Prilagoditev razpoložljivosti parkirišča za pisarniško nepremičnino. Popravek za območje predmeta

Pri vrednotenju nepremičnin se pogosto pojavi potreba po prilagoditvi površine vrednotenih predmetov (lestvica). Hkrati se pogosto sklicuje na objavljena dela avtorjev, znanih v cenilski skupnosti v letih 2000-2002, kjer so odvisnosti stroškov od površine oblike y = А*e-вx ali y=-А* Podani so ln(x) + С, ki kažejo, da se z rastjo površine cena na enoto objektov postopoma zmanjšuje.

Bistvo predlaganega načina prilagajanja obsega je v tem, da se ta popravek izvede nazadnje, po izvedbi vseh ostalih popravkov, ki upoštevajo vsa ostala odstopanja (trgovanje, lokacija, stanje, oblikovne razlike itd.). To je, ko so razlike v stroških analogov in predmeta ocenjevanja že določene izključno in samo glede na območje. Prednost te metode je, da se za izračun popravka uporabijo isti analogni objekti primerjalnega pristopa, o katerih so podatki že vneseni v računske tabele primerjalnega pristopa.

To metodo je mogoče pojasniti s primerom ocene najemnine za majhen pisarniški prostor (39 m2) v 1-2 minutah hoje od postaje podzemne železnice Pushkinskaya.

Za primerjalni pristop je bilo izbranih 7 analogov (pisarniški prostori in PSN, datum ponudbe - januar-februar 2012), s površino 8 kvadratnih metrov. do 78 m2

Za vsako analogno sobo se ustvarijo naslednje informacije:

Si je površina objekta, m2;

Сi - ponudbena cena, rub./m² na leto (po zgornjih prilagoditvah)

Popravek je bil izračunan v naslednjem zaporedju:

Določitev ponudbene cene 1 m2. m (ponudbena cena na enoto) po formuli:

Podatki o dobljenih vrednostih so predstavljeni na spodnjih slikah:

riž. 1. Podatki o analogih, uporabljenih za izračune, v $/m² na leto (vključno z DDV)

riž. 2. Rezultati aproksimacije (podajanje največje vrednosti R2)

Površina predmeta cenitve je 39 m2 in se razlikuje od površin analognih objektov, zato je treba ceno 1 m2 analognih objektov ustrezno prilagoditi. Hkrati ima graf odvisnosti najemnine od površine jasen maksimum v območju 39-40 kvadratnih metrov (dobro ustreza prisotnosti povpraševanja po takšnih prostorih, kar ustreza 1-sobnemu stanovanju ). Logaritemsko ali eksponentno razmerje ne bi razkrilo takega učinka.

Za izračun tega popravka so cenilci uporabili statistično pridobljeno formulo za linearno odvisnost tržne vrednosti od skupne površine nepremičnine:

OS \u003d 0,003P3 - 0,640P2 + 33,69P + 333,9; kje:

OS - relativna tržna vrednost;

P - skupna površina,

Prilagoditev za skupno površino je bila izračunana po naslednji formuli:

K - prilagoditev za skupno površino;

RSots - relativna ocenjena tržna vrednost predmeta ocenjevanja;

OSan - relativna ocenjena tržna vrednost predmeta-analoga.

Rezultati izračuna popravka za skupno površino so prikazani v spodnji tabeli.

6. Popravek za območje predmeta.

V našem primeru imamo razpon površine od 297,3 m 2 do 3806,0 m 2. Po naših raziskavah povečanje površine za 1 m 2 povzroči znižanje cene 1 m 2 za:

(S rev.pov. - S rev.ots) x K, (3,3)

kjer: S rev.av. je območje primerjalnega predmeta;

S vol.ots - območje predmeta ocenjevanja;

K - empirični koeficient, K = 0,00533

Formula za izračun:

Tabela 9

7. Prilagoditev prisotnosti zemljiške parcele.

Prisotnost zemljišča se šteje za prednost, saj je to eden od potencialov objekta. Študije kažejo, da v večini primerov prisotnost ali odsotnost zemljišča v bližini poslovnih stavb trg ocenjuje v 5% vrednosti objekta (poleg parkirišča).

8. Popravek za etažnost.

V našem primeru se upoštevajo objekti s številom nadstropij od 2 do 5. Študije kažejo, da se več kot 3 nadstropja ne štejejo za prednost. Trenutno stanje na trgu pisarniških prostorov je takšno, da investitorji in najemniki za pisarniške prostore raje uporabljajo stavbe z 2÷3 nadstropji. Z vidika tržne vrednosti (vrednost v menjavi) in ne investicije (v uporabi) je cena 1 m2 stavbe z več kot 3 etažami nižja od cene 1 m2. 2÷3 nadstropne stavbe. Do 5 ÷ 6 nadstropij je takšno znižanje stroškov znotraj 3 ÷ 5%. Za 9, 11-nadstropne stavbe je ta vrednost 12÷15%.

