Leta 2019 bodo ameriški študenti drago stali svoje družine. Znesek približno 130.000 dolarjev za štiri leta študija je za povprečnega Američana drag. Zato veliko mladih in njihovih staršev razmišlja o takšni možnosti, kot je najem kredita pri banki.
Najbolj priljubljene vrste posojil med študenti so:
Povprečni znesek posojila je 21.000 $. Prednost kreditov za študente je, da jih je mogoče odplačati, ko študent prejme diplomo in začne delati.
Povprečna stopnja študentskega posojila je 5-7%. Ameriška vlada je posegla v proces kreditiranja študentske mladine, kar je omogočilo postopno znižanje obrestnih mer. V ZDA lahko najdete študentska posojila z zapadlostjo nad 30 let.
Ker mnogi mladi iz Rusije in drugih držav CIS razmišljajo o tem kot o možnosti, lahko tukajšnji posojilni pogoji naredijo prestižno tujo izobrazbo bolj dostopno.
Tretji pogoj je najtežji, saj se univerzam ne mudi jamčiti za svoje tuje študente. Takšen ukrep sprejmejo le takrat, ko jih zanima določen študent.
Zaradi krize so hipoteke v ZDA postale veliko bolj donosne, kot so bile na primer pred 10 leti. Vendar pa hkrati ni postala bolj priljubljena, kar je posledica pomanjkanja denarja za nakup hiš in stanovanj v povprečnih ameriških družinah.
Pred desetimi leti je bila povprečna hipotekarna obrestna mera v ZDA približno 8,5. Pogoji so odvisni od regije in statusa pridobljenega stanovanja. Danes povprečna stopnja v državi ne presega 3,7%. V večini primerov je nižja. Banke, ki posojajo za kritje hipotek, so prisiljene popuščati, da bi pritegnile stranke.
Pridobivanje hipotekarnega posojila za Rusa v ameriškem bančnem sistemu je težko, a mogoče. Postopek bo trajal več kot en mesec. Stopnje za tujce se gibljejo od 6 do 8 odstotkov na leto.
V ZDA je nakup avtomobilov na kredit donosen. Obrestne mere so izjemno privlačne. Znesek preplačila bo nizek tudi v primeru nakupa vozila udobnega razreda. Za poceni avtomobile je lahko 1 % letno, včasih pa 0,5 % letno.
Če kupite avto brez možnosti vračila, bo obrestna mera odvisna od vaše kreditne zgodovine, če jo imate, in razreda avtomobila. Dobra bonitetna ocena vam bo omogočila ugodnejše sodelovanje z bankami.
Povprečna obrestna mera bo 3,28 %, če ob nakupu novega avtomobila podpišete 72-mesečno posojilno obveznost. Pri rabljenem avtomobilu se bo znižala na 3,06 %. Krajši kot je rok, boljša je stopnja. Torej, za 48 mesecev za ne-nov avtomobil bo 2,28%, za avto, ki je pravkar zapustil tovarniško tekočo linijo - 2,34%
Posojila v ZDA so zelo zanimiva tema. Predvsem za tiste, ki so šele prišli, in ljudi, ki kapitalističnega načina življenja niso povsem navajeni.
V tem članku bom poskušal zajeti nekaj stvari, povezanih s posojilom v ZDA. Najverjetneje se bo ta članek nadaljeval.
Obresti Vprašaj. Skoraj vsi potrebujejo posojila v ZDA in skoraj vsi vzamejo posojilo. S tem dejavnikom "priljubljenosti" je povezan njen razcvet in razvoj v ZDA. Ko smo že pri povprečnem Američanu, lahko vidite, da vsaj en kredit "visi" na človeku vsaj 30 let. V povprečju Američani v življenju vzamejo 1 veliko in več srednje velikih posojil. Hipoteka se vzame za 25-30 let, avto za 5-10 let, telefon za 2-4 leta. Človek s kakršnim koli dohodkom v Ameriki vzame nekaj na kredit. Ni pomembno, ali zaslužiš 30 tisoč ali 150 tisoč na leto. Najverjetneje ne boste mogli vzeti velikega posojila zaradi nizkih dohodkov ali nevisoke kreditne sposobnosti (kreditne zgodovine), če pa zaslužite vsaj 20-30 tisoč in je vaša povprečna kreditna ocena okoli 600-700, potem boste zagotovo potrebovali telefon ali prenosni računalnik bo dan na kredit.
