De ce, în unele cazuri, apartamentele scoase la vânzare zboară literalmente, iar în unele cazuri, dimpotrivă, rămân latente. Totul ține de lichiditatea produsului vândut: cât de atractiv se dovedește a fi pentru consumator va determina cât de repede va fi vândut. Cât de lichid este apartamentul tău și se poate face așa?
Acest articol este un material de referință și de informare; toate informațiile din el sunt prezentate în scop informativ și sunt doar în scop informativ.
„” a decis să-și dea seama ce se înțelege prin acest concept, ce lichiditate afectează și care apartamente sunt cele mai lichide astăzi și care, dimpotrivă, sunt ilichide.
O oarecare terminologie
Există multe interpretări complexe ale a ceea ce este lichiditatea, dar vom încerca să o explicăm cât mai simplu posibil. Lichiditatea bunurilor imobiliare este capacitatea de a le transforma în bani. Lichiditatea este invers proporțională cu timpul de vânzare: cu cât perioada în care apartamentul este vândut este mai scurtă, cu atât lichiditatea acestuia este mai mare..
În general, locuința este considerată un activ lichid: există întotdeauna cerere pentru ea, chiar dacă există probleme în economie. Vânzarea proprietăților imobiliare rezidențiale este mult mai ușoară decât, să zicem, un tablou care interesează doar un cerc restrâns de colecționari bogați. De fapt, asta speră experții, sfătuindu-i să investească fondurile disponibile în apartamente.
Dar nu toate locuințele sunt la fel de lichide: unele proprietăți, chiar și la prețurile pieței, sunt vândute în câteva săptămâni, în timp ce altele așteaptă un cumpărător luni sau ani, și chiar și o reducere de preț nu ajută întotdeauna. Care este problema?
Începutul începutului - locație
Teatrul începe cu cuierul, iar lichiditatea locuinței cu locația sa. „Apartamentele situate în zone convenabile și prietenoase cu mediul cu accesibilitate bună la transport se bucură de cea mai mare lichiditate”, spune Alexander Maltsev, director general al agenției imobiliare „CENTURY 21 West”. Mai mult, problema transportului este poate cea mai importantă: „Zonele Moscovei cu autostrăzi foarte aglomerate și fără stații de metrou sunt cele mai puțin căutate în rândul cumpărătorilor. Iar informațiile despre planurile de extindere a metroului într-o anumită zonă pot crește semnificativ atât cererea, cât și costul locuințelor. Deci, de exemplu, sa întâmplat după anunțul construirii de noi stații „Novokosino”, „”, „Lermontovsky Prospekt”, „Zhulebino” și „Lyuberetskie Polya”,” spune Alexandra Kadchenko, șef al departamentului de consultanță și evaluare, Institutul de Matematică Steklov, și adaugă la lista de caracteristici ale zonelor lichide dezvoltarea infrastructurii sociale și structura fondului de locuințe. Astăzi, zonele în care predomină locuințele moderne, de înaltă calitate - cele de ieri - sunt mai căutate, dar cartierele cu case vechi, cu clădiri cu cinci etaje, a căror dată de demolare nu a fost stabilită, nu sunt populare, așa că se vând mult mai rău. . Mai mult, conform Ilya Shkop, președintele Consiliului de administrație al Breslei Agenților Imobiliari din Moscova, se observă o cerere mai mare pentru zonele rezidențiale mari aflate la o distanță moderată de centru.
Astfel, apartamentele din cele mai prestigioase sunt foarte lichide - în vestul, nord- și sud-vestul capitalei, de exemplu, în Krylatskoye, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, în zona Vorobyovy Gory și Kutuzovsky Prospekt . În ceea ce privește imobilele de lux, Cartierul Central este cel mai popular aici, în primul rând „Mila de aur” . „Astăzi au ajuns pe locul doi Khamovniki în legătură cu construcția masivă a mai multor ansambluri rezidențiale, ceea ce presupune reconstrucția zonei în ansamblu”, relatează Evgenia Korosteleva, director general Bonton realty.
Există, de asemenea, zone lichide în zone mai puțin prestigioase, chiar și în sud și sud-est, care sunt considerate cele mai neprietenoase mediului și nedezvoltate. Experții includ în primul rând în lista de lichide Sokolniki și Novye Cheryomushki ca zone cu infrastructură bine dezvoltată și nu prea departe de centru, și s-au adăugat și la acesta Konkovo, Teply Stan, Yasenevo, Chertanovo, Babushkinsky, Medvedkovo, Otradnoe, Altufyevo, Izmailovo, zonele stațiilor de metrou Aeroport și Begovaya . În sud-est au fost recunoscute cele mai lichide Lyublino și Maryino .