9. Prilagoditev razpoložljivosti in kakovosti parkiranja.

Prisotnost parkirišča ob nepremičnini se šteje za naraščajoči stroškovni dejavnik. V tem primeru je bila ocenjena razpoložljivost in kakovost parkiranja. Kakovost parkiranja je bila obravnavana v treh možnostih:

· zunanje parkirišče - vzdolž ulice pred fasado objekta je parkirno mesto v razdalji 50m; takšno parkiranje je strokovno ocenjeno na 5 % (srednja kakovost);

Urejeno parkirišče - posebna asfaltna parkirna površina je urejena ob cestišču - 10 % (kvalitetno);

· notranje parkirišče - parkirišče za avtomobile zunaj vrat podjetja (na notranjem ozemlju) - 0%, (slabo).

Tabela 10

Končne prilagoditve

Sklep: Najmanjše število popravkov je bilo narejenih pri predmetu primerjave št. 3, zato je cena predmeta ocenjevanja vzeta enaka prilagojeni ceni predmeta primerjave št. 3, tj. 32205 rub./m². Ugotovljena vrednost je v cenovnem razponu od 18.151 rubljev/m2 do 45.235 rubljev/m2. Vrednost predmeta ocenjevanja, pridobljena z neposredno primerjavo prodaje, bo: 32205 × 1375,8 = 44307639 rubljev.

Tako je vrednost predmeta ocenjevanja 44.307.639 rubljev. (Štiriinštirideset milijonov tristo sedem tisoč šeststo devetintrideset rubljev) brez DDV.

2.4 Določitev tržne vrednosti nepremičnine po dohodkovni metodi

Delo je uporabilo metodo neposredne kapitalizacije za oceno vrednosti nepremičnine kot pripravljene za uporabo. Ta metoda daje dokaj natančno oceno sedanje vrednosti bodočega dohodka v primeru, ko je pričakovani tok dohodka stabilen ali ima stalno stopnjo rasti (padca).

Analiza dohodka

Vsi prihodki za nepremičnine, ki se vrednotijo, so predvideni na podlagi najemnin za prostore različnih funkcionalnih namenov. Izvedli smo tržno študijo, katere namen je določiti najemnine stanovanjskih prostorov, ki bi bile primerljive s predmetom ocenjevanja. Ta raziskava je vključevala intervjuje z več lastniki, lizinškimi agenti in razvijalci, preučevanje cen ponudb in pogojev trenutnega najema.

Med pripravljalnimi deli je bilo ugotovljeno, da je treba ob upoštevanju lokacije objekta in njegovega profila za izračun upoštevati naslednjo mesečno ceno najema: 1175 rubljev / m².

Analiza stroškov

Obratovalni stroški so tekoči stroški, povezani z lastništvom in upravljanjem nepremičnine. Delimo jih na konstantne - katerih vrednost ni odvisna od zasedenosti stavbe s strani uporabnikov (davki na nepremičnine, zavarovalne premije, zemljiška najemnina) in spremenljive - glede na zasedenost stavbe (plačilo el. , voda itd.).

Davki na nepremičnine vključujejo: zemljiški davek, davek na stavbe. Ker vrednost zemljišč ni bila izdelana v okviru te odmere, se stopnja njihove obdavčitve ne bi smela ugotavljati.

Davek na nepremičnine znaša 2 % knjigovodske vrednosti nepremičnine (knjigovodska vrednost = nabavna vrednost - amortizacija).

Za novo kupljeni predmet je začetni strošek enak nakupni ceni. Za novo zgrajeno stavbo ali stavbo v gradnji je nabavna vrednost enaka stroškom gradnje, amortizacija je 0. Knjigovodska vrednost stavbe na dan vrednotenja je vsota nabavne cene (ali knjigovodske vrednosti ob pridobitvi) gradnje in nastalih stroškov obnove, brez DDV. Višino nepremičninskega davka smatramo za konstantno, saj za stavbo kapitalske skupine 1 je amortizacijska stopnja 1 % letno, spremembo vrednosti davka na nepremičnine pa lahko mirno zanemarimo.

Zavarovalnina znaša 0,3 % nadomestne vrednosti dokončanega objekta brez DDV.

V tem primeru se domneva, da znesek komunalnih storitev znaša 7 % dejanskega bruto dohodka (ARI).

Vključevanje stroškov upravljanja objekta v obratovalne stroške je posledica posebnosti nepremičnine kot vira dohodka. Lastništvo nepremičnine, za razliko od lastništva denarnega depozita na banki, zahteva nekaj truda pri upravljanju nepremičnine. Ne glede na to, ali to upravlja lastnik ali tretja oseba, vključno s stroški upravljanja v skupnih stroških, priznavamo, da del bruto dohodka od najemnine ne ustvari neposredno nepremičnina, temveč prizadevanja upravitelja.

Pri tovrstnem objektu znašajo stroški upravljanja 2,2 % dejanskega bruto prihodka.

Ker je bila stavba zgrajena leta 2002 in večja popravila niso potrebna, so stroški tekočih popravil določeni v višini 4% PVO.

