Sprememba tržne metode vrednotenja nepremičnin se izvaja. Primerjalna metoda vrednotenja nepremičnin. Splošne značilnosti predmeta, ki ga je treba oceniti

Primerjalni pristop - niz metod za ocenjevanje vrednosti ocenjevalnega predmeta, ki temelji na primerjavi ocenjevalnega predmeta s podobnimi predmeti, za katere obstajajo podatki o cenah transakcij z njimi.

Pri uporabi tega pristopa se vrednost cenitvenega predmeta določi v primerjavi s prodajno ceno podobnih predmetov.

Primerjalni pristop temelji na načelu substitucije, katerega bistvo je naslednje: racionalen kupec za nepremičnino ne bo plačal več od zneska, za katerega lahko kupiš predmet podobne kakovosti in primernosti.

Pristop primerjalnega preizkušanja dobro deluje, če obstajajo relativno nove in zanesljive transakcije. Poleg tega ta pristop temelji na preteklih dogodkih in ne upošteva prihodnjih pričakovanj.

Tržna vrednost predmeta je določena s ceno, ki jo bo tipičen kupec plačal za predmet podobne kakovosti in uporabnosti.

Analog predmeta ocenjevanja je podoben po osnovnih ekonomskih, materialnih, tehničnih in drugih značilnostih pod podobnimi pogoji.

Za različne vrste nepremičnin obstaja nabor fizičnih lastnosti, ki najmočneje vplivajo na vrednost predmeta, t.j. primerjalni elementi.

Elementi primerjave so značilnosti nepremičnin in transakcij, ki povzročajo spremembe cen nepremičnin.

Za približevanje analoga vrednotenemu objektu na datum vrednotenja je treba za vsako pozicijo primerjalnih elementov opraviti prilagoditve prodajne cene analoga. Skupni znesek popravka je odvisen od stopnje razlike med objekti.

Vse prilagoditve za razliko so narejene za stroške primerljivih predmetov - analogov. Če je analog slabši od vrednotenega predmeta, se njegova vrednost vedno bolj prilagaja, in obratno, če je analog boljši od vrednotenega predmeta, morajo biti prilagoditve vrednosti navzdol.

Izračun stroškov objekta ob upoštevanju sprememb je podan v tabeli 26.

Tabela 26

Izračun stroškov predmeta ob upoštevanju prilagoditev

Pogajalski amandma. Podobni objekti so naprodaj po ponudbeni ceni. Dejansko ceno kupoprodajnega posla lahko prodajalec prilagodi med predhodnimi pogajanji med kupcem in prodajalcem. Po podatkih nepremičninskih družb je povprečna pogajalska stopnja 10 %. (AN "Osipov", tel. 25-73-71, poslovne nepremičnine)

Skupni neto popravek je znesek, za katerega se je cena analognega predmeta spremenila po opravljenih prilagoditvah.

Skupni bruto popravek je vsota vseh izvedenih denarnih popravkov.

Skupni bruto popravek najbolj v celoti odraža spremembe stroškov analognega predmeta in vam omogoča, da določite faktor pomembnosti vsakega analoga s formulo:

kjer je Kz an1 - koeficient pomembnosti analoga 1;

OVK en - skupna bruto korekcija analoga;

n je število analogov.

Glede na to, da bi moral analog z najmanjšo velikostjo skupne bruto prilagoditve imeti največji vpliv na stroške, izračunamo utežni koeficient stroškov vsakega od analogov (VC an1).

, (30)

Skladnost rezultatov, dobljenih za vsakega od analogov, ob upoštevanju koeficientov pomembnosti, se izvede po formuli:

C m - stroški 1m 2;

CC an je prilagojena cena analogne primerjalne enote.

C m \u003d 41.808 * 0,32 + 52.853 * 0,35 + 15.977 * 0,33 = 42.214 rubljev.

RSs.p \u003d C m * S \u003d 42 214 * 12 237 = 516.570.000 rubljev.

S= 12 237 m 2 je skupna površina objekta.

Tabela 27

Izračun tržne vrednosti Primerjalni pristop

zaključek: strošek stavbe izračunan s primerjalnim pristopom je 516 570 000 rub., specifični kazalnik tržne vrednosti je 42.214 rubljev. Glede na navedeno je treba pri usklajevanju rezultatov z določenim utežnim faktorjem upoštevati tržno vrednost nepremičnine, ki se vrednoti, ki jo dobimo kot rezultat izračuna po primerjalnem pristopu.

Metode primerjalne analize nepremičninskih objektov

Primerjalni, oz tržna metoda vrednotenja nepremičnin na podlagi primerjave cen nedavnih prodaj podobnih uporabnih predmetov. Ta metoda temelji na hipotezi, da informirani kupec za predmet ne bo plačal več, kot je najvišja cena predmeta s primerljivo uporabnostjo. V okviru pristopa ločimo dve metodi za določanje vrednosti nepremičnine - metoda primerjave prodaje in metoda bruto najemnine. Algoritem metode primerjalne analize prodaje je naslednji:
- identificirane so nedavne transakcije s predmeti, podobnimi tistemu, ki se ocenjuje;
- preverjanje informacij in transakcij: potrditev zneska posla s strani enega od neposrednih udeležencev in določitev prodajnih pogojev;
- prilagoditev stroškov ob upoštevanju obstoječih razlik. Popravek je nujen, saj je skoraj nemogoče najti popolnoma enake predmete. Zato se ta metoda redko uporablja v zvezi s poslovnimi nepremičninami - analoga je skoraj nemogoče najti, prav tako pa ne upošteva predvidenega dohodka. Ta pomanjkljivost se nadomesti z metodo bruto najemnine. Bistvo te metode je v tem, da se cena objekta določi ob upoštevanju možnih prihodkov od oddajanja v najem. Za izračun po tej metodi se določi koeficient - multiplikator bruto najemnine. Ugotovimo ga z razmerjem med ceno predmeta, danega v prodajo, in višino bruto dohodka, ki bi ga lahko prejeli z najemom predmeta za določeno obdobje (mesec, četrtletje, leto). Vrednost objekta se določi tako, da se ocenjeni bruto dohodek od najemnine za vrednoteno nepremičnino pomnoži z ustrezno vrednostjo množitelja. V tem primeru se morata ujemati obdobje za izračun zneska bruto dohodka in vrednost multiplikatorja. Ta metoda je zaradi svoje priročnosti in preprostosti precej pogosta v praksi vrednotenja. Prednost tega pristopa k vrednotenju nepremičnin je uporaba dejanskih podatkov, ki ustrezajo trenutnemu stanju na nepremičninskem trgu, kar bistveno zmanjša napako pri vrednotenju.

