Оформляя сделку по покупке объекта коммерческой недвижимости покупатель, кроме необходимости оформлять большое количество документов, получает еще и дополнительные риски, связанные с владением таким имуществом. Как оформить сделку так, чтобы не пришлось отдавать в бюджет колоссальные суммы налогов в случае продажи, избежать судебных разбирательств с арендаторами, и просто не стать жертвой рейдерского захвата?
Действующее законодательство оставляет достаточно возможностей, чтобы застраховать себя от неприятных ситуаций, связанных с покупкой и продажей коммерческой недвижимости. В зависимости от цели приобретения объекта, можно оформить покупателем:
Выбор зависит от нескольких факторов:
Основным фактором, который должен быть учтен при закрытии сделки, является рыночная и кадастровая стоимость объекта, ставка налога на недвижимость, установленная в конкретном регионе для этого типа объектов.
Выбирая юридический статус лица, которое выступает покупателем, необходимо учесть, что физическое лицо, даже если оформлено ИП, несет ответственность по имущественным делам всеми активами, которые находятся в его собственности.
Если принимается решение о покупке объекта от имени юридического лица, желательно, чтобы владелец являлся единственным учредителем и имел право осуществлять все необходимые операции с имуществом предприятия. Идеальная правовая форма – ООО.
Оформление коммерческой недвижимости в собственность физлица выгодно в том случае, если не планируется продажа объекта в ближайшее время. Начиная с 2016 года, все собственники будут обязаны заплатить 13% от стоимости проданной недвижимости, если срок владения не превышает 5 лет. Также облагаются налогом доходы, полученные гражданином от операций по сдаче в аренду собственного имущества.
Основная проблема заключается в том, что базой для начисления служит кадастровая стоимость объекта. Ставка – достаточно высока, и способна превысить размер дохода от перепродажи имущества.
Оправдано оформление без участия юридического лица, если нет необходимости оформлять залог на купленную квартиру или офис.
Недостатки оформления бизнес недвижимости на физическое лицо:
Существует несколько вариантов управления недвижимостью, при которых удастся сэкономить на налогах. Можно сдать объект в аренду собственной фирме (например, ООО) с последующим заключением договоров субаренды с арендаторами. В этом случае налог будет начислен на указанную в договоре сумму ежемесячной аренды.
Оформление ИП дает возможность существенно снизить налоговую нагрузку как при оплате налога с дохода, так и в оплате налога на недвижимость или НДФЛ в случае продажи. Единственное, о чем стоит позаботиться – документально подтвердить использование объекта в качестве источника дохода ИП.
Если недвижимость сдает в аренду ИП на упрощенной системе, сумма налога составляет 6%. В сравнении с 13% налога физлиц – экономия очевидна. Документально нужно доказать, что имущество используется для предпринимательской деятельности, чтобы избежать оплаты налога на недвижимость. Упрощенная система предусматривает уплату только единого налога.
ИП также может рассчитывать на получение выгодного кредита при оформлении залога на коммерческую недвижимость. Условия коммерческой ипотеки более выгодны, чем займы для физических лиц.
Оформление права собственности на юридическое лицо более выгодно, если предприятие – на упрощенной системе. Снижается риск потери части имущества в результате семейных конфликтов, раздела имущества, судебных разбирательств по долговым обязательствам.
Учредитель несет ответственность по всем претензиям кредиторов только в рамках собственной части уставного капитала. Если планируется продажа имущества на протяжении года, оптимальный выбор – создание ООО на общей системе налогообложения. База для уплаты налога на прибыль в этом случае будет минимальной, ведь в статьи расходов будет включена как стоимость приобретенного имущества, так и расходы на ремонт и обслуживание здания, что может превысить доход от продажи этого объекта.
Владение объектом коммерческой недвижимости – отличный способ пополнить на внушительную сумму оборотный капитал фирмы. Проценты по кредитам для бизнеса с залогом намного ниже, чем при потребительском кредитовании.
Рассрочка на коммерческую недвижимость возможна, если объект приобретается у застройщика. При покупке необходимо, чтобы большая часть стоимости (более 50%) была погашена первым платежом, на остаток суммы компании – продавцы недвижимости предоставляют рассрочку. Срок действия таких договоров не превышает 3 лет.
Основное преимущество – низкая процентная ставка, или ее полное отсутствие при заключении договора на короткий срок (6 – 12 месяцев) и большом размере аванса. Кроме этого, покупатель сэкономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страхование.
