Kovaleva A.M. 1Dvoryadkin K.C. 1
1 FSBEI HPE "Università Statale di Agraria di Orël"
In un'economia di mercato, è rilevante la questione della gestione efficace della proprietà, che a sua volta rende necessario determinare il valore reale di un particolare oggetto. L'articolo analizza gli approcci classici alla valutazione immobiliare. Sulla base dei risultati ottenuti, è economicamente giustificata l'applicazione del metodo di calcolo delle rettifiche basato su metodi di calcolo statistici (analisi di correlazione-regressione) nella valutazione catastale dei terreni.
appezzamento di terreno
analisi di regressione di correlazione
regolazione
prezzo di offerta
1. Sull'attività di valutazione: Legge federale della Federazione Russa del 29 luglio 1998, n. 135-FZ // Sobr. Legislazione Ros. Federazione. - 2001 gr.
2. Standard di valutazione federale "Concetti generali di valutazione, approcci alla valutazione e requisiti per la valutazione (UST n. 1)", approvato dall'Ordine del Ministero dello sviluppo economico della Russia n. 256 del 20.07.2007 // Raccolto. Legislazione Ros. Federazione. - 2001 - n. 29. - art. 3026
4. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Valutazione immobiliare: libro di testo - M.: Finanza e statistica, 2002. - 496 p.
5. Friedman J., Ordway N. Analisi e valutazione degli immobili a reddito. Per. dall'inglese .. - M .: Delo, 1997 .-- 480 p.
6. Valutazione aziendale: libro di testo / ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova, 2a ed., Rivisto. e aggiungi. - M.: Finanza e statistica, 2008 .-- 736 p.
7. Petrov V.I. Valutazione del valore dei terreni: libro di testo / V.I. Petrov; ed. M.A. Fedotova. - 4a ed., Rev. - M.: KNORUS, 2012 .-- 264 p.
La determinazione del valore di mercato è un processo laborioso basato sull'analisi di molte relazioni economiche esterne ed interne della proprietà. Il calcolo dei costi si basa sull'applicazione di tre approcci classici alla valutazione: costo, comparativo e reddito, i cui risultati sono soggetti ad accordo finale.
Degli approcci alla valutazione di cui sopra, l'approccio comparativo nella maggior parte dei casi riflette più pienamente lo stato attuale di un particolare segmento di mercato dell'oggetto valutato, le fluttuazioni del mercato, nonché l'equilibrio tra domanda e offerta. Secondo la clausola 14 dell'UST n. 1 "l'approccio comparativo è un insieme di metodi per valutare il valore dell'oggetto valutato, basato su un confronto dell'oggetto stimato con oggetti - analoghi dell'oggetto stimato, rispetto al quale vi è informazioni sui prezzi. Un oggetto - un analogo dell'oggetto della valutazione ai fini della valutazione è un oggetto simile all'oggetto della valutazione in termini delle principali caratteristiche economiche, materiali, tecniche e di altro tipo che ne determinano il valore ".
L'uso dell'approccio comparativo presuppone il soddisfacimento di una serie di condizioni:
L'oggetto non è unico;
Le informazioni sugli analoghi dovrebbero essere il più dettagliate possibile, compresi i termini della transazione;
I fattori che determinano il valore degli oggetti analogici dovrebbero essere simili all'oggetto della valutazione.
L'approccio comparativo si basa sui seguenti principi:
sostituzioni;
Bilancia;
Domanda e offerta.
L'approccio comparativo presuppone una certa sequenza di azioni e comprende le seguenti fasi:
Nella prima fase viene effettuato uno studio di mercato, che include un'analisi dello stato e delle tendenze in generale e del segmento a cui appartiene l'oggetto valutato. In questa fase, vengono identificati gli oggetti-analogici più confrontabili con quello valutato.
La fase successiva include la raccolta e la verifica dell'accuratezza delle informazioni sugli analoghi proposti per la vendita o venduti di recente della proprietà oggetto di valutazione.
Nella 3a fase, il calcolo degli adeguamenti dei prezzi di vendita per gli analoghi selezionati viene effettuato in base alle differenze rispetto all'oggetto di valutazione.
L'ultima fase 4 prevede la determinazione del valore dell'oggetto di perizia utilizzando un approccio comparativo nel processo di accordo sui prezzi rettificati degli oggetti analogici.
Le proprietà comparabili devono essere nello stesso segmento e trattarle in termini tipici di quel segmento. I criteri principali per la selezione degli oggetti analogici:
1. Proprietà di beni immobili.
2. Condizioni di finanziamento dell'operazione.
3. Condizioni di vendita e tempi di vendita.
4. Posizione.
5. Caratteristiche fisiche.
Per determinare il valore dell'oggetto di perizia nell'ambito dell'approccio comparativo, i prezzi degli oggetti analogici sono adeguati alle differenze esistenti nelle caratteristiche. In conformità con la clausola 22 UST n. 1 "quando effettua gli adeguamenti, il perito deve introdurre e giustificare la scala degli adeguamenti e fornire una spiegazione delle condizioni in cui i valori degli adeguamenti introdotti saranno diversi".
Esistono i seguenti tipi di regolazioni:
1. Gli adeguamenti percentuali si effettuano moltiplicando il prezzo di vendita dell'oggetto analogico o della sua unità di confronto (Sed) per un coefficiente che riflette il grado di differenze nelle caratteristiche dell'oggetto analogico e dell'oggetto valutato (Ppr). Se l'oggetto da valutare è migliore di un analogo comparabile, al prezzo di quest'ultimo viene aggiunto un coefficiente crescente, se è peggiore, uno decrescente.
2. Rettifiche di cassa:
Le rettifiche assolute modificano il prezzo dell'oggetto analogico venduto nel suo insieme di un certo importo, in cui viene stimata la differenza nelle caratteristiche dell'oggetto analogico e dell'oggetto valutato (Pad). Viene utilizzato un aggiustamento positivo se l'oggetto valutato è migliore di un analogo comparabile, negativo se è peggiore;
Le rettifiche relative modificano il prezzo di una unità di confronto (Sed) di un certo importo, al quale vengono stimate le differenze nelle caratteristiche (Sub).
Esistono diversi metodi per calcolare le rettifiche nell'approccio comparativo: raggruppamento generale, metodi basati sull'analisi delle vendite abbinate, metodi esperti, metodi statistici.
J. Friedman e N. Ordway nel lavoro "Analisi e valutazione degli immobili generatori di reddito" forniscono un metodo di raggruppamento generale. La particolarità di questo metodo è che il raggruppamento generale può essere utilizzato in un mercato attivo, in cui è possibile identificare un numero sufficiente di vendite per restringere la forbice dei prezzi di mercato. Questo metodo presuppone la presenza di oggetti relativamente omogenei, quindi il valutatore può decidere di non introdurre correzioni individuali, ma di confrontare l'oggetto valutato nel suo insieme per determinare se è migliore o peggiore di ciascuno degli oggetti comparabili. Quindi, all'interno del gruppo selezionato, viene effettuata una rettifica cumulativa. Ciò elimina la necessità di considerare separatamente ogni caratteristica che distingue la proprietà oggetto di valutazione dagli oggetti analogici. Questo metodo ha un limite significativo, poiché è applicabile solo nel caso di oggetti omogenei, cosa che in pratica accade abbastanza raramente.
Metodi basati sull'analisi delle vendite abbinate;
Metodi di calcolo e di modifica esperti;
Metodi statistici.
Una vendita di coppia è la vendita di due oggetti, idealmente una copia esatta l'uno dell'altro, ad eccezione di un parametro (ubicazione, disponibilità di comunicazioni, ecc.), la cui presenza spiega la differenza di prezzo degli oggetti. Il metodo delle vendite abbinate consente di calcolare un conguaglio per la suddetta caratteristica e di applicarlo al prezzo di vendita di un analogo assimilabile all'oggetto di valutazione. ...