Iar zonele cele mai nelichide sunt cele cu accesibilitate redusă la transport - Biryulyovo, zone de-a lungul autostrăzilor Dmitrovskoye și Korovinskoye, unele zone dincolo de șoseaua de centură a Moscovei (de exemplu, Vykhino-Zhulebino ). Galina Fabritskaya, șef de departament la compania Peresvet-Nedvizhimost, se adaugă și la această listă Kapotnya, Degunino, Beskudnikovo, Nekrasovka etc. Apropo, Kapotnya nu merge nici în zone lichide din cauza caracteristicilor de mediu.
Dar nu toate blocurile din aceeași zonă sunt la fel de lichide. După cum notează el Svetlana Birina, șefa departamentului imobiliar urban al companiei NDV-Real Estate, zonele pot fi foarte eterogene atât în calitatea vieții, cât și în accesibilitatea la transport. Cele mai lichide sunt cartierele și străzile aflate la câțiva pași de. De regulă, acestea sunt și cele mai saturate de infrastructură, deoarece magazinele, restaurantele și serviciile pentru consumatori apar întotdeauna în jurul stațiilor de metrou. Lichiditatea unor astfel de zone poate fi redusă doar prin apropierea de mari întreprinderi industriale sau prin predominanța fondului de locuințe vechi, nedezvoltate. Iar un parc sau o zonă verde din apropiere crește lichiditatea cartierelor din orice zonă.
Curte și casă
Chiar și în zonele cele mai lichide pot exista apartamente nelichide. Totul depinde de caracteristicile caselor în care sunt amplasate. „Se evaluează materialul și seria (pentru panouri) casei și anul construcției. Casele moderne din cărămidă sau monolit sunt cele mai solicitate, în timp ce clădirile cu panouri sunt cele mai puțin solicitate, spune Alexander Maltsev („CENTURY 21 West”). „Mai mult, numărul de etaje din clădirile cu panouri este important: cu cât clădirea este mai mare, cu atât lichiditatea este mai mare, adică clădirile Hrușciov cu cinci etaje sunt considerate cele mai puțin lichide, urmate de panourile cu 9 și 12 etaje și cele mai multe. lichide sunt serii moderne.”
În general, casele din cărămidă sunt mai populare decât casele cu panouri, iar cele mai moderne sunt preferabile vechiului fond de locuințe: „Dacă casa este veche, atunci, de regulă, are comunicații uzate și intrări groaznice și este este posibil doar atragerea unui cumpărător la un astfel de obiect la un preț redus”, spune Galina Fabritskaya („Peresvet-Real Estate”). Printre casele vechi, doar clădirile „Stalin” de bună calitate sunt încă foarte apreciate și este puțin probabil ca ceva să se schimbe în viitorul apropiat. „Deși există și interes pentru casele care sunt supuse demolării (acestea sunt în principal clădiri cu panouri cu cinci etaje. – De la editor), spune Alexandra Kadchenko (MIAN), „acestea atrag cumpărători cu perspectiva de a obține noi locuințe atunci când se mută. .” Cu toate acestea, trebuie să aveți grijă cu astfel de opțiuni, deoarece demolarea poate dura mulți ani; numai acele obiecte a căror perioadă de demolare a fost deja definită clar pot fi considerate lichide.
Pe lângă caracteristicile casei în sine, lichiditatea este afectată și de amenajarea zonei locale, precum și de starea intrării, prezența unui lift de marfă, locuri de joacă, parcări etc. În clasa economică și clasa confort, apartamentele din microdistrictele noi cu infrastructură proprie, unde există toate beneficiile civilizației, sunt solicitate astăzi. Iar pe segmentele business si premium se pun in valoare propriul teritoriu imprejmuit si pazit, parcare subterana, acces autorizat etc. „În plus, în clădirile de lux numărul de apartamente este de mare importanță – cu cât sunt mai puține, cu atât proprietatea este mai atractivă”, asigură Evgenia Korosteleva (Bonton realty).
Cu toate acestea, potrivit lui Ilya Shkop (Greasa Agenților Imobiliari din Moscova), caracteristicile casei, în primul rând, afectează lichiditatea apartamentelor cu trei și mai multe camere, iar pentru apartamentele cu una și două camere sunt mai puțin importante, deoarece acestea sunt cele mai populare proprietăți de pe piața imobiliară a capitalei. La un pret adecvat, cumparatorii le vor gasi in 2-3 luni, indiferent in ce zone si in ce case sunt oferite.
Caracteristicile apartamentului
„Lichiditatea unui apartament este determinată de caracteristici precum suprafața, podeaua, vederile de la ferestre, dimensiunea bucătăriei, prezența balcoanelor și loggiilor, înălțimea tavanelor, confortul amenajării”, enumeră Alexandra. Kadcenko (MIAN). Și Svetlana Birina („NDV-Real Estate”) evidențiază, de asemenea, dimensiunea și aspectul băii și starea apartamentului în ansamblu.