Včeraj sem se o tej temi pogovarjala z mojo frizerko, ki je iz Turkmenistana, živela je v Izraelu in zdaj živi v Ameriki. Razlika v načinu najemanja posojila v ZDA in Rusiji je precej velika. To vam bo takoj padlo v oči, če ste nekaj vzeli v Rusiji in se nato priselili v ZDA in se tukaj soočite s tem.
Naši ljudje so bolj previdni in bodo najverjetneje poskušali vzeti posojilo za najmanjši znesek in čim krajši rok, da ga ne bi odplačevali vse življenje. Američanom je vseeno.
Poleg tega, da se Američani ne bojijo imeti več posojil za vratom, se jim z odplačevanjem ne mudi posebej. Z minimalnimi mesečnimi plačili se vam kot Američanu ni treba bati izgube kreditnih točk, kazni za zamude pri plačilih itd. To je običajna miselnost Američanov: plačati posojilo na minimum.
To velja tudi za akontacijo kredita, ki jo morate plačati takoj po najetju kredita. Običajno je 10-20% celotnega zneska posojila. Rusi pa bodo poskušali plačati čim več na samem začetku, da bo stanje in obresti na stanje manjše in bo posojilo možno prej odplačati. Američani imajo lahko na varčevalnem računu na banki 100.000 in namesto 20.000 pologa plačajo le 10, brez drugih obveznosti in velikih plačil.
Moj frizer je dal veliko predplačilo za stanovanje, nad čimer so bili vsi njegovi ameriški prijatelji presenečeni. Odločil se je tudi za 20-letno hipoteko namesto 30-letne, kar je njegove obresti znižalo s 300.000 dolarjev na 100.000 dolarjev. Potegnite svoje zaključke.
Enako kot v Rusiji. Najverjetneje vas bodo deložirali, odvzeli vam bodo lastnino in kar je najslabše, vaša kreditna zgodovina se bo dramatično zmanjšala. V primeru, da po prodaji nepremičnine ne morete plačati neodplačanega kredita in izgubi nepremičnine, vzete v varščino, potem Američani razglasijo bankrot. To je uradni postopek, izpolnjevanje papirologije in pridobitev statusa stečaja, ki vam odvzame pravico do posojila za 7 let in popolnoma ponastavi točke iz vaše kreditne zgodovine. V odsotnosti kreditne zgodovine vam bo malo ljudi dalo nekaj, njegova gradnja pa traja leta.
Nepremičninski trg v ZDA s svojo raznolikostjo in nizkimi obrestnimi merami za posojila (približno 5%) privablja ne le lokalne prebivalce, ampak tudi ruske državljane. Za tiste državljane Ruske federacije, ki stalno živijo v ZDA ali imajo stalno delovno mesto, se pogoji malo razlikujejo od tistih, ki jih banke zagotavljajo Američanom. Toda tisti, ki živijo in delajo v Rusiji, bodo morali poskušati dokazati svojo plačilno sposobnost.
Zaradi rasti vrednosti nepremičnin se zvišujejo tudi obrestne mere za posojila. Če je bila leta 2017 povprečna stopnja okoli 3-4%, se je leta 2018 povečala na 5%, po napovedih strokovnjakov agencije Freddie Mac pa se lahko do konca leta poveča še za 0,5%.
Kljub temu bo povišanje tarif povzročilo zmanjšanje birokratskega bremena in bo omogočilo več ljudem nakup lastnega stanovanja, saj bo manj zavrnitev hipotek.
Poleg tega ameriška vlada ponuja možnosti za refinanciranje trenutnih hipotek (tj. odplačilo enega posojila z odpiranjem drugega z znižanimi obrestmi) in ponuja tudi posebne programe za posebne segmente prebivalstva: za revne, vojsko, upokojence. , veterane, ki so jih prizadele naravne nesreče, in državljane, ki uporabljajo sisteme za varčevanje z energijo.