La base dei metodi esperti per calcolare e apportare modifiche è l'opinione soggettiva di un perito esperto su quanto l'oggetto da valutare sia peggiore o migliore di un analogo comparabile. Inoltre, il metodo esperto prevede l'analisi di dati secondari. Tali dati sono contenuti in pubblicazioni di perizie e studi immobiliari, decreti degli enti locali.
I metodi statistici sono generalmente considerati nel contesto dell'applicazione della correlazione e dell'analisi di regressione. In pratica, non è possibile ottenere un'equazione di regressione universale che tenga conto di tutti i fattori di prezzo, poiché con un aumento del numero di fattori di influenza, la probabilità di manifestazione della multicollinearità è alta - una relazione lineare tra due o più variabili. Di conseguenza, alcuni dei coefficienti di regressione non sono più statisticamente significativi. Allo stesso tempo, a volte la dipendenza dalla correlazione è formale e priva di senso economico.
Per quanto riguarda i terreni, è anche caratteristico che i fattori quantitativi siano solo l'area del sito e la distanza dalla tangenziale di Mosca (in relazione al mercato fondiario della regione di Mosca), tutti gli altri fattori sono parametri qualitativi. Pertanto, l'uso della codifica dei dati (variabili dummy) causa difficoltà nell'ottenere un modello di regressione adeguato.
Dei metodi di cui sopra per il calcolo degli adeguamenti nell'approccio comparativo, il metodo più spesso scelto si basa sulle vendite abbinate e sul metodo esperto in termini di calcolo degli adeguamenti dei prezzi per oggetti analogici quando si determina il valore dei terreni.
Per implementare l'approccio alla valutazione del valore in termini di confronto delle vendite, vengono effettuati i seguenti passaggi:
Studio del mercato per appezzamenti simili e selezione dei più confrontabili con gli oggetti valutati;
Raccolta e analisi delle informazioni per ogni oggetto selezionato sul prezzo dell'offerta, sulle caratteristiche fisiche, sull'ubicazione e sui termini della transazione;
Confronto dell'oggetto valutato con gli analoghi selezionati per adeguarne il valore o escluderlo dall'elenco di quelli confrontati;
Riconciliazione di una serie di indicatori rettificati del costo degli oggetti confrontati e la conclusione del valore di mercato.
Il metodo delle vendite a coppie viene utilizzato per calcolare le correzioni (aggiustamenti). Una vendita di coppia è la vendita di due oggetti che sono quasi identici in quasi tutto, ad eccezione di una, di regola, caratteristiche. Gli oggetti di vendita in coppia non devono essere comparabili con l'oggetto e le sue controparti. Inoltre, è necessario che la vendita della coppia sia stata individuata nello stesso segmento di mercato dell'oggetto oggetto di valutazione.
Di conseguenza, gli oggetti analogici selezionati sono inclusi nelle tabelle di regolazione, dove ogni oggetto analogico è caratterizzato da una serie di indicatori che sono stati presi in considerazione nella determinazione del valore dell'oggetto valutato.
L'adeguamento è stato effettuato secondo un certo elenco di elementi di confronto.
1. Ambito dei diritti trasferiti sul terreno.
2. Adeguamento alle condizioni finanziarie.
3. Adeguamento alle condizioni di vendita.
4. Adeguamento dalla data di vendita.
L'adeguamento della data è calcolato come il valore medio del rapporto tra i prezzi delle vendite abbinate degli oggetti n. 1 e n. 2, n. 3 e n. 4:
1 = Ц1 / 2,
2 = Ц3 / Ц4,
5. Adeguamento al prezzo di offerta.
Viene utilizzato un metodo esperto per determinare l'aggiustamento del prezzo dell'offerta. Sulla base dell'analisi dei dati secondari, l'aggiustamento del prezzo di offerta viene considerato come la media dell'intervallo più comune.
6. Correzione per la posizione.
L'adeguamento per questo fattore tiene conto della lontananza della posizione degli analoghi selezionati dalla tangenziale di Mosca, del prestigio della posizione, dell'accessibilità dei trasporti, della comodità di accesso, ecc.
L'adeguamento della posizione viene calcolato come rapporto tra il valore del prezzo medio all'interno di ciascuna delle gamme di distanza selezionate degli oggetti n. 1 e n. 2, n. 3 e n. 4.
7. Adeguamento allo scopo.
Poiché l'oggetto valutato e tutti gli oggetti analoghi sono appezzamenti di terreno di categorie di terreni agricoli per la costruzione di cottage estivi, non è stato introdotto alcun adeguamento per questo fattore.
8. Correzione per l'area dell'oggetto.
Se gli oggetti selezionati - analoghi e l'oggetto della valutazione non hanno una differenza significativa nelle aree, la regolazione non viene applicata.
9. Correzione per la presenza di comunicazioni sul sito.
Come risultato dell'analisi del mercato per la vendita di terreni, viene rivelata la dipendenza del valore del terreno dalla disponibilità delle comunicazioni.
La correzione per la presenza di comunicazioni è calcolata come il valore medio del rapporto tra i prezzi delle vendite abbinate degli oggetti n. 1 e n. 2, n. 3 e n. 4, n. 5 e n. 6:
1 = Ц1 / 2,
2 = Ц3 / Ц4,
3 = Ц5 / Ц6,
dove Pd è la correzione per la data rispettivamente per 1 e 2 coppie;
C - il prezzo di offerta di 1 mq di ciascuno degli analoghi in una coppia.
Secondo la clausola 22 dell'UST n. 1, il perito deve "concordare i risultati della correzione dei valori delle unità di confronto per gli oggetti analogici selezionati. Il perito deve giustificare lo schema di riconciliazione dei valori rettificati delle unità di confronto e dei prezzi rettificati degli oggetti analoghi”.
Le condivisioni vengono assegnate agli oggetti analogici in base al numero di regolazioni effettuate. La quota (peso specifico) di un oggetto analogico dovrebbe essere inversamente proporzionale al numero di regolazioni effettuate. Per calcolare le quote puoi utilizzare la formula:
dove di è il peso di ciascun analogo;
j è il numero di analoghi (da 1 a j);
ki è il numero di correzioni per ogni analogo.
L'approccio comparativo alla valutazione immobiliare si basa su informazioni su transazioni recenti con proprietà simili sul mercato e sul confronto degli immobili stimati con analoghi. Questo approccio viene spesso utilizzato e fornisce buoni risultati nella valutazione di proprietà per le quali sono disponibili informazioni affidabili sui prezzi delle transazioni di vendita completate o sui prezzi delle offerte in vendita.
Per effettuare un confronto tra l'elemento comparabile e l'elemento oggetto di valutazione, il valutatore deve identificare eventuali aggiustamenti basati sulle differenze negli elementi di confronto. I valutatori utilizzano metodi quantitativi e/o qualitativi per calcolare le rettifiche.
Il metodo delle vendite accoppiate è uno dei modi per determinare il valore della correzione per qualsiasi caratteristica. Consiste nel confrontare e analizzare più coppie di vendite comparabili. Confrontando i prezzi degli oggetti di vendita abbinata, è possibile calcolare un conguaglio per le suddette differenze, che può essere esteso ad altri oggetti di questo segmento di mercato.
L'applicazione limitata del metodo è spiegata dalla complessità della selezione di oggetti in vendita in coppia, dalla ricerca e dallo studio di una grande quantità di informazioni.
Il metodo peritale trova largo impiego anche nella pratica estimativa in presenza di informazioni oggettive provenienti da fonti attendibili.
Il metodo di calcolo delle rettifiche basato su metodi di calcolo statistico (analisi di correlazione-regressione) è ampiamente utilizzato nella valutazione catastale dei terreni. L'uso di questo metodo per calcolare gli aggiustamenti richiede la raccolta di dati affidabili sugli analoghi, l'identificazione dei fattori di prezzo, la scelta di un modello e il calcolo dei suoi parametri, l'analisi dei dati ottenuti e la valutazione della qualità dell'equazione di regressione. In pratica, il valutatore si trova spesso di fronte a una situazione in cui è impossibile costruire un'equazione di regressione che soddisfi criteri statistici basati sul database esistente. Di norma, devi tornare alla fase di selezione e codifica dei dati di origine e al processo di costruzione e verifica della qualità del modello fino a ottenere il risultato desiderato.