Poate cel mai important parametru este zona: dimensiunea apartamentului trebuie să corespundă clasei sale și cererii solvabile a publicului țintă. „Pentru locuințe din categoriile economie și economie plus (clasa confort), suprafața optimă a unui apartament cu o cameră este de 36-42 de metri pătrați. m, două camere - 54-62 mp. m, și un apartament cu trei camere - 68-82 mp. m”, relatează Alexandra Kadchenko. Mai mult, după cum s-a menționat Veronika Pankova, expert al Muzeului Rus de Stat, director general al agenției imobiliare „Penaty”, se acordă preferință dimensiunilor și amenajărilor mai standard, de exemplu, este mult mai ușor să vindeți un apartament cu 2 camere cu o suprafață de 60 de metri pătrați decât un apartament cu o cameră de aceeași dimensiune.
După zona apartamentelor, lichiditatea este influențată semnificativ de dimensiunea bucătăriei, înălțimea tavanului și a podelei. „Suprafața bucătăriei ar trebui să fie de cel puțin 8 - 8,5 metri pătrați. m, și de preferință 10-12 mp. m”, spune Galina Fabritskaya („Peresvet-Real Estate”). „Și înălțimea optimă a tavanului este de cel puțin 2,7 m”, spune Alexandra Kadchenko (MIAN). În ceea ce privește locația, cele mai puțin lichide proprietăți sunt la primul și ultimul etaj, iar în unele cazuri - în funcție de aspectul și starea casei - opțiuni de colț.
Lichiditatea locuințelor poate fi redusă de camere adiacente, podele din lemn și mixte, scări din lemn, o istorie prea complicată când apartamentul a schimbat mai mult de 2-3 proprietari și este imposibil să se evalueze cu exactitate competența tuturor tranzacțiilor de cumpărare și vânzare. „Cumpărătorii din secolul 21 sunt, de asemenea, speriați de gheizere și băi de șezut”, spune Svetlana Birina („NDV-Real Estate”). Și împreună cu aceasta, priveliștea de la ferestrele unei autostrăzi aglomerate și zgomotul constant.
„Mai mult, pentru apartamentele cu 2-3 și cu mai multe camere, este important ca ferestrele nu numai să nu aibă vedere la autostradă, ci să fie orientate spre diferite direcții ale lumii”, asigură Galina Fabritskaya („Peresvet-Real Estate”).
Lichiditatea unui apartament îi mărește curățenia, aspectul plăcut și renovarea mai mult sau mai puțin recentă, în timp ce starea nesatisfăcătoare a proprietății și necesitatea unor reparații majore reduc lichiditatea.
În general, cu cât clasa de locuințe este mai mare și cu cât zona și casa sunt mai prestigioase, cu atât mai multe caracteristici îi afectează cererea și lichiditatea. Dacă în clasa economică, cel mai probabil cumpărătorul va acorda atenție numai imaginilor și dimensiunii bucătăriei, atunci în segmentul de elită va aprecia cu siguranță caracteristicile vizuale: „De exemplu, pe Kutuzovsky Prospekt, din cauza zgomotului crescut, apartamentele cu ferestrele cu vedere la stradă sunt mai puțin comercializabile, iar opțiunile cele mai accesibile - cu ferestre către terasament, așa-numitele „apartamente cu vedere”, spune Alexander Maltsev („CENTURY 21 West”). În plus, de regulă, proprietățile de înaltă calitate situate nu în zonele cele mai prestigioase, la periferia capitalei, sunt ilichide, iar apartamentele cu mai multe camere din zone rezidențiale îndepărtate durează mult pentru a fi vândute. „Puțini oameni au nevoie, de exemplu, de un apartament cu 4 camere în Biryulyovo la un preț de 9 milioane de ruble sau mai mult”, spune Galina Fabritskaya („Peresvet-Real Estate”), deoarece cumpărătorul obișnuit în acest domeniu și în zone similare alege 1- Opțiuni cu 2 camere.
Lichiditatea este cheia creșterii prețurilor
Apartamentele lichide sunt bune pentru că se vând repede, adică dacă este necesar, sunt schimbate pe bani și cresc în preț de-a lungul anilor, cu condiția ca totul să fie calm în economia globală. „Costul apartamentelor lichide crește la aproximativ 10-20% pe an”, spune Alexander Maltsev („CENTURY 21 West”), în special pe piața primară, deoarece prețul clădirilor noi crește și pe măsură ce se construiește casa, lucrările de renovare. este finalizat, iar apartamentele sunt decorate propriu. „De exemplu, în complexul rezidențial Tsaritsyno în urmă cu un an, participanții la capital la construcție au vândut apartamente cu o cameră (46 mp) la un preț de 5,4 milioane de ruble, iar acum opțiuni similare sunt vândute pentru 6 - 6,1 milioane de ruble. ”, depune mărturie Galina Fabritskaya („Peresvet-Real Estate”).