Na podlagi razpoložljivih zanesljivih podatkov o stroških zamenjave kratkotrajnih gradbenih elementov, ki imajo podobne lastnosti kot predmet ocenjevanja, je bila upoštevana vrednost 3,6 % EED.

Drugi odhodki običajno znašajo 2 % poslovnih odhodkov.

Določitev celotne kapitalizacije

Koeficient kapitalizacije odraža odvisnost vrednosti predmeta od pričakovanega dohodka od njegovega delovanja. Zaradi pomanjkanja zadostnih podatkov o prodaji podobnih nepremičnin je stopnjo kapitalizacije mogoče določiti le z metodo seštevanja, po kateri je vrednost stopnje kapitalizacije enaka vsoti:

SC \u003d NP b / r + R + L ± S v.k. , kje

SC - stopnja kapitalizacije;

NP b/r - netvegana stopnja donosa;

P je premija za tveganje, ki ustreza naložbi v to sredstvo;

L - premija za nizko likvidnost predmeta;

Iz stranišča je stopnja donosa kapitala.

Netvegana obrestna mera za vezane devizne vloge v bankah najvišje kategorije je 5-9% (sprejemamo 7%).

Premija za tveganje (P). Verjetnost izgube premoženja je bila ocenjena na podlagi podatkov o številu primerov izgube premoženja v mestu Kaluga ob upoštevanju zbranih podatkov P = 4 %.

Dodatna premija za tveganje – 4 %.

Količnik likvidnosti je določen s okvirnim časom prodaje tovrstnih nepremičnin, ki ga glede na trenutno gospodarsko situacijo ocenjujemo na 0,4 leta.

Za n / tekočino. = K brez tveganja. × čas prodaje = 0,07 × 0,4 = 0,028 ali 2,8 %

Premija za tveganje upravljanja naložb naj bi znašala 4,8 %.

Druga komponenta celotnega količnika kapitalizacije, stopnja donosa kapitala oziroma povečanje/zmanjšanje vrednosti sklada, se izračuna kot razmerje ena proti številu let, potrebnih za vračilo vloženega kapitala.

Čas, potreben za povrnitev kapitala, je po izračunih tipičnega investitorja 20 let, na podlagi tega bo stopnja povrnitve kapitala 5% (1/20).

Trenutno so razmere na trgu nestanovanjskih prostorov v Kalugi takšne, da za relativno nove nepremičnine z majhno naravno obrabo (amortizacijo) ni razloga za pričakovanje zmanjšanja njihove vrednosti v bližnji prihodnosti. Poleg tega na dvig stroškov močno vpliva ugodna lokacija objekta v bližini mestnega središča in glavnih prometnic. V tem primeru je naložbena privlačnost predmeta ocenjevanja očitna, zato se stopnja donosa kapitala vzame z znakom (-).

Celotno razmerje kapitalizacije je:

R 0 \u003d 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 \u003d 0,186

Izračun vrednosti predmeta ocenjevanja po metodi neposredne kapitalizacije prihodkov od najemnin

Za izračun potencialnega bruto dohodka (GRP) se uporabljajo razpoložljive mesečne najemnine na leto: 14.100 rubljev/m².

Tako bo PVH iz najema območij predmeta ocenjevanja: 14100 × 1375,8 = 19398780 rubljev;

Izračun efektivnega bruto dohodka (EGI) je narejen ob upoštevanju morebitnih izgub zaradi prenizke obremenitve dostavljenih plačil in izgub pri pobiranju najemnin. Za izračun smo vzeli vrednost 8 %, določeno na podlagi razpoložljivih podatkov iz zunanjih virov in lastnih opažanj.

Opravljeni izračuni so pokazali, da je EPD predmeta ocenjevanja:

Sčasoma je kriza, tako kot v drugih segmentih poslovnih nepremičnin, povzročila množičen padec cen in povečanje ponudbe na prostem trgu. Analiza uspešnosti prvovrstnih poslovnih nepremičnin v Sankt Peterburgu kaže, da je tveganje naložbe v takšne nepremičnine verjetno nižje od tveganja naložbe v finančne instrumente, ki so izgubili verodostojnost. Če s tem ...

Razpoložljivost in pogoji obstoječih najemnih pogodb za objekt, možnosti za njihovo podaljšanje, pogodbe (opcije) za prodajo objekta. 4.10 Izvesti razumno uskladitev ocenjenih vrednosti nepremičnin, pridobljenih z uporabo različnih metod vrednotenja (na podlagi analize podatkov o trgu podobnih objektov, z oceno stroškov ustvarjanja objekta, ki lahko služi kot nadomestek.. .

Čisti dohodek, če bo pravočasno vključil v nepremičnino ali odstranil določene predmete, ob upoštevanju, da imajo izboljšave nepremičnine vrednost, če jih spremlja povečanje tržne vrednosti. Bistvo "načela naraščajočega in padajočega dohodka" je, da se bo z dodajanjem kapitala in dela zemlji donos povečal na določeno ...