L'approccio comparativo è ampiamente utilizzato nei paesi con un mercato fondiario sviluppato, in particolare per la valutazione di terreni liberi e terreni con sviluppo residenziale individuale. L'approccio comparativo si basa sulla sistematizzazione e sul confronto delle informazioni sui prezzi di vendita di terreni simili, ad es. sul principio di sostituzione. Il principio di sostituzione presuppone che un acquirente prudente per un appezzamento di terreno offerto in vendita non paghi più di quello per il quale può essere acquistato un appezzamento di terreno simile per posizione o fertilità. Pertanto, i prezzi recentemente pagati per proprietà comparabili riflettono il valore di mercato del terreno oggetto di valutazione:
Il principio di sostituzione presuppone che il mercato sia aperto e competitivo, che su di esso interagisca un numero sufficiente di acquirenti e venditori, che agiscano secondo motivazioni tipiche, economicamente razionali e nel proprio interesse, senza subire pressioni esterne. Implica anche che il terreno sarà acquistato alle tipiche condizioni di finanziamento del mercato e sarà sul mercato per un periodo di tempo sufficiente per essere disponibile per i potenziali acquirenti.
L'approccio comparativo alla valutazione dei terreni include il metodo di confronto delle vendite, il metodo di allocazione e il metodo di allocazione.
Il metodo di confronto delle vendite è ampiamente utilizzato nei paesi con un mercato fondiario sviluppato, in particolare per la valutazione di terreni sfitti e terreni con edifici tipici. Questo metodo simula il valore di mercato dell'appezzamento di terreno valutato analizzando i prezzi di vendita di mercato di appezzamenti simili.
Nella IES, il metodo di confronto delle vendite per i terreni prevede un confronto diretto dell'immobile in questione con terreni simili per i quali sono disponibili prove di recenti transazioni di mercato. Sebbene le vendite siano più importanti, l'analisi delle inserzioni e dei prezzi offerti per siti simili che competono con il sito in questione può contribuire a una migliore comprensione del mercato.
In generale, il modello per il calcolo del valore di mercato del terreno stimato assume la forma seguente:
con p = q, ± k; ,
dove C p è il valore di mercato del terreno valutato; Ц, - - il prezzo di vendita del primo appezzamento di terreno comparabile; К, - è l'importo degli adeguamenti al prezzo di vendita del t "-esimo appezzamento di terreno comparabile.
Il metodo di confronto delle vendite prevede quattro passaggi:
identificazione di recenti vendite di immobili comparabili nel segmento rilevante del mercato fondiario;
verifica delle informazioni sulle transazioni con terreni;
confrontare il lotto valutato con i lotti venduti sul mercato e apportare adeguamenti tenendo conto delle differenze tra il lotto valutato e ciascuno dei lotti confrontati;
analisi dei prezzi indicati di analoghi e derivazione del valore finale del valore di mercato del terreno stimato.
Fase 1. Identificazione di recenti vendite di immobili comparabili nel segmento rilevante del mercato fondiario. Nella prima fase, il mercato fondiario viene studiato e segmentato.
La segmentazione del mercato è il processo di divisione del mercato in settori che hanno caratteristiche simili di oggetti ed entità.
alle caratteristiche appezzamento di terreno, tipiche di questo segmento di mercato, includono:
scopo e uso consentito del terreno;
diritti di proprietà giuridica trasferibili, restrizioni e servitù;
posizione (ad esempio, nella regione di Mosca - lontananza dalla tangenziale di Mosca e prestigio della direzione);
fertilità nella valutazione dei terreni agricoli o forestali.
Specifiche soggetto, tipici per questo segmento del mercato fondiario includono:
motivazione all'investimento;
solvibilità;
fonti e forme di finanziamento;
gusti e preferenze degli acquirenti, ecc .;
status sociale e giuridico (gruppo sociale, stile di vita, tradizioni).
Di conseguenza segmentazione del mercato fondiario si distinguono i seguenti gruppi di appezzamenti di terreno:
terreni non edificati;
appezzamenti di terreno di dacia e associazioni orticole di cittadini;
terreno sotto i singoli edifici residenziali;
terreni adiacenti di edifici residenziali a più piani;
terreni per immobili redditizi: terreni per garage e parcheggi,
terreni destinati ad attività commerciali e di ristorazione, terreni adibiti ad uffici e ad edifici amministrativi;
aree sotto capannoni e capannoni industriali;
terreno agricolo.
Ciascun gruppo specificato può essere segmentato in modo più dettagliato se sono disponibili informazioni sulle vendite di mercato. Ad esempio, i terreni con edifici residenziali a più piani possono essere suddivisi in edifici a 5 piani (mattoni, pannelli, blocchi), 7-9 piani, 12 piani.
La valutazione con il metodo del confronto delle vendite è oggettiva quando vi sono sufficienti informazioni comparabili su transazioni passate sul mercato. Pertanto, la condizione più importante per l'applicazione di successo di questo metodo è il mantenimento di un database di transazioni con appezzamenti di terreno.
Per l'accumulo e l'ulteriore elaborazione delle informazioni, schede di registrazione, in cui vengono inserite tutte le informazioni sui lotti venduti, i termini e il prezzo della transazione, la durata dell'esposizione, i venditori e gli acquirenti.
Diversi terreni venduti vengono utilizzati per il confronto. Con la giusta selezione, è sufficiente da tre a cinque analoghi.
Il problema principale nella scelta degli analoghi è comparabilità, quelli. una misura di conformità dei terreni venduti e stimati. Dovrebbero essere comparabili in molti modi, ma il criterio è la competitività. Se i lotti comparabili e valutati non competono nello stesso segmento di mercato, allora non devono affrontare le stesse forze di domanda e offerta, di conseguenza, il trasferimento del prezzo di vendita dall'oggetto comparativo al terreno valutato può portare a stime errate.
Fase 2. Verifica delle informazioni sulle transazioni con terreni. Nella seconda fase, è necessario selezionare le informazioni al fine di aumentarne l'attendibilità e ottenere conferma che le operazioni siano avvenute in condizioni tipiche di mercato. I dati raccolti sulle vendite di terreni comparabili devono essere confermati da una delle parti della transazione (acquirente o venditore) o da un intermediario. ITV, notaio e altre organizzazioni fissano l'importo ufficiale della transazione, ma non ne confermano l'autenticità.
Fonti di dati sulle transazioni con terreni può essere:
camere di registrazione e comitati fondiari di città, distretti e villaggi, dove vengono registrate le transazioni con i terreni. Ad esempio, nella valutazione catastale dei terreni di insediamento, questa fonte è la principale nella raccolta di informazioni sulle transazioni con terreni edificabili e non edificati;
stampa periodica. I prezzi dei terreni in vendita pubblicati sui periodici sono i prezzi di offerta, che sono superiori ai prezzi effettivi di transazione. Nelle linee guida per determinare il valore di mercato dei terreni, è scritto che in assenza di informazioni sui prezzi delle transazioni con i terreni, è consentito l'uso dei prezzi di offerta.
prezzi delle aste fondiarie e delle gare che si discostano in misura maggiore o minore dai prezzi di mercato, a seconda della frequenza dello svolgimento. Questi prezzi sono utilizzati nel processo di valutazione catastale dei terreni di insediamento;
il prezzo normativo del terreno, che viene utilizzato nella vendita forzata di terreni, poiché in conformità con il decreto del governo della Federazione Russa "Sulla procedura per determinare il prezzo normativo del terreno" del 15 marzo 1997 n. 319 , dovrebbe essere il 75% del prezzo di mercato per i tipici appezzamenti di terreno del corrispondente scopo designato;
società immobiliari specializzate in operazioni immobiliari, società di valutazione, prestatori di mutui e altre fonti.