Существенный недостаток – отсутствие права собственности у покупателя до полного погашения стоимости объекта. Право собственности остается у кредитора.
Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости может исключительно ИП или юридическое лицо. Но при необходимости оформить займ под залог уже имеющейся недвижимости, залогодателем может выступить и собственник - физлицо.
Преимущества кредитования:
Юридические лица получают дополнительную возможность увеличить расходы с включением в их состав всех платежей, связанных с получением и обслуживанием кредита: оплата оценки, оформления залога, сумма процентов и стоимость страхования.
Жилое помещение переоформить в коммерческую недвижимость целесообразно, если в собственности есть другие аналогичные жилые объекты. Воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость можно только по одному объекту определенного типа.
Кроме того, выведенная из жилого фонда квартира может быть передана в аренду по минимальной цене ИП или юридическому лицу. Сумма налога в таком случае сократится в разы. Под залог коммерческой недвижимости можно получить недорогой кредит, оформив квартиру в качестве залога.
Переоформляя недвижимость в класс коммерческой, необходимо одновременно с процедурой осуществить регистрацию ИП или открытие ООО на упрощенной системе. Для получения разрешения на перевод недвижимости в класс коммерческой необходимо, чтобы объект не был предметом залога, а все обременения должны быть сняты. Процедура получения разрешения может занять до 45 дней. Последующая перерегистрация длится 1 – 2 месяца.
Текст: Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок
На фоне упавшей доходности вложений в строящееся жилье частные инвесторы все чаще задумываются о возможности приобретения коммерческой недвижимости в жилых новостройках. Насколько оправданы их надежды?
Частному инвестору, который ранее инвестировал в строящееся жилье, а теперь решил вложить эти средства в коммерческую недвижимость, следует учитывать непростую ситуацию на рынке. И еще ряд других возможных проблем, которые могут превратить ожидаемую прибыль в убытки.
Купите магазин! Закон не против
Приобретение коммерческих помещений всегда вызывало интерес у инвесторов. Свои возможности здесь есть и у крупных игроков со значительными объемами собственных или заемных средств, и у частников, распоряжающихся суммой, сравнимой с той, которая требуется для покупки одной-двух квартир в новостройке.
Основных инвестиционных схем у частников всего три: покупка встроенно-пристроенного помещения для сдачи его в аренду; покупка аналогичного объекта в новостройке для перепродажи на завершающей стадии или по окончании строительства; приобретение объекта с целью организации собственного бизнеса, как вариант - с перспективой его дальнейшей продажи.
Никаких ограничений на приобретение физическим лицом коммерческого помещения в законодательстве не существует. Такие объекты можно свободно сдавать в аренду, дарить и продавать. Однако если инвестор в качестве механизма извлечения прибыли выберет самый популярный вариант - сдачу помещения в аренду, то ему придется учесть несколько нюансов. Они существенно отличают работу с коммерческими объектами от операций с жильем.
Один из спорных вопросов состоит в том, нарушает ли физическое лицо, сдающее в аренду коммерческое помещение, законы о предпринимательской деятельности и нужно ли арендодателю регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. С одной стороны, законодательство здесь обязательных требований не предъявляет. С другой - если сдача в аренду осуществляется регулярно или на срок более одного налогового года, то есть риск, что это будет признано незаконной предпринимательской деятельностью. В итоге на собственника будет наложено административное взыскание. Окончательное решение по таким вопросам остается за судебными инстанциями.
Следует также учитывать взаимоотношения с налоговыми органами. Арендатор помещения обязан выплачивать 13% НДФЛ, и если в договоре аренды не предусмотреть иного, то доход, который получит собственник, будет снижен на сумму этого налога.
При составлении договора аренды придется предусмотреть и целый ряд других возможных проблем, которые могут превратить ожидаемую прибыль в убытки. Так, за весь ущерб, причиненный третьим лицам в результате эксплуатации помещения, финансовую ответственность несет именно собственник. И если арендатор произведет незаконную перепланировку, затопит соседей, устроит пожар и т. д., а в договоре его ответственность за подобные случаи не прописана, то компенсировать весь ущерб придется владельцу объекта.
Как видим, для извлечения прибыли из вложений в коммерческую недвижимость требуется значительно больше знаний и усилий, чем при инвестициях в строящееся жилье, которые еще совсем недавно были очень популярны среди частников.