V strukturi izvoza predstavljajo surovine in materiali 95,8%, stroji in oprema - 1,4%, blago za široko porabo - 2,8%. 3.2 LOKACIJA OBJEKTA Ocenjena nepremičnina s skupno površino 42 kvadratnih metrov je nestanovanjski objekt - trgovski paviljon, ki se nahaja na naslovu: regija Tula, Kimovsk, ulica Lenina 52a. Nepremičnina se nahaja v središču mesta...

Med analizo trga pisarniških prostorov v Moskvi so bile oktobra 2003 izbrane tri primerljive nepremičnine, ki so bile ponujene v prodajo. Lastnosti primerljivih objektov so predstavljene v spodnji tabeli.

Tabela 22. Značilnosti primerljivih nepremičnin

Pravni status je za vse primerljive nepremičnine enak in ustreza ovrednoteni nepremičnini, ki ne zahteva popravka za prenesene pravice na nepremičnini. Zaradi pomanjkanja podatkov o cenah realnih transakcij so bile v izračunih uporabljene ponudbene cene, zato tudi niso potrebne prilagoditve za čas prodaje, pogoje prodaje in financiranje posla.
Cene primerljivih nepremičnin so bile prilagojene glede na njihove parametre, kot sledi:

P0 - začetna cena kvadratnega metra primerljivega objekta (ponudbena cena);
Рcorr - prilagojeni stroški na kvadratni meter primerljive nepremičnine;
P1, P2, P3, P4, P5, P6, P7, P8 - spremembe za lokacijo, za barantanje, za prometno dostopnost, za lokacijo prostorov v objektu, za površino lokala, za udobje dostopnih cest, za prisotnost ločenega vhoda, za tehnično stanje objekta.
Popravek lokacije. Lokacija nepremičnine je odločilni dejavnik, ki vpliva na njeno vrednost. Popravek na lokacijo se uvede, če so izbrani primerljivi objekti znotraj različnih teritorialno-ekonomskih con, v našem primeru se popravek ne uvede.
Popravek trgovanja. Ponudbene cene objektov se razlikujejo od cen realnih transakcij na sekundarnem trgu nestanovanjskih prostorov, ki se praviloma odvijajo po nižjih cenah. Po podatkih vodilnih nepremičninskih družb se cene ponudb razlikujejo od cen realnih transakcij na ravni 5-10%. Popravek je določen na 5 %.
Prilagoditev prometni dostopnosti. Prilagoditev prometne dostopnosti je bila določena z metodo prodaje v paru. Spodaj je podana količina popravkov glede na prometno dostopnost prostorov. V našem primeru je uveden popravek.

Popravek za lokacijo prostorov v stavbi. Popravek za lokacijo prostorov v stavbi je bil določen po metodi prodaje v paru. Spodaj je prikazana velikost popravkov glede na lokacijo prostorov v stavbi.

Popravek površine. Popravek površine je bil določen z metodo prodaje v paru. Spodaj je prikazana velikost sprememb glede na površino sobe.

Sprememba za udobje dostopnih cest. Prilagoditev za udobje dostopnih cest se uvede v primerih, ko so značilnosti za ta parameter ocenjevanega in primerljivega objekta različne. V našem primeru je uveden popravek.
Udobje dostopnih cest strokovnjaki izračunajo na petstopenjski lestvici:
5 točk - zagotovljen je dostop vozil do objekta z osrednje ulice, je parkirišče;
4 točke - možna je vožnja avtomobilov in tovornjakov ne z glavne ulice, parkiranje;
3 točke - vstop avtomobilov poteka po ulicah z omejenim prometom, parkiranje je težko;
2 točki - dostop z avtomobilom je otežen, najbližje parkirišče je 10 minut. peš.
Spremembo je določil izvedenec na podlagi analize tržnih informacij na nerezidenčnem trgu, zato je za znižanje ocene za 1 točko značilno znižanje vrednosti za 2 %.
Sprememba prisotnosti ločenega vhoda je uveden, saj prisotnost ločenega vhoda poveča stroške objekta. Sprememba se ugotovi s strokovnim pregledom v višini 3 %.
Popravek tehničnega stanja (končna raven). Na podlagi podatkov, objavljenih na spletnih straneh gradbenih podjetij, pa tudi iz pogovorov z zaposlenimi v popravilih in gradbenih organizacijah, kot je "Marathon" tel. 964-44-38, "Promstroy 1" tel. 367-56-31, "Maršal" tel. 155-39-59, "Holding Trading" tel. 119-50-13, "Prednost" tel. 749-98-05 tehnično stanje in stopnjo zaključka prostorov (glede na sestavo in stopnjo zahtevnosti dela) lahko razdelimo v naslednje kategorije:
Euro zaključek(sodobna dekoracija prostorov v skladu z zahtevami evropskih standardov, z uporabo najnovejših gradbenih tehnologij in najboljših zaključnih materialov v tem trenutku). Stroški te vrste popravila (vključno z zaključnimi materiali) bodo od 150 do 200 dolarjev na 1 m².
Standardno popravilo(dokončanje prostorov s klasičnimi tehnologijami in sodobnimi materiali). Stroški te vrste popravila (vključno z zaključnimi materiali) bodo 100-150 dolarjev na 1 m².
Delovni pogoj(hišna adaptacija, izvedena pred nekaj leti).
Zahteva kozmetična popravila(prisotnost manjših napak v dekoraciji prostora). Stroški popravila pred vzpostavitvijo prostorov v delovnem stanju (vključno z zaključnimi materiali) znašajo 50 - 100 dolarjev na 1 m2.
Zahteva kozmetična popravila z elementi kapitalskega dela(popolna ali delna odsotnost kakršne koli (talne, stenske, stropne) obloge. Stroški popravil, dokler se stanje prostorov ne vzpostavi v delovnem stanju (vključno z zaključnimi materiali), znašajo 150-200 dolarjev na 1 m2.
Zahteva večjo prenovo(pomanjkanje talnih, stenskih in stropnih oblog). Stroški popravila pred vzpostavitvijo prostorov v delovnem stanju (vključno z zaključnimi materiali) znašajo 200-300 dolarjev na 1 m2.