In assenza o inadeguatezza dei dati sui prezzi delle transazioni nell'area di valutazione, è consigliabile utilizzare informazioni sui prezzi prevalenti in altre aree che sono simili nelle loro caratteristiche di prezzo all'area di valutazione.
Inoltre, quando si sceglie un oggetto analogico, prestare attenzione ai seguenti indicatori:
a) il periodo di esposizione tipico è il tempo durante il quale un immobile deve, in media, essere sul mercato per essere venduto;
b) l'indipendenza dei soggetti dell'operazione. Se l'acquirente e il venditore sono imparentati, o sono rappresentanti di una holding e di una controllata, o hanno un'altra relazione, il prezzo di vendita sarà atipico. Lo stesso vale per le operazioni con oggetti gravati da pegno o altri obblighi, per la vendita di beni di persone decedute;
c) motivazione all'investimento, soprattutto nella valutazione dei terreni edificabili. Gli investitori dovrebbero avere motivazioni simili e i terreni acquistati dovrebbero avere lo stesso scopo. Quando si scelgono oggetti di confronto, si dovrebbero scartare quelli che cambiano il loro scopo dopo la vendita. Ad esempio, un appezzamento di terreno con un impianto sportivo dopo la vendita viene utilizzato come parcheggio coperto, ovvero E. dopo che la vendita si sposta in un altro segmento di mercato.
I regolamenti di zonizzazione e gli usi consentiti dovrebbero essere considerati per determinare il possibile uso dell'oggetto. Se due oggetti si trovano in zone diverse, escludendo il loro identico utilizzo, non possono essere considerati comparabili.
Fase 3. Confronto del lotto valutato con i lotti venduti sul mercato e adeguamento per le differenze tra il lotto valutato e ciascuno dei lotti confrontati. Nella misura in cui l'appezzamento di terreno oggetto di valutazione differisce dall'appezzamento comparabile, è necessario apportare modifiche al prezzo di quest'ultimo per determinare a quanto potrebbe essere venduto se avesse le stesse caratteristiche dell'area oggetto di valutazione. Quando si rettificano i prezzi di vendita effettivi degli oggetti confrontati, le modifiche vengono apportate al prezzo del pacco comparabile. Allo stesso tempo, è necessario rispondere alla domanda a quale prezzo sarebbe stato venduto un appezzamento di terreno comparabile se avesse le stesse caratteristiche del terreno oggetto di valutazione. Quando il lotto confrontato è inferiore al lotto oggetto di valutazione, il prezzo effettivo di vendita del primo deve essere aumentato al valore per il quale sarebbe stato venduto, avendo le caratteristiche più elevate del lotto oggetto di valutazione.
Gli adeguamenti vengono effettuati in base a come queste differenze verrebbero giudicate dall'acquirente tipico sul mercato. Pertanto, una caratteristica specifica non vale necessariamente quanto è servito per crearla o liquidarla, ma piuttosto quanto aggiunge al valore totale della proprietà.
La valutazione di un appezzamento di terreno rispetto ad altri appezzamenti di terreno venduti può essere effettuata in due modi:
per elementi di confronto;
utilizzando unità di confronto.
Metodo degli elementi di confronto. Gli elementi di confronto sono le caratteristiche dei terreni e le condizioni delle transazioni che incidono sul valore del prezzo di vendita.
Per una migliore organizzazione del processo di confronto, si consiglia un ordine standard di analisi degli elementi di confronto. Quando si confrontano i terreni, si consiglia di considerare i seguenti elementi.
La composizione dei diritti patrimoniali trasferiti. La rettifica viene effettuata quando i diritti dell'acquirente sono gravati da un pegno o da un contratto di locazione a lungo termine. Inoltre, possono essere prese in considerazione le restrizioni legali e urbanistiche sul tipo di utilizzo e sviluppo del terreno.
Condizioni di finanziamento dell'operazione di compravendita. Tutti i pagamenti per vendite comparabili devono essere effettuati in contanti senza condizioni di finanziamento speciali (compensazione, regolamento con cambiali, baratto). Il calcolo dell'adeguamento delle condizioni di finanziamento dipende dalla natura degli accordi di finanziamento e spesso le condizioni di vendita e le rettifiche di finanziamento sono combinate.
Le seguenti opzioni di calcolo sono tipiche:
a) transazione dell'acquirente con il venditore a proprie spese e alla data della vendita. In questo caso non è necessaria alcuna regolazione;
b) ottenere un prestito bancario da parte dell'acquirente per l'acquisto di un immobile. In tal caso, dal prezzo di vendita viene sottratto il valore degli interessi in termini monetari per conguaglio;
c) finanziamento dell'operazione di compravendita dell'immobile da parte del venditore stesso, es. concedere un mutuo all'acquirente. Per adeguare queste condizioni è possibile applicare l'attualizzazione dei flussi di cassa del mutuo ipotecario (rate fisse e rata ball) al tasso di interesse di mercato. Va tenuto presente che l'acquirente può vendere l'oggetto prima della scadenza del prestito, pertanto i termini del prestito a scopo di sconto possono essere ridotti.
Nel caso in cui un mutuo ipotecario sia erogato ad un tasso di interesse inferiore a quello di mercato, il suo valore attuale è determinato attualizzando le rate mensili ad un tasso di interesse di mercato per tutta la durata del prestito.
Un prerequisito per l'adeguamento è la disponibilità di dati di mercato sufficienti e dati sulle condizioni finanziarie dell'operazione. In presenza di dati attendibili, l'apparato matematico consente di ottenere il valore esatto della correzione.
Le condizioni di finanziamento prevedono anche l'adeguamento del pagamento in contanti, se atipico, pari al costo del trasferimento di denaro da una forma non contante alla cassa.
Condizioni di vendita. La rettifica per questo elemento di confronto riflette:
a) atipico per il rapporto di mercato tra venditore e acquirente (famiglia, impresa);
b) informazioni incomplete, urgente bisogno di denaro e altre circostanze forzate in cui il venditore e l'acquirente prendono le loro decisioni in merito alla vendita o all'acquisto di un terreno;
c) periodo atipico di esposizione dell'oggetto sul mercato (vendita in condizioni concorsuali).
Le difficoltà risiedono nell'individuare i motivi atipici dell'operazione, le circostanze difficili in cui potrebbe trovarsi una delle parti dell'operazione e nel determinare l'importo delle rettifiche. In termini generali, la rettifica è definita come la differenza tra il valore di mercato dell'oggetto immobiliare senza scostamenti nella purezza dell'operazione e il valore di vendita dell'oggetto immobiliare comparabile considerato con le motivazioni atipiche individuate per la sua acquisizione.
Se vi è il sospetto di condizioni di vendita non di mercato, questo appezzamento di terreno dovrebbe essere considerato con molta attenzione come una vendita comparabile, o addirittura escluso del tutto dall'elenco degli oggetti di confronto.
Tempo di vendita. Quando si confronta la data di valutazione con la data di vendita degli analoghi, la variazione dei prezzi dei terreni per il periodo tra queste date è determinata a causa delle fluttuazioni stagionali e cicliche, nonché dell'inflazione. Il miglior indicatore delle variazioni di prezzo nel mercato è la rivendita dello stesso oggetto con parametri fisici ed economici costanti. In assenza di tali dati, dovrebbe essere utilizzata una coppia di vendite di pacchi identici comparabili nello stesso mercato, che differiscono solo per la data di vendita. Di solito, le variazioni delle condizioni di mercato sono misurate come percentuale dei prezzi precedenti.
Posizione e dintorni. La posizione è un elemento molto significativo di confronto di vendite comparabili, determina l'impatto sul valore dei fattori "esterni" del terreno associati a una posizione specifica. Una correzione della posizione è necessaria quando la posizione geografica dell'oggetto di confronto è diversa da quella dell'oggetto di valutazione. L'adeguamento per localizzazione ha un impatto piuttosto significativo sul valore dell'area oggetto di valutazione.