Насколько эти усилия окупаются?
«Кризисный» стрит-ритейл
Одним из самых перспективных направлений использования встроенно-пристроенных объектов всегда был стрит-ритейл.
Генеральный директор Knight Franks St. Petersburg Николай Пашков считает, что инвесторы с суммами в 5-10 млн руб. могут формировать достаточно активный спрос: «Немало людей, которые держали деньги в валюте, и сегодня рассматривают возможность переложить их в другой актив, зафиксировав прибыль». По его мнению, таким инвесторам будут интересны как раз встроенные помещения и небольшие отдельно стоящие объекты.
«Стрит-ритейл является неплохим вложением средств для тех, кто “вырос” из квартирных инвестиций», - соглашается генеральный директор Colliers International St. Petersburg Андрей Косарев.
Другой вопрос, насколько люди, ранее вкладывавшие средства в жилищное строительство, представляют уровень нынешней конкуренции на рынке стрит-ритейла.
Директор Astera St. Petersburg Людмила Рева отмечает весьма печальные для потенциальных инвесторов тенденции. «Объем предложения на рынке стрит-ритейла с IV квартала 2014 года растет с большой скоростью. К нам ежедневно поступают звонки от собственников, от которых ушел арендатор», - комментирует эксперт. По ее мнению, большинство арендодателей еще не готово к неизбежному - ставки аренды придется снижать, причем существенно. По прогнозам экспертов Astera, уже к середине лета ставки просядут на 25-35%.
Схожие тенденции наблюдаются и в других сегментах бизнеса , традиционно интересовавшихся встроенно-пристроенными помещениями: на предприятиях питания и сферы услуг.
Судя по общим процессам в экономике, эти прогнозы отражают объективные системные тенденции. Согласно недавнему прогнозу Миноэкономразвития, в текущем году оборот розничной торговли может сократиться на 8,2%. И это станет печальным рекордом снижения показателей отечественной розницы за последние 25 лет. А значит, можно предположить, что конкуренция среди арендаторов еще более возрастет, а количество вакантных помещений увеличится.
Не время для рантье?
Впрочем, большинство экспертов отмечает, что экономический спад не только снижает актуальность старых схем инвестиций, но и открывает новые возможности. Которые, правда, требуют и новых подходов.
Одно из основных условий кризисных инвестиций - это очень четкое понимание текущих потребностей рынка, плюс скорость принятия решений.
По словам директора департамента исследований и консалтинга East Real Олега Громкова, сегмент коммерческой встройки, в отличие от квартир, требует более профессионального подхода при инвестировании и последующем управлении. Требования к помещениям для осуществления коммерческой деятельности у разных категорий арендаторов различны, поэтому еще на стадии покупки необходимо четко понимать, кому этот объект потом будет нужен. «Встройка востребована на местах с высокой проходимостью, но если поток уже есть, то и цена высока, а значит, доходность инвестиций ниже, чем текущие ставки по депозитам. Хорошая инвестиция возможна в нежилые помещения в новостройках, но нужно обладать опытом, чтобы купить в нужное время в нужном месте», - говорит эксперт.
Тем собственникам, кто не хочет уходить с рынка, но при этом не имеет достаточного опыта для принятия эффективных решений в новых условиях, придется обращаться к профессиональным посредникам. «Можно прогнозировать, что в ближайшее время увеличится количество договоров на брокерские услуги в сфере аренды коммерческой недвижимости», - говорит Людмила Рева.
Рынок арендодателя постепенно превращается в рынок арендатора, у которого не только значительно расширились возможности выбора объектов, но и появился шанс снизить заявленную собственником арендную ставку. Более того, собственникам следует быть готовым к новым формам расчета арендной платы - арендаторам будет удобнее платить минимальную ставку, компенсируя финансовые потери владельца объекта определенным процентом от торгового оборота.
Определенная часть владельцев коммерческих помещений, приобретавших их с инвестиционными целями, и раньше через некоторое время «дозревали» до открытия в них собственного бизнеса. По мнению экспертов, сейчас количество таких людей будет увеличиваться. А на фоне жесткой оптимизации затрат как населения, так и бизнеса всплеск популярности у инвесторов могут получить объекты в традиционно непрестижных местах - спальных районах, в том числе и удаленные от станций метро.