Tabela 23. Ugotavljanje tržne vrednosti nepremičnine s primerjavo prodaj

4.4. IZRAČUN STROŠKOV OBJEKTA PO METODAH DOHODKOVNEGA PRISTOPA

Določanje tržne vrednosti nepremičnine z dohodkovno metodo temelji na načelu pričakovanja. Po tem principu tipičen investitor, torej kupec nepremičnine, le-to pridobi v pričakovanju prihodnjih prihodkov od uporabe. Glede na to, da obstaja neposredna povezava med velikostjo naložbe in koristmi iz komercialne rabe podjetja, v katero vlaga, je vrednost nepremičnine opredeljena kot vrednost pravic do prejemanja dohodka, ustvarjenega z njo, z drugimi besedami vrednost nepremičnine. nepremičnine je opredeljena kot sedanja vrednost prihodnjih prihodkov, ustvarjenih s predmetom vrednotenja.
Prednost dohodkovnega pristopa v primerjavi s stroškovnim in primerjalnim pristopom je v tem, da v večji meri odraža pogled investitorja na nepremičnino kot vir dohodka, to pomeni, da se ta kakovost nepremičnine upošteva kot glavni cenovni dejavnik. . Glavna pomanjkljivost dohodkovnega pristopa je, da za razliko od drugih dveh pristopov temelji na podatkih napovedi.
Faze postopka ocenjevanja pri tem pristopu:
* Izdelava napovedi bodočih prihodkov iz naslova najemnin ocenjevanih površin za obdobje lastništva in na podlagi pridobljenih podatkov določitev potencialnega bruto dohodka (BRP).
LHP - predstavlja največji dohodek, ki ga lahko prinese predmet ocenjevanja s 100-odstotno obremenitvijo območja, brez upoštevanja vseh izgub in stroškov. LHP je odvisen od površine nepremičnine, ki se ocenjuje, uveljavljene najemnine in se izračuna po formuli:

Ast - povprečna najemnina nepremičnine, ki se ocenjuje,
S - območje nepremičnine, ki jo je treba oceniti.
* Ugotavljanje na podlagi tržne analize izgub zaradi premajhne izkoriščenosti prostora in pri pobiranju najemnine, izračun dejanskega bruto dohodka.
Lastnik na dolgi rok praviloma nima možnosti trajnega najema 100% površine stavbe. Izgube najemnine nastanejo zaradi premajhne izkoriščenosti nepremičnine in neplačevanja najemnine s strani brezvestnih najemnikov.
Stopnja nezasedenosti donosne nepremičnine s strani najemnikov je označena z razmerjem premajhne izkoriščenosti, ki je določeno z razmerjem med količino nenajetega prostora in celotno površino, ki se oddaja v najem. Razmerje med zakupljenim prostorom in celotno površino za najem se imenuje faktor zasedenosti. Za različne segmente nepremičninskega trga obstajajo značilni dejavniki obremenitve trga.
Tako se znesek izgube nezasedenega prostora bodisi določi na podlagi tržnih podatkov bodisi izračuna za določeno nepremičnino po formuli:

KND - koeficient premajhne izkoriščenosti;
Кn je delež površin za najem, za katere se med letom menjajo najemniki;
nc - povprečno obdobje v letu, ki je potrebno za iskanje novih najemnikov po odhodu starih;
na je skupno število obdobij najema v enem letu.
Dobljena vrednost koeficienta premajhne izkoriščenosti izraža delež izgubljenega PGŽ zaradi nezmožnosti 100-odstotnega najema vseh za to namenjenih površin posamezne nepremičnine. Zato je treba PVD prilagoditi faktor obremenitve površine (Kz), ki je opredeljen na naslednji način:
Nezmožnost popolnega pobiranja najemnine pomeni tipično tržno situacijo, ko se vedno najdejo brezvestni najemniki, ki ob izpraznitvi prostorov ne odplačajo svojih dolgov za najemnino. Kvantitativni izraz zmanjšanja dohodka iz naslova neplačila najemnine je koeficient izpada dohodka iz naslova neplačila (stopnja podplačila plačil) (Kn), ki se določi na podlagi podatka o povprečnih izgubah lastnikov od neplačevanja najemnine s strani najemnikov za tovrstne prostore, ki je izražena v % potencialnega bruto dohodka.
V to smer, razmerje pobiranja pristojbin (Kc) bo: Torej se izračun dejanskega bruto dohodka (GIR) izvede po naslednji formuli:

Treba je opozoriti, da se lahko drugi dohodki, prejeti od delovanja nepremičnine, ki presegajo najemnine, na primer za uporabo dodatnih storitev - pranje perila, parkiranje, to je drugi dohodek, pripišejo drugim dohodkom dodatna sredstva, ki jih lahko prejemati v povezavi z običajno uporabo nepremičnine.
* Izračun stroškov delovanja vrednotene nepremičnine, ki temelji na analizi dejanskih stroškov njenega vzdrževanja in/ali tipičnih stroškov na tem trgu.
Obratovalni odhodki (OP) so odhodki, potrebni za zagotavljanje normalnega delovanja objekta, neposredno povezani s prejemom dejanskega bruto dohodka.
Obratovalne stroške običajno delimo v tri skupine:
- pogojno konstantna;
- pogojne spremenljivke;
- Stroški zamenjave.
Pogojno stalni stroški vključujejo stroške, katerih višina ni odvisna od stopnje obratovalne obremenjenosti objekta in ravni opravljenih storitev. Običajno ta skupina vključuje:
- davek na nepremičnine;
- zavarovalne premije (plačila premoženjskih zavarovanj);
- plačila za zemljišče;
- nekateri elementi variabilnih stroškov, ki so dejansko stalni.
Med pogojno spremenljive stroške sodijo stroški, katerih višina je odvisna od obratovalne obremenjenosti objekta in ravni opravljenih storitev. Običajno ta skupina vključuje naslednje stroške:
- komunalne storitve;
- tekoča popravila;
- plače strežnega osebja;
- davki na plače;
- za požarno zaščito in varnost;
- za oglaševanje in sklepanje najemnih pogodb;
- za svetovanja in pravne storitve;
- za upravljanje;
- drugi stroški.
Stroški zamenjave - stroški občasne zamenjave strukturnih elementov stavbe z visoko obrabo. Običajno ti elementi vključujejo:
- strešne kritine, talne obloge, elementi notranje in zunanje dekoracije, polnila za okna in vrata, okovje in drugi konstrukcijski elementi s kratko življenjsko dobo;
- sanitarna oprema in električna oprema;
- elementi zunanjih izboljšav - pešpoti, dostopne ceste, parkirišča, krajinska zasnova in majhne arhitekturne oblike.
Vključitev te skupine stroškov v obratovalne stroške, povezane z normalnim obratovanjem stavbe, je posledica predpostavke, da bo lastnik nepremičnino upravljal na ravni, ki je v skladu s predpisi in standardi za tovrstne nepremičnine.
Tako se od dejanskega bruto dohodka odšteje ocenjena vrednost poslovnih odhodkov, skupna številka pa je neto poslovni dohodek.
* Preračun čistih poslovnih prihodkov v trenutno vrednost objekta na več načinov, odvisno od izbrane metode vrednotenja.
Za določitev trenutne vrednosti predmeta na podlagi čistega poslovnega dohodka je mogoče uporabiti dve metodi:
- način neposredne kapitalizacije dohodka;
- način kapitalizacije po stopnji donosnosti kapitala:
- način kapitalizacije po računskih modelih;
- metoda diskontiranih denarnih tokov.
Te metode temeljijo na predpostavki, da je vrednost nepremičnine določena s sposobnostjo nepremičnine, ki se vrednoti, da ustvari tokove dohodka v prihodnosti. Pri obeh metodah se prihodnji dohodek od nepremičnine pretvori v njeno vrednost, pri čemer se upošteva stopnja tveganja, značilna za to nepremičnino. Te metode se razlikujejo le po načinu pretvorbe dohodkovnih tokov.
Metoda neposredne kapitalizacije- metoda za določitev tržne vrednosti dobičkonosnega predmeta, ki temelji na neposredni pretvorbi najbolj značilnega dohodka prvega leta v vrednost tako, da se ta deli s kapitaliziranim razmerjem, pridobljenim na podlagi analize tržnih podatkov o razmerju med čisti dobiček in vrednost premoženja, podobnega predmetu vrednotenja, pridobljena z metodo tržne ekstrakcije.
Hkrati ni treba ocenjevati gibanja gibanja dohodka skozi čas, pri ocenjevanju količnika kapitalizacije pa je treba ločeno upoštevati njegove komponente: stopnjo donosa kapitala in stopnjo njegovega donosa. Predpostavlja se, da je račun vseh teh trendov in komponent vgrajen v tržne podatke. Takšne zahodne klasične različice metode neposredne kapitalizacije, pri kateri se razmerje kapitalizacije pridobiva iz tržnih transakcij, je zaradi težav pri zbiranju informacij praktično nemogoče uporabiti v ruskih razmerah (najpogosteje so pogoji in cene transakcij zaupne informacije). ). Na podlagi tega je v praksi treba uporabiti algebraične metode za konstruiranje koeficienta kapitalizacije, ki omogočajo ločeno oceno stopnje donosa kapitala in stopnje njegovega donosa.
Opozoriti je treba, da se metoda neposrednega usredstvovanja uporablja za vrednotenje obstoječih sredstev, ki na dan vrednotenja ne zahtevajo velikih investicij v času popravil ali rekonstrukcije.
- metoda določanja tržne vrednosti dohodkovnega predmeta, ki temelji na pretvorbi vseh denarnih tokov kot "stanje realnega denarja", ki jih ustvari v preostalem obdobju ekonomskega življenja, v vrednost z diskontiranjem na dan ocene z uporabo stopnje donosa kapitala, pridobljene iz tržnih alternativnih naložbenih tveganj.
Metoda kapitalizacije po stopnji donosnosti kapitala ima dve različici s formalnega (matematičnega) vidika:
metoda diskontiranega denarnega toka- metoda kapitalizacije s stopnjo donosa kapitala, pri kateri se za določitev tržne vrednosti z uporabo stopnje donosa kapitala kot diskontne stopnje upoštevajo denarni tokovi vsakega leta poslovanja vrednotenega sredstva, vključno z denarni tok od njegove nadaljnje prodaje ob koncu obdobja imetja, se diskontirajo ločeno in nato seštejejo.
metoda kapitalizacije po računskih modelih- metodo kapitalizacije s stopnjo donosa kapitala, pri kateri se za določitev tržne vrednosti najbolj značilen dohodek prvega leta pretvori v vrednost s pomočjo formaliziranih modelov izračuna dohodka in vrednosti, pridobljenih na podlagi analize trende njihovega spreminjanja v prihodnosti.
Metoda diskontiranih denarnih tokov se uporablja, če:
- Predpostavlja se, da se bodo prihodnji tokovi bistveno razlikovali od sedanjih;
- na voljo so dokazi za utemeljitev prihodnjih denarnih tokov nepremičnin;
- tokovi prihodkov in odhodkov so sezonski;
- Nepremičnina, ki se ocenjuje, je večji večnamenski poslovni objekt;
- Nepremičnina je v gradnji ali je bila pravkar zgrajena in predana v uporabo (oz. v uporabo).
Metoda kapitalizacije modela izračuna se uporablja, če:
- Tokovi prihodkov so stabilni dalj časa, predstavljajo pomembno pozitivno vrednost;
- Tokovi dohodka rastejo enakomerno, zmerno.