Quando si confronta la posizione dei terreni, l'impatto dell'ambiente sulla competitività dei terreni sul mercato viene analizzato in termini di fattori fisici, sociali, economici e di altro tipo.
Se la parcella comparabile si trova nella stessa area di quella oggetto di valutazione, di norma non vengono apportate modifiche. In rari casi, quando un sito si trova alla periferia di un'area ed è influenzato da fattori benefici o negativi, nessuno dei quali influisce sul sito oggetto di valutazione, deve essere apportata una modifica.
Se il sito comparabile si trova in un'area diversa, dovrebbe essere effettuata un'analisi delle possibili differenze tra queste aree. Quando si calcola l'importo dell'adeguamento, è necessario tenere conto dell'uso consentito di appezzamenti di terreno. Ad esempio, nello sviluppo residenziale, vengono presi in considerazione fattori come l'accessibilità ai trasporti, il supporto ingegneristico, l'ecologia e il prestigio.
L'importo della rettifica è solitamente espresso in termini monetari o in percentuale. Il modo migliore per dedurre il valore di rettifica è dall'analisi delle vendite abbinate. Nella valutazione dei terreni edificabili, la rettifica di localizzazione riflette la differenza di valore del terreno per il singolo immobile.
Caratteristiche fisiche. Nel processo di confronto, vengono identificate e considerate solo le principali differenze fisiche (area, configurazione, rilievo, paesaggio), mentre è richiesta un'ispezione personale di ciascuno dei terreni comparabili. La regolazione più accurata del prezzo di vendita degli analoghi per le differenze nelle caratteristiche fisiche viene effettuata con il metodo dell'analisi di correlazione-regressione.
Caratteristiche economiche. Questi includono servizi di pubblica utilità a prezzi accessibili: la presenza o la vicinanza di reti di ingegneria, le condizioni per il collegamento ad esse, l'accessibilità ai trasporti, la presenza di infrastrutture sociali, ecc.
Quando si valutano i terreni che generano reddito, le caratteristiche economiche includono quelle che influiscono sull'importo del reddito operativo netto: costi operativi, qualità della gestione, sconti sull'affitto, termini e condizioni di locazione, ecc. Nel calcolo di tale adeguamento, occorre prestare attenzione affinché le rettifiche effettuate nel passaggio precedente non vengano ripetute per gli elementi di confronto: "condizioni di finanziamento", "condizioni di vendita", "luogo" e "ora di vendita".
Il metodo di confronto degli elementi è ampiamente utilizzato quando si valutano appezzamenti di terreno di circa la stessa dimensione, che differiscono notevolmente nei singoli elementi di confronto.
Sequenza delle regolazioni
Prima di tutto vengono apportate rettifiche in relazione ai termini dell'operazione e allo stato del mercato (1-4 elementi di confronto). Le rettifiche vengono effettuate applicando ogni rettifica successiva al risultato precedente.
Secondario si effettuano rettifiche che riguardano direttamente l'appezzamento (5-7 elementi di confronto) applicando tali rettifiche al risultato ottenuto dopo l'adeguamento alle condizioni di mercato. Queste correzioni vengono solitamente effettuate su base cumulativa, ad es. si determina la somma algebrica delle rettifiche in termini monetari o percentuali, che viene introdotta nel prezzo analogico rettificato dopo aver effettuato le rettifiche per i primi quattro elementi di confronto.
A seconda del rapporto tra il prezzo e l'unità di confronto tutti gli aggiustamenti sono suddivisi in interessi e monetari. In questo caso, è possibile effettuare un aggiustamento monetario sia al prezzo dell'intero appezzamento (aggiustamento monetario assoluto) sia al prezzo di un'unità di confronto (adeguamento monetario relativo).
Rettifiche percentuali cambiano il costo di un appezzamento di terreno di un certo coefficiente e vengono introdotti moltiplicando il costo di un oggetto analogico per questo coefficiente: V m -U m xU 1t - (V un xKJxU % ,
dove V aH- il prezzo di vendita rettificato dell'oggetto analogico; Tsa „- il prezzo di vendita dell'oggetto analogo; P% - aggiustamento percentuale; V ea -- il costo di una unità di confronto; Unità K - il numero di unità di confronto.
Gli aggiustamenti percentuali vengono utilizzati quando è difficile determinare gli aggiustamenti esatti del rublo, ma i dati di mercato suggeriscono che ci sono differenze percentuali.
Rettifiche relative monetarie modificare il costo di un'unità di confronto di un certo importo.
Aggiustamenti monetari assoluti modificare il prezzo di vendita dell'oggetto analogico di un certo importo assoluto.
Un problema difficile con il metodo di confronto delle vendite è la determinazione dell'importo delle rettifiche, che può essere effettuata nei modi seguenti.
Confronto a coppie diretto dei prezzi dei peer - analisi delle vendite abbinate. Una vendita a coppia è la vendita di due pacchi che differiscono per un solo elemento di confronto. La differenza di prezzo è la rettifica per questo articolo di confronto. Un esempio è l'adeguamento per l'ubicazione dei terreni.
Analisi di correlazione e regressione. Analisi della relazione tra la variazione dell'elemento di confronto e la variazione dei prezzi degli analoghi e determinazione dell'equazione di relazione tra il valore dell'elemento di confronto e il valore del valore di mercato del terreno. Questo metodo si basa sull'elaborazione di dati statistici sulle caratteristiche dei terreni e sui loro prezzi di vendita. L'analisi di correlazione-regressione è ampiamente utilizzata nella valutazione catastale dei terreni di insediamento.
Analisi grafica. L'analisi grafica è una forma di analisi statistica che consente al valutatore di ottenere informazioni per calcolare un aggiustamento interpretando visivamente i dati grafici e applicando tecniche di adattamento della curva statistica. I risultati dell'analisi statistica, espressi in forma grafica, possono mostrare le tendenze di sviluppo, le fluttuazioni stagionali dei prezzi, nonché le dinamiche degli elementi di confronto e le varie relazioni tra loro.
Metodo di analisi dei costi. L'importo della rettifica è determinato in base ai costi stimati associati all'aggiunta o alla rimozione di un elemento per cui l'oggetto analogico differisce dall'oggetto valutato.
Confronto a coppie diretto del reddito di due analoghi, differiscono tra loro per un solo elemento di confronto e determinano, per capitalizzazione, la differenza delle rettifiche reddituali per tale elemento di confronto.
Metodi esperti calcolo delle correzioni. La base dei metodi esperti per calcolare e apportare modifiche, di solito percentuale, è l'opinione soggettiva di un perito su quanto l'oggetto da valutare sia peggiore o migliore di un analogo comparabile. I metodi di calcolo e rettifica esperti vengono solitamente utilizzati quando è impossibile calcolare aggiustamenti monetari o percentuali sufficientemente precisi, ma esistono informazioni di mercato sulle differenze tra gli elementi stimati e comparabili.
Colloqui individuali con professionisti e persone competenti, consentendo di raccogliere informazioni sui valori di vari elementi di confronto, che possono essere utili quando si effettuano regolazioni. Ad esempio, durante la valutazione catastale dei terreni urbani, ai maggiori specialisti della città operanti nel mercato immobiliare vengono forniti appositi questionari in cui viene chiesto loro di rispondere a domande per determinare il valore urbanistico delle diverse aree urbane.
Analisi dei dati secondari. Questo metodo utilizza i dati per determinare l'importo delle rettifiche non direttamente correlate all'oggetto di valutazione. Tali dati sono contenuti in pubblicazioni di perizie e studi immobiliari, decreti degli enti locali.
Modalità unità di confronto. Poiché gli appezzamenti di terreno che generano reddito spesso differiscono per l'area e le dimensioni dei miglioramenti disponibili, quando si confrontano i lotti venduti con il terreno valutato, i dati ottenuti devono essere portati a un denominatore comune, ad es. una certa unità di confronto. Convertendo il prezzo di vendita di un oggetto in un'unità di confronto, è possibile confrontare terreni che competono nello stesso segmento di mercato.