Primerjalni (tržni) pristop

Primerjalni pristop za vrednotenje je niz metod vrednotenja, ki temeljijo na primerjavi predmeta vrednotenja z njegovimi analogi, v zvezi s katerimi obstajajo informacije o cenah transakcij z njimi.

Pogoji za uporabo primerjalnega pristopa:

1. Predmet ne sme biti edinstven.

2. Informacije morajo biti izčrpne, vključno s pogoji za opravljanje transakcij.

3. Dejavniki, ki vplivajo na vrednost primerljivih analogov vrednotene nepremičnine, morajo biti primerljivi.

Primerjalni pristop temelji na načelih:- zamenjave; - ravnovesje; - ponudba in povpraševanje.

1. faza Tržna raziskava - analiza stanja in trendov trga, predvsem pa segmenta, ki mu pripada nepremičnina, ki se vrednoti; identificirani so nepremičninski objekti, ki so najbolj primerljivi z nepremičnino, ki se ocenjuje, prodana relativno nedavno.

2. faza Zbiranje in preverjanje točnosti informacij o ponujenih za prodajo ali nedavno prodanih analogih predmetne nepremičnine; primerjava analognih objektov z ocenjenim objektom.

3. faza Prilagoditev prodajnih cen izbranih analogov glede na razlike od predmeta presoje.

4. faza Ugotavljanje vrednosti ocenjevalnega predmeta z dogovorom o prilagojenih cenah analognih predmetov.

Primerljivi predmeti morajo pripadati istemu segmentu in transakcije z njimi naj se izvajajo pod pogoji, značilnimi za ta segment:

Čas izpostavljenosti. Razstavno obdobje - čas, ko je predmet na trgu;

Neodvisnost subjektov posla. Neodvisnost pomeni, da se posli ne sklepajo po tržni ceni, če prodajalec in kupec:

sta v razmerju;

· so predstavniki holdinga in neodvisne hčerinske družbe;

imajo različno soodvisnost in vzajemni interes;

· posli se izvajajo s predmeti, obremenjenimi z zastavo ali drugimi obveznostmi;

· se ukvarjajo s prodajo nepremičnin pokojnih oseb ipd.;

Investicijska motivacija, ki jo določajo:

· podobni motivi investitorjev;

· podobna najboljša in najučinkovitejša uporaba predmetov;

· Stopnja dotrajanosti stavbe.

Imenuje se metoda individualizacije trga. Tržna metoda je metoda ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnine na podlagi nedavnih prodajnih podatkov.

Primerjalni pristop k vrednotenju je niz metod za ocenjevanje vrednosti, ki temeljijo na primerjavi predmeta ocenjevanja z njegovimi analogi, v zvezi s katerimi obstajajo podatki o cenah transakcij ali ponudb za prodajo ali najem predmetov, primerljivih s predmetom. vrednoteni - analogi, ki so se pojavili na trgu vrednotenega predmeta pred datumi vrednotenja.

Začetni pogoj za uporabo primerjalnega pristopa k vrednotenju nepremičnin je obstoj razvitega nepremičninskega trga. Nezadostna razvitost tega trga, pa tudi dejstvo, da je nepremičnina, ki se vrednoti, specializirana ali ima izjemne ugodnosti ali obremenitve, ki ne odražajo splošnega stanja trga, je ta pristop neprimeren.

Primerjalni pristop temelji na treh glavnih načela cenitve nepremičnin: ponudba in povpraševanje, nadomestitev in prispevek. Na podlagi teh načel vrednotenja nepremičnin primerjalni pristop uporablja številne kvantitativne in kvalitativne metode za poudarjanje elementov primerjave in merjenje prilagoditev tržnih podatkov primerljivih nepremičnin za modeliranje vrednosti nepremičnine, ki se vrednoti.

V skladu z načelom ponudbe in povpraševanja se cena nepremičnine določi kot posledica medsebojnega delovanja sil ponudbe in povpraševanja po predmetu na določenem mestu, v določenem času in na določenem trgu.

Ta metoda je metoda neposrednega modeliranja dejavnikov ponudbe in povpraševanja. Pri nakupu predmeta se kupec (investitor) vodi po načelu substitucije, ki pravi, da je najvišja cena predmeta cenitve Tso ne presega minimalne cene - Cai analogni objekt s podobnimi lastnostmi (dejavniki, ki tvorijo ceno). Matematični model vrednotenja nepremičnin po metodi tržnih primerjav lahko predstavimo na naslednji način:

kje; C o– oceno tržne vrednosti predmeta ocenjevanja, k- število analogov, Coi— ocena tržne vrednosti predmeta ocenjevanja z uporabo informacij o ceni jaz- th analog, Bi— prispevek jaz- th analog v vrednosti predmeta ocenjevanja. Znesek depozitov Bi je enako ena.

Ocenjevanje tržne vrednosti ocenjevalnega predmeta z uporabo informacij o ceni jaz-th analog lahko predstavimo na naslednji način:

(8.2)

kje: Qi- cena jaz-ti analog, n- število dejavnikov cen, ΔCij— vrednost prilagoditve cene jaz-th analog glede na j th cenovni faktor (lokacija, stanje, število nadstropij itd.).

Prilagoditev cene jaz-th analog glede na j-th cenovni faktor temelji po principu prispevka. Prispevek je znesek, za katerega se lahko cena nepremičnine na trgu spremeni, ko se doda določen proizvodni faktor. Na primer, prispevek kamina k stroškom stanovanja je lahko večji, manjši ali enak stroškom njegovega ustvarjanja. Pri ocenjevanju predmeta ocenjevanja se cene analogov prilagajajo, t.j. pri prilagajanju cenilec vsakič odgovori na vprašanje, koliko bi stal analog, če bi imel enake lastnosti kot predmet ocenjevanja.