4.4.1. Utemeljitev izbire dohodkovne metode in izračun vrednosti nepremičnine

Ob upoštevanju, da predmetna nepremičnina ne potrebuje večjih popravil, in tudi ob upoštevanju obstoječih trendov na trgu poslovnih nepremičnin v Moskvi, je mogoče predvideti gladko spreminjajoče se tokove prihodkov od najema predmetne nepremičnine, kar nam omogoča zaprositi za preračun napovedanega dohodka v metodo kapitalizacije sedanje vrednosti po modelih izračuna (v nadaljevanju metoda kapitalizacije dohodka).
DOLOČITEV POTENCIALNEGA BRUTO DOHODKA

Izračun potencialnega bruto dohodka temelji na analizi trenutnih najemnin za primerljive nepremičnine (tržne najemnine).
Študija najemnin za pisarniške prostore je bila izvedena v skladu z elektronskimi zbirkami podatkov časopisa "Iz ruk v ruki", spletnih strani nepremičninskih agencij v Moskvi itd.

Tabela 24. Značilnosti primerljivih nepremičnin za določitev povprečnih najemnin nepremičnine

Tako bo najemnina za Nepremičnino določena kot povprečna najemnina za izbrane nepremičnine, prilagojena za spremembe in bo (zaokrožena) 556 USD/m2/leto.
Izvedena tržna analiza kaže, da je povprečna najemnina za pisarniške prostore razreda "B", brez DDV, 490 USD na kvadratni meter. m na leto, pisarniški prostor razreda "C" brez DDV 297 $ na kvadratni m. m na leto (upoštevana je bila najvišja meja razpona, predstavljenega v analizi, ob upoštevanju lokacije ocenjenega predmeta), od koder je povprečna najemnina za prostor, ki zaseda vmesni položaj med razredoma "B" in Pisarne "C" bodo (zaokrožene) 400 USD na kvadratni meter. m na leto.
V skladu s klasifikacijo, predstavljeno v tem poročilu, zavzema potrjena nepremičnina vmesni položaj med pisarnami razreda "B" in "C", najemnina, izračunana za potrjeno nepremičnino, brez DDV in obratovalnih stroškov, pa bo približno 418 USD na kv. m na leto. To dejstvo kaže na pravilnost izbranih primerljivih objektov in možnost nadaljnje uporabe določene vrednosti v izračunih.
UGOTAVLJANJE MOŽNIH IZGUB ZARADI PROSTOJA PROSTORA IN IZGUB ZARADI POBIRANJA NAJEMNINE
Za ocenjevane prostore bo stopnja neizkoriščenosti 8,3 %, izračunana na osnovi, da najemodajalec mesec dni išče najemnika (1/12 x 100 %) = 8,3 % ali v deležih 0,083. Tako bo faktor obremenitve ( Kz) = 1 - 0,083 = 0,92 .
V skladu z uveljavljeno prakso se najemnine plačajo vnaprej (akontacije), v zvezi s tem se koeficient zbiranja plačil (Kc) vzame enak 1,0.
DOLOČITEV STROŠKOV OBRATOVANJA
Izračun povprečnih letnih obratovalnih stroškov je prikazan v spodnji tabeli. Začetne podatke posreduje naročnik.