Încet, dar sigur, imobilele lichide secundare din zonele cu accesibilitate bună la transport au crescut și ele în preț recent: „Așadar, acum un an, în zona Tsaritsyno, în case cu panouri de serie relativ moderne, apartamente cu o cameră cu o suprafață de 39 mp au fost vândute pentru 6,1 milioane de ruble, apartamente cu două camere (52 mp) - 7,5 milioane de ruble fiecare, iar acum oferte similare pot fi găsite doar pentru 6,2 milioane de ruble. și pentru 7,7 - 7,8 milioane de ruble. în consecință”, spune expertul. Și chiar și în timpul crizelor economice, prețurile la obiectele lichide sunt cele mai stabile: „Activele nelichide scad mai devreme și mai serios, iar activele lichide scad puțin mai târziu și mai puțin. Și când piața se stabilizează, se observă situația opusă: opțiunile lichide încep să crească mai devreme și mai repede, iar cele nelichide - mai târziu și mai încet”, spune Veronika Pankova („Penates”, expert la Muzeul de Stat al Rusiei).
„Într-o criză, apartamentele nelichide își pierd orice atractivitate pentru cumpărători, iar cele lichide nu își pot găsi proprietar din alte motive: proprietarul apartamentului nu se grăbește să reducă prețul, iar cumpărătorul, auzind că prețurile scad semnificativ în timpul criză, nu vrea să plătească în exces,” - adaugă Evgenia Korosteleva (Bonton Realty).
În condiții stabile și cu un preț stabilit în mod corespunzător, timpul mediu pentru a vinde un apartament lichid cu o cameră, după cum a raportat Ilya Shkop (Greasa Agenților Imobiliari din Moscova), este de 2 luni, un apartament cu două camere este de 3 luni și un apartament de trei camere. -apartament camera este de 4-6 luni. Și Svetlana Birina („NDV-Real Estate”) le numește și mai scurte - de la două săptămâni la o lună. Opțiunile ilichide sunt uneori vândute de ani și decenii!
Cu toate acestea, perioada de vânzare în realitățile noastre depinde de prețul proprietății, așa că prin reducerea prețului, puteți crește lichiditatea: „Desigur, un apartament cu o bucătărie mică la parter nu este foarte de dorit, dar la un preț redus, această opțiune va fi, de asemenea, solicitată”, asigură Galina Fabritskaya („Peresvet-Real Estate”). Doar opțiuni cu adevărat dezgustătoare nu se cumpără la prețuri mici, de exemplu, apartamente minuscule lângă fabrici de fumători departe de metrou, la parter și în stare groaznică. Cu toate acestea, vânzarea la preț redus este o chestiune simplă, dar majoritatea proprietarilor de proprietăți, prezenți și viitori, încă se străduiesc să obțină un anumit beneficiu din viitoarele revânzări și, în plus, să ajungă la o înțelegere cât mai repede posibil, iar acest lucru este posibil doar dacă proprietatea este lichidă.
rezumat
Lichiditatea proprietății imobiliare depinde de mulți factori - de la locație până la caracteristicile specifice ale proprietății, cum ar fi suprafața pătrată sau dimensiunea bucătăriei și este, de asemenea, strâns legată de cerere și preț. Cele mai comercializate apartamente sunt apartamentele cu o cameră și două camere din apropierea stațiilor de metrou, în zone cu accesibilitate bună la transport, ecologie și infrastructură, situate în clădiri moderne din cărămidă și mortar. Uneori se epuizează în doar câteva săptămâni. Cu cât un obiect este mai lichid, cu atât poate fi transformat mai repede în bani și chiar poate obține profit.
Ce este un apartament lichid - definiția conceptului și o descriere detaliată a proprietății imobiliare lichide în acest material. Locuință lichidă înseamnă o proprietate care poate fi vândută în cel mai scurt timp și la cel mai bun preț posibil. Lichiditatea în sine depinde de mulți factori. De exemplu, o zonă prestigioasă a orașului și accesibilitatea bună la transport o pot crește.
De exemplu - cele mai accesibile apartamente din Paddington - și țara este excelentă, mentalitatea în societate este la maxim, stilul de viață al orășenilor și locul în sine - Anglia și maiestuos - este super!
