Orice tranzacție financiară este supusă taxelor, indiferent dacă observăm sau nu. Destul de des sunt deja incluse în costul final al produsului, iar omul obișnuit pur și simplu nu se gândește să le plătească. Dar uneori trebuie să te ocupi singur de această problemă. Astăzi vom analiza în detaliu cum și în ce sume se plătește impozitul pentru vânzarea spațiilor nerezidențiale de către o persoană fizică în 2018. Cum se calculează și la ce concesii vă puteți aștepta?
Legislația fiscală pentru persoane fizice este destul de simplă. Toate veniturile sunt supuse impozitului cu o rată de 13%. Cu alte cuvinte, la vânzare, orice impozit imobiliar către persoane fizice este de 13% din valoarea tranzacției.
Arata cam asa. Îți vinzi garajul cu 200.000 de ruble. În consecință, trebuie să plătiți 26.000 de ruble.
La prima vedere, totul este simplu, dar există câteva puncte importante care vă permit să reduceți plățile către stat sau să le evitați cu totul.
Dar mai întâi, merită să înțelegeți ce sunt spațiile nerezidențiale. Cu toate că impozitul pe vânzarea proprietății nerezidențiale este egal cu deducerea din vânzarea unui apartament, beneficiile fiscale sunt oferite în moduri diferite, în consecință, și calculul final poate varia foarte mult.
Problema principală este că În legislația rusă nu există o divizare clară între bunurile imobiliare rezidențiale și nerezidențiale. Astfel, nu este întotdeauna posibil să se clasifice cu exactitate ce sunt spațiile nerezidențiale. Dacă vindeți, de exemplu, un garaj sau un foișor de cumpărături, atunci totul este clar, dar dacă vorbim de o casă neterminată, atunci cum să clasificați această clădire?
Există mai multe semne prin care o cameră este considerată rezidențială:
Dacă ale tale incinta nu indeplineste cel putin unul dintre aceste criterii, atunci va fi considerat nerezidential.
Dar sunt câteva și aici exceptii despre care merită să știți. Tip nou de clădiri - apartamente, și hoteluri se referă la obiecte stoc nerezidenţial. În consecință, taxa pe vânzări de către o persoană fizică este calculată ca pentru spațiile nerezidențiale.
Serviciul Federal de Taxe este destul de loial persoanelor fizice, așa că există cazuri în care nu este nevoie să plătească impozit pe bunuri imobiliare persoanelor fizice.
Dar aici merită să facem o notă importantă - din 2016, au fost în vigoare o serie de schimbări serioase care afectează semnificativ sistemul de deducere a impozitelor. Cel mai important lucru de înțeles este dacă ați preluat proprietatea înainte de 2016, atunci poti lucrează conform vechilor standarde, Dacă după, se merită concentrați-vă pe altele noi.
Data de 1 ianuarie 2016 se referă în mod specific la aceasta, și nu la momentul tranzacției, aceasta este foarte importantă!
Sistemul, care a funcționat până la 1 ianuarie 2016, a fost destul de simplu. Dacă proprietatea este situată pe proprietatea ta 3 ani, Acea impozit din vânzarea spațiilor nerezidențiale de către o persoană fizică nu este nevoie să plătiți.
Se pune întrebarea, de la ce dată ar trebui să se calculeze acești 3 ani? În marea majoritate a cazurilor este despre data indicată în certificatul de titlu. Dar există un lucru excepție - primind o moştenire. Apoi va începe numărătoarea inversă de la data morții și nu de la data moștenirii.
Ce s-a schimbat? Principala modificare este prelungirea perioadei de deținere pentru vânzările fără taxe. Acum în loc de trei ani, trebuie să dețineți, de exemplu, un garaj cinci ani.
Dar aici există câteva excepții:
În aceste cazuri termenul limită rămâne același-3 ani. Se reține și calculul datei intrării în proprietate la intrarea în moștenire.
O altă schimbare importantă din ultimii ani a fost posibilitatea falimentului unei persoane fizice. Nu va exista impozit pe bunuri imobiliare pentru persoane fizice, deoarece acest lucru va prejudicia creditorii.
Dacă trebuie să plătiți impozit, este posibil să vă calificați în continuare pentru anumite beneficii.
Sunt doar două dintre ele, merită clarificat imediat:
Trebuie să știți că o deducere a impozitului pe proprietate este dreptul oricărei persoane în orice tranzacție majoră, fie că este vorba de vânzarea unui apartament sau a unei mașini. Dar există un detaliu foarte important aici - mărimea deducerii este diferită.
Care sunt deducerile fiscale:
De aceea, mai sus a fost pusă subiectul a ceea ce imobilul nu este considerat rezidențial.
Mecanismul în sine funcționează după cum urmează. Din suma totală a tranzacției se scade suma deducerii, iar decontarea finală se face din suma rămasă.
Să ne uităm la asta cu un exemplu. Vindeți un garaj în valoare de 600.000 de ruble. În consecință, toate taxele se plătesc doar de la 350 000. Dacă vindeți proprietate pentru o sumă mai mică decât deducerea fiscală, Acea nu trebuie sa platiti nimic.
Acest relief este potrivit pentru aceștia care a cumpărat proprietatea în baza unui contract de vânzare. Formula de calcul este următoarea: impozitul se plătește pe diferența dintre valoarea de cumpărare și vânzare.
Am cumpărat un garaj cu 200.000 de ruble și l-am vândut cu 210.000 de ruble. Deducerile finale se fac din diferență, adică de la 10.000 de ruble.