Upoštevati je treba tudi, da v sodobnih razmerah lastniki običajno ne oblikujejo nadomestnega sklada, celoten znesek denarnih stroškov pa se po potrebi plača v enkratnem znesku. Ta ugotovitev je bila narejena na podlagi pogovorov z lastniki nestanovanjskih stavb in prostorov.
DOLOČANJE ČISTIH POSLOVNIH DOHODKOV IN IZRAČUN TRŽNE VREDNOSTI V OKVIRU DOHODKOVNEGA PRISTOPA
Metoda kapitalizacije dohodka je določitev vrednosti nepremičnine s pretvorbo letnih (ali povprečnih letnih) čistih poslovnih prihodkov (NOR) v sedanjo vrednost.
Osnovna formula za izračun je naslednja:
Koeficient kapitalizacije se upošteva kot koeficient kapitalizacije za izboljšave, izračunan v okviru določanja stroškov zemljišča.

Tabela 25. Določitev tržne vrednosti Predmeta vrednotenja po metodi kapitalizacije dohodka

4.5. POTRDITEV REZULTATOV VREDNOTENJA OBJEKTA

Kot rezultat vrednotenja po treh pristopih so bili pridobljeni podatki v spodnji tabeli.

Tabela 26. Podatki za tri ocenjevalne pristope

Rezultati se ujemajo z metodo hierarhične analize (HAI).
Metoda hierarhične analize je sistematičen postopek za hierarhično predstavitev elementov, ki opredeljujejo jedro katerega koli problema. Sestoji iz razdelitve (razgradnje) problema na enostavnejše komponente in nadaljnje obdelave zaporednih sodb ocenjevalca s primerjavami v parih.
Za namene te ocene se uporabljajo naslednja merila ujemanja:
A. Sposobnost odražanja dejanskih namenov potencialnega investitorja in prodajalca;
B. Vrsta, kakovost, obseg podatkov, na podlagi katerih se izvaja analiza;
C. Sposobnost parametrov uporabljenih metod za upoštevanje tržnih nihanj;
D. Sposobnost upoštevanja posebnih značilnosti predmeta, ki vplivajo na njegovo vrednost.
Po predstavitvi problema ujemanja rezultatov v obliki hierarhije se izvede naslednje zaporedje dejanj:
* Prednosti v merilih se razkrijejo s primerjavo v parih. Za to je sestavljena inverzno simetrična matrika, za parno primerjavo pa se uporablja lestvica razmerja. Parne primerjave se izvajajo glede na prevlado enega elementa nad drugim. Te sodbe so nato izražene v celih številih in za to se uporablja naslednja lestvica:

Tabela 27. Lestvica razmerja za primerjavo parov

* Nadalje je za vsako merilo utež določena s formulo: W ij \u003d (Paij) 1 / n. kjer je aij pomembnost merila (indeksa)
* Dobljene uteži so normalizirane: W ij = W ij / W. Tako dobljene vrednosti predstavljajo končno vrednost uteži vsakega od kriterijev.
* Izvaja se opisani postopek za določitev prioritet za vsako alternativo za posamezen kriterij. Tako se določijo vrednosti uteži vsake alternative.
* Izračunane so končne uteži vsake alternative, ki so enake vsoti zmnožkov uteži faktorjev oblikovanja cen in ustreznih uteži alternativ za vsak faktor.
Rezultati izračuna utežnih koeficientov za določitev tržne vrednosti predmeta ocenjevanja so podani v prilogi 4 tega poročila.

Tabela 28. Izračun končne vrednosti tržne vrednosti Predmeta ocenjevanja

Priporočljivo je, da dobljeno vrednost zaokrožite na najbližjih tisoč rubljev:
Tržna vrednost Nepremičnine (vključno z davkom na dodano vrednost po stopnji 20 odstotkov) je (zaokroženo):
10.544.000 (Deset milijonov petsto štiriinštirideset tisoč rubljev) oz
po menjalnem tečaju Banke Rusije na dan ocene (30,235 rubljev za 1 ameriški dolar)
348.735 (tristo oseminštirideset tisoč sedemsto petintrideset ameriških dolarjev).