Takšni programi vključujejo znižane obrestne mere, ugodnosti, minimalno predplačilo in celo delno ali celotno plačilo stroškov nepremičnine, na primer, kot je to v primeru žrtev orkanov, cunamijev, potresov.
Ameriški hipotekarni model vključuje dve vrsti obrestnih mer: fiksno - hipoteko s fiksno obrestno mero (FRM) in spremenljivo - hipoteko s prilagodljivo obrestno mero (ARM).
Za fiksno posojilo je značilna stabilna obrestna mera skozi celotno obdobje posojila. Približno ¾ Američanov uporablja to posebno stopnjo, saj tudi pod neugodnimi finančnimi pogoji banka ne bo zahtevala revizije pogodbe in povečanja obresti.
Takrat je spremenljiva obrestna mera bolj privlačna, saj je 1-2 % nižja od fiksne, a bolj tvegana. Vzpostavljen je po sistemu, kjer so sprva mesečna plačila nizka, po določenem času pa se odstotek popravi in poveča navzgor. Primeri so 3/1 ali 5/1 ARM. Prva številka označuje, kako dolgo bo trajalo obdobje fiksnih (nizkih) obresti, druga pa označuje pogostost sprememb obrestne mere na leto. Možnost je ugodna za tiste, ki so pripravljeni odplačati celotno posojilo, dokler obresti ne začnejo "lebdeti", to je prvih 3 ali 5 let.
Kar zadeva zahteve za posojilojemalce, ostajajo stabilne:
Paket dokumentov je odvisen od države, finančne institucije in lastnine. To je predvsem potni list, davčne napovedi, bančni izpiski in dokumenti o nepremičninah (kupoprodajna pogodba, lastninska pravica, zavarovanje, cenitev, pregled itd.).
Naslednje kategorije državljanov lahko dobijo stanovanje na kredit: stalni prebivalci ZDA z zeleno karto; nestalni prebivalci, z delovnim vizumom; drugi tujci, ki živijo zunaj države.
Težave se pojavijo za državljane, ki živijo zunaj Združenih držav. Navsezadnje banka prevzema povečana tveganja, zato bo moral posojilojemalec plačati polog v višini 25-50% in zaprositi za posojilo po visoki obrestni meri - 7-10%, včasih pa tudi več (kar je včasih višje od stopnje v Evropi in celo v Rusiji). V tem primeru bo znesek posojila omejen. Na primer, HSBC posoja do 3.000.000 USD, Citibank pa do 2.000.000 USD.
Ameriške banke zaračunajo provizijo v višini 3-5% celotnega zneska posojila. Običajno se plača skupaj s pologom in se v primeru odpovedi pogodbe ne vrne.
Plačilo celo 50% akontacije pa ne zagotavlja odobritve vloge. Glavna težava je dokazati finančno sposobnost, to pa je skoraj nemogoče brez odprtja računa v ameriški banki.
Zato bo algoritem za pridobitev hipoteke naslednji: odpiranje računa; zaprosite za posojilo neposredno pri banki (uporabite lahko storitve posredniških podjetij); preverjanje kreditne zgodovine; priprava in predložitev paketa dokumentov; transakcija (podpis vseh papirjev).
Seznam dokumentov se lahko razlikuje od države do države, vendar mora paket vsebovati naslednje elemente:
Poleg bank lahko tujci pridobijo hipoteko tudi pri Federal Housing Administration (FHA). Toda v tem primeru je treba pridobljeno nepremičnino uporabiti kot stalni dom. Ta možnost je ugodna za tiste, ki imajo delovni vizum. Potem vam ni treba predložiti kreditne zgodovine in potrdila o finančni zanesljivosti ruske banke.
Več kot 90 % nepremičnin Američani kupijo s hipoteko. In za to obstaja vrsta razlag, v obliki naslednjih prednosti.
Od minusov le doplačila. Navsezadnje bodo poleg običajne provizije, zavarovanja in plačila vseh davkov in pristojbin potrebni številni stroški za storitve ocenjevanja in pregleda stanovanjskih prostorov. In to je lahko izračun verjetnosti poplave doma ali preverjanje prisotnosti žuželk in škodljivcev.