Modificările în legislația fiscală au afectat și un beneficiu - rambursarea cheltuielilor. Acum că se calculează impozitul pe vânzarea spațiilor nerezidențiale de către o persoană fizică, se ia în considerare valoarea sa cadastrală. Acest lucru se face pentru a se asigura că nu există cazuri de evaziune fiscală.
Acum sistemul funcționează după cum urmează. Valoarea cadastrală a obiectului se compară cu suma specificată în contract. Dacă primul este mai mare, atunci este luat în considerare ca principal, dar cu un coeficient de 0,7. Acest coeficient a fost introdus din cauza imperfecțiunii de calcul a costurilor în timpul evaluării cadastrale.
Arată astfel: dacă valoarea cadastrală a proprietății dvs., care nu este destinată uzului rezidențial, este de 400.000 de ruble și se dovedește a fi mai mare, atunci este luată ca bază pentru calcul și înmulțită cu 0,7: 400.000 * 0,7 = 280.000 .
Nu uitați că este necesar nu numai să finalizați tranzacția, ci și să transmiteți rapoarte.
Termenele sunt foarte flexibile:
Cu alte cuvinte, dacă vă vindeți proprietatea în decembrie 2017, atunci declarația trebuie depusă până la 30 aprilie 2018 și plătită până la 15 iulie.
De regulă, nu apar probleme. Cu toate acestea, există o situație în care Serviciul Fiscal Federal poate avea întrebări pentru dvs. Dacă, după închiderea unui antreprenor individual, vindeți imobile ca persoană fizică. Astfel de acțiuni nu sunt interzise de lege, dar dacă ați obținut profit folosind obiectul, atunci toate plățile trebuie efectuate ca persoană juridică.
Cu alte cuvinte, dacă vindeți un pavilion de cumpărături după închiderea antreprenorului individual, valoarea impozitului nu va fi de 13%. Totul depinde de sistemul fiscal în care a lucrat antreprenorul, dar în majoritatea cazurilor trebuie efectuate două plăți:
Am examinat în detaliu care este taxa pe vânzarea spațiilor nerezidențiale de către o persoană fizică. Acum știți că o deducere a impozitului pe proprietate este dreptul oricărei persoane, precum și pe ce beneficii puteți conta și în ce cazuri este posibil să nu plătiți absolut nimic.
Principalul impozit pentru care persoanele fizice sunt recunoscute ca plătitori este impozitul pe venitul personal (NDFL). Potrivit articolului 209 din Codul fiscal al Federației Ruse, obiectul impozitării pentru această plată este venitul primit atât în Rusia, cât și în străinătate.
În consecință, întrucât la vânzarea spațiilor nerezidențiale vânzătorul primește venituri sub forma valorii acestui imobil, vânzătorul devine plătitor de impozit pe venitul personal și este obligat să plătească impozit cu o cotă de 13%. Cu toate acestea, rezidenților ruși se aplică o cotă de impozitare de 13%. Nerezidenții calculează impozitul pe venitul personal pe baza unei cote de 30%.
Referinţă! Prezența reședinței unei persoane nu este identică cu prezența cetățeniei ruse. Alineatul 2 al articolului 207 din Codul fiscal al Federației Ruse definește rezidenții ca persoane care stau în țară timp de 183 de zile sau mai mult pe parcursul anului.
Astfel, un cetățean străin poate deveni rezident și invers, un cetățean al Federației Ruse își poate pierde statutul de rezident dacă pleacă pentru o perioadă lungă de timp. Cu toate acestea, există o serie de cazuri în care impozitul pe venitul personal nu trebuie plătit.
Atenţie! Toate beneficiile enumerate se aplică numai rezidenților fiscali din Rusia.
Merită să vorbim separat despre impozitarea veniturilor din vânzarea spațiilor nerezidențiale de la persoane fizice implicate în activități antreprenoriale individuale (PI). Codul fiscal al Federației Ruse prevede mai multe sisteme fiscale pe care antreprenorii individuali le pot folosi:
Taxa agricolă unificată poate fi utilizată numai de producătorii agricoli. În baza paragrafului 1 al articolului 346.8 impozitarea are loc la o rată de 6% din diferența dintre venituri și cheltuieli.
Articolul 346.8 din Codul Fiscal al Federației Ruse. Cota de impozitare
Cotele de impozitare stabilite în conformitate cu prezentul alineat de legile Republicii Crimeea și ale orașului federal Sevastopol nu pot fi majorate în perioadele specificate în prezentul alineat, începând din perioada fiscală din care se aplică cota redusă de impozitare.
Veniturile entităților comerciale sunt incluse în calculul bazei impozabile pentru impozitul pe profit. Articolul 274 prevede că baza de calcul a impozitului este valoarea bănească a profitului, calculată ca diferență între veniturile și cheltuielile unei persoane juridice.
Astfel, veniturile din vânzarea spațiilor nerezidențiale sunt incluse în totalul veniturilor primite de organizație pentru perioada de raportare. Profitul primit este supus impozitării cu o cotă de 20%.
Important! La calcularea bazei de impozitare se utilizează nu numai veniturile din vânzare, ci și cheltuielile asociate achiziției acestui spatiu nerezidenţial.
Persoanele juridice, precum și întreprinzătorii individuali pot aplica, pe lângă sistemul general de impozitare, următoarele sisteme:
„Vmenenka” poate fi utilizat pentru diverse tipuri de servicii (casnice, veterinare, reparații, transport), comerț cu amănuntul și catering. Cu toate acestea, veniturile din vânzarea spațiilor nerezidențiale trebuie impozitate în conformitate cu regulile generale: impozitul pe profit.
