Ce este coaja și miezul. Proiectare operațională conform principiului „SHELL & CORE. Starea nucleului carcasei spațiului de birouri - ce este

Ne confruntăm adesea cu o situație în care clienții, atunci când aleg spații pentru un nou birou în centrele de afaceri moderne, au în vedere opțiuni de închiriere a spațiilor cu finisaje de bază de la proprietar sau realizarea unei game complete de proiectare și construcție a unui birou de către companii specializate pe segmentul FIT-OUT.

Având o experiență semnificativă în implementarea proiectelor atât pentru utilizatorii finali de birou, cât și pentru companiile de dezvoltare, oferim o privire asupra acestei probleme de pe piața FIT-OUT, ceea ce ne va permite să stabilim cel mai obiectiv care opțiune este mai atractivă și mai rațională.

FIT-OUT profitabil

Nu este un secret pentru nimeni că există un stereotip pe piață despre costul ridicat al serviciilor de calitate în segmentul FIT-OUT, adică proiectarea, construcția, decorarea și echipamentele inginerești ale interioarelor imobiliare comerciale. Acest lucru este valabil mai ales pentru facilitățile moderne de înaltă calitate, cu o gamă completă de echipamente inginerești.Cu toate acestea, în condiții moderne, faptele spun contrariul: închirierea spațiilor shell&core (fără finisare) și implementarea independentă a proiectului FIT-OUT este o întreprindere mai puțin costisitoare și, cel mai important, mai profitabilă decât închirierea unui birou cu finisaj de dezvoltator.

Vom nota cei trei factori cei mai indicativi în favoarea alegerii shell & core premises și implementării independente a proiectului FIT-OUT.

Preț

În ceea ce privește costul propunerilor, spațiile cu finisaje sunt poziționate pe piață în medie cu 20-30% mai scumpe decât obiectele shell&core. În medie, costul închirierii unui spațiu shell&core va fi de aproximativ 700 USD pe mp. pe an inclusiv TVA, în timp ce ofertele cu finisaje sunt estimate la 850 de dolari pe 1 mp. pe an inclusiv TVA.

Costul implementării unui proiect FIT-OUT de clasa A, de la proiectare până la punere în funcțiune, variază de la 800 la 1200 de dolari pe 1 mp, ceea ce, desigur, crește valoarea costurilor de birou în primele etape.

Comparația nivelului mediu al costurilor pentru închirierea spațiilor de birouri clasa A în cazul închirierii spațiilor fără finisaje (shell&core), concediilor de închiriere și costurilor pentru implementarea proiectului FIT-OUT și închirierea spațiilor cu finisaj dezvoltator, inclusiv TVA, la 1000 mp. m.

Dacă comparăm doar costurile de închiriere și implementare a proiectului FIT-OUT, adică proiectarea, construirea, finisarea și proiectarea echipamentelor unui spațiu de birouri și opțiunea de închiriere a unei propuneri cu finisaje, costul ambelor abordări va fi egal cu al 6-lea an de funcționare.

Calitate

Proiectele FIT-OUT sunt împărțite în două grupe principale: clienții din primul sunt „consumatorii” finali de birouri, iar al doilea, în care dezvoltatorii care își aduc clădirile pe piață acționează ca clienți.

Principala diferență dintre aceste domenii este abordarea alegerii soluțiilor de proiectare, construcție, finisare și inginerie. Este indicativ faptul că, în medie, un dezvoltator cheltuiește aproximativ 500 USD pe metru pătrat pentru finisarea interioară de bază. În timp ce costul proiectelor pentru utilizatorii finali variază de la 800 la 1200 de dolari pe 1 mp, iar în calculul nostru costul de 1000 de dolari pe 1 mp.

Pentru dezvoltator, etapa FIT-OUT este doar o parte a procesului de aducere pe piață a unei clădiri. Prin urmare, accentul principal se pune pe optimizarea costurilor, adesea în detrimentul componentei funcționale și de imagine, ceea ce duce la scăderea nivelului de confort al biroului.

În cazul unui proiect independent de FIT-OUT finalizat, clientul are un interes direct în cea mai înaltă calitate posibilă a muncii. Ca urmare, toate componentele proiectului sunt elaborate mai detaliat: aspect, design interior, materiale de finisare, echipamente de inginerie, ceea ce determină calitatea înaltă și durabilitatea biroului. De exemplu, tehnologiile utilizate de PRIDEX Group fac posibilă implementarea unui proiect care va fi modern și confortabil timp de mai bine de 10 ani.