L'unità di confronto viene utilizzata anche per informazioni rapide di investitori o potenziali acquirenti (ad esempio, il costo di cento metri quadrati di terreno, a seconda della distanza dalla tangenziale di Mosca e della direzione).
Quando si tratta di terreni non edificati, vengono utilizzate le seguenti unità di confronto.
Prezzo per ettaro - quando si valutano ampi tratti di terreni agricoli o forestali, zone industriali, quando si dividono tratti di terreno in appezzamenti standard.
Prezzo per cento metri quadrati - per la vendita di terreni a fini di giardinaggio e cottage estivi.
Prezzo per 1 mq. m - quando si vendono terreni nei centri urbani per lo sviluppo commerciale. I lotti dovrebbero essere comparabili in termini di caratteristiche più importanti: per gli edifici per uffici, questo è l'accesso alle autostrade e ai parcheggi, altri edifici per uffici, banche, ecc .; per gli impianti di stoccaggio - accesso alle comunicazioni di trasporto.
Prezzo per 1 metro frontale - spesso utilizzato quando si valutano terreni destinati ad imprese commerciali e imprese di servizi. Il valore totale di un appezzamento di terreno è considerato proporzionale alla lunghezza del suo confine lungo qualsiasi strada o autostrada.
Prezzo per lotto - il prezzo per appezzamenti di terreno di forma e dimensioni standard in aree di sviluppo residenziale di massa o suburbane. Le fluttuazioni dei prezzi per pacchi di dimensioni e forma standard possono essere causate da cambiamenti nel terreno, problemi di drenaggio o rischi di inondazioni.
Prezzo unitario per densità. I regolamenti urbanistici di solito limitano la densità edilizia in diversi siti. In alcuni segmenti di mercato, ciò comporta la quotazione del prezzo in base alla densità massima consentita dalle normative urbanistiche, come ad esempio il numero di unità abitative consentite per la costruzione.
Quando si analizzano le particelle di terreno edificate, vengono utilizzate le seguenti unità di confronto.
Prezzo per 1 mq. m della superficie totale, quando gli oggetti sono simili nei servizi o nelle dotazioni.
Prezzo per 1 mq. m di area da affittare. A differenza dell'indicatore precedente, qui non viene presa in considerazione l'area di sale, scale, corridoi, ecc.
Prezzo per 1 metro cubo m - quando si confrontano strutture di stoccaggio, ascensori.
Prezzo unitario che genera reddito. In ristoranti, caffè, teatri, complessi sportivi - un posto, nei garage, nei parcheggi - un parcheggio per un'auto.
Utilizzando il metodo dell'unità di confronto, basato su una serie di vendite effettive, viene determinato il costo medio unitario di un'unità di confronto per ciascun gruppo omogeneo di colli. Il costo medio è determinato calcolando la mediana (la metà della serie classificata) o la media aritmetica del prezzo di vendita per unità di confronto. Questo metodo viene utilizzato nei casi in cui i grafici differiscono notevolmente l'uno dall'altro per dimensioni, ma sono relativamente simili in termini di elementi di confronto.
Il vantaggio del metodo dell'unità di confronto è la sua relativa semplicità e facilità. Il metodo è particolarmente ampiamente utilizzato nello sviluppo di nuovi appezzamenti di terreno ed edifici standard.
Come risultato della determinazione e delle modifiche, i prezzi degli analoghi, di regola, dovrebbero essere vicini l'uno all'altro. Differenze significative nei risultati finali indicano che le rettifiche di prezzo dei peer non erano corrette o che alcuni elementi di confronto non erano stati presi in considerazione.
In caso di differenze significative nei prezzi rettificati degli analoghi, è consigliabile selezionare altri analoghi o altri elementi per i quali viene effettuato il confronto o calcolare altri valori di rettifica.
Fase 4. Analisi dei prezzi indicati di analoghi e derivazione del valore finale del valore di mercato del terreno stimato. Dopo aver apportato modifiche ai prezzi degli analoghi selezionati, i risultati ottenuti devono essere concordati per la valutazione finale del valore del terreno. Raramente viene utilizzato un semplice calcolo della media aritmetica dei prezzi dei peer selezionati. Per ottenere un risultato più accurato, utilizzare formula media ponderata. in cui pesi specifici sono assegnati ai prezzi rettificati dei peer in base ai seguenti fattori:
il numero di modifiche apportate;
valore assoluto delle correzioni;
affidabilità e completezza delle informazioni iniziali, ecc.
La valutazione finale del valore di mercato del terreno deve essere espressa in rubli come valore unico, se non diversamente previsto nell'accordo di valutazione, ad esempio, l'intervallo tra il valore più basso e quello più alto.
Intervallo tra i valori più piccoli e più grandi a seguito della valutazione è possibile nei seguenti casi:
a) con mancanza di dati iniziali;
b) in caso di situazione di mercato instabile;
c) con un tempo di valutazione limitato.
Le seguenti informazioni vengono utilizzate per determinare il valore di mercato di un appezzamento di terreno:
titolo di proprietà e dati anagrafici del terreno;
uso consentito del terreno e delle servitù;
caratteristiche fisiche del sito;
dati sul rapporto del sito con l'ambiente;
fattori economici che caratterizzano il sito e altri dati.
Le fonti di questi dati possono essere comitati e organi di città, distretto e villaggio in cui sono registrate le transazioni con terreni, società immobiliari specializzate in transazioni immobiliari, organizzazioni di prestito ipotecario, società di valutazione, periodici e altre fonti disponibili. Si tenga presente che i prezzi di offerta dei terreni in vendita pubblicati sui periodici sono i prezzi del venditore, che risultano superiori ai prezzi effettivi di transazione.
La valutazione mediante il metodo del confronto delle vendite è la più obiettiva nei casi in cui vi sono sufficienti informazioni comparabili su transazioni passate sul mercato.
Come dimostra la pratica, il metodo di confronto delle vendite fornisce risultati insoddisfacenti in condizioni di alti tassi di inflazione, con la mancanza di dati sulle vendite sul mercato di oggetti comparabili o la loro bassa affidabilità, nonché con bruschi cambiamenti delle condizioni economiche.
Quando la vendita di terreni non edificati non è sufficiente per utilizzare il metodo di confronto delle vendite, è necessario ricorrere a metodi indiretti e meno affidabili come il metodo di assegnazione. La sua applicazione di successo richiede un'analisi approfondita delle informazioni di base e una certa esperienza professionale del perito.
Uno degli elementi più desiderabili nel mercato immobiliare suburbano, che aumenta il valore di una casa o di un terreno, è la vicinanza di un bacino idrico. Ecco perché sempre più sviluppatori ricorrono alla creazione di bacini artificiali.
Uno degli elementi più desiderabili per migliorare una casa o un sito è la vicinanza di uno specchio d'acqua. Ecco perché sempre più sviluppatori ricorrono alla creazione di bacini artificiali. Può essere una piscina di marmo bianco, o un piccolo stagno artificiale abitato da trote, e persino ... un fiume.
Tutti sanno che la vista dalla finestra sulla superficie dell'acqua costa drammaticamente una casa o un cottage. Tuttavia, per aumentare il costo di una casa e di un terreno, è necessario inizialmente spendere molti soldi. "La progettazione del serbatoio avviene sempre all'inizio della costruzione del villaggio, che è associata al movimento di grandi masse di terra e alla necessità di adattare il corpo idrico alle comunicazioni e al paesaggio generale del villaggio, " osserva Alexander Gridnev, vicedirettore generale per le costruzioni presso Alltek Development.
Molti esperti ritengono che la presenza di un proprio serbatoio dia al villaggio un innegabile vantaggio competitivo sul mercato, nonché l'opportunità di aumentare per metro quadrato in media del 10-15%.
Inoltre, un laghetto artificiale in qualche modo ha persino un vantaggio su uno naturale. Secondo la legge russa, se c'è un fiume o un lago sul terreno acquistato per la costruzione, è vietata la costruzione nell'area della zona di protezione delle acque.