Trecerea la sistemul de impozitare simplificat și impozitul agricol unificat presupune eliminarea impozitului pe profit, inclusiv veniturile din vânzarea de bunuri imobiliare. Plata plăților în aceste moduri este aceeași atât pentru întreprinderi, cât și pentru antreprenorii individuali:
La vânzarea imobilelor din stocul nerezidențial se percepe și TVA cu o cotă de 18%. Plătitorii de TVA sunt organizații și întreprinzători individuali (cu excepția celor care utilizează Taxa Agricolă Unificată și sistemul fiscal simplificat).
Doar persoanele fizice care plătesc impozit pe venitul persoanelor fizice au posibilitatea de a vinde spații nerezidențiale fără impozit. Acest lucru se datorează faptului că legislația fiscală stabilește o serie de preferințe de care cetățenii pot profita.
Clauza 17.1 din articolul 217 din Codul fiscal al Federației Ruse prevede că veniturile din vânzarea proprietății nu sunt supuse impozitului pe venitul personal dacă proprietatea vândută a fost în posesia unei persoane mai mult decât perioada minimă stabilită. La rândul său, paragraful 3 al articolului 217.1 din Codul fiscal al Federației Ruse specifică această normă și stabilește o perioadă de 3 ani pentru utilizarea acestui beneficiu.
Această preferință poate fi aplicată în următoarele circumstanțe:
Persoanele care vând bunuri primite din aceste motive nu numai că nu plătesc impozit pe venitul personal, dar nici nu depun declarație fiscală.
La vânzarea unor astfel de proprietăți, se poate aplica și un beneficiu sub formă de scutire de impozit. Dar în baza paragrafului 4 al articolului 217.1, perioada de titularizare crește de la 3 la 5 ani. Aceasta înseamnă că veți putea profita de beneficii începând cu 2021.
Dacă o persoană fizică este declarată falimentară de către o instanță de arbitraj și bunul care îi aparține este vândut pentru a rambursa datorii către creditori, atunci veniturile din vânzarea unor astfel de proprietăți nu sunt supuse impozitării. Acest lucru este stabilit de paragraful 63 al articolului 217 din Codul fiscal al Federației Ruse.
Cu toate acestea, în acest caz, absența obligației de a plăti impozitul pe venitul personal nu va afecta în niciun fel bunăstarea unei persoane, întrucât veniturile din vânzarea spațiilor nerezidențiale nu vor merge în beneficiul acestuia.
După ce a vândut o proprietate dintr-un fond nerezidențial, o persoană trebuie să plătească impozit nu imediat, ci după sfârșitul perioadei fiscale (anul), adică anul viitor. Plata plății este precedată de depunerea unei declarații la fisc în formularul 3-NDFL. Declarația de impozit se depune de către cetățeni până pe 30 aprilie, iar plata directă se face până pe 15 iulie.
Următoarele informații ar trebui să fie indicate în formularul 3-NDFL:
Este convenabil să plătiți impozite utilizând serviciul „Plata impozitelor, contribuții de asigurare pentru persoane fizice”, aflat pe site-ul oficial al Serviciului Fiscal Federal. In plus, acest lucru se poate face la banca de la ghiseul de retail, printr-un terminal de plata sau online banking.
Atât completarea 3-NDFL, cât și plata taxelor sunt efectuate de cetățeni în mod independent.
Impozitul pe profit Declarația pentru acest impozit este depusă de întreprinderi pe baza rezultatelor:
Trimestrul, semestrul și 9 luni sunt denumite perioade de raportare. Perioada fiscală este egală cu un an calendaristic. În același timp, pentru întreprinderile care efectuează plăți în avans, perioadele de raportare sunt recunoscute ca 1 lună, 2 luni etc. În consecință, rapoartele sunt transmise în aceleași termene.
Perioada de raportare este în termen de 28 de zile de la încheierea perioadei de raportare. Rapoartele anuale trebuie să fie transmise până la data de 28 martie a anului următor.
Declarația se completează nu numai pentru bunurile imobile vândute, ci și pentru toate profiturile primite de organizație în perioada de raportare. Formularul și procedura de completare sunt reglementate de Ordinul Serviciului Fiscal Federal din 19 octombrie 2016 nr. ММВ-7-3/572@. Raportarea este generată pe baza datelor din documentele primare și a informațiilor contabile fiscale. Declarația se depune electronic.
Plata impozitului pe baza rezultatelor perioadei fiscale se efectuează până la data de 28 martie a anului următor.. În plus, întreprinderile transferă plăți anticipate lunare și trimestriale cel târziu până la data de 28 a lunii următoare.
STS este un sistem de impozitare simplificat. Declarația de impozit pe anul de către întreprinderile care utilizează sistemul fiscal simplificat se depune până la data de 31 martie a anului următor. Formularul de declarație fiscală este stabilit prin Ordinul Serviciului Fiscal Federal al Rusiei din 26 februarie 2016 Nr. ММВ-7-3/99@ Plata impozitului la sfârșitul anului se face în aceleași termene. Plățile în avans sunt transferate trimestrial până în data de 25 a lunii următoare trimestrului.
Puteți plăti plata obligatorie în unul dintre următoarele moduri:
Dreptul la deducerea impozitului pe proprietate la calcularea impozitului pe venitul persoanelor fizice aparține persoanelor fizice care îndeplinesc simultan următoarele condiții:
În conformitate cu paragraful 2 al articolului 220 din Codul fiscal al Federației Ruse, o deducere fiscală este acceptată pentru calcularea sumei veniturilor primite pentru vânzarea spațiilor nerezidențiale, dar nu mai mult de 250 de mii de ruble.