Eficienţă

Alegerea unei camere cu finisaj finisat este întotdeauna un compromis. Și compromisul nu este în favoarea afacerii tale. Pe baza faptului că fiecare afacere este unică, fiecare companie are nevoie de un spațiu de lucru individual care să fie pe deplin în concordanță cu obiectivele și valorile sale.

Lucrând la amenajările și conceptul de plasare a personalului, echipa de proiect ține cont de specificul clientului și planifică dezvoltarea acestuia, ca urmare, oferind o soluție care ține cont nu doar de starea actuală a afacerii clientului, ci și de dezvoltarea companiei în viitor, ceea ce poate crește semnificativ eficiența biroului.

Într-un spațiu de birou bine gândit și de înaltă calitate, productivitatea muncii unui angajat crește în medie cu 4-8%. În acest caz, biroul devine una dintre principalele calități competitive ale companiei în ochii personalului, ceea ce are un efect pozitiv asupra motivației angajaților, reducând „turnul” etc.

Avantajele planificarii gratuite si ale proiectelor FIT-OUT sunt evidente: clientul primeste carte alba pentru implementarea proiectului. El însuși determină proiectarea și umplerea proiectului, pe baza preferințelor sale, alege cea mai rațională și convenabilă aspect, realizând astfel cel mai eficient birou pentru el.

rezumat

Pe baza tuturor celor trei factori, am evaluat fiecare opțiune pentru un birou mediu de 1000 mp.

În acest calcul, nu luăm în calcul costul „folosirii banilor”, deoarece costurile suportate reduc povara fiscală și acest indicator nu este semnificativ.

Opțiunea implementării independente a proiectelor FIT-OUT este aleasă de majoritatea reprezentanților Fortune 500, ale căror standarde corporative impun companiilor să își schimbe biroul cel puțin o dată la 5-7 ani, adică în perioada de amortizare a proiectului FIT-OUT. O astfel de strategie permite utilizarea cât mai eficientă a resurselor spațiilor de birouri, pe de o parte, cu costurile cele mai raționale, pe de altă parte.

Astfel, realitățile pieței au dus la nimic aproape toate argumentele în favoarea spațiilor cu finisaj dezvoltator. Desigur, dacă trebuie să te miști rapid, astfel de oferte rămân atractive, în timp ce în alte cazuri, avantajele abordării shell&core și implementarea independentă a proiectului FIT-OUT sunt evidente.

Sergey Kudryavtsev, managing partner al Pridex Group

Abordarea de a lucra după principiul (metodă, principiu) „SHELL & CORE” a apărut ca măsură necesară în construcția clădirilor administrative și de birouri în primul rând, și publice (în special comerciale) - în al doilea rând.

„SHELL & CORE” - SHELL și CORE. Coajă și miez. Principiul împărțirii, în primul rând, a sistemelor de susținere inginerească a clădirilor în două părți, dintre care una (miez, miez) este proiectată și implementată în întregime, iar a doua (carcasă, carcasă) este doar calculată. O anumită confuzie apare din cauza faptului că, pentru partea de clădire a clădirii, care include principalele elemente structurale (pereți, stâlpi, grinzi, tavane, indiferent dacă sunt realizate din elemente prefabricate sau din beton armat monolit), se folosește termenul Miez (miez, miez), iar pentru pereții și finisaje interioare - termenul Shell (shell, shell). Conform logicii lumești obișnuite, pereții exteriori ar trebui să fie numiți coajă și tot ceea ce este în interiorul lor - miezul. Dar arhitecții și inginerii au propria lor logică. Pornim de la faptul că miezul (elementul de bază al clădirii, scheletul) poate și ar trebui să fie doar ceea ce poate fi construit (și înainte de asta, desigur, proiectat) în primul rând. Partițiile și ornamentele interne (adică shell, shell) nu pot fi construite inițial.