Glavne faze vrednotenja nepremičnin s primerjalnim pristopom:

1. Proučuje se stanje in trendi razvoja nepremičninskega trga, predvsem pa segmenta, ki mu ta objekt pripada. Identificirajo se nepremičnine, ki so najbolj primerljive z ocenjeno nepremičnino, prodano relativno nedavno.

2. Informacije se zbirajo in preverjajo na analognih objektih; zbrane informacije se analizirajo in vsak analogni objekt primerja z ocenjenim objektom.

3. Prilagoditve prodajnih cen primerljivih analogov so narejene za ugotovljene razlike v cenovnih značilnostih primerjanih predmetov.

4. Prilagojene cene analognih objektov se dogovorijo in na podlagi primerjalnega pristopa se izpelje končna vrednost tržne vrednosti nepremičnine.

Glavna merila za izbiro primerljivih predmetov (analogov):

Lastninske pravice;

Pogoji financiranja;

Pogoji in čas prodaje;

Lokacija;

Fizične značilnosti.

Primerljivi predmeti morajo pripadati istemu segmentu nepremičninskega trga, transakcije z njimi pa naj se izvajajo pod pogoji, ki so značilni za ta segment: doba izpostavljenosti; neodvisnost subjektov posla; naložbena motivacija.

Neodvisnost subjektov posla pomeni, da se posli ne sklepajo po tržni ceni in podatkov o njih ni mogoče uporabiti za primerjavo, če kupec in prodajalec:

Sta v razmerju;

so predstavniki holdinga in neodvisne hčerinske družbe;

Imajo drugačno soodvisnost in vzajemni interes;

Posli se izvajajo s predmeti, obremenjenimi s zavarovanjem ali drugimi obveznostmi;

Ukvarja se s prodajo premoženja pokojnih oseb;

Investicijska motivacija določajo: podobni motivi vlagateljev; podobna najboljša in najučinkovitejša uporaba objektov; stopnjo dotrajanosti stavbe.

Enote in elementi primerjave.

Pri primerjavi prodanih predmetov s predmetom, ki se ocenjuje, so neizogibne velike težave in razpoložljive podatke je treba približati skupnemu imenovalcu, ki je lahko fizična enota (na primer cena za 1 m 2) ali ekonomska enota. . Različni segmenti nepremičninskega trga uporabljajo različno primerjalne enote.

Primerjalne enote zemljišč: cena za 1 ha; za 1 sto; za 1m2.

Primerjalne enote pozidanih površin: cena za 1 m 2 skupne površine; cena za 1 čelni meter; cena za 1 m 2 neto površine v najem; cena za 1m3.

Kot ekonomska enota za primerjavo pri ocenjevanju projektov na podlagi razmerja dohodka in prodajne cene se lahko uporabi bruto multiplikator najemnine ali skupni količnik kapitalizacije.

Izbira primerjalne enote je praviloma določena z vrsto premoženja. Pri ocenjevanju stanovanj se kot primerjalna enota uporablja enota površine. Skladišča in industrijski objekti se običajno primerjajo glede na ceno kvadratnega ali kubičnega metra stavbe. Hotele in hotele običajno analiziramo glede na ceno hotelske sobe. Restavracije, gledališča in koncertne dvorane se primerjajo po ceni na sedež.

Nepozidana zemljišča se primerjajo po ceni na enoto površine: kv. meter, tkanje, hektar. Primerjalne enote se uporabljajo za preglednost in razumljivost postopka primerjave ocenjevanega predmeta in njegovih analogov. Tako na primer, ko so prodajne cene prilagojene cenam na enoto velikosti stavbe, običajno ni treba prilagajati velikosti predmetov.

Primerjalni elementi.

Obstaja deset glavnih elementov primerjave, ki jih je treba upoštevati pri metodi tržnih primerjav:

1. Prenosljive lastninske pravice.

2. Pogoji financiranja.

3. Prodajni pogoji.

4. Stroški takoj po nakupu.

5. Tržne razmere.

6. Lokacija.

7. Fizične značilnosti (velikost, kakovost gradbenih del, stanje objekta).

8. Ekonomske značilnosti (stroški poslovanja, pogoji najemnih pogodb, administrativni stroški, sestava najemnikov).

9. Vrsta uporabe (zoniranje).

10. Sestavni deli vrednosti, ki niso vključeni v nepremičnine.

Poleg osnovnih elementov primerjave bo morda treba dodatni elementi. Sem spadajo urbanistične omejitve, služnosti, okoljske omejitve, dostop do nepremičnin. Pogosto je osnovni primerjalni element razčlenjen v podrazrede, ki izboljšujejo primerjalni element, ki se razčlenjuje. Na primer, fizične značilnosti lahko razdelimo na starost, stanje zgradbe, velikost itd.

Prenosljive lastninske pravice. Transakcijska cena je vedno odvisna od prenesenih lastninskih pravic. Številne vrste nepremičnin, zlasti poslovne nepremičnine, se prodajajo na podlagi obstoječih najemnih pogodb, ki se lahko sklenejo po nižjih tržnih cenah. To se zgodi, ko so pogoji za odpoved pogodbe pravno nemogoči ali ekonomsko nesmiselni. V tem primeru je treba opraviti prilagoditve za razliko v najemninah.

Pogoji financiranja. Transakcijske cene za različne nepremičnine se lahko razlikujejo zaradi dejstva, da imajo lahko različne pogoje financiranja. Na primer financiranje nepremičnin s hipotekarnim posojilom z obrestno mero pod tržno. Ali pa plačati z gotovino. Hkrati je obrestna mera običajno nižja od tržne. V obeh primerih kupci plačajo višje cene za nepremičnine, da bi pridobili financiranje pod tržnim. Nasprotno pa obrestne mere nad tržno ravnjo pogosto zagotavljajo znižanje prodajne cene.