Самым же распространенным видом использования таких объектов, по прогнозам специалистов, будет продуктовая торговля в среднем и нижнем ценовом сегменте.
Как выбрать объект инвестирования в коммерческой недвижимости. Сегодня рассмотрим критерии выбора при инвестировании в коммерческую недвижимость для получения прибыли путем сдачи в аренду.
Доходность от приобретения офиса и сдачи его в аренду может достигать до 18%. В этом случае важен выбор коммерческой недвижимости — месторасположение, близость к людским потокам, востребованность у определенной категории юридических лиц и т.д.
Есть мнение, что выгоднее положить деньги в банк на депозит и получать доход в виде процентов, чем вложиться, например, в коммерческую недвижимость в Хабаровске. С одной стороны это действительно так — все зависит от той суммы, которой вы располагаете.
Гарантированный возврат депозита на сегодняшний день 700 тыс рублей. Если вы располагаете большей суммой, то нет гарантии, что если случится кризис, вам вернут всю сумму.
Складские помещения
Со складскими помещениями все просто и в тоже время несколько затруднительно. Вы можете довольно успешно инвестировать в коммерческую недвижимость такого типа, как складские помещения только если знаете наверняка, как будет застраиваться тот или иной район и как в будущем будет востребована эта недвижимость.
Поэтому чаще всего продажей и приобретением этого вида коммерческой недвижимости занимаются крупные компании, которые имеют необходимую информацию.
Коммерческая недвижимость спальных районов
Это коммерческая недвижимость, которая находится на первых этажах жилых домов в спальных районах. Это самый реальный для большинства инвесторов сегмент рынка коммерческой недвижимости подходящий для инвестирования.
Для того, чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость спальных районов достаточно иметь до 10 млн. рублей.
Во-первых
Она наиболее ликвидная! Посмотрите сколько различных ООО и ИП занимают первые этажи спальных районов: парикмахерские, магазинчики, салоны красоты, мини-сады, фитнес-залы и т.д.
Во-вторых
Ее проще продать, чем, склад, который будет стоить, в зависимости от оснащения, к примеру 20 млн. и потребует довольно длительного срока продажи — от 3 месяцев до полугода-года, при этом, возможно, потребуется дать большой торг.
В тоже время, если вы имеете пять-десять небольших помещений, то их легко продать в случае необходимости и проще найти покупателя, не сбрасывая цены.
Кто ваш арендатор
Допустим, что мы пришли к выводу, что инвестировать в коммерческую недвижимость надо по принципу — небольшие помещения в спальных районах. О’кей! А кто будет вашим арендатором в этом случае?
Магазины шаговой доступности — это один из самых надежных арендаторов вашей коммерческой недвижимости. Наверное, так происходит потому что люди всегда хотят есть:))
На что обратить внимание при выборе коммерческой недвижимости:
Еще, магазин, типа Пеликан, Три толстяка, которые открыты круглосуточно — им понадобится минимум 10 кВт, мясные лавки — требуют 15 кВт мощности. Все эти арендаторы способны платить вам за аренду коммерческого помещения хорошую ставку, поэтому очень важно при выборе коммерческой недвижимости обратить внимание на мощность сети и можно ли ее увеличить в будущем и сколько это вам будет стоить.
Кстати, когда решить купить коммерческую недвижимость, помните, что малая мощность сети может стать хорошим аргументом при торге. Вы можете давить на то, что при малой мощности у вас сужается круг потенциальных арендаторов и поэтому торг должен быть уместен.
К примеру, если вы не учтете эти факторы, то может случиться так, что после дорогого ремонта ваше коммерческое помещение просто затопят и если это магазин еще куда бы ни шло, а вот ресторан или кафе придется закрывать. А каждый день простоя будет выливаться в копеечку, не говоря уже о стоимости ремонта коммерческой недвижимости.
К пример, если сдавать в аренду Мегафону, Евросеть, МТС и т.д. то вам достаточно сдать им в аренду пустое коммерческое помещение, а они уже сами сделают свой фирменный ремонт. Либо будут арендаторы коммерческой недвижимости, которые скажут, что готовы снять, если будет вот такой пол и такие стены, к примеру.
Если это район с развитой инфраструктурой, то при поиске арендаторов вы можете обнаружить, что на районе уже есть аптека, магазин, салон красоты. Вы начинаете прозванивать или вам прозванивают потенциальные арендаторы вашей коммерческой недвижимости и спрашивают:
Вы говорите:
Таким образом круг потенциальных арендаторов коммерческой недвижимости стремительно сужается, либо будут требовать скидку по аренде.