Proiectarea și instalarea sistemelor incluse în „cochilie” se realizează după ce este determinată zonarea funcțională în interiorul podelei. În același timp, schimbarea scopului spațiilor din zonă este nedorită și uneori inacceptabilă. Acest lucru se datorează în primul rând reglementării sau limitării sarcinii sistemelor de inginerie în diverse scopuri. Așadar, de exemplu, pentru instituțiile medicale, unitățile de alimentație publică, spa-uri, solarii și altele, volumul resurselor consumate furnizate de sistemele inginerești (volume de aer de alimentare și evacuare, apă rece și caldă, energie electrică, frig pentru un sistem de aer condiționat sau chiar frig industrial pentru vitrinele comerciale) este în creștere semnificativă. Și o astfel de creștere poate fi destul de semnificativă.

Desigur, din punctul de vedere al utilizatorului, „SHELL & CORE” se referă în primul rând la pereții despărțitori și finisaje interioare. Aceasta este partea vizibilă a încăperii, iar când este finalizată, aceasta trebuie să fie complet finisată, de la podea până la tavan. Nimic nu este mai plăcut pentru ochi decât o renovare finalizată, mai ales dacă totul este făcut corect, îngrijit, designul elegant și culorile preferate nu fac decât să sporească acest sentiment. Chiar dacă se dovedește că în cameră nu există ventilație, aer condiționat și apă, și poate chiar electricitate, acest lucru va supăra utilizatorul într-o măsură mai mică decât un birou complet „încărcat” cu sisteme de inginerie care nu are finisaj. Dar gândirea inginerească continuă să „bată cheia”. Cel mai impecabil birou nu este viabil dacă nu este dotat cu toată infrastructura inginerească necesară. Și echipat - viabil. Lăsați doar spartanii să se simtă confortabil în ea. Chiar dacă nu o apreciază în exterior. Dar poate funcționa.

Tot ceea ce nu este vizibil cu ochiul ni se pare că nu este atât de semnificativ și important. Finisorii universali știu bine acest lucru (cei care pun cablajul, tencuiala și transportă apă). Prin urmare, tot ceea ce se află în interiorul șapelor și pereților, tot ceea ce este ascuns de privirile indiscrete ale clientului, poate fi (și adesea va fi) executat prost, din materiale nepotrivite sau de calitate scăzută (și, prin urmare, ieftine), cu încălcarea normelor și, uneori, deloc executat. Am văzut clădiri cu elemente „decorative” ale sistemelor de inginerie. Pare să fie acolo, dar nu funcționează. Prin urmare, toate comunicațiile trebuie mai întâi proiectate și așezate, care ulterior vor fi ascunse (conform acestora, actele de lucru ascunse sunt întotdeauna întocmite, iar aceasta nu este deloc o formalitate, ci capacitatea clientului de a se asigura că proiectarea, execuția și calitatea materialelor sunt corecte, capacitatea de a preveni „îngroparea” defectelor în pereți sau construcție decretate). În unele cazuri, puteți chiar să verificați performanța sistemelor de inginerie. Abia după aceea poți începe să termini.

Deci, principiul „SHELL & CORE” permite clientului să-și satisfacă pe deplin nevoile estetice și tehnice, dar este mai scump și necesită mult timp pentru proiectare și reparare. Cel mai justificat este acolo unde sunt așteptați clienți cu preferințe individuale și cerințe speciale, de exemplu, în domeniul securității (săli de întâlnire rezistente la sunet, la lumină și la radio, de exemplu).

În opinia mea, proiectarea conform principiului SHELL & CORE în inginerie este necesară, în primul rând, pentru a minimiza modificările care sunt inevitabile atunci când se schimbă amenajările și chiar alocările camerelor dintr-un etaj și, uneori, a întregii clădiri. De aceea, principiul „SHELL & CORE” a stat la baza DESIGNULUI OPERAȚIONAL, în care suntem, printre altele, angajați.

Boyko Valentin Vasilievici
CEO al Escada LLC.

Există două tipuri de spații astăzi pe piața de birouri: cu reparație gata și în stare de carcasă și miez (pentru finisarea finală). În contextul crizei prelungite, majoritatea companiilor au preferat prima variantă în încercarea de a-și optimiza cheltuielile de capital. La rândul lor, proprietarii spațiilor de înaltă clasă au căutat să finalizeze singuri amenajarea pentru a atrage chiriași. Piața s-a stabilizat, iar fluxul de companii care doresc să se mute a crescut. Suntem siguri că merită să luați în considerare închirierea unui birou fără finisare dacă nu aveți de gând să vă mutați în următorii trei-cinci ani.