Netržne finančne sheme vključujejo plačilo na obroke. Po takšni shemi se sklene posojilna pogodba in kupec občasno plačuje prodajalcu in pridobi pravno lastništvo šele po odplačilu zadnjega obroka posojila. Za takšne sheme so običajno značilne nižje obrestne mere za posojila. Nižje tržne stopnje včasih prejmejo velika podjetja z dobrim finančnim ugledom.

Pogoji prodaje. Prilagoditve prodajnih pogojev se običajno ugotovijo na podlagi analize odnosa med kupcem in prodajalcem. Praviloma prodajni pogoji bistveno vplivajo na transakcijske cene. Transakcija se lahko sklene po ceni pod tržno, če prodajalec nujno potrebuje gotovino. Na ceno nepremičnine lahko vplivajo tudi finančne, podjetniške ali družinske vezi. V vsakem primeru je treba natančno pretehtati okoliščine prodaje.

Stroški nastali takoj po nakupu. Kupec pred sklenitvijo posla praviloma upošteva stroške, ki jih mora opraviti po nakupu nepremičnine. Takšni stroški lahko vključujejo stroške rušenja ali demontaže stavbe, stroške vložitve dokumentov za spremembo conske kode za zemljišče ali stroške čiščenja onesnaženja. Ti stroški morajo biti očitni, ne pa v nasprotju s tržnimi predstavami o ravnanju najbolj tipičnih kupcev v zvezi z nepremičnino, ki se vrednoti. Navedena kupnina se zmanjša za višino teh stroškov.

tržnih razmerah. Prilagoditev tržnim razmeram se izvede, če se je zaradi inflacijskih ali deflacijskih procesov vrednost glavnih vrst nepremičnin bistveno spremenila od trenutka primerljivih poslov kot posledica inflacijskih ali deflacijskih procesov. Spremembe razmer na trgu lahko nastanejo zaradi novih davčnih predpisov, uvedbe prepovedi gradbenih del, pa tudi zaradi nihanj ponudbe in povpraševanja. Včasih več gospodarskih dejavnikov skupaj vpliva na spremembo tržnih razmer.

Upad gospodarstva običajno vodi do nižjih cen vseh vrst nepremičnin, vendar na različne načine. V času gospodarske recesije je pogosto težko najti nedavne primerljive posle. Prilagoditev tržnim razmeram se pogosto imenuje časovna prilagoditev. Če pa se tržni pogoji niso spremenili, prilagoditev ni potrebna, tudi če je minilo veliko časa.

Lokacija. Popravek lokacije je potreben, če se značilnosti lokacije nepremičnine, ki se ocenjuje, in lastnosti primerljivih nepremičnin razlikujejo. Če obstajajo bistvena odstopanja, je treba nepremičnino izločiti s seznama primerljivih. Lokacija je lahko odvisna ne le od razdalje med predmeti, ampak tudi od sloga okolja. Primer bi bila razlika med nepremičnino z lepim pogledom na park ali vodo in nepremičnino, ki je dve ulici stran in gleda na odlagališče odpadkov. Maloprodajni prostori bodo na različnih lokacijah, od katerih se ena nahaja na vogalu bloka.

Fizične značilnosti. Fizične razlike vključujejo velikost stavbe, kakovost gradnje, arhitekturni slog, gradbeni material, starost in stanje stavbe, funkcionalno uporabnost, velikost zemljišča in površino stavbe, privlačnost, urejenost in ugodnosti, ekologijo lokacije. Popravek katere koli fizične razlike je določen s prispevkom te razlike k strošku in ne s stroškom njenega nastanka ali demontaže.

Ekonomske značilnosti. Ekonomske značilnosti vključujejo vse značilnosti predmeta, ki vplivajo na njegov dohodek. Običajno se ta element primerjave uporablja pri ocenjevanju dobičkonosnih predmetov. Značilnosti, ki vplivajo na prihodke, vključujejo stroške poslovanja, kakovost upravljanja, zanesljivost najemnika, popuste pri najemu, pogoje najema, datum poteka najema, možnosti podaljšanja najema in pogoje najema, kot je povračilo stroškov.

Ocenjevalci naj bodo previdni pri analizi ekonomskih značilnosti in jih ne smejo zamenjevati z drugimi značilnostmi, kot so prenosljive nepremičninske pravice ali spreminjanje tržnih razmer. Tako lahko na primer čisti poslovni dohodek odraža celoten niz ekonomskih parametrov, od katerih je veliko treba analizirati le z uporabo dohodkovnih pristopov.

Vrsta uporabe / zoniranje. Vrednost nepremičnine je določena z njeno najboljšo uporabo. Če raba primerljive nepremičnine ne ustreza najučinkovitejši uporabi predmetne nepremičnine, je treba ceno primerljive nepremičnine prilagoditi. V večini primerov mora kupec ali njegov zastopnik potrditi končno uporabo, za katero je bil primerljivi artikel kupljen.

Pri ocenjevanju nezazidane zemljiške parcele je normativna ureditev eden od glavnih dejavnikov najučinkovitejše rabe objekta, saj služi kot merilo za pravno dopustnost. Če ni dovolj primerljivih nepremičnin z zoniranjem, podobnim nepremičnini, ki se ocenjuje, se lahko kot primerljive nepremičnine uporabijo območja z nekoliko drugačno zoniranjem, vendar podobno najučinkovitejšo uporabo.

Primerjalni pristop k vrednotenju nepremičnin temelji na informacijah o nedavnih transakcijah s podobnimi predmeti na trgu in primerjavi vrednotene nepremičnine s analognimi.

Začetni pogoj za uporabo primerjalnega pristopa k vrednotenju nepremičnin je obstoj razvitega nepremičninskega trga. Nezadostna razvitost tega trga, pa tudi dejstvo, da je nepremičnina, ki se vrednoti, specializirana ali ima izjemne ugodnosti ali obremenitve, ki ne odražajo splošnega stanja trga, je ta pristop neprimeren.