Este posibilă o opțiune alternativă. O persoană fizică are dreptul să-și reducă venitul impozabil cu suma achiziționată a acestui imobil nerezidențial. În acest caz, nu există nicio limitare a cuantumului deducerii. Cu toate acestea, trebuie să aveți documente care să confirme cheltuielile efective ale contribuabilului pentru achiziționarea spațiilor care sunt vândute.
Exemplul 1: Sidorov V.N. vinde un garaj cu 200 de mii de ruble. Are dreptul de a beneficia de o deducere a sumei vânzării. De la 200 de mii de ruble. mai puțin decât limita maximă posibilă (250 mii), atunci deducerea va fi egală cu 200 mii ruble. Baza de impozitare se calculează ca diferență între venit și deducere (200 mii – 200 mii = 0). Prin urmare, impozitul pe venitul personal nu se plătește.
Exemplul 2: Antonov Yu.M. vinde un depozit pentru 900 de mii de ruble. Suma maximă de deducere este de 250 de mii de ruble. Dacă un cetățean folosește dreptul de deducere, atunci valoarea impozitului va fi (900 mii - 250 mii) * 13% = 84,5 mii ruble.
Este mai profitabil pentru Antonov să aplice un alt beneficiu sub forma unei reduceri a veniturilor pentru cheltuieli. Pe baza faptului că Yu.M. a achiziționat acest depozit pentru 850 mii de ruble, valoarea impozitului pe venitul personal va fi egală cu (900 mii - 850 mii) * 1% = 6,5 mii ruble.
Pentru a primi o deducere, o persoană fizică trebuie să-și indice suma atunci când calculează impozitul pe venitul personal într-o declarație fiscală, care se depune înainte de 30 aprilie a anului următor celui în care a fost primit venitul.
Atunci când calculează impozitul de plătit, o persoană poate greși și întocmește incorect rapoarte fiscale. Inspectorul fiscal poate observa imediat deficiențe și poate cere corectarea acestora. Atunci nu va fi o mare problemă.
Cu toate acestea, dacă indicați date inexacte în declarație, ceea ce va duce la o subestimare a bazei de impozitare și a sumei impozitului, atunci biroul fiscal are dreptul de a aplica măsuri de răspundere sub forma unei amenzi persoanei fizice și juridice. .
Referinţă! Amenda este de 20% din suma neachitată a plății obligatorii. Dacă fapta a fost săvârșită cu intenție, amenda crește la 40%.
O altă problemă poate fi dezacordul unui inspector fiscal cu nivelul deducerii fiscale. Al lor drepturile pot fi apărate atât la nivel de inspecție, prin contactarea managerului, cât și în instanță.
Trebuie remarcat faptul că, pentru a calcula corect plățile fiscale, subiecții pot folosi nu numai normele Codului Fiscal al Federației Ruse, ci și scrisori publicate de la Ministerul Finanțelor și Serviciul Fiscal Federal. Mai mult, dacă apar situații controversate, contribuabilii au dreptul de a contacta autoritățile specificate pentru a primi o clarificare oficială.
Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.
Impozitarea veniturilor din vânzarea imobilelor comerciale în anul 2016. Modalități legale de reducere a taxelor la vânzarea spațiilor nerezidențiale începând cu 1 ianuarie 2016.
1. Ultimele modificări în legislație
În anul 2106 s-au produs modificări fundamentale în ceea ce privește calculul veniturilor primite de vânzătorii de imobile comerciale. Anterior, era o practică obișnuită să subestimați valoarea reală a imobilului într-un contract de cumpărare și vânzare. Acum această metodă și-a pierdut din relevanță, întrucât organele fiscale vor calcula venitul vânzătorului în funcție de valoarea cadastrală a obiectului, înmulțită cu un factor de reducere de 0,7.Valoarea cadastrală a obiectului va fi determinată de la 1 ianuarie a anului. în care s-a efectuat înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate.
A doua inovație a fost o schimbare a perioadei în care un cetățean trebuie să dețină imobile comerciale pentru a minimiza impozitarea. Acum această perioadă este de cinci ani, anterior era de trei ani. Noua perioadă pentru imobile care urmează să fie deținută de un cetățean nu se aplică tranzacțiilor cu spații nerezidențiale primite de vânzător prin moștenire și nu se aplică tranzacțiilor care implică donații de bunuri imobiliare între rude apropiate, la achiziționarea de bunuri imobiliare. ca urmare a privatizării sau ca urmare a încheierii unui contract de închiriere. Dacă un cetățean și-a achiziționat proprietatea înainte de 1 ianuarie 2016, atunci el este încă supus unei perioade de trei ani de proprietate nerezidențială.
2. Cum se reduce valoarea impozitelor?
2.1. Primirea unei deduceri fiscale.
Codul Fiscal permite cetățenilor să reducă cuantumul impozitului pe venitul primit din vânzarea de bunuri imobiliare printr-o deducere a impozitului pe proprietate.
Deducerea fiscală poate fi calculată în felul următor: valoarea cadastrală a obiectului este înmulțită cu 0,7, apoi se scade 1 milion de ruble din suma rezultată. rezultatul obținut va fi impozitat cu 13%. În practică, clienții noștri au adesea întrebări cu privire la utilizarea deducerilor fiscale în cazul vânzării mai multor proprietăți imobiliare. Are un cetățean dreptul de a primi o deducere fiscală pentru fiecare proprietate vândută? O deducere fiscală poate fi emisă numai pentru veniturile totale pe care un cetățean l-a primit din vânzarea de bunuri imobiliare.