Aspect vs confort

Toate spațiile de birouri sunt împărțite condiționat în trei opțiuni de planificare:

Clasic sau cabinet-coridor. Dulapurile sunt dotate cu uși.

Spațiu deschis (spațiu deschis). Locurile de muncă sunt zonate cu partiții joase sau nu sunt deloc zonate.

Aspect mixt. Spatiul deschis este completat de mai multe birouri pentru management sau o serie de departamente.

Evident, fiecare tip de layout are propriile avantaje și dezavantaje, iar alegerea aici este legată în principal de direcția companiei. Reprezentanții structurilor de stat preferă birouri clasice izolate, companii creative - un spațiu comun plin de aer și lumină.

În ambele cazuri, o aranjare ideală a locurilor pentru angajați nu poate fi realizată dacă sediul a fost organizat conform cerințelor chiriașului anterior (în cazul în care biroul este închiriat după plecarea chiriașului) sau dacă proprietarul a finalizat singur finisajul standard. Poate că Zinochka de la compania X a fost de acord să stea lângă bucătărie sau baie, dar acest lucru nu s-ar potrivi în mod absolut Mariei Viktorovna din compania dumneavoastră.

În fotografie: birouri în shell&core în ; birouri pentru mutarea chiriașilor în și și un birou cu finisaj nou în

Birou gata: dificultăți

Avantajele semnificative ale unei premise cu finisare sunt capacitatea de a se deplasa rapid și de a economisi timp, resurse și nervi pentru reparații. Dar există mult mai multe dificultăți, inclusiv cele care pot apărea deja în timpul mutării:

Scaunele și amenajarea „hard” deja menționate și imposibilitatea extinderii biroului.

Amortizarea spatiului (necesita reparatii cosmetice si imbunatatiri).

Identificarea defectelor ascunse pe care nu le-ați observat în timpul inspecției.

Necesitatea revizuirii sistemelor de inginerie - electricitate, ventilație, alimentare cu apă.

Finisaje de proasta calitate (materiale ieftine, lucru neglijent, uzura, care va necesita in continuare imbunatatiri sau reparatii cosmetice usoare).

Este puțin probabil ca reparațiile efectuate în birouri de către proprietar să corespundă stilului corporativ și preferințelor de culoare ale companiei - nu are sens ca proprietarul să implementeze fantezii complexe de design. Tapet pentru vopsit sau tencuiala, tavane suspendate, covor sau linoleum, culori deschise neutre - asa arata 90% din birourile finisate. Asta înseamnă că companiile care lucrează în ele devin „fără chip”, standard, de nememorat.

În imagine este o unitate cu un finisaj standard

Imagine de birou

Finisarea individuală va spune clientului despre compania dvs. mai mult decât cel mai inteligent manager. Acesta este cazul când „întâlnește-te prin haine”. Formele, liniile, culorile și simbolurile sunt elemente vizuale care formează o opinie pozitivă sau negativă în rândul vizitatorilor. Dacă biroul companiei nu este ca ceilalți, clientul își va aminti măcar de companie. Dacă este plăcut să fii în cameră, va fi amintit în sensul bun al cuvântului.

În imagine este biroul lui Avito

Cât de mult trebuie să investești în reparații?

Starea Shell & core presupune prezența comunicațiilor verticale, geamuri termopan, șapă de beton în cameră. În birourile de clasa A, astfel de finisaje sunt de obicei de calitate superioară - nu este necesară nivelarea suplimentară a suprafețelor. Există două opțiuni de interacțiune: repararea pe cheltuiala proprietarului sau repararea pe cheltuiala chiriașului. În cel de-al doilea caz, chiriașului i se pot asigura o serie de beneficii (de exemplu, sub forma unei reduceri a tarifului pentru unul), sau se asigură concedii de închiriere pe durata lucrului.

Dacă închiriezi un birou pentru cel puțin 5-7 ani, cu siguranță merită să iei în considerare opțiunea de a închiria spațiul fără finisare. Factorii cheie în acest caz vor fi prețul sediului în sine (este cu 20-30% mai mic decât biroul finit), perioada vacanțelor de închiriere și dimensiunea și perioada de indexare a tarifului. Iar experții vă vor ajuta cu plăcere să alegeți cea mai bună opțiune în ceea ce privește raportul „preț-calitate” gratuit!