Primerjalni pristop temelji na treh glavnih načelih vrednotenja nepremičnin: ponudba in povpraševanje, substitucija in prispevek. Na podlagi teh načel vrednotenja nepremičnin primerjalni pristop uporablja številne kvantitativne in kvalitativne metode za poudarjanje elementov primerjave in merjenje prilagoditev tržnih podatkov primerljivih nepremičnin za modeliranje vrednosti nepremičnine, ki se vrednoti.

Temeljno načelo primerjalnega pristopa k vrednotenju nepremičnin je načelo substitucije, ki pravi, da če je na trgu več podobnih objektov, racionalen vlagatelj ne bo plačal več, kot bi stal nakup podobnih nepremičnin. uporabnost.

Razmislite o glavnih fazah ocenjevanja nepremičnin s primerjalnim pristopom.

1. faza. Identifikacija nedavnih prodaj primerljivih nepremičnin v ustreznem segmentu trga zemljišč.

Najprej cenilec zemljišče pregleda, segmentira in ugotovi, kateremu tržnemu segmentu pripada predmet prodaje.

Značilnosti tipične zemljiške parcele za ta segment vključujejo:

• ciljno zoniranje zemljišča;
• · možnosti zoniranja in dovoljene rabe zemljišč;
• · lokacija;
• potrošniške lastnosti zemlje (rodovitnost in druge značilnosti tal);
• prenesene zakonite lastninske pravice itd.

Nato zbira informacije o nedavnih prodajah primerljivih zemljišč v ustreznem segmentu zemljiškega trga. Registracijske kartice se uporabljajo za zbiranje in nadaljnjo obdelavo informacij o cenah, ponudbah, ponudbi in povpraševanju po prodaji podobnih zemljišč v vsakem segmentu zemljiškega trga. Tržne informacije o transakcijah nakupa in prodaje zemljiških parcel lahko razvrstimo v homogene skupine glede na značilnosti, kot so teritorialna lokacija, možna možnost rabe zemljišča, potrošniške lastnosti, kar omogoča za vsak segment združevanje prodaje zemljišč s podobnimi primeri uporabe ali podobno. možnosti rabe zemljišč, ki tekmujejo med seboj na določenem geografskem območju.

Za primerjavo se uporablja več prodanih zemljišč. Običajno zadostuje od tri do pet analogov, vendar večje število poveča zanesljivost ocene. Na razvitih trgih metoda primerjave prodaje temelji na vsaj treh nedavnih transakcijskih cenah ali šestih trenutnih ponudbenih cenah.

2. faza. Preverjanje informacij o transakcijah z zemljišči.

Informacije so izbrane za izboljšanje njihove zanesljivosti in pridobitev potrditve, da so bile transakcije opravljene v tipičnih tržnih pogojih.

Upoštevati je treba, da je pri registraciji transakcijska cena določena po besedah ​​prodajalca in kupca brez potrditve njene pristnosti, ponudbene cene pa se razlikujejo od prodajnih, odvisno od ravnotežja ponudbe in povpraševanja. Zato je zaželeno, da podatke o prodaji primerjanih zemljišč potrdi eden od udeležencev posla (kupec ali prodajalec) ali posrednik.

3. faza. Primerjava ocenjene zemljiške parcele s parcelami, ki se prodajajo na trgu, popravki za upoštevanje razlik med ocenjeno in vsako od primerjanih parcel.

Če se nepremičnina, ki se vrednoti, razlikuje od primerljive nepremičnine, je treba ceno slednje prilagoditi, da se ugotovi, po kakšni ceni bi jo lahko prodali, če bi imela enake lastnosti kot nepremičnina, ki se vrednoti. Pri prilagajanju dejanskih prodajnih cen primerjanih objektov se izvedejo popravki v ceni primerljive strani.

Vrednotenje zemljiške parcele v primerjavi z ostalimi prodanimi zemljišči se lahko izvede na dva načina: s primerjalnimi elementi ali s primerjalnimi enotami.

Elementi primerjave so značilnosti zemljišč in pogoji za sklenitev poslov z njimi, ki vplivajo na vrednost prodajne cene. Z analizo primerjalne prodaje se določi vrednost tipske (standardne) zemljiške parcele, ki je nato osnova za izračun vrednosti ostalih zemljišč. Kot tipično zemljišče se lahko uporabi realna ali hipotetična parcela.

Za boljšo organizacijo primerjalnega postopka se priporoča standardni postopek analize primerjalnih elementov. Pri primerjavi zemljiških parcel je treba upoštevati naslednje elemente:

1. Ocenjena lastninska pravica. V Ruski federaciji so zemljišča lahko v pravici zasebne lastnine, doživljenjske dedne posesti (samo za posameznike), trajne (trajne) uporabe, zakupa, brezplačne uporabe za določen čas. Popravek se izvede, ko so kupčeve pravice obremenjene z zastavo ali dolgoročnim najemom.

Pogoji financiranja. Pogoji posla so lahko plačilo obresti za posojilo s strani prodajalca.

Pogoji prodaje. Prilagoditev tega elementa odraža razmerje med prodajalcem in kupcem, ki je za trg netipično, ter okoliščine, v katerih se udeleženci posla samostojno odločajo o prodaji ali nakupu zemljišča.

Datum prodaje. Pri primerjavi datuma vrednotenja z datumom prodaje analogov se ugotovi, ali je bila primerljiva prodaja opravljena pod enakimi ali spremenjenimi tržnimi pogoji. V tem primeru je mogoče izvesti dve vrsti prilagoditev: ena vrsta upošteva sezonska nihanja prodajnih cen za dano možnost rabe zemljišča; druga odraža nihanja cen zemljišč samo na določeni lokaciji. Prilagoditve se običajno izvajajo četrtletno, z izjemo obdobij močnih podražitev.

Prilagoditve za prve štiri primerjalne elemente se izvedejo zaporedno z uporabo vsake naslednje prilagoditve prejšnjega rezultata.

5. Lokacija – element primerjave primerljivih prodaj, saj pomembno vpliva na vrednost nepremičnine, ki se vrednoti.

Pri primerjavi lege parcel analiziramo vpliv okolja na konkurenčnost parcel na trgu z vidika fizičnih, družbenih in ekonomskih dejavnikov.