2.2. Reducerea cuantumului impozitului pe valoarea cheltuielilor cheltuite cu achiziționarea de bunuri imobiliare comerciale.
Există o altă modalitate de a reduce valoarea impozitului cu suma cheltuielilor cheltuite de vânzător pentru achiziționarea de bunuri imobiliare nerezidențiale. Trebuie reținut că costurile vânzătorului trebuie documentate. Astfel de cheltuieli includ costul construcției unei unități imobiliare comerciale, costul renovării spațiilor și alte cheltuieli. Dorim să atragem atenția în mod deosebit clienților noștri că comisionul pe care cumpărătorul l-a plătit agenției imobiliare pentru serviciile în găsirea spațiilor de care avea nevoie este inclus și în costurile achiziției imobiliare comerciale. Documentele de confirmare a cheltuielilor pot fi contracte de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare, contracte de prestare de servicii, executare de lucrări, contracte de cumpărare și vânzare de materiale de construcție, acte de acceptare și transfer a rezultatelor lucrărilor, facturi, documente care confirmă transferul sau transferul de fonduri pentru bunuri imobiliare, lucrări efectuate sau servicii prestate.
2.3. Vânzarea imobilelor comerciale de către antreprenori individuali
Veniturile primite din activitatea de întreprinzător individual sunt impozitate cu o cotă de 6%, așa că unii experți recomandă dobândirea statutului de întreprinzător individual înainte de a vinde bunuri imobiliare comerciale. Cu toate acestea, nu orice proprietate poate fi vândută în acest fel. Ministerul Finanțelor al Federației Ruse, în scrisoarea sa din 29 aprilie 2013 N 03-11-11/15091, a explicat specificul impozitării veniturilor întreprinzătorilor individuali primite din vânzarea de bunuri imobiliare. Dacă bunurile imobiliare au fost utilizate în activitățile de afaceri ale unui antreprenor individual, atunci venitul din vânzarea acestuia este luat în considerare ca venit la determinarea bazei de impozitare a impozitului plătit în legătură cu aplicarea sistemului de impozitare simplificat. Dacă un antreprenor individual aplică un sistem simplificat de impozitare sub formă de venit, atunci veniturilor primite se aplică o cotă de impozitare de 6%. Mai mult, în cazul în care se aplică un sistem de impozitare simplificat veniturilor obținute din activități comerciale, aceste venituri sunt scutite de impozitare prin impozitul pe venitul persoanelor fizice în temeiul clauzei 3 a art. Cod 346.11. Astfel, pentru a dobândi statutul de întreprinzător individual în vederea aplicării unei cote de impozitare de 6%, un cetățean va trebui să facă dovada că imobilul comercial pe care îl deține a fost folosit de acesta pentru a desfășura activități comerciale după dobândirea calității de persoană fizică. antreprenor. Trebuie remarcat faptul că atunci când decideți dacă să obțineți sau nu statutul de antreprenor individual, este, de asemenea, necesar să luați în considerare faptul că în perioada de valabilitate a statutului este necesar să se țină evidența contabilă și să suporte alte cheltuieli asociate desfășurării. activități de afaceri.
Persoanele care intenționează să-și vândă bunurile imobile, pe lângă sarcinile implicate în tranzacție, trebuie să studieze și detaliile acesteia legate de impozitare.
Problema impozitării, desigur, este întotdeauna importantă, dar din moment ce procedura de încasare a taxelor obligatorii de la persoane fizice la vânzarea apartamentelor, caselor și terenurilor se va modifica la 1 ianuarie 2016, acum devine extrem de relevantă.
1 ianuarie 2016 este data intrării în vigoare a Legii federale nr. 382-FZ „Cu privire la modificările la părțile întâi și a doua ale Codului fiscal al Federației Ruse”, adoptată de Duma de Stat a Federației Ruse la 29 noiembrie, 2014, care modifică regulile de impozitare a veniturilor din vânzarea proprietății imobiliare, sunt detaliate cazurile de scutire de impozit pentru persoane fizice și de acordare a deducerilor fiscale.
Inovatiile legislative se vor aplica doar acelor tranzactii de vanzare de bunuri imobiliare a caror drept de proprietate se va inregistra dupa 01.01.2016 iar taxa pentru vanzarea acestora, conform noilor reguli, va incepe sa se incaseze abia din octombrie. 1, 2016.
Toate modificările sunt prevăzute la articolul art. 2171 din legea menționată mai sus.
Să le privim mai detaliat, separându-le în 2 blocuri mari:
Va fi posibil să vă vindeți proprietatea fără impozit (impozit pe venitul personal) după 5 ani de la deținerea acesteia, în loc de cei 3 ani anteriori (cu unele excepții, când această perioadă rămâne aceeași timp de 3 ani - mai multe detalii mai jos).
Perioada de proprietate asupra bunurilor imobile se numără de la data dobândirii imobilului, adică de la data înregistrării de stat a transmiterii drepturilor asupra acestui imobil. Este indicat în certificatul de înregistrare a drepturilor sau într-un extras din Registrul Unificat de Stat.
Deci, dacă a fost vândut un obiect care a fost achiziționat înainte de 31.12.15, iar pentru acesta a fost primit un certificat de proprietate înainte de 31.12.2015, atunci la vânzarea după 1 ianuarie 2016, regula pentru scutirea de taxe cu 3 -se va aplica perioada de proprietate de un an, iar data vânzării nu contează.