În secțiunea despre întrebarea Ce este shell și core? Și la sfârșitul lui 1 sau 2 "p"? dat de autor Alfiya cel mai bun răspuns este Shell - Shell, coajă.
Miez - miez, miez.
Poate vrei să spui altceva, dar eu știu doar astea.
Ivan Ekimov
Inteligenţă artificială
(113491)
Nu mă ocup cu imobiliare, așa că nu pot spune. Încercați să dați întreaga frază în care ați întâlnit aceste cuvinte. Nu există atât de multe cuvinte în engleză, așa că încarcă o grămadă de semnificații într-un singur cuvânt și îl poți înțelege doar dacă ai întreaga frază și, uneori, ai nevoie de mai multe propoziții pentru a înțelege despre ce este vorba.

Răspuns de la Olga K.[guru]
Shell și corr.
Soțul meu a explicat, am înțeles că aceasta este carcasa motorului și ceva metalic în motor, unde merg niște știfturi ... nu am înțeles nimic ...

Răspuns de la Alexandru Antonov[guru]
atunci când se construiește o cutie de clădire cu toate sistemele centrale și apoi fragmentele individuale sunt vândute sau închiriate.

Răspuns de la 20090114 [guru]
Shell & Core - starea spațiului de birouri „pentru finisare” - în această cameră există doar o șapă de beton, geamuri termopan, comunicații verticale (aer condiționat, ventilație). Biroul în stare shell&core nu este potrivit pentru „decontare” chiriașului. Deci, de obicei, pentru perioada de finisare a lucrărilor, sunt prevăzute vacanțe de închiriere, timp în care nu se percepe chirie. Se întâmplă ca sărbătorile să nu fie oferite, ci în schimb proprietarul compensează chiriașul pentru o parte din costul lucrărilor de finisare. Întotdeauna cel mai mic. Un caz excepțional este atunci când proprietarul execută finisarea pe cheltuiala sa. Dacă proprietarul însuși a făcut toate decorațiunile interioare în birou, atunci costul acesteia va fi inclus în chirie. Birourile gata făcute sunt preferate de companiile rusești care au nevoie urgent să se mute în spații noi.

În 2009, sub impactul crizei, centrele de afaceri din Moscova au fost diagnosticate cu o boală cronică - shell&core. Nu că nu ar fi existat înainte. Chiar înainte de criză, a fost perceput ca inevitabil. Acum dezvoltatorii au o problemă - cum să trateze clădirile goale. Nu există multe opțiuni și toate necesită investiții.

Shell & Core - starea spațiului de birouri „pentru finisare” - în această cameră există doar podele și pereți din beton, geamuri termopan, încălzire, comunicații verticale (aer condiționat, ventilație, alimentare cu energie). Biroul în stare shell&core nu este potrivit pentru „decontare” chiriașului.

Diagnostic dificil

Pentru a rezolva o problemă, trebuie să înțelegeți cauzele apariției acesteia.

De ce chiriașii nu mai doresc să se mute în birourile shell&core? Trebuie înțeles că de la contractul de închiriere semnat până la începerea lucrărilor de birou vor trece cel puțin șase luni, în plus, chiriașul va trebui să cheltuiască o sumă foarte impresionantă pentru finisare. Puteți, desigur, să îndulciți pilula shell&core cu vacanțe mari de închiriere, dar judecând după faptul că aproape nu există solicitanți, aceasta nu este cea mai bună soluție.

De asemenea, dezvoltatorii propun încheierea unui acord-cadru privind finisarea. Implică un proiect finalizat, antreprenori selectați cu prețuri și soluții specifice. De îndată ce apare un chiriaș care acceptă această schemă de finisare a localului, încep lucrările de amenajare.

Însă într-o situație în care mai mult de 2 milioane de spații sunt libere, iar dintre acestea, conform previziunilor, nu vor fi ocupate mai mult de 500 de mii în acest an, este greu de explicat chiriașului că trebuie să finanțeze problemele dezvoltatorului. Și de ce, dacă birourile gata făcute „aici și acum” sunt mai mult decât suficiente.

Deci, diagnosticul pentru viitorul apropiat se face definitiv și irevocabil: finisare, finisare și încă o dată finisare, în plus, pe cheltuiala dezvoltatorului.