Če se primerljiva nepremičnina nahaja na istem območju kot nepremičnina, ki se vrednoti, se prilagoditve praviloma ne izvajajo. V redkih primerih, ko se mesto nahaja na robu in nanj vplivajo pozitivni ali negativni dejavniki, od katerih nobeden ne vpliva na mesto, ki se ocenjuje, je treba izvesti prilagoditev.

6. Fizične značilnosti. Postopek primerjave identificira in upošteva le velike fizične razlike, kar zahteva osebni pregled vsake primerljive parcele. Najbolj natančna prilagoditev za razlike v fizikalnih lastnostih se izvede z metodo korelacijsko-regresijske analize.

Prilagoditve za zadnja dva primerjalna elementa se izvedejo sekundarno tako, da se uporabijo za rezultat, dobljen po prilagoditvah za prve štiri primerjalne elemente, v poljubnem vrstnem redu,

Primerjalne enote se uporabljajo, če:

• a) zemljišča, ki ustvarjajo dohodek, se razlikujejo po površini in velikosti razpoložljivih izboljšav;
• b) za vlagatelje ali potencialne kupce so potrebne predhodne informacije.

Pri transakcijah z nezazidanimi zemljiškimi parcelami se uporabljajo naslednje primerjalne enote:

cena za 1 ha - pri ocenjevanju velikih površin kmetijskih ali gozdnih zemljišč, za industrijsko rabo, pri razdelitvi zemljišč na standardne parcele;

cena za 1 m 2 - pri prodaji zemljišč v mestnih središčih za komercialni razvoj. Lokacije morajo biti primerljive glede na najpomembnejše lastnosti: za poslovne stavbe - dostop do avtocest in parkirišč, drugih poslovnih zgradb, bank ipd.; za skladiščne prostore - dostop do prometnih komunikacij;

cena na parcelo - cena za zemljišča standardne oblike in velikosti na območjih množične stanovanjske ali poletne gradnje.

Pri uporabi metode primerjalne enote se na podlagi prodajne serije izračuna povprečna cena na enoto primerjave za vsako homogeno skupino paketov. Povprečni strošek se določi z izračunom mediane (sredina uvrščenega niza) ali aritmetične sredine prodajne cene na enoto primerjave. Metoda primerjalne enote se uporablja, kadar se parcele med seboj zelo razlikujejo po velikosti, v drugih pogledih pa so si relativno podobne.

Prednost metode primerjalne enote je njena relativna preprostost in enostavnost. Široko se uporablja pri razvoju novih zemeljskih masivov in standardne gradnje, vrednotenju kmetijske hoje v enem naravnem in podnebnem območju.

4. faza. Analiza znižanih cen analogov in izpeljava končnega ranga tržne vrednosti ocenjenega zemljišča.

Po prilagoditvi cen izbranih analogov se je treba o dobljenih rezultatih dogovoriti za končno oceno stroškov zemljišča. Preprost izračun aritmetičnega povprečja cen izbranih analogov se redko uporablja. Za natančnejši rezultat se uporablja formula tehtanega povprečja.

Ocenjevanje po metodi primerjave prodaje je najbolj objektivno v primerih, ko obstaja zadostna količina primerljivih informacij o transakcijah, ki so se zgodile na trgu.

Upoštevati je treba, da metoda primerjave prodaj daje nezadovoljive rezultate v razmerah visoke inflacije, ob pomanjkanju informacij o tržni prodaji primerljivih nepremičnin ali njihovi nizki zanesljivosti, pa tudi ob močnih spremembah gospodarskih razmer.

Način prenosa oziroma korelacije temelji na ugotavljanju razmerja med vrednostjo zemljišča in vrednostjo na njem zgrajenih objektov. Prodajna cena nepremičnine je razdeljena na dva dela - strošek zgradb in strošek zemljišča. Za vsako vrsto razvoja zemljiške parcele v določeni regiji obstaja stabilno razmerje med stroški zemljišča in stroški konstrukcij. To dejstvo potrjujejo načela uravnoteženosti in mejne produktivnosti.

Če na cenilnem območju ni zadostnega števila prodaj nezazidanih zemljišč, je treba izbrati primerljivo območje s prodajo tako pozidanih kot tudi nezazidanih zemljišč ter razdeliti tipično razmerje med vrednostjo zemljišča in skupno vrednostjo nepremičnine. (zemeljski delež), se prenese za analizo prodaje logičnih zemljiških parcel na območje, kjer se izvaja cenitev.

Na prvi stopnji je nujna segmentacija trga, tj. razčlenitev trga na sektorje s podobnimi predmeti in subjekti.

Podobni predmeti avtorja:

• namen uporabe;
• kakovost;
• prenosljive pravice;
• lokacija
• fizične lastnosti.

Podobne teme avtorja:

• solventnost;
• možnosti financiranja;
• naložbena motivacija.

Primerljivi predmeti morajo pripadati istemu segmentu nepremičninskega trga, transakcije z njimi pa naj se izvajajo pod pogoji, značilnimi za ta segment:

• vračilna doba;
• Neodvisnost subjektov posla;
• naložbena motivacija.

Zlasti je treba spremljati naslednje točke.

Čas izpostavljenosti - čas, ko je predmet na trgu. Razstavni rok se za različne tržne segmente razlikuje in je v veliki meri odvisen od kakovosti predmetov. Na primer, v Moskvi je povprečni čas izpostavljenosti stanovanjskih stanovanj približno en mesec, za poslovne stavbe - od enega in pol do treh mesecev. Če je bil predmet prodan za obdobje, ki je veliko krajše od običajnega obdobja izpostavljenosti, to kaže na prenizko ceno. Če je bil predmet na trgu veliko dlje od standardnega obdobja izpostavljenosti, je cena previsoka. V obeh primerih posel ni značilen za tržni segment in ga ne bi smeli obravnavati kot primerljivega.