Dar dacă apartamentul este situat într-o clădire dărăpănată sau a fost efectuată o construcție ilegală în el, atunci nu este nevoie să vorbim despre lichiditatea ridicată a acestui tip de locuințe. Ce alte semne afectează acest parametru?
Majoritatea covârșitoare a apartamentelor nelichide aparțin pieței imobiliare secundare. Sunt amplasate in case destinate demolarii sau aflate in paragina. Apartamentele situate într-o zonă industrială, într-o zonă cu legături de transport slabe și un nivel insuficient de infrastructură, au și lichidități reduse. Dar o zonă prietenoasă cu mediul are un efect pozitiv asupra lichidității.
Chiar și numărul de etaje ale unui apartament îi afectează lichiditatea. De exemplu, locuințele situate la parter au o cerere scăzută și, prin urmare, costă mai puțin decât apartamentele de la etajele superioare. În ceea ce privește obiectele situate sub acoperiș în sine, nu totul este atât de simplu. Dacă acoperișul nu curge și tavanul este izolat, atunci acest lucru va avea un efect pozitiv asupra lichidității locuințelor. In plus, cu cat numarul de etaje este mai mare, cu atat aerul este mai curat si privelistea de la fereastra este mai buna.
Spațiile mici de locuit, camerele adiacente și o baie comună reduc lichiditatea apartamentului. Reamenajare, care are ca rezultat îmbunătățirea confortului în apartament, va schimba situația în bine. Dar dacă nu este legalizat, atunci valoarea de piață a obiectului poate scădea.
Starea generală a imobilului afectează și lichiditatea apartamentelor situate în acesta. Astfel, locuințele aparținând vechiului stoc cu pardoseli din lemn au o lichiditate scăzută. Același lucru se poate spune despre clădirile de urgență.
Acesta este motivul pentru care băncile nu acordă credite ipotecare garantate de astfel de apartamente situate în aceste clădiri. Este destul de dificil să vinzi cuiva astfel de locuințe.
Vânzătorul unui apartament care are neajunsuri ar trebui să știe că nu este nevoie să le ascundeți după sigilii. Dacă cumpărătorul le observă, poate crede că încearcă să-l „înșele” și cel mai probabil va refuza să coopereze. Dar nu merită să subliniem încă o dată deficiențele.
Este mai bine să căutați avantajele proprietății de vânzare și să le prezentați mai întâi clientului. De exemplu, apartamentul sa fie departe de centru, dar in apropiere se afla o scoala, gradinita, piata mare, sucursala bancara etc.
Mai devreme sau mai târziu, aproape fiecare cetățean care se ocupă cu imobiliare se confruntă cu întrebarea: Ce este lichiditatea imobiliară?: evaluarea, definirea conceptului în sine și semnificația acestuia în costul unui apartament sau al unei case. Toate acestea le vom discuta în acest material.
Să presupunem că vă decideți să cumpărați o casă privată și că analizați de ceva timp ofertele de la firme imobiliare și vânzători privați. După ceva timp, se pune întrebarea de ce unele case se vând în câteva zile, în timp ce altele rămân la vânzare câteva luni, sau chiar ani, în condițiile în care costul obiectelor este aproape identic. Acest exemplu explică lichiditatea imobiliară pe piața orașului tău.
Orice locuință, fie că este o casă privată, cabană, cabană sau apartament, este acum foarte scumpă, așa că înainte de a face o achiziție, ar trebui să evaluați cu atenție toate caracteristicile proprietății selectate. Și pe lângă suportul documentar, analiza stării și locației locuințelor, este necesară și o evaluare a lichidității locuințelor. Înainte de a trece direct la evaluarea în sine, ar trebui să determinați singur ce înseamnă conceptul de lichiditate și cum să îl înțelegeți.
Lichiditatea imobiliară este un indicator care caracterizează cât de ușor poate fi vândut un obiect dacă este necesar, precum și dacă vânzătorul va beneficia sau va suporta pierderi. Cel mai adesea, acest coeficient devine important pentru acei cumpărători de apartamente care nu intenționează să locuiască în ele pentru o lungă perioadă de timp, ci mai degrabă investesc în imobiliare sau sunt angajați în cumpărarea și vânzarea de obiecte. Lichiditatea maximă a imobilelor este inerentă acelor zone rezidențiale care pot fi vândute într-un timp destul de rapid, și la un preț foarte favorabil.
După cum știți, în ciuda crizei, a problemelor economice, a fluctuațiilor valutare, oamenii continuă să cumpere bunuri imobiliare. Da, poate volumele vânzărilor au scăzut ușor, dar nu au scăzut dramatic, iar acei agenți imobiliari care erau pregătiți pentru situații neprevăzute au rămas pe linia de plutire. Mulți oameni de afaceri cred că cele mai promițătoare investiții sunt cele realizate în imobiliare.