Если вы приобретаете коммерческую недвижимость в новом районе, где еще нет коммерческих фирм, но жилые дома уже заселены — вам проще будет сдать в аренду коммерческое помещение и держать хорошую арендную ставку. Многие арендаторы захотят сесть туда первыми и будут биться за эти места, что вам выгодно.
Теперь вы знаете как выбирать, если решите инвестировать в коммерческую недвижимость. По крайней мере основные моменты.
Успешных вам инвестиций!
Приобретение коммерческого объекта недвижимости – это ответственное и серьезное решение. Малейшая ошибка или неточность могут стоить потери нескольких миллионов. Независимо от сложности сделки купли-продажи недвижимости, стоит быть крайне внимательным и знать все тонкости и последовательность действий, поэтапное выполнение которых позволит приобрести коммерческую недвижимость без потерь и убытков.
Наиболее прибыльным методом инвестирования в России на данный момент считается покупка коммерческих объектов недвижимости в столице и Подмосковье. Владелец такого нежилого помещения , независимо от экономической ситуации и обстоятельств, в любом случае останется в плюсе, имея стабильную денежную прибыль от сдачи имущества в аренду. К тому существует множество успешно развивающихся фирм и компаний, желающих купить офисные и другие помещения, которые имеют статус нежилых объектов для осуществления коммерческой деятельности.
После длительных поисков подходящего варианта коммерческой недвижимости, на которые были потрачены не один месяц или даже год, Вы, в конце концов, подобрали подходящий объект и договорились с продавцом о его стоимости. Что делать дальше? Какие тонкости и нюансы важно учитывать, чтобы эффективно провести сделку и выгодно купить коммерческую недвижимость?
Пункт №1 – юридическая сторона вопроса и право собственности застройщика
Противозаконные рейдерские захваты, к счастью, остались в прошлом, но люди, специализирующиеся на организации и проведении таких захватов, продолжают свою деятельность и сегодня. Их опыт и навыки нередко используются в целях решения вопроса незаконным путем. Особенно риск таких махинаций возрастает в период кризиса, когда покупателям необходимо быть особенно бдительными и осторожными.
При осуществлении операций с недвижимым имуществом особая осторожность не помешает в том случае, если продавец переживает финансовые трудности. В современной практике встречается масса примеров, когда первичные владельцы, имеющие финансовые проблемы, реализовывали объекты недвижимости, при этом оставляя за собой какие-то права и юридические лазейки. Такие продавцы после решения своих материальных вопросов за счет средств, полученных от продажи имущества, нередко в судебном порядке требовали от покупателя возврата реализованной недвижимости.
Таким образом, четкость и правильность оформления сделки, а также юридическая чистота являются ключевыми факторами успешного приобретения коммерческих объектов недвижимости. Только так можно свести к нулю риски, связанные с утратой имущества, и риски предъявления необоснованных финансовых претензий или требований со стороны застройщика по возмещению убытков средствами покупателя. Вопросы приобретения именно юридически чистой недвижимости, а также сохранения средств и самого объекта недвижимости становятся наиболее актуальными для многих покупателей.
Для покупателей коммерческой недвижимости потенциальную опасность представляет множество рисков, которые могут приводить к долгим судебным разбирательствам, сопровождающимся потерей сил, нервов и финансов, а также возможной конечной утратой имущества.
Различают несколько максимально серьезных рисков для покупателя:
В случае, если не уделить профессиональное внимание сделке купли-продажи, - такое приобретение может повлечь за собой невыгодные, а иногда и крайне тяжелые последствия владения имуществом. Особенно это относится к договорам, заключенным с банками. В крупных банковских структурах имеются специально обученные и подготовленные юристы, которые действуют исключительно в интересах банка. Не доскональная разработка плана сделки купли-продажи, несоблюдение всех правил юридической безопасности, отсутствие юридической экспертизы всех необходимых документов и самого договора влекут за собой высокую вероятность рейдерских захватов купленной коммерческой недвижимости.