Neodvisnost subjektov posla pomeni, da se posli ne sklepajo po tržni ceni in podatkov o njih ni mogoče uporabiti za primerjavo, če kupec in prodajalec:

• sta v razmerju;
• · so predstavniki holdinga in neodvisne hčerinske družbe;
• imajo različno soodvisnost in vzajemni interes;
• posli se opravljajo s predmeti, obremenjenimi z zastavami in drugimi obveznostmi;
• Ukvarja se s prodajo premoženja pokojnih oseb;
• · se ukvarja s prodajo, da bi se izognili odtujitvi hipotekarnega premoženja.

Naložbeno motivacijo določajo:

• · podobni motivi investitorjev;
• podobna najboljša in najučinkovitejša uporaba predmetov;
• stopnjo dotrajanosti stavbe.

Na primer nakupa stavbe za postavitev pisarne v njej ni mogoče uporabiti kot analogijo, če je stavba načrtovana za hotelsko uporabo, saj bodo pričakovani tokovi prihodkov in odhodkov različni.

Predmet, katerega stopnja obrabe je več kot 80-odstotna, ni mogoče uporabiti glede na njegov profil brez večje prenove. Zato ima nakup stavbe z več kot 80-odstotno dotrajanostjo drugačno motivacijo v primerjavi z nakupom stavbe z manjšo obrabo. V prvem primeru je to praviloma odkup pravic za gradnjo novega objekta.

Zanesljiva cenitev nepremičnin je mukotrpno delo visoko usposobljenih strokovnjakov. Pri njegovem poteku se po navodilih naročnika izdela ocena tržne vrednosti predmeta oziroma pravic na njem. Ocenjevalec je tisti, ki izvede analizo in izbere pristop ali niz pristopov k vrednotenju, ki so v določeni situaciji sprejemljivi. Kaj je primerjalni pristop pri vrednotenju nepremičnin? Kakšne so njegove metode, prednosti in slabosti? Na katerem trgu daje njegova uporaba najbolj natančen rezultat? Pogovorimo se o tem danes.

Ocena tržne vrednosti nepremičnine

Glavna značilnost, po kateri so predmeti razvrščeni kot nepremični, je njihova močna pritrditev na tla. Nepremičnine so parcele, vse zgradbe, objekti, stanovanjski in nestanovanjski prostori, naravni objekti itd.

Lastnik lahko uporablja OH (premoženje) tako za osebne potrebe kot za dobiček. Lahko ga damo v zakup ali zastavo, prodamo, podarimo, zamenjamo, zapustimo ipd. Zato je včasih preprosto treba poznati realno tržno vrednost OH v trenutnem trenutku.

Specialist opravlja to delo z uporabo pristopov, ki jih določajo državni standardi vrednotenja.

Skupno se pri ocenjevanju uporabljajo trije pristopi:

• Stroški (metode stroškovnega pristopa pri vrednotenju nepremičnin);
• Primerjalni.

Vsak od teh pristopov ima svojo metodološko osnovo. Zaporedoma analizirajmo primerjalni pristop k vrednotenju in njegove metode za določanje vrednosti predmeta.

Primerjalni pristop (SP)

Ko želi lastnik začeti prodajati svojo nepremičnino, s skupnim podjetjem določi njeno začetno vrednost, ne da bi tega vedel. lahko naredite sami. Lastnik na specializiranih spletnih mestih išče predmete, ki so mu podobni, primerja njihove značilnosti, trajanje prodaje in sklepa o vrednosti, za katero je predmet v resnici mogoče prodati. To je primerjalni pristop.

Tržna vrednost se izračuna s primerjavo cen podobnih predmetov. Ustrezen prodajalec razume, da če sta na trgu dva ali več predmetov, ki enako zadovoljujejo kupčeve potrebe, je postavljanje višje cene vsaj nerazumno.

Osnovni postulati

Skupno podjetje temelji na podatkih o transakcijah, ki so bile v nedavni preteklosti dejansko opravljene s podobnimi predmeti, in korelaciji vrednotenega premoženja s podobnimi predmeti.

Izhodišče za odločitev cenilca za uporabo SP je trenutna dejavnost segmenta nepremičninskega trga, katerega del je predmet cenitve (PO).

Osnovna načela skupnega podjetja:

• Ponudba in povpraševanje;
• zamenjava;
• Prispevek.

Na podlagi teh načel so bile razvite posebne metode vrednotenja za izračun tržne vrednosti programske opreme.

Metode

Primerjalni pristop vključuje uporabo 3 metod vrednotenja nepremičnin in usklajevanje njihovih rezultatov za določitev tržne vrednosti predmeta ocenjevanja.

Metoda primerjalne analize prodaje (SAP)

Vrednost se določi z analizo nedavnih prodaj nepremičnin, ki so primerljive z nepremičnino, ki se vrednoti, po ustrezni prilagoditvi vrednosti za razlike med njimi.

Algoritem za izračun:

1. Iskanje informacij o nedavnih prodajah primerljivih nepremičnin na ustreznem tržnem segmentu;
2. Analiza zanesljivosti informacij;
3. Prilagoditev vrednosti primerljivih nepremičnin za razlike v ceni;
4. Usklajevanje podatkov po analogih in pridobivanje vrednosti objekta (povprečna vrednost, mediana vrednost, najpogostejša vrednost).

Usklajevanje primerjalnih rezultatov je ena od pomembnih točk te metode. Preprosto aritmetično povprečje prejetih podatkov ni dovoljeno. Vsak rezultat je treba analitično preučiti in narediti razumen sklep.

Končna vrednost vrednosti je preverjen zaključek cenilca na podlagi analize vseh razpoložljivih informacij in lastnih strokovnih izkušenj.

SAP je idealen za ocenjevanje stanovanj, tj. tržni segment, na katerem se opravi veliko število transakcij s podobnimi predmeti.

Primitiven primer uporabe SAP-a pri ocenjevanju stanovanja, podan preprosto za razumevanje bistva metode.