Finisaj standard cu auto-vindecare

Prima decizie evidentă pentru un dezvoltator este să facă o finisare standard. Dacă nu doriți shell&core, obțineți birouri gata făcute. Totul pare a fi elementar. În primul rând, finisajul standard pentru cine? În acest caz, există riscul de a face o „temperatură medie în spital”, care în realitate nu ar putea plăcea nimănui.

Acum cererea principală de birouri este de 100-400 mp. Dilema cu care se confruntă dezvoltatorul - este acum să împărțim etajele pentru astfel de chiriași? Și când se va schimba situația și birouri de 1000-2000 mp vor fi din nou solicitate pentru refacerea centrului de afaceri? Sau nu faceți nimic și așteptați chiriași mari?

De regulă, etajele care au fost destinate livrării la carcasă și miez sunt prost transformate într-un sistem de coridor: apar căi de evacuare împotriva incendiilor, dificultăți de acces în zonele comune, lifturi, holuri.

Ei bine, întrebarea de control, ce asocieri aveți cu cuvântul „finiș standard”? Pereți galbeni, gresie gri?

Există posibilitatea ca criza, și deciziile care se iau acum, să afecteze semnificativ calitatea centrelor de afaceri care urmează să fie închiriate, iar atunci va fi necesar să se trateze nu shell&core, ci consecințele măsurilor de urgență de astăzi.

Cu cât este mai gravă forma bolii, cu atât mai radicale sunt deciziile luate de dezvoltator. De exemplu, luați și împărțiți etajul o mie și jumătate în blocuri de 30-50 de metri. Da, un astfel de centru de afaceri poate fi acum predat rapid. Dar ce să faci atunci? Cu 30-40 de chiriași la același etaj...

Acest lucru nu înseamnă că nu este necesar să faceți finisarea - este de mult obișnuit în lume să predați birouri gata făcute. Doar nu trece de la o extremă la alta.

Tratament modern

Cel mai mult, în decor vreau să economisesc pe doi parametri - cost și timp. Pentru a nu fi chinuitor de dureros și lacom, trebuie să știi exact cum să economisești bani în mod corect. Trebuie să înțelegeți cum arată transformarea de la shell & core la un birou gata făcut.

Etapa întâi: proiectarea amenajării.

Acesta este un proiect cu drepturi depline, în total, format din sute de desene, dezvoltări, noduri etc. De exemplu, doar o pardoseală necesită un minim (chiar și pentru un tip de acoperire) de trei desene diferite - un plan de etaj (așa merge pardoseala - șapă / sau podea înălțată), un plan de finisaje și o hartă a podelei (aceasta este o secțiune care arată cum este aranjată „plăcinta”). Plus, desigur, partea de inginerie a proiectului. Aici, cu siguranță, absența sa crește întotdeauna costul muncii.

Proiectul este primul element de cheltuială pe care toată lumea încearcă să-l reducă. Și de ce este necesar pentru amenajare? Dezvoltatorii - oameni alfabetizați, au construit deja o clădire - unii și mai mult de unul - ce, și nu vor face un lucru atât de simplu ca să se termine singuri?

Ei vor. Dar, ca de obicei, fără proiect - mai lung, mai scump și cu probleme.

Proiectul este ca o „cladire simulată”. Acesta este un joc de puzzle care vă permite să mutați și să rearanjați fără teamă piesele, să găsiți soluții. Și dacă acest lucru nu se face pe hârtie - înțelegerea exactă a regulilor jocului (de exemplu, SNIP-urile și regulamentele de incendiu), atunci selecția soluțiilor va fi pe pereți și tavane reali. Cu toate pierderile de bani și de timp.

Proiectul în sine nu este ceva pe care trebuie să fie salvat - este un instrument de salvare.

Astfel, în centrul comercial „Atrium” economiile la echipamentele de ventilație de un etaj s-au ridicat la mai mult de 15%. Datorită difuzoarelor mai scumpe și mai puternice. Doar că le-a luat de câteva ori mai puțin decât de obicei. Dar pentru a înțelege acest lucru, avem nevoie de calcule, calcule, calcule și specialiști competenți care să le facă.

Acum costul proiectării amenajării este de aproximativ 20-40 de dolari pe metru pătrat. În același timp, dacă etajele din centrele de afaceri sunt standard, atunci este nevoie de un nou proiect doar pentru un etaj, iar pentru restul este adaptat pentru mult mai puțini bani.