Ecco perché, sul territorio di futuri insediamenti e complessi residenziali, ricorrono alla creazione di bacini artificiali.
Inoltre, vengono spesi molti soldi non solo per il corpo idrico, ma anche per l'operazione. Ad esempio, la purezza e la limpidezza dell'acqua devono essere mantenute o con appositi filtri o con l'utilizzo di sostanze biologicamente attive che controllano i livelli di inquinamento. Ci sono altri metodi per mantenere l'acqua pulita. Da qualche parte i laghi artificiali vengono costantemente riforniti con acqua da pozzi artesiani, il che consente di mantenere la qualità dell'acqua nel lago.
C'è un altro problema. Gli esperti notano che non c'è niente di più difficile che progettare e creare un design del paesaggio per un bacino artificiale. In questo caso, devono essere presi in considerazione molti fattori diversi. Ad esempio, le cascate non dovrebbero essere troppo rumorose. E per evitare l'invasione di moscerini e zanzare, l'attenzione degli specialisti è focalizzata sul mantenimento del microclima desiderato, una certa umidità sul sito.
È necessario anche l'inverdimento delle banche. Molto spesso, vengono piantati molti tipi di alberi ornamentali, cespugli e piante: nontiscordardime, iris, costumi da bagno, plakun, ecc. Ponti prefabbricati, pietre, sentieri lastricati completano l'immagine di un artificiale , ma un oggetto dall'aspetto così naturale. Puoi nobilitare le trame con l'aiuto di una varietà di delizie artificiali o sforzarti di creare il paesaggio naturale più naturale, come è consuetudine all'estero.
Un bacino artificiale, proprio come uno naturale, richiede costi elevati e una manutenzione di alta qualità. Ma, nonostante tutte le difficoltà e i costi, porterà un vero piacere ai residenti del villaggio e diversificherà il loro tempo libero.
Quando si valutano i terreni allo scopo di stabilire il loro valore catastale nella dimensione del mercato, ci sono una serie di difficoltà, una delle principali è che la perizia deve essere effettuata alla stessa data in cui è stata effettuata la perizia catastale statale fuori, però, anche al momento dell'approvazione dei risultati la data di valutazione avrebbe potuto trascorrere un anno, o anche di più. Di conseguenza, il perito deve fare una valutazione che sia materialmente diversa dalla data attuale nel passato con corrispondenti problemi nella raccolta delle informazioni. Inoltre il mercato fondiario nel nostro Paese è ancora poco sviluppato, e quindi la validità dei risultati, non dirò che è sempre bassa, ma spesso possono essere messi in discussione. E qui ci sono tre punti chiave: metodologia, analoghi utilizzati e aggiustamenti applicati.
Soluzione problemi con la ricerca di analoghi per una data nel passato, a mio avviso, sta nel piano della sicurezza informatica del perito e della sua professionalità. È necessario sistematicamente raccogliere appropriato informazioni, la loro elaborazione, verifica e sistematizzazione. Quelli. un perito che voglia partecipare a lavori di valutazione catastale o effettuare accertamenti su impugnazione deve disporre di un'adeguata base informativa. Se l'azienda non svolge tale lavoro, allora, a mio parere, è meglio non impegnarsi in questo tipo di lavoro di valutazione, poiché la loro qualità e ragionevole ne risentiranno notevolmente.
Un'opzione alternativa è quella di collaborare con società che conducono analisi simili, sia con altri periti che con agenti immobiliari. Allo stesso tempo, è necessario capire che la responsabilità del risultato finale ricadrà ancora sull'esecutore (valutatore), rispettivamente, è necessario avere fiducia in queste fonti, controllarle per la conformità ai requisiti di validità e affidabilità.
In un rapporto metodologiaPrendo la posizione che in presenza di un mercato relativamente sviluppato, è preferibile utilizzare un approccio comparativo e niente di più. Per aumentare la validità dell'approccio comparativo e la fiducia nei suoi risultati, nell'ambito della relazione, è necessario mostrare in modo trasparente la situazione esistente sul mercato alla data di valutazione, la procedura di selezione degli analoghi da parte del valutatore, incluso stabilire chiaramente, con adeguate giustificazioni, i criteri di selezione per le caratteristiche del sito, mostrare il campo informativo dello studio con spiegazioni sulle fonti di informazione, fornire un campione ampliato di oggetti comparabili (mostrare tutto ciò che potrebbero trovare secondo il determinati criteri), eseguire ragionevolmente l'abbattimento di analoghi con spiegazioni per motivi di discrepanza.
In alcuni casi, quando non ci sono ancora sufficienti informazioni per la data retrospettiva, ma vi è un sufficiente oggetto di dati analoghi per il periodo della valutazione, è possibile condurre una valutazione aggiuntiva al momento attuale. Tale stima non può essere utilizzata in alcun modo nella determinazione del valore complessivo del valore alla data passata, tuttavia il valutatore può includerla in un'appendice alla relazione con le spiegazioni della dinamica del mercato nel tempo passato, al fine di per confermare i risultati della valutazione alla data passata. Poiché gli esperti, i membri delle commissioni e il giudice sono tutte persone, un calcolo così ragionevole può essere un argomento significativo per confermare la correttezza dei risultati.
Il metodo di allocazione (quando il costo di un sito è determinato come quota del costo di un singolo oggetto) è possibile quando ci sono buone analisi sulle quote dei siti stessi. Nel nostro paese, non esistono ancora praticamente tali analisi. Forse apparirà dopo la perizia catastale degli oggetti immobiliari (OKS) e il superamento delle procedure di contestazione degli stessi, quando sarà possibile operare con dati relativamente comparabili sul valore di mercato di terreni, migliorie e singoli oggetti.
Il metodo della destinazione d'uso, così come il metodo del resto/distribuzione (sottraendo il costo delle migliorie dal costo del singolo immobile) possono essere applicati per lo sviluppo commerciale ad alta densità nella parte centrale della città, quando non ce ne sono abbastanza analoghi, non ci sono alternative e il costo del terreno sarà determinato principalmente dall'efficacia di un particolare progetto di sviluppo in un luogo specifico. Allo stesso tempo, non va dimenticato che il sito, ancora una volta, deve essere considerato libero e disponibile per l'uso più efficiente, rispettivamente, l'uso dei dati sullo sviluppo attuale, se del caso, dei dati sulle entrate e le spese del attuale proprietario, se lo sviluppo del NEI non corrisponde e una gestione inefficace può portare a una distorsione materiale del valore del sito.
Ora diamo un'occhiata ad alcuni dei principali aggiustamenti che vengono applicati quando si valutano i lotti. Queste sono correzioni per posizione, area e comunicazioni.
In un rapporto Posizione v all'interno della città, l'opzione migliore è quella di effettuare la zonizzazione della città per i segmenti di mercato rilevanti (abitazioni, immobili commerciali, aree industriali). Spesso, tale suddivisione in zone viene utilizzata in modo esplicito o implicito dai partecipanti al mercato e, sulla base di essa, è possibile presentare l'analisi corrispondente. Un'altra cosa è che molto spesso il mercato è sottosviluppato e il massimo che agenti immobiliari e periti utilizzano nelle loro analisi è la divisione per distretti amministrativi, che non riflette appieno le zone di prezzo, soprattutto nel contesto dei diversi segmenti (siti per vari scopi). Una via d'uscita dalla situazione può essere un ampio lavoro analitico individuale o il lavoro congiunto di un gruppo di società di valutazione e immobiliari per sviluppare zone e determinare fasce di prezzo per terreni per vari scopi al loro interno. Pertanto, in sede di perizia, il conguaglio di localizzazione potrà già essere effettuato sulla base del rapporto tra i prezzi medi delle zone, e la sua validità si baserà su perizie collettive, che potranno essere formalizzate da apposito protocollo o come analitico studio sulla stampa aperta.