Este întotdeauna mai ușor să vinzi o casă de locuit decât o vază antică sau alte antichități care sunt de interes doar pentru un anticariat. Imobilul atrage cumpărători de diverse profesii, niveluri de venit și capacități. Dar și aici este necesară o evaluare a lichidității obiectului, deoarece dacă este scăzută, atunci este probabil că va fi mai ușor să vindeți aceeași vază.
Plasarea lichidă a bunurilor imobiliare.
Aproape fiecare cumpărător al unui apartament sau al unei case, în primul rând, evaluează locul în care se află. Factorii de lichiditate ai bunurilor imobiliare, în funcție de locația acestuia:
1. Transport. Dacă cumpărați un apartament într-o metropolă, atunci primul lucru pe care trebuie să îl luați în considerare este cât de aproape este de metrou. Chiar dacă cumpărătorul are o mașină, două sau mai multe, nu contează. Nu ai întotdeauna timp să stai în ambuteiaje când este mult mai ușor să călătorești cu metroul. Și în general, situațiile pot fi foarte diferite, așa că aproape toți cumpărătorii de locuințe sunt interesați să aibă o stație de metrou în apropierea locuinței lor. Potrivit statisticilor, apartamentele care sunt situate departe de metrou, sau pe străzi poluate, zgomotoase și în apropierea autostrăzilor aglomerate, au lichidități destul de scăzute în comparație cu altele.
2. Condiții de mediu. Amplasarea în zone ecologic curate ale orașului este un plus uriaș pentru lichiditatea locuințelor.
3. Caracteristici ale infrastructurii. O casă care se află în apropierea unui centru comercial, școli, grădinițe, spitale sau universități va prezenta mai mult interes pentru cumpărători decât una situată într-o zonă îndepărtată.
4. Fondul locativ. Experții spun că cumpărătorii moderni se străduiesc să-și găsească un apartament în clădiri noi, sau cel puțin în acele zone ale orașului în care fondul de locuințe este un tip mixt de case de lux și economice. Casele din zonele în care nu s-au făcut actualizări în decenii pur și simplu nu sunt de interes pentru consumatori.
Lichiditatea caselor în sine și a zonelor adiacente.
În mod ciudat, chiar și o casă situată chiar în centrul orașului poate avea lichidități scăzute. Acest lucru se poate datora faptului că a fost construit cu mult timp în urmă, din materiale nesigure, sau aspectul și locația apartamentelor în sine nu sunt confortabile pentru locuit. Dacă casa este monolitică sau construită din cărămidă, lichiditatea acesteia va fi semnificativ mai mare decât cea a clădirilor de tip panou. Pentru a investi profitabil în locuințe într-o clădire cu panouri, trebuie să acordați atenție numărului de etaje. Dacă casa are cinci, chiar șapte etaje, atunci este puțin probabil ca un astfel de apartament să fie de interes pentru cumpărător. Adesea, cumpărătorii caută apartamente în clădiri cu etaje 9-14.
De asemenea, este necesar să se țină cont de faptul că este posibil să vinzi rapid și fiabil o locuință situată într-o clădire veche construită cu mulți ani în urmă doar dacă valoarea acesteia este redusă. La urma urmei, comunicațiile, starea intrărilor - toate acestea au fost demult depășite, dărăpănate și necesită reparații majore, pe care societatea de administrare le realizează în mod fictiv sau nu le realizează deloc... Dar un apartament în clădiri de lux sau business class cu siguranță va fi mult mai interesant pentru cumpărători, deoarece aici parcarea este convenabilă și zona este păzită. Dar nu uitați de prețul apartamentului. Nu este atât de ușor să găsești un cumpărător pentru un apartament de lux prea scump într-o criză.
Lichiditatea unui apartament depinde cel mai adesea de mai mulți factori care sunt semnificativi pentru cumpărător. Acestea includ următoarele caracteristici:
Câți metri pătrați este suprafața locuinței?
Cât de înalte sunt tavanele?
La ce etaj se afla apartamentul?
Există balcon, logie;
Caracteristicile planificării spațiului de locuit.
Potrivit experților, lichiditatea apartamentului este pe primul loc. depinde direct de zona sa. Să spunem că, dacă un apartament cu o suprafață de cincizeci și cinci de metri are două camere, atunci va fi mai solicitat decât un apartament similar cu o cameră. Atunci când un cuplu căsătorit cumpără un apartament, în special cu copii, dimensiunea spațiului bucătăriei este, de asemenea, importantă pentru ei. Dacă au mai puțin de zece metri pătrați, acest lucru poate opri clienții. Și încă o nuanță: lichiditatea imobiliară dintr-un bloc de apartamente depinde de locul exact în care se află locuința: în colțul clădirii sau în centru.