Как правило, оформление сделок по недвижимости осуществляется на основе типовых форм документов, которые не могут учесть все особенности каждого конкретного объекта коммерческой недвижимости. Почти все договора составлены с употреблением общих фраз и стандартных условий, а также плохо продуманы план сделки и возможные сценарии развития ситуации при подготовке к сделке и в некоторый период после ее заключения. В таких случаях покупатели объектов недвижимости могут иметь проблемы относительно выхода из сделки, трудности с оформлением прав собственности на приобретенный объект и вероятность затяжных судебных разбирательств по любым из пунктов, прописанных в договоре.
Если не осуществить тщательную проверку недвижимости относительно любых, связанных с ней судебных споров – высока вероятность предъявления прав на реализованный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Это влечет за собой негативные последствия для покупателя: отстаивание прав в суде и непростое разрешение возникших конфликтов. Более серьезные проблемы возникают при требовании погасить банковские долги или рассчитаться с криминальными структурами.
Коммерческие объекты недвижимости имеют особый юридический статус. В случае несоблюдения процедуры заключения сделки купли–продажи такого имущества, вероятны оспаривание сделки и появление конфликтных ситуаций с органами государственной власти. При недостаточной проработке детального плана проведения сделки, покупатель может быть обманут, или потерять объект недвижимости, а также денежные средства и понести значительные убытки.
Для устранения перечисленных выше рисков и сведения к нулю вероятности возникновения негативных последствий необходимо осуществить тщательную юридическую проверку самого объекта коммерческой недвижимости, а также его продавца. Важно также детально расписать схему сделки и последовательность всех действий, максимально подробно и четко сформулировать все условия договора, учитывая сам момент заключения и некоторый период после сделки. Следует разобрать возможные юридические последствия дальнейших отношений и выбрать правильную линию поведения.
Фундамент сделки окажется юридически непрочным и ненадежным при недостаточной подготовке к сделке и некачественном мониторинге объекта коммерческой недвижимости. В таком случае повышается вероятность образования юридических «пустот» и разрушения конструкции самой сделки. Поэтому, если Вы приняли решение купить объект коммерческой недвижимости, ключевым фактором, который обеспечивает надежность и успех сделки, является юридическая поддержка и грамотность.
Пункт №2 – Скрытые риски при покупке объектов некоммерческой недвижимости
Покупая коммерческую недвижимость, будущий владелец зачастую не располагает полной информацией о качественных и технических характеристиках объекта. Практически каждому продавцу свойственно преувеличивать положительные качества своего товара и не акцентировать внимание на отрицательных. Имея не совсем достоверную картину о характеристиках объекта, покупатель может столкнуться со значительными финансовыми потерями после его приобретения.
К примеру, если покупатель выбирает вариант коммерческого объекта недвижимости в новостройке , в скором времени он видит, что многие работы выполнены поверхностно и не качественно: стены имеют неровную поверхность или трещины, окна протекают или продуваются, инженерные сетевые приборы имеют отклонения и следы протекания, а стяжка на полу и вовсе может отсутствовать. Встречаются случаи явного несоответствия общей площади и планировки объекта оговоренным и зафиксированным в договоре размерам и параметрам.
Если покупатель пытается заставить застройщика исправить обнаруженные неточности и дефекты, то в большинстве случаев последний заявляет, что объект коммерческой недвижимости выполнен на основании строительных норм и другой нормативной документации, а оплату всех расходов по устранению брака покупатель должен осуществлять самостоятельно. Это, конечно, неправильно и ликвидировать такие дефекты в основном всегда должен застройщик за свой счет.
С целью четкого определения всех технических характеристик приобретаемого объекта и стороны, за счет которой должны устраняться выявленные браки, проводят подробную техническую экспертизу и дают оценку состояния недвижимости. Только имея заключение экспертной комиссии можно выдвигать требования к застройщику относительно ликвидации допущенных при строительстве погрешностей. Если застройщик отказывается оплачивать допущенный по его вине строительный брак, покупатель на основании экспертного заключения обращается в суд и отстаивает свои права.
Если покупатель приобретает коммерческую недвижимость в здании с длительным периодом эксплуатации, стоит особое внимание обратить на степень износа постройки. Все те дефекты, которые на первый взгляд кажутся не серьезными и поверхностными, с течением небольшого количества времени могут превратиться в глобальные разрушения, ремонт которых потребует от покупателя затраты немалых физических усилий и крупной денежной суммы.