Začetni podatki predmeta ocenjevanja:

• 2-sobno stanovanje;
• skupni prostor;
• skupna površina / bivalni prostor / kuhinja - 58/29/8 m2;
• vrsta postavitve - spodnja majica;
• 1. nadstropje;
• preureditev;
• 9-nadstropna zidana hiša, zgrajena leta 1998;
• 2 dvigala (potniška in tovorna);
• brezplačno pravno in fizično;
• postajališče javnega prevoza - 3 minute od hiše;
• razpoložljivost parkirišča na dvorišču;
• d / vrt, šola - v hoje;
• poliklinika - v bližini;
• supermarket v hiši.

Najdene informacije o transakcijah s 5 podobnimi predmeti, prodanimi v zadnjih 2 mesecih.

Upoštevajte razlike med analogi glede na predmet ocenjevanja:

• Analog 1 - 1.700.000 rubljev. Pomanjkanje dvigala -300.000 rubljev.
• Analog 2 - 1.900.000 rubljev. Potrebna je alternativa -100.000 rubljev.
• Analog 3 - 1.890.000 rubljev. 6. nadstropje - 200.000 rubljev.
• Analog 4 - 1.800.000 rubljev. Površine 62/31/11 kv.m. -250 000 rubljev.
• Analog 5 - 1.980.000 rubljev. Center - 250.000 rubljev.

Izračunajte vrednost vrednotene nepremičnine:

1.700.000 + 300.000 +100.000 + 200.000 - 250.000 - 250.000 = 1.800.000 rubljev.

Pravzaprav je izračun seveda veliko bolj zapleten. V tem primeru tržno vrednotenje dejavnikov ni bilo narejeno, ampak je bilo preprosto odvzeto.

Metoda množitelja bruto najemnine (GRM)

Metoda temelji na hipotezi o neposrednem razmerju med prodajno ceno objekta in potencialnim dohodkom od najemnine od oddajanja v najem. To pomeni, da višji kot je potencialni dohodek od najema, dražji je objekt.

V hipostazi primerjalne enote ta metoda vključuje uporabo BPM. Enaka je razmerju med ceno prodanega predmeta in bruto dohodkom od njegove uporabe v komercialne namene.

Algoritem za izračun:

1. Določimo tržni dohodek od najema predmeta za 12 mesecev, torej ocenimo, koliko je realno oddati, na primer za 300 tisoč rubljev. v letu;
2. BPM določimo na podlagi nedavnih tržnih transakcij (cenilec ga lahko sam izračuna na podlagi zadnjih transakcij, lažje pa je uporabiti statistične podatke za regijo, če so na voljo, naj bo 20);
3. Izračun vrednosti predmeta cenitve z množenjem tržnega dohodka od najemnine od objekta z BPM.

Ko se uporabijo za podatke v našem primeru, bodo stroški predmeta 6000 tisoč rubljev. (300 tr * 20).

Metoda WRM ne zahteva dodatnih popravkov za razlike v značilnostih predmeta in analogov. To je relativni kazalnik, pri katerem se takšne značilnosti na začetku upoštevajo.

Splošna metoda uporabe velikih začetnic (CCR)

NCR se uporablja za čisti poslovni prihodek (NOI) podjetja.

NRR je dejanski bruto dohodek (ARV), od katerega so bili odšteti letni stroški poslovanja. Poslovni odhodki zajemajo vse stroške, brez katerih objekt ne bo mogel normalno delovati (komunalna plačila, vzdrževanje, popravila ipd.).

BDV se izračuna kot vsota potencialnih bruto dohodkov (BDV) in prihodkov iz dodatnih storitev, zmanjšanih za izgube iz izgubljenega dobička.

PVH je dohodek, ki ga lahko prejmete ob oddaji nepremičnine v najem brez zastoja. Odvisno od površine objekta in najemnine. V skladu s tem, če objekt miruje, nastane izgubljeni dobiček.

RCC je določen z razmerjem med NPC analognega objekta in njegovo ceno in se uporablja kot delilec NPC ocenjenega objekta.

Algoritem za izračun:

1. Izračun NPC ocenjenega predmeta;
2. Izbira analogov (od 3 objektov ali več), za katere obstajajo podatki iz zanesljivih virov o dejanski prodajni ceni in znesku NPC;
3. Spremembe za povečanje podobnosti analogov s predmetom vrednotenja;
4. Ločen izračun OKC za vsak analog;
5. Definicija splošnega OKK (aritmetično povprečje za vse analoge);
6. Izračun tržne vrednosti kot količnika od delitve NPC ocenjenega predmeta na povprečno OKC za izbrane analoge.

Razmislite o primeru.

Treba je oceniti tržno vrednost predmeta, katerega NPV v napovedanem obdobju znaša 250.000 tisoč rubljev.

Recimo, da obstajajo preverjene informacije o treh analogih:

• analog 1: CHOD - 330.000 rubljev, tržna vrednost - 1.200.000 rubljev;
• analogni: CHOD - 360.000 rubljev, tržna vrednost - 1.250.000 rubljev;
• analog 3: CHOD - 370.000 rubljev, tržna vrednost - 1.400.000 rubljev.

Izračunajmo OCC za predmet ocenjevanja:

(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276

Prodajna cena - 1.278.000 rubljev. (353.000 rubljev * 0,276).

Analiza rezultatov

Pri vrednotenju dejavnosti je pomembno, da lahko rezultate, pridobljene z različnimi metodami SP, ovrednotimo. Izkušen ocenjevalec ve, koliko teže ima vsaka metoda pri ocenjevanju določenega predmeta.

Če je nepremičnino mogoče ovrednotiti z vsemi tremi metodami (kar ni vedno), bo potrebna faza uskladitve, v kateri se določi najvišja verjetna cena.

Tržna vrednost se izračuna s primerjavo cen podobnih predmetov.

V nasprotnem primeru se izda utemeljena odločitev o zavrnitvi uporabe ene ali druge metode ocenjevanja.

Zavrnitev primerjalnega pristopa (SP)

JV je eden najbolj zanesljivih in enostavnih pristopov k določanju tržne vrednosti nepremičnin. Edina, a glavna pomanjkljivost tega pristopa je pomanjkanje razvitega nepremičninskega trga v želenem segmentu. V takšnih razmerah bo treba uporabo skupnega podjetja opustiti. Konec koncev lahko primerjate samo neunikatne predmete.