Majoritatea oamenilor cumpără case și terenuri pentru propria lor reședință și rareori evaluează lichiditatea achiziției lor. Cu toate acestea, orice se întâmplă în viață și, uneori, este necesar să-ți vinzi casa sau terenul cât mai repede și mai scump posibil. Și aici apare decalajul - pentru unele obiecte există zeci de apeluri și vederi, dar pentru altele - nici unul singur. Aceasta este lichiditate; cu alte cuvinte, aceasta este evaluarea pieței asupra proprietății noastre imobiliare.
Termenul „lichiditate” în sine este împrumutat din economie și investiții în dezvoltare și este din ce în ce mai folosit ca o caracteristică a atractivității comerciale a obiectelor. Două crize economice din ultimii 10 ani au arătat că imobilul nu crește întotdeauna prețul, ci poate și scădea.
Dinamica prețurilor locuințelor în regiunea Moscova 2000-2018
Factorul de lichiditate este deosebit de important în imobilele de lux și blocurile de apartamente care sunt achiziționate pentru afaceri de închiriere. Pentru clasa de mijloc, sarcina principală este să nu „dai cu” bunuri nelichide. Prin urmare, unii clienți îi stabilesc agentului imobiliar sarcina de a găsi un obiect a cărui valoare va crește. Alții vor să se protejeze de achiziționarea de bunuri imobiliare sincer neprofitabile.
Cum să atingem aceste obiective și ce ar trebui luat în considerare mai întâi? În acest articol vom încerca să răspundem la aceste întrebări.
Mulți cumpărători văd noile imobile ca pe o investiție cu un randament moderat până la mare. Se crede că apartamentele și casele nu se pot deprecia atât de mult încât proprietarul pierde bani. Acest lucru este doar parțial adevărat. Practic - sub rezerva unei achiziții inițial profitabile.
În unele cazuri, puteți achiziționa un obiect cu un preț preumflat. În condițiile redresării economice, eventualele pierderi nu vor fi sesizabile, dar dacă piața imobiliară scade, scăderea prețurilor la astfel de obiecte poate fi foarte semnificativă. Este considerat „nelichid”?
Experții noștri cred că da. Astfel de case, cabane sau terenuri sunt ilichide și numai agenții imobiliari neexperimentați și proprietarii care au făcut o achiziție nereușită vor pretinde contrariul. De regulă, o achiziție eronată este atribuită fluctuațiilor pieței. Cu toate acestea, acest lucru este greșit, deoarece clientul a pierdut de fapt bani și timp la tranzacție.
Atunci când alegeți bunuri imobiliare, este important să luați în considerare zeci de factori și parametri: de la volumul pieței până la caracteristicile individuale. De exemplu, se crede că un apartament într-o clădire nouă din segmentul economiei este cea mai profitabilă investiție. În cele mai multe cazuri, acest lucru este adevărat, dar nu și în zonele cu proprietăți imobiliare scumpe de prestigiu.
Un cost mai mare, cu o oferta excesiv de mare de apartamente, poate fi redus cu 30-50%. În acest caz, o astfel de investiție poate fi considerată cu siguranță neprofitabilă. Dacă există o astfel de tendință în orașul tău, atunci este logic să selectezi apartamente ieftine pentru renovare. Atunci costul investiției nu va fi mai mare decât prețul apartamentului atunci când piața scade.
Cel mai bine este să angajați un agent imobiliar bun care are cunoștințe despre zonă și un instinct pentru a găsi proprietăți. Un agent cu experiență cunoaște deja toate proprietățile, iar dezvoltatorii, capcanele, vă vor împărtăși informații valoroase și vă vor ajuta să eliminați până la 90% din activele nelichide. Cu toate acestea, cel mai bine este să luați în considerare problema prețurilor - sunt banii dvs. și numai dvs. puteți decide dacă aceasta sau acea casă merită sau nu acești bani?
Unii dezvoltatori își înfrumusețează excesiv satele în publicitate și umflă în mod deliberat prețurile caselor, stimulând hype. Prin urmare, este important să înțelegeți cel puțin o defalcare aproximativă a prețurilor în această zonă/clasă de sate, în comparație cu ofertele concurente, și să puteți negocia în mod adecvat.
Când cumpărați un apartament, riscul de a întâlni proprietăți nelichide este mult mai mic decât atunci când cumpărați o casă de țară. Dacă apartamentele sunt un produs standardizat (există serii de case, amenajări standard, aceeași tehnologie de construcție), atunci casele private nu sunt. Fiecare sat, fiecare parcelă, fiecare cabană este unică în felul său și este important să înțelegem acest lucru. De exemplu, satul poate fi prost gestionat, amplasamentul poate fi jos și inundat, iar casa poate fi prost construită din cele mai ieftine materiale.