Dacă proprietatea asupra obiectului vândut, cumpărat înainte de 31.12.2015, este înregistrată după data de 01.01.16, atunci se va aplica o nouă regulă la vânzarea acestuia - pe o perioadă de 5 ani (clauza 3, art. 4 din Lege). 382 Legea federală).
Pentru imobilele primite prin moștenire, perioada de proprietate se socotește de la data deschiderii moștenirii, adică de la data decesului testatorului.
A fost păstrată posibilitatea modificării perioadei minime maxime de deținere a bunurilor imobiliare de către subiecții Federației Ruse - dreptul de a reduce la zero perioada minimă maximă de deținere a bunurilor imobiliare, de exemplu. faceți-l mai puțin de 5 ani. Ei trebuie să pregătească rezoluții corespunzătoare cu privire la această problemă (clauza 6 din articolul 2171 din Legea federală nr. 382).
Dacă, de exemplu, într-o regiune perioada minimă de deținere a bunurilor imobiliare se reduce cu 1 an, atunci persoanele care au deținut bunuri imobiliare de cel puțin 4 ani vor fi scutite de plata impozitului pe venit.
Autoritățile regionale nu au voie de lege să mărească perioada minimă de proprietate asupra bunurilor imobiliare.
Impozitul pe venitul personal = (venituri din vânzare - costuri de achiziție) x 0,13
Dacă prețul de vânzare al imobilului este mai mic decât valoarea sa cadastrală, atunci venitul vânzătorului este egal cu valoarea cadastrală a imobilului vândut înmulțită cu factorul de reducere K = 0,7, și nu cu valoarea de inventar, așa cum era anterior:
Impozit pe venitul persoanelor fizice = 0,7 x Scadastre. articol
În cazul în care contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil indică o valoare mai mică de 70% din valoarea sa cadastrală, chiar dacă acesta este prețul real al imobilului, fiscul va stabili taxe suplimentare și va emite o amendă de 20% din valoarea imobilului. suma de neplata.
Această inovație elimină situația practicată anterior de subestimare semnificativă a sumei tranzacției, ceea ce a făcut posibilă reducerea bazei de impozitare.
O metodă comună de „scăpare de taxe”, atunci când contractele de cumpărare și vânzare indicau valoarea tranzacției de 1 milion de ruble, nesupusă impozitării, iar diferența rămasă între valoarea reală și valoarea menționată în contract a fost transferată prin chitanțe, pierderea poate fi pur și simplu ruinoasă.
Dacă, de exemplu, valoarea cadastrală a terenului vândut este de 2 milioane de ruble, iar valoarea tranzacției din contract este de 1 milion de ruble, atunci impozitul va fi calculat acum pe baza valorii cadastrale de 2 milioane de ruble:
Impozitul pe venitul personal = 2.000.000 de ruble. x 0,7 = 1.400.000 de ruble.,
Adică, vânzătorul va trebui să plătească un impozit în valoare de 70% din valoarea cadastrală a parcelei.
Pentru cazurile în care, de la data de 1 ianuarie a anului în care a avut loc vânzarea obiectului și a fost transferată dreptul de proprietate asupra acestuia, nu a fost determinată valoarea cadastrală, nu se aplică prevederea pentru utilizarea unui factor de reducere de 0,7 și impozitul se calculează din suma specificată în contract. (Ocazii fericite ☺ când te poți întoarce pe „calea scăpării” de taxe, însă, astfel de situații vor deveni din ce în ce mai puține în fiecare an).
Autoritățile regionale, ca și până acum, pot reduce factorul de reducere K=0,7 până la zero. În acest sens, ei trebuie să emită legi relevante (clauza 6 din articolul 2171 din Legea federală nr. 382) și va fi util să vă familiarizați cu acestea atunci când vă pregătiți să vă vindeți imobilul.
Atunci când se aplică o deducere fiscală, impozitul se calculează după cum urmează:
Impozitul pe venitul personal = (venit - deducere) x 0,13,
Adică, deducerea reduce baza de impozitare (articolul 220 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Există două tipuri de deducere:
Se face o deducere dacă alegeți să plătiți impozit nu pe veniturile din vânzarea unui imobil, ci pe diferența primită între venitul din vânzarea acestuia și cheltuielile pentru vânzarea anterioară, confirmată prin documente:
Exemple de utilizare a deducerilor
Să facem o evaluare comparativă a rentabilității fiecărui tip de deducere pentru câteva situații.
Situația 1
Casa a fost achiziționată în Arhangelsk în 2014 la un cost de 6,5 milioane de ruble și vândută în 2015 pentru 8 milioane de ruble.
Venitul primit este de 1,5 milioane de ruble.
Taxa pe vânzarea unei case trebuie plătită până la 1 octombrie 2016.
Perioada de utilizare este mai mică de 3 ani.
Cota impozitului pe venitul persoanelor fizice este de 13% - și poate fi redusă cu valoarea deducerilor fiscale.
Să luăm în considerare fiecare tip de deducere separat și să determinăm cel mai acceptabil dintre ele.
Perioada de utilizare a casei este mai mică de 3 ani.Concluzie: în cazurile în care costul proprietății care este vândută nu depășește costurile achiziției acesteia, este de preferat să se folosească o deducere a sumei cheltuielilor efectuate.
Situația 2
Garajul a fost achiziționat în Arhangelsk în 2014 la un cost de 170 de mii de ruble și a fost vândut în 2015 pentru 270 de mii de ruble.