Для точного определения технического состояния объекта недвижимости нужно организовать тщательное обследование строительного сооружения. Конечно, ни один застройщик и ни один агент по недвижимости, которые заинтересованы в кратчайшие сроки реализовать имущество, не будут сообщать покупателю обо всех «подводных камнях», с которыми последний столкнется после покупки объекта. Это вполне объяснимо, ведь покупатель, узнав о наличии брака и дефектов, может потребовать снижение стоимости имущества или вовсе отказаться от покупки.
Таким образом, чтобы не попасться на уловки недобросовестных продавцов объектов коммерческой недвижимости и не расплачиваться за некачественно выполненные строительные работы в дальнейшем, важно сосредоточиться не только на явных недостатках объекта, таких как неправильная площадь, плохая планировка и некачественный ремонт, но и обратить внимание на не значительные строительные браки.
Передача объекта коммерческой недвижимости от продавца к покупателю, которая не соответствует требованиям качества, прописанным в договоре продажи имущества, регулируется статьей №475 гражданского кодекса России, не считая положений о праве покупателя требовать замену товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условия договора.
В соответствии с положениями данной статьи, если недостатки и дефекты объекта не оговорены продавцом, покупатель имущества, который получил товар плохого качества, имеет право выбора: потребовать от продавца существенного снижения стоимости объекта, бесплатной ликвидации всех недостатков в разумные сроки, или же полное возмещение расходов на устранение брака покупателем. Если имеет место серьезное нарушение требований относительно качества объекта коммерческой недвижимости, а именно: выявление недостатков, не поддающихся ликвидации, недостатков на устранение которых потребуются значительные материальные и трудовые затраты, вновь возникающих недостатков после их ликвидации – покупатель имеет право снять с себя выполнение обязательств по договору купли-продажи и потребовать возмещения внесенной оплаты.
Покупатель объекта недвижимости, ни при каких ситуациях, не имеет права требовать замены товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условиям договора.
Касательно сроков возврата денежной суммы: на основании действующего законодательства возврат денег осуществляется в разумные сроки, точного определения которого законодательство не предоставляет. Срок исковой давности (общий срок) составляет 3 года. Но никто не может исключить того факта, что эти дефекты могли быть обнаружены позднее этого срока. Для максимально точного определения качества постройки, необходимо организовать строительно-техническую экспертизу. Только согласно полученному заключению экспертов можно принять правильное решение относительно целесообразности приобретения такого объекта коммерческой недвижимости.
Пункт №3 – Слишком высокая стоимость
Оценивая объекты коммерческой недвижимости, обычно используют несколько способов и подходов. Оценка осуществляется с помощью трех подходов:
Такая оценка объектов недвижимости носит аналитический характер и системно характеризует имущество. Каждый подход используется для оценки определенного вида недвижимости: для жилых объектов применяется сравнительный подход, для рынка первичного жилья – затратный, а для коммерческих объектов – доходный подход.
Как оценить реальную стоимость объекта недвижимости?
Выделяют три основных способа оценки недвижимости:
Профессиональный оценщик привлекается тогда, когда Вам предстоит сотрудничать с юридическими лицами при осуществлении каких-либо действий с недвижимостью. Отчет, который предоставляет оценщик – это важный официальный документ. Некоторые владельцы прибегают к услугам оценщиков для понимания точной стоимости объекта недвижимости.
Привлечение риэлтора немного отличается от работы оценщика. Риэлтор не предоставляет в конце работы никаких документов. К тому же, найти квалифицированного риэлтора в России очень непросто. Большинство риэлторских агентств, как правило, не отличаются качеством предоставляемых услуг. Штат сотрудников таких организаций зачастую состоит из домохозяек и студентов, которые не имеют необходимых знаний и опыта. Эти люди работают за процент от заключенных сделок, поэтому агентство не занимается развитием и обучением такого персонала. Поэтому, риэлторская оценка будет достоверной, если у Вас есть хороший специалист. В противном случае – это пустая трата времени, средств и простой объекта на рынке недвижимости.
Если Вы разбираетесь в рыночных показателях и умеете их анализировать – оценку объекта недвижимости можно осуществить собственными силами. Этот способ наименее расходный: Вы тратитесь только на печатные издания о рынке недвижимости. Можно использовать данные интернет-ресурсов, и тогда этот способ будет абсолютно бесплатным. Главное – проанализировать максимально большую выборку. Это обеспечит получение наиболее достоверных результатов.
Параметры оценки. Из каких факторов формируется цена?