Danes vse več ljudi raje najema posojila pri tujih bankah v tujini. Takšna priljubljenost je posledica dejstva, da so kljub težavnosti pridobivanja kreditni programi v tujini za potencialnega posojilojemalca bolj donosni kot ponudbe domačih bank.
Amerika je ena od držav, v kateri lahko vse posojilne programe pogojno razdelimo na 4 glavne vrste (glede na namen uporabe kreditnih sredstev):
Vsak od teh posojilnih programov je še posebej priljubljen ne le med Američani, ampak tudi med tujimi državljani, zlasti med Rusi. Amerika svojim in tujim državljanom ponuja kakovostno izobraževanje. A izobraževanje pri nas ni najcenejše. Zato večina ameriških družin najema študentska posojila, da svojim otrokom omogočijo študij na prestižnih univerzah.
Posojila za nakup avtomobila so še posebej povpraševana med prebivalci velikih mest, kjer je nemogoče hitro in udobno priti na delo brez osebnega vozila. In posojilo za razvoj malih podjetij se izda z državno podporo, ki je koristna za stranko. In obrestna mera za tovrstna posojila je bistveno nižja kot pri nas.
Najprej je treba omeniti, da je državljanom tujih držav precej težko vstopiti na ameriške univerze, saj so tekmovanja tukaj zelo visoka. Je pa realno, da ljudje z dobrim znanjem dobijo ameriško izobrazbo. Mimogrede, tuji študenti lahko tako kot ameriški državljani dobijo ciljno posojilo pri banki za plačilo izobraževanja.
Omeniti velja, da so obresti na posojilo za izobraževanje, ki ga izda tujec v ameriški banki, nekoliko višje, kot če posojilo najamejo ameriški rezidenti. Toda tudi napihnjene po ameriških standardih so obresti na posojilo še vedno nižje od obrestne mere za posojilo iste vrste, vendar izdano v banki Ruske federacije.
Amerika je ena tistih držav, v kateri tujci zelo težko dobijo posojilo. Lahko rečemo, da je skoraj nemogoče. Dejstvo je, da večina ameriških kreditnih institucij ne želi sodelovati z državljani drugih držav. Obstajajo pa tudi takšne banke (nekaj jih je), ki izdajajo posojila ne samo Američanom, ampak tudi državljanom drugih držav. Vendar pa so njihovi posojilni pogoji zelo strogi. In glede na to, da Amerika in Ruska federacija danes nista v najbolj prijateljskih odnosih, je skoraj nemogoče, da bi Rus v tekočem letu 2015 dobil posojilo v tej državi.
Če pa se je Rus jasno odločil, da bo dobil posojilo pri banki v državi, kot je Amerika, mora potencialni posojilojemalec izpolnjevati več obveznih zahtev ameriških finančnih institucij:
A to so le glavni pogoji, poleg tega pa v tej državi deluje še vrsta dodatnih dejavnikov, ki vplivajo na odločitev bank. Eden ključnih pogojev, na katere so banke pozorne pri izdajanju posojil tujcem, je kreditna zgodovina. Mora biti brezhibna. Druga točka je zakonski status potencialnega posojilojemalca. Leta 2016 bodo tako kot danes poročeni tujci v Ameriki lažje dobili posojila. Toda Amerika samske ali ločene tujce, tudi Ruse, obravnava nezaupljivo.
Rusi, ki nameravajo leta 2016 zaprositi za posojilo v ZDA, morajo biti pripravljeni na dejstvo, da lahko banka poleg glavnega paketa dokumentov zahteva dodatne dokumente, ki potrjujejo prisotnost prihrankov. Ti dokumenti delujejo kot neke vrste zavarovanje za banko, če posojilojemalec nenadoma izgubi službo. Od popolnosti paketa dokumentov bo odvisna ne le odločitev banke o odobritvi posojila, ampak tudi obrestna mera za posojilo.
Med Rusi so še posebej priljubljena hipotekarna posojila, izdana v ZDA. V letu 2016 ga bo mogoče izdati po ugodnih obrestnih merah - od 6% do 8% letno. Toda kljub tako privlačnim obrestnim meram je posojilo ameriške banke za Ruse najpogosteje nedosegljive sanje, ki bodo trajale več kot en mesec.