Concluzie: proprietarul beneficiaza de deducere fiscala in suma fixa.
Dacă obiectele prezentate în exemple ar fi vândute după 3 sau mai mulți ani de proprietate, impozitul pe venitul persoanelor fizice nu s-ar percepe.
Rezultate
2. Prestații speciale la deduceri și impozite pentru pensionari, mame a multor copii și mame singure etc. (segmentele vulnerabile ale populației) când vând bunuri imobile nu este stabilit prin lege.
3. Scutirea de impozite la vânzarea bunurilor imobile intervine la 5 ani de la intrarea în proprietate asupra acestuia, cu excepția cazurilor de moștenire, donație și drepturi pe bază de anuitate dependentă, pentru care perioada de folosință de 3 ani rămâne aceeași.
4. În regiunile Rusiei, în care valoarea de piață, de exemplu, a terenurilor, este semnificativ mai mică decât valoarea cadastrală, vânzarea acestora va presupune o taxă nerezonabil de mare, cu excepția cazului în care autoritățile regionale iau măsuri pentru nivelarea coeficientului reducător K = 0,7, cu care se înmulțește valoarea cadastrală la calculul impozitului pe venitul persoanelor fizice.
Loc în Arhangelsk
Veniturile din vânzările de bunuri imobiliare sunt supuse impozitului în conformitate cu legislația Federației Ruse. Ce poate fi dacă spațiile nerezidențiale sunt de vânzare?
Spațiile nerezidențiale sunt recunoscute ca spații care nu îndeplinesc criteriile de rezidențial – ca proprietate adecvată locuirii umane și care îndeplinește standardele sanitare, tehnice și de altă natură stabilite de lege. Un alt criteriu pentru clasificarea unui spatiu drept proprietate imobiliara nerezidentiala este utilizarea acestuia ca facilitate comerciala, industriala sau administrativa.
Clasificarea unui sediu ca rezidențial sau nerezidenţial predetermina specificul calculului impozitului la vânzarea unei proprietăți (vom discuta despre această caracteristică mai târziu în articol). Deocamdată, să stabilim în ce cazuri, în principiu, poate apărea necesitatea plății impozitului corespunzător.
Veniturile din vânzarea oricărei proprietăți imobiliare sunt supuse impozitării, cu condiția ca vânzătorul să-l dețină pe o perioadă mai scurtă decât cea stabilită de lege ca criteriu de scutire a unei persoane fizice de la plata impozitului pentru vânzarea în cauză. Mai mult, dacă imobilul a fost folosit în activități comerciale, impozitul pe vânzarea acestuia se plătește în orice caz.
Din punct de vedere legislativ, criteriile de clasificare a unei proprietăți deținute de o persoană fizică ca fiind cele utilizate în activități comerciale nu sunt definite. Cu toate acestea, probabilitatea ca Serviciul Fiscal Federal să recunoască spațiile nerezidențiale ca atare este mai mare decât în cazul spațiilor rezidențiale (mai ales dacă tipul de sediu este un depozit, hangar, podea comercială, adică un obiect destinat în caz general pentru uz comercial). Un factor în recunoașterea locului nerezidențial vândut ca obiect utilizat în activități comerciale poate fi și înregistrarea vânzătorului ca întreprinzător individual care conduce o afacere cu cifra de afaceri activă.
La rândul său, dacă imobilul nerezidențial nu a fost folosit în afaceri, atunci venitul din vânzarea acestuia nu este impozitat dacă, după cum am menționat mai sus, persoana deține sediul pe o perioadă nu mai mică decât cea stabilită de lege ca criteriu. pentru scutirea contribuabilului de la plata impozitului pe venitul persoanelor fizice din vânzarea bunurilor imobile.
Perioada relevanta:
Nuanță importantă: prin legislația regiunii Federației Ruse, perioadele specificate de proprietate asupra obiectelor imobiliare pot fi reduse la zero (pentru toate categoriile de contribuabili sau pentru anumite categorii de cetățeni). Astfel, atunci când încheiați tranzacții de cumpărare și vânzare de spații nerezidențiale, ar trebui să vă interesați în avans de normele actuale ale legislației regionale care reglementează procedura de impozitare a veniturilor în tranzacțiile relevante.
Să luăm acum în considerare mai detaliat cum se calculează impozitul pe venitul din vânzarea de bunuri imobiliare nerezidențiale, dacă acest venit este supus impozitării.
Veniturile din vânzarea de bunuri imobiliare pe care o persoană le-a deținut de mai puțin de 3 sau 5 ani (în funcție de aplicabilitatea regulilor de mai sus) sau atunci când le utilizează în scopuri comerciale (indiferent de perioada de proprietate a spațiilor) sunt supuse impozit pe venitul persoanelor fizice - impozit pe venitul persoanelor fizice la o cotă de 13% .
Acest impozit se calculează pe baza bazei impozabile, care este, în general, considerată egală cu valoarea tranzacției conform contractului de cumpărare și vânzare imobiliară. Dar poate fi redus cu suma (la alegerea contribuabilului):
Această deducere se ridică la 250.000 de ruble pentru bunurile imobiliare nerezidențiale (în timp ce pentru imobilele rezidențiale - 1.000.000 de ruble). Din acest punct de vedere este importantă încadrarea corectă a unui imobil pe baza criteriilor stabilite de lege. Evident, este mai profitabil pentru un cetățean să vândă un obiect recunoscut drept rezidențial – dacă, desigur, există temeiuri legale pentru aceasta.