Как показывает практика, объекты недвижимости, которые переходили из одних рук в другие, имеют более низкую цену, чем объекты с первичными документами. Это объясняется минимальным риском участия третьих лиц, которые могут возражать и оспаривать сделки и правовые акты.
Индивидуальная оценка объектов недвижимости осуществляется для долей или их частей (каждая часть имеет своего владельца) в праве (объект остается физически цельным, но имеет нескольких владельцев) и объектов, которые обременены правами третьих лиц.
Технические характеристики при осуществлении оценки недвижимости
Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.
Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью. Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта. Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.
Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы. Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения. Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить. Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.
Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории. Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон. Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.
После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект. Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов. Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.
При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений. После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору. Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.
Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости. К примеру, для проведения стоимостной оценке помещений под офисы , ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания. Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.
Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта. Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.
Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.
При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.
Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки. Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.
С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты. Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму. Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечно итоге покупатель вынужден принять такие условия.
Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% он стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%. Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.
Мечтаете зарабатывать на недвижимости? Хотите знать, как сдать коммерческую недвижимость в аренду, на что обратить внимание при ее покупке и где искать арендаторов? «М16-Недвижимость» вооружает всех потенциальных бизнесменов в данной сфере и рассказывает, что нужно для получения стабильного и высокого заработка.
В конце приятный бонус: самые перспективные объекты коммерции для дальнейшей сдачи или перепродажи.
Краткое содержание статьи:
Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать - квартиру или коммерческую недвижимость, - ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).
Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.
В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.
Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.
Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.
Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.
Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.
Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.
Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.
На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.
Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.
Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.
Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.
На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.
Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.
Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.
Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.
Еще один распространенный вариант - общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.
Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом - дешевле.
В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.
Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.
Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.
Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.
Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама - есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.
Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой - преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».
Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.
Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?
Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения. «Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.
Помимо этого в случае с крупными по масштабам бизнеса нанимателями по всем спорным вопросам обращаться вам придется непосредственно к персоналу, занимающему помещение. А персонал этот зачастую является лицом некомпетентным.
Впрочем, ради действительно хорошего объекта аренды некоторые «сетевики» готовы идти на уступки и даже могут предложить более высокую оплату.
Лучше всего держать ориентир на тех предпринимателей, которые уже имеют один прочно стоящий бизнес и в данный момент открывают вторую точку. Такие предприниматели являются самыми надежными, основательными и ответственными нанимателями.
Менеджеры отдела коммерческой недвижимости подобрали для вас лучшие объекты для приобретения с целью инвестирования. Представленные объекты являются самыми привлекательными с точки зрения популярности у арендаторов и доходности.
Офис 200 м2 на Большом проспекте Петроградской стороны
Помещение с эксклюзивным дизайнерским ремонтом в лучшей коммерческой части Петроградского района. Интерьер выполнен известной студией, применены дорогостоящие натуральные материалы, установлены дизайнерские радиаторы и сантехника. Представительский интерьер будет интересен крупным компаниям и бутикам премиум-класса.
Ежемесячный доход составит порядка 300 тысяч рублей.
Уникальное предложение: окупаемость помещения составляет всего 6,5 лет (при средней окупаемости в 10-12 лет)! Объект расположен в новом ЖК «Карат» на одной из главных улиц Кингисеппа. Уже сейчас помещением интересуются крупные арендаторы - «Окей», «Пятерочка», «Лента» и т. д.
Ежемесячная прибыль объекта оценивается нашими менеджерами на уровне 561,6 тысячи рублей. Плюсы помещения: витринные окна, выходящие на главную улицу города, большая парковка перед помещением, потолки - 4,5 м, 5 отдельных выходов, большие мощности.
.jpg)
Офисное помещение с постоянным арендатором в центре города! Всего 970 м до метро «Чернышевская». Парковка - на придомовой территории или во дворе. Выполнен свежий ремонт, подключены все коммуникации.
Благодаря жилому статусу помещения возможно оформление ипотеки!
Бизнес-центр 1350 м2 на проспекте Науки
Помещения на цокольном и первом этажах с качественным ремонтом. Имеется два отдельных входа. Постоянные арендаторы, с которыми заключены договоры сроком на 11 месяцев. Имеются договора по всем коммуникациям. Отличный объект для инвестиций!
Менеджеры «М16-Недвижимость» готовы предложить вам еще больше вариантов! Подберем идеальный объект под ваш бюджет и нужды бизнеса, поможем с заключением сделки и дальнейшим поиском арендаторов, звоните!
Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.