In assenza di analoghi in un insediamento lontano dal centro del soggetto, puoi procedere in due modi principali. In primo luogo, individuare altri insediamenti simili per alcune caratteristiche (dimensione della popolazione, livello salariale, distanza dal centro del soggetto, prezzi delle abitazioni, ecc.), in cui si hanno ancora dati su oggetti comparabili e utilizzarli, senza ulteriori regolazioni o con esse se necessario. La seconda opzione, l'uso di dati direttamente su oggetti comparabili dal capitale del soggetto. Qui va tenuto presente che a causa della popolazione significativamente più numerosa nella capitale, i prezzi sono più differenziati per posizione all'interno della città. Nella maggior parte dei casi, l'uso di analoghi dalla parte centrale della capitale non è giustificato. È più corretto selezionare oggetti comparabili dalla parte centrale della capitale, introducendo, se necessario, una modifica per l'ubicazione dell'oggetto di valutazione in periferia o altra parte inattiva della piccola città. Nella maggior parte dei casi, l'adeguamento per l'insediamento stesso può essere effettuato sulla base del rapporto tra i prezzi delle abitazioni, poiché questo segmento di mercato è il più sviluppato e si può osservare una relazione stabile tra i prezzi degli appartamenti e delle case e i prezzi dei immobile commerciale. Se vi sono dubbi sul fatto che il rapporto tra i prezzi delle case possa non essere indicativo per un sito dello scopo corrispondente, è possibile utilizzare altri segni indiretti che possono essere correlati al livello di sviluppo economico e, di conseguenza, ai prezzi degli immobili (il livello dei salari e dei redditi della popolazione, il volume della produzione industriale pro capite, il commercio al dettaglio pro capite, ecc.).
Regolazioni dell'area i metodi di vendita delle coppie sono spesso poco giustificati. Consiglio, sulla base dell'analisi e dello studio di un campione ampliato di oggetti comparabili, di comprendere entro quali intervalli la differenza di area non è significativa. Di conseguenza, se lo spread rientra in questo limite, non sarà necessaria alcuna correzione. Spesso l'adeguamento dell'area non è correlato all'area stessa, ma tiene complessivamente conto dei fattori di destinazione (uso potenziale) del sito, fattori residuali di localizzazione, compresa la fornitura di comunicazioni.
Nella maggior parte dei casi, la dipendenza del prezzo dall'area può essere osservata solo per appezzamenti agricoli, terreni per lo sviluppo industriale e di magazzino e la costruzione di abitazioni (sviluppo integrato). Nel caso degli immobili commerciali, questa dipendenza generalmente non viene osservata.
In pratica, è possibile utilizzare correzioni basate sulle dipendenze di potenza per campioni di grandi dimensioni. La condizione principale qui è, tuttavia, la corrispondenza degli oggetti oggetto di studio nel campione all'oggetto di valutazione per categoria e scopo, vale a dire. la dipendenza accertata dal campione di offerte per la vendita di terreni per la costruzione di alloggi individuali non può essere trasferita a siti industriali o per sviluppo commerciale. Tali studi possono essere eseguiti indipendentemente o utilizzati sulla base delle informazioni analitiche aperte disponibili. A causa dell'inerzia del mercato immobiliare, tali dipendenze cambiano lentamente, quindi possono essere prese in considerazione anche ricerche 2-3-5 anni fa dalla data di valutazione.
Regolazione della comunicazione... Ai fini del catasto, nonché della determinazione del valore catastale nella misura del valore di mercato mediante contestazione, il terreno è da considerarsi libero. Di conseguenza, nella valutazione non dovrebbero essere presi in considerazione le reti di ingegneria esistenti, le comunicazioni e altri miglioramenti dell'infrastruttura. Tuttavia, dovrebbe essere presa in considerazione la possibilità stessa di connettersi alle comunicazioni. Quindi, secondo la normativa urbanistica, le capacità conferite (condizioni tecniche) sono assegnate non ad uno specifico proprietario, ma per seguire le sorti dell'oggetto immobiliare (appezzamento). Di conseguenza, la possibilità di collegare l'elettricità in una certa quantità di capacità consentita può essere presa in considerazione alle tariffe per la connessione tecnologica dell'organizzazione di alimentazione della regione. Questa domanda è la più semplice, ma allo stesso tempo la presenza e l'assenza di elettricità nella maggior parte dei casi è il fattore determinante per il costo. La disponibilità della possibilità di allacciamento alle reti di riscaldamento centralizzato, idrico e fognario può essere presa in considerazione calcolando i costi alternativi per la realizzazione di un'adeguata infrastruttura locale (caldaia, pozzi, impianti di trattamento). Per il gas, tale alternativa è più difficile da calcolare.
Naturalmente, nella maggior parte dei casi, tali calcoli dettagliati potrebbero essere necessari in casi eccezionali per oggetti di grandi dimensioni. In pratica, i valutatori utilizzano dati analitici calcolati indipendentemente o presi da studi già pronti. Nella maggior parte delle situazioni, questo è sufficiente, a condizione che le analisi siano di buona qualità e abbiano un alto livello di fiducia in esse.
PS. Grazie ai colleghi di SRO
Poiché gli appezzamenti di terreno, anche tipici o adiacenti, presentano delle differenze. Il confronto dei loro parametri nel metodo comparativo lascia una serie di incongruenze che richiedono un'attenzione speciale. Le modifiche correttive nella valutazione immobiliare sono progettate per compensare queste differenze tra l'oggetto della valutazione e gli analoghi coinvolti nell'analisi al fine di formare il valore più adeguato.
I principali fattori che sono la giustificazione e la base per gli adeguamenti nella valutazione di un appezzamento di terreno sono i seguenti emendamenti:
Le condizioni di mercato e la situazione economica della regione, ovviamente, influiscono sul valore degli immobili. Inoltre, c'è un inevitabile calo dei prezzi durante le offerte. Pertanto, il valore indicato nell'operazione selezionata per il confronto non è rilevante per la conclusione dopo la sua valutazione. Gli esperti ne tengono conto quando effettuano tali adeguamenti.
Questa modifica è necessaria quando si valutano terreni inclusi in un unico oggetto immobiliare o formati da più distinti. Inoltre, ci sono casi in cui l'oggetto analogico, che è il più vicino in altri parametri, differisce dall'oggetto di valutazione nel tipo di diritti registrati.
In altre parole, condizioni di mercato. La dinamica dei prezzi degli immobili, dipendente da molti fattori, non può che snaturare la possibile idea del valore passato di oggetti simili. Crisi e boom condizionano i prezzi degli spazi e incidono in modo particolare sulla domanda di alcuni immobili. Per la corretta predisposizione dell'adeguamento è necessaria un'analisi approfondita di contratti simili conclusi in condizioni simili per un certo periodo di tempo.
Anche la posizione del sito influisce sul suo valore. Ciò include la vicinanza di altri insediamenti e la loro specificità, oggetti geografici naturali che influenzano le comunicazioni, il clima, l'ecologia del territorio e l'accessibilità dei trasporti.
Le dimensioni e la forma del sito, le riprese e l'ubicazione degli oggetti che incidono sull'integrità territoriale, costituiscono insieme uno dei criteri più importanti per la valutazione degli immobili. E quindi, richiedono attenzione durante la stesura delle modifiche durante l'analisi dei prezzi di mercato. Il costo specifico per metro quadrato diminuisce, a seconda dell'aumento dell'area del sito.
Il costo di un appezzamento di terreno, soprattutto fuori città, si forma tenendo conto del suo miglioramento: comunicazioni ingegneristiche già messe a punto su di esso e il potenziale per gas, elettricità e acqua. Nell'effettuare tale adeguamento si tiene conto anche dello stato delle linee e delle condutture.
Lo scopo del terreno può implicare la costruzione di edifici, l'impianto di vegetazione e lavori sul campo, tutto ciò richiede il rispetto della qualità del suolo e le caratteristiche del rilievo agli standard esistenti. Pertanto, questi criteri non possono che influenzare la valutazione del territorio.