Antreprenor individual Stepanov V.A. în 2015, a construit un garaj cu asistența unei companii de construcții care avea datorii față de el - în urma căruia a reușit să reducă semnificativ costurile de construcție, care s-au ridicat la 100.000 de ruble. În 2016, Stepanov a vândut acest garaj pentru 700.000 de ruble și avea obligația de a plăti impozitul de stat pe venitul corespunzător în valoare de 91.000 de ruble (13% din 700.000).
Cu toate acestea, pentru a reduce baza de impozitare pentru bunurile imobiliare nerezidențiale, Stepanov folosește o deducere de 250.000 de ruble. După aceasta, impozitul pe venitul personal pe venitul din vânzarea garajului este de 58.500 de ruble, adică 13% din 450.000 de ruble (700.000 - 250.000).
În general, aceasta este suma care a fost transferată proprietarului anterior al spațiilor la încheierea unui contract de cumpărare și vânzare cu acesta (sau unei companii de construcții, dacă proprietatea corespunzătoare a fost comandată de la un antreprenor).
Nuanță importantă: daca suma cheltuielilor pentru achizitionarea imobilului este mai mare decat veniturile primite de contribuabil din vanzarea acestui imobil, nu se plateste nici un impozit.
Exemplu.
Ivanov A.S. în 2016, a vândut un hangar auto cu 2.000.000 de ruble. A fost achiziționat în 2015, prin urmare, Ivanov trebuie să plătească impozit pe venitul din vânzare în valoare de 260.000 de ruble (13% din 2.000.000).
În 2015, Ivanov a cumpărat acest hangar de la V.S. Petrov. pentru 1.900.000 de ruble, ceea ce este confirmat de copia lui Ivanov a contractului de cumpărare și vânzare pentru proprietate și alte documente utilizate în tranzacție.
Ivanov reduce baza de impozitare la 100.000 de ruble (2.000.000 - 1.900.000), drept urmare rămâne îndatorat statului pentru impozitul pe venitul persoanelor fizice în valoare de 13.000 de ruble.
Legislația Federației Ruse are reguli conform cărora baza de impozitare a veniturilor din vânzarea de obiecte imobiliare poate fi ajustată ținând cont de prețul cadastral al obiectelor corespunzătoare. Aceste reguli se aplică tranzacțiilor imobiliare achiziționate înainte de 01.01.2016, ținând cont de următoarele nuanțe.
Dacă venitul din vânzarea imobilului este mai mic decât valoarea prețului cadastral al acestuia, determinată de la 1 ianuarie a anului în care imobilul este înregistrat în Rosreestr, și înmulțit cu 0,7 (coeficientul se stabilește prin lege), atunci baza de impozitare se ia egala cu pretul cadastral corespunzator inmultit cu 0 ,7. Dacă venitul este mai mare, se presupune că baza de impozitare este egală cu valoarea sa. În ambele cazuri, desigur, baza de impozitare poate fi redusă în modul discutat mai sus.
Regula corespunzătoare nu se aplică dacă nu a fost determinat prețul cadastral al imobilului de la 1 ianuarie a anului în care sediul este înregistrat în Rosreestr.
Nuanță importantă: prin legislația regiunii Federației Ruse, coeficientul specificat poate fi redus la zero. Prin urmare, atunci când aveți de-a face cu spații, din nou, trebuie să fiți interesat de normele de drept actuale care guvernează relațiile juridice relevante într-un anumit subiect al Federației Ruse.
Impozitul pe venitul din vânzarea spațiilor poate fi redus și prin deduceri fiscale stabilite pentru toate categoriile de cetățeni în raport cu temeiurile legale de utilizare a deducerilor corespunzătoare. Putem vorbi despre proprietate și deduceri sociale: să luăm în considerare modul în care valoarea acestora poate afecta valoarea reală a impozitului pe venitul personal asupra veniturilor rezultate din vânzarea de bunuri imobiliare.
Deci, impozitul în cauză poate fi redus prin utilizarea deducerilor „clasice” - de exemplu, deducerea proprietății comune, care este oferită cetățenilor pentru costurile achiziționării de bunuri imobiliare rezidențiale. Faptul că a fost cumpărată o proprietate rezidențială și se vinde o proprietate nerezidențială nu joacă deloc niciun rol.
Deducerea poate fi utilizată în scopuri de compensare fiscală, parțială sau integrală. Cea mai importantă condiție pentru aplicarea acestui privilegiu fiscal este finalizarea unei tranzacții de vânzare a spațiilor în anul pentru care se eliberează deducerea.
Exemplu.
Savelev A.N. în 2015 am cumpărat un apartament cu 2.000.000 de ruble. Din această sumă el poate primi o deducere de proprietate în valoare de 260.000 de ruble (13% din 2.000.000). Puțin mai târziu, Savelyev a vândut garajul pe care îl deținea cu 1.000.000 de ruble. Pe venitul din vânzarea garajului, trebuie să plătească un impozit de 97.500 de ruble (13% din 750.000 - baza reală de impozitare a venitului, redusă cu o deducere specială de 250.000 de ruble).
Contactând Serviciul Federal de Taxe în 2016, Savelyev poate folosi o parte din deducere ca compensare fiscală. Drept urmare, nu va datora nimic statului, în timp ce va avea în continuare o deducere necheltuită în valoare de 162.500 de ruble (260.000 - 97.500). Poate fi emis pentru plată în mod general - prin Serviciul Fiscal Federal, primit prin angajator sau utilizat pentru reducerea altor taxe ale cetățeanului, dacă apare necesitatea plății acestora.