Aritmetică totală, simplă: prețul mediu este de 30 USD, înmulțit cu 1500 mp. (opțiune tipică de etaj) total: 45.000 USD.

Avand in vedere ca finisarea unui singur etaj (si proiectul este pentru cladire in ansamblu!!!), conform celor mai minime estimări, va costa 600.000 de dolari. Adică, nu trebuie să economisiți „pe meciuri”, va fi mult mai scump.

Instrucțiuni de utilizare: cum să economisiți bani cu design

Munca normală de creare a unui spațiu de birou începe cu un proiect de design și se termină cu un proiect de lucru.

Obișnuiam să credem că un proiect de design se face atunci când finanțarea nu are limite. De fapt, posibilitățile de proiectare sunt mult mai mari - poate nu numai să sublinieze statutul și bogăția dezvoltatorului, ci și să economisească mult. În același timp, făcând spațiile elegante, interesante, mai atractive pentru Chiriași. Cea mai cunoscută recepție este birourile în stil „loft”. Caramida, design industrial, sisteme de inginerie deschise, plus ceva rafinament de design, bani minimi, stil maxim.

Pe lângă deciziile stilistice, proiectul de design include machete și o estimare aproximativă. Cea mai recentă tendință este de a face proiectul variabil. Adică, el poate oferi mai multe opțiuni pentru rezolvarea unui etaj și, la cererea chiriașului - „pantalonii se transformă în pantaloni scurți eleganți”. De exemplu, pereții despărțitori sau dulapuri apar ușor și fără durere în încăperile cu spațiu deschis (în mod firesc, dacă o astfel de soluție a fost furnizată în avans în proiect).

O altă modalitate de a vă lăsa mai mult spațiu de manevră este să finanțați finisarea cu 80% (adică să pregătiți complet toate suprafețele, să efectuați comunicări de inginerie) și să lăsați versiunea finală a designului și a partițiilor până când apare un anumit Chiriaș. Din nou, restul finanțării va veni din plățile lui. Termenul tuturor finalizărilor va fi de două până la trei săptămâni, ceea ce ne va permite să oferim lucruri destul de neobișnuite - finisaje individuale gata făcute la un preț standard.

O altă problemă importantă este alegerea materialelor. Ce este o listă de materiale de finisare și cum ajung anumite soluții acolo?

Aceasta este o listă de sute de articole care, de regulă, rătăcesc de la estimare la estimare. Multe posturi ajung acolo din întâmplare, sau sunt pur și simplu furnizori cu care a fost convenabil să lucrezi de mult timp. Dar nu este deloc necesar ca acestea să fie cele mai profitabile/optimale oferte în acest moment.

Dacă soluția propusă nu se încadrează în buget, puteți începe același joc de puzzle, selectând analogi, înlocuind poziții echivalente din punct de vedere tehnologic/calități de consum, dar diferite ca preț. Ei bine, în plus, vor fi soluții selectate de designeri profesioniști.

Acum prețul real pe metru al finisajelor de birou de clasa B+ poate începe de la 360 USD (totul este într-adevăr inclus în această cifră).

Când un client primește un proiect de proiectare finalizat și agreat, reacția sa cea mai naturală este să înceapă construirea. Și nu plătiți/pierdeți timpul cu un proiect de lucru.

Dar trebuie să înțelegeți exact - nu puteți costa după imagini. Puteți monta partiții, dar orice stație de andocare - și există sute de ele pe un etaj - va necesita soluții de inginerie. Și dacă nu se rezolvă pe hârtie, cu siguranță va exista un „antreprenor, care înjură din greu…” la șantier, ceea ce din nou va duce la pierderi de bani și termene limită.

Epicriză sau concluzie

Va trebui să faceți oricum finisarea în clădiri cu carcasă și miez. Și aceasta este sarcina dezvoltatorului.

Este posibil și necesar să economisiți, dar cu înțelepciune, cu ajutorul proiectului. Apoi puteți obține soluții de proiectare interesante care reduc costurile și cele mai variabile soluții de arhitectură și inginerie care vă vor ajuta să satisface nevoile diferiților chiriași.

Costul finisării, sub rezerva muncii competente a inginerilor, arhitecților și designerilor, poate începe de la 360 USD pe metru pătrat.

Dmitrieva Ekaterina, director de dezvoltare, Forma Group