Dacă decideți să cumpărați proprietăți de țară, studiați cât mai multe informații posibil. Dezvoltatorul, văzând lipsa ta de experiență, poate profita de acest lucru și îți poate vinde „proprietate nelichidă”.
Când faceți propria alegere, urmați sfaturile de bază. Toate celelalte lucruri fiind egale, acordați preferință:
Obiectele care combină aceste caracteristici sunt de obicei foarte lichide. Dar pentru a înțelege de ce, să definim termenii.
Acești doi termeni sunt adesea considerați împreună ca bunuri imobiliare care se apreciază ca valoare. De fapt, proprietatea lichidă este considerată a fi una care poate fi vândută întotdeauna cel puțin la costul inițial sau cu o creștere de 10-15%.
Obiectele care cresc în preț sunt considerate profitabile. Le puteți cumpăra pe fundalul unei tendințe în creștere. Foarte des, vorbim de clădiri noi prefabricate, al căror preț crește cu 80-100% până la momentul livrării. Puteți vorbi și despre cumpărarea de apartamente (în zone promițătoare pentru noi dezvoltări când planul general al orașului se schimbă). În orice caz, imobiliare pe o piață stabilă nu crește pur și simplu. Totul are propriile sale precondiții.
Rentabilitatea poate fi evaluată pe baza veniturilor din chirie, oferind cumpărătorului un aflux lunar de fonduri prin chirie. În zonele convenabile și căutate, obținerea de profit din închirierea unui imobil este mai profitabilă decât vânzarea acestuia.
Deci, atunci când căutați o opțiune, sarcina minimă poate fi formulată după cum urmează:
Selectați un obiect ținând cont de modul în care veți returna fonduri sau veți obține un profit. În unele cazuri, opțiunea aleasă poate fi lichidă și profitabilă în același timp.
Vă rugăm să rețineți că, conform statisticilor, printre activele pentru investiții în Rusia, imobiliare se află doar pe locul 4 și, prin urmare, nu este cea mai favorabilă modalitate de a investi fonduri.
Pentru a evita o achiziție proastă, trebuie să înțelegeți nu numai complexitățile imobilului în sine și locația acestuia, ci și să verificați puritatea legală a documentelor, precum și condițiile de viață ale potențialilor viitori proprietari. De asemenea, este important ca obiectul de vânzare să corespundă segmentului selectat.
Pentru proprietăți imobiliare exclusive din regiunea Moscova, se iau în considerare următoarele:
Pentru proprietatea medie, caracteristicile importante care completează un preț adecvat vor fi:
După cum puteți vedea, lista criteriilor de „lichiditate” pentru diferite categorii de bunuri imobiliare diferă semnificativ.
Pentru a evita cumpărarea de bunuri nelichide, asigurați-vă că verificați și verificați toate documentele. Pune cât mai multe întrebări posibil. Dacă obiectul are o „istorie” (au fost mai mulți proprietari), verificați totul despre ei „de la” la „până la”. Este posibil să fi fost un caz de divorț între soți, sau cineva să fi fost înregistrat, sau cineva să nu fi intrat în moștenire etc.
Pentru casele și apartamentele aflate în proprietate comună, solicitați prezența tuturor proprietarilor la încheierea scrisorii de intenție. Interesați-vă de activitatea utilităților publice și de alte caracteristici de management ale satului de interes.
Pune-te în pielea cumpărătorului exigent căruia îi vei vinde casa și fă o listă de caracteristici pentru un anumit segment de piață.
Cu toate acestea, rețineți că se vând destul de prost:
Atunci când cumpărați imobiliare, în primul rând, concentrați-vă pe comoditatea pentru propria dvs. viață și abia apoi pe lichiditate. Chiar dacă faci o greșeală, plăcerea de a trăi într-o astfel de casă va compensa eventuala volatilitate și pierderi ale pieței.
Casele și apartamentele de înaltă calitate, cu interioare de designer atent și utilități moderne, sunt mereu în căutare, cu un preț de vânzare adecvat, în orice zonă.
Când cumpărați proprietăți imobiliare pentru a câștiga bani, este mai sigur să selectați proprietăți pe o piață în creștere. De obicei vorbim de clădiri noi achiziționate în faza de construcție și vândute imediat după punerea în funcțiune a casei. În segmentul suburban, cea mai profitabilă este considerată a fi construcția unei case pe un teren în scopul revânzării.
Alăturați-vă comunității noastre VK, unde vorbim despre toate nuanțele vieții la țară și imobiliare.
